ANLISIS Y OPININ

Historia y
particularidades de las
sociedades inmobiliarias
de bienes races

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PUNTOS FINOS

Entrese de los beneficios fiscales que gozan las sociedades mercantiles

que tengan como actividad preponderante el arrendamiento de bienes
inmuebles

DOCTRINA Noviembre 2011

C.P.C. Aldo Ivn Saldaa

Vivanco, Socio

C.P. Ivn Nez Tovar,

Coautor

as denominadas Sociedades Inmobiliarias de

Bienes Races (SIBRAS) son sociedades mercantiles que tributan en el Ttulo II De las
personas morales de la Ley del Impuesto sobre
la Renta (LISR), y cuyas principales actividades
consisten en lo siguiente:
1. Adquisicin o construccin de bienes inmuebles para su arrendamiento.
2. La adquisicin del derecho a percibir ingresos
provenientes del arrendamiento.
3. Otorgar financiamiento para los fines antes
expuestos con garanta hipotecaria de los bienes
arrendados.
ANTECEDENTES
En Mxico, el fomento al sector inmobiliario y a
la industria de la construccin por medio de diversas facilidades y estmulos fiscales ha sido notable,
toda vez que es bien sabido ante la volatilidad
de los mercados de valores, las inversiones seguras preferidas por todos los inversionistas son
los bienes races y, consecuentemente, la construccin y en general el sector inmobiliario, el cual
se ha mantenido como uno de los motores de la
economa del pas.
A nivel mundial, la inversin inmobiliaria representa un porcentaje considerable de la cartera
de los inversionistas privados, ya sea a travs de
fondos y planes de pensiones o bien, de forma
directa, por lo cual, diversos pases, tanto en Amrica como en Europa, han optado por incentivar
ese tipo de inversin por medio de herramientas
como los Real Estate Investment Trust (REIT, por
sus siglas en ingls), siendo los ms antiguos los
establecidos por los Estados Unidos de Amrica
(EUA), Holanda y Australia en los aos sesenta y
principios de los setenta. No obstante, en su origen, los REIT no buscaban un gravamen reducido
de las rentas inmobiliarias para favorecer a ese
sector frente a otros sectores, pues la idea general
es considerar que los inmuebles forman parte de
las preferencias de los inversionistas privados, ya
sea directamente o mediante planes y fondos de
pensiones, por lo cual los gobiernos pretendan
facilitar el acceso a esa inversin sin que se afectara el patrimonio de los inversionistas con una
doble tributacin, pagada tanto por el REIT como

al momento de decretar y pagar los dividendos a

los inversionistas.
Por lo anterior, la eliminacin de esa doble tributacin en la inversin inmobiliaria por medio
de los REIT, mediante un mecanismo similar al de
la transparencia fiscal, no inici como un incentivo
fiscal a favor del sector inmobiliario, sino como la
eliminacin de un impedimento fiscal para los inversionistas, al homologar el costo tributario que
tendran los propietarios que explotan directamente
el inmueble, con aquellos que lo hacen por medio
de un vehculo societario regulado.
Lo anterior fue logrado por la mayora de los REIT
que sirvieron de modelo en Mxico para lo que
posteriormente se analizar, teniendo, entre otras,
las siguientes caractersticas principales:
1. Distribucin obligatoria de los rendimientos a
los inversionistas y pago de impuestos (por los inversionistas) al momento de tal distribucin.
2. Eliminacin de una doble tributacin al no gravar determinadas rentas inmobiliarias.
3. Bursatilizacin de los ttulos valor en mercados
reconocidos.
EVOLUCIN EN MXICO
En lo particular, el estmulo fiscal a la inversin
inmobiliaria en Mxico, especficamente a empresas mexicanas1 que destinan sus recursos a la
adquisicin o construccin de inmuebles para su
arrendamiento, inici en 2004, a partir de un primer
estmulo fiscal a los Fideicomisos de Inversin en
Bienes Races (FIBRAS).
En la exposicin de motivos de la Cmara de Diputados para ese ejercicio, se estableci que con
la finalidad de fomentar el mercado inmobiliario
mexicano a travs de la captacin de recursos de
los fondos de pensiones y jubilaciones del extranjero, se otorgara un estmulo fiscal que consistira
en no efectuar pagos provisionales del impuesto
sobre la renta (ISR) a los fideicomisos en los cuales los fideicomisarios sean tales como fondos de
pensiones y jubilaciones.
Asimismo, se expuso que dicho beneficio ser
aplicable a los fondos de pensiones y jubilaciones
establecidos en los trminos del artculo 33 de la
LISR, as como a las sociedades de inversin de
fondos para el retiro, residentes en territorio nacional, dando un trato equitativo a los contribuyentes.

Es importante analizar las implicaciones jurdicas o restricciones que las empresas mexicanas con inversin extranjera
tendrn al momento de adquirir cierto tipo de inmuebles en Mxico

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PUNTOS FINOS

INTRODUCCIN

Noviembre 2011 DOCTRINA

No realizarn pagos provisionales del ISR e IETU, lo cual resulta muy

atractivo, considerando la situacin
actual en nuestro pas y a nivel mundial.

PUNTOS FINOS

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Por ltimo, la exposicin de motivos haca referencia al tratamiento fiscal que tendr tanto el
fideicomiso como los fideicomisarios, cuando se
aporten bienes inmuebles a dichos fideicomisos
y la mecnica para determinar la ganancia que se
obtenga cuando se enajenen los certificados de
participacin que emitan dichos fideicomisos con
motivo de la aportacin de los inmuebles.
Cabe sealar que las regulaciones a ese estmulo
fiscal fueron evolucionando ao tras ao, por lo cual
de inicio su aplicacin fue compleja, al grado que no
se tiene conocimiento ni siquiera de una decena de
fideicomisos que hayan sido constituidos en los primeros aos de su regulacin. De ese modo, surgieron diversos planteamientos, los cuales cobraron
especial relevancia en relacin con la complejidad
del citado fideicomiso, as como la intencin de las
sociedades mercantiles a participar en ese tipo de
beneficio fiscal, toda vez que su participacin en el
mercado inmobiliario es importante, principalmente a travs de parques industriales y de logstica,
edificios corporativos, etctera.
Por lo anterior, mediante un Decreto presidencial
publicado el 23 de diciembre de 2005,2 se adicion
el artculo 224-A a la LISR, para establecer los beneficios que a continuacin se mencionan, dirigido
a las sociedades mercantiles que tributen en el

rgimen general de la ley referida, y que cumplan

los requisitos 3 siguientes:
1. Que el fin primordial de la sociedad sea la adquisicin o construccin de bienes inmuebles destinados al arrendamiento o la adquisicin del derecho
a percibir ingresos provenientes del arrendamiento
de esos bienes, as como otorgar financiamiento
para esos fines con garanta hipotecaria de los bienes arrendados.
2. Que al menos 70% de su patrimonio est
invertido en los bienes inmuebles o en los derechos y crditos antes referidos, y el remanente se
invierta en valores a cargo del Gobierno Federal
inscritos en el Registro Nacional de Valores o bien,
en acciones de sociedades de inversin en instrumentos de deuda.
3. Que los bienes inmuebles que se construyan
o adquieran se destinen al arrendamiento y no se
enajenen antes de haber transcurrido al menos cuatro aos, contados a partir de la terminacin de su
construccin o de su adquisicin, respectivamente. Los bienes inmuebles que se enajenen antes
de cumplirse ese plazo no tendrn el tratamiento
fiscal preferencial establecido en el artculo 224
de la LISR.
BENEFICIOS
Por lo antes expuesto, los beneficios otorgados
a las sociedades mercantiles que cumplan los requisitos sealados, son los siguientes:
1. Los accionistas que aporten bienes inmuebles
a la sociedad, acumularn la ganancia por la enajenacin4 de los bienes aportados, cuando se d
cualquiera de los siguientes supuestos:
a) Enajenen las acciones de la SIBRA (proporcional a su participacin en la misma).
b) La SIBRA enajene los bienes que le fueron
aportados (proporcional a la totalidad de los bienes
de la sociedad).
2. Reconocimiento del valor de mercado que los
inmuebles tengan a la fecha de la aportacin, por lo
cual la SIBRA iniciar su depreciacin fiscal conforme a las disposiciones fiscales vigentes.
3. No realizarn pagos provisionales del ISR e
impuesto empresarial a tasa nica (IETU), lo cual
resulta muy atractivo, considerando la situacin
actual en nuestro pas y a nivel mundial.

Entrando en vigor a partir del 1 de enero de 2006

Los requisitos se establecen en el artculo 223, fracciones II, III y IV de la LISR
4
El artculo 14 del Cdigo Fiscal de la Federacin (CFF) define como enajenacin la aportacin a una sociedad
3

DOCTRINA Noviembre 2011

extiende al IETU el beneficio de diferimiento del

impuesto y sobre no realizar pagos provisionales
del citado gravamen.
Con base en lo anterior, los accionistas (no existe
restriccin a que sean personas fsicas o morales)
de la SIBRA podrn diferir la acumulacin de la
ganancia generada al aportar un inmueble a valor
de mercado, hasta el momento en que se enajenen las acciones o los inmuebles en cuestin,
considerando que quiz tales inmuebles ya fueron
depreciados total o parcialmente en el pasado por
esos accionistas.
Cabe sealar que, en caso de que los activos
aportados se enajenen con anterioridad al plazo
obligatorio de cuatro aos antes sealado, los accionistas debern determinar la parte proporcional
del ISR diferido y enterarlo con su debida actualizacin y recargos correspondientes, toda vez que
sobre ese inmueble no se cumplieron los requisitos
para no enterar el ISR generado al momento de la
transmisin a la SIBRA.

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EJEMPLO DEL BENEFICIO

PARA LAS SIBRAS
Una situacin interesante que podra evaluarse,
en tanto exista una razn de negocios slida, es el
caso de corporativos que poseen diversos bienes
inmuebles, los cuales podran concentrar y aportar

PUNTOS FINOS

4. Cuando tengan accionistas que sean fondos

de pensiones y jubilaciones, entregarn a tales
fondos un crdito fiscal equivalente al resultado
de multiplicar el ISR del ejercicio por la participacin accionaria promedio diaria que los fondos
tuvieron en el mismo ejercicio, o por la participacin accionaria al trmino del ejercicio, la que
resulte menor.
Cabe sealar que se han ido adaptando y aadiendo disposiciones fiscales que regulan la aplicacin
de los beneficios contenidos en el citado artculo
224-A, entre las cuales resaltan las siguientes:
1. Seccin I.3.20.2. de la Resolucin Miscelnea
Fiscal (RM) para 2011, la cual, para las SIBRAS,
regula la determinacin del porcentaje mnimo de
patrimonio que deber estar invertido en inmuebles, derechos o crditos ya sealados; sin embargo, si bien esa seccin se refiere a FIBRAS, en
nuestra opinin se debe atender en lo que proceda
a las SIBRAS pues, como sealamos previamente, es necesario atender ciertos requisitos que se
encuentran regulados en el artculo que compete
a las FIBRAS.
2. Reformas al artculo 224-A de la LISR, para
precisar referencias (ejemplo: impuesto al activo
y correlaciones).
3. Decreto presidencial publicado en el DOF
del 27 de febrero de 2008, mediante el cual se

Noviembre 2011 DOCTRINA

a valor de mercado en una SIBRA, misma que posteriormente arrendara los inmuebles referidos a las
dems empresas del grupo.
Es importante resaltar que, en el caso de los accionistas personas fsicas, se deber renunciar a la
deduccin ciega establecida como una facilidad
para las personas fsicas que obtienen ingresos
derivados del arrendamiento de inmuebles, por
lo cual se sugiere un anlisis previo de costos y
beneficios.
ASPECTOS A CONSIDERAR

PUNTOS FINOS

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Si bien se aprecia interesante esa figura en materia del ISR, ser necesario tener en cuenta los
siguientes aspectos y recomendaciones:
1. El estmulo fiscal materia del presente artculo
se extiende a la definicin de bienes inmuebles
contenida en el artculo 750 del Cdigo Civil Federal (CCF), por lo cual existe una extensa lista de
posibilidades sobre las cuales se podr aplicar el
esquema sealado. Entre otros, ese artculo define
como bienes inmuebles los siguientes:
a) El suelo y las construcciones adheridas a l.
b) Todo lo que est unido a un inmueble de una
manera fija, de modo que no pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a l adherido.
c) Los aparatos elctricos y accesorios adheridos
al suelo o a los edificios.
d) Los derechos reales sobre inmuebles.
2. Por lo que respecta al remanente del patrimonio que no sea alojado en bienes inmuebles, el
mismo deber ser invertido en valores a cargo del
Gobierno Federal, inscritos en el Registro Nacional
de Valores o en acciones de sociedades de inversin en instrumentos de deuda, lo cual, en cierto
modo, desafortunadamente limita las inversiones
y la diversificacin del patrimonio de la SIBRA, lo
cual inclusive podra reducir las posibilidades de
financiamiento o el desarrollo del sector inmobiliario, que es la razn del presente estmulo fiscal. No
obstante, debern analizarse las alternativas que
permitan cumplir esa obligacin, y que otorguen
una mayor flexibilidad en el manejo de excedentes
de inversin.
A la fecha, los principales valores a cargo del
Gobierno Federal son los siguientes:
a) Certificados de la Tesorera de la Federacin
(CETE).
b) Certificados de la Tesorera de la Federacin
denominados en Udis (UDICETE).
5

c) Bonos de desarrollo del Gobierno Federal

(BONDE).
d) Bonos de la Tesorera de la Federacin (TESOBONO).
e) Bonos de Regulacin Monetaria (BREM).
3. En materia de IETU, al ser la transmisin de
los inmuebles a la SIBRA una enajenacin para
efectos fiscales, resulta importante sealar que
tal operacin constituir un ingreso para el accionista que aporte el inmueble y una deduccin para
la SIBRA, ambos atendiendo a los momentos de
acumulacin y deduccin que la Ley del Impuesto
Empresarial a Tasa nica (LIETU) establece respectivamente.
En ese sentido, la regla general establece que
la contribucin ser causada por el accionista que
aporta el inmueble hasta el momento en que cobre efectivamente la contraprestacin pactada,
de conformidad con el artculo 3, fraccin IV de
la LIETU, en correlacin con el artculo 1-B de la
Ley del Impuesto al Valor Agregado (LIVA), el cual
considera las contraprestaciones como efectivamente cobradas cuando se reciban en efectivo,
en bienes o en servicios o bien, cuando el inters
del acreedor queda satisfecho mediante cualquier
forma de extincin de las obligaciones 5 que den
lugar a las contraprestaciones.
Cabe sealar que con base en el citado Decreto
del 27 de febrero de 2008, el momento de acumulacin del ingreso para efectos del IETU es claro,
pues se extiende el beneficio del diferimiento para
ese impuesto (actualizable) hasta el momento en
que se acumule para efectos del ISR. Asimismo,
permite acreditar el ISR efectivamente pagado
contra el IETU causado en la fecha en que deba
acumularse el ingreso.
Por el contrario, la deduccin para ese impuesto
ser otorgada a la SIBRA en el momento en que la
erogacin de la contraprestacin relacionada con
la adquisicin del inmueble sea efectivamente pagada, de conformidad con el artculo 6, fraccin III
de la propia LIETU. Es importante sealar que esa
fraccin nicamente contempla la extincin de la
obligacin mediante la compensacin o dacin en
pago, desconociendo lo establecido por el CCF y
su paridad con la definicin del cobro efectivo.
Sin duda, el concepto de erogacin en la SIBRA
es uno de los temas controversiales del presente
esquema, toda vez que a cambio del inmueble recibido, la SIBRA emite acciones representativas de

En su Ttulo V, el CCF define las formas de extincin de las obligaciones

DOCTRINA Noviembre 2011

disposiciones fiscales permiten diferir la ganancia,

misma que se determina restando al ingreso obtenido el saldo pendiente por depreciar a la fecha
de la transmisin.
7. En materia de consolidacin fiscal, una SIBRA
podr ser considerada como controlada, en tanto
cumpla los requisitos establecidos en el Ttulo II
De las personas morales, Captulo VI Del rgimen de consolidacin fiscal de la LISR. Sin embargo, deber evaluarse la falta de flujo de efectivo
a la sociedad controladora, debido al beneficio para
no realizar pagos provisionales sealados con anterioridad.
COSTOS
1. En la mayora de los estados de la Repblica
mexicana se establece un impuesto (estatal) por
la adquisicin de inmuebles, por lo cual se deber
cuantificar ese impuesto dentro del costo de aplicacin del beneficio fiscal. No obstante, el mismo
ser deducible para efectos del ISR e IETU, cumpliendo los requisitos establecidos por cada ley en
particular.
2. Al momento de realizar la aportacin del
inmueble y la emisin de acciones correspondiente, se causa el impuesto al valor agregado

101

PUNTOS FINOS

su capital social y, considerando la falta de definicin jurdica del concepto, se deber atender a los
mtodos de interpretacin jurdicos o inclusive a las
disposiciones del Derecho federal comn.
4. Respecto al retorno de la inversin a los accionistas de la SIBRA, una opcin ser mediante
la distribucin de dividendos que sean decretados
sobre las utilidades generadas; no obstante, no
existe una obligacin o limitacin respecto a los
plazos en los cuales deba realizarse esa reparticin
de utilidades, a diferencia de los ya sealados en
los FIBRAS.
5. En atencin al avalo con el cual la asamblea
de accionistas de la SIBRA acepte la transmisin
e incremento del capital social, ello cobra vital importancia en esa operacin, pues justifica el monto
de la transmisin y es requerido por las notaras
mediante las cuales se protocoliza la operacin. Asimismo, servir como elemento para determinar el
monto de la contraprestacin por el arrendamiento
(mxime en operaciones entre partes relacionadas).
6. En los casos en los cuales los inmuebles aportados tengan un remanente fiscal por depreciar,
deber considerarse que la deduccin de ese saldo pendiente se tendr hasta la fecha en la cual
el ISR diferido deba enterarse, toda vez que las

Noviembre 2011 DOCTRINA

(IVA) trasladado por el accionista, as como un

IVA acreditable para la SIBRA. Al respecto, es
importante considerar los artculos 1-B y 5 de la
LIVA, los cuales sealan los momentos en que
debemos considerar, en cada una de las partes,
el traslado del IVA y el acreditamiento del mismo,
respectivamente.
Asimismo, resulta interesante, en materia del citado acreditamiento del IVA por parte de la SIBRA
(as como en la citada falta de claridad en materia de
deduccin para el IETU), considerar una resolucin
favorable del Servicio de Administracin Tributaria
(SAT) de fecha 11 de mayo de 2010 en materia del
IVA, especficamente sobre el acreditamiento de
ese impuesto, por lo cual se transcribe a continuacin la resolucin en comento:

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Con base en las consideraciones expuestas

a lo largo del presente, se confirma el criterio
y le asiste la razn al consultante en el sentido
en que el impuesto al valor agregado que le fue
trasladado por el propietario del bien inmueble,
se encuentra efectivamente pagado con la parte
social que emiti al propietario del bien inmueble,
y por lo tanto, procede el acreditamiento del impuesto al valor agregado, y el saldo a favor que se
origina del mismo, el cual puede ser solicitado en
devolucin con fundamento en el artculo 6 de la
Ley del Impuesto al Valor Agregado. Nota 1: Esta
resolucin se emiti conforme a las disposiciones
legales vigentes en 2009. Nota 2: La presente
resolucin se emiti sin prejuzgar sobre el cumplimiento de las dems obligaciones formales que
se establezcan, as como el cumplimiento de los
requisitos para el acreditamiento, establecidos
en la Ley del IVA.

CONCLUSIONES

PUNTOS FINOS

Con base en lo comentado durante el presente

artculo, es importante remarcar el siguiente resumen de ideas y conclusiones:
1. Mediante diversas reformas y adiciones al marco tributario mexicano, se estableci un beneficio
fiscal para las sociedades mercantiles que tengan
como actividad preponderante el arrendamiento de
bienes inmuebles.
2. El arrendamiento de los inmuebles no est
sujeto a que deba realizarse con partes relacionadas o con terceras personas; consecuentemente,

DOCTRINA Noviembre 2011

el estmulo fiscal es aplicable en ambos casos, inclusive como en el ejemplo sealado previamente.
3. Los accionistas que aporten inmuebles a la
SIBRA, recibirn las ganancias generadas por el
arrendamiento por medio de dividendos, los cuales podrn provenir de la cuenta de utilidad fiscal
neta (cufin).
4. Es indispensable realizar un anlisis econmico
de los costos y beneficios de la aplicacin del esquema de una SIBRA, mxime si la transmisin de
los inmuebles la realizan personas fsicas. Dentro
del citado anlisis deber considerarse el impacto
financiero del impuesto diferido (Norma de Informacin Financiera NIF D-4), los gastos notariales,
y dems costos inherentes a toda transmisin de
propiedad, as como cualquier tema vinculado con
permisos, concesiones, garantas hipotecarias, etc.,
el cual se encuentre directamente relacionado con
los inmuebles que sern transmitidos.
5. Se recomienda un anlisis integral de las diversas disposiciones legales y fiscales aplicables,
previo a la toma de decisiones sobre el esquema de
las sociedades inmobiliarias, pues existen diversos
elementos de controversia, como son:
a) Bienes sobre los cuales podra aplicarse este
esquema, y el alcance de considerar a los derechos
reales de los inmuebles como un bien inmueble
sujeto a aportarse a una SIBRA.
b) Momento en que podr efectuarse para el
IETU la deduccin en la SIBRA del inmueble aportado.
c) Inversin de los excedentes que no representan
bienes inmuebles o derechos sobre los mismos.
d) Determinacin de la ganancia por enajenacin
de inmuebles a diferirse hasta que se cumplan los
supuestos para el entero del ISR/IETU diferidos.
e) Tratamiento y efectos a considerar por operaciones que modifiquen la estructura societaria,
como: donativos de acciones, reembolsos de capital, escisiones, etctera.
6. Sin duda, el estmulo fiscal de referencia resulta atractivo para nuestro pas y para los empresarios que continan invirtiendo en el mismo, por
lo cual sera interesante que nuestros legisladores
otorguen ciertas facilidades en materia del IVA e
impuestos estatales, con el objetivo de promover
an ms la inversin y el crecimiento de las distintas industrias.