Avaliação Pós-Ocupação de Conjunto

UNIVERSIDADE DE SO PAULO
ESCOLA DE ENGENHARIA DE SO CARLOS

DEPARTAMENTO DE ARQUITETURA E URBANISMO
AVALIAO PS-OCUPAO DE CONJUNTO

HABITACIONAL DE INTERESSE SOCIAL
Dicentes:
Andr Saretta Zanferdini
Caliane Christie Oliveira de Almeida
Carla de Oliveira Barroso
Iara DelArco Sanches
Docentes:
Prof. Dra Sheila Walbe Ornstein
Prof. Dr. Marcelo Tramontano
Prof. Dr. Mrcio Minto Fabricio
Trabalho apresentado Disciplina de Tpicos Especiais - SAP 5879

Avaliao Ps-ocupao no Contexto de Gesto do Processo de Projeto
SO CARLOS, 2008.
Programa de Ps-Graduao em Arquitetura e Urbanismo Departamento de Arquitetura e Urbanismo EESCUSP. Disciplina SAP 5879 Avaliao Ps-Ocupao no Contexto da Gesto de Projetos
AGRADECIMENTOS
Aos moradores do conjunto habitacional Oscar Barros sem os quais no seria

possvel esta pesquisa, agradecemos por nos receber em suas casas em horrios
nem sempre convenientes, por nos fornecer informaes valiosas para o andamento
da pesquisa e quem sabe para contribuio para melhoria da vida dos prprios
moradores.
Aos funcionrios do conjunto habitacional pela pacincia com que nos receberam e
pela ajuda valiosa no contato com os moradores.
arquiteta Luciana Prado do escritrio Recchia & Prado por nos conceder uma
valiosa entrevista rica em informaes.
Avaliao Ps-Ocupao Empreendimento PAR
SUMRIO
1. INTRODUO......................................................................................................05
1.1. Contextualizao da questo habitacional no Brasil................................05
1.2. Abordagem quantitativa X Abordagem qualitativa da questo
habitacional...................................................................................................07
1.3. Programas habitacionais: casa prpria e aluguel social..........................08
1.4. Importncia da gesto da manuteno para HIS.......................................09
2. OBJETIVOS..........................................................................................................11
2.1. Geral:..............................................................................................................11
2.2. Especficos:...................................................................................................11
3. PROCEDIMENTOS METODOLGICOS..............................................................11
4. APO - AVALIAO PS-OCUPAO ...............................................................17
4.1. HISTRICO....................................................................................................17
5. PLANEJAMENTO E APLICAO DA APO........................................................19
5.1. DEFINIO DO OBJETO DE ESTUDO DE CASO.......................................19
5.2. DEFINIO DO UNIVERSO DA PESQUISA E DA AMOSTRA....................21
5.3. LEVANTAMENTO DE DADOS......................................................................24
5.4. DEFINIO DE CRITRIOS DE DESEMPENHO.........................................25
5.5. INSTRUMENTOS DE COLETA......................................................................28
6. RESULTADOS E ANLISE DE DADOS..............................................................33
6.1. RESULTADOS E ANLISE DAS ENTREVISTAS.........................................33
6.2. TABULAO DOS DADOS E ANLISE DAS INFORMAES DOS
QUESTIONRIOS..........................................................................................36
6.2.1. Caracterizao do usurio..................................................................36
6.2.2. Avaliao do bairro.............................................................................40
6.2.3. Avaliao do condomnio...................................................................43
6.2.4. Avaliao do apartamento..................................................................47
6.2.5. Avaliao da manuteno..................................................................55
6.2.6. Comentrios feitos pelos usurios relatados nos questionrios...62
6.3. TABULAO DOS DADOS E ANLISE DAS INFORMAES DAS
VISTORIAS TCNICAS..................................................................................70
6.3.1. Avaliaes do conjunto habitacional - reas coletivas...................70
6.3.1.1. reas externas dos blocos......................................................70
6.3.1.2.
Edificaes de uso coletivo.....................................................78
6.3.2. Avaliaes do conjunto habitacional unidades habitacionais....85

6.3.2.1. Alvenaria estrutural..................................................................87
6.3.2.2.
Impermeabilizao....................................................................90
6.3.2.3.
Pavimentao............................................................................92
6.3.2.4.
Revestimentos...........................................................................94
6.3.2.5.
Forro...........................................................................................99
6.3.2.6.
Marcenaria e ferragens...........................................................102
6.3.2.7.
Serralheria, vidros e ferragens..............................................104
6.3.2.8.
Instalaes eltricas...............................................................106
6.3.2.9.
Instalaes hidro-sanitrias...................................................109
6.3.2.10. Instalaes de gs..................................................................111

6.4. ANLISE INTEGRADA DE RESULTADOS................................................112
6.4.1. reas coletivas..................................................................................112
6.4.2. Equipamentos coletivos...................................................................114
6.4.3. Condomnio........................................................................................116
6.4.4. Insero urbana.................................................................................117
6.4.5. Unidades habitacionais....................................................................117
7. CONSIDERAES FINAIS................................................................................118
8. BIBLIOGRAFIA...................................................................................................119
9. ANEXOS..............................................................................................................121
1. INTRODUO
1.1. Contextualizao da questo habitacional no Brasil
Nos ltimos 50 anos o pas teve uma das maiores taxas de urbanizao do mundo,
com falta de acesso a habitao para a maioria da populao gerando o aumento da
favelizao e da segregao scio-espacial. Esse crescimento tem como
conseqncia a ocupao desordenada do territrio brasileiro e o dficit de
habitaes de interesse social (HIS), exigindo uma poltica eficaz no somente no
setor construtivo, mas tambm nos setores econmicos e sociais (ROSSI, 2006).
A questo do dficit habitacional originou-se no Brasil de um contingente de
trabalhadores cada vez mais expropriados do produto habitao, em um perodo em
que a industrializao foi menor que a urbanizao (GITAHY, 2002).
No Brasil, a demanda por edificaes, em particular a
demanda por habitaes, fortemente dependente do nvel de
emprego
da
distribuio
de
renda,
variveis
estas
condicionadas pela poltica econmica e pelo desempenho da

economia. Assim que os recursos disponveis no mbito do
Sistema Financeiro da Habitao dependem do nvel geral de
atividade econmica, uma vez que as taxas de emprego e
renda repercutem sobre a captao de recursos (via poupana
e Fundo de Garantia por Tempo de Servio FGTS) e sobre o
nvel de retirada de recursos do sistema pela populao (das
duas fontes mencionadas) (FARAH, 1996).
A questo habitacional j era reconhecida como problema do Estado mesmo antes
da fundao do Banco Nacional de Desenvolvimento (BNH) em 1964, contudo at
ento a presena de interesses contraditrios presentes nos governos populistas, a
falta de priorizao do problema e a descontinuidade administrativa constituram em
barreiras para o desenvolvimento de uma poltica de habitao mais eficaz. Solues
habitacionais alternativas sem qualidade de vida e espaos urbanos como cortios e
vilas operrias eram as alternativas mais freqentes encontradas pelo trabalhador
urbano ao final do sculo XIX e primeiras dcadas do sculo XX (GITAHY, 2002),

quando emergiram tentativas de solues para o problema habitacional.
Nesse contexto, o governo criou rgos e programas na tentativa de resolver o
problema habitacional no pas. Como as Caixas de Aposentadorias e Penses CAPs (dcada de vinte); os Institutos de Aposentadoria e Penses - IAPs (criados
entre 1933 e 1938); a Fundao da Casa Popular FCP (primeiro rgo de mbito
federal criado nos anos quarenta atribudo exclusivamente soluo da questo
habitacional), sendo esse ultimo uma tentativa frustrada de poltica habitacional, pois
esse rgo viabilizou menos unidades habitacionais que outros rgos como o IAP
que no possua a questo habitacional como principal objetivo (BONDUKI,2004).
Em 1964 foi criado o Banco Nacional de Habitao (BNH) tido como principal
instituio federal de desenvolvimento urbano da histria brasileira. Nesta dcada as
solues de HIS encontradas e aplicadas pelo BNH foram os chamados conjuntos
habitacionais, posteriormente esses passaram a serem vistos como problema por
vrios fatores, pela monotonia de espaos, espaos coletivos sem atrativos e pelos
problemas sociais decorrentes da implementao desse tipo de soluo (ABIKO &
CARDOSO, 2006).
Na primeira metade da dcada de 70, a poltica de deslocamento de populaes
para
reas
perifricas
ministrada
pelo
BNH
foi
fortemente
criticada
por
pesquisadores que mostraram como esse deslocamento desmantelava as redes de

sociabilidade locais e dificultava o acesso ao trabalho, produzindo enormes
problemas sociais e, em mdio prazo, a volta para favela. Essas crticas atuao
do BNH aliado aos movimentos sociais urbanos levaram o BNH a repensar sua
atuao e a instituir programas de habitao alternativos (ABIKO & CARDOSO,
2006).
Essa mudana de nfase na direo dos programas habitacionais, passando da
soluo tradicional para a alternativa, somada a crise e extino do BNH em 1986
mostra o processo de descentralizao das aes neste setor com um maior
desenvolvimento de planos alternativos espalhados pelo pas (ABIKO & CARDOSO,

2006).
1.2. Abordagem quantitativa
habitacional
Abordagem
qualitativa
da
questo
Dentro do panorama de criao de programas habitacionais visto uma grande

preocupao com a abordagem quantitativa da questo, analisando o problema de
dficit habitacional em nmeros, tentando combat-lo com construo em quantidade
de unidades habitacionais. Desde a origem da HIS, podemos observar a busca pela
economia na construo habitacional, atravs da racionalizao, da produo em
larga escala na construo, e com o abrandamento das normas referentes a esse
setor:
O abrandamento das exigncias do Cdigo de Obras e do
Cdigo Estadual Sanitrio era uma reivindicao recorrente,
considerada indispensvel no barateamento da construo: o I
Congresso da Habitao julga no ser possvel
obter
barateamento na construo das habitaes populares sem que

sejam
criadas
maiores
regulamentares(PRADO
facilidades
1931:81
das
disposies
voto
aprovado)
(BONDUKI, 2004).
Com relao ao ambiente construdo, uma abordagem mais qualitativa do tema da
habitao de interesse social pode colaborar com a busca pela sustentabilidade ao
longo do tempo, sustentabilidade ambiental, econmica e social seguem atreladas,
contribuindo enormemente na corrida contra o dficit habitacional gerando reduo
de custos, aumento da qualidade do produto e conseqentemente melhoria na
qualidade de vida do usurio.
Segundo NOVAES (1996) as exigncias de qualidade dos produtos finais implicam
no atendimento s exigncias dos usurios, em termos de habitabilidade,
durabilidade e economia.
Para isso deve-se prestar ateno ao ciclo de vida do empreendimento,

considerando sua concepo na fase de processo de projeto, sua construo, sua
interao com o meio ambiente, os impactos ambientais causados em todo o
processo, sua durabilidade com relao ao ambiente construdo e com relao ao
tempo de permanncia dos usurios e seu descarte (demolio).
1.3. Programas habitacionais: casa prpria e aluguel social
Vrios so os programas alternativos em andamento que visam solucionar o
problema habitacional, alguns funcionando por meio de financiamento com a entrega
do imvel ao muturio como os da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e
Urbano do Estado - CDHU seguindo o conceito da casa prpria e outros operando
atravs do sistema de aluguel social, sistema pouco difundido no Brasil, mas muito
utilizado em outros pases como a Frana. Dentro deste modelo de aluguel social
est o Programa de Arrendamento Residencial (PAR):
O PAR uma operao de aquisio de empreendimentos a
ser construdo, em construo ou a recuperar/ reformar,
destinados ao entendimento da necessidade de moradia da
populao com renda familiar mensal de at R$ 1.800,00,
concentrada nas regies metropolitanas e nos centros urbanos
de grande porte, para arrendamento residencial, com opo de
compra ao final do prazo contratado (CAIXA ECONMICA
FEDERAL, 2003).
Nesse tipo de programa, escolhido para esse trabalho acadmico como objeto de
estudo de estudo, o rgo gestor fica responsvel pelo empreendimento ainda por
alguns anos, sendo responsvel pela sua administrao, e operao, arcando com
os recursos necessrios para sua manuteno at que, e se, as unidades
habitacionais
forem
compradas
pelos
usurios
que
pagam
parcelas
de
arrendamento, aps um perodo de tempo mnimo determinado em contrato.

Nesses programas de aluguel social ou arrendamento, mostra-se ainda mais
importante que os edifcios apresentem bom desempenho no mbito econmico de
uso e manuteno (alm claro da busca pelo controle de impactos ambientais

causados ao ambiente externo e o fornecimento de um ambiente interno confortvel),
representando uso eficiente de recursos pelos rgos gestores e possibilitando
redirecionamento de investimentos para outros projetos.
Podemos encontrar um exemplo de sistema de aluguel social na Frana, l
denominado HLM (Habitation Loyer Modere Habitao de Aluguel Reduzido),
cujos planos so estabelecidos pelo OPAH (Operation Programme dAmlioration
lHabitat Programa de Melhoramento do Habitat) com participao do governo e de
organizaes no governamentais. Neste sistema, mesmo aps a entrega das
unidades habitacionais aos inquilinos continua existindo um controle do poder
executivo e das organizaes no governamentais no que diz respeito manuteno
das edificaes e o convvio social entre os moradores. (MAIO & SANTANA, 2006).
1.4. Importncia da gesto da manuteno para HIS
Sustentabilidade e manutenibilidade so conceitos que seguem atrelados. Um bom
planejamento da etapa de uso, operao e manuteno de um empreendimento
ainda na fase inicial de concepo e projeto do produto, acarretam em um melhor
desempenho do edifcio e economia de recursos em longo prazo, ou seja, um maior
grau de manutenibilidade, diminuindo a necessidade de operaes corretivas e o
impacto ambiental, contribuindo para a sustentabilidade da edificao.
Dunston et al. (1999) apud Aris (2006) conceitua manutenibilidade como sendo a
caracterstica de design (ou projeto) a qual incorpora funo, acessibilidade,
confiabilidade, facilidade de uso e reparo em todos os componentes dos sistemas,
que maximizam custos e benefcios do ciclo de vida do edifcio.
O grau de manutenibilidade tem origem na importncia dada na fase inicial de projeto
aos fatores de operao, uso e manuteno, buscando maior integrao das
diferentes frentes de projetos simultaneamente considerando fatores de manuteno,
fornecendo subsdios para que possa ser elaborado um projeto da manuteno do
edifcio de maneira eficaz, planejando estratgias de manuteno preventivas e/ ou

corretivas.
No contexto da habitao de interesse social (HIS), torna-se fator determinante para
um bom desempenho do empreendimento a elaborao de um Projeto da
Manuteno, com planejamento e especificaes dos cuidados de manuteno que
devem ser desenvolvidos ao longo do uso do edifcio de forma a preservar seu
desempenho ao longo do tempo.
A gesto da manuteno (preventiva e corretiva), principal foco da avaliao psocupao proposta neste trabalho, um fator de elevada importncia e influncia no
consumo de recursos energticos, alterao de tarifas condominiais e durao da
vida til de uma edificao como um todo. Portanto, no mbito de edificaes de
interesse social, a identificao de fatores atuantes positiva ou negativamente na
gesto da manuteno, contribui para um melhor aproveitamento de recursos
investidos nesse tipo de programa.
O Projeto da Manuteno deve ser apresentado na forma de manuais de operao,
uso e manuteno, e devem dar subsdios aos usurios e condomnios no processo
de manuteno dos edifcios, com recomendaes, especificaes quanto os
cuidados e freqncia das manutenes necessrias ao longo da vida til do edifcio.
Com base em Aris (2006) possvel argumentar que o Projeto da Manuteno deve
considerar: o desenvolvimento programas de manuteno preventiva, agendando
servios regulares para preveno de patologias prematuras nos sistemas e seus
componentes; elaborao de modos econmicos de operao que proporcionem a
confiabilidade necessria no desempenho da edificao; estimativas precisas de
custos de manuteno; completa identificao de reparos e trabalhos de manuteno
necessrios; gesto do histrico de dados relacionados a eventos de manuteno
para retroalimentao de futuros projetos; e busca continuada de solues
exeqveis de engenharia para manuteno dos problemas.
10
2. OBJETIVOS
2.1. Geral:
Realizar uma avaliao ps-ocupacional com foco na gesto da manuteno no
Conjunto Residencial Oscar Barros, um empreendimento do Plano de Arrendamento
Residencial PAR, na cidade de So Carlos.
2.2. Especficos:
Identificar e analisar as patologias construtivas e os problemas nos espaos comuns
do condomnio e no interior das unidades habitacionais, acarretados por falhas
construtivas, uso indevido e / ou pelo tempo.
Identificar e analisar o processo de identificao / soluo de problemas no que diz
respeito manuteno (preventiva ou corretiva) tanto das unidades habitacionais
quanto das reas coletivas do conjunto habitacional.
Verificar se as questes abordadas so utilizadas para retroalimentao de novos
projetos no mbito da habitao de interesse social promovida pelo PAR.
3. PROCEDIMENTOS METODOLGICOS
Dentre a vasta bibliografia acerca da Avaliao Ps-ocupacional em conjuntos
habitacionais de interesse social existente no Brasil e no mundo, ainda escassa
aquela que se refere avaliao de aspectos relacionados manuteno e gesto
condominial (objetivos do presente trabalho), sobretudo, em nosso pas. Autores
largamente conhecidos mundialmente, como U-HAB (1995)1, Dunowicz, Gerscovich
e Boselli (1993)2 e Newman (1996)3, equivalem s principais referncias para o
desenvolvimento de estudos nessas reas. No Brasil, para a avaliao de moradias
11
1
UHABTheUrbanHomesteadingAssistanceBoard&HPDDepartmentofHousingPreservationandDevelopmentoftheCityofNew
York.Homesteadershandbook:aguidetobuildingmaintenanceandrepair.v.6,NewYork:UHAB,1995.
2
DUNOWICZ, R.; GERSCOVICH, A.; BOSELLI, T. Usurios, tcnicos y municpio en la rehabilitacin del hbitat: administracin y
mantenimiento de conjuntos habitacionales. Buenos Aires, Argentina: Facultad de Arquitectura, Diseo y Urbanismo, Universidad de
BuenosAires.SerieDifusin,6,1993.
3
NEWMAN, Oscar.Defensible space.Anewphysicalplanningtool forurbanrevitalization.In:EDRA27 PUBLICANDPRIVATEPLACES.
Edmond,Oklahoma:EnvironmentalDesignResearchAssociation,June1996.p.1825.
11
sociais, tm-se: Mascar (1985)4, Boueri (1989)5, Ghoubar (1995)6, Romro (1997)7,
Ornstein e Romro (1992)8, Ornstein et al (1997)9, Medvedovski (1997)10, como os
mais conhecidos estudos.
Por possuir carter essencialmente didtico e, conseqentemente, um tempo
restrito para aplicao da ferramenta APO e formulao do relatrio final, cerca de
oito semanas, adotou-se como baliza para o desenvolvimento do presente trabalho,
um repertrio referencial mais restrito, que inclui: Ornstein e Romro (1992), e Reis e
Lay (1994)11, para a elaborao dos questionrios e planilhas de coletas de dados; e
Ornstein e Romro (2003)12, para a utilizao da ferramenta APO em conjuntos
habitacionais; alm da reviso bibliogrfica acerca da produo da habitao social
no Brasil e em So Paulo, e do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), para
contextualizao e introduo do objeto de estudo no texto. As informaes
registradas em sala de aula serviram para dar respaldo s anlises e como dados
complementares.
Nesse sentido, o trabalho corresponde a uma pesquisa experimental, tomando
como estudo de caso o Conjunto Habitacional Oscar Barros, localizado na cidade de
So Carlos-SP. No qual, foram aplicados os conceitos metodolgicos de avaliao
12
MASCAR,J.L.Ocustodasdecisesarquitetnicas.SoPaulo:Nobel,1985.
BOUERI FILHO, J. J. Antropometria: fator dimensional da habitao. So Paulo, 1989. Tese (Doutorado) Faculdade de Arquitetura e
UrbanismodaUniversidadedeSoPaulo.
6
GHOUBAR,Khaled.AlgunsindicadoreseconmicosefuncionaisdehabitaesunifamiliaresautoconstrudasperifricosdeSoPaulo.In:
SEMINRIO NACIONAL SOBRE DESENVOLVIMENTO TECNOLGICO PRMOLDADOS E AUTOCONSTRUO. Anais... So Paulo: Ncleo de
PesquisaemTecnologiadeUrbanismoeFaculdadedeArquiteturaeUrbanismodaUniversidadedeSoPaulo,1995.p.281289.
7
ROMRO,MarcelodeAndrade.Consumodeenergiaeltricaepadresdeusoemconjuntoshabitacionaisparapopulaodebaixarenda.
In:ENCONTRONACIONALDECONFORTONOAMBIENTECONSTRUDO,4.,Salvador,Bahia.Anais...Salvador,Bahia:AssociaoNacionalde
TecnologiadoAmbienteConstrudo(ANTAC),novembro1997,p.403407.
8
ORNSTEIN,S.;ROMROM.(Colab.)Avaliaopsocupaodoambienteconstrudo.SoPaulo,StudioNobel:EDUSP,1992.
9
ORNSTEIN,SheilaWalbe;ROMRO,MarcelodeAndrade;CRUZ,AnterodeOliveira.AvaliaoPsOcupao(APO)aplicadaemconjunto
habitacional em So Paulo: anlise funcional e ergomtrica dos ambientes internos do apartamento como indicador de qualidade para
futuros projetos. In: ENCONTRO NACIONAL DE CONFORTO NO AMBIENTE CONSTRUDO, 4., Salvador, Bahia: Associao Nacional de
TecnologiadoAmbienteConstrudo(ANTAC),nov.1997,p.513518.
10
MEDVEDOVSKI, Nirce Saffer. As indefinies de responsabilidade da manuteno dos espaos exteriores em conjuntos habitacionais
populares. Avaliao PsOcupao. In: SEMINRIO INTERNACIONAL. TECNOLOGIA ARQUITETURA URBANISMO, 1997,So Paulo.Anais...
FAUUSP,1997,p.103118.
11
REIS,AntonioTarcsio;LAY,MariaCristinaDias.Mtodosetcnicasparalevantamentodecampoeanlisededados:questesgerais.In:
WORKSHOPAVALIAOPSOCUPAO.Anais...AssociaoNacionaldeTecnologiadoAmbienteConstrudo,NUTAU:NcleodePesquisa
emTecnologiadeArquiteturaeUrbanismo:USP,ANTAC:1994.p.2849.
12
Romro,M.A;Ornstein,S.W.(coord.).AvaliaoPsOcupao.MtodoseTcnicasaplicadosHabitaoSocial.SoPaulo:FAUUSP;
ANTAC;FINEP,2003.
5
12
ps-ocupacional,
com
o intuito de
avaliar
gesto da
manuteno no
empreendimento, o desempenho tcnico das edificaes e das reas e

equipamentos
coletivos,
bem
como
montar
um
perfil
dos
usurios
do
empreendimento. Para tanto, foram utilizados como instrumentos de coletas de

dados: a observao tcnica dos espaos e edificaes (vistorias tcnicas), a
aplicao de questionrios junto aos moradores do referido conjunto e a realizao
de entrevistas com os responsveis pelo projeto, com o morador representante de
condomnio (na ausncia de um sndico) e conversas informais com os empregados
da assistncia de servios gerais (jardineiro, porteiro, etc.) alm de moradores que
participaram ou no da pesquisa respondendo ao questionrio. As informaes
coletadas foram sistematizadas, confrontadas e analisadas, e resultaram na
formulao de sugestes que podero auxiliar em possveis intervenes no
Conjunto
Residencial
em
questo
alm
de
fornecer
informaes
para
retroalimentao de futuros projetos.

A inteno da escolha pelos seguintes instrumentos de APO:
Questionrio do usurio: com a inteno de fazer uma caracterizao do

usurio, saber da sua opinio com relao insero do condomnio,
identificar falhas na oferta de segurana e servios no bairro, e principalmente
identificar a opinio e participao do usurio no que diz respeito gesto da
manuteno do condomnio residencial;
Vistoria da unidade habitacional: na inteno de fazer uma inspeo

cmodo
cmodo
tentando
identificar
patologias
discrepncias,
contabilizando suas incidncias e comparando ou, complementando com as

informaes fornecidas pelos usurios durante a aplicao do questionrio;
Vistoria das reas coletivas: para fazer inspeo nas reas e equipamentos
coletivos, buscando identificar patologias, discrepncias, analisar o estado de
conservao e possveis conseqncias na infra-estrutura e estruturas
devidas gesto da manuteno.
13
Entrevista com pessoas chave: para obter informaes que complementem

a gama de informaes obtidas com os outros instrumentos de coleta de
dados; perceber em que condies o condomnio foi concebido; obter dados
de ocupao; saber como gerido o condomnio, etc.
Mais especificadamente, foram realizadas em se tratando da avaliao tcnica
pelos especialistas: entrevistas com funcionrio da Caixa Econmica Federal e com

a arquiteta Luciana de Sousa Prado Escritrio de Arquitetura Recchia & Prado
Arquitetura (ver anexo 9.4); obteno dos projetos junto a secretaria do PROHAB,
leitura
dos
projetos
executivos
originais,
manual
do
usurio;
visitas
de
reconhecimento e exploratria (walkthrough); registro fotogrfico das reas coletivas

e edificaes do Conjunto; checklist tcnico, ou vistoria das reas coletivas (ver
anexo 9.3).
No tocante avaliao da opinio dos usurios com relao ao
empreendimento realizou-se: entrevista com pessoa chave no condomnio
(representante de condomnio - ver item 6.1); aplicao e anlise do questionrio
teste; aplicao e anlise do questionrio definitivo (ver modelo de questionrio no
anexo 9.1); alm de observaes. A partir das quais foram formulados os
diagnsticos dos objetos de avaliao, as recomendaes para o estudo de caso,
recomendaes e diretrizes para futuros projetos e o relatrio final.
14
Em se tratando das etapas cumpridas para o desenvolvimento do trabalho,

tm-se:
Atividades
Levantamento de dados
Etapa 1
Elaborao dos questionrios
Elaborao dos roteiros das entrevistas
Componentes
Situao
Planta baixa
Ok
Corte/fachada
Ok
Layout
Ok
Implantao
Ok
Memorial descritivo
Manual do usurio
Ok
Folder/propaganda
Ok
Sndico
Ok
Usurio
Ok
Arquiteto
Ok
Sndico
Ok
Zelador
Ok
Administradora
Ok
Elaborao do check list

Elaborao do walk-through
Etapa 2
Etapa 3
Etapa 4
Realizao das entrevistas
Walk through
Check-list
Observao comportamental
Vistoria das unid. habitacionais
Aplicao dos questionrios
Organizao e tabulao dos dados
Transcrio das entrevistas
Interpretao dos dados
Elaborao da monografia
Elaborao/ apresentao do seminrio
Arquiteto
Sndico
Zelador
Administradora
Usurios
Ok
Ok
Ok
Ok
Ok
Observaes
No disponvel
Representante de condom.
Inexistente
No acessvel
Conversas casuais
Ok
Ok
Ok
Ok
Ok
Ok
Ok
Ok
Ok
Tabela 1 Etapas de avaliao ps-ocupao do empreendimento
O universo de estudo, o Conjunto Habitacional Oscar Barros, possui 13 (treze)

blocos de apartamentos, com dois pavimentos (trreo e primeiro pavimento) cada,
totalizando 104 (cento e quatro) unidades habitacionais. Tomando como base o
clculo adotado por Ornstein e Romro (2003), e considerando a existncia de 4
(quatro) apartamentos desocupados ou vazios, foi adotado como amostragem de
anlise intencional, o nmero de 50 (cinqenta) unidades habitacionais, o que
corresponde a 50% dos apartamentos ocupados em todos os blocos e andares (ver
quadro de distribuio amostral a seguir), cujos parmetros de erro e confiabilidade
15
so 10% e 95,5%, respectivamente (ORNSTEIN e ROMRO, 2003). A supracitada

amostra foi empregada tanto para a avaliao tcnica quanto para a avaliao da
gesto da manuteno no havendo, dessa forma, sub-amostras. Para a definio e
seleo das unidades que representaram essa amostra o critrio adotado foi
predisposio de seus moradores, identificada por meio de carta resposta
endereada aos mesmos, e posteriormente, indicaes (vizinhos, familiares e
amigos).
BLOCO
A
B
C
D
E
F
G
H
I
J
K
L
M
1 PAVIMENTO
11 12 13 14
11 12 13 14
11 12 13 14
11 12 13 14
11 12 13 14
11 12 13 14
11 12 13 14
11 12 13 14
11 12 13 14
11 12 13 14
11 12 13 14
11 12 13 14
11 12 13 14
2 PAVIMENTO
21 22 23 24
21 22 23 24
21 22 23 24
21 22 23 24
21 22 23 24
21 22 23 24
21 22 23 24
21 22 23 24
21 22 23 24
21 22 23 24
21 22 23 24
21 22 23 24
21 22 23 24
Tabela 2 Distribuio amostral (clulas em amarelo referentes aos questionrios testes)
Os critrios para a aplicao dos questionrios com os moradores

corresponderam: ao tempo de residncia no Conjunto Oscar Barros (mais de um
ano), ser chefe de famlia ou representante do chefe de famlia, e residir
regularmente no imvel. Ainda em se tratando da aplicao dos questionrios,
procurou-se equiparar o nmero de moradores do sexo masculino e feminino,
abranger as faixas etrias mais variadas, assim como os graus de instruo e as
faixas salariais especificadas no questionrio, e distribuir o mais homogeneamente
possvel as entrevistas nos blocos e pavimentos do referido Conjunto.
O questionrio foi estruturado em seis blocos de perguntas: dados gerais,
identificao e caracterizao scio-econmica do morador, avaliao do bairro,
avaliao do condomnio, avaliao do apartamento e avaliao da manuteno (ver
modelo no anexo 9.1). Para a avaliao das variveis (grau de satisfao do morador
16
com o uso e manuteno) foi adotada uma escala de avaliao verbal mpar, com
cinco pontos pssimo, ruim, regular, bom ou timo , alm do no se aplica
(NSA), e no sabe (NS). Tambm so percebidas no formulrio definitivo perguntas
abertas e de escala nominal (sim, no ou no sei).
No tocante sistematizao e tratamento dos dados foram utilizadas planilhas
eletrnicas com o programa Excel for Windows (tabelas e grficos pizza,
relacionrios e barras/cones), correspondentes a cada uma das questes, abertas ou
fechadas, do formulrio, para posteriores cruzamentos entre respostas, como se ver
adiante.
A aplicao do questionrio pr-teste ocorreu no dia 25 e 26 de setembro, com dois
moradores, e a aplicao dos 50 (cinqenta) questionrios definitivos ocorreram no
decorrer de vrios dias, durante os meses de setembro e outubro, primeiramente em
finais de semana para maior alcance dos usurios e posteriormente no decorrer dos
dias de semana na tentativa de alcanar o nmero da amostra. A entrevista com o
assistente de negcios da Caixa Econmica (Breno Antnio de Oliveira Jnior) se
deu no dia 21/08, a entrevista com uma das arquitetas responsveis pelo projeto
(Luciana Prado) ocorreu no dia 25 de setembro.
4. APO - AVALIAO PS-OCUPAO
4.1. HISTRICO
De acordo com Ornstein e Romro (2003), a preocupao para com a
qualidade do ambiente construdo, data da Antiguidade. Entende-se por ambiente
construdo qualquer edifcio ou espao pblico, coberto ou no, no qual evidencia-se
um projeto. Apesar de ser buscada pelo homem h tempos, atualmente apenas
alguns pases desenvolvidos como Inglaterra e Blgica, possuem indicadores da
origem das patologias nas construes, que comumente remetem s falhas
projetuais e aos erros de execuo.
No Brasil, apesar da ainda prematura preocupao, avanos nesse campo
so percebidos nos ltimos anos graas, sobretudo, NBR 9000, cujos objetivos
17
remetem reduo das falhas de produo e uso, e ao aumento da qualidade de

produtos, incluindo as construes, no pas. Ornstein e Romro (2003, p.26),
atentam que embora existam avanos, a preocupao com a qualidade do ambiente
construdo no Brasil ainda est muito voltada (...) fabricao e execuo de
materiais e de componentes, visando o aumento da produtividade da mo-de-obra e
reduo de desperdcios. Sendo assim, a etapa de projeto ainda pouco
enfocada nesses estudos e normas e, conseqentemente, reduzido o nmero de
profissionais, sobremaneira, engenheiros e arquitetos especialistas no assunto. Da
mesma forma, o cliente e usurio final do produto, que no caso da construo civil
o morador, tambm pouco indagado.
As
informaes
resultantes
dessas
anlises
(desempenho
fsico
atendimento das necessidades dos usurios) em muito poderiam colaborar com a

elaborao de novos projetos com maior eficcia e eficincia. Dados esses que
podem ser coletados por meio das ferramentas de avaliao ps-ocupacional, a
APO; ainda pouco empreendida pelos profissionais no pas.
Mais especificadamente, de acordo com Ornstein e Romro (2003, p.26), a
APO :
(...) uma srie de mtodos e tcnicas que diagnosticam fatores
positivos e negativos do ambiente no decorrer do uso, a partir
da anlise de fatores socioeconmicos, de infra-estrutura e
super-estrutura urbana dos sistemas construtivos, conforto
ambiental, conservao de energia, fatores estticos, funcionais
e comportamentais, levando em considerao o ponto de vista
dos prprios avaliadores, projetistas e clientes, e tambm dos
usurios (...). (...) faz anlises, diagnsticos e recomendaes a
partir dos objetos de uso, in loco, na escala e tempo reais.
A Avaliao Ps Ocupacional possui mais de quarenta anos e passou a ser
utilizada, sobretudo, a partir do ps-guerra, nos Estados Unidos e na Europa (Frana
e Inglaterra), essencialmente, por psiclogos ambientais. As primeiras avaliaes
18
objetivavam identificar como os ambientes influenciavam o comportamento dos seres

humanos e vice-versa. Esses estudos foram realizados, principalmente, em
hospitais, mais especificadamente em hospitais para doentes mentais, com o
objetivo de aproximar ao mximo o ambiente hospitalar a uma residncia. Foram a
partir da, incorporados espaos de interao, o uso de cores, formas, etc. nos
hospitais. Com o passar dos anos, a ferramenta APO vem adquirindo importncia
como mecanismo para o controle da qualidade e a formulao e o desenvolvimento
de projetos especficos, como aeroportos, edifcios comerciais, escolas e moradias.
No campo especfico da habitao de interesse social, partir da dcada de
1960, passou-se a se formar equipes interdisciplinares com o intuito de avaliar o
desempenho e a satisfao dos usurios de unidades habitacionais multifamiliares,
construdas em massa de acordo com os ditames da arquitetura e urbanismo
modernos. No entanto, no Brasil est ao comeou a ser evidenciada a partir,
essencialmente, da dcada de 1980, por meio da atuao do IPT, e nos ltimos vinte
anos alcanou sua maturao, e a prxima etapa almejada mostra-se a formulao
de um banco de dados integrado para formulao e desenvolvimento de projetos no
pas. Pode-se destacar, nesse sentido, os estudos desenvolvidos por grupos de
pesquisa das universidades no pas, dentre os quais esto: o Ncleo Orientado para
a Inovao da Edificao (NORIE), da UFRS, o Grupo de Estudos Pessoa-Ambiente
(GEPA), da UFRN, e o NUTAU-USP, cujos trabalhos tambm serviram de baliza
para a formulao deste trabalho.
5. PLANEJAMENTO E APLICAO DA APO
5.1. DEFINIO DO OBJETO DE ESTUDO DE CASO
Os temas disponibilizados pelos ministrantes da disciplina permeavam entre
moradias e escolas, sendo a temtica da habitao de interesse social a escolhida
preliminarmente pela equipe por se aproximar dos interesses individuais de alguns
de seus componentes, sendo que um deles j havia iniciado um trabalho de
levantamento de dados sobre o conjunto habitacional de interesse social para sua
19
pesquisa de mestrado, em desenvolvimento junto ao programa de ps-graduao da

EESC-USP.
A idia era aplicar a APO em um empreendimento do Plano de Arrendamento
Residencial (PAR) na cidade de So Carlos, e pesquisar sobre como gerida a
manuteno. Existem quatro empreendimentos PAR na cidade, e entre eles o
Conjunto Habitacional de Interesse Social Oscar Barros foi o escolhido devido ao fato
de ter sido entregue h mais tempo e estar quase totalmente ocupado.
Os outros empreendimentos PAR da cidade de So Carlos apresentaram as
seguintes caractersticas que inviabilizaram a escolha pelos mesmos para aplicao
desta pesquisa:
Conjunto Habitacional de Interesse Social So Carlos VIII:
De um universo de 224 unidades habitacionais, 94 encontravam-se ociosas na

poca do levantamento;
O conjunto sofreu problemas de invaso seguido de depredao de

aparentemente 34 unidades que se encontravam em reforma na poca do
levantamento.
Conjunto Habitacional de Interesse Social Jardim das Torres:
Com 280 unidades habitacionais, foi ocupado em fevereiro deste ano;
60 unidades encontravam-se ociosas na poca do levantamento.
Conjunto Habitacional de Interesse Social DeVitro:
De um universo de 176 unidades habitacionais, 76 estavam ociosas na poca

do levantamento;
Grande parte das unidades habitacionais ocupadas tinham sido entregues h

menos de um ano.
20
5.2. DEFINIO DO UNIVERSO DA PESQUISA E UNIVERSO DA AMOSTRA

Tratando-se de um conjunto habitacional constitudo por 13 blocos de apartamentos,
com 8 (oito) unidades cada, tem-se o total 104 unidades, que a populao a ser
amostrada.
No universo finito das 104 unidades e existindo seis cmodos por unidade (2
dormitrio, sala, cozinha, banheiro e rea de servio), tem-se
624 ambientes a
serem analisados. Nmero esse extremamente elevado podendo-se, portanto

trabalhar com estatstica atravs de uma amostragem probabilstica.
De acordo com os objetivos da pesquisa, o tipo de amostragem a ser utilizado
definido pelo planejamento da coleta da amostra.
Para a coleta, a escolha de determinadas unidades em funo de varveis, como por
exemplo, as unidades de extremidade dos blocos, seria interessante tendo em vista
possurem caractersticas diferentes das demais. Entretanto, tal escolha no pde
ser definida previamente em funo de exigncia da Empresa Administradora do
Condomnio que somente autorizaria a pesquisa mediante concordncia prvia de
cada morador.
Em amostragem probabilstica, onde uma amostra selecionada de tal forma que,
nesse caso, cada morador no conjunto estudado tm uma probabilidade conhecida
diferente de zero de ser includo na amostra.
Como Mtodo de Amostragem Probabilstica, temos a Amostragem Aleatria
Simples ou Casual Simples, ou ao acaso, onde a amostra escolhida de tal forma
que, nesse caso, cada morador do condomnio tem a mesma probabilidade de ser
includa.
Nesse caso a populao tem um tamanho N = 104; cada morador desta populao
tem a mesma probabilidade igual a 1/104 de entrar na amostra.
O tamanho da amostra a ser definido, isto , o valor de n funo:
21
Da variabilidade apresentada em cada uma dos parmetros de interesse em

estudo, isto da proporo da caracterstica pesquisada no universo.
Da preciso que se deseja, isto do erro de estimao permitido.
Do nvel de confiana estabelecido a se depositar nos resultados
Do universo da populao (unidades)
Freqentemente em pesquisas sociais, a margem de erro e encontra-se no

intervalo entre 1 e 10% e o nvel de confiana adotado de 95,5%.Determinou-se
para esse estudo um erro amostral tolervel de 10%, ou seja, admite-se errar em at
10% na avaliao de cada parmetro de interesse.
Inicialmente foram enviadas cartas de solicitao de participao a todos os
moradores
das
104 unidades,
garantindo-se
a Amostragem
Probabilstica.
Entretanto obteve-se respostas positivas em nmero insuficiente para a pesquisa, e

tambm a informao de que quatro unidades estavam fechadas sem usurios
definidos, redefinindo-se, portanto o universo para 100 unidades.
De acordo com Ornstein 1992, pg 80, na Tabela de Amostras Casuais Simples, para
um nvel de confiana de 95,5 %, e considerando-se a proporo de elementos com
caracterstica estudada de 50%, temos para uma populao de 100 e margem de
erro de 10 %, o resultado de 50 unidades a serem avaliadas. Observe-se que tal
tabela foi elaborada de acordo a simplificao da seguinte frmula:
n = ((z /2)2 . p . q) / e2 onde:
n = tamanho da amostra
(z /2) 2 = nvel de confiana (95,5%) = 2
p = 50% (proporo da caracterstica pesquisada no universo) = 0,5
q = 1 - p = 0,5
e = margem de erro
n = (22 x 0,5 x 0,5) / e2 , portanto:
22
De outro modo, Richardson (1999) pg 169 entende que a frmula acima aplicvel
para universos infinitos, isto para populao acima de 100.000 unidades. Sabendose que o universo de pesquisa dos moradores finito (menor que 100.000), indica-se
a aplicao da seguinte frmula:
n = (s2 . p . q . N) / [E2 (N - 1) + s2 . p . q]
(RICHARDSON, 1999, pg 170)
n = tamanho da amostra
s = nvel de confiana (95,5% = 2s)
p = 50% (proporo da caracterstica pesquisada no universo)
q = 100 - p (em porcentagem)
N = tamanho da populao
E = Erro de estimao permitido
n = (22 x 50 x 50 x 100) / (102 (100 - 1) + 22 x 50 x 50)
n = (4 x 2500 x 100) / (100 x (99) + 4 x 2500)
n = (10.000 x 100) / (9900 + 10000)
n = 1.000.000 / 19900
n = 50,21 unidades
Finalmente, para Barbetta, 2003:
23
temos:
N = 100 unidades
Eo = erro amostral tolervel = 10% (Eo = 0,1)
no = 1/(0,10) 2 = 100 unidades
n (tamanho da amostra corrigido) = 100x100/100+100 = 10.000/200 = 50 unidades
Portanto, independentemente da frmula adotada, o resultado foi o mesmo: 50
unidades.
Foi iniciada a pesquisa mesmo sem a resposta positiva de todos os 50 necessrios.
No obstante, a pesquisa nas unidades restantes, foi efetuada com base em
indicaes dos prprios respondentes, at completar as 50 necessrias. Fato que
no redefiniu o tipo de amostragem para uma Amostragem de Convenincia, que
caracterizada por indivduos disponveis ou as mais fceis de serem obtidos. Como
faziam parte do universo finito da populao, e no havendo interferncia na escolha
e na determinao das mesmas, prevaleceu a casualidade na indicao das
unidades seguintes, corroborando com o mtodo adotado da Amostra Casual
mantendo-se o rigor estatstico.
Quanto se obteve a 50. Unidade encerrou-se a etapa.
Em funo do alto nmero da amostra (50) em relao ao universo (100), a
amostragem foi representativa, pois abrangeu todos os blocos, posies e
pavimentos.
5.3. LEVANTAMENTO DE DADOS
A princpio para obteno de dados sobre o empreendimento, foi necessrio
conversar com o PROHAB (Secretaria Progresso e Habitao - So Carlos) para
obteno de informaes tais como: nome da empresa construtora, arquitetos
responsveis, projetos arquitetnicos, etc.
A partir disto foi se traando um caminho a ser percorrido:
24
Contato com a Caixa Econmica Federal (Breno Antonio de Oliveira Junior,

assistente de negcios) para obteno de dados como quantidade e tempo de
ocupao das unidades dos empreendimentos PAR da cidade, processo de
terceirizao de administrao, etc;
Contato com arquitetas responsveis pelo projeto para concesso de

entrevistas sobre o empreendimento;
Busca pela administradora terceirizada pela CAIXA para obteno de

informaes sobre a gesto de uso, operao e manuteno do conjunto
habitacional;
Conversa com o sndico do condomnio, que devido norma de arrendamento

estabelecida pela CAIXA ser proibida a existncia de sindico encontramos
uma representante de moradores para contato inicial;
Contato preliminar com os moradores atravs de cartas explicativas

requisitando sua colaborao com a pesquisa por meio de entrevistas e
aplicao de questionrios;
Vistorias tcnicas nas unidades habitacionais simultneas as aplicaes de

questionrios;
Vistorias tcnicas das reas coletivas;
Vistorias tcnicas dos equipamentos coletivos;
Conversas informais com usurios e funcionrios.
5.4. DEFINIO DE CRITRIOS DE DESEMPENHO

Para elaborao dos check-lists foi necessrio que definirmos escalas de valores a
serem adotadas durante a realizao das vistorias. Desta forma, mantemos como
foco, a relao percentual entre a rea degradada e a rea total do item vistoriado no
cmodo, conforme os conceitos abaixo:
25
ESCALA DE
VALORES
ESTADO DE
CONSERVAO
REPAROS
DESEMPENHO
(1) PSSIMO
Totalmente degradado.
Sem
possibilidade.
Reposio
imediata
Totalmente
alterado.
(2) RUIM
Degradao 70%.
Grandes
Bastante
alterado.
(3) REGULAR
Degradao entre 30 e
70%
Pequenos
(4) BOM
Degradao 30%
Pequenos
(5) TIMO
Degradao inexistente
ou insignificante
Desnecessrios
ou adiveis
Pouco
alterado.
Inalterado
Inalterado
Exemplo: Se o forro de um determinado ambiente estiver totalmente degradado, mas

sua rea representar 20% da rea total de forro do prdio e estando o restante do
item forro do prdio sem qualquer problema, a nota para o item FORRO dever ser 4
(BOM), pois no cmputo total, a rea degradada do item ser inferior a 30%.
Elaboramos ainda, um plano geral de vistoria, onde especificamos os itens a serem
vistoriados, tanto nos cmodos das unidades habitacionais, como nas reas comuns
externas do condomnio. Neste plano, estabelecemos exatamente o que deveria ser
verificado em cada item, como podemos constatar abaixo.
ITEM A SER VISTORIADO

ALVENARIA
ESTRUTURAL
ONDE VERFICAR
Paredes de blocos de concreto,
inclusive muros.
PAVIMENTAO
Pisos cermicos e cimentado,

inclusive escadas e sistemas
antiderrapantes.
REVESTIMENTO e/ou
PINTURA
Revestimento em argamassa,
azulejos e outros, em paredes,
pilares e tetos. Pintura em
paredes, tetos, forros,
O QUE VERIFICAR
Existncia de fissuras,
rachaduras, deformaes
excessivas, manchas,
presena de umidade etc.
Existncia de peas soltas,
afundamento, descolamento,
trincas, desgaste,
apodrecimento etc.
Verifique o estado de
conservao, ocorrncia de
manchas, fungos,
descolamentos, fissuras,
bolhas, saponificao,
descascamento, ferrugem etc
26
FORRO
IMPERMEABILIZAO
De gesso e outros.
Calhas, caixas dgua, terraos,
lajes, subsolos, jardineiras, tetos,
forros e paredes adjacentes e
luminrias.
MARCENARIA E
FERRAGENS
Portas, e suas respectivas

ferragens: Fechaduras, trincos,
dobradias, cremonas e molas.
SERRALHARIA,
VIDRAARIA e
FERRAGENS
Partes metlicas em geral (ferro ou

alumnio), tais como: portes,
portas, janelas, grades, etc., vidros
existentes em portas, janelas e
suas respectivas ferragens:
Fechaduras, trincos, dobradias,
cremonas e molas.
INSTALAES
ELTRICAS
Tomadas, interruptores,
disjuntores, luminrias e fiao em
geral.
INSTALAES
HIDROSSANITRIAS e
EQUIPAMENTOS
SANITRIOS E DE
COZINHA
INSTALAO DE GS
COBERTURA
DIVERSOS
Redes de gua (reservatrios,

tubulaes, registros, vlvulas,
torneiras etc.), esgoto (tubulaes,
fossa, caixa de gordura, caixas de
inspeo, sumidouro e ralos),
guas pluviais (ralos, calhas e
tubos de queda) e incndio. E
ainda, vasos sanitrios, mictrios,
assentos sanitrios, cubas,
tanques, lavatrios, filtros, etc
Boutijo de gs
Estrutura de sustentao do
telhado, telhas, cumeeiras, rufos,
chapins e pingadeiras
Jardins, corrimos, etc
Ocorrncia de trincas,
deformaes, apodrecimento,
manchas de umidade, partes
faltantes etc.
Ocorrncia de manchas,
umidade, inflorescncias,
penetrao de gua etc.
Verifique a ocorrncia de
ataque de cupins,
apodrecimento, descolamento,
empenamento, mau
funcionamento e quanto s
ferragens a falta de peas ou
de suas partes, ocorrncia de
deformaes e desgaste
excessivo, deficincias de
fixao e funcionamento etc.
corroso, deformaes,
desgastes, deficincias e
fixao, funcionamento,
calafetao etc e quanto s
ferragens a falta de peas ou
de suas partes, ocorrncia de
deformaes e desgaste
excessivo, deficincias de
fixao e funcionamento etc.
Ocorrncia de mau contato,
peas com defeito,
aquecimento excessivo, mau
funcionamento, tomadas de
piso sem tampa etc
E ainda, existncia de fiao
que comprometa a tcnica e o
visual do ambiente.
entupimentos, acmulo de
detritos, vazamentos, peas
danificadas etc. Nos
equipamentos, a existncia de
rachaduras, descolamentos,
rejuntamentos danificados etc.
E ainda, a existncia de
tubulao que comprometam a
tcnica e o visual do ambiente;
Verificar a localizao e a
presena de vazamentos.
Existncia de peas
quebradas ou trincadas,
deslocadas, fixaes,
vedaes e deformaes.
Conservao dos jardins e
corrimos
27
Letreiros e sinalizaes.
PROGRAMAO VISUAL
Porto de entrada, rampas e
escadas.
ACESSO
reas comuns.
INCNDIO
Existncia e condies de
fixao e funcionamento das
sinalizaes.
Condies de acesso ao
prdio, inclusive no que diz
respeito a deficientes fsicos e
idosos, existncia de corrimo
em escadas, existncia de
material antiderrapante nos
degraus das escadas.
A validade e funcionamento
dos extintores de incndio,
bem como a sua
compatibilidade de uso (gua,
CO2, etc.), sinalizao,
desobstruo.
Tabela 3 - Plano geral de vistoria.
5.5. INSTRUMENTOS DE COLETA

Questionrio preliminar
Foi elaborado um questionrio dividido em seis partes, dando foco principalmente
gesto
da
manuteno.
Porm
incluindo
questes
que
formassem
uma
caracterizao do usurio, viabilizando montar um perfil do conjunto habitacional em

questo, alm tambm de conter no questionrio quesitos sobre a insero do
conjunto com relao ao bairro, oferta de transporte, servios, etc...
Para a construo deste questionrio, nos baseamos em questionrios anteriormente
aplicados em outras avaliaes ps-ocupao, em conceitos da bibliografia estudada
nesta disciplina e em quesitos de manutenibilidade, alm claro de consultoria com
profissional da rea para avaliao do questionrio em questo antes da aplicao
teste.
Aplicao do pr-teste e reviso do questionrio
O pr-teste foi executado com dois usurios de duas unidades habitacionais e, como
recomenda a bibliografia, foram descartados para segunda etapa de aplicao de
questionrio.
28
Durante a aplicao do questionrio preliminar foi possvel ter uma idia de quanto
tempo levaria a aplicao dos questionrios e perceber os itens de maior dificuldade
de entendimento com relao ao objetivo da questo.
Os quesitos existentes no questionrio preliminar permaneceram, havendo um
cuidado maior com problemas de digitao e de apresentao do questionrio ao
entrevistado, como auto-apresentao dos entrevistadores, a explicao da inteno
da pesquisa, um maior cuidado na leitura das questes, e a necessidade de uma
maior explicao principalmente dos quesitos da ultima parte referentes ao item 5
(ver anexo 9.1) no que diz respeito ao grau de facilidade de uso, operao e
manuteno.
Walkthrough e Roteiros de Vistorias
Foram feitos roteiros de vistorias para as unidades habitacionais (ver anexo 9.2) e
para as reas coletivas (ver anexo 9.3) e, alm disso, tambm pudemos obter
informaes da primeira impresso e primeiros olhares ao conjunto habitacional
atravs do walkthrough.
Durante o Walkthrough, as seguintes observaes foram feitas, servindo de base
para as vistorias tcnicas realizadas posteriormente:
Relativamente s condies de estacionamento em reas comuns dos

edifcios, a disponibilizao de uma vaga de estacionamento por unidade
habitacional definida em projeto no atende necessidade dos moradores,
visto que alguns possuem mais de um automvel. A existncia de um segundo
veculo por unidade compromete a circulao de pessoas e mesmo dos outros
veculos, pois os mesmos ficam estacionados em locais a eles no
destinados, como por exemplo, caladas e ruas internas de larguras reduzidas
que so destinadas exclusivamente circulao. No existem vagas de
estacionamento destinadas a visitantes;
O piso cimentado dos estacionamentos encontra-se parcialmente deteriorado;
29
A cobertura parcial dos estacionamentos no prevista em projeto foi realizada

por alguns moradores individualmente ou em conjunto com vizinhos
adjacentes, comprometendo as caractersticas arquitetnicas originais do
conjunto;
Quanto circulao vertical externa, no se dispe de rampas nem de

elevadores, existindo em todos os blocos uma escada de acesso para cada
duas unidades do segundo pavimento;
Os espaos comuns de circulao como caladas e ruas, esto com seus

pavimentos em geral conservados;
Quanto acessibilidade de pessoas portadoras de necessidades especiais,

pode-se observar que existem guias rebaixadas e caladas acabadas
adequadamente com largura de 1,20 m, suficiente para passagem de cadeira
de rodas que do acesso ao primeiro pavimento (trreo) dos blocos. Porm
inexiste acesso especfico (rampas ou elevadores) ao segundo pavimento,
tampouco ao Salo de festas. No existem vagas de estacionamento
destinadas especificamente a veculos que conduzam pessoas portadoras de
deficincias fsicas ou idosos. No existem identificaes para deficientes
visuais, como por exemplo, o piso ttil;
A rede de iluminao externa suficiente;
A conservao da arborizao e das reas verdes nas reas comuns

eficiente;
O depsito provisrio de lixo totalmente ineficiente. No coberto, no h

abertura para o interior do conjunto obrigando os moradores jogarem o lixo por
cima de uma mureta. No h separao para reciclveis;
30
Existe rede coletora de guas pluviais e canaletas limtrofes em duas das

divisas, faltando, entretanto, uma canaleta entre o Salo de Festas e o campo
de futebol que se alaga quando da limpeza daquele ou quando chove;
Nos sanitrios destinados a visitantes e funcionrios falta manuteno,

necessitando de reviso geral, pois aparentemente esto com vazamentos
generalizados. Alm da falta de adequao a portadores se necessidades
especiais;
Existem fontes de rudo nas reas comuns de circulao produzidas por

veculos, por crianas, por uma garagem de nibus e por uma escola de
futebol adjacentes;
So insuficientes os espaos e equipamentos qualificados para convivncia

social, existindo uma praa central sem bancos. O salo de festas existente
est, por exemplo, com a rea da churrasqueira sem mveis e cadeiras.
Quanto recreao e lazer para crianas: no h playground, apenas um
pequeno campo de futebol gramado, existindo tambm o lazer infantil informal
nas caladas e ruas. Inexistente as reas destinadas ao lazer de jovens,
adultos e idosos;
Quanto segurana contra incndio no conjunto (acesso e combate): existem

extintores de PQS e de gua de fcil acesso para cada acesso de 4
apartamentos, no existindo um sistema de hidrantes, nem de sprinklers;
Relativamente segurana contra crimes nas reas comuns dos edifcios,

existe o fechamento de divisa com alambrado e cerca superior de arame
farpado. No h cerca eltrica nem alarmes de presena ou monitoramento
por cmeras de segurana (CFTV). A guarita possui pssima visibilidade da
parte exterior do conjunto, comprometendo a segurana de quem entra e de
quem sai, configurando erro de projeto;
31
Segurana contra acidentes e de utilizao: no h lombadas nem sinalizao

nas vias de circulao interna destinadas a veculos;
Segurana contra acidentes nas escadas: no h a colocao de fita

antiderrapante nos degraus, bem como o corrimo existente mal
conservado, com pontos de ferrugem e exposio da ferragem, originados
pelo tipo de solda realizada;
Abrigos de gs: para os apartamentos do 2 pavimento existe local prprio sob

a escada de acesso ao 2 pavimento. Para os apartamentos do 1 pavimento,
os botijes ficam em rea externa. Todos com tubulao embutida. Alguns dos
abrigos servem tambm de depsito para os moradores, tendo sido relatado
at a guarda de motocicletas no local;
Outras modificaes e adaptaes realizadas alm da cobertura para

veculos: alguns moradores instalaram individualmente ou em conjunto com
vizinhos, calhas na cobertura; ocupao de reas descobertas nos fundos dos
apartamentos de 1 pavimento (trreo);
A localizao sem proteo fsica dos hidrmetros a cada dois apartamentos

(1 e 2 pavimentos) ao lado da entrada dos apartamentos do 1 pavimento
deixa-os desprotegidos, configurando erro de projeto;
No h plano de manuteno que contemple, por exemplo, a pintura das

reas comuns, que feita parcialmente por alguns moradores nas fachadas
exclusivas de suas unidades; tampouco para a limpeza das caixas de gordura
e de esgoto. Observou-se tambm que existe uma caixa de esgoto para cada
quatro unidades, situada em uma delas.
32
6. RESULTADOS E ANLISE DE DADOS

Devido falta de acesso documentao que comprovasse custos mensais de
servios de manuteno, pagamento de funcionrios, consumo de energia eltrica,
gua, entre outros, a pesquisa no apresentar percentuais que demonstrem
precisamente os gastos do condomnio.
6.1. RESULTADOS E ANLISE DAS ENTREVISTAS
Entrevista com Breno Antonio de Oliveira Junior (Assistente de Negcios da
CAIXA):
No incio do processo de definio do objeto de estudo de caso desta pesquisa, foi
importante uma conversa com o responsvel pela rea de habitao em So Carlos,
que foi contratado para ajudar a sanar problemas na rea uma vez que apenas a
administradora no estava resolvendo sozinha.
Durante uma conversa informal, obtivemos informaes a respeito dos quatro
empreendimentos PAR existentes na cidade de So Carlos, informaes essas
importantes para sabermos da viabilidade de aplicao de uma APO em um dos
empreendimentos.
O Sr. Breno nos informou da quantidade de unidades habitacionais ocupadas em
cada empreendimento e suas datas de ocupao, fator determinante para optarmos
pelo conjunto habitacional ocupado h mais tempo com uma porcentagem de
ocupao maior.
A conversa foi breve, mas o Sr. Breno ficou a nossa disposio para colaborao
com informaes que pudessem ser necessrias para o andamento do trabalho.
Entrevista com a arquiteta Luciana Prado (escritrio de Arquitetura Recchia &
Prado):
De acordo com a arquiteta, o escritrio Recchia & Prado foi responsvel pelo projeto
dos empreendimentos Jardim das Torres e Oscar Barros do Plano de Arrendamento
Residencial de So Carlos.
33
A contratao do escritrio ocorreu devido ao fato de j ser cliente da construtora

responsvel pelo empreendimento j em outras ocasies.
De acordo com a entrevistada, o escritrio participou apenas da parte de projeto,
mas no da parte de concepo, que veio tudo muito direcionado escritrio.
Com relao ao programa do conjunto habitacional, foi requisitado o nmero de
unidades habitacionais, o nmero de blocos, assim como a metragem foi seguida a
exigncia da CAIXA Econmica, tudo pr-estabelecido em normas para o PAR sem
a participao direta da populao nas etapas deste empreendimento e permisso
para criar por parte dos arquitetos.
Tendo
metragem
das
unidades
habitacionais
estipulada,
as
arquitetas
responsveis pelo projeto poderiam estipular a distribuio dos cmodos, no decorrer

da entrevista falado sobre a concepo da tipologia da unidade habitacional.
A arquiteta falou do barraco existente no terreno do condomnio, assim como uma
rea arborizada, que foram aproveitados no projeto e utilizados na rea de lazer,
dispondo os blocos ao redor e criando uma ambincia. Os blocos foram dispostos
frente com frente, quintal com quintal, sendo que cada bloco teria uma relao
diferente com a regio arborizada central.
Com relao metragem, a quantidade de equipamentos coletivos, o tamanho da
quadra poliesportiva e salo de convivncia foram propostos em programa da CAIXA
e pela condio do local.
Em relao adaptao do projeto aos portadores de deficincia, existiu uma
preocupao em adaptar as rampas. Todas tm cimentado inclinado, no tendo
pinturas de piso no incio da escada, por exemplo, com aquela faixa amarela de
finalizao, porm, a construo, ou seja, o tipo de piso e os componentes metlicos
foram pensados com exceo da parte de pintura.
34
Para maiores detalhes e transcrio da entrevista (ver anexo 9.4), no qual a arquiteta
fala sobre a criao do empreendimento, detalhes construtivos, programa de projeto,
alm de detalhes sobre o outros empreendimentos PAR de So Carlos.
Entrevista com o representante de condomnio:
A inteno original da pesquisa era fazer uma entrevista com o(a) sndico(a) do
conjunto habitacional, mas em conversas com alguns funcionrios descobrimos que
no havia a figura de um sndico mas sim uma representante de condomnio que se
disps a conversar com a gente no intuito de colaborar para futuras melhorias no
conjunto como um todo.
O roteiro de entrevista e as respostas obtidas encontram-se no anexo 9.4.
Entrevista com o Administrador:
Tentamos entrar em contato com o administrador do condomnio Oscar Barros
inmeras vezes: por telefone comercial da empresa COESA onde foi conseguido o email e o nmero do celular do administrador; por e-mail (onde foi explicada a
inteno da pesquisa, o tipo de informao que seria necessria e); por carta (carta
em papel timbrado da USP constando os objetivos da pesquisa e meios de contato
com integrantes do grupo); ligao para celular do administrador (quando foi
explicado pessoa em poder do celular, toda a inteno da pesquisa e a
necessidade de contato com o administrador, ento nos foi dito que o mesmo
entraria em contato e responderia o e-mail por ns enviado).
Aps essas tentativas diversas resolvemos dar andamento na pesquisa sem a
participao do administrador, com a esperana de em futuros trabalhos poder
contar com a colaborao da empresa administradora responsvel pelo condomnio
do conjunto habitacional estudado nessa APO.
O roteiro de entrevista planejado encontra-se no anexo 9.4.
35
Entrevista com o Zelador:

Devido a no existncia de um zelador no conclumos essa entrevista, mas o roteiro
de entrevista encontra-se no anexo 9.4.
O que foi possvel perceber que alm de trs porteiros que se revezam h um
jardineiro contratado que fica responsvel pela manuteno das reas coletivas,
seguindo muitas vezes orientao de um dos porteiros que antes preenchia a
posio de jardineiro do condomnio.
Outro fator que influenciou em nossa deciso de no entrevistar o jardineiro no lugar
do zelador foi constante mudana de jardineiros, sendo assim o mesmo no est
exercendo essa funo h tempo o suficiente para relatar fatores relevantes
pesquisa.
6.2. TABULAO DOS DADOS E ANLISE DAS INFORMAES DOS
QUESTIONRIOS
6.2.1. Caracterizao do usurio
De uma forma geral, o perfil da maioria das famlias dos respondentes desta
pesquisa formado por dois ou trs integrantes, cujos chefes de famlia possuem
idades variadas entre 20 e 61 anos de idade com renda mensal entre quatro e seis
salrios mnimos. 42% das famlias respondentes da pesquisa so constitudas por
casais e mais de 60% cursou ou cursa ensino superior.
A seguir os grficos obtidos dos resultados do item 1 do questionrio do usurio
referente caracterizao do usurio:
2%
8%
4%
20%
28%
A t20anos
D e21a30
D e31a40
D e41a50
D e51a60
D e61oumais
38%
Grfico 1 Referente ao item 1.2 Idade.
36
40%
Mas culino
F eminino
60%
Grfico 2 Referente ao item 1.3 Sexo.

10%
0%
S olteiro
10%
38%
C as ado
D ivorciado
V ivo
Outros
42%
Grfico 3 Referente ao item 1.4 Estado civil.
46%
0% 6%
F undamentalIncompleto
12%
F undamentalC ompleto
E ns inoMdioIncompleto
20%
E ns inoMdioC ompleto
S uperiorIncompleto
S uperiorC ompleto
16%
Grfico 4 Referente ao item 1.5 Grau de escolaridade.

12%
14%
F uncionrioP blico
Outros
NoE mpregado
74%
Grfico 5 Referente ao item 1.6 Exerce atividade remunerada.
37
74% dos respondentes so funcionrios municipais exercendo variadas atividades,

sendo que a maioria dos respondentes restantes ou so conjugues de funcionrios
municipais ou so funcionaram que tiraram licena para estudos, etc.
0%
30%
36%
Nenhuma
Uma
D uas
Trs
Quatrooumais
18%
16%
Grfico 6 Referente ao item 1.7 Em quantas casas e / ou apartamentos o usurio j morou em So Carlos
alm deste apartamento.
4%
10%
36%
P rpria
A lugada
A mbas
N.A .
50%
Grfico 7 Referente ao item 1.8 Qual era o tipo de habitao anterior a essa.
8%
16%
P ior
Igual
18%
Melhor
N.A .
58%
Grfico 8 Referente ao item 1.9 Com relao s moradias anteriores, como o usurio considera o atual
apartamento.
Segundo depoimento de alguns moradores existe entre eles um sentimento de valor

do bem prprio, da casa prpria adquirida que, por mais que seja um sistema de
arrendamento, proporciona ao usurio um sentimento de posse e de maior valor
unidade habitacional, fazendo assim com que esta moradia seja melhor que outras
anteriores pelo fato destas terem sido alugadas.
38
Outros usurios dizem que a habitao tornou-se melhor que as anteriores devido a
reformas e/ ou alteraes feitas.
E ainda as notas negativas atribudas em grande parte diziam respeito ao tamanho
ou disposio dos cmodos.
6% 0%
24%
18%
Um
D ois
Trs
Quatro
C incooumais
52%
Grfico 9 Referente ao item 1.10 Quantas pessoas moram no apartamento.

22%
S IM
N O
78%
Grfico 10 Referente ao item 1.11 Se o usurio possui automvel.

0%
10%
C arro
26%
nibus
Outro
N.A .
64%
Grfico 11 Referente ao item 1.12 Qual o meio de transporte utilizado para is ao trabalho.
4%
6%
16%
AtR $20
20%
4%
D eR $21aR $30
D eR $31aR $40
10%
D eR $41aR $50
D eR $51aR $60
D eR $61aR $70
40%
R $71oumais
Grfico 12 Referente ao item 1.13 Qual o consumo mdio mensal de energia eltrica.
39
0%
22%
24%
Menos de1S alrio
Mnimo
E ntre1e3S alrios
E ntre4e6S alrios
7S alrios oumais
54%
Grfico 13 Referente ao item 1.14 Renda mensal familiar.
6.2.2. Avaliao do bairro

No que diz respeito satisfao do respondente com o bairro no qual o conjunto
habitacional foi inserido, a maioria das respostas ficou entre Bom e Regular, porm,
mais da metade respondeu no se sentir seguro caminhando pelas ruas de seu
bairro durante o perodo da noite, alguns alegaram falta de segurana, falta de
iluminao pblica, outros por precauo, etc.
Os itens referentes oferta de transporte pblico, comrcio e servios apresentaram
porcentagem maior que 60% entre Bom e Regular.
J os quesitos sobre arborizao, limpeza de ruas e caladas e segurana contra
assaltos e roubos apresentaram porcentagens significantes entre as classificaes
Ruim e Regular.
referente avaliao do bairro:
3%
6%
12%
P s s imo
R uim
19%
R egular
B om
38%
timo
N.A ./N.S .
22%
Grfico 14 Referente ao grau de satisfao gera do usurio com o bairro.
40
6%
16%
14%
0%
P s s imo
R uim
R egular
B om
24%
40%
timo
N.A ./N.S .
Grfico 15 Referente ao item 2.1 Oferta de transporte pblico.

2% 2%
6%
P s s imo
20%
R uim
R egular
B om
42%
timo
N.A ./N.S
28%
Grfico 16 Referente ao item 2.2 Oferta de comrcio e servios.
Foi possvel concluir durante as entrevistas com os usurios que o bairro possui uma
boa oferta de comrcios e servios, porm com preos mais elevados do que em
outras localidades da cidade, fazendo com que uma parte considervel dos usurios
utilize comrcios de outros bairros.
12%
2%
10%
P s s imo
R uim
26%
R egular
B om
28%
timo
22%
N.A ./N.S
Grfico 17 Referente ao item 2.3 Arborizao e reas verdes.
41
0%4%
14%
P s s imo
R uim
40%
R egular
B om
26%
timo
N.A ./N.S .
16%
Grfico 18 Referente ao item 2.4 Limpeza das ruas e caladas.
2%2%
16%
P s s imo
8%
R uim
R egular
B om
56%
16%
timo
N.A ./N.S .
Grfico 19 Referente ao item 2.5 Iluminao das ruas e caladas.
12%
14%
P s s imo
2%
R uim
24%
R egular
B om
timo
30%
N.A ./N.S .
18%
Grfico 20 Referente ao item 2.6 Segurana contra assaltos, roubos, invases.
0%
2%
20%
P s s imo
30%
R uim
R egular
B om
16%
32%
timo
N.A ./N.S .
Grfico 21 Referente ao item 2.7 Segurana contra acidentes.
42
6%
42%
S IM
N O
N.A ./N.S .
52%
Grfico 22 Referente ao item 2.8 Se o usurio se sente seguro ao caminhar nas ruas do bairro noite.
6.2.3. Avaliao do condomnio

No que diz respeito ao grau de satisfao do respondente na avaliao do
condomnio, 68% ficou entre Bom e timo, sendo os quesitos relacionados reas
verdes e iluminao os que atingiram maior porcentagem de respostas positivas, 88
92% entre Bom e timo respectivamente.
Com relao manuteno, apesar de 50% classificar entre Bom e timo, h uma
porcentagem de 46% entre Ruim e Regular, mostrando uma fragilidade na gesto no
que diz respeito manuteno predial do condomnio.
No quesito Segurana, 64% respondeu entre Bom e timo. Durante a aplicao dos
questionrios foi possvel notar a variao da sensao se segurana dos
respondentes de acordo com a proximidade do bloco, a que suas unidades
habitacionais pertenciam, com a portaria, sendo que quanto mais afastado o bloco da
portaria, maior a sensao de insegurana.
referente avaliao do condomnio:
13%
2% 4%
8%
P s s imo
18%
R uim
R egular
B om
timo
N.S .A ./N.S .
55%
43
Grfico 23 Referente ao grau de satisfao geral do usurio com o condomnio.

0% 6%
6%
P s s imo
42%
R uim
R egular
B om
timo
N.S .A ./N.S .
46%
Grfico 24 Referente ao item 3.1 Arborizao e reas verdes.

4%
4%
8%
P s s imo
8%
R uim
R egular
B om
30%
timo
N.S .A ./N.S .
46%
Grfico 25 Referente ao item 3.2 Manuteno das reas coletivas.
12%
0% 6%
P s s imo
22%
R uim
R egular
B om
timo
N.S .A ./N.S
60%
Grfico 26 Referente ao item 3.3 Limpeza das reas coletivas.
12%
0%
8%
P s s imo
R uim
R egular
B om
timo
N.S .A ./N.S .
80%
Grfico 27 Referente ao item 3.4 Iluminao
44
8%
0% 4%
8%
24%
P s s imo
R uim
R egular
B om
timo
N.S .A ./N.S .
56%
Grfico 28 Referente ao item 3.5 Segurana.

6% 0%
8%
12%
P s s imo
22%
R uim
R egular
B om
timo
N.S .A ./N.S .
52%
Grfico 29 Referente ao item 3.6 rea de lazer.
0%4%
14%
38%
20%
P s s imo
R uim
R egular
B om
timo
N.S .A ./N.S .
24%
Grfico 30 Referente ao item 3.7 Estacionamento.
4% 0%
10%
18%
P s s imo
R uim
R egular
B om
timo
N.S .A ./N.S .
68%
Grfico 31 Referente ao item 3.8 Salo de festas.
45
0% 4%
8%
26%
P s s imo
R uim
R egular
B om
timo
N.S .A ./N.S .
62%
Grfico 32 Referente ao item 3.9 Aparncia.

0% 6%
14%
12%
P s s imo
R uim
R egular
B om
timo
N.S .A ./N.S .
68%
Grfico 33 Referente ao item 3.10 Acesso a pedestres.
8%
0% 4%
4%
22%
P s s imo
R uim
R egular
B om
timo
N.S .A ./N.S .
62%
Grfico 34 Referente ao item 3.11 Sistema de coleta de lixo.
2% 4%
12%
30%
P s s imo
R uim
R egular
28%
B om
timo
N.S .A ./N.S .
24%
Grfico 35 Referente ao item 3.12 Acessibilidade de pessoas portadoras de deficincia.
46
0%
40%
16%
MuitoC ara
C ara
A dequada
B arata
MuitoB arata
44%
Grfico 36 Referente ao item 3.13 Com relao tarifa de condomnio cobrada.
6.2.4. Avaliao do apartamento

Com relao ao grau de satisfao do respondente com o apartamento no geral,
64% dos respondentes ficaram entre Regular, Bom e timo e 26% entre Pssimo e
Ruim.
Na compilao das respostas foi possvel perceber que os quesitos apontados mais
negativamente dizem respeito ao tamanho do apartamento, privacidade e rudos
tanto internos ao bloco quanto externos.
O quesito a respeito da manuteno do apartamento apresentou uma visvel diviso
nas respostas obtidas, sendo que 20% respondeu Pssimo, 18% Ruim, 20%
Regular, 26% Bom e 8% timo.
O funcionamento das instalaes hidrulicas apresentou uma porcentagem de 56%
entre Pssimo, Ruim e Regular, ndice aparentemente preocupante e condizente
com relatos constantes dos respondentes durante as entrevistas sobre a ocorrncia
de vazamentos, entupimentos e infiltraes.
referente a avaliao do apartamento:
9%
0%
11%
15% P s s imo
R uim
R egular
B om
45%
20%
timo
N.S .A ./N.S .
47
Grfico 37 Grau de satisfao geral do usurio com o apartamento.
0% 4%
24%
15%
P s s imo
R uim
R egular
B om
timo
57%
N.S .A ./N.S .
Grfico 38 Referente ao item 4.1 Aparncia interna.

0% 4%
12%
28%
P s s imo
R uim
R egular
B om
timo
N.S .A ./N.S .
56%
Grfico 39 Referente ao item 4.2 Aparncia externa.

28%
4%
0%
12%
P s s imo
R uim
24%
R egular
B om
timo
N.S .A ./N.S .
32%
Grfico 40 Referente ao item 4.3 Tamanho dos apartamentos.

8%
0% 4%
18%
P s s imo
R uim
R egular
B om
20%
50%
timo
N.S .A ./N.S .
Grfico 41 Referente ao item 4.4 Temperatura no inverno.
48
8%
0%
10%
18%
P s s imo
R uim
R egular
B om
timo
16%
48%
N.S .A ./N.S .
Grfico 42 Referente ao item 4.5 Temperatura no vero.
8%
0% 4%
8%
18%
P s s imo
R uim
R egular
B om
timo
N.S .A ./N.S .
62%
Grfico 43 Referente ao item 4.6 Ventilao dos dormitrios.
10%
0%
10%
18%
P s s imo
R uim
R egular
B om
timo
N.S .A ./N.S .
62%
Grfico 44 Referente ao item 4.7 Ventilao da cozinha.

8%
0% 4%
8%
P s s imo
16% R uim
R egular
B om
timo
N.S .A ./N.S .
64%
Grfico 45 Referente ao item 4.8 Ventilao do banheiro.
49
12%
0%
6% 0%
10%
P s s imo
R uim
R egular
B om
timo
N.S .A ./N.S .
72%
Grfico 46 Referente ao item 4.9 Ventilao da sala.
0%
20%
8%
6%
P s s imo
R uim
R egular
B om
timo
N.S .A ./N.S .
66%
Grfico 47 Referente ao item 4.10 Iluminao natural dos ambientes.
10%
0%
6%
8%
P s s imo
R uim
R egular
B om
timo
N.S .A ./N.S .
76%
Grfico 48 Referente ao item 4.11 Iluminao artificial dos ambientes.

0%4%
6% 0%
10%
P s s imo
R uim
R egular
B om
timo
N.S .A ./N.S .
80%
Grfico 49 Referente ao item 4.12 Tamanho das janelas.
50
0%
4%
14%
P s s imo
16%
R uim
R egular
B om
timo
N.S .A ./N.S .
66%
Grfico 50 Referente ao item 4.13 Tamanho das portas.
0%
10%
26%
24%
P s s imo
R uim
R egular
B om
timo
N.S .A ./N.S .
26%
14%
Grfico 51 Referente ao item 4.14 Privacidade.
0%
8%
34% P s s imo
R uim
22%
R egular
B om
timo
N.S .A ./N.S .
14%
22%
Grfico 52 Referente ao item 4.15 Rudos internos ao edifcio.

4%
28%
0%
30%
P s s imo
R uim
R egular
B om
timo
N.S .A ./N.S .
20%
18%
Grfico 53 Referente ao item 4.16 Rudos externos ao edifcio.
51
2% 0%
14%
22%
P s s imo
26% R uim
R egular
B om
timo
N.S .A ./N.S .
36%
Grfico 54 Referente ao item 4.17 Acabamentos.
0%
16%
6%
8%
P s s imo
16% R uim
R egular
B om
timo
N.S .A ./N.S .
54%
Grfico 55 Referente ao item 4.18 Limpeza.
0% 4%
14%
24%
P s s imo
R uim
R egular
B om
timo
12%
46%
N.S .A ./N.S .
Grfico 56 Referente ao item 4.19 Quantidade de interruptores e tomadas.

10%
0%
28%
P s s imo
R uim
R egular
B om
timo
N.S .A ./N.S .
44%
18%
Grfico 57 Referente ao item 4.20 Disposio dos interruptores e tomadas.
52
8%
20%
8%
P s s imo
R uim
R egular
B om
timo
18%
N.S .A ./N.S .
26%
20%
Grfico 58 Referente ao item 4.21 Manuteno.
0%
16%
6%
4%
22%
P s s imo
R uim
R egular
B om
timo
N.S .A ./N.S .
52%
Grfico 59 Referente ao item 4.22 Funcionamento das instalaes eltricas.
4%
0%
10%
40%
14% P s s imo
R uim
R egular
B om
timo
N.S .A ./N.S .
32%
Grfico 60 Referente ao item 4.23 Funcionamento das instalaes hidrulicas.

8%
0%
26%
28%
P s s imo
R uim
R egular
B om
timo
N.S .A ./N.S .
22%
16%
Grfico 61 Referente ao item 4.24 Acessibilidade de idosos ou portadores de deficincia.
53
No que diz a acessibilidade de idosos e portadores de deficincias, os moradores

respondentes basicamente se mostraram divididos de acordo com a localizao de
sua unidade habitacional, se no pavimento trreo ou no superior, sendo o acesso
nico ao pavimento superior atravs de escadas.
4% 0%
14%
36%
P s s imo
22%
R uim
R egular
B om
timo
N.S .A ./N.S .
24%
Grfico 62 Referente ao item 4.25 Tamanho da sala.
2%0%
18%
26%
P s s imo
R uim
R egular
B om
timo
N.S .A ./N.S .
22%
32%
Grfico 63 Referente ao item 4.26 Tamanho da cozinha.
2%0%
14%
34%
P s s imo
R uim
R egular
22% B om
timo
N.S .A ./N.S .
28%
Grfico 64 Referente ao item 4.27 Tamanho do banheiro.
54
4%
0%
14%
36%
12%
P s s imo
R uim
R egular
B om
timo
N.S .A ./N.S .
34%
Grfico 65 Referente ao item 4.28 Tamanho dos dormitrios.

6%
0%
26%
22%
P s s imo
R uim
R egular
B om
timo
N.S .A ./N.S .
24%
22%
Grfico 66 Referente ao item 4.29 Tamanho da rea de servio.

18%
2% 4% 5%
7%
9%
16%
11%
15%
10
13%
Grfico 67 Referente ao item 4.30 Nota dada pelo usurio ao prprio apartamento.
46%
S IM
N O
54%
Grfico 68 Referente ao item 4.31 Execuo de reforma e / ou alteraes importantes no apartamento.
55
6.2.5. Avaliao da manuteno:

A seguir os grficos obtidos dos resultados dos itens 5.1 ao 5.6 do questionrio do
usurio referente avaliao da manuteno:
21%
S im
No
79%
Grfico 69Incidncia de problemas nos apartamentos.
Podemos observar ento que em 21% dos apartamentos vistoriados houve a

incidncia de problemas como os detalhados no grfico que segue. Dentro desta
fatia de incidncia de problemas nos apartamentos, 32,25% foram solucionados.
No que diz respeito a problemas existentes e solucionados, 70% foi por conta do
prprio usurio e 30% por parte da administradora.
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
ut
ro
O
ad
..
rro
id
u
de
s
p
fo
co
na
s
filt
ra
s,
ca
Tr
in
e
ar
ed
so
ou
So
fo
lto
to
s
ol
S
Pi
to
s
en
ve
Re
E x is tnc iade
P roblemaNo
In
Po
rta
s
an
el
as
st
im
pe
rra
d
as
E x is tnc iade
P roblemaS im
Grfico 70 Problemas existentes nos apartamentos.
56
30
25
20
15
10
5
0
S olic ita onoatendida
Nofoic omunic adoa

adminis tradora
O utros
Grfico 71 Razo da no soluo dos problemas nos apartamentos.
67,75% dos problemas incidentes nos apartamentos no foram resolvidos. Sendo

que 62% foram por solicitao administrao no atendida, 26% por no
comunicao do usurio administradora e 12% por razes diversas.
Na parte do questionrio em que diz respeito ao grau de facilidade de uso, operao
e manuteno, as respostas foram concentradas no conceito Bom, exceto no que se
refere ao esgoto (item 5.15 da tabela a seguir). A razo de tal descontentamento
deve-se a uma caracterstica do projeto de instalaes hidrosanitrias. Em vistoria
observou-se a existncia de uma nica caixa de passagem e inspeo de esgoto
para cada quatro unidades habitacionais. Essa caixa situa-se no 1. Pavimento
(trreo), na rea externa dos fundos delas, significando que os ramais de esgoto de
cada uma interligam-se e originam um sub-coletor de esgotos. Relativamente ao
grau de facilidade de manuteno do esgoto, significa que nessa unidade especifica
ser realizada a manuteno das outras trs.
57
Critrios
5.7
Fachadas
5.8
5.9
Pssimo Ruim
Regular
Bom
timo Mdia
16,00% 10,00%
12,00% 30,00%
0,00%
2,82
Corredores
6,00% 10,00%
20,00% 34,00%
8,00%
3,36
Escadas
2,00%
6,00%
18,00% 46,00%
4,00%
3,58
5.10 Coberturas
8,00% 18,00%
12,00% 30,00%
2,00%
3,00
5.11 rea de Lazer
0,00% 10,00%
8,00% 58,00%
6,00%
3,73
5.12 reas Verdes
0,00%
18,00% 64,00% 14,00%
3,96
5.13 Instalaes Eltricas
0,00% 10,00%
10,00% 58,00%
8,00%
3,74
5.14 Instalaes Hidrulicas
0,00% 18,00%
14,00% 46,00%
4,00%
3,44
20,00% 24,00%
20,00% 28,00%
0,00%
2,61
5.15 Esgoto
0,00%
5.16 Lixo
8,00%
8,00%
18,00% 66,00%
0,00%
3,42
5.17 reas Coletivas
8,00%
8,00%
14,00% 68,00%
0,00%
3,45
5.18 Unidades Habitacionais
6,00% 14,00%
24,00% 42,00%
0,00%
3,19
16,00% 22,00%
12,00% 30,00%
0,00%
2,70
5.19 Acessibilidade de Pessoas
Tabela 4 Referente aos itens 5.7 ao 5.19 do questionrio do usurio.
A seguir os grficos obtidos dos resultados dos itens 5.7 ao 5.19 do questionrio (ver
anexo 9.1) referente avaliao do grau de facilidade de manuteno, uso e
operao dos itens apresentados:
16%
P s s imo
32%
10%
R uim
R egular
B om
timo
0%
12%
N.S .A ./N.S .
30%
Grfico 72 Referente ao item 5.7 Fachadas.
Durante a aplicao de questionrios com os usurios foi possvel observar que a

maioria dos comentrios no que diz respeito fachada eram referentes pintura
desgastada que nunca foi re-feita e as infiltraes que nunca foram tratadas.
58
6%
22%
10%
P s s imo
R uim
R egular
8%
20%
B om
timo
N.S .A ./N.S .
34%
Grfico 73 Referente ao item 5.8 Corredores.

2%
6%
24%
18%
P s s imo
R uim
R egular
B om
4%
timo
N.S .A ./N.S .
46%
Grfico 74 Referente ao item 5.9 Escadas
64% dos respondentes acreditam que o grau de facilidade de uso e operao das
escadas est entre regular e bom, tendo a maioria relatado apenas falta de pintura.
8%
30%
18%
P s s imo
R uim
R egular
B om
2%
12%
timo
N.S .A ./N.S .
30%
Grfico 75 Referente ao item 5.10 Coberturas.

18%
0%
10%
8%
P s s imo
R uim
6%
R egular
B om
timo
N.S .A ./N.S .
58%
Grfico 76 Referente ao item 5.11 rea de lazer.
59
4%
18%
14%
P s s imo
R uim
R egular
B om
timo
N.S .A ./N.S .
64%
Grfico 77 Referente ao item 5.12 reas verdes.

0%
14%
10%
10% P s s imo
8%
R uim
R egular
B om
timo
58%
N.S .A ./N.S .
Grfico 78 Referente ao item 5.13 Instalaes eltricas.

0%
18%
18%
P s s imo
4%
R uim
R egular
14%
B om
timo
N.S .A ./N.S .
46%
Grfico 79 Referente ao item 5.14 Instalaes hidrulicas.

0%
8%
20%
P s s imo
R uim
28%
R egular
B om
24%
timo
N.S .A ./N.S .
20%
Grfico 80 Referente ao item 5.15 Esgoto.
Foi relatado por alguns moradores a falta de manuteno peridica, que at chegava
a ser agendada, mas no executada.
60
0%
8%
8%
P s s imo
18%
R uim
R egular
B om
timo
N.S .A ./N.S .
66%
Grfico 81 Referente ao item 5.16 Lixo.

2%
8%
8%
P s s imo
R uim
14%
R egular
B om
timo
N.S .A ./N.S .
68%
Grfico 82 Referente ao item 5.17 reas coletivas.

14%
6%
14%
0%
P s s imo
R uim
R egular
B om
24%
42%
timo
N.S .A ./N.S .
Grfico 83 Referente ao item 5.18 Unidades habitacionais.

20%
16%
P s s imo
0%
R uim
R egular
B om
22%
timo
30%
N.S .A ./N.S .
12%
Grfico 84 Referente ao item 5.19 Acessibilidade de portadores de necessidades especiais.
50% dos respondentes classificaram esse item entre pssimo e regular.

Mostrou-se importante observar que durante a aplicao dos questionrios atravs
de observaes a parte feitas pelos usurios, que muitos deles desconheciam a
existncia de rampas e rebaixos dentro do condomnio, ou ainda, nunca tinham
61
atentado para esse item por no ter contato com nenhuma pessoa portadora de
necessidade especial.
Outro fator que influenciou na classificao negativa deste item foi a existncia
apenas de escadas para acessar as unidades do pavimento superior.
6.2.6. Comentrios feitos pelos usurios relatados nos questionrios:
Observe que alguns itens encontram-se repetidos na inteno de mostrar a
incidncia de opinies entre moradores.
Com relao a Acabamentos:
Paredes da cozinha vieram tortas.
Revestimento cermico da parede e piso foram assentados tortos;
Os pisos so desalinhados e lascados;
Moradores precisam trocar algumas peas do piso da unidade habitacional e

no conseguem por no haver uma reserva deste piso, a cermica fabricante
do piso fechou e moradores no conseguem nenhum respaldo da
administradora para isso.
Com relao Acessibilidade:
Mais problemtica para idosos;
Por ser uma proposta nova e diferente, o condomnio deveria ser adaptado a
deficientes.
Com relao Acstica:
Muito ruim;
Morador sugere isolamento acstico;
Condensador do ar condicionado split de uma unidade do bloco da frente faz

muito barulho;
Muito ruim.
62
Com relao Administrao e o Condomnio:
difcil entrar em contato com a empresa de administrao COESA;
A administradora deveria dar mais ateno aos problemas dos usurios;
A Administrao muda a toda hora;
Falta assistncia da administradora;
Muito difcil acesso administradora;
Falta um responsvel pelo condomnio na COESA;
Processos morosos;
Pssima administrao;
Inadequao da administrao houve problemas com a caixa;
Regimento interno no tem qualidade;
Assemblia convocatria no tem organizao;
Faz mais de seis meses que o pessoal da administrao no aparece para

fazer a reunio que deveria ser mensal;
Acha a administrao muito desorganizada;
Representante da administradora difcil de tratar;
Coesa pssima administradora;
Morador ficou cinco dias sem gua devido ao estouro de um cano e a COESA
demorou em resolver o problema;
Administradora anterior no pagava IPTU e encargos deixando dvidas para o

condomnio;
Moradores esto h mais de sete meses sem reunio;
Essa administradora boa. Essa a terceira, as outras duas deram muito

trabalho;
A administradora do condomnio no boa, a caixa de esgoto transbordou

vrias vezes, mas a administradora no fez a manuteno, apenas vistoria;
Morador est esperando atendimento referente manuteno faz dois meses

e ainda no obteve resposta;
63
Falta uma pessoa para administrar que seja mais atuante no conjunto
habitacional;
Nas reunies de condomnio no se consegue resolver nada;
Falta comunicao entre moradores, administradora e a CAIXA;
Moradores precisam trocar algumas peas do piso da unidade habitacional e

no conseguem por no haver uma reserva deste piso, a cermica fabricante
do piso fechou e moradores no conseguem nenhum respaldo da
administradora para isso;
A administradora deveria se preocupar mais com segurana;
Falta contato com a administradora;
No permitido haver sndico no condomnio, o que dificulta a representao

e resoluo de problemas entre os moradores;
Taxa de condomnio muito cara para uma moradia popular;
Taxa de condomnio muito cara pelo pouco que oferecido;
Paga-se condomnio caro e no h manuteno;
Desorganizado;
Administrao terceirizada e servios quarteirizados proporcionam muitos

gastos;
Apenas um funcionrio para cuidar de toda a manuteno do condomnio;
Falta reserva de recursos para efetuar manuteno;
J houve mais servio prestado com tarifa de condomnio mais barata;
Falta um maior cuidado para elevar o padro do condomnio;
Falta prestao de contas do condomnio para os moradores.
Com relao rea de Lazer:
Falta rea infantil;
A nica rea de lazer o campo de futebol e as vezes os carros visitantes

estacionam no campinho.
64
Com relao Caixa dgua e Caixa de gordura:
Todas as despesas com caixa dgua e caixa de gordura so pagas pelos

moradores;
Uma caixa de gordura para cada quatro unidades habitacionais faz com que
ela entupa mais facilmente;
A caixa de gordura deveria ser em rea de acesso coletivo, e no dentro de

uma unidade habitacional.
Com relao Disposio dos cmodos:
Disposio do banheiro incomoda boa parte dos moradores por estar de frente
com a porta de entrada;
Disposio dos cmodos faz com que os mesmos paream menores e sejam
menos aproveitados;
As unidades habitacionais trreas deveriam ter sido planejados com a rea de

servio para fora e a cozinha aumentada;
Disposio do banheiro de frente para a porta de entrada da unidade

habitacional;
Morador gostaria de aumentar a cozinha ocupando a rea de servio e passar

a rea de servio para a rea externa da unidade;
O quarto n 2 da unidade no pega sol;
Disposio dos cmodos ruim;
Moradora pediu permisso para plantar rvore para refrescar a fachada de

sua casa que muito quente;
S entra luz pela manh na unidade habitacional.
Com relao Esgoto:
Uma caixa para cada quatro unidades habitacionais;
Cheiro de esgoto vem do ralo s vezes;
Uma caixa para cada quatro unidades habitacionais;
65
Caixa de esgoto no quintal de uma unidade habitacional dificulta a

manuteno;
No h estacionamento para visitantes e estes acabam estacionando os

carros no campo de futebol;
A caixa de esgoto transbordou e a administradora no fez a manuteno,

apenas vistoriou;
Morador ao limpar o esgoto, que havia entupido, constatou que havia entulho
de obra dentro do esgoto.
Com relao ao Estacionamento:
Poderia ser maior;
Falta estacionamento extra;
Foi colocado toldo que no cumpre as funes adequadamente;
Falta estacionamento para visitas;
Falta cobertura para veculos;
Falta estacionamento para visitas ou para quem tem dois carros.
Com relao a Estanqueidade:
Chuva invade a unidade habitacional pela porta da frente;
Foi necessrio colocar calha em conjunto com outros moradores para evitar
que a gua entrasse na unidade habitacional;
Janelas batem com vento;
Vento e chuva passam pelas frestas das janelas e portas;
Entra gua no apartamento quando chove;
Foi necessrio colocar toldo na rea de servio para impedir que a gua da
chuva entrasse pela porta da cozinha;
Entra gua pelas portas da sala e da cozinha;
gua da chuva entra no apartamento;
Quando chove a gua escorre para dentro do apartamento;
Falta calha nos blocos;
66
O vento passa pela janela mesmo esta estando fechada;
Apartamento teve problemas devido ao vazamento no apartamento superior e

a construtora demorou em resolver;
Janelas batem com o vento e assim como a porta permite a entrada de vento
e gua;
Falta calha nos blocos para impedir que a gua escorra para os apartamentos.
Com relao a Funcionrios;
Falta um zelador;
Jardineiro contratado muda com freqncia.
Com relao a Instalaes Eltricas:
Fiao do chuveiro no funciona direito;
Ligar o aparelho de microondas faz com que a fora caia;
As caixas de energia que foram entregues a princpio no foram aceitas pela

concessionria, foi necessrio fazer adaptaes.
Com relao a Instalaes Hidrulicas:
Cano do chuveiro foi instalado torto;
Manchas na unidade habitacional decorrentes da infiltrao da caixa dgua;
necessrio consertar a pia do salo de festas;
Houve vazamento na unidade habitacional que at hoje no foi consertado;
O desenho que consta no manual do usurio no confere com a tubulao

real da unidade habitacional.
Com relao a Interruptores e Tomadas:
Aumentaram a quantidade de interruptores;
Faltou tomada para microondas na cozinha;
H poucos interruptores e tomadas;
Interruptor da cozinha deveria ser mais bem localizado, na cozinha.
67
Com relao ao Interfone:
O sistema de interfone antigo tinha muitos problemas ento foi colocado um

sistema de comunicao interna pelo qual os moradores tiveram que pagar;
O sistema de interfone d problemas regularmente.
Com relao ao Lixo:
Poucas vezes por semana o lixo recolhido;
Deveria haver coleta seletiva;
Falta lixeira nos blocos;
Moradores tm que levar o lixo at a portaria;
Falta separao de lixo.
Com relao Manuteno:
Manuteno de reas coletivas muito morosa;
Falta visita de manuteno;
No recebeu manual do usurio;
Janelas difceis de limpar;
Os blocos mais afastados da portaria ficam esquecidos com relao

limpeza;
Morador no recebeu manual do usurio;
O desenho que consta no manual do usurio no confere com a tubulao

real da unidade habitacional;
No h quem cuide da pintura;
Morador no resolveu problema de revestimentos soltos, pois a COESA no

fez o reparo necessrio;
Banheiro com bolor devido falta de ventilao;
Telhas quebradas que saram da garantia da construtora no foram trocadas

(mais de trs anos).
68
Com relao Privacidade:
Pssima devido ao fato de dar pra ver banheiro do vizinho do bloco da frente;
Acha boa (mas no tm vizinhos).
Com relao ao Salo de Festas:
Falta equipamento;
No h acesso ao salo de festas, o piso no adequado para deficientes

fsicos e idosos.
Com relao Segurana:
Blocos localizados ao fundo do condomnio so inseguros;
Guarita dos porteiros representa perigo;
Estao de telefone fica na guarita, muito acessvel a invasores;
Falta segurana para os blocos da parte de traz do condomnio;
Apenas uma cerca separa o condomnio da estrada de terra que passa atrs
dele;
A administradora deveria se preocupar mais com segurana;
O condomnio deveria ser murado;
Deveria haver calamento na rua de trs do condomnio.
Com relao Separao dos Blocos:
Deveria ser feita com muros e no com alambrados.
Com relao ao Tamanho:
Acredita que o tamanho da unidade habitacional pequeno demais para

famlias;
Pelo menos um dos quartos deveria ser um pouco maior;
Morador sugeriu aumentar a sala alinhando-a com a janela do quarto e

retirando o recuo da porta de entrada;
69
Morador precisou trocar os mveis de sua residncia anterior para caber

dentro da unidade habitacional.
6.3. TABULAO DOS DADOS E ANLISE DAS INFORMAES DAS

VISTORIAS TCNICAS
6.3.1. Avaliaes do conjunto habitacional - reas coletivas:
A deteco pelo pesquisador, de intervenes individuais realizadas por usurios nas
reas externas dos blocos, sugeriu uma anlise separada em relao aos dados
relativos s edificaes de uso coletivo. Quanto aos itens analisados, so listadas as
patologias construtivas levantadas, suas formas de manifestao, possveis causas
do problema e sugestes para reparao.
6.3.1.1.
reas externas dos blocos:
RESUMO DAS RESPOSTAS

timo
bom
regular ruim
DSVP P MODA1 MODA2 MDIA
5
4
3
0,50
0,00
0,00
0,27
0,55
0,61
0,42
0,36
0,65
0,92
0,00
3
2
3
4
3
2
3
4
4
1
4
3
4
3
4
3
3
3
3,46
2,00
3,00
3,92
3,00
2,31
3,23
3,85
3,50
1,62
4,00
TOTAIS GERAIS BLOCOS

0,39
3,08
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
6
0
0
12
2
1
3
11
7
13
7
0
13
1
9
2
10
2
4
4
0
0
13
0
0
2
10
0
0
1
0
0
55
52
26
pessimo
1
0,00% 38,46% 36,36% 18,18%
ITENS ANALISADOS
1.PISO ESCADA INTERNA

2. CORRIMAO ESCADA INTERNA
3. SEGURANA CONTRA INCENDIO
4. REVESTIMENTO DE PAREDES EXTERNAS
5. PINTURA PAREDES EXTERNAS
6. IMPERMEABILIZAO
7. CALADA EXTERNA DE CONTORNO
8. INST.ELTRICA /QUADRO DE ENERGIA
9. PISO DO ESTACIONAMENTO
10. CALHAS
11. COBERTURA
9 TOTAIS
6,29% AVALIAA GERAL
0
0
0
0
0
0
0
0
0
9
0
Tabela 5 Resumo das respostas das vistorias dos blocos.
Abaixo os grficos resultantes da vistoria tcnica feita pelos pesquisadores nas reas
coletivas do conjunto habitacional avaliando 11 quesitos encontrados no Roteiro de
Vistoria de reas Coletivas (ver anexo 9.3).
70
Piso escada interna:
Figura 1 Corrimo.
Figura 2 Escada interna.
Desgaste da tinta aplicada sobre o piso e desgaste do piso cimentado devido ao uso
de tinta no apropriada para pisos e de argamassa de revestimento com resistncia
inadequada, devendo-se nos pontos degradados, substituir os materiais aplicados.
54%
timo
bom
regular
46%
ruim
pessimo
Grfico 85 Referente ao item 1. Piso escada interna.
Corrimo escada interna:

Soldas mal executadas nas junes de mudana de inclinao, com furos, pontas de
ferro enferrujadas com altssimo risco de ferimentos, por m execuo dos servios;
sendo necessrio o refazer de todas as soldas com problemas de execuo.
71
timo
bom
regular
ruim
pessimo
100%
Grfico 86 Referente ao item 2. Corrimo da escada interna.
Segurana contra incndio:
Figura 3 - Extintor exposto .
Alguns extintores de incndio no se encontram nos locais predeterminados, pela

falta de fixao de seus suportes, que devem ser fixados nos locais de projeto. Os do
1 pavimento (trreo) encontram-se a cu aberto, expostos ao do tempo,
devendo ser abrigados, denotando erro de projeto.
timo
bom
regular
ruim
pessimo
100%
Grfico 87 Referente ao item 3. Segurana contra incndio.
72
Revestimento de paredes externas:
Figura 4 Revestimento.
Existe a ocorrncia de fissuras no estruturais por retrao da argamassa de

revestimento devido a mudanas de temperatura pela alta insolao a que as
paredes so submetidas, devendo ser aplicada pintura 100 % acrlica com alto grau
de elasticidade.
8%
timo
bom
regular
ruim
pessimo
92%
Grfico 88 Referente ao item 4. Revestimento de paredes externas.
Pintura de paredes externas:
Figura 5 Fachada do bloco E.
73
Denota-se um desgaste e desbotamento da pintura das paredes externas,

provavelmente decorrente da utilizao de tinta de qualidade inferior, com vida til
menor que a mdia de mercado. Deve-se efetuar a repintura e estabelecer
manuteno peridica. Os blocos pintados na cor bege, correspondente s paredes
com avaliao regular, esto em melhores condies de conservao do que os
pintados na cor verde, que obtiveram avaliao ruim. Se as tintas usadas foram da
mesma qualidade e marca, pode-se induzir que algumas cores so mais resistentes
que outras devido pigmentao e/ou composio qumica, cabendo um estudo
posterior a para definio emprica das cores mais durveis.
15%
15%
timo
bom
regular
ruim
pessimo
70%
Grfico 89 Referente ao item 5. Pintura de paredes externas.
Impermeabilizao:
8%
15%
timo
bom
regular
ruim
pessimo
77%
Grfico 90 Referente ao item 6. Impermeabilizao.
A existncia de umidade nas paredes do 1o. Pavimento decorre da falta de calhas no

2 pavimento. A gua cai do 2 pavimento sobre a calada de piso intertravado e
ascende sob as paredes que no possuem impermeabilizao. A execuo de
calada impermevel com largura mnima de 60 cm, a colocao de calhas e a
execuo de barra impermevel nas fachadas frontais a soluo mais indicada.As
74
unidades face sombra possuem grau e ndice de umidade maior que as de face sol,
devido a menor evaporao da gua infiltrada.
Figura 6 Calada de piso inter-travado.
Figura 7 Detalhe.
Calada externa de contorno:

23%
timo
bom
regular
ruim
pessimo
77%
Grfico 91 Referente ao item 7. Calada externa de contorno.
A ocorrncia de desagregao, desgaste, abraso e perda do rejunte das caladas

externas de contorno dos blocos, deve-se queda de gua do telhado por falta de
calhas, resolvendo-se com a instalao de calhas e com a recomposio do
pavimento, no obstante a indicao de substituio de 60 cm da mesma por
material
impermevel,
como
por
exemplo,
um
cimentado
com
aditivo
impermeabilizante.
Instalao eltrica/ quadro de energia:
O fechamento dos quadros de medio e energia est comprometido, pois os trincos
dos mesmos no fecham, alguns at permanecem abertos colocando em risco a vida
de pessoas, principalmente de crianas. Fissuras de dilatao entre o abrigo e a
parede do bloco sugerem a infiltrao de gua pela parte posterior dos mesmos,
75
constatado pela existncia de pontos de ferrugem. Constata-se a m qualidade dos

trincos e dos servios de serralheria, a falta de consolidao da alvenaria do quadro
com a alvenaria do bloco e a falta de proteo anti-ferrugem. Como soluo, a
reforma dos quadros com substituio dos trincos danificados, bem como a
ancoragem da alvenaria dos quadros nos blocos e colocao de rufo de encosto
sobre os quadros e finalmente a repintura com fundo anti-corrosivo.
Figura 8 Antenas de televiso.
A desorganizao nas instalaes das antenas de televiso tambm decorrente da

falta de uma poltica de manuteno.
15%
timo
bom
regular
ruim
pessimo
85%
Grfico 92 Referente ao item 8. Instalao eltrica e quadro de energia.
76
Piso do estacionamento:
8%
timo
bom
regular
ruim
pessimo
33%
59%
Grfico 93 Referente ao item 9. Piso do estacionamento.
No piso do estacionamento existem vrios pontos com fissuras, decorrente da falta

de juntas de dilatao e da baixa resistncia do material utilizado ou de espessura
insuficiente. Sugere-se o refazer das reas danificadas e execuo juntas de
dilatao com corte do piso.
Figura 9 Estacionamento.
Figura 10 Estacionamento.
Calhas:
A inexistncia de calhas decorre da falta de previsibilidade em projeto. Necessrio se
faz a instalao de calhas em todos os blocos, apesar das iniciativas individuais de
alguns moradores.
31%
timo
bom
regular
ruim
pessimo
69%
77
Grfico 94 Referente ao item 10. Calhas.
Cobertura:
A existncia generalizada de manchas escuras sobre as telhas de barro, indicam alta
absoro de gua por parte das mesmas, sugerindo-se que o material aplicado est
fora das especificaes. Como medida sugere-se a limpeza das telhas e aplicao
de impermeabilizante.
A estrutura do madeiramento da cobertura apresenta-se aparentemente sem
deformaes e sem telhas deslocadas, faltantes ou quebradas.
timo
bom
regular
ruim
pessimo
100%
Grfico 95 Referente ao item 11. Cobertura.
6.3.1.2.
Edificaes de uso coletivo:
So as seguintes edificaes analisadas: a Guarita, o Salo de Festas e o Campo de

Futebol:
RESUMO DAS RESPOSTAS
timo bom regularruim pessimo
REA
GUARITA
DSVP
MDIA
1.ALVENARIA
2. ESTRUTURA
3. PAVIMENTAO
4. REVESTIMENTO
5. FORRO
6. MARCENARIA
7. SERRALHERIA
8. VIDRACARIA
9. PINTURA
10. INST ELETR E DE TELEFONE
11. INST HIDROSSANITRIA
12. IMPERMEABILIZAO
1 TOTAIS
0
0,5
0,816497
1
0
0
0,816497
1,5
0,816497
0,5
0,5
1,247219
4,00
4,50
4,00
4,00
4,00
3,00
3,00
3,50
3,00
3,50
3,50
2,67
0
1
1
1
0
0
0
1
0
0
0
0
2
1
1
0
1
0
1
0
1
1
1
1
0
0
1
1
0
2
1
0
1
1
1
1
0
0
0
0
0
0
1
1
1
0
0
0
0,641392
3,48
10
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
4
4
3
3
4
3
2
2
3
4
4
4
CENTRO
CONVIVENCIA
4
5
5
5
N
3
4
5
4
3
3
3
CAMPO
FUTEBOL
N
N
4
N
N
N
3
N
2
N
N
1
Tabela 6 Resumo das respostas das vistorias dos equipamentos coletivos.
78
Alvenaria:
Figura 11 Salo de Festas.
A existncia na guarita, de fissuras relativas retrao e dilatao trmica dos

diferentes materiais. Sugere-se a aplicao de pintura com tinta acrlica de alta
elasticidade.
No Salo de Festras, temos deteriorao da alvenaria de tijolos comuns vista, ao
nvel do rodap por falta de impermeabilizao. Orienta-se para uma recomposio
da alvenaria com substituio dos tijolos desgastados e aplicao de barrado
impermeabilizante.
0%
timo
100%
bom
regular
ruim
pessimo
Grfico 96 Avaliao da alvenaria nos equipamentos coletivos.
Estrutura:
Na guarita existem fissuras mnimas referentes a um pequeno recalque diferencial j
estabilizado, sendo sugerido uma pintura com tinta acrlica de alta elasticidade e um
eventual reforo de fundao.
79
0%
timo
bom
regular
ruim
50%
50%
pessimo
Grfico 97 Avaliao da estrutura nos equipamentos coletivos.
Pavimentao:
A existncia de vrios pontos com fissuras em piso cimentado e de pisos cermicos
lascados na Guarita, devido baixa resistncia do material utilizado, espessura
menor que o recomendado e falta de juntas de dilatao. Indica-se o refazer das
reas danificadas e execuo juntas de dilatao com corte do piso cimentado.
Figura 12 Campo com cobertura vegetal danificada.
No Campo de Futebol, uma pequena rea sem grama indica uma manuteno
ineficiente, sugerindo-se que se reponha a rea faltante.
33%
0%
34% timo
bom
regular
ruim
33%
pessimo
80
Grfico 98 Avaliao da pavimentao nos equipamentos coletivos.
Revestimento:
Existncia na guarita, de fissuras relativas retrao e dilatao trmica dos
diferentes materiais. Sugere-se a aplicao de pintura com tinta acrlica de alta
elasticidade. mais apropriado o revestimento com azulejos no banheiro da Guarita
no lugar da tinta impermevel, tendo em vista a sua utilizao coletiva.
0%
50%
timo
bom
regular
50%
0%
ruim
pessimo
Grfico 99 Avaliao do revestimento nos equipamentos coletivos.
Forro:
Ponto de degradao localizada no forro da Guarita sugere um vazamento na
cobertura, que deve ser solucionado, com a substituio do material utilizado na
mesma.
0%
timo
bom
regular
ruim
100%
pessimo
Grfico 100 Avaliao do forro nos equipamentos coletivos.
Marcenaria:
Na Guarita a manuteno relativa aos itens de madeira ineficiente, tendo em vista
que alm de faltar uma porta, as demais esto parcialmente deterioradas, devendo
81
ser providenciada a instalao da porta faltante, bem como a recuperao das

demais.
O mesmo problema se repete no Salo de Festas, onde as portas instaladas, sem
encabeamento, so inadequadas e a pintura , como proteo, ineficiente devido ao
excesso de lavagem do piso. Sugere-se a substituio das portas existentes por
portas tipo macho-fmea.
0%
timo
bom
regular
ruim
pessimo
100%
Grfico 101 Avaliao da marcenaria nos equipamentos coletivos.
Serralheria:
A falta de manuteno dos itens referentes serralheria visvel tanto na Guarita,
onde h desgaste e falta de regulagem; bem como no Campo de Futebol, onde
ocorre a deteriorao e a corroso das traves de futebol devido proteo deficiente.
Como soluo, deve-se fazer a manuteno, revisando e lubrificando, bem como
fazendo a substituio das partes danificadas e protegendo com anti-corrosivo e
pintura apropriada.
0%
33%
34%
33%
timo
bom
regular
ruim
pessimo
Grfico 102 Avaliao da serralheria nos equipamentos coletivos.
Vidraaria:
Na guarita, a existncia de vidros quebrados, denota a falta de manuteno.
Soluo: trocar vidro quebrado.
82
0%
50%
0%
timo
bom
regular
ruim
50% pessimo
0%
Grfico 103 Avaliao da vidraaria nos equipamentos coletivos.
Pintura:
Tanto na Guarita, no Salo de Festas e no Campo de Futebol (traves), o
desbotamento e desgaste indicam tanto a utilizao de material fora das
especificaes, bem como a ao do tempo. A falta de manuteno notada,
sugerindo-se a re-pintura geral.
33%
0%
34%
timo
bom
regular
ruim
pessimo
33%
Grfico 104 Avaliao da pintura nos equipamentos coletivos.
Instalao eltrica e de telefone:

O DG/Quadro de distribuio geral de telefonia fica em rea aberta no interior da
guarita, compromete a segurana dos moradores e da privacidade das ligaes.
Algumas das instalaes eltricas e telefnicas (porteiro eletrnico) antigas no
foram totalmente removidas quando das suas substituies. Como causa temos um
projeto deficiente e a manuteno ineficiente. Como soluo, devemos manter o DG
trancado, procedendo mudana da porta para o lado externo, mantendo-a
trancada, e a retirada das instalaes fora de uso.
No Salo de Festas, a iluminao ineficiente, com lmpadas queimadas /
quebradas / faltantes, devendo-se substituir ou rep-las.
83
0%
timo
bom
regular
ruim
pessimo
50%
50%
Grfico 105 Avaliao da instalao eltrica e telefone.
Instalaes hidrosanitrias:
A existncia de vazamentos nos sifes e torneiras no Salo de Festas, novamente
responsabiliza a falta de manuteno, devendo ser efetuada a limpeza e a
substituio das peas danificadas.
0%
timo
bom
regular
ruim
pessimo
50%
50%
Grfico 106 Avaliao das instalaes hidrosanitrias nos equipamentos coletivos.
Impermeabilizao:
Quanto impermeabilizao, a guarita possui paredes com umidade decorrente da
falta de barra impermevel na rea externa. Como soluo temos a execuo de
barrado impermevel, por exemplo com tinta leo.
O mesmo corre no Salo de Festas, onde a umidade nas paredes, desta vez
decorrente da falta de impermeabilizao da alvenaria de tijolos vista. Tem-se
como soluo, a execuo de barrado impermevel com impermeabilizante incolor e
a execuo de calhas na parte posterior do edifcio.
84
Figura 13 - Campo de futebol deteriorado.
Figura 14 Campo de futebol alagado.
O acmulo de gua no piso de grama do Campo de Futebol decorre pela falta de

drenagem, pela inexistncia de captao de gua de lavagem do Salo de Festas
que flui para a grama e pela falta de calha na parte frontal da referida edificao.
Solucionam-se tais problemas, com a execuo de drenagem no campo, a instalao
de calhas e de canaletas no Salo de Festas.
0%
34%
33%
timo
bom
regular
ruim
pessimo
0%
33%
Grfico 107 Avaliao da impermeabilizao nos equipamentos coletivos.
6.3.2. Avaliaes do conjunto habitacional unidades habitacionais:

Ver ficha de vistoria das unidades habitacionais no anexo 9.2.
Estamos utilizando a Avaliao Ps-Ocupao como ferramenta para a promoo de
iniciativas que busquem a melhoria da qualidade das edificaes e para a produo
de informaes destinadas retroalimentao de futuras construes. Assim como
na medicina, em que se determina o tipo de doena pelos seus sintomas, ou seja,
determina o diagnstico da patologia, na engenharia tambm se determina que tipo
de patologia afeta a construo atravs de sua manifestao a fim de chegar
origem do defeito e corrigi-lo.
85
De acordo com as vistorias realizadas nas unidades do Residencial Oscar Barros,

podemos verificar, no grfico abaixo, a frequncia da incidncia de patologias.
Grfico 108 Incidncia de patologias nas unidades habitacionais.
Tendo como base a idade do condomnio e o tempo de uso da edificao,

verificamos que as patologias continuam sendo um grande desafio para a
engenharia, pois cada vez mais se observa um aumento de incidncias em prazos
cada vez mais curtos. Muitas so as causas das patologias em edificaes,
podendo-se
citar
deficincias
de
projeto;
desconhecimento
dos
materiais
empregados e/ou utilizao de materiais inadequados; erros de execuo e ausncia

ou deficincia na manuteno.
O diagnstico das patologias em muito pode contribuir para uma correta recuperao
ou reparo e, principalmente, para a proposio de sugestes para as etapas do
processo produtivo, que foram identificadas como as origens do problema, no intuito
de evitar estas patologias e diminuir custos de manuteno em futuras edificaes.
A seguir, analisaremos os subsistemas vistoriados, apresentando as principais
patologias observadas e os locais de maior incidncia, buscando determinar sua
causa e propondo aes de recuperao.
86
6.3.2.1.
Alvenaria estrutural
De acordo com as informaes coletadas durante entrevista com a arquiteta, o

condomnio foi todo construdo em alvenaria estrutural. Aps vistoria interna da
unidades habitacionais, verificamos que 89% dos ss vistoriados esto com sua
estrutura em timo estado.
Enquanto que 11% foram considerados com estado
Bom, Regular ou pssimo, devido anomalias detectadas. Conforme grficos

apresentados abaixo.
Grfico 109 Alvenaria estrutural
Forma de manifestao:
Analisando mais cuidadosamente os dados, podemos observar que a incidncia de
anomalias so mais freqentes nos dormitrios e na sintomatologia das alvenarias
estruturais destas unidade habitacionais, as fissuras e trincas ocuparam o primeiro
lugar.
A diferena entre uma fissura e uma trinca que a primeira superficial. Tem, no
mximo, trs milmetros de espessura e pode ser comparada a um fio de cabelo. J
a trinca tem uma espessura maior e pode ser percebida pelo olho humano (MORAIS,
2006).
87
Figura 15 Fissura em cantos de vos.
Figura 16 Trinca horizontal prxima laje
Causa do problema:
importante destacar que para cada tipo de fissura existe uma causa, por isso
difcil tratar de um nico modo todos os tipos de fissuras preciso uma anlise prvia
para definir a causa e o tipo da fissura, aps esta etapa pode-se escolher o tipo de
tratamento adequado.
Em nossas vistorias a maioria das anomalias encontradas foi em trechos com a
presena de aberturas, mas especificamente, nos cantos de vos, como podemos
observar na figura abaixo.
Figura 17 Concentrao de tenses no contorno dos vos.
Essas fissuras inclinadas que se iniciam nos cantos das portas e janelas podem ser
ocasionadas por ausncia de vergas ou contra vergas gerando uma considervel
concentrao de tenses no contorno dos vos.
Trincas horizontais tambm foram encontradas. No caso da alvenaria estrutural,
estas anomalias ocorrem devido a retrao das lajes ou ainda dilatao trmica de
88
laje de cobertura, pois os raios solares que incidem diretamente sobre a laje de
cobertura, produzem muito calor, e como o concreto no um bom condutor de
calor, a parte de baixo da laje no esquenta tanto. Essa diferena de temperatura
enverga a laje, fazendo com que ela fique ligeiramente abaulada para cima,
ocasionando esta trinca.
Sugestes:
Como as fissuras encontradas so superficiais podem ser evitadas apenas
incrementando-se a argamassa com fibras sintticas.
Deve-se realizar um corte no revestimento com cerca de 10 cm de largura e 1 cm de
profundidade, ao longo da fissura, e aprofund-la em cunha no fundo. Selar a cunha
com mastique de poliuretano (mstique acrlico) e encher o corte no revestimento
com argamassa de cimento e areia trao volumtrico 1:3, at obter-se um
nivelamento perfeito da superfcie.
Seguindo um procedimento que assegura um servio de alta qualidade e
confiabilidade, pode-se estruturar a rea com a aplicao de uma tela especial a
base de fibras de vidro de mono-filamento contnuo e posterior pintura flexvel, para
refazer o acabamento de todo o componente original, atentando-se para a no
formao de reas de aspecto e desempenho diferentes.
No foi realizado nenhum ensaio para que possamos afirmar se essas fissuras esto
estticas ou se continuam crescendo, porm, aparentemente a estrutura no est
mais se deformando. Desta forma, provvel que aps a realizao deste reparo o
problema no volte a aparecer.
Para futuros projetos, sugerimos que sejam previstas vergas e contravergas com
traspasse de 30 a 40 cm para cada lado do vo (THOMAZ, 1995).
89
6.3.2.2.
Impermeabilizao
Segundo o Eng Curt Otto Baumgart, a impermeabilizao tem como objetivo a

proteo da construo contra a passagem de fluidos, assegurando a salubridade
dos ambientes, tendo em vista a segurana e o conforto do usurio, de forma a ser
garantida a estanqueidade das partes construtivas que a requeiram. Ela aumenta a
vida til das estruturas; Impede a corroso das armaduras do concreto; Protege as
superfcies da umidade; Garante a salubridade dos ambientes e preserva o
patrimnio contra o intemperismo.
Geralmente, a impermeabilizao responsvel por, pelo menos, 50% dos
problemas em edificaes. Um dos comuns problemas que aparecem em
construes novas ou mesmo antigas a umidade, que se manifesta atravs de
manchas, mofo, bolor, escorrimento ou gotejamento de gua, corroso, eflorescncia
e at mesmo pelo aparecimento de fissuras e trincas. Em entrevista para o Portal
Obra24horas, a Eng. Maria Christina Zacchello, afirma que quando prevista desde a
fase de construo do imvel, os custos de impermeabilizao giram em torno de
0,5% a 2% do valor total da obra e os prejuzos com a falta ou m impermeabilizao
nos imveis podem gerar prejuzos ainda maiores para os proprietrios.
No tivemos acesso aos projetos de impermeabilizao, o que dificulta a definio do
tipo de impermeabilizao executado. Aps vistoria constatamos que 82% das
unidade habitacionais vistoriados no aparentam problemas referente ao item em
anlise. Enquanto que 18% das unidades habitacionais foram avaliados com estado
Bom, Regular ou pssimo, neste quesito, devido anomalias detectadas.
Conforme grficos apresentados abaixo, verificamos que a maior incidncia de
problema de impermeabilizao foi no banheiro e nos dormitrios.
90
Grfico 110 - Impermeabilizao
Presena de umidade nas paredes e/ou teto.
Causa do problema:
Normalmente
as
patologias
so
ocasionadas
por
falta
de
projeto
de
impermeabilizao, fazendo com que o prprio empreiteiro realize o processo de

impermeabilizao, utilizando muitas vezes produtos inadequados.
Sugestes:
O mais importante requisitar ajuda de um profissional qualificado possa fazer uma
avaliao no local, diagnosticar o problema e definir uma soluo antes que a falta
de impermeabilizao venha comprometer toda a estrutura do imvel. A seguir
daremos algumas sugestes de reparo.
Para os vazamentos e infiltraes em lajes, que so problemas muito comuns, as
coberturas so, de modo geral, as reas das edificaes que mais sofrem os efeitos
do sol e da chuva. Nesses casos, mesmo uma argamassa ou concreto impermevel
91
exige a proteo de uma membrana flexvel, a qual acompanha o trabalho da

estrutura, impedindo a infiltrao de gua por possveis trincas e fissuras. Ento,
sugerimos a aplicao de uma pintura asfltica para impermeabilizao que garanta
laje uma camada plstica impermevel.
J nas paredes, no caso das externas, sugerimos o revestimento (reboco) em
argamassa impermevel e para proteger estas paredes aplicar pintura impermevel
contra batidas de chuva. E para as paredes internas a utilizao de um revestimento
impermevel contra infiltraes que proporcione total impermeabilidade, mesmo com
a ocorrncia de eventuais microfissuras na estrutura revestida.
Para projetos futuros, recomendamos que seja realizado o projeto bsico de
impermeabilizao pelo mesmo profissional ou empresa responsvel pelo projeto
legal de arquitetura, conforme definido na NBR 13532 Elaborao de Projetos de
Edificaes - Arquitetura. Outra sugesto, que haja uma maior fiscalizao na
execuo dos servios referentes impermeabilizao e especificao de sistemas
de impermeabilizao adequados s condies de servio.
6.3.2.3.
Pavimentao
As unidade habitacionais possuem revestimento de piso cermico.
Na vistoria
checamos a existncia de peas soltas, afundamento, descolamento, trincas ou

desgaste. Constatamos que 90% das unidades vistoriadas esto com a
pavimentao em timo estado. Enquanto que 10% foram consideradas com estado
Bom, Regular ou pssimo, devido anomalias detectadas. Conforme grficos
92
Grfico 111 Pavimentao.
Analisando mais detalhadamente os dados, podemos observar que a incidncia de
anomalias so mais freqentes na cozinha e no banheiro, onde encontramos pisos
com presena de lascas e algumas manchas no piso.
Figura 18 Manchas.
Figura 19 Piso com lascas.
Causa do problema:
O piso lascado pode ser conseqncia do baixo controle de qualidade realizado durante a execuo da
obra. J as manchas escuras podem significar a proliferao de fungos debaixo do esmalte,
possivelmente, geradas por uma infiltrao de umidade por debaixo da cermica, atravs de alguma
trinca do esmalte ou mesmo das lascas encontradas. Esta infiltrao, normalmente, gerada por
vazamentos. Usurios registraram durante a entrevista que o ralo da cozinha costuma gerar refluxo,
93
inundando a rea de servio, a cozinha e at mesmo a sala, o que talvez seja uma justificativa para
esta anomalia.
Sugestes:
Sugerimos a substituio das peas lascadas devem, porm, provavelmente, haver
dificuldades na aquisio de peas de mesmo padro, pois devido queima, existem
ligeiras variaes de padro de cor. Sendo assim, como o problema apenas
esttico, fica a critrio do usurio a deciso pela substituio total ou parcial do piso.
No caso dos pisos manchados, caso no seja possvel limp-lo com detergente,
estes tambm devero ser substitudos, mas antes deve ser solucionado o problema
do refluxo, o qual ser abordado mais adiante no item Instalaes Hidro-sanitrias.
Vale ressaltar que no momento da aquisio do material deve-se exigir que o
fornecedor apresente o certificado de conformidade do produto, tambm
recomendvel, avisar que haver a verificao da conformidade no momento da
entrega. importante ainda, considerar uma quantidade percentual sobressalente
para suprir a reposio de peas e eventuais quebras e recortes, pois no caso da
deteco de avarias, as peas devem ser substitudas.
6.3.2.4.
Revestimentos
A Cozinha, rea de Servio e Banheiro possuem paredes com revestimentos

cermicos, com exceo da parede do lavatrio do banheiro, que a partir de certa
altura pintada, assim como os dormitrios e a sala. Aps vistoria interna das
unidades habitacionais, verificamos que 66% esto com os revestimentos de parede
em timo estado.
Enquanto que 34% foram considerados com estado Bom,
Regular ou pssimo, devido anomalias detectadas.
Conforme grficos
94
Grfico 112 Revestimento e Pintura.
A pintura tem como finalidade dar um acabamento com efeito esttico, proteger os
elementos construtivos e garantir a durabilidade da edificao. Durante as vistorias
realizadas, as manifestaes mais comuns detectadas, foram referentes aos
problemas de umidade onde encontramos manchas, fungos e descolamentos de
revestimentos. Anomalias que alm de prejudicarem o efeito esttico, comprometem
a durabilidade da edificao.
As manchas de umidade e bolor so um assunto de grande importncia no que se
refere qualidade dos ambientes internos, visto que podem causar at problemas
respiratrios nos moradores. Estas anomalias esto entre as manifestaes mais
comuns em edificaes.
O termo bolor ou mofo entendido como a colonizao por diversas populaes de
fungos filamentosos sobre vrios tipos de substrato, citando-se inclusive as
argamassas inorgnicas (SHIRAKAWA, 1995). Eles se proliferam, normalmente, em
locais com umidade, sem ventilao e sem iluminao.
O termo emboloramento, de acordo com Allucci (1988) constitui-se numa alterao
observvel macroscopicamente na superfcie de diferentes materiais, sendo uma
conseqncia do desenvolvimento de microorganismos pertencentes ao grupo dos
fungos.
95
O desenvolvimento de fungos em revestimentos causa alterao esttica de tetos e

paredes, formando manchas escuras indesejveis em tonalidades preta, marrom e
verde, ou ocasionalmente, manchas claras esbranquiadas ou amareladas
(SHIRAKAWA, 1995).
Analisando mais cuidadosamente os dados, podemos observar que a incidncia
destas anomalias so mais freqentes nos dormitrios e banheiro.
Figura 20 Emboloramento.
Figura 21 Tentativa de remoo de fungos.
Na sala a maioria das incidncias foi relativa falha na execuo do acabamento e

falta de manuteno dando origem a paredes sujas, riscadas, arranhadas e com
furos emassados. Como podemos conferir nas imagens abaixo.
Figura 22 Falha na execuo do acabamento.
Figura 23 Falta de manuteno
96
Causa do problema:
Como no realizamos nenhum teste, no possvel firmar um diagnstico preciso
quanto presena de umidade nas unidades habitacionais, sendo assim,
delimitaremos as possveis causas.
Vimos anteriormente que 18% das unidades habitacionais apresentaram problemas
quanto impermeabilizao e na anlise da alvenaria estrutural, foram detectadas
algumas fissuras nas paredes. Sem dvida, estas anomalias contribuem na
gravidade das manifestaes patolgicas encontradas nos revestimentos dos
dormitrios. Supomos que a gua decorrente de chuvas, sob presso do vento ou
no, penetre para o interior das unidade habitacionais provocando as indesejveis
manchas de umidade, talvez essa seja uma das principais causas dos problemas
encontrados nos dormitrios.
No caso do banheiro, pelo fato de ser um ambientes com alta incidncia de umidade,
supomos que as anomalias tenham sido causadas pela umidade de condensao,
onde o vapor de gua existente no local entra em contato com superfcies mais frias,
formando pequenas gotas de gua que vo penetrando nas paredes, favorecendo o
crescimento de microorganismos que so prejudiciais sade e alterando a esttica
do local. A manifestao constante, mas tende a piorar no inverno quando os
ambientes permanecem fechados por mais tempo.
Outros fatores que agravam o problema a baixa capacidade de renovao de ar,
causada pela reduzida freqncia de abertura das janelas e tambm, a baixa
insolao devido janela, de alguns apartamentos, se localizarem para a face sul,
no recebendo a luz solar.
Sugestes:
Para as paredes onde detectamos falha na execuo do acabamento e falta de
manuteno, sugerimos a repintura, em alguns casos haver a necessidade da
aplicao de massa para regularizao do acabamento.
97
No caso de remover as reas afetadas por fungos, deve-se lavar todo local em que
aparecerem bolor/ fungos, usando uma soluo de gua sanitria com gua na
proporo 1:1. importante esfregar bem a superfcie com uma escova de ao e
enxaguar
com
gua.
Colocar
novamente
soluo
deixar
agir
por
aproximadamente 5 horas. Repetir a lavagem, esfregando e enxaguando bem, at

eliminar totalmente todos os pontos pretos, pois caso fique um nico ponto preto, ele
se prolifera novamente e espalha por toda superfcie. Aguardar a secagem total da
superfcie, lixar e limpar, at eliminar todo o p e prosseguir ao acabamento final.
Aplicar massa corrida PVA (interno), lixar e limpar, respeitando o intervalo entre as
demos sem esquecer de aplicar camadas finas. Aplicar de 2 a 3 demos de tinta.
Neste caso como ocorreram os fungos por falta de ventilao importante que o
local fique arejado, seno ir ocorrer o mesmo novamente.
importante manter as janelas dos ambientes parcialmente abertas, mesmo no
inverno, principalmente as do banheiro evitando com que o vapor migre para os
ambientes mais frios. Vale ressaltar que a umidade que aparece num canto de um
quarto tambm pode estar relacionada com pouca ventilao do banheiro mais
prximo.
De modo a evitar com que a gua entre em contato direto com a estrutura, deve-se
coletar a gua em excesso, conduzindo-a e posteriormente lanando-a em local
adequado atravs de um sistema drenante, garantindo assim, a estanqueidade e
minimizando a deteriorao do revestimento. Este sistema drenante pode ser
constitudo por tubos de PVC, galvanizado ou zinco, a serem fixados nas prumadas
externas de guas pluviais.
Caso a superfcie da parede apresente irregularidades, o que normal, a prumada e
a alvenaria se tocaro em certos locais e a sujeira, como p e folhas, se acumular
formando deposies que retero umidade proveniente de gua de chuva. Se a
alvenaria estiver em uma fachada ensolarada pode ser que no ocorram infiltraes.
Porm, no possvel descobrir a tempo as infiltraes e podero ocorrer problemas
srios antes que se perceba a causa. A utilizao de espaadores entre o parafuso
98
de fixao e a prumada evitar possveis pontos de contato e, portanto, o acmulo

de sujeira e umidade. Deve-se evitar que os parafusos de fixao sejam introduzidos
diretamente nas argamassas de assentamento dos blocos, a fim de impedir que
ocorram pontos preferenciais de penetrao de umidade. fundamental prever
verificaes peridicas do estado da tubulao, quanto a eventuais entupimentos,
perfuraes, corroso e estado da pintura, se for o caso.
Na fase de projeto seria fundamental a adoo de determinados cuidados, de modo
a minimizar as infiltraes de gua. Para garantir a estanqueidade e minimizar a
deteriorao do revestimento, deveriam ser adotados alguns detalhes construtivos,
como pingadeiras, molduras, cimalhas, peitoris e frisos, visando a dissipar
concentraes de gua e a geometria das fachadas deveria ser estudada de modo a
evitar que o fluxo de gua se dirigisse para pontos vulnerveis, como juntas e
caixilhos, permitindo que o prprio fluxo de gua faa a limpeza do paramento.
Evitando assim a deposio de fuligem e empoamento de gua.
Outras medidas preventivas podem ser tomadas na fase de projeto da edificao,
para evitar, por exemplo, problemas relativos falta de ventilao e condensao
do vapor de gua, sendo essa ltima situao freqente em ambientes como o
banheiro e a cozinha. No projeto, alm do dimensionamento para que o ambiente
seja devidamente ventilado, o deve-se considerar o tipo de janela mais adequado
para cada caso. A elaborao de projeto de isolao trmica e impermeabilizao
das lajes, tambm essencial para que se obtenha desempenho satisfatrio das
alvenarias, evitando desta maneira a ocorrncia de trincas em alvenarias e de
infiltraes de gua pelas fissuras do revestimento, ou por deficincia da
impermeabilizao.
6.3.2.5.
Forro
O forro dos apartamentos rebocado e pintado, com exceo do banheiro onde o

forro constitudo por placas de gesso. Aps vistoria interna dos apartamentos,
verificamos que 78% dos apartamentos vistoriados esto com o forro em timo
estado. Enquanto que 22% dos apartamentos esto com o forro em estado Bom,
99
Regular ou pssimo, devido anomalias detectadas.
Conforme grficos
Grfico 113 - Forro
Analisando mais detalhadamente os dados, podemos observar que a incidncia

destas anomalias so mais freqentes nos dormitrios, onde o forro aparenta uma
superfcie ondulada irregular, e no banheiro, onde as placas de gesso apresentam
fissuras, manchas e fungos. Outra anomalia que no se destacou na tabulao, mas
chamou nossa ateno foi uma mancha no forro da sala de alguns apartamentos do
pavimento superior.
Figura 24 Forro de gesso trincado.
Figura 25 Mancha no teto da sala
Causa do problema:
Nos dormitrios foram detectados problemas relativos falha na execuo do
acabamento, supomos que tenha ocorrido problema na execuo do emassamento
100
ou foi feita a utilizao incorreta do rolo de pintura (com muita tinta no rolo), deixando
o forro com uma aparncia ondulada e irregular.
No banheiro as fissuras no forro de gesso podem ter sido ocasionadas devido s
placas de gesso terem sido assentadas sem a previso de folgas em todo o contorno
do forro, para absoro das movimentaes do gesso ou da prpria estrutura. De
acordo com FLORINDO (1997), as fissuras nas juntas entre placas de gesso
ocorrem, geralmente pelo fato dessas juntas serem preenchidas com pasta de gesso
que, aps a secagem, sofrem retrao causada pela perda de gua.
Quanto mancha encontrada na sala, supomos que a anomalia seja oriunda de
defeitos na estrutura do telhado e ainda, da ausncia ou deficincia da
impermeabilizao da laje de cobertura, o que acaba gerando a umidade de
Infiltrao, que ocorre quando h o contato direto com uma quantidade razovel de
gua. No tivemos acesso cobertura dos blocos, porm, usurios relataram que
chuva e vazamento da caixa dgua causaram o aparecimento da mancha.
Sugestes:
Sugerimos que o forro dos dormitrios seja lixado e pintado novamente.
Quanto ao forro de gesso, possvel que somente a realizao do emassamento das
juntas resolva o problema, porm, h o risco da trinca reaparecer. Ento, de acordo
com o Engenheiro Cludio Mitidieri da Diviso de Engenharia Civil do IPT, o
recomendvel, supondo que se trata de forro de "plaquetas" de gesso de 60 cm x 60
cm, feitas em frmas metlicas, seria seguir o procedimento recomendado abaixo.
Frisar a junta, de forma a demarcar corretamente sua posio e onde ocorre a fissura
raspar, sobre a regio demarcada, uma faixa de aproximadamente quatro a cinco
centmetros de largura, sendo de 2 a 2,5 cm para cada lado da junta, em uma
profundidade da ordem de 3 mm aplicar fita crepe na regio da junta, acompanhando
a fissura existente aplicar uma camada de gesso para regularizao, com a
incorporao de uma tela de polister.
101
Recomendamos que para pintura do forro de gesso seja empregada tintas

impermeveis, como as acrlicas, que impedem a migrao de umidade do ambiente
para o forro de gesso. Como o gesso um material higroscpico, a pintura deve ser
efetuada aps perodos quentes e secos, para que a umidade residual ou de
equilbrio com o ambiente seja a menor possvel. Pois sabemos que em banheiros, o
vapor da gua gerado no contnuo ao longo do dia, alm do que pode ser
proporcionada ventilao adequada ao ambiente.
Se a aplicao da tinta for
realizada quando a umidade residual no forro de gesso for elevada, haver tendncia
de sair do "interior" do gesso, provocando o descolamento da pintura.
Para projetos futuros sugerimos a adoo de chapas de gesso resistentes
umidade, sem esquecer-se de prever as juntas. Pode-se tambm utilizar pinturas
impermeveis.
Quanto s manchas detectadas no teto da sala, deve-se primeiramente solucionar o
problema da impermeabilizao da laje, em seguida, recomendamos a repintura do
teto.
6.3.2.6.
Marcenaria e ferragens
As portas dos dormitrios e banheiros das unidades habitacionais so em madeira

com fechadura tipo alavanca.
De acordo com o grfico apresentado, verificamos que 19% dos cmodos vistoriados
nos apartamentos apresentaram algum problema de marcenaria. Os trs cmodos
demonstraram praticamente a mesma freqncia de incidncia de anomalias.
102
Grfico 114 Marcenaria e ferragens.
Os problemas mais encontrados foram: Porta empenada, folga na alavanca da
maaneta e dobradias barulhentas.
Figura 26 Folga na alavanca da maaneta.
Causa do problema:
Como no foram realizados testes para que possamos saber se a insuficincia ou
inexistncia de vergas tenham causado o empenamento das portas, em funo das
deformaes estruturais. Supe-se que a m utilizao pode ter provocado
mudanas no funcionamento da esquadria.
103
Ao longo do tempo, comum que a mola que aciona a alavanca sofra fadiga com o
tempo, apresentando uma folga. J as dobradias barulhentas so conseqncia da
falta de manuteno.
Sugestes:
Deve-se ter cuidado com o ato de abrir e fechar as portas. Pode ser possvel
solucionar o empeno da porta pode deitando a porta num plano e endireitando-a pela
aplicao de pesos durante alguns dias ou semanas. Quanto fechadura, sugerimos
a substituio da mesma. J quanto s dobradias barulhentas deve-se realizar a
lubrificao das mesmas.
6.3.2.7.
Serralheria, vidros e ferragens
As janelas das unidades habitacionais so todas em ferro e vidro, as portas da rea

de Servio e da sala, tambm. Para fixar e movimentar as folhas e caixilhos das
esquadrias em seus respectivos marcos so utilizadas ferragens metlicas.
Grfico 115 Serralheria, vidros e ferragens.
nos apartamentos apresentaram algum problema de serralheria, vidros ou ferragens.
Os cmodos com maior incidncia de anomalias foram os dormitrios.
Os problemas detectados na sala e rea de servio foram quanto estanqueidade
ao ar e gua, verificamos que h entrada de gua da chuva pela porta. No Banheiro
104
a anomalia detectada com maior freqncia foi a ferragem de travamento da

esquadria enferrujada. E nos quartos detectamos a dificuldade no travamento da
janela.
Figura 27 e Figura 28 Utilizao de aparatos para impedir a entrada da gua, poeira e insetos atravs da
fresta existente entre o piso e a porta.
Causa do problema:
O Sistema de vedao importantssimo para o bom desempenho da esquadria. No
momento do assentamento das portas, possvel, que tenha havido alguma falha,
pois h uma fresta entre o piso e a porta, que permite o acesso da gua da chuva,
poeira, insetos, etc. Outro agravante o fato de que a soleira tem caimento para
dentro do cmodo.
J as ferragens da esquadria do banheiro, em contato com o oxignio presente na
gua e no ar se oxidam e desta reao surge a ferrugem que deteriora pouco a
pouco o material.
E quanto ao mau funcionamento da trava da janela dos dormitrios, sabe-se que
todos os movimentos das folhas se do em funo do uso de acessrios que foram
desenhados para funcionar sobre um suporte rgido, obviamente, os esforos que os
acessrios recebem so em funo da qualidade da instalao. Ento, acreditamos
que o mau assentamento dos caixilhos nos vos est comprometendo a vida til dos
acessrios.
105
Sugestes:
Provavelmente, a substituio das portas geraria um custo muito elevado. Desta
forma, alguns moradores j tiveram a iniciativa de tentar conter o problema,
instalando na porta um aparato de borracha que veda a fresta existente e bloqueia a
entrada de gua, poeira, insetos, etc.
As ferragens podem ser encomendadas j com tratamento de fbrica. a
galvanizao, ou seja, um banho de zinco que evita a oxidao do metal. Porm,
como as peas j esto instaladas, a proteo pode ser feita atravs do seguinte
processo: lixa-se a superfcie para eliminar qualquer tipo de sujeira; lava a pea com
gua, sabo e enxuga-se a pea; deve-se passar um pano com aguarrs; aplicar,
com pistola, trincha ou rolo, uma demo de zarco, deixando secar por 12 horas;
Ento, deve-se lixar e remover o p e passar nova demo, aguardando 18 horas;
Para finalizar, pinta-se a pea com duas camadas de esmalte sinttico acetinado ou
brilhante na cor desejada, com intervalo de secagem de 6 horas. Esta proteo dura
at 10 anos.
Para projetos futuros, sugerimos que a colocao das esquadrias deve ser
executada por pessoal qualificado para tal, sob pena de comprometer o
funcionamento das mesmas. Deve-se ainda, adotar alguns cuidados em relao aos
procedimentos de instalao, pois a correta execuo e assentamento, repercutir
na qualidade final das esquadrias.
6.3.2.8.
Instalaes eltricas
H 03(trs) tomadas na cozinha e apenas 01(uma) na rea de servio, 01 (um) ponto

de iluminao em cada cmodo. No banheiro existem 04(quatro) pontos de energia,
sendo, 01 (um) para instalao do chuveiro, 01 (um) para instalao de luminria, 01
(uma) tomada prxima ao lavatrio e no teto 01 (um) ponto de iluminao. Nos
dormitrios so 03(trs) pontos de energia, sendo, 02 (duas) tomadas e no teto 01
(um) ponto de iluminao. Na sala existem 03(trs) pontos de energia, sendo, 02
(duas) tomadas e no teto 01 (um) ponto de iluminao.
106
Grfico 116 Instalaes eltricas.
De acordo com o grfico apresentado, verificamos que 35% dos apartamentos

vistoriados apresentaram algum problema relacionado instalao eltrica. Os
cmodos com maior incidncia de anomalias foram o banheiro e a sala.
Na sala, assim como nos dormitrios e cozinha, encontramos a utilizao extenso
e/ ou benjamin, e at mesmo, canaletas prolongando pontos eltricos
existentes,dando origem a tomadas em novas localizaes. No banheiro a anomalia

detectada foi referente ao chuveiro eltrico, os fios eltricos apresentam-se expostos.
Figura 29 e Figura 30 Explorao de pontos de energia.
107
Figura 31 e Figura 32 Instalaes eltricas problemticas.
Causa do problema:
A M distribuio dos pontos eltricos e a necessidade de compartilhar uma nica
sada de uma tomada eltrica em outras sadas, devido a quantidade insuficiente de
pontos de luz.
Atualmente alguns fabricantes constroem o chuveiro eltrico com um pedao de fio
muito curto, dificultando a realizao de uma boa conexo. Desta forma, h a
necessidade da realizao de emendas.
Sugestes:
Deve-se ficar atento para a soma das correntes consumidas pelos aparelhos ligados
ao benjamin, esta no deve ultrapassar o limite de corrente estipulado para este ou
para a tomada, o que for menor. Para uma tomada residencial comum, no Brasil,
este limite de 10 Ampres, mas prudente verificar o que estiver recomendado na
tomada e no benjamin. importante ressaltar que caso se ultrapasse o limite
assegurado pelo fabricante (da tomada ou do benjamin), h risco elevado de
incndio.
Na instalao do chuveiro a sugesto eliminar a emenda, isto , o fio deve ir direto
aos terminais da manopla interna do chuveiro. Pois, a fita isolante destas emendas,
com o tempo, desprende e a forte umidade propicia a corroso galvnica,
prejudicando o contato eltrico, aumentando a resistncia eltrica das emendas. Esta
elevao da resistncia, alm de consumir energia, pode produzir queda de tenso e
108
prejudicar o funcionamento do chuveiro eltrico. Desta forma, os fios devem ser

isolados.
6.3.2.9.
Instalaes hidro-sanitrias
Na cozinha h 01 (uma) pia inox de uma cuba, com torneira bica mvel de mesa e
sifo sinfonado branco, na cozinha e um tanque sem coluna com sifo PVC na rea
de servio. No banheiro h um lavatrio de coluna, bacia sanitria com caixa
acoplada e chuveiro. Durante as entrevistas, alguns usurios relataram que cada
caixa de gordura atende 04(quatro) apartamentos.
Grfico 117 Instalaes Hidro-sanitrias.
nos apartamentos apresentaram algum problema relacionado instalao hidrosanitria. Os cmodos com maior incidncia de anomalias foram o banheiro e a
cozinha.
O problema da cozinha est relacionado ao refluxo que ocorre atravs do ralo e no
banheiro, a anomalia mais comum foi referente torneira do lavatrio, que quando
no bem fechada, fica pingando.
109
Figura 33 - Tentativa de bloqueio do refluxo.
Figura 34 Torneira pingando.
Causa do problema:
O acmulo de detritos nos canos, como: fungos, crosta de gordura impregnada na
parede interna dos canos, fios de cabelo no ralo do lavatrio, objetos de pequeno
porte atirados no vaso sanitrio e restos de materiais de reformas nos encanamentos
podem causar a interrupo da vazo natural do esgoto, fazendo com que o acmulo
volte para pias, ralos e vasos sanitrios. Alm desse transtorno, o entupimento da
canalizao da edificao pode acarretar em danos estruturais mais graves como a
obstruo total e o rompimento de canos e juntas, principalmente quando esto
velhos.
A questo da torneira pingando, geralmente, deve-se ao fato de que mecanismo de
vedao deve estar desgastado, pois ao fecharmos a torneira, o mecanismo de
vedao, que uma pea metlica com uma borracha na ponta apertado contra a
parede. Com o passar do tempo essa borracha se desgasta e precisa ser
substituda.
Sugestes:
No jogar restos de alimentos, absorventes higinicos, cotonetes, preservativos, fios
de cabelo, embalagens de sabonete, creme dental, fraldas descartveis, frascos de
desodorante, bem como outros frascos plsticos vazios, peas de brinquedo nas
redes de esgoto. Este acmulo de lixo pode estrangular a seo do tubo, provocando
o entupimento e represamento do esgoto na tubulao, resultando em vazamentos, e
o pior, podendo voltar para dentro de sua casa.
110
Estar atento a melhor preveno, pois mais barato reparar quando o problema
est no incio, do que esperar acontecer um transbordamento total. Desta forma,
repare sempre no fluxo de gua das torneiras e a vazo nos ralos, pois a gua da pia
e dos ralos descendo lentamente, no permitindo a vazo natural do esgoto o
primeiro sinal de que o encanamento est entupido.
A caixa de gordura uma caixa destinada a reter, na sua parte superior, as gorduras,
graxas e leos contidos no esgoto, oriundos das atividades de cozinha. As camadas
que se formam em seu interior devem ser removidas periodicamente e descartadas
no lixo domstico (saco plstico), evitando que os componentes provenientes das
gorduras, graxas e leos contidos no esgoto, escoem livremente pela rede,
ocasionando obstruo da mesma. O ideal fazer manuteno semestral.
Uma torneira pingando o problema mais comum e tambm o mais fcil de resolver,
ainda que muitas pessoas o ignorem e deixem a torneira pingando por muito tempo.
De acordo com dados de uma empresa especializada em economia de gua, uma
torneira pingando (uma gota por segundo) gasta 216 litros/ms. Para consertar a
torneira que pinga necessrio um alicate, uma chave-de-fenda e um mecanismo de
vedao ou vedante de 1/2 (checar o tipo de torneira). Primeiramente, deve-se
fechar o registro, retirar o parafuso do acabamento da torneira, juntamente com o
acabamento da torneira. Com o alicate deve-se retirar o mecanismo de vedao,
para que possa ser substitudo. O mecanismo deve ser recolocado e apertado com o
alicate. Para finalizar, coloque o acabamento e parafuse.
6.3.2.10. Instalaes de gs
Segundo o Corpo de Bombeiros, o botijo deve ficar longe de tomadas, interruptores,
instalaes eltricas e ralos, para onde o gs pode escoar e causar exploses. O
botijo deve ficar em local ventilado e nunca dentro de armrio, o ideal que seja
instalado fora da cozinha e em local ventilado.
111
Grfico 118 Instalao de gs.
Em apenas trs unidades habitacionais encontramos o botijo de gs, dentro da

cozinha, prximo a instalaes eltricas, sugerimos que o botijo seja transferido
para fora da cozinha. importante tambm que seja fechado o registro do gs
quando o botijo no estiver sendo utilizado e verificar mensalmente o prazo de
validade da mangueira do botijo.
6.4. ANLISE INTEGRADA DE RESULTADOS
6.4.1. reas coletivas:
Figura 35 reas verdes.
Com relao ao item 3.1 do questionrio (Como o usurio avalia seu condomnio em
relao Arborizao e s reas verdes), a avaliao dos usurios em relao
Arborizao e s reas verdes (88 % de bom e timo), corresponde observao
112
feita em vistoria, que concluiu que a conservao da arborizao e das reas verdes
nas reas comuns eficiente, como se pode observar nas figuras 35 e 36.
Critrios
Arborizao e reas Verdes
Pssimo
Ruim
0,00%
6,00%
Regular
Bom
timo
6,00% 46,00% 42,00%
N
0,00%
Nota-se tambm iniciativas individuais de melhoria no paisagismo, com a introduo

de novas plantas em reas comuns como se v na figura 37, descaracterizando,
entretanto, o projeto arquitetnico original.
Como relao ao item 3.2 do questionrio (Como o usurio avalia seu condomnio
em relao manuteno das reas coletivas, no sentido de manuteno
preventiva de equipamentos etc):
Critrios
Pssimo
Manuteno das reas Coletivas
8,00%
Ruim Regular
Bom
timo
Mdia
8,00% 30,00% 46,00% 4,00% 4,00%
3,31
Considerando-se os dados acima como parte de uma amostra bimodal, teremos

modas correspondentes para conceitos Regular e Bom. Porm temos tambm que
levar em considerao, que quase a metade dos usurios esto de certa maneira
insatisfeitos com a manuteno, tendo em vista que 46% deles avaliaram de pssimo
a regular. Comparando-se a mdia das respostas acima, com a mdia da avaliao
da vistoria das reas comuns, de valor 3,48, conclui-se que existe um problema
conjuntural a ser resolvido, que o da responsabilidade sobre a manuteno das
reas comuns.
Com relao ao item 4.21 do questionrio (Como o usurio avalia o seu apartamento
de acordo com itens apresentados no mesmo):
Critrios
Pssimo
Ruim
Regular
Bom
timo
N.S.A./N.S.
TOTAL
Manuteno
10
10
13
50
20,00%
18,00%
20,00%
26,00%
8,00%
8,00%
113
Estatisticamente analisando a distribuio dos dados de maneira quase que

equilibrada entre as respostas: pssimo, ruim, regular e bom, pode-se afirmar
somente
que
8%
consideram
timo.
interpretao
de
dados
obtidos
estatisticamente, nesse caso, deve levar em considerao tambm a pesquisa como

um todo. Os usurios, cada um de acordo suas caractersticas pessoais de
organizao e principalmente econmicofinanceira, mantm seus bens de maneira
individual. Nesse caso em questo, quando o usurio responde pssimo, pode ser
que no tenha tido recursos financeiros para fazer a manuteno que julga
necessria em sua unidade. Quando outro responde bom, pode ser que a
manuteno no seja um problema para ele, convivendo com alguns defeitos em
sua unidade sem se incomodar, ou por outro lado, tenha tido recursos suficientes
para realiz-la. Fica aqui a sugesto de um aprofundamento desse vis em um
prximo trabalho.
6.4.2. Equipamentos coletivos:
Figura 38 e Figura 39: Acesso ao salo de festas.
O salo de festas, estrutura fsica j existente no terreno onde foi construdo o

conjunto habitacional, foi mantida no conjunto, mas no sofreu alteraes nem
adaptaes no sentido de adequ-lo norma de acessibilidade. O salo de festas
no possui nenhum rebaixou e/ ou rampa de acesso nem sanitrios adaptados para
portadores de deficincias e/ ou idosos.
114
Figura 40 Campo gramado.
Figura 41 Campo gramado alagado.
Em projeto foi prevista uma quadra poliesportiva, mas ao invs disso, encontramos
um campo de futebol revestido com grama e que possui um desnvel inadequado
para atividades fsicas exercidas em quadra. O gramado encontra-se bastante
desgastado e chega a ser utilizado como estacionamento de visitas quando ocorre
algum evento no salo de festas. Alm disso, a gua que escorre do salo de festas,
quando esse est sendo lavado, escorre toda para o campinho, formando poas e
inviabilizando o campo de ser utilizado at que elas sequem.
Figura 42 Lixeira.
A lixeira existente no conjunto habitacional no possui cobertura para o lixo

depositado e para depositar o lixo dentro dela necessrio subir alguns degraus, o
que dificulta o procedimento para crianas e idosos que eventualmente acabam
atirando o lixo distancia para tentar deposit-lo dentro da lixeira. Alm disso, no
existem recipientes de coleta para depsito de lixo reciclvel, sendo depositado todo
o lixo junto.
115
Figura 43 Portaria
O projeto da portaria no o mesmo que foi executado, constando junto portaria,

na mesma edificao, a estao de telefone, utilizada como depsito e local de
refeio para funcionrios.
Com relao segurana, a portaria existente apresenta algumas caractersticas que
dificultam a visualizao do entorno. Podemos observar na figura a existncia de
duas janelas intercaladas por uma parede que impede que o porteiro tenha viso
completa da movimentao em frente da portaria. Outro detalhe fato de ser
necessrio abrir a janela para poder entrar em contato com o porteiro, colocando em
risco a segurana do mesmo e do condomnio.
6.4.3. Condomnio
Na classificao da tarifa de condomnio cobrada, de acordo com o grfico 36
(referente ao item 3.13 do questionrio), 59% dos respondentes classificaram a tarifa
condominial como cara ou muito cara.
No que diz respeito manuteno de reas coletivas (grfico 25 referente ao item
3.2 do questionrio) 46% dos respondentes classificaram a manuteno entre
pssima e regular, e na mesma porcentagem, 46% dos respondentes consideraram
o quesito manuteno de reas coletivas entre bom e timo.
Em conversas despretensiosas e comentrios finais feitos pelos respondentes muitos
alegaram insatisfao devido falta de retorno do investimento em servios e falta
de prestao de contas por parte da administradora. Porm no podemos deixar de
116
notar que 40% dos respondentes, parcela considervel, acredita que o valor cobrado
o necessrio para manter os servios e despesas do condomnio.
Outra observao pertinente a um conjunto habitacional de interesse social foi que a
tarifa cobrada no era cara se comparada a outros condomnios, mas era cara se
pensarmos em habitao de interesse social e se compararmos o valor da parcela de
arrendamento com o valor da tarifa de condomnio.
6.4.4. Insero urbana:
Com relao oferta de transporte pblico, mesmo que 64% dos usurios
respondentes tenham classificado este item (grfico 15 referente ao item 2.1 do
questionrio) entre boa e regular, devemos atentar para o fato de que 78% deles
possuem automvel (grfico 10 referente ao item 1.11 do questionrio) e 64% o
utilizam para trabalhar (grfico 11 referente ao item 1.12 do questionrio) podendo a
haver uma influencia ou distoro da realidade se comparado com usurios que
apenas utilizam transporte pblico.
6.4.5. Unidades habitacionais:
Ao compararmos os grficos, no que diz respeito a reformas, notas atribudas ao
apartamento e comparao com as residncias anteriores, devemos prestar
ateno aos grficos 8, 67 e 68 (referente aos itens 1.9 comparao do
apartamento com moradias anteriores; 4.30 nota atribuda pelo usurio sua
moradia; e 4.31 se houve reforma no apartamento - respectivamente do
questionrio), uma vez que reformas executadas influenciam nas respostas com
relao a satisfao com o apartamento e na comparao com moradias anteriores.
No que diz respeito ao tamanho do apartamento (item 4.3 do questionrio) 36%
dos respondentes classificaram como sendo um tamanho ruim, 32% como regular e
32% classificaram entre bom e timo.
Vale a pena ressaltar aqui que no item 1.10 do questionrio (quantidade de pessoas
que moram no apartamento) o resultado final foi de que 18% dos respondentes
moravam sozinhos, 52% moravam em duas pessoas, e uma parcela menor de 30%
117
era constituda por famlias de trs ou mais pessoas. Influenciando nas respostas no
que diz respeito ao tamanho que relativo de pessoa para pessoa, e de acordo com
o nmero de pessoas habitando a mesma unidade.
7. CONSIDERAES FINAIS
A partir dos estudos feitos durante este trabalho, foi observado que no s edifcios
mais antigos como tambm os novos apresentam algum tipo de patologia, mesmo
com a indstria da construo evoluindo sempre com os mais variados produtos e,
se adequando aos rgidos programas de qualidade as patologias tendem a aparecer,
sejam estas devido s falhas de projeto, execuo e manuteno.
Em relao manuteno deve-se priorizar a manuteno preventiva, embora em
grande parte dos casos realiza-se apenas a manuteno corretiva, realizando-se
uma manuteno preventiva, pode-se prever, detectar ou corrigir defeitos visando
evitar o aparecimento de falhas.
Encontrar uma estratgia de manuteno apropriada a tarefa mais difcil frente
gesto da manuteno ao determinar uma abordagem tima para reduzir despesas
financeiras e custos totais de ciclo de vida (HORNER, 1997), mas algo no qual se
deve investir, no apenas em empreendimentos do tipo PAR, mas para qualquer tipo
de construo, e com isso garantir o futuro desempenho do edifcio (SANCHES;
FABRICIO, 2008).
Este trabalho fica de alerta para os empreendedores, construtores e usurios, pois
muitos dos problemas detectados podem ser evitados e / ou amenizados durante as
etapas de concepo, construo, ou durante a prpria utilizao do edifcio.
118
8. BIBLIOGRAFIA
ABIKO, A. K; ORNSTEIN, S. W. Insero Urbana e Avaliao Ps-Ocupao (APO) da Habitao
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120

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UNIVERSIDADE DE SO PAULO

ESCOLA DE ENGENHARIA DE SO CARLOS

AVALIAO PS-OCUPAO DE CONJUNTO

Trabalho apresentado Disciplina de Tpicos Especiais - SAP 5879

Aos moradores do conjunto habitacional Oscar Barros sem os quais no seria

Avaliao Ps-Ocupao Empreendimento PAR

Edificaes de uso coletivo.....................................................78

6.3.2. Avaliaes do conjunto habitacional unidades habitacionais....85

Avaliao Ps-Ocupao Empreendimento PAR

Serralheria, vidros e ferragens..............................................104

6.3.2.10. Instalaes de gs..................................................................111

Avaliao Ps-Ocupao Empreendimento PAR

condicionadas pela poltica econmica e pelo desempenho da

Avaliao Ps-Ocupao Empreendimento PAR

urbano ao final do sculo XIX e primeiras dcadas do sculo XX (GITAHY, 2002),

pesquisadores que mostraram como esse deslocamento desmantelava as redes de

Avaliao Ps-Ocupao Empreendimento PAR

desenvolvimento de planos alternativos espalhados pelo pas (ABIKO & CARDOSO,

Dentro do panorama de criao de programas habitacionais visto uma grande

barateamento na construo das habitaes populares sem que

Avaliao Ps-Ocupao Empreendimento PAR

Para isso deve-se prestar ateno ao ciclo de vida do empreendimento,

arrendamento, aps um perodo de tempo mnimo determinado em contrato.

Avaliao Ps-Ocupao Empreendimento PAR

uso e manuteno (alm claro da busca pelo controle de impactos ambientais

Avaliao Ps-Ocupao Empreendimento PAR

edifcio de maneira eficaz, planejando estratgias de manuteno preventivas e/ ou

Avaliao Ps-Ocupao Empreendimento PAR

Avaliao Ps-Ocupao Empreendimento PAR

Avaliao Ps-Ocupao Empreendimento PAR

empreendimento, o desempenho tcnico das edificaes e das reas e

empreendimento. Para tanto, foram utilizados como instrumentos de coletas de

retroalimentao de futuros projetos.

Questionrio do usurio: com a inteno de fazer uma caracterizao do

Vistoria da unidade habitacional: na inteno de fazer uma inspeo

contabilizando suas incidncias e comparando ou, complementando com as

Avaliao Ps-Ocupao Empreendimento PAR

Entrevista com pessoas chave: para obter informaes que complementem

pelos especialistas: entrevistas com funcionrio da Caixa Econmica Federal e com

reconhecimento e exploratria (walkthrough); registro fotogrfico das reas coletivas

Avaliao Ps-Ocupao Empreendimento PAR

Em se tratando das etapas cumpridas para o desenvolvimento do trabalho,

Elaborao dos questionrios

Elaborao dos roteiros das entrevistas

Elaborao do check list

Realizao das entrevistas

Tabela 1 Etapas de avaliao ps-ocupao do empreendimento

O universo de estudo, o Conjunto Habitacional Oscar Barros, possui 13 (treze)

Avaliao Ps-Ocupao Empreendimento PAR

so 10% e 95,5%, respectivamente (ORNSTEIN e ROMRO, 2003). A supracitada

Tabela 2 Distribuio amostral (clulas em amarelo referentes aos questionrios testes)

Os critrios para a aplicao dos questionrios com os moradores

Avaliao Ps-Ocupao Empreendimento PAR

Avaliao Ps-Ocupao Empreendimento PAR

remetem reduo das falhas de produo e uso, e ao aumento da qualidade de

atendimento das necessidades dos usurios) em muito poderiam colaborar com a

Avaliao Ps-Ocupao Empreendimento PAR

objetivavam identificar como os ambientes influenciavam o comportamento dos seres

Avaliao Ps-Ocupao Empreendimento PAR

pesquisa de mestrado, em desenvolvimento junto ao programa de ps-graduao da

De um universo de 224 unidades habitacionais, 94 encontravam-se ociosas na

O conjunto sofreu problemas de invaso seguido de depredao de

Conjunto Habitacional de Interesse Social Jardim das Torres: