39-4C-08-A

CMARA SEGUNDA DE LO CIVIL DE LA PRIMERA SECCIN DEL CENTRO: San

Salvador, a las catorce horas y cincuenta y siete minutos del da veintisiete de febrero de dos mil
nueve.
VISTOS en apelacin la sentencia interlocutoria pronunciada a las ocho horas y
diecinueve minutos del da ocho de julio de dos mil ocho, por el Juez Cuarto de lo Civil de este
distrito judicial, en el Juicio Civil Ordinario de Resolucin de Contrato, promovido por el seor
MANUEL VICENTE CARBALLO DIAZ, mayor de edad, Asesor de Mercadeo, y del domicilio
de San Marcos, de este departamento, en su carcter personal, en contra de la seora INES
MARISOL ZEPEDA.
En la resolucin impugnada el Juez a quo declar improponible la demanda
fundndola en los siguientes elementos: De la demanda presentada por
MANUEL

VICENTE CARBALLO DIAZ, en su carcter personal, se hace la

el

seor

siguiente

consideracin, el peticionario manifiesta que promueve Juicio Civil Ordinario de Resolucin

de Contrato de Promesa de Venta e Indemnizacin de Daos y Perjuicios, en contra de la seora
INES MARISOL ZEPEDA, por la causal de mora en el pago de una de las mensualidades;
es de hacer notar que por tratarse el presente contrato de una promesa, la obligacin que
nace de l es otorgar el contrato prometido que en este caso es la venta, ---por lo que la
accin solo es exigible al formalizarse la compraventa respectiva y no antes, quiere decir
que mientras no se celebre este contrato de venta, el promitente comprador no es deudor

del

precio y como consecuencia, si se le intimida a cancelarlo se estar obligado a hacer un

pago de lo no debido; el contrato de promesa de venta efectuado,

no

produce ms

efectos; en consecuencia la parte actora el promitente vendedor en el caso; no puede

atribuir mora a la demandada en el cumplimiento de la obligacin, ya que solo puede haber mora
si existe una obligacin incumplida oportunamente por causa atribuible al deudor, de manera que
si no existe obligacin no puede hablarse de incumplimiento de la misma, y en ese sentido en el
presente caso la accin resolutoria proceder solo por incumplimiento de la obligacin que es
otorgar la compraventa respectiva o a pagar el precio prometido, y no por incumplimiento de una
obligacin que no ha nacido a la vida del derecho por ser propia del contrato prometido.--- Por lo
antes dicho, de conformidad al Art. 197 Pr.C., DECLARASE IMPROPONIBLE la presente
demanda del Juicio Civil Ordinario de Resolucin de Contrato de Promesa de Venta e

Indemnizacin de Daos y Perjuicios, incoada por el seor MANUEL VICENTE CARBALLO

DIAZ, en su carcter personal, en contra de la seora INES MARISOL ZEPEDA, por la causal
de mora.
Ha intervenido en ambas instancia el seor MANUEL VICENTE CARBALLO DIAZ,
como parte actora y apelante.
En esta instancia el apelante al expresar agravios en lo principal expuso: El
acto procesal de decisin contra el cual he interpuesto recurso de apelacin, es la resolucin
pronunciada en el Juicio clasificado como 34-0-08, por el Juez Cuarto de lo Civil de esta
ciudad, a las ocho horas diecinueve minutos del da ocho de Julio del ao dos mil ocho, por
medio de la cual me declara improponible la demanda presentada.--- La decisin que se impugna
tiene como fundamento para denegar la admisin de la demanda presentada los siguiente
argumentos: "(...) a) Que el contrato de promesa, tiene como efecto jurdico la creacin de
una "obligacin de hacer" entre las partes contratantes, la cual es celebrar posteriormente
el contrato prometido.----- Y, cuando el contrato prometido es una compraventa, como en el
presente caso, la obligacin que nace de l ser la de otorgar en un futuro el contrato de
compraventa, jams a pagar el precio de la venta, aunque las partes as lo estipularen.--- b)
Que la accin resolutoria que seala los Arts. 1360, 1424, 1425 C. C., solo procede, en el
presente caso, por incumplimiento de las obligaciones propias del contrato de promesa, es decir,
las que naturalmente produce; y no por incumplimiento de las obligaciones del contrato
prometido (compraventa), en virtud de que tales obligaciones, no han nacido a la vida jurdica,
pues no se ha celebrado el contrato de compraventa, (Sentencia dictada por la Cmara Segunda
de lo Civil de la Primera Seccin del Centro, el da veintiocho de julio de dos mil seis, en el
proceso 45-0-05 Incidente 8-4 C-06).--- En consecuencia, la parte actora no puede atribuir
mora a la demandada en el cumplimiento de la obligacin que relaciona en la demanda (pago de
la primera cuota del contrato de promesa de venta), porque el contrato de compraventa no ha
nacido a la vida del derecho y es

inexistente (...)".---Hecha la sntesis de los argumentos

jurdicos de la resolucin pronunciada por el Juez Cuarto de lo Civil de esta ciudad, la cual es
pertinente traer a cuenta, pues la base de la interlocutoria recurrida, ya que el Juez Cuarto de lo
Civil entiende que mi demanda no procede porque no puedo atribuir mora a la demandada en el
cumplimiento de la obligacin que relaciona (pago de cuota) porque el contrato de venta no ha
nacido. Sobre este punto debo sealar cul es el tem lgico de mi expresin de agravios: i) En

primer lugar, se harn algunas consideraciones sobre la libertad de contratacin tomando como
base la jurisprudencia constitucional; ii) Hacer la distincin de las acciones que se derivan del
referido contrato de promesa de venta.--- Nuestro ordenamiento jurdico
principio general de

reconoce

el

libertad, en el artculo 8 de la Constitucin.--- En ese orden de

ideas es preciso sealar que el contenido dela libertad, en sentido jurdico, ha sido para
la Sala de lo Constitucional: "la posibilidad de actuar conforme a lo permisible por las normas
jurdicas. El mbito de la libertad jurdica comprende; obrar para cumplir obligaciones, no hacer
lo prohibido, y hacer o no hacer lo que no est ni prohibido ni mandado, principio que recoge
nuestra Constitucin en su art. 8.--- Sobre la posibilidad de resolver un contrato de promesa de
venta--- Nuestro ordenamiento jurdico en el artculo 1425 del Cdigo Civil establece la promesa
de celebrar un contrato no produce obligacin salvo que concurran las circunstancias siguientes:
a) Que la promesa conste por escrito; b) Que el contrato prometido no sea de aquellos que las
leyes declaran ineficaces; c) que la promesa tenga un plazo o condicin; d) Que en ella se
especifique el contrato prometido.--- En el caso que se ha planteado el contrato cuya resolucin
se solicita al Juez Cuarto de lo Civil no se est exigiendo el pago del precio, sino mas bien, que
las cosas vuelvan al estado en que se encontraban antes de la realizacin de dicho contrato. Dicho
en otras palabras a que el contrato, por mandato judicial deje de surtir sus efectos jurdicos.--El fundamento para solicitar la resolucin, es bsicamente el incumplimiento de la condicin
pactada en la promesa A que me refiero. En el contrato de promesa de venta se pacto como
condicin para el otorgamiento de la correspondiente escritura de venta el pago del precio, pago
que se realizara bajo la modalidad de cuotas. De manera que el incumplimiento en una de las
cuotas por parte del promitente-comprador, se traduce en definitiva en un incumplimiento en la
condicin sine quanon para el otorgamiento de la escritura de venta.--- En otras palabras, no me
puede exigir a mi (promitente-vendedor) otorgar la correspondiente escritura de venta, si el
promitente-comprador no me ha pagado el precio en las cuotas en que se pacto. Es decir, que
habr mora en el cumplimiento de la condicin del contrato de promesa por parte del promitente
comprador al no pagar el precio, lo que me habilita a pedir la resolucin del contrato por mora
en el cumplimiento de la condicin, (pago de precio).--- En conclusin a VOS OS PIDO: En
sentencia definitiva revoquis la resolucin pronunciada por el Juez Cuarto de lo Civil de esta
ciudad------- a las ocho horas diecinueve minutos del da ocho de Julio del ao dos mil ocho, por
medio de la cual me declara improponible la demanda presentada, y en consecuencia se ordene

que me admita la misma.

III. Vistos los autos, la sentencia impugnada y los alegatos en esta instancia, se hacen
las siguientes consideraciones:
El Juez a quo declar improcedente la demanda, por considerar que la obligacin exigida
por la parte actora a travs de la misma, no es pertinente en virtud del contrato pactado entre el
actor y la demandada.
El demandante seal en su demanda, que la parte demandada no cumpli lo pactado por
estos en el contrato de Promesa de Venta, razn por la cual solicita en sentencia definitiva se
declare resuelto el referido contrato de Promesa de Venta.
Si bien esta Cmara ha sostenido anteriormente que un contrato de promesa de venta no
puede resolverse sino es por requisitos propios de dicho contrato; en el presente caso y
encontrndose conformada la misma por Magistrados distintos a los que tomaron el referido
criterio, es pertinente hacer las siguientes consideraciones:
Decimos que el Contrato de Promesa de Venta es un contrato solemne, en el cual dos o
ms personas se comprometen a celebrar un contrato futuro, cumplindose los requisitos legales,
entre ellos que conste por escrito; siendo entonces un contrato bilateral, entendemos por contrato
bilateral, aquel en el cual para producir los efectos propios de l se requiere el concurso de
voluntades de dos o ms personas; por lo que al ser un contrato bilateral le sern aplicables todas
las disposiciones propias de este tipo de contratos, entre ellos la llamada condicin resolutoria.
En el presente caso se ha dado una concurrencia de voluntades, es decir el promitente
vendedor se ha comprometido a que una vez se cumplan las condiciones establecidas en la
Promesa de Venta, otorgara al promitente comprador el contrato de venta acordado.
El Contrato de Promesa no obstante ser un contrato preparatorio, es un

contrato

principal, al igual que el contrato definitivo, ya que subsiste por s mismo, sin necesidad de otra
convencin. No es un contrato accesorio ni tampoco un contrato dependiente, por cuanto no
depende en su existencia de otro contrato principal ni tiene por objeto asegurar el cumplimiento
de una obligacin principal. El Contrato de Promesa, por su propia naturaleza, est sujeto a un
plazo o condicin; el contrato prometido puede ser cualquier contrato nominado, y aun no habra
inconveniente para que fuera un contrato innominado.
Consta agregado de fs. 6 al 11 de la p.p., documento privado, debidamente autenticado de
Contrato de Promesa de Venta, en el cual las partes acordaron dentro de l una serie de

condiciones que llevaran al otorgamiento del contrato prometido, el contrato de promesa, que
como ya se dijo es un contrato principal, en l pueden pactarse una serie de condiciones para su
cumplimiento, como en cualquier tipo de contrato.
Por lo que existiendo dentro de todo contrato una serie de clusulas, que son de su
esencia es decir que ellas sirven para individualizarlo entre los dems, ellas no pueden faltar ya
que de faltar el referido contrato no producir los efectos para el cual se constituy, estas
clusulas por ende no pueden suprimirse, omitirse o variarse dentro del otorgamiento de un
contrato; por otro lado existen aquellas clusulas especiales que no son de la esencia del contrato
ni naturalmente le pertenecen; las cosas de la esencia y de la naturaleza de un contrato se
entiende que deben estar incorporadas por ley, no necesitando que las partes las estipulen o
expresen, pero las clusulas especiales deben ser estipuladas o expresadas dentro del mismo, ya
que de no ser estipuladas no quedan incorporadas al contrato; mismas que no siendo la promesa
una excepcin, pueden ser acogidas dentro de un Contrato de Promesa, a fin de que el mismo
cumpla los efectos para los cuales fue constituido.
En el presente caso, el Juez A quo ha considerado que al haber estipulado en el contrato
la prima de lo que sera el total del precio de la venta que se ha prometido realizar mediante el
Contrato de Promesa de Compraventa que hoy nos ocupa, se ha transgredido la esencia del
contrato, al respecto esta Cmara considera que tal aseveracin no es atinada, ya que el hecho de
que la incorporacin de la clusula por la cual el promitente comprador se compromete a hacer
pagos anticipados al promitente vendedor del valor total de la venta, no har que la finalidad del
referido contrato de Promesa no se d, siempre que se cumplen las condiciones pactadas dentro
de l para que el mismo se perfeccione.
De ah que siendo el referido Contrato de Promesa de Venta un contrato bilateral, en el
cual ambas partes se han comprometido a ciertas obligaciones dentro del mismo, a fin de que se
d el otorgamiento del contrato prometido, el Artculo 1360 del Cdigo Civil, enmarca la
llamada condicin resolutoria, la cual se da en el caso de no cumplirse por uno de los
contratantes lo pactado en el correspondiente contrato bilateral.
El referido Artculo establece una forma de terminacin de los contratos bilaterales, la
cual es la resolucin, aplicable a todo tipo de contrato bilateral; sabido es que dentro de los
contratos bilaterales se encuentran los llamados contratos bilaterales de ejecucin instantnea y
los contratos bilaterales de ejecucin sucesiva o de tracto sucesivo.

Los contratos bilaterales de ejecucin instantnea, se basan en que sus efectos se dan en
un momento, coetnea o simultneamente; en cambio, en los de tracto sucesivo, sus efectos se
dan a travs del tiempo, es decir que las obligaciones de las partes se cumplen por parcialidades
en diferentes oportunidades; el Art. 1360 del Cdigo Civil, el cual habla de resolucin de los
contratos bilaterales no distingue entre los de ejecucin instantnea y los de tracto sucesivo; por
lo que decimos que la finalizacin del contrato bilateral de ejecucin instantnea debe llamarse
"resolucin", y la finalizacin del contrato bilateral de ejecucin continua debe denominarse
"terminacin".
En el caso de autos, la parte demandante ha sealado que pide la resolucin del contrato
de Promesa de Venta en virtud del incumplimiento de lo pactado en l, como se dijo
anteriormente en el presente contrato slo se ha pactado y se ha dicho en la demanda que tiene
como nico efecto que se otorgue el correspondiente contrato de Compraventa, en consecuencia
si bien el otorgamiento del mismo depende de una serie de condiciones pactadas en el ya
mencionado Contrato de Promesa; no por ello debe confundirse o creerse en el presente caso que
se ha dado un contrato de tracto sucesivo, ya que el cumplimiento del referido contrato se ha
dividido en cuotas, especficamente lo referente al pago, dndose entonces un contrato de
ejecucin escalonada o a plazo, que son aquellos en los cuales las obligaciones de las partes se
cumplen por parcialidades en diferentes oportunidades.
Se dice que al declararse resuelto un contrato por incumplimiento de uno de los
contratantes, se da una revocacin de todas las consecuencias del contrato, esta retroactividad
de la condicin resolutoria tcita produce el efecto de reponer las cosas en el estado que tenan
como si el contrato no se hubiera elaborado; pero no as en los contratos de tracto sucesivo en que
no pueden hacerse desaparecer los hechos realizados y en que la resolucin del contrato sirve ms
bien de causa de terminacin de sus efectos; en el caso de los contratos de ejecucin escalonada o
a plazo se aplica la resolucin ya que si las partes han acordado que cualquier incumplimiento de
las obligaciones contractuales dar origen a la resolucin del mismo, la intencin de las partes ha
sido precisamente que tal incumplimiento afecte todo el contrato, es decir hasta la finalidad del
mismo.
En consecuencia la falta de esas condiciones har que el efecto final de ste no se cumpla,
bajo esas circunstancias, es pertinente decir que al haber de parte de la demandada un

incumplimiento en lo pactado como son el pago de las cuotas sealadas anteriormente, es

procedente que la parte demandante solicite la correspondiente resolucin del mismo.
Por todo lo antes expuesto esta Cmara establece que la resolucin dictada por el juez a
quo no est apegada a derecho.
Con base en las consideraciones expuestas, disposiciones legales relacionadas y Arts.
1089 y 1092 Pr. C., esta Cmara RESUELVE: a) REVOCASE LA SENTENCIA
INTERLOCUTORIA venida en apelacin, por no estar arreglada a derecho, b) ORDENASE
al Juez a quo, admita a trmite la demanda, siempre y cuando rena los requisitos exigidos por el
Art. 193 Pr.C. Vuelva el juicio al Juzgado de su origen con la certificacin de Ley.
NOTIFQUESE.

PRONUNCIADA POR LOS SEORES MAGISTRADOS QUE LA SUSCRIBEN