"No corresponde que el adquirente en subasta judicial afronte las deudas que registra el

inmueble por impuestos, tasas y contribuciones, devengadas antes de la toma de

posesin, cuando el monto obtenido en la subasta no alcanza para solventarlas.No cabe una solucin anloga respecto de las expensas comunes para el caso de que el
inmueble se halle sujeto al rgimen de la ley 13512".
En Buenos Aires, a los 18 das del mes de febrero de mil novecientos noventa y nueve, en
los autos caratulados: "Servicios Eficientes S.A. c/ Yabra, Roberto Isaac s/ Ejecucin
Hipotecaria - Ejecutivo", reunidos en Acuerdo Plenario los Seores Jueces de la Excma.
Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil, con el objeto de establecer la doctrina legal
aplicable respecto de las siguientes cuestiones:
Si corresponde que el adquirente en subasta judicial afronte las deudas que registra el
inmueble por impuestos, tasas y contribuciones devengadas antes de la toma de
posesin, cuando el monto obtenido en la subasta no () alcanza para solventarlas.//"Cabe una solucin anloga respecto de las expensas comunes para el caso de que el
inmueble se halle sujeto al rgimen de la ley 13.512"?.A la primera cuestin, la mayora, en forma impersonal, dijo:
La aproximacin al tema objeto de esta convocatoria debe formularse desde el principio
genrico segn el cual la transferencia de un inmueble realizada en subasta pblica tiene
el carcter y alcances de un acto de atribucin de derechos autnomos en favor del
adquirente, con prescindencia de los derechos del transmitente, puesto que aqul recibe
el inmueble libre de todo tipo de cargas, que se trasladan al precio de compra, en virtud
del principio de subrogacin real (conf. Busso, Eduardo, "Cdigo Civil Anotado", Buenos
Aires, ed. Planti, 1951, tomo 4, pgina 44, 180)).Tanto la referida autonoma del derecho transmitido, como la ausencia de convencin,
determinan que sean inaplicables los arts. 3265 y 3266 del Cdigo Civil. Esta ltima
norma, adems, prev aquellos supuestos de reipersecucin en la cosa, en los que el
ttulo del actual poseedor es nulo o anulable, o en los que se deba responder en la forma
indicada por expresa disposicin de la ley. Por ello, no puede extenderse la aplicacin de
este artculo a situaciones sustancialmente distintas de las previstas por el legislador
(conf. Lambois, Susana "Las deudas fiscales respecto del inmueble subastado
judicialmente", en Revista del Notariado N 845, pginas 406/407).Sin embargo, esto no quiere decir que los crditos por impuestos, tasas y contribuciones
se extingan totalmente, sino que slo se extinguen respecto del adquirente en remate
judicial, sin perjuicio de que sus titulares puedan reclamar el saldo insoluto al anterior
propietario, quien deber responder con todo su patrimonio.Al respecto, debe observarse que ese modo autnomo de adquisicin resulta configurado
por una serie de elementos formales y de fondo que hacen de la venta en subasta
pblica un acto jurdico complejo, que desborda los lmites del derecho privado y
encuentra adecuada formulacin en la conjuncin de los derechos civil y procesal, la que
no coincide con el contrato de compraventa (conf. Di Iorio, Alfredo J., "Bases para la
implantacin de un procedimiento de enajenacin coactiva", El Derecho, tomo 75, pgina
794;; Eisner, Isidoro, "Anulacin de oficio del remate judicial por culpa del martillero", La
Ley, tomo 1994-E, pgina 164; Belluscio-Zannoni, "Cdigo Civil Comentado", Buenos
Aires, ed. Astrea, 1993, tomo 6, pgina 385).As, por ejemplo: la falta de voluntad del vendedor (art. 1137, 1323 y concordantes del
Cdigo Civil); la forma de perfeccionamiento (arts. 1184, inc. 1 del Cdigo Civil y 582 y
siguientes del Cdigo Procesal); la garanta de eviccin no es exigible (art. 2122 del
Cdigo Civil); la intervencin del rgano jurisdiccional transforma este negocio en el acto
ejecutivo por excelencia (conf. Couture, "Fundamentos del Derecho Procesal Civil",
Buenos Aires, ed. Depalma, 1993, pginas 446, N 289); ciertos principios del derecho de
fondo no le son aplicables y si lo son, en cambio, otros que hacen al derecho procesal,
etc. De ah que slo subsidiariamente las normas de la compraventa se aplican a las
adquisiciones en remate pblico (conf. Bibiloni, "Anteproyecto", coment. y art. 1430).Lo destacable en esta cuestin es la autonoma del derecho transmitido y la ausencia de
convencin en los trminos a que aluden los citados artculos 3265 y 3266 del Cdigo
Civil. Por lo tanto, an cuando el adquirente en la subasta judicial pueda considerarse un
sucesor singular de la cosa por el carcter que reviste su derecho, debe estimarse que no
lo es en los trminos de estas disposiciones legales. En consecuencia, no debe recibir la
cosa con carga alguna, sino libre de ellas.-

Quiere decir, entonces, que es improcedente que los impuestos, tasas y dems
contribuciones devengadas hasta la toma de posesin del inmueble subastado
judicialmente deban ser afrontados por el comprador, an cuando en los edictos de
remate se hubiera hecho mencin de su existencia. Tales deudas deben ser soportadas
por el anterior propietario e inclusive en el caso de que no existan bienes de ste para
solventarlas, pues, en tal supuesto, debe considerarse que existe quebranto (conf.
Lezana, Julio, "El remate Judicial de un inmueble y los certificados que acrediten la
situacin del dominio y las cargas que lo afectan", Jurisprudencia Argentina, tomo 1594III, seccin doctrina, pgina 10; Cazeaux-Tejerina-Cazeaux, "Subasta Judicial, los
impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes", La Ley, tomo 1994-E, pgina
1245; Lambois, Susana, op. cit., pginas 401 y siguientes).De lo contrario, podra verse ensombrecido el principio de la buena fe que emana de la
subasta como acto jurisdiccional, en tanto sorpresivamente se adjudican al comprador
obligaciones que no haban sido establecidas con anterioridad ni anunciadas como parte
de las condiciones de la venta. En tal situacin resulta decisivo atender al demrito de las
expectativas de los compradores en subasta judicial - con la consiguiente afectacin de
los precios logrados y perjuicio de las partes-, si tales adquirentes (que no son litigantes y
no tienen otra expectativa previsible que adquirir un bien) debieran soportar cargas de
extensin difcilmente imaginable. As, de trasladar al adquirente en la subasta tales
obligaciones, se lo estara condenando, adems, al pago de lo que no es deudor, sin que
(por no ser parte en el proceso) pueda ejercer defensa alguna, entre ellas, la de
prescripcin, si correspondiere, ni cuestionar por excesivos, en su caso, las multas,
recargos e intereses incluidos en la sentencia, violndose el derecho consagrado en el
art. 18 de la Constitucin Nacional (conf. Cazeaux-Tejerina-Cazeaux, op. cit., pgina 1243,
punto XI).A su vez, no puede soslayarse que los tributos no constituyen obligaciones propter rem,
toda vez que la ley nada dice al respecto, por lo que no se transmiten al sucesor
particular.En efecto, las obligaciones propter rem, o reales, o ambulatorias, o cabalgantes, segn
las diversas denominaciones que se les han dado (conf. Mayo, Jorge, en BelluscioZannoni, op. cit., tomo 2, pgina 524, nota N 3; Alsina Atienza, "Introduccin al estudio
de las obligaciones propter rem", en Jurisprudencia Argentina, tomo 1960-II, seccin
doctrina, pgina 40), son aquellas que descansan sobre determinada relacin de seoro
sobre una cosa y nacen, se desplazan y se extinguen con esa relacin; es decir, que la
posicin de obligado depende de una relacin de derecho o de hecho (real) (conf. Betti,
"Teora General de las Obligaciones", traduccin al castellano, ed. Revistas de Derecho
Privado, Madrid, 1969, tomo 1, pgina 16). Ahora bien, una de las caractersticas de esta
suerte de obligaciones, es su origen exclusivamente legal: son obligaciones ex lege (conf.
C.N.Civ., en pleno, in re "Dodero, Hiplito C. c/ Consorcio de Propietarios Neuqun
566/88/90 y/u otro", voto del Dr. Jorge H. Alterini, El Derecho, tomo 73, pginas 282 y
283; Mayo, Jorge, en Belluscio-Zannoni, op. cit., pgina 526; Lambois, Susana, op. cit.,
pgina 403), situacin que no se advierte en el caso de los impuestos, tasas y
contribuciones, en tanto no existe norma alguna que imponga al adquirente en subasta
pblica cargar con estas deudas de su antecesor (conf. Puerta de Chacn, Alicia y
Parellada, Carlos Alberto, "La subasta judicial y los derechos conexos a la cosa
subastada", Jurisprudencia Argentina, tomo 1991-II, pgina 722). Antes bien, de lo
dispuesto por la ley 22.427, en sus arts. 2 y 5, resulta que la asuncin inexcusable de
deudas anteriores se da slo en los casos de donacin o sucesin mortis causa, que la
falta de cumplimiento por parte del ente recaudador ante el requerimiento del certificado
de libre deuda solicitado por el juez o escribano, excusar a stos de toda
responsabilidad.Adems de de la ausencia de alguna disposicin en la ley 22.427 que establezca que las
deudas respectivas pesan sobre el adquirente del inmueble, una solucin con tal alcance
importara la patologa de una suerte de obligacin real en la cual por regla seguira
igualmente obligado el transmitente (arts. 2 y 5 de la ley citada).Es que, entre los caracteres distintivos de este tipo peculiar de obligaciones calificadas
como "reales", se destaca el hecho de que el crdito y la deuda se extinguen al cesar la
relacin con la cosa, en especial en el caso de abandono (conf. Cazeaux-Trigo Represas,
"Derecho de las Obligaciones", Editora Platense, La Plata, 1969, tomo I, pgina 31, Busso,
Eduardo, tomo II, N 2 a 5, pgina 46; Alterini-Ameal-Lpez Cabana, op. cit., tomo 1,
pgina 27, 53; Mayo, Jorge, en Belluscio-Zannoni, op. cit., tomo 2, pgina 526 y sus citas;

Llambas, Jorge J., "Tratado de Derecho Civil - Obligaciones", Buenos Aires, ed. Perrot,
1973, tomo I, pgina 24, 14; Musto, Jorge Nstor, "Derechos Reales", Santa Fe, Editorial
Rubinzal-Culzoni, 1992, tomo I, pginas 86/87; Alsina Atienza, Dalmiro A., "Diferencias
entre la deuda propter rem y el deber del tercer poseedor de una cosa hipotecada",
Jurisprudencia Argentina, tomo 1960-III, pgina 85), en consecuencia, las deudas
tributarias no pueden participar de tal carcter. De todas maneras, insistimos, la falta de
una previsin legal expresa en tal sentido, descarta la posibilidad de incluirlas en dicha
categora (conf. Lambois, Susana E., op. cit., pgina 405).Tampoco corresponde atribuir a los impuestos, tasas y contribuciones de mejoras, el
carcter de carga pblica real, pues amn de la discutible naturaleza de la categora,
propia del derecho germnico (reallasten, en alemn), debe precisarse que en nuestro
ordenamiento slo podra asignrsele tal calificacin -la de carga real- con el alcance de
gravmenes reales, o sea, para aludir al correlato opuesto a la titularidad de los derechos
reales sobre cosa ajena, es decir, a esos derechos reales vistos del lado de quien los
soporta, lo que demuestra la impropiedad de la atribucin referida a dichos crditos. Es
que dichas cargas se establecan por la ley, por contrato o por disposicin de ltima
voluntad e implicaban un "deber u obligacin que, como elemento pasivo del bien
inmueble, pesa sobre el poseedor (propietario) actual, y puede ser designado como
deuda real" (conf. Mayo, en Belluscio-Zannoni, op. cit., pgina 524, con cita de Gierke). Al
respecto, no puede perderse de vista que la carga real, figura no contemplada
especficamente en nuestro ordenamiento con ese sentido, no es sino el residuo de los
antiguos ordenamientos feudales, que no podra quedar librada a la autonoma de los
particulares, porque a ello se opondra el principio de numerus clausus de los derechos
reales (conf. Distaso, Nicola, "Le obligazioni in generale", UTET, Torino, 1970, pgina 15,
N 8 y sus citas).Desde otra perspectiva, si se adoptara un temperamento contrario, se desnaturalizara el
rgimen de los privilegios, pues se acordara al fisco un super privilegio en contra de lo
que establecen las normas sobre la materia, como son los artculos 3879, inc. 2, 3880,
inc. 5 y 3921 del Cdigo Civil y las normas de la ley de concursos - en especial, art. 241 (conf. Cazeaux.-Tejerina-Cazeaux, op. cit., pginas 1241 y 1242).Estas conclusiones no se ven modificadas porque se trate de una subasta judicial. Rigen
al respecto las consideraciones vertidas acerca de la ley 22.427. Ello es as, porque los
informes previstos en el art. 576, inc. 1 del Cdigo Procesal, a requerir antes de
ordenarse la subasta, y que se refieren a la deuda por impuestos, tasas y contribuciones,
tienen por objeto determinar eventualmente el importe de las deudas que - en su caso han de hacerse efectivas sobre el precio de adquisicin del inmueble, puesto que el
posible comprador debe contar con la informacin de los impuestos y tasas adeudados
con anterioridad a la compra, para deslindar su posicin respecto de ellos (conf. MorelloSosa-Berizonce, "Cdigos Procesales...", Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1998, tomo VI-C,
pgina 66 y 67). Y sto se liga a la cuestin de los privilegios, ya que la subasta judicial
importa, en definitiva, la liquidacin de todos los crditos que pesan sobre los bienes, que
automticamente quedan transferidos sobre el precio de adquisicin en el remate
efectuado con citacin de los acreedores, configurndose una subrogacin real (conf.
Cazeaux-Tejerina-Cazeaux, opt. cit., pgina 1244 y sus citas en nota N 13), puesto que en
el momento de la realizacin del bien afectado, el asiento del privilegio se traslada al
producido pecuniario del mismo bien (conf. Llambas, Jorge J., op. cit., tomo I, pgina 634,
488; Mariani de Vidal, Marina, "Apuntes sobre privilegios", La Ley, tomo 137, pginas
934/935).Ello es as, desde que vendido judicialmente un bien, se produce una suerte de concurso,
donde todos los acreedores (embargantes, hipotecarios, por impuestos, tasas, etc.)
concurren a cobrar sus acreencias sobre el precio obtenido (arts. 581, in fine, 584, in fine
del Cdigo Procesal), en el orden de preferencia que, a tal efecto, les ha concedido la ley
a cada uno de ellos (arts. 3879, inc. 2, 3880, inc. 5, 3900, 3918, 3920, 3921 y
concordantes del Cdigo Civil; 218 y 590 del Cdigo Procesal).Ello implica que el bien de que se trata sale del patrimonio del deudor como
consecuencia de su venta e ingresa, en su lugar, el monto obtenido en la subasta, sobre
el cual habrn de cobrar los acreedores, quedando en principio dicho bien, libre de los
gravmenes y deudas que lo afectaban. En sentido concordante, las II Jornadas
Mendocinas de Derecho Civil, organizadas por la Universidad de Mendoza del 18 al 20 de
abril de 1991, declararon por 41 votos favorables contra 15 opuestos, que "El privilegio
de los crditos del Fisco se traslada al precio que substituye la cosa y, salvo norma

expresa, el adquirente en subasta judicial no responde por las deudas anteriores a su

posesin, sin perjuicio de la responsabilidad personal del ejecutado". En orden a los fundamentos indicados, se impone una respuesta negativa al primer
interrogante de esta convocatoria.- Fdo. Jorge H. Alterini. Alberto J. Bueres. Juan Carlos G.
Dupuis. Ana Mara Luaces (en disidencia respecto de la segunda cuestin). Hugo Molteni
(en disidencia respecto de la segunda cuestin). Jorge Escuti Pizarro (en disidencia
respecto de la segunda cuestin). Luis Lpez Aramburu (en disidencia respecto de la
segunda cuestin). Gernimo Sans(en disidencia respecto de la segunda cuestin). Jos
Luis Galmarini. Eduardo Martnez lvarez. Osvaldo D. Mirs. Mario P. Calatayud. Elena I.
Highton de Nolasco (en disidencia respecto de la primera cuestin). Ricardo L. Burnichn.
Carlos Alfredo Bellucci (en disidencia respecto de la segunda cuestin). Leopoldo Montes
de Oca. Marcelo Jess Achval (en disidencia respecto de la primera cuestin). Elsa H.
Gatzke Reinoso de Gauna (en disidencia respecto de la primera cuestin). Claudio
Marcelo Kiper (en disidencia respecto de la primera cuestin). Julio Ojea Quintana. Delfina
M. Borda. Eduardo Leopoldo Ferm. Ana Mara Brilla de Serrat (en disidencia respecto de
la primera cuestin). Benjamn E. Zaccheo. Carlos Roberto Degiorgis. Julio R. Moreno
Hueyo. Emilio M. Pascual. Jorge A. Giardulli. Judith R. Lozano . Gladys Stella lvarez. (en
disidencia respecto de la primera cuestin). Hernn Daray. Carlos Horacio Grgano.
Carlos R. Sanz (por su dictamen).A la segunda cuestin, la mayora, en forma impersonal, dijo:
La naturaleza jurdica del crdito por expensas comunes ha sido ampliamente debatida
por la doctrina, aunque ello no impide considerar que se trata de una obligacin, es decir,
de un derecho personal, que nace y se desplaza con el nacimiento o desplazamiento de
la titularidad sobre una cosa determinada, en este caso, la unidad funcional en cuestin.
Se trata, como sostiene Racciatti, de un supuesto de deber o carga correspondiente al
derecho real adquirido, impuesto por la ley, como ocurre en lo referente a los derechos y
obligaciones inherentes a la posesin contemplados por los artculos 2416 a 2421 del
Cdigo Civil. Dichos preceptos legales aluden a beneficio s o cargas que favorecen o
afectan indeterminadamente a quien se halle en poder de la cosa (conf. Racciatti,
Hernn, "Propiedad por pisos o por departamentos", 3 edicin, actualizada y aumentada,
Depalma, Buenos Aires, 1982, pgina 263).En efecto, una de las consecuencias que mayor trascendencia reviste en relacin con el
deber que impone el artculo 17 de la ley 13.512, es la imposibilidad de los copropietarios
de liberarse de esa deuda por la renuncia al uso y goce de los servicios comunes, ni por
el abandono del piso o departamento que les pertenece (artculo 8, in fine, ley 13.512).
Ello, a su vez, concuerda con el artculo 18, que deroga a los efectos del rgimen
instituido por la ley de propiedad horizontal el artculo 2685 del Cdigo Civil. Esa
disposicin autoriza el abandono en el condominio como medio de extinguir las
obligaciones emergentes de la conservacin o reparacin de la cosa comn.Sentado ello, de la interpretacin armnica y sistemtica de los artculos 8, 17 y 18 de la
ley 13.512, resulta que el titular de la unidad funcional responde con todo su patrimonio
por la deuda devengada durante el tiempo que dure esa titularidad. Por ello, cuando
existen obligaciones por expensas en casos de titulares sucesivos de la unidad, cada uno
de ellos responde con todo su patrimonio y puede ser perseguido en sus otros bienes, a
pesar de la enajenacin o abandono de la cosa, por las expensas devengadas durante el
tiempo en que fueron propietarios (conf. Highton, Elena I., "Derechos Reales - Propiedad
Horizontal y Prehorizontalidad", Ariel, Buenos Aires, 1979, volumen 4, pgina 222). Es
decir, el deudor del crdito por expensas ser el titular de la unidad respectiva en lo que
atae a las devengadas durante el perodo de su titularidad y responde con todo su
patrimonio. El sucesor universal ser deudor en los mismos trminos, en cuanto sigue la
personalidad de su autor, dentro de los lmites que establece el Cdigo para las
sucesiones por causa de muerte. El sucesor particular responder con todo su patrimonio
por las devengadas durante su propia titularidad y con la cosa por las devengadas antes
de su adquisicin. Esto significa que en cuanto deje de ser titular de la cosa, podr ser
perseguido solamente por las devengadas durante el perodo en que fue propietario
(conf. Dassen, Julio, "La obligacin real del art. 17 de la ley 13.512 y el privilegio del
acreedor hipotecario", La Ley, tomo 118, pginas 251/256).Se trata, en este caso en particular, de una obligacin de la que responden no slo los
sucesores universales del propietario deudor, sino tambin los sucesores particulares,
estos ltimos con la cosa transmitida (conf. Martnez, Oscar J., "La subasta judicial",
editora Platense, La Plata, 1972, pgina 53; Tedesco, Hctor H., "La Subasta Judicial",

Librera Jurdica San Isidro, Buenos Aires, 1997, pgina 111). Mientras sta no haya sido
extinguida, su efecto inmediato recae sobre el comprador, quien deber soportarla
aunque se trate de una venta rodeada de las garantas judiciales, porque la incidencia de
las expensas resulta de una disposicin de la ley y porque ellas no son equiparables a
una obligacin comn, sino que gravan a la cosa como inherentes al dominio, en la
extensin del art. 3266, sin perjuicio del derecho a repetir que tendr el comprador
respecto del ejecutado en el supuesto de abonar las expensas reclamadas por el
consorcio. Al respecto, se ha sostenido que la solucin del artculo encuentra su
fundamento en razones de inters social (conf. Mariani de Vidal, Marina A., "Curso de
Derechos Reales, Zavala, Buenos Aires, 1993, tomo I, pgina 87) y con el objeto asegurar
el cobro del crdito por expensas comunes, la ley de propiedad horizontal ha previsto un
dispositivo en virtud del cual dicha obligacin recae sobre quien sea poseedor de la cosa,
sea o no propietario de ella cuando las deudas empezaron a devengarse.La sola mencin del vocablo "siempre" en el art. 17 antes aludido, indica que el carcter
ambulatorio de la obligacin por expensas comunes se aplica a todas las transmisiones
de dominio, ya sea por actos entre vivos o por causa de muerte y, dentro de las primeras,
tanto a las compraventas voluntarias como a las que son fruto de acciones judiciales. Al
decir el legislador que la obligacin por expensas sigue "siempre" al dominio de las
respectivas unidades, involucr a todas las situaciones posibles y all donde la ley no
distingue, no cabe que lo haga el intrprete (conf. Highton, Elena I., Vila, Ana M. y Vila,
Rosa, "Las deudas por expensas anteriores a la subasta judicial. Su proteccin", El
Derecho, tomo 147, pginas 891 y siguientes).La frmula del precepto legal es por dems significativa, por cuanto el propsito seguido
por el legislador ha sido el de garantizar al consorcio de propietarios, de la manera ms
efectiva posible, el cobro de las expensas comunes, protegindolo tanto de la insolvencia
del enajenante como de la del adquirente, de forma tal que el consorcio puede dirigirse
contra el deudor, quien responde con todo su patrimonio, o contra el comprador, quien lo
hace con el lmite de la cosa transmitida y ello sin perjuicio de su derecho de repetir al
deudor originario (conf. Vila, Ana M. y Rosello, Gabriela, "Es justo imponer la deuda por
expensas a de un consorcista a los restantes como consecuencia de la subasta judicial",
La Ley, diario del da 20/8/97, pgina 20). Su fundamento "...se traduce en definitiva en la
preocupacin de asegurar el funcionamiento normal de la propiedad..." y as "...evitar las
graves dificultades que desencadenara este incumplimiento de los copropietarios...",
"...ya que sin su puntual percepcin el sistema no podra subsistir..." (Conf. Raciatti,
Hernn, op. cit., pgina 363; Flah, Lily R., "Intereses, usura y expensas comunes", en La
Ley, tomo 1991-B, pgina 542; Mariani de Vidal, Marina A., "El crdito por expensas
comunes en la propiedad horizontal y sus prerrogativas", La Ley, tomo 1989-A, pgina
431).En mrito de lo expuesto, entonces, corresponde dar una respuesta negativa a la
segunda cuestin objeto de convocatoria.Fdo. Jorge H. Alterini. Alberto J. Bueres. Juan Carlos G. Dupuis. Javier Mario Ruda Bart. Jos
Luis Galmarini. Eduardo Martnez lvarez. Osvaldo D. Mirs. Mario P. Calatayud. Elena I.
Highton de Nolasco. Ricardo L. Burnichn. Leopoldo Montes de Oca. Marcelo Jess
Achval. Elsa H. Gatzke Reinoso de Gauna. Claudio Marcelo Kiper. Julio Ojea Quintana.
Delfina M. Borda. Eduardo Leopoldo Ferm. Ana Mara Brilla de Serrat. Benjamn E.
Zaccheo. Carlos Roberto Degiorgis. Julio R. Moreno Hueyo. Emilio M. Pascual. Jorge A.
Giardulli. Judith R. Lozano. Gladys Stella lvarez. Hernn Daray. Carlos Horacio Grgano
A la primera cuestin, la minora, en forma impersonal, dijo:
Si bien para algunos no es posible afirmar la existencia de un contrato cuando una de las
partes no presta su libre consentimiento, no puede soslayarse que en ciertas
circunstancias el orden jurdico compele a transferir o desprenderse de un derecho, como
tambin a suscribir los respectivos instrumentos; y si el propietario no hace lo que debe,
interviene el rgano jurisdiccional. Es que, el deudor de obligaciones restringe su libertad
y, por ende, sus bienes quedan afectados a la llamada prenda comn de los acreedores,
quienes, en consecuencia, tienen la facultad de realizarlos para cobrarse sus crditos.El acto de la subasta es, en esencia, una compraventa o, si se prefiere, un modo procesal
de formalizarla. Ambos institutos no deben verse como categoras independientes,
autnomas, gobernadas por principios y directivas diferentes (conf. Morello, A., "Subasta
y compraventa", Revista del Notariado, N 758, pginas 403 y siguientes).En este sentido, un fallo plenario de esta Cmara, resolvi que la subasta no es un acto
procesal puro y especfico, sino que se instrumenta un verdadero contrato de

compraventa, lo que se manifiesta en el derecho positivo por su inclusin entre las

denominadas ventas forzosas -art. 1324, inc. 4 del Cdigo Civil- (C.N.Civ., en pleno, in re
"Zorz, Jos M. y otro c/ Gandolfo, Nelly D., octubre 7-1969, El Derecho, tomo 30, pgina
48; La Ley, tomo 136, pgina 802; Jurisprudencia Argentina, tomo 1964-IV, pgina 328).Prueba de lo expuesto es la existencia de un inmueble individualizado, un comprador
(primer postor), un precio y el pago de una sea, para terminar con la tradicin de la cosa
y la pertinente inscripcin registral.Seala Morello (op. cit.) que tambin la venta forzada, como toda venta, es consensual,
perfeccionndose como contrato (arts. 1137, 1197, 1323, Cdigo Civil) al aceptarse la
oferta, pues no deja de ser una manifestacin negocial consensual. A su vez, expresa
Lpez de Zavala que "la existencia de coacciones jurdicas no vicia la voluntad (art. 939
del Cdigo Civil)" (conf. Lpez de Zavala, "Teora General de los Contratos. Parte
Especial", tomo I, pginas 37/38, N 2).Es decir que, aunque el contrato de compraventa presupone un acuerdo de voluntades
debidamente declaradas, se dan algunas veces contratos necesarios. Hay supuestos en
nuestra legislacin en que los dueos estn obligados a desprenderse del dominio de una
cosa, debiendo intervenir el poder pblico a fin de llegar a este resultado, si el propietario
no se aviene a ello. En tal sentido, las subastas judiciales constituyen esa categora de
venta forzosa. El art. 2122 del Cdigo Civil, que exime de algo no esencial, como lo es la
eviccin, ratifica que se trata de una venta. La compraventa genera la obligacin de
transmitir el dominio de la cosa, en este caso, el inmueble. Esto se concretar cuando se
renan el ttulo suficiente y la tradicin. Para el primero, cuando se trata de inmuebles, la
forma exigida es la escritura pblica, con excepcin de las adquisiciones en subasta (arts.
1184 y 1185). Lo cierto es que, en ambos casos, es necesaria la tradicin, puesto que,
antes de ella, no se adquiere el derecho real (arts. 577, 2601/3, 2609, 3265 y
concordantes del Cdigo Civil). Para la subasta judicial, o la especial, tambin se prev la
necesidad de la tradicin en las normas procesales (art. 63, ley 24.441, art. 586 del
Cdigo Procesal). No puede pasarse por alto al respecto que la tradicin es un modo de
adquirir el dominio por actos entre vivos y en forma derivada. Por ende, quienes
adquieren a travs de este modo, son sucesores particulares o a ttulo singular del
antecesor.En suma, hay una obligacin de vender, siendo que la venta se efecta en nombre del
deudor propietario del inmueble de que se trate. Ms que representar, se sustituye al
deudor para vender en su nombre, pues el mismo anticipadamente se ha colocado en la
situacin de tener que vender de este modo especial. Inclusive para quienes participan
de la tesis no privatista, el acto de la venta es de ndole procedimental, pero tiene los
efectos civiles de la compraventa.Retomando la lnea argumental relativa a la ndole derivada de la adquisicin, de acuerdo
al art. 3263, segunda parte, del Cdigo Civil, sucesor singular es "aqul al cual se
transmite un objeto particular que sale de los bienes de otra persona". Entre el
transmisor o causante y el sucesor o causahabiente, existe una vinculacin originada en
el traspaso de un bien. El problema radica en determinar qu tipo de obligaciones,
nacidas antes de dicha transmisin, y que guardan relacin con el objeto transmitido,
pueden proyectarse hacia el sucesor a ttulo singular.Dispone el art. 3266 del Cdigo Civil que "las obligaciones que comprenden al que ha
transmitido una cosa, respecto a la misma cosa, pasan al sucesor universal y al sucesor
particular", mientras que el art. 3267 de ese cuerpo legal establece que "el sucesor
particular puede prevalerse de los contratos hechos con su autor" y, por ltimo, el art.
3268 permite al sucesor particular pretender, a contrario sensu, aquellos derechos de su
autor que se fundan en obligaciones que pasan del autor al sucesor, y tambin los
derechos que no se fundan en obligaciones que pasan del autor al sucesor cuando "en
virtud de una ley o de un contrato, esos derechos deben ser considerados como un
accesorio del objeto adquirido".De este sistema, completado por otras normas del Cdigo Civil (vgr. art. 2109), resultan
numerosas situaciones en las que los derechos u obligaciones del transmisor pasan al
sucesor singular, aun contra su voluntad. As ocurre, por ejemplo, con el adquirente de un
inmueble arrendado, obligado a respetar el contrato de locacin (art. 1498), y con las
denominadas obligaciones propter rem (deuda por medianera, contribucin a los gastos
de conservacin de la cosa, etc.). Es transparente, entonces, que el dispositivo del citado
art. 3266 del Cdigo de fondo no busca excluir a nadie de su rgimen, sino limitar la
responsabilidad del sucesor particular, quien en lugar de enfrentar tales pasivos con todo

su patrimonio, lo hace slo con la cosa transmitida.Sentado ello, cabe formular una serie de precisiones en torno a dicha categora de
deudas. En efecto, la regla contenida en el artculo 497 del Cdigo Civil, ha dado lugar a
grandes controversias sobre la existencia o no de las obligaciones propter rem u
obligaciones reales, cuando la misma no tiene nada que ver con ellas, sino que se refiere
al concepto de derecho personal y derecho real. En efecto, lo que significa la disposicin
es que el derecho personal consiste en una relacin entre dos personas entre las cuales
hay para una un crdito (lado activo) y para la otra una obligacin (lado pasivo). En el
derecho real, por el contrario, hay slo un titular que no debe esperar la intervencin de
un intermediario sobre la cosa que es objeto de su derecho. Es decir, que al derecho real
no corresponde, como al derecho personal, una obligacin. Ello surge claramente de la
nota al art. 497 y definiciones all vertidas.El hecho de que el contenido propio del derecho real no pueda consistir en una
obligacin, no impide que haya una importante cantidad de obligaciones que sean
accesorias a los derechos reales. Todas las relaciones de vecindad, por ejemplo,
contienen obligaciones -o sea, derechos personales- que se transmiten con la cosa.
Constituyen las restricciones y lmites al dominio -arts. 2416, 2418 y 2611 a 2660 del
Cdigo Civil- que configuran el estatuto normal de ese derecho real. Estos derechos se
transmiten activa y pasivamente con la cosa, pudindose hacer valer contra quien sea su
poseedor (art. 2416 del Cdigo Civil). Similar situacin se da con otros derechos reales,
que adems de las restricciones al dominio, deben soportar las propias de su derecho
real (arts. 2685, 2722, 2726, 2736, 2746, 2752, 2846, 2880, 2881, 2893, 2894, 2901,
2902, 2906, 2909, 3163, 3225, 3258, 3259, 3260, etc.).Dentro de las obligaciones reales ambulatorias, es decir, que viajan, que se transmiten
con la cosa, estn las concernientes a impuestos, tasas, contribuciones y expensas
comunes que pesan sobre el inmueble, incluidas entre las llamadas por algunos cargas
reales (conf. Papao-Kiper-Dillon-Cause, "Derechos Reales", tomo I, pginas 29/30);
aunque no constituyen derechos reales, es decir gravmenes reales sobre la cosa, pues
son normales y generales, o sea ordinarias y no extraordinarias como los gravmenes. La
Corte Suprema de Justicia de la Nacin desde antiguo ha sostenido que "conforme a la
doctrina y la jurisprudencia, la carga por impuestos a un inmueble se equipara a los
derechos reales que sobre l gravitan" (conf. C.S.J.N., noviembre 28-1934, in re "Ibez
Puiggari, Vicente J. y otros c/ Fisco de la Provincia de Buenos Aires", Jurisprudencia
Argentina, tomo 48, pgina 340). Pasan con la posesin, sin depender de declaracin de
partes ni de inscripcin en el registro, por lo cual, en realidad, son ms gravosas que los
derechos reales y no existe norma, como el art. 3196, que determine su extincin por
subasta judicial.Lo mismo que constituye restriccin al dominio la relacin de vecindad, tambin la
constituye la obligacin de pagar impuestos, tasas y contribuciones por la propiedad. Son
restricciones del derecho administrativo, impuestas al dominio privado slo en el inters
pblico, como emanacin del dominio eminente del Estado. Freitas, en "Cdigo Civil.
Esboo" ("Anteproyecto de Cdigo Civil - Obra Fundamental del Cdigo Civil Argentino",
Buenos Aires, 1909), incluye expresamente entre las obligaciones inherentes a la
posesin al diezmo urbano y otros impuestos a los que la ley atribuya igual efecto (art.
3850, inc. 4), que pasan con la posesin sin depender de declaracin de partes, ni de
transcripcin o inscripcin anterior en el Registro Conservador (art. 3853, inc. 2). Vlez
Srsfield adopt otra poltica, al indicar que "las restricciones impuestas al dominio
privado slo en el inters pblico, son regidas por el derecho administrativo" y por ello no
estn contenidas en el Cdigo, por ser extraas al derecho civil (art. 2611 y su nota,
Cdigo Civil). La nota del art. 2507 del mismo cuerpo legal, segn la cual la Nacin tiene
el derecho de reglamentar las condiciones y las cargas pblicas de la propiedad privada,
es clara y corrobora el concepto y la ausencia de mencin dentro de las restricciones al
dominio, por ser de derecho pblico. Indica que el Estado tiene respecto de los bienes
que estn en su territorio, un poder superior de legislacin, de jurisdiccin y de
contribucin que, aplicado a los inmuebles, no es otra cosa que una parte de la soberana
territorial interior. A este derecho del Estado corresponde slo el deber de los propietarios
de someter sus derechos a las restricciones necesarias al inters general y de contribuir a
los gastos necesarios a la existencia o al mayor bien del Estado.Dentro de este orden de ideas y siendo ajena al Estado la transferencia del dominio, sea
privada o judicial, el adquirente se transforma en deudor en los trminos del mentado
art. 3266 del Cdigo Civil. Justamente, antes de la subasta se pide certificado de deudas

(art. 576 y 598 del Cdigo Procesal) pero no se cita a los acreedores. Es porque estas
deudas no se extinguen con la subasta y por esa razn debe conocerlas el comprador. De
lo contrario, carecera de sentido solicitar el informe de deudas en cuestin si ste no
tuviera algn inters para la subasta.La ley 22.427 regula la extincin de la deuda en el supuesto de que el organismo
respectivo no expidiera el certificado o lo hiciera sin especificar la deuda lquida y
exigible. As dispone, como sancin a la negligencia de la reparticin que, en este
supuesto, quedan liberados el escribano y el adquirente de toda responsabilidad por la
deuda, sin perjuicio de los derechos del organismo acreedor de reclamar el pago de su
crdito contra el enajenante como obligacin personal, salvo transmisin a ttulo gratuito,
en que el adquirente tambin responde (conf. art. 2).A contrario sensu, si se cumplimenta correctamente con la certificacin, el escribano y el
adquirente deben pagar y no quedan liberados. Es que, si se expide certificacin en
trmino, el juez o el escribano pueden autorizar el acto, previo pago o retencin del
monto pertinente, no requirindose la certificacin cuando el adquirente asuma
expresamente la deuda (arts. 3 y 5 de la referida ley 22.427).Es claro, entonces, que esta ley corrobora la nocin de que la deuda sigue a la cosa
(salvo negligencia del organismo en la certificacin), reglamentando los supuestos en
que el notario incurre en responsabilidad solidaria frente al fisco, adems de ser
responsable frente al adquirente. Si existieran dudas, el art. 6 de la norma las despeja,
pues expresamente dispone que "El escribano interviniente ser solidariamente
responsable por la deuda frente al organismo acreedor, y responder por ella ante el
adquirente, si autoriza el acto sin dar cumplimiento a las obligaciones impuestas por esta
ley". Y la razn de su responsabilidad frente al adquirente no es otra que el ser ste
ltimo quien responde en primer lugar frente al fisco. Todo ello sin perjuicio de que el
deudor primitivo siga siendo deudor, lo que implica que la transmisin o el abandono no
lo liber por las obligaciones anteriores correlativas a beneficios ya gozados, sino solo por
las sucesivas.As, el fisco puede perseguir al "seor propietario" del inmueble por deudas impagas,
siendo ajeno al cambio de titularidad, salvo por su propia negligencia en certificar.Esto es exactamente lo dispuesto en la ley 13.512 (arts. 8 y 17). Quien puede liberarse
por el abandono, pues por deudas anteriores slo responde con la cosa, es el adquirente,
aunque ese abandono no cubrir las deudas ni las expensas devengadas durante su
titularidad (art. 3266 del Cdigo Civil). Lo que ocurre es que la ley de propiedad
horizontal tuvo que incluir expresamente esta disposicin, para asimilar la deuda por
expensas a la de impuestos, tasas y contribuciones, pues al ser una deuda privada, no la
alcanzaba el indicado carcter efecto propio de las restricciones y lmites al dominio
privado en inters pblico.El art. 398 del Cdigo Procesal contiene el rudimento o antecedente de la ley 22.427. La
ley 24.441 complement las disposiciones procedimentales, agregando al consorcio de
propiedad horizontal en la normativa, se trate tanto de subasta extrajudicial, como
judicial hipotecaria. As, los arts. 56 y 79 (ste modificatorio del artculo 598 del Cdigo
Procesal) indican que el acreedor podr requerir la liquidacin de las deudas que existan
sobre el inmueble en concepto de expensas de la propiedad horizontal, impuestos, tasas
y contribuciones que pesen sobre el inmueble, bajo apercibimiento que de no contarse
con dichas liquidaciones en el plazo de diez das hbiles desde la recepcin de la
solicitud, se podr subastar el bien como si estuviera libre de deudas. Con ello, la
negligencia del consorcio se equipara a la de los organismos pblicos, quedando clara la
responsabilidad del adquirente por deudas anteriores. Esa interpretacin, por otra parte,
concuerda con el sentido de aquel dispositivo legal, puesto que si no resultara absurdo
rematar una propiedad como libre de deudas cuando la certificacin no se emite en
trmino y adoptar anlogo temperamento para el supuesto contrario, esto es, cuando la
certificacin se expide en tiempo oportuno.Por otra parte, la ordenanza fiscal municipal vigente en la ciudad de Buenos Aires (t.o.
1998; sus antecedentes legislaron en forma similar) dedica su Ttulo III a contribuciones
de Alumbrado, Barrido y Limpieza, Territorial y de Pavimentos y Aceras. El Captulo I
indica que sern responsables de los tributos los titulares de dominio, los usufructuarios y
los poseedores a ttulo de dueo (art. 167, 2 prrafo). Tambin la ley 13.577 o Ley
Orgnica para la Administracin General de Obras Sanitarias de la Nacin, dispuso en su
art. 35 que "Todo inmueble ubicado en laz zonas dotadas de servicio, an cuando carezca
de instalaciones domiciliarias estar obligado a abonar las cuotas que correspondan con

arreglo a las tarifas. Este pago ser obligatorio tambin para los inmuebles que estn
desocupados...". Existieron diversas modificaciones por leyes 14.160, 18.593, 20.324,
20.686 y 21.066, ms no en lo sustancial, sin que la privatizacin del servicio le haya
quitado la naturaleza de tasa a dicha prestacin (conf. ley 23.696 y decretos 992/92 y
787/93).Estas normas indudablemente aluden a deudas, exigibles contra el propietario de la cosa,
quienquiera que ste fuera.Despejada as la cuestin relativa a la naturaleza ambulatoria de este tipo de deudas,
resta ponderar que no existe norma alguna que indique que la subasta libere al inmueble
de toda deuda anterior (conf. Highton, Elena I., "Juicio Hipotecario", tomo 3, pgina 147),
lo que tampoco podra suceder por la transferencia de los embargos al precio. Es que una
cosa es la posicin del acreedor que embarga un bien de su deudor y otra diversa es la
del acreedor que tiene una pretensin por una relacin directa con la cosa, en cuyo caso,
la facultad no depende del embargo. Cierto tipo de acreedores tienen derecho sobre la
cosa, independientemente de que hayan hecho juicio o no, ms all de que hayan o no
embargado el inmueble. En todo caso, no puede prevalecer una norma procesal de
subrogacin real de las cautelares al precio de compra (art. 588 del Cdigo Procesal)
sobre el derecho de fondo, lo cual la tornara inconstitucional. Igualmente, cabe sealar
que la norma procesal nada tiene que ver con las obligaciones propter rem o similares,
pues se refiere exclusivamente a los embargos y a la inscripcin de la subasta y no tiene
pretensin de ir ms all.Tal conclusin no importa desconocer que los impuestos, tasas y contribuciones estn, en
principio, a cargo del vendedor hasta la fecha de toma de posesin por parte del
comprador (conf. Borda, Guillermo A., "Tratado de Derecho Civil - Contratos", Tomo I,
pgina 106). En efecto, si se repara en que el precio corresponde al vendedor, la
afectacin del producido de la venta a impuestos, tasas y contribuciones pendientes no
constituye ms que una aplicacin de los mentados principios.Empero, si el monto del precio obtenido en la subasta no alcanza para satisfacer esas
deudas, el adquirente, por resultar sucesor a ttulo particular del anterior propietario, se
encuentra obligado con los alcances previstos en el referido art. 3266, a responder por
aqullas que hubieran sido informadas en el expediente y las que se devenguen con
posterioridad, sin perjuicio, claro est, del derecho de repeticin que le asiste contra el
deudor originario, por efecto de la subrogacin en los derechos del acreedor. Es que, al
tratarse de devengamientos continuados y sucesivos, a partir de las informadas, cabe
presumir con un grado de certeza casi total que las restantes obligaciones no fueron
tampoco abonadas por un propietario que lo nico que espera es el remate. De este
modo, se resguarda la buena fe que debe existir en los actos de subasta pblica. En
cambio, no carga el adquirente con aquellas deudas que no fueron informadas por
negligencia de las entidades respectivas.Entonces, entendida la sucesin como la sustitucin de un sujeto por otro en la
titularidad del derecho sobre el objeto de la relacin jurdica (conf. Castn Tobeas, citado
por Zannoni, Eduardo A., "Derecho de las Sucesiones", tomo I, pgina 39), nace en
cabeza del adquirente un derecho de idntica cualidad y extensin que el que tena el
transmisor (arts. 1885, 2670, 3270, 3275, 3276, 3277, 3278 y concordantes del Cdigo
Civil). No hay un derecho nuevo distinto del antiguo, no obstante el cambio de titular, el
derecho del adquirente debe ser reputado idntico al del titular precedente. Esto es lo
que sucede en las adquisiciones derivadas, especialmente en las denominadas
"traslativas".De ah que afecten al sucesor singular las obligaciones contradas por el autor de su
derecho respecto a la cosa transmitida, con tal que esas obligaciones sean de las "que no
gravan a una o a ms personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de
una cosa determinada" (art. 2416). Es concordante en tal sentido la norma del citado
artculo 3266. Explica Llambas que dicha norma se refiere a: 1) Los derechos reales que
gravan la cosa (hipoteca, servidumbre, etc.); 2) Las obligaciones que no obstante no
tener el carcter de derechos reales, estn in rem scripta, de modo que la cosa misma
responde de su ejecucin, por lo que est obligado a cumplir esa promesa el tercer
poseedor que quiera conservarla, por ejemplo, las contribuciones de mejoras, los
impuestos territoriales, el pacto de retroventa (art. 1388), etc. (conf. Llambas, Jorge J.,
"Tratado de Derecho Civil. Parte general", tomo II, pgina 356).En cambio, cuando la adquisicin es originaria el adquirente no refiere el contenido
(jurdico) -cualidad y extensin- de su derecho sobre la cosa al contenido que tena para

su antecesor. La adquisicin originaria no reconoce estrictamente la sucesin en los

derechos del titular anterior. La adquisicin se produce con independencia de dicho
derecho anterior y se basa en el hecho mismo que constituye su fuente (vgr. apropiacin,
especificacin, accesin).En suma, la subasta es una forma de concretar la compraventa, en la especie, forzosa. El
comprador adquiere el dominio con la tradicin -adems del pago del precio en las
subastas judiciales-, lo que significa que su adquisicin es derivada, no originaria. Por
ende, es un sucesor a ttulo particular. Desde esta perspectiva es que debe encararse el
problema que suscitan las deudas ya devengadas por impuestos, tasas y contribuciones.Por lo expuesto, nos pronunciamos por la afirmativa al primer interrogante planteado.Fdo. Elena I. Highton de Nolasco. Marcelo Jess Achval. Elsa H. Gatzke Reinoso de
Gauna. Claudio M. Kiper. Ana Mara R. Brilla de Serrat. Gladys Stella lvarez.A la segunda cuestin, la minora, en forma impersonal, dijo:
No desconoce esta minora que la ley 13.512, en su art. 17, establece un ius persequendi
contra el titular de la unidad, pero entendemos que el precepto en cuestin slo resulta
aplicable a los supuestos de enajenacin voluntaria. Ello es as, por cuanto una
interpretacin integral de la norma permite distinguir el caso de la subasta judicial, que
es precisamente en el que se hace efectivo el privilegio. Tal solucin importa tambin una
interpretacin realista de la ley, que tiende a fomentar la adquisicin en subasta judicial.
No puede ignorarse que un cuantioso crdito del consorcio desalentara a cualquier
adquirente, en consecuencia, aqul sera el nico interesado en la compra (Kemelmajer
de Carlucci y Puertas de Chacn, "Derecho real de superficie", Ed. Astrea, Buenos Aires,
1989, pgina 79; Puerta de Chacn, Alicia y Parrellada, Carlos Alberto, "La subasta
judicial y los derechos conexos a la cosa subastada", Jurisprudencia Argentina, tomo
1991-II, pgina 722, punto e).Este criterio permite compatibilizar el inters del adquirente, el del consorcio diligente y
los del trfico, ya que no traba la libre circulacin de los bienes.As, se ha sostenido que debe distinguirse segn la venta del inmueble sea contractual o
derive de una accin judicial. Conforme a esta concepcin, slo en el primer caso el
adquirente es responsable por las expensas devengadas antes de la adquisicin. En
cambio, mediando subasta judicial no puede ya cobrarse el saldo insatisfecho al
comprador que pag por esa cosa (conf. Corchn, Juan F., "Hipotecas y privilegios en la
ley 13.512 Propiedad Horizontal", Ediciones Calacor, pginas 77/82, nm. 21).Es que, si bien no resulta justo que el consorcio de propietarios, o sea los restantes
consorcistas, deban hacer frente a las expensas debidas por uno de ellos cuya unidad fue
subastada, no por ello es ms justo, que quien adquiera el inmueble deba hacer frente a
tal deuda para que los restantes consorcistas no las soporten. Por el contrario, resulta
ms equitativo que sea el consorcio quien afronte el quebranto que produzca
eventualmente la imposibilidad de hacer efectiva la deuda impaga del consorcista
ejecutado, puesto que el consorcio de propietarios es quien se encuentra en mejores
condiciones de evitar tal situacin, a poco que advierta que cuando el copropietario
comienza a retrasarse en el pago de las expensas, debe iniciar diligentemente las
acciones tendientes a su percepcin judicial, si no obtiene una rpida solucin por la va
extrajudicial, porque ello hace, justamente, a la subsistencia del consorcio (conf.
Leguizamn, Hctor Eduardo, "Las expensas comunes y las deudas fiscales frente a la
insuficiencia de fondos de la subasta judicial, La Ley, tomo 1998-E, pgina 130 y
siguientes).Y tal como lo seala el autor citado, de adoptarse una tesitura contraria, bien podra
llegarse a la situacin en la que la deuda de expensas comunes acumulada supere el
valor de la unidad, situacin en la que la venta del inmueble resultara antieconmica, ya
que no habra ningn postor en la subasta que se decretara, sencillamente porque si el
eventual postor tendra luego que afrontar las expensas pendientes, estara pagando ms
de lo que vale el bien, con lo que lejos se estara de beneficiar la seguridad de este tipo
de enajenacin forzada. Lo mismo ocurrira si resultara adjudicatario el propio consorcio,
puesto que, entonces, seran los consorcistas quienes deberan hacerse cargo del saldo
insoluto, ya que, en tales condiciones, no podran enajenar nuevamente el departamento
en cuestin (conf. Leguizamn, Hctor Eduardo, op. y loc. cit.).Por su parte, no es posible hablar en el caso de una obligacin ambulatoria, desde que,
en los claros trminos de la solucin legal, subsisten el deber y responsabilidad del dueo
o deudor anterior, el que de ninguna manera queda liberado (Conf. Cazeaux. Pedro
Nstor, Tejerina, Wenceslao y Cazeaux. Jos Manuel, "Subasta Judicial (Los impuestos,

tasas, contribuciones y expensas comunes", en La Ley, tomo 1994-E, pgina 1240 y

siguientes). Al respecto, siguiendo a estos autores, cuadra recordar que la obligacin es
un derecho temporario, que nace para extinguirse, siendo que no hay obligaciones
perpetuas. Sin embargo, el alcance que se pretende para estas obligaciones,
paradojalmente, las viene a constituir en perpetuas. En efecto, al fracasar las ventas, sea
por desistimiento de los compradores o por no haber postores, mientras est el juicio
pendiente, hasta la prescripcin est interrumpida, y esa obligacin se convierte en un
derecho perpetuo o, por lo menos, con mayor tiempo de vida que los propios derechos
reales, lo cual constituye un verdadero absurdo (conf. Cazeaux-Tejerina-Cazeaux, op. y
loc. cit.).La tan vigorosa obligacin propter rem, as entendida, desnaturaliza tambin los
principios de la compraventa y de las subastas judiciales. En efecto, el contrato de
compraventa requiere: 1) acuerdo de voluntades (art. 1137, Cdigo Civil); 2) objeto (art.
1327, Cdigo Civil); y 3) precio cierto (art. 1349, Cdigo Civil). Ahora bien, es evidente
que si al comprador en remate judicial, en determinado precio cierto, se le quiere hacer
soportar las deudas que se registren por expensas comunes, en esa compraventa no ha
existido acuerdo de voluntades, pues lo hubo exclusivamente con respecto al precio de la
mejor oferta, y con ello qued cerrado definitivamente el contrato, puesto que la
compraventa se concreta en el instante que se hubiera convenido el precio. As, cualquier
obligacin que se le quiera cargar, aunque se llame ambulatoria, est al margen de ese
acuerdo de voluntades existente, incorporado al patrimonio del postor al amparo del art.
17 de la Constitucin Nacional. Se estara violando, entonces, el derecho de propiedad
del comprador, y afectando la transparencia, la seriedad, la seguridad y la garanta de las
subastas judiciales, por las que debe velar el rgano jurisdiccional (conf. CazeauxTejerina-Cazeaux, op. y loc. cit.).Por ende y los dems fundamentos expuestos por la mayora acerca de la primera
cuestin que nos convoca, en el especial contexto de la subasta judicial, el precepto del
artculo 17 de la ley 13.512 no llega a desvirtuar las consecuencias que se derivan de la
autonoma del derecho transmitido y la ausencia de convencin, en los trminos de los
artculos 3265 y 3266 del Cdigo Civil, por lo que consideramos que la segunda pregunta
formulada merece una respuesta afirmativa.Fdo. Ana Mara Luaces. Hugo Molteni. Jorge Escuti Pizarro. Luis Lpez Aramburu.
Gernimo Sans. Carlos Alfredo Bellucci.Fundamentos del Dr. Jorge H. Alterini:
Con relacin al segundo interrogante contenido en el tema del plenario, para sustentar
mi voto por la negativa habr de reiterar las argumentaciones expuestas en el trabajo
"Responsabilidad por expensas en la propiedad horizontal", incluido en la obra "La
Responsabilidad. Homenaje al Profesor Doctor Isidoro H. Goldenberg", Bs. As., 1995,
pgs. 669 y sgts.I.-Planteamiento de la cuestin
El art. 8 de la ley 13.512 de propiedad horizontal, que regula la obligacin de pagar las
expensas impuestas a los propietarios de las unidades, establece en su prrafo final:
"Ningn propietario podr liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia
del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o
departamento que le pertenece".Por su parte, el artculo 17 de la ley de propiedad horizontal dispone que: "La obligacin
que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total
del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la
extensin del artculo 3266 del Cdigo Civil, aun con repecto a las devengadas antes de
su adquisicin...".Es evidente que los textos mencionados contienen directivas contradictorias.El prrafo final del artculo 8, con el encomiable propsito de asegurar el pago de las
expensas, impide que el propietario de la unidad se libere de su obligacin de
contribucin, a travs de abdicar el uso y goce de las partes y cosas comunes, precepto
de toda lgica por la inseparabilidad entre las partes propias y comunes que postula el
artculo 3 en su tercer prrafo, cuando afirma: "Los derechos de cada propietario en los
bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento
o piso".No es siquiera imaginable que un consorte pueda declinar genricamente el uso y goce
de los bienes comunes y mantener el derecho sobre la unidad, pues la propiedad sobre la

unidad supone inexorablemente el correlativo derecho sobre aqullos, sin el cual es

imposible que se haga efectiva. Podra pensarse, por ejemplo, en la renuncia especfica a
la utilizacin de algn servicio central o al acceso a la azotea comn, pero tampoco esas
abdicaciones concretas permiten imponer una liberacin parcial del pago de la proporcin
de las expensas con ellas vinculadas. El rgimen de la propiedad horizontal supone una
actitud solidaria del conjunto de los consorcistas, que descarta actitudes individuales que
pretendan soslayar la suerte comn que los liga.En lo que ms interesa al tema que nos ocupa, el artculo 8 aludido proclama que el
propietario horizontal no puede eludir el pago de las expensas "por abandono del piso o
departamento que le pertenece" (en mi investigacin "Derechos de los consorcistas", E.
D. T. 68, pgs. 779 y sigs., concretamente en la pgina 789, procuro despejar una
arraigada confusin consistente en creer que el dueo horizontal no puede abandonar su
unidad. El abandono es factible, lo que no es viable es la liberacin del pago de las
expensas a travs de l).El artculo 17, al preceptuar que la extensin de la obligacin de pagar expensas es la
"del artculo 3266 del Cdigo Civil", implica que se responde slo "con la cosa", lo que
tiene una doble resonancia: que el obligado no responde con todo su patrimonio, sino
nicamente con la cosa, y que el abandono de ella lo libera.Los principios son francamente antitticos: para el artculo 8 se responde con todo el
patrimonio y el abandono no libera del pago de las expensas; en cambio, segn el
artculo 17 la responsabilidad se extiende exclusivamente a la unidad y el abandono tiene
tales alcances liberatorios.Y que la contradiccin es insuperable de atenernos estrictamente a la letra de la ley, lo
patentiza la concluyente mencin del artculo 17 acerca de que el responder por las
expensas con el alcance del artculo 3266, lo es aun con respecto a todas las expensas:
las devengadas antes o despus de la adquisicin.El intento de conciliar ambos textos, nos llev ya en 1968, a propiciar en el seno de la
Comisin Especial designada por la Federacin Argentina de Colegios de Abogados para
expedirse sobre el Anteproyecto de Ley de Propiedad Horizontal redactado por la
entonces Secretara de Justicia de la Nacin, que se suprimiera el adverbio "aun" en el
artculo 17 (la integr con los Dres. Dalmiro Alsina Atienza y Guillermo Lorenzo Allende y
el dictamen fue publicado en la Revista de la Federacin Argentina de Colegios de
Abogados, nro. 2 -febrero de 1969-, pgs. 17 y sigs.; ver explicacin de pgina 28).La matizacin sugerida para el texto legislativo, enderezada a distinguir entre las
expensas correspondientes al perodo anterior a la adquisicin y las posteriores, para
limitar la responsabilidad slo con la cosa a las anteriores, con la consiguiente facultad
de liberarse del pago de ellas con el abandono, parece ser la comprensin finalista ms
razonable para alcanzar un resultado congruente con la redaccin en vigor.Determinar si el crdito por expensas en la propiedad horizontal y la consiguiente
obligacin, generan una responsabilidad propter rem, lo que implica encasillarla entre las
obligaciones "reales", "ambulatorias", "cabalgantes" o "propter rem", impone una
precisin previa: determinar cules son los caracteres propios de estas obligaciones.II.-Caracteres de las obligaciones propter rem
En otra oportunidad (en mi voto en el fallo plenario de la Cmara Nacional de Apelaciones
en lo Civil en los autos "Dodero, Hiplito C. C/ Consorcio de Propietarios Neuqun
566/88/90 y/u otro", publicado en L.L., 1977-B-424, y en E.D., 73-296), he sistematizado
los rasgos distintivos de las obligaciones propter rem, que resumir a continuacin:
a) Fuente legal: la fuente es exclusivamente la ley; son obligaciones "ex lege". La
afirmacin se comprueba con facilidad en el ejemplo ms ajustado de crditos y
obligaciones reales, los nacidos en materia de medianera (Ver Llambas, Jorge J. y
Alterini, Jorge Horacio, Cdigo Civil Anotado, T. IV-A, que redactara, Buenos Aires, 1981,
pg. 584 -en glosa a arts. 2722 a 2724, A-2- y pgs. 522 y 524- en glosa a arts.
2685/2686, A-3-).En la medianera el crdito y la deuda propter rem surgen con la adquisicin de la
titularidad del inmueble respectivo, por la mera virtualidad de la ley (arts. 2726, 2727,
2728, 2736 y concs. del Cd. Civ.).b) Derecho real o por lo menos relacin real sobre la cosa: el crdito o la deuda se
originan ante la existencia de cierta relacin del sujeto (activo o pasivo) con la cosa. Si
bien tal relacin puede ser originada por un derecho real, es suficiente que se trate de
una relacin real o de hecho, ya posesin, ya tenencia.c) Contenido: las prestaciones nacidas de estas obligaciones pueden ser de dar, de hacer

o de no hacer.d) Prestaciones en razn de la cosa: las prestaciones para quien est en relacin con la
cosa, son debidas en razn y con referencia a la cosa. Este carcter me decidi a
proponer como designacin ms adecuada la de obligaciones propter rem, pues la
traduccin de las palabras latinas es precisamente: "en razn de la cosa".e) Responsabilidad del obligado con todo su patrimonio: la regla es que el obligado
propter rem responde por su incumplimiento, como todo deudor, con la totalidad del
patrimonio y no slo con la cosa, ya que el patrimonio es la garanta comn de los
acreedores. Tal extensin de la responsabilidad se aplica tanto a las deudas preexistentes
a la relacin con la cosa, como a las originadas durante ella.f) Transmisin de la obligacin con la ambulacin de la cosa: como el crdito y el dbito
nacen por la relacin con la cosa, la transmisin de ellos se produce con el cambio de
titularidad de la relacin. Sin dependencia de cesin alguna, el vnculo obligacional queda
trabado entre el antiguo acreedor (o deudor) y el que accede a la relacin.g) Extincin del crdito y de la deuda con la cesacin de la relacin con la cosa: si el
crdito y la deuda propter rem nacen por la relacin con la cosa y ambulan con ella, se
presenta como una natural contrapartida que el crdito y el dbito se extingan para
aquel que cesa en su relacin con la cosa, y pase al que accede a ella.Me ocupar en particular de este aspecto en el apartado siguiente.III.-Tratamiento de la liberacin de la deuda a travs del abandono de la cosa
El ms preocupado difusor en nuestro pas del instituto de las obligaciones reales,
Dalmiro Alsina Atienza, muestra alguna vacilacin en este aspecto en su nutrida y
enjundiosa produccin sobre el tema.En la publicacin que inici una extensa serie de artculos sobre la cuestin, formul
como regla general la facultad de liberacin de la deuda con el abandono de la cosa. Dijo:
"desde luego, un crdito o deuda que se asientan sobre la propiedad de una cosa u otra
relacin de seoro con sta, deben cesar junto con el fundamento en que descansan...Se
comprende, entonces, por qu la doctrina extranjera ha consagrado la facultad de
abandono...y por qu ve en ella una regla general para todos los supuestos que ofrezcan
caractersticas semejantes... En casos excepcionales, suele la ley apartarse del
principio..." ("Introduccin al estudio de las obligaciones propter rem", J.A. 1960-II,
seccin doctrina, pgs. 40 y sigs.; las citas son de pg. 43 (en apartados 9 in fine y 10 in
principium).En estudios posteriores acot el principio general que sentara de la liberacin por el
abandono, en trminos tales, que lleg a sostener como regla prcticamente la contraria:
el abandono no libera.As sostuvo que el abandono "del deudor propter rem le exime de deudas futuras; pero
en cuanto a las ya nacidas, hay que distinguir: en trminos generales, si las deudas son
correlativas de una ventaja o beneficio ya gozados, el abandono no las extingue..."
("Diferencias entre la deuda propter rem y el deber del tercer poseedor de una cosa
hipotecada", J.A., 1960-III, seccin doctrina, pgs. 85 y sigs.; la cita es de pg. 86). Dijo
en otro trabajo: "la regla es que el abandono de la relacin bsica no extingue los
crditos o las deudas propter rem nacidos con anterioridad. Esta regla encuentra apoyo
en la equidad, toda vez que se trata de deudas propter rem que constituyen el correlato
de beneficios ya gozados por el abandonante..." ("Lo esencial y lo contingente en las
obligaciones reales. Legitimacin real y crditos y deudas ya nacidos", J.A., 1964-III,
seccin doctrina, pgs. 47 y sigs.;; la cita es de pgs. 47 y 48).Posteriormente, insisti en que: "en las genuinas propter rem, el obligado...aun cuando
abandone, no se libera, por regla general, de su deuda ya nacida" ("Existencia innegable
de obligaciones reales en el derecho argentino", J.A., 1964-IV, seccin doctrina, pgs. 38
y sigs.).Los textos que invoca para inferir la regla general citada no son persuasivos. El artculo
2685 del Cdigo Civil permite a los condminos liberarse de contribuir a los gastos de
conservacin o reparacin de la cosa comn, a travs del abandono de su derecho de
condominio. Es exacto que el abandono por el condmino es factible si se ejercita cuando
es solicitada la contribucin a los gastos, ya que luego sera extemporneo. Pero que el
abandono para ser liberatorio deba efectuarse en la oportunidad sealada, no implica
que gravite solamente sobre los gastos futuros y no sobre los gastos ya efectuados. (Ver
estado de la cuestin en Llambas, Jorge J. y Alterini, Jorge H., op. cit. en glosa al art.
2685, pg. 525, apartado A-6.).Tampoco es esgrimible la doctrina elaborada en torno del artculo 2727 del Cdigo Civil,

que impide eludir la contribucin al pago de la pared de cerco con el abandono en el

supuesto de que el vecino lo haga efectivo despus de "servirse" del muro. En ese
supuesto, como tambin en el del artculo 2723 que excluye la liberacin cuando la pared
forma parte del edificio de quien abandona (ver Llambas, Jorge J. y Alterini, Jorge H., op.
cit., A-11-a), pgs. 587 y A-4, 604), es obvio que se excluya la liberacin, porque el que
pretende liberarse por el abandono continuara sirvindose del muro luego de la
abdicacin de su derecho.El sustento de la tesis cuestionada en el artculo 2882 es igualmente inconvincente.
Segn esa norma para que el usufructuario pueda exonerarse de afrontar las
reparaciones necesarias a su cargo a travs de la renuncia de su derecho, debe devolver
"los frutos percibidos despus de la necesidad de hacer las reparaciones, o el valor de
ellos". Se trata de un razonable condicionamiento para la liberacin del usufructuario en
un caso especial, pero el precepto ni siquiera fija una pauta aplicable para la
eventualidad de que el usufructuario no hubiera percibido frutos y a todo evento sera
inaceptable generalizar una solucin tan particular.Las argumentaciones expuestas me llevan a no compartir la conclusin de Alsina Atienza,
porque como lo dije en el fallo plenario antes mencionado, conduce a "minimizar la
importancia de las obligaciones reales, dado que en la prctica se aplicara la liberacin
slo a las deudas anteriores a la relacin con la cosa y no a las posteriores".Sin perjuicio de la existencia de disposiciones singulares que puedan excepcionarla, la
regla en las obligaciones reales no puede ser otra que la extincin del crdito y de la
deuda propter rem mediante el abandono de la cosa.IV.-Conclusin acerca de las expensas y la responsabilidad propter rem
La formulacin efectuada en el apartado II de este aporte sobre los caracteres de las
obligaciones propter rem, exhibe que en el rgimen legal vigente la obligacin por
expensas en la propiedad horizontal no cumplimenta algunas de las notas propias de
aqullas.Con relacin a las expensas anteriores a la adquisicin de la unidad, como en virtud de la
conciliacin de normas expuesta en el apartado I, el adquirente responde slo con la cosa
y no con todo el patrimonio, queda insatisfecho uno de los perfiles de las obligaciones
reales: el sujetarse a la regla de que el deudor responde con todo su patrimonio.En lo que atae a las expensas devengadas luego de la adquisicin de la unidad, si bien
ellas ofrecen al consorcio acreedor la garanta de la totalidad del patrimonio del obligado,
como es indiscutible la imposibilidad de la liberacin por el abandono, no se cumplimenta
otra de las peculiaridades de las obligaciones propter rem.Ms all de la naturaleza del crdito por expensas, estoy convencido de que la
contundente disposicin del art. 17 de la ley 13.512, que establece que la obligacin
correlativa "sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos", supera
cualquier duda acerca de que debe afrontarla el adquirente en una subasta judicial. Por
esa misma conviccin, las II Jornadas Mendocinas de Derecho Civil, celebradas en la
Universidad de Mendoza del 18 al 20 de abril de 1991, declararon con el apoyo de 29
votos, contra slo 6 posturas contrarias, que: "El adquirente es responsable del pago de
expensas comunes adeudadas con anterioridad a la subasta, en caso de insuficiencia del
precio obtenido".Fdo. Jorge H. Alterini
El Dr. Galmarini dijo:
En lo concerniente a la segunda cuestin sometida a plenario, referida a la obligacin de
pagar expensas comunes, emito mi voto por la negativa, adhirindome a los slidos
fundamentos expresados por el Dr. Jorge Horacio Alterini.Fdo. Jos Luis Galmarini
Aclaraciones de los Dres. Calatayud, Dupuis y Mirs:
Si bien es verdad que como integrantes de la Sala "E" de esta Cmara hemos votado en
ms de una oportunidad en el sentido de dar una respuesta afirmativa a las preguntas
formuladas en esta convocatoria, las razones jurdicas expuestas por nuestro colega el
Dr. Alterini nos han persuadido en rever nuestra posicin, al menos en lo que concierne a
los impuestos, tasas y contribuciones.Es que, para caracterizar a tales obligaciones como ambulatorias, sera necesario una
fuente legal explcita y clara en tal sentido, norma que no existe en nuestro
ordenamiento.Por lo dems, es cierto -como sostienen algunos autores- que al otorgarse a tales gabelas

el carcter propter rem -tal como lo sostuviera nuestra Sala- vendra a tener un ius
preferendi y un ius persequendi mucho mayor que los propios derechos reales,
principalmente el derecho de hipoteca. Es que, en ste, cuando el bien gravado se
enajena en pblica subasta, aunque el precio obtenido sea inferior al monto del crdito
hipotecario, el derecho real y el privilegio se extinguen y por el saldo el acreedor pasa a
ser quirografario (art. 3291del Cdigo Civil), es decir, el legislador ha considerado la
forma en que el inmueble puede ser liberado del gravamen hipotecario, aunque el precio
obtenido no alcance a cubrir el crdito as garantizado. Por el contrario, para el criterio
opuesto el crdito por impuestos, tasas y contribuciones no se extinguira hasta tanto el
comprador en la subasta no haga efectivo totalmente su importe, siempre -claro estque el dinero obtenido en ella no sea suficiente para desinteresar al acreedor hipotecario
y al fisco (conf. Cazeaux, Pedro Nstor, Tejerina, Wenceslao y Cazeaux, Jos Manuel,
"Subasta Judicial [Los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes]", en La Ley,
tomo 1994-E, pgina 1240).Ello representa convertir al comprador del inmueble en remate judicial prcticamente en
un verdadero sucesor universal que carga con todas las obligaciones con las que no haya
cumplido el deudor -propietario del bien subastado-, en contra de lo expresamente
prescripto por el art. 3266 del Cdigo Civil (conf. autores y trabajo citado).Estos motivos, a los que cabe aadir las razones econmicas puntualizadas por el seor
Fiscal de Cmara, nos llevan a modificar nuestro criterio anteriormente expuesto y votar
en este Plenario por la negativa en lo que a la primera de las preguntas se refiere.Por el contrario, a una solucin distinta considero que cabe llegar en lo que al segundo
interrogante atae, respecto del cual votamos tambin por la negativa. Es que, la
claridad de los trminos en que se encuentra redactada la norma del art. 17 de la ley
13.512, ms all de que se considere a la deuda por expensas como obligacin propter
rem o ambulatoria -cuestin discutida en doctrina y jurisprudencia-, impide, a nuestro
juicio, interpretarla en otro sentido que el que surge de la literalidad de las palabras
empleadas, sin que pueda inferirse que se refiere exclusivamente a los casos de
enajenacin convencional y no a los de subasta pblica (conf., sobre el punto, Puerta de
Chacn, Alicia y Parellada, Carlos Alberto, "La subasta judicial y los derechos conexos a la
cosa subastada", en Jurisprudencia Argentina, tomo 1991-II, pgina 719, en especial,
pgina 722, apartado e), pues de su texto no se desprende tamaa distincin y no cabe
hacerla para restringir un derecho legislativamente acordado, sin perjuicio de la
conveniencia prctica que pudiere tener el llevarla a cabo.Fdo. Mario P. Calatayud. Juan Carlos G. Dupuis. Osvaldo D. Mirs
Ampliacin de fundamentos, a la 2da. Cuestin, del Dr. Bellucci:
Adems de las razones que ilustran al voto minoritario que se diera a la segunda
cuestin, debo agregar otra de no menor peso y que sostuve al concedrseme la voz en
el plenario.Si bien la postura mayoritaria embandera el ius persequendi con fundamento en el
memorado artculo 17 de la ley 13.512, el mismo, sintetizado en el vocablo ..."siempre"...
que se advierte en dicha norma, cede expresamente y por imperio de la ley 24.441
(ADLA LV-A, 296/308) de indiscutido alcance federal, cuando el administrador del
consorcio deja de informar la deuda por expensas comunes que pueda devengar la
unidad sometida a remate dentro del plazo de diez das hbiles desde que se le hubiese
requerido tal liquidacin en cuyo caso, el bien podr subastarse como si estuviera libre
de deuda.As, esta carga que el Legislador pone en un mismo pie de igualdad con los impuestos,
tasas y otras contribuciones que pesen sobre tal inmueble no goza del carcter
ambulatorio o propter rem, a punto tal que por una disposicin de igual jerarqua que el
recordado artculo 17 de la ley de propiedad horizontal, el adverbio temporal al que alud
no resulta en la inteligencia de la prescripcin referida (art. 56, inc. b)- inamovible.
"Siempre no es tan siempre".En coherencia con lo sealado, es dable advertir que el artculo 79 modifica la
prescripcin del artculo 598 del Cdigo de rito, en su nueva redaccin y en el apartado 3,
vuelve a igualar esta carga con los gravmenes, al consignar en favor del acreedor, la
misma facultad de requerimiento, con idntico apercibimiento (ver pgina 306 del tomo
de ADLA ya citado).Es as que la locucin "siempre" del artculo 17, que precedi en el tiempo al dictado de
la posterior ley 24.441, no posee virtualidad o vigencia omnmoda.Al menos, no la tiene en todo caso, o cuando menos. Tampoco en todo o en cualquier

tiempo.Ergo, la respuesta afirmativa es la que, entiendo, mejor consulta la verdadera intencin

del Legislador.Y ms all de su acierto o desacierto, a ella corresponde ceirse.Tal, mi parecer.Fdo. Carlos Alfredo Bellucci
Buenos Aires, febrero 18 de 1999.Y Vistos: por lo que resulta del Acuerdo que antecede, como doctrina legal obligatoria
(art. 303 del Cdigo Procesal), SE RESUELVE:
"No corresponde que el adquirente en subasta judicial afronte las deudas que registra el
inmueble por impuestos, tasas y contribuciones, devengadas antes de la toma de
posesin, cuando el monto obtenido en la subasta no alcanza para solventarlas.No cabe una solucin anloga respecto de las expensas comunes para el caso de que el
inmueble se halle sujeto al rgimen de la ley 13.512".Dse cumplimiento a lo dispuesto por el art. 62 del reglamento del fuero.-