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FACTORES QUE INCIDEN EL ALZA DE VALORES EN

TERRENOS CON USO DE SUELO HABITACIONAL EN LOS


ULTIMOS 5 AOS EN LA COLONIA DEL VALLE

PRESENTA:

ARQ. MAURICIO CRUZ AGUILERA

Mxico D. F. a 23 de abril del 2015

INDICE

I.- AGRADECIMIENTOS..5

II.- TEMA.6

II. I. VISTA DE PLANTA DE LA COLONIA DEL VALLE.6


II. II. VISTA PANORAMICA DE LA COLONIA DEL VALLE6

III.- PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA.7

IV.- JUSTIFICACION..9

V.-HIPOTESIS...10

VI.-OBJETIVOS.11

VII.-MARCO CONTEXTUAL...12

VII. I. Antecedentes Histricos de la Colonia del Valle.12

VII. II. Los primeros orgenes..12

VII. III. El Porfiriato y la fundacin de la Colonia del Valle en 190813

VII. IV. Del Porfiriato a nuestros das14

VII. V Conceptos Importantes para el desarrollo del tema.16

VII.V.I Avalu.16

VII.V.II Bien Inmueble..16

VII.V.III Precio17

VII.V.IV Costo17

VII.V.V Valor17

VII.V.VI Mercado.17

VIII.- MARCO CONCEPTUAL..18

VIII. I Oferta y demanda..18

VIII.II Enfoque Fsico del Avalu realizado en este ao, de una casa habitacin en la
Colonia del Valle..20

VIII. III. Ubicacin..26

VIII. IV Intensidad de construccin.27

VIII.IV.V Impacto de la inflacin en el precio del terreno..27

VIII.IV.I Programas de Desarrollo Urbano...27

VIII.IV.II Programas de Desarrollo Urbano delegacional...28

VIII.IV.III Programas Parciales de Desarrollo Urbano...28

VIII.IV.IV Ley de Desarrollo Urbano.29

VIII.IV.V. Comparacin de Valores Unitarios por metro cuadrado en los ltimos 5 aos.36

VIII. VI. VI El impacto de la inflacin en el precio del terreno.39

XIX. CONCLUSIONES....41

X.- REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS.


II.- TEMA
4

FACTORES QUE INCIDEN EL ALZA DE VALORES EN


TERRENOS CON USO DE SUELO HABITACIONAL EN LOS
ULTIMOS 5 AOS EN LA COLONIA DEL VALLE

II. I. VISTA DE PLANTA DE LA COLONIA DEL VALLE

II. II. VISTA PANORAMICA DE LA COLONIA DEL VALLE


III.- PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

Cules son los factores que inciden en el alza de valores en terrenos con uso de suelo
habitacional en los ltimos 5 aos en la colonia del Valle?

El presente trabajo es el resultado de una investigacin realizada en la colonia del valle


perteneciente a la delegacin Benito Jurez en el Distrito Federal. Es interesante conocer e
identificar los factores que influyen en el valor de los terrenos que se encuentran en esta
colonia con uso de suelo habitacional.

A lo largo de los aos esta Colonia de la Ciudad de Mxico desde sus inicios ha tenido
gran plusvala, y es una de las ms codiciadas para vivir en ella. De acuerdo a esto y lo que
se ve reflejado en el mercado que predomina en esta zona podemos observar como los
terrenos van adquiriendo mayor valor comercial y claro esto aunado a que esta colonia tiene
una muy buena ubicacin y tiene una gran deseabilidad por los desarrolladores de vivienda,
ya que tiene muchos accesos y una facilidad para trasladarse de un lugar a otro.

La demanda de espacios habitables que tiene esta colonia es alta y por ende los precios
que se manejan en esta zona son elevados y claro si cada propietario ve que puede vender
ms alto su inmueble y sabe que el mercado lo reconoce ya que los que compran pueden
pagar sin ningn problema. Algunos propietarios recurren a los corredores inmobiliarios
solicitndoles que vendan su inmueble y sin que tengan que inmiscuirse a fondo, por su parte
los corredores inmobiliarios toman una o dos referencias en cuanto es lo que esta
vendindose los terrenos en la zona, con ese dato es conforme ellos ponen valores a los
inmuebles, por otra parte cuando los propietarios deciden vender su inmueble, solicitan los
servicios de un valuador profesional para que estime el valor comercial de su inmueble.

Para tener una idea ms amplia de los factores que intervienen en el alza de los precios,
los podremos ver con ms claridad en los captulos que se presentan ms adelante.

Es por eso que para saber el valor que realmente pueden alcanzar los terrenos en esta
colonia, es necesario que intervengan profesionistas dedicados a la valuacin de inmuebles,
dado a que estos son los ms preparados y conocen las leyes que rigen los diferentes
mtodos y enfoques que hay en un avalu, esto para estimar el valor comercial de cualquier
inmueble del que se trate.
6

La valuacin de inmuebles, es muy amplio e interesante por todo lo que se lleva a cabo
para realizar un avalu. El avalu no es ms que un documento que nos ayuda a conocer el
valor de un inmueble, por ello para determinar el valor de este es necesario que el valuador
profesional con su amplia experiencia en este campo y claro siguiendo las normas que lo
rigen para cada avalu, se debe desarrollar una cierta metodologa.

Uno de los procesos ms interesantes dentro de un avalo se da en la obtencin del valor de


mercado, el proceso que realizan los valuadores profesionales, debe basarse en una
investigacin amplia dentro del mercado de inmuebles en la zona de este situado el inmueble.

IV. JUSTIFICACION DEL TEMA.

Es importante resaltar que solo se analizaran los terrenos con uso de suelo habitacional,
dado que en la colonia del Valle existen diferentes tipos de usos de suelo. Este anlisis ser
7

interesante, porque nos daremos cuenta del incremento en porcentaje que tiene ao con ao,
sabremos cual es la diferencia de valores en los ltimos 5 aos, del ao 2009 hasta el
presente.

Debido a que en la colonia del Valle, la demanda de espacios habitables es cada vez mayor,
hoy por hoy es interesante conocer los factores que rodean el alza en el valor de un terreno
con uso de suelo habitacional en esta colonia, ya sea para venderse como tal o desarrollar un
condominio o cualquier proyecto que se tenga en mente.

Ms que nada se debe a la sobre poblacin que se va dando en el Distrito Federal, pero lo
extrao es que la mayora de la poblacin que existe en el Distrito federal se llega a quejar por
varias razones unas de ellas son el transito a todas horas del dia, la falta de suministro de
servicios entre otras cosas, todo mundo se queja de esto pero nadie es capaz de salir de aqu
e irse para otro lado de la Repblica. La verdad es que con la sobre poblacin mucha gente
se beneficia de alguna manera.

Es por eso que los desarrolladores de vivienda en el Distrito Federal, se han ido
consolidando en la colonia del Valle y sus alrededores, ya que ven como un gran negocio
construir viviendas en condominios verticales, dado que ellos compran a un precio mucho
menor los inmuebles en este caso terrenos en donde se desplantan casas habitacin
unifamiliar y venden a un precio mucho ms alto los inmuebles que construyen, hoy en da
predomina la construccin de departamentos.

Este fenmeno se da debido a que el uso de suelo en la colonia del


Valle se ha modificado por completo, esto por la nueva ley que se
registro en el diario Oficial de la Federacin el cual se dar a conocer
en un captulo ms adelante.

VI.- OBJETIVOS.

Uno de los objetivos que se pretende alcanzar en este trabajo es conocer los factores que
inciden en el alza de valores de los terrenos con uso de suelo habitacional en los ltimos 5
aos.

A que se refiere la intensidad de construccin en los terrenos.

Estimar el incremento de valor que han tenido los terrenos en esta zona ao con ao, y que
impacto a tenido la inflacin en estos.

VII. MARCO CONTEXTUAL.

Antes que nada es importante conocer algo de historia de una de las colonias ms
importantes de la ciudad de Mxico.

VII.I Antecedentes Histricos de la Colonia del Valle.


VII. II. Los primeros orgenes
Los orgenes de la Colonia Del Valle se remontan siglos atrs incluso en tiempos
prehispnicos con el antecedente del basamento piramidal de San Pedro de los Pinos y de la
poblacin de Mixcoac cuyo nombre en nhuatl significa "culebra de nubes" misma que era
tributaria de la Gran Tenochtitln al proveerla de diversos productos agrcolas como
legumbres, frutas y flores, las
cuales
crecan
en
abundancia por toda la zona.

A la llegada de los conquistadores espaoles durante el siglo XVI, se construyeron algunos


de los primeros recintos religiosos de la zona de entre los cuales destacan el templo de Santo
Domingo de Guzmn construido en 1564 ubicado en la Colonia Mixcoac y el Templo de San
Lorenzo Xochimanca del siglo XVII en la colonia del Valle a una cuadra de la Avenida de los
Insurgentes.
Con el paso del tiempo, esta zona se fue consolidando como un importante centro agrcola
abastecedor de la Ciudad de Mxico, que aunado a su tranquilidad y su relativa cercana con
10

el centro de la ciudad, se fue convirtiendo en sitio de descanso para las familias acaudaladas
del Porfiriato.

VI. III El Porfiriato y la fundacin de la Colonia del Valle en 1908.


Durante el gobierno de Porfirio Daz continu la construccin de villas campestres en toda la
zona sur y poniente del Valle de Mxico en los alrededores de los entonces pueblos de San
ngel y Mixcoac, siendo en las inmediaciones de este ultimo donde importantes funcionarios
del gobierno como Jos Yves Lymantour, secretario de Hacienda establecieron lujosas
casonas de descanso, lo que atrajo para la ltima mitad del siglo XX a varias familias, de entre
las que destaca la comunidad alemana que se estableci en lo que actualmente es Holbein
creando la Colonia Berln.

Esa poca fue clave en el desarrollo de la ciudad y de la Colonia Del Valle, fue entonces
cuando se empezaron a crear varios fraccionamientos en los alrededores de Mixcoac como la
Colonia "El Zacatillo" junto al poblado de Actipan del cual prevalece el Templo de Santo Toms
en la calle de Elefante cerca de donde hoy se encuentra Galeras Insurgentes. Cabe destacar
que el nombre de colonias fue usado en esa poca para definir a las nuevas urbanizaciones
dotadas de todos los servicios y planeadas integralmente, retomando el nombre de colonia de
tiempos de los conquistadores al referirse a "llevar la modernidad y la civilizacin" a los
lugares deshabitados de ese entonces.

Finalmente, en noviembre de 1908, empez el fraccionamiento de la Colonia Del Valle en


los terrenos de los antiguos ranchos de Santa Cruz, San Borja, Santa Rita, Tlacoquemcatl,
Amores y del rancho de Npoles, nombres que nos resultan familiares ya que algunas calles
de la colonia an los conservan. Y ya para el ao de 1913 funcionaba una lnea de tranva
llamada "Colonia Del Valle" que llegaba desde el centro de la ciudad. De esa poca perduran
algunas casas ubicadas principalmente en el norte de la colonia, cerca de la Torre de
Mexicana. Las casas de esa poca en nuestra colonia eran de tipo campestre ya que el
ayuntamiento de la ciudad solo otorg permiso para este tipo de construcciones en este
fraccionamiento, mismas que deban contar con grandes jardines para el cultivo en terrenos
de por lo menos 1000 metros cuadrados cada uno, de ah el origen de varias de la grandes
mansiones de la zona.
VII. IV. Del Porfiriato a nuestros das.
11

Con la llegada de la Revolucin Mexicana, al igual que como sucedi con otras colonias
como la Condesa o Polanco, la Colonia Del Valle vio un crecimiento muy lento hasta que en
los aos veintes cobr nuevo impulso al empezarse a poblar las inmediaciones del Parque
Mariscal Sucre y la avenida Amores, fue entonces cuando entre los aos 1921 y 1923 se
ensanch y paviment la avenida de los Insurgentes, alrededor de la cual se fueron
estableciendo grandes mansiones la mayora de las cuales estaban realizadas al estilo
californiano. De igual manera el Art Dec se dej sentir en la zona norte de la colonia.
Tambin de los aos veintes data el Kiosco Francs del Parque Mariscal Sucre y la fuente de
los Leones que se encuentra enfrente, mismos que fueron donados por la Familia Michaus
una de las primeras de la colonia.

La gran etapa de crecimiento se inici a mediados de los aos treintas cuando se crearon
varios jardines y parques, dentro de los que destaca el famoso Parque Hundido, que como
adelantaba anteriormente, fue proyectado en los terrenos en desnivel que dejara la mina de
arena "La Nochebuena", en la zona que hoy lleva su nombre.
Ya en los aos cuarentas la millonaria familia de la Lama, dio gran impulso a la zona en su
comercializacin, de ese tiempo dato la fantstica Fuente Monumental de Plaza California,
que desde entonces marca la entrada y da la bienvenida a la colonia del Valle. En esa fuente
se pueden observar varias tendencias artsticas importantes del momento como el estilo
renacimiento espaol que se manifest en gran medida en nuestra colonia y que puede
apreciarse en varias partes principalmente en las cercanas de Avenida Insurgentes y Divisin
del Norte al igual que en el llamado "Jardn Colonial" en la calle de Martn Mendalde creado
en esa poca y del cual permanece un pequeo monumento en la esquina de esta calle con
12

Matas Romero a una cuadra de Avenida Coyoacan. De esos tiempos datan algunos de los
smbolos ms conocidos de la zona como es tambin el Templo del Inmaculado Corazn de
Mara junto al Parque Mariscal Sucre o la Ciudad de los Deportes construida en 1945 y que
alberga un estadio de ftbol y la Plaza de Toros Mxico aprovechando el desnivel que haba
producido la explotacin de minas de arena en la zona.
Posteriormente continu un gran desarrollo ahora con el auge de la arquitectura racional con
excelentes ejemplos como el Centro Urbano Presidente Alemn o el ambicioso proyecto del
Hotel de Mxico, actualmente el World Trade Center, que contara con un hotel de lujo, un
centro de exposiciones y un centro cultural, El Polyforum, mismo que alberga el mural ms
grande del mundo "La Marcha de la Humanidad" de Siqueiros, uno de los ms destacados
artistas
del
muralismo
mexicano.

Hoy en da la Colonia Del Valle se beneficia de su cntrica ubicacin en la ciudad y de su


planeacin urbana al contar con amplias y arboladas calles adecuadas tanto para el uso
vehicular y peatonal, as como sus numerosos parques y jardines como el de San Lorenzo,
Tlacoquemcatl y Mariscal Sucre, entre otros, que la convierten en una zona con abundancia
de reas verdes, con fcil acceso a importantes avenidas y con tranquilas calles interiores que
hacen de la Del Valle, una de las zonas ms agradables de la ciudad.

Hoy en da la Colonia del Valle tiene una gran plusvala por ende los terrenos que se
encuentran en esta, toman un valor alto debido a que tiene en muy buena ubicacin dentro del
distrito Federal y por el entorno urbano que existe alrededor de esta.
13

Para poder entender mejor todo lo que rodea, en cuanto al tema de valuacin es necesario
que tengamos en cuenta algunos conceptos y saber a que se refieren;

VII.V Conceptos Importantes para el desarrollo del tema.

VII.V.I Avalo:
Cualquier decisin donde tenga que ver el valor de un bien inmueble deber apoyarse en un
Avalo. Un avalo es una estimacin sustentada del valor. Es una opinin. Podr se
correcta o no. La certeza de este depender de la preparacin y experiencia del valuador:
.

VII.V. II Bien Inmueble


Un Bien inmueble incluye todos los derechos, participaciones y beneficios relativos a la
propiedad de un bien raz. El derecho o derechos de un bien inmueble se demuestra
normalmente mediante alguna evidencia de propiedad (es decir, una escritura de propiedad) a
parte del bien raz fsico. Un bien inmueble es un concepto no fsico

La imprecisin del idioma, particularmente en una comunidad internacional, puede y de


hecho da lugar a malas interpretaciones y malos entendidos. Este es un problema particular
cuando las palabras de uso comn en un idioma tambin tienen significados especiales dentro
de cierta disciplina. Este es el caso de los trminos, precio, costo, mercado y valor cuando se
utilizan en la disciplina de la valuacin, por ello comenzaremos por definir cada uno de estos
trminos:

VII.V.III Precio:

14

Precio es un trmino que se utiliza para la cantidad inicial que se pide, ofrece o paga por un
bien o servicio. El precio de venta es un hecho histrico, ya sea que se revele pblicamente o
que se sea confidencial. Debido a las capacidades financieras, a las motivaciones o intereses
especiales de cierto comprador y/o vendedor, el precio que se paga por los bienes o servicios
puede o no tener alguna relacin con el valor que otros le asignan a los bienes o servicios.
Sin embargo, el precio generalmente es un indicador de un valor relativo que el comprador y/o
vendedor particular le da a los bienes o servicios bajo circunstancias particulares.

VII.V.IV Costo:
El Costo es la cantidad de dinero que se requiere para crear o producir el bien o servicio.
Cuando ese bien o servicio termina, su costo es un hecho histrico. El precio que se paga por
un bien o servicio se vuelve el costo para el comprador.

VII.V. V Valor:
El Valor es un concepto econmico que se refiere al precio ms probable que los
compradores y vendedores concluirn por un bien o servicio que est en venta. El valor no es
un hecho sino un estimado del precio probable que se pagar por los bienes o servicios en un
momento dado, de acuerdo con una definicin particular de valor. El concepto econmico de
valor refleja el punto de vista del mercado sobre los beneficios que se le acumulan a quien
posee el bien o servicio a partir de la fecha efectiva del avalo.

VII.VI Mercado
Un trmino muy importante, es el de Mercado es el ambiente en el que se comercializan
bienes y servicios entre compradores y vendedores a travs de un mecanismo de precios. El
concepto de un mercado implica que los bienes y/o servicios pueden comercializarse entre
compradores y vendedores sin ninguna restriccin indebida en sus actividades. Cada una de
las partes responder a las relaciones de oferta y demanda y a otros factores de fijacin de
precios, as como a sus capacidades y conocimientos, entendiendo la utilidad relativa de los
bienes y/o servicios, y a las necesidades y deseos individuales. Un mercado puede ser local,
regional, nacional o internacional.

VIII. MARCO CONCEPTUAL.


15

Factores que inciden en el alza de precios de los terrenos con uso de suelo habitacional
en la colonia del valle.

VIII.I Oferta y demanda.


De acuerdo a un sondeo realizado en la colonia del Valle se observa que el tipo de inmueble
con mayor demanda en esta, son los departamentos y claro como es el tipo de construccin
que en la actualidad tiene mayor auge en el distrito Federal, las personas que llegan a vivir en
esta colonia se interesan ms por un departamento, claro que no todos tiene la posibilidad
econmica de solventar la compra de uno de estos, por lo regular la clase que llegan a tener
los departamentos son semilujo, esto debido a que la mayora de la gente que vive en esta
colonia es de clase media-alta, por lo consiguiente, en este aspecto la Colonia del Valle no
dejar nunca de tener una gran plusvala ni mucho menos perder su clase.
Hay movimientos de precios, cuyo origen no son los flujos monetarios inadecuados, sino
que resultan del libre mecanismo de las fuerzas del mercado, a travs de movimientos de
oferta y demanda. Esta segunda caracterstica es vital para la distribucin de recursos en
economas de libre mercado.
Los precios son la expresin monetaria del valor.
La moneda es el denominador comn de los valores.
El valor se da en funcin de la oferta y la demanda.
Entre los factores que afectan la oferta y la demanda, estn:
1. El crecimiento poblacional
2. El poder adquisitivo
3. El nivel de precios
4. El nivel de salarios
5. Los impuestos
6. Las disposiciones gubernamentales
7. La escasez de los objetos
La demanda son las diferentes cantidades que los consumidores estarn dispuestos y en
condiciones de adquirir, en funcin de los diferentes niveles de precios posibles, en
determinado tiempo.

Los precios son un obstculo para los consumidores. Cuando el precio de un articulo
aumenta, permaneciendo inalterable el precio de artculos similares, el consumidor substituir
16

la demanda de dicho artculo. Cuantos mayores sean las cantidades disponibles, de cualquier
producto, menor ser la utilidad.
Los precios elevados desaniman la venta y en contraposicin son ms las unidades de un
producto que se demandan cuando el precio de mercado es ms bajo .
A raz de la sobre poblacin que se va generando en el Distrito Federal, los desarrolladores
se van mas por construir edificios de departamentos en esta colonia y claro el uso de suelo
permitido hace que se puedan construir edificios desde 5 y hasta 10 niveles en algunos casos.
He observado que en esta Colonia se han dejado de construir casas habitacin. La mayora
de las casas que llegan a comprar ya son antiguas y algunas presentan obsolescencia
funcional.
La oferta que buscan los desarrolladores son terrenos baldos, pero hoy en da no hay en
esta zona, es muy difcil encontrar un terreno sin construcciones, solo se presentan venta de
terrenos con casas habitacin, pero que realmente venden como terrenos o mejor dicho el
valor comercial del terreno es ms alto que el valor de las construcciones , esto se debe a
que estas por la antigedad que tienen y por la falta de mantenimiento que presentan, van
dejando de ser funcionales y su valor como construccin es muy bajo. Un ejemplo claro de
alguna oferta la podemos ver a continuacin en la imagen que se presenta:

Este es un claro ejemplo del mercado de terrenos en la Colonia del Valle, lo cual podemos
observar que la mayora de la gente que tiene su casa en esta colonia ofrece su inmueble
pero especifican que se vende solo como terreno es decir no le dan mayor importancia a las
17

construcciones que se encuentran en este, esto como lo haba mencionado, se debe a que
este tipo de casas habitacin tiene un deterioro muy avanzado, tal vez por la fachada se
puede apreciar que se encuentra en buen estado de conservacin, mas sin embargo, este es
un dato engaoso, ya que por los avalos realizados en dicha colonia, me doy cuenta en la
inspeccin fsica que muchas de las construcciones presenta un deterioro aceptable como
para poder decir que no valen, pero para poder estar completamente seguros de esto solo lo
avalara un D.R.O ya que son los especialistas y tienen la facultad para poder afirmar si una
construccin presenta daos estructurales, claro sustentndolo con un dictamen tcnico
estructural.

Por lo regular solo se consiguen terrenos en esta situacin, ya que el ndice de Saturacin en
esta zona es del 100%.

VIII. II Enfoque Fsico del Avalo realizado en este ao, de una casa habitacin en la
Colonia del Valle.

Para poder ser ms claro, de cuanto representa en porcentaje el valor del terreno, el valor
de las construcciones y valor de las instalaciones especiales mostrare el enfoque fsico de un
avalu de una casa habitacin en la colonia del Valle.

Se trata de una casa habitacin de dos niveles que aparentemente tiene una edad de 60
aos y se confirmo el dia de la inspeccin fsica, el estado de conservacin es malo, debido a
que en el interior muestra un deterioro avanzado, y claro para este tipo de casas con esta,
edad la falta de mantenimiento se va haciendo presente.

Ahora se mostrara el anlisis del enfoque fsico de una casa habitacin de la colonia del
Valle.

18

INVESTIGACIN DE MERCADO DE TERRENOS COMPARABLES

1
Calle Gabriel Mancera
Fuente:

No. S/N

Colonia Del Valle

Telfono: (555) 596-3400

SNAP Bienes Raices

Frente
1 Frente a calle: Superior
s:

Frente: 18.00

Forma:

Superficie
:
Regular

Valor Ofertado: $18,750,000.00


846.00 m
Caractersticas:

Valor Unitario: $ 22,163.12 /m


Terreno con construccin

2
Calle Gonzlez de Cosso
Fuente:

No. S/N

Telfono: 52923293

Re/Max Interr.

Frente
1 Frente a calle:
s:

Colonia Del Valle

Moda

Frente:

15.0
0

Superficie:

Forma: Regular

Valor Ofertado: $8,300,000.00


393.00 m

Valor Unitario: $ 21,119.59 /m

Caractersticas: Terreno con construccin

3
Calle Martin Mendalde
Fuente:

No. S/N

Telfono: 56 64 22 22

Grupo Ferret.

Frente
1 Frente a calle:
s:

Colonia Del Valle

Moda

Frente:

12.4
7

Superficie:

Forma: Regular

Valor Ofertado: $8,000,000.00


390.00 m

Valor Unitario: $ 20,512.82 /m

Caractersticas: Terreno con construccin

Aqu podemos observar claramente el precio por metro cuadrado de terreno en la Colonia
del Valle de acuerdo a la investigacin realizada en esta.
19

Valor de Oferta
$

Superficie
m

18,750,000.00

846.00

8,300,000.00

393.00

8,000,000.00

390.00

No.

Valor
Unitario
$/m

Negociaci
n

Zona

Ubicaci
n

Frente

Forma

Resultante

0.95

0.83

1.00

1.00

1.00

0.82

$18,175.00

0.95

1.00

1.00

1.00

1.00

0.95

$20,064.00

0.95

1.00

1.00

1.00

1.00

0.95

$19,487.00

22,163.1
2
21,119.5
9
20,512.8
2

$19,242.
00

Valor Homologado Promedio:

Valor Homologado N.R.:


*Lote moda
Considerado:

Valor Unitario
Homologado

Factores de Homologacin de Terrenos

$ 19,242.00 /m

250.00 m

De acuerdo a la investigacin de mercado de terrenos en la Colonia del Valle, esta tabla de


homologacin nos muestra cual es la forma de llegar al precio por metro cuadrado de terreno
de acuerdo a los factores de eficiencia de suelo que establece la Tesorera del Distrito federal.
En esta zona el lote moda predominante es de 250 metros cuadrados. El unitario de terreno
homologado es el que se utiliza para calcular el valor del terreno de la casa motivo del
presente anlisis.

APLICACIN DEL ENFOQUE DE COSTOS


a) CALCULO PARA EL VALOR DEL TERRENO

Delegacin
Regin
Manzana

Benito Jurez
040
110

Lote Tipo ponderante


indiviso
Valor producto de la investigacin

20

250.00 m
100.00%
$19,242.00

Estimacin del Valor del Terreno:

Fraccin

Concepto

Superficie

Unidad

Valor unitario

Coeficiente

Valor
Unitario
Resultante

Valor Parcial

Lote Integro

291.79

$19,242.00

1.20

$23,090.40

$6,737,547.82

Indiviso
Valor Medio del Terreno

100.000000%

Valor Total del Terreno:

$23,090.40

$6,737,547.82

Valor total de la unidad a Valuar:

$6,737,547.82

a) TOTAL DEL
TERRENO

$6,737,547.82
Mediante el unitario obtenido en la homologacin del terreno, se obtiene el valor total del
terreno.
b) CLCULO DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:

Estimacin de los coeficientes de la Construccin

Tipo
I
1

Uso
de
las
Construcciones
Casa Habitacin

Nivel
es
1a2

Clas
e
Bue
na

Clasificacin

Costo
Prima
$/m2
$7,500.00/M2

H-02-4

Valor
Aplicable
$7,500.00/
M2

Estimacin del Valor de las Construcciones:

Tipo

Uso

Superficie

Valor Unit.
Reposici
n
Nuevo

Casa
Habitacin

211.000 m

$7,500.00

Eda
d

Clave
Conservaci
n

Fco

Fed

Valor Unit.
Neto
Reposicin

Valor Parcial

60

NO

1.00

0.60

$4,500.00

$949,500.00

b) TOTAL DE LAS CONSTRUCCIONES

21

$949,500.00

c) CALCULO DEL VALOR


COMPLEMENTARIAS:

Clav
e

Concepto

EA11

Gas
Estacionario

Unidad
lote

OC10 Cisterna

lote

EA09 Cocina Integral

lote

EA10 Patios

m2

EA11

m2

Bardas

EA12 Jardn

lote

DE

Cantida
d
1.0
0
1.0
0
1.0
0
32.0
0
65.0
0
1.0
0

LAS

INST.

ESPECIALES,

ELEMENTOS

PROPIAS DE LA CASA HABITACIN


Valor Unit.
Vida
Vida til
Reposicin Edad
til
Remanent
Nuevo
Total
e
2,500.0
0

18

25.00

7,000.0
0

40

70.00

25

35.00

40

70.00

40

70.00

40

70.00

15,000.0
0
250.0
0
500.0
0
1,200.0
0

ACCESORIOS

Fco

Fre

1.00

0.60

1,500.0
0

$1,500.00

1.00

0.60

4,200.0
0

$4,200.00

1.00

0.60

1.00

0.60

1.00

0.60

1.00

0.60

30.0
0
10.0
0
30.0
0
30.0
0
30.0
0

OBRAS

Valor Neto
de
Reposicin

Coeficientes

7.0
0

9,000.0
0
150.0
0
300.0
0
720.0
0

Valor Parcial

$9,000.00
$4,800.00
$19,500.00

c) Total de las Instalaciones Especiales, Elementos y Accesorios y Obras Complementarias

$39,720.00
(Propias de la Casa Habitacin):

$39,720.00

Como podemos ver el valor de la construccin y de las instalaciones especiales que


presenta, realmente es bajo en consideracin con lo que arroja el valor del terreno. Y claro la
edad del inmueble representa un factor importante para la prdida de valor de las
construcciones.

En conclusin obtenemos que el resultado del enfoque fsico de la casa es el siguiente:

VALOR FSICO o DIRECTO (a + b + c + d):

22

$7,726,767.82

$720.00

Valor Resultante por el Enfoque de Costos:

$7,726,767.82

Realmente a simple vista podemos concluir que el porcentaje que representa el valor del
terreno es mucho mas, que de lo que representan juntos los valores de construccin y de las
instalaciones especiales.

Valor Fisico del inmueble es de $ 7,726,767.82 ----------------- 100%

Valor del terreno es de $ 6,737,547.82 ----------------------------87.5%

Valor de las construcciones $ 949,500.00 ---------------------------12.3%

100%

Valor de las instalaciones especiales $ 39,720.00 -----------------0.2%

Podemos observar que de acuerdo al valor que nos arroja el enfoque Fsico de este
inmueble, comprobaremos el porcentaje que representa el valor de terreno, de construccin y
de las instalaciones especiales, nos damos cuenta que en realidad la casa se puede vender
fcilmente como terreno, esto debido a que el terreno representa la mayor parte del valor del
inmueble, podemos decir que las construcciones y las instalaciones especiales no tiene un
valor muy representativo. El valor de estas no tienen mayor peso, es fcil darse cuenta que
para este tipo de inmuebles, las construcciones ya tiene una edad avanzada por lo que en el
avalu se castiga con el demerito mayor es decir se castiga hasta con el 40% y esto
obviamente hace que tengan una prdida de valor muy fuerte.

Es por eso que la mayora de las personas que venden sus inmuebles al darse cuenta de
que sus construcciones se encuentran deterioradas, prefieren anunciar su venta de inmueble
pero como terreno solamente, muchas de las veces las personas no cuentan con la asesora
adecuada para vender sus inmuebles y obtener una venta optima es decir no acuden con un
perito valuador.

23

VIII.III Ubicacin.
Uno de las caractersticas que le dan valor al terreno es su ubicacin, y mas cuando se
encuentra frente a un parque, ste le da una mayor plusvala, debido a que muchas personas
consideran muy grato vivir frente a un parque. Aunque hoy por hoy, al ver un parque con
muchos rboles genera una satisfaccin y un desestres impresionante que hoy en da todos
necesitamos para tener una calidad de vida mucho mayor, aunado a esto, las autoridades de
la delegacin resguardan muchos los parques y claro por qu no, si lo que ms tenemos son
casas, edificios de departamentos y algn otro tipo de inmueble.

Un ejemplo claro lo podemos observar en la siguiente imagen.

VIII. IV. Intensidad de construccin.


24

Este factor es muy importante y tal vez el que mayor influye en el valor de un terreno, es
muy interesante analizarlo, debido a que este nos da el parmetro de cuanta superficie de
construccin se puede construir dentro de un terreno,
Para esto es necesario que sepamos el uso de suelo de cada zona dentro de la colonia del
Valle, aunque puede ser la misma, existen caractersticas especificas de uso de suelo, como
el numero de niveles que se pueden construir y la superficie libre, de construccin e inclusive
la superficie mnima por vivienda

Es de gran importancia conocer la intensidad de construccin del terreno, ya que con ese
dato podemos dar otro parmetro ms para saber si el valor del terreno aumente o disminuya.

Un ejemplo claro podra ser que tengamos un terreno con una superficie mayor, pero solo se
pueden construir dos niveles, ahora tenemos un terreno con menos superficie pero en el cual
se pueden construir hasta diez niveles, esto impacta fuertemente en el valor del terreno.
Para saber hasta cuantos niveles podemos construir en nuestro predio es necesario tener
bien la ubicacin de terreno y consultarlo en el Programa de Desarrollo Urbano de la
Delegacin..

Para tener bien definido a lo que se refiere el Programa de desarrollo urbano daremos una
breve explicacin.

VIII.IV.I Programas de Desarrollo Urbano.

Los Programas de Desarrollo Urbano se conforman con criterios de ordenamiento territorial


y una visin interinstitucional, que coadyuven a fomentar una poltica pblica de desarrollo
urbano a nivel local y regional, con la participacin de los sectores de la poblacin a fin de
contar con una ciudad de buenas prcticas del desarrollo urbano integral y sustentable,
respondiendo a modelos que respeten el medio ambiente y fomenten entornos amables, que
contribuyan al crecimiento ordenado y competitivo.
25

Fomentarn el aprovechamiento eficiente del espacio construido, para lo cual deber de


considerarse las reas que cuenten con buen nivel de equipamiento y servicios, as mismo,
debe promoverse en algunas zonas los usos mixtos. El objetivo es alcanzar una ciudad
habitable y sustentable mediante la formulacin de polticas urbanas, estrategias, lneas de
accin, normas, instrumentos y criterios de aplicacin en materia de desarrollo y mejoramiento
urbano basados en la planeacin estratgica participativa, una visin interinstitucional y la
aplicacin de los modelos de ciudad compacta y ciudad policntrica.

Los Programas de Desarrollo Urbano debern atender los lineamientos que se establecen
en materia ambiental evitando el crecimiento extensivo en zonas de valor ambiental, asimismo
debern salvaguardar las reas de conservacin patrimonial.

El proceso de Formulacin y Aprobacin de los Programas de Desarrollo Urbano se


sustentan en el Artculo 38 de la Ley de Desarrollo Urbano.

VIII.IV.II Programas de Desarrollo Urbano Delegacional.


Los Programas Delegacionales de Desarrollo Urbano son los que establecen la planeacin del
desarrollo urbano y el ordenamiento territorial de una Delegacin del Distrito Federal.

VIII.IV.III Programas Parciales de Desarrollo Urbano.


Los Programas Parciales de Desarrollo Urbano son los que establecen la planeacin del
desarrollo urbano en reas especficas con condiciones particulares

VIII.IV.IV Ley de Desarrollo Urbano


26

ULTIMA REFORMA PUBLICADA EN LA GACETA OFICIAL DEL DISTRITO


FEDERAL: 11 DE AGOSTO DE 2006.

Ley publicada en la Gaceta Oficial del Distrito Federal, el lunes 29 de enero de 1996.

Artculo 1. La presente Ley es de orden pblico e inters social, y tiene por objeto:

(REFORMADA, G.O. 23 DE FEBRERO DE 1999)

I.

Fijar las normas bsicas para planear, programar y regular el ordenamiento territorial
y el desarrollo, mejoramiento, conservacin y crecimiento urbanos del Distrito
Federal.

(REFORMADA, G.O. 23 DE FEBRERO DE 1999)

II.

Determinar los usos, destinos y reservas del suelo, su clasificacin y zonificacin; y

(ADICIONADA, G.O. 29 DE ENERO DE 2004)

III. La proteccin, conservacin, recuperacin y consolidacin del Paisaje Urbano del


Distrito Federal, as como de los elementos que lo componen.
IV. Establecer las normas y principios bsicos mediante los cuales se llevar a cabo el
desarrollo urbano; y

a) El ejercicio de las atribuciones de la Administracin Pblica del Distrito Federal;

27

b) La participacin democrtica de los diversos grupos sociales a travs de sus


organizaciones representativas; y

c) Las acciones de los particulares para que contribuyan al alcance de los objetivos y
prioridades del desarrollo urbano y de los programas que se formulen para su ejecucin.

(REFORMADO, G.O. 29 DE ENERO DE 2004)

Sern de aplicacin supletoria a las disposiciones de esta Ley, la Ley General de


Asentamientos Humanos, la Ley de Vivienda del Distrito Federal, la Ley Ambiental del
Distrito Federal y el Cdigo Civil para el Distrito Federal.

Artculo 52. Quienes adquieran las potencialidades de desarrollo autorizadas, podrn


incrementar la intensidad de construccin de sus predios o inmuebles, en funcin de los
derechos obtenidos por la transferencia.

El reglamento de esta Ley sealar los requisitos y caractersticas para las operaciones de
transferencia de potencialidades de desarrollo urbano, la Secretara autorizar y supervisar
dichas operaciones, mediante una resolucin en la que establezca los coeficientes de
utilizacin y ocupacin del suelo, as como la intensidad de construccin correspondiente,
altura mxima y dems normas urbanas aplicables al predio o inmueble receptor. Las
operaciones de transferencia autorizadas, se inscribirn en el Registro de los Planes y
Programas de Desarrollo Urbano y en el Registro Pblico de la Propiedad y del Comercio. Las
operaciones de transferencias que celebren los particulares slo podrn realizarse de acuerdo
a las disposiciones de los programas vigentes.

28

Captulo VII
Del control del desarrollo urbano y el ordenamiento territorial

(REFORMADO PRIMER PARRAFO, G.O. 29 DE ENERO DE 2004)

Artculo 60.- Quienes pretendan llevar a cabo una obra, instalacin o aprovechamiento
urbano, pblico o privado, debern presentar previamente a la solicitud de las licencias,
autorizaciones o manifestaciones que correspondan en los trminos de esta Ley y su
reglamentacin, el estudio de impacto urbano o urbano ambiental, en los siguientes casos:

I.

Cuando se rebasen en forma significativa las capacidades de la infraestructura y los


servicios pblicos del rea o zona donde se pretenda ejecutar;

II. Cuando su ejecucin genere afectaciones en otras reas o zonas del Distrito Federal;
(REFORMADA, G.O. 29 DE ENERO DE 2004)
II.

Cuando pueda afectarse negativamente el espacio, la imagen y el paisaje urbano y


el paisaje natural, as como a la estructura socioeconmica; y

III.

Cuando signifique un riesgo para la vida o bienes de la comunidad o al patrimonio


cultural, histrico, arqueolgico o artstico.

(REFORMADO, G.O. 23 DE FEBRERO DE 1999)

La reglamentacin de esta Ley establecer las caractersticas de las obras,


aprovechamientos o zonas que requieran de este estudio, determinando los casos y
magnitudes especficos a que se refieren las fracciones de este artculo. En lo que se refiere
al ambiente, debern observarse las disposiciones jurdicas aplicables.
29

(REFORMADO, G.O. 29 DE ENERO DE 2004)


La Secretara emitir dictamen fundado y motivado, en respuesta a la solicitud de estudio de
impacto urbano o urbano-ambiental y se publicar, con cargo al interesado en un diario de
mayor circulacin. PAOT Incluye reformas al 11 de agosto de 2006, publicadas en la GODF
43.

(REFORMADO, G.O. 29 DE ENERO DE 2004)

Sin el cumplimiento de este requisito no podr otorgarse ninguna licencia. El contenido y


procedimiento de tramitacin del estudio de impacto urbano o urbano-ambiental se stablecer
en la reglamentacin de esta Ley. En lo que respecta al dictamen del estudio de impacto
ambiental, seguir emitindose por la Secretara del Medio Ambiente y Recursos Naturales.

(REFORMADO, G.O. 29 DE ENERO DE 2004)

Artculo 61.- El estudio de impacto urbano o urbano-ambiental ser elaborado por los peritos
autorizados, el cual deber contar con la responsiva otorgada por el Director Responsable de
Obra y el Corresponsable, en su caso. La Secretara emitir el dictamen de impacto urbano, e
integrar y emitir, junto con la Secretara de Medio Ambiente, el dictamen de impacto urbanoambiental con base en la evaluacin del estudio de impacto correspondiente y de la opinin
que al respecto emita la Delegacin y, en su caso, la Direccin General de Proteccin Civil.
Las personas fsicas o morales que deseen realizar cualquier construccin, ampliacin,
reparacin o modificacin de una obra en trminos de lo sealado en el presente artculo,
debern responder de cualquier impacto. Para ello efectuarn el pago de aprovechamientos y
derechos, en trminos de lo dispuesto por el Cdigo Financiero del Distrito Federal. La
Secretara y la Secretara del Medio Ambiente, en su caso, vigilarn el cumplimiento del
dictamen de impacto correspondiente. Los estudios de impacto urbano o urbano-ambiental y
los dictmenes emitidos por la Secretara sern pblicos y se mantendrn para consulta de
cualquier interesado.

30

Despus de haber analizado a lo que se refieren el Plan de desarrollo y la ley del Plan
de Desarrollo Urbano delegacional, no tendremos ninguna duda con el siguiente ejemplo
que se presenta:

En este ejemplo entenderemos mejor a lo que se refieren con Intensidad de construccin.

El Inmueble del que haremos un pequeo estudio se encuentra en la calle de Morena No


425, en la Colonia del Valle.
Fotografa de la Fachada del inmueble.

31

Ubicacin del Inmueble.

Uso de suelo del terreno donde se desplanta la construccin de un edificio de departamentos.

En el Plan de Desarrollo Urbano de la Delegacin Podemos Observar que donde se


encuentra el predio, le corresponde un uso de suelo H/4/20/M, esto se refiere que es de
uso Habitacional para construir hasta 4 niveles, con 20% de rea libre y una densidad
habitacional de una vivienda por cada 50 m 2 de terreno.
32

La intensidad de construccin de este predio es el siguiente:


La superficie total del terreno es de: 585.00 m 2

El uso de suelo marca que se debe dejar el 20% de rea libre entonces tenemos que el
rea de desplante ser de:

585.00 m2 * 20% = 117.00 m2 esto es el rea de terreno que tenemos que dejar libre.

585.00 m2 - 117.00 m2 = 468 m2 Este es el rea de terreno que se puede desplantar,


por lo tanto la intensidad de construccin seria de:

468.00 m2 * 4 niveles= 1872.00 m2 este es el total de m2 de construccin que se puede


construir en este terreno, pero en realidad la superficie de construccin que tiene es mayor,
esto de acuerdo a que la fotografa de la fachada del inmueble cuenta con 6 niveles , es
decir fcilmente tiene construido 20% mas de lo que marca el uso de suelo en esta zona.
Por lo tanto se pude decir que el desarrollador propuso su proyecto ante SEDUVI con
mas niveles de los que marca actualmente el Plan de Desarrollo, y se los permitieron
construir.
De acuerdo a los resultados obtenidos de una encuesta a peritos Profesionales, esto es
posible; Cmo? haciendo un estudio de impacto ambiental, pero mas que nada de
acuerdo a la infraestructura que se tiene en la zona, esto se debe realizar para poder
determinar si es posible abastecer al desarrollo , de los servicios de agua potable y
alcantarillado, y concuerda con lo que dice el artculo 61. Es por eso que si es posible que
se puedan construir mas niveles de los que marca el uso de suelo en esa zona, aunado a
esto los terrenos con este tipo de caractersticas alcanzan un valor mayor con respecto a
otros en la misma zona.

VIII.IV.V Comparacin de valor por metro cuadrado de terreno en los ltimos 5


aos.

33

Oferta de terreno en al ao 2009.

Calle Luz Savion

No.

S/n

Coloni
Del Valle
a

Telfono
(5) 652-5202
:

Fuente:

Bell Group de Mxico


Frentes 1
Frente a calle: Moda
:

Frente: 12.50

Superficie
502.00 m
:
Caractersticas
Forma: Regular
:

Valor
Ofertado $5,775,000.00
:
Valor
$ 11,503.98 /m
Unitario:
Se vende como terreno baldo

Oferta de terreno en el ao 2010


Calle Gabriel Mancera

No.

Fuente:

Elena Ricaud
Frentes 1
Frente a calle: Superior
:

S/n

Coloni
Del Valle
a

Telfono
(5) 682-8404
:
Frente: 10.30

Superficie
391.00 m
:
Caractersticas
Forma: Regular
:

Valor
Ofertado $4,900,000.00
:
Valor
$ 12,531.97 /m
Unitario:
Se vende como terreno baldo

Oferta de terreno en el ao 2011.


Calle San Borja
Fuente:

No.

Rafael Izquierdo
Frentes 1
Frente a calle: Superior
:

S/N

Coloni
Del Valle
a

Telfono
(4) 616-8576
:
Frente: 15.00

Superficie
370.00 m
:
Caractersticas
Forma: Regular
:

Valor
Ofertado
:
Valor
Unitario:

$5,200,000.00
$ 14,054.05 /m

Terreno sin construcciones

Oferta de terreno en el ao 2012.


Calle Grijales Robles
Fuente:

House & Properties R.S.


Frentes 1
Frente a calle: Moda

34

No.

S/N

Coloni
Del Valle
a

Telfono
Superficie
(6) 236-0533
958.00 m
:
:
Frente: 20.00 Forma: Regular Caracterstica

Valor
Ofertado $15,000,000.00
:
Valor
$ 15,657.62 /m
Unitario:
Se vende como terreno baldo

s:

Oferta de terreno en el ao 2013.


Calle Bartolache

No.

Fuente:

Angel Bienes Raices


Frentes 1
Frente a calle: Moda
:

S/N

Valor
Ofertado $8,700,000.00
:
Valor
$ 20,000.00 /m
Unitario:

Coloni
Del Valle
a

Telfono
(1) 088-0780
:
Frente: 12.00

Superficie
435.00 m
:
Caractersticas
Forma: Regular
:

Terreno Baldo

Con estas referencias podemos darnos cuenta de cmo se ha ido incrementando en


porcentaje de un ao a otro el valor del terreno en la colonia del valle.

Para ello se presenta el siguiente anlisis y los resultados en la tabla que sigue:

Crecimiento Porcentual anual en los ltimos 5 aos.


Inmueble

Periodo

Terreno

2009

Terreno

2010

Terreno

2011

Terreno

2012

Terreno

2013

Valor Unitario
$
11,503.98
$
12,531.97
$
14,054.83
$
15,657.62
$
20,000.00

Incremento
0.00%
1.09%
1.12%
1.11%
1.28%

Como podemos ver en esta tabla el incremento que ha tenido el valor de terreno en la
colonia del Valle desde el ao 2009 hasta el 2013 ha sido muy constante, salvo en el ao
2012 al 2013 se aprecia que tuvo un incremento mayor al de los aos anteriores, esto debido
al gran impacto que han tenido los edificios de departamentos en esta zona en el ltimo ao,
este factor tiene un gran impacto en el precio del terreno.

35

Para poderlo ver ms claro se presentan las siguientes graficas:

25000

20000

15000
periodo
10000

5000

0
2009

2010

2011

2012

2013

En esta grafica se presenta la relacin de los aos con el valor por metro cuadrado de
terreno y como incrementan ao con ao.

36

incremento porcentual
1.40%
1.20%
1.00%
incremento porcentual

0.80%
0.60%
0.40%
0.20%
0.00%
11503.98 12531.97 14054.83 15657.62

20000

En cuanto a porcentaje se muestra en esta grafica como el valor por metro cuadrado
de terreno es constante salvo en el ltimo ao que presenta un incremento significativo. Este
porcentaje se obtuvo directamente de los valores de mercado de los terrenos y del aumento
que han tenido ao con ao.

VIII.IV.VI Impacto de la inflacin en el valor del terreno.

Inflacin es el crecimiento continuo y generalizado de los valores de los bienes y servicios y


de los factores productivos de una economa a lo largo del tiempo. Otras definiciones la
explican como el movimiento persistente al alza del nivel general de precios o disminucin del
poder adquisitivo del dinero.

En la prctica, la evolucin de la inflacin se mide por la variacin del ndice de Precios al


Consumidor (IPC). Para comprender el fenmeno de la inflacin, se debe distinguir entre
aumentos generalizados de precios, que se producen de una vez y para siempre, de aquellos
37

aumentos de precios que son persistentes en el tiempo. Dentro de estos ltimos tambin
podemos hacer una distincin respecto al grado de aumento.

Las causas que la provocan son variadas, aunque destacan el crecimiento del dinero en
circulacin, que favorece una mayor demanda, o del costo de los factores de
la produccin (materias prima, energa, salario, etctera). Si se produce una baja continuada
de los precios se denominan deflacin.

De acuerdo a la Inflacin anual que se ha presentado en los ltimos 5 aos se hace un


anlisis del incremento que han alcanzado los terrenos, para ello se muestra una tabla de
datos y precios del estudio de mercado realizado en la zona.

Crecimiento Porcentual en los Ultimos 5 aos con Respecto a la Inflacin Anual.


Inmuebl
e
Terreno
Terreno
Terreno
Terreno

Period
o
2009
2010
2011
2012

Terreno

2013

Precio
Unitario

Porcentaj Incremento de
e de
valor con respecto
Inflacin a la Inflacin.

Valor Unitario
mas Inflacin

Crecimiento
Porcentual
debido a la
Inflacin.

$11,503.98

6.173%

$ 710.14

$12,214.12

$12,531.97

4.271%

$ 535.24

$13,067.21

1.06%

$14,054.83

3.361%

$ 472.38

$14,527.21

1.11%

$15,657.62

3.412%

$ 534.24

$16,191.86

1.11%

$ 20,000.00

4.649%

$ 929.80

$20,929.80

1.29%

Con respecto a la tabla anterior podemos observar que el anlisis que resulta de haber
comparado el alza de precios en los valores del terreno con respecto a la inflacin es muy
similar que el anlisis realizado sin haber utilizado los ndices anuales de inflacin. El
incremento en el valor es muy similar en los dos casos.

38

Crecimiento Porcentual debido a la Inflacion.

1.06%

1.11% 1.29%

Crecimiento
Porcentual debido a la
Inflacion.

0.00%

XIX.- CONCLUSIONES

El haber desarrollado este tema me ayuda mucho para saber que los factores que se
plantean al inicio son los que realmente influyen en el alza de valores de los terrenos con uso
habitacional en la Colonia del Valle.

Ell factor ms importante para que un terreno alcance un valor importante, es el factor de
intensidad de construccin. Si la gente que tiene un terreno dentro de la colonia del valle
tuviera el conocimiento de lo que es este factor de intensidad de construccin pediran el valor
optimo de su terreno, claro que esto solo lo pueden lograr si se apoyan en los servicios de un
valuador profesional.

El apoyarse de un Valuador profesional quiere decir que obtendremos un beneficio del


inmueble que poseemos, al contrario de las personas que no solicitan sus servicios y que van
a vender su inmueble sin asesoria. Esto lo puedo observar claramente, debido a que como
estoy inmerso dentro de la valuacin de inmuebles y muchas de las veces me ha tocado
valuar casa habitacin en esta zona, he tenido la experiencia de platicar son los propietarios y
39

me llegan a decir que su inmueble ya lo vendieron en tal monto, al escuchar esto me


sorprendo de que la mayora de las veces venden sus inmuebles al valor ms bajo.

Claramente podemos decir que hoy por hoy las casas habitacin que se encuentran en esta
colonia, pierden un valor muy importante debido a la edad y conservacin que tiene, es decir
el valor ms representativo del inmueble es el terreno sobre el cual esta desplantado.

Es muy interesante tener en cuenta que en un futuro no muy lejano los inmuebles que mas
predominen en la colonia del Valle sean los Edificios de departamentos, esto por todos los
aspectos que se analizaron en este trabajo. Sera interesante descifrar hacia dnde vamos,
es un hecho que las casas habitacin desaparecern en un 90% de la Colonia del Valle, pero
lo extraordinario es, qu tipo de inmuebles se construirn despus de los edificios de
departamentos? , y esto es inevitable debido a que la poblacin nunca dejara de crecer.

X.- REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS

Costos Paramtricos, Enero 2011, Ing. Ral Gonzlez Melndez.

El Avalo de Bienes Races, Appraisal Institute, doceava edicin.

Sitios de Internet consultados.

Historia de la Colonia del Valle


http://www.coloniadelvalle.com.mx/historia.htm

Plan de Desarrollo Urbano


40

http://www.poi.ipn.mx/Documents/Normateca/leyes/leydeDesarrollo_urbano.

Maps
http://maps.google.com.mx/

SEDUVI
http://www.seduvi.df.gob.mx/portal/index.php/programas-de-desarrollo

Banco de Mxico;
http://www.banxico.org.mx/
Inmuebles en venta;
http://www.inmuebles.com.mx/

Inmuebles.com.mx;
http://inmuebles.com.mx/

ndice Nacional de Precios al Consumidor;


http://www.sifiscal.com.mx/miembros/INPC_priv.htm

Metros Cbicos;
http://www.metroscubicos.com/

Libro de finanzas
http://eleconomista.com.mx/sistema-financiero/2010/03/09/que-inflacion
41

Para determinar el valor comercial del inmueble se utilizan tres enfoques de comparacin
mencionados a continuacin:

1. ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Se utiliza en los avalos de bienes que


pueden ser analizados con bienes comparables existentes en el mercado abierto; se
basa en la investigacin de la demanda de dichos bienes, operaciones de
compraventa recientes, operaciones de renta o alquiler y que, mediante una
homologacin de los datos obtenidos, permiten al valuador estimar un valor de
mercado. El supuesto que justifica el empleo de este mtodo se basa en que un
inversionista no pagar ms por una propiedad que lo que estara dispuesto a pagar
por una propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado.

2. ENFOQUE DE COSTOS: Es el mtodo para estimar el valor de una propiedad o de


otro activo que considera la posibilidad de que, como sustituto de ella, se podra
construir o adquirir otra propiedad rplica del original o una que pueda proporcionar
una utilidad equivalente. Tratndose de un bien inmueble el estimado del Valuador
se basa en el costo de reproduccin o reemplazo de la construccin y sus
accesorios menos la depreciacin total (acumulada), ms el valor del terreno, al que

42

se le agrega comnmente un estimado de la utilidad empresarial o las ganancias del


desarrollador.

3. ENFOQUE DE INGRESOS: Basado en el principio econmico de anticipacin,


considera valores con relacin al valor presente de beneficios futuros derivados de la
propiedad, generalmente a travs de la capitalizacin de un nivel especfico de
ingresos.
Conceptos
VALOR DE REPOSICIN NUEVO (VRN): El valor a precios actuales de un bien nuevo
similar y con la utilidad ms prxima equivalente a la del bien que se est valuando.
VALOR NETO DE REPOSICIN (VNR): Es el que resulta de descontar al Valor de
Reposicin Nuevo los demritos atribuibles a la depreciacin por edad y estado de
conservacin.

I.-Factor de zona (FZo): Factor que influye en el valor de un predio segn su ubicacin
dentro de un rea de valor especfica, para la aplicacin de este factor se entender por:
Calle moda, aqulla cuyas caractersticas de trfico vehicular, anchura, calidad de carpetas,
mobiliario urbano de aceras y camellones, se presenta con mayor frecuencia en el rea de
valor en donde se ubique el inmueble.
II.-Factor de ubicacin (FUb): Factor que influye en el valor unitario medio
correspondiente al rea, enclave o corredor de valor en su aplicacin a un predio, en
funcin de la posicin del mismo en la manzana en que se ubica;
III.-Factor de frente (FFr): Factor que influye en el valor unitario del rea, enclave o
corredor de valor al aplicarse a predios con menor frente del que autorizan los reglamentos
correspondientes;
IV.-Factor de forma (FFo): Factor que influye en el valor unitario del rea, enclave o
corredor de valor, para terrenos cuyo fondo sea igual o menor a tres veces el frente y cuya
poligonal conforme ocho o menos ngulos.
Se entender por:

43

Rectngulo inscrito (Ri): El mayor rectngulo que puede inscribirse en un predio haciendo
coincidir su frente con uno de los frentes del predio. El cuadrado se entender como un
caso particular del rectngulo.
Superficie total del predio (STo): La superficie considerada como total.
V.-Factor de superficie (FSu): Factor que afecta al valor unitario del rea, enclave o
corredor, al aplicarse a un predio mayor de dos veces la superficie del lote moda, (aplican
mritos y demritos) para la determinacin de este factor se entender por:
Lote moda, al lote cuyo tamao se repite ms en el rea, enclave o en el corredor del valor
(consultar los lotes tipo, en los Programas Delegacionales y Parciales de Desarrollo Urbano
del Distrito Federal)
V.-Factor otros (Fot): Factor dentro de los cuales podemos enunciar: el de topografa, uso
de suelo, factor de localizacin o colonia, intensidad de construccin (CUS) u otros que el
perito valuador considere deban aplicarse, los cuales debern estar debidamente
sustentados, en los trminos del artculo 24. (Fot, es el producto de los factores adicionales
considerados).
VI.-Factor de Edad de las Construcciones (Fed.): Sirve para aplicar el demrito al valor
de las construcciones por la edad del inmueble expresada en aos.
VII.-Factor resultante (FRe): Factor que se obtiene de multiplicar los factores sealados
en este.

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