Professional Documents
Culture Documents
PRESENTA:
INDICE
I.- AGRADECIMIENTOS..5
II.- TEMA.6
IV.- JUSTIFICACION..9
V.-HIPOTESIS...10
VI.-OBJETIVOS.11
VII.-MARCO CONTEXTUAL...12
VII.V.I Avalu.16
VII.V.III Precio17
VII.V.IV Costo17
VII.V.V Valor17
VII.V.VI Mercado.17
VIII.II Enfoque Fsico del Avalu realizado en este ao, de una casa habitacin en la
Colonia del Valle..20
VIII.IV.V. Comparacin de Valores Unitarios por metro cuadrado en los ltimos 5 aos.36
XIX. CONCLUSIONES....41
Cules son los factores que inciden en el alza de valores en terrenos con uso de suelo
habitacional en los ltimos 5 aos en la colonia del Valle?
A lo largo de los aos esta Colonia de la Ciudad de Mxico desde sus inicios ha tenido
gran plusvala, y es una de las ms codiciadas para vivir en ella. De acuerdo a esto y lo que
se ve reflejado en el mercado que predomina en esta zona podemos observar como los
terrenos van adquiriendo mayor valor comercial y claro esto aunado a que esta colonia tiene
una muy buena ubicacin y tiene una gran deseabilidad por los desarrolladores de vivienda,
ya que tiene muchos accesos y una facilidad para trasladarse de un lugar a otro.
La demanda de espacios habitables que tiene esta colonia es alta y por ende los precios
que se manejan en esta zona son elevados y claro si cada propietario ve que puede vender
ms alto su inmueble y sabe que el mercado lo reconoce ya que los que compran pueden
pagar sin ningn problema. Algunos propietarios recurren a los corredores inmobiliarios
solicitndoles que vendan su inmueble y sin que tengan que inmiscuirse a fondo, por su parte
los corredores inmobiliarios toman una o dos referencias en cuanto es lo que esta
vendindose los terrenos en la zona, con ese dato es conforme ellos ponen valores a los
inmuebles, por otra parte cuando los propietarios deciden vender su inmueble, solicitan los
servicios de un valuador profesional para que estime el valor comercial de su inmueble.
Para tener una idea ms amplia de los factores que intervienen en el alza de los precios,
los podremos ver con ms claridad en los captulos que se presentan ms adelante.
Es por eso que para saber el valor que realmente pueden alcanzar los terrenos en esta
colonia, es necesario que intervengan profesionistas dedicados a la valuacin de inmuebles,
dado a que estos son los ms preparados y conocen las leyes que rigen los diferentes
mtodos y enfoques que hay en un avalu, esto para estimar el valor comercial de cualquier
inmueble del que se trate.
6
La valuacin de inmuebles, es muy amplio e interesante por todo lo que se lleva a cabo
para realizar un avalu. El avalu no es ms que un documento que nos ayuda a conocer el
valor de un inmueble, por ello para determinar el valor de este es necesario que el valuador
profesional con su amplia experiencia en este campo y claro siguiendo las normas que lo
rigen para cada avalu, se debe desarrollar una cierta metodologa.
Es importante resaltar que solo se analizaran los terrenos con uso de suelo habitacional,
dado que en la colonia del Valle existen diferentes tipos de usos de suelo. Este anlisis ser
7
interesante, porque nos daremos cuenta del incremento en porcentaje que tiene ao con ao,
sabremos cual es la diferencia de valores en los ltimos 5 aos, del ao 2009 hasta el
presente.
Debido a que en la colonia del Valle, la demanda de espacios habitables es cada vez mayor,
hoy por hoy es interesante conocer los factores que rodean el alza en el valor de un terreno
con uso de suelo habitacional en esta colonia, ya sea para venderse como tal o desarrollar un
condominio o cualquier proyecto que se tenga en mente.
Ms que nada se debe a la sobre poblacin que se va dando en el Distrito Federal, pero lo
extrao es que la mayora de la poblacin que existe en el Distrito federal se llega a quejar por
varias razones unas de ellas son el transito a todas horas del dia, la falta de suministro de
servicios entre otras cosas, todo mundo se queja de esto pero nadie es capaz de salir de aqu
e irse para otro lado de la Repblica. La verdad es que con la sobre poblacin mucha gente
se beneficia de alguna manera.
Es por eso que los desarrolladores de vivienda en el Distrito Federal, se han ido
consolidando en la colonia del Valle y sus alrededores, ya que ven como un gran negocio
construir viviendas en condominios verticales, dado que ellos compran a un precio mucho
menor los inmuebles en este caso terrenos en donde se desplantan casas habitacin
unifamiliar y venden a un precio mucho ms alto los inmuebles que construyen, hoy en da
predomina la construccin de departamentos.
VI.- OBJETIVOS.
Uno de los objetivos que se pretende alcanzar en este trabajo es conocer los factores que
inciden en el alza de valores de los terrenos con uso de suelo habitacional en los ltimos 5
aos.
Estimar el incremento de valor que han tenido los terrenos en esta zona ao con ao, y que
impacto a tenido la inflacin en estos.
Antes que nada es importante conocer algo de historia de una de las colonias ms
importantes de la ciudad de Mxico.
el centro de la ciudad, se fue convirtiendo en sitio de descanso para las familias acaudaladas
del Porfiriato.
Esa poca fue clave en el desarrollo de la ciudad y de la Colonia Del Valle, fue entonces
cuando se empezaron a crear varios fraccionamientos en los alrededores de Mixcoac como la
Colonia "El Zacatillo" junto al poblado de Actipan del cual prevalece el Templo de Santo Toms
en la calle de Elefante cerca de donde hoy se encuentra Galeras Insurgentes. Cabe destacar
que el nombre de colonias fue usado en esa poca para definir a las nuevas urbanizaciones
dotadas de todos los servicios y planeadas integralmente, retomando el nombre de colonia de
tiempos de los conquistadores al referirse a "llevar la modernidad y la civilizacin" a los
lugares deshabitados de ese entonces.
Con la llegada de la Revolucin Mexicana, al igual que como sucedi con otras colonias
como la Condesa o Polanco, la Colonia Del Valle vio un crecimiento muy lento hasta que en
los aos veintes cobr nuevo impulso al empezarse a poblar las inmediaciones del Parque
Mariscal Sucre y la avenida Amores, fue entonces cuando entre los aos 1921 y 1923 se
ensanch y paviment la avenida de los Insurgentes, alrededor de la cual se fueron
estableciendo grandes mansiones la mayora de las cuales estaban realizadas al estilo
californiano. De igual manera el Art Dec se dej sentir en la zona norte de la colonia.
Tambin de los aos veintes data el Kiosco Francs del Parque Mariscal Sucre y la fuente de
los Leones que se encuentra enfrente, mismos que fueron donados por la Familia Michaus
una de las primeras de la colonia.
La gran etapa de crecimiento se inici a mediados de los aos treintas cuando se crearon
varios jardines y parques, dentro de los que destaca el famoso Parque Hundido, que como
adelantaba anteriormente, fue proyectado en los terrenos en desnivel que dejara la mina de
arena "La Nochebuena", en la zona que hoy lleva su nombre.
Ya en los aos cuarentas la millonaria familia de la Lama, dio gran impulso a la zona en su
comercializacin, de ese tiempo dato la fantstica Fuente Monumental de Plaza California,
que desde entonces marca la entrada y da la bienvenida a la colonia del Valle. En esa fuente
se pueden observar varias tendencias artsticas importantes del momento como el estilo
renacimiento espaol que se manifest en gran medida en nuestra colonia y que puede
apreciarse en varias partes principalmente en las cercanas de Avenida Insurgentes y Divisin
del Norte al igual que en el llamado "Jardn Colonial" en la calle de Martn Mendalde creado
en esa poca y del cual permanece un pequeo monumento en la esquina de esta calle con
12
Matas Romero a una cuadra de Avenida Coyoacan. De esos tiempos datan algunos de los
smbolos ms conocidos de la zona como es tambin el Templo del Inmaculado Corazn de
Mara junto al Parque Mariscal Sucre o la Ciudad de los Deportes construida en 1945 y que
alberga un estadio de ftbol y la Plaza de Toros Mxico aprovechando el desnivel que haba
producido la explotacin de minas de arena en la zona.
Posteriormente continu un gran desarrollo ahora con el auge de la arquitectura racional con
excelentes ejemplos como el Centro Urbano Presidente Alemn o el ambicioso proyecto del
Hotel de Mxico, actualmente el World Trade Center, que contara con un hotel de lujo, un
centro de exposiciones y un centro cultural, El Polyforum, mismo que alberga el mural ms
grande del mundo "La Marcha de la Humanidad" de Siqueiros, uno de los ms destacados
artistas
del
muralismo
mexicano.
Hoy en da la Colonia del Valle tiene una gran plusvala por ende los terrenos que se
encuentran en esta, toman un valor alto debido a que tiene en muy buena ubicacin dentro del
distrito Federal y por el entorno urbano que existe alrededor de esta.
13
Para poder entender mejor todo lo que rodea, en cuanto al tema de valuacin es necesario
que tengamos en cuenta algunos conceptos y saber a que se refieren;
VII.V.I Avalo:
Cualquier decisin donde tenga que ver el valor de un bien inmueble deber apoyarse en un
Avalo. Un avalo es una estimacin sustentada del valor. Es una opinin. Podr se
correcta o no. La certeza de este depender de la preparacin y experiencia del valuador:
.
VII.V.III Precio:
14
Precio es un trmino que se utiliza para la cantidad inicial que se pide, ofrece o paga por un
bien o servicio. El precio de venta es un hecho histrico, ya sea que se revele pblicamente o
que se sea confidencial. Debido a las capacidades financieras, a las motivaciones o intereses
especiales de cierto comprador y/o vendedor, el precio que se paga por los bienes o servicios
puede o no tener alguna relacin con el valor que otros le asignan a los bienes o servicios.
Sin embargo, el precio generalmente es un indicador de un valor relativo que el comprador y/o
vendedor particular le da a los bienes o servicios bajo circunstancias particulares.
VII.V.IV Costo:
El Costo es la cantidad de dinero que se requiere para crear o producir el bien o servicio.
Cuando ese bien o servicio termina, su costo es un hecho histrico. El precio que se paga por
un bien o servicio se vuelve el costo para el comprador.
VII.V. V Valor:
El Valor es un concepto econmico que se refiere al precio ms probable que los
compradores y vendedores concluirn por un bien o servicio que est en venta. El valor no es
un hecho sino un estimado del precio probable que se pagar por los bienes o servicios en un
momento dado, de acuerdo con una definicin particular de valor. El concepto econmico de
valor refleja el punto de vista del mercado sobre los beneficios que se le acumulan a quien
posee el bien o servicio a partir de la fecha efectiva del avalo.
VII.VI Mercado
Un trmino muy importante, es el de Mercado es el ambiente en el que se comercializan
bienes y servicios entre compradores y vendedores a travs de un mecanismo de precios. El
concepto de un mercado implica que los bienes y/o servicios pueden comercializarse entre
compradores y vendedores sin ninguna restriccin indebida en sus actividades. Cada una de
las partes responder a las relaciones de oferta y demanda y a otros factores de fijacin de
precios, as como a sus capacidades y conocimientos, entendiendo la utilidad relativa de los
bienes y/o servicios, y a las necesidades y deseos individuales. Un mercado puede ser local,
regional, nacional o internacional.
Factores que inciden en el alza de precios de los terrenos con uso de suelo habitacional
en la colonia del valle.
Los precios son un obstculo para los consumidores. Cuando el precio de un articulo
aumenta, permaneciendo inalterable el precio de artculos similares, el consumidor substituir
16
la demanda de dicho artculo. Cuantos mayores sean las cantidades disponibles, de cualquier
producto, menor ser la utilidad.
Los precios elevados desaniman la venta y en contraposicin son ms las unidades de un
producto que se demandan cuando el precio de mercado es ms bajo .
A raz de la sobre poblacin que se va generando en el Distrito Federal, los desarrolladores
se van mas por construir edificios de departamentos en esta colonia y claro el uso de suelo
permitido hace que se puedan construir edificios desde 5 y hasta 10 niveles en algunos casos.
He observado que en esta Colonia se han dejado de construir casas habitacin. La mayora
de las casas que llegan a comprar ya son antiguas y algunas presentan obsolescencia
funcional.
La oferta que buscan los desarrolladores son terrenos baldos, pero hoy en da no hay en
esta zona, es muy difcil encontrar un terreno sin construcciones, solo se presentan venta de
terrenos con casas habitacin, pero que realmente venden como terrenos o mejor dicho el
valor comercial del terreno es ms alto que el valor de las construcciones , esto se debe a
que estas por la antigedad que tienen y por la falta de mantenimiento que presentan, van
dejando de ser funcionales y su valor como construccin es muy bajo. Un ejemplo claro de
alguna oferta la podemos ver a continuacin en la imagen que se presenta:
Este es un claro ejemplo del mercado de terrenos en la Colonia del Valle, lo cual podemos
observar que la mayora de la gente que tiene su casa en esta colonia ofrece su inmueble
pero especifican que se vende solo como terreno es decir no le dan mayor importancia a las
17
construcciones que se encuentran en este, esto como lo haba mencionado, se debe a que
este tipo de casas habitacin tiene un deterioro muy avanzado, tal vez por la fachada se
puede apreciar que se encuentra en buen estado de conservacin, mas sin embargo, este es
un dato engaoso, ya que por los avalos realizados en dicha colonia, me doy cuenta en la
inspeccin fsica que muchas de las construcciones presenta un deterioro aceptable como
para poder decir que no valen, pero para poder estar completamente seguros de esto solo lo
avalara un D.R.O ya que son los especialistas y tienen la facultad para poder afirmar si una
construccin presenta daos estructurales, claro sustentndolo con un dictamen tcnico
estructural.
Por lo regular solo se consiguen terrenos en esta situacin, ya que el ndice de Saturacin en
esta zona es del 100%.
VIII. II Enfoque Fsico del Avalo realizado en este ao, de una casa habitacin en la
Colonia del Valle.
Para poder ser ms claro, de cuanto representa en porcentaje el valor del terreno, el valor
de las construcciones y valor de las instalaciones especiales mostrare el enfoque fsico de un
avalu de una casa habitacin en la colonia del Valle.
Se trata de una casa habitacin de dos niveles que aparentemente tiene una edad de 60
aos y se confirmo el dia de la inspeccin fsica, el estado de conservacin es malo, debido a
que en el interior muestra un deterioro avanzado, y claro para este tipo de casas con esta,
edad la falta de mantenimiento se va haciendo presente.
Ahora se mostrara el anlisis del enfoque fsico de una casa habitacin de la colonia del
Valle.
18
1
Calle Gabriel Mancera
Fuente:
No. S/N
Frente
1 Frente a calle: Superior
s:
Frente: 18.00
Forma:
Superficie
:
Regular
2
Calle Gonzlez de Cosso
Fuente:
No. S/N
Telfono: 52923293
Re/Max Interr.
Frente
1 Frente a calle:
s:
Moda
Frente:
15.0
0
Superficie:
Forma: Regular
3
Calle Martin Mendalde
Fuente:
No. S/N
Telfono: 56 64 22 22
Grupo Ferret.
Frente
1 Frente a calle:
s:
Moda
Frente:
12.4
7
Superficie:
Forma: Regular
Aqu podemos observar claramente el precio por metro cuadrado de terreno en la Colonia
del Valle de acuerdo a la investigacin realizada en esta.
19
Valor de Oferta
$
Superficie
m
18,750,000.00
846.00
8,300,000.00
393.00
8,000,000.00
390.00
No.
Valor
Unitario
$/m
Negociaci
n
Zona
Ubicaci
n
Frente
Forma
Resultante
0.95
0.83
1.00
1.00
1.00
0.82
$18,175.00
0.95
1.00
1.00
1.00
1.00
0.95
$20,064.00
0.95
1.00
1.00
1.00
1.00
0.95
$19,487.00
22,163.1
2
21,119.5
9
20,512.8
2
$19,242.
00
Valor Unitario
Homologado
$ 19,242.00 /m
250.00 m
Delegacin
Regin
Manzana
Benito Jurez
040
110
20
250.00 m
100.00%
$19,242.00
Fraccin
Concepto
Superficie
Unidad
Valor unitario
Coeficiente
Valor
Unitario
Resultante
Valor Parcial
Lote Integro
291.79
$19,242.00
1.20
$23,090.40
$6,737,547.82
Indiviso
Valor Medio del Terreno
100.000000%
$23,090.40
$6,737,547.82
$6,737,547.82
a) TOTAL DEL
TERRENO
$6,737,547.82
Mediante el unitario obtenido en la homologacin del terreno, se obtiene el valor total del
terreno.
b) CLCULO DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
Tipo
I
1
Uso
de
las
Construcciones
Casa Habitacin
Nivel
es
1a2
Clas
e
Bue
na
Clasificacin
Costo
Prima
$/m2
$7,500.00/M2
H-02-4
Valor
Aplicable
$7,500.00/
M2
Tipo
Uso
Superficie
Valor Unit.
Reposici
n
Nuevo
Casa
Habitacin
211.000 m
$7,500.00
Eda
d
Clave
Conservaci
n
Fco
Fed
Valor Unit.
Neto
Reposicin
Valor Parcial
60
NO
1.00
0.60
$4,500.00
$949,500.00
21
$949,500.00
Clav
e
Concepto
EA11
Gas
Estacionario
Unidad
lote
OC10 Cisterna
lote
lote
EA10 Patios
m2
EA11
m2
Bardas
EA12 Jardn
lote
DE
Cantida
d
1.0
0
1.0
0
1.0
0
32.0
0
65.0
0
1.0
0
LAS
INST.
ESPECIALES,
ELEMENTOS
18
25.00
7,000.0
0
40
70.00
25
35.00
40
70.00
40
70.00
40
70.00
15,000.0
0
250.0
0
500.0
0
1,200.0
0
ACCESORIOS
Fco
Fre
1.00
0.60
1,500.0
0
$1,500.00
1.00
0.60
4,200.0
0
$4,200.00
1.00
0.60
1.00
0.60
1.00
0.60
1.00
0.60
30.0
0
10.0
0
30.0
0
30.0
0
30.0
0
OBRAS
Valor Neto
de
Reposicin
Coeficientes
7.0
0
9,000.0
0
150.0
0
300.0
0
720.0
0
Valor Parcial
$9,000.00
$4,800.00
$19,500.00
$39,720.00
(Propias de la Casa Habitacin):
$39,720.00
22
$7,726,767.82
$720.00
$7,726,767.82
Realmente a simple vista podemos concluir que el porcentaje que representa el valor del
terreno es mucho mas, que de lo que representan juntos los valores de construccin y de las
instalaciones especiales.
100%
Podemos observar que de acuerdo al valor que nos arroja el enfoque Fsico de este
inmueble, comprobaremos el porcentaje que representa el valor de terreno, de construccin y
de las instalaciones especiales, nos damos cuenta que en realidad la casa se puede vender
fcilmente como terreno, esto debido a que el terreno representa la mayor parte del valor del
inmueble, podemos decir que las construcciones y las instalaciones especiales no tiene un
valor muy representativo. El valor de estas no tienen mayor peso, es fcil darse cuenta que
para este tipo de inmuebles, las construcciones ya tiene una edad avanzada por lo que en el
avalu se castiga con el demerito mayor es decir se castiga hasta con el 40% y esto
obviamente hace que tengan una prdida de valor muy fuerte.
Es por eso que la mayora de las personas que venden sus inmuebles al darse cuenta de
que sus construcciones se encuentran deterioradas, prefieren anunciar su venta de inmueble
pero como terreno solamente, muchas de las veces las personas no cuentan con la asesora
adecuada para vender sus inmuebles y obtener una venta optima es decir no acuden con un
perito valuador.
23
VIII.III Ubicacin.
Uno de las caractersticas que le dan valor al terreno es su ubicacin, y mas cuando se
encuentra frente a un parque, ste le da una mayor plusvala, debido a que muchas personas
consideran muy grato vivir frente a un parque. Aunque hoy por hoy, al ver un parque con
muchos rboles genera una satisfaccin y un desestres impresionante que hoy en da todos
necesitamos para tener una calidad de vida mucho mayor, aunado a esto, las autoridades de
la delegacin resguardan muchos los parques y claro por qu no, si lo que ms tenemos son
casas, edificios de departamentos y algn otro tipo de inmueble.
Este factor es muy importante y tal vez el que mayor influye en el valor de un terreno, es
muy interesante analizarlo, debido a que este nos da el parmetro de cuanta superficie de
construccin se puede construir dentro de un terreno,
Para esto es necesario que sepamos el uso de suelo de cada zona dentro de la colonia del
Valle, aunque puede ser la misma, existen caractersticas especificas de uso de suelo, como
el numero de niveles que se pueden construir y la superficie libre, de construccin e inclusive
la superficie mnima por vivienda
Es de gran importancia conocer la intensidad de construccin del terreno, ya que con ese
dato podemos dar otro parmetro ms para saber si el valor del terreno aumente o disminuya.
Un ejemplo claro podra ser que tengamos un terreno con una superficie mayor, pero solo se
pueden construir dos niveles, ahora tenemos un terreno con menos superficie pero en el cual
se pueden construir hasta diez niveles, esto impacta fuertemente en el valor del terreno.
Para saber hasta cuantos niveles podemos construir en nuestro predio es necesario tener
bien la ubicacin de terreno y consultarlo en el Programa de Desarrollo Urbano de la
Delegacin..
Para tener bien definido a lo que se refiere el Programa de desarrollo urbano daremos una
breve explicacin.
Los Programas de Desarrollo Urbano debern atender los lineamientos que se establecen
en materia ambiental evitando el crecimiento extensivo en zonas de valor ambiental, asimismo
debern salvaguardar las reas de conservacin patrimonial.
Ley publicada en la Gaceta Oficial del Distrito Federal, el lunes 29 de enero de 1996.
Artculo 1. La presente Ley es de orden pblico e inters social, y tiene por objeto:
I.
Fijar las normas bsicas para planear, programar y regular el ordenamiento territorial
y el desarrollo, mejoramiento, conservacin y crecimiento urbanos del Distrito
Federal.
II.
27
c) Las acciones de los particulares para que contribuyan al alcance de los objetivos y
prioridades del desarrollo urbano y de los programas que se formulen para su ejecucin.
El reglamento de esta Ley sealar los requisitos y caractersticas para las operaciones de
transferencia de potencialidades de desarrollo urbano, la Secretara autorizar y supervisar
dichas operaciones, mediante una resolucin en la que establezca los coeficientes de
utilizacin y ocupacin del suelo, as como la intensidad de construccin correspondiente,
altura mxima y dems normas urbanas aplicables al predio o inmueble receptor. Las
operaciones de transferencia autorizadas, se inscribirn en el Registro de los Planes y
Programas de Desarrollo Urbano y en el Registro Pblico de la Propiedad y del Comercio. Las
operaciones de transferencias que celebren los particulares slo podrn realizarse de acuerdo
a las disposiciones de los programas vigentes.
28
Captulo VII
Del control del desarrollo urbano y el ordenamiento territorial
Artculo 60.- Quienes pretendan llevar a cabo una obra, instalacin o aprovechamiento
urbano, pblico o privado, debern presentar previamente a la solicitud de las licencias,
autorizaciones o manifestaciones que correspondan en los trminos de esta Ley y su
reglamentacin, el estudio de impacto urbano o urbano ambiental, en los siguientes casos:
I.
II. Cuando su ejecucin genere afectaciones en otras reas o zonas del Distrito Federal;
(REFORMADA, G.O. 29 DE ENERO DE 2004)
II.
III.
Artculo 61.- El estudio de impacto urbano o urbano-ambiental ser elaborado por los peritos
autorizados, el cual deber contar con la responsiva otorgada por el Director Responsable de
Obra y el Corresponsable, en su caso. La Secretara emitir el dictamen de impacto urbano, e
integrar y emitir, junto con la Secretara de Medio Ambiente, el dictamen de impacto urbanoambiental con base en la evaluacin del estudio de impacto correspondiente y de la opinin
que al respecto emita la Delegacin y, en su caso, la Direccin General de Proteccin Civil.
Las personas fsicas o morales que deseen realizar cualquier construccin, ampliacin,
reparacin o modificacin de una obra en trminos de lo sealado en el presente artculo,
debern responder de cualquier impacto. Para ello efectuarn el pago de aprovechamientos y
derechos, en trminos de lo dispuesto por el Cdigo Financiero del Distrito Federal. La
Secretara y la Secretara del Medio Ambiente, en su caso, vigilarn el cumplimiento del
dictamen de impacto correspondiente. Los estudios de impacto urbano o urbano-ambiental y
los dictmenes emitidos por la Secretara sern pblicos y se mantendrn para consulta de
cualquier interesado.
30
Despus de haber analizado a lo que se refieren el Plan de desarrollo y la ley del Plan
de Desarrollo Urbano delegacional, no tendremos ninguna duda con el siguiente ejemplo
que se presenta:
31
El uso de suelo marca que se debe dejar el 20% de rea libre entonces tenemos que el
rea de desplante ser de:
585.00 m2 * 20% = 117.00 m2 esto es el rea de terreno que tenemos que dejar libre.
33
No.
S/n
Coloni
Del Valle
a
Telfono
(5) 652-5202
:
Fuente:
Frente: 12.50
Superficie
502.00 m
:
Caractersticas
Forma: Regular
:
Valor
Ofertado $5,775,000.00
:
Valor
$ 11,503.98 /m
Unitario:
Se vende como terreno baldo
No.
Fuente:
Elena Ricaud
Frentes 1
Frente a calle: Superior
:
S/n
Coloni
Del Valle
a
Telfono
(5) 682-8404
:
Frente: 10.30
Superficie
391.00 m
:
Caractersticas
Forma: Regular
:
Valor
Ofertado $4,900,000.00
:
Valor
$ 12,531.97 /m
Unitario:
Se vende como terreno baldo
No.
Rafael Izquierdo
Frentes 1
Frente a calle: Superior
:
S/N
Coloni
Del Valle
a
Telfono
(4) 616-8576
:
Frente: 15.00
Superficie
370.00 m
:
Caractersticas
Forma: Regular
:
Valor
Ofertado
:
Valor
Unitario:
$5,200,000.00
$ 14,054.05 /m
34
No.
S/N
Coloni
Del Valle
a
Telfono
Superficie
(6) 236-0533
958.00 m
:
:
Frente: 20.00 Forma: Regular Caracterstica
Valor
Ofertado $15,000,000.00
:
Valor
$ 15,657.62 /m
Unitario:
Se vende como terreno baldo
s:
No.
Fuente:
S/N
Valor
Ofertado $8,700,000.00
:
Valor
$ 20,000.00 /m
Unitario:
Coloni
Del Valle
a
Telfono
(1) 088-0780
:
Frente: 12.00
Superficie
435.00 m
:
Caractersticas
Forma: Regular
:
Terreno Baldo
Para ello se presenta el siguiente anlisis y los resultados en la tabla que sigue:
Periodo
Terreno
2009
Terreno
2010
Terreno
2011
Terreno
2012
Terreno
2013
Valor Unitario
$
11,503.98
$
12,531.97
$
14,054.83
$
15,657.62
$
20,000.00
Incremento
0.00%
1.09%
1.12%
1.11%
1.28%
Como podemos ver en esta tabla el incremento que ha tenido el valor de terreno en la
colonia del Valle desde el ao 2009 hasta el 2013 ha sido muy constante, salvo en el ao
2012 al 2013 se aprecia que tuvo un incremento mayor al de los aos anteriores, esto debido
al gran impacto que han tenido los edificios de departamentos en esta zona en el ltimo ao,
este factor tiene un gran impacto en el precio del terreno.
35
25000
20000
15000
periodo
10000
5000
0
2009
2010
2011
2012
2013
En esta grafica se presenta la relacin de los aos con el valor por metro cuadrado de
terreno y como incrementan ao con ao.
36
incremento porcentual
1.40%
1.20%
1.00%
incremento porcentual
0.80%
0.60%
0.40%
0.20%
0.00%
11503.98 12531.97 14054.83 15657.62
20000
En cuanto a porcentaje se muestra en esta grafica como el valor por metro cuadrado
de terreno es constante salvo en el ltimo ao que presenta un incremento significativo. Este
porcentaje se obtuvo directamente de los valores de mercado de los terrenos y del aumento
que han tenido ao con ao.
aumentos de precios que son persistentes en el tiempo. Dentro de estos ltimos tambin
podemos hacer una distincin respecto al grado de aumento.
Las causas que la provocan son variadas, aunque destacan el crecimiento del dinero en
circulacin, que favorece una mayor demanda, o del costo de los factores de
la produccin (materias prima, energa, salario, etctera). Si se produce una baja continuada
de los precios se denominan deflacin.
Period
o
2009
2010
2011
2012
Terreno
2013
Precio
Unitario
Porcentaj Incremento de
e de
valor con respecto
Inflacin a la Inflacin.
Valor Unitario
mas Inflacin
Crecimiento
Porcentual
debido a la
Inflacin.
$11,503.98
6.173%
$ 710.14
$12,214.12
$12,531.97
4.271%
$ 535.24
$13,067.21
1.06%
$14,054.83
3.361%
$ 472.38
$14,527.21
1.11%
$15,657.62
3.412%
$ 534.24
$16,191.86
1.11%
$ 20,000.00
4.649%
$ 929.80
$20,929.80
1.29%
Con respecto a la tabla anterior podemos observar que el anlisis que resulta de haber
comparado el alza de precios en los valores del terreno con respecto a la inflacin es muy
similar que el anlisis realizado sin haber utilizado los ndices anuales de inflacin. El
incremento en el valor es muy similar en los dos casos.
38
1.06%
1.11% 1.29%
Crecimiento
Porcentual debido a la
Inflacion.
0.00%
XIX.- CONCLUSIONES
El haber desarrollado este tema me ayuda mucho para saber que los factores que se
plantean al inicio son los que realmente influyen en el alza de valores de los terrenos con uso
habitacional en la Colonia del Valle.
Ell factor ms importante para que un terreno alcance un valor importante, es el factor de
intensidad de construccin. Si la gente que tiene un terreno dentro de la colonia del valle
tuviera el conocimiento de lo que es este factor de intensidad de construccin pediran el valor
optimo de su terreno, claro que esto solo lo pueden lograr si se apoyan en los servicios de un
valuador profesional.
Claramente podemos decir que hoy por hoy las casas habitacin que se encuentran en esta
colonia, pierden un valor muy importante debido a la edad y conservacin que tiene, es decir
el valor ms representativo del inmueble es el terreno sobre el cual esta desplantado.
Es muy interesante tener en cuenta que en un futuro no muy lejano los inmuebles que mas
predominen en la colonia del Valle sean los Edificios de departamentos, esto por todos los
aspectos que se analizaron en este trabajo. Sera interesante descifrar hacia dnde vamos,
es un hecho que las casas habitacin desaparecern en un 90% de la Colonia del Valle, pero
lo extraordinario es, qu tipo de inmuebles se construirn despus de los edificios de
departamentos? , y esto es inevitable debido a que la poblacin nunca dejara de crecer.
http://www.poi.ipn.mx/Documents/Normateca/leyes/leydeDesarrollo_urbano.
Maps
http://maps.google.com.mx/
SEDUVI
http://www.seduvi.df.gob.mx/portal/index.php/programas-de-desarrollo
Banco de Mxico;
http://www.banxico.org.mx/
Inmuebles en venta;
http://www.inmuebles.com.mx/
Inmuebles.com.mx;
http://inmuebles.com.mx/
Metros Cbicos;
http://www.metroscubicos.com/
Libro de finanzas
http://eleconomista.com.mx/sistema-financiero/2010/03/09/que-inflacion
41
Para determinar el valor comercial del inmueble se utilizan tres enfoques de comparacin
mencionados a continuacin:
42
I.-Factor de zona (FZo): Factor que influye en el valor de un predio segn su ubicacin
dentro de un rea de valor especfica, para la aplicacin de este factor se entender por:
Calle moda, aqulla cuyas caractersticas de trfico vehicular, anchura, calidad de carpetas,
mobiliario urbano de aceras y camellones, se presenta con mayor frecuencia en el rea de
valor en donde se ubique el inmueble.
II.-Factor de ubicacin (FUb): Factor que influye en el valor unitario medio
correspondiente al rea, enclave o corredor de valor en su aplicacin a un predio, en
funcin de la posicin del mismo en la manzana en que se ubica;
III.-Factor de frente (FFr): Factor que influye en el valor unitario del rea, enclave o
corredor de valor al aplicarse a predios con menor frente del que autorizan los reglamentos
correspondientes;
IV.-Factor de forma (FFo): Factor que influye en el valor unitario del rea, enclave o
corredor de valor, para terrenos cuyo fondo sea igual o menor a tres veces el frente y cuya
poligonal conforme ocho o menos ngulos.
Se entender por:
43
Rectngulo inscrito (Ri): El mayor rectngulo que puede inscribirse en un predio haciendo
coincidir su frente con uno de los frentes del predio. El cuadrado se entender como un
caso particular del rectngulo.
Superficie total del predio (STo): La superficie considerada como total.
V.-Factor de superficie (FSu): Factor que afecta al valor unitario del rea, enclave o
corredor, al aplicarse a un predio mayor de dos veces la superficie del lote moda, (aplican
mritos y demritos) para la determinacin de este factor se entender por:
Lote moda, al lote cuyo tamao se repite ms en el rea, enclave o en el corredor del valor
(consultar los lotes tipo, en los Programas Delegacionales y Parciales de Desarrollo Urbano
del Distrito Federal)
V.-Factor otros (Fot): Factor dentro de los cuales podemos enunciar: el de topografa, uso
de suelo, factor de localizacin o colonia, intensidad de construccin (CUS) u otros que el
perito valuador considere deban aplicarse, los cuales debern estar debidamente
sustentados, en los trminos del artculo 24. (Fot, es el producto de los factores adicionales
considerados).
VI.-Factor de Edad de las Construcciones (Fed.): Sirve para aplicar el demrito al valor
de las construcciones por la edad del inmueble expresada en aos.
VII.-Factor resultante (FRe): Factor que se obtiene de multiplicar los factores sealados
en este.
44
45
46
47
48