DICIEMBRE 2014

EL MERCADO INMOBILIARIO EN EL PER

Breve diagnstico

El mercado inmobiliario se convirti en un tema de amplio inters para la economa mundial, entre otras
razones, por la alta participacin que tiene la cartera hipotecaria en las cuentas financieras de algunos
pases, y tambin, por la alta correlacin existente entre el mercado inmobiliario y el ciclo econmico
de un pas, y ms an tras la reciente crisis sub-prime, la ms grande despus de la Gran Depresin de los
aos 30.
En los aos previos a la crisis sub-prime se registraron enormes auges en los precios inmobiliarios
en muchas economas desarrolladas, lo que en algunos medios especializados se calific como la mayor
burbuja de activos en la historia, y una vez ocurrida, las consecuencias en los pases desarrollados parecen
an no terminar de manifestarse. Por esta razn, bancos centrales, entidades financieras, gobiernos y
entes reguladores se preocupan por la evolucin del mercado inmobiliario, en especial del mercado de
vivienda, y al seguimiento de sus precios, adquiriendo una gran importancia para la implementacin de
polticas econmicas en el mundo.
El sector inmobiliario ha adquirido un importante dinamismo en Latinoamrica, donde nuestro pas no ha
estado al margen de este fenmeno, caracterizado por un incremento continuo en el nivel de precios de las
viviendas. Este comportamiento plantea la interrogante sobre la posible existencia de una burbuja en el
mercado de viviendas. Pero que es una burbuja inmobiliaria. Es el crecimiento sostenido en el precio de
una vivienda que excede largamente su valor intrnseco, el cual depende de fundamentos macroeconmicos como PBI, empleo, ingresos de las familias, tasas de inters, etc.
El desempeo del mercado de viviendas es importante para la economa en su conjunto. Las viviendas representan el principal activo para una gran cantidad de hogares por lo que cambios en su valoracin
afectan la economa familiar y por ende sus decisiones de gasto. A su vez, los activos inmobiliarios son
relevantes dentro del balance de las entidades financieras por lo que su evolucin influye en la estabilidad del sistema financiero en su conjunto. Por ltimo, los precios de los activos inmobiliarios, al igual que
otros activos, pueden ser afectados por las tasas de inters, establecindose de esta forma un eventual
canal de transmisin de la poltica monetaria.
Para promover una expansin en un mercado de financiamiento hipotecario es importante que ste tenga
ciertos fundamentos establecidos de forma clara y consistente. Entre estos fundamentos que deben existir
son una oferta y demanda sostenible y factores que promuevan su dinamismo como condiciones econmicas estables, regulacin financiera clara, y condiciones polticas. La existencia de dichas condiciones
dentro del mercado hipotecario es quizs an ms importante que en otros mercados, debido a que el
financiamiento en activos de largo plazo necesita estabilidad en aspectos polticos, econmicos, etc.
El mercado hipotecario debe tener un mecanismo de financiamiento que vaya acorde con la realidad del
mercado, logrando alinear los intereses de los participantes de manera que todos obtengan beneficio. Es
decir las familias deben obtener su vivienda; las reguladoras, un adecuado funcionamiento del mercado y
el sector privado, una rentabilidad adecuada.

1. Dinmica de una Burbuja Inmobiliaria

a. Causas de la Burbuja Inmobiliaria

Exceso de liquidez
en el mercado

genera

Ilusin de una situacin

de crecimiento indenido

lo que
implica

Funcionamiento
ineciente del
mercado

haciendo
que

Bajas tasas
de inters
El Sistema Financiero
empiece a dar crdito
muy accesible

lo cual se
reeja en

generando
que

Pocos requisitos
solicitados a los
prestatarios

Agentes econmicos
utilicen la facilidad de
acceso al crdito

para

Adquirir
propiedades

lo cual

No se hace por
necesidad sino por
motivos de inversin

para

Materializar una
ganacia a travs del
aumento de los precios
en el futuro

b. Cuando la Burbuja Inmobiliaria estalla

Cuando la demanda

como
consecuencia

Se elevan
los precios a
niveles absurdos

generando

la mala interpretacin
de la informacin del
mercado

haciendo que

en el mercado, debido a
una verdadera valorizacin

vviendas se queden
sin vender

en el precio de los
inmuebles)

lo cual

Afecta fuertemente a
un grupo de
compradores que
adquirieron el bien con

Obtener
rentabilidad
para

lo cual

NO SUCEDE

revalorizacin
Pagar la deuda
contrada

haciendo
que

EL MERCADO
COLAPSE

c. Burbuja Inmobiliaria Global

La maduracin de la burbuja hipotecaria comienza tras el pinchazo de la burbuja puntocom a finales de los
aos 90, con la subsecuente disminucin de tipos de inters para combatir los efectos recesivos; el continuo
aumento del estmulo monetario, as como la culminacin del proceso de unificacin monetaria europea, la
cual hizo crecer irracionalmente la confianza en los pases menos desarrollados del bloque, fueron las principales razones que generaron este problema.
Los principales pases afectados han sido Dinamarca, Australia, Blgica, Francia, Grecia, Irlanda, Italia,
Holanda, Noruega, Espaa, Portugal, Suecia, Sudfrica, Nueva Zelanda, Gran Bretaa y Estados Unidos,
entre otros, cada uno con intensidad diferente y con sus respectivas especificaciones.
Tras la crisis de las hipotecas sub-prime en las economas desarrolladas, cuya causa principal fue el desbordamiento de innovaciones financieras en segmentos poco o nada regulados, se inici el inters en los bancos
centrales, gobiernos y entes reguladores por la evolucin de los principales indicadores que caracterizan este
sector, como es el precio de la vivienda.
Segn el Banco Internacional de Pagos (BIS), los precios de las viviendas desde 1970 hasta 2014, mostraron
un fuerte incremento en las principales economas avanzadas a partir de mediados de los aos 90 hasta el
ao 2008 aproximadamente, debido a la irracionalidad de los mercados que se reflej en la crisis sub-prime.
Al estallar la crisis, los precios de las viviendas tuvieron fuertes cadas, alrededor del 35% a 40% en los
siguientes dos aos. A la fecha en la gran mayora de economas desarrolladas los precios no han regresado
a niveles anteriores, y al parecer en el futuro tampoco lo harn.

2. El Crdito en el Per
Desde diciembre 2008, los diseadores de poltica econmica en pases desarrollados y emergentes ejecutaron programas de estmulo econmico, trayendo como consecuencia la inundacin de liquidez en el mundo,
llegando este exceso a pases como el nuestro. Las pocas de abundante liquidez ya terminaron y lo cierto es
que el mundo se ha acostumbrado a encontrarse en medio de enormes cantidades de dlares desde hace
cinco aos.
Nuestro pas ha mostrado un nivel de crdito como porcentaje de PBI alrededor del 31.4%, ratio mayor en relacin a algunos pases de la regin y retrasado frente a los pases desarrollados (por ejemplo los pases pertenecientes a la OCDE Organizacin para la Cooperacin y el Desarrollo Econmico, a la cual el Per quiere
entrar como integrante para los prximos aos tienen un ratio de 158.1%). Con ello se confirma que nuestro
pas carece de una gran profundidad del crdito y una mayor bancarizacin para un importante segmento de
la poblacin, que son los niveles C, D y E, especialmente.

Crdito al Sector Privado 2013

(En porcentaje del PBI)
158
106
71 71

55 50 50 47
44 43

33 31 31 29 28 27 25
24 19
16

Fuente: Banco Mundial

Elaboracin: CCIA - Dpto. de Estudios Econmicos

Las colocaciones en el Per van destinadas mayoritariamente al sector corporativo, gran y mediana empresa,
aproximadamente el 50% del total. En segundo lugar se encuentra el crdito consumo, el cual presenta una
participacin de 18%. En tercera posicin, se tiene al crdito hipotecario, cuya participacin en relacin a
diciembre 2010 se ha incrementando en casi tres puntos porcentuales, lo cual refleja el gran dinamismo que
ha tenido el sector inmobiliario en relacin a los dems sectores de la economa. Finalmente, se observan las
colocaciones destinadas a la pequea y microempresa, las cuales representan el 14.5% del total del sistema
financiero, cifra que ha disminuido en casi tres puntos en relacin a diciembre 2010.

Saldo de Colocaciones por Tipo de Crdito

En porcentaje
12.9

13.7

14.9

15.2

15.5

18.3

18.8

19.3

18.4

18.1

17.4

18.0

18.2

15.8

14.5

51.4

49.5

47.5

50.6

Hipotecario

Consumo

Pequea y Micro
Empresa

51.9

Corporativo, Gran y
Mediana Empresa
2010
Diciembre

2011
Diciembre

2012
Diciembre

2013
Diciembre

2014
Octubre

Fuente: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP - SBS

Elaboracin: CCIA - Dpto. de Estudios Econmicos

Las tasas de inters hipotecarias en moneda nacional han mostrado una ligera disminucin en los ltimos
meses debido a la mayor oferta de liquidez en el sistema financiero, cuya causa principal se resume en las
medidas de poltica monetaria expansiva que ha venido implementando el BCR en los ltimos meses a travs
de la disminucin de la tasa de encaje en moneda nacional, as tambin la disminucin de la tasa de inters
de referencia.
En el caso de las tasas de inters hipotecarias en moneda extranjera, stas han disminuido en los ltimos
meses en un punto porcentual aproximadamente. Sin embargo, esta tendencia debera cambiar debido a las
nuevas medidas que estara implementando el BCR para disminuir an ms la dolarizacin del sistema financiero peruano.

Tasa de inters hipotecaria

En porcentaje
8.8
8.0

9.0
8.5

9.2
8.5

9.2
8.5

9.4

7.7

9.3

7.8

9.3

7.7

9.2

7.6
Moneda
Nacional
Moneda
Extranjera

Fuente: Reporte de Inacin Octubre 2014 - Banco Central de Reserva del Per
Elaboracin: CCIA - Dpto. de Estudios Econmicos

3. La dinmica del mercado inmobiliario

El sector construccin influye significativamente en el crecimiento econmico del pas, pues se encuentra muy
correlacionado con otros sectores productivos. En los ltimos aos, el crdito hipotecario ha mostrado un
crecimiento sostenido dentro de la estructura del crdito peruano, sin embargo existe gran diferencia frente a
los niveles en este tipo de crdito de otros pases de la regin y del mundo.
Al analizar el comportamiento del crdito para vivienda y su participacin dentro del PBI, es evidente que se
ha vivido un perodo de auge a inicios de los aos 90 hasta un poco antes del final de esa dcada; un posterior
declive a inicios de la dcada anterior y luego una recuperacin muy clara a partir del 2005 hasta la actualidad,
donde la participacin del crdito para vivienda sobre el PBI alcanz el mximo histrico de 5.4%.

Saldo y Crecimiento de la Cartera Hipotecaria

40.3%

29,665
24,461

20,000
26.2%

14.4%

14.4%

16,033
15.7%

12.6%

4,128

4,723

5,320

2002

2003

2004

10.3%
7,402
6,714

2005

12,021

22.3%
21.3%

22.0%

13,147

En millones
de S/.

24.7%

Variacin
Anual

8,566
9.4%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Fuente: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP - SBS

Elaboracin: CCIA - Dpto. de Estudios Econmicos

Sin embargo este ratio (5.4%) coloca al Per muy rezagado frente a pases como Suiza u Holanda que superan el 100% en porcentaje de crditos frente a su PBI, as tambin frente a pases de nuestra regin como
Chile, el cual llega a niveles de profundidad financieros cercanos a 20%. Existe un largo camino por recorrer
para el mercado hipotecario peruano. Es importante resaltar que la evolucin de la cartera hipotecaria peruana
viene siendo significativa, sin embargo queda espacio para seguir creciendo en comparacin a nuestros pares
de la regin y con economas desarrolladas (con ratios mayores al 40%). Pero este crecimiento depende en
gran medida de cules son los fundamentos de la economa peruana, es decir no se puede aspirar a un ratio
de 90% slo porque algunos pases de la OCDE alcanzan esta cifra, pues se estara alimentando una burbuja,
debido a que la realidad de cada pases es distinta.
Se debe tener mucho cuidado con aquellas personas que dicen en todas las formas posibles que no pasa
nada, que el precio del metro cuadrado es menor que en otros pases de la regin, que existe un gran dficit
de vivienda en el Per, etc. usando las estadsticas bajo determinado enfoque. Las estadsticas deben ser
interpretadas de la manera ms responsable para no caer en conclusiones erradas.

Crdito Hipotecario en Latinoamrica. Cifras 2012 -2013

% del PBI
20.1

18.9
15.0
9.8 9.6

7.7 6.7
6.6 5.9
5.4 5.0 4.5
4.1

2.6 2.1
1.5 1.4 1.0

Fuente: Housing Finance Net

Elaboracin: CCIA - Dpto. de Estudios Econmicos

3.1. Morosidad del Crdito Hipotecario en el Per

Como se mencion anteriormente, nuestro pas no tiene una significativa profundidad financiera, sin embargo
actualmente la cartera hipotecaria es realmente saludable en comparacin a otros pases, lo cual se deduce
en funcin al anlisis de la cartera hipotecaria atrasada. A septiembre 2014, la morosidad de la cartera inmobiliaria en Per es 1.3%, mientras que en otros pases este indicador se encuentra por encima del 3%.

Morosidad Hipotecaria en Latinoamrica

(% de los crditos directos)
6.2

5.9

3.1
2.4
1.3

Mxico

Colombia

Chile

Brasil

Per

Agosto 2014

Septiembre 2014

Septiembre 2014

Septiembre 2014

Septiembre 2014

Fuente: Bancos Centrales y Entidades Supervisoras del Sistema Financiero

Elaboracin: CCIA - Dpto. de Estudios Econmicos

En nuestro pas, la morosidad de la cartera hipotecaria es inferior a la morosidad de las colocaciones totales,
reflejando con ello una mejor calidad de cartera frente a otros tipos de crdito; sin embargo el anlisis no puede
detenerse all. Entre 2001 y 2008, la morosidad de la cartera hipotecaria disminuy en casi siete puntos,
debido al importante crecimiento econmico que present nuestro pas en aquellos aos. Entre el 2008 y 2012,
la morosidad de la cartera de crdito para vivienda creci tan slo en 0.08 puntos porcentuales, es decir un
incremento realmente bajo tomando en cuenta un perodo de 4 aos. Sin embargo, entre diciembre 2012 y
octubre 2014, el ndice de morosidad de los crditos hipotecarios se increment en 0.57 puntos, lo cual
demuestra un crecimiento muy por encima de lo suscitado en los ltimos aos, situacin que debera tomarse
en cuenta para evaluar la situacin del mercado inmobiliario peruano.

Per: Morosidad del Sistema Financiero vs Hipotecario

(% de los crditos directos)
8.66

Crdito Total

7.26
7.03

Crdito
Hipotecario

5.56
5.72

3.69
2.30

3.71
2.60

1.59

1.84

1.06

1.44

0.88

1.45
0.75

1.91 1.87

1.84 2.19

0.88

0.86

0.94

0.83

2.55

1.03

2.95

1.37

Fuente: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP - SBS

Elaboracin: CCIA - Dpto. de Estudios Econmicos

3.2. Situacin actual del mercado de vivienda

Los factores que actualmente influyen en un mayor o menor desarrollo del sector inmobiliario seran los
siguientes:

a. Por el lado de la demanda

La gran demanda potencial de vivienda: Es evidente el gran dficit de vivienda en nuestro
pas, en Lima y provincias. Ello representa un alentador escenario para el crecimiento del sector,
sin embargo se necesita conocer el comportamiento de otras variables.

El poder adquisitivo de las familias: Segn informacin oficial sobre las remuneraciones, sueldos y salarios, estos han crecido de manera sostenida en la ltima dcada; sin embargo no al
mismo ritmo del precio por metro cuadrado en la mayora de regiones de nuestro pas. Segn
cifras recopiladas en un trabajo publicado por el Banco Internacional de Pagos (BIS), Per registra el mayor crecimiento de precios inmuebles entre el 2008 y 2012, con 121%; el cual comparado con el aumento de precios de las viviendas en Londres es casi cuatro veces superior, pues en
esta ciudad el valor de los inmuebles se increment, entre 2008 y 2012, en 35%.

El entorno macroeconmico estable: ste ha permitido la captacin de recursos a tasas de

inters menores, lo cual se tradujo en un costo de crdito menor. La situacin actual presenta
mayor incertidumbre en comparacin de aos pasados, por la desaceleracin econmica que
presenta nuestro pas y la posible subida de tasas de inters en Estados Unidos, lo cual elevara
el costo de financiamiento para los prximos aos, as como una subida del tipo de cambio,
situacin que est sucediendo actualmente.

b. Por el lado de la oferta

La rentabilidad que ofrece la inversin en el sector inmobiliario: sta era realmente alta
durante los ltimos aos, sin embargo, tendr que disminuir pues la situacin econmica no es
la de hace unos aos. Los mrgenes de rentabilidad tendrn que disminuir de la mano del
menor crecimiento de la economa.
El bajo nivel de morosidad de la cartera hipotecaria: El ndice de morosidad hipotecario es
inferior a la de otros tipos de crdito y menor al promedio de los pases de la regin (Colombia,
Brasil, Chile y Mxico); sin embargo el crecimiento del mismo en los ltimos dos aos ha sido
superior a su incremento entre 2008 y 2012, lo cual refleja que algo estara sucediendo en el
mercado inmobiliario, lo cual va de la mano con la desaceleracin de la economa peruana.
La nueva oferta inmobiliaria: Esta debe orientarse a sectores de menores ingresos, donde se
concentra el mayor dficit habitacional, lo cual implica menores mrgenes de rentabilidad para
el sector inmobiliario.

3.3. Indicadores para valorar la salud del mercado inmobiliario

Para evaluar la salud del mercado inmobiliario se considera los principales indicadores estructurales:

a. Precio sobre Renta Familiar Bruta

Este ndice indica el nmero de aos que se necesitara para pagar el precio total de la vivienda tomando en
cuenta la renta anual familiar. El precio de una vivienda se puede considerar como razonable cuando dicho
ratio es menor o igual a cuatro. Un ratio mayor a cuatro sealara que el precio de la vivienda se encontrara
sobrevalorada o fuera del poder adquisitivo adecuado de los ingresos de la familia.

b. Ratio Precio de venta / Ingreso por alquiler anual (Ratio PER)

Este ratio seala el nmero de aos que se tardara en recuperar, a travs del mismo alquiler del inmueble que
se quiere comprar, la inversin realizada en la compra de una vivienda (con todos los gastos incluidos).
Segn la clasificacin de Global Property Guide (institucin que publica anualmente recomendaciones sobre
dnde invertir en bienes inmuebles alrededor del mundo en su documento Property Recommendations), los
precios de los departamentos se mantienen en el intervalo de precios normales cuando se recuperan entre los
12.5 y 25 aos; sin embargo segn algunos investigadores que son ms estrictos consideran un ndice de 15
como el adecuado. Un ndice por encima de 17 se considera excesivo o inadecuado (situacin en la que debera tomarse previsiones para evitar una burbuja) y por debajo de un valor de 10 un valor ptimo para el inversor.
En el caso peruano se observa que el crecimiento de los precios en los ltimos ocho aos es elevado, a su vez
tambien se aprecia que el ratio PER est superando el valor de 15, y acercndose a 17, lo cual debera ser
materia de preocupacin para el gobierno.

Precio de Venta / Alquiler anual en US$ por m 2

(La Molina, Miraores, San Borja, San Isidro y Surco)

15.7

15.4

14.8

13.3

13.0

15.7

15.6

14.9

13.9

16.5

16.1
16.6
15.9

15.5

15.3

15.3

14.6

13.3

Fuente: Banco Central de Reserva del Per - BCRP

Elaboracin: CCIA - Dpto. de Estudios Econmicos

Cuando se compara el ratio PER del Per con los dems pases de la regin se observa que se sita en un
nivel intermedio, por debajo de Chile, Uruguay y Brasil pero por encima de pases como Colombia, Mxico, El
Salvador, Costa Rica y Panam, naciones que tiene una mayor profundidad financiera, pues el ratio crdito
hipotecario sobre PBI es ms alto que el peruano. Esta situacin entregara indicios de lo que estara pasando
en nuestro pas, es decir que los precios estaran creciendo ms all de sus valores fundamentales.

Ratio PER: Precio de venta / Ingreso por alquiler*

Ao 2013
21

Brasil

16
16

Chile
Uruguay
Colombia

15

Per

15
14

Nicaragua

13

Mxico

12
12
12
12

Costa Rica
Argentina
Ecuador
El Salvador

11

Panam

Fuente: Global Property Guide

Elaboracin: CCIA - Dpto. de Estudios Econmicos
* Aos que se tendra que alquilar el inmueble para recuperar el valor de la propiedad - Viviendas de 120 m2 - localizado en la
zona de mayor valor de la ciudad ms importante.

c. Ratio de Asequibilidad
Este ratio resulta de dividir el precio de un inmueble de 100 m 2 entre el ingreso promedio anual per cpita, o
segn otros analistas, entre el PBI per cpita. En trminos simples, este ndice arroja el nmero de aos que
necesita un asalariado promedio para adquirir un departamento de 100 m.2
Si el ratio se incrementa por perodos prolongados esto podra representar la existencia de una burbuja inmobiliaria, ya que los precios estaran aumentando ms rpidamente que la demanda. Sin embargo, este ndice es
cuestionado precisamente por considerar al ingreso como nico factor determinante de la demanda, dejando
de lado otros factores como menores costos de financiamiento, factores demogrficos, socioeconmicos, etc.
En Per, este ratio est creciendo sostenidamente desde el 2007 cuando ste era 14.7, y en el 2013 alcanz
el valor de 27, es decir duplicndose en tan slo seis aos. Al compararnos con algunos pases de la regin,
se observa que nos encontramos por encima del promedio de Amrica Latina, es decir el precio de una vivienda se recupera en mayor tiempo con respecto a la gran mayora de pases de la regin.

Per: Ratio de Asequibilidad

(Precio*100/PBI per cpita)
27.7

14.6

2007

19.4

19.4

20

2009

2010

2011

21.7

16

2008

Fuente: Banco Central de Reserva del Per

Elaboracin: CCIA - Dpto. de Estudios Econmicos

2012

2013

Los pases como Chile, Costa Rica y Uruguay tienen los menores ratios de asequibilidad en la regin, a pesar
que tambin experimentaron bonanza econmica en los ltimos aos. Ello nos sugerira que el problema no
proviene de la gran demanda de vivienda, si no tal vez por los altos mrgenes de rentabilidad que esperan las
constructoras y las grandes facilidades de financiamiento que se estaban dando en el sistema financiero, lo que
se refleja en altos precios que no estaran correlacionados con los fundamentos econmicos de nuestro pas.

Ratios de Asequibilidad
Pases de Latinoamrica
Nicaragua
Brazil
El Salvador
Colombia
Per
Mxico
Ecuador
Argentina
Panam
Chile
Costa Rica
Uruguay

73.3
33.6
31.1
29.6
27.7
24.7
21.5
19.1
18.4
17.4
15.6
15.6

Fuente: Global Property Guide

Elaboracin: CCIA - Dpto. de Estudios Econmicos

4. Indicadores del Mercado Inmobiliario en Arequipa

En Arequipa, el boom de la construccin se hizo sentir desde hace tres aos aproximadamente, siendo una de
las regiones donde este sector present un gran crecimiento en relacin a otras ciudades del pas.
Segn el Instituto de la Construccin y el Desarrollo de la Cmara Peruana de la Construccin (CAPECO) , en
los ltimos aos las viviendas que ms se vendieron costaron entre US$ 50 000 y US$ 120 000, consideradas
al alcance de la clase media. En este sector econmico, precisamente se encuentra el 56.24% de la demanda,
seguido por la clase media baja con el 42.35% de la demanda. Este segmento puede pagar hasta US$ 37 000
por un inmueble.
Segn el mismo estudio existe un sector descuidado por las constructoras, la clase baja, que carece de oferta,
pese a representar un porcentaje importante de la poblacin arequipea.
En casi cuatro aos, el crdito hipotecario ha presentado un crecimiento muy superior a las colocaciones totales, alcanzando al cierre de septiembre del 2014, una participacin de 17.5%, cuatro puntos porcentuales
mayor a la participacin de este tipo de crdito en diciembre 2010. Ello refleja el significativo dinamismo del
sector construccin en nuestra regin durante los ltimos tres aos.

Saldo de Colocaciones por Tipo de Crdito

En porcentaje
13.6

14.3

15.0

17.0

17.5

18.6

20.2

20.9

22.3

22.4

14.5

13.7

11.5

10.8

9.8

23.1

Hipotecario
Consumo
Microempresa
Pequea Empresa

25.0

24.7

24.1

23.8

Mediana Empresa

13.3

14.0

13.7

13.5

Gran Empresa

7.1

11.0
2.4

10.6
3.2

8.9
3.1

9.7
3.2

Corporativo

2010
Diciembre

2011
Diciembre

2012
Diciembre

13.1
9.9

2013
2014
Diciembre Septiembre

Fuente: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP - SBS

Elaboracin: CCIA - Dpto. de Estudios Econmicos

Las perspectivas del sector construccin y del mercado inmobiliario para los siguientes aos no parecen ser
tan alentadoras como la situacin de aos anteriores, debido a la desaceleracin de la economa, situacin
que ha repercutido fuertemente en los indicadores de este importante sector de la economa.
En el 2013, los despachos de cemento presentaron tasas de crecimiento mensuales superiores al 40%; sin
embargo a partir del presente ao esta variable ha mostrado tasas de crecimiento cercanas a cero o negativas,
lo cual genera preocupacin de cmo ser el desenvolvimiento del sector construccin en los prximos aos.

Variacin Mensual de los Despachos de Cemento

En porcentaje
79.9

42.3

51.9 53.3
35.0

40.4

47.8 48.7

1.2 5.0 1.3

-1.9

jun-14

may-14

abr-14

mar-14

feb-14

ene-14

dic-13

nov-13

oct-13

sep-13

ago-13

jul-13

jun-13

may-13

abr-13

mar-13

feb-13

ene-13

-5.9

Fuente: Banco Central de Reserva del Per - BCRP

Elaboracin: CCIA - Dpto. de Estudios Econmicos

2.0 3.3

0.2 2.0

sep-14

59.6

50.2

ago-14

67.1

jul-14

72.2

En el caso del crdito hipotecario en Arequipa, indicador del mercado inmobiliario, la situacin presenta la
misma tendencia que los despachos de cemento, pues en los ltimos meses se ha observado una importante
desaceleracin de este tipo de crdito, lo cual reafirma que las perspectivas del sector construccin no sern
iguales a las de aos anteriores, debido a que la economa de la regin no crece como en perodos pasados.

Variacin Interanual del Crdito Hipotecario

En porcentaje

32.3

32.1
31.0 30.5 31.9
30.5
29.3 29.9

Fuente: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP - SBS

Elaboracin: CCIA - Dpto. de Estudios Econmicos

27.8 26.7
25.8

24.0

22.3 21.7 21.3

19.3

17.2 16.4

13.3
11.9 12.2

CONCLUSIONES
Se sabe que cuando existe abundancia de liquidez, sta debe tener algn destino. La historia econmica ha mostrado siempre que cuando cualquier insumo ha estado disponible siempre han ocurrido
burbujas, algunas de las cuales han generado un colapso financiero y otros no. El elemento principal
de una burbuja es la especulacin, es decir comprar barato ahora para vender ms caro despus, y
pensar que el precio de los inmuebles siempre mantendrn una tendencia al alza.
A travs de la historia, siempre han habido personas que niegan la existencia de una burbuja con
fundamentos como: el precio del metro cuadrado en el pas es menor al de otras regiones, o el hecho
de que existe todava un gran dficit de vivienda. Estos argumentos por si solos no son vlidos, pues
se debe tener muy claro cul es el nivel de sobreendeudamiento de la poblacin, ya que es un factor
significativo para la aparicin de una burbuja, y sta estalla cuando las personas no pueden pagar
sus prstamos.
Per tiene un bajo nivel de intermediacin financiera de crditos hipotecarios en relacin al PBI
(5.4%) que comparado con pares de la regin es inferior. Por ejemplo Panam, Chile, Costa Rica y
Mxico tienen ratios de 20.1, 18.9, 15.0 y 9.8, respectivamente, es decir sus mercados inmobiliarios
son ms desarrollados que el peruano. Sin embargo, cuando se analiza el ratio de asequibilidad (en
cuantos aos se recupera la inversin tomando en cuenta el PBI per cpita del pas) estas naciones
muestran ratios menores que el peruano, el cual asciende a 27.7, mientras en otros pases este
ndice es menor a 20.
Es evidente que en los ltimos aos el sector construccin ha sido uno de los principales dinamizadores del PBI nacional, sin embargo en la actualidad ste ha venido desacelerndose debido a factores
internos y externos los cuales deben ser tomados en cuenta para proyectar precios, polticas de
financiamiento y por ende niveles de inversin en este sector, que al parecer ya no entregara los
altos niveles de rentabilidad de los ltimos aos.
En Arequipa, el sector construccin e inmobiliario ha presentado significativas tasas de crecimiento
en los ltimos aos, lo cual se reflej en el incremento de precios de las viviendas; sin embargo este
dinamismo, segn algunos indicadores, han mostrado una importante desaceleracin en el 2014, lo
cual entrega perspectivas de menor crecimiento para los siguientes aos, pues la economa nacional
y arequipea ya no crecera a tasas pasadas. Los empresarios deberan tener muy clara esta situacin para las prximas inversiones a ejecutarse. Ellos deberan enfocarse en nuevos segmentos de
mercado, como son el C, D y E, donde existe una gran demanda potencial, cuyos mrgenes de
ganancia son menores en comparacin a los sectores A y B.