PLANOS DE HABILITACION

CONCEPTO Y CARACTERISTICAS

URBANA-LOTIZACION

1. CONCEPTO Y CARACTERISTICAS
1.1. CONCEPTOS GENERALES
PLANO DE LOTIZACION

Es la lmina que muestra los terrenos urbanizables sobre los que se

va a asentar una urbanizacin, se dividen en polgonos, stos en
manzanas urbanas, las cuales deben estar delimitadas por caminos o
calles y estas manzanas estarn compuestas por una o ms parcelas
que tendrn siempre acceso a una calle. Las parcelas podrn poseer
con servicio de electricidad, agua potable, alcantarillado, recogida de
basura y transporte si es posible. Entre las diversas manzanas es
obligatorio reservar zonas de parques y jardines de uso pblico.
El plano de Lotizacin consiste en la divisin en lotes de un terrero, que a su vez son
reas destinadas a la edificacin de viviendas.

HABILITACION URBANA
Las Habilitaciones Urbanas son procesos tcnico legales y administrativos, para
adecuar un espacio fsico a fines urbanos, mediante un sistema de planificacin
concordante con los planes de desarrollo de la ciudad, con las normas tcnicas de
diseo y legales pre-establecidas.

PLANOS DE HABILITACION

CARACTERISTICAS DE DIBUJO

URBANA-LOTIZACION

2. CARACTERISTICAS DE DIBUJO:
La realizacin de la grfica o el plano de lotizacin se efecta sobre un plano de planta
a escala 1/2000, donde se podr apreciar tanto las manzanas, as como los lotes,
calles, y reas pblicas.

Las lneas representativas en el plano se debern hacer con un determinado nmero

de plumilla o grosor de lnea, como se menciona a continuacin:

Las delimitaciones de los lotes se har con un grosor de lnea de 0.2

Las delimitaciones de las manzanas urbanas se harn con un grosor de lnea de 0.6

Las delimitaciones de veredas se har con un grosor de lnea de 0.4

Para obtener un mejor diseo en el plano de lotizacin debemos considerar el principio

fundamental de diseos de lotes:
a) Igualar el tipo de lote con el tipo de calle:
Los lotes residenciales de menor densidad pertenecen preferentemente a calles
colectoras; los usos de mayores densidades deben estar localizados a lo largo de calles
arteriales. Esto es bsicamente para evitar un congestionamiento en peatonal y vehicular.
b) Interaccin social de lotes:
Los diseos de lotes son totalmente inseparables de los asuntos mayores de la
planificacin de sitios. El esquema total del tamao del desarrollo, influenciado por una
serie de factores, determinar qu partes del sitio pueden ser utilizadas para lotes
residenciales, qu densidad de desarrollo es factible y qu porcin de la tierra puede ser
utilizada. El diseo de lotes es completamente inseparable de las decisiones acerca del
trazado de las calles, ya que las formas y los tamaos de los lotes deben de depender de
los espacios entre calles y posiblemente entre calles y callejones.

PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION

CARACTERISTICAS DE DIBUJO

c) Diseo de lotes para facilitar el crecimiento de la comunidad:

El diseo del lote y el diseo de vivienda son interdependientes. Los lotes le permiten a la
gente el retraerse dentro de sus enclaves privados y minimiza el contacto social; los lotes
ms pequeos agrupados pueden facilitar ms interaccin social, lo cual cede un nmero
de beneficios para la seguridad comunitaria y el bienestar. Pero en cualquier caso, las
dinmicas sociales de un vecindario dependen de un nmero de factores que resultan de
las decisiones de diseo hechas por los tcnicos profesionales. Estos incluyen el tamao
de los retiros de la calle, bien sean caractersticas como prticos, barandas y patios se
fomentan o se requieren como parte del desarrollo de la vivienda.

PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
CONCEPTOS RELACIONADOS

3. CONCEPTOS RELACIONADOS
Urbanizaciones
Se denominan Urbanizaciones a aquellas Habilitaciones Residenciales conformadas
por lotes para fines de edificacin de viviendas unifamiliares y multifamiliares, as
como de sus servicios pblicos complementarios y su comercio local.
Zonificacin:
Es la distribucin normativa de los usos de suelo de la ciudad, constituyendo un
instrumento bsico para el planeamiento de desarrollo urbano.
La zonificacin se concibe, en la prctica del planeamiento, generalmente como un
esquema de subdivisin de un rea urbana con propsito de regular sus usos, la
densidad de poblacin, tamao de lotes, tipo de estructuras etc.
Lote:
Superficie de terreno urbano encerrado en una poligonal, resultante del proceso de
subdivisin del suelo como consecuencia de una habilitacin urbana, factible de ser
inscrito en el registro de la propiedad.
Lote mnimo:
Superficie mnima que debe tener un terreno urbano segn el uso asignado.
Lote normativo:
Superficie de lote de una habilitacin urbana de acuerdo a la zonificacin establecida,
densidad y uso del suelo.
Manzana
Lote o conjunto de lotes limitados por vas vehiculares, vas peatonales o reas de uso
pblico, en todos sus frentes. Las manzanas estarn conformadas por un lote nico o
por un conjunto de lotes y estarn delimitadas por vas pblicas, pasajes peatonales o
parques pblicos.
En los casos de habilitaciones urbanas de lote nico, debern considerarse reas para
la instalacin de estaciones de transformacin en superficie o subterrneas.
La longitud mayor de cada manzana en habilitaciones para vivienda taller no debe
exceder de 200 Ml., y en otros tipos de habilitaciones para vivienda no deber exceder
de 300 Ml.
Todos los lotes deben tener acceso desde una va pblica con trnsito vehicular o
peatonal.

PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
rea urbana:

CONCEPTOS RELACIONADOS

Es la superficie de la ciudad actualmente ocupada con actividades urbanas (suelo

urbano) y las reas de expansin urbana programadas por el Plan Director, destinadas
a albergar actividades urbanas(suelo urbanizable). Constituye el territorio sujeto a las
disposiciones legales de zonificacin urbana.
rea de Expansin Urbana:
Son las reas sealadas por el Plan Director para cubrir los requerimientos de
espacios fsicos para el crecimiento poblacional de la ciudad, segn los horizontes de
planeamiento trazados. Se le denomina tambin suelo urbanizable.
Densidad Poblacional
Es el indicador resultante de dividir el nmero de habitantes del proyecto propuesto
para un terreno con uso residencial, entre el rea del terreno urbano. Los parmetros
normativos aplicables a las edificaciones sern los correspondientes a la Zonificacin
Residencial del predio, o en su defecto a la Zonificacin Residencial compatible. La
Densidad Neta Mxima se regir por el siguiente cuadro:
Densidad = poblacin/rea = N hab/Ha
- Zonas Residenciales de Densidad Media R3 y R4: 1,300 Hab/Ha
- Zonas Residenciales de Alta Densidad R5, R6 y R8: 2,250 Hab/Ha
Para el caso de viviendas unifamiliares, la densidad es de cinco habitantes por
vivienda. Para los dems casos, el clculo de densidades se realizar de la forma
siguiente:
Unidades de Vivienda Nmero de Habitantes
De un dormitorio 2
De dos dormitorios 3
De tres dormitorios o ms 5
Densidad Bruta:
Es la poblacin que habita en una determinada rea, considerando las manzanas,
pistas, veredas, reas libres urbanas, equipamientos, otros usos, etc. Se aplica para
fines de habilitacin urbana y se expresa en hab/Ha bruta.
Densidad Neta:
Es la poblacin que habita en un rea utilizada exclusivamente para vivienda, des
contando las reas ocupadas por vas, parques, equipamiento, otros usos, etc. Se
aplica para fines de edificacin y se expresa en hab/Ha neta

Aportes:

PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
Son las contribuciones obligatorias del rea total de terreno a ser habilitado que sirven
como reserva de reas para el equipamiento bsico. Estn establecidos
CONCEPTOS RELACIONADOS
normativamente por el Reglamento Nacional de Edificaciones R.N.E.

Tipo

Recreaci
n pblica

Parque
s
zonales

Servicios pblicos
complementarios
Educacin
Otro fines

8%

2%

2%

1%

rea til Lotizable:

Es el porcentaje del rea bruta que se dedicar a fines de vivienda.
reas Libres y Circulaciones:
Es el porcentaje del rea bruta de terreno que se dedicar a vas interiores,
estacionamiento y jardines.
Equipamiento Bsico Residencial:
Corresponde a las reas locales complementarias a la vivienda destinada para fines
recreacionales (parques), educativos (centro de educacin inicial, primaria,
secundaria, etc.), salud, (posta mdica, centro de salud) y a otros fines que requiera la
urbanizacin a la que pertenece.
Infraestructura Urbana:
Son las instalaciones necesarias para el ptimo desarrollo de las actividades urbanas,
comprende bsicamente las redes de agua potable, alcantarillado, energa elctrica,
telecomunicaciones y las vas urbanas.
Frente Normativo de Lote:
Longitud mmica recomendable para el frente de lote que da a un espacio pblico
como vas, parques, etc.
rea Libre:
Porcentaje mnimo de la superficie de lote que no debe estar construida ni techada.
rea rural:
Es el rea establecida en los Instrumentos de Planificacin Territorial que est fuera de
los lmites urbanos o de expansin urbana.

PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
rea urbana:
Es el rea destinada a usos urbanos, comprendida dentro de los lmites urbanos
establecidos por los Instrumentos de Planificacin Territorial.

CONCEPTOS RELACIONADOS
Altura de Edificacin:
Es la altura total de una edificacin establecida en los planes de desarrollo urbano,
para el lote donde se construir la obra. Se mide desde el nivel medio de la vereda del
frente principal de acceso de personas al inmueble a edificar, sobre el lmite de
propiedad. En caso de no existir vereda, se tomar el nivel de la calzada ms 15 cms.
En caso que el ingreso sea por una esquina, se tomar el nivel de la esquina. La altura
total incluye el parapeto superior sobre el ltimo nivel edificado. En caso que exista
acceso por dos frentes de distinto nivel se tomar el nivel ms alto.
Coeficiente de Edificacin: ndice que multiplicado por el rea de lote,
permite establecer el mximo de rea que se puede construir.

Lnea de Propiedad:
Es la lnea que delimita el lote o predio del espacio pblico (lneas, parques, etc.).
Lnea Municipal de Fachada:
Es la lnea que delimita el plomo de las fachadas en un espacio urbano (calles, plazas,
alamedas, etc.).

Predio:

Unidad inmobiliaria independiente. Pueden ser lotes, terrenos,

parcelas, viviendas, departamentos, locales, oficinas, tiendas o
cualquier tipo de unidad inmobiliaria plenamente identificable.
Retiro Municipal:

Es la distancia que existe entre el lmite de propiedad y el lmite

de edificacin. Se establece de manera paralela al lindero del
que se separa.
El rea de retiro, forma parte del rea libre exigida en los
parmetros urbansticos y edificatorios.
Estacionamiento:

PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
Nmero de espacios mnimos
para el estacionamiento de
vehculos. Estos espacios
debern reservarse dentro de
los lmites del lote o en zonas
expresas de acuerdo a la
normatividad.
Calzada o pista:
Parte de una va destinada al trnsito de vehculos.

CONCEPTOS RELACIONADOS
Conjunto residencial:
Conjunto de viviendas bajo el rgimen de copropiedad, que pueden estar construidas
sobre uno o varios lotes.

Densificacin:
Es el proceso de incremento de la densidad habitacional, producto del aumento de la
poblacin dentro del mismo suelo ocupado.
Demolicin:
Es la obra que se ejecuta para eliminar parcial o totalmente una edificacin existente.
Frente mnimo:
Lindero que limita con un acceso vehicular o peatonal. Se mide entre los vrtices de los
linderos que intersecan con l.
Limite de propiedad:
Es cada uno de los linderos que definen la poligonal que encierra el rea de un terreno
urbano o rstico.
Limite de edificacin: Es la lnea que define hasta donde puede llegar el rea
techada de la edificacin.

Vivienda multifamiliar:
Conjunto de viviendas en un lote nico.
Vivienda unifamiliar:

PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
Unidad de vivienda sobre un lote nico.

NORMATIVIDAD RELACIONDA

4. NORMATIVIDAD RELACIONADA
Segn el REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES debemos tener en
cuenta:

CONSIDERACIONES GENERALES DE LAS HABILITACIONES

Plano del proyecto de lotizacin que contendr:

Plano de levantamiento topogrfico y perimtrico, diseo de la lotizacin, vas,
aceras, reas de aportes, curvas de nivel, perfiles longitudinales y vas colindantes,
parques y ornamentacin.

Memoria descriptiva indicando las reas de los lotes, numeracin y aportes.

Plano que indique los lotes ocupados y la altura de las edificaciones existentes.

Artculo 1.- Las normas tcnicas contenidas en el presente Ttulo se aplicarn a los
procesos de habilitacin de tierras para fines urbanos, los cuales deben estar sujetos al
Plan Urbano de cada localidad, conforme a la zonificacin asignada.
Artculo 2.- La independizacin de terrenos rsticos, o parcelaciones, ubicados en reas
urbanas o de expansin urbana, an cuando contasen con vas de acceso o
infraestructura de servicios, no constituyen una habilitacin urbana.
Las parcelaciones debern tener parcelas superiores a 1 hectrea y ser accesibles
desde una va carrozable.

PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
Artculo 3.- Las normas tcnicas desarrolladas en el presente Ttulo contienen los
elementos necesarios para la habilitacin de terrenos que permitan un adecuado
desarrollo de las diferentes actividades urbanas propias de una ciudad. Estas normas
comprenden lo siguiente:
a) La descripcin y caractersticas de los componentes fsicos que integran la
habilitacin de un terreno rstico, a fin de que se encuentre apto para ejecutar
edificaciones, segn lo dispuesto en el Plan Urbano de la localidad.
b) Las condiciones tcnicas de diseo y de construccin que se requieren para proveer
de acceso, de espacios pblicos y de infraestructura de servicios a un terreno por
habilitar.
c) Los requerimientos de diseo y construccin de las vas pblicas con las
caractersticas de las aceras, bermas y calzadas.
d) La distribucin y dimensionamiento de los lotes, as como los aportes reglamentarios
para parques de recreacin pblica y para el equipamiento social urbano.
e) Los diferentes tipos de habilitaciones urbanas destinadas para fines residenciales,
comerciales, industriales y de usos especiales, en funcin a la zonificacin asignada.
f) Las condiciones especiales que requieren las habilitaciones sobre terrenos ubicados
en zonas de riberas y laderas y en zonas de reurbanizacin.
g) El planeamiento integral.
NORMATIVIDAD
RELACIONDA
h) Las reservas para obras de carcter distrital,
provincial y regional,
segn
sea el caso.
i) Las servidumbres.
j) La canalizacin de los cursos de agua.
k) El mobiliario urbano.
l) La nomenclatura general.
Artculo 4.- Las normas tcnicas del presente Ttulo comprenden tambin:
a) Los Componentes Estructurales que estn compuestos por:
- Aceras y pavimentos.
- Estabilizacin de suelos y taludes.
- Obras especiales y complementarias.
b) Las Obras de Saneamiento, que estn compuestas por:
Captacin y conduccin de agua para consumo humano.
Plantas de tratamiento de agua para consumo humano.
Almacenamiento de agua para consumo humano.
Estaciones de bombeo de agua para consumo humano.
Redes de distribucin de agua para consumo humano.
Drenaje pluvial urbano.
Redes de aguas residuales.
Estaciones de bombeo de aguas residuales.
Plantas de tratamiento de aguas residuales.
Consideraciones bsicas de diseo de infraestructura sanitaria.
c) Las Obras de Suministro de Energa y Comunicaciones, que estn
compuestas por:
- Redes de distribucin de energa elctrica.

PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
-

Redes de alumbrado pblico.

Subestaciones elctricas.
Redes e instalaciones de comunicaciones.

Artculo 5.- Las habilitaciones urbanas podrn ejecutarse en todo el territorio nacional,
con excepcin de zonas identificadas como:

a) De inters arqueolgico, histrico y patrimonio cultural.

NORMATIVIDAD RELACIONDA
b) De topografa o calidad de suelo y subsuelo con riesgos de estabilidad.
c) Reserva nacional.
d) Parques pblicos ejecutados o por ejecutarse.
e) Reserva para obras viales.
f)

reas de aportes para equipamento urbano.

g) Riberas de ros, lagos o mares, cuyo lmite de riesgo no se encuentre

determinado por la autoridad municipal.
h) De alta dificultad de acceso y dotacin de servicios pblicos.
i)

De alto riesgo de impacto de desastres naturales.

Artculo 39.
39.1 En el rea urbana determinada por el Plan de Desarrollo Urbano, se podrn
realizar habilitaciones para la localizacin de las diferentes actividades urbanas,
siendo su clasificacin la establecida en el Plano de Zonificacin General (Plano
NPDU-03).

PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
39.2 El proceso de habilitacin para fines de vivienda, (incluido en laderas) se
efectuar de acuerdo con las normas especficas del Captulo II del presente Ttulo y
complementariamente con lo establecido en el Titulo II del R.N.E. y la ley N 29090
Ley de regulacin de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones.
39.3 Toda habilitacin destinada a usos diferentes al de vivienda, podr ubicarse
dentro del rea urbana, siempre que sus fines concuerden o sean compatibles con la
zonificacin de actividades urbanas establecidas en el Plano de Zonificacin General y
debern ceirse a lo dispuesto por el presente Reglamento y al Ttulo II del R.N.E.
39.4 Toda habilitacin o remodelacin urbana para uso mixto o compatible con el de
vivienda, se ajustar a lo dispuesto en el Ttulo I del presente Reglamento.
En lo que respecta a aportes de reas, se ajustar a lo dispuesto en el Captulo II, del
presente Ttulo, en compatibilidad con la zona residencial.
39.5 La habilitacin urbana, en lo referente al aspecto vial, se adecuar a las
secciones de vas establecidas en el Plano del Sistema Vial (Plano PDUP-05).
Artculo 40

NORMATIVIDAD RELACIONDA
HABILITACION PARA USO DE VIVIENDA
TIPO

DENSIDAD
POBLACIONAL

CLASE DE
DENSIDAD

REA
MINIMA
DE LOTE

FRENTE
MNIMO
DE LOTE

TIPO DE
VIVIENDA

BAJA DENSIDAD (R1)

450 Mt2

15 ML

UNIFAMILIAR

BAJA DENSIDAD (R2)

300 Mt2
160 Mt2
90 Mt2

10 ML
8 ML
6 ML

(*)
450 Mt2

(*)
15 ML

UNIFAMILIAR
UNIFAMILIAR
UNIFAMILIAR
UNIFAM /
MULTIFAM
MULTIFAMILIAR

menor a 1300
Hab/Ha
menor a 1300
Hab/Ha

1300 Hab/Ha

DENSIDAD MEDIA (R3)

1300 Hab/Ha

DENSIDAD MEDIA (R4)

2250 Hab/Ha

D. MEDIA (R3 y R4) ALTA (R5,

R6 y R8)

2250 Hab/Ha

DENSIDAD ALTA (R5,R6 y R8)

Son aquellas reas destinadas primordialmente a la edificacin de viviendas,

localizadas en las zonas residenciales (Densidad de acuerdo al tamao de lote y a lo
establecido en el Captulo II, del Ttulo I del presente Reglamento.

40.1
REQUERIMIENTOS TECNICOS DE DISEO
El diseo deber ser efectuado dentro de un criterio de estructura integral, de tal
manera que los diversos elementos que conforman la urbanizacin (vas, reas de

PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
recreacin, reas para servicios, zonas comerciales, etc.) se ubiquen de acuerdo a sus
propias funciones y la interrelacin entre dichos elementos.
El diseo de lotizacin y vas para fines de habilitacin, deber ajustarse a lo siguiente
40.1.1 El rea de lote ser igual a lo establecido en las normas de edificacin que
rigen para cada zona, tal como se indica en el Ttulo I del presente Reglamento y el
Cuadro N 01
40.1.1 El diseo de vas deber adecuarse tanto en la continuidad de su trazo, como
en sus secciones transversales a lo establecido en el Sistema Vial (Plano PDUP-05).
NORMATIVIDAD RELACIONADA A REURBANIZACIN:
La Reurbanizacin constituye el proceso de recomposicin de la trama urbana
existente mediante la reubicacin o redimensionamiento de las vas, y que pueda
incluir la acumulacin y nueva subdivisin de lotes, la demolicin de edificaciones y
cambios en la infraestructura de servicios.
De conformidad con lo establecido por el Reglamento de Acondicionamiento Territorial
y Desarrollo Urbano, los procesos de reurbanizacin requieren la constitucin de una
Unidad de Gestin Urbanstica y consecuentemente, para el planeamiento y gestin
del rea urbana comprendida dentro de este proceso,
se deber contar
con un Plan
NORMATIVIDAD
RELACIONDA
Especifico.
Solicitud - formulario dirigido al Alcalde.

Ttulo de propiedad del terreno matriz debidamente registrado.

Certificado de bonificacin y vas expedido por la Municipalidad Metropolitana

de Lima.
Diseo Urbano:
a) Plano de ubicacin con la localizacin del terreno.
b) Plano del proyecto de lotizacin que contendr:
Plano de levantamiento topogrfico y perimtrico, diseo de la lotizacin, vas,
aceras, reas de aportes, curvas de nivel, perfiles longitudinales, indicacin de
habilitaciones y vas colindantes, parques y ornamentacin.
c) Memoria descriptiva indicando las reas de los lotes, numeracin y aportes.
d) Plano que indique los lotes ocupados y la altura de las edificaciones
existentes)
e) Declaracin Jurada de reserva de rea para los aportes reglamentarios.

PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
PROCESO DE
REURBANIZACION

La
Municipalidad
Provincial
de
la
jurisdiccin
correspondiente,
autorizar la integracin
inmobiliaria
de
los
predios comprendidos en
el
proceso
de
Reurbanizacin
simultneamente a la
aprobacin
del
Plan
Especifico.

El proceso de Reurbanizacin puede incluir el reordenamiento de reas de

Recreacin Pblica, siempre que no se reduzca su superficie, ni la calidad de
obras existentes.
Los procesos de Reurbanizacin estn sujetos a los trmites correspondientes
a una Habilitacin Urbana, bajo los parmetros que establezca el Plan
Especifico, as como autorizaciones de demolicin y edificacin.

Los procesos de Re urbanizacin se sujetan a lo establecido para las

RELACIONDA
Habilitaciones Urbanas con Construccin NORMATIVIDAD
Simultanea y no estarn
sujetos a
aportes de Habilitacin Urbana, adicionales a los preexistentes.
Slo los casos de Procesos de Reurbanizacin que se originen en la
reubicacin de reas de equipamiento urbano estarn sujetos a Aportes de
Habilitacin Urbana.

Normatividad para Aportes de habilitacin urbana

GENERALIDADES
Artculo 1.-Los componentes de diseo de una habilitacin urbana estn constituidos por
los espacios pblicos y los terrenos aptos para ser edificados.
Los espacios pblicos estn, a su vez, conformados por las vas de circulacin vehicular
y peatonal, las reas dedicadas a parques y plazas de uso pblico. Los terrenos
edificables comprenden los lotes de libre disposicin del propietario y los lotes que deben
ser aportados reglamentariamente.

PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION

Las habilitaciones urbanas que se desarrollen colindantes a reas habilitadas, se

integrarn a la trama vial existente o a la aprobada sobre dichas reas.
APORTES DE HABILITACION URBANA

Tip
o

Recreaci
n pblica

8%

Parque
s
zonale
s
2%

Servicios pblicos
complementarios
Educaci Otro
n
fines
2%
1%

Artculo 26.- Las habilitaciones urbanas, segn su tipo, debern efectuar aportes
obligatorios para recreacin pblica y para servicios pblicos complementarios para
NORMATIVIDAD
RELACIONDA
educacin y otros fines, en lotes edificables. Estos
aportes sern cedidos
a ttulo
gratuito a la entidad beneficiaria que corresponda.
El rea del aporte se calcula como porcentaje del rea bruta deducida la cesin para
vas expresas, arteriales y colectoras
El rea mnima de los aportes ser:
Para Recreacin Pblica
Para Recreacin pblica (islas rsticas)
Ministerio de Educacin
Otros usos

1,000 mt2
800 mt2
800 mt2
400 mt2

Cuando el clculo de rea de aporte no tenga el rea mnima requerida, el aporte ser
redimido en dinero.
El monto de la redencin en dinero se calcula sumando el valor de tasacin comercial
del metro cuadrado del terreno rstico, ms el valor medio de las obras de habilitacin
urbana entre el nmero de metros cuadrados habilitados.

PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
Este valor se multiplica por el rea del aporte por redimir.
Artculo 27.- Los parques para recreacin pblica constituirn un aporte obligatorio a la
comunidad y en esa condicin debern quedar inscritos en los Registros Pblicos.
Estarn ubicados dentro de la habilitacin de manera que no haya ningn lote cuya
distancia al parque, en lnea recta, sea mayor de 300 ml. Pueden estar distribuidos en
varias zonas y debern ser accesibles desde vas pblicas.
Artculo 28.- El ancho mnimo del aporte para recreacin pblica ser de 25 ml., en el
clculo del rea no se incluirn las veredas que forman parte de la seccin transversal
de la va.
Artculo 29.- Cuando el rea por habilitar sea mayor a 10 hectreas se considerar un
parque central con una superficie no menor al 30% del rea destinada
reglamentariamente para recreacin pblica.
Artculo 30.- No se considerar para el clculo del rea de parque, las reas
comprendidas dentro de los lados de ngulos menores de 45 grados y una lnea de
25m. perpendicular a la bisectriz del mismo, ni las reas de servidumbre bajo lneas de
alta tensin.
Artculo 31.- Excepcionalmente, los jardines centrales de vas o bermas de separacin
central en vas arteriales podrn ser computados como parques, siempre que tengan las
dimensiones mnimas establecidas y no constituyan ms del 30% de la superficie total
destinada para Recreacin Pblica.
Artculo 32.- En casos de habilitaciones en terrenos con pendientes pronunciadas, los
parques podrn estar conformados por terrazas o plataformas, con una pendiente
mxima de 12% cada una y con escaleras de comunicacin entre los diferentes niveles.

NORMATIVIDAD
RELACIONDA
Artculo 33.- Los parques sern construidos y aportados
para uso pblico
y no podrn
ser transferidos a terceros.
Los parques tendrn veredas, iluminacin, instalaciones para riego y mobiliario urbano.
Se podr proponer zonas de recreacin activa hasta alcanzar el 30% de la superficie del
parque.
Normatividad para diseo de vas
Artculo 1.- El diseo de las vas de una habilitacin urbana deber integrarse al
sistema vial establecido en el Plan de Desarrollo Urbano de la ciudad. Estar
constituido fundamentalmente por vas expresas, vas arteriales, vas colectoras, vas
locales y pasajes.

PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
Artculo 3.- Las vas
sern de uso pblico
libre e irrestricto, las
caractersticas de las
secciones de las vas
varan de acuerdo a su
clasificacin funcional.
Artculo
4.Las
caractersticas de las
secciones de las vas
confortantes del sistema
vial primario de la ciudad
sern establecidas por el
Plan de Desarrollo Urbano y estarn constituidas por vas expresas, vas arteriales y
vas colectoras.
Artculo 5.-Las secciones de las vas locales principales y secundarias, se disearn
de acuerdo al tipo de habilitacin urbana, en base a los siguientes mdulos:

Artculo 6.- En las Vas Locales Principales de las NORMATIVIDAD

habilitaciones y en RELACIONDA
las Vas Locales
Secundarias de las Habilitaciones para Comercio, Industria y Usos Especiales, se
dispondr de veredas y estacionamientos en cada frente que habilite lotes y dos
mdulos de calzada como mnimo.
Artculo 7.- En las Vas Locales Secundarias de las Habilitaciones para Vivienda, se
dispondr de veredas en cada frente que habilite lotes, dos mdulos de calzada y en el
caso de estacionamientos, podrn disponerse en un solo frente de la va, la cual puede
tener una seccin total de 9.60 ml.
Artculo 8.- Las Vas Locales Secundarias de las Urbanizaciones que constituyan
acceso exclusivo a las viviendas, con trnsito vehicular y peatonal, tendrn como
mnimo 7.20 ml. de seccin de circulacin, debiendo contar con elementos que
condicionen la velocidad de acceso de vehculos. Estas vas podrn tener un slo
acceso, cuando la longitud no sea mayor de 50 ml., a partir de lo cual debern contar

PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
con acceso en sus dos extremos, no pudiendo, en ningn caso, tener ms de 100 ml.
de longitud.
Artculo 9.- Las vas locales Secundarias de acceso nico vehicular con una
longitud no mayor de 100 ml. tendrn en su extremo interior un ensanche de calzada, a
manera de plazoleta de volteo, con un dimetro mnimo de 12 ml., que permita el giro y
retroceso de un vehculo.
En caso que la plazoleta de volteo constituya frente de lotes, se incluir en la seccin
de va una franja de estacionamiento entre la calzada y la vereda de acceso a los lotes.
Artculo 10.- Las pendientes de las calzadas no podrn exceder el 12%.
Excepcionalmente en las laderas de cerros podr permitirse hasta el 15% de pendiente
en tramos de hasta 50 ml. de longitud.
Artculo 11.- La distancia mnima entre dos intersecciones sobre una misma va
ser de 40 ml., medidos entre los ejes de las calzadas.
Artculo 12.- La distancia mxima entre dos intersecciones de vas de trnsito
vehicular ser de 300 m., medida en los extremos de las manzanas, para las
habilitaciones para vivienda y comercio.
Artculo 13.- Los pasajes peatonales no admitirn circulacin vehicular ni espacios de
estacionamiento, nicamente tendrn acceso los vehculos de emergencia.
Los pasajes peatonales de la Habilitacin Urbana tendrn una seccin igual a 1/20 (un
veinteavo) de su longitud; debern contar, como mnimo, con 2 mdulos de vereda y una
seccin de 3.00 Ml.,
Artculo 14.- En casos que la topografa del terreno o la complejidad del sistema vial lo
exigieran, se colocarn puentes peatonales, muros de contencin, muros de
aislamiento, parapetos, barandas y otros elementos que fueran necesarios para la libre
circulacin vehicular y la seguridad de las personas.
Artculo 15.- Las veredas tendrn una altura de 0.15 mts. por encima del nivel de la
calzada. Tendrn un acabado antideslizante y noNORMATIVIDAD
debern tener gradas,
salvo casos
RELACIONDA
debidamente justificados.
Se habilitarn descansos de 1.20 ml. de longitud, de acuerdo a lo siguiente:
Pendientes hasta 2%
Pendientes hasta 4%
Pendientes hasta 6%
Pendientes hasta 8%
Pendientes hasta 10%
Pendientes hasta 12%

sin descansos
cada 50 ml. como mximo
cada 30 ml. como mximo
cada 15 ml. como mximo
cada 10 ml. como mximo
cada 5 ml. como mximo

Los bordes de un plano transitable, abiertos hacia un plano inferior con una diferencia
de nivel mayor de 30cm, debern estar provistos de parapetos o barandas de

PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
seguridad con una altura no menor de 80cm. Las barandas llevarn un elemento
corrido horizontal de proteccin a 15cm sobre el nivel del piso, o un sardinel de la
misma dimensin.
Artculo 16.- Las bermas de estacionamiento vehicular llevarn sardineles enterrados
al borde de la calzada.
En el espacio de estacionamiento podrn colocarse rboles con un distanciamiento de
12 m. como mnimo. Igualmente podrn ser ubicadas las acequias,
canales de
regado, postes de alumbrado pblico y sub-estaciones elctricas areas.

Artculo 17.- La superficie de las calzadas tendr una pendiente hacia los lados para el
escurrimiento de aguas pluviales, de regado o de limpieza.
Artculo 18.- La unin de las calzadas entre dos calles locales tendrn un radio de
curvatura de 6 m. medido al borde del carril ms cercano a la vereda.
Artculo 19.- Cuando el Plan de Desarrollo Urbano lo determine, las calzadas podrn
incluir carriles exclusivos de transporte pblico, con espacios adecuados para la
instalacin de paraderos.

Artculo 20.- En las esquinas e intersecciones de vas se colocarn rampas para

discapacitados para acceso a las veredas, ubicndose las mismas sobre las bermas
laterales y centrales. De no existir bermas se colocarn en las propias veredas. La
pendiente de la rampa no ser mayor al 10% y el ancho mnimo libre ser de 0.90 m.
Las aceras y rampas de las vas pblicas debern constituir una ruta accesible, desde
las paradas de transporte pblico o embarque de pasajeros, hasta el ingreso a los
locales y establecimientos de uso pblico, salvo que las caractersticas fsicas de la
zona no lo permitan. En este ltimo caso, se deber colocar avisos en los lugares
convenientes, con el fin de prevenir a las personas con discapacidad.

NORMATIVIDAD RELACIONDA
Artculo 21.- Los radios mnimos de las curvas en vas sern las siguientes:
Vas principales:
Vas locales:

60 metros
30 metros

Los tramos rectos entre curva y contra curva, siempre que no se use curvas de
transicin se proveer una recta o tangente cuya longitud mnima ser:
Vas principales:
Vas locales:

30 metros
20 metros

PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION

SIMBOLOGIA

5. SIMBOLOGA:
En todas las habilitaciones en que exista particin de la tierra en lotes y agrupamientos
de stos en manzanas, deber establecerse una nomenclatura. Dicha nomenclatura
consistir en letras para las manzanas y nmeros para los lotes, ambos en forma
correlativa.
Deber establecerse una nomenclatura provisional para las vas pblicas y reas de
recreacin mediante letras o nmeros o empleando los nombres persistentes para las
vas con las que se empalman.

PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
MANZANA

LOTE

VIA

CALLE

CONTENIDO DEL PLANO

6. CONTENIDO DEL PLANO.

El Plano de Lotizacin viene a representar grficamente todos los
elementos que constituye la Habilitacin Urbana, este plano tiene que
estar bien detallado en todo su aspecto geomtrico que establecen
las normas ,por ejemplo sus acotaciones, reas, etc.
El plano tiene que estar completa, suficiente y conciso, con el fin
de dar toda la informacin necesaria por medio del plano para poder

PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
ejecutar la obra del proyecto en la forma ms concreta posible y sin
dar informacin intil o innecesaria.
En su contenido del plano encontraremos los elementos y
simbologa de las Habilitaciones Urbanas, tales como:

Lotes.

Manzanas.

Vas Pblicas (calles).

Orientacin.

Aportes como Parques, hospitales, colegios, etc.

Los planos de lotizacin presentan un innumerable de detalles en

todos los elementos que conforma este, tal razn es de gran
importancia especificar los datos que contienen los lotes, manzanas,
vas, etc.; con el objetivo de distribuir bien el territorio en particiones
de elementos que conforman detalladamente las
Habilitaciones Urbanas en la vida real.
Los detalles de los elementos que ms resaltan son las
siguientes:

Cuadro General de reas.

Cuadro de Resumen por Manzanas.

Cuadro de reas Lotizadas.

Secciones (calles).

CONTENIDO DEL PLANO

PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION

PLANOS DE HABILITACION

CONTENIDO DEL PLANO

URBANA-LOTIZACION
Cuadro General de reas: Es el cuadro de detalles que
especifica las reas en general de vas, aportes, comercio, etc.,
donde todos estos sumaran el total de rea del Terreno.

Cuadro de Resumen por Manzanas : Es el cuadro de

detalles que especifica simplemente las reas de cada manzana
y el numero de lotes que lo constituye.

Cuadro de reas Lotizadas: Es el cuadro de detalles

que especifica claramente a cada uno de los lotes que conforma
a todo el plano.

Secciones (calles):

Son cortes de calles que detallan

las medidas de veredas, pistas, jardines, etc., que estn
limitadas por territorios de propietarios.

En la seccin de calles, tiene elementos que estn representados

por un smbolo que son los siguientes:
VEREDAS

PISTAS

PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
JARDINES

CONTENIDO DEL PLANO

PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION

INFORMACION ADICIONAL

7. INFORMACION ADICIONAL
URBANIZACIONES
Se denominan Urbanizaciones a aquellas Habilitaciones Residenciales conformadas
por lotes para fines de edificacin de viviendas unifamiliares y multifamiliares, as
como de sus servicios pblicos complementarios y su comercio local.
TIPOS DE URBANIZACIONES:
Las Urbanizaciones pueden ser de diferentes tipos, los cules se establecen en
funcin a tres factores concurrentes:
a) Densidad mxima permisible;
b) Calidad mnima de obras y
c) Modalidad de ejecucin.
La densidad mxima permisible se establece en la Zonificacin y como
consecuencia de ella se establecen las dimensiones mnimas de los Lotes a habilitar,
de conformidad con el Plan de Desarrollo Urbano.

En funcin de la densidad, se agrupan en seis tipos, de acuerdo al siguiente cuadro:

TIPO

2
3
4
5

CLASE DE
DENSIDAD

REA
MINIMA
DE LOTE

FRENTE
MNIMO
DE LOTE

TIPO DE
VIVIENDA

BAJA DENSIDAD (R1)

450 Mt2

15 ML

UNIFAMILIAR

BAJA DENSIDAD (R2)

300 Mt2
160 Mt2
90 Mt2

10 ML
8 ML
6 ML

(*)
450 Mt2

(*)
15 ML

UNIFAMILIAR
UNIFAMILIAR
UNIFAMILIAR
UNIFAM /
MULTIFAM
MULTIFAMILIAR

menor a 1300
Hab/Ha
menor a 1300
Hab/Ha

1300 Hab/Ha

DENSIDAD MEDIA (R3)

1300 Hab/Ha

DENSIDAD MEDIA (R4)

2250 Hab/Ha

D. MEDIA (R3 y R4) ALTA (R5,

R6 y R8)

2250 Hab/Ha

DENSIDAD ALTA (R5,R6 y R8)

DENSIDAD
POBLACIONAL

Corresponden a Habilitaciones Urbanas de Baja Densidad a ser ejecutados en

Zonas Residenciales de Baja Densidad (R1).
Corresponden a Habilitaciones Urbanas de Baja Densidad a ser ejecutados en
Zonas Residenciales de Baja Densidad (R2).
Corresponden a Habilitaciones Urbanas de Densidad Media a ser ejecutados
en Zonas Residenciales de Densidad Media (R3).
Corresponden a Habilitaciones Urbanas de Densidad Media a ser ejecutados
en Zonas Residenciales de Densidad Media (R4).
Corresponden a Habilitaciones Urbanas pertenecientes a programas de
promocin del acceso a la propiedad privada de la vivienda. No tendrn
limitacin en el nmero, dimensiones o rea mnima de los lotes resultantes; y

PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION

INFORMACION
se podrn realizar en reas calificadas como Zonas
de DensidadADICIONAL
Media (R3 y
R4) y Alta Densidad (R5, R6 y R8) o en Zonas compatibles con estas
densidades. Para la aprobacin de este tipo de proyectos de habilitacin urbana
deber incluirse los anteproyectos arquitectnicos de las viviendas a ser
ejecutadas, los que se aprobarn simultneamente.

6 Corresponden a Habilitaciones Urbanas de Alta Densidad a ser ejecutados en

Zonas Residenciales de Alta Densidad (R5, R6 y R8).
De acuerdo a las caractersticas de las obras existirn 4 tipos diferentes de
habilitacin, de acuerdo a lo consignado en el siguiente cuadro:
7
Tipo Calzadas
Aceras
Agua
Desage
Energa
telfono
(pistas)
(veredas)
potable
elctrica
A
Concreto
Concreto
Conexin
Conexin
Pblica y Pblico
simple
domiciliari
domiciliari
domiciliari
domiciliario
a
a
a
B
Asfalto
Concreto
Conexin
Conexin
Pblica y Pblico
simple
domiciliari
domiciliari
domiciliari
domiciliario
a
a
a
C
Asfalto
Asfalto con Conexin
Conexin
Pblica y Pblico
sardinel
domiciliari
domiciliari
domiciliari
a
a
a
D
Suelo
Suelo
Conexin
Conexin
Pblica y Pblico
estabilizad
estabilizad
domiciliari
domiciliari
domiciliari
o
o
con a
a
a
sardinel

La calidad mnima de obras en las Urbanizaciones para fines multifamiliares ser la

tipo B.
De acuerdo a la modalidad de ejecucin las Urbanizaciones podrn ser:
a) Urbanizaciones Convencionales o simplemente Urbanizaciones.
b) Urbanizaciones Progresivas.
c) Urbanizaciones con Construccin Simultnea.
Las Urbanizaciones Convencionales, o simplemente Urbanizaciones, son aquellas
que cumplen con la ejecucin de las obras mnimas segn su tipo, cumpliendo con el
procedimiento de recepcin de obras, de manera previa a la venta de lotes.
Las Urbanizaciones Progresivas son aquellas en las que se difiere la ejecucin de las
calzadas y/o aceras y que, cumpliendo con la ejecucin de las dems obras mnimas,
podrn solicitar la recepcin de las obras de manera parcial.
Las Urbanizaciones Tipo 5 y 6, no pueden ser declaradas como Urbanizaciones
Progresivas.

PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
Las Urbanizaciones con Construccin Simultnea son aquellas en las que la
edificacin de viviendas se realiza de manera simultnea a la ejecucin de obras de
INFORMACION ADICIONAL
habilitacin urbana.
Las Habilitaciones Urbanas Tipo 5, se declararn necesariamente como
Urbanizaciones con Construccin Simultnea, donde se podr realizar la recepcin de
obras de habilitacin urbana, quedando pendientes las obras de edificacin a ser
ejecutadas por el mismo habilitador o por un tercero.
Tambin se le define como el proceso de convertir un terreno rstico o eriazo en
urbano, mediante la ejecucin de obras de accesibilidad, de distribucin de agua y
recoleccin de desage, de distribucin de energa e iluminacin pblica, pistas y
veredas.
Adicionalmente, el terreno podr contar con redes para la distribucin de gas y redes
de comunicaciones.
POR QU ZONIFICAMOS?

La Teora del valor de la propiedad

La teora de la planificacin

La Teora del valor de la propiedad sostiene que el valor de una propiedad y su uso
estn determinados por la dinmica del mercado. Que la dinmica del mercado en una
economa libre determina las tendencias del uso del suelo, sin importar la zonificacin
en vigencia. En este sentido se sostiene que la zonificacin seria por ello slo un
mecanismo de freno en desuso e histricamente intil.
De acuerdo con estas premisas cada propiedad deber tener un uso tal que asegure
que la suma de todas las propiedades d el mximo valor para una zona, tal como se
desea en una economa de libre mercado.
Mediante la zonificacin lo que se hace es prohibir construcciones que son estorbos
para este objetivo, entendiendo que son estorbos o interferencias cualquier uso que
perjudique el valor de otras propiedades en un grado significativamente mayor a lo que
aporta al valor de la propiedad en la cual est localizada.
En esta teora para cada terreno existe una clasificacin adecuada de zonificacin. De
este modo para cada ciudad existe un plano de zonificacin ideal o platnico
esperando a ser puesto en vigencia. En esta teora la zonificacin solo servira para
proteger al libre mercado de las imperfecciones que se pudiesen presentar en los
procesos de oferta y demanda urbana.
Cuando se argumenta que el valor de la propiedad ser afectado ante la presencia de
un proyecto determinado, quiere decir que existe algn factor del cual la comunidad
(demanda) no gusta y que esto tiende a resultar en una reduccin del nmero de
personas interesadas en comprar una propiedad en la zona afectada haciendo que los
precios bajen.

PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
De acuerdo con la Teora Planificadora se prepara un Plan Integral para la
comunidad que refleje la idea de lo que se desea para el futuro, y se establece una
serie de pasos para implementar el Plan, pe. Programa
econmico, leyes
que
INFORMACION
ADICIONAL
controlen la subdivisin y habilitacin, etc. Y una ordenanza de zonificacin, la cual
desde el punto de vista del planificador la zonificacin es un instrumento ms para la
ejecucin de un Plan Municipal integral.
Sin embargo solo cuando la comunidad tiene su plan maestro debidamente formulado,
y expuesto a consulta y escrutinio pblico especialmente en cuanto a sus metas y
deseos, slo entonces puede ser requerido un rbitro para deslindar la discusin y las
disputas sobre el uso del suelo y medir la razonabilidad de las ordenanzas
municipales. Por esta razn nace el principio de que una ordenanza debe estar
basada en un Plan.

Este Plan prev todos los usos que el cuerpo legislativo municipal decide que
es apropiado para su ubicacin en algn mbito del rea municipal.

Prev las intensidades de uso que la legislacin considere apropiadas.

Seala las ubicaciones que la legislacin considere para el uso.

Adems, este Plan debe sostener en forma consistente los objetivos de

desarrollo de la comunidad.

Para que la zonificacin sea vlida, debe ser coherente con este Plan Municipal, para
ello es necesario en primer lugar hacer pblicos los objetivos municipales, para
asegurar un trato justo a todos los individuos que resulten afectados por el Plan. Este
Plan as sirve de barrera interna a las regulaciones municipales y es imperativo como
medio para brindar coherencia e imparcialidad en las decisiones administrativas
locales entre los residentes de la municipalidad.
Un plan municipal puede ser tan arbitrario e irresponsable como una regulacin
municipal de zonificacin si solo refleja los deseos arbitrarios de un municipio. Si el
plan ignora su responsabilidad con sus vecinos municipales y con los propietarios que
viven fuera de sus lmites, entonces esa ordenanza de zonificacin no tendr mayor
validez ni sustento que una ordenanza de zonificacin sin base en un Plan Municipal.