EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA .....

VARA CVEL DA COMARCA DE

MANAUS AM

AMIRALDO FEITOSA PEREIRA, brasileiro, casado, autnomo,

portador da cdula de identidade n 8461228- SSP/AM, CPF n 274.180.222-04, residente
e domiciliado nesta cidade, na rua Flvio Costa, n 166 0000A, bairro Coroado
Manaus Am Cep : 69080-710, por intermdio de seu (sua) advogado(a) e bastante
procurador(a) (procurao em anexo - doc. 01), com escritrio profissional sito Rua
Virolas, n 66, Bairro: D. Pedro, Cidade Manaus, Estado Amazonas, onde recebe
notificaes e intimaes, vem mui respeitosamente presena de Vossa Excelncia
propor
AO DE RESCISO CONTRATUAL, CUMULADA COM PEDIDO DE
TUTELA ANTECIPADA, DEVOLUO DE QUANTIAS PAGAS E OUTROS
PLEITOS...
em face de OBELISCO CONSTRUO CIVIL LTDA, pessoa jurdica de direito
privado, inscrita no CNPJ sob o n 10634.614/0001, com sede na Rua 07, Conjunto
Castelo Branco, n 11, bairro: Parque 10, Manaus Am, neste ato representado por seu
representante legal ARTHUR DE CARVALHO CRUZ NETO, brasileiro, casado e
empresrio

PEDIDO DOS BENEFCIOS DA JUSTIA GRATUITA

O Promovente, inicialmente, vem requerer a Vossa
Excelncia os benefcios da gratuidade de justia, por ser hipossuficincia, o que faz por
declarao neste arrazoado inicial (LAJ, art. 4) e, tambm, atravs da declarao em
anexo (doc. 02), donde ressalva que no pode arcar com as custas do processo sem
prejuzo do sustento prprio e de sua famlia, em conformidade com as disposies da
Lei n. 1.060/50, afirmao esta que faz sob as penas da lei,

DOS FATOS
O Promovente firmou contrato particular de compromisso de
compra e venda (conforme termo de transferncia ) com a Promovida, em
10/06/2013; tendo por objeto a aquisio do imvel residencial localizado na Rua Saga
s/n - Jardim Sakura Parque 10 Manaus- AM, Residencial Nature Village, casa n
20, datado em 08/06/2010, na Comarca de Manaus- AM, cujo valor total do bem de
R$ 308.000,00 (trezentos e oito mil reais ) aproximadamente.
A forma de pagamento acordada entre as partes previu o seu
cumprimento em:
a) sinal de negcio ou princpio de pagamento;
b) primeira etapa; habite-se do imvel e a segunda etapa; financiamento.
Pois bem, o Promovente, aguardou at no mais poder, o habitese do imvel, entretanto, no ocorreu, sobretudo, porque, segundo a Promovida, que o
Implurb (Instituto de Planejamento Urbano) no havia ainda concedido o documento
susomencionado o que inviabilizaria por inteiro, obviamente, o financiamento junto
Caixa Econmica Federal, pois sem habite-se do imvel, no h como financi-lo.
Com efeito, naquela ocasio, o Promovente despendeu das suas
economias, o valor de R$ 66.761.88 ( Sessenta e seis mil setecentos e sessenta e um
reais e oitenta centavos), acreditando, que, com esse sinal vultuoso, a Promovida
cumpriria em fornecer o habite-se do imvel. O que tambm no ocorreu! Portanto, a
culpa fora exclusiva da Promovida.
Entrementes, no poderia deixar de olvidar, que o Promovente,
prestava servio de fornecimento de quentinhas para os trabalhadores da obra da
Promovida, portanto, o lao de amizade desaguou em desconforto, na medida em que,
quando no honrava com os pagamentos dos servios acima deduzidos
Ocorre que o Promovente, chegou a falar pessoalmente com o
proprietrio do empreendimento, que no tinha mais interesse no imvel, bem como
suportar inmeras parcelas de R$ 4.260, 21 ( quatro mil, duzentos e sessenta reais e
vinte um centavos) em virtude da ausncia do habite-se do imvel, repita-se, o que
inviabilizaria o financiamento do imvel em questo por inteiro.
Com efeito, soube ainda, que o r. imvel havia sido vendido para
outra pessoa e ao questionar junto Promovida, o porqu da venda, esta se tornou
silente, ao tempo de sem obter sucesso.
Esse lamentvel transtorno, s veio a saber, por meio das pessoas
das pessoas do prprio condomnio.

Nesse tino, como a Promovida no mais o atendia, quer

pessoalmente e, quer por telefone, no restou outro procedimento, seno a de notificar
extrajudicialmente, requerendo para tanto, a devoluo das quantias j pagas e
corrigidas legalmente a que tem direito.
Noutro giro, a Promovida, sentindo-se inconformada,
contranotificou o Promovente, argumentando em sntese que: que no lcito que o
Notificante comparea atravs deste respeitvel Cartrio de Registro de Ttulo de
Documentos, para requerer o que no tem direito.
Quanto a Contranotificao, esclarece, que jamais recebeu alguma
notificao de qualquer espcie, ao contrrio, a Promovida levou a todo custo e, em
banho maria o Promovente, mormente, para no saldar o valor pago de R$ 66.761.88
( Sessenta e seis mil setecentos e sessenta e um reais e oitenta centavos), desde
junho de 2013.
Destarte, o Promovente, compareceu ao Cartrio de Registro e
Ttulos de Documentos, para saber a realidade das contranotificaes de n 410976 e
401616, a resposta que lhe fora dado, que realmente, a Promovida exerceu tal
faculdade, entretanto, o r. Cartrio no o notificou, em virtude de no ter o encontrado,
portanto, o Promovente jamais soube das respectivas notificaes.
inquestionvel que a prova documental e o reconhecimento da
Promovida, no que tange a devoluo do seu dinheiro, faz-se necessrio discordar,
obviamente, que o valor a ser questionado em sede de instruo processual ou at
mesmo na conciliao, depender efetivamente da flexibilidade da Promovida, na
medida em que, quando coloca em desvantagem o Promovente em receber a devoluo
corrigida e seus acrscimos legais.

DO DIREITO
A relao jurdica existente deve ser entendida como de consumo,
prevista na Lei n 8.078/90, envolvendo de um lado, o adquirente Promovente e de
outro, o fornecedor promovido.
Portanto, aplique-se ao postulante todos os preceitos insculpidos no
Diploma Consumerista.
Destarte, cabe parte autora reaver os depsitos efetuados a ttulo de
pagamento das prestaes estabelecidas, corrigidas a partir da data do seu efetivo
pagamento, qual seja, para evitar um enriquecimento sem causa, previsto no Cdigo
Civil em seu artigo 413, pela vendedora, no seria justo nem certo, admitir-se a reteno
do sinal e das quantias pagas, bem como ret-las parcialmente, tornando-se
demasiadamente oneroso ao comprador.

Segundo o disposto no artigo 51, II e IV do Cdigo de Defesa do

Consumidor combinados com o artigo 53 do mesmo diploma legal:
"Artigo 51 - So nulas de pleno direito, entre outras, as clusulas
contratuais relativas ao fornecimento de produtos e servios que:
I - ... (omissis);
II - subtraiam ao consumidor a opo de reembolso da quantia j paga,
nos casos previstos neste Cdigo;
III - ... (omissis);
IV - estabeleam obrigaes consideradas inquas, abusivas, que
coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam,
incompatveis com a boa-f e a eqidade;"
"Artigo 53 - Nos contratos de compra e venda de mveis ou imveis,
mediante pagamento em prestaes, bem como nas alienaes fiducirias
em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as clusulas que
estabeleam a perda total das prestaes pagas em benefcio do
credor que, em razo do inadimplemento, pleitear a resoluo do
contrato e retomada do produto alienado." (grifo nossos )
Outrossim, configura-se como contrato de adeso, o compromisso
firmado entre as partes, pelo qual no se deu oportunidade ao promovente de analisar as
clusulas pactuadas, visto que as mesmas foram impostas unilateralmente.
Neste sentido, ausente o requisito de negociao das partes, clusula a
clusula.
Em recente julgamento relatado pelo ministro Luis Felipe Salomo, tal
posicionamento foi ratificado pela 4 turma do STJ.
Segundo o relatrio do REsp 1.132.943, o caso julgado apresenta a
situao de um casal de PE que ajuizou demanda visando declarao de nulidade de
clusula de contrato de compra e venda de imvel, cumulada com pedido de
restituio da quantia paga, sob o argumento de que, efetuado o distrato, receberam
R$ 5 mil da construtora, sendo que o valor efetivamente adimplido teria sido R$ 16,8
mil.
A sentena julgou parcialmente procedente o pedido, determinando que
a construtora efetuasse a restituio do valor total do pagamento, com a reteno da
quantia equivalente a 15%, que seria suficiente para indenizar aquela pelos prejuzos
oriundos da resilio contratual por desistncia dos promitentes compradores.

Em seu voto, acompanhado por unanimidade pelos demais ministros, o

relator reconheceu a existncia de precedentes das turmas integrantes da 2 seo da
Corte, que, embora autorizando a resciso por incapacidade financeira do devedor,
defendiam o entendimento de validade do distrato que contemplasse o reembolso em
quantia ali estabelecida e inferior ao que foi pago pelo promitente comprador, ante a
inexistncia de submisso da vontade de uma parte outra.
Nesse sentido so os seguintes julgados, citados pelo ministro: REsp
530.683/MG, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA,
julgado em 04/11/2003, DJ 09/02/2004; e REsp 158.036/DF, Rel. Ministro
EDUARDO RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/1998, DJ
22/03/1999.
Com isso, tendo o STJ como uma de suas funes constitucionais a de
harmonizao da jurisprudncia, foi reconhecida tal necessidade sobre o tema em
questo, considerando as hipteses de resilio contratual quando o promitente
comprador no mais rene condies econmicas para arcar com o pagamento das
parcelas avenadas, sendo estabelecidas duas premissas (i) a de incidncia, no
distrato, das mesmas regras aplicveis ao contrato, em razo da natureza jurdica
daquele instrumento e (ii) a no correspondncia do reembolso de valores ao
montante integral das parcelas adimplidas.
Quanto ao primeiro ponto, e com base no artigo 472 do CC/02, firmouse o entendimento de que o fato de o distrato pressupor um contrato anterior no lhe
desfigura a natureza contratual, cuja caracterstica principal a convergncia de
vontades, razo pela qual no seria razovel contraposio dos referidos negcios
jurdicos no sentido de que somente disposies contratuais seriam passveis de
anulao por abusividade.
O segundo ponto refere-se ao valor a ser devolvido pelo promitente
vendedor ao promitente comprador no caso de extino do contrato por consenso das
partes.
De fato, nessa questo, aplica-se o disposto pelo artigo 53 do CDC, de
forma que so consideradas nulas de pleno direito as clusulas que estabeleam a
perda total das prestaes pagas em benefcio do credor, por consubstanciar
vantagem exagerada do incorporador, hiptese vedada tambm com fundamento no
artigo 51, IV, do CDC.
De outro lado, no se pode desconsiderar o fato de que o desfazimento
da contratao gera prejuzos ao promitente vendedor, notadamente referentes s
despesas administrativas com a divulgao, comercializao e corretagem, bem como
pela prpria contratao em si, alm do pagamento de tributos e taxas incidentes
sobre o imvel, e a eventual utilizao do bem pelo promitente comprador, razo pela
5

qual justo e razovel admitir-se a reteno de parte das prestaes pagas como
forma de indeniz-lo por tais prejuzos.
No caso em anlise, o TJ/PE entendeu que, pelos fatos e provas
apresentados nos autos, a reteno de 15% (quinze por cento) sobre o valor pago
pelos promitentes compradores seria suficiente para indenizar a construtora pelos
prejuzos oriundos da resilio contratual.
A Construtora apresentou nos autos planilha de clculo com o fim de
demonstrar que as despesas efetuadas durante a vigncia do contrato com o imvel
adquirido pelo casal teriam sido no montante de R$ 14,5 mil, hiptese em que a
quantia devolvida (no montante de R$ 5.000,00) seria legtima.
Entretanto, o Juiz de primeiro grau, entendeu no haver razoabilidade
nos clculos da Construtora, que se mostrariam excessivos, fixando o percentual de
reteno em 15% (quinze por cento) sobre as prestaes pagas.
Tendo em vista que tal percentual foi arbitrado de acordo com as
circunstncias fticas do caso, o ministro argumentou que estaria impedido o STJ de
efetuar o reexame do ponto controvertido, ante a necessidade de anlise da matria de
fato e das provas produzidas pelas partes, o que vedado pela smula 7 do STJ.
Por fim, o ministro confirmou que o STJ tem entendido que a reteno
do percentual entre 10% e 25% do valor pago pelo promitente comprador seria
razovel para cobrir as despesas administrativas, conforme as circunstncias de cada
caso.
Conclusivamente, tem-se que a jurisprudncia j consolidou o
entendimento de que o promitente comprador tem o direito de pleitear a resciso
contratual em decorrncia da situao financeira que ocupa, sem que isso autorize a
reteno integral dos valores pagos pela construtora.
Assim, na hiptese de desfazimento do negcio por desistncia ou
inadimplncia do promitente comprador, ainda que as partes no tenham firmado o
distrato do compromisso de compra e venda do imvel, o compromissrio comprador
tem o direito a reaver as quantias pagas, sendo admitida a compensao com os
prejuzos suportados pelo promitente vendedor.
No se admite, todavia, a perda total das prestaes pagas, de forma
que, se tal disposio estiver prevista em termos contratuais, ser considerada nula.
Nesse cenrio, e estabelecidas tais premissas, tem-se que a discusso
deve dizer respeito apurao do percentual que adequado a ttulo de reteno por
parte do promitente vendedor, sendo necessria a anlise individual de cada caso,
6

pois h situaes em que tal percentual pode ser maior do que o estabelecido como
razovel pelo STJ e, mesmo assim, ser considerado legal, como em situaes em que
o adquirente j utilizou o imvel.
Portanto, na hiptese de resilio contratual por desistncia ou
inadimplncia do promitente comprador, para evitar que o percentual de reteno
sobre os valores pagos por este seja estabelecido de modo indiscriminado pelo Poder
Judicirio, aconselhvel que a promitente vendedora faa constar em seu contrato,
de forma expressa, percentual razovel para o caso de distrato, bem como que se
assegure de demonstrar os prejuzos efetivamente sofridos com o desfazimento da
contratao na hiptese em questo. 1
"RECURSO ESPECIAL N 114.071 - DISTRITO FEDERAL (96/0073512-3)
RELATOR: EXMO. SR. MINISTRO CESAR ASFOR ROCHA

EMENTA - CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE

IMVEL EM CONSTRUO. INADIMPLEMENTO. PERDA
PARCIAL DAS QUANTIAS PAGAS.
"Mesmo se o contrato de promessa de compra e venda de imvel em
construo estabelecer, para a hiptese de inadimplemento do
promitente comprador, a perda total das quantias pagas, e ainda que
tenha sido celebrado antes da vigncia do Cdigo de Defesa do
Consumidor, pode o juiz, autorizado pelo disposto no art. 413, CC,
reduzi-la a patamar justo, com o fito de evitar enriquecimento sem causa
que de sua imposio integral adviria promitente vendedora.
Devoluo que, pelas peculiaridades da espcie, fica estipulada em 90%
(noventa por cento) do que foi pago pelo comprador. Recurso
parcialmente conhecido e, nesta parte, provido".
ACRDO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Srs. Ministros da
Quarta Turma do Superior Tribunal de Justia, na conformidade dos
votos e das notas taquigrficas a seguir, por unanimidade, conhecer em
parte do recurso e, nessa parte, dar-lhe provimento, nos termos do voto
do Sr. Ministro Relator. Votaram como Relator os Srs. Ministros Ruy
Rosado de Aguiar e Barros Monteiro. Ausente, justificadamente, o Sr.
Ministro
Slvio
de
Figueiredo
Teixeira.
Braslia, 11 de maio de 1999 (data do julgamento)
MINISTRO BARROS MONTEIRO, Presidente

http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao

MINISTRO CESAR ASFOR ROCHA, Relator"

(STJ 21 de junho de 1999, Data do DJ).
Ademais, a narrativa enumerada torna claro o direito do postulante em
reaver o que foi pago (prova inequvoca). O petitum tem amparo na Lei, na doutrina e
no Direito Sumulado ptrio.
Mas, o processo no pode ser um fardo temporal somente para o
Promovente, pois se este comprova a quantia que foi paga, e as leis do Pas lhe
asseguram a devoluo, logo, justo que este receba, de imediato, parte do que se
encontra sob a administrao de outrem.
Demais, o peticionante encontra-se na desagradvel
desempregados, sobrevivendo de bicos do dia a dia.

lista dos

Assim, com fulcro no artigo 273 do CPC pede tutela parcial antecipada,
para que a construtora devolva como adiantamento 90% (noventa por cento) do valor
efetivamente pago (excluindo-se, to somente, 10% em prol da Promovida, consoante
precedente do Egrgio STJ).
Corrobora com as razes acima articuladas, o entendimento do ilustre
monografista Luiz Guilherme Marinoni (in A antecipao da tutela na reforma do
processo civil. So Paulo: Malheiros Editores, 1995, p. 19), que assim dispe:

"A tutela antecipatria, agora expressamente prevista no Cdigo de

Processo Civil (art. 273), fruto da viso da doutrina processual
modernssima, que foi capaz de enxergar o equvoco de um procedimento
destitudo de uma tcnica de distribuio do nus do tempo do processo.
A tutela antecipatria constitui instrumento da mais alta
importncia para a efetividade do processo, no s porque abre
oportunidade para a realizao urgente dos direitos em casos de
fundado receio de dano irreparvel como, tambm, porque permite a
antecipao da realizao dos direitos no caso de abuso de direito de
defesa ou manifesto propsito protelatrio do ru. Preserva-se, assim,
o princpio de que a demora do processo no pode prejudicar o autor
que tem razo e, mais do que isso, restaura-se a idia - que foi apagada
pelo cientificismo de uma teoria distante do direito material - de que o
tempo do processo no pode ser um nus suportado unicamente pelo
autor."
O promovente tambm tem o receio de que a promitente vendedora
encaminhe o seu nome para rol de cadastros negativos.
A Corte infraconstitucional h muito j consagrou o posicionamento,
infracitado:
8

"Ementa: Processual civil. Cautelar. Suspenso de medida

determinativa de inscrio do nome do devedor no SPC e SERASA.
I - No demonstrado o perigo de dano para o credor, no h como deferir
seja determinada a inscrio do nome do devedor no SPC ou SERASA,
mormente quando este discute em aes aparelhadas os valores 'sub
judice', com eventual depsito ou cauo do 'quantum'. Precedentes do
STJ.
II - Recurso conhecido e provido." (STJ- REsp n 161.151-SC
(97/0093557-4), 3 Turma, rel. Min. Waldemar Zveiter, pub. DJU
29.06.98).

DOS PEDIDOS
Face ao exposto, requer-se, o que segue:
a) concesso de tutela antecipatria, para determinar que a r restitua o importe de
R$ 132.464,13 (Centro e trinta dois mil, quatrocentos e sessenta quatro reais
e treze centavos), com a devida correo atualizada, o que representa 90% do
que foi pago, com a deduo de 10%, em prol da Promovida, ou se assim
entender Vossa Excelncia, pelo pagamento integral, requer o pagamento no
valor de R$ 147.182,36 ( Cento quarenta sete reais e cento oitenta dois reais e
trinta seis centavos ), uma vez que o inadimplemento, decorreu da inverdade do
Promovido, em virtude da falta do Habite-se para o financiamento do imvel.
b) O referido valor encontra-se atualizado, conforme planilha em anexo.
c) seja concedida tutela para impedir a inscrio do nome do autor em quaisquer
bancos de dados negativos (relativamente a este fato), caso j tenha sido anotado,
determine-se a excluso respectiva;
d) seja concedido, os benefcios da justia gratuita, uma vez que o Autor no
tem como arcar com as custas e despesas judiciais, conforme declarao em
anexo.
e) a citao da R, por AR aviso de recebimento, no endereo declinado na
primeira pgina, para, querendo, responder os termos da presente Ao no
prazo legal, sob pena de revelia;
f) ao final, procedncia da Ao, para:
d.1) que sejam declaradas como nulas as clusulas abusivas e ilegais;
d.2) a decretao da resciso contratual, com a peculiar devoluo de 100% ou
9

90% (noventa por cento, com a peculiar correo monetria) das quantias
j pagas (caso no tenha sido concedida a tutela) ao contrrio, se tiver
havido a concesso, seja feita a diminuio;
e) as condenaes legais (com honorrios, em 20% sobre o valor da causa);
f) protesta por provar os fatos narrados, pelos amplos meios probatrios
admitidos em Direito, principalmente, juntada posterior de documentos.
D-se causa o valor de R$ 147.182,36 (cento quarenta sete mil, cento
oitenta dois reais e trinta seis centavos)

Nesses Termos,
Pede Deferimento.
Manaus, 11 de junho de 2015.
Ricardo Yano Barros Freitas
OAB/AM 1248
Marcos Antonio Ribeiro da Cruz
Assistente Jurdico

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