Katarzyna Kubiszewska

Politechnika Gdaska

ANALIZA CZYNNIKW WPYWAJCYCH

NA ROZWJ RYNKU ODWRCONEGO
KREDYTU HIPOTECZNEGO

Wprowadzenie
W Polsce trwa dyskusja dotyczca nowego produktu na rynku, jakim jest
odwrcony kredyt hipoteczny1. Mimo braku rozwiza prawnych istniej instytucje oferujce tego typu produkt, jednak ze stosunkowo niewielkim sukcesem.
Wniektrych krajach Unii Europejskiej wwielu aspektach sytuacja jest odmienna. Wartykule podjto tematyk dotyczc gwnie czynnikw wpywajcych na
popyt na ten produkt.
Celem artykuu jest analiza czynnikw, ktre maj istotne znaczenie dla rozwoju rynku odwrconego kredytu hipotecznego. Szczegln uwag przykada
si do sytuacji finansowej potencjalnych klientw, struktury demograficznej spoeczestwa, jak rwnie do podejcia psychologiczno-socjalnego. Wszystkie te
czynniki mog by zarwno katalizatorem, jak ibarier hamujc rozwj rynku
dla tego produktu.
Artyku zosta podzielony na trzy czci. Wpierwszej zaprezentowano pojcie iznaczenie odwrconego kredytu hipotecznego. Wtym celu dokonano analizy literatury przedmiotu. Druga cz odnosi si do prawnych podstaw regulujcych funkcjonowanie omawianego produktu na rynku europejskim. Posuono
si tutaj przede wszystkim analiz aktw prawnych. Wtrzeciej czci, wykorzystujc analiz danych statystycznych, przeprowadzono analiz trzech grup czynnikw wpywajcych na rozwj rynku produktu.

Wmediach jest on niewaciwie nazywany odwrcon hipotek.

ANALIZA CZYNNIKW WPYWAJCYCH NA ROZWJ RYNKU

281

1. Pojcie iznaczenie odwrconego kredytu hipotecznego

Odwrcony kredyt hipoteczny (OKH) to produkt typu equity release. Umoliwia on wybranym klientom uwolnienie zamroonego wnieruchomoci kapitau, ktry mona wykorzysta na sfinansowanie poprawy jakoci ycia. Ztego rozwizania skorzysta mog przede wszystkim osoby wwieku emerytalnym lub tu
przed nim. Wysoko uzyskanej kwoty zaley nie tylko od wartoci nieruchomoci, ale rwnie od pci iwieku waciciela, aczasem od stanu jego zdrowia.
Wpraktyce wyrnia si dwa rodzaje OKH, tj. model sprzedaowy oraz kredytowy. Model sprzedaowy polega na sprzeday nieruchomoci przy zachowaniu prawa do jej uytkowania. W zalenoci od wysokoci uzgodnionej ceny,
dotychczasowy waciciel moe by zobowizany do opacania czynszu za zajmowanie danej nieruchomoci. Badania prowadzone przez Komisj Europejsk
potwierdzaj, e ten rodzaj OKH stanowi stosunkowo niewielki udzia w ofercie europejskich porednikw finansowych2. Drugim rodzajem OKH jest model
kredytowy, ktry pozwala konsumentowi poyczy pewn sum rodkw finansowych, ale nie wiksz ni wynika to ze wspczynnika LTV3, przedstawionego przez kredytodawc, wzalenoci od wieku nie tylko samego kredytobiorcy,
ale take jego partnera czy wspmaonka. Niekiedy zdarza si, e kwota kredytu jest wysza ni wynika to bezporednio ze wspczynnika LTV, lecz wwczas
oprocentowanie takiego kredytu jest odpowiednio podwyszone.
OKH jest spotykany w wielu gospodarkach wiatowych. Literatura przedmiotu wskazuje, e jest on szczeglnie znany wUSA4, wWielkiej Brytanii5, jak
rwnie wAustralii6. Pierwotnie produkt zosta zaprojektowany, aby zapewni
U. Renifer, S. Clerc-Renaud, E.F. Prez-Carrillo, A. Tiffe, M. Knobloch: Study on Equity Release
Schemes in the EU. Part I: General Report. Institut fr Finanzdienstleistungen e.V., Hamburg
2009.
3
LTV (Loan to Value), wskanik uywany w bankowoci do okrelania wysokoci udzielanego kredytu lub poyczki wstosunku do wielkoci (wartoci) zabezpiecze spaty tego kredytu.
Wskanik ten jest szczeglnie czsto wykorzystywany jako pomoc wocenie ryzyka instytucji
finansowej (np. banku) wpokryciu poyczonej kwoty (iczsto te odsetek od niej) zzabezpieczania.
4
H. Chen, S.H. Cox, S.S. Wang: Is the Home Equity Conversion Mortgage in the United States
Sustainable? Evidence from pricing mortgage insurance premiums and non-recourse provisions using the conditional Esscher transform. Insurance: Mathematics and Economics 2010,
No.46(2).
5
G.M. Hosty, S.J. Groves, C.A. Murray, M. Shah: Pricing and Risk Capital in the Equity Release
Market. British Actuarial Journal 2008, No.14 (1).
6
D.H. Alai, H. Chen, D. Cho, K. Hanewald, M. Sherris: Developing Equity Release Markets: Risk
Analysis for Reverse Mortgages and Home Reversions. UNSW Australian School of Business
Research Paper No.2013ACTL01, 2013.
2

282

Katarzyna Kubiszewska

stay dodatkowy dochd emerytalny lub jako linia kredytowa na sfinansowanie

wysokich kosztw, takich jak koszty opieki zdrowotnej7. Aktualnie na rynkach ronie popyt na produkty typu OKH zjednorazow wypat8. Zgodnie zbadaniami
przeprowadzonymi przez Consumer Financial Protection Bureau, wUSA ronie
popyt na tego typu OKH wcelu sfinansowania innych zobowiza kredytowych.
Wliteraturze toczy si nie tylko debata dotyczc najwaniejszych cech tych
produktw: zasad wyceny oraz ryzyka zwizanego z funkcjonowaniem OKH9,
ale rwnie zwracana jest uwaga na moliwy do osignicia rozwj rynku OKH.
Wprawdzie wyniki bada s niejednoznaczne, np. dla USA Merrill iin.10 oszacowali liczb potencjalnych klientw na 0,8 mln gospodarstw domowych, podczas
gdy w1997 roku wyniki bada Rasmussen iin. wskazyway na 6,7 mln moliwych klientw, to nie ulega wtpliwoci, e rosnce zainteresowanie produktem
bdzie sprzyjao jego rozwojowi11.

2. Podstawy prawne odwrconego kredytu hipotecznego

wkrajach UE
OKH wprowadzono po raz pierwszy na rynku amerykaskim ju wlatach
60. XX wieku12. Aktualnie jest on oferowany w kilkunastu krajach Unii Europejskiej, Australii, Nowej Zelandii, a nawet w Chinach. Badania wskazuj, e
na rynkach europejskich w pierwszym etapie rozwoju OKH dominowa model
sprzedaowy, ktrego udzia zmniejsza si wraz zekspansj modelu kredytowego. Spord krajw europejskich rynek tego produktu najbardziej jest rozwini P. Chinloy, I.F. Megbolugbe: Reverse Mortgages: Contracting and Crossover Risk. Real Estate
Economics 1994, No.22(2); S. Venti, D. Wise: Aging and the Income Value of Housing Wealth.
Journal of Public Economics 1994, No.44(3).
8
S. Clerc-Renaud, E. Perez-Carillo, A. Tie, U. Reifner: Equity Release Schemes in the European
Union. Norderstedt 2010.
9
D.H. Alai, H. Chen, D. Cho, K. Hanewald, M. Sherris: Op.cit.; H. Chen, S.H. Cox, S.S. Wang:
Op. cit.; G.M. Hosty, S.J. Groves, C.A. Murray, M. Shah: Pricing and Risk Capital in the Equity
Release Market. British Actuarial Journal 2008, No.14 (1).
10
S. Merrill, M. Finkel, N. Kutty: Potential Beneficiaries from Reverse Mortgage Products for Elderly Homeowners: An Analysis of AHS Data. Journal of the Real Estate and Urban Economics
Association 1994, Vol.22, No.2.
11
A. Caplin: Turning Assets Into Cash: Problems and Prospects in the Reverse Mortgage Market.
W: Innovations in Retirement Financing. Ed. O.S. Mitchell, Z. Bodie, B. Hammond, S. Zeldes.
University of Pennsylvania Press 2002.
12
S. Skuza: Usugi finansowe typu equity release wPolsce na tle rozwiza midzynarodowych.
Stan obecny ipropozycje zmian. Problemy Zarzdzania 2012, vol. 10, nr4 (39), t. 1, s.243.
7

ANALIZA CZYNNIKW WPYWAJCYCH NA ROZWJ RYNKU

283

ty wWielkiej Brytanii, Hiszpanii oraz Irlandii13. Wkrajach tych funkcjonowanie

OKH odbywa si na podstawie rnych regulacji prawnych (tabela 1).

Tabela 1

Rodzaje OKH wwybranych krajach UE

Kraj

Model poyczkowy
Model sprzedaowy
Ustawa nr41/2007 zdnia 7 grudnia 2007r. ozmianie
ustawy nr2/1981 z25 marca 1981r. orynku kredytw Hiszpaskie prawo cywilHiszpania hipotecznych oraz zasad systemu kredytw hipotecz- ne, cz XII, rozdzia 4,
art. 1802 do 1808b)
nych, odwrconej hipoteki iubezpieczenia niesamodzielnoci oraz prawa podatkowegoa)
Wielka
FSA Handbook: Mortgages and Home Finance: Conduct of Business sourcebook
Brytania (MCOB)c)
Brak definicji prawnej wzakresie modelu poyczkoUstawa obanku centralwego OKH.
nym z1997r. (sekcja 28),
Irlandia Wszelkie produkty ocharakterze kredytowym s obj- zmieniona przez ustaw
te ustaw okredycie konsumenckim oraz dokumentem orynkach finansowych
pt. Consumer Protection Code Banku Centralnego
z2007r. (cz 2)e)
Irlandii (art. 12)d)
Ley 41/2007, de 7de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulacin del
Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulacin de las hipotecas
inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria, BOE nr294
zdnia 8.12.2007, s.50593-50614 (s. 22).
b)
Real decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica El Cdigo Civil zBOE-A-1889-4763 ltima modificacin: 14.12.2012 (BOE nr 206, de 25.07.1889), https://www.boe.es/buscar/pdf/1889/BOE-A1889-4763-consolidado.pdf, dostp: 20.10.2013.
c)
http://fshandbook.info/FS/html/handbook/MCOB, sekcja 8, dostp: 17.10.2013.
d)
Consumer Protection Code, Bank of Ireland, http://www.centralbank.ie/regulation/processes/consumer-protection-code/Documents/Consumer%20Protection%20Code%202012.pdf, dostp: 17.10.2013.
e)
Markets in Financial Instruments Miscellaneous Provisions Act 2007, http://www.irishstatutebook.ie/pdf/2007/
en.act.2007.0037.pdf, cz 2, dostp: 17.10.2013.
a)

Wprzypadku krajw wUnii Europejskiej, gdzie rynek OKH si rozwija, nie

zawsze dostpne s oba modele tego produktu, co przedstawia tabela 2.

13

U. Renifer: Op. cit., s.21, 25.

Katarzyna Kubiszewska

284

Tabela 2
Dostpno produktw typu OKH wwybranych krajach UE
Kraj
Wgry
Wochy
Francja
Finlandia
Holandia
Szwecja
Niemcy
Austria
Rumunia
Bugaria

Model poyczkowy
Tak
Tak
Tak
Tak
Nie
Tak
Tak
Tak
Nie
Nie

Model sprzedaowy
Tak
Nie
Nie
Tak
Tak
Nie
Nie
Nie
Tak
Tak

rdo: Renifer iin.: Study on Equity Release Schemes in the EU. Part I: General Report. Institut fr Finanzdienstleistungen e.V., Hamburg 2009, s.23.

Wkrajach tych nie wprowadzono szczeglnych unormowa prawnych odnoszcych si do OKH. Prawo cywilne poszczeglnych pastw znajduje zastosowanie przy zawieraniu tego typu transakcji.

3. Czynniki oddziaujce na rynek odwrconego kredytu

hipotecznego
Popyt na OKH jest wynikiem wspdziaania wielu zmiennych, ktre mona
podzieli na trzy grupy, co przedstawia rys. 1.

Rys. 1. Czynniki oddziaujce na rynek odwrconego kredytu hipotecznego

ANALIZA CZYNNIKW WPYWAJCYCH NA ROZWJ RYNKU

285

Pierwsz grup czynnikw jest sytuacja na rynku nieruchomoci, wtym poziom zaduenia spoeczestwa ztytuu kredytw hipotecznych czy te poziom
wasnoci nieruchomoci. Drugim elementem jest sytuacja demograficzna wdanym kraju, aprzede wszystkim udzia spoeczestwa wwieku emerytalnym oraz
sytuacja finansowa tej czci spoeczestwa, zwizana zpoziomem otrzymywanych emerytur, wyraona np. wspczynnikiem zastpienia. Trzeci grup czynnikw, najtrudniejsz do okrelenia ze wzgldu na brak moliwoci skwantyfikowania, s uwarunkowania kulturowe ipsychologiczne.

3.1. Sytuacja na rynku nieruchomoci

OKH jest produktem, ktrego podstaw jest nieruchomo. Std sytuacja na
tym rynku jest istotnym czynnikiem oddziaujcym na rozwj produktu. Pierwszym elementem rynku nieruchomoci, ktry bdzie mia istotne znaczenie dla
rozwoju OKH, jest wasno nieruchomoci. W krajach rozwinitych ronie
udzia wasnoci prywatnej w tym rynku. Rys. 2 prezentuje zmiany wskanika
udziau wasnoci wUSA iUE14.

Rys. 2. Udzia wasnoci prywatnej nieruchomoci (w%)

rdo: Hypostat 2009: Areview of Europes Mortgage and Housing Markets, November 2010.

Naley zaznaczy, e zmiany na rynku nieruchomoci USA oraz UE15 pod

wzgldem wasnoci prywatnej s zbiene. Wokresie 2000-2009 wskanik rs
wpodobnym tempie wobu regionach inie przekroczy poziomu 75% dla UE15
oraz 68% dla USA. Ciekawym zjawiskiem jest stosunkowo wyszy udzia pry14

Na wykresie wyodrbniono grup krajw UE, ktre byy czonkami przed 2004 r., tj. UE15 oraz
grup krajw, ktre wstpiy do UE po 1 maja 2004 r., tj. UE12, w celu przedstawienia rnic
wudziale prywatnej wasnoci w obu regionach Europy.

286

Katarzyna Kubiszewska

watnej wasnoci nieruchomoci w krajach Europy Poudniowej i rodkowo-Wschodniej, wtym prawie wszystkich czonkw nowej UE, gdzie wskanik
ten przekroczy poziom 75%. Kraje bardziej uprzemysowione, wtym take USA,
nie osigny tak wysokiej wartoci tego wskanika. Przyczyn takiego zjawiska
mona upatrywa wpodobnej historii Europy rodkowo-Wschodniej iwstosunkowo szybkim rozwoju dwch istotnych dla gospodarki sektorw, tj. bankowoci
oraz budownictwa. Podkreli naley, i wskutek prywatyzacji zasobw mieszkaniowych wokresie transformacji od 80 do 90% nieruchomoci wrym regionie
znalazo si rkach wacicieli prywatnych. Wprzypadku krajw takich jak Bugaria czy Rumunia poziom wasnoci prywatnej dotyczy ok. 97-98% zasobw
mieszkaniowych. Zazwyczaj transfer wasnoci odbywa si w bardzo krtkim
okresie, na preferencyjnych warunkach, poprzez przeniesienie prawa wasnoci
do dotychczasowych lokatorw15.
Kolejnym czynnikiem zwizanym zrynkiem nieruchomoci, wpywajcym
na rozwj rynku OKH, jest rozwj rynku kredytowego, gdzie banki aktywnie poszukuj klientw. Wraz ze wzrostem wasnoci prywatnej nieruchomoci ronie
zaduenie hipoteczne, zarwno wyraone wstosunku do PKB, jak iper capita.
Na rys. 3 widoczny jest poziom zaduenia wstosunku do PKB oraz per capita,
gdzie o prawa przedstawia relacje kredytw do PKB w%, za o lewa zaduenie per capita wtys. euro.

Rys. 3. Poziom zaduenia wstosunku do PKB (%) oraz per capita (tys. euro)
rdo: Ibid., s.70-71.

Good Practices for energy-efficient housing in the UNECE region, United Nations Economic
Commission for Europe, ONZ, Washington, Geneva 2013, s. 22; Por. A. Rybkowska, M. Schneider: Housing conditions in Europe in 2009. Eurostat 2/2011, s. 9 oraz http://epp.eurostat.ec.europa.eu/statistics_explained/index.php/Housing_statistics.

15

ANALIZA CZYNNIKW WPYWAJCYCH NA ROZWJ RYNKU

287

Zarwno poziom zaduenia z tytuu kredytw hipotecznych w relacji do

PKB, jak iwysoko kredytw per capita s wUSA znacznie wysze ni wUnii
Europejskiej. WUE wzrost ten wokresie 1998-2009 by stay inie przekracza
10% rok do roku. W USA za zaduenie w stosunku do PKB oraz wysoko
kredytw per capita w badanym okresie byy na znacznie wyszym poziomie
i chocia zmiany nie miay stabilnej tendencji, to jednak widoczny jest trend
wzrostowy.
Istotnym elementem wpywajcym na sytuacj finansow jest dostpno
kapitau dla potencjalnych nabywcw nieruchomoci. W wikszoci krajw finansowanie nieruchomoci odbywa si poprzez rynek finansowy za pomoc instrumentw zabezpieczonych hipotecznie, najczciej oferowanych przez banki
uniwersalne i specjalistyczne banki hipoteczne. W poszczeglnych krajach UE
i USA rozwiny si take inne instrumenty finansowania rynku nieruchomoci, w ramach ktrych finansowanie pochodzi z kapitau wasnego lub obcego.
Dopierwszej grupy rde finansowania naley zaliczy:
zysk przeznaczony na dziaalno inwestycyjn (rdo wasne przedsibiorstw),
emisj isprzeda akcji,
osobiste oszczdnoci klientw indywidualnych,
wspwasno (finansowanie nieruchomoci np. poprzez ukad kondominialny, gdzie waciciel kondominium ma pene prawo wasnoci do swojego mieszkania oraz prawo wspwasnoci wraz zwspwacicielami innych
mieszka do wsplnie uywanych czci budynku igruntu),
rodki budetowe (rdo jednostek samorzdu terytorialnego).
Finansowanie kapitaem obcym obejmuje:
wspomniane kredyty zabezpieczone hipotecznie (zreguy kredyty dugoterminowe),
leasing nieruchomoci,
obligacje (na rynku polskim obserwuje sie emisje obligacji komunalnych,
ktre czsto przeznaczone s na inwestycje wdziedzinie infrastruktury technicznej oraz na cele zwizane zmieszkalnictwem; na rynku amerykaskim
czsto debentures),
bony komercyjne (poyczka krtkoterminowa),
project finance (metoda finansowania przedsiwzi inwestycyjnych wyodrbnionych ze struktur inicjatorw projektu, wprzypadku ktrej podstawowym rdem spaty zacignitego dugu jest nadwyka finansowa generowana przez projekt, natomiast podstawowym zabezpieczeniem dugu s aktywa
projektu),

288

Katarzyna Kubiszewska

dune papiery zabezpieczone m.in. portfelem hipotek.

Inn wan kwesti dla rozwoju rynku nieruchomoci jest jego pynno.
Ocenia si, e liczba przeprowadzanych transakcji kupna i sprzeday na rynku nieruchomoci w najlepszym stopniu odzwierciedla poziom pynnoci rynku. Liczba transakcji wprzeliczeniu na 1000 mieszkacw danego kraju pozwoli na porwnanie rynkw nieruchomoci pod tym wzgldem. Rys. 4 prezentuje
dynamik zmian wliczbie transakcji na rynku hipotecznym wUSA oraz wUE.
Zewzgldu na ograniczony dostp do danych UE nie obejmuj one wszystkich
krajw czonkowskich.

Rys. 4. Dynamika zmian liczby transakcji na rynku nieruchomoci (w% rok do roku)
rdo: Ibid., s.78.

Dynamika zmian liczby transakcji wUSA oraz wUE ksztatuje si bardzo podobnie. Wokresie 2000-2005 widoczny by niewielki wzrost, wprzedziale 3-9%
rok do roku, za po 2005 roku liczba transakcji zacza spada, by swoje minimum
osign w2008 roku. Niemniej jednak wwikszoci okresu wobu regionach dynamika ksztatowaa si na wysokim poziomie, powyej 100% rok do roku, co
dowodzi stosunkowo wysokiej pynnoci rynkw nieruchomoci wtych krajach.

3.2. Sytuacja demograficzna

OKH jest produktem adresowanym do konkretnej grupy klientw, tj. osb
wwieku emerytalnym lub zbliajcych si do tego wieku. Zjednej strony kraje cywilizacji zachodniej borykaj si ze zjawiskiem rosncego udziau osb wwieku
emerytalnym wstrukturze spoeczestwa, zdrugiej za widoczne jest niedopasowanie zapotrzebowania na pynno finansow iaktywa wcyklu ycia czowieka. Dlatego tak istotna jest analiza sytuacji demograficznej danego kraju, jak rwnie sytuacji finansowej tej grupy spoecznej, gdy to determinuje popyt na OKH.

ANALIZA CZYNNIKW WPYWAJCYCH NA ROZWJ RYNKU

289

Rys. 5 przedstawia podstawow hipotez cyklu ycia gospodarstwa domowego.

Rys. 5. Podstawowa hipoteza cyklu ycia

rdo: T. Zalekiewicz: Psychologia ekonomiczna. WN PWN, Warszawa 2012, s. 229, za: F. Modigliani,
R. Brumberg: Utility analysis and the consumption function: an interpretation of cross-section data.
W:The Collected Papers of F. Modigliani. MIT Press 2005, s.3-44.

Zgodnie z t teori deniem konsumenta jest osignicie stabilnego standardu ycia, wyznaczonego przez wysoko dochodu. Oszczdnoci, rwne rnicy midzy poziomem staej stopy yciowej aosiganymi dochodami, bd wykorzystane wprzyszoci do sfinansowania przyjtego standardu ycia. Wynika
to z faktu, i poziom dochodw konsumenta ulega zmianom wraz z jego wiekiem. Wmodoci konsument uzyskuje zbyt niskie dochody, aby osign wysoki standard ycia, co zmusza go do zacigania kredytw. To okres tzw. ujemnych
oszczdnoci. Sytuacja zmienia si zupywem lat. Wprawdzie dochody rosn, ale
wskutek spaty zacignitych kredytw obnia si poziom oszczdnoci. Jednoczenie konsument zachowuje taki poziom oszczdnoci, ktry pozwoli wwieku
emerytalnym, przy niskich dochodach, na ycie na pewnej staej stopie yciowej.
Wedug F. Modiglianiego motywem oszczdzania nie jest troska o potomstwo,
ach zabezpieczenia dochodu na staro, gdy oszczdnoci znw obniane s
na poziom ujemny.
Zmiany demograficzne ostatnich lat, szczeglnie te zachodzce wkrajach Europy Zachodniej, s kolejn determinant rozwoju rynku OKH. Pierwsz zauwaaln zmian jest wzrost dugoci ycia spoeczestwa na wiecie. rednia dugo ycia na wiecie wcigu ostatnich 40 lat wzrosa oponad 16 lat, zpoziomu
52,5 roku w1960 roku do ponad 69 lat w2009 roku. Zaznaczy naley, e wposzczeglnych krajach oczekiwana dugo ycia jest inna, co przedstawia rys. 6.

290

Katarzyna Kubiszewska

Rys. 6. rednia dugo ycia wposzczeglnych krajach na wiecie

rdo: Life Expectancy 2008. CIA World Factbook 2008.

Kraje takie jak USA, UE, aszczeglnie UE15, czy Australia charakteryzuj si najduszym yciem spoeczestwa. S to jednoczenie kraje, gdzie rynek
OKH rozwin si wnajwikszym stopniu. Jednoczenie, rwnolegle do wyduania trwania ycia spoeczestwa, zmienia si jego struktura wiekowa. Nastpuje wzrost udziau grupy osb wwieku 65+ wspoeczestwie, co prezentuje rys.7.

Rys. 7. Struktura spoeczestwa na wiecie wlatach 1990-2060

rdo: http://epp.eurostat.ec.europa.eu/statistics_explained, dostp: marzec 2010.

ANALIZA CZYNNIKW WPYWAJCYCH NA ROZWJ RYNKU

291

Udzia grupy spoeczestwa, ktra moe by potencjalnym klientem zainteresowanym omawianym produktem, wzrasta. Wlatach 1990-2009 udzia osb
wwieku 65+ wUnii Europejskiej wzrs o3,5 pkt. proc. Wedug prognoz Eurostatu wokresie do 2060 roku udzia tej grupy wiekowej bdzie wynosi prawie
30%, co oznacza niemal dwukrotny wzrost wporwnaniu zsytuacj obecn.
Innym istotnym zjawiskiem wpywajcym na rozwj rynku OKH jest zmiana wieku emerytalnego, co przedstawiono na rys. 8.

Rys. 8. Wiek emerytalny wUE oraz wUSA

rdo: Live longer, work longer. Aging and Employment Policies, OECD 2006.

Wcigu ostatnich 30 lat wiek emerytalny obniy si oponad 4 lata. Oznacza

to, e wsytuacji wzrostu trwania ycia, przy malejcym wieku emerytalnym, wydua si okres niedopasowania zapotrzebowania na pynno finansow. Wprawdzie poszczeglne kraje podejmuj dziaania, ktre maj na celu zmian tej tendencji, jednak jak dotychczas nie udao si w istotny sposb dokona zmiany.
Kraje UE maj na celu wprowadzanie rozwiza wzakresie systemw emerytalnych, ktre pozwol na ich automatyczne dostosowywanie do sytuacji demograficznej poprzez podnoszenie wieku emerytalnego oraz zmniejszenie liczby osb
uprawnionych do korzystania ztego typu wiadcze. Celem takich rozwiza jest
aktywizacja osb wwieku emerytalnym, by wten sposb obniy zobowizania
budetu pastwa ztytuu wypat emerytalnych, co wkonsekwencji powinno stabilizujco wpyn na system finansowy. Jednake jak dotychczas adne pastwo
czonkowskie UE nie odnioso jednoznacznego sukcesu wtym zakresie. Dlatego te moliwo dywersyfikacji rde dochodw dla osb wokresie emerytalnym moe okaza si istotnym rozwizaniem wielu ich problemw finansowych
Wcelu oszacowania wysokoci emerytury wliteraturze przyjmuje si wskanik zwany stop zastpienia, ktry okrela relacj midzy wysokoci emerytury awynagrodzeniem wostatnim roku przed emerytur. WPolsce wskanik za-

292

Katarzyna Kubiszewska

stpienia ksztatuje si na poziomie 57%. Wyszy jest wSzwecji (65%), zbliony

w Norwegii (53%). Znacznie nisze wartoci przyjmuje on w Czechach (44%)
iwybranych krajach rozwinitych, jak USA (39%), Wielkiej Brytanii (37%) oraz
we Francji (49%). Kraje, gdzie wskanik zastpienia jest wyszy, to Niemcy, Sowacja, Finlandia (63%), Wgry (102%). Wcaej Europie rodkowo-Wschodniej
jego wartoci s relatywnie wysokie, jednak wszdzie ich wysoko bdzie male
zupywem czasu16. Dlatego mona przypuszcza, e wkrajach, gdzie wskanik
zastpienia ksztatuje si na relatywnie niszym poziomie, osoby wwieku emerytalnym bd zmuszone zdywersyfikowa rda zabezpieczenia emerytalnego, by
jako ich ycia pozostaa na zblionym poziomie.

3.3. Uwarunkowania kulturowe ipsychologiczne

Akceptacja OKH przez klientw stanowi kluczowy czynnik dla instytucji finansowych, majcy istotne znaczenie podczas podejmowania decyzji owprowadzeniu tego typu produktu do swojej oferty. Bez wzgldu na osobiste pogldy,
stosunek czy predyspozycje klientw, OKH wymaga pewnej wiedzy iwiadomoci klienta odnonie do akumulacji kapitau wpostaci aktywa, jakim jest nieruchomo, oraz pewnego stylu ycia spoeczestwa, take wokresie, kiedy klienci
nie s ju ekonomicznie aktywni. Wtym zakresie dywersyfikacja rde zabezpieczenia emerytalnego powinna by czci dowiadczenia, jakie przekazywane jest zpokolenia na pokolenie. Gwn barier rozwoju popytu na ten produkt
jest brak postrzegania nieruchomoci jako aktywa opewnej wartoci pieninej.
Wcelu przeamania tej bariery instytucje finansowe musz odwoa si do kwestii
zwizanych zwartoci nieruchomoci izabezpieczeniem emerytalnym. Zamiana
nieruchomoci wzabezpieczenie emerytalne wymaga zaakceptowania trzech koncepcji. Po pierwsze, nieruchomo jest take aktywem kapitaowym, anie jedynie
schronieniem, ktre waciciel przekae kolejnemu pokoleniu. Po drugie, kapita
zamroony wnieruchomoci mona upynni bez jej opuszczania, atake fakt, e
powyszy proces mona przeprowadzi za pomoc narzdzia, jakim jest kredyt.
Podczas gdy wczci krajw wszystkie te trzy kroki s atwe do zrozumienia przez
spoeczestwo, winnych s one nie do przyjcia. Kade spoeczestwo, anawet
poszczeglne grupy spoeczne, mog mie odmienne zdanie wtym zakresie.
Dotychczas przeprowadzane badania podkrelaj bariery kulturowe, oddziaujce najistotniej na proces rozwoju rynku OKH. Wikszo bada nie po Porwnanie systemw dodatkowego zabezpieczenia emerytalnego w Polsce oraz wybranych
krajach Unii Europejskiej, PWC 2010, http://www.izfa.pl/files_user/pdf/PwC_raport15.10.2010.
pdf, s. 34.

16

ANALIZA CZYNNIKW WPYWAJCYCH NA ROZWJ RYNKU

293

twierdza hipotezy, e starsi klienci s bardziej skonni wykorzysta wasn nieruchomo jako zabezpieczenie emerytalne. Rzadko wyprowadzaj si isprzedaj
nieruchomo w celu poprawy swojej sytuacji finansowej w zakresie biecej
konsumpcji. Venti i Wise17 na podstawie danych z lat. 80 podkrelili, e brak
zmian w strukturze wasnoci gospodarstw domowych spowodowany jest niechcia starszego pokolenia do zmiany miejsca zamieszkania. Hurd18 wskazuje, e
osoby, ktre staraj si utrzyma jako ycia wokresie emerytalnym podobn do
tej sprzed emerytury, nie robi tego dziki sprzeday nieruchomoci, ale korzystaj jedynie zdokonanych wczeniej oszczdnoci. Potwierdzaj to inne badania. Skinner19, Levin20 oraz Engelhart21 dowodz, e wasno nieruchomoci nie
ma wpywu na decyzje wzakresie konsumpcji oraz oszczdnoci osb starszych.
Wbadaniach tych charakter nieruchomoci zosta omwiony wwielu aspektach.
Po pierwsze, seniorzy nie postrzegaj nieruchomoci jako aktywa, ktre moe
podlega upynnieniu poprzez sprzeda. Dom jest postrzegany po prostu jako
miejsce do ycia, adecyzje wzakresie konsumpcji nie s opierane na jego wartoci22. Po drugie, dom jest rdem emocjonalnego i psychologicznego przywizania, szczeglnie dla osb starszych, ktre w sposb szczeglny s z nim
zwizane23. Po trzecie, wysokie koszty transakcyjne zwizane ze sprzeda nieruchomoci oraz przeprowadzk stanowi barier podczas przeksztacenia wartoci nieruchomoci wbiec konsumpcj24.
Prowadzono take badania25 rozpatrujce decyzje seniorw zpunktu widzenia nieekonomicznych czynnikw. Moliwy jest brak ekonomicznych motyww
u wacicieli nieruchomoci do sprzeday swojej wasnoci. Nie widz oni koniecznoci wykorzystania kapitau zamroonego wnieruchomo, aby zwikszy
S. Venti, D. Wise: Aging and Housing Equity. Innovations for Financing Retirement. University
of Pennsylvania Press 2001.
18
M.D. Hurd: Issues and Results from Research on the Elderly I: Economic Status (Part I of III
Parts). NBER Working Papers 3018, National Bureau of Economic Research 1990.
19
J. Skinner: Housing Wealth and Aggregate Saving. NBER Working Papers 2842, National Bureau
of Economic Research 1989.
20
L. Levin: Are assets fungible? Testing the Behavioral Theory of Life-cycle Savings. Journal of
Economic Behavior & Organization 1998, No. 36 (1).
21
G.V. Engelhart: House prices and the decision to save for down payments. Journal of Urban
Economics 1996, No. 26.
22
L. Walker: Elderly Households and Housing Wealth: Do They Use It or Lose It? Working Papers,
University of Michigan, Michigan Retirement Research 2004.
23
K.M. Gibler, J. Rabianski: Elderly Interest in Home Equity Conversion. Housing Policy Debate
2152-050X, 1993, Vol. 4.
24
Ibid.
25
J.F. Doling, N.J. Horsewood: Repayment, Risk and European Homeowners: the Interplay of Housing Markets, Labour Markets, Financial Markets and Social Security. Housing Studies 2004,
No. 19 (3).
17

294

Katarzyna Kubiszewska

wasne dochody emerytalne. Zgodnie ztymi badaniami, seniorzy d do uregulowania swoich zobowiza kredytowych, by wykorzysta swoje nieruchomoci
do stosunkowo taniego miejsca zamieszkania. Wten sposb wierz, e s na bardziej uprzywilejowanej pozycji ni osoby wynajmujce nieruchomoci. To potwierdza, e postrzegaj oni swoje nieruchomoci jako stabilny iwidoczny filar
swojej konsumpcji na emeryturze, ktra musi zosta zabezpieczona idlatego
wolna od zaduenia. Jeli OKH mgby, mimo wszystko, by stworzony wsposb, ktry zagwarantuje to bezpieczestwo, aspadek cen nie odbije si negatywnie na zabezpieczeniu kredytu, wwczas udzia gospodarstw domowych chtnych
do wykorzystania nieruchomoci na cele zwizane zbiec konsumpcj prawdopodobnie wzronie.

Podsumowanie
Odwrcony kredyt hipoteczny mona porwna do zwierciadlanego odbicia
kredytu hipotecznego. Z tytuu umowy kredytobiorca moe otrzyma wypaty,
ktrych nie bdzie zobowizany spaca, gdy to nieruchomo, ktrej jest wacicielem, stanowi podstaw do rozliczenia jego zobowiza. Wten sposb seniorzy, do ktrych kierowana jest ta oferta, maj moliwo czerpania korzyci finansowych zmajtku zgromadzonego wtrakcie aktywnoci zawodowej poprzez
wykorzystanie wasnej nieruchomoci jako dodatkowego rda dochodu.
Tego typu produkty oferowane s ju od duszego czasu wUSA, kilku krajach UE oraz wAustralii. Aby rynek OKH mg si rozwija, powinno zaistnie
kilka czynnikw, ktrych wpyw na jego ewolucj jest niezaprzeczalny. Wymieni naley tu wzrost udziau prywatnej wasnoci nieruchomoci, zczym zwizane jest coraz wiksze zainteresowanie finansowaniem kapitaem obcym ich zakupu. Wzrost pynnoci rynku nieruchomoci take daje podstawy do wnioskowania
ojego wpywie na rynek OKH. Ponadto stosunkowo niekorzystna sytuacja demograficzna, przejawiajca si rosncym udziaem seniorw wspoeczestwie, oraz
niedopasowanie pynnoci finansowej tej grupy obywateli take wpywa na popyt
na ten produkt. Analizujc zmiany zachodzce wkrajach, gdzie OKH jest produktem znanym istosunkowo czsto oferowanym, naley stwierdzi, i jego przyszo na rynku finansowym rysuje si stosunkowo optymistycznie.

ANALIZA CZYNNIKW WPYWAJCYCH NA ROZWJ RYNKU

295

Literatura
Alai D.H., Chen H., Cho D., Hanewald K., Sherris, M.: Developing Equity Release Markets: Risk Analysis for Reverse Mortgages and Home Reversions. UNSW Australian
School of Business Research Paper No.2013ACTL01, 2013.
Caplin A.: Turning Assets Into Cash: Problems and Prospects in the Reverse Mortgage
Market. W: Innovations in Retirement Financing. Ed. O.S. Mitchell, Z. Bodie,
B.Hammond, S. Zeldes. University of Pennsylvania Press 2002.
Chen H., Cox S.H., Wang S.S.: Is the Home Equity Conversion Mortgage in the United
States Sustainable? Evidence from pricing mortgage insurance premiums and nonrecourse provisions using the conditional Esscher transform. Insurance: Mathematics and Economics 2010, No.46(2).
Chinloy P., Megbolugbe I.F.: Reverse Mortgages: Contracting and Crossover Risk. Real
Estate Economics 1994, No.22(2).
Clerc-Renaud S., Perez-Carillo E., Tie A., Reifner U.: Equity Release Schemes in the European Union. Norderstedt 2010.
Doling J.F., Horsewood N.J.: Repayment, Risk and European Homeowners: the Interplay
of Housing Markets, Labour Markets, Financial Markets and Social Security. Housing Studies 2004, No.19 (3).
Engelhart G.V.: House prices and the decision to save for down payments. Journal of Urban Economics 1996, No.26.
Gibler K.M., Rabianski J.: Elderly Interest in Home Equity Conversion. Housing Policy
Debate 2152-050X, 1993, Vol.4.
Good Practices for Energy-efficient Housing in the UNECE Region. United Nations Economic Commission for Europe, ONZ, Washington, Geneva 2013.
Hosty G.M., Groves S.J., Murray C.A., Shah M.: Pricing and Risk Capital in the Equity
Release Market. British Actuarial Journal 2008, No.14 (1).
Hurd M.D.: Issues and Results from Research on the Elderly I: Economic Status (Part Iof
III Parts). NBER Working Papers 3018, National Bureau of Economic Research 1990.
Hurd M.D.: Wealth Depletion and Life Cycle Consumption by the Elderly. NBER Working Papers 3472, National Bureau of Economic Research 1990.
Levin L.: Are assets fungible? Testing the Behavioral Theory of Life-cycle Savings. Journal of Economic Behavior & Organization 1998, No.36 (1).
Life Expectancy 2008 Estimates. CIA World Factbook 2008.
Live Longer, Work Longer. Aging and Employment Policies. OECD 2006.
Merrill S., Finkel M., Kutty N.: Potential Beneficiaries from Reverse Mortgage Products
for Elderly Homeowners: An Analysis of AHS Data. Journal of the Real Estate and
Urban Economics Association 1994, Vol.22, No.2.

296

Katarzyna Kubiszewska

Porwnanie systemw dodatkowego zabezpieczenia emerytalnego wPolsce oraz wybranych krajach Unii Europejskiej. Raport PCW 2010.
Rasmussen D., Megbolugbe I., Morgan B.: The Reverse Mortgage as an Asset Management Tool. Housing Policy Debate 1997, No.8 (1).
Renifer U., Clerc-Renaud S., Prez-Carrillo E.F., Tiffe A., Knobloch M.: Study on Equity Release Schemes in the EU. Part I: General Report. Institut fr Finanzdienstleistungen e.V., Hamburg 2009.
Rybkowska A., Schneider M.: Housing Conditions in Europe in 2009. Eurostat 2011, No.2.
Skinner J.: Housing Wealth and Aggregate Saving. NBER Working Papers 2842, National
Bureau of Economic Research 1989.
Skuza S.: Usugi finansowe typu equity release wPolsce na tle rozwiza midzynarodowych. Stan obecny ipropozycje zmian. Problemy Zarzdzania 2012, vol. 10, nr4
(39), t. 1.
Venti S., Wise D.: Aging and Housing Equity. Innovations for Financing Retirement. University of Pennsylvania Press 2001.
Venti S., Wise D.: Aging and the Income Value of Housing Wealth. Journal of Public
Economics 1994, No.44(3).
Walker L.: Elderly Households and Housing Wealth: Do They Use It or Lose It? Working
Papers, University of Michigan, Michigan Retirement Research 2004.
Zalekiewicz T.: Psychologia ekonomiczna. WN PWN, Warszawa 2012.

ANALYSIS OF DETERMINANTS INFLUENCING THEDEVELOPMENT

OF THE REVERSE MORTGAGE MARKET
Summary
The article concerns main determinants influencing the development of the products
market. The main objective of the article is the analysis of those factors which are main
determinants for the market of reverse mortgage. The demand for this product is the result
of various factors which can be classified into 3 groups. The first group is the situation on
the real estate market, including liquidity of the market and financing the purchases. The
second group of determinants is demographic situation in acountry. The main aspect is
age structure of the society and share of retired and their material and financial status. The
third group which is the most difficult to be estimated are culture and psychological conditions. All of these factors can be either the catalyst or the barrier for the reverse mortgages market development.