Lopez de Zavalia Fernando - Teoría de Los Contratos Tomo III - SEGUNDA PARTE PDF

Captulo XV: Locaciones urbanas
110. Introduccin
I. Generalidades
Con alguna supervivencia de normas de la ley 21.342, rige, actualmente, la ley 23.091, a la que en lo sucesivo aludiremos con la sigla "L.U.".
La L.U. es una ley especfica para las locaciones urbanas
que contiene normas que ataen a la regulacin civil del
contrato de locacin, ms un sistema de promocin de locaciones destinadas a vivienda.
1. Materia a examinar
En este captulo, hablaremos de las normas que ataen a
la regulacin civil del contrato de locacin urbana.
Ellas son el resultado de una torturada historia de la que
daremos una breve resea en los apartados II a IV.
Las normas actuales tienen el carcter de legislacin
permanente aplicable a todos los contratos celebrados a
partir de su vigencia, y en esto se distinguen del grueso de
sus precedentes legislativos que se postularon como transitorios.
Ese carcter de legislacin permanente no ha impedido
que, de cuando en cuando, reaparecieran brotes de legislacin transitoria, que afectaron los contratos celebrados a su
amparo (as: leyes 23.542, 23.680 y 23.747)1, retornando a
1 Estas tres leyes afectaron el sistema de ajuste del precio, cada una con sus
particularidades: la ley 23.542 para las locaciones urbanas destinadas a vivienda,
la ley 23.680, para todas las locaciones urbanas, en forma discriminada, segn "los
destinos y precios locativos", y la ley 23.747, tambin para todas, pero en forma
uniforme.
Sobre la ley 23.680, comp. Operatividad y alcances de la emergencia locativa de
Rocca-Abatti-Rocca (h) en ADLA XIX-C, pgs. 2432 y sigts.
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110. Locaciones urbanas
regir la L.U. sin cortapisas, para los contratos celebrados

con posterioridad a esos brotes, aunque, desde luego, con
una credibilidad en las promesas de la Constitucin y de la
L.U. cada vez ms dbil.
Una nueva afectacin se produjo con la ley 23.928, llamada de "Convertibilidad del Austral" que alcanz a los contratos ya celebrados, y con carcter permanente incidi sobre el
contenido de la L.U.
En cuanto al sistema de promocin de locaciones destinadas a vivienda, solo haremos una esquemtica referencia
por entender que su estudio escapa a una visual civilstica
del tema.
2. Suerte de la anterior ley 21.342
La L.U. no ha derogado expresamente a la ley 21.342.
Pero si dejamos de lado sus disposiciones de ndole procesal (que escapan tambin a un enfoque civilista) y las normas que han perdido inters (por haberse cumplido las fechas previstas), la verdad es que casi nada queda de la ley
21.342 que merezca una reflexin especial.
A nuestro juicio, apenas quedan 2 el art. 6, y algo del art.
29 (infra, 115, VII, 111, III).
II. Antecedentes: el intervencionismo de 1921
En setiembre de 1921 se dictaron las leyes 1,1.156 y
11.157. El Estado, invocando razones de emergencia, ensay
all sus poderes intervencionistas.
1. La ley 11.156
Fundada en razones de emergencia3 fue dictada con carcter de permanente, salvo una disposicin que, visiblemente, fue transitoria.
2 Comp. Rinessi, Derecho de las locaciones urbanas, pgs. 8/9 y 105/7.

3 Comp. Justo, Objetivos y ofconces de la ley 11.156 en nota a la publicacin de
esta ley en ADLA.
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La improlijidad de su redaccin obliga a hacer los siguientes distingos:

a) Carcter permanente tuvo la modificacin que en su
art. 1 introdujo reformas a los arts. 1404, 1507, 1509, 1583,
1604 y 1610 del Cdigo Civil, mandando en su art. 2 que se
incluyeran en la primera edicin del Cdigo.
Estas modificaciones continan vigentes, aunque lo contrario se haya sostenido para el art. 1507 (infra, 114,1).
b) Permanente, es tambin, a nuestro entender, el precepto del art. 4 de la ley 11.1564 (supra, 108, III, 2).
c) Pero la disposicin de su art. 2, ya tuvo otro color. Al
disponer que "para las locaciones a que se refiere el primer
apartado del art. 1507 del Cdigo Civil, vigentes en el momento de promulgacin de la presente ley, el plazo legal
empezar a contarse desde esta fecha", implic una prrroga legal del contrato, ya que no descontaba el tiempo anterior transcurrido. Bajo la aparente mscara de una norma
sobre aplicacin de las leyes en el tiempo, desembocaba en
una prrroga.
2. La ley 11.157
La ley 11.157 fue, en cambio, de un declarado carcter
transitorio, como legislacin de emergencia por dos aos. Pero su rgimen fue prorrogado por las leyes 11.201, 11.231 y
11.318, hasta el 30 de setiembre de 1925.
La ley 11.157 prohibi cobrar "por la locacin de las casas, piezas y departamentos destinados a habitacin, comercio o industria en el territorio de la Repblica, un precio mayor que el que se pagaba por los mismos el 1 de enero de
1920" (art. 1). Como esa ley fue promulgada el 19 de setiembre de 1921, ese "congelamiento", al retrotraer, conllevaba,
en su caso, una rebaja.
Planteada la inconstitucionalidad de la ley 11.157, la Corte Suprema se pronunci a favor de la constitucionalidad, en
la causa "Ercolano contra Cantoni de Renshaw" con la disi-
4 Rezznico, Estudio, II, pg. 272.
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dencia del inolvidable juez Bermejo. Ese pronunciamiento es

siempre recordado por los defensores de las leyes de emergencia, disimulando que el pronunciamiento fue aplicado al
caso muy especial "de una simple locacin verbal y sin trmino" y, generalmente, pasando por alto que para "un contrato de trmino definido" la ley 11.157 fue declarada inconstitucional pocos meses despus, en la causa "Horta vs.
Harguindeguy"5.
3. Juicio crtico
Contra los aplausos que el intervencionismo estatal recibiera (en las diversas oportunidades en las que se manifest
en materia locativa), nosotros preferimos hacernos eco de
las palabras de Bibiloni, quien habl del "patente desmentido a las promesas de la Constitucin"6.
III. El segundo intervencionismo
Con el decreto 1580 de junio de 1943 se reinicia el calvario del rgimen locativo.
1. Este decreto:
a) Se postul, en su letra, omnicomprensivo de todos los
contratos "vigentes o que se celebren" de "locacin de inmuebles de propiedad privada, piezas, casas, departamentos y
locales, con o sin muebles, destinados a vivienda, comercio,
industria o al ejercicio de toda otra actividad lcita".
Tan omnicomprensiva era la letra del texto, que la resolucin 101 del 10/11/44 declar a los terrenos baldos incluidos
en el decreto 1580. Pero el 27/IV/44, por resolucin 384, la
Cmara de Alquileres de la Capital Federal, dej a un lado
las "locaciones de tierras situadas fuera del radio, ejido o zona de las ciudades o pueblos, con destino a cualquier clase
5 Sobre aiibos precedentes: Rezznico, Intervencin del Estado en la locacin

urbana, pg. -. nota 10.
6 Bibiloni, Anteproyecto, VI, pg. 170.
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de explotacin agrcola, y cuyo objeto principal no sea la habitacin".

b) Estableci una rebaja de alquileres "de acuerdo con
porcentajes que se aplicarn sobre los que regan el 31 de diciembre de 1942".
Cuando la propiedad, a esa fecha, no haba estado alquilada, por haber sido objeto de ocupacin directa por sus dueos, la Cmara de Alquileres de la Capital (res. 1550 del
12/111/45) dispuso que le corresponda fijar el valor locativo.
c) Prorrog los contratos por un ao y medio, disponiendo
que los juicios de desalojo iniciados por vencimiento del trmino quedaran sin efecto.
2. El delirio intervencionista del decreto, se suavizaba en
el art. 13 al afirmar su carcter transitorio "hasta el 31 de
diciembre de 1945".
Para el jurista supersticioso, la eleccin del nmero 13
debi sonar a sarcasmo. Nada de realmente "transitorio" poda haber en la accin emprendida. El decreto 29.716/45 prorrog el rgimen hasta el 31/XII/46: la ley 12.886 lo extendi
hasta el 31/XII/47; la ley 13.026 lo llev hasta el 30/VI/49; la
ley 13.525 hasta el 30/IX/49.
3. Prescindimos en esta visin panormica, de enunciar el
cmulo de normas que se dictaron durante esos aos, algunas de las cuales modificaron el decreto 1580/43.
Pero, por lo que pueda servir para un juicio valorativo de
la actitud estatal, y despertar la indignacin jurdica que
sirva de antdoto contra los que de buena fe, pero a nuestro
juicio, errados, pretenden santificar el intervencionismo por
razones de emergencia, puntualizamos:
a) Hay razones para dudar de la eticidad de un Estado
que se preocup de su propia proteccin como inquilino (decreto 6184/44) mientras como locador tomaba previsiones
para escapar al rgimen, con el decreto 26.527/44.
b) Dirigiendo la vista a las viviendas desocupadas, conmin a su arriendo. El Estado ensay, primero, su intervencionismo para Ushuaia y Ro Grande (decreto 27.693 de set. 11
de 1948); luego, avanz limitado, primero, a viviendas, y ex-
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tendido despus a otros destinos, sobre la Capital Federal y

el radio descripto por el art. 3 del decreto 1580/43 (decretos
18.129/48 y 3075/49).
c) Se suspendieron los juicios de desalojo, en la Capital
Federal, para las locaciones destinadas a habitacin, cuyo
alquiler no excediera de doscientos pesos mensuales, por 90
das (ley 12.847) estableciendo luego igual regla para el resto de la Repblica (ley 12.862).
Esa suspensin (previndose exclusiones) fue prorrogada
hasta el 30 de junio de 1947 por ley 12.926, cuya vigencia fue
luego prorrogada hasta el 31 de julio de 1947 por ley 12.991.
Un nuevo rgimen de suspensin de desalojos hasta el 30
de junio de 1949 fue dispuesto por ley 12.998, modificada
por ley 13.228, con la prrroga hasta el 30 de setiembre de
1949, por ley 13.525.
Una ms amplia suspensin, pero tambin hasta el 30 de
setiembre de 1949 deriv de la ley 13.538.
IV. La legislacin siguiente
Al llegar setiembre de 1949, ya el Gobierno se encontraba
atrapado por una emergencia que la legislacin anterior haba agudizado, y sin voluntad firme de superar los vientos
demaggicos que orientaban su poltica.
La catarata legislativa continu a travs de seis perodos en los que con estas y otras leyes, la Repblica, orgullo
de nuestros padres, fue precipitndose hacia la decadencia.
Cada uno de esos perodos estuvo signado por una normacin bsica:
1. La ley 13.581
El rgimen iniciado con el decreto 1580 de 1943 llevaba
ya seis aos y meses de vida. La comisin bicameral encargada del estudio de la materia, no alcanz, en el ao 1949, a
elaborar un rgimen definitivo, y propuso uno transitorio,
afirmando sus propsitos de continuar con los estudios durante el receso legislativo.
As naci la ley 13.581, promulgada el 5 de octubre de
395
1949, que se autopostul como transitoria, hasta el 30 de setiembre de 1951.

Pero la transitoriedad deba prolongarse...
El rgimen de la ley 13.581, con sus modificatorias y prrrogas (leyes 13.936, 14.053, 14.139, 14.178, 14.288, 14.356,
decretos-leyes 160/55, 7.588/55, 10.077/55, 23.034/56) subsisti hasta la sancin del decreto 2186/57.
Con todas sus falencias (que fueron grandes) podemos reconocer a la ley 13.581 el mrito de constituir un cuerpo orgnico, donde, aparte de introducirse algunas innovaciones se armonizaba las reglas locativas hasta entonces dispersas. Constituy por as decirlo una codificacin de la transitoriedad.
A. En punto a mbito de aplicacin, tuvo una amplitud
(art. 1) similar a la del art. 1 del decreto 1580 de 1943.
Expresamente la comisin bicamera autora del proyecto,
evit emplear el calificativo de "urbanas" que utilizara la ley
12.998, para no dejar fuera de la proteccin a la locacin de
inmuebles ubicados fuera del ejido de los pueblos o de las
ciudades.7
B. Prorrog las locaciones (art. 5) disponiendo que sus
normas se aplicaran de oficio "incluso a los juicios en trmite" y aun con sentencia (art. 46).
C. Concluy con el sistema de rebaja de alquileres, pero
no liber los mismos, pues los congel a los montos definidos
como "precio bsico"; basta tener presente que para las unidades que haban estado alquiladas al 31 de diciembre de
1942, se tuvo como alquiler bsico el de esa fecha (art. 7 del
decreto reglamentario 34.252/49) para concluir que el "alivio" que se daba a los locadores, era harto mezquino. La iniquidad era manifiesta, y en la letra del art. 13 de la ley
13.581 se previo la posibilidad de reajustes de los alquileres
bsicos, segn determinara la reglamentacin, que fij (art.
12 del decreto 34.252/49) topes mximos de aumento, que
para viviendas, fueron del 15%, para comercio o industria,
del 30% y para los restantes, del 20%.
7 Rezznico, Intervencin del Estado en la locacin urbana, pg. 33.
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110- Locaciones urbanas
D. Estableci para todo el territorio de la Repblica, la

obligatoriedad de denunciar la existencia de viviendas deshabitadas (art. 3) con facultad del respectivo Poder Ejecutivo de incautarse de las "total o parcialmente deshabitadas"
arrendndolas "por cuenta de sus propietarios, locadores o
sublocadores, en caso de negativa arbitraria" (art. 4).
Era el virus comunista, que aunque pblicamente condenado comenzaba a infiltrarse en nuestras instituciones,
a despecho de las promesas de la Constitucin.
E. Prescindimos de dar una visin panormica de las dems disposiciones de la ley 13.581, porque ello recargara
a nuestro juicio, indebidamente las finalidades de esta
exposicin.
2. El decreto-ley 2186/57
Al llegar el ao 1957, el rgimen intervencionista con sus
sistema de prrrogas y de alquileres injustos, haba producido graves daos. Pero no era fcil salir de l, porque la economa estaba en parte edificada sobre esos malsanos pilares. Haba, realmente, un problema "heredado"8, y comprendindolo, el decreto 2186/57 persigui, segn rezan sus
"Considerandos", "un gradual y prudente regreso a las disposiciones del Cdigo Civil".
Su rgimen, complementado por el decreto-ley 9940/57,
reglamentado por decreto 9981 de 1957, y prorrogado por
las leyes 14.775 y 14.809, rigi hasta la ley 14.821.
Su mbito de aplicacin, en comparacin con el de las
normaciones anteriores, fue notablemente circunscripto,
aplicndose a las locaciones "destinadas a vivienda, pequeos comercios, pequeas industrias, y cualquier otra activi-
8 Entrecomillamos lo de "heredado", calificativo muy en boga cuando cambian

los gobernantes. Nadie se atreve a hablar de "heredado" cuando el hecho precedente ha sido su propia obra, pero cuando puede atriburselo a otro, surge de inmediato la excusa que sugiere el calificativo. Como excusa con fines de poltica personal,
tiene su impacto y un efecto psicolgico evidente, despertando la comprensin hacia el gobernante que se encuentra en aprietos por el hecho de su predecesor. Pero,
desde el punto de vista jurdico, el calificativo encierra una falacia. El Estado es
una unidad histrica que no muere, por lo que no hay "herencias".
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dad lcita" (art. 1) y aun dentro de ese mbito, ya reducido,

prevea una serie de exclusiones, en el art. 2.
Con ese mbito limitado, se prorrogaron las locaciones y
se estableci un rgimen de precios.
Excsesenos de presentar otras disposiciones de este decreto-ley.
3. Las leyes 14.821 y 15.775
Los propsitos de retorno gradual al Cdigo Civil fueron
bien pronto abandonados.
Tal lo que result de la ley 14.821 y de las posteriores leyes 15.331, 15.775, 16.654, con las prrrogas dispuestas por
las leyes 16.485 y 16.675.
Con la ley 14.821, el mbito de la normacin vuelve a ser
amplio; ya no se habla de pequeos comercios o pequeas industrias, abarcando, genricamente "vivienda, comercio, industria o cualquier otra actividad lcita". Se previeron, s, exclusiones al rgimen de la ley (art. 3) y entre ellas, las de los contratos celebrados a partir del 1 de marzo de 1957 y los que se
celebraren en el futuro, pero ya en la ley 15.775 se previo un
mtodo para evitar el lanzamiento.
Se prorrogaron los contratos abarcados. Se estableci un
rgimen de precios con aumentos progresivos.
4. La ley 16.739
Derog expresamente (art. 72) las leyes 14.821 y 15.775.
Entr a regir con efectos (art. 73) al 1 de octubre de 1965.
Con un mbito amplio ("vivienda, comercio, industria o
cualquier actividad lcita": art. 1) prorrog todos los contratos, a fechas distintas, segn los destinos (art. 2), estableciendo un rgimen de precios (art. 13). Se establecieron tambin exclusiones a la prrroga (art. 3).
A travs de las posteriores leyes 17.368, 17.607 y 17.689
se manifest la preocupacin del legislador de preparar la
vuelta al Cdigo Civil.
5. La ley 18.880
Con la ley 18.880 se circunscribi notablemente el mbito
de intervencionismo estatal, hasta el punto de que en uno de
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los diarios de mayor circulacin en el pas se lleg a decir

que ms que una ley de regulacin de alquileres, era una ley
de desalojo9.
a) Su mbito declarado fue el de las locaciones y sublocaciones de inmuebles "destinados exclusivamente a vivienda"10
y no todas, pues se contemplaba una serie de exclusiones del
rgimen.
Pero tambin se incluan, adems de las locaciones destinadas a vivienda, las destinadas a establecimientos educacionales, y (lo que nos vuelve a hacer dudar de la eticidad
del legislador) las locaciones, "cualquiera que fuere su destino" en las que el locatario fuera "el Estado Nacional, una
provincia, un municipio, un ente descentralizado de la administracin pblica o una empresa del Estado".
Las locaciones incluidas quedaron prorrogadas hasta el
30/XII/47, trmino llevado al 31/XII/75 por ley 19.405. Se fij
una "tabla" de alquileres, segn los aos, partiendo de lo
que se llam "valores bsicos".
b) Pero no tard el legislador en acudir en auxilio de los
locatarios urbanos, cualquiera fuera el destino, con la suspensin de los trmites por juicios de desalojo y de los plazos de deshaucio, primero, hasta el 31 de octubre de 1973,
por ley 20.519, y despus, hasta el 21 de diciembre de
1973, por ley 20.546, prohibiendo, simultneamente, que
hasta esas fechas se iniciaran nuevos juicios de desalojo.
El legislador se daba, as, un "respiro" preparndose a regular nuevamente todas las locaciones urbanas, cualquiera
fuera su destino.
El 31/XII/73 qued sancionada la ley 20.625 (promulgada
en enero 14 de 1974, publicada el 21 de enero de ese ao).
6. La ley 20.625
Con ella, se abandon el propsito de reducir el problema
9 Como lo recordaba Arias, al exponer como relator al tema I de las Jornadas
Nacionales sobre arrendamientos urbanos (Salta 1971) cuyas deliberaciones pueden verse en "Locaciones-ley 18.880", Boletn Judicial de la Provincia de Salta, nmero extraordinario.
10 Lo de "exclusivamente" resulta ser una exageracin, pues quedaban abarcadas ciertas locaciones de destino mixto.
399
a las locaciones para vivienda. Cayeron en su rgimen, esas,

y las locaciones para actividades civiles lucrativas y no lucrativas, para actividades profesionales, comerciales, industriales (art. 8). Hubo, s, casos excluidos (art. 3).
Se prorrogaron las locaciones incluidas hasta el 30 de junio de 1975 y se regul el rgimen de precios.
La vigencia de la ley 20.625 fue prorrogada hasta el 18 de
agosto de 1975 por ley 20.969, luego hasta el 30 de setiembre de 1975 por ley 20.989, v finalmente hasta el 30 de junio
de 1976 por ley 21.122.
7. La ley 21.342
Esta ley, conocida como de "normalizacin de locaciones",
tuvo un claro propsito de retorno al Cdigo Civil. Se trat
de un retorno gradual, pero retorno al fin... La graduacin
del retorno permitira que el sector de los locatarios se fuera
acomodando paulatinamente a la situacin futura, mientras
que a travs del cumplimiento de los pasos previstos se fuera despertando la credibilidad de los locadores y de los inversores.
A. Las locaciones para vivienda, iniciadas con anterioridad al 1 de enero de 1974, cuyo plazo contractual estuviere
vencido, quedaron abarcadas por la ley.
a) Partiendo de ese mbito, la ley previo una serie de exclusiones expresas (art. 2) de entre las cuales cobr especial
relevancia la del inquilino pudiente, que, aunque tena ya
sus antecedentes (leyes 18.880 y 20.625), se conect, facilitndola, con la obligacin del locatario de presentar una declaracin jurada anual (art. 5) con sanciones en caso de incumplimiento, falsedad u ocultacin.
b) Para las locaciones incluidas se pusieron plazos de restitucin distintos segn la fecha de iniciacin de la locacin
(art. 7). La idea rectora fue la de liberar primero aquellas locaciones que por anteriores ordenamientos haban estado
excluidas, y luego quedaron incluidas.
El plazo ms prolongado llegaba hasta el 30 de noviembre de 1979.
c) Para esas locaciones incluidas, y hasta que quedaran liberadas, se estableci un rgimen gradual de precios. El al-
400
quiler consisti en un tanto por ciento del valor locativo, que

comenzando por ser el 12,5% para julio de 1976, se iba incrementando trimestralmente hasta llegar a ser el 100% para
abril de 1978. En cuanto al valor locativo sobre el cual se calculaba el por ciento, qued definido como el resultante de
multiplicar el alquiler inicial de la locacin por el coeficiente
previsto para ese ao en la escala que trajo la ley; adase a
ello que se previo una actualizacin del valor locativo segn
la variacin del ndice salarial del pen industrial.
B. Con las locaciones no destinadas a vivienda, se procedi con mayor energa: plazo de vigencia hasta el 30 de setiembre de 1976, y durante l, 100% del valor locativo.
C. En fin, para el Estado locatario, se procedi con energa intermedia.
Como para las locaciones destinadas a vivienda, se establecieron plazos distintos de restitucin, segn la fecha de
iniciacin, pero el alquiler se fij, durante la vigencia de los
plazos, en el 100% del valor locativo, siendo actualizable segn ndices de precios mayoristas agropecuarios.
D. Todos los plazos se han cumplido. La ley 21.342 llen
su cometido.
Pero las disposiciones que no dependen de esos plazos siguen vigentes y deben computarse al encarar la posterior
ley 23.091.
111. Los alcances de la locacin urbana
I. Concepto de locacin urbana

La L.U. es una ley especfica que rige solo las locaciones
urbanas.
Pero: cundo hay una locacin urbana?
Grave es el problema. La determinacin del concepto no
es fcil.
Se han dado diversas conceptualizaciones. Mrito de Alvarez Alonso es haberlas recordado, detenindose especialmente en el tema, y sealando la importancia de l1, lo que
reconocemos, no obstante que no compartamos la conclusin
a la que arriba.
Segn cierta doctrina, a la que denominaremos "tesis de
las cuatro notas", no hay que confundir el sentido semntico
de lo "urbano" que apunta a lo geogrfico, a la ubicacin del
predio dado en locacin, con el sentido tcnico-jurdico, para
el que juegan otras connotaciones, y en este aspecto, ha hecho fortuna una observacin de Roca Sastre, segn la cual,
para distinguir una finca rstica de una urbana, hay que
atender a cuatro criterios distintos, computando situacin,
construccin, destino y accesoriedad, "no proporcionando
ninguno de ellos, aisladamente, la distincin buscada"2.
1 Alvarez Alonso, Arrendamientos urbanos (exposicin general de la ley 18.880),

pgs. 48 y sigts. y Arrendamientos urbanos (exposicin general de la ley 21.342),
pgs. 67 y sigts.
2 Recordado por Alvarez Alonso, en las dos obras que mencionramos en la nota
anterior, a propsito de las leyes 18.880 y 21.342, y dentro de esa lnea de pensamiento, Rinessi, Derecho de las loe-aciones urbanas, pgs. 83/6, a propsito de la ley
actual. Pero cabra preguntarse si esos dos autores siguen realmente a Rocca Sastre aunque parezcan partir de las cuatro notas que ste postula (situacin, construccin, destino, accesoriedad). La duda nos es suscitada por el siguiente fragmento de Alvarez Alonso: "Como conclusin, se arriba a distinguir el predio rstico del
urbano por: a) su situacin o emplazamiento en el campo o en la poblacin; b) por el
aprovechamiento o destino explotacin agrcola, pecuaria o forestal frente
402
Nosotros, en la tarea de examinar la L. U. sustentamos la

tesis que llamaremos "de las dos notas": situacin y destino.
A nuestro entender, aqu, son locaciones urbanas, las locaciones de inmuebles ubicados en las ciudades o pueblos, o
en zonas de turismo, con destino a vivienda, comercio, industria, u otras actividades urbanas.
Pasemos a desarrollar esta conceptualizacin.
1. Aqu
La tesis de las cuatro notas (que no compartimos), puede
ser correcta para una determinada ley, y no serlo para otra.
A nosotros nos interesa lo que aqu, en la L.U., es.
Pero, pues la tesis de las cuatro notas habla de un sentido
semntico, de un sentido geogrfico, y de un sentido tcnico-jurdico, digamos lo propio de cada uno de ellos con una incursin
intermedia que nos permita detenernos en el sentido vulgar.
A. En cuanto al sentido semntico, renunciamos a determinarlo. No somos lingistas, pero parcenos que "urbano"
deriva del latn urbanus, y ste, de urbus, urbis, originado,
al decir de Varrn, en orbis, ya que "en lo antiguo se edificaban las ciudades en forma circular"3. Sirva esto para concluir que el buscar el sentido semntico puede resultar una
empresa harto escabrosa, dndonos para urbanus la sorpresa de desembocar en lo redondo.
B. Ms interesante nos parece pensar en el sentido vulgar.
Las lenguas estn sometidas al fenmeno de la historicidad, en constante evolucin, y las palabras tienen una plurisignificacin.
a vivienda, industria o comercio; c) por la preponderancia de uno de estos elementos, si ambos concurrieren en un mismo predio, o poT razn de dependencia que entre ellos exista, como principal uno y accesorio otro". Rinessi presenta ese fragmento de Alvarez Alonso como receptando las cuatro notas de Roca Sastre, pero sinceramente no vemos cmo bajo las tres letras (a,b,c) puedan traducirse cuatro
criterios, a menos que en la enunciacin que se hace sub c, se distinga entre "preponderancia" y "dependencia". Pero, de todos modos, en esa enunciacin de cuatro,
brilla por su ausencia la nota de "construccin" que aparece explcita en la definicin que da Rinessi, en la cual falta, en cambio, la nota de "situacin".
3 De Miguel R., Nuevo Diccionario Latino-Espaol Etimolgico, voces urbanus y
urbs.
403
Ya en Roma, urbanus tena una pluralidad de significados, en el habla corriente... 4 .

En nuestra habla popular, "urbano" tiene tambin una
pluralidad de sentidos, partiendo del ncleo bsico de algo
que se relaciona con una ciudad, pero con gran elasticidad,
que depende, entre otros datos, del sustantivo para el que
funciona, adjetivando. Tanto "urbano" como "campestre" (o
"rural", o "rstico") pueden aludir a una ubicacin real del
objeto designado por el sustantivo as adjetivado, como a
una valoracin independiente de la ubicacin. Y as, puede
hablarse de maneras, vestimentas, arquitecturas, modalidades de vida, "urbanas" pese a darse en el campo, y "campestres" pese a presentarse en la ciudad.
Brevemente, en el habla popular, por "urbano" puede entenderse lo ubicado dentro de la ciudad, y lo usual en la ciudad, aunque se d en el campo.
C. La reflexin que antecede nos permite fijar lo que puede llamarse el sentido "geogrfico": "urbano" es lo ubicado
dentro de una ciudad.
Con este punto de partida, nos diremos que el sentido geogrfico coincide con el vulgar, pero tampoco diremos que
sea distinto del vulgar. Es simplemente una de las posibilidades que ofrece el habla popular.
D. Y pasemos a hablar del sentido tcnico-jurdico.
Comencemos por aventar un fantasma: no hay un sentido
tcnico jurdico determinable a priori.
La determinacin del concepto jurdico de lo "urbano" se
verifica a posteriori, una vez conocida la norma que emplea
el adjetivo.
Antes de conocer esa norma, lo ms que podremos decir es
que nos asiste la presuncin de que el legislador ha empleado
el vocablo en alguno de los sentidos utilizados por el habla popular, pues constituye una excepcin el que se aparte de ella,
aunque la posibilidad existe, ya que el legislador como el poeta puede dar vida a nuevas significaciones.
4 Como puede verse en el diccionario citado en la nota anterior. Y asi, urbanus
significaba, tambin: festivo, gracioso, culto, delicado, agradable, apacible, fino.
404
Por otra parte, no debe olvidarse el fenmeno de interaccin recproca que tienen el habla de los juristas y el habla popular, pues si los juristas, en principio, acuden al habla popular, los trminos propios de los juristas concluyen por ser receptados por el habla popular, por lo que, lo que puede haber
comenzado como una significacin tcnico-jurdica, bien puede concluir en asumir la calidad de vulgar.
Y as:
a) Sera errneo el afirmar, a priori, que no cabe confundir el sentido tcnico-jurdico con el sentido geogrfico (del
que dijimos que es uno de los posibles sentidos vulgares).
Las Pandectas nos suministran un buen ejemplo de la posible coincidencia de ambos sentidos, cuando en 1 D. 27, 9 recuerdan la prohibicin a los tutores y curadores de enajenar los
praedia rustica uel suburbana. All, por oposicin, son predios
urbanos las casas y terrenos ubicados dentro de la ciudad5.
b) El hecho de que no haya un sentido tcnico jurdico a
priori, explica las disputas de los romanistas en torno al significado del vocablo "urbanas" aplicado a la clasificacin de
las servidumbres prediales6:
a') Fjanse unos en la naturaleza del fundo, pero, como en
las servidumbres hay dos fundos, dirigen unos la atencin al
sirviente, y otros al dominante, opinin esta ltima, que
dentro de esta tesis, ha prevalecido, declarando "urbana" la
servidumbre a favor de un terreno edificado, cualquiera que
sea su ubicacin. Lo que interesa, aqu, es la edificacin, no
la ubicacin, a diferencia de lo que ocurra con el recordado
texto de 1 D. 27, 9, donde lo decisivo era la ubicacin, no interesando la edificacin.
Con este criterio, un mismo tipo de servidumbre puede
ser calificado de urbano o de rural. Y as la servidumbre de
5 Accarias, Prcis de Droit Romain, ne 149.

6 Sobre lo que de inmediato diremos en el texto: 1. Dentro de la tesis que enunciaremos sub a', una referencia a la doctrina que tiene en cuenta el fundo sirviente puede
verse en Windscheid (Pandette, 210, nota 2) y en Girard (Manuel, pg. 369, nota 3).
2. Accarias (Prcis, n5 269) se pronuncia por la tesis sub a' aplicada al fundo dominante, y recuerda las tesis sub V y sub c\ 3. Por el sentido sub d': Maynz, Cours, 218, y
en nota 21 su referencia a las servutes praediorum irregulares.
405
paso ser urbana si es a favor de un fundo edificado, y rural

si se trata de un fundo no edificado.
b') Tienen otros en cuenta el tipo de servidumbre. Si se la
puede concebir como til sin que haya edificacin, la servidumbre es rstica, y urbana en caso contrario.
Con esta tesis, de cada tipo de servidumbre, sin fijarse en
el fundo dominante concreto, puede afirmarse si es rstica o
urbana.
c') Quieren otros que lo decisivo sea el contenido de la actividad a desplegarse desde el fundo dominante. Si su ejercicio consiste en un in faciendo, son discontinuas, y, por ende,
rsticas; si su ejercicio consiste en un in habendo o en un in
prohibendo, son continuas, y por ello, urbanas.
d') No faltan quienes atribuyen sentidos distintos al vocablo, segn las pocas. Por ejemplo, dan para el ltimo estadio el sentido sub c', pero como primitivo, recogen uno que se
aproxima mucho al precisado sub a', aunque combinando el
criterio de la edificacin con el del destino.
E. Y porque no hay un sentido tcnico-jurdico a priori,
nosotros, recogiendo el vocablo empleado por un gran romanista' hemos dicho que el problema reside en determinar lo
que aqu debe entenderse por "urbanas".
"Aqu", es, desde luego la L.U. actual y no las leyes de locaciones anteriores, ni otras normas que emplearen el vocablo.
2. Situacin
Nosotros afirmamos que es necesario que el inmueble locado est dentro de las ciudades o pueblos, dando al concepto de ciudad o pueblo una suficiente elasticidad como para
que queden incluidas las poblaciones tursticas.
Desde luego que la sola nota de "situacin" no es suficiente, pues nosotros pedimos que adems concurra la de destino. Pero bajo este nmero hablaremos solo del tema de la
ubicacin del predio.
Para ser claros, coloqumonos en el caso ms polmico, y
supongamos que el destino sea el de vivienda. Aun ms: para
7 Maynz, Cours, 218: "Se entiende aqu por praedium rusticum... .
406
'vitar que el tema se complique con otras connotaciones, supongamos que el destino sea exclusivamente el de vivienda.
Y bien:
a) La L.U. se refiere a las "locaciones urbanas" (art. 1)
dentro de las cuales entra a distinguir segn tengan o no
destino de vivienda, en un texto que habla de "las contrataciones a que se refiere la presente ley".
A menos que se suprima la palabra "urbanas" del art. 1
L.U., habr que concluir que no es lo mismo "locacin urbana de vivienda" que "locacin de vivienda", pues el calificativo de "urbanas" est indicando que puede haber una locacin de vivienda que no sea "urbana", hiptesis que se detecta en la locacin "campestre" de vivienda.
Con qu derecho suprimiremos palabras de la ley?
Una locacin campestre de vivienda no es una locacin
urbana, no solo por un tema de ubicacin, sino por un tema
de tipo de vida, de relaciones comunitarias de sociabilidad.
La locacin campestre de vivienda, no es arrendamiento
rural, pero tampoco es locacin urbana. Constituye una hiptesis que escapa a ambos regmenes especiales y queda
dentro de las reglas del Cdigo Civil.
b) Es verdad que en el art. 2, inc. b, ya no se habla de locaciones urbanas de vivienda, sino directamente de locaciones de vivienda, pero ello no significa hacer abstraccin del
tema de la situacin geogrfica, que reaparece en la exigencia de que se encuentre en zonas aptas para turismo.
Hay una diferencia entre vivienda permanente con fines de
domicilio y vivienda transitoria con fines de turismo, lo que
explica la diferencia de rgimen que verifica la ley. Pero obsrvese que aunque turismo individual puede hacerse en
cualquier parte del pas, la ley no se ha contentado con que
exista tal finalidad y ha exigido que ella se cumpla "en zonas
aptas para ese destino" con lo que queda claro que se refiere a
zonas con estructuras predispuestas para el turismo masivo.
La ley ha tomado en consideracin un tipo particular de
asentamiento, cuya caracterstica est en tener una poblacin oscilante, que en pocas determinadas recibe el aporte
de los turistas. Ese modus vivendi puede influir incluso en
la estructura fsica del asentamiento poblacional respecto al
407
propio de una ciudad (v.g.: mayores espacios entre las edificaciones) pero una villa veraniega sigue apareciendo a los
ojos de un observador, si no como una ciudad, s como un
pueblo, cuya alma vinculante es la actividad turstica.
3. Destino
Segn la conceptualizacin que hemos dado, la locacin
debe ser con destino a vivienda, comercio, industria u otras
actividades urbanas.
Esta es una nota que debe concurrir con la de "situacin".
Cualquiera de las dos que falte, habr locacin, pero no locacin "urbana".
En cuanto a lo que debe ser el "destino":
a) Por de pronto, el destino agropecuario, nunca puede
dar lugar a una locacin urbana aunque se trate de un inmueble ubicado dentro de la ciudad o pueblo.
No hay aqu arrendamiento rural, y estimamos que tampoco hay locacin urbana. Estamos ante una locacin que, escapando a ambas leyes especiales, se rige por el Cdigo Civil.
Es verdad que, dada en la L.U. la dicotoma "viviendarestantes destinos" podra pretenderse que en lo de "restantes destinos" entra cmodamente el de la explotacin agropecuaria dentro de la planta urbana, pero en contra de ello
hay un argumento que nos parece decisivo: en el art. 2, inc. c
se excluye de la regla del plazo mnimo a la locacin de lugares para "la guarda de animales".
La actividad de guardar animales no entra dentro del
concepto de explotacin agropecuaria8 pero es lo ms prximo a ella que podemos encontrar en el articulado de la L.U.
que la ha abrazado como finalidad locativa urbana, excluida
solo del rgimen del plazo mnimo pero incluida a los restantes efectos.
Si la L.U. hubiera pretendido abrazar tambin la finalidad agropecuaria que se desarrollara dentro de la planta urbana, lo menos que hubiera sido de esperar es que le diera el
8 Brebbia, Contratos agrarios, pg. 40.
408
tratamiento similar al del caso de la guarda de animales.

Ira contra el espritu de la L.U. el suponer su inclusin, sin
la exclusin, por lo menos, del requisito del plazo mnimo.
Y no se diga que al no estar expresamente exceptuada del
plazo mnimo, estara incluida a todos los efectos, porque
una inclusin de ese tipo implicara una contradiccin en el
sistema. Si la ley 13.246 no abraza esas relaciones, es en
homenaje al desarrollo de las ciudades o pueblos, y no parecera propio de una L.U. el trabar dicho desarrollo estableciendo plazos mnimos, consecuencia a la que debera llegarse si se las declarara incluidas a todos los efectos, sin siquiera la excepcin del art. 2 L.U.
b) Pero una determinacin puramente negativa del destino, no basta; no es suficiente con decir que se excluye lo
agropecuario.
El espritu exige una determinacin positiva: cules son
los destinos que hacen que una locacin (dentro de las ciudades o pueblos) sea urbana?
El destino debe ser: vivienda, comercio, industria... u
otra actividad urbana. Caemos, desde luego, nuevamente en
la anfibologa de la palabra "urbana", que debemos entender
con este sentido: urbana es la actividad humana que configura un destino que no desentona con lo que es de esperar,
segn las costumbres, que se desarrolle dentro de una ciudad o pueblo.
4. Construccin
No es necesario que se trate de un predio "edificado".
Normalmente, en las ciudades, la locacin ser de edificios, partes de edificios, departamentos... Pero ello no constituye un requisito para que medie una locacin urbana, como lo denota el hecho de que la L.U. contemple "ocupaciones
de espacios o lugares" excluidas de los plazos, pero no del
resto del rgimen (art. 2, inc. c).
5. Sntesis: los tres tipos de locacin inmobiliaria civil
A esta altura, conviene resumir claramente nuestro pensamiento.
Hay tres tipos de locacin inmobiliaria civil (con lo de "ci-
409
vil" entendemos hacer abstraccin de la locacin minera): locacin rural, locacin urbana y locacin comn.
A. Rural, es la locacin de un predio rural con destino rural. Aqu, por predio rural se entiende el ubicado "fuera de
la planta urbana de las ciudades o pueblos" y por destino rural "la explotacin agropecuaria en cualquiera de sus especializaciones". La ley 13.246 exige (art. 2) la conjuncin de
esas dos notas: situacin y destino {infra, 118, III y IV).
El destino es lo que despierta la atencin del legislador y lo
lleva a establecer un rgimen especial. Pero la preocupacin
agropecuaria cesa, cuando el inmueble, an con ese destino,
se encuentra ubicado dentro de la planta urbana de las ciudades o pueblos. Comparece entonces la preocupacin urbanstica que prevalece sobre la agropecuaria; en el espritu de la ley
est el no obstaculizar el desarrollo de las ciudades o pueblos.
B. Urbana es la locacin de un predio urbano con destino urbano. Aqu, por predio urbano se entiende el ubicado dentro de
la planta urbana de las ciudades o pueblos o en zonas de turismo, y por destino urbano, el de vivienda, el de comercio, industria, el de otras actividades propias de una ciudad o pueblo.
C. Comn es la locacin que no entra dentro de los conceptos de locacin rural o urbana, esto es, la locacin de un
predio rural con destino que no sea rural, y la de un predio
urbano con destino que no sea urbano.
6. Lo principal y lo accesorio
Cuando por presentar caractersticas de dos tipos, una locacin no es inmediatamente subsumible en alguno de los
presentados bajo el nmero anterior, decide la regla de que
lo accesorio sigue la suerte de lo principal. Pero se comprende, que siendo los tipos tres, la alternativa no es solo (como
suele presentrsela) entre locacin urbana y locacin rural,
pues tambin tiene que decir lo suyo, la locacin comn.
Siquiera sea como ejercicio intelectual, imaginemos un
inmueble ubicado parte en la ciudad, y parte en el campo,
para lo cual tenemos que suponer que tiene una extensin
suficiente que nos permita superar el tema de la determinacin de dnde concluye la ciudad y comienza el campo (infra,
118, III, 2). Para un primer anlisis, el tema debe ser consi-
410
derado, hipotticamente, como si se tratara de dos inmuebles, a los fines de inquirir si, as separados, su rgimen es
el de la locacin urbana o el de la locacin rural, o el de la locacin comn; en un segundo anlisis, y partiendo de la indivisibilidad del negocio, habr que aplicar la regla de lo
principal y de lo accesorio.
En la aplicacin de esa regla, deberemos tener en cuenta
los tres tipos presentados. De all que no compartamos la
afirmacin de quienes ensean que "puede darse el caso de
una vivienda protegida en el campo... con una explotacin
agrcola accesoria mnima, por cuanto la misma sera vivienda urbana para el significado de la ley"9. Si la vivienda est
en el campo, no puede haber una locacin "urbana" en el
sentido de la L.U., y, para el caso, aplicando la regla de lo
principal y de lo accesorio, la alternativa solo puede ser entre locacin comn y arrendamiento rural.
II. Lo general y lo particular
"General" y "particular" son trminos relativos.
La L.U. es una ley particular, especial, que rige solo para
las locaciones urbanas, pero dentro de ella cabe distinguir
las disposiciones generales para todas las locaciones urbanas, y aquellas que son particulares para las locaciones con
destino a vivienda.
Con este sentido, son "generales" para todas las locaciones urbanas:
a) Los cinco artculos que forman el Captulo I de la L.U.,
con el ttulo, precisamente, de "Disposiciones generales". A
su examen dedicaremos los prrafos 110 al 114.
b) La normativa del primer prrafo del art. 29 que determina la fecha de entrada en vigencia de la ley y declara sus
disposiciones de orden pblico. Sobre el tema del orden pblico, infra, aqu, III.
9 Alvarez Alonso, Arrendamientos urbanos (sobre la ley 18.880), pg. 52 y

Arrendamientos urbanos (sobre la ley 21.342) pg. 71.
411
c) Las disposiciones de carcter general de la ley 21.342,

que no han sido derogadas (supra, 110,1, 2).
d) En su letra, el art. 28 de la L.U. que dispone que el Poder
Ejecutivo Nacional "deber proceder a la reglamentacin de la
presente ley dentro de los sesenta das de su promulgacin".
Pero, ms all de la letra, esto debe ser entendido en el sentido
de reglamentar lo que lo precise, y con buen tino, el Ejecutivo,
al dictar el decreto 977/85, se ha limitado a reglamentar el rgimen de promocin de locaciones destinadas a vivienda, incidiendo por ende, no sobre lo general, sino sobre lo particular.
III. El orden pblico
El art. 29 de la L.U. declara que sus disposiciones son de
"orden pblico". Se trata de una afirmacin ya contenida en
varias de las leyes sobre locaciones urbanas que precedieron
a la actual. Aun ms: se trata de una afirmacin que el legislador, cada vez con mayor frecuencia, gusta, con diversos
propsitos, de introducir en otras leyes, haciendo uso y abuso de la misma...
1. El orden pblico y los contratos anteriores
En regmenes anteriores, la afirmacin ha sido empleada
para justificar la intromisin del legislador, prorrogando los
plazos, modificando los precios, congelando alquileres...
Aqu hay tres temas que deben separarse netamente.
Uno, es el de determinar si la ley es o no retroactiva. Una
ley no es retroactiva por el solo hecho de proclamarse de orden pblico, como lo demuestra la L.U. que proclamndose
tal, habla en trminos de futuro (as, art. 2: "los contratos
que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley").
Otro, es el de determinar si una ley que sea retroactiva,
puede justificar la retroactividad que afecte derechos adquiridos 10 , por el solo hecho de autoproclamarse de "orden p10 La expresin "derechos adquiridos" causa alergia a quienes se encandilan
con el actual art. 3 del Cdigo Civil, aplaudiendo la substitucin del antiguo, que la
412
111. Los alcances de la locacin u r b a n a
blico". A eso nosotros contestamos que cualquiera que sea la

definicin que se d del orden pblico11, una ley es o no de
orden pblico, independientemente de que lo proclame o lo
silencie12.
Y otro es, en fin, el tema (generalmente descuidado) de
saber si en los casos en los que la retroaccin en virtud del
orden pblico puede ser constitucionalmente admisible, corresponde o no que el Estado indemnice. Porque una cosa es
que alguien pueda ser privado de su derecho, y otra que lo
sea sin indemnizacin.
2. El orden pblico y los contratos futuros
Como la L.U. no pretende tener efectos retroactivos, ste
es el caso en el que debemos detenernos.
A. La proclamacin de la L.U. sobre el carcter de orden
pblico de sus disposiciones respecto a los contratos futuros,
no nos despierta objeciones.
Para el contenido negocial, sin tanta rimbombancia, pudo
haber dicho directamente que sus normas son imperativas,
esto es, no derogables por la autonoma privada. Porque haya hecho lo ms, no pierde su valor para lo menos13, mientras se mantenga en los lmites de una prudente razonabilidad, excedida la cual caera en lo inconstitucional.
empleaba. Nosotros contestamos que mientras haya adquisicin de derechos (comp.

art. 2505 nuevo, obra del mismo reformador) habr derechos adquiridos!
Para mayores desarrollos sobre el tema, nuestro trabajo "Irretroactividad de
las leyes" en La Ley, t. 135, Sec. doctrina, pgs. 1485 y sigts.
11 Sobre lo espinoso de una definicin satisfactoria del orden pblico, comp.
Busso, Cdigo Civil Anotado, sobre el art. 21; Belluscio-Zanonni, Cdigo Civil, sobre el art. 21.
12 Sobre la revisin judicial de la calificacin de orden pblico que haga el legislador: Belluscio-Zanonni, loe. eit.
13 Sobre las relaciones que median entre la lex imperativa y la ley de orden pblico, comp. Belluscio Zanonni, loe. cit. En el texto decimos que, porque haya hecho
lo ms, no pierde su valor para lo menos, y nos explicamos, con un simple ejemplo:
es de orden pblico que el plazo mnimo sea de dos aos para las locaciones de vivienda, y de tres para los restantes destinos? Pensamos que cualquiera advierte
que la duracin de dos aos (por qu no, uno, uno y medio, dos y medio, etc.) y dgase otro tanto de la de tres, no es algo que se imponga "desde afuera" al legislador,
para poder ser catalogado como de "orden pblico", pero s es algo que el legislador
puede disponer.
413
Pero excusemos esa rimbombancia, pues despus de todo,

se ajusta al lenguaje del art. 21, Cdigo Civil.
B. Si en el acto de contratar una locacin urbana, hay un
apartamiento de sus disposiciones, la lex imperativa prevalece sobre la autonoma privada, con las consecuencias que
aquella disponga.
Pero ya celebrado el contrato, es posible la renuncia al
contrato?
La cuestin se ha planteado respecto a los convenios de
desocupacin, autorizados por el segundo prrafo del art. 29
de la ley 21.342.
El tema se divide en tres aspectos:
a) Segn el art. 29 de la ley 21.342: "Sern vlidos los
convenios celebrados o que se celebren entre las partes con
posterioridad a la iniciacin del contrato de locacin relativos al precio de ste y la desocupacin del inmueble y su
cumplimiento podr ser exigido judicialmente".
Dentro del sistema de la ley 21.342 se pregunt sobre la
utilidad del precepto para los contratos de locacin que se
celebraran con posterioridad a la vigencia de la ley, afirmndose que, pues por la ley 21.342 se estableca, con el retorno
al Cdigo Civil, un pleno rgimen de libertad, la norma careca de aplicacin para ellos, y solo tena inters referida a los
contratos anteriores a la ley, para los que se establecan plazos de restitucin y se fijaban precios14.
El argumento parece impactante, porque dado un "pleno
rgimen de libertad", quin dudar de que lo que las partes
pueden contractualmente hacer, pueden tambin contractualmente deshacer: art. 1197?
Pero, aunque impactante, el argumento presenta una falla:
el retorno al Cdigo Civil, no implic, en punto a duracin del
contrato, un retorno a un rgimen de plena libertad, atento a
lo dispuesto por el art. 1507 con carcter imperativo.
b) Dada as la utilidad del art. 29 de la ley 21.342 para
las contrataciones posteriores a su vigencia, ella se mani-
14 Clavell Borras, La locacin urbana en la ley 21.342, pg. 267.
414
fiesta con mayor razn para las que abarca la L.U. actual
que no ha derogado expresamente a la legislacin anterior15.
c) El hecho de que. las disposiciones de la L.U. sean de orden pblico no es bice para la subsistencia del art. 29 de la
ley 21.342, sobre convenios de desocupacin.
Para llegar a esta conclusin, baste con este argumento:
la ley 21.342, en el mismo texto (art. 29) en el que se autoproclamaba de orden pblico, contena la previsin relativa
a los convenios de desocupacin; quiere ello decir que la norma relativa a los convenios de desocupacin, nace ya, por
prescripcin legal, como compatible con el concepto de orden
pblico, en el sentido tomado por el legislador.
Es verdad que, ya para el sistema de la ley 21.342 se habl de una contradiccin16, afirmndose que si una ley es de
orden pblico no puede ser derogada por voluntad de las
partes, pero parcenos que corresponde hacer una distincin
que supera la aparente antinomia: el orden pblico puede
entrar a jugar en un momento y no en otro. Puede interesar
al orden pblico que en el contrato de locacin se aseguren
determinados contenidos, y no interesar que esos contenidos
subsistan despus de la celebracin.
15 Expresamente para el art. 29 sub examen: Rinessi, Derecho de las locaciones urbanas, pg. 110.
16 Alvares Alonso, Arrendamientos urbanos, sobre la ley 21.342, pg. 498.
112. La forma y la p r u e b a
I. Generalidades
Entramos a un tema que presenta sus serias dificultades,
porque el primer apartado del art. 1 L.U. trae dos preceptos
de desafortunada redaccin.
Segn ellos: "Los contratos de locaciones urbanas, as como tambin sus modificaciones y prrrogas, debern formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecucin, se considerar como
plazo el mnimo fijado en esta ley, y el precio y su actualizacin los determinar el juez de acuerdo con el valor y prctica de plaza".
El texto contempla tres negocios: el de locacin, el de modificacin y el de prrroga.
Conviene examinar, por separado, cada uno de ellos.
II. La aformalidad del contrato de locacin
Todo contrato tiene alguna forma, pero sta puede ser
prescripta o libre, de donde viene la clasificacin de los contratos en formales y no formales. Los formales pueden ser
con formas solemnes absolutas o con formas solemnes relativas, de cuya observancia depende la validez. Los no formales son vlidos en cualquier forma que se viertan, sin perjuicio de que la ley pueda exigir para algunos, cierta prueba
consistente en lo que se llama una forma ad-probationen.
1. Forma ad-probationem
Aplicando esos conceptos y clasificaciones que hemos desarrollado en la Parte General (supra, 5, V y 19), corresponde ahora decir:
A. Descartamos que la de la L.U. sea una forma solemne
absoluta. Sera absurdo que, para esta locacin inmobiliaria
416
112. La forma y la prueba
se exigieran requisitos de forma ms rigurosos que para la

compraventa inmobiliaria.
B. Descartamos tambin que sea la de la L.U. una forma
solemne relativa.
Eso, desde luego, no sera absurdo, pues la compraventa
inmobiliaria est sujeta a tal tipo de forma (supra, 50, II)
que rige tambin para la cesin, a tenor del art. 1454 (supra,
89), pero lo descartamos, pues, si por las reglas generales
la locacin de cosas es no formal, para conceptualizar a la
urbana como tal (as fuera con solemnidad relativa) hara
falta un precepto ms preciso que el del art. 1 L.U. que caracterizara a esta especie de locacin como una rara avis
dentro del sistema, mxime cuando la locacin rural tampoco es formal (infra, 117).
C. El contrato de locacin urbana existe y es vlido sin escrito alguno. Es no formal. La "forma" a la que el art. 1 L.U.
alude con el "formalizarse" es meramente ad-probationem, a
los fines de la prueba1.
Es, en suma, una "forma" del mismo tipo que la de los
arts. 1193 y 2201, Cdigo Civil. El art. 1193 establece la regla general para todos los contratos, fijando la tasa de la ley;
el art. 2201 excepciona a la regla general, estatuyendo, para
el depsito, una tasa menor; la L.U. establece la tasa cero...
Los tres textos que colocamos en paralelismo (arts. 1193,
2201, Cdigo Civil y 1 L.U.) responden a la misma inquietud de forma a los fines de la prueba. Entre ellos, solo hay
una diferencia terica, de monto de tasa, diferencia que en
la prctica se desvanece, pues por los efectos inflacionarios,
las cifras de los arts. 1193 y 2201 se han convertido en tasa
cero, ya que los valores a que aluden, traducidos a australes,
ya no eran susceptibles de representacin en ese signo (art.
13 del decreto 1096/85) y ya ni con "microscopio" se pueden
ver con el actual ($ 1 = A 10.000)!
Hoy, todos los contratos de locacin, de hecho, a los fines
1 De forma ad-probationem hablan Flash-Smayevsky (Alquileres, pg. 22) y

Pierre (Locaciones urbanas, pg. 156); de forma a los efectos de la prueba, Rinessi
(Derecho de las locaciones urbanas, p. 152).
417
de la prueba, deben hacerse por escrito. La previsin del

art. 1 L.U. al fijar la tasa cero, result ser un sinceramiento monetario.
2. Consecuencias de la falta de forma probatoria
Recordemos primero los principios generales, para luego
entrar de lleno a la L.U.
A. Segn los principios generales, no es lo mismo no tener prueba alguna, que no tener la prueba escrita requerida por la ley, pero disponer de otras probanzas. En el primer caso, hay ausencia de prueba, en tanto que en el segundo, hay prueba distinta de la prescripta, pero que puede
llegar a ser suficiente.
Esto se aprecia examinando el esquema del art. 1193, Cdigo Civil. Ese texto exige prueba escrita, pero:
a) Por un lado, el contrato quedar probado si se produce
una prueba superior a la escrita: la de confesin que es la
probatio probatissima.
La incidencia de la prueba de confesin marca una diferencia prctica entre las formas solemnes (absolutas y relativas) y las formas ad-probationem. Cuando la forma es solemne, la confesin servir para acreditar la existencia de
un contrato nulo por defecto de forma; cuando la forma escrita es ad-probationem, la confesin acredita la existencia
de un contrato vlido.
b) Por el otro, dados los casos del art. 1191, se admiten todos los medios de prueba y, por lo tanto, incluso la testimonial.
Esos casos de excepcin son: imposibilidad, principio de
prueba por escrito, y principio de ejecucin2.
B. Y vengamos ahora a la L.U.:
a) Por de pronto, no cabe dudar de que, aun sin escrito, el
2 Respecto a lo que decimos en el texto: 1. Aunque los casos de excepcin del
art. 1191 parecen ser ms, en realidad se reducen a tres (supra, 26, II). 2. El caso
que llamamos de "principio de ejecucin" (con este nombre en Belluscio Zannonni
Cdigo Civil, sobre el art. 1191) est as descripto en el art, 1191: "cuando alguna
de las partes hubiese recibido alguna prestacin y se negare a cumplir el contrato".
Se comprende que esto de "alguna prestacin" no abarca la dacin constitutiva de
los contratos reales, porque una de dos: a) si es un contrato real con libertad de
prueba (v.g. comodato) no es necesaria la excepcin del art. 1191; b) si es un contra-
418
contrato de locacin urbana quedar probado si media confesin. La confesin es la probatio probatissima.
b) Pero se aplicarn los tres casos de excepcin del art.
1191, Cdigo Civil?
El art. 1 L.U. solo menta el de principio de ejecucin, y de
all deducen algunos que los otros dos del Cdigo Civil no
son aplicables a la locacin urbana 3 .
Rechazamos esa tesis. Que la L.U. solo haya tenido en
mente uno de los tres casos del art. 1191, no significa que
haya suprimido los otros dos. Para alcanzar ese efecto de supresin hubiera hecho falta un texto ms explcito, porque
un apartamiento de las reglas generales no se deduce de expresiones susceptibles de adecuarse al sistema. La L.U. no
es un islote aislado: entra en el sistema de las reglas generales del Cdigo Civil, y el art. 1191 de ste es general.
3. El principio de ejecucin
Segn lo dicho, de las tres excepciones del art. 1191, Cdigo Civil, la L.U. se ocupa expresamente de la que consiste
en principio de ejecucin4.
A. Hay quienes piensan que cuando hay principio de ejecucin se presume la locacin, con una presuncin que comienzan por presentar como jurts tantum, para convertirla
luego, de hecho, en presuncin juris et de jure5.
Para comprender los alcances de esa tesis, conviene partir de este ejemplo: Primus entrega un inmueble a Secundus, quien pasa a ocuparlo.
to reai sujeto a prueba escrita (v.g, mutuo) pretender que a dacin constitutiva es
causa de excepcin, tanto valdra como afirmar que siempre se puede prescindir de
a prueba escrita, con lo que la exigencia estatuida por la ley nunca se cumplira.
3 Comp. Pierre, op. cit., pg. 158.
4 La LU. no ha definido lo que debe entenderse por "principio de ejecucin*. 1.
La doctrina civilista emple ya la expresin a propsito de la seal o arras, y del ltimo supuesto del art. 1191 (as, Belluscio-Zannoni, op. cit., sobre los arts. 1202 y
1191). Para la seal o arras, unos consideran "principio de ejecucin" solo los actos de
cumplimiento, en tanto que otros aaden los preparatorios; para la hiptesis del art.
1191, dada la redaccin del texto, solo importan los de alguna prestacin recibida. 2.
Nosotros pensamos que para la L.U., lo de "principio de ejecucin" debe entenderse
en el sentido con el que la expresin se emplea para el art. 1191, Cdigo Civil.
5 Comp. Rinessi, Derecho de las locaciones urbanas, pgs. 156/7.
419
En ese ejemplo, as descripto, resulta por lo dems evidente que la entrega pudo haber sido a distintos ttulos: comodato, venta, permuta... o locacin.
La tesis que examinamos razona: cuando no hay prueba
escrita, la entrega es principio de ejecucin del contrato de
locacin, y se presume ste, con una presuncin juris tantum que implica la inversin del cargo de la prueba, correspondiendo al tradens probar que no se trat de una entrega
en locacin, sino en comodato, o en razn de usufructo, uso ,
etc. Y, habiendo erigido esa presuncin juris tantum, pasa a
convertirla, en los hechos, en juris et de jure, ya que se afirma que como la verdadera relacin no est instrumentada,
al tradens "le ser imposible probarla".
Y, continuando con el juego de la presuncin as afirmada, se llega a sostener que ella vale no solo para presumir el
contrato de locacin, sino tambin para presumir "una prrroga o un nuevo contrato de locacin" si vencido el contrato
escrito existente, el inquilino se quedare durante un cierto
tiempo en la ocupacin del inmueble sin que el locador lo
constituya en mora6.
B. Rechazamos esa tesis. La L.U. no es un islote aislado,
y menos que nada es un islote "imperialista" que se apodera
del continente y destruye todo el Cdigo Civil.
De ninguna parte del texto en examen surge la pretendida presuncin juris tantum relativa a la existencia de locacin urbana. La presuncin juris tantum que se detecta en el
art. 1 L.U. tiene otra direccin, otro sentido; no es presuncin de existencia, sino de contenido de una locacin, cuya
existencia ya haya quedado acreditada por otros medios:
a) A ningn hecho de la vida cabe calificar a priori, de
"principio de ejecucin". Con solo tenerlo a la vista, nada todava se puede decir.
Esto se demuestra fcilmente con el ejemplo del cual hemos partido: Primus entrega un inmueble a Secundus, el
cual pasa a ocuparlo.
6 Rinessi, op. cit., pg. 158.
420
Ese hecho, as descripto, puede ser: a') principio de ejecucin de un contrato consensual, como por ejemplo, venta,
permuta... locacin7; b') requisito de conclusin de un contrato real, como el comodato, el contrato oneroso de renta vitalicia; c') ser un quid que no se vincula con ningn contrato
anterior, como v.g. restitucin de un inmueble usurpado... 8
Con lo dicho basta para demostrar que calificar a cualquier entrega de "principio de ejecucin" es prejuzgar sobre
algo que todava no se ha decidido, pues la entrega puede no
ser principio de ejecucin.
Se dir que la tesis que combatimos no pretende tanto como deducir de cualquier entrega una locacin, y que lo que
afirma es que ya se sabe que hay un principio de ejecucin
de algn contrato, versando la duda nicamente sobre el tipo de contrato y decidindose entonces tal duda a favor de la
locacin. Pero si a eso queda reducida la pretensin de la tesis que combatimos, contestamos:
Primero: que ya no cabe hablar (como sin embargo se habla) de la alternativa entre comodato y locacin, presumindose lo segundo. No cabe hablar, porque en el comodato, la
entrega no es principio de ejecucin, sino requisito de conclusin9, y porque siendo el comodato un contrato con libertad de prueba, la regla estatuida para ste (art. 2263) no podra quedar as derogada.
Segundo: que aun limitando el problema al campo de los
contratos consensales, y planteando, por ejemplo, la alternativa entre promesa de constitucin de usufructo o de uso,
y locacin, no se advierte porqu la duda deba decidirse a
favor de la locacin, siendo as que, si por aqulla, la entrega
es de cuasiposesin, y por sta, de tenencia, los principios
generales nos dicen que se presume la cuasiposesin10.
7 Como la venta y la permuta inmobiliarias son formales (art. 1184, inc. 1, Cdigo Civil) lo de "principio de ejecucin" aqu, respecto a ellas, debe ser entendido
con reservas.
8 Con la enunciacin no entendemos agotar la lista de posibilidades. Pinsese
en la entrega de un legado, o en un pago indebido.
9 Recurdese lo dicho en nota 7.
10 Vase nuestro Derechos reales, 23 ,V, 3.
421
Tercero: para consagrar la presuncin que se pretende,

hubiera hecho falta un texto expreso que no existe. Pensamos que probablemente la doctrina que combatimos es una
doctrina de arrastre, formada a a travs del texto del art. 36
de la ley 20.625; pero la ley 20.625 no es derecho vigente,
pues fue derogada expresamente por la ley 21.34211.
Cuarto: quien medite sobre lo que es un principio de ejecucin, advertir que, habiendo entregas que son principio
de ejecucin, y entregas que no lo son, para decidir lo primero tendr que producirse la prueba de que hay un contrato, y como los contratos no existen en abstracto, sino en
concreto, de la prueba ya surgir ste, que podr ser o no,
de locacin.
b) Pues rechazamos la existencia de una presuncin juris tantum, a fortiori rechazamos la de una presuncin juris et de jure que ni siquiera la derogada ley 20.625 contena, ya que en su art. 36 admita la prueba en contrario.
c) Y, desde luego, rechazada la existencia de una presuncin de locacin, con mayor razn negamos que el hecho de
que el inquilino contine, vencido el contrato, en la ocupacin de la cosa, sirva para inducir una prrroga o un nuevo
contrato.
C. Y ya a esta altura, formulamos dos reflexiones que estimamos concluyentes:
a) Literalmente, el art. 1 L.U. no dice "cuando hay principio de ejecucin" sino "cuando el contrato no celebrado por
escrito haya tenido principio de ejecucin". Si solo hubiera
dicho "cuando hay principio de ejecucin", ya sera de aplicacin el desarrollo que hemos hecho: con mayor razn debe
aplicarse dada la fraseologa "cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecucin", ya que en
el supuesto de hecho de la norma est mentada la necesidad
de que haya un contrato, que en el contexto del artculo, es
el contrato de locacin.
b) Tal como est propuesta la norma en examen, de ser
11 Pierre, op. cit., pg. 161.
422
correcta la tesis de las presunciones, debiera jugar en favor

y en contra de ambas partes en litigio. Lo han advertido los
partidarios de esa tesis, que en general solo piensan en la
proteccin del inquilino?
De aplicarse esa tesis, podramos llegar, por la combinacin de la presuncin juris tantum con la posterior (en los
hechos) juris et de jure, a la dolorosa consecuencia de que un
comprador12 fuera declarado inquilino...
4. El tema del plazo
En los desenvolvimientos anteriores hemos llegado a la
conclusin de que cuando hay principio de ejecucin de un
contrato de locacin no celebrado por escrito, puede acudirse
a todos los medios de prueba. Brevemente: se prueba por
cualquier medio el contrato de locacin y el principio de ejecucin de ese contrato, y esa posibilidad de amplitud probatoria queda autorizada porque hay principio de ejecucin.
Qu ocurre con el contenido del contrato, en punto a plazo?
Segn la L.U.: "Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecucin, se considerar como
plazo el mnimo fijado por la ley..."
A. El texto sub examen prescribe que se considerar como plazo "el mnimo fijado en esta ley". Con esa redaccin,
resulta improlijo, pues habla en singular, siendo as que el
art. 2 contempla dos plazos mnimos distintos, pero la improlijidad puede ser salvada, sobreentendiendo, como debe
sobreentenderse, que se habla del mnimo fijado "que correspondiere". Si la locacin es con destino a vivienda, el
mnimo ser de dos aos, y si es con otros destinos, el mnimo ser de tres aos. Realmente, si no se quiere caer en
inconsecuencias, en cada caso ser el mnimo "que correspondiere"...
Ahora bien: as completado el texto, surge un nuevo interrogante, teniendo en cuenta que los contratos abarcados
por la L.U. se dividen en dos categoras: los sujetos al rgi-
12 Por contrato oral, con las consecuencias del art. 1188.
423
men de plazo mnimo y los excluidos del mismo, pero sujetos

a las dems reglas de la ley.
Para esta segunda categora, no hay plazo "mnimo fijado
por la ley", por lo que entendemos que la prescripcin sub
examen (que debe ser leda referida al plazo que "correspondiere") les resulta inaplicable, ya que no hay plazo mnimo
alguno de la L.U. que les corresponda. Estos contratos debern, s, ser redactados por escrito, y a ellos se les aplicar lo
que el art. 1 L.U. prescribe sobre precio, pero no lo relativo
al plazo. Con esto se supera un problema del que nos ocuparemos mas adelante (infra, 114, III, 2)
Por ello, como ahora nos ocupa el tema del plazo, razonaremos con los contratos para los que rige el requisito del plazo mnimo...
Estamos ante una regla para cuyos exactos (y limitados i
alcances, podemos imaginar las siguientes hiptesis, en
cuanto al contenido contractual: ausencia de determinacin
de plazo, fijacin de un plazo igual al mnimo, o inferior a!
mnimo, o superior al mnimo.
B. Cuando el contrato no fija plazo, es decir, cuando no
contiene una clusula expresa que lo determine, tanto da
que haya sido celebrado o no por escrito. La regla es, para
todos los casos, la misma, pues ante el mutismo de las partes, entra a hablar la ley (supra, 101, I, 2).
As como la doctrina del art. 1507, Cdigo Civil, conduce a
que, si en un contrato no se fij plazo, se quiso el mnimo optativo de dicho texto, as debe resolverse paralelamente para la
hiptesis de los contratos sub examen. En efecto: en cualquier
indeterminacin del tiempo de la locacin, debe entenderse
respetado, por lo menos, el mnimo de la lex imperativa.
Para esta hiptesis, no hay, por lo tanto, en la L.U. una
regla especfica que se aplique al contrato no celebrado por
escrito y con principio de ejecucin.
No hay un tema de prueba del contrato de locacin, sino
de prueba del contenido de una clusula contractual. Desde
el punto de vista prctico da lo mismo decir que qued probado que no hubo clusula expresa (porque entonces se da
por existente la implcita) a afirmar que se presume la clusula expresa (con el mismo contenido de la implcita).
424
C. Cuando el contrato fija un plazo igual al mnimo, tanto

da que haya sido celebrado o no por escrito. Por cualquier
va (incluso la del art. 1 L.U.) se llega al mismo plazo.
D. Si el contrato fija un plazo inferior al mnimo, tampoco
interesa que haya sido celebrado o no por escrito.
El plazo no puede ser inferior al mnimo que corresponda
(art. 2 L.U.)
E. Queda, en fin, la hiptesis en que el contrato fije un
plazo superior al mnimo.
Si fue celebrado por escrito: nulla quaestio. Se respeta ese
plazo reserva hecha del mximo (art. 1505, Cdigo Civil).
Pero quid si no fue celebrado por escrito y hay principio
de ejecucin?
La respuesta depende de que la regla sobre el plazo sea
conceptuada como erigiendo una presuncin juris et de jure
ojuris tantum.
Nosotros entendemos que es juris tantum. Una presuncin juris el de jure equivaldra a una nulidad efectual, pues
un contrato querido por un plazo mayor quedara convertido
en un contrato por el plazo mnimo; para una nulidad efectual hara falta que la ley la consagrara en trminos ms explcitos. Pues, se aplicara esa conversin antes del principio de ejecucin, si se diera, por ejemplo, el caso de principio
de prueba por escrito del art. 1191, Cdigo Civil?13; sin duda
que no, ya que ello, que no deriva del art. 1191, Cdigo Civil,
no podra extraerse del art. 1 L.U. que se ha colocado en la
hiptesis de principio de ejecucin, pero, quin no advierte
que si la conversin surgiera con el principio de ejecucin,
estaramos ante una conversin por una suerte de perfeccionamiento re, impropia del contrato de locacin que no es real, sino consensual?
F. Comprendemos que a esta altura se nos puede preguntar: para qu sirve la regla del art. 1 sobre plazo?
Contestamos: sirve cuando no se puede probar la clusula
sobre plazo (hiptesis que, en los hechos se asimila a la sub
13 El principio de prueba por escrito es invocable tambin en la L.U. como lo

hemos afirmado en el texto sub II, 2, b.
425
B) o cuando hay dudas sobre el contenido de la clusula, cuya existencia se conoce, pero cuyo exacto contenido no se
puede acreditar.
Comprendemos que el papel de la regla resulta bien modesto, y que podra suprimrsela sin que nada cambiara,
pues entraran a jugar los principios generales. Pero ya hemos anticipado que la redaccin del primer apartado del art.
1 L.U. es desafortunada...
5. El tema del precio y su actualizacin
Segn el art. I L.U.: "Cuando el contrato no celebrado por
escrito haya tenido principio de ejecucin... el precio y su actualizacin los determinar el juez de acuerdo al valor y
prctica de plaza".
A. El precio es un requisito esencial de la locacin. Una
concesin de uso, sin precio, no es locacin, sino comodato (y
antes de la dacin, promesa de comodato sin valor: art. 2256).
El precepto de la L.U. subexamen no puede tener por objeto abarcar los contratos en que no se haya querido precio,
porque esos, por hiptesis, no son de locacin.
En una locacin, lo que puede darse no es ausencia de precio, sino indeterminacin del quantum, o dudas sobre el precio
determinado, como acontece, por ejemplo, para la compraventa inmobiliaria.
Es entonces cuando cobra inters el mecanismo de determinacin subexamen, segn el cual el juez determinar el
precio "de acuerdo al valor y prctica de plaza".
Por ello:
a) No creemos que ste sea un mecanismo fatal para los
contratos de locacin "no celebrados por escrito". Solo funciona si en tal contrato no se determin el precio, o hay
dudas sobre su determinacin, y el contrato recibi principio de ejecucin. Concebirlo de otra manera, sera crear
una presuncin juris et de jure, en el sentido de que las
partes se habran remitido a esa forma de determinacin,
alterando la voluntad contractual que se hubiera expedido
en otro sentido.
b) Con esos alcances, la regla debe aplicarse tambin a
los contratos de locacin celebrados por escrito, donde hubie-
426
ra indeterminacin o duda. Respecto al precio, su certidumbre no constara por "escrito".

B. En cuanto al tema de la actualizacin, en nuestra opinin, no era distinto del del precio.
a) Si en el contrato (celebrado o no por escrito) se haba determinado el precio, sin hablar de actualizacin, no se daba
el caso de actualizacin indeterminada. El precio deba
mantenerse, reserva hecha de la doctrina de la imprevisin
(art. 1198).
Cuando se daba la hiptesis de que el juez deba determinar el precio (segn lo expresado bajo la letra anterior) se presentaba la necesidad de que simultneamente determinara el
mtodo y el quantum de actualizacin, en lo que deba obrar
segn la "prctica de plaza". Una previsin de esta ndole que
cubra todo el futuro, abra, por lo tanto, la posibilidad de que
en el futuro, la prctica de plaza fuera no prever actualizacin... equivaliendo a actualizacin "cero" (reserva hecha
siempre de la doctrina del art. 1198).
Podra ocurrir, incluso, que al juez solo le correspondiera
fijar la actualizacin, para el caso de que se hubiera determinado el precio y hablado de actualizacin pero sin determinar el mtodo de esta ltima.
Por "actualizacin" deba entenderse, por lo dems, tanto
la que contemplara un fenmeno inflacionario como la que
contemplara un (entre nosotros, por ahora hipottico) fenmeno deflacionario.
b) Hemos dicho que eso "era" (en nuestra opinin) la interpretacin correcta del texto.
Pero cul "es", ahora?
Hay un punto claro: la Ley de Convertibilidad del Austral
ha derogado en su art. 10 "todas las normas... que establecen
o autorizan la indexacin" y dispuesto que no podr "aplicarse
ni esgrimirse ninguna clusula legal, reglamentaria, contractual o convencional... de fecha anterior como causa de ajuste
en las sumas de australes que corresponda pagar...".
Pero hay tres puntos oscuros:
El primero es ste: la Ley de Convertibilidad permite la
contratacin de locaciones con precio en moneda extranjera?
El tema es debatible y nosotros nos pronunciamos por la ne-
427
gativa (infra, aqu 113, II), dejando constancia de que, al

momento de escribir estas lneas, ya tiene media sancin un
proyecto de ley que lo autoriza expresamente...
El segundo es ste: para quienes crean que a partir de la
Ley de Convertibilidad es posible locar en moneda extranjera,
y para quienes, no creyndolo, se ubiquen idealmente en un
futuro donde ya haya recibido sancin y promulgacin el proyecto al que nos hemos referido, sern posibles clusulas de
indexacin, referidas a esa moneda? El tema tambin es debatible, con alcances mucho ms generales, pues abarca a todos
los contratos por dinero... En nuestra opinin, la respuesta es
afirmativa, porque de la letra de la Ley de Convertibilidad resulta que las que se proscriben son las clusulas de repotenciacin referidas a australes, y odia sunt restringendal
Y el tercero es ste: la Ley de Convertibilidad razona sobre una hiptesis de estabilidad monetaria, y, aunque hasta
la fecha en que esto se escribe, mucho se ha conseguido para
frenar el ritmo inflacionario, el mismo no ha sido detenido
totalmente y solo se ha evitado saltar el "techo" de la equivalencia en dlares (quid si llegara a saltar?). Todo esto
trae el tema de preguntarse, para un caso concreto, sobre la
constitucionalidad de la proscripcin...
Son suficientes interrogantes, como para que quede explicado que nos detuviramos en lo que "era", porque segn como se
conteste a tales interrogantes, podr resultar que eso, en buenos principios, siga teniendo algn campo de aplicacin.
III. Aformalidad de los negocios modificatorios
No solo los contratos de locacin urbana, sino tambin
"sus modificaciones y prrrogas, debern formalizarse por
escrito" (art. 1. L.U.).
En este apartado, trataremos de las modificaciones, dejando el tema de las prrrogas para el siguiente.
Por lo tanto, las modificaciones de que hablaremos sern
las variaciones del contenido contractual que no incidan sobre la duracin de la locacin, sino sobre otros aspectos.
Para las modificaciones rige la misma regla en punto a
428
forma, que para el contrato de locacin: el escrito es exigido

como forma ad-probationem.
1. Terminologa que adoptamos
Las modificaciones se verifican por va convencional, emergen de un contrato. Cabe, por lo tanto, distinguir entre el contrato de locacin y el contrato modificatorio de la locacin.
Pero, aunque en ambos casos tengamos contratos, para
facilitar esta exposicin, llamaremos al contrato de locacin
directamente "contrato" y al contrato de modificacin, directamente "modificacin".
Ms adelante veremos que esta terminologa que adoptamos a los fines de la exposicin es la de la ley, y que, en
atencin a ello, presenta su inters.
2. Las combinaciones
Empleando esa terminologa, y segn haya o no escrito,
podemos encontrar cuatro combinaciones posibles:
A. Primera combinacin: contrato y modificacin celebrados ambos por escrito.
En este caso, no hay problema alguno a considerar, pues
la forma ad-probationem de la ley ha sido satisfecha. Todo lo
que habr que examinar es un tema de validez de las clusulas modificatorias, pero no un tema de prueba.
B. Segunda combinacin: contrato por escrito y modificacin sin escrito.
Surge aqu un problema, que puede resumirse en la siguiente pregunta: tiene alguna funcin, entonces, el segundo precepto del primer apartado del art. 1 L.U. sobre el contrato no celebrado por escrito que haya tenido principio de
ejecucin?
De contestarse afirmativamente, todo lo que se obtendr es
reproducir los problemas de los que nos hemos ocupado a propsito del contrato de locacin, es decir, tornar todava ms desafortuntada la redaccin del art. 1 L.U., para concluir que, en
definitiva, lo que se aplica son los principios generales...
Pero no creemos que deba contestarse afirmativamente,
con lo que nos desembarazamos de mayores desarrollos, y
acudimos directamente, sin rodeos, a los principios generales.
429
Y no lo creemos, porque en el lenguaje de la ley, el segundo precepto del primer apartado del art. 1 L.U. se refiere solo
al contrato de locacin, no a sus modificaciones. Porque en
punto a lenguaje, obsrvese que la denominacin de "contratos" solo es dada en el primer precepto para los de locaciones
urbanas, sin que se lo aplique para las modificaciones y prrrogas. Adase a ello que en el segundo precepto de dicho
primer apartado, la expresin "el contrato" es empleada en
singular, cuando, de haberse querido aludir tambin a las
modificaciones y prrrogas, el plural hubiera sido de rigor.
Por lo dems, sirvan estos ejemplos para demostrar a qu
intiles problemas nos llevara el pretender que el segundo
precepto del primer apartado (relativo a plazo y precio cuando no hay escrito y media principio de ejecucin) se aplica a
las modificaciones:
a) En el contrato de locacin por escrito, se fij como plazo, el mnimo de la ley, y luego adviene una modificacin sin
escrito acortndolo (no alargndolo, pues entonces sera prrroga, y sobre sta, infra, aqu, IV).
Sin duda que, acortar el plazo a posteriori, es posible, ya
que, si para las locaciones destinadas a vivienda puede haber una resolucin anticipada, obra del locatario (art. 8
L.U.) a fortiori puede haber una modificacin que abrevie el
plazo. El nico tema que puede plantearse es el de la simulacin, en el sentido de que debe tratarse de una real modificacin abreviante, y no de algo pactado ab-initio para eludir
el mnimo (supra, 111, III, 2 sobre la ley 21.342, art. 29).
Y bien: se modific, acortando el plazo. Si pretendemos
aplicar la regla del segundo precepto del primer apartado,
para las modificaciones celebradas sin escrito, tendramos
este absurdo: que de una voluntad de acortar, resultara un
alargamiento, pues se computara, a partir de la modificacin, el mnimo de la ley.
b) La modificacin sin escrito no se refiere al plazo, ni siquiera al precio, y entonces: qu tiene que hacer un precepto que se refiere a esos puntos? Si de algn modo se pretendiera aplicarlo, ya no se tratara de una modificacin contractual, sino de una conversin ex lege, con grave apartamiento
de la regla del art. 1197.
430
C. Tercera combinacin: contrato de locacin y modificacin, ambos sin escrito.

Si el contrato de locacin no fue celebrado por escrito, primero habr que probar su existencia y contenido, de acuerdo
con las reglas que hemos expuesto sub II. Producida esa prueba, ya las reglas a aplicar a esta combinacin sern las mismas que para las sealadas para la combinacin segunda.
D. Cuarta combinacin: contrato de locacin sin escrito y
modificacin por escrito.
Se advierte que aqu el problema se reduce al contrato
de locacin que tendr el tratamiento indicado sub C. Para la modificacin no hay problema alguno, puesto que,
por hiptesis, es por escrito. Incluso, el hecho de que la
modificacin sea por escrito, facilitar la prueba del contrato modificado...
IV. Aformalidad del negocio de prrroga
Retomemos el texto del art. 1 L.U.: "Los contratos de locaciones urbanas, as como tambin sus modificaciones y
prrrogas, debern formalizarse por escrito...". Aqu, lo mismo que dijimos para las modificaciones, hay que distinguir
entre el contrato de locacin y el contrato de prrroga de la
locacin, que, en definitiva, no es sino un tipo especial de
modificacin que afecta al plazo, alargndolo.
El escrito que se exige es ad-probationem.
1. Situaciones a considerar
Para fijar los exactos alcances del texto, conviene distinguir la prrroga, de la continuacin, de la reconduccin y de
la renovacin.
a) Prrroga y continuacin en la locacin, tienen de comn
que ambas implican prolongacin de la vida del mismo contrato, distinguindose ambas de la reconduccin y de la renovacin en que stas implican nuevos contratos de locacin.
Pero, en la prrroga la prolongacin es por un plazo que,
adicionndose al originario, implica una duracin asegurada
de la locacin. En la continuacin, en cambio, la locacin si-
431
gue, por una suerte de inercia, sin que se le asegure tiempo

suplementario alguno.
b) Reconduccin y renovacin, siendo ambas resultado de
nuevos contratos de locacin, se distinguen en esto: en la reconduccin, el nuevo contrato es con clusulas iguales al anterior, del cual solo difiere en el diaes a-quo computable, en
tanto que la renovacin supone clusulas distintas.
2. La continuacin
Fijados esos conceptos, y para ir despejando problemas,
preguntmonos si el texto subexamen se aplica a la continuacin de la locacin, instituto ste que emerge del art.
1622, Cdigo Civil, el que, como sabemos, niega la tcita reconduccin (supra, 109, VI).
La respuesta negativa se impone: el art. 1 L.U. nada tiene
que hacer con la hiptesis del art. 1622, Cdigo Civil. La prolongacin de la vida del contrato de locacin, por va de inercia, es una hiptesis que nunca podra estimarse incluida en
la necesidad de "formalizarse" por escrito. Pretender lo contrario, sera concluir, sin que nada lo autorice, en que la L.U.
habra sentado una regla especfica, suprimiendo, para las locaciones urbanas, el rgimen del art. 1622, Cdigo Civil.
3. La prrroga
El texto, sin duda alguna, se aplica a la prrroga, en el
sentido en que hemos definido este trmino.
La prrroga deber "formalizarse" por escrito.
Si no se formaliza por escrito, estaremos ante un problema de prueba, que deber resolverse con los mismos principios que hemos expuesto para las modificaciones, es decir,
resolviendo el tema, por la regla del art. 1191, Cdigo Civil,
sin que rija la regla especfica de los casos con principio de
ejecucin que trae la L.U., de los que ya hemos sealado que
solo se aplican al contrato de locacin, y la prrroga, por hiptesis, no es un contrato de locacin, sino modificacin de
un contrato de locacin existente.
Insistimos, para que no quede duda respecto a nuestro
pensamiento: por el art. 1 L.U. la prrroga debe formalizarse por escrito, a los fines de la prueba, pero si no se formali-
432
za por escrito, la solucin ya no hay que buscarla en la L.U.,

sino directamente en el Cdigo Civil, a travs del art. 1191.
Si ni siquiera a travs del art. 1191 se llegara a probar el
real contenido de "prrroga", ocurrir lo que acontece con
cualquier relacin no probada: lo no probado no existe ante
el Derecho.
Ante la ausencia de esa prueba, la ocupacin por el locatario con posterioridad al vencimiento, tendr que ser juzgada como continuacin (supra, aqu, sub 2).
4. Renovacin y reconduccin
Como renovacin y reconduccin son nuevos contratos de
locacin, debern ser probados.
Estos entran dentro de las previsiones del art. 1 L.U., pero
no a ttulo de "prrroga" (que no lo son) sino a ttulo de "contratos de locacin". Por ello, a los fines de la prueba, debern
"formalizarse" por escrito.
Se reproducen, parcialmente, los problemas que hemos
examinado para la prueba del contrato de locacin.
Decimos "parcialmente" por esto:
a) Si se decide que el nuevo contrato de locacin es reconduccin, ya por hiptesis queda determinado su contenido,
igual al anterior, y, por lo tanto, con plazo, precio y rgimen
de actualizacin, determinados.
b) El problema, por lo tanto, se reduce a la hiptesis en que
se decidiera que hay renovacin, con clusulas distintas.
113. El objeto "moneda"
I. Razn del ttulo y mtodo

Examinaremos, en este prrafo, el tema del precio y el de
las garantas.
La razn de su tratamiento vinculado, consiste en esto:
en ambos casos la L.U. exige que se tome como objeto la
"moneda de curso legal", en ambos prev la posibilidad de
actualizacin, y para ambos se plantea el tema de la incidencia que tenga la Ley de Convertibilidad.
El tema de la "moneda" se ubica, as, en primer plano.
II. Precio en moneda de curso legal
Por el segundo apartado del art. 1 L.U.: "En todos los supuestos, los alquileres se establecern en moneda de curso
legal al momento de concertarse. Ser nula, sin perjuicio de
la validez del contrato, la clusula por la cual se convenga el
pago en moneda que no tenga curso legal. En este caso, el
precio quedar sujeto a determinacin judicial".
La literalidad del texto es clara: los alquileres deben fijarse en moneda nacional y no pueden consistir en moneda que
no tenga curso legal.
Pero, ante lo normado por la posterior Ley de Convertibilidad, subsiste esa letra, o ha quedado implcitamente modificada?
Tal es el tema.
Al encararlo, se han formado tres tesis.
1. El Cdigo Civil y la L. U.
Segn el Cdigo Civil, para que un contrato sea calificable como de "locacin", es preciso que la retribucin consista
en dinero (art. 1493). Si no consiste en dinero, el contrato no
es de locacin, sino contrato innominado.
434
As, es contrato innominado si la retribucin consiste en

otras cosas (v.g. mercaderas) o en otro tipo de prestacin
(v.g.: de hacer o de no hacer).
Qu decir del caso en el que la retribucin consista en
moneda extranjera?
A. Ya antes de la reforma del art. 617 del Cdigo Civil, el
tema haba sido objeto de cavilaciones.
En nuestra opinin, un contrato al que las partes llamaran "locacin", pero en el que el precio fuera fijado en moneda extranjera, no era locacin sino contrato innominado.
En efecto, por el anterior texto del art. 617: "Si por el acto
por el que se ha constituido la obligacin, se hubiere estipulado dar moneda que no sea de curso legal en la Repblica, la
obligacin debe considerarse como de dar cantidades de cosas".
El texto era expreso: una suma que fuera de moneda sin
curso legal, no era considerada una cuanta (dinero) sino
una cantidad.
Entindase bien nuestra posicin antes de la reforma,
que se situaba en dos planos: el general del Cdigo Civil, y
el especial de la L.U.:
a) En el plano general del Cdigo Civil, un contrato al
que las partes llamaran "locacin" pero fijando el precio en
moneda que no fuera de curso legal, no estaba prohibido.
No estaba prohibido, del mismo modo que no estaba
prohibido, un contrato al que las partes llamaran "locacin",
pero fijando el precio en kilos de azcar, o de trigo, etc.
Ni el contrato en moneda extranjera, ni en kilos de azcar, trigo, etc. estaban prohibidos, pero no eran "locacin" en
sentido tcnico. Eran contratos innominados.
b) En el plano especial de la L.U. se daba una particularidad: la contratacin en moneda extranjera quedaba prohibida. La L.U. sancionaba al contrato con la nulidad efectai;
se produca una conversin del negocio, y el contrato innominado en moneda extranjera quedaba convertido en locacin en sentido tcnico.
B. La Ley de Convertibilidad, al dar una nueva redaccin
al art. 617 del Cdigo Civil, ha cambiado los trminos del
problema. Segn el nuevo texto: "Si por el acto por el que se
ha constituido la obligacin, se hubiere estipulado dar mo-
435
neda que no sea de curso legal en la Repblica, la obligacin

debe considerarse como de dar sumas de dinero".
La mipva redaccin del art.*617 lleva a repensar el tema
tratado sub A, en los dos planos: el general del Cdigo Civil,
y el especial de la L.U.:
a) En el plano general def Cdigo Civil, ante la nueva redaccin del art. 617 debe concluirse que, si la obligacin de
dar moneda extranjera se considera como de dar sumas de
dinero, el contrato por el cual una persona se obliga a conceder el uso o goce por un precio en moneda extranjera, se considera como de locacin de cosas.
Entrando a una finura del anlisis, podemos decir que
ese "considerar como" no equivale a decir que "es", y que tal
contratacin en moneda extranjera, solo es "considerada como" locacin, pero no es "locacin" en sentido tcnico, sino
un contrato asimilado a la locacin, del mismo modo que la
moneda extranjera no es "dinero" en sentido tcnico, aunque
a los efectos que aqu consideramos, quede asimilado a l.
En la finura del anlisis, ese contrato en moneda extranjera
no es locacin sino "cuasi-locacin", pues la moneda extranjera no es dinero, ante nuestro sistema, sino "cuasi-dinero".
Si por razones de simplicidad terminolgica, a la cuasi-locacin la llamamos directamente "locacin" tambin, por razones de simplicidad terminolgica, aceptemos llamar "dinero"
al cuasi-dinero1.
Pero este empleo de los vocablos en sentido lato, no debe
hacernos olvidar las diferencias de matiz que subyacen, y
que arrancan de la simple consideracin de que la moneda
extranjera no es moneda de curso legal.
1 Seala Enneccerus Derecho Civil-Parte General, 116). que la palabra "dinero* tiene dos acepciones: a) En sentido lato, "no solo son dinero las monedas nacionales, sino tambin, por ejemplo, los billetes de bancos particulares de emisin y
adems, cuando el trafico los admite de hecho, las monedas extranjera, el dineropapel extranjero y los billetes de bancos extranjeros"; b) En sentido estricto, dinero
"es nicamente el signo de valor reconocido por disposicin del derecho, o sea el
medio de pago, jurdicamente reconocido, para las deudas de valor; dicho con otras
palabras, aquellas cosas que tiene que aceptar el acreedor a quien se debe el valor
de un objeto".
436
Y que no lo es, se demuestra con las siguientes consideraciones:

a') Por el concepto mismo de "moneda de curso legal".
Dejando a un lado la distincin entre moneda de curso legal y moneda de curso forzoso2, que aqu no interesa, recordemos que moneda de curso legal es la moneda de aceptacin irrecusable por el acreedor.
Es la moneda extranjera, de aceptacin irrecusable?
La respuesta es negativa.
No se nos escapa que no ha faltado quien distinguiera entre una irrecusabilidad absoluta y una irrecusabilidad relativa3, sosteniendo que para la moneda extranjera se da una
irrecusabilidad del segundo tipo, pues, ante lo dispuesto por
el nuevo art. 617 del Cdigo Civil, no puede ser rechazada
cuando se la pact.
Pero a nosotros nos parece que aqu la fraseologa de
"irrecusabilidad relativa" es apta para sembrar la confusin: una irrecusabilidad de ese tipo exista ya antes de la
reforma, por la simple razn de que exista igualmente si
la obligacin consista en azcar, trigo, o en cualquier otro
objeto (doct. arts. 740 y 757, inc. 1 Cdigo Civil). El nuevo
art. 617 no ha innovado en esto, no ha creado un nuevo tipo de irrecusabilidad, pues su nalidad es otra: establecer
el rgimen al que se sujetan las obligaciones en moneda
que no sea de curso legal.
La irrecusabilidad caracterstica de la moneda de curso
legal, est constituida por un quid distinto: el acreedor no
puede rechazarla como comn denominador de los valores,
2 Compartimos la distincin que recuerda Rivera ("Las obligaciones en moneda

extranjera", en Convertibilidad del Austral coordinador Moisset de Espans,
II, pgs. 194/95): a) Moneda de curso legal, "es aquella que el acreedor no puede
rehusar jurdicamente en pago si le es ofrecida por el deudor en cumplimiento de
su obligacin"; b) Moneda de curso forzoso es la moneda de curso legal inconvertible, conteniendo su conceptaalizacin dos elementos, "la regla del curso legal, vinculada a la relacin deudor-acreedor, y la regla de la inconvertibilidad, vinculada a
la relacin del emisor del billete y su tenedor".
3 Lpez, Joaqun, en "Locaciones en moneda extranjera" (estudio en Convertibilidad del Austral, coordinado por Moisset de Espans, I, pg. 112).
113. El objeto " m o n e d a "
437
cuando se trate de medir los valores, y no se hubiera pactado otro mtodo de medicin4.
b') Porque expresamente lo afirma el nuevo art. 617 del
Cdigo Civil: "... se hubiere estipulado dar moneda que no
sea de curso legal...".
b) En el plano especial de la L.U. se plantea, hoy, un problema: lo que era antes de la Ley de Convertibilidad sigue
sindolo despus, o no?
Se han dado tres respuestas distintas a la pregunta que
acabamos de formular, a travs de tres tesis que expondremos por su orden: de la derogacin tcita total, de la derogacin tcita parcial, y de la no derogacin.
2. Tesis de la derogacin tcita total
Ensean unos, que todo ha cambiado, pues, por obra de
la Ley de Convertibilidad (lex posterior) ha quedado derogado tcitamente el dispositivo de la L.U. que prohibe la contratacin en moneda extranjera0, sancionndola con la nulidad efectual.
Segn ellos, una locacin urbana en moneda extranjera,
es plenamente vlida.
Para llegar a esta conclusin se han empleado tres tipos
de argumentos, que ni aislados, ni en conjunto, resultan satisfactorios.
a) Se ha invocado que ante el nuevo texto del art. 617, la
moneda extranjera queda equiparada a la nacional, gozando
de "irrecusabilidad relativa".
Sobre el tema de la "irrecusabilidad relativa" ya hemos
dicho lo necesario. Solo nos queda observar que, precisamente, el art. 1 de la L.U. distingue entre la moneda de curso le-
4 Comp. lo que sobre las enseanzas de Enneccerus decimos, aqu, en nota 1.

Las indemnizaciones ex delicto, se pagan en moneda de curso legal. Si el alquiler fue fijado en moneda extranjera, las indemnizaciones por mejoras se pagan
en moneda de curso legal, salvo que de otro modo (art. 1197, Cdigo Civil) se hubiere dispuesto.
5 Vanse, en la obra Convertibilidad del Austral, coordinada por Moisset de Espans, las opiniones de Andorno, L.O. (I, pgs. 63/5), Lpez J . (I, pgs. 111/2), Rivera, J. C. (II, pgs. 216/7).
438
gal y la que no goza de tal, por lo que, mientras no se demuestre que este texto est derogado, el argumento no pasa
de ser la expresin de un anhelo.
b) Apuntando a la derogacin, se ha invocado el art. 13 de
la Ley de Convertibilidad, a cuyo tenor: "La presente ley es
de orden pblico. Ninguna persona puede alegar en su contra derechos irrevocablemente adquiridos. Dergase toda
otra disposicin que se oponga a lo en ella dispuesto".
Contestamos: para aplicar la disposicin derogatoria de
la Ley de Convertibilidad, sera necesario demostrar que la
norma sub examen de la L.U. entra en incompatibilidad con
ella, al instaurarse segn se ha dicho un nuevo orden
pblico econmico.
Esa prueba no puede ser .producida, porque dnde est
el nuevo orden pblico econmico, incompatible?
Que para otra materia pueda hablarse del nuevo orden
pblico econmico, lo admitimos, pero no para la sub examen. Parcenos que, en la pretensin de detectarlo para la
materia sub examen, subyace, en el subconsciente de los intrpretes, un sonsonete publicstico, exitoso en propaganda
poltica, pero jurdicamente desafortunado: se dijo que "ahora se podr contratar en dlares", como si antes no se hubiera podido, tambin, como regla, contratar en dlares!6.
Antes, por las reglas generales se poda contratar en
moneda extranjera; ahora, se sigue pudiendo contratar en
moneda extranjera. No hay un cambio de regla general, y
todo se reduce a un cambio de calificacin jurdica, pues lo
que antes era un contrato innominado, pasa ahora a ser lo
6 Se poda contratar en dlares (o en cualquier otra moneda extranjera): art.

617, Cdigo Civil. Realmente, fue el caso de decir que cuando la poltica (entendida
en el sentido de poltica partidaria) entra por la puerta, es fcil que la juricidad salga despedida por la ventana, porque se lleg a decir "ahora se podr hacer un mutuo en dlares", como si antes no se hubiera podido, y no solo en dlares, sino en
azcar, trigo, etc. (art. 2240, Cdigo Civil). Lo que exista, para la hipoteca, era el
obstculo del art. 3108, Cdigo Civil, con la salida del art. 3109. Para la hipoteca,
s, la nueva redaccin del art. 617, Cdigo Civil, cobra inters, pero no porque autorice con carcter general la contratacin en dlares, ya que la anterior redaccin
tambin la autorizaba, sino porque permite leer la palabra "dinero", en el art.
3108. con un sentido lato.
439
que hemos denominado "cuasi-locacin", que es locacin

en sentido lato.
Por otra parte, en una norma general que autorice la contratacin en moneda extranjera, dnde est el orden pblico que sea incompatible con una ley especial que la prohiba?
En el sistema anterior a la Ley de Convertibilidad coexisti
la norma genrica autorizante del art. 617, Cdigo Civil, con
la norma especfica prohibente del art. 1 de la L.U., sin que
nadie se escandalizara. No comprendemos por qu, la nueva
redacccin del art. 617, Cdigo Civil, que mantiene la posibilidad de contratar en moneda extranjera y solo incide sobre
la calificacin, vaya a entrar en conflicto de incompatibilidad con el art. 1 de la L.U. Si, como regla, la norma general
posterior no deroga tcitamente a la norma especial anterior, menos ha de acontecer ese efecto, cuando la norma general posterior no altera la posibilidad de contratacin ya
ofrecida por la norma general anterior.
Es verdad que se ha pretendido sostener que la Ley de
Convertibilidad es una ley especial que "regla la forma de
pago en todas las contrataciones"7, con lo cual se aspira a
desembarazarse del argumento segn el cual la ley general
posterior no deroga la especial anterior. Pero, cmo calificar
de "ley especial" a la que se presenta como rigiendo "todas
las contrataciones'?
c) Se ha argumentado tambin que "exceptuar el contrato
de locacin de la norma del art. 11 de la ley 23.928 (por el
que se modifica el Cdigo Civil) implicara violar la garanta
constitucional de la igualdad ante la ley, al tratarse de modo
diferente a quienes pacten contratos de locacin y a quienes
concluyan contratos de cualquier otro tipo"8.
Nos apresuramos a decir que el argumento tiene su mdula, pero no para el objetivo que se persigue.
Porque preguntamos: antes de la Ley de Convertibilidad, era acaso inconstitucional que el anterior art. 617
diera la posibilidad general de contratar en moneda ex-
7 Lpez, Joaqun, loe. eit.

8 Lpez, Joaqun, loe. eit.
440
tranjera, en tanto que el art. 1 de la L.U. trajera una prohibicin especfica?

Quienes contesten que antes no era inconstitucional ese
trato diferente, no vemos en base a qu podrn afirmar que
ahora lo es.
Y quienes contesten que antes era inconstitucional, podrn decir que ahora tambin lo es, pero no pretender que
algo haya cambiado a raz de la Ley de Convertibilidad.
3. Tesis de la derogacin tcita parcial
Piensan otros que corresponde formular un distingo, segn se trate del dlar o de otra moneda extranjera9.
Para las otras monedas extranjeras, esta tesis no encuentra la incompatibilidad entre la L.U. y la Ley de Convertibilidad que autorice aplicar la derogacin tcita.
Pero para el dlar s.
Se argumenta que la prohibicin de la L.U. "obedeca al
hecho de evitar distorsiones econmicas financieras con monedas que no tenan curso legal en nuestro pas" pero que
ahora, "evidentemente esas distorsiones no se compadecen
con la paridad de nuestra moneda con el dlar estadounidense en una proporcin de 10.000 a 1, en razn a que esa
moneda est siendo utilizada como patrn de medida de
nuestra moneda por razn de la convertibilidad impuesta
por el art. 1 de la ley 23.928".
A ello, contestamos:
a) Sin pensar en lo que pasar cuando en el mercado libre
"salte" (no en forma ocasional, sino con tendencia de permanencia) el "techo" de 10.000 a 1 (nada garantiza que ello no
se produzca mientras esta obra est en prensa, o a poco de
salir de ella), baste con recordar que por debajo de ese "techo" el dlar oscila con frecuencia en ese mercado, para concluir que una cuota de "distorsin" se mantiene.
b) En el rgimen de la Ley de Convertibilidad se da una
particularidad suficiente para justificar el mantenimiento
de la razn originaria de la norma sub examen de la L.U.
9 Rinessi, en obra citada, aqu, en nota 2, II, pgs. 160 y sigts.
441
La particularidad es sta: la Ley de Convertibilidad (art.

7) prohibe las clusulas de actualizacin de las deudas en
australes pero no las de las deudas en dlares u otras monedas extranjeras.
Resulta de all que, de admitirse la locacin en dlares, la
distorsin resultante de una moneda se introducira en el
sistema de la L.U.
4. Tesis de la no derogacin
Ensean los dems que el art. 1 relativo a la nulidad
efectual de la locacin en moneda extranjera, subsiste, sin
haber sido derogado10.
Despus de lo expresado bajo los nmeros anteriores, solo
nos queda expresar que participamos de esta tesis, y con
arreglo a ella, entrar al anlisis del texto, lo que verificamos
en los nmeros que siguen.
5. Los supuestos de la ley
Segn el art. 1 L.U. sub examen: "En todos los supuestos,
los alquileres se establecern en moneda de curso legal".
Es sta, por lo tanto, una previsin que abarca todos los
casos del primer apartado del art. i L.U.: contratos de locacin urbana, sus modificaciones y prrrogas.
Quedan incluidas las contrataciones del art. 2, incs. a y
siguientes, porque la exclusin all prevista, es solo respecto
a la regla de los plazos mnimos.
El dispositivo no abarca a contratos por los que se conceda
el uso o goce, pero que no sean de locacin, sino contratos innominados. Si la prestacin consistiera, v.g. en mercaderas,
o en cualquier otro objeto, eso no sera "locacin", ni en el
sentido del Cdigo Civil, ni en el de la L.U. Una repulsa general de lo innominado en materia de concesin onerosa del
uso o goce urbanos, con total menosprecio del art. 1197, Cdigo Civil, no podra extraerse del art. 1 L.U. Caera en lo irrazonable, v.g. que, si una de las partes se oblig a conceder el
10 Bustamante Alsina, Rocca, Rodrguez Falguera, citados por Andomo, op. cil.
442
uso o goce de un inmueble, y la otra a pagar por ese uso o goce, entregando un automvil, se pronunciara la nulidad efectual, reemplazando el automvil por moneda de curso legal.
6. La moneda de la L. U.
Moneda de la L.U. es la de curso legal.
Hoy, moneda de curso legal, es el "peso", signo monetario
que reemplaza al de "austral".
Lo es, tambin, jurdicamente, la moneda oro de la ley
113011, que sirve de medida para el Cdigo Aeronutico
(arts. 144, 145, 163 v 169) y para la Ley de la Navegacin
(arts. 176, 278, 331, y 337).
Jurdicamente, el argentino oro es moneda de curso legal,
porque la ley 1130 no ha sido derogada por la Ley de Convertibilidad. Pero sabemos que, de hecho, el argentino oro
no circula... Y esto trae un problema particular.
Se pact un alquiler en argentinos oro? En cualquiera
de las dos hiptesis que luego presentaremos, la clusula
es vlida.
El problema que se presenta, es ste: cmo se paga,
cuando sabemos que, de hecho, los argentinos oro no circulan, y son piezas de coleccionista?
A. Debemos distinguir dos hiptesis:
a) La primera es sta: que lo que las partes hayan querido es que se pague con piezas de argentino oro.
La clusula es vlida, pero tcnicamente no estamos
ante un contrato de locacin, porque las partes no han tomado al argentino oro como dinero, sino como mercadera,
conceptuando su valor numismtico. La situacin es paralela a la que se dara si el precio consistiera en tantas medallas de las que se acuaron en conmemoracin del cen-
11 Hablamos de la moneda oro, teniendo en cuenta que, aunque la ley 1130

prevea tambin la de plata, el bimetalismo cedi luego el paso al unimetalismo,
al suprimirse la de plata por la ley 1354, como lo recuerda Trigo Represas en el
estudio "Nominalismo, prohibicin de actualizar y desindexacin", incluido en la
citada obra Convertibilidad del Austral (coordinada por Moisset de Espans), II,
pg. 226.
443
tenario de Mayo o del de la Independencia, y paralela a la

que se dara si fijaron el precio en tantos denarios de la
poca de los Csares, estimando que deban entregarse
piezas de denarios.
b) La segunda es sta: que lo que las partes hayan querido es que se pague un valor medido en argentinos oro.
Aqu, el argentino oro ha sido tomado como dinero, y el
contrato es tcnicamente de locacin.
Lo que las partes quieren es el valor monetario que el argentino oro representa. Quieren dinero, no piezas numismticas, y desde que as piensan, al locador debe serle indiferente el tipo de dinero con el que se cancele su crdito.
El locatario podr pagar en australes, a la cotizacin que
el argentino oro tenga, estimado en cuanto dinero, es decir,
prescindiendo de su valor numismtico (doct. art. 176 de la
ley 20.094).
B. A la doctrina que sustentamos para las dos hiptesis
que hemos presentado, no obsta la nueva redaccin del art.
619, Cdigo Civil (texto segn la Ley de Convertibilidad), a
cuyo tenor: "Si la obligacin del deudor fuese de entregar
una suma de determinada especie o calidad de moneda,
cumple la obligacin dando la especie designada el da de
su vencimiento".
Se advierte que el obstculo que podra pretenderse esgrimir, no resulta de su directa lectura (que consagra una verdad de Perogrullo, aplicable a monedas, y a cualquier otro
objeto) sino de su lectura a contrario sensu, en cuanto de ella
pudiera desprenderse que el que pretende entregar otra moneda se est saliendo de los trminos de la obligacin.
Ahora bien:
a) Ningn bice puede surgir del art. 619 para la doctrina
sustentada para la hiptesis sub A.a., porque, por un lado,
el art. 619 se refiere visiblemente a monedas, no a mercaderas, y por el otro, tratndose de. mercadera, s que es cierto
que no puede entregarse otra distinta de la contratada.
b) El obstculo pareciera, en cambio, existir para la hiptesis sub A.b., pues afirmamos que en lugar de argentinos
oro podr entregarse pesos.
Pero el obstculo deriva de que, en el razonamiento que
444
sirve de punto de partida, se ha abusado del argumento a

contrario, harto dbil en materia jurdica12.
Cuando se trata del argentino oro, conceptualizado en
cuanto "dinero", nos movemos en un sistema bimonetarista.
Para ese sistema, funcionaba con comodidad el primitivo texto
del art. 619, Cdigo Civil13, que hubiera sido de desear que no
fuera modificado, para ser reemplazado por un texto que en su
sentido directo, lo menos que puede decirse es que es anodino.
Se dir que, al ser substituido el art. 619 que funcionaba
para el bi o plurimonetarismo, ha quedado tcitamente derogado el bimonetarismo que resulta de la combinacin de
argentinos oro y pesos? Nos negamos a admitirlo, pues nada
induce a suponer que haya sido derogada la ley 1130, ni modificados (cmo?) los textos del Cdigo Aeronutico y de la
Ley de la Navegacin que utilizan el argentino oro.
C. Determinar s la hiptesis es la de sub A. a, o la de sub
A.b, es un problema de interpretacin contractual. En la duda, debe estarse a la segunda, porque suponer una retribucin en piezas de coleccionista, es caer en lo excepcional,
cuando no en lo excntrico.
7. La sancin
Si el contrato (o su modificacin) fija el alquiler en moneda
extranjera, la clusula es nula "sin perjuicio de la validez del
contrato", y "el precio quedar sujeto a determinacin judicial".
Estamos ante un caso de nulidad efectual14: el alquiler en
moneda extranjera queda convertido en alquiler en moneda
de curso legal, correspondiendo al juez determinar su monto.
A. Como se trata de un precio a determinar judicialmen-
12 Vase Schreiber, Lgica del derecho, pg. 70.

13 Anterior art. 619: "Si la obligacin del deudor fuese de entregar una suma
de determinada especie o calidad de moneda corriente nacional, cumple la obligacin dando la especie designada, u otra especie de moneda nacional al cambio que
corra en el lugar el da del vencimiento de la obligacin".
Justo es recordar que ya antes de la Ley de Convertibilidad, se haba discutido
en torno a determinar si el viejo art. 619 del Cdigo Civil estaba o no vigente: Busso (Cdigo Civil, sobre el art. 616, nms. 180 a 198 inclusive), Belluscio-Zannoni
(Cdigo Civil, sobre el art. 619).
14 Sobre el concepto de nulidad efectual: supra, 34, V, 3.
445
te, el juez tomar en consideracin el valor locativo de mercado. Para decirlo claramente, no se trata de que el juez
vuelque a moneda de curso legal el valor que las partes expresaron en moneda extranjera: el juez no es un mero "traductor" de moneda extranjera a moneda nacional, sino un
factor activo en la determinacin del contenido contractual.
Al fijar dicho valor, deber tener en cuenta que el resto de
las clusulas contractuales permanece vlido, adecuando
aqul al contexto que resulta. Aqu, las variables pueden ser
numerosas, porque no puede ser igual el precio, por ejemplo,
segn que el alquiler se pague por mes adelantado, o por mes
vencido, y corriendo o no los impuestos a cargo del inquilino.
Resultar de all que el alquiler que fije el juez podr ser
igual, mayor o menor, que el que resultara de una simple
"traduccin" de la moneda extranjera a moneda nacional. No
se queje la parte que resulte "perjudicada": es la consecuencia de la sancin de nulidad.
B. Rara vez (desde el punto de vista, por as decirlo, estadstico) acontecer que el juez intervenga y sentencie antes
de que haya comenzado la ejecucin del contrato.
Supongamos que estipulada la locacin en moneda extranjera, el inquilino goz varios meses y pag en la moneda
del contrato.
De aplicarse las reglas generales sobre la nulidad plena
(no efectual) ello debiera dar lugar a las restituciones recprocas (doct. art. 1052, Cdigo Civil), con la particularidad
de que el uso o goce, en s, es irrepetible, por lo que podra
pensarse en una indemnizacin substitutiva...
Pero la nulidad efectual de la clusula sobre precio en moneda extranjera que estatuye el art. 1 L.U. conduce a que no
se plantee el tema de restitucin del uso o goce, ya que, a su
respecto, la prestacin que el locador cumpli, sigue teniendo
causa. Solo queda el tema de la restitucin del alquiler pagado
en moneda extranjera, pero simultneamente la obligacin del
locatario de abonar la suma que corresponda, en moneda nacional, segn la fijacin que verifique el juez. Quiere ello decir
que habr que practicar una liquidacin, compensndose el
valor en moneda nacional, de la moneda extranjera, con el alquiler en moneda nacional que corresponda: la relacin entre
446
las partes se regular por diferencias. Y quede claro, que la diferencia que resulte podr ser a favor o en contra del inquilino,
y desde luego, podr ocurrir que, en definitiva, resulte cero...
C. Mientras dure el juicio, el locatario no estar obligado
a pagar en moneda extranjera, pero sera injusto el suponer
que, so pretexto de no conocerse todava el precio, argumentara que nada debe pagar.
De no ponerse las partes de acuerdo en cuanto al rgimen
provisorio, corresponder que el juez practique, en un trmite rpido, una fijacin provisoria, para la cual, a falta de
otros elementos, deber bastar con la traduccin a moneda
nacional del valor en moneda extranjera, al da del contrato.
III. Indeterminacin del precio
Remitimos a lo dicho supra, 99, III, 2, y 102, II, 5.
IV. Fianzas o depsitos en garanta
Bajo esta rbrica, el art. 4 L.U. precepta: "Las cantidades
entregadas en concepto de fianza o depsito en garanta, debern serlo en moneda de curso legal. Dichas cantidades sern devueltas reajustadas por los mismos ndices utilizados
durante el transcurso del contrato al finalizar la locacin".
1. La calificacin y la denominacin
En la rbrica, y en el contenido del artculo, se habla de
"fianzas o depsitos en garanta". La expresin es empleada
dos veces, y la improlijidad legal es manifiesta.
A. Toman algunos al pie de la letra los nombres de "fianza" y "depsitos" empleados por la ley, para atribuirle, acto
seguido, un severo error conceptual:
a) Parceles bien la denominacin de "depsito", pues entienden que se habla en la ley del depsito en sentido tcnico, que, en el caso, por versar sobre "cantidades" entregadas
es calificable como depsito irregular.
Pero parceles inadmisible que la ley hable de "fianzas",
porque la fianza es un contrato consensual, que no supone
cantidades entregadas.
447
b) Concluyen en que el texto solo se aplica al depsito (irregular) en sentido tcnico, siendo la palabra "fianza" una superfetacin que vinculada a la expresin "depsito en garanta"
con la conjuncin "o" solo apuntara a subrayar la finalidad de
caucin que cumple el negocio del depsito en garanta15.
B. Nosotros tomamos otro punto de partida. En la ley no
hay error conceptual, sino una equvoca denominacin, una
licencia verbal.
En efecto:
a) Lo que la L.U. llama, en el art. 4 "depsito en garanta"
y en el art. 7 inc. b "depsito de garanta", no es contrato de
depsito, sino directamente contrato de prenda, que, en el
caso, por versar sobre cantidades, es de prenda irregular16.
Su funcin no es la de guarda de dinero, sino la de garanta, y precisamente en esa distinta funcin se sita la distincin entre depsito y prenda 17 .
Reemplazando a "depsito en garanta" por "prenda", el
art. 4 se torna ms inteligible, pues la aproximacin entre la
prenda y la fianza, al ser ambas operaciones de garanta, es
ms captable que entre el depsito (funcin de guarda) y la
fianza (funcin de garanta).
Adase a ello que, como en breve veremos (aqu sub C),
la exacta calificacin de "prenda" tiene su importancia.
b) Despus de haber visto que tcnicamente, el nombre de
"depsito de garanta" que emplea la L.U. no pasa de ser
una licencia verbal, queda abierto el camino para preguntarse si lo de "fianza" no es otra licencia verbal.
No dudamos en afirmarlo. En la estructura del art. 4 esa
"fianza" no es la fianza de la tradicin jurdica. Si un tercero
entrega algo en garanta (y el art. 4 L.U. supone que hay un
tercero que lo hace), cauciona, pero no afianza18.
15 Comp. Rinessi, Derecho de las locaciones urbanas, pg. 193; Flah Smayevsky, Alquileres, pg. 31: "Resulta obvio del examen de la norma que su regulacin responde al depsito de garanta"; Riccio, Locaciones urbanas, pg. 38.
16 Fernndez-Gmez Leo, Tratado Terico Prctico de Derecho Comercial, III,
C, pg. 78; Salvat, Derechos reales, n" 2558; Lafaille, Tratado de los derechos reales,
n" 1820.
17 Baudry-Lacantinerie et Whal, Dept, n9 1014.
18 En punto a lenguaje, comp. nota al art. 3121 C. Civ., donde a propsito de la hipoteca constituida por un tercero se seala que no es una fianza "propiamente dicha .
448
c) Conclumos, en consecuencia, que la L.U. no habla de

depsitos irregulares, sino de prendas irregulares, a las que
llama "depsitos en garanta" si son constituidas por el locatario, y "fianzas" si son constituidas por terceros.
C. El tema de la calificacin que acabamos de abordar, no
es, desde luego, cosa de poca monta. No es lo mismo aplicar
el rgimen del depsito que el de la prenda. Entre ambos
hay un abismo.
a) Por ejemplo, si se aplica el rgimen del depsito, puede
llegarse a la disvalosa consecuencia de que si el locatario,
en lugar de dar, se comprometi a hacerlo, el locador carece
de accin para compeler al locatario, porque, segn una estimable opinin, la promesa de dar en depsito es incoercible19. La de entregar en prenda, es exigible20.
l> Hablamos de una "estimable opinin", porque el tema del valor del preliminar de depsito es realmente catico en la doctrina. Una rpida ojeada a la misma
pone de relieve que convienen distinguir dos hiptesis, segn se trate de la promesa de recibir un depsito o de la de hacerlo. Va de suyo que para lo que decimos en
el texto, solo nos interesa la segunda. Y bien: I. Hay autores que se ocupan de ambas, dndoles un tratamiento diferente. 1. Baudry-Lacantinerie et Wahl (Du Dept,
n" 1016) ensean: a) Para la de recibir un depsito, la validez y que "el depositante
puede constreir al depositario a recibir el depsito"; b) Para la que nos interesa en
el texto, que es la de hacer un depsito, la "estimable opinin" que recordamos, en
estos trminos: "el depositario no puede constreir al depositante a hacer el depsito, primero, porque habiendo prometido un servicio gratuito no tiene ningn beneficio para exigir que ese servicio sea reclamado de l, y luego porque e) objeto del
depsito puede serle requerido en cualquier momento". 2. De Gennaro (en Cdice
Civile-Commentario dirigido por D'Amelio y Finzi, pg. 596) da una opinin concordante con la anterior, pues partiendo de la gratuidad del depsito, solo admite que
se convenga la obligacin de recibir. II. Otros autores solo Tecuerdan la promesa de
recibir un depsito (que es la que no nos interesa): 1. Salvat (Fuentes, 2377), la declara vlida, pero con una diferencia respecto a Baudry-Lacantinerie et Wahl, pues
solo le da el efecto de reclamar daos y perjuicios. 2. Comp. Enneccerus-Lehmann,
(Obligaciones, 166, 2) y sus anotadores Gonzlez Alguer. 3. Comp. Jordano Barea
(La categora de los contratos reales, pg. 141). III. Nuestro Machado, en cambio,
parece ocuparse solo de la promesa de hacer u n depsito, en los siguientes trminos: "pero la promesa aceptada por el depositario con todas las formalidades de los
contratos confiere a ste u n a accin para pedir su cumplimiento". IV. Borda (Contratos, II, n'' 2015) afirma "la validez del convenio por el que u n a de las partes promete la realizacin de u n depsito y la otra lo acepta", y luego procede a verificar
u n a serie de distinciones, cuyo examen escapara a las finalidades de esta nota,
bastando con recordar que, para el caso que nos interesa, ensea que "el depositario no podra exigir la entrega de la cosa".
20 Salvat, Derechos reales, a 2560.
449
b) Por ejemplo, quienes vean un depsito, concluirn que

se aplica el art. 2217, Cdigo Civil21, lo que permitira al locatario burlar las finalidades de garanta. Nosotros pensamos que rige el art. 3238.
2. Objeto de esta prenda irregular
Segn el art. 4 L.U. sub examen, las "cantidades entregadas... debern serlo en moneda de curso legal".
La palabra "cantidades" en el Cdigo Civil se aplica a cosas que consisten en cantidad, como el trigo, el azcar, el vino, siendo las "cuantas" (sumas de dinero) cantidades de un
tipo particular 22 .
A. En el lenguaje de la L.U. donde la palabra "cantidad"
involucra las cuantas, pero no excluye otras cantidades, debe concluirse que solo se admite la prenda irregular de moneda de curso legal.
a) Por las reglas generales, puede haber un prenda irregular de mercaderas (azcar, trigo, etc.: art. 3211). Pero para la
L.U. esa posibilidad queda rechazada.
Y queda rechazada, tambin, la prenda irregular de moneda extranjera, sin que sobre este tema tenga influencia la
Ley de Convertibilidad23.
b) Constituida una prenda sobre moneda extranjera o sobre mercaderas, el negocio es nulo, y el objeto prendado debe
ser restituido.
No cabe aqu que el juez fije otro objeto, porque la actuacin judicial para la determinacin del objeto negocial solo
ha sido prevista para el precio de la locacin (art. 1 L.U.).
21 Rinessi (Las garantas en los alquileres urbanos), aun partiendo de la calificacin de "depsito" desplaza la aplicacin del art. 2117, Cdigo Civil, invocando la
funcin de garanta.
22 Sobre las cantidades y cuantas, vase nuestro Derechos reales, 10, VII.
23 Si, como creemos haber demostrado la Ley de Convertibilidad no ha modificado
las prescripciones de la L.U. relativas al precio en moneda de curso legal, a fortiori y
con mayor razn no ha modificado las relativas a la exigencia de que la prenda irregular que la L.U. admite, sea en moneda de curso legal. Decimos "con mayor razn" teniendo en cuenta el contenido del nuevo art. 617, Cdigo Civil (segn la redaccin dada por la Ley de Convertibilidad), que a todas luces se refiere al objeto de las obligaciones de dar, en tanto que aqu estamos tratando del objeto de un derecho real.
450
La solucin a la que se llega es dura, pues, por la nulidad,

el locador se quedar sin garanta, pero a ello debe llegarse
por aplicacin de la doctrina del art. 525, Cdigo Civil.
B. La dureza misma del precepto impide llevarlo ms all
de su letra. Solo se refiere al negocio que tenga por objeto
"cantidades" y que sea, por ende, de prenda irregular.
La prenda regular es posible sobre moneda extranjera
identificada, de modo que la restitucin verse sobre el dem
y no sobre el-.tantundem. Y desde luego, es posible cualquier
otra prenda regular.
3. El valor de la prenda irregular
El art. 4 s\ib examen no establece lmites generales para
el valor de la prenda irregular que autoriza.
Pero del art. 7 inc. b L.U. surge, para las locaciones destinadas a vivienda, un lmite iinfra, 115, III, 2).
4. Restitucin
La restitucin del objeto prendado proceder en la medida en que, por incumplimiento del locatario, no corresponda
hacer efectiva la garanta.
Para la prenda irregular autorizada se establece que las
cantidades (en este caso: cuantas) sern devueltas reajustadas "por los mismo ndices utilizados durante el transcurso
del contrato al finalizar la locacin".
Pero este tema del reajuste ha sufrido el impacto de la
Ley de Convertibilidad...
V. La actualizacin monetaria
Ante la depreciacin de la moneda argentina, que en un
momento dado borde los lmites de la hiperinflacin, se hizo de prctica la introduccin de clusulas de reajuste, en
todos los contratos donde dicha moneda estaba en juego.
Ante esa prctica, la L.U. puso un lmite, en cuanto al tipo de ndices a emplear para el ajuste de los alquileres (art.
3); dispuso que los mismos ndices del contrato respecto al
precio fueran aplicados para la devolucin de la prenda irre-
451
guiar en dinero (art. 4), y la dio por implcitamente supuesta

para la determinacin del precio por el juez (art. 1).
1. La derogacin
La Ley de Convertibilidad ha derogado esas normas:
a) Por su art. 7: "El deudor de una obligacin de dar una
suma determinada de australes, cumple su obligacin dando
el da de su vencimiento la cantidad nominalmente expresada. En ningn caso se admitir la actualizacin monetaria,
indexacin por precios, variacin de costos o repotenciacin
de deudas, cualquiera fuere su causa, haya o no mora del
deudor, con posterioridad al 1 del mes de abril de 1991, en
que entra en vigencia la convertibilidad del austral. Quedan
derogadas las disposiciones legales y reglamentarias y sern
inaplicables las disposiciones contractuales o convencionales
que contravinieren lo dispuesto".
b) Por su art. 10: "Dergase, con efectos a partir del 1 del
mes de abril de 1991, todas las normas legales o reglamentarias que establecen o autorizan la indexacin por precios,
actualizacin monetaria, variacin de costos o cualquier otra
forma de repotenciacin de las deudas, impuestos, precios o
tarifas de los bienes o servicios. Esta derogacin se aplicar
aun a los efectos de las relaciones y situaciones jurdicas
existentes, no pudiendo aplicarse ni esgrimirse ninguna
clusula legal, reglamentaria, contractual o convencional
inclusive convenios colectivos de trabajo de fecha anterior, como causa de ajuste en las sumas de australes que corresponda pagar, sino hasta el da 1 de abril de 1991, en que
entra en vigencia la convertibilidad del austral".
2. Lo omnicomprensivo
El tema de la subsistencia de las normas sobre actualizacin en la L.U. se decide de modo distinto al que hemos
adoptado para las reglas sobre moneda extranjera.
De las normas de la L.U. que rechazan la posibilidad de
fijar el alquiler en moneda extranjera y de tomar esta moneda como objeto de prenda irregular, hemos dicho que
subsisten.
Pero de las normas sobre actualizacin, tendremos que
452
decir que han quedado derogadas: el texto del art. 10 de la

Ley de Convertibilidad es harto explcito, pues deroga "todas
las normas... que establecen o autorizan". En el cicln incontenible del texto queda abarcado incluso el art. 1197 Cdigo Civil, en la medida en la que se quiera invocarlo para
desprender de l una autorizacin negocial. Ni siquiera los
contratos anteriores, en curso de ejecucin, se salvan, pues
solo se les permite hablar hasta el 1 de abril de 1991, debiendo guardar silencio para el futuro.
3. Lo inconstitucional
Cimonos a la materia contractual, pero sin circunscribirla a Ja rbita de la L.U. y abracemos el problema en su
conjunto, referido a cualquier locacin, compraventa, etc.
Para ello, debemos retrotraer nuestro juicio al momento
en el que la Ley de Convertibilidad fue sancionada, y hablando en presente histrico preguntarnos: habr o no inflacin en el futuro?24
Si no hay inflacin, a nadie le preocupar la "derogacin"
de las normas que autorizan a ponerse a cubierto, por clusula contractual, de las consecuencias daosas de ella. Cualquiera advierte que, sin necesidad de derogarlas, sin necesidad de incidir sobre los contratos pasados, sin necesidad de
limitar la autonoma privada para el futuro, igualmente las
clusulas no tendran campo de aplicacin prctica, al no
darse el supuesto de hecho previsto.
Pero si hay inflacin, qu respuesta razonable podr
darse para mantener la "derogacin" de los contratos anteriores al 1 de abril de 1991 o la "prohibicin" de las clusulas sub examen en los contratos posteriores? Ninguna, y lo
irrazonable es inconstitucional.
Adase a ello que todo el esquema de la Ley de Convertibilidad se basa en la equivalencia 10.000 australes a 1 d-
24 El empleo del presente histrico es, aqu, necesario por el mtodo argumental
y para evitar hablar del pasado ya corrido (en el que ya hubo inflacin, con menor ritmo que el anterior, pero inflacin al fin) y del presente en que esto escribimos (en el
que hay inflacin) y del futuro (en el que parece que seguir habiendo inflacin).
453
lar estadounidense (hoy un peso convertible a un dlar estadounidense), por lo que preguntamos: qu pasar si en el
mercado, el dlar rompe la barrera? 25
Para nosotros, la respuesta no ofrece dudas: cuando falle
cualquiera de lo dos presupuestos de la Ley de Convertibilidad (estabilidad, conversin 1 a 1), mientras haya jueces en
la Repblica, las disposiciones de ella que afectan los contratos pasados y la libertad de contratacin futura, sern declaradas inconstitucionales. En ese inconsulto cicln de la Ley
de Convertibilidad hay normas que no han quedado derogadas: las de la Constitucin.
VI. La intimacin previa
Segn el art. 5 L.U.: "Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador deber intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca ser inferior a 10 das corridos contados a partir de la recepcin de la intimacin
consignando el lugar de pago".
1. Alcance
La norma, ubicada entre las disposiciones generales, rige
para todo tipo de locacin urbana.
Pero solo se aplica al desalojo por falta de pago; no es necesario intimar previamente para el cobro ejecutivo de alquileres. No hubiramos hecho presente esta evidente diferencia
entre el juicio de desalojo y el ejecutivo, si no fuera que, al exhibirla, no ha faltado quien agregara esta otra: para el juicio
de desalojo se modifica la regla de mora automtica del art.
509, la que pervive para el juicio ejecutivo26. Conceptuamos esto ltimo un error: en todos los casos en los que a tenor del art.
509 la mora se produce automticamente por vencimiento del
25 Prescindimos aqu de la circunstancia de que el dlar tambin experimenta

su propia inflacin.
26 Flah Smayevsky, Alquileres, pg. 34.
454
plazo, ello se opera tanto para la accin de desalojo como para

la ejecutiva por cobro de alquileres. La intimacin ex art. 5
L.U. supone que hay una cantidad "debida", un locatario que
ya est en mora, contra el cual se inicia el procedimiento resolutorio que va a conducir al desalojo, y que tiene una etapa
previa anterior a la demanda.
Hay en esto, un cierto paralelismo entre el procedimiento ex
art. 5 L.U. y el ex art. 1204, Cdigo Civil. El art. 1204, Cdigo
Civil, ha previsto una va resolutoria con plazo para cumplir,
apto para desarrollarse ntegramente fuera del proceso, sin
perjuicio de la posibilidad de accionar directamente por va judicial, sin plazo para cumplir; el art. 5 L.U. ha combinado lo
extrajudicial (con plazo para cumplir) con lo judicial... Pero
tanto en el art. 1204, Cdigo Civil, como en el art. 5 L.U., la
puesta en movimiento del mecanismo resolutorio supone un
deudor incumpliente, un deudor que ya est en mora.
2. Forma y contenido
Segn la letra del art. 5 L.U. la intimacin debe llenar un
requisito de forma (la que debe ser "fehaciente") y ajustarse
a un contenido mnimo (indicacin de la cantidad debida,
otorgamiento de un plazo no inferior a diez das, fijacin del
lugar del pago).
Existe una cierta tendencia a tomar esa letra "a la tremenda", de tal modo que el trmite se convierte en un ritual
a travs del cual queda sacrificada toda idea de justicia.
A nuestro entender, sin ser esta intimacin un requerimiento de mora, cabe aplicarle lo que a propsito de ste se ha
dicho: "Si es de suponer que, aunque el contenido del requerimiento fuese absolutamente correcto, el deudor no hubiera
prestado o si, conforme a la buena fe, tuviera que esperarse
de l que, a la vista del requerimiento, ofreciera la prestacin
tal y como es debida, incurrir tambin en mora"27.
27 Enneccerus-Lehman, Derechos de Obligaciones, 51,1, 1.
114. Plazos de duracin
I. Subsistencia del art. 1507, Cdigo Civil

El art. 2 L.U. establece plazos mnimos de duracin.
Se produce un choque entre el art. 2 L.U. (lex posterior) y
el art. 1507, Cdigo Civil.
Qu consecuencias trae?
1. Tesis de la modificacin
Se ha dicho que el art. 2 L.U. modifica al art. 1507, Cdigo Civil1.
Si por "modificar" se entiende derogar la regla anterior,
de tal manera que sta desaparece, siendo desplazada por la
nueva, manifestamos nuestra discrepancia.
Cuando la ley 11.156 incidi sobre el texto primitivo del
Cdigo Civil, hubo desplazamiento definitivo de la letra anterior del art. 1507. Pero el art. 2 L.U. no tiene ese efecto; la
letra del art. 1507 subsiste.
2. Tesis de la especificacin
Nosotros preferimos explicar el fenmeno jurdico que se
produce ante el choque entre la letra del art. 1507, Cdigo
Civil, y la del art. 2 L.U., de esta manera: no hay modificacin derogante, sino especificacin.
En la economa de un sistema de Derecho, hay reglas generales y reglas especiales, en grados diversos, pues ambos
calificativos deben ser entendidos en sentido relativo. Por
ejemplo, las reglas sobre los actos jurdicos son generales y
abarcan a los contratos, pero las reglas sobre los contratos
en general, siendo especiales respecto a aqullas, son gene-
1 Entre nosotros, hacindose un paralelo con los efectos de la ley 11.156, suele
afirmarse el efecto modificatorio. Comp. Rinessi, op. cit., pgs. 159 y 161; Riccio,
op. cit., pg. 19; Flash Smayevsky, op. cit., pg. 20.
456
rales con relacin a los contratos en particular, y dentro de

la regulacin de cada contrato tpico, podemos separar todava reglas con mayor generalidad que otras. La regla especial comprime a la general, pero no la deroga, y en nuestra opinin no la deroga ni siquiera en el caso de que la regla especial fuera una lex posterior respecto a la general.
Por ello:
A. El art. 1507 conserva su completa utilidad potencial para el futuro, si llegare el caso de dictarse una nueva ley de locaciones urbanas que derogara la actual, y no estableciera ya
plazos mnimos.
En buenos principios, lo derogado (y modificar es derogar
lo anterior) no puede renacer si se deroga la ley derogante.
Pero, si se derogara el art. 2 L.U. (que no es derogante del
art. 1507, Cdigo Civil), desaparecera simplemente el rgimen excepcionante, y entrara a funcionar toda la potencialidad del art. 1507.
B. Porque el art. 1507, Cdigo Civil, conserva toda su potencialidad, resulta que incluso actualmente, tiene una utilidad efectiva para todas las situaciones que no caen en la especifidad del rgimen de plazos mnimos del art. 2 L.U.
Y esas situaciones son de dos clases:
a) Las locaciones de "casas, departamentos o piezas" que
no entran en el concepto de locacin urbana del art. 1 L.U.
(supra, 111,1, 5)
b) Las locaciones que siendo "locaciones urbanas" en el
sentido del art. 1 L.U., se encuentran excluidas del plazo mnimo legal a tenor de los cinco incisos del art. 2 L.U., pero
que, en cuanto sean locaciones de "casas, departamentos o
piezas" entran en las subsistentes previsiones del art. 1507,
Cdigo Civil {infra, aqu, III y sigts).
II. Los plazos mnimos de la L. U.
Son de dos y tres aos, segn el destino, rigiendo con carcter imperativo para el futuro. Pero hay casos excluidos.
1. Los plazos
Los plazos previstos en el primer apartado del art. 2 L.U.,
457
son: de dos aos para las locaciones destinadas a vivienda, y

de tres aos "para los restantes destinos".
Se plantea un problema para las locaciones donde simultneamente estn en juego la vivienda y otro destino (locacin de destino mixto).
Razonan unos, que prescripto el plazo de dos aos para
vivienda y el de tres para los "restantes destinos", el mixto
cae en el segundo caso2.
La solucin ha sido acusada de "simplista"3. Se afirma
que hay que distinguir, en lo mixto, el destino principal,
aplicndose el plazo que a ste corresponda y si ambos destinos fueren principales, atenerse a la divisibilidad o indivisibilidad del inmueble; solo cuando ambos destinos fueren
principales, y el inmueble indivisible, se desembocara, a falta de otros criterios, en la necesidad de aplicar el plazo de
tres aos correspondiente a los "restantes destinos".
Hay que convenir en que el tema es espinoso. Las locaciones con destino mixto han dado siempre lugar a problemas,
ante los textos que establecen regmenes distintos segn la
clase de destino.
Nosotros seguimos la solucin "simplista".
Que un inmueble sea indivisible o divisible (v.g. por
presentar caractersticas que lo hagan divisible con pautas similares a las de la propiedad horizontal) es una cosa,
y otra muy distinta que sea divisible o indivisible la voluntad negocial:
a) Porque, por va introductoria, y antes de entrar de lleno a la hiptesis de locacin con destino mixto, supongamos
que Primus alquil a secundus dos inmuebles distintos, y no
solo distintos, sino tambin distantes entre s, uno con destino a vivienda, y otro con destino a comercio, estableciendo
incluso precios separados para uno y otro, pero con la particularidad de que, a esos dos contratos, se los quiso en relacin de dependencia bilateral (supra, 5, VII, 2).
En ese ejemplo, no hay, desde luego, "destino mixto" en
2 Flah Smayevsky, op. cit., pg. 20.
458
ninguno de los dos contratos, pero la dependencia existente

entre ellos, lleva a que, respecto a la locacin con destino a
vivienda, se aplique el plazo mnimo de tres aos que corresponde a la locacin con destino comercial. Ello es as, porque, dando por supuesto que de la interpretacin contractual resulte que lo que se quiso fue una completa dependencia bilateral, no podra sobrevivir una de las relaciones, si se
extinguiera la otra, lo que lleva a darle al todo el plazo mnimo de mayor duracin.
b) Con ese ejemplo introductorio, preguntamos: acaso
"partes" de un mismo inmueble (por divisible que ste sea),
sern tratadas con criterio diferente al que corresponde a
dos inmuebles distintos?
Y si para el ejemplo introductorio se advierte que nada
tiene que hacer aqu un criterio de "principal" y de "accesorio", por qu habra de tenerlo, cuando se trata de "partes"
de un mismo inmueble? Lo que interesa es la voluntad negocial (explcita o implcita), la que puede ser captada atendiendo a diversos factores (v.g. unidad de precio, o incluso
precios distintos por la parte de vivienda y por la parte para
otro destino, pero marcando de otra manera la unidad negocial). Desde que hay unidad, ya no hay separabilidad (doct.
art. 1039, Cdigo Civil), y si hay separabilidad, ya no hay, en
rectos trminos, "destino mixto".
2. La imperatividad
La imperatividad de la norma sobre plazos mnimos de la
L.U. se establece en los siguientes trminos: "Los contratos que
se celebren por trminos menores sern considerados como formulados por los plazos mnimos precedentemente fijados".
Esa imperatividad es invocable por ambas partes.
A. Hay en esto, una diferencia con el art. 1507, Cdigo
Civil.
No se trata solo de que los plazos sean distintos. Sino
que difiere el rgimen adoptado por el legislador para su
invocabilidad.
a) En el art. 1507 los plazos mnimos son a favor del locatario; en el lenguaje del Cdigo, el inquilino disfruta de una
"opcin", de la que puede hacer uso o no.
459
b) En cambio, en el art. 2 L.U. se trata de plazos que rigen tanto para el locatario como para el locador. Cualquiera
de los dos puede invocar el plazo mnimo que corresponda.
Los plazos del art. 2 L.U. no constituyen un "beneficio"
para el locatario.
Se ha pretendido mantener la idea de "beneficio", razonando que as se explica el art. 8 L.U. que otorga al locatario
la facultad rescisoria, transcurridos seis meses4.
Pero, dejando a un lado el hecho de que el art. 8 se circunscribe a las locaciones destinadas a vivienda, y dejando a un
lado, tambin, el hecho de que por lo menos habra seis meses
mnimos de invocabilidad por ambas partes, para rechazar la
idea de "beneficio", basta con esta consideracin: el locatario
podr rescindir, pero indemnizando (infra, 115, IV).
B. Partiendo de esa diferencia de rgimen, podemos dar
respuesta al siguiente interrogante: Se aplican a las locaciones de la L.U. las causales de cesacin del derecho a invocar el plazo mnimo que establece el art. 1507, Cdigo Civil?
Hay quienes contestan afirmativamente5.
Nosotros nos pronunciamos por la negativa:
a) Las causales de cesacin que enumera el art. 1507, Cdigo Civil, en su cuarto apartado, se refieren a los plazos
"del primer apartado de este artculo".
Los plazos del art. 2 L.U. no son los plazos "del primer
apartado"; para que asumieran ese papel, habra que admitir que el art. 1507 del Cdigo Civil ha quedado modificado,
tesis que hemos rechazado (supra, aqu, sub I), pero aun as
surgira el obstculo del que inmediatamente hablamos.
b) Las causales de cesacin del art. 1507, Cdigo Civil, son
causales referidas al "beneficio" concedido al locatario, y en el
art. 2 L.U., como lo hemos puntualizado, no hay tal beneficio.
c) Con lo dicho, no pretendemos, desde luego, que puedan
quedar impunes las violaciones contractuales. Sostenemos,
simplemente, que los problemas que se planteen, se resolve-
4 Riccio, op. cit., pg. 22. En contra de la opinin de Riccio: Rinessi, op. cit.,
pgs. 163/4.
5 Flah Smayevsky, op. cit., pg. 21.
460
rn, prescindiendo de las causales del art. 1507 y acudiendo

a las reglas generales.
3. Los contratos abarcados
El precepto sobre plazos mnimos se aplica "a los contratos
que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley".
A. La ley no pretendi abarcar a los contratos celebrados
con anterioridad a su entrada en vigencia. No es aqu el caso
de invocar la doctrina de la aplicacin inmediata de las leyes
imperativas (art. 3, Cdigo Civil), porque la L.U. ha sido
expresa: "a los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley". Los contratos anteriores permanecen
sujetos al rgimen pasado, porque no hay una ley nueva que
pretenda su aplicacin a "las consecuencias de las relaciones
y situaciones jurdicas existentes".
Discrepamos, por lo tanto, con quienes, para alguna hiptesis de contratos anteriores, sostienen la aplicacin inmediata de los plazos mnimos de la L.U.6
En s, la discrepancia pareciera carecer ya de inters,
pues dado el tiempo transcurrido desde la sancin de la ley
23.091, se apliquen o no los plazos mnimos a las contrataciones anteriores, igualmente estarn con trmino vencido.
Pero el inters puede surgir segn qu sea lo que se entienda por "contrato", aspecto ste del que pasamos a ocuparnos
de inmediato.
B. En el sentido del art. 2 L.U. "contrato" es el acuerdo
que sirve de inicio a la relacin locativa.
a) Al examinar el art. 1 L.U. (supra, 112, III) sealamos
que en el lxico legal, se distingue entre los contratos de locacin, y sus modificaciones y prrrogas.
A una modificacin, a una prrroga, se llega por acuerdos
que tcnicamente son "contratos" en el sentido del art. 1137,
Cdigo Civil, pero en el lxico de la L.U. no se llama "contratos" a los negocios de modificacin y de prrroga, y el voca-
6 Rinessi, op. cit., pgs. 145 y 160, con referencia al contrato no instrumentado
en curso de ejecucin, dando como razn que "no hay certeza con respecto a la iniciacin de la relacin y al plazo".
461
blo se reserva para designar elpticamente al contrato generador de las relaciones locativas.
De all, que, v.g. una prrroga puede ser por un tiempo inferior al plazo mnimo.
b) Un problema particular presentan los contratos de locacin sucesivos.
Si entre ambos hay solucin de continuidad en cuanto a
la ocupacin, y se da un interregno de no ocupacin, nulla
quaestio: el nuevo contrato de locacin nada tiene que hacer
con el anterior, entra directamente en la preceptiva legal en
punto a plazos mnimos.
Pero quid si no hay solucin de continuidad en la ocupacin? Si Secundus que era inquilino de Primus, vencido el primer contrato, continu en la ocupacin, ahora por un nuevo
contrato, se aplicar a ste el requisito del plazo mnimo?
Para los plazos del art. 1507 C. Civ. hubo pronunciamientos en el sentido de que solo se aplicaban al contrato inicial,
no a los sucesivos7. Creemos que igual regla debe aplicarse a
los plazos del art. 2 L.U.; no es aqu el caso de recordar la diferencia que media entre el rgimen del art. 1507, Cdigo
Civil, y el del art. 2 L.U., sino el de tener presente que la razn de la L.U. parte de la idea de una ocupacin mnima para satisfacer el destino de la locacin, visualizado por ambas
partes, por lo que, satisfecho ese mnimo, todo el tiempo que
corra despus, es, por as decirlo, complementario, y, desde
el punto de vista prctico, no se distingue del que adviene a
raz de una prrroga, la que, como hemos visto, no queda sujeta a plazo mnimo alguno.
III. Contrataciones excluidas del rgimen de plazos mnimos
Por el segundo apartado del art. 2 L.U.: "Quedan excluidos del plazo mnimo legal para las contrataciones a que se
refiere la presente ley..."
7 "Zilvanovich de Kadish, Martha c. Beidichevsky, Luis", citado por Flah Smayevsky, op. cit., pg. 26.
462
1. Principio
Los casos excluidos van luego enunciados en cinco incisos.
a) Hay quienes agrupan esos cinco casos en dos clases:
unos entran en la categora de locaciones, y otros en la de
contratos innominados. El inters de la distincin radica en
que frente a los casos que constituyen locaciones, se afirma
que su exclusin es solo respecto al rgimen de plazos, pero
no respecto al resto del rgimen, en tanto que frente a los
casos que caen en lo innominado, la exclusin es con relacin a todo el rgimen de la L.U.8
Nosotros rechazamos esa divisin en dos categoras, y
sostenemos que todos los casos de los cinco incisos, son de locacin en sentido tcnico. No hay ningn caso de los all
enumerados que constituya un contrato innominado. Demostraremos este aserto al hablar del inciso c, que es donde
ms agudamente se presenta el problema.
En todos los casos de los cinco incisos, la exclusin es nicamente respecto a la regla sobre el plazo mnimo. En lo dems, caen en el rgimen de la L.U.
b) Excluidos estos contratos de los plazos mnimos de la
L.U. caen, en cuanto al tema, en su caso, dentro de las previsiones del art. 1507, Cdigo Civil. En la medida en que entren en el concepto de locacin de "casas, departamentos o
piezas destinadas a la habitacin, comercio o industria" quedan abarcados por el art. 1507, Cdigo Civil.
2. Instrumentacin
Las contrataciones de los cinco incisos que luego examinaremos estn excluidas del rgimen del plazo mnimo de la
L.U. Pero caen en el resto de sus previsiones.
Por lo tanto, deben "formalizarse por escrito": art. 1 L.U.
Cuando uno de estos contratos no ha sido "celebrado por
escrito" se plantea un delicado problema que se torna agudo
en el caso de las locaciones con fines de turismo.
a) Prescindamos mojnentneamente de las locaciones
463
destinadas a turismo, y enfrentemos el problema para los

otros cuatro casos.
El problema se presenta as: estas locaciones, excluidas
del rgimen del plazo mnimo (art. 2 L.U.) en razn de sus
subtipos, pareciera que si no han sido celebradas por escrito,
entran en el rgimen por defectos de prueba, a tenor del art.
1 L.U. Excluidas por un texto, quedaran incluidas por el
otro; saliendo por la puerta del art. 2 L.U., entraran por la
ventana del art. 1 L.U.
De ser esto as, habra que concluir que, entre los requisitos de la exclusin, con carcter genrico y comn, aunque
no est expresamente dicho, figura ste: que se trate de contratos instrumentados.
Pero no creemos que tal sea la interpretacin correcta. Lo
sera, inevitablemente si se sostuviera que el art. 1 en su
referencia al plazo "mnimo fijado en esta ley" fuera aplicable a los contratos excluidos del rgimen del plazo... Pero ya
hemos visto que esto no es as (supra, 112, II, IV, A).
b) Y vengamos ahora al caso de las locaciones destinadas a
turismo que no sean celebradas por escrito. Aqu de adoptarse para el art. 1 L.U. la interpretacin que rechazamos
el problema se agudizara, pues esa tesis entrara en combinacin con lo normado por el art. 2 inc. b, L.U. segn el cual,
cuando el plazo del alquiler supere los seis meses "se presumir que el contrato no es con fines de turismo". Se advierten
los efectos que derivaran de tal combinacin: por aplicacin
del art. 1 L.U., el contrato sera por dos aos, con lo que automticamente tendra que presumirse que no es para fines de
turismo. Si todava se pretende, como pretenden algunos, que
la presuncin del art. 2 inc. b, L.U. esjuris et de jure, es fcil
ver a dnde conducir esa combinacin.
Ello ha llevado a algunos, a incluir entre los requisitos del
subtipo "locacin para turismo" el de la redaccin por escrito9.
No compartimos esa tesis, y no la compartimos, por dos
razones:
Una: nosotros partimos de la base de que la prescripcin
9 Comp. Riccio, Locaciones urbanas, pg. 26.
464
relativa al plazo, que contiene el art. 1 L.U., no se aplica a

las locaciones excluidas del rgimen del plazo.
Dos: estimamos que la presuncin que emerge de un plazo superior a seis meses (estatuida por el art. 2, inc. b, in fine, L.U.) esjuris tantum. De all que, aunque no se aceptara
la interpretacin que hemos dado al art. 1 L.U., no por ello
se derivara que el subtipo "locacin para turismo", deje de
ser tal porque no haya redaccin por escrito.
3. Los casos
Pasamos a examinarlos en los apartados siguientes.
IV. El inciso "a": sedes de embajadas y otros
En este inciso, se contemplan, como excluidas, las contrataciones "para sedes de embajadas, consulados y organismos
internacionales, as como tambin las destinadas a personal
diplomtico y consular o pertenecientes a dichos organismos
internacionales".
Se ha dicho que la interpretacin de la norma debe verificarse con criterio amplio10.
Nosotros pensamos que corresponde hacer un distingo:
a) Tenemos, en primer lugar, el caso de las locaciones "para
sede de embajadas, consulados y organismos internacionales".
Aqu, una interpretacin amplia, en cuanto a lo que se entienda por "sede" es correcta. No es lo geogrfico, sino el tipo
de actividad el decisivo. As, v. g. una embajada puede desarrollar todas sus actividades, teniendo como asiento de ellas
un solo inmueble, pero puede distribuirlas tambin en varios
inmuebles, y no se dir que "sede" de la embajada es donde
est la oficina del embajador, sino que la sede, en sentido locativo, se encuentra distribuida en varios lugares. El Estado
extranjero, el organismo internacional, est presente en
cuanto a la actividad propia de una sede, en todos ellos.
Por "organismo internacional" debe entenderse el reconocido por nuestro pas en tal carcter11.
11 Pierre, op. cit., pg. 194.
465
b) Tenemos, en segundo lugar, el caso de las locaciones

"destinadas a personal diplomtico y consular o pertenecientes a dichos organismos".
Aqu, una interpretacin amplia que contemple al personal
"de tales organismos sea de la categora que fuere"12 nos parece que ofrece sus riesgos, y va ms all del espritu de la ley.
Nos parece que aqu caben dos limitaciones:
Una, es respecto a la parte contractual. La L.U. no ha dicho "convenidas por el personal", sino que habla de "contrataciones... destinadas a personal", dando a entender que se
trata de contrataciones convenidas por la embajada, consulado, organismo internacional, con destino a su personal.
Las contrataciones que verifica directamente el personal, no
quedan excluidas13.
Otra, es respecto a las personas destinatarias. Para las
embajadas, la ley no ha dicho "al personal de la embajada", sino al "personal diplomtico", y as, v.g. un ordenanza es personal de la embajada, pero no personal diplomtico; el personal de la embajada se define, no por la pertenencia al organismo, sino porque la actividad que cumple
sea la especfica del organismo. Dgase lo mismo del personal "consular", y siguiendo la misma lnea de razonamiento, del de los organismos internacionales. Del caso lmite con el que hemos ejemplificado (ordenanza) podemos
ascender a otras categoras sin llegar todava a lo que es
el "personal" de la L.U.; no es personal de la L.U. el empleado que cumple tareas instrumentales (como escribir a
12 Rinessi, loe. cit.

13 Pierre, op. cit., pg. 194 se pregunta: "por qu razn a un funcionario de
embajada o consulado se le impedir firmar, por ejemplo, un contrato de 18 meses,
cuando se ha sido el lapso que su pas le ha encomendado su trabajo o gestin ante el nuestro so pretexto de que la ley es de orden pblico? Contestamos: por la misma razn (por no decir sin razn) por la cual la ley no lo permite a cualquier otra
persona que solo necesite un contrato por 18 meses, de lo cual es posible dar mltiples ejemplos, incluso paralelos a los del funcionario de embajada (v.g. contratados
por una empresa cualquiera, por un plazo de 18 meses, por no hablar de diputados
de una provincia, a los que les quepa completar una representacin solo por dieciocho meses...). Las leyes que limitan la autonoma de la voluntad, tienen el inconveniente de no plegarse cmodamente a las particularidades del caso...
466
mquina). Solo integra el personal de la L.U. quien cumple tareas que caracterizan al organismo en cuanto tal, diferencindolo de cualquier otro organismo.
V. Inciso "b": con fines de turismo
Excluidas del plazo mnimo, estn tambin: "Las locaciones de vivienda con muebles que se arrienden con fines de
turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo
del alquiler supere los seis meses, se presumir que el contrato no es con fines de turismo".
La L.U. exige cuatro requisitos (vivienda, con muebles, fines de turismo, zona apta para turismo), y postula una presuncin.
1. La presuncin
Comencemos con el anlisis de la presuncin, para ir descartando problemas.
Si el plazo del alquiler (rectius: la duracin de la locacin)
excede de seis meses "se presumir que el contrato no es con
fines de turismo".
A. La ley 16.739 adems del destino de turismo, exiga,
como requisito de la exclusin (en ella: exclusin de la prrroga que dispona) el concebido en los siguientes trminos:
"siempre que no exceda de un ao ni se renueve en forma
continuada".
Se ha querido dar el texto de la L.U. una lectura similar,
con la modificacin de que el plazo mximo, en lugar de un
ao, sera ahora, de seis meses 14 .
Pero comprese el abismo de redaccin: en la ley 16.739
se trataba de un requisito15; en la L.U. que rige, de una presuncin. Porque en la ley 16.739 estbamos ante un requisito, la consecuencia era que no se negaba que una locacin
por un plazo mayor siguiera siendo de turismo, y simple-
14 Comp.: Rinessi, op. cit, pg. 176.

15 Sobre ste: Ibarlucea, Rgimen de locaciones urbanos-Ley 16.739, pg. 27.
467
mente se la dejaba de excluir de la prrroga. En la L.U. se

niega que sea de turismo, por la va de una presuncin, y, como consecuencia, se la deja de excluir del plazo mnimo.
Al interpretar la L.U. es preferible, por ello, descargarse
de la influencia que se pretende dar, en este aspecto, a la jurisprudencia formada en torno a la ley 16.739...
B. Entrando de lleno al examen de la presuncin de la
L.U., esjuris et de jure ojuris tantum?
Si fuera juris et de jure, por otro camino, retornaramos al
antecedente de la ley 16.739. Pero adoptar la tesis de la presuncin juris et de jure, sera irrazonable...
Supongamos que se pact una locacin con fines de turismo, por un plazo de siete meses. Todas las pruebas conducen
a que sa fue la finalidad real, que no hubo burla alguna de
la ley. En aras de qu principio se desoira a la voluntad
contractual, a la realidad, erigiendo una presuncin juris et
de jure, cuando la letra permite visualizar a la presuncin
como juris tantuml Si la ley hubiera querido el resultado al
que se quiere llegar, no habra consagrado una presuncin,
sino directamente establecido un requisito, del tipo previsto
en la ley 16.739.
2. El requisito de la zona apta para turismo
Con el mismo nimo de ir descargndonos de problemas,
y de sentar la tcnica de nuestra interpretacin, pasemos a
hablar del ltimo de los cuatro requisitos que menta el texto
sub examen: que la locacin sea en zona apta para turismo...
Para un sector de la doctrina, puede prescindirse de este
requisito cuando de las dems circunstancias surge la finalidad de turismo16.
No surge eso de la letra de la ley, que enuncia a los cuatro
requisitos como conjuntos. En particular, constituye un requisito ineludible, el de la zona apta para turismo.
A. Aqu, los antecedentes nos suministran lo que estimamos una valiosa confirmacin:
16 Rinessi. op. cit., pg. 175.
468
114. P l a z o s de d u r a c i n
a) La ley 14.821 tuvo un ajetreado trmite legislativo.

El texto del art. 3 inc. e, que aprob el Senado, y que en
definitiva fue convertido en ley, por su insistencia como Cmara originaria, fue ste: "Las locaciones de inmuebles durante temporadas de descanso, o con propsitos de turismo o
vacaciones, siempre que as se hiciera constar por escrito en
los respectivos contratos, que dichos inmuebles estn en zona de turismo y que sus particulares caractersticas supongan tal afectacin".
El texto propuesto por la Cmara de Diputados, deca, en
cambio: "siempre que as se hiciera constar por escrito en los
respectivos contratos o que dichos inmuebles estn en zonas
de turismo o que sus particulares caractersticas supongan
tal afectacin" 1 '.
Ntese la gran diferencia que hubo entre el "y" conjuntivo
y el "o" alternativo.
b) Recin con la ley 15.775 (art. 3 inc. e) lo que la Cmara
de Diputados haba querido en aquel ajetreado trmite de la
ley 14.821, adquiere carcter normativo. Lo de "zona de turismo" deja de ser un requisito normativo ineludible 18 .
La frmula empleada es: "o que dichos inmuebles estn
en zonas de turismo".
c) La ley 16.739 contina con el uso del "o" alternativo: "o
que, estando los inmuebles en zona de turismo" 1 9 .
d) La ley 18.880 suprime la mencin. Ya no aparece como
requisito conjunto (como era en la ley 14.821) ni tampoco co-
17 El resumen del trmite legislativo, y el texto de la sancin de la Cmara de

Diputados pueden verse en Anales de Legislacin Argentina, en nota a la lev
14.821.
18 Serantes Pea-Clavell Borras (La locacin urbana, ley 15.775) sealan que
la ley 15.775 "sigue en su estructura y redaccin a la anterior ley 14.821, hasta el
punto de que se podra interpretar que poco es lo que se ha modificado", aclarando
que la "realidad es, no obstante, muy diferente, puesto que unas pequeas modificaciones cambian fundamentalmente el rgimen de emergencia", y dando como
ejemplo de ello, las locaciones para turismo, donde "no se exige, a la vez, que este
destino se haga constar por escrito, que el inmueble est en zona de turismo y que
sus particulares caractersticas supongan tal afectacin; sino que puede faltar alguna de estas exigencias" (op. cit., pgs. 45 y 53).
19 Sobre el carcter alternativo de este requisito, comp. Ibarlucea, loe. cit.
114. P l a z o s de duracin
469
mo requisito alternativo (sistema de las leyes 15.775 y

16.739)20.
Tampoco figur el requisito en la ley 20.62521. Y tampoco
enlaley21.342 2 2 .
e) Pero la mencin a la zona de turismo reaparece en la
ley 23.091, es decir en la L.U...
B. Con semejante historial, la voluntad de la ley es clara:
la que resulta de su letra, donde el requisito de "zonas aptas
para su destino" es un requisito conjunto con los otros que el
texto menta.
Para que fuera un requisito del cual pudiera prescindirse,
hubiera sido preciso que se empleara el "o", colocndolo en
alternatividad con algn otro requisito. Pero aqu, ni se emplea el "o", ni se menciona cul sera el otro requisito en alternatividad.
Es verdad que, como requisito en alternatividad, se ha
pretendido introducir el de que la locacin conste por escrito,
indicndose all el destino. Pero lo de "escrito" no est en la
ley y la interpretacin que se propicia, en definitiva, implica
un retorno a la ley 16.739 que est derogada. Que alguna
jurisprudencia, por una inercia de arrastre, pueda llegar a
compartir esa tesis, es una cosa, y otra muy distinta que tal
jurisprudencia sea ajustada a la L.U.
Pero a esta altura del anlisis, y habiendo fijado la nica
20 Surez (Nuevo rgimen de Imaciones urbana*, Ley 18.880, pg. 38) estim
razonable "la no referencia a la ubicacin de los inmuebles". Alvarez Alonso (Arrendamientos urbanos, ley 18.880, pg. 97) pens, por el contrario que la sntesis de la
ley 16.739 era la "afortunada".
21 Sin embargo, comp. lo que Rinessi en su anterior obra Alquiler de inmuebles
urbanos-Ley 20.625, pg. 50, parece sugerir al mentar jurisprudencia sobre "zona
de definido turismo".
22 Alvarez Alonso (Arrendamientos urbanos, ley 21.342, pg. 154) mantiene su
aplauso a la "afortunada sntesis" de la ley 16.739 (vase, aqu, nota 20). Prat (El
actual rgimen de las locaciones urbanas, ley 21.342, pg. 120) se refiere a la zona,
como una de las pautas para determinar la verosimilitud del contrato. Clavell Borras (La locacin urbana, ley 21.342, pg. 91) se limita a decir que en lo esencial la
ley 21.342 "sigue las leyes anteriores", sin referirse especficamente al tema de la
zona apta. Arias (Normas regulatorias de las locaciones urbanas, ley 21.342, pgs.
82/3) parece dar valor al tema de la zona.
470
interpretacin que a nuestro juicio cabe, corresponde preguntarnos: esa decisin de la ley es constitucional?
Por las razones que daremos (infra, aqu, sub 6) nos pronunciamos por la inconstitucionalidad.
3. El requisito de que el destino sea para "vivienda"
El texto sub examen habla de locaciones de "vivienda".
En principio, pareciera innecesario detenerse en este requisito, que pareciera caerse de maduro, pues para que una
locacin sea con fines de turismo, debe ser de "vivienda"!
Sin embargo, conviene recordarlo, para alejar cualquier
especulacin respecto a las locaciones de destino mixto,
porque podemos imaginarnos una locacin con fines de turismo, en que para costearse los gastos de turismo se desarrolle simultneamente una actividad accesoria v.g. de
atencin mdica. Desde que hay un destino mixto, ya no
cabe hablar de locacin de "vivienda" en el sentido del inciso sub examen.
Es ello constitucional? Nuevamente contestamos que no
(infra, aqu, sub 6).
4. El requisito de que la locacin sea con muebles
Segn la letra de la ley, si la vivienda es sin muebles, escapa a la exclusin y cae en el rgimen del plazo mnimo,
por ms que tenga fines de turismo, est en zona apta, y por
ms, incluso, que sea por un tiempo inferior a seis meses
(con lo cual hacemos abstraccin del tema de si la regla sobre los seis meses constituye una presuncin juris et de jure
ojuris tantum).
Pero un sector de la doctrina ensea que el requisito del
mobiliario "es un aspecto configurativo del destino" y que "no
es fundamental si la finalidad surge de otros elementos"23.
Por esta va, lo nico que quedara de la letra, sera lo de
"con fines de turismo", ya que lo de los muebles y lo de la aptitud de la zona, quedaran solo como indicativo de la finalidad turstica...
23 Rinessi, Derecho de las locaciones urbanas, pg. 175.
471
Nosotros entendemos que la redaccin del texto rechaza

esa interpretacin. As como nada hay en ella que permita
que lo de "zonas de turismo" sea un requisito alternativo,
nada tampoco hay que permita que lo de "con muebles" sea
alternativo de otras circunstancias.
Es ello constitucional? Contestamos que no (infra, aqu,
sub 6).
5. El requisito de la finalidad de turismo
El inciso sub examen exige que la locacin sea "con fines
de turismo".
A. En textos anteriores se contemplaban otras hiptesis,
con redacciones diversas. La mencin de las "temporadas de
descanso" estaba en el decreto 2186/57 como algo distinto de
"con propsitos de turismo". En la ley 14.821 aparece un
quid presentado como distinto de las temporadas de descanso, y el propsito de turismo: las vacaciones. Esa triloga,
con v a r i a n t e s de redaccin, fue la de las leves 15.775,
16.739, 18.880, 20.625.
La ley 21.342 <art. 2, inc. f) present ya una notable diferencia de redaccin: "Las locaciones de temporada con fines
de vacaciones, de turismo y, en general, las locaciones que
tengan un objeto... de carcter transitorio...". En ella, "locaciones de temporada" era una expresin genrica, abarcativa de la para vacaciones y para turismo. Se incluan, adems, otras locaciones de carcter transitorio.
B. Con tales antecedentes, pues la L.U. tiene otra redaccin, se plantean los siguientes problemas:
a) La L.LI. solo habla de "fines de turismo". Un sector de
la doctrina, recordando la triloga descanso-turismo-vacacion e s , e n s e a que la p a l a b r a " t u r i s m o " p e r m i t e que se
incluyan los otros dos fines24.
Nos enfrentamos ante el fantasma de las palabras. El significado de una palabra puede ser distinto en una ley de lo
que es en otra.
24 Rinossi, op. cil., pg. 176, citando a Riccio, Locaciones urbanas, pg. 27.
472
La triloga empleada en leyes anteriores (descanso-turismo-vacaciones) sirve, por comparacin, para plantearnos el
problema. Pero no es suficiente para resolverlo, porque hay
que atender al sistema y razn de cada ley.
Veamos primero las relaciones que median entre "turismo" y "vacaciones". Que uno puede tomarse vacaciones sin
hacer "turismo" es por dems evidente (por ejemplo, quedndose en su casa) e incluso posible locar un inmueble para tomarse vacaciones en forma, sin hacer "turismo" (v.g. locar en
la misma ciudad una casa con jardn para salir del ambiente
"asfixiante" de vivir en esas colmenas que son los departamentos). Y es tambin imaginable que se pueda hacer "turismo" sin tomarse "vacaciones", cuando se combinan los negocios con el placer (al modo de aquellos antiguos trovadores
que iban de castillo en castillo). De esa reflexin podemos
deducir tres casos: vacaciones sin turismo, turismo con vacaciones y turismo sin vacaciones. Las vacaciones sin turismo
no entran en la letra de la ley; el turismo con vacaciones, entra indudablemente, tanto ms cuanto se es el caso normal,
ya que en la generalidad de los casos, el que hace turismo,
se est tomando vacaciones de su diaria actividad; el turismo sin vacaciones entra tambin en la previsin legal, con
tal de que la actividad no se desarrolle en el inmueble locado, que debe tener destino de "vivienda" (supra, aqu, 2).
Y pasemos a hablar de las relaciones que median entre
turismo y descanso. Despus de lo dicho sobre las "vacaciones" cabe llegar a similar razonamiento, parecindonos que
carece de inters, aqu, entrar a sutiles distinciones entre el
"descanso" y las "vacaciones"...
Resumiendo: si la locacin es con solo fines de descanso o
de vacaciones, sin que medie turismo, escapa al inciso sub
examen.
Es ello constitucional? Una vez ms contestamos que no
(infra, aqu, sub 6).
b) La L.U. a diferencia de la ley 21.342, no incluye a las locaciones con fines de turismo dentro de un gnero ms amplio
que abarque tambin a las que tengan un objeto "de carcter
transitorio". Quid de stas? La respuesta nos parece por dems evidente: no entran en la letra del inciso sub examen.
473
Es ello constitucional? Otra vez contestamos que no (infra, aqu, sub 6).
6. La inconstitucionalidad
En repetidas oportunidades (supra, aqu, 2, 3, 4, 5), al comentar los requisitos exigidos por este inciso, hemos llegado
a una interpretacin contraria a la que sustenta un sector
de la doctrina. Y acto seguido, habiendo fijado la interpretacin que a nuestro juicio corresponde, hemos afirmado que
la norma es inconstitucional.
Debemos ponernos a cubierto de un eventual reproche,
pues partiendo de la base de que la declaracin de inconstitucionalidad es la ltima ratio, por lo que no procede pronunciarla cuando es posible interpretar la norma de modo que no
conduzca a ella, podra preguntrsenos por qu elegimos una
interpretacin que conduce a la inconstitucionalidad.
Nuestra respuesta a ese eventual reproche es simple:
a) La regla segn la cual no cabe declarar la inconstitucionalidad de una norma cuando es posible darle una interpretacin que no conduzca a ese resultado, supone que sta
ltima interpretacin es posible.
Ahora bien: en todos los casos en los que nos hemos
apartado de la interpretacin que cierto sector de la doctrina da al inciso sub examen, lo hemos hecho porque no nos
pareci posible esa otra interpretacin. Para dar un ejemplo
grfico, ni torturando el texto de la ley podemos suponer
que "turismo" sea una palabra que pueda abarcar las vacaciones sin turismo.
b) Por otra parte, a qu llevara torturar la letra del inciso, para dar mayor amplitud a la exclusin, si por mucho
que se la torturara, quedaran situaciones que escaparan a
la exclusin y entraran en el plazo mnimo, contra toda razn y contra toda justicia?
Para dar un ejemplo, por qu no va a poderse alquilar
un local, sin muebles, para expendio de helados, en una zona que no sea de turismo, por solo los meses de verano, y se
va a sujetar el contrato al plazo mnimo de tres aos?
Nosotros pensamos que siempre que del anlisis del contrato resulte claramente que el inters previsto por las partes
474
queda satisfecho con un plazo inferior al mnimo, sera irrazonable (y lo irrazonable es inconstitucional) pretender que luego cualquiera de ellas pudiera sublevarse contra el acuerdo.
VI. Inciso "c": para guarda
Segn el inciso c del art. 2 L.U., quedan excluidas del plazo mnimo legal, "las ocupaciones de espacios destinados a
la guarda de animales, vehculos u otros objetos, y los garajes y espacios que formen parte de un inmueble destinado a
vivienda u otros fines, y que hubieren sido locados, por separado, a los efectos de la guarda de animales, vehculos u
otros objetos".
La letra del texto es improlija; se encuentra cargada de
historia, y a travs de ella, de afirmaciones doctrinarias y de
decisiones jurisprudenciales que tornan realmente difcil
una exgesis del mismo, volcada en forma medianamente didctica.
1. La improlijidad del texto
Convengamos en que, para una ley de locaciones urbanas, la improlijidad no es un pecado nuevo; casi parece una
tradicin a la que se aferra el legislador que, habiendo incurrido ab-initio en el grave pecado de inconstitucionalidad
cuando surgi esta costumbre de dictar leyes de locaciones
urbanas, bien poco poda preocuparse de ser, por lo menos
"prolijamente" inconstitucional, tanto ms cuando, generalmente, actuaba sobre la marcha. Pero digamos, tambin,
que, ya a esta altura, por lo menos para este inciso, podra
haber tomado un poco ms de cuidado en la redaccin.
El origen literal de este texto se encuentra en el art. 2
inc. f del decreto 2186/57, que, con algunas variantes pasa a
los regmenes posteriores, hasta llegar a la L.U.25
25 He aqu los textos:

1. Decreto 2186/57 (art. 2, inc. f): "Las locaciones de espacios o lugares destinados
a la guarda de vehculos, animales u otros objetos, celebrados entre quien detenta dichos espacios o lugares y las personas que con l hayan contratado para la guarda de
475
Se habla en l de algo referido a "animales, vehculos u

otros objetos". Para simplificar, razonemos teniendo principalmente en cuenta al caso de los vehculos que ha sido el
ms ajetreado.
esos efectos, y los garajes que formen parte de un inmueble destinado a vivienda y
que hubiesen sido locados por separado a efectos de la guarda de vehculos".
2. Ley 14.821 (art. 3, inc. b): literalmente igual al anterior, salvo, que en lugar
de decir "Las locaciones de espacios" reza "Las ocupaciones de espacios".
3. Ley 15.775 (art. 3, inc. b): literalmente igual al de la ley 14.821, si se prescinde del reemplazo de algunas palabras por otras que vienen a decir, conceptualmente, lo mismo (se reemplaza "quien detenta dichos espacios" por "quienes tienen dichos espacios", lo que supone, por un lado, el empleo del plural referido a los sujetos, y la utilizacin de "tienen" en lugar de "detentan").
4. Ley 16.739 (art. 3, inc. b): "Las ocupaciones de espacios o lugares destinados
a la guarda de animales, vehculos u otros objetos, concedidos por quienes tienen
dichos espacios o lugares a las personas que con ellos hayan tratado para la guarda
de esos efectos, y los garajes o espacios que forman parte de un inmueble destinado
a vivienda u otros fines y que hubieran sido locados por separado al efecto de la
guarda de vehculos, animales u otros objetos". Prescindiendo del cambio de palabras, advirtense aqu cuatro diferencias con el texto de la ley 15.775: a) Se especifica que la "ocupacin de espacios" contemplada, es la que se contrat "para la
guarda"; b) Respecto a la locacin "por separado" se contemplan no solo los vehculos, sino tambin los "animales u otros objetos"; c) Como consecuencia de que el texto para la locacin "por separado" no habla solo de "vehculos", a la mencin de los
garajes se agrega la de "espacios" pero empleando una tcnica terminolgica que
trae sus problemas, como lo veremos en el texto al examinar la actual L.U.; d) Para
esa locacin "por separado", se tienen en cuenta no solo los garajes que forman parte de un inmueble destinado a vivienda, sino tambin los garajes o espacios que integran los destinados a "otros fines". Comp. Ibarlucea, Nuevo rgimen de locaciones
urbanas-Ley 16.739, pg. 24.
5. Ley 18.880 (art. 3, inc. b): "La locacin de espacios o lugares destinados a la
guarda de animales u otros objetos y estacionamiento de vehculos". Aqu, la diferencia de redaccin con los textos anteriores es notable. Sin embargo Surez (Nuevo rgimen de locaciones urbanas-Ley 18.880, pgs. 29/31) no parece extraer de all
distincin alguna. Tampoco Alvarez Alonso (Arrendamientos
urbanos-Exposicin
General de la ley 18.880, pgs. 85/8) quien por su obra anterior (Arrendamientos
urbanos-Anlisis completo del decreto 2186/57, pg. 66), sin duda deba tener presente el tema, per*justo es decir que su actitud se explica ante la indignacin que
manifiesta al ocuparse del caso de los garajes tal como fue enfocado dentro del sistema de la ley 18.880. Comp. lo que de inmediato decimos sobre la ley 20.625.
6. Ley 20.625 (art. 3, inc. b): texto igual al de la ley 18.880. Sobre ambos, Rinessi (Alquiler de inmuebles urbanos-Ley 20.625, pgs. 35/7) quien apunta como novedad respecto a los textos anteriores el de sustituir con "estacionamiento de vehculos" el vocablo "garaje", estimando con Griffi y Lupi que la palabra "estacionamiento" es omnicomprensiva. Personalmente estimamos que las "novedades" que
aparecieron con la ley 18.880 son mayores, pero ya no es el caso de detenerse en el
examen de leyes que han perdido vigencia.
476
A. Fijmonos en la estructura del inciso. Visiblemente

contiene dos preceptos: por un lado el referido a "ocupaciones de espacios o lugares", y por el otro, el que concierne a
los garajes y espacios... locados, por separado...
No es fcil reconducir ambos preceptos a un comn gnero, para, de all, marcar las diferencias especficas.
a) En el primer precepto, no se menciona a los garajes, en
tanto que en el segundo, se guarda silencio sobre los lugares. Pero despus de todo, acaso los espacios no son lugares,
y los garajes (ediliciamente empleado el vocablo) no suponen
espacios o lugares?
b) En el primer precepto, el sujeto gramatical es 'las ocupaciones" (una conducta humana), en tanto que en el segundo, el sujeto gramatical es "los garajes y espacios". Pero ambos preceptos responden a un comn encabezamiento donde
se habla de las "contrataciones a que se refiere la presente
ley", con lo que debe entenderse (segn la tesis que sustentaremos) las contrataciones (de la ley) para las ocupaciones,
las contrataciones de los garajes y espacios.
c) En ambos preceptos se habla de la "guarda", pero qu
se entiende por "guarda"? Hay quienes ven all, en ambos
preceptos, o por lo menos en el primero, la guarda propia del
contrato de depsito, lo que los lleva a pensar en el contrato
de garaje (infra, aqu, sub 2). Para nosotros, en ninguno de
los dos preceptos se trata de la "guarda" del depsito, sino
de un quid distinto, que es aparcamiento, ubicacin26.
d) Si partimos de la distincin conceptual entre destino del
inmueble para guarda, destino del contrato para guarda, y
objeto de guarda del contrato27, a la derivada de la anfibologa
de la palabra "guarda" podemos agregar otras dificultades.
26 Vase lo que ms adelante decimos, en nota 28.
27 En buenos principios, corresponde distinguir entre lo que es el destino del inmueble, lo que es el destino de la locacin, y lo que constituye el objeto del negocio.
1. El destino del inmueble, es algo que se predica objetivamente y a priori, teniendo en cuenta sus caractersticas. A priori, con solo verlo, podemos, v.g. decir de
un edificio que est destinado a vivienda, o a almacn, o a templo, etc. De hecho,
puede ocurrir que sea "traicionado" en su destino edilicio, y que en un edificio para
vivienda, se instale, v.g. un restorn con aspiraciones de dar ambiente "hogareo" o
que en lo que ediliciamente fue construido como templo, se instale (segn se ha visto en pases impulsados por la irreligiosidad) un depsito de materiales. Pero el in-
477
En el primer precepto del inciso sub examen, la guarda es

gramaticalmente mentada como destino del espacio o lugar,
pues el vocablo "destinados" no concuerda con "ocupaciones"
(femenino) sino con "espacios o lugares" (masculino). En el
segundo precepto, en cambio, lo mentado como destino del
inmueble es cualquier fin distinto a la guarda, hablndose
de la guarda "a los efectos" de la locacin, con lo que sobreviene la tentacin de interpretar que lo de un fin distinto al
de la guarda alude al destino del inmueble, en tanto que "a
los efectos" concierne al objeto de guarda del contrato.
Pero en nuestra opinin, debe excluirse que est aqu en
juego el concepto de "objeto de guarda del contrato", que escapa al objeto propio de la locacin, dado el encabezamiento
("las contrataciones a que se refiere la presente ley"), con lo
que solo pueden estar en cuestin los otros dos conceptos:
destino del inmueble y destino del contrato. Y, por encima de
las anfibologas expresivas, lo que aqu decide es el destino
del contrato28.
B. Se advierte que la improlijidad del texto constituye, de
entrada, un obstculo para la interpretacin.
mueble, en cuanto cosa, seguir clamando por su destino propio, mientras no experimente modificaciones fsicas. As, es en este sentido, que nosotros hemos interpretado lo de "inmuebles destinados a vivienda" del art. 150 de la ley concursal
(supra, 20, III, 3, B).
Bajo este punto de vista, podemos hablar de inmuebles destinados a la guarda
de vehculos, entendiendo por tales, los que por sus caractersticas objetivas, estructurales, edilicias, claman por este tipo de utilizacin.
2. El destino de la locacin depende de la determinacin contractual, y es algo
que atae al tipo de uso o goce, como se ve del art. 1555, Cdigo Civil. Y as, un inmueble ediliciamente destinado a vivienda, puede ser locado para otro destino. Se
advierte que "el destino de la locacin" puede coincidir o no con el "destino del inmueble" (art. 1559, Cdigo Civil). Otro tanto dgase del destino de la locacin para
guarda, que puede o no coincidir con el destino edilicio del inmueble.
3. El objeto del contrato, entendiendo por tal los derechos sobre los que incide
puede ser variable, y consistir, entre otros, en la obligacin de "guarda". As por
ejemplo, el contrato de depsito (art. 2182, Cdigo Civil) tiene por objeto una obligacin de guarda. Se pueden dar en depsito, inmuebles, incluso inmuebles ediliciamente destinados a la guarda, pero nadie confundira los dos usos de la palabra
"guarda", porque del hecho de que un inmueble est ediliciamente destinado a la
guarda, no resulta que est destinado a ser guardado en depsito.
28 Pasamos a demostrarlo en esta nota, para no sobrecargar el texto.
1. En el segundo precepto, que habla de los garajes locados a los efectos de la
478
Navegando los comentaristas en medio de esa improlijidad, llegan a exposiciones, donde a nuestro entender resulta difcil captar lo que realmente piensan.
2. El contrato de garaje
Del inciso sub examen resultan, para todos los casos que
menta, estas dos consecuencias: tales casos se encuentran
excluidos de la regla del plazo mnimo, pero abarcados por
las dems reglas de la L.U.
A. Un sector de la doctrina da por supuesto que el inciso
respecto a los vehculos se refiere al contrato de garaje,
al que concepta un contrato innominado que no es locacin
y que participa de las caractersticas combinadas de depsito, de locacin de cosas y de locacin de servicios.
Con ese punto de arranque, ese sector de la doctrina concepta que estamos ante un caso, no solo de exclusin de la
regla del plazo mnimo (que es lo que literalmente precepta
el texto) sino tambin de exclusin de cualquier otra regla
de la L.U. (que es lo que literalmente no se precepta) 29 .
B. Otro sector de la doctrina formula un distingo.
Parte de la base de que el inciso sub examen contiene dos
preceptos: uno, referido a "las ocupaciones de espacios o lugares" y otro concerniente a los "garajes o espacios". Es en el
guarda se exige simultneamente

que se trate de una cosa (aqu, un sector del inmueble) ediciamente destinada a la guarda (en el sentido de aparcamiento, estacionamiento, ubicacin) y que el contrato tenga ese destino, por lo que no bastara
que se loque un "garaje" (esto es, una cosa ediciamente tal) si el destino de la locacin es otro (v.g. un negocio de venta de cigarrillos); pero en el mismo precepto, al
lado de los garajes se menta a los espacios, genricamente, despreocupndose del
destino objetivo de la cosa, y solo exigiendo el destino negocial, con lo que queda demostrado que lo decisivo para la L.U. es no el destino del inmueble, sino el negocial, coincida o no con aqul. 2. En cuanto al primer precepto, aunque el vocablo
"destinados" coincida gramaticalmente con "espacios o lugares", con lo que podra
pensarse que alude al destino objetivo de la cosa, la expresin "espacios o lugares"
es suficientemente anfibolgica como para dar lugar a las dos menciones del segundo precepto ("garajes y espacios") que nos han conducido a concluir que lo decisivo
es el destino subjetivo, negocial, ms acorde con el encabezamiento que habla de
"las contrataciones a que se refiere la presente ley".
29 Rinessi, Derecho re las locaciones urbanas (obra sobre la L.U.), pg. 177
(comp. su anterior obra con el mismo nombre, sobre la ley 20.625, pgs. 35/7). Flah
Smayevsky, Alquileres, pg. 24.
479
primer precepto (precisamente el que no emplea la palabra

"garaje") donde ubica al contrato de garaje, llegando a las
mismas conclusiones de la tesis sub A; para el segundo precepto, admite la existencia de una locacin30.
C. En lo que a nosotros respecta: el inciso sub examen contiene dos preceptos, y ninguno de ellos regula el contrato de
garaje. Ambos se refieren a verdaderas locaciones, y porque
solo la locacin est enjuego, ambos traen las dos consecuencias que hemos mentado al comenzar este nmero: exclusin
del plazo mnimo, pero aplicacin de las dems reglas.
Tal es lo que se ver, cuando examinemos de inmediato,
cada uno de los dos preceptos, comenzando con el segundo,
para ir despejando problemas.
3. El segundo precepto
Segn lo anticipado, comencemos con el examen del segundo precepto, dejando el del primero, para ms adelante.
Por el segundo precepto: "Quedan excluidas del plazo mnimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley:... los garajes y espacios que formen parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines y que hubieran sido locados, por separado, a los efectos de la guarda de
animales, vehculos u otros objetos".
Por razones de simplicidad, circunscribmosnos al caso
de los vehculos.
Nada autoriza a pensar que se hable aqu del contrato de garaje. La ley, por dos veces es explcita, pues habla de "las contrataciones a que se refiere la presente ley" (esto es, las locaciones
urbanas: art. 1 L.U.) y de garajes o espacios "locados". No es suficiente para sembrar el equvoco el que se emplee la palabra
"garaje", pues es evidente que lo que ediliciamente es "garaje"
puede ser locado, y que se puede celebrar un contrato de "garaje" empleando inmuebles que ediliciamente no son "garaje".
Las particularidades que presenta esta locacin, y que
hacen que la L.U. las excluya de la regla del plazo mnimo
(pero no de las dems reglas) son:
30 Comp. Riccio, Locaciones urbanas - Ley 23.091, pgs. 28/30.
480
a) Que aqu, lo locado, es parte de un inmueble, parte de

un todo que globalmente est destinado a otros fines distintos de los de preservar 31 , resguardar, aparcar, estacionar,
ubicar vehculos.
Lo locado es, v.g. el garaje que un inmueble para viviendas tiene, o un espacio abierto que forma parte de dicho in-'
mueble.
b) Que aqu, no se toma en locacin por la misma persona, el resto del inmueble, o si se lo toma en locacin, se lo
hace por contrato "separado".
4. El primer precepto
Y vengamos ahora al examen del primer precepto: "Quedan excluidas del plazo mnimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley:... las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de... vehculos..."
Quienes parten de la base de que aqu queda contemplado el contrato de garaje, para acto seguido criticar a la ley,
so color de que, al no ser el contrato de garaje una locacin,
no hace falta excluirlo del plazo mnimo, ya que est excluido de todas las disposiciones, haran mejor abandonando la
base de su razonamiento, que es la que les trae la dificultad.
Porque, por qu suponer que la ley est hablando de un
contrato que no es de locacin, cuando ella misma afirma
que de locacin est hablando? Y que est hablando de locacin es indudable, atento al encabezamiento que contempla
"las contrataciones a que se refiere la presente ley" (esto es,
las locaciones urbanas: art. 1 L.U.). Que el inciso no sea un
modelo de prolijidad, es una cosa, y otra muy distinta que se
le atribuyan improlijidades que no contiene.
No son los contratos de garaje los aqu contemplados, si-
31 Empleamos el vocablo "preservar" (y luego, para desarrollar la idea, "resguardar", "aparcar", "estacionar", "ubicar") para eludir la anfibologa del verbo
"guardar". "Guardar" es un verbo que se utiliza a propsito del contrato de depsito
pero cuando yo guardo uno de mis documentos en el cajn de mi escritorio, o mi
cortadora de pasto dentro de mi casa, o mi automvil en el garaje de ella, no verifico un depsito conmigo mismo, por ms que en el lenguaje corriente se hable de depositar cosas en la propia morada.
481
no los de locacin para ser empleada la cosa a los fines de

aparcamiento, ubicacin32, de vehculos.
Suponed que todo un inmueble es destinado por el locador a
los fines de aparcamiento, y que celebra una pluralidad de locaciones, atribuyendo un sitio determinado a cada locatario.
Suponed, incluso, que los sitios son cubiertos, de tal modo
que los vehculos quedan al abrigo de la intemperie. Pero
agregadle este dato: no dedica personal alguno, no contrae
obligacin alguna de custodia, limitndose, a lo sumo, a poner una cerradura o candado, al portn de entrada, y entregando a cada locatario una llave.
Dnde puede verse all un contrato de garaje?
VIL El inciso "d": puestos en mercados y ferias
Hay todo un historial que arranca con el decreto 2186/57,
sigue a travs de las leyes 14.821, 15.775 y 16.739, para llegar a la L.U.
Contra lo que se ha afirmado, no creemos que la doctrina
que se form y la jurisprudencia que se sent con los anteriores ordenamientos sea trasladable al actual. Es preferible
sacudirse el peso de esa doctrina y jurisprudencia, que, acertadas o erradas, responden a otros textos.
l.El decreto 2186/57
Excluy de la prrroga: "Las locaciones de fondos de comercio o industrias en explotacin, y las de inmuebles destinados a esas actividades, siempre que el locador los hubiese
dado en arrendamiento, con sus instalaciones y accesorios
completos para funcionar de inmediato con los referidos fines" (art. 2, inc. c). Comentando este inciso se habl de una
locacin de fondo de comercio33.
Y excluy tambin: "Las locaciones de puestos en merca32 Sobre el porqu de que utilicemos palabras como "aparcamiento", "ubicacin", etc. vase, aqu, nota 31.
33 Alvarez Alonso, Arrendamientos urbanos - Anlisis completo del decreto
2786/57, pg. 59.
482
dos y ferias de propiedad privada o pblica, cuando la relacin contractual incluya, adems del uso del local, la prestacin de servicios esenciales para la explotacin del negocio"
fart. 2, inc. e). Al comentar este inciso "e" se lo vincul con el
"c"34, con lo que la locacin de puestos en mercados y ferias
qued implcitamente conceptualizada como una locacin de
fondo de comercio.
As arranca lo que estimamos una errada doctrina. Si no
fuera por el influjo que, por va de arrastre, trae para la interpretacin de la L.U., no nos detendramos en exponer
cul debi ser la correcta interpretacin del decreto 2186/57,
en los dos textos transcriptos.
a) El inciso c, hablaba, s, de locacin de fondos de comercio;J'5, pero no se reduca a eso, pues en su segunda parte
avanzaba sobre una hiptesis distinta, donde no se mentaba
nada de lo inmaterial que integra un fondo de comercio.
b) El inciso e, a propsito de los puestos en mercados y ferias, tampoco se refera a fondos de comercio. Realmente si a
eso se hubiera referido, hubiera sido sobreabundante, al quedar absorbido por la genrica previsin de la primera parte
del inciso c, y, en principio, pese a la improlijidad caracterstica de las leyes locativas, no es de esperar una tan prxima
e intil reiteracin. Marcaba una hiptesis distinta de las
dos del inciso c, como se advierte de su directa lectura.
2. La ley 14.821
Su art. 3, inc. d, reproduce, literalmente, el art. 2, inc. 3
del decreto 2186/57, pero funcionando ya, no meramente como exclusin de la prrroga, sino como exclusin del rgimen de la ley.
3. La ley 15.775
Su art. 3, inc. d, exclua de su rgimen "Las locaciones de
puestos de mercados y ferias, de propiedad privada o estatal,
cuando adems del uso del local comprenda la de todos los obje-
34 Aivarez Alonso, op. cit., pg, 65.

35 En nuestra opinin, en el rgimen del Cdigo Civil no hay "locacin" de fondos de comercio, sino contrato anlogo a la locacin (supra. 99, II, 9).
483
tos necesarios para la explotacin del puesto, sin los cuales resultara de imposible cumplimiento la finalidad de la locacin".
Este texto resulta ser un hbrido de los precedentes. Literalmente, parece directamente vinculado con el texto de la
ley 14.821, y, a travs de l, con el inciso e del art. 2 del decreto 2186/57, pero conceptualmente se aproxima ms al segundo supuesto del inc. c del art. 2 de este ltimo36.
4. Laley 16.739
Esta, ya no como exclusin del rgimen, sino como exclusin de la prrroga que dispuso, trajo (art. 3, inc. e), un texto
similar al de la ley 15.775, pero suprimiendo la expresin
"de propiedad privada o estatal" y la palabra "todos".
5. La locacin urbana
La L.U. ahora como exclusin del plazo mnimo (pero no
de las otras reglas) se limita a hablar de "las locaciones de
puestos en mercados o ferias".
Ante esa redaccin, y teniendo en cuenta los distintos casos que hemos presentado al relatar los antecedentes, podemos preguntar por las siguientes situaciones:
A. Locacin de la cosa llamada "puesto".
Grficamente podemos compararla con la locacin, con
destino comercial, de una pieza en una casa...
Estamos ante una locacin en sentido tcnico, que la L.U.
excluye del plazo mnimo (pero no de las otras reglas).
Y para esa exclusin solo exige que se trate de un puesto
"en mercados o en ferias".
No requiere:
a) Ni que se conceda adems el uso de otros objetos...
36 En efecto: el texto de la ley 14.821 (como el del inciso e del art. 2 del decreto
2186/57) se refera a una hiptesis en la cual se incluyera "adems del uso del local, la prestacin de servicios esenciales para la explotacin del negocio". Pero el
"adems" que exigi la ley 15.775, fue de "todos los objetos necesarios para la explotacin... sin los cuales resultara de imposible cumplimiento la finalidad de la
locacin": esto ltimo se compagina mejor con el segundo precepto del art. 2 inc. c
del decreto 2186/57, referido al arrendamiento de un inmueble "con sus instalaciones y accesorios completos para funcionar de inmediato a los referidos fines", porque una cosa es que haya "adems" servicios y otra que haya "adems", objetos.
484
Concdase o no ese uso de otros objetos, estaremos ante

una locacin excluida del plazo. Para decirlo con otras palabras (que nos permita continuar con el smil de la pieza arrendada) no interesa que al puesto se lo alquile amueblado o no.
b) Ni que, adems del uso del local, se pacte la prestacin
de servicios esenciales.
B. Locacin de fondo de comercio.
No estamos aqu ante una locacin en sentido tcnico, sino ante un contrato anlogo a la locacin.
No estamos ante un caso contemplado por la L.U., sino
ante un caso que escapa a la L.U.
La L.U. no lo contempla para excluirlo del plazo mnimo,
por la simple razn de que no lo contempla tampoco para incluirlo en las restantes disposiciones.
VIII. El inciso "e": el Estado locatario
Quedan excluidas del plazo mnimo (pero no de las otras reglas): 'las locaciones en que los Estados nacional o provincial,
los municipios o entes autrquicos sean parte como inquilinos".
Se ha dicho que hay una diferencia entre el Estado locatario y el Estado locador.
Para el Estado locatario se dice que se sujeta a las reglas
comunes, y que la L.U. lo confirma, al prever expresamente
la hiptesis, presentando solo la particularidad de que queda
excluido de la regla del plazo mnimo. Pero, para el Estado
locador se afirma que, por la doctrina del art. 1502, Cdigo
Civil, las relaciones que nacen se rigen por el Derecho Administrativo "sean los bienes del dominio pblico o privado"37.
Respecto al Estado locador nosotros pensamos que hay
que distinguir segn se trate de bienes del dominio pblico o
del dominio privado. Para los bienes del dominio pblico,
aceptamos que todo se rija por el Derecho Administrativo:
estamos ante un negocio jurdico que, tcnicamente, no es
locacin. Pero para los bienes del dominio privado, otra es la
doctrina que estimamos correcta (supra, 99, II, 6).
37 Rinessi, Derecho de las locaciones urbanas, pg. 179.
115. Locaciones destinadas a vivienda
I. Generalidades
Sobre las locaciones destinadas a vivienda, la L.U. trae
cuatro artculos que forman el captulo 2.
Las disposiciones especficas no se reducen a esos textos,
pues ya en el captulo 1, intitulado "Disposiciones generales"
las hay de este tipo (en el art. 2) y todo el captulo 3 est
destinado a la promocin de las locaciones destinadas a vivienda, a lo que cabe agregar varios preceptos del captulo 4.
Con las remisiones o breves referencias que la materia
exija, y el examen detenido de algunas disposiciones, reuniremos, aqu, todos esos preceptos.
II. El precio y su pago
"El precio del arrendamiento deber ser fijado en pagos
que correspondan a perodos mensuales" (art. 6 L.U.), no pudiendo "requerirse del locatario... el pago de alquileres anticipados por perodos mayores de un mes" (art. 7 inc. a).
He aqu dos disposiciones que deben ser examinadas conjuntamente.
1. La locacin urbana ante los principios generales
Segn los principios generales {supra, 5, VIII) las obligaciones pueden ser objeto de dos clasificaciones desde el punto de vista del tiempo del pago. Si se pregunta por la oportunidad de su cumplimiento, o comienzo de l, cabe distinguir
segn sean de ejecucin inmediata o de ejecucin diferida,
advirtindose que el diferimiento puede ser extenso o breve.
Si se pregunta por el tiempo que insume su cumplimiento,
podemos hablar de obligaciones de ejecucin instantnea y
de duracin, subdistinguindose las de duracin segn que
la ejecucin sea continuada, peridica o escalonada.
486
Combinando esos criterios clasifcatorios de la teora general, obtenemos seis categoras: inmediata-continuada,
inmediata-peridica, inmediata-escalonada, diferida-continuada, diferida peridica y diferida escalonada. Pero para
la obligacin de pagar el precio, ese nmero de seis combinaciones queda, de hecho, reducido a cuatro, ya que podemos, a priori, despreocuparnos de dos de las combinaciones
imaginables para otras obligaciones: la de inmediata-continuada y la de diferida-continuada, pues, en los hechos, la
entrega de dinero es incompatible con un fluir constante e
ininterrumpido, sin solucin alguna de continuidad y el
tiempo que se insume en "contar" el dinero, no es el tiempo
que se computa para la ejecucin continuada, al no ser otra
cosa que el control del "fajo" que se entrega.
Quedan todava cuatro combinaciones. Para las reglas generales de la locacin, ellas son posibles (art. 1197), y son
posibles, incluso para la L.U., si se trata de locaciones con
destino distinto al de vivienda. Pero para las con destino a
vivienda, la L.U. trae dos notables limitaciones, de las que
pasamos a ocuparnos.
2. La periodicidad vinculada
En la locacin urbana para vivienda, el uso es algo continuo: el pago, en cambio, es discontinuo.
El art. 6 L.U. se dirige, en primer trmino, a determinar cmo debe fijarse el precio: considerando lo continuo
(el uso) fraccionado en perodos mensuales, que necesariamente sern tantos como los que quepan en el tiempo
total de uso convenido. Pactado, v.g., un tiempo de dos
aos, la determinacin se hace por mes, conceptuando
que los dos aos comprenden veinticuatro meses. Como
todos los meses no tienen el mismo nmero de das, resultar que bajo el nombre de "mes" se englobarn perodos
temporales que no sern exactamente iguales, pero tanto
da!, y tan mes es el de treinta y un das como el de treinta, como el de veintiocho o el de veintinueve (el febrero de
los aos bisiestos).
Pero su real utilidad surge de otra direccin ms concreta, en la que el texto apunta a establecer cmo debe conve-
487
nirse que se pague el precio: por tantos perodos mensuales

como los que corresponden al tiempo total de uso convenido.
A. Debe haber una periodicidad: el pago debe convenirse
en perodos mensuales.
La L.U. no acepta:
a) Que se pacte el cumplimiento instantneo de la obligacin de pagar el precio; exige que la obligacin de pagar el
precio sea pactada de duracin.
b) Que se pacte cualquier tiempo de duracin, pues solo
admite una duracin peridica mensual; queda proscripta la
duracin escalonada, y proscripta, incluso, la peridica si es
por perodos mayores (bimestres, aos) o menores quincenas, semanas, das) que el de meses.
B. Esa periodicidad debe ser vinculada a otra: el nmero
de perodos mensuales debe ser igual al nmero de fracciones continuas de uso que caben en el tiempo convenido.
La L.U. no se ha limitado a decir que el pago debe ser
"en" perodos mensuales (cuntos?) sino que ha exigido que
"correspondan" a perodos mensuales, indicando una vinculacin con otro cmputo, que, en el contexto del art. 6 L.U. es
el de los perodos mensuales de uso.
Y por ello, si veinticuatro son los perodos de uso, veinticuatro han de ser, en principio1, los pagos.
3. Los pagos anticipados
Segn el art. 7 L.U. "...no podr requerirse del locatario... el pago de alquileres anticipados por perodos mayores
de un mes".
1 No os necesario que los meses coincidan en su inicio y su fin con los de! calendario, pues va de suyo que si el uso debe comenzar v.g. el da 16 de un mes. y se
pacta un alquiler por dos aos, esa coincidencia, pagando por meses del 16 al 16,
no se producir, sin que quede afectada para nada la L.U. Y pues lo decisorio es el
espritu y razn de la ley, nada impedira que, en el ejemplo, se conviniera que el
primer pago ser por los das calendarios que faltan al primer mes, de modo que
los siguientes coincidan con el inicio y el fin de los meses del almanaque, y el ultimo pago, en consecuencia, sea tambin por mes incompleto. Siguiendo con ese espritu, tampoco es necesario que el tiempo total convenido sea divisible en un nmero de meses completos; puede pactarse, v.g. una locacin para vivienda, por dos
aos y quince das.
488
La redaccin del texto es improlija, pero lo que quiere decir, se entiende: por clusula contractual no puede exigirse
el pago de ms de un mes de alquiler por un tiempo de uso
que no haya comenzado a correr2.
La L.U. que, en el art. 6, ha querido que los pagos sean
por perodos mensuales, no permite, en el art. 7, la anticipacin sino por un perodo.
Pero:
a) No prohibe los pagos que deban verificarse durante el
curso de un perodo de uso, es decir, antes de que ese perodo
haya vencido. Lo de "anticipado" al ser una limitacin, debe
interpretarse restrictivamente, aplicado a los perodos de
uso que ni siquiera han comenzado a correr.
El inters de la observacin reside en esto: si al tiempo
del contrato se exige el pago de una mensualidad y adems
que las distintas mensualidades se vayan pagando por mes
no vencido, no queda afectada la prohibicin del art. 7.
b) Tampoco prohibe un diferimiento del pago por ms de
un perodo de uso vencido. Si las partes as lo convienen, todos los meses de pago pueden comenzar a correr incluso despus de concluido el tiempo de uso total.
4. Sancin
La inobservancia de las prescripciones de la L.U. respecto
a lo que hemos denominado "periodicidad vinculada" (aqu,
sub 2) y a la regla sobre pagos anticipados (aqu sub 3), se
encuentra sancionada con la nulidad.
A. Para ir despejando problemas, comencemos primero
con el examen del carcter y de las consecuencias de la nulidad por violacin a la regla del art. 7 L.U. sobre pagos anticipados.
El art, 7 L.U. es expreso: esa violacin "facultar al loca-
2 He aqu las improlijidades de redaccin a las que aludimos en el texto: 1. Lo

que est en juego no es el "requerir", sino el "contratar" el derecho de requerir. Si
el contrato no faculta al locatario a requerir, no podr requerir ni siquiera por un
raes. 2. No se trata de "perodos mayores de un mes", letra que podra dar la idea
de que puede haber una pluralidad de perodos cada uno igual a un mes, sino directamente de un mes.
489
tario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso, debidamente actualizadas".

a) Estamos ante un caso de nulidad parcial. No es nulo el
contrato, pues se prev solo el reintegro del exceso, lo que
denota que el contrato pervive, con la clusula modificada.
Esa nulidad es relativa, pronunciada en el inters del locatario, pues es l quien resulta facultado por el texto.
b) La L.U. se ha colocado en la hiptesis de que el pago se
hubiera efectuado; si no se hubiera efectuado, el facultamiento se dirigira a negarse a pagar en exceso3.
En otras palabras: la nulidad puede ser invocada por va
de accin (para obtener el reintegro del exceso) o por va de
excepcin (para oponerse a pagar el exceso).
Invocada por va de accin, a estar a la L.U., las sumas
en exceso debern ser reintegradas "debidamente actualizadas". Esto de la actualizacin ha experimentado el impacto
de la Ley de Convertibilidad4.
En el texto no se mencionan expresamente los intereses,
pero nos parece que stos son de rigor, por la doctrina del
art. 1054, Cdigo Civil.
B. Y vengamos ahora al caso de violacin de lo normado
por el art. 6 L.U. Si se contrata pactando una ejecucin que
no sea en periodicidad vinculada, la clusula es nula.
La nulidad es parcial, pues el contrato subsiste.
En nuestra opinin, estamos ante una nulidad relativa,
pues si bien es verdad que por el art. 29 L.U. sus disposiciones son de orden pblico, lo que podra dar base a pensar en
una nulidad absoluta0, no lo es menos que estamos ante una
hiptesis de la misma substancia que la ya examinada del
art. 7 inc. a, para la cual est claro que la L.U. solo ha querido una nulidad relativa...
3 La L.U. se ha colocado en la hiptesis de que el pago ya se hubiera efectuado, porque normalmente los anticipos se efectan simultneamente con el contrato. Pero si se diera el caso de que en lugar de un pago ya efectuado, se tratara de
un pago prometido, entrara a funcionar la doctrina que explicitamos en el texto.
4 Vase lo que decimos supra, 112, II, 5.
5 Por la tesis de la nulidad absoluta, aplicando el art. 1047, Cdigo Civil: Riccio, Locaciones urbanas, pg. 51.
490
C. Por va de ejemplificacin pasemos a examinar algunos casos de nulidad:

a) Si en una locacin para vivienda de la L.U. se pacta
que la obligacin de pagar el precio, sea simultneamente de
ejecucin instantnea (pago en un solo acto por todo el tiempo del contrato, cuya duracin mnima es, por hiptesis de
dos aos: art. 2 L. U.) y de ejecucin inmediata (pago acto
seguido de la conclusin del contrato) la clusula es nula.
Cabe observar que, en este ejemplo, no solo est vulnerado el art. 6, sino tambin afectado el art. 7 inc. a L.U. ya que
la clusula conduce al "pago de alquileres anticipados por
perodos mayores de un mes". Pero para la nulidad de la
clusula basta con la invocacin al art. 6.
b) Porque igualmente es nula una clusula de ejecucin
instantnea pero diferida para despus del vencimiento del
tiempo total de uso convenido.
Se advierte que en este ejemplo no est en juego la prohibicin de pagos anticipados del art. 7 inc. a; el fenmeno que
se produce es precisamente el inverso, pues todo el pago
queda diferido, resultando ser por perodos vencidos.
Pero el rigor de los principios lleva a concluir que la clusula es nula.
c) Razonemos paralelamente para cualquier otro caso en
el que lo pactado no sea la periodicidad vinculada.
D. En los ejemplos dados, nula la clusula, debe ser reemplazada por otra, ya que el contrato de locacin no puede
quedar sin determinacin del precio. Si las partes no se ponen de acuerdo, corresponder la intervencin del juez para,
anulada la clusula prohibida, recomponer el contrato.
Pero no siempre la declaracin de nulidad tendr reales
efectos prcticos, por lo que segn la regla de que donde no
hay inters no hay accin, no corresponder pronunciarla
cuando carezca de ellos:
a') Supongamos que el diferimiento ha sido propuesto para
despus de vencido el tiempo de la locacin, y que la cuestin
se suscita una vez vencido ese tiempo, porque el locador demanda el pago por el todo, al locatario.
En el ejemplo, tanto da desde el punto de vista prctico que el juez declare la nulidad, como que no la declare.
491
Porque un juez que declare la nulidad, tendr que hacer todo

un rodeo, para llegar al mismo resultado de condenar al locatario por el todo reclamado, pues primero, tendr que fijar el
precio fraccionado en perodos mensuales, que no podr ser
igual al monto global pactado dividido por el nmero de meses del tiempo contractual, sino inferior ya que habr que
descontar los intereses que se presumen incluidos en el pago
diferido, para fijado el precio mensual proceder, acto seguido, a sumar los intereses por el tiempo transcurrido6.
Una nulidad tendra inters en esta hiptesis: supongamos que el locatario del caso, que debe por todo el tiempo
contractual del que disfrut, quiere pagar una parte de l
para liberarse del curso de los intereses por mora, dejando
insoluto y en mora el resto para otra oportunidad. Estimamos que el locador, en ese caso, no podra invocar el art. 742,
Cdigo Civil, so color de que no est obligado a recibir pagos
parciales porque estamos aqu ante un fraccionamiento que
quera el art. 6 L.U. que fuera pactado ab initio.
t Supongamos que el tiempo contractualmente pactado fue de tres aos (en el
ejemplo, superior al mnimo de dos aos del art 2 L.U.i y el precio se fij en A
220.U0O.tHH) a pagarse vencidos los tres aos. De haberse cumplido con el art. t L.U.,
se habra lijado como precio la suma resultante de dividir A 220.000.000 en 'Mi periodos, lo que arrojara A (i.111.111 por mes con residuo 4 '.' Razonablemente hay que
pensar que no, porque con solo fijarse en el primer perodo mensual, no es lo mismo
que se cobre ya, A ti. 111.111, a que se los cobre dentro de treinta y cinco meses.
De all que un juez que anulara, tendra CRIC '"'.iar para cada mes 'inclusive el ultimo de los treinta y sesi una suma inferior a A 6.111.111 hacemos abstraccin del tema
de la actualizacin, .suponiendo una economa estable, y prescindiendo del problema
creado por la Ley de Convertibilidad' pero cometera una real injusticia contractual si
no cargara luego los intereses por el dilerimiento que. aunque contra el art. 6 L.U.. de
hecho, se habra producido, con lo cual se advierte que, si los clculos de reduccin a
menos de A 6.111.111 han sido bien hechos, lo mismo que antes se descont tendr ahora que ser sumado, dando como resultado la suma de A 220.000.000 <hoy $ 22.0001!
Comprendemos que se nos puede hacer un reproche en cuanto a este modo de argumentar, observando que el juez, anulada la clusula de pago instantneo diferido, y
puesto en la necesidad de determinar el alquiler que debi haber sido pactado ab initio por perodos mensuales, no tiene por qu partir en sus clculos de la suma del
ejemplo i A 220.000.000) lo que lo lleva al intil rodeo de restar primero los intereses,
para luego volver a sumarlos, sino que debe prescindir de ella, y fijar directamente lo
que, segn el precio de mercado, debi haber sido el alquiler mensual. Pero nos parece
que la facultad del juez de tomar el precio de plaza est prevista para otra hiptesis
art. 1), y que en la sub examen no hay razn alguna para desconocer la autonoma
privada que solo viol el principio de fraccionamiento, nico que est en juego.
492
b) Introduzcamos una variante en el ejemplo anterior: la

clusula sigue siendo de ejecucin instantnea y diferida,
pero la cuestin se suscita antes de que haya llegado el trmino convenido. En ese caso, cobra s, inters, la anulacin y
recomposicin del contrato7.
III. Pagos anticipados, garantas y sobreprecios
Bajo la equvoca comn rbrica de "pagos anticipados", el
art. 7 L.U. examina tres hiptesis, estatuyendo su rgimen.
1. Pagos anticipados
Segn el inc. a, no podr "requerirse" (rectius: "convenirse") "el pago de alquileres anticipados por perodos mayores
de un mes".
Sobre este caso, ya hemos dicho lo propio.
2. Garantas
Por el inc. b, tampoco podr convenirse "depsitos de garanta o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada ao de locacin contratado".
A. No es lo mismo "alquiler anticipado" que "depsito en
garanta".
El pago por alquiler anticipado se imputa ab initio y definitivamente a alquiler, de tal manera que el locatario tiene
ya satisfecha su deuda por el mes que la L.U. autoriza. El
llamado "depsito en garanta" (que tcnicamente no es depsito, sino prenda) garantiza incumplimientos.
Tan no es lo mismo que la L.U., en lo que atae al quantum, establece una diferencia respecto al mximo autorizado: un mes de alquiler anticipado, cualquiera sea el tiempo
convenido, y tantos meses de depsito en garanta como
aos se hayan contratado.
Y porque son dos conceptos distintos, no vemos inconve7 Ser entonces la oportunidad de que el juez razone segn el procedimiento
que hemos sealado en nota 6, que aqu conducir a resultados prcticos.
493
niente en que se acumulen, dentro de los lmites autorizados. Y as, dado un contrato de locacin por cinco aos, podr convenirse un mes de alquiler anticipado y cinco meses
de "depsito" totalizando seis meses.
B. Aqu, como para el pago de alquileres anticipados, la
sancin legal es por el "exceso".
Pero para determinar si hay "exceso" habr que tener en
cuenta la configuracin definitiva del contrato. Con razn se
ha sealado que si se pacta una locacin para vivienda por
un ao, y se conviene depsito en garanta por un importe
igual a dos meses, si bien en un primer examen pareciera
que el depsito debiera experimentar una reduccin a un
mes, en un segundo examen se concluye que debe ser mantenido como se pact, porque el ao de la locacin pactada,
debe ser extendido al mnimo de dos, del art. 2 L.U.8
C. A los "depsitos de garanta" quedan equiparadas las
"exigencias asimilables", previsin que, en la prctica, no recibe aplicacin, ya que no es fcil dar un ejemplo de "exigencia asimilable", y por nuestra parte, no lo hemos encontrado:
a) Partiendo de la base de que el "depsito de garanta" es
una prenda irregular constituida por el locatario, pareciera,
en un primer anlisis que "exigencias asimilables" podran
ser la prenda irregular constituida por un tercero (la llamada
"fianza" del art. 4 L.U.) y, en general, provengan del locatario
o de un tercero, las prendas regulares, las hipotecas, etc.
Pero, por un lado, hay que descartar todas las garantas
provenientes de terceros, ya que el art. 7 L.U. supone que el
reintegro lo solicita el locatario, para s, y por el otro, hay
que descartar todas las garantas cuyo objeto no sean "sumas", ya que el texto habla de reintegro de ellas.
b) Se ha dicho que entre las exigencias asimilables al depsito de garanta, podra ubicarse "la contratacin de un
seguro por una suma igual a aqul y que responda a similares obligaciones"9, pero a nosotros nos parece que esa hiptesis escapa a la previsin del art. 7 que supone siempre el
8 Riccio, op. cit., pgs. 52/3.

9 Riccio, op. cit., pg. 53.
494
reintegro de las sumas "anticipadas", y mal puede haber

una anticipacin en lo que no se entregue al locador10.
3. Valor llave
Se prohibe "requerir" (rectius: "convenir") "el pago del valor llave o equivalentes".
Se ha sealado, con razn, que un valor llave (propio de
los negocios que se transfieren) no se concibe en materia de
locacin para vivienda11. Bajo ese nombre, se disfraza, en realidad, la existencia de un sobreprecio que se pacta a percibir
por anticipado.
Reaccionando contra la prctica, la ley somete a igual
prohibicin cualquier "equivalente" de valor llave. Puesto
que "valor llave" es un nombre de disfraz, por "equivalente"
debe entenderse cualquier otro nombre que la inventiva cree
con idntica finalidad de disfraz.
4. Sancin
Para los tres casos precedentes, la sancin es la misma. Como nos hemos referido a ella a propsito de los pagos anticipados, nos remitimos a los desarrollos oportunamente hechos.
Solo nos cabe agregar que, para los tres casos, el art. 7
L.U. especifica: "De requerirse actuaciones judiciales por tal
motivo, las costas sern soportadas por el locador".
Se sobreentiende que las costas sern soportadas por el
locador si dio motivo a que el locatario acudiera a la justicia
(no si el locatario se precipit a demandar sin ensayar primero extrajudicialmente) y en la medida de que, segn los
trminos de la condena, no tuviera razn para litigar.
IV. Resolucin anticipada
Bajo este nombre, el art. 8 L.U. prev una rescisin unila-
10 Comp. contra la opinin de Riccio: Rinessi, Derecho de las locaciones urbanas, pg. 221.
11 Flah Smayevsky, Alquileres, pg. 42.
495
teral (supra, 34, III) a favor del locatario, quien debe una
indemnizacin que la misma ley fija.
1. Oportunidad y notificacin
La potestad rescisoria puede ser ejercida recin transcurridos "los seis primeros meses de vigencia de la relacin locativa", lo que debe entenderse, no transcurridos seis meses desde la fecha del contrato, sino seis meses del tiempo previsto
para el uso, ya que el inicio de la relacin que conduce a l
puede haber quedado diferido por la voluntad contractual.
Los seis meses mnimos12, no sern necesariamente los
meses calendarios completos, sino los meses computados segn el art. 25 del Cdigo Civil.
Como el locatario que ejerza la potestad debe "notificar en
forma fehaciente su decisin al locador con una antelacin
mnima de sesenta das de la fecha en que reintegrar lo
arrendado", la duracin de efectividad mnima de la locacin
ser siempre de ms de seis meses, pues habr que agregar
los sesenta das y el tiempo necesario para la notificacin1;.
Si el locatario ejercita la potestad antes de los seis meses
mnimos, intilmente acta. Pero esta conclusin no debe ser
llevada a extremos irrazonables, pues si la potestad fuera
ejercitada antes de los seis meses, pero dando un aviso por un
tiempo suficientemente amplio que igual cubrira los sesenta
12 Seis meses, no ocho: vase, aqu, nota l'A.

l'i Preferimos esta frmula a la que emplea Rinessi .op. <('/., pg. 2281 y que lo
lleva a decir "Insistimos qvie el plazo mnimo dentro del cual el locatario podra
o p t a r por rescindir, es el de ocho meses". En efecto: 1. Los ocho meses se
obtendran "sumando" los seis meses ms los sesenta dias. Pero como no todos los
mese del ao son de treinta das cada uno, esa suma puede conducir a algo ms o
a algo menos de los cx'ho meses. 2. Como los plazos se cuentan por das enteros fdecoro hora a veinticuatro horas que marcan las cero horas del da siguiente), siempre la oportunidad en la que concluye el contrato ser de ms de seis meses y sesenta das, porque por inmediata y veloz que sea la notificacin, insumir por lo
menos todo el da siguiente al del transcurso de los seis meses. 3. Aun prescindiendo de lo que antecede, y tomando con todas esas reservas la expresin
"ocho meses", no es verdad que durante esos ocho, el inquilino podr optar, ya que
en los sesenta das ltimos no se trata de que pueda optar, sino que ya se pronunci por la opcin ante-i de que comenzaran a correr. Si pudiera todava optar, podra arrepentirse, posibilidad que rechazamos, ms adelante, en el texto.
496
das de haber sido ejercitada la potestad despus de los seis

meses, deberemos pronunciarnos por la utilidad del ejercicio,
del cual no puede agraviarse el locador, por falta de inters.
2. Alquileres
Durante esos sesenta das (o el tiempo mayor por el que
se hubiere cursado el aviso) el locatario debe los alquileres
que corresponda a los mismos.
3. Indemnizacin
Aparte de los alquileres debidos segn lo dicho sub 2, el
locatario deber abonar una indemnizacin.
La indemnizacin que el locatario deber abonar al locador est prefijada. Si la potestad rescisoria se ejerce durante
el primer ao (no ao calendario, sino ao en el sentido del
art. 25, Cdigo Civil), la indemnizacin ser una "suma
equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda". Si se ejerce despus (durante el segundo, o el tercero, etc.) la indemnizacin solo ser de un mes.
El pago debe hacerse al momento de desocupar la vivienda,
y el monto del alquiler debe ser el correspondiente a esa fecha.
Para determinar si la indemnizacin debe ser de un mes
y medio o de un mes, se debe tomar no el tiempo transcurrido hasta que la unidad se desocupa, sino el corrido hasta el
momento en el que la potestad se ejerce. Ejercida, v.g. cuarenta das antes de que venza el primer ao, aunque la desocupacin deba efectuarse durante el segundo ao, la indemnizacin ser de un mes y medio.
4. Arrepentimiento
Ejercida la potestad rescsoria, no cabe arrepentimiento.
Pasados los sesenta das (o el mayor del aviso), el plazo de la
locacin queda concluido, y si el locatario permanece en el uso
del inmueble corresponder aplicar el art. 1622, Cdigo Civil.
V. Continuadores en la locacin
Segn el art. 9 L.U.: "En caso de abandono de la locacin
o fallecimiento del locatario, el arrendamiento podr ser
497
continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quienes acrediten haber
convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar".
El caso sub examen se encuentra cargado de precedentes
que arrancan con la ley 13.581.
1. Naturaleza jurdica
Nos encontramos con un instituto de caractersticas particulares que, pese al lxico que el texto emplea, nada tiene
que hacer con la "continuacin" de la locacin de que nos
ocupramos a propsito del art. 1622, Cdigo Civil. La continuacin ex art. 1622, Cdigo Civil, es una situacin en la
que se encuentra el inquilino despus del vencimiento del
trmino contractual; la continuacin de la L.U. es una situacin en la que se ubican personas distintas del inquilino, reemplazndolo durante la vigencia del plazo contractual.
Este instituto cobra inters ante dos contingencias: el fallecimiento y el abandono.
Examinemos por separado la naturaleza respecto a cada
una de las dos contingencias, para luego resumir ambas en
una comn frmula.
A. La previsin relativa al fallecimiento, con algunas variantes respecto a su rgimen concreto, ha sido constante en
todas las leyes que comienzan con la 13.581.
a) Tomemos, por lo tanto, como modelo al fragmento del
art. 8 de la ley 13.581, segn el cual: "En caso de fallecimiento del inquilino de una vivienda, la prrroga beneficiar a...".
Esa norma, como las de los regmenes posteriores que
prevean prrrogas y que para el caso de fallecimiento del
inquilino disponan que ciertas personas podan valerse de
la prrroga, necesariamente deba suscitar al espritu una
aproximacin a la sucesin mortis causa.
Fatalmente se suscit esta pregunta: qu funcin le quedaba a la norma del art. 1496, Cdigo Civil? La respuesta,
en realidad, era sencilla de dar: el art. 1496, Cdigo Civil, de
carcter general, mal poda quedar derogado por el rgimen
especial, cuya aplicacin se limitaba al caso concreto que regulaba, y como ese caso concreto era el de locaciones prorro-
498
gadas, el art. 1496, aparte de otros campos de aplicacin

(v.g.: locacin de muebles) tena el de los contratos con el
plazo contractual originario en vigencia14.
Resuelto el tema de la correlacin con el art. 1496, Cdigo
Civil, quedaba todava pendiente este otro: qu tipo de sucesin mortis causa, era la del rgimen especial?
La sucesin mortis causa puede ser a ttulo universal (herederos, legatarios de cuota) o a ttulo singular (legados).
Como se habl de una sucesin ministerio legis ron todas
las reservas de lo sui generis la suerte estaba echada: estbamos ante los legatarios ex lege.
Convengamos en que, admitiendo la posibilidad terica
de legatarios ex lege, los del art. 8 de la ley 13.581, aparte de
su origen legal, presentaban, respecto a los testamentarios,
sus notables diferencias, de entre las cuales, para exhibir lo
sui generis, nos basta con sealar sta: si el legatario ex lege
no aceptaba el legado, el beneficio no ceda a favor de los herederos del inquilino.
Ante lo sui generis, abandonando la idea de sucesin derivada, se habl, entonces, de "un derecho propio, que la ley
reconoce a ttulo originario, y no como sucesor, por lo cual no
integra el acervo hereditario"15.
b) Y vengamos ahora a la L.U.
Nos sirven los desarrollos que a propsito de los regmenes anteriores se verificaran sobre la naturaleza jurdica?
En nuestra opinin, solo nos sirven como un punto de referencia, o si se quiere como una advertencia16.
Ante el fallecimiento del inquilino, la L.U., respecto a los
regmenes anteriores, presenta una diferencia de enfoque
14 Asf: 1. Para el decreto 2186/57: Alvarcz Alonso, Arrendamientos urbanos,

pg. 84. 2. Para la ley 21.342, Clavcll Borras (La locacin urbana, pg. 189) y Prat
(El actual rgimen de las locaciones urbanas, pg. 178).
15 Echegaray, citado por Prat (El actual rgimen de las locaciones urbanas, sobre
la ley 21.342, pg. 178), Alvarez Alonso {Arrendamientos urbanos, sobre la ley
18.880, pg. 263, y Arrendamientos urbanos, sobre la ley 21.342, pg. 424), y Arias
(Normas reglatenos de las locaciones urbanas, sobre la ley 21.342, pg. 211).
16 Sin embargo, todava se sigue razonando con la tesis del "derecho propio...
a ttulo originario" (sobre ella, supra, nota 15 y su texto). Comp. Rinessi (Derecho
de las locaciones urbanas, pg. 231) y Flah Smayevsky (Alquileres, pg. 53).
499
fundamental: para los regmenes anteriores, el tema era el de

saber quin disfrutaba de la prrroga impuesta ex lege, mientras que para la L.U. que noliabla de prrrogas, sino que
atiende a plazos originariamente convenidos17 de lo que se
trata es de saber quin pasa a ocupar la posicin de inquilino.
Los regmenes anteriores'adjudicaban al inquilino una
prrroga; esa actitud "graciable" (e inconstitucional) hubiera
llegado a lmites inexplicables si fallecido el inquilino se hubiera dejado jugar libremente al art. 1496, Cdigo Civil, de
tal manera que herederos que nada hubieran tenido que ver
antes con el mbito locado, pudieran pasar a ocupar la posicin de prrroga dejada vaca por el de cujus. El legislador,
retornando a los cauces constitucionales, pudo haber cortado
por lo sano y disponer que la prrroga caducara con el fallecimiento, de modo que ante ese evento, el locador recuperara
la plena disponibilidad de lo locado, pero prefiri, en su actitud "proteccionista" dar un paso ms, y fallecido el inquilino,
decidi una nueva adjudicacin, por lo que faltara de la prrroga, que se operaba a favor de las personas que mentaba.
La L.U. toma otra visual. Ya no se trata de saber si la prrroga va a caducar con el fallecimiento del inquilino o va a
ser objeto de una nueva adjudicacin. La L.U. no est ante
un tema de prrroga. En la L.U. se trata del fallecimiento del
inquilino durante el plazo originariamente convenido. La
L.U. pudo haber guardado silencio y entonces hubiera funcionado directamente el art. 1496, Cdigo Civil, pero llevada
por la consideracin de la situacin en la que se encuentran
ciertas personas ha preferido establecer un rgimen especial.
La existencia de ese rgimen especial, replantea la vieja
pregunta: cul es la funcin que le queda al art. 1496, Cdigo Civil? Pero la respuesta ya no puede ser la misma que para los regmenes anteriores. Para los regmenes anteriores
poda decirse que la regla especial rega para la prrroga y
la general del art. 1496, Cdigo Civil, para los plazos originariamente convenidos, pero para la L.U. no, porque para la
17 Por supuesto que como la L.U. es imperativa, el plazo mnimo de dos aos
del art. 2 se lo tendr por "convenido".
500
L.U. solo hay plazos originariamente convenidos. Para la

L.U. la respuesta apropiada es esta otra: rigen, en orden sucesivo, el sistema especial del art. 9 de la L.U. y el sistema
general del art. 1496, Cdigo Civil.
Para la L.U. podemos adoptar la teora del legado ex lege
(supra, 107,1, 2). Si los legatarios ex lege del art. 9 L.U. no
aceptan el legado, recogern el contrato los herederos segn
el art. 1496, Cdigo Civil, o en su caso, los legatarios testamentarios sustitutos que el inquilino haya designado.
B. La previsin relativa al abandono, aparece con el decreto 2186/57 y se da, con distintas variantes, en los regmenes posteriores.
Cualquiera que sea el valor que pudiera darse a la teora del legado ex Lege en los regmenes anteriores, es evidente que no serva para esta hiptesis: sera harto forzado
el suponer una suerte de muerte civil. Tampoco ha de servir para la L.U.
Aqu, no hay transmisin mortis causa ex lege, sino transmisin inter vivos, ex lege. A lo que se presenta objetivamente como un abandono abdicativo, la L.U. lo trata como un
abandono traslativo 18 . Brevemente, podemos decir que hay
una cesin ex lege.
Y aqu, desde luego, no hay problema alguna de correlacin de la L.U. con el art. 1496, Cdigo Civil, pues ste no
pretende regir para el abandono.
C. Y resumamos los desarrollos anteriores. Para las dos
contingencias del art. 9 L.U., hay sucesin a ttulo singular.
Sucesin mortis causa para el caso de fallecimiento, sucesin inter vivos para el caso de abandono.
Y por "sucesin" entendemos, aqu, la derivada19. El sucesor recibe el contrato del causa dante ex lege. No est obligado a recibirlo, porque el art. 9 L.U. concede una facultad
("...podr ser continuado...") pero recibe algo que antes estaba en el patrimonio del causa dante.
18 Sobre ambos tipos de abandono, vase nuestro Derechos reales, 6, VI, 3.

19 Sobre las variadas significaciones del vocablo "sucesin", vase nuestro
Derechos reales, 11, IV, 2.
501
2. Las contingencias
Segn ha quedado dicho, dos son las que prev el art. 9
L.U.: el fallecimiento y el abandono.
A. No presenta dificultades la configuracin de la hiptesis de fallecimiento.
B. Sobre la de abandono, conviene detenerse.
Los primeros regmenes requirieron que el abandono fuera
"voluntario y definitivo" (decreto 2186/57, art. 3; ley 14.821,
art. 5; ley 15.775, art. 5); los posteriores, hablaron simplemente de "abandono" (leyes 16.739, art. 6; 18.880, art. 15; 20.625,
art. 10; 21.342, art. 15). Solo de "abandono" habla la L.U.:
a) Bajo la vigencia de la frmula "abandono voluntario y
definitivo"se form una interesante jurisprudencia 20 .
El tema a resolver era el siguiente: si un inquilino se aleja
definitivamente del inmueble locado, quedando en l personas que integran el grupo conviviente protegido, ese alejamiento puede constituir en los hechos, ya un abandono de la
locacin, ya una cesin... Que hubiera lo uno o lo otro, era de
mximo inters en regmenes que por un lado, prorrogaban
graciosa (e inconstitucionalmente) la locacin, y que por el
otro, introducan el instituto de la continuacin en la locacin, pero prohiban la cesin durante la prrroga, aunque la
cesin hubiera estado autorizada por el contrato originario21.
b) Cuando la frmula "abandono voluntario y definitivo"
es reemplazada en los regmenes posteriores por la de
"abandono" sin calificativos, la doctrina contina adherida a
esa investigacin sobre lo voluntario.
Ello resulta explicable en los cuatro regmenes inmediatamente anteriores a la L.U. que daban lugar a similar inters en distinguir entre el abandono y la cesin,
por presentar las mismas tres caractersticas: prrroga,
20 Vase ejemplificaciones de la misma, en Serantes Pea-Clavell Borras, La

locacin urbana, pgs. 171/3.
21 As (prescindiendo de detalles): 1. Decreto 2186/57, arts. 1 (prrroga), 3 (continuacin en la locacin), y 27 (prohibicin de ceder); 2. Ley 14.821, arts. 2 (prrroga), 5
(continuacin en la locacin), y 39 (prohibicin de ceder); 3. Ley 15.775, arts. 2 (prrroga), 5 (continuacin en la locacin), y 36 (prohibicin de ceder).
502
continuacin en la locacin y prohibicin de ceder durante la prrroga 22 .

c) En la L.U., el vocablo empleado es tambin: "abandono".
Pero ya no se dan en la L.U. los ingredientes anteriores:
no hay prrroga, ni tampoco hay por hiptesis prohibicin de ceder el contrato, durante la prrroga.
La doctrina, sin embargo, sigue describiendo el abandono,
segn la elaboracin hecha a propsito de las leyes anteriores 23 . Se justifica ese mantenimiento?
Pensamos que s. El tema de la diferencia entre abandono y cesin, aunque con otra visual, sigue presentando
inters.
Al referirnos a la naturaleza jurdica en el caso de abandono, hemos hablado de una cesin ex lege. Se trata, entonces, de distinguir entre la cesin ex lege y la convencional
Porque los beneficiarios de la L.U., si no ha habido abandono, quedan sujetos a las reglas comunes sobre prueba de la
cesin, y sobre prohibicin convencional de la cesin.
3. Los beneficiarios
Para revestir la calidad de beneficiario, se requiere la
conjuncin de dos datos: vnculo y convivencia.
A. Empleamos la palabra "vnculo" en un sentido elstico,
22 Sobre esto: I. As (prescindiendo tambin de detalles): 1. Ley 16.739, arts. 2

(prrroga), 6 (continuacin en la locacin), y 39 (prohibicin de ceder); 2. Ley
18.880, arts. 2 (prrroga), 15 (continuacin en la locacin), y 21 (prohibicin de ceder); 3. Ley 20.625, arts. 2 (prrroga), 10 (continuacin en la locacin), y 16 (prohibicin de ceder); 4. Ley 21.342, arts. 7 (prrroga), 15 (continuacin en la locacin),
y 4 (prohibicin de ceder).
II. En cuanto a la doctrina (generalmente, por la vfa de invocar jurisprudencia
anterior): Ibarlucea (Rgimen de locaciones urbanas, sobre la ley 16.739, pg. 67),
Alvarez Alonso (Arrendamientos urbanos, sobre la ley 18.880, pg. 251), Surez
(Nuevo rgimen de locaciones urbanas, sobre la ley 18.880, pg. 100), Rinessi (Alquiler de inmuebles urbanos, sobre la lev 20.625, pg. 97), Arias (Normas regulatonas de las locaciones urbanas, sobre la ley 21.342, pgs. 225/8), Clavell Borras
(La locacin urbana, sobre la ley 21.342, pgs. 194/6), Prat (El actual rgimen de
las locaciones urbanas, sobre la ley 21.342, pgs. 187 y sigts.), Alvarez Alonso
(Arrendamientos urbanos, sobre la ley 21.342, pg. 411).
23 As: Rinessi (Derecho de las locaciones urbanas, sobre la L.U., pg. 239),
Riccio (Locaciones urbanas, sobre la L.U., pgs. 59/60).
503
de modo que nos permita reducir a un comn denominador

las distintas variantes que presentan los antecedentes, confrontados con la L.U.
La L.U., en cuanto al tema del vnculo, rompe con todos
los antecedentes. Para la L.U. hay un solo tipo de vnculo,
descripto con la expresin "haber... recibido... ostensible
trato familiar":
a) En la ley 13.581, en el decreto 2186/57, en la leyes
14.821, 15.775, 16.739, 18.880, 20.625 y 21.342 se computaba el vnculo de familia, pues los miembros de la familia formaban una categora especialmente mentada.
Rompiendo con todos esos precedentes, los miembros de
la familia no constituyen para la L.U. una categora per se.
Bajo los regmenes anteriores, era una cuestin interesante el determinar qu se entenda por "miembros de la familia". Para la L.U. no, porque los miembros de la familia, si
no reciben ostensible trato familiar, no son beneficiarios, en
tanto que pueden serlo quienes reciben ese trato aunque no
sean miembros de la familia.
b) En la ley 13.581 daba lugar tambin a una categora
especial, el vnculo derivado de que una persona estuviera
"legalmente" a cargo del locatario; el decreto 2186/57 agregaba, a se, el derivado de que una persona estuviera "de
hecho" a cargo del inquilino; la ley 14.821 se limitaba a hablar de las personas que estaban a cargo del inquilino, con lo
que comprenda tanto la hiptesis "legal" como la "de hecho", del decreto 2186/57.
Las leyes 15.775, 16.739, 18.880, 20.625 y 21.342, mentaron tambin la categora de las personas a cargo, pero para
ubicarlas en la categora de beneficiarios, ya no se conformaron con que existiera el vnculo derivado de tal situacin, sino que exigieron que concurriera simultneamente el derivado de haber recibido un tipo especial de trato, mentado en
la ley 15.775 como "trato familiar" y en las restantes, como
"ostensible trato familiar".
La L.U. rompe con todos esos antecedentes.
Por supuesto que los que estn a cargo del inquilino y reciben ostensible trato familiar (hiptesis del sistema que se
inicia con la ley 16.739) entran en la categora de potencia-
504
les beneficiarios, pero no porque estn a cargo, sino simplemente porque reciben trato familiar.
Para la L.U., en efecto, no interesa el que una persona
haya estado o no a cargo del inquilino, sino que haya recibido o no ostensible trato familiar.
c) El decreto 2186/57 contempl el vnculo derivado de
la existencia de trato familiar, formando con las personas
abrazadas por l, una categora especial; la ley 14.821 sigui sus pasos.
Pero con la ley 15.775, el vnculo derivado del trato familiar
ya no dio lugar a una categora per se, quedando reducido a una
de las dos notas que deba tener la categora de las personas a
cargo y con trato familiar (aqu, sub b). El mismo fenmeno se
advierte en las leyes 16.739, 18.880, 20.625 y 21.342, con la variante de que el trato familiar deba ser "ostensible".
La L.U. rompe con todos esos antecedentes.
Lo de "ostensible trato familiar" lo toma de los antecedentes que comienzan con la ley 16.739, pero no como calidad
que debiera concurrir con otra, sino como fuente de un
vnculo suficiente para determinar una categora per se.
En esto de formar una categora per se, se aproxima al
decreto 2186/57, del que se distingue no solo en que no basta
con el "trato familiar" (requirindose el "ostensible" trato familiar), sino en esto otro: para el decreto 2186/57, sta constituye una entre otras categoras, mientras que para la L.U.
es la nica categora.
B. Adems del vnculo, debe mediar la convivencia.
La exigencia de haber convivido con el locatario, es un
dato constante en todos los regmenes que arrancan con la
ley 13.581.
La ley 13.581 no empleaba el trmino "convivencia". Pero
tanto da!, pues la expresin "que habitualmente vivieran
con l", a la convivencia mentaba.
El vocablo "convivido" aparece con el decreto 2186/57, que
exigi un mnimo de duracin de la convivencia (dos aos)
para quien no fuera "cnyuge, ascendiente o descendiente
directo del inquilino". A partir de la ley 14.821, se exige el
mnimo, para todos (un ao hasta la ley 20.625 inclusive, y
tres aos con la ley 21.342).
505
La L.U. no exige un mnimo de duracin.

Algn tiempo, desde luego, debe transcurrir, para que
pueda hablarse de "convivencia" concepto que lo supone,
mxime cuando el dato de convivencia debe concurrir con el
del "ostensible trato familiar". Pero la L.U. no fija plazo, y
su actitud parece razonable, pues cualquiera que fije, con carcter nico, puede resultar, segn las circunstancias, o muy
breve o muy extenso; la duracin necesaria queda librada al
prudente arbitrio judicial.
VI. Locacin encubierta
Con la rbrica "Locacin encubierta", el art. 27 L.U., en
su primer prrafo, precepta: "Dispnese que los inmuebles
que carezcan de autorizacin, permiso, habilitacin, licencia
o sus equivalentes, otorgados por la autoridad administrativa competente, para la explotacin de hotel, residencial,
pensin familiar u otro tipo de establecimiento asimilable no
gozarn de aptitud comercial para dicha explotacin considerndose las relaciones existentes o futuras con sus ocupantes, locacin debiendo regirse en lo sucesivo por las normas en vigencia en esta ltima materia".
Y, en su segundo prrafo agrega: "Estarn caracterizadas
de igual forma las relaciones existentes o futuras en aquellos
establecimientos comerciales oportunamente habilitados a
partir de quedar firme el acto administrativo o la sentencia
judicial que determine el retiro de dicha autorizacin".
Aqu, la rbrica del artculo tiene una particular importancia porque conduce a una interpretacin del texto que lo
salva de caer en la inconstitucionalidad.
1. l contrato de hospedaje
El contrato de hospedaje es oneroso, abarcando diversas
variedades entre las cuales se destaca el hospedaje en casa
pblica, al que se refiere la L.U., negocio ste que es parcialmente tpico.
Como definicin que abarca todas la variedades, proponemos sta: por el contrato de hospedaje, una de las partes se
506
obliga a proporcionar por lo menos alojamiento a la otra, y

sta se obliga a pagar, por ello, un precio en dinero nacional
o en moneda extranjera.
A. El contrato de hospedaje es oneroso.
Ponemos especialmente de relieve esa caracterstica, para
establecer la diferencia entre las relaciones, de hospedaje y las
de hospitalidad, mentadas ambas en el art. 2490, onerosas las
primeras y gratuitas las segundas24, pero que en punto a comodidades pueden tener igual alcance.
Conviene partir de la figura del invitado que en relaciones de hospitalidad goza de comodidades de alojamiento
sin ser comodatario, para conceptualizar la figura del cliente
que en relaciones de hospedaje goza de comodidades de alojamiento sin ser locatario.
Invitado y cliente son huspedes, pero el primero a ttulo
gratuito y el segundo a ttulo oneroso.
Incluso un hotelero cuya actividad apunta a las relaciones de hopedaje puede recibir en su hotel a invitados en
relacin de hospitalidad. El art. 27 L.U. sub examen solo se
ocupa de las relaciones de hospedaje.
B. El contrato de hopedaje abarca diversas variedades.
Para el tema, nos interesa destacar dos grupos:
a) el hospedaje en casas pblicas, esto es, en establecimientos dedicados a tal explotacin.
La denominacin de "casas pblicas", la tomamos del lenguaje de textos como los de los arts. 1118 y 1121, Cdigo Civil.
Se encuentra alojamiento en hoteles, que los hay de distintas categoras (de cinco, de cuatro... etc. estrellas), y en
otros establecimientos que por el tipo de comodidades que
proporcionan, reciben, en el uso comn y en el lenguaje mismo de las normaciones, distintos nombres. Lo tiene presente
la L.U. al referirse en el art. 27 a "hotel, residencial, pensin
familiar u otro tipo de establecimiento asimilable".
b) El hospedaje en casas particulares (casas de familia).
La casa particular est destinada a alojar a los miembros
24 Vase nuestro Derechos reales, 16, VI.
507
de la familia. En ella no es infrecuente que se aloje a otras

personas en relacin de hospitalidad (gratuita). Y puede
tambin darse el caso de que se anuden relaciones de hospedaje (onerosas).
C. El art. 27 L.U. se refiere al hospedaje en casa pblica.
No pretende abarcar al hospedaje en casa particular.
a) Que el art. 27 L.U. se refiere al hospedaje en casa pblica, lo extraemos de las expresiones que emplea ("inmuebles... para la explotacin", "aptitud comercial para dicha
explotacin", "explotaciones comerciales") tanto ms que solo tratndose de casa pblicas se explica que se piense en la
incidencia de la habilitacin administrativa, pues sera absurdo pensar que la autoridad administrativa llegue a entrometerse en el desenvolvimiento de un hogar (casa de
familia) en el que se reciba a algn husped a ttulo oneroso.
b) Es verdad que el texto sub examen habla de "pensin
familiar" pero ello debe ser entendido como algo distinto de
la pensin en casa de familia.
La llamada "pensin familiar" es pensin en casa pblica,
porque el inmueble se encuentra principalmente destinado a
hospedaje, aunque vivan tambin en l quienes explotan el negocio; la casa familiar, en cambio, supone un inmueble cuya
mayor parte est ocupada por una familia que recibe a extraos como huspedes a ttulo oneroso25.
D. El contrato de hospedaje es un negocio parcialmente
tpico.
De todo se ha dicho al respecto. Ven unos en el hospedaje,
un subtipo de la locacin de cosas26, mientras otros lo subsumen en la locacin de servicios27, o en la de obra28, o lo pre-
25 Comp. ley 21.342, art. 2, inc. d.

26 Rinessi, Derecho de las locaciones urbanas, pg. 255, nota 9, recuerda que
tal fue antes su opinin.
27 Jurisprudencia penal recordada por Alvarez Alonso en Arrendamientos urbanos (sobre el decreto 2186/57), pg. 61, nota 45.
28 Riccio (Locaciones urbanas, pg. 112) y Alvarez Alonso (op. cit., pg. 61, nota
45) atribuyen esta opinin a Fubini. Pero en la edicin de Fubini que tenemos a la vista, no vemos que haya enseado esa tesis, sino, por el contrario, afirmado que "debe
considerarse como arrendamiento de cosas el llamado contrato de hospedaje" (El contrato de arrendamiento de cosas, traduccin castellana, Madrid, 1930, pg. 32).
508
sentan como una combinacin de contratos29, lo que nos lleva al terreno de lo innominado, atpico, calificacin sta que
sustenta buen nmero de autores 30 .
En lo que a nosotros atae:
a) Partimos de la base de que, aunque no regulado totalmente, hay en el Cdigo Civil (arts. 1118, 1120, 1121, 1561,
1571, 2229 y sigts., 2490, 3886 y vinculados, 4035 inc. 1)
mltiples disposiciones que se refieren a l, que si no dan al
contrato de hospedaje una regulacin integral, algo dicen.
De all que podemos afirmar que el contrato es, desde el
punto de vista legal, parcialmente tpico, en sentido civilista31.
b) En estas disquisiciones, lo importante ante la L.U. es
subrayar que sea lo que fuere el contrato de hospedaje no es
un contrato de locacin de inmueble.
Tal es lo que resulta del art. 3886, Cdigo Civil, donde aparece implcita la distincin entre el posadero y el locador y de
paso, un esbozo de conceptualizacin de lo que es el contrato
de hospedaje, relativo a "alojamiento y suministros habituales
de los posaderos a los viajeros". La individualidad de la posicin jurdica del posadero surge tambin en otros textos vinculados al art. 3886; arts. 3902, 3907, 3914, Cdigo Civil.
Tal es lo que resulta de textos del Cdigo Civil sobre la locacin, donde se menta por separado a los huspedes (del locatario) y a los subarrendatarios: arts. 1561 y 1571.
Tal es lo que resulta del fundamental art. 2490, Cdigo
Civil, comparado con el art. 2462 inc. 1 del mismo Cdigo.
La ocupacin por el husped es tenencia dbil, en tanto que
la que verifica el locatario es tenencia fuerte32.
29 Segn Ival Rocca (Ley de alquileres 20.625, pg. 213) se trata de un contrato complejo que posee el contenido de los de locacin de cosas, locacin de servicios, depsito necesario, compraventa y mandato.
30 Clavell Borras (La locacin urbana en la ley 21.342, pg. 89), Arias (Normas regulatorias de las locaciones urbanas, sobre la ley 21.342, pg. 70), Surez
(Nuevo rgimen de locaciones urbanas, sobre la ley 18.880, pg. 37).
31 En sentido civilista, hay contratos parcialmente tpicos, como v.g., el boleto
de compraventa (supra, 63, II, 2). Hablamos del sentido "civilista" porque solo enfocamos al contrato desde este ngulo, despreocupndonos de las normaciones existentes en otras ramas del Derecho, como, v.g., las del Derecho Administrativo.
32 Sobre estas categoras de tenencia, vase nuestro Derechos reales, 16, VI.
509
Y, en definitiva, tal es lo que supone la L.U., al encarar el

fenmeno simulatorio, donde lo aparente es hospedaje, y lo
real es locacin.
En cuanto a la definicin que hemos propuesto al comenzar este nmero, le hemos dado suficiente latitud como para
abarcar tanto el hospedaje en casa pblica (del que se ocupa
la L.U.), como en casa de familia (del que no se ocupa la
L.U.), y todas las variedades que pueden presentarse.
D. En ese afn de abarcar todas las variedades:
a) Decimos que una de las partes proporciona a la otra "por
lo menos alojamiento". Si proporciona alojamiento, ya hay
hospedaje, pero puede proporcionar algo ms que alojamiento
(como, v.g., comida); tal es lo que resulta del art. 3886, Cdigo
Civil, que habla de "alojamiento y suministros habituales de
los posaderos a los viajeros". Si no proporciona alojamiento,
no hay contrato de hospedaje (doct. art. 2233, Cdigo Civil).
Queda, desde luego, un punto a aclarar: qu es proporcionar alojamiento?
Entre el husped a ttulo oneroso (cliente) y el locatario
de vivienda, hay el punto comn de que ambos encuentran
alojamiento, pero esta diferencia: el husped es alojado, en
tanto que el locatario se aloja.
Ser alojado (posicin de cliente) es encontrar, por la actividad ajena del alojante, el ambiente propicio para el descanso, estar, por as decirlo, servido por otros que preparan
ese ambiente; alojarse a s mismo (locatario de vivienda) es
ocuparse de preparar el ambiente.
En una primera visual puede ser igual un departamento de hotel que un departamento en un edificio en propiedad horizontal alquilado con muebles, tan igual, que es
posible (normaciones administrativas aparte) que el dueo
de un hotel, proporcione, dentro de l, dos departamentos
iguales, uno en hospedaje a Primus, y otro en locacin a
Secundus. Pero el husped es alojado y no tiene que preocuparse del aseo del departamento, arreglo de la cama,
cambio de sbanas, toallas, y todos esos detalles que completan lo que signifique que el posadero proporciona alojamiento, en tanto que del locatario depende el ocuparse de
todos esos menesteres...
510
Para otras reflexiones sobre el concepto de alojamiento en

hospedaje, infra, aqu, sub 3.
b) Decimos que la otra parte se obliga a pagar un precio
en dinero nacional o en moneda extranjera. Para el hospedaje no rige la limitacin de la L.U. sobre precio en moneda de
curso legal precisamente porque no es locacin.
2. La interpretacin del art. 27L.U.
Imaginemos tres lecturas. Las dos primeras tiene en cuenta el texto, prescindiendo de la rbrica y resultan desechables. La tercera, da valor a la rbrica, y es la que adoptamos.
A. En una primera lectura, estaramos ante un problema de calificacin. As como la compraventa exige cosa y
precio, y si no hay precio, el acto no es compraventa, sino
donacin, podra pensarse que lo que el art. 27 L.U. quiere
decir es que el hospedaje exige habilitacin administrativa,
por lo que si falta sta, el contrato no es de hospedaje, sino
de locacin.
Pero si ese fuera el sentido del texto, la L.U. preceptuara
un dislate, cayendo en lo inconstitucional, porque lo irrazonable es inconstitucional.
Lo irrazonable no residira tanto en erigir a la habilitacin
en requisito del hospedaje, sino en suponer que entre hospedaje y locacin solo media la diferencia de ese requisito, de tal
manera que el hospedaje no fuera otra cosa que locacin de
parte de un inmueble habilitado administrativamente. La diferencia entre hospedaje y locacin cala ms hondo y hace a
los contenidos distintos de uno y otro contrato.
B. En una segunda lectura no estaramos ante un problema de calificacin, sino de validez. As como la compraventa
inmobiliaria exige escritura pblica, y sin ella no hay compraventa vlida sino promesa de compraventa, as tambin
un hospedaje sin habilitacin administrativa no sera hospedaje vlido sino locacin. Estaramos, en suma, ante una nulidad efectual, y el contrato nulo como hospedaje, valdra como locacin.
Si se fuera el sentido del texto, caeramos tambin en lo
inconstitucional, al romperse la unidad de la legislacin comn (art. 67 inc. 11) pues se dejara librado el destino final
511
del contrato a las normaciones administrativas locales que

no tienen por qu seguir un criterio uniforme respecto al
otorgamiento o retiro de la habilitacin33.
C. En una tercera lectura, que es la que propiciamos, se
da especial valor a la rbrica del art. 27 L.U.: "Locaciones
encubiertas".
No estamos ante un tema de calificacin, ni ante uno de
validez. El tema es de simulacin: se trata de detectar, bajo
la apariencia de hospedaje, la realidad de locacin.
La L.U. establece presunciones, presunciones que, para
no caer en lo irrazonable, debemos estimar que son juris
tantum:
a) Presume que si falta la habilitacin (autorizacin, permiso, habilitacin, licencia o sus equivalentes) administrativa, la realidad es locacin.
Presume que si se retira la habilitacin, la realidad comienza a ser de locacin.
b) Presume, en sntesis, que las partes ajustan sus relaciones a la normacin administrativa.
Pero, de hecho, puede no darse ese ajuste, y si la realidad
es hospedaje, podr producirse la prueba en contrario a la
presuncin juris tantum.
3. El alojamiento en hospedaje
Hemos sealado (supra, aqu, sub 1, D) la diferencia que
media entre ser alojado (hospedaje) y disponer de un mbito
para alojarse a s mismo (locacin). La diferencia no radica
en el hecho de la disposicin de un mbito para vivir (que se
da en ambos casos), sino en que haya o no servicios complementarios.
Segn en esa oportunidad lo anticipramos, retornaremos ahora a una mayor precisin en la determinacin del
alojamiento en hospedaje, como un quid distinto al alojamiento en locacin de vivienda.
Algunas leyes de alquileres anteriores se ocuparon de en-
33 Comp. Rinessi, Derecho de las locaciones urbanas, pg. 253.
512
trar en esas precisiones, pero las que dieron, no resultaron

a nuestro juicio afortunadas 34 .
A. Dirijamos la mirada, primero, al espacio fsico ocupado
(se sobreentiende: en cumplimiento del contrato de hospedaje, que, como el de locacin, es consensual).
El decreto 2186/57 (art. 2, d), y las leyes 14.821 (art. 3, c),
15.775 (art. 3, c), 16.739 (art. 3, d) y 18.880 (art. 3, d) hablaron
de "habitaciones", en tanto que la ley 20.625, de "habitaciones
o espacios". Pero ya la ley 14.821 en su art. 4 se preocup de
aclarar que se trataba de habitaciones "con o sin bao y con o
sin cocina, constituya o no una unidad funcional de vivienda",
fraseologa que aparece en las leyes 15.775,16.739 y 20.625.
Aun con esa aclaracin, lo de "habitaciones" da una imagen limitada, y no radica desde luego all la distincin
entre hospedaje y locacin. Adems de habitaciones o espacios en exclusividad, puede haber mbitos para disposicin
comn (v.g.: salones de lectura en hoteles, o de juego), pero
tampoco habra, en tal caso, una distincin con la locacin,
pues es imaginable la locacin de un departamento en propiedad horizontal que tenga espacios comunes con tales fines. Tambin cabe pensar, como caso lmite, en un hospedaje
que abarque todo un edificio...
B. En los ordenamientos que se preocuparon de precisar
los recaudos del hospedaje se defini a la ocupacin como
"temporaria".
El vocablo empleado no fue afortunado, porque la locacin, al no ser perpetua, da tambin lugar a una ocupacin
temporaria. Lo ms que podra decirse es que estadsticamente la locacin para vivienda se celebra por tiempos
ms largos que el hospedaje, pero esto es solo "estadsticamente", porque en los hechos, puede darse por tiempos iguales (v.g.: en lugares de veraneo35) e incluso acontecer a la in-
34 Contra: Alvarez Alonso {Arrendamientos urbanos, pg. 150) quien, a propsito de la ley 21.342 seala que ella no especifica "fuera de la habilitacin, los recaudos... Pero aun as, entendemos que el contrato se perfila con los recaudos que
requeran los regmenes anteriores".
35 Para el ejemplo que damos, recurdese que la exclusin del art. 2, inc. b
L.U. exige ciertos requisitos, y solo es exclusin de la regla del plazo mnimo.
513
versa, pues tambin constituye una modalidad de vida, un

alojamiento "prolongado" en hospedaje.
C. Tampoco puede constituir un recaudo, el que el inmueble est administrativamente "habilitado". Sobre esto, nos
remitimos a lo que dijramos sub 2 C.
D. La real diferencia est en la prestacin de servicios
complementarios.
Pero la descripcin que hizo la ley 14.821 seguida por las
leyes 15.775 y 16.739 dist tambin de ser afortunada, pues
la generosa enumeracin de servicios ("...dar... entre otros
el de los servicios de luz, telfono, mucama, agua corriente,
moblaje, tiles de toilette, ropa de cama, portera y limpieza") quedaba luego mutilada por la aclaracin "salvo que el
edificio no contara con algunos de ellos". Hasta dnde poda
llegar la mutilacin sin que desembocara en la supresin
que impidiera distinguir el hospedaje de la locacin?
La ley 20.625 se inspir en esos antecedentes (suprimiendo de la enumeracin a los tiles de toilette) y limitando la
salvedad al caso del servicio telefnico. Se fue al otro extremo, pues, en centros "urbanos" del interior de la Repblica,
podemos imaginar, no ya edificios que carezcan de luz, sino
centros urbanos ntegros en tal situacin...
El error de perspectiva no estuvo en enumerar servicios y
prestaciones; la enumeracin pudo haber sido, incluso, ms
larga, y bajo este punto de vista, debieron seguir figurando
los "tiles de toilette" como algo a suministrar...
El error estuvo en imponer como exigencia la prestacin de
lo enumerado, cuando lo enumerado debi haber sido presentado simplemente como ejemplificativo del tipo de servicios y
prestaciones que pueden ser tiles para definir el hospedaje.
Porque lo que es hospedaje se define segn las circunstancias, que no han de ser las mismas en un centro urbano
que en otro.
VI. La promesa de la ley 21.342
Segn el art. 6 de la ley 21.342: "El Estado garantiza la libertad de contratacin y el ejercicio regular de los derechos de
514
los contratantes en las locaciones iniciadas o que se inicien a

partir de 1974. Las condiciones pactadas entre locadores y locatarios no sern alteradas por el Poder Pblico ni ste aplicar medidas en relacin con las locaciones urbanas que deban ser cumplidas a expensas de una sola de las partes".
1. Su mbito
La norma se aplica a las locaciones destinadas a vivienda.
Ello resulta de su ubicacin en el ttulo I, cuya rbrica es "De
las locaciones destinadas a vivienda"36 y lo confirma el mensaje de elevacin que la trata y fundamenta a propsito de stas.
Para las locaciones no destinadas a vivienda rigen los
principios generales.
Conviene destacar de entrada esta diferencia de tratamiento, segn la finalidad, por lo que en breve diremos.
2. Fuente inspiradora y fundamentacin
Los autores coinciden en sealar como antecedente de inters, la legislacin uruguaya, y , en base a ello se llega a recordar los trminos del debate uruguayo en el seno del Consejo de Estado, en torno a lo que vino a ser el art. 2 de la ley
14.219, no faltando quienes recuerden tambin, ya como antecedente vernculo, el proyecto Davico3'.
En cuanto a la fundamentacin, ella se encuentra contenida en el mensaje ministerial, del que conviene recordar las siguientes afirmaciones: "El rgimen instituido... en lo atinente
a viviendas urbanas... Propende a restaurar la confianza del
inversor en vivienda... las sucesivas 'leyes de alquileres' trajeron aparejada la prdida de fe en la palabra del Estado y la desaparicin de la vivienda en alquiler como fuente de inversin.
El restablecimiento de esa confianza requiere, por una parte,
restaurar el principio de seguridad jurdica...".
36 Prat, El actual rgimen de las locaciones urbanas, sobre la ley 21.342, pg. 138.
37 En las respectivas obras sobre la ley 21.342: Alvarez Alonso <op. cit., pgs.
190/1), Clavell Borras (op. cit., pgs. 113 y sigts., y all, el debate que mencionamos en el texto), Prat (op. cit., pgs. 138/9, refirindose a la legislacin uruguaya,
sin especificarla, y al proyecto Davico, Arias {op. cit., pg. 121, menciona el proyecto Davico, y la ley uruguaya 13.8701.
115. Locaciones d e s t i n a d a s a vivienda
515
No somos de los que dan gran importancia a las fuentes

ni a las palabras de los autores concretos de las leyes, puesto que buscamos siempre la voluntad que vive autnoma en
el seno de la ley, y si hemos recordado el antecedente y la
fundamentacin, es a los fines de poder entrar al examen de
nuestra norma con los datos que maneja la doctrina.
3. Utilidad de la norma
Existe una cierta tendencia a restarle importancia.
A. En buenos principios constitucionales, la norma debiera ser intil 88 . Los derechos emergentes de los contratos
constituyen una propiedad en el sentido constitucional, de la
que no debiera privarse a nadie sin previa indemnizacin.
Pero, en los hechos, las cosas no han pasado as. Las distintas leyes de alquileres que fueron un "patente desmentido a las promesas de la Constitucin" (supra, 110, II, 3)
han recibido aplicacin a lo largo de dcadas.
Los pleitos son costosos, y los planteamientos de inconstitucionalidad, de resultado incierto, ante una jurisprudencia
y una maraa de leyes y decretos de necesidad y urgencia,
en diversas materias, que forman un conjunto del que lo me-
38 No es lo mismo decir que el texto "debiera ser intil" a ensear que no tiene "ninguna validez jurdica que solo puede ser considerado como una expresin
retrica altisonante" segn lo hace Alvarez Alonso (lix. cit.)
El mismo autor, detenindose en la fundamentacin dada por la exposicin de
motivos sobre la necesidad de restablecer la fe en la palabra del Estado, comenta:
"Pero es qu en los aspectos legales, el Estado puede tener una sola palabra y
permanente, aunque se le modifique el entorno social y econmico?. Suponiendo
que el Estado debiera tener palabra".
Nosotros partimos de otra concepcin sobre el Estado. Afirmamos, sin vacilar,
que si algo debe tener el Estado, es, precisamente, palabra. El Estado argentino
dio su palabra con la Constitucin, anunciando cmo procedera cuando otras circunstancias, otros tiempos volvieran conveniente cambiar la palabra. Con el art. 6
de la ley 21.342 dio una palabra especial: cmplala, porque si no la cumple, entra
en la antieticidad, y el Estado, o es Etico, o no merece el nombre de Estado.
Si algo debe estarle vedado al Estado, es engaar. Reducir el art. 6 $ub examen a una expresin retrica, equivaldra suponer que el Estado quiso engaar.
Ni debe exagerarse con eso de que se trata de dar una sola palabra "permanante". Como lo sealaremos en el texto, la palabra puede ser retirada para las
contrataciopes futuras, que en cuanto a las pasadas, nada tendr la palabra de
"permanente" pues el plazo mximo de las locaciones es de diez aos...
516
nos que puede decirse es que ha olvidado el espritu de la

Constitucin. Entre nosotros, la pirmide de Kelsen, si no
invertida, est ms inclinada que la torre de Pisa.
Es en este contexto que debe ser juzgado el art. 6 de la
ley 21.342. Existen las promesas en la Constitucin; para el
caso de que no encuentren ecos de la Justicia (por esa multitud de pretextos que hoy suelen esgrimirse) encontramos
aqu un reforzamiento, obra del propio legislador.
La promesa del legislador es solo para las locaciones destinadas a vivienda. Son stas las que quiere colocar bajo su
manto protector, con el fin de estimular las inversiones all
dirigidas.
B. Sin duda que el legislador, de un plumazo, puede cambiar la norma, derogndola expresa o tcitamente. Pero no
es lo mismo derogar la norma que retirar la garanta. Mientras se conforme con derogar la norma para el futuro, para
los contratos que se celebren despus de derogada, no habr
incumplido con su promesa de garantizar: los contratos anteriores seguirn cubiertos por la garanta.
C. Coloqumonos en el caso extremo: el legislador viola la
garanta y dicta una ley que afecta las relaciones locativas
preexistentes 3 9 . Desde que puede expropiar, puede, a
fortiori, obrar as. Pero del mismo modo que expropia indemnizando, violar la garanta, indemnizando40.
VIL Regmenes de promocin, disuasin y proteccin
Nos limitamos a recordarlos, ya que su examen escapa a
las finalidades de esta obra.
1. Bajo la rbrica "De la promocin de locaciones destinadas a vivienda" la L.U. trae once artculos (arts. 10 a 20 inclusive) en el que se establece un rgimen de promocin para locaciones destinadas a vivienda, que puede sintetizarse
39 Lamentablemente, ya ha violado la garanta con la Ley de Convertibilidad.

40 Comp. Clavell Borras, op. cit. pg. 117.
517
as: cumplidos ciertos requisitos, se sigue un sistema de beneficios impositivos respecto a los legislados por el Congreso, facultndose a la Municipalidad de la Ciudad de Buenos
Aires y al entonces Territorio Nacional de Tierra del Fuego
para reducir o eximir del pago de sus tributos sobre las unidades de vivienda que se afecten al rgimen (art. 14).
Fuera ya de ese captulo, y en el destinado a las disposiciones complementarias se invita a las provincias a establecer beneficios tributarios (art. 22).
E n t r e las disposiciones complementarias, figura, tambin, el texto del art. 26 que, en su segundo y tercer apartado trae disposiciones que se relacionan con los beneficios por
tributos del Congreso.
2. En el art. 21 aparece la otra cara de la moneda. Ya no
se t r a t a de alentar a entrar en el rgimen de promocin, sino de disuadir a quienes mantienen deshabitadas las viviendas. Se autoriza al municipio de la ciudad de Buenos Aires,
y al entonces Territorio Nacional de Tierra del Fuego a fijar
gravmenes diferenciales.
Y en el art. 22 se invita a las provincias a hacer otro tanto.
3. En el art. 23 se dispone un subsidio para los grupos familiares desalojados...
Captulo XVI: Arrendamiento rural, aparcera

y contratos asimilados
Ttulo I: Generalidades
116. Antecedentes, mbito y mtodo

de la ley especial
I. Introduccin
Hablaremos en este captulo del arrendamiento rural y
de la aparcera1, dedicando el presente ttulo a las disposiciones comunes que abarcan a ambos.
Incluiremos una necesaria referencia a los contratos asimilados.
1 Hablamos de "arrendamiento rural y aparcera". No faltan quienes emplean,

ya la expresin "Arrendamientos rurales y aparceras" (as: Boragni, en su obra con
tal ttulo) ya la de "arrendamientos y aparceras rurales" (as: Blasco, en la obra
con este nombre.i. En la denominacin a la que acudimos se advierte el empleo del
singular para los sustantivos y la utilizacin del calificativo "rural" solo para el
arrendamiento:
1. Empleamos los sustantivos en singular, porque, aunque la L.A. acuda al plural en la rbrica de los respectivos ttulos I y II, preferimos el singular de los arts.
2 y 21 que definen los contratos, es el singular el que marca la unidad de cada tipo
y del mismo modo que a todos los otros contratos tpicos se los menta en singular y
no en plural (no se dice "las compraventas", "las cesiones", etc. pese a las variedades v subtipos inclusive que puedan encontrarse i as debe procederse con los tipos
de la L.A.
2. El calificativo de "rural" lo reservamos para el contrato de arrendamiento.
Aplicado a la aparceria (o a "las" aparceras, si se quiere emplear el plural}, salvo
que se entre a jugar con la anfibologa de palabras como "rural" y "agrorio" (Prez
Llana, Derecho Agrario, pg. 19, las declara sinnimas), resulta inexacto en cuanto
no es predicable, en el mismo sentido, de todos los subtipos. Rural es la aparcera
agraria, porque supone un predio rural y una finalidad rural, pero la aparcera pecuaria pura es sin que el dador se obligue a conceder el goce de un predio rural, e
inclusive, el asiento geogrfico en el que la desarrolle el tomador puede no ser un
predio rural, sino urbano, por ms que la finalidad sea rural...
520
116. Antecedentes, mbito y mtodo de la ley especial
1. Razones del tratamiento

Inmediatamente despus del examen de la locacin urbana que es un subtipo de locacin de cosas:
A. Corresponde que hablemos del arrendamiento rural,
que es otro subtipo de la locacin de cosas.
No se nos escapa que con ste y otros contratos, un vigoroso sector de la doctrina quiere formar una rama aparte del
Derecho, el Derecho Agrario, que en los planes de estudio de
nuestras Facultades ha adquirido, ya, autonoma docente.
Una visin especializada de ese tipo tiene sus ventajas por
la mayor profundidad en la investigacin, pero tambin todos los inconvenientes propios de la tendencia a romper con
la unidad del Derecho. Los cultores de las distintas ramas
desgajadas del Derecho Civil ven con indiferencia, cuando
no con simpata, el surgimiento del Derecho Agrario a costa
del Civil, pero al paso que van los agraristas no se conformarn con independizarse del Derecho Civil, pues no habiendo
culminado todava su proceso de emancipacin de ste, ya
estn invadiendo las ramas especiales en bsqueda de un
concepto amplio de lo agrario, donde entre el contrato de
trabajo agrario, los contratos de servicio, y hasta la compraventa de bienes2.
Partidarios como somos de la unidad del Derecho, no podemos dejar de hablar del arrendamiento rural, pues, aun
prescindiendo del tema de la unidad, media una razn para
que no eludamos su examen: la ley especfica excluye de sus
disposiciones una serie de casos (infra, aqu, III) que siguen
dentro del Cdigo Civil, y aun para los casos que abarca,
mucho tiene que decir el Cdigo Civil.
B. Aunque tcnicamente ya no es locacin de cosas, hablaremos tambin de la aparcera.
Lo hacemos para no romper la unidad querida por la ley
especfica que ha establecido, incluso, disposiciones comunes
2 Comp. Gelsi Bidart, citado por Brebbia, Contratos agrarios, pg. 13. Sobre el
tema de la autonoma: Prez Llana, op. cit., pgs. 20 y sigts.; Campagnale, Manual
terico prctico de los contratos agrarios privados, pgs. 31 y sigts.; Taborda Caro,
Derecho agrario, pgs. 24 y sigts.
116. A n t e c e d e n t e s , mbito y mtodo de la ley especial
521
al arrendamiento y a la aparcera, que son las que examinaremos en este prrafo.

C. Necesariamente tendremos que agregar la consideracin de los contratos asimilados, es decir, los contratos que,
aunque no entran en las definiciones de los arts. 2 y 21 L.A.,
caen en su rbita, ante lo prescripto por su art. 1.
2. Antecedentes
Nuestro Codificador Civil no crey necesario regular orgnicamente el arrendamiento rural y apenas lo tuvo presente en algunas disposiciones aisladas dentro de la locacin
(arts. 1506, 1536, 1557, 1560, 1610 en sus primitivos incisos 3 y 4 y 1617). De la aparcera, Vlez pens que deba
quedar en el terreno de lo innominado.
Se ha dicho que en aquella poca era innecesario un estatuto especial, ya que no exista el problema del arrendatario,
con un territorio "apenas poblado, falto de brazos que lo trabajaran" con "mtodos de laboreo simplsimos y de escaso y
lento rendimiento... medios de transporte pocos y lentos... y
tampoco exista un mercado internacional importante" 3 .
Pensamos que siendo todo ello cierto, cabe agregar que tampoco exista el virus demaggico que ha carcomido hasta los
cimientos a nuestro pas.
Cambiaron las circunstancias existentes en la poca de
Vlez y soplaron nuevos vientos. En 1921, con la ley 11.170
aparece la primera regulacin especfica, reemplazada en
1932 por la ley 11.627.
Rige hoy la ley 13.246 modificada, a cuyo rgimen aludiremos en lo sucesivo, con la sigla L.A.
Reconocemos que, como relacin de antecedentes, la que
precede es breve y mutilada. Pero no creemos necesario
ahondar ms. Otros han hecho ya la relacin con ms paciencia que la nuestra...
Sobre la dosis de paciencia necesaria, baste con sealar
que, segn se ha recordado4, la lista de leyes y decretos an-
3 Rezznico, Intervencin del Estado en la locacin rural, pgs. 10/11.

4 Rossini-Vitlo, Nuevo rgimen de arrendamientos y aparceras rurales, pg. 15.
522
teriores a la sancin de la ley 13.246 llega a veintinueve normaciones, y la de posteriores a ella alcanza el nmero de setenta y ocho incluyendo la ley 22.298 que da la configuracin actual de la L.A.
Pero, por lacnicos que seamos en la relacin de antecedentes, parcenos necesario decir algo sobre el cambio de
cosmovisin que se oper con la ley 22.298.
a) La L.A. (texto segn ley 13.246) naci con "el propsito
de romper con el concepto individualista del derecho de propiedad" con una idea "fuertemente proteccionista de los
arrendatarios y aparceros, considerados la parte dbil de la
relacin arrendaticia";>.
b) Con esa ley (ms otras que respiraban similar cosmovisin que se exager con fines demaggicos) no le fue nada
bien a la Repblica, que mira hoy con nostalgia su antigua
condicin de "granero del mundo".
El mensaje de elevacin de lo que fue la ley 22.298 (de facto), constituye todo un mea culpa, y una nueva cosmovisin.
El exceso de proteccionismo haba desacreditado, desprestigiado al contrato, de tal modo "que prcticamente haban desaparecido del pas las posibilidades de arrendar tierras,
pues quienes las tenan, desconfiaban de las consecuencias
nocivas para sus intereses en caso de avenirse a cederlas en
arrendamiento o en aparcera"6. Con la ley 22.298 se retorna
a principios ms acordes con el espritu de la Constitucin.
3. La reglamentacin
En las exposiciones doctrinarias, es usual referirse a la
reglamentacin de la ley. No dejaremos alguna vez de hacerlo, pero con la salvedad de que, para nosotros, la normacin
reglamentaria tiene un muy escaso valor.
A. Por un lado, el texto del art. 58 de la ley 13.246 que
prevea que el "Poder Ejecutivo reglamentar la presente
ley" ha sido expresamente derogado por la ley 22.298 que da
5 Martnez Golletti, Nuevo rgimen de arrendamientos y aparceras rurales,

pg. 25.
6 Martnez Golletti, loe. ci.
523
a la L.A. su configuracin actual. Como consecuencia de tal

derogacin se retoc el art. 59 L.A.
Por el otro, el Poder Ejecutivo puede reglamentar todas
las leyes que quiera, pero por va de reglamentacin no puede cambiar las prescripciones de la misma.
Finalmente, la reglamentacin que se maneja es la del
decreto 8330/63, que por la fecha en la que fue dictada, mal
pudo recoger el espritu de la legislacin posterior. Doctrinariamente podr invocrsela con reservas, incluso para aquellos textos de la L.A. que conservan la redaccin de aquella
poca, pues los textos no se leen aislados, sino conjugndolos
en un espritu comn.
B. Quedan, s, algunas disposiciones (arts. 15 primera
parte, in fine, 23 in fine y 33) cuya efectiva aplicacin depende del reglamento delegado.
II. mbito de la ley: generalidades
Segn el primer prrafo del art. 1 L.A.: "La presente ley
ser aplicable a todo contrato cualquiera sea la denominacin que las partes le hayan asignado y sus distintas modalidades, siempre que conserve el carcter substancial de las
prestaciones correlativas, conforme a sus preceptos y su finalidad agroeconmica".
Este prrafo ha sido tachado de vago, impreciso', grandilocuente8.
Hay que reconocer que presenta sus dificultades interpretativas.
1. Lo claro: la denominacin irrelevante
Para desbrozar el camino, comencemos por separar lo que
de claro hay en el prrafo sub examen. Ello se encuentra
contenido en la expresin "cualquiera sea la denominacin
que las partes le hayan asignado".
7 Rezznico, Intervencin del Estado en la locacin rural, pg. 29.

8 Rossini-Vitolo, Nuevo rgimen de arrendamientos y aparceras rurales, pg. 27.
524
Los contratos son lo que son y no lo que las partes dicen

que son a travs de un nombre errado (doct. art. 1326, Cdigo Civil).
El nombre que las leyes dan a los contratos tpicos es una
forma abreviada de describir su contenido esencial que lo
define como de un tipo determinado, sujetndolo a una especfica regulacin. Si las partes quieren el contenido esencial
propio de un tipo, carece de relevancia el que le hayan dado
un nombre distinto al que corresponde a dicho tipo.
2. Lo oscuro: "todo contrato"
Comprense las frmulas de los respectivos arts. 1 de las
derogadas leyes 11.170 y 11.627, con la del art. 1 de la L.A.
La de las leyes derogadas era sta: "todo contrato...
quedar sujeto a las prescripciones de la presente ley". La
de la L.A. es esta otra: "la presente ley ser aplicable a todo
contrato...".
A. La similitud es visible, pues, en definitiva, la estructura de los anteriores y del actual precepto es la misma, pudiendo ser reducida a este comn denominador: "todo contrato... queda sujeto a esta ley".
Pero la diferencia, y grande, est en el espacio que al reducir las fmulas a un comn denominador, hemos marcado
con puntos suspensivos:
a) Las derogadas leyes 11.170 y 11.627 llenaban ese espacio dando la definicin de lo que cada una entenda por contrato de la ley, resultando as los respectivos arts. 1 con pretensin de autosuficiencia, de bastarse a s mismos. Constaba en ellos, concretamente, cules eran las obligaciones
recprocas9.
9 Art. 1, ley 11.170: "Todo contrato consensual en que una de las partes se obliga a conceder el uso o goce de una extensin de tierra no mayor de trescientas hectreas fuera del ejido urbano de los municipios con destino a explotacin agrcola
de cereales o a su aprovechamiento ganadero agrcola y la otra a pagar por ese uso
o goce un precio en dinero o en especie o a entregar un tanto por ciento de la cosecha, quedar sujeto a las prescripciones de la presente ley, desde la fecha de su promulgacin y publicacin".
Art. 1, ley 11.627: "Todo contrato en que una de las partes se obliga a conceder
el uso o goce de una extensin de tierra, fuera del radio de las ciudades o pueblos,
116. A n t e c e d e n t e s , m b i t o y m t o d o de l a ley especial
525
b) El prrafo sub examen de la L.A. sigue otro criterio,

pues ese espacio es llenado con una remisin muy particular
a otras disposiciones. No hay una descripcin concreta de las
obligaciones recprocas sino una referencia a un gnero de
negocios que hay que construir tomando como punto de partida las definiciones de los arts. 2 y 21 L.A.
Y con esa remisin muy particular, surge la oscuridad.
B. En efecto:
La L.A. define, en el art. 2, al contrato de arrendamiento
rural, y en el art. 21 al contrato de aparcera.
Si el primer prrafo del art. 1 L.A. dijera que quedan sometidos a la ley los contratos descriptos en los arts. 2 y 21,
sera, aunque intil, de una claridad meridiana. Pero el sentido que se desgaja de l es otro y con ese otro sentido cobra
utilidad a costa de la claridad.
Porque lo que el texto sub examen viene a decir es que entran en el rgimen de la ley no solo los contratos definidos por
los arts. 2 y 21, sino tambin cualquier otro "que conserve el
carcter sustancial de las prestaciones correlativas" de los
contratos de los arts. 2 y 21 y su "finalidad agroeconmica".
Hay la voluntad de la ley10 de dar a su regulacin una
fuerza expansiva que abarque lo que, de no existir el precepto
sub examen, caera en el terreno de lo innominado, y que ahora se considera, directamente, como un contrato "asimilado".
Pero, cundo debe calificarse a un contrato de "asimilado'?
Tal es la pregunta, de no fcil respuesta.
3. Los contratos asimilados
Esa fuerza expansiva depende de que el contrato presente estas dos caractersticas: que "conserve el carcter sustancial de las prestaciones correlativas" y que tenga la "finalidad agroeconmica" que contempla la ley.
A. Como datos caracterizadores:
con destino a cualquier clase de explotacin de ndole agrcola, ganadera o mixta en

todas sus aplicaciones y la otra a pagar por ese uso o goce u n precio en dinero o en
especie, o a entregar un tanto por ciento del rendimiento, quedar sujeto a las
prescripciones de la presente ley..."
10 Comp. Boragni, Arrendamientos rurales y aparceras, pg. 18.
526
a) Debe haber, por de pronto, prestaciones correlativas,

con lo cual se supone un contrato bilateral, que, a fortiori,
ser oneroso. Queda, por ende, descartada la posibilidad
de incluir, en las reglas de la ley, al comodato con fines
agrcolas".
No pretende el texto que presente las mismas obligaciones correlativas descriptas en los arts. 2 y 21, pues, de ser
as, no habra otros contratos, distintos, tambin abarcados.
El texto se conforma con que los otros contratos tengan el
carcter "sustancial" de las prestaciones correlativas...
Interesa lo sustancial, no lo accidental.
Hay que convenir que lo de "sustancial" deja una gran amplitud al intrprete. Porque cmo se detecta lo "sustancial"?
Partiendo de la base de que lo "sustancial" no puede estar en ninguna de las notas que especifican a la aparcera
como algo distinto del arrendamiento, sino en la nota comn donde ambos contratos confluyen, parcenos que lo
"sustancial" se encuentra en esto: la explotacin agropecuaria onerosa.
b) Y, desde luego, debe haber la finalidad agroeconmica
de la ley.
Se completa, as, la caracterizacin del gnero, donde, al
lado del arrendamiento rural y de la aparcera, comparecen
los contratos asimilados.
No es lo mismo hablar de la finalidad del contrato que
hablar de la finalidad de la L.A.
La del contrato, es la finalidad objetiva que las partes
persiguen al contratar, que en los contratos asimilados es la
misma que la que aparece en el arrendamiento y en la aparcera: la explotacin agropecuaria onerosa.
La finalidad agroeconmica de la L.A. es la razn por la
cual han recibido una regulacin especial ciertos contratos
que, bajo las estructuras del arrendamiento o de la aparcera, persiguen una explotacin agropecuaria onerosa, razn
que debe tambin satisfacerse en los contratos asimilados.
11 Comp. Boragni, Arrendamientos ryrales y aparceras, pg. 18.
527
Esta distincin entre finalidad del contrato y finalidad de

la ley carecera de inters prctico, si la L.A. incluyera en su
rgimen a todos los contratos que bajo las estructuras del
arrendamiento y de la aparcera, persiguen la explotacin
agropecuaria onerosa, reducindose, entonces a una diferencia de perspectiva: lo que las partes consideraran valioso al
emplear esas estructuras, la ley lo considerara especialmente valioso, y digno de un rgimen especfico.
Pero no basta con que las partes acudan a tales estructuras, para que la L.A. sujete el negocio a su rgimen. La L.A.
exige algunas notas adicionales, de las que deben tambin
estar dotados los contratos asimilados.
As, por ejemplo, si las citadas estructuras se emplean
para la explotacin agropecuaria onerosa de un fundo ubicado en la planta urbana, las partes pueden alcanzar la finalidad agropecuaria onerosa, pero no satisfarn la finalidad
agroeconmica de la L.A. que se niega a obstaculizar el desarrollo urbano (infra, 118, III, 2) por lo que tampoco, dentro de la planta urbana, habr contratos asimilados referidos a predios.
B. El contrato asimilado ser tratado con las reglas del
contrato al que se aproxima.
De all que si la asimilacin se efecta con el arrendamiento rural, sern las reglas de ste las que habr que tener en cuenta.
Se comprende que puede haber una asimilacin con los
contratos accidentales del art. 39 L.A. (infra, aqu, III), en
cuyo caso ser el rgimen de stos el aplicable.
Difcil es imaginar una asimilacin con el contrato de
aparcera, pero si se diera, son las reglas de ste las que se
aplicarn.
C. Antes de que la Ley de Convertibilidad modificara el
art. 617, Cdigo Civil, entendemos que poda darse como
ejemplo de contrato asimilado, ste: un contrato en todo similar al arrendamiento, con la variante de que el precio, en
lugar de estar fijado en dinero, lo estuviera en moneda extranjera. Pero con la nueva redaccin dada al art. 617, el
ejemplo carece, ya, de inters prctico.
Hoy, nos parece que puede darse este otro: un contrato en
528
todo similar al arrendamiento, salvo la variante de que el

precio consista en especie12.
III. mbito de la ley: los casos excluidos por el art. 39

El extenso y detallista art. 39 L.A. prescribe que quedan
"excluidos de las disposiciones de esta ley" los dos casos que
menta y regula.
1. Los casos y sus nombres
El art. 39 L.A. contempla dos casos: los del inciso a, y los
del inciso b.
En el inciso a, se refiere a los contratos "en los que se convenga, por su carcter accidental, la realizacin de hasta dos
cosechas, como mximo, ya sea a razn de una por ao o
dentro del mismo ao agrcola, cuando fuere posible realizarla sobre la misma superficie, en cuyo caso el contrato no
podr exceder el plazo necesario para levantar la cosecha
del ltimo cultivo".
En el inciso b, contempla los contratos "en virtud de los
cuales se concede el uso y goce de un predio con destino exclusivo para pastoreo, celebrados por un plazo no mayor de
un ao".
Y bien:
A. A los fines de la exposicin, conviene darles un nombre
genrico y sendos nombres especficos.
a) Como nombre genrico que sirva para denominar conjuntamente a los contratos del inciso a, y a los del inciso b,
adoptamos ste: contratos accidentales13.
12 Comp. Boragni, Arrendamientos rurales y aparceras, pg. 93, a propsito

del art. 32 de la ley, sobre el que volveremos infra, 121,1. El mismo autor, a propsito del art. 1, pg. 19, da como ejemplo, el colonato azucarero.
13 Con esta terminologa: Brebbia, Contratos agrarios intitula su captulo
XXII. Comp. Golletti, op. cit., quien emplea para el ttulo del cap. V, la denominacin "contratos por breve trmino', y luego en pg. 140 habla de contratos "de
arrendamiento o de aparcera, accidentales, o por breve plazo".
529
Ello, porque aunque lo de "accidental" empleado en el inciso a, no aparece en el inciso b, resulta luego ser utilizado
para ambas hiptesis, al finalizar el art. 39 L.A.
"Accidental", significa, aqu, la reunin de los requisitos
que privan a un contrato de la estabilidad de la L.A. substrayndolo a su rgimen y sometindolo a las reglas del Cdigo Civil.
b) Como nombre especfico, para los contratos del inciso
a, proponemos el de "contratos accidentales de cosecha", denominacin que contiene el gnero y la diferencia especfica.
Suele mentrselos como contratos de "hasta dos cosechas",
pero no es solo el nmero de cosechas el que interesa, pues
tambin juega el tiempo, que no puede pasar de dos aos.
c) Y, en esa direccin, a los usualmente mentados como
"contratos de pastoreo por plazo no mayor de un ao", los
llamaremos "contratos accidentales de pastoreo". En lo de
"accidental" queda incluido lo del tiempo...
B. En estos contratos accidentales se concede el uso y goce de un predio. Expresamente lo dice la L.A. para los contratos accidentales de pastoreo, y queda implcito para los
accidentales de cosecha, con la palabra "superficie" del inciso a, luego empleada para ambos casos en el penltimo
apartado del art. 39 L.A., sin contar con el ltimo apartado,
donde se habla de "desocupacin del inmueble", "restitucin
del inmueble", "entrega del predio".
C. A quien recibe el predio, el art. 39 L.A. lo llama "contratista", vocablo que ha sido tachado de impropio, al sugerir que estaramos ante una locacin de obra y no de cosa14.
El vocablo es impropio, pero, a nuestro entender, con toda
su impropiedad su empleo resulta ser una culpa feliz, porque
sirve para llamar la atencin sobre la interpretacin que debe
darse a la palabra "arrendamiento" que el texto emplea, ms
adelante, al fijar la multa por falta de desocupacin.
Dirijamos, en efecto, la atencin a los contratos accidentales de cosecha:
14 Brebbia, op. cit., 112.
530
$116. Antecedentes, mbito y mtodo de la ley especial
a) Si diramos importancia a la palabra "arrendamiento",

llegaramos a la conclusin de que los excluidos son los contratos accidentales de cosecha por un precio en dinero nacio^
nal <o en moneda extranjera: art. 617, Cdigo Civil). Leeramos el texto con el sentido que daba al anterior art. 39 L.A.
la letra de la entonces reglamentacin general (decreto
7786/49) en su art. 6: "El contrato accidental o circunstancial de arrendamiento para el cultivo de un predio por una
sola cosecha, que el art. 39 de la ley nmero 13.246 excluye
de sus preceptos, se regir por las normas del Cdigo Civil".
Pero nos preguntamos: qu razn habra para no excluir
tambin de la ley al contrato accidental de cosecha por un
porcentaje (aparcera)?
A favor de que tambin est excluido de la lev milita el
mtodo empleado por la L.A. que ha ubicado el art. 39 en el
ttulo III sobre "Disposiciones comunes a los ttulos I y II", el
encabezamiento del art. 39 y el contenido del inciso a, que
no formula distingos.
En contra de la exclusin de la ley, solo quedaran la palabra "arrendamiento" y la dificultad relativa al clculo de
la multa iinfra. aqu, o. Bt. Pero, por un lado, el uso impropio del vocablo "arrendamiento" no es extrao a la L.A., como se ve en el art. 42. por el otro, la L.A. quiere que a la
aparcera se le apliquen las reglas de la locacin (art. 41,
inc. c). y finalmente, as como la impropiedad de la expresin "predio arrendado" del art. 42 se corrige por la expresa
mencin del "aparcero", pensamos que la impropiedad del
vocablo "arrendamiento" del art. 39 sub examen encuentra
su correccin en la impropiedad del vocablo "contratista".
b) Raznese por extensin respecto a todos aquellos otros
contratos que no son tcnicamente ni arriendo ni aparcera,
pero que, como contratos asimilados, caen en la amplitud
del art. 1 L.A., atendiendo a su contenido. Si esos contratos,
potencialmente incluidos en la L.A. por el art. 1, tienen las
caractersticas de lo "accidental", quedarn excluidos por
imperio del art. 39 L.A.
2. Los contratos accidentales de cosecha
Segn lo hemos puntualizado, "contrato accidental de co-
531
secha" puede serlo, tanto lo que de no mediar la exclusin sera un contrato de arrendamiento, como lo que sera uno de aparcera, o un contrato asimilado de la L.A.
Los, contratos accidentales de cosecha pueden ser de hasta dos cosechas como mximo. No es necesario que sean (como lo sugera un anterior texto) dos cosechas resultantes de
dos siembras, pues la letra del art. 39 L.A. solo hace referencia al cultivo y no pide siembras 15 .
Ese mximo puede ser a razn de una cosecha por ao, o
de dos dentro de un mismo ao agrcola. En la letra de la ley
quedan incluidas dos cosechas de las especies que son de produccin anual, o dos de las que son de produccin semestral,
pero no seran admisibles cuatro de las semestrales, por ms
que no se excedieran los dos aos de la primera hiptesis.
3. Los contratos accidentales de pastoreo
Entramos a un tema que presenta sus dificultades.
A. Para comenzar, aclaremos que, como lo puntualizramos para los contratos accidentales de cosecha, los accidentales de pastoreo, abarcan hiptesis que, de no mediar la exclusin de la L.A., entraran dentro de uno de estos tipos:
arrendamiento, aparcera, contrato asimilado.
Con ello, manifestamos nuestra discrepancia con quienes
piensan este contrato exclusivamente en los trminos del
arrendamiento 16 .
Debemos partir, por lo tanto del concepto "contratos de
pastoreo" para luego detectar, como un caso particular, el de
los "accidentales" de pastoreo.
Con el nombre de "contratos de pastoreo" no designaremos a un "tipo" contractual sino a una caracterstica que
pueden revestir distintos tipos contractuales que se agrupan, y al agregar a aquellos el calificativo de "accidentales"
15 Entre nosotros, la caa de azcar no se siembra lodos los aos, pero se cultiva para cada cosecha anual. Un anterior texto de la ley 13.246 (con la reforma del
decreto-ley 2188/57), tena una redaccin distinta, pues hablaba de "dos siembras".
16 Comp. Golletti, Nuevo rgimen de arrendamientos y aparceras rurales, pg.
157.
532
116. A n t e c e d e n t e s , mbito y mtodo de l a ley especial
estaremos agregando una nota adicional a la caracterizacin17, que en la estructura de la L.A. trae como consecuencia que el grupo as formado y que reviste esa nota adicional, quede excluido de las disposiciones de la L.A.
Quede con ello dicho que hay contratos de pastoreo sin y
con la nota adicional. Unos y otros entran en la letra del art.
1 L.A., pero, mientras los que no presentan la nota adicional
de "accidentalidad" permanecen dentro de la L.A. para todos
los efectos, los que ostentan dicha nota adicional salen de la
L.A. por la puerta del encabezamiento de su art. 39, sin perjuicio de que, para efectos muy limitados vuelvan a entrar
por la ventana de la calificacin y homologacin que el mismo art. 39 L.A. prev (infra, aqu, 5).
B. Se comprende, que, antes de hablar del subgrupo "contratos accidentales de pastoreo", debemos hablar del grupo
"contratos de pastoreo".
Para encarar el tema, corresponde distinguir dos operaciones econmicas diferentes, a las que por darles nombres, utilizaremos los caros a un buen sector de la doctrina agrarista:
pastoreo y pastaje. Es partiendo de esa distincin, que luego,
para la operacin econmica "pastoreo", encontraremos, como
instrumentos jurdicos los que podremos denominar "contratos de pastoreo" distinguindolo de otro grupo posible al que
aludiremos con el nombre de "contratos de pastaje".
Pero no demos a las palabras empleadas para designar a
cada uno de estos grupos, mayor importancia que la que en ge-
17 Con un smil, nos explicaremos con mayor claridad didctica: en el Cdigo

Civil, encontramos distintos "tipos" contractuales (v.g.: compraventa, locacin, permuta, donacin, etc.) que luego procedemos a caracterizar en bilaterales y unilaterales, onerosos y gratuitos, etc., etc. Se advierte que cuando, por ejemplo, estamos
hablando de contratos "bilaterales" no estamos determinando u n tipo, sino formando una clase que conviene a tipos distintos (v.g. a la compraventa, a la locacin, a la
permuta, etc.) y que en esa va clasificatoria, podemos formar sub clases (v.g. los
contratos unilaterales pueden ser gratuitos u onerosos y los onerosos pueden ser
conmutativos o aleatorios), sin que en ninguna de las escalas de clasificacin a que
lleguemos, se tenga la pretensin de eirigir un nuevo "tipo".
Por eso, en el texto, lo que queremos decir es que los contratos de pastoreo, no
constituyen u n tipo, sino una agrupacin de tipos (arrendamiento, aparcera, contratos asimilados) segn determinado criterio.
116. A n t e c e d e n t e s , mbito y mtodo de la ley especial
533
neral tienen los vocablos, inmersos en el mundo de la plurisignificacin, sujetos a la historicidad, y a las variables locales18.
Por ello, no nos escandalicemos si algn autor, distinguiendo
los dos grupos de contratos que as nombramos, les da a ambos
el nombre genrico de "contratos de pastoreo", pasando a identificar cada una de las especies, con otra nomenclatura19. Perogrullo no se escandalizara, razonando que en la ejecucin de
ambos grupos contractuales hay animales que se alimentan,
que "pastean", y la voz de Perogrullo su valor tiene...
C. Los contratos de pastoreo se caracterizan:
a) Porque a todos ellos les conviene la letra de la definicin del art. 1 L.A. Que luego los "accidentales" queden excluidos, es harina de otro costal, pues obsrvese que una exclusin expresa solo tiene real sentido, partiendo de la base
de que, de no mediar la exclusin, estaran incluidos...
Y porque a todos les conviene la definicin del art. 1 L.A.,
queda con ello dicho que todos son onerosos, en todos hay retribucin por el uso y goce.
Hay quienes ensean que la retribucin debe consistir en
un precio en dinero fijado por cabeza, admitiendo otros que
18 En el Diccionario enciclopdico Quillet, "pastaje" es descripta como una voz

empleada en Argentina, Colombia y Guatemala, con las acepciones de pasturaje,
campo de pasto, y de lo que se paga por el pasto que consume un animal, aclarndose
que, en otra acepcin significa en Argentina y Chile, "apacentamiento", lo que nos lleva a la voz "apacentar" que significa dar pasto a los animales y pacer estos, lo que a
su turno, en la bsqueda de las definiciones verbales nos lleva a la voz "pacer" que significa comer el ganado la hierba en los campos y prados, y tambin apacentar... No
hemos encontrado el verbo "pastear", que luego, en el texto, ponemos en boca de Perogrullo, pero, srvanos de excusa el que hablamos de un Perogrullo del Norte Argentino, con lo cual volvemos al tema de los regionalismos, especialmente los de! campo,
que es donde se desarrolla la actividad y donde no llegan los diccionarios de los acadmicos, a los que, en cambio, van llegando gradualmente (a veces con bastante retardo)
los sentidos del habla popular, lo que explica las variables de las distintas ediciones.
19 Comp. Golletti, Nuevo rgimen de arrendamientos y aparceras rurales, pg.
152, quien, refirindose a la opinin de Cozzi apunta que al aludir ste al pastoreo
sin concederse el uso y goce del predio, "al parecer se maneja dentro de un nico
contrato, el de pastoreo, que puede ser, segn l, con o sin cesin del uso y goce del
campo". No hemos podido consultar la obra de Cozzi, pero parcenos que se estn
entremezclando aqu, problemas verbales. Si utilizamos la palabra "pastoreo" en
sentido amplio, podemos concebir una finalidad de pastoreo (en el sentido de que
haya animales que se alimenten) que se obtenga a travs de dos contratos distintos, esto es, sin construir un "tipo" nico contractual.
534
puede consistir en un precio global20. Por nuestra parte pensamos que puede ser de los ms variados tipos, consistiendo,
por lo tanto, incluso, en un porcentaje de las cras de los animales que pastoreen. Lase el art. 39 inc. a, L.A., y se advertir que nada en l autoriza a circunscribir el concepto21.
b) En todos ellos, una de las partes se obliga a conceder a
la otra "el uso y goce de un predio". Si no hay uso y goce de
un predio, no hay contrato de pastoreo, y por lo tanto, resultar intil inquirir si se da la nota de "accidentalidad". Si no
hay uso y goce de un predio, queda desplazada la figura del
"pastoreo" y pasamos a lo que se denomina "pastaje".
c) En todos ellos, el destino debe ser "exclusivo para pastoreo", esto es, para alimentacin de animales.
Es esa nota de exclusividad en el destino de pastoreo lo
que permite formar el "grupo" de contratos de distinto tipo,
del que estamos hablando.
No interesa el tipo de "pasto" pues, como bien se ha sealado, existe pastoreo, tanto cuando los animales se alimentan de pastos naturales en campos incultos, como cuando lo
hacen de plantas germinadas (alfalfa, avena, etc.) en campos cultivados, o de rastrojos que quedan despus de lacosecha de maz, trigo, etc. 22
D. Dadas esas notas caracterizantes del grupo "contratos
de pastoreo", la L.A. excluye de sus disposiciones a los celebrados por un plazo no mayor de un ao23. Esto no requiere
explicacin, pues los trminos de la L.A. son claros.
20 Sobre estas dos opiniones: Golletti, op. cit., pgs. 150/1.

21 Cuando la retribucin consista en una cuota de los frutos, tendremos tcnicamente, una aparcera. No ser una aparcera pecuaria predial (sobre ella, infra,
120,1) porque el dador no suministra animales, ni tampoco una aparcera agrcola
(pues el destino es "pecuario"), pero ser aparcera contemplada por las reglas generales con que comienza el ttulo II (reserva siempre hecha de que quedar excluida, si, y solo si, presenta la nota de accidentalidad).
22 Rezznico, Intervencin del Estado en la locacin rural, pg. 29, nota 13, remitindose a Vidales.
23 Cuando algn autor nos da la breve duracin como "elemento" del contrato
de pastoreo, lo que est definiendo no es el pastoreo, sino el pastoreo excluido.
Comp. Ortiz de Rosas, citado por Golletti, en Nuevo rgimen de arrendamientos y
aparceras rurales, pg. 150.
116. A n t e c e d e n t e s , m b i t o y m t o d o de la ley especial
535
E. Pero queda pendiente este otro punto: en qu se distingue el "pastoreo" del "pastaje"?
Algo de comn deben tener, para que surja la necesidad
de distinguir, y algo de diferente que los especifique y cree el
inters en distinguirlos.
a) Lo de comn salta a la vista. Recordando lo que dijimos
de Perogrullo: en ambos casos hay animales que "pastean".
b) Lo de diferente est en esto otro: el pastoreo supone la
concesin del uso y goce de un predio, en tanto que el pastaje no. que se limita al aprovechamiento de los pastos, lo que
lo sita en la hiptesis de lo que tcnicamente segn la
forma de retribucin puede caracterizarse como una venta
de frutos-4, o un contrato innominado25.
4. Reiteracin
Hay quienes desearan que el empleo reiterado de la contratacin accidental no fuera la va utilizada por los propietarios de predios rurales para tenerlos constantemente contratados sin caer en la L.A.
Pero la L.A. no reacciona contra esa posible prctica, sino
cuando la reiteracin asume ciertas caractersticas.
En el sistema de la L.A., hay reiteraciones admitidas y
reiteraciones rechazadas. Si se trata de una reiteracin admitida, la relacin posterior a la misma sigue siendo de contrato accidental; si se trata de una reiteracin rechazada, la
relacin posterior no es de contrato accidental.
Para proceder con mtodo, fijaremos primero el concepto
de "reiteracin" que tiene diversas manifestaciones, luego
24 Comp. Blasco. Arrendamiento* y aparceras rurales, pgs. 59/fil), quien, para
el pastaje, seala que se cobra "por cabeza ingresada", pero entendemos que esto
no es necesario que asi se exprese en el contrato, que bien puede fijar un precio
nico ya calculado previamente en base al nmero de cabezas. Contra: Brebbia,
Contratas agrarios, pg. 100.
25 Para Golletti, op. cit., pg. 158, se trata de un contrato innominado. Segn
este autor, la diferencia entre pastoreo y pastaje, reside en que, en el pastoreo hay
desplazamiento de la tenencia, en tanto que en el pastaje desplazamiento de la esfera de custodia de los animales que quedan a cargo de quien recibe la hacienda en
su campo i.op. cit., pg. 154 i pero como luego aclara que respecto al cuidado puede
estipularse lo contrario (op. cit., pg. 155) resulta que la diferencia esencial se reduce a que haya o no desplazamiento de la tenencia.
536
pasaremos a indicar el criterio que permite distinguir, en cada una de esas manifestaciones, si se trata de una reiteracin admitida o rechazada, para concluir sealando las consecuencias que se siguen de que cualquiera de las manifestaciones de la reiteracin sea calificada como "rechazada".
A. La palabra "reiteracin" no pertenece al lenguaje de
la L.A.
La proponemos para designar a un gnero que abarca diversas manifestaciones.
La L.A. entra a hablar directamente de las manifestaciones reiterantes. Para designarlas, emplea dos vocablos: prrroga y renovacin. Pero, sin duda, entiende abarcar con
ellos todas las posibilidades a las que luego nosotros aludiremos con nombres especficos. Que esa amplitud de significacin responde al espritu del texto sub examen, resulta de la
oposicin que luego verifica entre "el nuevo contrato y el
vencimiento del anterior".
Ello nos conduce a apartarnos parcialmente del vocabulario de la L.A. Si los nombres que proponemos no agradan,
bsquense otros, pero los conceptos seguirn all.
Para desarrollarlos, ejemplificaremos con el arrendamiento, pero quedando entendido que otro tanto cabe decir para la
aparcera, y, desde luego, para los contratos asimilados.
Detectamos las siguientes manifestaciones reiterantes:
a) La prrroga
Emerge de un nuevo contrato, pero no de un nuevo contrato de arrendamiento, sino de un contrato modificatorio
del existente, sin efectos novatorios (doct. art. 812, Cdigo
Civil). Al extender el plazo, asegura al contrato de arrendamiento una duracin mayor, un tiempo suplementario. Como
consecuencia de ella, el uso y goce del arrendatario se prolonga sin que medie solucin de continuidad, ni de hecho
(porque efectivamente sigue sin interrupcin), ni de derecho
(porque no hay un nuevo uso que se adicione al anterior,
sino que es el mismo uso el que sigue).
b) La renovacin
La palabra "renovacin" que con sentido amplio em-
537
plea el art. 39 L.A., la utilizaremos en sentido estricto, esto

es, en el sentido tcnico con el que la hemos definido oportunamente (supra, 112, IV, 1).
La renovacin resulta de un nuevo contrato de arrendamiento, con clusulas distintas del anterior. Como consecuencia de ella, el arrendatario sigue usando pero por un
nuevo ttulo locativo. No hay solucin de continuidad de hecho (al no haberse interrumpido el uso) pero la hay de derecho (pues se trata de un uso que se adosa al anterior, separado jurdicamente por el nuevo ttulo).
c) La reconduccin
Resulta tambin de un nuevo contrato de locacin, a raz
del cual, como en la renovacin, no hay solucin de continuidad de hecho, pero s de derecho. Se distingue de la renovacin en que, mientras en sta, las clusulas del nuevo contrato son distintas de las del anterior, la reconduccin reproduce las mismas clusulas.
Tampoco debe confundirse la reconduccin con la continuacin en la locacin (infra, 118, VI) que no es reiteracin.
d) La contratacin en discontinuidad
La contratacin en discontinuidad es tambin un nuevo
contrato de locacin que puede tener distintas clusulas que
el anterior (parecindose en esto a la renovacin) o iguales
(semejndose a la reconduccin) pero que deja entre el anterior y el nuevo contrato un espacio vaco de uso y goce. Supone una discontinuidad, tanto de derecho, como de hecho.
e) La contratacin en alteracin
En todos los casos que preceden, hay un contrato anteiior
y un nuevo contrato, pues lo hay incluso en la hiptesis de
prrroga que no resultar de un nuevo contrato de locacin,
pero s de un nuevo contrato (contrato de prrroga).
Para todos esos casos podemos decir que, antes como despus de la reiteracin, hay locacin.
Pero debemos hacernos cargo de otros fenmenos, caracterizados porque antes de la reiteracin hay un tipo de estructura, y despus de ella hay un tipo de otra estructura.
538
$116. Antecedentes, mbito y mtodo de la ley especial
Supongamos que a un arrendamiento anterior, siga una

aparcera, o un contrato asimilado, o que siga a una aparcera, un arrendamiento, o un contrato asimilado, o que siga a
un contrato asimilado, un arrendamiento o una aparcera.
A esos otros fenmenos les damos el nombre comn de
"contratacin en alteracin".
Segn se operen con continuidad de uso o sin ella, se aproximan a la renovacin o a la contratacin en discontinuidad.
B. Fijados as los distintos casos de reiteracin, corresponde que pasemos a la distincin entre reiteraciones admitidas
y rechazadas.
Cundo estaremos ante una reiteracin rechazada?
La reiteracin que la L.A. rechaza requiere:
a) En primer lugar, que se efecte "entre las mismas
partes".
Si v.g. Primus, propietario de un fundo de 100 ha conviene un contrato accidental con Secundus, y concluido ste, celebra un nuevo contrato accidental con Tertius, sa no es
una reiteracin rechazada por la L.A. porque Tertius no es
Secundus y la reiteracin no es entre las mismas partes.
b) En segundo lugar, que se efecte sobre "la misma superficie".
Si Primus, a los fines de arrendar, divide su predio de 100
ha en los lotes A y B, cada uno de 50 ha, y por el lote A concluye un contrato accidental con Secundus, en tanto que por
el lote B concluye otro contrato accidental con Tertius, nada
impide que vencidos ambos contratos, celebre sendos nuevos, con Secundus para el lote B y con Tertius para el lote A.
El lote A no es "la misma superficie" que el lote B, ni ste la
misma que la del lote A- ( \
c) En tercer lugar, que no medie entre el nuevo contrato y
el anterior "el trmino de un ao". Intermediando ese tiempo, puede haber un nuevo contrato accidental entre las mismas partes sobre la misma superficie.
d) En cuarto lugar, que, como resultado de la reiteracin.
26 Comp. art. 4 L.A.
539
"se totalicen plazos mayores que los establecidos en el presente artculo".

Celebrado un contrato accidental de cosecha anual por un
ao, o de cosecha semestral por seis meses, no es reiteracin
rechazada (aunque se celebre entre las mismas partes, sobre
la misma superficie, y sin mediar el intervalo de un ao), un
nuevo contrato que sumado al anterior, no supere dos cosechas anuales o dos semestrales.
C. Y vayamos ahora a las consecuencias que se siguen si
se da una reiteracin rechazada.
La L.A. dispone que "se considerar incluido el contrato
en las disposiciones de la ley".
Pero, cul contrato? El nuevo (reiterante) o el anterior
(reiterado)?
Entendemos que el incluido es el contrato reiterante, por lo
que a partir de l se computarn los plazos previstos por la ley.
Es el contrato reiterante el rechazado en su pretensin de
ser accidental, y es de l que debe predicarse la consecuencia.
Esta es, sin duda, la respuesta que corresponde para la
contratacin en discontinuidad, hiptesis para la que sera
absurdo suponer que la L.A. ha entendido referirse al reiterado, hacindolo revivir para disfrutar de un plazo mnimo,
en una imposible cobertura del tiempo que produjo ya la discontinuidad con interrupcin del uso.
Solo para la prrroga parece presentarse una dificultad.
Cmo decir que el contrato de prrroga (que no es contrato
de locacin: supra, aqu, A. a) se considerar contrato de locacin incluido en la L.A.? Pero la dificultad no es insuperable, debiendo entenderse que la L.A. ha querido que la prrroga, conceptuada como reiteracin rechazada, sea interpretada ex lege, en el sentido de contrato de locacin27.
5. Calificacin y homologacin
La extensa ltima parte del art. 39 L.A. regula la califica-
27 Tngase presente que estamos razonando con el ejemplo del arrendamiento.

Si se tratara de la prrroga de una aparcera, la interpretacin ex lege sera en el
sentido de aparcera.
540
cin y homologacin, con una serie de preceptos que pasamos a examinar:

A. "La calificacin y homologacin del contrato ser efectuada a pedido de parte por la autoridad judicial competente, debiendo expedirse simultneamente el correspondiente
testimonio".
a) El texto reza "a pedido de parte".
Se sobreentiende: parte interesada.
Cualquiera de las partes del contrato es parte interesada.
Quien asume la posicin de concedente del uso y goce de
un predio ser el interesado en promover un trmite tendiente a obtener que el contrato sea calificado como accidental, y homologado en tal concepto, pues ser l quien se beneficiar de los efectos que tiene una sentencia homologatoria en tal sentido, efectos que examinaremos sub B y sub C.
Pero como la calificacin puede resultar en el sentido de
que no se trata de un contrato accidental, no hay que descartar que tenga inters en promover el trmite, quien usa o
usar el predio, para obtener, precisamente, que el juez declare que no se trata de un contrato accidental.
Aun ms: son tantas las variantes que ofrecen los hechos
concretos de la vida, que no hay que descartar que los papeles se inviertan, y que atento a las circunstancias, sea quien
concede el uso o goce que tenga inters en que al contrato no
se lo califique como accidental, y, a la inversa, que sea quien
usa, el que pretenda que el contrato sea accidental28.
b) Deducida la pretensin de calificacin y homologacin
por una de las partes, debe darse intervencin a la otra, sin
lo cual quedara afectado el derecho constitucional de defensa en juicio29.
B. "Al vencimiento del contrato, la presentacin de dicho
testimonio ante la autoridad judicial competente ser ttulo
suficiente para que se ordene la inmediata desocupacin del
inmueble por el procedimiento de ejecucinde sentencia vigente en la jurisdiccin respectiva".
28 Por ejemplo, esa hiptesis se dar si para el que se oblig a conceder el goce,
resultara un buen negocio que el contrato se prolongue ms en el tiempo.
29 Comp. Brebbia, Contratos agrarios, pg. 195, nota 209.
541
La calificacin en el sentido de que se trata de un contrato accidental, homologndolo en tal concepto, da a la sentencia que la contiene, el valor de una sentencia de condena de
futuro. La ley quiere que, vencido el contrato, quien concede
el uso y goce disponga de un trmite rpido para obtener la
desocupacin, evitando las dilaciones propias del juicio de
desalojo.
C. "Adems de ordenar la desocupacin, dicha autoridad a
pedido de parte impondr al contratista que no haya desocupado el predio una multa equivalente al cinco por ciento (5%)
diario del precio del arrendamiento a favor del propietario,
por cada da de demora en la restitucin del inmueble hasta
su recepcin libre de ocupantes por parte del propietario".
La L.A. habla de "propietario", pero, por lo que dijimos a
propsito de la locacin de cosa ajena (supra, 97, IV) lo que
interesa aqu es la calidad de haber sido quien concedi el
uso y goce del predio.
La L.A. se ha colocado en la hiptesis de arrendamiento,
fijando la multa en el 5% diario. Supongamos que en el contrato accidental se ha fijado el precio fragmentndolo en
cuotas, como v.g., si dado un contrato accidental por dos cosechas anuales, se conviniera dos pagos anuales. Estimamos
que el 5% se calcula sobre el precio total, porque se es "el
precio del arrendamiento".
El clculo de la multa, consistente en una operacin aritmtica cuando se trata de un contrato de arrendamiento,
presentar sus dificultades para los otros casos de reiteracin admitida. Por ejemplo, cmo se calcular, si se trata de
una aparcera? Pensamos que corresponder, entonces, una
prudente estimacin judicial del valor de la aparcera, que
permita luego el clculo aritmtico del 5%.
D. "En caso de que el contrato se presente para su calificacin hasta quince (15) das antes de la entrega del predio
al contratista y la autoridad judicial que intervenga no efectuara en ese lapso la calificacin y homologacin, se presumir que el contrato ha quedado calificado como accidental".
a) Para que entre a funcionar la calificacin presumida,
es necesario que el trmite sea iniciado con una antelacin
de por lo menos quince das al del de la entrega. Como se
542
trata de das corridos (art. 28, Cdigo Civil) se advierte que

la L.A. quiere un procedimiento velocsimo, pues en ese lapso se deber para cumplir con el precepto constitucional
escuchar a la otra parte, y en ese lapso advenir la sentencia
de calificacin, ya que transcurrido el mismo sin que medie
pronunciamiento "se presumir que el contrato ha quedado
calificado como accidental".
Se ha observado que "no se advierte de qu modo, en este
supuesto, se podr pedir la ejecucin, si no existe resolucin
alguna susceptible de ser ejecutada".
Contestamos: bastar con presentar un testimonio judicial de todas las piezas del expediente formado, del cual resulten los datos que conducen a la presuncin, y l har las
veces del testimonio de la sentencia de calificacin, por imperio de la L.A.
Y los datos que conducen a la presuncin, son:
a') Que se haya pedido la calificacin, lo que resultar del
escrito inicial, que as lo solicite.
b') Que el escrito haya sido presentado con la antelacin
de quince das. Como la antelacin se computa tomando como referencia el da de la entrega, ser necesario que el
da de la entrega prevista resulte del contrato, o que de
otro modo quede acreditado en el expediente, como ocurrira v.g. si habiendo intervenido la otra parte, ese extremo
no hubiera sido negado.
c'l Que no haya mediado pronunciamiento judicial, de lo
que el testimonio librado podr fcilmente dar constancia.
Nos parece, s, que del hecho de que el juez no se haya
pronunciado durante ese lapso de quince das, no debe derivarse una prdida de jurisdiccin para pronunciarse con
posterioridad, de tal modo que si del testimonio resulta que
ya se expidi, es el pronunciamiento recado el que decidir,
jugando la presuncin solo si no se expidi.
b) Esa presuncin puede resultar gravosa para el demandado, con defensas limitadas (dado el tipo de ejecucin previs-
30 Brebbia, op. iit., pg. 195.
543
to) que har que, en mltiples hiptesis, la presuncin tenga

los efectos prcticos de una presuncin juris et de jure.
Pero:
Por un lado, hay que suponer, para que juegue la presuncin, que el contrato, prima facie, es accidental, lo que supone que no se presenta a s mismo como de reiteracin rechazada. Para decirlo con otras palabras, que esa sentencia
"presumida" no se presenta como autocontradictoria.
Por el otro, que las razones que tenga el demandado y
que no pueda hacer valer en la ejecucin, podr esgrimirlas
en el procedimiento de calificacin, para obtener una sentencia favorable a su pretensin, que, si llegare tarde para
invocarla como hecho nuevo en la ejecucin, le permitir,
por lo menos, obtener luego la reparacin indemnizatoria
que corresponda.
IV. El mtodo
Aplicados a las normas, "general" y "especial" son trminos relativos que dependen de la perspectiva desde la cual
se las mire: una norma puede ser "especial" respecto a una
"general" y, simultneamente "general" con relacin a otra
ms "especial'"11. La L.A. es una ley "especial" mirada desde
la ptica del Cdigo Civil; pero la L.A. mirada desde la ptica de las relaciones que regula, contiene normas de las que
unas son generales y otras especiales.
La L.A. contiene un artculo introductorio y tres ttulos
de inters 3 -. El ttulo I referido al arrendamiento, el ttulo II
a la aparcera y el ttulo III destinado a disposiciones comunes a los dos ttulos anteriores. De esos tres ttulos, el nico
31 V'.g.: las normas de los contratos en general son "especiales" respecto a las
de los actos jurdicos, pero "generales" respecto a las de los contratos tpicos.
32 La ley 13.246 contena cinco ttulos, pero de los originarios ttulos IV y V, ya
solo queda en este ltimo el art. 59 con la redaccin que le dio la ley 22.298 i."Los
contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley quedarn sujetos a sus disposiciones"), cuyo examen, dado el tiempo transcurrido, se comprende
que carece de inters.
544
dividido en captulos es el II, con ocho artculos introductorios y luego el captulo I para "las aparceras agrcolas" y el
captulo II para "las aparceras pecuarias".
A estar a ese mtodo de la L.A., son de la mxima generalidad (por aplicarse a todos los contratos de la L.A.) el art. 1
introductorio, y todos los artculos del ttulo III, siendo normas especiales las restantes, aunque dentro de ellas algunas, sin alcanzar la mxima generalidad, son generales respecto a otras, como las ocho introductorias del ttulo II, respecto a las especiales de los dos captulos que contiene.
Pero no hay que dar excesiva importancia al mtodo, pues
el legislador que en el grueso del articulado tiene como idea
dominante negocios que conducen a la concesin de goce de
un predio, ha introducido en la L.A. un cuerpo un tanto extrao: la aparcera pecuaria. A ese contrato, mal podra aplicrsele, por ejemplo, el texto del art. 45 que, aunque situado
en el ttulo III, se refiere a los contratos ad meliorandum de
un predio, hiptesis extraa a la aparcera del art. 34 que es
solo de animales. Dgase lo propio del art. 39 sobre los contratos accidentales que son de predios.
De all que reordenando el material segn la idea de lo
general y de lo especial, tenemos esta graduacin de normas
de la L..:
a) Normas generales para todos los contratos de la L.A.,
como son las de los arts. 1 y las del ttulo III, con excepcin
de las de los arts. 39 y 45. Y todava ello, con la salvedad de
que el art. 1 en lo que se refiere al orden pblico sufre sus
visibles excepciones, especialmente en la aparcera pecuaria
(arts. 34, 36, 37, 38), que la previsin del art. 40 in fine sobre la inscripcin en los registros inmobiliarios mal puede
ser aplicada a la aparcera pecuaria pura, y que la ubicacin
que se da a los usos y costumbres en el art. 41 es solo para
los casos en los que no haya normas (as: arts. 23, inc. d, 37,
38) que le den otra preferente.
b) Normas generales para todos los contratos que conllevan la concesin del goce de un predio. De este tipo, son, por
ejemplo, las de los arts. 4, 8, 15, 17 y 18 que aunque situadas en el ttulo I, son llevadas al ttulo II por el art. 22. Y de
este tipo son las recordadas de los arts. 39 y 45.
545
c) Normas generales para los contratos de aparcera, que,

excluida la del art. 22, son las siete restantes con que comienza el ttulo II, y todava con la salvedad de que algn
inciso del art. 23 en cuanto se refiere a "predio" (inc. e) nada
tiene que hacer con la aparcera pecuaria pura.
117. Los elementos y la prueba
I. La forma
Los contratos de la L.A. son no formales. No se requiere
furnia alguna ad solemnitatem.
De lo que el nrt. 40 L.A. habla, es de una forma ad probaiionem (infra, aqu, sub II) y de una forma de publicidad (mfra, aqu, sub III.
II. La forma ad probationem
En sus fres primeros preceptos, el art. 40 L.A. dispone:
"Los contratos a que se refiere la presente ley debern redactarse por escrito. Si se hubiese omitido tal formalidad, y
so pudiere probar su existencia de acuerdo con las disposiciones generales, se lo considerar encuadrado en los preceptos de esta ley y amparado por todos los beneficios que
ella acuerda. Cualquiera de las partes podr emplazar a la
otra a que le otorgue contrato escrito".
La redaccin actual es obra de la ley 22.298.
1. Carcter ad probationem
El enftico primer precepto ("debern redactarse por escrito") no implica consagrar una forma ad solemnitatem de
la cual dependa la validez, y cuya ausencia traiga la nulidad
plena o efectual.
Estamos ante una forma ad probationem, como lo denota
el segundo precepto.
En teora, podramos decir que hay una diferencia entre el
precepto sub examen y la regla general del art. 1193, Cdigo
Civil, porque para la regla general la prueba escrita solo es
exigible en los contratos que pasan de la tasa de la ley, en
tanto que para la L.A. se requiere siempre, cualquiera que
547
sea el valor del contrato. Pero, en la prctica, la diferencia

carece de importancia, pues la inflacin hizo que la tasa del
art. 1193 quedara reducida a una cifra tan nfima, que ya no
es ni siquiera representable en moneda divisionaria, y normativamente ha quedado convertida en "cero".
Si recordamos la diferencia terica, es nicamente en
previsin de que se opere una reforma legislativa que actualice la tasa del art. 1193, Cdigo Civil.
2. Contratos
abarcados
Esta forma ad prubationem se requiere para los contratos

"a que se refiere la presente ley".
Abarca, por lo tanto, a los contratos de arrendamiento,
aparcera, y a los contratos asimilados.
Quid de los contratos accidentales?
Invocando la amplitud de la frmula "a que se refiere la
presente ley" se ha enseado que quedan tambin comprendidos 1 .
La tesis es interesante, y (con la salvedad ya hecha de la
falta de inters prctico actual) la compartimos con estos alcances:
a) En principio, en punto a la prueba, el contrato accidental no queda sometido al art. 40 L.A., sino al art. 1193, Cdigo Civil. El encabezamiento del art. 39 L.A. exige llegar a
esa conclusin, al disponer que los contratos accidentales
quedan "excluidos de las disposiciones de esta ley", y la regla de forma del art. 40 L.A. es una disposicin de la ley.
b) Pero el enfoque cambia si con un contrato accidental se
pretende su calificacin y homologacin como tal. Se pretendern entonces efectos que concede y regula la L.A.; el contrato accidental que por el encabezamiento del art. 39 sali
por la puerta, retorna a la L.A. por la ventana, en cuanto requiere por su calificacin y homologacin como tal, una proteccin que la L.A. dispensa, la que, en consecuencia, pasa a
referirse a l, en los trminos de su art. 40.
1 Brebbia, op. cit., pg. 174.
548
3. Ausencia de prueba escrita

La ausencia de prueba escrita no impide probar el contrato por otros medios. Como lo seala el segundo precepto del
art. 40 L.A., podr probarse su existencia "de acuerdo con
las disposiciones generales".
Las disposiciones generales son las del Cdigo Civil: arts.
1191/2.
Se ha pretendido que tales disposiciones generales no son
de rigurosa aplicacin en materia agraria, debiendo aplicarse con criterio amplio "y admitirse, v.g. toda clase de documentos en carcter de principio de prueba por escrito (boletas de comercializacin y transporte de productos, informes
de autoridades pblicas, recibos, etc.)"2.
Discrepamos: no hay razn alguna para apartarse de las
disposiciones del Cdigo Civil, so color del carcter "agrario"
del contrato, desoyendo la misma ley especfica que lo manda. Con ello no negamos que algunos de los instrumentos
que la tesis transcripta invoca, valgan como principio de
prueba por escrito, pero valdrn como tal si, y solo si, entran
en la preceptiva del art. 1192, segundo prrafo.
4. Pretensin para obtener la prueba escrita
El tercer precepto del art. 40 L.A. trae esta previsin:
"Cualquiera de las partes podr emplazar a la otra a que le
otorgue contrato escrito".
Si requerido extrajudicialmente, el otro contratante se
niega a otorgar contrato escrito, habr que acudir al juez,
con lo cual, mutatis mutandi se crear una situacin paralela a la del art. 1188, Cdigo Civil.
Pero como estamos aqu solo ante una forma ad probationem pensamos que no ser necesario llegar a tanto como al
otorgamiento del escrito por el juez. Bastar con la sentencia declarativa de la existencia del contrato y de sus clusulas esenciales.
2 Boragni, Arrendamientos
rurales y aparceras,
dem, Brebbia, Contratos agrarios, pg. 176.
pg. 106, citando a Cozzi;
549
III. La forma de publicidad

El ltimo precepto del art. 40 L.A. dispone: "El contrato
podr ser inscripto por cualquiera de las partes en los registros inmobiliarios a cuyo efecto bastar que el instrumento
tenga sus firmas certificadas por escribano, juez de paz u
otro oficial pblico competente".
1. El rgimen anterior
En la originaria redaccin de la ley 13.246, la inscripcin
era obligatoria, y la exigencia impuesta al "arrendador o
aparcero dador sin perjuicio del derecho que se reconoce al
arrendatario o aparcero de obtener por su parte directamente esa inscripcin".
En la originaria redaccin, se otorgaba un efecto a la inscripcin: la oponibilidad a terceros.
Y porque la inscripcin era obligatoria para el concedente,
y su ausencia privaba al contrato de oponibilidad a terceros,
el concedente que fuera omiso en cumplir con la obligacin de
inscribir, asuma responsabilidad por todos los daos que se
siguieran a la otra parte por la ausencia de inscripcin.
2. El rgimen actual
Hay dos diferencias respecto al anterior:
A. La inscripcin ha dejado de ser obligatoria; hoy es facultativa. Por lo tanto, queda descartada toda idea de responsabilidad del concedente, por omisin de inscribir, tanto
ms cuanto que tampoco el rgimen actual da a la inscripcin los efectos del rgimen anterior, segn de inmediato
puntualizamos.
B. La inscripcin ya no es otorgante de oponibilidad a terceros.
a) En el rgimen anterior, la inscripcin tena un especial
efecto, pues dotaba de oponibilidad al contrato, de lo que se
segua que la falta de inscripcin lo tornaba inoponible a
terceros.
El tema presentaba un particular inters en el caso de enajenacin del fundo pues caba concluir que para la aplicabilidad del art. 1498, Cdigo Civil, era necesaria la inscripcin.
550
b) Hay quienes entienden que, an hoy, la inscripcin sigue

siendo necesaria para el funcionamiento del art. 14983, pero a
nosotros nos parece que ello no surge del actual art. 40 L.A.
IV. El contenido: el orden normativo
El contenido es lo que se dice en el contrato (supra, 21,1).
Qu dicen, los contratos de la L. A.?
Dicen, quiranlo o no, lo que la lex imperativa dice; dicen,
lo que ellos quieren decir; y dicen, en fin, lo que sin aparentar decir, dice la lex supletoria.
1. El orden del art. 41
La ley 13.246 traa, para las aparceras, el texto del art.
29, a cuyo tenor: "En los contratos de aparcera se aplicarn
en el orden siguiente: a) Las disposiciones de la presente
ley; b) Los convenios de las partes; c) Los usos y costumbres
locales; d) Las normas del Cdigo Civil, en especial las relativas a la locacin".
La ley 22.298 derog el art. 29 y sustituy el art. 41, ubicando all un texto que toma la letra del derogado art. 29
con dos modificaciones. Por una de ellas, se generaliza el
precepto que establece el orden normativo, de tal manera
que ahora rige no solo para la aparcera sino genricamente
para "los conti-atos a que se refiere la presente ley"; por la
otra, se altera el orden que prevea el derogado art. 29, de
tal manera que los usos y costumbres locales pasan al inc. d,
y las normas del Cdigo Civil pasan a ocupar el inc. c.
En definitiva, a raz de la ley 22.298, el actual art. 41
L.A. prescribe: "En los contratos a que se refiere la presente
ley se aplicarn en el orden siguiente: a) Las disposiciones
de la presente ley; b) Los convenios de las partes; c) Las normas del Cdigo Civil, en especial las relativas a la locacin;
d) Los usos y costumbres locales".
Un sector de la doctrina lamenta estas modificaciones in3 As: Brebbia. op. cit., pgs. 177/8,
551
troducidas por la ley 22.298, afirmando que el actual texto

en parte es irrelevante y en el resto inconveniente. De irrelevantes se han tachado los incisos a y b considerndose que
constituyen casi una perogrullada; y de inconveniente ha sido calificado el orden de los incisos c y d, estimndose que los
usos y costumbres debieran ser aplicables a las aparceras,
antes de acudir al Cdigo Civil4.
Pero el actual art. 41 L.A. est all, y su preceptiva debe
ser aplicada. Claro est que para aplicarla hay que comenzar por interpretarla. Es la interpretacin la que puede salvar al texto, dando en l por sobreentendidas palabras sin
las cuales, ms que lamentarnos con quienes lo objetan en
su aplicacin a las aparceras, tendramos que lamentarnos
por su aplicacin a los arrendamientos.
Porque para los arrendamientos, eso de que se apliquen
las normas del Cdigo Civil "en especial las relativas a la locacin" suena un tanto extrao, ya que el arrendamiento rural es una especie de locacin de cosas, por lo que no cabe
hablar de una suerte de aplicacin por analoga, sino directamente de una subsuncin en el gnero.
2. "'Las disposiciones de la presente ley"
En la enumeracin de las normas aplicables, figuran en
primer trmino "las disposiciones de la presente ley".
Ello debe ser entendido en este sentido: que el comienzo
del anlisis debe hacerse partiendo de la L.A., y esto no tiene nada de extrao, pues igual acontecera, aunque la L.A.
no lo dijera, como ocurre con cualquier ley para la materia
de que trate.
Pero no significa que se encuentre en la cspide del orden normativo. Por encima de ella est la Constitucin. La
L.A. solo est "arriba" de las dems normaciones que enumera su art. 41.
La L.A. est siempre-arriba de las convenciones de las
partes, en este sentido: es ella la que fija la fisonoma de Jos
contratos de la ley, determinando la competencia normativa
4 Brebbia, op. cit., pgs. 179/80.
552
de la autonoma privada, y es a ella que hay que interrogar

cuando se trata de determinar hasta dnde llega la autonoma privada. Pero ello no significa que todos y cada uno de
los preceptos de la L.A. prevalezcan sobre los resultantes de
la autonoma privada, pues si el grueso de ellos tienen el carcter de una lex imperativa, no faltan los que solo implican
una lex supletoria (infra, aqu sub 3). Lo de la L.A. que
siempre prevalece sobre las convenciones de las partes, es el
sector de normas atributivas de competencia normativa, que
nos dice cules materias quedan reservadas a la L.A. y cules a la autonoma privada.
La L.A. est arriba del Cdigo Civil porque constituye una
lex specialis que en cuanto tal prevalece sobre la lex generalis.
Y est arriba de los usos y costumbres locales, que reciben
de ella su competencia normativa (doct. art. 17, Cdigo Civil).
3. "Los convenios de las partes" y el orden pblico
Hemos sealado que las convenciones de las partes se encuentran por debajo de las disposiciones de la L.A. en el sentido de que es a sta que corresponde fijar la competencia
normativa de la autonoma privada.
Pero el art. 1, in fine, L.A. agrega algo ms, al disponer
que sus preceptos "son de orden pblico, irrenunciables sus
beneficios e insanablemente nulos y carentes de todo valor
cualesquiera clusulas o pactos en contrario o actos realizados en fraude a la misma".
A. La L.A. se autopostula como una lex imperativa.
Inicialmente, empleando el lenguaje de la ley, se habl
del orden pblico a secas, explicando que se trataba de amparar los derechos del arrendatario o aparcero "que son la
parte ms dbil en esos contratos"5. La doctrina se manejaba con conceptos conocidos, que entroncaban con el vocabulario del art. 21, Cdigo Civil, y daba una razn de proteccin al dbil, que independientemente de que estuviera
bien o mal aplicada respiraba eticidad.
5 Rezznico, Intervencin del Estado en la locacin rural, pg. 31.
553
Se callaba, s, el ingrediente demaggico que contenan

algunas de las exageraciones de la ley...
Del prudente "orden pblico" se pas al grandilocuente
"orden pblico econmico" con su dosis de persuasin psicolgica en el sentido de que estaba interesada toda la economa del pas6, los intereses de la produccin, la tcnica de la
explotacin, el asentamiento de las familias7 y tuvo entrada
otra cosmovisin que apuntaba contra la concepcin del dominio segn el Cdigo Civil...
Los agraristas se complacen en hablar de lo que llaman
el "orden pblico econmico" como justificante de esta norma, afirmando que ese carcter de la L.A. deriva de la naturaleza misma de los contratos que contempla, inadecuados para ser regulados por el principio de autonoma del
En 1980 comenzaron a soplar otros vientos. Vienen de la
nota de elevacin de la ley 22.298 donde se afirma que el
tema "debe encararse con una mentalidad distinta a la que
inspir la ley 13.246, vigente desde hace ms de 30 aos y
que procuraba tutelar al arrendatario identificndolo con
la parte econmicamente ms dbil... ya no puede aseverarse que tal circunstancia se cumpla, pues es obvio que
aqul debe movilizar amplios recursos financieros para cubrir los onerosos insumos propios de toda explotacin racional. La nivelacin de fuerzas entre ambos contratantes,
acelerada ltimamente en virtud del adelanto tecnolgico,
obliga a replantear los conceptos tradicionales existentes
en la materia, para que el exceso de proteccin del rgimen
hasta ahora vigente no redunde en perjuicio de las personas a quienes se destina la proteccin... Coherentemente
con la filosofa expresada de que el arrendatario no constituye la parte dbil del contrato, sino que el aporte de capi-
6 Comp. Blasco, Arrendamientos y aparceras rurales, pg. 3: "El orden pblico

econmico surge de una legislacin que no solo tiene en mira el inters de la parte
econmicamente dbil, sino la produccin misma de la riqueza nacional".
7 Comp. Boragni, Arrendamientos rurales y aparceras, pg. 18: "asegurar la
produccin y la distribucin de la riqueza y lograr adems la estabilidad de la familia agraria".
554
117. Los e l e m e n t o s y l a p r u e b a
tales que debe efectuar a la explotacin lo convierten en un

verdadero empresario...".
Consecuente con esa fundamentacin, la ley 22.298 introdujo importantes modificaciones, pero ellas no incidieron sobre el art. 1 LA., por lo que el carcter de orden pblico sigue estando afirmado 8 , y corresponde determinar los reales
alcances del texto sub examen:
a) Eso de que "los preceptos de esta ley son de orden pblico", no significa que todos, sin excepcin, lo sean.
Hay preceptos de la L.A. que, por disposicin expresa de
la misma, se aplican "salvo estipulacin en contrario" con lo
que tienen el carcter de lex supletoria: arts. 23 me. d, 34.
36, 38 a .
Los hay cuya preceptiva, lejos de sealar un contenido necesario, dejan un sector del mismo a la determinacin negocial segn el principio del art. 1197, Cdigo Civil: arts. 30, 37.
No falta, el que, aparentemente imperativo, desemboca
en lo supletorio. De esta especie es el contenido en el encabezamiento del art. 18, en cuanto precepta que son obligaciones del arrendador y del arrendatario "las establecidas en el
Cdigo Civil", pues, en la medida en que stas son lex supletoria, no reciben otro carcter por el hecho de que la L.A. las
incorpore por va de remisin.
b> La diferencia entre el rgimen contractual del Cdigo
Civil y el de la L.A. est en ei distinto punto de partida. En
el Cdigo Civil la regla apunta al carcter de lex supletoria, y la excepcin a la existencia de normas imperativas;
en la L.A. la regla es la lex imperativa, y la excepcin la
norma supletoria.
B. Solo en la medida en la que estemos ante una norma
de la L.A. con el carcter de lex imperativa, ser cierto eso
8 Comp. Brebbia, op. cit.. pag. 26, quien refirindose a esa Tndame litacin seala que en ella "se vierten expresiones que parecieran sustentar un criterio contrario", al anterior, y subraya que el art. 1 permanece inmodificado.
9 Prez Llana, Arrendamientos y aparceras rurales, pag. 19. Este autor incluye en la enumeracin de los casos de lex supletoria, el art. 37, texto que tiene otro
carcter, pues, lejos de prever un plazo, deja librada su determinacin a las partes.
5117. Los e l e m e n t o s y la p r u e b a
555
de que son "irrenunciables sus beneficios e insanablemente

nulos y carentes de todo valor cualesquiera clusulas o pactos en contrario o actos realizados en fraude a la misma".
En un primer examen literal, pareciera que son tres los casos de los que se ocupa este texto, manifestando su repulsa:
renuncia, clusulas o pactos en contrario, y actos en fraude.
Pero en un segundo examen, reflexionando sobre el valor
de la conjuncin "o" y atendiendo al espritu de la norma, se
advierte que esos tres casos no se encuentran situados al
mismo nivel:
a) La L.A. afirma la irrenunciabilidad de los beneficios.
La repulsa a ese tipo de renuncia constituye el principio en
base al cual se juzgan los otros dos casos. Los actos en contrario y los actos en fraude son nulos porque implican una
renuncia a los beneficios. Si no implican una renuncia de
ese tipo, no se encuentran sancionados con la nulidad del
art. 1 de la L.A., sin perjuicio de que por otras razones puedan estarlo por otras disposiciones, sean de la L.A. sean de
otras leyes 10 .
Kl de renuncia, no es un caso distinto de los otros dos, sino el denominador comn de ambos, quedando absorbido en
alguno de ellos: fuera de stos, no hay una renuncia que sea
renuncia per se, y reciba la repulsa de la L.A.
De la renuncia de la que la L.A. se ocupa, es de la que se
manifiesta en el contrato, por lo que queda envuelta a travs o de una clusula, pacto en contrario, o de un fraude a la
ley. No se ocupa, y en esto est conteste la doctrina", de la
que sobreviene despus del contrato, porque libres son las
partes de renunciar a los derechos adquiridos, y sera irrazonable el pensar que el productor no pudiera, v.g., convenir a
posteriori la devolucin del fundo arrendado, antes de cum-
i o Asi. v.g.: un arrendamiento que fuera del caso de) art. 45 L.A. pase de los
10 aos del art. 1507, Cdigo Civil, o que siendo el caso del art. 45 L.A. pase de
los 20 aos, es nulo por el excedente', sin que para esa invalidez se entre a indagar la existencia o no de un beneficio, ni, por lo tanto, si hay o no renuncia al
mismo. Y as, una simulacin en perjuicio de terceros, no implica ni fraude a la
L.A. ni renuncia de beneficios por ella acordados, pero recibe la reprobacin del
556
117. L o s e l e m e n t o s y l a p r u e b a
plirse el plazo mnimo de la L.A. lio que molesta a la L.A. es

la renuncia anticipada para que no nazcan los efectos beneficiosos del contrato de que se trate.
Invocando una Acordada de la ex Cmara Central Paritaria se ha dicho que cabe admitir una renuncia, cuando ella
significa para el renunciante "la obtencin de un beneficio
igual o mayor al renunciado"12. Sin perjuicio de sealar que la
referida Acordada vers sobre una hiptesis distinta, y de observar que a nuestro juicio entr en autocontradiccin13,
dejamos sentada nuestra opinin en el sentido de que no admitimos que pueda renunciarse anticipadamente a los beneficios por una contrapartida igual o mayor, porque de admitrselo, transitando por esas aguas, siempre sera posible encontrar una explicacin a cualquier renuncia, as sea en el hecho
de un menor alquiler, con lo cual, por la interpretacin, quedara derogada la previsin legal.
b) La L.A. declara "insanablemente nulos y carentes de
todo valor cualesquiera clusulas o pactos en contrario".
12 Boragni, Arrendamientos rurales y aparceras, pg. 19; Brebbia, Contratos

agrarios, pg. 27; Blasco, Arrendamientos y aparceras rurales, pg. 4.
13 Aunque Boragni {loe. cil.) da como nmero de la Acordada, el 13 del 30 de
junio de 1950 Brebbia, loe. cil., suministra el nmero 15) por el fragmento que
transcribe, entendemos que quiere referirse a la nmero 11 del 22/5/50 que presenta integra en pgs. 380/2, segn cuyo art. 2: "Las Cmaras cuidarn de que la conciliacin a que se arribe en la audiencia del art. 104 de la Reglamentacin Genera!
sea acorde con las disposiciones legales y no importe una renuncia de los derechos
que las mismas confieren, salvo que la renuncia de u n derecho significara para el
renunciante la obtencin de un beneficio igual o mayor al renunciado. En ningn
caso las Cmaras homologarn conciliaciones que importen una compensacin en
dinero por la renuncia de un derecho".
Y bien: I. Se advierte que la Cmara se sita en el momento de la conciliacin,
no en el momento en el que se concluy el contrato que motiv el proceso que culmina en conciliacin; no estamos, por lo tanto, en la hiptesis de renuncia anticipada que es la que recibe la repulsa de la L.A., y no cabe trasladar a ella la regla estatuida en la citada Acordada. Por lo dems, personalmente estimamos que la Cmara vio fantasmas, donde no debi verlos, pues la renuncia de lo ya adquirido por
el contrato no es rechazada por la L.A., segn lo puntualizramos en el texto. II. La
Cmara dijo "s" al caso de "beneficio igual o mayor" y "no" al de compensacin en
dinero. Parcenos ello contradictorio, pues nos resulta inasible eso de que se admita la renuncia que implique "la obtencin de u n beneficio igual o mayor al renunciado", pero que se niegue, a priori, que una compensacin en dinero pueda constituir un beneficio igual o mayor al renunciado.
117. Los e l e m e n t o s y l a p r u e b a
557
Insanablemente nulos, esto es, inconfirmables, de nulidad absoluta.

No se anula el contrato (de arrendamiento, de aparcera,
o asimilado), sino la clusula, el pacto. Estamos ante una
nulidad absoluta, pero parcial.
Si la anulacin parcial condujera a un vaco en las clusulas esenciales, como el contrato debe subsistir (ya que la
nulidad es parcial) pero no puede subsistir sin algo que sea
esencial para su contenido, corresponder que la decisin judicial llene el vaco14.
c) La L.A. declara tambin "insanablemente nulos y carentes de todo valor cualesquiera... actos realizados en fraude a la misma".
La diferencia entre este caso y el anterior reside en esto:
en el anterior, el contenido del contrato se dirige directa y
abiertamente en contra de los preceptos de la L.A., en tanto
que en ste, la contradiccin se opera por la va de rodeos y
enmascaramientos de la real direccin. Penetramos en el terreno de la simulacin, pudiendo darse como un claro ejemplo, el de la interposicin de personas para mantenerse en el
terreno de los contratos accidentales10.
4. "Las normas del Cdigo Civil, en especial las relativas
a la locacin"
El Cdigo Civil, en la enumeracin del art. 41 L.A. figura
debajo de los convenios de las partes.
Convengamos que, as dicho, no es un sitio muy decoroso.
Pero esto debe ser entendido referido a las normas del Cdigo Civil que tienen el carcter de lex supletoria.
El art. 41 L.A. se refiere en "especial" a las normas relativas a la locacin. Para el arrendamiento, hay algo ms intenso que una aplicacin en especial (supra, aqu, 1). Para
los otros contratos (aparcera, asimilados) lo de "especial"
implica una aplicacin analgica, en la medida en la que ella
corresponda.

15 Spota, Contratos IV, pg. 574, trae, entre otros, este ejemplo.
558
5. "Los usos y costumbres locales"

ltimos en la enumeracin, se ha objetado el sitio en el
que los coloca la L.A., sosteniendo que no debieran estar
despus del Cdigo Civil atento a la "notoria insuficiencia e
inconveniencia de sus normas para regular los contratos
agrarios"" 1 .
No entraremos a debatir si eran realmente "notorias" la
insuficiencia e inconveniencia de las normas del Cdigo Civil y si a nuestra Patria le fue mejor o peor con la legislacin
agraria, pues admitiendo en la va argumental que realmente fueran notorias, eso pertenece al pasado, y de lo que
debemos hablar es del presente, donde es de esperar que la
insuficiencia e inconveniencia hayan sido corregidas por la
L.A., por lo que el residuo que quede a aplicar del Cdigo Civil, estar ya "depurado".
Por otra parte, de dnde se saca, a priori, que los usos y
costumbres locales sean convenientes y suficientes? Contra
esa ilusin cabra recordar que las leyes de arrendamientos
surgieron reaccionando contra la prctica existente.
Todava, en cuanto a vigencia geogrfica, cabra recordar que lo local, a fuer de tal, no es general, en tanto que el
Cdigo Civil, como la L.A., son generales para todas las localidades.
Y no olvidemos que, cuando realmente se d un caso de
insuficiencia, por ausencia de norma previsora que se adecu al caso, es el mismo Cdigo Civil el que manda acudir a
los usos y costumbres: art. 17, Cdigo Civil.
V. El contenido: la retribucin
Los contratos de la L.A. son contratos onerosos. Forma
parte de su contenido esencial el que haya una retribucin
que el productor se obligue a pagar al que se obliga a proporcionar el objeto destinado a la explotacin agropecuaria.
Entre sus "Disposiciones comunes" la L.A. trae los artcu-
16 Brebbia, op. cit.% pg. 180.
559
los 42 y 44 relativos a la retribucin y que examinaremos en

este lugar.
En la exposicin que sigue, para simplificarla, nos despreocuparemos de los contratos asimilados, a los que, a fuer
de tales, cabe aplicarles las reglas que expondremos para el
arrendamiento y la aparcera.
1. Retribucin mixta
Estamos ante la figura de los contratos combinados, sub
especie de los mixtos isupra, 5, VII, 2, b).
a) Si la retribucin es en dinero, tendremos un contrato
de arrendamiento art. 2 L.A.) y si consiste en un porcentaje
de los frutos, tendremos una aparcera (art. 21 L.A.).
Quid si la retribucin es mixta, por consistir parte en dinero y parte en un porcentaje de los frutos?
El art. 44 L.A. da la respuesta: cuando la retribucin consiste "adems del porcentaje en la distribucin de frutos, en
determinada suma de dinero", el contrato se rige por las
normas de la aparcera.
b) Hay en el texto una inquietud similar a la del art. 1356.
Cdigo Civil. Pero, mientras para la doctrina del art. 1356 civil, cuando el precio es mixto (parte en dinero y parte en otra
cosa) puede haber, ora compraventa, ora permuta, segn la
importancia del valor de la cosa respecto al dinero, la L.A. no
trae alusin a relatividad de valores y la regla es constante:
si se conviene como retribucin porcentaje y dinero, el contrato se rige siempre por las reglas de la aparcera17.
2. Retribuciones conjuntas
Constituye un fenmeno distinto al de la retribucin mixta. En la retribucin mixta hay unidad de retribucin formada por elementos heterogneos, en tanto que en las retribuciones conjuntas hay pluralidad de retribuciones heterogneas.
A. Comencemos por dar un ejemplo sencillo de retribucin mixta, y un ejemplo sencillo de retribuciones conjuntas,
17 Blasco, op. cit,, pg. 69.
560
que, al compararlos, nos permiten indagar dnde reside lo

de comn y lo de diferente:
Si Primus se obliga a conceder el uso y goce a Secundus,
del fundo Tusculano, por una retribucin que consista en
una suma de dinero, ms el 30% de los frutos que se obtengan de dicho fundo, tendremos un solo contrato, con una sola retribucin, calificable de "mixta" porque se compone de
elementos heterogneos (precio y porcentaje).
En cambio, si Primus se obliga a conceder el uso y goce a
Secundus, de dos fundos el Tusculano y el Semproniano
convinindose que por el fundo Tusculano la retribucin ser
tal suma de dinero, en tanto que por el fundo Semproniano
consistir en el 30% de los frutos, tendremos dos contratos, dos
retribuciones, ninguna de las cuales es mixta, pero que entre
s son heterogneas, calificables, en este caso, de "conjuntas".
B. Esos ejemplos sencillos nos permiten detectar lo que
tienen en comn y lo que presentan de diferente:
a) Qu de comn puede tener un contrato con dos contratos?
En la hiptesis en la que se coloca la L.A. lo de comn est, por de pronto, en esto: que los dos contratos han sido concluidos en unidad de actuacin y de acuerdo, pues las partes
han querido simultneamente esos dos contratos. Por eso el
art. 44, en su segunda parte, habla de los "convenios que importen conjuntamente un contrato de arrendamiento y uno
de aparcera".
Adase a ello que en los dos ejemplos sencillos que hemos presentado, aparecen datos heterogneos (precio y porcentaje de frutos) y se advertir que mucho de comn hay en
ambos casos.
Pero la L.A. ha decidido (y ha decidido bien) que son dos
casos distintos, que deben recibir respuestas distintas. Lo
ha decidido en atencin a las diferencias que presentan.
b) Qu de substancialmente diferente presentan, entre
s, los dos ejemplos que hemos dado?
La diferencia no est en que en el primer ejemplo se trate
de un solo fundo (el Tusculano) en tanto que en el segundo,
de dos fundos (el Tusculano y el Semproniano). Podemos
imaginar una retribucin mixta que abarque los dos fundos
561
(sumados en un objeto a los fines del contrato), y a la inversa, retribuciones conjuntas que se refieren solo al fundo Tusculano (dividido en dos objetos a los fines del contrato). Si se
dijera "se pagar por el goce de los dos fundos, tal suma de
dinero y el 30% de los frutos de ambos", la retribucin es
mixta, pero si se dijera "se pagar por el goce del sector Norte de tal fundo, tal suma de dinero, y por el sector Sur del
mismo fundo, el 30% de los frutos de este sector", estaremos
ante retribuciones conjuntas.
La diferencia no est ni siquiera en el hecho de que en el
primer ejemplo haya un solo contrato, y una sola retribucin, en tanto que en el segundo hay dos contratos y dos retribuciones. Podemos imaginar dos contratos acumulados en
un solo acuerdo, cada uno de los cuales tenga una retribucin mixta18, y se no ser el caso que preocupa a la segunda
parte del art. 44 L.A.
Porque en el caso que acabamos de proponer, hay s, acumulacin de contratos que se manifiesta en el hecho de que
hay dos retribuciones separadas, lo que permite hablar de
retribuciones acumuladas, pero ambas son mixtas, y por lo
tanto, aunque cada una de ellas, considerada aisladamente,
presente una heterogeneidad interna (precio y porcentaje)
las dos, consideradas en su relacin recproca, son homogneas, no presentando heterogeneidad externa. Para decirlo
con otras palabras, cada uno de esos dos contratos se rige
por las reglas de la aparcera (primera parte del art. 44 L.A.,
supra, aqu, sub 1), por lo que la acumulacin que se presenta no sugiere un problema especial.
La hiptesis que preocupa a la L.A. no es la de cualquier
18 Si se trata del goce de los fundos Tusculano y Semproniano, por tal suma
de dinero y el 30% de los frutos de ambos, hay un solo contrato, una sola retribucin, y sta es mixta. Si se trata del fundo Tusculano por tal suma de dinero
y el 30% de los frutos del mismo, y, en el mismo acuerdo, del fundo Semproniano, por tal otra suma de dinero y el 30% de los frutos de ste, hay dos contratos, dos retribuciones, ambas mixtas; estamos en una hiptesis de acumulacin
contractual, pero no en la de retribuciones conjuntas, para cuya aparicin, como sealaremos luego en el texto, la acumulacin es condicin necesaria, pero
no suficiente.
562
acumulacin, sino la de una especie de acumulacin: cuando

la acumulacin es de retribuciones heterogneas entre s.
Si dadas dos remuneraciones acumuladas, ambas son en
dinero, o ambas consisten en porcentaje de frutos, o ambas
son mixtas, estaremos ante dos arrendamientos o dos aparceras acumuladas y fuera de la hiptesis concreta del segundo apartado del art. 44 L.A., al que solo le interesa este
caso: que se acumulen un contrato de arrendamiento con un
contrato de aparcera, es decir, que se acumule una retribucin en dinero con una en porcentaje de frutos (o mixta).
C. En el caso de retribuciones conjuntas, esto es, cuando
concurren un arrendamiento y una aparcera, el segundo
apartado del art. 44 L.A. decide que cada uno de los contratos acumulados se regir "por las normas respectivas de
esta ley".
Hay en esto algn principio, propio del Derecho Agrario,
que sea distinto al que se aplica para los contratos del Derecho Civil?
Ninguno!
Hemos recordado que las remuneraciones conjuntas son
una especie dentro de las remuneraciones acumuladas. Pues
bien: trtese del gnero (remuneraciones acumuladas) como
de la especie (remuneraciones conjuntas) la respuesta del
Derecho Civil es constante... Para el Derecho Civil, cuando
hay acumulacin contractual, cada contrato se rige por sus
propias leyes sean ellas iguales puede haber o no, diferencias de clusulas) o distintas.
La importancia del segundo apartado del art. 44 L.A. se
reduce a una funcin didctica: para que nadie confunda la
retribucin mixta del primer apartado, con las retribuciones
conjuntas, pretendiendo aplicar a stas la regla estatuida
para aqulla.
3. Retribuciones adicionales
Por el art. 42 L.A.: "Prohbese convenir como retribucin,
adems de un porcentaje fijo en la distribucin de los frutos
o suma determinada de dinero, un adicional a abonarse en
dinero o especie y de acuerdo con la cotizacin o la cantidad
de frutos obtenidos, o en trabajos ajenos a la explotacin del
563
predio arrendado a efectuarse bajo la dependencia del arrendador por el arrendatario, aparcero o sus familiares".
Como resulta de su texto, es sta, tambin, una norma comn al arrendamiento y a la aparcera. Pero, desde luego,
corresponder aplicarla tambin a los contratos asimilados.
A. Se contemplan diversas variantes que desembocan en
los llamados "contratos canadienses".
a) Por ejemplo, se concedi un fundo en aparcera fijndose un porcentaje del 3Q':/c de los frutos para el dador y
del 70'/ para el tomador, pero aclarndose que dichos porcentajes se establecan teniendo en cuenta una cotizacin
de los frutos que no pasara de 1.000 unidades monetarias
por kilo y una produccin por hectrea que no superara los
4.000 kilos, y estipulndose que de ser mayor la cotizacin
o mayor el kilaje deba pagarse un adicional en dinero o en
especie cuyo quantum dependiera de la diferencia en ms
que resultare.
b) En la generalidad de sus trminos, por el art. 42 L.A.
queda prohibida la clusula de un adicional teniendo en
cuenta solo las variantes de cotizacin o solo las variantes
de la cantidad de frutos, o ambas, y sea que para el surgimiento de la pretensin al adicional se contemple la variacin en ms o en menos.
Y en la generalidad de sus trminos, la prohibicin rige no
solo para la aparcera, sino tambin para el arrendamiento.
B. Se prohibe, tambin, otro tipo de adicional, que ya no
consiste en prestaciones de dar, sino de hacer "trabajos ajenos a la explotacin del predio arrendado a efectuarse bajo
la dependencia del arrendador por el arrendatario, aparcero
o sus familiares".
Por tratarse de una prohibicin explcita, entendemos
que cabe aqu argumentar a contrario, concluyendo que no
quedan prohibidos los adicionales de prestaciones de hacer
que no renan los requisitos enumerados: que sean ajenos a
la explotacin del predio arrendado (para los vinculados a
ella: art. 45 L.A), que se efecten bajo la dependencia del
arrendador (o, en su caso, aparcero dador), y por las personas all enumeradas. Cuando no se d la conjuncin de esos
tres requisitos, la clusula no estar prohibida.
564
C. Prohibida la clusula, como ello afecta al precio, el juez

debe proceder a la recomposicin del contrato:
a) Pensamos que no es del caso el decir que estando
prohibido el adicional, solo la prescripcin referida a l se
anula, permaneciendo inalterado lo dems, y como precio, lo
que queda sin adicional.
En el contenido contractual, el adicional es inseparable
del "bsico" porque, juntos, uno y otro, forman el precio, la
retribucin. Se da una doble inseparabilidad en el sentido
del art. 1039 C. Civ. que obstara a una nulidad parcial, y
que de no arbitrarse una recomposicin debera llevar
fatalmente a la nulidad de todo el contrato. Dentro de la
clusula sobre precio, hay inseparabilidad del adicional respecto al bsico, y dentro del contrato, hay inseparabilidad de
la clusula sobre precio, respecto a las dems.
b) En cuanto a las pautas que deben seguirse para la recomposicin del contrato estimamos que debe partirse de esta
base: apreciando el valor de transformacin del adicional en la
prestacin que verosmilmente las partes hubieran pactado de
no haber incurrido en desobediencia a la prohibicin de la L.A.
Ttulo II: Arrendamiento rural

118. Concepto, caracteres y plazo
I. Definicin
Segn el art. 2 L.A.: "Habr arrendamiento rural cuando
una de las partes se obligue a conceder el uso y goce de un
predio, ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades o
pueblos, con destino a la explotacin agropecuaria en cualquiera de sus especializaciones y la otra a pagar por ese uso
y goce un precio en dinero".
El discurso del texto debe ser completado con la previsin
del art. 39 L.A.
El arrendamiento rural es una especie visualizable desde la perspectiva de dos gneros: por un lado, pertenece al
gnero "locacin de cosas", y por el otro, al gnero "contratos de la LA.".
1. El arrendamiento accidental
Decimos que el discurso del art. 2 L.A. debe ser completado con el del art. 39 L.A.
Lo decimos, porque el art. 39 L.A. regula los contratos accidentales (supra, 116, III) entre los que se encuentra el
arrendamiento accidental.
El arrendamiento accidental tiene una regulacin muy
particular. Queda potencialmente abarcado por la definicin
del art. 2 LA., pero sale de la L.A. por la puerta del encabezamiento del art. 39 L.A. Ante ello, corresponde completar
la definicin del art. 2 L.A., dando por sobreentendida, donde dice "se obligue a conceder el uso y goce", esta salvedad:
"de modo no accidental".
No se diga que luego el arrendamiento accidental vuelve
a entrar en la L.A. por la ventana que le deja abierta el mis-
566
mo art. 39, porque, si bien ello es verdad, no lo es menos que

esa entrada es para efectos muy limitados sin que quede sometido al rgimen del arrendamiento rural de que en este
prrafo hablaremos.
2. Arrendapiiento rural y locacin de cosas
Decimos que el arrendamiento rural pertenece al gnero
"locacin de cosas"1.
A. De la comparacin entre el art. 2 L.A. y el art. 1493,
Cdigo Civil, resulta evidente que, de no existir la L.A., el
contrato que examinamos quedara directamente regulado
por el Cdigo Civil. Presenta, en efecto, todos los requisitos
denitorios de la locacin de cosas y nada hay en l de extrao al gnero "locacin de cosas".
a) La especie "arrendamiento rural" tiene todos los requisitos del gnero "locacin de cosas": alguien se obliga a conceder el uso y goce de una cosa por un precio en dinero.
La hiptesis responde a la definicin de la locacin de cosas que se extrae del art. 1493.
No es, desde luego, una locacin meramente de "uso", sino una locacin de "goce". Pero tanto da, pues la locacin de
"goce" tsupra, $96, II, 2) es una de las variantes subsumidas
en el art. 1493, Cdigo Civil!
b) Nada hay en la definicin del art. 2 L.A. que sea extrao a la definicin del gnero "locacin de cosas".
Porque no lo hay, el arrendamiento accidental, al ser
substrado del rgimen especial del arrendamiento rural,
cae directamente en el art. 1493, Cdigo Civil, con la salvedad apuntada de la pi'oteccin especial proveniente de la calificacin y homologacin del art. 39 L.A.
1 No compartimos la afirmacin de Prez Llana, Derecho agrario, pg.347,

quien ensea que el arrendamiento rural "es legalmente, una figura autnoma,
distinta del contrato de locacin que en general legisla el Cdigo Civil: los elementos caractersticos dados en la ley 13.246 son suficientemente relevantes
como para autorizar esta afirmacin". Pensamos que cualquiera que sea la relevancia que quiera darse a los elementos caractersticos, ellos solo alcanzan para dar especifidad.
567
B. Dentro del gnero "locacin de cosas", lo especfico de

la especie "arrendamiento rural" est dado por dos notas positivas y una negativa.
Las dos notas positivas son stas: que el objeto locado sea
un predio rural, y que el destino sea la explotacin agropecuaria en cualquiera de sus especializaciones.
La nota negativa es sta: que no sea un arrendamiento
accidental.
Habiendo dicho lo suficiente sobre la nota negativa, hablaremos de las dos notas positivas en los apartados III y IV
de este prrafo.
3. Arrendamiento rural y contratos de la L.A.
Hemos dicho que, bajo una visual, el arrendamiento rural es una especie dentro del gnero "locacin de cosas"
aclarando que, bajo otra visual, pertenece al gnero "contratos de la L.A."
La LA., en efecto, ha formado un gnero que presenta en
el art. 1, que abarca el arrendamiento, la aparcera y los
contratos asimilados [supra, 116, II, 3).
Ese gnero no coincide con el gnero "locacin de cosas".
puesto que abarca contratos que, como los de aparcera y los
asimilados, no son de locacin de cosas ante el Cdigo Civil,
sino contratos innominados.
Si hacemos abstraccin de la aparcera pecuaria pura, advertimos que la idea de arrendamiento rural es dominante
para la construccin del gnero, y para la determinacin de
las reglas a las que se sujeta el gnero. De all el inters que
presenta para toda la L.A.:
a) Salvo la aparcera pecuaria pura, que tiene un objeto mobiliario, los contratos de la L.A. se refieren a predios rurales. Y
la conceptualizacin de lo que es un predio rural est hecha en
el art. 2 L.A.
. b) Para la caracterizacin de un contrato como "asimilado" hay que compararlo con la estructura del arrendamiento
rural. No descartamos, a priori, una asimilacin con la estructura de la aparcera, pero, personalmente, no nos resulta imaginable.
c) Para los contratos de la L.A. referidos a un predio ru-
568
ral, la regulacin concreta del arrendamiento rural es dominante, como se ve del art. 22.
II. Caracteres
El de arrendamiento rural es un contrato consensual, bilateral, oneroso, y no formal. Bajo una visual, puede aadirse que es de tracto sucesivo. Pero no aceptamos el calificarlo
como conmutativo.
a) Es consensual porque queda concluido con el consentimiento de arrendador y arrendatario, sin que sea necesaria
la entrega del predio. La entrega se sita en la faz de la ejecucin, no en la de la conclusin.
b) Es bilateral porque ambas partes se obligan recprocamente: el arrendador a conceder el goce del predio rural, y el
arrendatario a pagar por ese goce un precio.
La L.A. habla de un precio "en dinero".
Dinero es el nacional, pero la Ley de Convertibilidad sujeta las obligaciones en dinero extranjero a las obligaciones de
dar sumas de dinero, por lo que, en la prctica, deber leerse el vrt. 2 L.A. como si dijera "dinero nacional o extranjero".
An ms: por la doctrina de los contratos asimilados,
otras retribuciones podrn reemplazar al dinero...
c) Pues es un contrato bilateral, a fortiori es un contrato
oneroso. Los contratos unilaterales pueden ser onerosos o
gratuitos, pero los bilaterales son siempre onerosos.
d) Desde el punto de vista de la concesin del goce, es un
contrato de tracto sucesivo. No es del caso el entrar a elucubraciones de gabinete sobre si puede haber una explotacin
agropecuaria "instantnea". Basta con recordar que, suponiendo que pudiera haberla, no quedara incluida en un concepto de arrendamiento rural, del cual se excluyen los contratos accidentales por su corta duracin.
Pero desde el punto de vista del pago del precio, aunque
lo usual sea pactarlo como peridico, no vemos inconveniente alguno en que se lo convenga para ser abonado instantneo, en un solo acto, por el total.
e) Es un contrato no formal, en el sentido de que no se
569
exige solemnidad alguna para su conclusin. La "forma"

que el art. 40 L.A. exige, es solo a los fines de la prueba
(supra, 117, II) 2 .
f) Se ha dicho que es un contrato conmutativo3.
Postulada la afirmacin en trminos generales, debe ser
rechazada.
Como regla, los contratos onerosos pueden ser convenidos
como aleatorios, utilizando diversas vas (supra, 5, IV), y
paralelamente a como no hay que rechazar esa posibilidad
para la compraventa (supra, 42, IV, 6) tampoco cabe rechazarla para el arrendamiento, posibilidad que entra dentro
de la amplitud del vocablo "modalidades" del art. 1 L.A.
Para dar un ejemplo concreto, suficientemente ilustrativo, qu inconveniente puede existir en que se pacte la obligacin de pagar el precio bajo condicin suspensiva siendo
pura y simple la de conceder el goce, o de que a la inversa,
sea sub conditione la de conceder el goce y pura y simple la
de pagar el precio?
En la ejemplificacin anterior hemos dado por supuesto
que el alea influa sobre todo el contrato, ya que al dominar
la condicin una de las obligaciones definitorias del arrendamiento, repercuta, en definitiva, sobre la suerte de todo el
contrato que dejaba de ser conmutativo...
Problema distinto es el de determinar si un sector del
contrato puede ser sometido a alea, quedando como conmutativo el resto. Por ejemplo: quid si el alea prevista tiene un
campo de accin ms reducido, incidiendo sobre una obligacin que no es la definitoria, pero que la L.A. adscribe imperativamente cuando se dan las definitorias (v.g. sobre la
obligacin de mantener el predio libre de malezas)? A noso-
2 Brebbia, Contratos agrarios, pg. 41, caracteriza al de arrendamiento como

un contrato "formal", pero en esto solo debe verse una diferencia de terminologa
respecto a la que nosotros empleamos, pues aclara (op. cit., pg. 176) que se trata
de una forma ad probationem.
3 Prez Llana, Derecho Agrario, pg. 347: Campagnale, Manual terico prctico
de los contratos agrarios privados, pg. 69; Galetti, Nuevo rgimen de arrendamientos y aparceras rurales, pg.39; Taborda Caro, Derecho Agrario, pg. 219;
Brebbia, Contratos agrarios, pg. 41.
570
tros nos parece que esa fragmentacin del contenido contractual no sera admisible, porque chocara contra el principio de orden pblico del art. 1 L.A.
III. El predio rural
El arrendamiento rural es locacin de predio rural.
1. Referencia a un inmueble
El arrendamiento debe referirse a un predio. Solo los inmuebles (y no todos) son susceptibles de arrendamiento rural,
a diferencia de la aparcera que puede versar sobre semovientes (art. 34 L.A.) sin concesin de goce de predio alguno.
Al decir que el arrendamiento rural es de predios, no descartamos que adems del predio, se incluyan en unidad contractual otras cosas, y entre ellas, semovientes. As como
hay las aparceras prediales con semovientes del art. 21
L.A., puede haber arrendamiento de un predio con semovientes.
Pero debe haber un inmueble.
2. Ubicacin rural del inmueble
No basta con que el arrendamiento sea de un predio. Se
requiere que el predio est ubicado "fuera de la planta urbana de las ciudades o pueblos".
La L.A. no define lo que debe entenderse por "planta urbana", tarea que asumi la reglamentacin, pero que en
nuestra opinin no dispensa a los jueces de emprenderla
en cada caso, abrevando directamente en la ley.
Sobre la materia, la reglamentacin trae dos preceptos:
A. En su art. 1, la reglamentacin considera planta urbana "el ncleo de poblacin donde exista edificacin y cuyo
fraccionamiento se encuentre efectivamente representado
por manzanas y solares, o lotes, cuente o no con servicios
municipales y est o no comprendida dentro de lo que la Municipalidad respectiva considere ejido del pueblo".
Esa descripcin es feliz en cuanto aclara que el concepto
de planta urbana es independiente de lo que la Municipali-
571
dad respectiva considere ejido del pueblo, pues as como se

ha dicho que el Parlamento ingls, con todo su poder, no
puede convertir a un hombre en mujer, as tampoco un
Concejo Deliberante puede, a los fines de la L.A., declarar
urbe lo que es campia. Coincidimos tambin en que puede
haber una planta urbana que no cuente con servicios municipales, agregando, de paso, que puede haber pueblo sin
organizacin municipal, es decir, sin que haya un Municipio, en el sentido en que este vocablo es empleado en el Derecho Constitucional.
Incluso vemos con agrado el resto de la descripcin del
art. 1 del reglamento, dndole una cierta interpretacin,
ya que si la ley requiere interpretacin, tambin la exige el
reglamento. Pero aclaramos que interpretado el art. 1 de la
reglamentacin como creemos que debe ser interpretado,
bien poco nos dice, e interpretando de otro modo, pretendiendo que algo ms nos diga, puede caer en la inconstitucionalidad.
Planta urbana de las ciudades o pueblos es una extensin
de terreno; cuando el art. 1 reg, nos dice que es el "ncleo
de poblacin" sin duda que alude al asiento territorial que
luego pasa a describir: ciudades y pueblos.
Es ella un asiento de poblacin donde existe edificacin.
La edificacin da la nota de estabilidad, definitoria de lo que
entre nosotros se entiende por "ciudad" no siendo el "pueblo"
sino un conjunto de edificaciones que, por su extensin y desarrollo, no merece todava el nombre de ciudad. Pero obsrvese que la planta urbana no es solo terreno edificado, pues
hay espacios vacos, formados no solo por plazas, calles, jardines en las heredades, sino incluso por heredades baldas
sin ninguna edificacin. Los espacios vacos, a medida que
uno se aleja del centro (donde la edificacin es ms compacta) van aumentando y a menudo ocurre que se pasa insensiblemente de la urbe a la campaa.
Si el nico dato para definir la planta urbana fuera la
edificacin, pues no es posible exigir tanto como una edificacin compacta (y no la exige la reglamentacin, que no
habla de un ncleo edificado, sino de un ncleo "donde
exista edificacin", sin determinar densidad de ella) no
572
habra, en realidad, una suficiente determinacin de lo que

la planta urbana es...
El art. 1 de la reglamentacin entiende completar la
descripcin exigiendo que la extensin de terreno est, en
los hechos, fraccionada, de un modo que es propio de las
ciudades o pueblos. Lo requiere con la expresin "cuyo fraccionamiento se encuentre efectivamente representado por
manzanas y solares o lotes". La divisin en manzanas supone calles, y la divisin de cada manzana en solares da la
representacin "catastral" de lo que es propio de las ciudades. Pero como no se dan (y no podran darse a priori) medidas para las manzanas ni para los solares, todo desemboca en una cuestin de hecho. Por otra parte, la reglamentacin al hablar de "manzanas, y solares o lotes", emplea la
palabra "lotes" como substitutiva de "solares" o como substitutiva de "manzanas y solares"? La pregunta tiene su mdula, pues si "lotes" sustituye a "solares" la reglamentacin
viene a decir que se requiere una divisin en manzanas y
una subdivisin en solares y lotes, en tanto que si "lotes"
sustituye a "manzanas y solares" podra bastar con una divisin en lotes, sin que sea exigible, adems, una previa en
manzanas. De las dos lecturas, preferimos la segunda, que
da una mayor elasticidad posible a la configuracin urbanstica de los pueblos, que pueden ser de una extensin tan
reducida que solo abarque lo que en ciudades, no pasara
de ser una manzana, o que pueden ser de una configuracin urbanstica tal, que abarcando extensiones mayores,
no presenten "manzanas" (entendidas stas como espacios
rodeados de calles que sirven de acceso comn a los distintos solares) sino lotes, con accesos propios, como ocurre en
muchas de las llamadas villas veraniegas.
Comprendemos que, con esta lectura, la reglamentacin
viene a desembocar en una tautologa: planta urbana es...
planta urbana. Pero esto es preferible a encerrar el concepto
en un lecho de Procusto, porque lo de planta urbana es un
concepto socio-econmico. Planta urbana es lo que en el comn sentir se entiende por espacio destinado efectivamente
al asiento de una ciudad o pueblo. Determinar dnde termina una ciudad o pueblo, ser siempre una cuestin de hecho,
573
que depender de la efectiva configuracin de la ciudad o

pueblo de que se trate.
Habr, as, casos claros y casos dudosos. Pensamos que
los casos dudosos deben decidirse a favor de la calidad de urbano, porque la L.A. sale del rgimen comn del Cdigo Civil, y al exigir que el predio sea rural, se ha colocado en el
caso de excepcin.
B. Predio rural es el que est ubicado fuera de la planta
urbana.
Pero, a estar a la letra del art. 2 de la reglamentacin,
puede no haber arrendamiento regido por la L.A. aunque el
predio sea rural y el destino agropecuario, ya que como requisito de la aplicacin del rgimen establece esta salvedad:
"siempre que... no se afecte al desarrollo o evolucin inmediatos de las ciudades o pueblos".
Con ello, la reglamentacin crea, al lado de una planta
urbana actual, una suerte de planta urbana en potencia.
Nosotros entendemos que, en el estado actual de la legislacin, ese texto reglamentario solo puede salvarse de la tacha de inconstitucionalidad atendiendo a su espritu y desatendiendo su letra aparente.
Porque si uno se aferra a la letra aparente, tendr que
concluir que ese pasaje del art. 2 de la reglamentacin se
aparta abiertamente de lo prescripto por el art. 2 L.A., ya
que, pese a darse todos los requisitos del arrendamiento
rural, niega que haya arrendamiento rural. Eso es inconstitucional.
Es yendo al espritu que el texto puede salvarse. El art. 2
reg, es consecuencia de una insuficiente conceptualizacin
de la planta urbana en el art. 1 reg. Si el reglamento, en su
art. 1 hubiera definido de otro modo a la planta urbana, no
se hubiera visto en la necesidad de introducir el correctivo
de su art. 2.
La planta urbana, en el sentido socioeconmico que es
el que interesa debe ser entendida incluyendo el terreno
que anuncian sus perspectivas inmediatas de crecimiento.
La planta urbana en potencia, es ya planta urbana bajo la
ptica del art. 2 L.A.
Podr haber dudas sobre la determinacin de lo que abar-
574
ca esa previsible extensin, pero las dudas ya lo hemos sealado se deciden a favor del carcter "urbano".
3. Ubicacin mixta
Si el predio est ubicado parte en la planta urbana y parte fuera de ella estimamos que debe aplicarse el tipo contractual que responde a lo principal.
IV. El destino agropecuario
No basta con que el arrendamiento sea de un predio "ubicado fuera de la planta urbana". Es preciso que el contrato
sea "con destino a la explotacin agropecuaria en cualquiera
de sus especializaciones".
1. Lo agropecuario
El concepto de lo agropecuario debe tomarse con gran
amplitud, presentndose siempre que a travs de la actividad se trate de obtener frutos naturales o industriales o productos de los que son propios de la campaa. Es tambin,
aqu, un concepto socio-econmico el que predomina.
Porque el concepto debe ser captado con amplitud, parcenos que puede tomarse por va ejemplificativa la larga enumeracin de ramas de actividades agropecuarias que para
otros fines verifica la resolucin ministerial 1055/484.
Porque debe tratarse de una actividad para obtener
frutos naturales o industriales o productos, parcenos bien
la jurisprudencia a cuyo tenor no es arrendamiento rural la
locacin de un predio con destino a emplearlo para depsito
de animales 5 . Y porque debe tratarse de una actividad que,
en sentido socioeconmico sea propia de la campaa, el
4 Recuerda esta resolucin, Brebbia, np. til., pg. 40, quien formula sus reservas respecto a la "naturaleza agraria" de algunos de los casos enumerados, como
los de apicultura, cunicultura y sericultura, aunque en definitiva parece aceptarlos
por "la gran vinculacin con la actividad agraria tomada en sentido estricto".
5 Brebbia, loe. vil.
575
arriendo para la explotacin de un horno de ladrillos no es

arrendamiento rural 6 porque aunque los hornos de ladrillo
suelen instalarse en la campaa, la actividad vinculada a
ellos no es de puesta en produccin, sino de destruccin directa del campo, en lo que de fructfero tiene: el art, 2 L.A.
habla de "explotacin", no de destruccin.
2. El destino mixto
Correctamente el art. 3 de la reglamentacin aplica la regla de lo principal y de lo accesorio, cuando en un mismo
contrato se pactan dos destinos de los cuales solo uno es
agropecuario.
V. Plazo mnimo
Lo determina el art. 4 L.A.
1. Extensin y carcter
Segn el primer precepto del art. 4 L.A.: "Los contratos a
que se refiere el art. 2 tendrn un plazo mnimo de tres aos".
a) El plazo es de tres aos, resultando ser ms breve que
los que establecieron los antecedentes normativos (cuatro
aos en la ley 11.170, cinco aos en la ley 11.627, cinco ms
tres de prrroga en el primitivo art. 4 de la ley 13.246).
b) Es un plazo nico.
En la originaria redaccin de la ley 13.246 haba, en realidad, dos plazos: el inicial de cinco aos, y el de prrroga de
tres aos, ambos a favor del arrendatario, pero dependiendo
el segundo de una opcin en tiempo oportuno. El plazo opcional de prrroga, suprimido por el decreto-ley 2188/57 fue
luego restablecido por el decreto 6430/58, y nuevamente suprimido por la ley 22.298.
c) Es un plazo establecido a favor de ambas partes, pues
puede invocarlo tanto el arrendatario como el arrendador.
H Blasco. Arrendamientos y aparceras rurales, pg. 7.
576
Hay en esto una clara diferencia con todas las normaciones anteriores, para las cuales el plazo mnimo solo era invocable por el arrendatario, solo funcionaba a favor de l.
As, v.g. en la originaria redaccin del art. 4, segn la ley
13.246, eran a favor del arrendatario tanto el plazo mnimo
inicial como el de prrroga.
2. Los contratos sucesivos
Por el segundo precepto del art. 4 L.A.: "Tambin se considerar celebrado por dicho trmino todo contrato sucesivo
entre las mismas partes con respecto a la misma superficie,
en el caso de que no se establezca plazo o se estipule uno inferior al indicado".
La interpretacin de este texto presenta sus dificultades.
A. Por de pronto: a qu se llama "contrato sucesivo"?
Sucesivo es, sin duda, el contrato que "respecto a la misma superficie" se celebra despus de vencido el anterior, y
sucesivo es tambin el contrato que respecto a dicha superficie, y estando en curso el anterior, se celebra en la inteligencia de que cobrar vigencia una vez vencido el anterior.
Pero qu decir de un contrato por el cual, estando en vigencia el de arrendamiento, modifica su plazo, alargndolo!
Si furamos a aplicar la doctrina del art. 812, Cdigo Civil, tendramos que concluir que ese contrato modificatorio
no es un contrato sucesivo. Pero la doctrina del tercer precepto del art. 4 (infra, aqu, 3) nos lleva a otra conclusin,
pues a contrario deriva de l que las prrrogas no previstas
originariamente constituyen tambin un contrato sucesivo.
A los fines de los desarrollos que siguen, conviene tener
presentes esos tres casos de contratos sucesivos: celebrados
despus de vencido el contrato anterior, celebrados antes de
vencido el contrato anterior para tener vigencia al vencimiento de ste, y contratos de prrroga de uno vigente.
B. Detengmonos en el primero de los casos: el contrato
se ha celebrado despus de vencido el anterior.
Ninguna duda cabe de que hay contrato sucesivo, en el
sentido de la L.A., si la voluntad de celebrarlo se ha manifestado expresamente. Pero puede derivarse una voluntad
tcita del hecho de que el arrendatario, vencido el anterior,
577
contine en el uso y goee del predio sin que el arrendador reclame restitucin?
Hay quienes piensan que a travs de la doctrina de los
contratos sucesivos reaparece la tcita reconduccin, criterio
que no compartimos (infra, aqu, sub VI).
C. El trmino mnimo de duracin del contrato sucesivo
es el mismo que el estatuido para el contrato inicial, esto es
de tres aos, nico y a favor de ambas partes.
Como se trata de trmino de duracin de uso y goce, l se
computa a partir del momento en el que comienza el uso y
goce amparado por el contrato sucesivo:
a) Para el sucesivo celebrado despus de vencido el anterior, cuando comienza el uso previsto por aqul. No se computa el tiempo que hubiera podido transcurrir al amparo del
b) Para el sucesivo celebrado durante la vigencia del anterior y previendo un uso sin solucin de continuidad, desde
que venci el anterior.
c) Para el sucesivo cuyo contenido sea el de una prrroga
del vigente, desde la fecha de celebracin del sucesivo.
Supongamos que el arriendo fue pactado por tres aos, y,
el ltimo da del segundo ao, las partes resuelven que el
plazo, en lugar de ser por los tres aos originarios, sea por
cuatro...
En nuestra opinin, el plazo mnimo de tres aos, propio
del contrato sucesivo, se computa a partir del da siguiente
al de su celebracin, con lo cual le quedan por delante al
arrendatario tres aos que con los dos ya transcurridos,
suman en total cinco aos.
Descartamos la posibilidad de que el cmputo se practique a partir del vencimiento originario, lo que en el ejemplo,
dara en total un goce mnimo al arrendatario de seis aos.
Que la L.A. trate al contrato modificatorio como sucesivo,
desconociendo en razn del orden pblico la voluntad de las
partes en el sentido de limitarse a una mera prolongacin de
plazo, es una cosa, y otra muy distinta que vaya al extremo
de asimilarlo a un contrato que las partes hayan querido como posterior al vigente.
Esta forma de cmputo que estimamos la correcta condu-
578
eir a resultados distintos segn el tiempo que haya transcurrido hasta el momento en el que se pacta la prrroga, pudiendo ocurrir, incluso que no haga falta hacer entrar a funcionar la lex imperativa sobre plazo mnimo, cuando l ya
queda asegurado por los trminos de la propia prrroga7.
3. La prrroga prevista
Segn el tercer precepto del art, 4 L.A.: "No se considerar contrato sucesivo la prrroga que se hubiere pactado, originariamente, como optativa por las partes".
Se ha dicho que la previsin es intil, porque si desde el
principio las partes pactan un plazo mayor que el mnimo,
sa es una estipulacin sin objeciones, que no puede ofrecer
dudas, y que al ser convenida desde el principio, no es un
contrato sucesivo, por lo que sobreabunda el decir que no se
la considerar tal.
En un primer examen, la objecin parece correcta. Si ab
initio, en lugar del mnimo de tres aos se pactan cinco, nadie pensar que haya all un contrato de dos aos sucesivo
al de tres, por lo que a fortiori tampoco se ver un contrato
sucesivo si ab initio se pactan cinco aos con facultad de rescindir unilateralmente respetado el mnimo de tres, o si ab
initio se pactan tres con facultad de optar por otros dos.
Pero en un segundo examen se advierte:
a) Algo de directo e interesante dice el texto. Una posibilidad de prrroga optativa como la que prev supone la voluntad de optar de una de las partes que se expresa afirmndola, y el consentimiento de la otra, ya dado por anticipado. De
no existir la previsin legal podra darse base a una doctrina
que estimara que habra all un contrato sucesivo, pues por
lo menos el ejercicio de la opcin es en un tiempo posterior
al de la celebracin del contrato que la autoriza.
b) Y, a contrario, mucho ms es lo que sugiere.
7 Y as, v.g., si el contrato inicial fue pactado por cuatro aos (plazo superior al
mnimo) y la prrroga es por un ao ms, pactada antes de que fenezca el segundo
ao inicial, todava quedan dos aos del plazo originario que con el de la prrroga
satisface el mnimo de tres aos.
579
Solo excluye la previsin de opcin, esto es, una prrroga

para cuyo surgimiento baste con la declaracin actual del
beneficiario. Pero si las partes previeran que la prrroga podr verificarse en el futuro, de comn acuerdo, eso ya no sera una hiptesis de opcin, sino, en caso de llegarse al comn acuerdo, directamente un contrato sucesivo.
Solo excluye la previsin de opcin originariamente pactada. Si ya en curso el arrendamiento, se acordara la opcin, el caso entrara en la hiptesis de contrato sucesivo.
Y a fortiori, si ya en curso el arrendamiento, en lugar de
acordarse la posibilidad de opcin futura, directamente se
prolongara la duracin del contrato, estaramos ante un
contrato sucesivo.
VI. La inexistente tcita reconduccin
Entre los agraristas, existen hoy dos opiniones sobre la
existencia de la tcita reconduccin.
1. Terminologa y conceptos
Para la exposicin de esas dos opiniones se torna necesario elaborar una terminologa que nos permita movernos con
un mnimo de claridad, en un terreno donde se entrecruzan
la historia de la L.A., la interpretacin de sus textos y la interpretacin del Cdigo Civil.
Proponemos distinguir tres fenmenos: a uno de ellos lo
llamaremos "tcita reconduccin clsica", a otro "tcita reconduccin impropia" y al tercero "tcita reconduccin atpica".
La tcita reconduccin clsica, en los sistemas en los que
es admitida, implica que se forma un nuevo contrato de locacin por el hecho de que el locatario contina en el uso y goce de la cosa y el locador no manifiesta su oposicin. Para
decirlo con palabras que no admitan equvocos, al haber en
la tcita reconduccin clsica un nuevo contrato de locacin,
ambas partes quedan obligadas. Esa tcita reconduccin fue
la rechazada por el art. 1622, Cdigo Civil (supra, 109, VI).
Nos queda por determinar los conceptos de tcita reconduccin impropia y de tcita reconduccin atpica. Ellos se
580
pondrn de manifiesto, al examinar la historia del art. 20

L.A., lo que procedemos a hacer de inmediato.
2. La ley 13.246
La tcita reconduccin que calificamos de "impropia" aparece en el anterior art. 20 L.A. (texto segn la ley 13.246) a
cuyo tenor: "Si el arrendador consintiera que el arrendatario
contine en el uso y goce del predio, transcurrido un ao sin
que el primero haya manifestado su voluntad mediante telegrama colacionado o notificacin practicada por intermedio
del juez de paz de exigirle la restitucin del mismo, o celebrado nuevo contrato, el arrendatario tendr derecho a considerarlo renovado en las mismas condiciones, rigiendo en
cuanto a los plazos lo previsto en el art. 4 y con obligacin
para el arrendador de dar cumplimiento a lo prescripto en el
artculo 40".
Esa tcita reconduccin impropia, tena de comn con la
clsica en que haba accionar del arrendatario (que continuaba en el uso y goce de la cosa) e inaccin del arrendador
(que no reclamaba la restitucin). Pero all cesaban los parecidos, porque en la clsica se forma por el tcito mutuo consentimiento un nuevo contrato que obliga a ambas partes,
en tanto que en esta "impropia" era solo el arrendatario
quien tena derecho a considerarlo formado. Sobre este punto, los trminos del viejo art. 20 eran explcitos: "el arrendatario tendr derecho a considerarlo renovado... con obligacin para el arrendador". Curiosa tcita reconduccin era
sa, en la que vala lo tcito del arrendador, pero no lo tcito
del arrendatario, pues faltaba todava que ejerciera el derecho que le confera el viejo art. 20.
Ahora bien: esa reconduccin impropia por qu duracin
era? Ejercido el derecho por el arrendatario, cul era la duracin del nuevo contrato, de se que l hubiera considerado
"renovado", para emplear las palabras del texto?
El art. 20 era explcito: "rigiendo en cuanto a los plazos lo
previsto en el artculo 4S".
En la originaria redaccin del art. 4, en el primer apartado, se fijaba para el contrato inicial (en ausencia de uno
mayor estipulado) un plazo mnimo facultativo (para el
581
arrendatario) de cinco aos con opcin (a favor del arrendatario) a tres aos ms, y en el tercer apartado para los contratos sucesivos un plazo mnimo (igualmente facultativo
para el arrendatario) de cinco aos con opcin (tambin para el arrendatario) a tres ms.
Con esa originaria redaccin, el jurista inquieto pudo
haberse preguntado si la remisin que verificaba el art. 20
era a los plazos del contrato inicial o a los plazos de los
contratos sucesivos. Pero, desde el punto de vista prctico,
la pregunta resultaba ociosa, pues los plazos que la ley
prevea en el art. 4, en defecto de estipulacin expresa por
tiempo mayor (la que, por hiptesis, aqu faltaba), eran los
mismos...
En una posterior reforma, la pregunta ya cobr inters...
3. El decreto-ley 1639/63
El art. 4 L.A. fue uno de los ms ajetreados por las reformas. Prescindamos de la historia intermedia, y lleguemos
directamente al texto que le imprimi el decreto ley 1639/63
que fij plazos distintos segn se tratare del contrato inicial
(cinco aos mnimos facultativos con opcin a tres ms) o de
los contratos sucesivos (tres aos mnimos facultativos sin
opcin a prrroga).
Con esa distincin de plazos cobraba inters el saber si la
remisin que haca el intocado art. 20 a los plazos del art. 4
era a los plazos del contrato inicial o al plazo de los contratos sucesivos.
Doctrina y jurisprudencia se dividieron8.
Afirmaron unos que los plazos del art. 20 eran los del
contrato inicial...
Pero no faltaron quienes ensearan que deba aplicarse
al art. 20 el plazo de los contratos sucesivos. Con ello, dieron
a la categora de los contratos sucesivos una amplitud tal
que abarcaba tanto a los contratos sucesivos expresos como
a los derivados de "esa" tcita reconduccin del art. 20.
8 Sobre esto, Brebbia, op. cit., pg.150
582
4. Las leyes 2l'.452 y 22.298

Quienes creyeron que la tcita reconduccin impropia
quedaba abarcada por la idea de "contrato sucesivo", se las
ingeniaron para introducir, a travs de la misma idea, lo que
calificaremos de "tcita reconduccin atpica" en el rgimen
que sigui con las posteriores reformas introducidas por las
leyes 21.452 y 22.298.
Esa atipicidad tuvo grados distintos segn se trat de
una u otra ley.
A. La ley 21.452 modific el art. 20, dndole esta redaccin: "Vencido el trmino legal o el trmino pactado, si este
ltimo fuera mayor, el arrendatario deber restituir el predio sin derecho a ningn plazo suplementario para el desalojo y entrega libre de ocupantes".
Sobre un punto, ya no caba dudar: adis a la tcita reconduccin impropia!
En adelante, haba que aplicar el art. 1622, Cdigo Civil.
Para el art. 1622 no hay tcita reconduccin, sino que la locacin contina... Pero convengamos que entre los civilistas
mismos no reina acuerdo sobre la exacta calificacin que corresponde dar a esta "continuacin" en la locacin, no faltando quienes enseen que pese a la repulsa del art. 1622, Cdigo Civil, con otro nombre, hayuna "especie" de tcita reconduccin; r a z o n a n , que si la locacin "contina"
tcitamente consentida, es porque algo de reconduccin hay.
La discusin civilista vino de perlas a algunos agraristas.
A ellos les bastaba con que algn contrato "tcito" se detectara, para ya poder hablar de un contrato "sucesivo", y con
esa calificacin, aplicar el art. 4 de la ley especial, que no
haba sido modificado por la ley 21.452.
Esa tcita reconduccin no era la impropia del anterior
art. 20, pues no requera ni el transcurso de un ao, ni la invocacin por el arrendatario, pero, en definitiva, a travs de
la doctrina de los contratos sucesivos, era tambin por los
tres aos facultativos del decreto-ley 1639/63.
B. La ley 22.298 da a la L.A. su configuracin actual.
El art. 20 sigue con la redaccin que le dio la ley 21.452; el
art. 4 fue modificado y ya no se establecen plazos mnimos
distintos para el contrato inicial y para el sucesivo, siendo el
583
fijado para ambos casos, de tres aos, y para ninguno de ellos

hay plazo posterior opcional, ni ninguno de ellos es facultativo
para el arrendatario, sino obligatorio para ambas partes.
Pero como en el art. 4 se sigue hablando de los contratos
sucesivos, se ha pretendido que se mantiene la situacin que
se quiso adjudicar al rgimen bajo el imperio de la ley 21.452.
La nica variante sera la de que, en lugar de un plazo de
tres aos facultativo para el arrendatario, ahora el plazo sera de tres aos obligatorio para ambas partes.
Segn ello, por la ventana de los contratos sucesivos
existira la tcita reconduccin!...9
5. Nuestra opinin
No aceptamos introducir a travs del art. 4 una tcita reconduccin de ninguna clase.
La construccin jurdica que combatimos reposa sobre dos
errores:
A. El primer error es suponer que la originaria tcita reconduccin impropia caa dentro de la idea de "contrato sucesivo".
Contra lo que se haya pretendido, sostenemos que los contratos sucesivos de la L.A. jams fueron pensados por sta
para abarcar la idea de una tcita reconduccin.
a) En la originaria redaccin de la ley, la tcita reconduccin impropia no daba lugar a lo que la ley llamaba "contrato sucesivo" en el art. 4 (texto de la ley 13.246). Ello flua del
viejo art. 20 por esta razn: que por ese art. 20, para que se
diera el caso de tcita reconduccin impropia, era necesario
que el arrendador no hubiera "manifestado su voluntad... de
exigirle la restitucin... o celebrado nuevo contrato". En el
lenguaje de la ley no deba haber "nuevo contrato", lo que resultaba contradictorio con la pretensin de encontrar un
"contrato sucesivo" que, por hiptesis, es un nuevo contrato.
b) Con mayor razn debe llegarse a esa conclusin en el
estado que se produjo cuando el art. 4 fue modificado por el
decreto-ley 1639/63. El art. 20 se refera a "los plazos" del
9 Comp. Rossini-
584
art. 4, en plural. Pero, a esa fecha, plazos en plural solo eran

los del contrato inicial, no habiendo plazos en plural para los
contratos sucesivos, sino un nico plazo de tres aos. Mal
poda decirse que los contratos sucesivos incluan la tcita
reconduccin impropia que supona plazos en plural.
B. El segundo error reside en pensar que la continuacin
de la locacin ex art. 1622, Cdigo Civil, implique un nuevo
contrato. Se confunde la continuacin del contrato por inercia (que es lo que regula el art. 1622) con la continuacin en
el goce en razn de un nuevo contrato.
VII. Los arrendamientos ad meliorandum
En el originario art. 45 (texto segn ley 13.246) exista un
segundo apartado, del que resultaba una particularidad en
cuanto al modo de computar el plazo mnimo en los contratos ad meliorandum: a partir de la fecha en la que por lo
menos las dos terceras partes del predio se encontraren en
condiciones de productividad. Dicha previsin ha desaparecido en el texto actual.
Subsiste, en cambio, el primer apartado, que ya no se refiere a plazo mnimo sino a plazo mximo. Para no romper
la ilacin del discurso, hablaremos, aqu, de ese apartado
que establece un rgimen comn al arrendamiento y a la
aparcera de predio.
El arrendamiento se encuentra sujeto al plazo mximo
del art. 1505, Cdigo Civil: diez aos.
Pero para los contratos ad meliorandum, hay esta excepcin
consagrada en los siguientes trminos: "Los contratos en los
cuales el arrendatario o aparcero se obligue a realizar obras de
mejoramiento del predio tales como plantaciones, obras de desmonte, irrigacin, avenamiento que retarden la productividad
de su explotacin por un lapso superior a dos aos, podrn celebrarse hasta por el plazo mximo de veinte aos".
119. Efectos, transmisin, subarriendo y conclusin
I. Obligaciones del arrendatario

Segn la L.A. son las siguientes:
1. Las del Cdigo Civil
Tal lo que resulta del encabezamiento del art. 18 L.A., a
cuyo tenor "Son obligaciones del arrendatario... adems de
las establecidas en el Cdigo Civil".
A. Se toman las del Cdigo con el carcter supletorio que en
su caso tengan, pues su recepcin por la L.A. no las convierte
en imposiciones de carcter imperativo (supra, 117, IV, 3)
El incumplimiento de las obligaciones que resulten del
Cdigo Civil queda sancionado del modo que el Cdigo Civil prev.
Algunas de las obligaciones previstas en el Cdigo Civil
son reiteradas por la L.A., como v.g. la esencial de pagar el
precio, en cuyo caso, la sancin por el incumplimiento ser
la de la L.A., en lo que dispusiera de modo distinto {infra,
aqu, sub. 3).
B. Tomando el Cdigo Civil en una visual ms general
que no se limite solo a las "obligaciones" a que hace referencia el art. 18 L.A., ha llegado el momento de decir algo sobre
los distintos textos que el Cdigo contiene y que tocan especficamente la materia hacia la que apunta la L.A.
Aqu, no hablaremos de ellos en su aplicacin a los contratos accidentales que la propia L.A. deja librados al Cdigo Civil, sino en lo que pudieran interesar para los contratos de la L.A.
a) El art. 1506, Cdigo Civil, que prev la duracin de los
arrendamientos de heredades fructferas, en defecto de previsin expresa por las partes {supra, 101, II, 2) debe ser
conjugado con el art. 4 L.A. De esa regla del Cdigo, la primera parte que da la duracin de un ao resulta inaplicable
al arrendamiento rural, que exige un mnimo de tres aos.
586
119- Efectos, transmisin, subarriendo y conclusin
Pero la segunda parte que supone "algunos aos", cuando

ellos sean ms de tres, sigue teniendo potencial aplicacin.
b) El art. 1536, Cdigo Civil, sobre tipos de cultivos y mejoras rsticas (supra, 106, II, 2, V, 9), es aplicable al arrendamiento rural, con el carcter de lex supletoria.
c) El art. 1557, Cdigo Civil, que niega el derecho a exigir
remisin de alquileres "alegando casos fortuitos ordinarios o
extraordinarios, que destruyan o deterioren las cosechas"
(supra, 102, V, 5) no encuentra ya el obstculo para su aplicacin en la existencia del art. 6 de la ley 13.246, al haber sido, este ltimo texto, derogado por la ley 22.298.
e) El art. 1560, Cdigo Civil (supra, 105, II, 2), funciona
cmodamente dentro del sistema de la L.A.
d) El art. 1610, Cdigo Civil, inciso 4 {supra, 101, V, 3)
sigue teniendo aplicacin, pues, salvado el mnimo de la L.A.
puede haber un contrato "sin trmino fijo"
e) El art. 1617, Cdigo Civil {supra, 109, V, 5), no ha sido derogado por la L.A.
2. Las expresamente mentadas en el art. 18 LA.
Ellas son:
A. "Dedicar el suelo a la explotacin establecida en el contrato con sujecin a las leyes y reglamentos agrcolas y ganaderos" (art. 18, inc. a)
a) Esta disposicin puede ser descompuesta en dos fragmentos:
El primero, al establecer que debe dedicarse el suelo a la
explotacin establecida en el contrato, es una simple reiteracin de lo que ya resulta de los arts. 1504,1554 y 1555 Cdigo Civil, dando los dos primeros la respuesta para el caso de
que no se hubiera convenido explcitamente el destino a darse al predio arrendado. Bajo este punto de vista, el precepto
sub examen parece intil, por lo reiterativo, tanto ms cuanto que el deber de ajustarse al destino convenido surgira ya,
sin ms, del art. 1197, Cdigo Civil1.
1 Comp. Rezznioo, Intervencin del Estado en la locavtn rural, pg. 62.
587
El segundo fragmento subraya que la explotacin debe

ser "con sujecin a las leyes y reglamentos agrcolas y ganaderos", lo que, para el caso, puede ser conceptuado como un
desarrollo del principio general del art. 1198, Cdigo Civil,
sobre ejecucin de buena fe y de acuerdo con lo que las partes verosmilmente entendieron o pudieron entender obrando con cuidado y previsin. Ese deber de sujetarse a las leyes y reglamentos agrcolas est impuesto con carcter imperativo, y no podra ser dejado de lado por la autonoma
privada, pero, en rigor, no es sa tampoco una consecuencia
de que el deber haya sido recordado por la L.A., sino aplicacin del principio ms general del art. 1503, Cdigo Civil,
pues convenir que no se respeten las leyes y reglamentos
agrcolas sera un acto contrario a las buenas costumbres y
la clusula nula: doct. arts. 953 y 1503, Cdigo Civil.
b) El incumplimiento de esta obligacin recibe la sancin
del art. 19 L.A. (infra, aqu sub C.)
c) Ya no rige la excepcin del antiguo art. 9 L.A. (hoy derogado por la ley 22.298) que no obstante haberse pactado el
destino exclusivo para explotacin agrcola permita destinar hasta el 30CA del predio para la explotacin ganadera,
granjera o de cultivos mejoradores.
B. "Mantener el predio libre de plagas y malezas si lo ocup en esas condiciones y contribuir con el 50% de los gastos
que demande la lucha contra las mismas, si stas existieran
al ser arrendadas el campo" (art. 18, inc.b).
a)Si el predio fue entregado libre de plagas y malezas, lo
que se presume (art. 1616, Cdigo Civil), el arrendatario debe mantenerlo as, a fin de cumplir con su obligacin de,
acabado el arriendo, devolver la cosa en el mismo estado en
el que la recibi (art. 1615, Cdigo Civil) y el costo de ello corre en el 100% por su cuenta.
Si el predio ya tena plagas y malezas al ser entregado, la
L.A. se limita a decir que el arrendatario debe contribuir con
el 50% de los gastos que demande la lucha contra las mismas, sin especificar expresamente a quien corresponde la
obligacin de efectivizar la lucha, pero parece evidente que
esa obligacin pesa sobre el arrendatario a quien le queda
un derecho creditorio contra el arrendador por el otro 50%
588
de los gastos2, ya que no sera de esperar una constante intromisin del arrendador en el fundo, como la que demandara una lucha de ese tipo (doct. art. 1198, Cdigo Civil).
Estimamos que si un predio, al tiempo de ser entregado,
tiene ciertas plagas y malezas y no otras, habr que aplicar
para las originarias la regla del 50%, y para las que aparecieran despus de la entrega, la del 100%
b) Si el arrendatario incumpliere, se aplica el art. 19 L.A.
(infra, aqu, sub C).
C. "Conservar los edificios y dems mejoras del predio,
los que deber entregar al retirarse en las mismas condiciones en que los recibiera, salvo los deterioros ocasionados por
el uso y la accin del tiempo" (art. 18, inc. c).
La norma debe ser leda segn la doctrina de los arts.
1516, Cdigo Civil, y concordantes.
El incumplimiento de esta obligacin, tiene, lo mismo que
el incumplimiento de las dos obligaciones precedentemente
enunciadas, esta sancin: "facultar al arrendador para pedir su ejecucin o la rescisin del contrato, pudiendo reclamar los daos y perjuicios" (art. 19 L.A., segundo apartado).
3. Las derivadas de otras disposiciones de la L.A.
Tales son:
A. La esencial de pagar el precio (art. 2).
Su incumplimiento es sancionado por el primer apartado del art. 19 L.A., en los siguientes trminos: "... la falta
de pago del precio del arrendamiento en cualquiera de los
plazos establecidos en el contrato... son causales que dan
derecho al arrendador a rescindir el contrato y exigir el
desalojo del inmueble".
Ntese la diferencia con el Cdigo Civil, para el cual, la
resolucin (en el lenguaje de la L. A. "rescisin") con el consiguiente desalojo, supone la falta de pago de "dos perodos
consecutivos de alquiler" (art. 1579); para la L.A. basta con
2 Martnez Golletti, Nuevo rgimen de arrendamientos y aparceras rurales,

pg. 87.
589
la falta de pago de un perodo segn surge de su art. 19 ("la

falta de pago del precio del arrendamiento en cualquiera de
los plazos establecidos en el contrato").
La disposicin civilista es lex supletoria. No creemos que
para la L.A. deba llevarse su declaracin de "orden pblico"
(art. 1) al extremo de conceptuar que los contratantes no
puedan apartarse de la previsin normativa y estatuir que
en lugar de la falta de pago de un perodo, sea necesaria la
de dos o ms para abrir el camino del desalojo; si las partes
son libres de fijar los perodos de pago que convengan, a fortiori deben serlo para establecer cuantos incumplimientos
traern tan drstica sancin.
La disposicin civilista prev que la demanda por resolucin incluya la de "indemnizacin de prdidas e intereses"; la
L.A. omite esta referencia, pero ella es de Derecho comn, y
no nos parece que fuera argumento suficiente para negarla el
hecho de que no mentada en el primer apartado, aparece prevista, para hiptesis diferentes, en el segundo apartado.
B. La de no hacer abandono injustificado de la explotacin. Est prevista implcitamente en el art. 19 L.A. que
reprime su incumplimiento con igual sancin a la de falta
de pago del precio.
Se trata del abandono "sin dejar persona que haga sus
veces" (doct. art. 1564, Cdigo Civil). La L.A. solo sanciona
el abandono injustificado, lo que va de suyo y est acorde
con los principios generales; no es abandono injustificado el
que se sigue a una declaracin de resolucin del contrato autorizada por la L.A.3
C. La de restituir el predio, acabado el arrendamiento
(art. 20 L.A.).
Las consecuencias de la falta de restitucin son las establecidas por el Cdigo Civil, pero el arrendatario no entra en
mora automtica, ya que todava cabe el juego del instituto
de la continuacin en la locacin: art. 1622, Cdigo Civil.
D. En especial la del art. 8 L.A, a cuyo tenor "Queda prohi3 Giletta, Causales de desalojos agrarios despus de la ley 22.298, pg. 225,
ejemplificando con la hiptesis del art. 8 L.A.
590
bida toda explotacin irracional del suelo que origine su erosin o agotamiento, no obstante cualquier clusula en contrario que contengan los contratos respectivos. En caso de violarse esta prohibicin por parte del arrendatario, el arrendador
podr rescindir el contrato o solicitar judicialmente el cese de
la actividad prohibida, pudiendo reclamar en ambos casos los
daos y perjuicios ocasionados. Si la erosin o agotamiento sobrevinieron por caso fortuito o fuerza mayor, cualquiera de las
partes podr declarar rescindido el contrato".
II. Obligaciones del arrendador
En el art. 2 L.A. se encuentra mentada la obligacin
esencial del arrendador, de conceder el uso y goce.
Y en su art. 18 la L.A. prescribe que "adems de las establecidas en el Cdigo Civil" el arrendador tiene las siguientes:
1. "Contribuir con el cincuenta por ciento de los gastos
que demande la lucha contra las malezas y plagas si el predio las tuviera al contratar" (art. 18, inc. d.).
El incumplimiento de esta obligacin "facultar al arrendatario a compensar el crdito por las sumas invertidas con
los arrendamientos adeudados, sin perjuicio de la facultad
de exigir su pago inmediato" (art. 19 L.., tercer apartado).
2. "Cuando el nmero de arrendatarios exceda de veinticinco y no existan escuelas pblicas a menor distancia de
diez kilmetros del centro del inmueble, proporcionar a la
autoridad escolar el local para el funcionamiento de una escuela que cuente como mnimo un aula para cada treinta
alumnos, vivienda adecuada para el maestro e instalacin
para el suministro de agua potable" (art. 18, inc. e, L.A.).
a) La norma tiene su historia.
Su letra originaria fue fijada por la ley 13.246 (art. 18,
inc. f), que luego fue modificada por el decreto 2188/57 y tiene ahora la redaccin dada por la ley 22.298.
Reconoce como antecedente mediato lo dispuesto en el
art. 9 de la ley 11.627, donde se ha dicho que debe encontrarse su justificacin, ya que su propsito "fue favorecer la
radicacin de la familia colnica, asegurndole la instruc-
591
cin primaria para sus hijos, para lo cual fue necesario romper la resistencia de los propietarios de la tierra, no siempre
inclinados a facilitar la instalacin en sus campos de establecimientos escolares"4.
Convengamos que si esa fue la justificacin del precepto de la ley 11.627, al legislador se le fue la mano, porque
una cosa era "romper la resistencia... a facilitar la instalacin" y otra muy distinta volcar sobre el arrendador el costo de la instalacin.
Para llegar a donde lleg la ley 11.627 desoyendo la
Constitucin hubiera habido que pensar en una suerte de
conducta antifuncional del arrendador, "culpable" de haber
atrado la radicacin de familias, ms all del nmero mgico que ella prevea, de tal modo que en el local por l dotado
y habilitado pudiera instalarse una escuela de la que pudiera beneficiarse inclusive el vecindario. Ante el lamentable
fenmeno del xodo que se opera hacia las ciudades bienvenido el arrendador que atraiga familias hacia el campo, y
condnese al Estado que incumple con una de sus obligaciones bsicas, como es la de alfabetizacin!
b) Segn los antecedentes, el cumplimiento de esta obligacin poda ser exigido por cualquiera de los arrendatarios,
peticionndolo ante la autoridad que se mentaba.
La L.A. ya no contiene esa previsin, ante lo que se ha dicho que la peticin puede ser hecha, a la autoridad escolar,
por cualquier interesado5, lo que parece adecuado en cuanto
la autoridad escolar respete lo que de inmediato diremos.
c) El texto actual de la L.A. (obra de la ley 22.298) ha omitido la draconiana sancin que traan los antecedentes.
Ello permite a nuestro juicio una lectura ms acorde
con los principios constitucionales. As como en las relaciones
inter partes, no es lo mismo estar obligado a una mejora que
estar obligado a costearla (ya que puede darse lo uno sin lo
otro supra, 106, IV) as tambin en esta relacin que, en rigor, no es entre arrendador y arrendatario, sino entre arrenda4 Martnez Golletti, Nuevo rgimen de arrendamientos y aparceras rurales,
pg. 89.
5 Martnez Golletti, op. cit., pg. 90.
592
dor y autoridad escolar, cabe hacer esta distincin: la "obligacin" del arrendador de "proporcionar" local y vivienda no implica soportar el costo. Eso es, por lo menos, lo que deriva de
una sana interpretacin a la luz de la Constitucin!
III. Clusulas prohibidas
Por el art. 17 L.A. son "insanablemente nulas y carecern
de todo valor y efecto" las clusulas que enumera. Estamos
ante una nulidad absoluta, que respecto al contrato como un
todo, reviste el carcter de una nulidad parcial, pues solo
afecta a las clusulas prohibidas.
1. Son nulas las clusulas que obliguen a:
a) "Vender, asegurar, transportar, depositar o comerciar
los cultivos, cosechas, animales y dems productos de la explotacin, a/o con persona determinada".
b) "Contratar la ejecucin de labores rurales incluidos la
cosecha y el transporte, o la adquisicin o utilizacin de maquinarias, semillas y dems elementos necesarios para la
explotacin del predio, o de bienes de subsistencia, a/o con
persona o empresa determinada".
c) "Utilizar un sistema o elementos determinados para la
cosecha o comercializacin de los productos o realizar la explotacin en forma que no se ajuste a una adecuada tcnica
cultural".
2.) Son tambin nulas las clusulas "que importen la prrroga de jurisdiccin o la constitucin de un domicilio
especial distinto del real del arrendatario"
IV. Inembargabilidad
El art. 15 L.A. declara inembargables e inejecutables a
una serie de bienes.
Aplaudido por muchos, el beneficio que consagra debe ser
objeto de una interpretacin restrictiva, para evitar que el
texto rompa la barrera del sonido, en punto a demagogia.
Contiene dos apartados. Por las razones que de inmediato
se vern, comenzaremos con el anlisis del segundo apartado.
593
1. Perjudicados y beneficiados
Por el segundo apartado: "Los beneficios que acuerda este
artculo no afectarn el crdito del vendedor de los bienes
declarados inembargables e inejecutables y no comprendern a los arrendatarios que sean sociedades de capital".
La ley emplea el vocablo "beneficios". Hablemos sin eufemismos: ante los beneficios de este tipo, si hay beneficiados
hay, de rebote, "perjudicados".
A. Perjudicado, es, sin duda, el arrendador. No se queje,
pues de l dependa arrendar o no arrendar. El Derecho se
supone conocido.
Y perjudicados son todos los acreedores, salvo el vendedor
de los bienes declarados inembargables e inejecutables. A
ello conduce la letra del apartado sub examen, que, exceptuando expresamente al vendedor, solo cobra sentido partiendo de la base de que perjudicados son todos los acreedores, con esa nica salvedad.
Se trata de un beneficio erga omnes, de cuya invocacin
solo se salva el vendedor de los bienes inembargables e
inejecutables.
a) Comencemos por salvar, con amplitud, al vendedor de
tales bienes.
El vendedor de cualquier bien inembargable e inejecutable,
por su crdito en razn de la venta, puede trabar embargo y
ejecutar no solo el bien que vendi, sino tambin cualquier
otro bien de los que son "inembargables" por disposicin de la
L.A. Esta, en efecto, no ha dicho que la excepcin que consagra
a favor del vendedor se limite a los bienes inembargables vendidos, pues la referencia a ellos apunta solo a circunscribir la
clase de vendedor exceptuado. No est exceptuado cualquier
vendedor, sino solo aquel que haya vendido ese tipo de bienes,
pero, habindolos vendido, en su calidad de vendedor, esto es,
por su crdito en razn de la venta, ya no halla obstculos en
la L.A. para trabar embargo sobre cualquier bien; podr encontrar obstculos derivados de otras leyes, pero no de la L.A.
La interpretacin amplia que damos a esta excepcin, permite, por ejemplo, que el vendedor de bienes inembargables
que hayan sido consumidos, pueda hacer efectivo su crdito
embargando y ejecutando otros bienes "inembargables".
594
b) Fuera de la excepcin, quedan todos los dems acreedores.

Obsrvese que acreedores puede haberlos por distintas
causas (inclusive ex delicio) y que el nmero de bienes declarados "inembargables" por la L.A., en una primera lectura,
resulta realmente sorprendente...
Hay que disminuir el impacto de la norma, lo que se obtiene circunscribindola a las ejecuciones individuales (aqu,
sub 3) y dando una lectura restrictiva a la enunciacin de
bienes inembargables (aqu, sub 2).
B. Beneficiado es el arrendatario.
La ley 22.298 introdujo un agregado al texto originario,
estableciendo que el beneficio no comprende "a los arrendatarios que sean sociedades de capital".
Para la reforma introducida, la nota de elevacin dio
esta razn: "no se da el fundamento de la inembargabilidad de tales bienes".
Como explicacin, hay que convenir que es lacnica e indigerible, pues, por un lado, aunque de las sociedades de capital
pueda decirse que no tienen vida domstica ni familia, no
puede negarse que tengan bienes para la explotacin6, y por
el otro, si de eso se tratara, por qu limitarse a las sociedades de capital y no excluir tambin a otras sociedades?' Pero
la ley es ley, y hay que atenerse a ella.
2. Los bienes inembargables
Por el primer apartado del texto sub examen: "Se declaran inembargables, inejecutables y no afectados al privilegio
del arrendador: los muebles, ropas y tiles domsticos del
arrendatario; las maquinarias, enseres, elementos y animales de trabajo, rodados, semillas y otros bienes necesarios
para la explotacin del predio; los bienes para la subsistencia del arrendatario y su familia durante el plazo de un ao
incluidos semovientes y el producido de la explotacin dentro de los lmites que reglamentariamente se fijen".
6 Brebbia. Contratos agrarios, pg. 34
7 Comp. Martnez Golletti. Nuevo rgimen de arrendamientos y aparceras rurales, pgs. 83/4
595
Es ste el precepto que clama por una interpretacin restrictiva, la que nos apresuramos a decirlo es posible,
atendiendo precisamente a su letra:
A. Son inembargables "los muebles, ropas y tiles domsticos del arrendatario".
El motivo se encuentra en razones de orden social "en fundamentos humanitarios y de respeto al decoro de la vida"8.
Pero no son inembargables "todos" los muebles, ropas y
tiles del arrendatario, sino solo aquellos que merecen el calificativo de "domsticos", es decir propios de la vida en el
hogar de un arrendatario, dedicado a la produccin agropecuaria, que es de lo que se trata. No han de quedar incluidos
los bienes suntuarios, que no hacen al decoro de la vida, sino
a un standard de vida que lo sobrepasa9.
B. Son inembargables: "las maquinarias, enseres, elementos y animales de trabajo, rodados, semillas y otros bienes necesarios para la explotacin del predio".
El fundamento se encuentra aqu tambin en razones de
orden social, combinadas con las de orden econmico, pues
se persigue no trabar la actividad10.
Cabe subrayar la fuerza del vocablo "necesarios". As,
v.g. no son "todas" las maquinarias, sino nicamente las
que sean necesarias.
C. Finalmente, son inembargables: "los bienes para la subsistencia del arrendatario y su familia durante el plazo de un
ao, incluidos semovientes y el producido de la explotacin,
dentro de los lmites que reglamentariamente se fijen".
La reglamentacin (art. 34) dispuso que el lmite "ser determinado por el importe resultante de la duplicacin del salario mnimo establecido en las disposiciones legales vigentes
a la fecha de embargo para un pen adulto "sin especificar".
8 Comp. Rezznico, Intervencin del Estado en la locacin rural, pg. 56, nota 45.
9 A propsito de la normativa de los cdigos procesales, establecida con carcter
genrico para todos los deudores, que contemplan la inembargabilidad de las cosas del
hogar, se ha formado una amplia jurisprudencia, no siempre aplaudida (comp. Llambas, Obligaciones, n- 391) que si algo pone de relieve es que necesariamente se cae en
cuestiones de hecho, dependientes de la prudente apreciacin judicial.
10 Comp. Brebbia, Contratos agrarios, pg. 33
596
Eso de "los lmites que reglamentariamente se fijen" solo

se encuentra previsto por la L.A. (a estar a la puntuacin
del texto) para esta categora de bienes inembargables.
La reglamentacin ha ido ms all, pues en el art. 33 se ha
sentido autorizada a poner tambin lmites para los bienes
que hemos enunciado sub B.
a) Cuando ella, en la primera parte del art. 33 nos dice
que el lmite de inembargabilidad "de los elementos destinados a la explotacin del predio, est determinado por el conjunto de los que sean indispensables para la explotacin de
una unidad econmica de idntica ndole a la realizada por
el arrendatario", viene a decir, con otras palabras salvo en
la referencia a la unidad econmica lo que ya resulta de
una razonable interpretacin de la L.A:
a') Por un lado, la apreciacin de si algo es o no "necesario"
en el lenguaje de la L.A) debe hacerse atendiendo al "conjunt o", de lo que puede resultar que lo individualmente necesario,
resulte sobreabundante, si se computan como deben computarse los dems elementos de que el arrendatario dispone;
b') Por el otro, el empleo del vocablo "indispensables" en
lugar del "necesarios" de la L.A. no excede los lmites de una
prudente equivalencia, que encuentra su paralelo en el lenguaje, v.g. del art. 591, Cdigo Civil, y cuya utilizacin parece ms elocuente.
c') Finalmente, tenemos eso de la "unidad econmica". Segn ello, no son inembargables, por indispensables que se los
repute, los bienes destinados a la explotacin de un fundo concreto, sino solo aquellos necesarios para la explotacin de una
unidad econmica "de idntica ndole a la realizada por el
arrendatario". Para dar un ejemplo grfico: el arrendatario de
un latifundio11, solo puede esperar beneficiarse de la inembar-
11 En la expresin "de idntica ndole a la realizada por el arrendatario", la palabra "realizada", con que concuerda? Si se la hace concordar con "explotacin de una
unidad econmica", solo quedan protegidos los arrendatarios de unidades econmicas.
Si se la hace concordar con "explotacin', quedan protegidos todos, pero solo en la medida en la que se protegera al que explota una unidad econmica. Nos decidimos por
la segunda interpretacin que permite receptar algo que, aunque no est en la letra de
la L.A. puede desgajarse de su espritu, ledo en espritu de igualdad.
597
gabilidad, respecto a aquellos bienes que le permitan seguir

adelante con lo conceptuado como "unidad econmica".
El art. 33 sub examen, segn decreto 330/63, es, con alguna diferencia de palabras (que no hacen al caso) igual al art.
39 del decreto 7786/49. Este decreto (que el 330/63 derogara:
art. 58) traa en su art. 30 12 , una definicin de la unidad
econmica, que se ha invocado13 y puede servirnos de pauta
para la conceptualizacin de lo que es una unidad econmica: "se entender por unidad econmica todo predio que por
su superficie, calidad de la tierra, ubicacin, mejoras y dems condiciones de explotacin, racionalmente trabajado
por una familia agraria que aporte la mayor parte del trabajo necesario, permite subvenir a sus necesidades y a una
evolucin favorable de la empresa".
No se nos escapa que lo de la "unidad econmica" no
aparece mentado para nada en el art. 15 L.A. sub examen,
pero fluye de su espritu que haya una regla comn para
toados los arrendatarios, que no dependa de su concreto nivel de vida, sino de una media razonable, lo que se advierte en la referencia a los bienes para la subsistencia, respecto a los cuales se da por supuesto que no se determinan
en concreto, sino en abstracto.
b) Cuando el art. 33 de la reglamentacin precepta en
su segunda parte que la Secretara de Estado de Agricultura
y Ganadera "fijar para la unidad econmica de cada tipo
de explotacin, por grandes zonas, la nmina de dichos bienes" se sale ya totalmente del marco de la L.A., en cuanto
atribuye a un rgano del Poder Ejecutivo la potestad de fijar
la nmina de los bienes.
3. Caso de concurso
Entra a regir la ley 19.551 que contiene una regla diferente: doct. art. 265, inc. 6.
12 Comp. texto del art. 30 segn decreto 11.204 de 1952, y art. 25 del decreto
17.447 reglamentario de la ley 14.451
13 Comp. Rossini-Vitolo, Nuevo rgimen de arrendamientos y aparceras rurales, pg. 62
598
V - Transmisin y subarriendo
El art. 7 L.A. prev estos supuestos:
1. Cesin y subarriendo
El primitivo texto del art. 7 prohiba la cesin y el subarriendo "an con la conformidad expresa del arrendador".
En la redaccin dada por la ley 22.298 esos negocios
son ahora posibles mediando la conformidad expresa del
arrendador.
A muchos no les agrada la regla actual, pues, a su decir,
favorece la intermediacin, con el previsible aumento de
costo para el productor efectivo: v.g. una persona arrienda
una gran extensin y luego subarrienda parcelas a distintos
subarrendatarios.
Pero, dejando a un lado el hecho de que puede no haber
aumento de costo alguno (v.g.: la cesin puede ser gratuita),
la regla anterior presenta tambin sus inconvenientes al
atar al arrendatario a la explotacin, pese a que tenga razonables motivos para desentenderse de ella...
Sopesando las diversas alternativas que pueden presentarse, parcenos preferible la regla actual.
Operada la cesin cuando ya ha transcurrido parte de la
duracin del contrato, el cesionario solo adquiere un derecho
por el tiempo que resta.
Para el subarriendo, se ha pretendido que constituyendo ste una nueva locacin, regir el plazo mnimo del art.
4 L.A., por lo que el subarrendatario tendr derecho a l,
no sindole aplicable la doctrina del art. 1606, Cdigo Civil 14 . Nosotros entendemos que el plazo mnimo del art.4
L.A. ser exigible si el subarrendador dispone todava de
ese tiempo, en cuyo caso no podra negrselo al subarrendatario, pero si no dispone de l, pretender que el subarrendatario pueda exigirlo del arrendadQr, es, por un lado,
14 Martnez Golletti, op. cit., pg. 77.
599
olvidar que la sublocacin, siendo una nueva locacin, es

simultneamente un subcontrato, y que es el subcontrato
el autorizado por la L.A., y por el otro reducir a nada, para
el subarriendo, la reforma operada por la ley 22.298.
2. Transmisin mortis causa
Ocumda la muerte del arrendatario, la L.A. dispone,
en su art. 7, que "ser permitida la continuacin del contrato por sus descendientes, ascendientes, cnyuge o colaterales hasta el segundo grado que hayan participado directamente en la explotacin, o su rescisin, a eleccin de
stos. La decisin deber notificarse en forma fehaciente
al arrendador dentro de los treinta das contados a partir
del fallecimiento".
a) A propsito de la ley de locaciones urbanas, hemos examinado un instituto parecido (supra, 115, V). Pero hay una
clara diferencia entre ambos regmenes. Para las locaciones
urbanas, se trata de un legado ex lege que si no es aprovechado por los beneficiarios, significa que la locacin pasa a los herederos segn la doctrina del art. 1496, Cdigo Civil; en la
L.A. el sistema es distinto, pues es a los beneficiarios mentados en el art. 7 a quienes corresponde decidir entre aprovechar del beneficio o rescindir, por lo que cualquiera que sea la
actitud que adopten, nada queda para los herederos ex art.
1496, Cdigo Civil. La disposicin del art. 7 L.A. se presenta
como una excepcin a la extincin del contrato por muerte del
arrendador.
b) Pudiendo optar esos beneficiarios entre dos posibilidades, la L.A. dispone que la "decisin" deber ser notificada,
sin especificar cual de las dos alternativas es la que deber
notificarse.
Se ha dicho que lo a notificar es la opcin para continuar
y no la de "considerar extinguido el contrato, pues sta es la
consecuencia natural de la muerte del titular" 15 , doctrina
que estimamos es la que corresponde.
600
VI. Conclusin del arrendamiento

Sobre esto:
1. El Cdigo Civil
Rige el Cdigo Civil, en todo lo que no se encuentre dispuesto de modo distinto por la L.A.
a) Para la extincin por distracto, se ha querido plantear
una dificultad.
El art. 1 L.A prohibe que al contratar se verifique una renuncia anticipada de sus beneficios. Para evitar que, so color de un distracto, se enmascare, ab initio, una renuncia
anticipada, se ha sugerido que el acuerdo de extincin del
arrendamiento sea aprobado por la autoridad judicial16.
Nosotros entendemos que el distracto no necesita de
aprobacin alguna, la que no vemos que tenga apoyo legal.
Si se diera el caso que preocupa a la doctrina, estaramos
ante la hiptesis de fraude a la ley (art. 1) que se regir, entonces, por las reglas generales sobre la simulacin.
b) Se ha dudado, tambin, sobre la aplicabilidad del art.
2870 del Cdigo Civil, a cuyo tenor, los contratos de arrendamiento concertados por el usufructuario como arrendador,
terminan al fin del usufructo. La tesis segn la cual, dichos
contratos estaran llamados a sobrevivir al usufructo, de
modo que el arrendatario pudiera disfrutar de todo el tiempo mnimo de la L.A. debe ser rechazada por anlogas razones a las que diramos para rechazar la tesis de la supervivencia del subarriendo, acabado el arriendo.
2. La L.A.
Contempla expresamente diversos casos de extincin de
los que ya hemos hablado en diversos lugares: muerte del
arrendatario (art. 7), rescisin por explotacin irracional
(art. 8), abandono injustificado, falta de pago, incumplimiento de las obligaciones del arrendatario previstas en el art.
18, incisos a, b, c (art. 19).
16 Campagnale, Manual terico-prctico de los contratos agrarios, pg. 100;
Brebbia, Contratos agrarios, pg. 80
Ttulo III: Aparcera

120. Reglas comunes
I. Definicin
Segn el art. 21 L.A.: "Habr aparcera cuando una de las
partes se obligue a entregar a otra animales, enseres o elementos de trabajo, para la explotacin agropecuaria en cualesquiera de sus especializaciones, con el objeto de repartirse los frutos".
A continuacin el mismo art. 21 L.A. agrega: "Los contratos de medieras se regirn por las normas relativas a las
aparceras, con excepcin de los que se hallaren sometidos a
leyes o estatutos especiales, en cuyo caso les sern, asimismo, aplicables las disposiciones de esta ley, siempre que no
sean incompatibles".
1. Los casos
Del art. 21 L.A. resulta una serie de casos.
A. De entrada, impacta la distincin entre aparcera y
mediera.
Pero, habiendo definido la aparcera, la L.A. deja en la indefinicin a la mediera.
En los desarrollos de este prrafo hablaremos de la aparcera en todos los primeros apartados, para, al finalizar, en
121, IV, decir lo conducente sobre la mediera.
B. La aparcera de la que hablaremos se manifiesta en algunas variedades que requieren una correcta clasificacin:
a) Un sector de la doctrina verifica lo que denominaremos
una clasificacin "simple" que toma como nico criterio clasificador, el tipo de objeto de cuyo uso y goce se trata.
Partiendo del art. 21 L.A. que habla de entregar "animales o un predio rural", detecta dos clases: aparcera pecuaria
(de solo animales: art. 34) y aparcera agrcola (de predio).
Recuerda que la aparcera de predio, a tenor del art. 21
120. Reglas comunes
602
L.A. puede ser "con o sin plantaciones, sembrados, animales, enseres o elementos de trabajo, para la explotacin agropecuaria" y concluye que una aparcera en la que se conceda
un predio y animales, es aparcera agrcola1.
b) Otro sector, al que adherimos, verifica lo que denominaremos una clasificacin "compleja", que parte de una divisin para entrar luego a una subdivisin.
a') El criterio que toma para la divisin, no es el del objeto (animales o predio) sino el de la finalidad fructfera perseguida y encuentra estas dos categoras: aparcera agrcola
(ttulo II, captulo I de la L.A.) y aparcera pecuaria (ttulo
II, captulo II de la L.A.).
Es recin para la subdivisin que computa el criterio del
objeto, detectando que la aparcera pecuaria puede ser: pecuaria pura y pecuaria predial. En la pecuaria pura solo se
concede el uso y goce de animales; en la pecuaria predial se
concede, adems, el uso y goce de un predio2. Esta subdivisin resulta del art. 37 L.A.
1 Comp. 1. Brebbia, "Contratos agrarios". Este autor, a propsito del art. 21
L.A. destaca (pg. 95) cuatro clases: aparcera agrcola, mediera, aparcera pecuaria pura y capitalizacin de hacienda. Pero si se prescinde de la mediera (cuyo-estudio hemos dejado para ms adelante: in/'ra, 121, IV) y de la capitalizacin de hacienda (que Brebbia, pg. 163, presenta como una modalidad de la pecuaria), tenemos las dos categoras de las que hablamos en el texto, que luego
presenta en la rbrica de sendos captulos con los nombres de "colonato parciario
o aparcera propiamente dicha" y de "aparcera pecuaria". Para este autor, lo decisivo es el objeto, pues delimita el mbito de la aparcera agrcola (llamndola
ya "colonato parciario") por el hecho de que haya un predio, "con o sin... animales" y le adjudica una finalidad de "explotacin agropecuaria" (pg. 97), y define
la aparcera pecuaria (pg. 155) por el hecho de que "el dador entrega solamente
animales", teniendo buen cuidado (en la misma pg. 155) de comparar la pecuaria con el colonato parciario (esto es: con la agrcola), y subrayando respecto al
segundo, que cuando "adems del predio se entregan animales u otros elementos
no se modifica la naturaleza del contrato...". 2. En Blasco (Arrendamientoy aparceras rurales, pg. 45), encontramos tambin (si se prescinde de su referencia a
las medieras) esas dos categoras. 3. Comp. Wernli, Arrendamientos y aparceras
rurales, pg. 7, Campagnale, Manual terico-prctico de los contratos agrarios
privados, pgs. 147 y sigs.
2 Salvat (Contratos, n 1133 b, actualizacin por Acua Anzorena recordado
por Boragni, Arrendamientos rurales y aparceras, pgs. 79/80), quien advierte:
"el artculo 37 contempla el caso de una aparcera pecuaria en la que puede o no
concederse adems de los animales, el uso o goce del predio necesario para la explotacin".
120. Reglas comunes
603
b') Se advierte la diferencia de enfoque entre la clasificacin

"simple" y la "compleja". Si se trata de un fundo con animales
con la finalidad de repartir la fructificacin de stos, para la
clasificacin "simple" hay alparcera agrcola, en tanto que
para la clasificacin "compleja" hay aparcera pecuaria, en la
subvariedad de pecuaria predial. Partidarios, como somos, de
la clasificacin compleja, estimamos que no cabe confundir
una aparcera pecuaria predial con una aparcera agrcola en
la que el fundo se conceda con animales (como podra concederse con plantaciones, sembrados, enseres o elementos de
trabajo: art. 21): la aparcera agrcola con animales debe entenderse con animales para el trabajo, en tanto que la aparcera pecuaria predial es con animales para la fructificacin.
C. La nota comn que liga a las aparceras pecuaria y agrcola consiste en que a travs de ellas los contratantes persiguen "repartirse los frutos". Pero esta expresin contenida en
el art. 21 L.A. debe ser leda con una elstica concepcin de lo
que se entiende por "frutos" como se ve en el art. 34 L.A. donde
se habla de "frutos y productos o utilidades". Por ello, la capitalizacin de hacienda (infra, 121, III) es tambin aparcera.
D. Comparando el mbito de la aparcera con el del
arrendamiento rural, advertimos esta diferencia: hay una
aparcera pecuaria pura (solo de animales, sin fundo) pero
no hay una figura paralela de arrendamiento rural, el que
es siempre de predios. Para la L.A. la locacin de solo animales queda librada al Cdigo Civil.
2. El mtodo
Las disquisiciones que anteceden nos permiten encarar el
mtodo del Cdigo en el tema de la aparcera.
a) Por su ubicacin, los arts. 21 a 28 inclusive (el art. 29
derogado) parecieran referirse a todo tipo de aparceras, sean
agrcolas o pecuarias.
Pero por su contenido hay algunos textos que solo se refieren a las apareceras en las que se conceden fundos, esto es a
la agrcola y a la pecuaria predial, no a la pecuaria pura.
Tal es el caso de los arts. 22, y 26 y de algunos fragmentos de otros textos (referencia a "edificios", en el art. 23, inc.
c, y a "predio" en el art. 27 in fine).
604
120. Reglas comunes
En compensacin, para marcar el alcance general a todo

tipo de aparcera, vase el lenguaje explcito del art. 25 L.A.
("desalojo y/o entrega de las cosas", "desalojo del predio y/o
restitucin de las cosas").
b) Las disposiciones del captulo I se refieren a la aparcera agrcola.
c) Las del captulo II corresponden a la aparcera pecuaria. De entre ellas, la del art. 34 se aplica solo a la aparcera
pecuaria pura, en tanto que la del art. 37 marca una diferencia entre sta y la pecuaria predial; los arts. 35/6 y 38
son comunes a ambas.
II. Comparacin con el arrendamiento
La diferencia esencial entre el arrendamiento de la L.A. y la
aparcera de la L.A consiste en esto: el tipo de retribucin. Si
la retribucin es en dinero, el contrato es de arrendamiento; si
consiste en una cuota de los frutos, el contrato es de aparcera.
1. La tesis de Borda
Borda3 no aprueba este criterio de distincin, que a su
juicio constituye "un evidente error, surgido de un anlisis
superficial de la ley, y sobre todo, de un desconocimiento de
la forma en que estos contratos funcionan en las costumbres
campesinas".
La afirmacin es dura, por no decir dursima, lo que nos
lleva a detenernos en su anlisis, conscientes de la necesidad de rebatir al maestro, corriendo el riesgo de que al
contradecirlo se nos acuse de incurrir en anlisis superficial y desconocimiento de las costumbres campesinas.
Para Borda, un contrato por el cual una de las partes se
obliga a conceder el uso y goce de un predio por un porcentaje de los frutos, es arrendamiento.
Si no hemos comprendido mal al maestro, su argumentacin se desenvuelve en dos pasos, que si bien no los separa
metdicamente pueden exponerse as: en un primer paso,
3 Borda, Contratos, ne 878.
120. Reglas comunes
605
presenta las diferencias entre el arrendamiento y la aparcera, a los fines de ubicar en la primera categora lo que l denomina "arrendamiento a porcentaje". En un segundo paso,
intenta demostrar, en base a los textos legales, que el
"arrendamiento a porcentaje" es arrendamiento para la L.A.
A. Ubiqumonos en el primer paso.
a) Para Borda, un arrendamiento puede ser con destino
agrcola o ganadero, y el arrendatario debe ajustarse al destino convenido, pero "dentro de esos rubros" goza de gran libertad, pudiendo, v.g., si el destino es agrcola, sembrar el
cereal que elija, o elegir dos o ms cereales, determinando la
extensin que dedicar a cada uno de ellos, decidiendo como
ha de cultivarse, cmo y quin ha de cosechar, en tanto que en
la aparcera "todo lo referente a la explotacin de la chacra
debe decidirse de comn acuerdo".
Determinado as, a priori, lo que entiende por arrendamiento y lo que entiende por aparcera, claro est que un negocio a porcentaje en el que "todo lo referente a la explotacin" lo
decidiera el que goza el predio, sera "arrendamiento", o, por lo
menos, un contrato anlogo al arrendamiento.
Pero estimamos que cuando se trata de las calificaciones jurdicas, ellas no se verifican a priori, sino a posteriori, a la luz de los textos legales, y, bajo este punto de vista, recordamos dos cosas:
Una: en ninguna parte de la L.A. se establece un criterio distinto, respecto al destino convenido, entre el arrendamiento y la aparcera de predio. Tanto en uno como en
otro contrato, el destino puede ser v.g. "genricamente"
agrcola, y dentro de ese "rubro" convenido, gozar el productor de amplia libertad de eleccin entre sembrar, por
ejemplo, trigo o maz... y tanto en uno como en otro el destino puede ser "especfico" (para cierto cereal); las frmulas que emplean los arts. 2 y 21, son en este punto, idnticas, pues hablan de "explotacin agropecuaria en cualquiera de sus especializaciones".
Otra: en ninguna parte de la L.A se define a la aparcera
como un contrato en el que "todo lo referente a la explotacin deba ser decidido de comn acuerdo".
b) Para este autor, el arrendador no participa de las per-
606
120. Reglas comunes
607
didas ni contribuye a los gastos de semilla, en tanto que el

aparcero dador "sufre las prdidas... contribuye habitualmente con la mitad del costo de la semilla".
Dejemos a un lado el tema de la semilla, que solo se lo
presenta como "habitual" y lo habitual no es lo esencial.
Solo queda el de las prdidas...
Nuevamente nos encontramos aqu con una postulacin a
priori. Un examen a posteriori, pone de manifiesto que para
la L.A., la prdida que experimenta el aparcero dador, si no
hay cosecha, es de su porcentaje, y sinceramente no nos
imaginamos un hipottico "arrendamiento a porcentaje", en
el que el arrendador no experimente, tambin, esa prdida.
c) Contina este autor, sealando que el arrendador pone
solo la tierra, en tanto que el aparcero dador contribuye con
los elementos de trabajo, mientras que el aparcero tomador
"habitualmente pone solo el trabajo"...
Para la distincin, podemos prescindir de lo que sea "habitual", ya que no se niega que pueda haber aparcera poniendo el tomador, elementos de trabajo.
Con esto, solo queda como distincin, el que el arrendador
pondra solamente la tierra, en tanto que el aparcero dador,
la tierra y elementos de trabajo.
Si en eso hubiera una diferencia esencial, nos encontraramos en apuros, cuando la retribucin fuera en dinero, y
la concesin fuera del goce de un predio y del uso de elementos de trabajo... Damos por descontado que nadie ver
all una aparcera...
Pero ocurre, segn en breve sealaremos, que no es de la
esencia de la aparcera el que el dador aporte tierra y elementos de trabajo.
d) En el nimo de encontrar diferencias, el autor que glosamos, ensea que el arrendatario "no est obligado a trabajar personalmente la tierra, en tanto que el aparcero s".
Pero, por un lado, no creemos que lo de "personalmente"
que emplea el art. 23, inc. a, L.A., tenga ese sentido (infra,
aqu, IV), y por el otro, nos parece que las consecuencias que
pueden seguirse de una determinada calificacin, no sirven
para verificar la calificacin, ya que la presuponen.
B. Ubiqumosnos, ahora, en el segundo paso, en el que es-
120. Reglas comunes
607
te jurista intenta demostrar que segn la L.A., bien leda

el negocio del que habla es arrendamiento y no aparcera.
a) Comienza advirtiendo que "en nuestras costumbres
rurales, ese trato se llama arrendamiento", que es "una
costumbre inveterada, que evidentemente la ley... no ha
querido desterrar".
Por un lado, bstenos con recordar que el nombre que las
partes den al contrato no interesa, pues los contratos son lo
que son y no lo que las partes dicen que son.
Por el otro, nadie pretende que la L.A. haya querido desterrar esa prctica, sino que lo que se discute es la calificacin jurdica y el rgimen que le asigna.
b) Invoca la disposicin del art. 9 de la ley 13.246, que autorizaba al arrendatario a destinar hasta el 30% de la superficie del predio arrendado "para la explotacin ganadera, granjera o de cultivos mejoradores, no obstante haberse convenido
como destino exclusivo del mismo la explotacin agrcola, salvo si ella consistiese en cultivos intensivos". Razona que una
norma de este tipo ha sido dictada "en la inteligencia de que
el pago a porcentaje no priva al contrato de su carcter de
arrendamiento", nico caso en que tendra sentido que el contrato prohiba la explotacin ganadera o granjera "pues si lo
tiene arrendado a dinero, al propietario no le interesa el tipo
de explotacin con tal que no sea nociva a la tierra".
Desde luego que el argumento desaparece ante la derogacin
del art. 9 de la ley 22.298. Pero, aun situndonos en la poca anterior, nos parece que era suficiente para rebatirlo, esta consideracin: si la hiptesis en la que se colocaba la norma, era la de
una retribucin a porcentaje, por qu no fue generalizada a todas las hiptesis de retribucin a porcentaje, comenzando con la
que, para el citado autor, entraba en el concepto de aparcera?
Invoca tambin las normas de los art. 18, inc. a y 17, inc.
c, que, a su decir, aluden a situaciones que "solo se conciben
en los contratos a porcentaje". Sinceramente, no comprendemos al maestro, y parcenos que se mueve en un crculo de
peticiones de principio.
El art. 18, inc. a, nos habla de la obligacin del arrendatario de dedicar el suelo a la explotacin convenida. No vemos
por qu eso solo se puede concebir en los contratos a porcenta-
608
120. Reglas comunes
je, cuando es perfectamente concebible en los por un precio en

dinero. Que pueda no agradar (a nosotros nos agrada), es una
cosa, y otra muy distinta, que no sea concebible.
El art. 17, inc. c, declara nula la clusula que obligue a
utilizar "un sistema o elementos determinados para la cosecha o comercializacin de los productos o realizar la explotacin en forma que no se ajusta a una adecuada tcnica cultural". Qu hay en ese texto que no sea concebible en un
negocio por un precio en dinero?
d) Y, a guisa de argumento "decisivo", culmina su razonamiento, ubicndose en lo que llama "el plano estrictamente
legal" diciendo que de acuerdo con el art. 21 de la L.A. "el dador debe entregar, adems de la tierra, los animales, enseres
y elementos de trabajo, lo que no ocurre en nuestro caso".
A nosotros nos parece que eso no surge del art. 21 L.A.,
que habla de un predio rural "con o sin... animales, enseres
o elementos de trabajo...". El predio rural puede ser "con o
sin", de tal manera que, en la letra de la L.A. puede haber
aparcera "sin" que junto con el predio se deban entregar
animales, enseres y elementos de trabajo, con lo cual estamos precisamente en el caso que rechaza Borda e intenta
subsumir en el "arrendamiento".
2. Nuestra opinin
Nuestra opinin ha quedado expuesta al comenzar este
apartado y en los desarrollos que hemos verificado, en discrepancia con la tesis de Borda.
No existe un "arrendamiento rural a porcentaje". Un negocio que cumpla esa finalidad econmica, es aparcera.
Pero a esta altura, y como un necesario puente de unin
con el tema de la naturaleza jurdica que de inmediato
encararemos, conviene que formulemos esta aclaracin: lo
que decimos es en nuestro sistema actual, pero ello no es algo
ni lgico ni ilgico, sino propio del Derecho positivo actual.
III. Naturaleza
Es clsica esta pregunta: en la aparcera, hay arrendamiento, o una sociedad, o un quid distinto de ambos?
120. Reglas comunes
609
1. Inters del tema

Pareciera que al haberse pronunciado la L.A. por la tesis del quid distinto, la cuestin carece hoy de inters y
debiera ser despachada en pocas palabras... Pero no es
as, y el problema subsiste.
Subsiste, por de pronto, para los contratos de aparcera
excluidos de la L.A. Tal es el caso de una aparcera referida
a un predio que no sea rural. Las aparceras excluidas de la
L.A. se rigen por el Cdigo Civil, y respecto de ellas cabe
preguntar: son contratos de arrendamiento, o de sociedad, o
constituyen un quid distinto que, al no estar legislado en el
Cdigo Civil, caen en la esfera de lo innominado?
Subsiste, incluso, para las aparceras de la L.A. Las de la
L.A. son, sin duda, un quid distinto, pero para los temas que
no estn expresamente regulados cul es el contrato ms
prximo al que haya que acudir por analoga?
2. La tesis del arrendamiento
La aparcera es un arrendamiento?
As formulada, la pregunta es de imposible respuesta, ya
que faltan datos, pues el interrogante contiene dos incgnitas, que, por cierto, no tienen nada de pequeas, y dos enfoques que no deben confundirse.
Las dos incgnitas son stas: determinar qu se entiende
por arrendamiento y qu se entiende por aparcera.
Y los dos enfoques son stos: el econmico y el jurdico.
A. Suponed que por arrendamiento se entienda el fenmeno econmico consistente en el cambio del goce de una cosa
por dinero nacional, y por aparcera, el cambio del goce de
una cosa por una cuota de los frutos que se extraigan de ella.
Con ese esquema, la pregunta tiene esta respuesta: la
aparcera no es arrendamiento, porque una cuota de frutos
no es dinero, ni menos, por cierto, dinero nacional.
Pero advirtase que, con ese esquema, tampoco sera
arrendamiento el fenmeno econmico consistente en el
cambio del goce de una cosa, por kilaje fijo de frutos de ella,
o por cualquier otra especie que no fuera ni siquiera fruto de
la cosa, o por cantidad de moneda extranjera...
Se comprende que a esa respuesta negativa se ha llegado
610
120. Reglas comunes
porque se ha partido de una definicin muy circunscripta

del fenmeno econmico "arrendamiento"...
Amplese la que se da del arrendamiento, que, a medida
de que se lo haga, todos los casos que han sido excluidos de
l concluirn ingresando en la categora, que quedar definida como la concesin onerosa del goce de una cosa.
Y se comprender que, al presentar esta concepcin amplia
del fenmeno econmico, lo estamos visualizando desde el punto de vista de la concesin del goce de una cosa, pues si se lo
toma desde el punto de vista del pago que por ese goce deba
efectuarse, puede cofbinarse con el fenmeno econmico amplio "arrendamiento", otro fenmeno econmico que puede v.g.
conceptualizarse como una 'Venta" en sentido econmico4.
Se comprender tambin que la actitud del Derecho frente
al fenmeno econmico puede ser variada. Puede tomar como
punto de partida para su regulacin el hecho de la concesin
onerosa del goce creando un tipo "arrendamiento" de carcter
genrico, para luego, entrar, o no, en subtipos5, o puede separar los subtipos, erigindolos en tipos, o solo ocuparse de un
caso, dejando \os dems en el terreno de lo innominado.
Que nuestro Vlez, al redactar el art. 1493 se ocupara solo
de uno de los casos de ese fenmeno econmico "amplio" que
hemos presentado, es una cosa, y otra muy distinta que le
4 A esta altura, conviene que subrayemos que estamos empleando los trminos
en sentido econmico, el que puede no coincidir con el jurdico. Para dar un solo
ejemplo: antes de la ley de convertibilidad, la "venta* jurdica era por un precio en
dinero, y como la moneda extranjera no es dinero, haba una "venta" en sentido
econmico, aunque en sentido jurdico hubiera un contrato innominado. A partir de
ese ejemplo, pueden multiplicarse las hiptesis: la permuta es una doble venta, la
cesin onerosa es venta...
5 El Derecho, en sus regulaciones de los fenmenos econmicos, puede adoptar
grados mayores o menores de generalizacin. 1. Un alto grado de generalizacin se
advierte, por ejemplo, en el enfoque que nuestro Cdigo hace del fenmeno econmico
de traslacin de derechos: la cesin puede ser gratuita (cesin-donacin) u onerosa, y,
en el segundo caso, por un precio en dinero (cesin-venta), o por otra cosa (cesin-permuta) o incluso, por otro derecho (cesin-cesin). La ley ha separado la cesin-venta
de la venta en un proceso de especializadn, para luego crear un gnero que abarca
todas las variedades apuntadas. 2. Con esa visual, qu de extrao habra en que el
Derecho regulara un amplio concepto de "arrendamiento" que, sin llegar a abracar lo
gratuito (comodato) se desentienda de las variedades de retribucin?
120. Reglas comunes
611
est vedado a un legislador el elevarse ms arriba en la

construccin de un gnero superior, llamndole "arrendamiento" y adecuando la regulacin concreta de modo que corresponda a dicho gnero. Porque Vlez obr como obr, el
fenmeno econmico "aparcera" (en el sentido en el que hemos tomado este vocablo al comenzar esta letra) qued fuera
de la regulacin del arrendamiento.
Pero que el legislador pudo haber actuado de otro modo, lo
demuestra la posicin que adoptaron las leyes 11.170 y
11.627. Para esas leyes, la aparcera fue un arrendamiento al
tanto por ciento que se situaba en una comn figura con el
arrendamiento por un precio en dinero y con el arrendamiento por un precio en especie, segn se ve de los respectivos
arts. 1, sin perjuicio de que en los respectivos arts. 13 apareciera una previsin especfica que apuntaba a determinar que
el tanto por ciento no se calculaba sobre el total bruto, sino
previa deduccin de la semilla empleada por el productor.
B. Segn lo que llevamos dicho, nada de imposible habra
en encuadrar, por lo menos provisoriamente, a la aparcera
dentro de un "arrendamiento" genricamente conceptualizado.
Decimos "provisoriamente", porque recurdese que en la
letra anterior hemos partido de una concepcin de la aparcera, para la cual su nota definitoria estaba dada por el hecho
de que la retribucin del goce consiste en una cuota de los
frutos de la cosa.
Contra ello no se diga, como suele decirse, que, desde que
la retribucin consiste en una cuota de los frutos, se da ya
un elemento "asociativo" extrao a la idea de "arrendamiento" y desaparece el carcter conmutativo propio de ste.
En este modo de argumentar detectamos dos errores:
Uno de ellos consiste en confundir el carcter "parciario"
con el carcter "asociativo" de un contrato, pues un negocio cuya nica diferencia con la locacin del art. 1493, Cdigo Civil,
consistiera en que en lugar de dinero debiera pagarse una cuota de frutos, nada tendra de asociativo y seguira siendo un
negocio de cambio, un arrendamiento en sentido econmico6.
6 Para una recomendacin de no confundir el carcter parciario con el asociativo: Messineo, Manual de Derecho Civil v Comercial, 157,6, c.
612
120. Reglas comunes
El otro error consiste en adscribir al arrendamiento, el carcter conmutativo, como si fuera una consecuencia necesaria
de su carcter de negocio de cambio. La locacin del art. 1493,
Cdigo Civil, puede ser aleatoria, como puede serlo la compraventa del art. 1323, Cdigo Civil, y cualquier negocio que la
ley haya regulado como de cambio (supra, 5, IV).
Por ello, prescindiendo por ahora de la L.A. y situndonos exclusivamente en el terreno del Cdigo Civil, podemos
establecer la siguiente graduacin de alea, donde, a una altura determinada veremos aparecer la aparcera (en el
sentido definido sub A) como contrato innominado, pero
con una configuracin tal que le otorga una innegable analoga con la locacin, lo que, en buenos trminos, significa
que nada hubiera impedido que se construyera un gnero
que la abarcara:
a) Si la concesin de goce es por un precio en dinero, hay
arrendamiento.
De este contrato tpico ya hemos dicho que puede ser pactado como conmutativo o como aleatorio (supra, 118, II) y
recurdese que el alea puede recaer sobre la existencia del
precio, como sobre su cantidad.
b) Si la concesin del goce no es por dinero (cuanta) sino
por una cantidad (v.g. trigo) ya no hay (para el Cdigo Civil)
arrendamiento, sino contrato innominado, pero un contrato
innominado que pudo haber sido incluido en un gnero que
lo abarcara junto con la locacin, funcionando la cantidad
como precio.
Se advierte que ese contrato puede ser conmutativo o aleatorio, con un alea que recaiga sobre el precio total o sobre su
cantidad.
c) Si la cantidad del caso es la a obtenerse del fundo cuyo
goce se concedi (v.g. no 10 tns. de trigo obtenibles en el
mercado, sino 10 tns. de trigo obtenidos en el fundo), ya el
contrato es aleatorio, pues si no se alcanza a obtener de la
cosa la cantidad fijada, mal podra reclamarla el concedente,
que tendra que contentarse con la cantidad menor obtenida, que podra quedar reducida a cero, pues tal fue el alea
condicionante de la obligacin referida al precio.
Se advierte que lo mismo sucedera, si el kilaje fijo fuera
120. Reglas comunes
613
el a extraerse del mismo fundo concedido, o de otro fundo

distinto, detalle que subrayamos para demostrar que esta figura nada tiene que hacer con un aspecto asociativo, y que
lo nico de particular es el alea prevista.
Ante el Cdigo Civil sigue habiendo un contrato innominado que guarda analoga con la locacin del art. 1493, y
que pudo haber formado con ella insistimos un gnero
superior.
d) Y llegamos con esto al caso de la aparcera (en el sentido
definido sub A), donde a travs del tanto por ciento, ya no hay
un kilaje fijo (que, de hecho, puede ser menos, pero no ms)
sino un kilaje mvil; considerado el kilaje definitivo que el
concedente obtendr, en comparacin con el estadsticamente
previsible, puede ser ms o menos o reducirse a cero.
Y obsrvese, nuevamente, que lo mismo sucedera si el kilaje mvil previsto fuera el a obtenerse del fundo arrendado,
como el a obtenerse de otro fundo, detalle que nuevamente
volvemos a subrayar para poner de manifiesto como lo de
"parciario" nada tiene que ver con lo "asociativo".
Solo hay una intensificacin del alea. Ante el Cdigo Civil, este contrato innominado sigue siendo anlogo al arrendamiento.
C. Significar lo que antecede que la aparcera es un
arrendamiento en sentido econmico, por lo que, en el sistema del Cdigo Civil, cuando haya que acudir a la analoga,
debamos ir a las normas de la locacin de cosas?
Como hasta ahora solo hemos dado un encuadre "provisorio" (aqu, sub B) corresponde que nos pronunciemos por el
encuadre definitivo.
Pero para ello tenemos que retornar a una de las dificultades que enunciamos al comenzar este nmero: a qu llamamos "aparcera"?
Mientras que por "aparcera" entendamos un contrato cuya nica diferencia esencial y definitoria con la locacin del
art. 1493 C. Civ. sea el tipo de "precio", el encuadre definitivo coincidir con el provisorio.
Pero el encuadre puede variar si para definir la esencia
de la aparcera, exigimos otras notas, con lo cual desembocaremos en la idea de un quid distinto...
614
120. Reglas comunes
Como el movimiento se demuestra andando, sirva de

ejemplo el contrato que los italianos llaman "mezzadria" vocablo que entre nosotros bien o mal se suele traducir por
"aparcera"7. Para ese contrato, el art. 2145 italiano prev
que la direccin de la empresa corresponde al concedente, lo
que lo aleja del fenmeno econmico "arrendamiento" en el
que el locador persigue desentenderse de la explotacin de la
cosa; adase a ello que como regla el concedente corre
con la mitad de ciertos gastos, debiendo tambin anticipar la
otra mitad al concesionario si ste carece de medios (art.
2151 italiano) y, bajo ciertas circunstancias, anticiparle sumas para las necesidades alimentarias (art. 2154 italiano) y
se tendr una figura bien alejada de la locacin de nuestro
art. 1493, Cdigo Civil8.
3. La tesis de la sociedad
Vlez, en la nota al art. 1493, Cdigo Civil, inspirndose
en el art. 2303 del Esboco de Freitas, se pronunci por la tesis del contrato de sociedad: "Si la cantidad de frutos fuere
una cuota proporcional respecto al todo que produzca la cosa, sera un contrato de sociedad, aunque las partes lo llamaran arrendamiento".
Pero, desde luego, las notas no son ley.
Aqu, paralelamente a lo que hicimos para la tesis anterior, cabe preguntar: la aparcera es una sociedad?
Y se comprende que aqu tambin corresponde responder
que todo depende de lo que se defina por sociedad y de lo
que se entienda por aparcera.
A. Mientras por aparcera se entienda el ente que nos ha
permitido razonar sub 2 A, habr que descartar una aproximacin a la sociedad.
Una tal aparcera que fuera, v.g. del 30% para el conce7 As: a1 en la traduccin de Sents Melendo, al Manual de Derecho Civil y Comercial de Messineo, 157, 7, y al Cdigo Civil italiano, arts. 2141 y sigts.; b) en la
traduccin del mismo al Sistema del Derecho Privado de Barbero, nms. 912 y
sigts.; c) en la traduccin de Haro de Goytisok) y otros a las Instituciones de Derecho Civil de Barassi, II, pgs. 394 y sigts.
8 Es en esta figura alejada, en la que se sita Borda, en la tesis que examinramos en el texto, aqu, sub II.
120. Reglas comunes
615
dente, no equivaldra a una cuota social del 30%. En la sociedad civil se participa en las ganancias y en las prdidas, y
aun cuando la proporcin en unas y otras puede ser distinta
(art. 1654 inc. 5, Cdigo Civil) sera nula la pretensin de no
participar en las prdidas (art. 1652, Cdigo Civil); en la
aparcera lo que puede ocurrir es que no haya ganancias por
haber fracasado la cosecha, pero el aparcero dador no corre
el riesgo de afrontar prdidas. Por otra parte, aun respecto a
las ganancias una cuota social del 30% da derecho a resultados netos, en tanto que una aparcera del 30% es sobre resultados brutos, y no es difcil imaginar la posibilidad de
que el productor con el 70% restante no llegue a cubrir, ante
una mala cosecha, los gastos efectuados.
Por supuesto que se pueden introducir variantes que disminuyan el valor de algunos de estos razonamientos. Podemos
imaginar, por ejemplo, una aparcera sobre resultados brutos,
pero deducidas las semillas, e incluso una aparcera sobre resultados netos, pero aun en este caso, ante una mala cosecha,
el peor de los eventos que experimentar el aparcero dador es
el de recibir cero, en tanto que al productor le corresponder
una cifra negativa, bajo cero. Es el productor quien responder
ante terceros por todas las deudas que haya contrado, sin que
los terceros puedan dirigirse contra el concedente.
En todas esas hiptesis se seguir manteniendo la finalidad del arrendamiento aleatorio: el locador se desentiende de
la explotacin y solo corre el riesgo de no percibir el precio.
B. Pero, por qu reducir la aparcera al ente definido sub
2 A?
Si admitimos que tambin son aparcera entes como la
"mezzadria" la "colonia parziaria" y la "soccida" del Derecho
italiano 9 la aproximacin a figuras societarias comparece,
9 La distincin entre la "mezzadria" (arts. 2141 y sigts. italianos) y la "colonia

parziaria" (arts. 2164 y sigts. italianos) por un lado, y la "soccida" (arts. 2170 y
sigts. italianos) por el otro, es fcil de hacer, pues los dos primeros contratos se refieren a inmuebles, y el tercero a animales, en sus tres variedades (simple, parciaria, y con aportacin de pasturaje). En cambio, la distincin entre "mezzadria" y
"colonia parziaria" resulta ms sutil pues en la primera se trata del goce de un
"podare", en tanto que en la segunda, del goce de un "fondo", vocablo el primero de
616
120. Reglas comunes
constituyendo una cuestin ampliamente discutida la de determinar si hay o no sociedad, pero admitindose por lo
menos que media una entidad asociativa10.
4. La tesis del tipo especial
Hay quienes hablan tambin de una figura autnoma, especial, distinta de la locacin y de la sociedad, constituyendo
una suerte de tipo intermedio entre ambas 11 .
A nosotros nos parece que esta tesis es superior a la de la
sociedad para las figuras de aparcera asociativa que recordramos sub 3 B, pero inaplicable para las sub 2 A.
5. Nuestra opinin y la LA.
Para exponerla, retornemos al caso simple que habamos propuesto sub A: la concesin de goce por una cuota de los frutos.
A. El legislador, ante ese fenmeno, puede adoptar dos visuales:
a) Dar relevancia al hecho de que hay una concesin de
goce, y construir, en base a ello, un tipo, desentendindose
de la clase de retribucin. Operar entonces sobre el tipo
"arrendamiento" y en l caer solo la hiptesis sub 2 A, quedando, entonces, cualquier otra variedad donde aparezcan
datos incompatibles con la idea econmica de "arrendamiento" lanzada al campo de lo innominado, o de las combinaciones contractuales.
b) Dar relevancia al hecho de que la retribucin consiste en
una cuota de frutos. Con esa perspectiva construir un tipo
absorbente, tanto de lo que es "locacin" en sentido econmico, como de lo que no es locacin, sino figura asociativa.
B. La segunda es la posicin de la L.A.
no fcil traduccin, como se advierte en las versiones de Sentis Melendo que para el de
"podere" vacila entre "finca" (traduccin del Cdigo, para los arts. 2141, 2148, 2151, y
traduccin del 117, 11 de la obra de Messineo) y "heredad" (traduccin al nQ 912 de la
obra de Barbero), sin perjuicio de emplear por all el italianismo "poder" (traduccin al
art. 2145). Esa dificultad la recuerdan Haro de Goytisolo y otros, al traducir la obra de
Barassi quienes vierten la voz italiana "podere" en la castellana "granja".
10 Sobre el tema: 27 nuovo Cdice Civile Commentato, libro V, al cuidado de Lea Tamajo, de Simone y otros, pgs. 142/4.
11 Comp. Brebbia, Contratos agrarios, pg. 91.
120. Reglas comunes
617
IV. Disposiciones comunes a toda clase de aparcera

Tales son:
1. Obligaciones del aparcero
Por aparcero, entendemos, aqu, la parte substancial que,
segn el contrato, debe recibir la cosa. Llmaselo, tambin
aparcero-tomador.
Sus obligaciones se encuentran previstas en la primera
parte del art. 23 L.A.
A. Est obligado (inc. a) a: "Realizar personalmente la explotacin, sindole prohibido ceder su inters en la misma, arrendar o dar en aparcera la cosa o cosas objeto del contrato".
a) El aparcero debe realizar "personalmente" la explotacin.
El dador, interesado como est en una cuota de los frutos,
contrata teniendo en cuenta las calidades de idoneidad, dedicacin al trabajo, experiencia, lealtad del aparcero, impregnndose el contrato desde esta perspectiva de la calidad de intuitus personae.
No se exige tanto como que el aparcero sea quien personal y exclusivamente verifique toda la actividad, lo que implicara caer en el absurdo, pues bien puede utilizar, para
las tareas directas, no solo personas de su familia, sino tambin, extraos en calidad de empleados y obreros12. Es la
"explotacin" como empresa que implica direccin, cuidado,
la que debe estar bajo su control, permaneciendo en l el inters de la produccin.
Admitiendo que puedan efectuar el trabajo efectivo, personas de la familia "y eventualmente personal asalariado" se ha
aclarado "en la medida que se desempeen bajo su inmediato
y directo control"13. No creemos que sea necesario tanto como
eso. El trabajo posible de terceros puede ser algo normal, diario, y no meramente eventual, como si sta fuera una posibili-
12 Rezznico, Intervencin del Estado en la locacin rural, pg. 89; Taborda Caro, Derecho Agrario, pg. 237; Brebbia, Contratos agrarios, pg. 108.
13 Brebbia, loe. cit.
618
120. Reglas comunes
dad, en principio, sospechosa; el control no deja de ser tal porque se acuda a capataces, o incluso se concierten locaciones de
obra para ciertas tareas que superen la organizacin de la
empresa del aparcero; sostener lo contrario sera condenar a
muerte las macro aparceras y las de entidad media, para reducirse a las micro aparceras, donde normalmente baste con
la actividad individual; lo decisivo aqu debe ser el tipo de actividad personal y de control que exijan las circunstancias para que se revele que el aparcero no ha perdido el inters de la
produccin, que no se desentiende de ella, que hace todo lo
que es de esperar, atendiendo a las circunstancias.
b) Pues el aparcero debe realizar la explotacin, no podra
abandonarla, y pues esa realizacin se exige que lo sea "personalmente" no puede "ceder su inters en la misma, arrendar o dar en aparcera la cosa o cosas objeto del contrato".
Se subraya as el carcter de intuitus que presenta la relacin, carcter que justifica tambin la consecuencia del
art. 27 L.A. (infra, aqu, IV, 6).
B. Est obligado (inc. b) a: "Dar a la cosa o cosas comprendidas en el contrato el destino convenido o en su defecto
el que determinen los usos y costumbres locales, y realizar
la explotacin con sujecin a las leyes y reglamentos agrcolas y ganaderos".
Esta norma es paralela a la del art. 18 inc. a sobre el
arrendamiento rural. Debe ser compatibilizada con la del art.
33, que, en nuestra opinin, por tratarse de una excepcin al
principio general, queda limitada a la aparcera agrcola, no
abarcando la pecuaria predial (infra, aqu 121,1,4).
C. Est obligado (inc. c) a: "Conservar los edificios, mejoras, enseres y elementos de trabajo que deber restituir al
hacer entrega del predio en las mismas condiciones en que
las recibiera; salvo los deterioros ocasionados por el uso y la
accin del tiempo".
A diferencia de otros incisos de este artculo, que se aplican a todas las variedades de aparcera, ste, por su redaccin ("...edificios... predio"), est pensado para las aparceras agrcola y pecuaria predial, no para la pecuaria pura.
Para la pecuaria pura puede llegarse a una regla con el
mismo contenido, pero con distinta fuerza. Decimos "con el
120. Reglas comunes
619
mismo contenido" porque, sin acudir a las normas de la locacin del Cdigo Civil (lo que nos embarcara en el tema de la
naturaleza de la aparcera) ello surgira de la doctrina del art.
1198, Cdigo Civil, de las reglas generales sobre restitucin
de objetos recibidos (arts. 584, siguientes y concordantes del
Cdigo Civil) y de las genricas previsiones de los arts. 2463 y
2465, aplicables al aparcero-tomador que es un tenedor en
sentido tcnico. Decimos "con distinta fuerza", teniendo en
cuenta que no es lo mismo una norma directamente establecida por la L.A. (que, a fuer de tal, reviste, en principio, carcter imperativo: art. l s ) que la que se aplica segn los principios generales, ms permeables a la autonoma privada.
D. Est obligado (inc. d) a: "Hacer saber al aparcero dador la fecha en que comenzar la percepcin de los frutos y
separacin de los productos a dividir, salvo estipulacin o
usos en contrario".
El inters del dador en conocer la fecha, es por dems evidente, para poder efectuar el control consiguiente a los fines
de determinacin de la cuota que le corresponde. Pero todo
esto debe ser adecuado a las circunstancias:
a) El aviso debe ser dado con tiempo suficiente para que
el dador pueda apersonarse a los fines del control. Cuando el
art. 30 de la reglamentacin de la L.A. fija la anticipacin
mnima de diez das, excede la rbita propia del poder reglamentario, al ignorar las mltiples variantes que pueden producirse y que aconsejen anticipar o postergar la actividad, la
que, como bien se ha sealado puede depender de la colaboracin de terceros con mquinas y equipos14 que puede ser
de impredecible previsin en cuanto a la fecha exacta. Todo
lo que puede exigirse al aparcero-tomador es una conducta
diligente y de buena fe (doct. art. 1198, Cdigo Civil).
b) La hiptesis del texto es que se trata de una percepcin o separacin obra del aparcero-tomador para dividir
acto seguido. No est en el espritu de la norma un aviso
para la percepcin o separacin que deriva de otras causas,
14 Brebbia, Contratos agrarios, pgs. 109/110.
620
120. Reglas comunes
ni cuando la divisin deba producirse en discontinuidad total con aqullas.

Es fruto la lana de las ovejas, obra del aparcero la esquila, y para ella se concibe una percepcin "avisada" y una divisin inmediata. Pero las cras tambin son frutos, y la
percepcin se opera normalmente sin la intervencin
del hombre, pues deriva de la separacin del vientre materno 15 , no siendo de esperar que la "divisin" de los frutos se
verifique inmediatamente.
c) Pero como el texto deja a salvo la "estipulacin o usos
en contrario", las dificultades que pudiera presentar la concrecin del aviso, quedan salvadas.
E. El aparcero est obligado (inc. e) a: "Poner en conocimiento del dador, de inmediato, toda usurpacin o novedad
daosa a su derecho, as como cualquier accin relativa a la
propiedad, uso y goce de la cosa".
Comprese con similar obligacin del locatario, segn
el art. 1530, Cdigo Civil.
2. Obligaciones del aparcero dador
Se encuentran reguladas al final del art. 23 L.A.:
A. El dador est obligado (inc. f) a: "Garantizar el uso y
goce de las cosas dadas en aparcera y responder por los vicios o defectos graves de las mismas".
Se trata de la garanta por eviccin y vicios redhibitorios.
La L.A. no ha dado reglas especficas, pero habindose colocado en la perspectiva de que lo que debe garantizarse es el
"uso y goce", no es del caso el inquirir sobre la naturaleza de
la aparcera, sino el de ir a las reglas sobre la locacin de cosas, segn la doctrina del art. 600, Cdigo Civil, pero con la
salvedad de que siendo el inciso sub examen una lex imperativa, parcenos que puede convenirse aumentar pero no disminuir la responsabilidad del aparcero-dador.
B. El dador est obligado (inc. g) a: "Llevar anotaciones
con las formalidades y en los casos que la reglamentacin
15 Vase nuestro Derechos reales, 31, III, 1, b.
1 2 0 . Reglas c o m u n e s
621
determine. La omisin o alteracin de las mismas constituir una presuncin en su contra".

El art. 40 de la reglamentacin se ha ocupado de enumerar los datos que deben contener las anotaciones, pero como
ha omitido indicar las formalidades, bien se ha dicho que
ello torna "inaplicable las disposiciones de la ley", lo que
constituye una culpa feliz, pues la ley, en lugar de volcar el
peso de las anotaciones sobre el dador, debi haberlas cargado sobre el aparcero tomador16.
3. El caso fortuito
Segn el art. 24 L.A.: "La prdida de los frutos por caso
fortuito o de fuerza mayor ser soportada por las partes en
la misma proporcin convenida por el reparto de aqullos."
La regla nos parece justa, e implica que lo perdido por caso fortuito, se tiene por no producido, y tanto da que la prdida se opere antes de la percepcin de los frutos, como despus de ella, antes de la divisin17.

17 Despus de la divisin, cada uno tiene su cuota, y las cosas perecen para su
dueo. Boragni (Arrendamientos rurales y aparcera, pgs. 85/6) recuerda que Rodrguez Prado distingue entre frutos cosechados y frutos en planta, y considerando
adecuada la regla para los cosechados, la ataca para los en planta porque (segn el
texto de Boragni) "en la aparcera hasta la distribucin de la cosecha no se puede
considerar cul es la parte que corresponde al propietario y cul al aparcero, y por
lo tanto las prdidas que se produzcan antes de ese momento deben lgicamente
conceptuarse de comunes"; el mismo Boragni agrega que Pea, entendiendo que la
opinin de Rodrguez Prado "parece ajustada a la realidad en el caso que imagina"
concluye en que lo cierto es que la ley no distingue.
Como no tenemos a mano los textos de Rodrguez Prado y de Pea, no podemos
saber cul es el ejemplo que "imagina" el primero, ni cmo da en equidad resultados distintos el que se concepte las prdidas "comunes", ya que por comunidad que se declame, en alguna proporcin deber conceptuarse.
En el ejemplo que ahora imaginamos, la regla del art. 24 L.A. nos parece justa.
Supongamos una aparcera del 30% para el dador y del 70% para el tomador, y una
produccin, en el momento del caso fortuito, estimada en 1.000.000 de unidades, habindose producido la prdida de 400.000 unidades y quedando, por consiguiente,
salvas, 600.000 unidades. Si hacemos abstraccin completa de las 400.000 unidades
perdidas, recibir el dador 180.000 unidades, y el tomador 420.000; al mismo resultado se llega si hacemos recaer la prdida en las mismas proporciones, pues el dador
soportar la de 120.000 unidades y el tomador la de 280.000, ya que sumando las
salvadas y las perdidas, el dador tendr (180.000 + 120.000) las 300.000 unidades
que habra tenido de no producirse el caso fortuito, y el tomador (420.000 + 280.000)
622
120. Reglas comunes
Contra lo que alguna vez se ha enseado 18 , estimamos

que estamos ante una lex imperativa19: art. l e L.A.
4. Incumplimiento
El art. 25 L.A. se compone de dos apartados:
A. En el primer apartado, dispone: "Cualquiera de las
partes podr pedir la rescisin del contrato y el desalojo y/o
entrega de las cosas dadas en aparcera si la otra no cumpliese con las obligaciones a su cargo".
Hay que convenir en que la redaccin no es feliz. Por la
pretensin de reunir en una comn frmula el caso de incumplimiento del arrendador, y el del arrendatario, se cae
en improlijidades.
a) Que cualquiera de las partes pueda pedir la rescisin
(rectius: resolucin) se comprende. Pero que cualquiera de las
partes pueda pedir la rescisin "y el desalojo y/o entrega de
las cosas", ya no se comprende. El arrendador pedir la rescisin y como consecuencia de ella (si a esa altura ya hubiera
entregado las cosas) el desalojo del predio (en la aparcera
predial) pero no la entrega de las cosas (pues es l quien debe
entregar si todava no lo ha hecho), sino la restitucin de "las
cosas dadas en aparcera". El arrendatario, en cambio, podr
pedir la rescisin pero no "y el desalojo y/o entrega de las cosas dadas en aparcera"; mal podra pedir el desalojo del predio, pues es l quien debe desalojar, y mal podra pretender la
entrega de lo ya dado, si se decide por la rescisin.
b) Lo que ambas partes pueden pedir (dado el supuesto
de que una es cumplidora y la otra incumplidora) es la "rescisin" (que rectius ser la resolucin por incumplimiento).
las 700.000 unidades para ese caso. Para que los clculos arrojen otro resultado numrico, habra que suponer otra proporcin en la prdida (v.g.: el 50% cada uno) e
imputar esa cantidad como "a cuenta" de la divisin final, con lo cual, al dador, cargando (en el ejemplo) con 200.000 unidades de prdida, solo le quedaran a recibir
100.000, quedando para el tomador 500.000, que con ms las 200.000 que carga de
prdida, totalizaran las 700.000 de una divisin que no hubiera sido afectada por el
caso fortuito. Pero, sera esto justo? No lo creemos.
18 Rezznico, op. cit., pg. 91.
19 Blasco, op. cit., pg. 49.
120. Reglas comunes
623
La resolucin es, aqu, una genrica sancin por incumplimiento. Ello, desde luego, no excluye la accin por cumplimiento, segn los principios generales, pero no es se el
punto, sino este otro: bastar con cualquier incumplimiento? No lo creemos, y estimamos que debe tratarse de un incumplimiento de cierta intensidad, porque as como deben
interpretarse los contratos de buena fe (art. 1198, Cdigo Civil) as debe operarse con las leyes, mxime cuando introducen en el contrato clusulas imperativas (art. l s L.A.). Una
confirmacin de ello lo da el segundo apartado del texto sub
examen que contempla dos hiptesis de incumplimiento de
magnitud: el abandono injustificado de la explotacin y la
falta de entrega de los frutos que corresponden al dador.
El texto sub examen habla de "pedir" la rescisin (resolucin), lo que supone una accin judicial. Estimamos que despus de la reforma de 1968 introducida al art. 1204, Cdigo
Civil, debe tambin admitirse la resolucin por va extrajudicial, con la aclaracin de que esta va quedar implcitamente prevista por una clusula natural (que, por ende, las
partes podrn excluir, ya que al no haber sido prevista por
la L.A. no resulta impuesta por una lex imperativa).
B. En el segundo apartado, el texto sub examen precepta: "En los casos de abandono injustificado de la explotacin por el aparcero o si el incumplimiento se refiriese a la
entrega de la parte de los frutos que corresponden al dador,
ste tendr derecho a exigir en juicio sumario el desalojo del
predio y/o la restitucin de las cosas objeto del contrato".
Se contemplan solo dos hiptesis de incumplimiento por
el aparcero-tomador: la de abandono injustificado por el
aparcero, y la de incumplimiento por ste de la entrega de la
parte de los frutos que correspondiesen al dador.
Tan solo que uno se pregunta: qu funcin cumple este
segundo apartado, al contemplar dos casos de incumplimiento del tomador, si ya todos los casos de incumplimiento
de ste se encuentran abarcados por la frmula comn del
primer apartado?
Parcenos que la funcin que cumple es sta: mientras
en el rgimen general del primer apartado, la palabra "desalojo" est empleada en el sentido de restitucin del pre-
624
120. Reglas comunes
dio como consecuencia de la rescisin, sin requerirse procedimiento especial para la rescisin, en el segundo apartado la L.A. dispone que el desalojo del inmueble y la restitucin de los muebles se tramiten en "juicio sumario", en
el que se debatir la rescisin misma.
5. Prescripcin
Para "toda" accin emergente del contrato de aparcera,
el plazo es de cinco aos: art. 28 L.A.
"Toda", es todas, sin excepcin, por lo que estimamos que
no interesa distinguir si la accin emerge de una clusula
segn la lex supletoria, o de una segn la lex imperativa.
Pero debe tratarse de una accin "emergente" del contrato (v.g.: accin por cobro, accin por vicios, accin por resolucin), no de una que no parta del contrato (v.g.: accin por
nulidad, invocacin por tercero de inoponibilidad).
6. Conclusin
Cualquiera sea la clase de aparcera, ella "concluye con la
muerte, incapacidad o imposibilidad fsica del aparcero", pero
no por muerte del dador "salvo opcin contraria del aparcero" (art. 27).
V. Reglas para las aparceras prediales
No para todas las aparceras, sino solo para aquellas en
las que se concede el uso y goce de un predio (agrcola y pecuaria predial):
1. Aplicacin de las normas sobre arrendamiento rural
Por el art. 22 L.A., se aplican sus arts. 4, 8,15, 17 y 18.
Y por el art. 26 L.A., se aplica su art. 20.
2. Hiptesis de enajenacin
Ninguna aparcera concluye por enajenacin de la cosa,
pero si se trata de una aparcera predial, el art. 27 L.A. da
al aparcero tomador la opcin de darla por terminada.
121. Subtipos de aparcera
I. Aparcera agrcola
La aparcera agrcola es aparcera de predio, por lo que,
adems de las normas generales para todas las aparceras,
se le aplican las comunes a las aparceras de predios, de las
que hablramos en el prrafo anterior.
Adems, la L.A., como especficas de la aparcera agrcola, trae las siguientes reglas:
1. Retribucin
Segn el art. 30 L.A., primer precepto: "Las partes podrn convenir libremente el porcentaje en la distribucin de
los frutos" (texto segn ley 22.298).
Rige la autonoma privada. A igual solucin tendra que
llegarse si la L.A. no hubiera dicho nada, y el hecho de que
hoy lo diga solo tiene una explicacin histrica: el primitivo
art. 30 tena otra redaccin, a tenor de la cual el porcentaje
deba "guardar equitativa proporcin con los aportes" que
las partes verificaran para la explotacin.
Estimamos un acierto1 la redaccin actual, pues la anterior abra la puerta a intromisiones estatales tendientes a
determinar lo "equitativo", con el siempre constante peligro
de que lo equitativo se identificara con lo demaggico.
2. El kilaje fijo
Segn el art. 32 L.A.: "Prohbese convenir como retribucin el pago de una cantidad fija de frutos o su equivalente
en dinero".
El texto ha dado lugar a cavilaciones:
a) En un primer examen, la norma parece totalmente desubicada, pues qu tiene que ver con la aparcera una ope1 Contra: Brebbia, op. cit., pg. 100.
626
racin econmica por la cual se persiga el cambio del goce de

un predio, por un kilaje fijo a obtenerse de ese predio "o su
equivalente en dinero"?
Un contrato que se redujera a que una de las partes se
obligara a conceder el goce de un predio por un kilaje fijo, no
sera de aparcera... Su aproximacin al arrendamiento es
evidente.
Partiendo de ese razonamiento, hay quienes afirman que
lo que la norma viene a decir es que lo que queda prohibido
es el "arrendamiento" a kilaje fijo. Se lamentan de la solucin que estiman la legal, pero la aplican2 al arrendamiento.
a) Pero, en un segundo examen cabe concluir que la norma regula precisamente al contrato de aparcera. Un arrendamiento a kilaje fijo no est prohibido. Lo prohibido es nicamente la aparcera agrcola a kilaje fijo.
No se diga que una aparcera a kilaje fijo es inconcebible,
dado que, por definicin del art. 30 L.A., la aparcera supone
una retribucin consistente en una cuota de los frutos. A ello
contestamos que as como es imaginable una aparcera con
clusula canadiense, tambin lo es una aparcera con clusula de kilaje fijo y del mismo modo que la L.A. prohibe la clusula canadiense (art. 4, supra, 117, V, 3) as tambin prohibe
la clusula de kilaje fijo en el art. 32 sub examen. Para decirlo
con otras palabras, sanamente ledo el art. 32 L.A. prohibe
que habindose fijado como retribucin un porcentaje de los
frutos, se pacte, a todo evento, como mnimo, un kilaje fijo.
Decimos "sanamente" ledo, porque, por un lado, se respeta la ubicacin del texto, por el otro, no se llega a un resultado tan disvalioso como el de reprochar la posibilidad de un
contrato, "asimilado" al arrendamiento, que sea por kilaje fijo, y finalmente, no excede los lmites de una razonable interpretacin el dar por sobreentendido que el texto alude a
una retribucin "mnima", sin perjuicio de la mayor que pudiera resultar de la cuota de frutos3.
2 Comp. Brebbia, op. til., pg. 46.

3 Comp. Martnez Golletti, Nuevo rgimen de arrendamientos y aparceras rurales, nms. 24 y 38.
627
3. La disposicin de los frutos

Por el segundo apartado del art. 30 L.A.: "Ninguna de
las partes podr disponer de los frutos sin haberse realizado antes la distribucin de los mismos, salvo autorizacin
expresa de la otra".
El texto habla de "ninguna de las partes". Segn lo que
normalmente acaece, el que se encontrar en la posibilidad
fctica de hacer tradicin de los frutos ser el aparcero tomador, pero la genrica disposicin de la ley toma sentido interpretada como apuntando a negar legitimacin a ambas partes
para concluir contratos que obliguen a hacer tradicin.
Pero, ni la norma es lex imperativa (pues admite autorizacin expresa de la otra parte) ni impide los actos que versen,
no sobre los frutos, sino sobre la cuota de frutos a obtenerse.
4. El destino convenido
Segn la regla general del art. 23 inc. b, L.A., el aparcero
tomador est obligado a dar a la cosa el destino convenido.
Pero para la aparcera agrcola, el art. 33 L.A. introduce una
atenuacin al prescribir: "El aparcero tendr derecho para
destinar sin cargo una parte del predio para el asiento de la
vivienda, pastoreo y huerta, en las proporciones que determine la reglamentacin segn las necesidades de las distintas zonas agroecolgicas del pas".
Estamos ante una lex imperativa, que al implicar una excepcin a las reglas generales, solo se aplica a la aparcera
agrcola. Para la aparcera pecuaria predial, ello podr derivar de la regla del art. 1198, Cdigo Civil, pero con el carcter de lex supletoria.
II. Aparcera pecuaria
Hemos distinguido (supra, 120, I, 1) dos clases de aparcera pecuaria: la pura y la predial.
Con arreglo a ello, emprenderemos el examen de los arts.
34 a 38, inclusive, de la L.A.
1. Retribucin
Por el art. 34 L.A.: "Cuando la cosa dada en aparcera
628
fuese solamente animales, los frutos y productos o utilidades se repartirn por mitades entre las partes, salvo estipulacin en contrario".
Segn el texto literal, esta regla es para la aparcera pecuaria pura, y la distribucin por mitades funciona en ausencia de estipulacin de las partes.
Para la aparcera pecuaria predial no rige esta regla de
distribucin por mitades, y entran a funcionar los principios
generales, como acontece para la aparcera agrcola, para la
cual tampoco hay previsin alguna para el caso de haberse
omitido fijar la retribucin.
Ello trae una diferencia en punto a distinguir entre las
tratativas preliminares y el contrato concluido, segn se
trate de la aparcera pecuaria pura o de la pecuaria predial, o de la agrcola.
En los tres casos supongamos que se ha hablado de una
retribucin en porcentaje... Si es aparcera pecuaria pura,
ya hay contrato concluido, pues el art. 34 L.A., funcionando
como lex supletoria, cubre el vaco; en cambio, si lo que se
persigue es una aparcera pecuaria predial o una aparcera
agrcola, no hay contrato formado, pues falta la determinacin de una clusula esencial, y las partes permanecen en el
terreno de las tratativas previas. Naturalmente que si el dador hubiere entregado ya las cosas en aparcera, sera preciso colmar la laguna contractual y entrara a funcionar la actividad judicial, teniendo como pauta la importancia relativa de los aportes de las partes para la produccin.
2. Eviccin
Precepta el primer precepto del art. 35 L.A.: "El dador
de animales que sean objeto del contrato est obligado a
mantener al aparcero en la posesin de los mismos y en caso
de eviccin a sustituirlos por otros".
Estamos ante una lex imperativa, que al no contener el
"solamente" del art. 35 L.A. rige tanto para la aparcera pecuaria pura, como para la pecuaria predial.
Lo de "posesin" debe ser entendido referido a la tenencia. Para el caso de eviccin de los animales, se prev,
aqu, no la indemnizacin, sino el reemplazo. La hiptesis
629
de reemplazo es imaginable para la pecuaria pura y para

la pecuaria predial mientras en sta, la eviccin solo alcance a los animales.
3. Prdida
Por el segundo apartado del art. 35 L.A.: "El aparcero no
responder de la prdida de animales producida por causas
que no le sean imputables, pero debe rendir cuenta de los
despojos aprovechables".
Es tambin una lex imperativa, por lo que no podra ponerse a cargo del aparcero tomador, el caso fortuito. Se aplica a la aparcera pecuaria pura, como a la predial.
Los despojos aprovechables no entran en la categora de
frutos.
4. Disposicin
Por el art. 36 L.A.: "Salvo estipulacin en contrario ninguna de las partes podr disponer, sin consentimiento de la
otra, de los animales dados en aparcera o de los frutos y
productos de los mismos".
Estamos ante una lex supletoria, aplicable tanto a la
aparcera pecuaria pura, como a la pecuaria predial.
La regla relativa a los frutos tiene su paralelo en la del
segundo precepto del art. 30 L.A. estatuida para la aparcera agrcola.
La relativa a la de los animales dados en aparcera, constituye, en cambio, un jus singulare, como se advierte reflexionando en el caso de la aparcera pecuaria predial, contrato para el cual no estara impedida la enajenacin del fundo
(doct. del art. 27 in fine) pero s la de los animales.
5. Plazo
De la doctrina del art. 37, a contrario, resulta que para las
aparceras pecuarias prediales rige el plazo mnimo de la
L.A., que al no estar aqu especialmente previsto, no puede
ser otro que el estatuido para el arrendamiento; para la aparcera pecuaria pura, no hay plazo mnimo, sino que rige el que
las partes convengan o en defecto de expresa previsin contractual, el que determinen los usos y costumbres locales.
630
III. Capitalizacin de hacienda

Se discute en torno a determinar si se trata de un contrato autnomo o de una modalidad de la aparcera pecuaria
pura. Todava cabe otra posibilidad: que medie un contrato
"asimilado" a los de la L.A...
Claro que previamente habra que determinar en qu
consiste exactamente el contrato al que se hace referencia.
Hay quienes emplean la denominacin "capitalizacin de
hacienda" para denominar tanto lo que llaman "capitalizacin de reproduccin o de cra" como lo que denominan "capitalizacin de desarrollo o de invernada"4; lo comn de ambos
casos es que una de las partes se obliga a proporcionar animales y la otra el suelo y el cuidado, convinindose en la capitalizacin de reproduccin que sern las cras las repartidas, y en la capitalizacin de desarrollo que la distribucin
se har respecto al enriquecimiento que por el mayor desarrollo se obtenga. Otros emplean la expresin "capitalizacin
de hacienda" circunscribindola a la de desarrollo5.
Empleando la primera de las terminologas, al solo fin de
expedirnos sobre ambos casos, parcenos evidente que,
mientras lo a repartir sean las cras, esto es, frutos, estaremos ante una hiptesis de aparcera pecuaria pura.
La que podra suscitar alguna cavilacin, es la capitalizacin de "desarrollo", respecto a la cual se ha dicho6 que presenta dos particularidades, las que, sin embargo, a nuestro
entender, no impiden que siga perteneciendo al gnero de la
aparcera pecuaria pura:
a) Lo que aqu se distribuye, no son frutos. Eso es verdad, pero, en el sistema de la L.A. no basta para alejar al
negocio del gnero "aparcera pecuaria pura" y dotarlo de
carcter autnomo. En la definicin de la aparcera pecua-
4 Spota, Contratos, n" 1006; Agrogu, segn referencia de Brebbia, en Contratos agrarios, pg. 166.
5 Campagnale (Manual terico-prctico de los contratos agrarios privados, pgs.
229/30), Brebbia (Contratos agrarios, pg. 163), invocando ambos a Prez Llana, quien
lo denomin "contrato de capitalizacin de ganado* (Derecho Agrario, pg. 384).
6 Campagnale, loe. cit.
631
ria pura del art. 34 L.A., la distribucin puede recaer sobre

frutos, productos y utilidades: el mayor valor derivado del
engorde, es una utilidad.
b) Aqu, se dice, forma parte del objetivo contractual, la
comercializacin de la hacienda, lo que no ocurre en una
aparcera pecuaria pura en la que se distribuyen las cras y
cada uno hace, con las que le tocan, lo que le conviene.
Nosotros contestamos: la comercializacin de la hacienda
no es el objetivo contractual, sino el mtodo habitual para
determinar la utilidad, y permitir su distribucin. Hablando
grficamente: respecto de la utilidad, hace las veces de la esquila para la lana.
IV. Medierta
Por el segundo apartado del art. 21 L.A.: "Los contratos
de mediera se regirn por las normas relativas a las aparceras, con excepcin de los que se hallasen sometidos a leyes o estatutos especiales, en cuyo caso les sern, asimismo,
aplicables las disposiciones de esta ley, siempre que no sean
incompatibles con aqullas".
*
1. Ausencia de definicin
El texto no define a la mediera. En defensa de l, podramos recordar aquello de "Omnia definitio in jure civile periculosaest",..
Pero ocurre que tampoco la regula con normas propias,
partiendo de las cuales, la doctrina pudiera construir la definicin...
2. La definicin doctrinaria
Un sector de la doctrina, influido por el nombre de "mediera" se limita a decir que es una aparcera, caracterizada
por el hecho de que las partes contribuyen a los gastos de
explotacin y se reparten los frutos por mitades 7 .
7 Comp. Prez Llana (Derecho Agrario, nota 58 a pg. 371), Boragni (Arrendamientos rurales y aparceras, pg. 81).
632
Si tales fueran los nicos datos caracterizadores, pensamos que carecera de sentido la especfica mencin del segundo apartado del art. 21 L.A.
No faltan quienes agregan otros datos, de entre los cuales, el ms impactante es, a nuestro juicio, el derivado del
hecho de que "asumen ambas partes la direccin de la actividad"8. Con ello, segn veremos, cobra sentido la especfica
previsin; pero convengamos en que ese dato mal podra ser
extrado de una pura consideracin etimolgica en torno al
nombre de "mediera"...
Al dar nosotros, ms adelante, el concepto que a nuestro
juicio es el que corresponde, partiremos de la exposicin de
aquellos que, en un esfuerzo de erudicin encomiable9, se las
han ingeniado para dar la definicin sobre bases de tradicin normativa, combinndola con la que tiene en cuenta el
nombre del negocio.
A. Para ello, ese sector de la doctrina ha acudido a viejos
textos de normas de emergencia, y ha detectado que las notas definitorias de la mediera son:
a) "Ambas partes hacen aportes equivalentes en los gastos de explotacin del predio" (art. 10 del decreto 15.707/43 y
art. 12 de la ley 12.842).
b) "Es de la esencia de los contratos de mediera que los
aparceros dadores aporten, adems de la tierra, otros elementos y gastos de explotacin" (primer Considerando del
decreto 11.228/50).
c) "Es de la esencia de los contratos de mediera que los
aparceros dadores... intervengan en la direccin de la empresa comn de produccin agropecuaria" (mismo primer
Considerando del decreto 11.228/50).
C. Atenindonos a lo dicho, y como quien arma un rompecabezas, parece que podemos dar esta definicin: "El contrato
de mediera es una aparcera predial en la que el aparcero
8 Comp. Campagnale (Manual terico prctico de los contratos agrarios privados, pg. 159), Blasco (Arrendamientos ruralesy aparcera, pg. 46).
9 Vase, en este sentido: Brebbia (Contratos agrarios, cap. XI), Martnez Golletti (Nuevo rgimen de arrendamientos y aparceras rurales, pgs. 47 y sigts.).
633
dador aporta, adems de la tierra, otros elementos y la mitad de los gastos de explotacin, interviniendo en la direccin de la empresa comn de produccin agropecuaria en
cualquiera de sus especializaciones, de cuyo resultado le corresponde no ms de la mitad".
Pasamos a desarrollar esta definicin:
a) "El contrato de mediera es una aparcera..."
Lo de que es una aparcera, lo tomamos del lenguaje del primer Considerando del decreto 11.228/50, que habla de "aparcero dador". Si se invoca ese Considerando para construir la mediera derecho tenemos a invocarlo entero! An ms: nuestro
derecho es doble, pues lo de "aparcero dador", figura no solo en
los Considerandos, sino que se encuentra en el texto normativo
mismo: art 1. Y si ello no fuera suficiente, acdase a los "Vistos"
del decreto, y se ver que la normacin se dicta ante los "petitorios formulados por las entidades agrarias representativas de
los intereses de aparceros dadores y aparceros"...
b) "...predial..."
Con lo de "predial" aludimos a que debe haber aporte de
un predio. Partiendo de las figuras de la aparcera agrcola
y de la aparcera pecuaria predial podemos imaginar medieras de esas clases.
Ahora bien: as como hay una aparcera pecuaria pura
(slo de animales), no ser imaginable una mediera pecuaria pura (sin concesin de la tenencia de un predio)?
El fenmeno es, sin duda, imaginable, y ser aparcera,
pero no ser "la" mediera que preocupa al segundo apartado del art. 21 L.A. que a nuestro entender da respuesta
a un problema muy particular que solo pueden presentar las
aparceras prediales.
c) "...en la que el aparcero dador aporta, adems de la tierra, otros elementos..."
Ya hemos visto que ese fragmento de la definicin que armamos resulta del famoso primer Considerando del decreto
11.228/50...
Pero, de inmediato se comprende que esto no obstaculiza
el concluir que la mediera es una aparcera, atento a la amplia definicin de la aparcera que trae el primer apartado
del art. 21 L.A.
634
d) "...y la mitad de los gastos de explotacin..!"

Llegamos con esto a un punto donde el encaje de las piezas del rompecabezas presenta una dificultad.
Antes de plantear la dificultad, preguntmosnos: el hecho
de que sea de la "esencia" de la mediera el que el aparcero
dador contribuya con los gastos de explotacin, le asigna alguna particularidad que obstaculizara el que fuera considerada aparcera en el sentido de la L.A.? No lo creemos; la
aportacin de gastos no es incompatible con la idea de aparcera, como se ve del art. 38 L.A.
Entremos, ahora, a hablar de la dificultad:
Si nos inspiramos en el concepto que emerga del decreto
15.707/43 y de la ley 12.842, tendramos que hablar de "la
mitad de los gastos de explotacin", ya que los aportes de
ambos contratantes, en este punto, deben ser "equivalentes", pero si nos atenemos al "famoso" Considerando, podramos sentirnos tentados a que sean "todos" los gastos de explotacin, si no fuera que en el quinto Considerando del mismo decreto, se aclara que el aparcero dador "contribuye con
una parte de los gastos de explotacin".
Claro est, no es lo mismo hablar de la "mitad" que hablar de "parte", pues si bien la mitad es parte, puede haber
partes que no sean mitades.
Pero pues la mitad es parte, la forma de conciliar las piezas del rompecabezas es decidirse por el trmino "mitad" para
los gastos de explotacin, coincidiendo con la "mitad" en el
reparto de frutos, lo que responde al nombre de "mediera".
Quid de un contrato que se distinga de ste de "mediera"
que estamos construyendo, solo por el hecho de que el aporte a
los gastos de explotacin, que deba verificar el aparcero dador,
no sea de la mitad, sino en otra proporcin, mayor o menor,
dando, sin embargo, derecho a la mitad en el reparto de finitos?
Hay quienes ensean que, con la nueva redaccin dada
por la ley 22.298 al art. 30 de la L.A., al no exigirse ya una
equitativa proporcin entre el reparto y los aportes, la figura
descripta ser tambin mediera*0.
10 Comp. Brebbia, op. cit.. pg. 105.
635
Nosotros decimos: dse a esa figura, el nombre que se quiera, y ser aparcera, pero no ser "la" mediera del segundo
apartado del art. 21 L.A. que justifique su especial regulacin.
d) "...interviniendo en la direccin de la empresa comn..."
Hasta ahora, en la definicin que hemos propuesto, no
habamos encontrado nada que fuera incompatible con el
concepto de "aparcera" del primer apartado del art. 21 L.A.
ya que no lo era, ni el que, adems de la tierra, se aportaran
elementos, ni tampoco el que se contribuyera a los gastos.
Pero con este dato de la intervencin en la empresa, ya
aparece un elemento extrao. No diremos que es extrao
al concepto de la aparcera, tal como se encuentra vertido
en el primer apartado del art. 21 L.A., pero s que es extrao a la regulacin del art. 17 L.A. aplicable a las aparceras prediales (art. 22 L.A.).
Los arts. 17 y 22 L.A. parten de la base de que quien administra es el aparcero tomador, resultando nulas las clusulas contractuales por las que se pretenda obligarlo a vender,
asegurar, transportar, depositar, comerciar los cultivos, cosechas, animales y dems productos de la explotacin, contratar la ejecucin de labores determinadas con persona o empresa determinada, o utilizar sistemas o elementos determinados para la cosecha o comercializacin de los productos...
Y ahora nos encontramos con que, por la directa intervencin del aparcero dador, pueden alcanzarse los efectos prcticos de los actos cuya realizacin no podra imponerse contractualmente al tomador...
Para decirlo con otras palabras, nos encontramos con una
aparcera en sentido tcnico, que contiene una clusula que
repugna a la doctrina del art. 17 L.A. receptada por el art. 22
L.A. La regla general es que, dada una aparcera predial con
esa clusula, se produce una nulidad parcial: la clusula es
nula, pero el resto del contrato es vlido. Para las medieras,
la regla especial es otra, y la clusula misma resulta vlida.
Pero no puede ser mediera cualquier aparcera predial que
contenga esa clusula, ya que si as fuera, tanto valdra como
derogar la regla general; de all que solo pueden contener esa
clusula como vlida, aquellas aparceras que renan los dems datos de la definicin que estamos analizando.
636
e) "...de explotacin agropecuaria en cualquiera de sus

especializaciones..."
En algunas definiciones doctrinarias se habla de "explotacin agrcola en cualquiera de sus especializaciones"11.
Nosotros preferimos hablar de la "explotacin agropecuaria", pues, con tal que haya un predio, el destino puede ser
tanto agrcola, como pecuario.
f) "...de cuyo resultado le corresponde no ms de la mitad".
Hasta aqu, hemos estado razonando con la hiptesis de que
la participacin sea de la mitad, y tentados estaramos de
afirmar como definitiva esa hiptesis, pero hemos preferido
la frmula "no ms de la mitad", para incluir en la definicin tanto el caso de que la participacin del aparcero dador
sea de la mitad, como aquel en que sea menos de la mitad.
Desde luego que si hay ms de la mitad, ya no existe mediera, en el sentido del segundo apartado del art. 21 L.A.,
que supone una aparcera en la que sea vlida la clusula de
intervencin en la direccin comn. Pero, por qu no habra
de ser vlida una clusula de ese tipo, cuando la pretensin
del aparcero dador sea por menos de la mitad, bien entendido,
conservando el aparcero dador su obligacin de aportar la mitad de los gastos de explotacin? Negar al dador con menores
pretensiones respecto a los frutos, lo que se concede al que tiene mayores, nos parece que ira contra una razonable interpretacin del espritu de la L.A., cuando se trata de construir
un concepto de mediera, atendiendo a una tradicin jurdica
que recibe su apoyo en las normas emergenciales.
Si se nos piden textos para fundar esta afirmacin, lo encontramos precisamente en uno de los que han servido para
armar la definicin: el del decreto 11.228/50. Este decreto,
en su art. 1, estableci, en efecto, una rebaja del ocho por
ciento sobre el porcentaje de distribucin de frutos que perciba el aparcero dador, que se coloc, por lo tanto, en la situacin de recibir menos de la mitad, no obstante lo cual el
contrato sigui siendo conceptuado como "mediera".
11 Comp. Brebbia, op. cit., pg. 106.
637
3. Rgimen
El segundo apartado del art. 21 L.A. distingue:
a) Si se trata de una mediera no sujeta a leyes o estatutos
especiales, se aplican 'las normas relativas a las aparceras".
De la mediera hemos dicho que es una aparcera, pero
una aparcera para la cual no forma obstculo la doctrina
del art. 17 L.A., a la que remite el art. 22 L.A. Si el art. 17
L.A. formara obstculo a ella, no tendra sentido la especfica previsin del art. 21 L.A. que no pretende que la mediera
deje de ser tal.
b) Si se trata de una mediera sujeta a leyes o estatutos especiales, le sern "asimismo aplicables las disposiciones de
esta ley, siempre que no sean incompatibles con aqullos".
Ntese el "asimismo" que confirma lo dicho sub a.
En cuanto al orden de aplicacin normativa que prev el texto, es el que corresponde: la ley especial deroga a la general.
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103, II, 5; III, 3
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104, III. 3; IV. 2, 4
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102, III. 1
103, III. 3
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103, III, 2; IV, 1
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103, V, 1, 2
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97, IV, 2
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106, II, 1; III, 1
106,1, 2; II. 1; III, 1, 3
106, II, 1; III, 2; V/3,
1541
1542
9,10; V, 3
1536
Art.
1543
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106, II, 1; III, 2

106, II, 2; III, 2
102, III, 2
106,1, 2; III, 1, 2; IV;
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106.1, 2; V, 2, 3, 6, 7
106, III, 2: V, 3
106, I, 2; III, 2; V, 3;
VI, 1; VII; VIII
98, IV
106, IV; V, 3, 10
102, III, 2
106,1, 2; V 5. 12, VII
106, V, 2, 5, 7, 11. 12
106,1, 2: V, 2; VIII
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102, III, 2
106, l, 2; V, 2; VI, 1, 3
106, V, 2, 6, 10
106,1, 2; V, 1,6, 7, 10
106,1, 2; V, 3, 5, 10
102, VII
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96, II. 2
101, II, 1
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1555
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119,1, 2
1556
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106, II, 1; III, 2; V,
3,9
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119,1, 1
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1558
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105,1,1; III; V, 9
102, V, 5
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119,1,1
105,1,4
96, II, 2
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1560
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105, II. 2
96, II, 2; IV, 2
105, II, 2
116,1, 2
119,1, 1
103, III, 4
105, III, 1, 5
105, III. 1 al 4
106, II. 1
102, III, 1
103. III, 1
106, IV
105, III. 2
119,1, 3
103, II, 1
106, II, 1, 3; III, 3;
V, 1
103, II, 1
105, III, 3
106.1, 3; II, 1, 3; III,
3; V, 1
105, III, 4
105, III, 1
96, IV, 2
105, III, 1
105, III, 1
103, III, 4
105, III, 1
105, III, 1
102, III, 1
105, III, 1, 5
106, IV
105,1, 2
105,1, 2
105,1, 2
106, V, 8
105,1, 4
101, IV, 5
105,1, 3
119,1, 3
Art.
1580
1581
1582
1583
1584
1585
1586
1587
1588
1589
1590
1591
1592
1593
1594
1595
1596
1597
1598
1599
1600
1601
1602
1603
643
Prrafo
106, VIII, 1
105,1, 4
105,1, 5
108,1, 2; III, 2; V; VI
110, II, 1
108,1, 2: II; IV
97, VI
101, IV, 4
108,1, 2; III, 2; IV
108. II, 4; IV, 2
108, II, 4; VI. 1
108, IV, 3; VI, 1, 5
108, II, 4
108, III, 2, 3; IV, 2
108, III, 3
105,1, 2, 3; IV, 2
108, III, 3
105,1, 2; III, 3
105,1, 1, 2
108, II, 3: III, 1: IV, 3
108, IV, 3: VI
108, IV, 3; VI, 3
108,1, 2; II. 3
97, V
108, III, 2
105,1, 2
108, III, 1, 3
108, VI, 5
109, IV, 3
108, II, 4; III, 2; IV.
2,3
1604
1605
1606
104, II, 3, 4; IV, 1

105, III, 1
107, III, 1
109,1; II; III; V 2
110, II, 1
102, V, 5
104, II, 3: III; IV, 4
109,1, 3, 4; IV
119, V, 2
644
Art.
1607
1608
1609
1610
1611
1512
1613
1614
1615
1616
1617
1618
1619
1620
1621
1622
1623
1629
1640
1641
1652
1654
1707
Prrafo
109, III, 5; IV, 2
109, IV, 4
101, V, 2
101, V, 2, 3, 4
107, V, 6
109, V, 2, 4
116,1, 2
119,1, 1
110, II, 1
109, V, 3
109, V, 3
109, V, 4
109, V, 4
99, II, 3
109, V, 5
119,1, 2
109, V, 5
119,1, 2
99, II, 4
109, V, 5
116,1, 2
119, I, 1
109, V, 7
109, V, 8
106, V, 1, 11
106, V, 1, 11
101, IV, 3; V, 2
107, V, 6
109, II, 1; VI
112, IV, 2
115, IV, 4; V, 1
118, VI, 1, 4, 5
119,1, 3
96,1, 2
96,1, 2
96,1, 2
96,1, 2
120, III, 3
120, III, 3
108, VI, 1
Art.
1791
1870
1872
1881
1905
2106
2110
2111
2164
2166
2168
2176
2183
2188
2201
2217
2233
2229
2244
2255
2256
2265
2311
2336/8
2387
2400
2412
2462
2463
2465
2467
2490
2513
2609
2670
Prrafo
99, III, 1
100,1, 1
100,1, 1
100,1, 1, 3
100,1, 1
97, IV, 2
105, IV
105, IV
104, II, 5
104, VI, 1
104, II, 5
104, IV, 2
96, VI, 1
96, VI, 2
112, II, 1
113, IV, 1
115, VI, 1
115, VI, 1
99, III, 4
96, II, 2
96, V, 1
99, III, 1
112, II, 5
96, II, 2
99, III, 3
99, II, 5
107, V
99, II, 5
97,1, 1; II; IV, 2
97, III, 1
120, IV, 1
109, V, 2
120, IV, 1
105, V
109, V, 3
108, VI, 1
115, V, 1
96, II, 2
107, V, 4
109, III, 4
Art.
2671
2680
2682
2700
2756
2778
2856
2861
2870
2950
2951
2956
2963
2964
2965
Prrafo
109, III, 4
109, V, 4
97, IV, 2
109, V, 4
109, V, 4
97,1,1
109, III, 3
98,1, 5
109, III, 1
99, II, 1
107, III, 1
109,1, 5
119, VI, 1
96, II, 2
96, II, 2
96, II, 1
96, II, 2
100, V, 2
100, V, 2
100, V, 2
Art.
3003
3104
3269
3275
3417
3429
3430
3464
3541
3751
3886
3902
3907
3914
3939
3943
4015
4035
Prrafo
99, II, 1
96, II, 1
99, II, 1
97, VII, 2
97, VII, 1,2
107, III, 1
100, VII
100, VII
100, III, 3
100,1, 3
108, V
115, VI, 1
115, VI, 1
115, VI, 1
115, VI, 1
106, VIH, 1
109, V, 7
97,1, 1
115, VI, 1
645
Artculos de la ley de locacin urbana
Prrafo
111,1,2
112,1 al IV
113, II:
IV, 2
114, II;
III, 2; VI, 3,4
111. I, 2, 3,
4; III, 1
112,11, 4
114,1 al
VIII
115,1; II, 4;
III, 2
113, V
113,IV
115, III, 2
113, VI
Art.
6
7
8
9
10 a 20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
Prrafo
115, II, 1 a! 4
113, IV, 1, 3
115, II, 3, 4:
III
112, III. 2
115, V
115, vin, i
115, VIII, 2
115, vin, i
115, VIII, 3
115, VII, 1
115, VI
111,11
111, II; III
115. II, 4
Textos de la ley de arrendamiento rural y de aparcera

(El asterisco advierte que en el lugar indicado el artculo ha sido especialmente examinado. Los nmeros entre parntesis corresponden a artculos
derogados.)
Art.
1
Prrafo
116:1, 1; 11*; III, 3; IV
117: IV, 3*, 4*,5*
118:1,3
119:1, 3, VI, 1*
120: IV, 4
116:1, 1; II, 2
117: IV, 1
118: I*; II*; III*; IV*; V
119: II
Art.
(13)
(14)
15
116: IV
118: V*; VI*
119: V, 1
116: I, 3; IV
119: IV*
(16)
17
116,
119,
120.
121.
18
116.IV
119. I*; II*
120, II, 1
19
119. I, 2, 3*; II; VI. 2
20
118, VI, 2*, 3 \ 4 \ 5"
21
116, I, 1; II. 2
117, V, 1
120, I*; II, 1
121, IV
22
116,IV
120,1, 2; V*
121, IV, 2, 3
23
116,1, 3; IV
117, IV, 3
(3)
4
Prrafo
IV
III*
II. 1
IV. 2, 3
<5)
(6)
7
119: V*
116: IV
119:1, 3*; VI, 2
119:1,2
120: II, 1
19)
(10)
(11)
(12)
648
Art.
Prrafo
Art.
Prrafo
120,1, 2; II, 1; IV*

121,1,4
37
116, IV
117, IV, 3
120,1, 1,2
121, II, 5*
38
116, IV
117, IV, 3
120,1, 2
121, II*; IV, 2
39
116, II, 3; III*; IV

117, II, 2
118,1
117,1; II*; III*
116, III, 1; IV
117, IV*
24
120,1, 2; IV, 3*
25
120,1, 2; IV, 4*
26
120,1, 2; V*
27
120,1, 2; IV, 1, 6*; V, 2*

121, II, 4
28
(29)
30
120,1, 2; IV, 5*
117, IV
120,1, 2
117, IV, 3
121,1,1*, 2, 3*; II, 4
33
42
117, V*
121,1,2*
116,1, 3
121,1, 4*
44
117, V*
45
116, IV
118, VII*
116, IV
117, IV, 3
118, III, 1
120,1, 1, 2
121, II, 1*
(46)
35
120,1, 2
121, II, 2*, 3*
(49)
36
116, IV
117, IV, 3
120,1, 2
121, II, 4*
34
117, V*
121, I, 2
(43)
(31)
32
40
41
(47)
(48)
(50)
(51)
(52)
Art
Art.
Prrafo
(53)
59
116,1, 3
(54)
(60)
(55)
(61)
(56)
(62)
(57)
(63)
(58)
Prrafo
116,1, 3
649
ndice alfabtico
Abandono
Accesorios
Accin (es)
ad exhibendum
directas
de rescisin
de subsanacin
del vicio
ejecutivas
estimatoria
indemnizatoria
redhibitoria
Actualizacin
monetaria
Alquiler
cesacin
rebaja
suspensin
terminologa
Aluvin
Aparcera
agrcola
pecuaria
predial
y arrendamiento
y sociedad
Autonoma privada
y eviccin
y mejoras
y vicios
redhib torios
105, III, 1;
109, V, 8
102,1, 2, A
103,11,5
108, III, 3
104, V, 5
104, IV, 3
105,1, 4
104, IV, 1
104, IV, 2
104, IV, 1
112,11,5;
113, V
104, IV, 5
102, III, 3,
IV, 2
102, III, 3
96.1
102,1, 9
121, 1
121,11
120, V
120, II, III, 2
120, III, 3
103, VI
106, V, 12
104, VII
Cajas de segundad
Calidad de la cosa
Calificacin
por las partes
por la autoridad
Cambio
de destino
de forma de
la cosa
96, VI. 2
102, III. 1;
104, VI. 2
116, II, 1
116, III. 5
106,11, 1, ]
102, VI;
106, II, 1
99,1
Capacidad
Caracteres
de la locacin
96, III
102, VII
Cargas
Cargo de la prueba
en las mejoras 106, VIII
Caso fortuito
e imposibilidad
de goce
102, V
y arrendamiento
rural
120. IV, 3
y destruccin
102, IV
y deterioros
102, III, 1
y turbaciones
103, III
Cesacin
del beneficio
101, IV, 5
del plazo
Cesin de la locacin
concepto y
108
rgimen
119, V
rural
108, II, 2
variedades
101, IV, 4
y plazo
652
Clusulas
sobre cesin
sobre mejoras
sobre plazo
ndice alfabtico
108, VI
106, II
101,1, 2,
111,4
Comparacin
locacin y
depsito
96, VI
locacin y
96, V
comodato
locacin y
compraventa
96, IV
Compensacin
y mejoras
106, VIII
Conclusin
del arriendo
rural
119, VI
de la aparcera 120, IV, 6
de la locacin
109
de la sublocacin109, IV
Condominio
99, II, 9,
100, III
Conduccin
de cosa propia 97, V
Consentimiento
98,1
Contenido
clusulas
prohibidas
119, III
de la locacin
98, III
Continuacin
de la locacin
109, VI;
112, V, 2
Continuador
en la locacin
115, VI, 1
Contrato(s)
accidentales
116, III, 1
ad meliorandum 118, VII
asimilados
116, IV, 3
canadienses
117, V, 3, A
de cosecha
116, II, 1
de garaje
96, VI, 3,
113, VI, 2
de hospedaje
de la L.A.
de pastoreo
en discontinuidad
en reiteracin
forzosos
sucesivos
Cosa(s)
ajena
calidad de la
115, VI, 1
118,1, 3
116, III, 3
116, III, 4
116, III, 4
98, I, 5
118, V, 2
97, IV, 6
102, III, 1;
104, VI, 2
casas y piezas 101, III, 3,
V,4
ciertas, inciertas 99, II, 4
consumibles, no1
consumibles
99, II, 4
de corporaciones 99, II, 6
del Estado
99, II, 6
determinacin
99, II, 2
de la
existencia de la 99, II, 7
102, VI;
forma de la
106, II, 1
fuera del
99, II, 5
comercio
fungibles e
infungibles
99, II, 4
heredades
101, II, 2
Cuotas ideales
99, II, 9,
100, III
D
Definicin
de la locacin
96,1, II
de cosas
de la locacin
rural
118,1
de la locacin
urbana
111
Denominacin (ver calificacin)
ndice alfabtico
Depsito
en garanta
y locacin
Derecho
del locatario
naturaleza
lmites
de visita
Destino
agropecuario
contractual
de vivienda
socioeconmico
urbano
Destruccin
Deterioros
Determinacin
de la cosa
del precio
del uso
Dinero
113, V
96, VI
97
97
105, II
103, II, 5
118, IV, 1
106, II, 1;
121,1, 4
115
106, II, 1
111,1,3
102, IV
102, III, IV,
3;104,V;
105, III, 1, 5
99, II, 2
99, III, 2
105, II, 2
99, III, 3;
113
Disposicin
de frutos
121, II, 4
Divisin
en uso y goce
100, III, 3
Dominio revocable 100, V
Duracin (ver plazos)
E
Embajadas
Embargo
113, IV
105,1, 4;
119, IV
Emergencia
locativa
110, II, III
Emptio
non tollit locatio 107, V, 1
tollit locatio
Enajenacin
de la cosa locada
Estado
garante
locador
locatario
Eviccin
Expropiacin
653
107, V, 1
107, V
115, VII
99, II, 6
113, VIII
103; 104, V,
2; 121, II, 2
109, III
F
Fianza
105,1, 5;
113, IV
Fondos de comercio 99, II, 8
Forma
del contrato
98, II; 112;
117
de la cosa
102, VI;
106, II, 1
de publicidad
117, III
Frutos y productos 102,1, 10
G
Garaje
Garantas
Gastos
de la entrega
y obras:
concepto
rgimen
Gestor de negocios
96, IV, 3;
113, VI, 2
115, III
102,1, 5
106,1, 2, A
106, VII
100, III, 5
H
Heredades
101, II, 2
654
Heredero
aparente
Homologacin
ndice alfabtico
100, VII, 1
116, III, 5
Mejoras
(ver: obras)
Mete
Modalidades
Moneda
96. II, 2
98, l, 3
113,11,6
K
Kilaje fijo
121,1,2
N
Naturaleza
de la aparcera
de la cesin
Legitimacin
108, V, 1
y cesin
y locacin
Locacin
de actividad
96,1, 3
de cosas (ver:
locacin de cosaIS)
de goce
96,1, 3,
11,2
96,1, 3, 4
- de obra
de servicios
96,1, 3, 4
96,1, 3,
de uso
H,2
Locacin de cosas
en el Cdigo
Civil
96 al 99
rural
116 al 121
tipos
inmobiliarios
111, L 5
urbana
110 al 115
(para los temas en
particular, ver: 1las voces
correspondientes)
Lugar
de la entrega
102,1,5
M
Mediera
121, IV
aei aerecno
del locatario
120, III
108, II, 1
97
o
Objeto
100,1, 2
de la dacin
de la locacin
99, II, 3
Obligaciones
de comunicar
105, IV
novedades
de conservar
105, III
de dejar gozar
102, II
de entregar
la cosa
102,1
103:104
de garanta
de hacer
102
de mejorar
105,111,4
de pagar el precio
105,1
de reembolsar
mejoras
106
de reparar
deterioros
102, III
de restituir
105, V
del aparcero
dador
120, IV, 2
del aparcero
tomador
120, IV, 1
del arrendador
rural
119, II
ndice alfabtico
del arrendatario
rural
119,11
Obras y mejoras
106, III, 1,
anmalas
B, VI, 2
autorizadas
106, III, 2
concepto
106,1, 2
debidas
106, IV, V, 2
de urgencia
106, III, 5
locativas
105, III, 5;
106,11,2
necesarias, tiles, voluntarias 106, V, 6, 7,9
nocivas
105, III, 3;
106, II, 1,C
106, III, V, 2
permitidas
106, II, V, 1
prohibidas
tardas
106, II, 1,D
106, VI
y pago
Opcin
de plazo
101, IV, 3
105, III, 1
y deterioro
104, V
y vicios
Orden
119, IV
normativo
- pblico
m,III;
117, IV, 3
P
Pacht
Pagos
adelantados
anticipados
Parte
indivisa
material
Prdida
96, II, 2
105,1, 2
115,1,3,111
99, II, 9;
100, III, 2
100, III, 1
105, III, 1;
109, II, 3;
121, II, 3
655
Periodicidad
vinculada
115, II. 2
Plazo s)
clases
101, III, 4
cmputo
101, III, 3
101, V, 1, 5
de gracia
101, V, 1,5
de "forma"
101, V
de restitucin
en las aparceras
prediales
121, II, 5
en las locaciones
urbanas
112, II, 4;
114
en los arrendamientos rurales 118, V
mximo
101, III
101, V
mnimo
presuntos
101, II
Pluralidad
de sujetos
109, V, 4
100,1
Poderes
Poseedor de
100, VII, 2
buena fe
99, III, 3;
Precio
112, II, 5;
113, II;
115, II
Predio rural
118, III
Prenda
113, V
Preliminares
98,1, 6
120, IV, 5
Prescripcin
Principio de
112, II, 3
ejecucin
105,1, 4
Privilegio
Prohibicin
106, II
de mejoras
de ceder y
108, VI
sublocar
Prrroga
112, IV, 2
del plazo
118, V, 3
prevista
116, III, 4
reiterante
ndice alfabtico
656
Prueba
contratos
asimilados
locacin rural
Puestos
en mercados
y ferias
117, II
117, II
113, VII
Subconduccin
de cosa propia
Subi cari n
concepto
y rgimen
de cosa ajena
y plazo
97,V,1
108
97, VI
101, IV
R
Reconduccin
concepto y
rgimen
reiterante
rural
Reembolso
de mejoras
Reiteracin
Renovacin
concepto
reiterante
Reparacin
de deterioros
Representantes
Restitucin
Retencin
y mejoras
Retribucin
adicional
conjunta
mixta
en la aparcera
Servidumbres
Subconcesin
109,
112,
116,
118,
VI;
IV, 5
III, 4
VI
102, IX
116, III, 4
112, IV, 4
116, III, 4
102, III
100,1, II
109
106, VIII
117, V, 3
117, V, 2
117, V , l
121,1,1
102,1, 8
107
Temporalidad
Tenencia
en la
enajenacin
vacua
Trmino
fijo y no fijo
Tiempo
de la entrega
de la locacin
(ver plazos)
determinado
e indeterminados
Turbaciones
de hecho y de
derecho
materiales y
judiciales
por el locador
por terceros
Turismo
96, 11, 4
107, V, 3
102,1, 6
101, V, 2, 3
102,1, 4
106, II, 1,
III, 6; 109,
11,2
103,1
103,1
103, II
103, III
113, V
u
Universalidades
99, II, 8
ndice alfabtico
Urbano
Urgencia
Usos y costumbres
Usufructo y uso
y locacin
y legitimacin
111
102, III, 2
117, IV, 5
96, IV, 3
100, IV
657
Vecindad
103, IV, 3
Venta
y locacin
96, IV
Vicios redhibitorios 104
ndice general
Captulo XIV: La locacin de cosas

en el Cdigo Civil
Ttulo I: Introduccin
96. Generalidades
I. La unidad lingstica y el tema del mtodo:
I. El problema; 2. Inexistencia del tipo genrico
"locacin"; 3. El nmero de casos; 4. La unidad
lingstica; 5. Mtodo que adoptamos
II. La definicin legal: 1. Conceder; 2. El uso, el
goce; 3. Cosa y precio; 4. Objecin
III. Caracteres: 1. Caracteres constantes; 2.
Variables
IV. Locacin de cosas y compraventa: 1. Comparacin con la venta de frutos; 2. Comparacin
con la venta de productos forestales; 3. Comparacin con la venta constitutiva de usufructo y
de uso
V. Locacin de cosa y comodato: 1. El carcter
consensual; 2. El uso y goce; 3. La onerosidad
VI. Comparacin con el depsito y algunas
combinaciones contractuales: 1. La locacin pura y el depsito puro; 2. Las cajas de seguridad;
3. Contrato de garaje
97. Naturaleza del derecho del locatario
I. El problema y su importancia: 1. Las consecuencias de la pretendida naturaleza real; 2.
La posicin de la doctrina realista
II. La doctrina de Troplong
III. Demostracin de la naturaleza personal: 1.
Los textos; 2. La tenencia
7
17
21
22
28
30
35
38
39
660
ndice general
IV. Locacin de cosa ajena: 1. El supuesto de

hecho; 2. Las relaciones internas; 3. Relaciones
externas con el dueo
V. Conduccin de la cosa propia: 1. Subconduccin por el propietario-locador; 2. Subconduccin por el propietario no locador; 3. Los principios generales
VI. Sublocacin de cosa ajena
VIL Locaciones sucesivas: 1. Si no hubo entrega de la cosa; 2. Si hubo entrega de la cosa
40
45
47
48
Ttulo II: Requisitos y prueba

98. La accin, los elementos y la prueba
I. El consentimiento: 1. Aspectos sobre los que
debe versar; 2. Declaraciones expresas y tcitas;
3. Modalidades; 4. Vicios del consentimiento; 5.
Locaciones forzosas; 6. Preliminares de locacin
II. La forma
III. El contenido
IV La prueba
53
58
59
59
99. Los presupuestos

I. Capacidad
II. El objeto "cosa": 1. Cosas y no derechos; 2. Cosas determinadas relativamente; 3. Cosas mentadas para ser restituidas in individuo; 4. Cosas
ciertas, inciertas, fungibles, no fungibles, consumibles, no consumibles; 5. Cosas fuera del comercio; 6. Cosas del Estado y otros entes; 7. La existencia de las cosas; 8. Pluralidad, universalidades y fondo de comercio; 9. Las cuotas ideales
III. Objeto: el precio: 1. Necesidad de la existencia de precio; 2. Determinacin; 3. Precio en
dinero; 4. Otros aspectos
79
100. Las relaciones sujeto-sujeto y sujeto-objeto

I. Poderes de los representantes: 1. Las reglas
generales; 2. Las reglas particulares
87
60
61
ndice general
II. El artculo 1513

III. Arrendamiento por el condmino: 1. Arrendamiento del todo o de una parte material de la
cosa indivisa; 2. Arrendamiento de la parte indivisa; 3. Arrendamiento de lo dividido en el
uso o goce; 4. Subsanacin de la inoponibilidad;
5. Hiptesis de gestin
IV. El usufructuario y el usuario: 1. El usufructuario; 2. El usuario
V. El titular del dominio revocable
VI. Efectos de la nulidad
VIL Heredero aparente y poseedor de buena fe:
1. Heredero aparente; 2. Poseedor de buena fe
VIII. Locacin de cosa ajena
101. Del tiempo en la locacin
I. Generalidades: 1. Lmites de este prrafo; 2.
Tipos de clusulas
II. Los plazos presuntos: 1. El destino contractual; 2. Arrendamiento de heredades; 3. Arrendamiento de casas y piezas amuebladas
III. Plazo mximo: 1. Antecedentes; 2. La razn
de nuestro texto; 3. El cmputo del plazo; 4.
Clases de pactos
IV. Plazos mnimos: 1. Los plazos; 2. Contratos
en los que rigen; 3. La opcin; 4. Cesin y sublocacin; 5. Cesacin del beneficio; 6. Plazos de
gracia
V. Plazos de restitucin: 1. Las preguntas y el
error civilista; 2. Locaciones a trmino fijo; 3.
Locaciones sin trmino fijo; 4. El caso del art.
1509; 5. Los plazos del art. 1507
Ttulo III: Efectos
102. Obligaciones del locador
1. Obligacin de entregar la cosa: 1. Lo esencial;
2. Objeto de la dacin; 3. Estado fsico; 4. Tenencia vacua; 5. Tiempo, lugar y gastos de la
661
90
91
94
97
97
98
99
100
101
105
111
120
662
ndice general
entrega; 6. Sanciones por incumplimiento; 7. El

art. 1495 en general; 8. Las servidumbres activas y el tema de las pasivas; 9. El aluvin; 10.
Los frutos y productos
II. Obligaciones de hacer y de dejar gozar
III. Reparacin de deterioros: 1. Causas computables; 2. Incumplimiento del locador; 3. Molestias al inquilino
IV. El caso fortuito y los supuestos de destruccin: 1. Destruccin total; 2. Destruccin parcial mayor y destruccin parcial menor; 3. Deterioro
V. El caso fortuito y la imposibilidad d^e uso o
goce sin destruccin: 1. El supuesto de hecho; 2.
Las consecuencias; 3. La generalizacin del art.
1522; 4. El puente de unin; 5. Afectacin al
provecho
VI. El cambio de forma: 1. Pothier; 2. Nuestro
art. 1523; 3. Sancin
VII. Cargas y contribuciones
VIII. Garanta por eviccin y vicios redhibitorios
IX. Reembolso de mejoras
103. Garanta por eviccin
I. Generalidades: 1. Diferencia con el rgimen
de las enajenaciones; 2. La distincin entre turbaciones materiales y judiciales; 3. La distincin entre turbaciones de hecho y turbaciones
de derecho
II. Turbaciones emanadas del locador: 1. Actos
referidos a la cosa arrendada; 2. Actos fuera de
la porcin locada, cumplidos en otra porcin del
mismo inmueble; 3. Actos cumplidos en otro inmueble; 4. Actos relativos a la persona del locatario; 5. Derechos de visita y exhibicin
III. Turbaciones de hecho emanadas de terceros: 1. Las acciones del locatario; 2. Las acciones del locador; 3. Excepcin aparente: el caso
fortuito; 4. Retorno a la ausencia de garanta
131
150
151
160
165
171
175
176
176
177
180
189
ndice general
IV. Turbaciones de derecho provenientes de terceros: 1. Por demanda; 2. Por pretensin extrajudicial; 3. Por vecindad
V. Consecuencias: 1. Turbaciones emanadas del
locador; 2. Turbaciones provenientes de terceros
VI. Influencia de la autonoma privada
104. Vicios redhibitorios
I. Generalidades
II. Requisitos: 1. De hecho; 2. Grave; 3. Oculto; 4.
Ignorado; 5. El tiempo de aparicin de los vicios
III. Casuismo: 1. Oscuridad sobreviniente; 2.
Humedad en las paredes; 3. Finca con insectos,
ratones, etctera; 4. Ocupacin por fantasmas
IV. Las sanciones: 1. Las dos acciones del art.
1525; 2. La accin indemnizatoria; 3. La accin
de subsanacin del vicio; 4. Las acciones del
art. ] 526; 5. Las acciones del art. 1522
V Comparacin de instituciones: 1. Vicio redhibitorio y deterioro: 2. Vicio redhibitorio y
eviccin; 3. Vicio redhibitorio y destruccin;
4. Vicio redhibitorio e impedimento por caso
fortuito
VI. Otros aspectos: 1. La autonoma privada; 2.
Vicios y calidades prometidas
$105. Obligaciones del locatario
I. De pagar el precio: 1. El art 1556; 2. Pagos
adelantados; 3. Resolucin por falta de pago; 4.
La accin ejecutiva; 5. Fianzas y cauciones
II. El uso o goce: 1. Razn de la rbrica; 2. La
determinacin contractual; 3. Honestidad del
uso o goce
III. Obligacin de conservar en buen estado:
1. Deterioros (y prdida); 2. Abandono; 3.
Obras; 4. Ausencia de mejoras; 5. Las mejoras
locativas
IV. Obligacin de comunicar las novedades
V. Obligacin de restituir
663
193
197
200
202
202
208
217
224
227
229
244
251
264
265
664
ndice general
106. Rgimen de los gastos, obras, mejoras, reparaciones e innovaciones hechos por el locatario
I. Generalidades: 1. Los problemas; 2. El vocabulario
II. Obras prohibidas al locatario: 1. Prohibiciones por una clusula natural; 2. Prohibiciones
por una clusula accidental; 3. Rgimen
III. Obras permitidas al locatario: 1. Obras
facultativas; 2. Obras autorizadas; 3. Rgimen
IV. Obras debidas por el locatario
V. Pago de las obras hechas por el locatario: el
"cundo": 1. Las obras prohibidas; 2. Las obras
permitidas y las debidas; 3. El inc. 1 del art.
1539; 4. El inc. 2 del art. 1539; 5. El inc. 3 del
art. 1539; 6. El inc. 4 del art. 1539; 7. El inc. 5
del art. 1539; 8. El inc. 6 del art. 1539; 9. Los
arts. 1535 y 1536; 10. Las hiptesis de resolucin; 11. Los arts. 1620/1; 12. La lex supletoria
y la lex imperativa
VI. El quantum: 1. Los casos de los nmeros
I a , 2- y 3S del art. 1539; 2. Los casos de los nmeros 42, 5S y 6S del art. 1539; 3. El caso del
art. 1535
VII. Los gastos
VIII. Las vas: compensacin, retencin
266
268
273
277
277
294
296
297
Ttulo IV: Transmisin y subconcesin

107. Los nuevos sujetos
I. Generalidades
II. Transmisin y subconcesin
III. Transmisin mortis causa: 1. A ttulo universal; 2. A ttulo singular
IV. Cesin de la locacin y sublocacin
V. Enajenacin de la cosa arrendada: 1. Los antecedentes y las mximas; 2. El "subsiste" de
nuestro art. 1498; 3. El requisito de la tenencia; 4. Amplitud del concepto de "enajenacin";
300
300
301
305
ndice general
5. La cosa arrendada; 6. Los temas del plazo, la

fecha cierta, la inscripcin y el conocimiento
108. Cesin y sublocacin
1. La diferencia conceptual: 1. La antigua doctrina francesa; 2. La doctrina moderna; 3. La
tesis de Planiol
II. Cesin de la locacin: 1. Naturaleza jurdica;
2. Variedades; 3. Cesiones perfectas y cesiones
imperfectas; 4. Requisitos y efectos comunes
III. Sublocacin: 1. Las relaciones del contrato-base; 2. Las relaciones del subcontrato; 3. Las relaciones entre arrendador originario y sublocatario
IV. Semejanzas y diferencias: 1. La doctrina negatoria; 2. Las diferencias; 3. Semejanzas; 4. El
caso de duda
V. La regla de permisin: 1. Legitimacin; 2. El
favor legislativo
VI. La prohibicin contractual: 1. Alcances externos de la clusula; 2. Alcances internos de la
clusula; 3. Alcances personales de la clusula;
4. Prohibiciones absolutas y relativas; 5. Efectos en caso de violacin de la clusula
109. Conclusin de la locacin
I. Clasificacin de las causas: 1. Ordinarias y
extraordinarias; 2. Enunciadas y no enunciadas; 3. De la locacin y de la sublocacin; 4. De
pleno derecho y dependientes de actuacin; 5.
Por va directa y por va de consecuencia
II. Las causas enunciadas: 1. Locacin por
tiempo determinado; 2. Locacin por tiempo indeterminado; 3. Prdida de la cosa; 4. Imposibilidad del destino; 5. Vicios redhibitorios; 6. Caso fortuito; 7. Culpa
III. Casos no enunciados: 1. Expropiacin; 2.
Distracto; 3. Eviccin; 4. Revocacin del dominio del locador; 5. Confusin
IV. Causas de conclusin de la sublocacin y r-
665
305
323
326
333
341
348
351
361
365
369
666
ndice general
gimen: 1. Causas comunes; 2. Causas derivadas; 3. Causas propias; 4. Rgimen

V. Efectos de la conclusin de la locacin: 1. El
alquiler; 2. Restitucin: el tiempo; 3. Restitucin: acciones; 4. Restitucin: pluralidad de sujetos; 5. Restitucin: estado de la cosa; 6. Restitucin: mejoras; 7. Restitucin: retencin; 8.
Restitucin: abandono
VI. El tema de la reconduccin: 1. Concepto; 2.
Los problemas superados; 3. El sistema de nuestro Cdigo; 4. Requisitos de la continuacin
372
373
384
Captulo XV: Locaciones urbanas

110. Introduccin
I. Generalidades: 1. Materia a examinar; 2.
Suerte de la anterior ley 21.342
II. Antecedentes: el intervencionismo de 1921: 1.
La ley 11.156; 2. La ley 11.157; 3. Juicio crtico.
III. El segundo intervencionismo
IV. La legislacin siguiente: 1. La ley 13.581; 2.
El decreto-ley 2186/57; 3. Las leves 14.821 v
15.775; 4. La ley 16.739; 5. La ley 18.880; 6. U
ley 20.625; 7. La ley 21.342
111. Los alcances de la L.U.
I. Concepto de locacin urbana: 1. Aqu; 2. Situacin; 3. Destino; 4. Construccin; 5. Sntesis: los tres tipos de locacin inmobiliaria civil;
6. Lo principal y lo accesorio
II. Lo general y lo particular
III. El orden pblico: 1. El orden pblico y los
contratos anteriores; 2. El orden pblico y los contratos futuros .
I. Generalidades
389
390
392
394
401
410
411
415
ndice general
II. La aformalidad del contrato de locacin: 1.

Forma ad-probationem; 2. Consecuencias de la
falta de forma probatoria; 3. El principio de ejecucin; 4. El tema del plazo; 5. El tema del precio y su actualizacin
III. Aformalidad de los negocios modificatorios:
1. Terminologa que adoptamos; 2. Las combinaciones
IV. Aformalidad del negocio de prrroga: 1. Situaciones a considerar; 2. La continuacin; 3.
La prrroga; 4. Renovacin y reconduccin
1. Razn del ttulo y mtodo
II. Precio en moneda de curso legal: 1. El Cdigo Civil y la L.U.; 2. Tesis de la derogacin
tcita total; 3. Tesis de la derogacin tcita
parcial; 4. Tesis de la no derogacin; 5. Los supuestos de la ley; 6. La moneda de la L.U. 7.
La sancin
III. Indeterminacin del precio
IV. Fianzas y depsitos en garanta: 1. La calificacin y la denominacin; 2. Objeto de esta
prenda irregular; 3. El valor de la prenda irregular; 4. Restitucin
V. La actualizacin monetaria: 1. La derogacin;
2. Lo omnicomprensivo; 3. Lo inconstitucional.
VI. La intimacin previa: 1. Alcance; 2. Forma
y contenido
I. Subsistencia del art. 1507 C. Civ.: 1. Tesis de
la modificacin; 2. Tesis de la especificacin.
II. Los plazos mnimos de la L.U.: 1. Los plazos; 2. La imperatividad; 3. Los contratos abarcados
III. Contrataciones excluidas del rgimen de
plazos mnimos: 1. Principio; 2. Instrumentacin; 3. Los casos
667
415
427
430
433
433
446
446
450
453
455
456
461
668
ndice general
IV. El inciso "a": Sedes de embajadas y otros

V El inciso "b": Con fines de turismo: 1. La presuncin; 2. El requisito de la zona apta para turismo; 3. El requisito de que el destino sea para
"vivienda"; 4. El requisito de que la locacin
sea con muebles; 5. El requisito de la finalidad
de turismo; 6. La inconstitucionalidad
VI. Inciso "c": Para guarda: 1. La improlijidad
del texto; 2. El contrato de garaje; 3. El segundo precepto; 4. El primer precepto
VIL El inciso "d": puestos en mercados y ferias: 1. El decreto 2186/57; 2. La ley 14.821; 3.
La ley 15.775; 4. La ley 16.739; 5. La locacin
urbana
VIII. El inciso "e": El estado locatario
1. Generalidades
II. El precio y su pago: 1. La locacin urbana
ante los principios generales; 2. La periodicidad vinculada; 3. Los pagos anticipados; 4.
Sancin
III. Pagos anticipados, garantas y sobreprecios: 1. Pagos anticipados; 2. Garantas; 3. Valor llave
IV. Resolucin anticipada: 1. Oportunidad y notificacin; 2. Alquileres; 3. Indemnizacin; 4.
Arrepentimiento
V Continuadores en la locacin: 1. Naturaleza
jurdica; 2. Las contingencias; 3. Los beneficiarios
VI. Locacin encubierta: 1. El contrato de hospedaje; 2. La interpretacin del art. 27 L.U.; 3.
El alojamiento en hospedaje
VIL La promesa de la ley 21.342: 1. Su mbito;
2. Fuente inspiradora y fundamentacin; 3.
Utilidad de la norma
VIII. Regmenes de promocin, disuasin y proteccin
464
466
474
481
484
485
485
492
494
496
505
513
516
ndice general
669
Captulo XVI: Arrendamiento rural, aparcera y contratos asimilados
Ttulo I: Generalidades
I. Introduccin: 1. Razones del tratamiento; 2.
Antecedentes; 3. La reglamentacin
II. mbito de la ley: generalidades: 1. Lo claro:
la denominacin irrelevante; 2. Lo oscuro: "todo
contrato"; 3. Los contratos asimilados
III. mbito de la ley: los casos excluidos por el
art. 39: 1. Los casos y sus nombres; 2. Los contratos accidentales de cosecha; 3. Los contratos
accidentales de pastoreo; 4. Reiteracin; 5. Calificacin y homologacin
IV. El mtodo
I. La forma
II. La forma ad probationem: 1. Carcter ad
probationem; 2. Contratos abarcados; 3. Ausencia de prueba escrita; 4. Pretensin para obtener la prueba escrita
III. La forma de publicidad: 1. El rgimen anterior; 2. El rgimen actual
IV. El contenido: el orden normativo: 1. El
orden del art. 41; 2. "Las disposiciones de la
presente ley"; 3. "Los convenios de las partes"
y el orden pblico; 4. "Las normas del Cdigo
Civil, en especial las relativas a la locacin";
5. "Los usos y costumbres locales"
V El contenido: la retribucin: 1. Retribucin
mixta; 2. Retribuciones conjuntas; 3. Retribuciones adicionales
519
523
528
543
546
546
549
550
558
670
ndice general
Ttulo II: Arrendamiento rural

1. Definicin: 1. El arrendamiento accidental; 2.
Arrendamiento rural y locacin de cosas; 3.
Arrendamiento rural y contratos de la L.A.
II. Caracteres
III. El predio rural: 1. Referencia a un inmueble; 2. Ubicacin rural del inmueble; 3. Ubicacin mixta
IV. El destino agropecuario: 1. Lo agropecuario;
2. El destino mixto
V. Plazo mnimo: 1. Extensin y carcter; 2. Los
contratos sucesivos; 3. La prrroga prevista
VI. La inexistente tcita reconduccin: 1. Terminologa y conceptos; 2. La ley 13.246; 3. El
decreto-ley 1639/63; 4. Las leyes 21.452 y
22.298; 5. Nuestra opinin
VII. Los arrendamientos ad meliorandum
I. Obligaciones del arrendatario: 1. Las del Cdigo Civil; 2. Las expresamente mentadas en el
art. 18 L.A.; 3. Las derivadas de otras disposiciones de la L.A.
II. Obligaciones del arrendador
III. Clusulas prohibidas
IV. Inembargabilidad: 1. Perjudicados y beneficiados; 2. Los bienes inembargables; 3. Caso de
concurso
V. Transmisin y subarriendo: 1. Cesin y subarriendo; 2. Transmisin mortis causa
VI. Conclusin del arrendamiento: 1. El Cdigo
Civil; 2. La L.A.
565
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592
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600
Ttulo III: Aparcera

120. Reglas comunes
I. Definicin: 1. Los casos; 2. El mtodo
601
ndice general
II. Comparacin con el arrendamiento: 1. La tesis de Borda; 2. Nuestra opinin

J l . Naturaleza: 1. Inters del tema; 2. La tesis
del arrendamiento; 3. La tesis de la sociedad; 4.
La tesis del tipo especial; 5. Nuestra opinin y
la L.A.
IV. Disposiciones comunes a toda clase de aparcera: 1. Obligaciones del aparcero; 2. Obligaciones del aparcero dador; 3. El caso fortuito; 4.
Incumplimiento; 5. Prescripcin; 6. Conclusin
V. Reglas para las aparceras prediales: 1. Aplicacin de las normas sobre arrendamiento rural; 2. Hiptesis de enajenacin
I. Aparcera agrcola: 1. Retribucin; 2. El
kilaje fijo; 3. La disposicin de los frutos; 4. El
destino convenido
II. Aparcera pecuaria: 1. Retribucin; 2. Eviccin; 3. Prdida; 4. Disposicin; 5. Plazo
III. Capitalizacin de hacienda
IV. Mediera: 1. Ausencia de definicin; 2. La
definicin doctrinaria; 3. Rgimen
671
604
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617
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627
630
631
639
Artculos de la ley de locacin urbana
646
Textos de la ley de arrendamiento rural y de

aparcera
647
ndice alfabtico
651
ndice general
659

Lopez de Zavalia Fernando - Teoría de Los Contratos Tomo III - SEGUNDA PARTE PDF

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Captulo XV: Locaciones urbanas

110. Locaciones urbanas

regir la L.U. sin cortapisas, para los contratos celebrados

2 Comp. Rinessi, Derecho de las locaciones urbanas, pgs. 8/9 y 105/7.

110. Locaciones urbanas

La improlijidad de su redaccin obliga a hacer los siguientes distingos:

4 Rezznico, Estudio, II, pg. 272.

110. Locaciones urbanas

dencia del inolvidable juez Bermejo. Ese pronunciamiento es

5 Sobre aiibos precedentes: Rezznico, Intervencin del Estado en la locacin

110. Locaciones urbanas

de explotacin agrcola, y cuyo objeto principal no sea la habitacin".

110. Locaciones urbanas

tendido despus a otros destinos, sobre la Capital Federal y

110. Locaciones urbanas

1949, que se autopostul como transitoria, hasta el 30 de setiembre de 1951.

7 Rezznico, Intervencin del Estado en la locacin urbana, pg. 33.

110- Locaciones urbanas

D. Estableci para todo el territorio de la Repblica, la

8 Entrecomillamos lo de "heredado", calificativo muy en boga cuando cambian

110. Locaciones urbanas

dad lcita" (art. 1) y aun dentro de ese mbito, ya reducido,

110. Locaciones urbanas

los diarios de mayor circulacin en el pas se lleg a decir

110. Locaciones urbanas

a las locaciones para vivienda. Cayeron en su rgimen, esas,

110. Locaciones urbanas

quiler consisti en un tanto por ciento del valor locativo, que

111. Los alcances de la locacin urbana

I. Concepto de locacin urbana

1 Alvarez Alonso, Arrendamientos urbanos (exposicin general de la ley 18.880),

111. Los alcances de la locacin urbana

Nosotros, en la tarea de examinar la L. U. sustentamos la

111. Los alcances de la locacin urbana

Ya en Roma, urbanus tena una pluralidad de significados, en el habla corriente... 4 .

111. Los alcances de la locacin urbana

5 Accarias, Prcis de Droit Romain, ne 149.

111. Los alcances de la locacin urbana

paso ser urbana si es a favor de un fundo edificado, y rural

111. Los alcances de la locacin urbana

111. Los alcances de la locacin urbana

8 Brebbia, Contratos agrarios, pg. 40.

111. Los alcances de la locacin urbana

tratamiento similar al del caso de la guarda de animales.

111. Los alcances de la locacin urbana

111. Los alcances de la locacin urbana

9 Alvarez Alonso, Arrendamientos urbanos (sobre la ley 18.880), pg. 52 y

111. Los alcances de la locacin urbana

c) Las disposiciones de carcter general de la ley 21.342,

111. Los alcances de la locacin u r b a n a

blico". A eso nosotros contestamos que cualquiera que sea la

empleaba. Nosotros contestamos que mientras haya adquisicin de derechos (comp.

111. Los alcances de la locacin urbana

Pero excusemos esa rimbombancia, pues despus de todo,

14 Clavell Borras, La locacin urbana en la ley 21.342, pg. 267.

111. Los alcances de la locacin urbana

112. La forma y la prueba

se exigieran requisitos de forma ms rigurosos que para la

1 De forma ad-probationem hablan Flash-Smayevsky (Alquileres, pg. 22) y

112. La forma y la prueba

de la prueba, deben hacerse por escrito. La previsin del

112. La forma y la prueba

112. La forma y la prueba