dr Adam Polko

Akademia Ekonomiczna im. Karola Adamieckiego w Katowicach

Katedra Gospodarki Przestrzennej

"Gospodarka nieruchomościami"
dr Adam Polko 1
 Hopfer A. (red.): Informacje w wycenie nieruchomości, Polska Federacja
Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2005
 Henzel H. (red.): Inwestycje na rynku nieruchomości, Akademia Ekonomiczna
w Katowicach, Katowice 2004, s. 40-51
 Bielański J.: Źródła informacji o nieruchomościach, Materiały Pomocnicze dla
studentów podyplomowych „Rzeczoznawca Nieruchomości”, Kolegium
Zarządzania, Akademia Ekonomiczna w Katowicach, Katowice 2005
 Gniewek E.: Prawo rzeczowe, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2003, s.
280-297

"Gospodarka nieruchomościami"
dr Adam Polko 2
1. Księgi wieczyste
2. Kataster nieruchomości (ewidencja gruntów i budynków)
3. Ewidencja sieci uzbrojenia terenu
4. Mapy i tabele taksacyjne
5. Opracowania planistyczne
6. Informacje techniczne
7. Informacje rynkowe
8. Wykazy prowadzone przez urzędu skarbowe

"Gospodarka nieruchomościami"
dr Adam Polko 3
1. Podstawa prawna: ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. „o księgach wieczystych i
hipotece”
2. Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości
 Mogą również służyć ustaleniu stanu prawnego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu
mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w
spółdzielni mieszkaniowej
3. Prowadzenie ksiąg wieczystych należy do właściwości sądów rejonowych
4. Księgi wieczyste są jawne
 Każdy może przeglądać księgi wieczyste w obecności pracownika sądu, akta księgi wieczystej może
przeglądać osoba mająca interes prawny oraz notariusz
 Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej
5. Księgi wieczyste zawierają cztery działy:
 Dział I-O: Oznaczenie nieruchomości, Dział I-Sp: wpisy praw związanych z własnością
 Dział II: Własność i użytkowanie wieczyste
 Dział III: Ograniczone prawa rzeczowe, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub prawem
użytkowania wieczystego oraz wpisy innych praw i roszczeń (z wyjątkiem hipotek)
 Dział IV: Hipoteki
6. Przy każdej księdze wieczystej prowadzi się akta księgi wieczystej (dokumenty
dotyczące nieruchomości stanowiące podstawę wpisów)
7. Księgi wieczyste mogą być prowadzone także w systemie informatycznym –
„Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych”

"Gospodarka nieruchomościami"
dr Adam Polko 4
  Dział I-O: Oznaczenie nieruchomości
Nieruchomość gruntowa
•Położenie nieruchomości
•Numer działki ewidencyjnej
•Powierzchnia gruntu
•Sposób korzystania
 Dział I-Sp: Prawa rzeczowe związane z własnością
Nieruchomość gruntowa
•Prawa rzeczowe związane z
własnością wpisanej
nieruchomości (np. służebność
drogowa ustanowiona na
nieruchomości sąsiedniej)
Nieruchomość lokalowa
•Dane o usytuowaniu lokalu w
budynku
•Liczba izb i ich rodzaj, pomieszczenia
przynależne
•Powierzchnia użytkowa lokalu i
pomieszczeń przynależnych
•Numer KW z której wyodrębniono
lokal
Nieruchomość lokalowa
• Udział właściciela lokalu w
nieruchomości wspólnej (lub
udział w prawie użytkowania
wieczystego i prawie własności
wspólnych części budynku
"Gospodarka nieruchomościami"
dr Adam Polko
Nieruchomość z wyodrębnionymi
lokalami
•Części wspólne budynku i urządzenia,
które pozostały po wyodrębnieniu
lokali
•Wszystkie wyodrębnione lokale
według ich numerów i oznaczenia w
księgach wieczystych tych lokali
Nieruchomość z
wyodrębnionymi lokalami
• Wszyscy właściciele lokali
wyodrębnionych w księgach
wieczystych tych lokali oraz
wielkość ich udziałów w
nieruchomości wspólnej
5
 Dział II: Własność i użytkowanie wieczyste

◦ Dział II obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego a także

własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu
użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej

◦ Rubryka „Właściciel”: właściciel, współwłaściciel, wieczysty użytkownik wraz z

wysokością udziałów i rodzajem współwłasności

"Gospodarka nieruchomościami"
dr Adam Polko 6
Ograniczone prawa rzeczowe Ograniczenia w Prawa osobiste i
obciążające nieruchomość rozporządzaniu
roszczenia
lub prawo użytkowania nieruchomością lub prawem
wieczystego użytkowania wieczystego
•Prawo najmu lub dzierżawy
• Użytkowanie • Wszczęcie postępowania •Prawo pierwokupu
• służebność wywłaszczeniowego
•Prawo dożywocia
• Wszczęcie postępowania
•Roszczenie o przeniesienie
scaleniowego
własności nieruchomości
• Zajęcie w trybie egzekucji
• Postanowienie o ogłoszenie
upadłości

"Gospodarka nieruchomościami"
dr Adam Polko 7
 Dział IV: Hipoteki
◦ Hipoteka – w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość
obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z
nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością i z pierwszeństwem
przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości
◦ Przedmiotem hipoteki może być:
 Część ułamkowa nieruchomości jeżeli stanowi udział współwłaściciela
 Prawa użytkowania wieczystego
 Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego
 Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego
 Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
 Wierzytelność zabezpieczona hipoteką, tzw. subintabulat
◦ Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej
◦ Hipoteka zabezpieczenia jedynie wierzytelności pieniężne w oznaczonej sumie
◦ Wpis w rubryce „Hipoteka”:
 Słownie kwota hipoteki i pieniądz w jakim jest wyrażona, jej rodzaj i charakter
 Całkowite bądź częściowe wykreślenie hipoteki

"Gospodarka nieruchomościami"
dr Adam Polko 8
 Podstawa prawna: ustawa z dnia 17 maja 1989 r. „Prawo geodezyjne i
kartograficzne”, oraz Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i
Budownictwa z dnia 29 marca 2001 R. „w sprawie ewidencji gruntów i
budynków”
 Podstawowe opracowanie kartograficzne – mapa zasadnicza
 Pochodne mapy zasadniczej – mapa ewidencji gruntów (jako kopia w
podziale obrębowym), mapa klasyfikacji gruntów, mapa glebowo-rolnicza
 Mapę zasadniczą prowadzą i utrzymują w aktualności starostwie (w ich
imieniu prace prowadzą geodeci powiatowi). Jest to zadanie zlecone z
zakresu administracji rządowej
 Jednostkami powierzchniowymi podziału kraju dla celów ewidencji są:
◦ Jednostka ewidencyjna – granice administracyjne gminy
◦ Obręb ewidencyjny – wieś, sołectwo, lub dzielnice, osiedla, zespoły urbanistyczne
◦ Działka ewidencyjna – ciągły obszar gruntów, położony w granicach jednego obrębu,
jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia liniami granicznymi. W
każdym obrębie numeracja działek rozpoczyna się od 1.

"Gospodarka nieruchomościami"
dr Adam Polko 9
 Mapa zasadnicza – podstawowy element zasobu geodezyjnego i
kartograficznego
 Treść mapy zasadniczej przedstawiona jest w systemie nakładek
tematycznych:
◦ E – nakładka ewidencji gruntów i budynków
◦ U – nakładka sieci uzbrojenia terenu („Ewidencja sieci uzbrojenia terenu”)
◦ S – nakładka sytuacji powierzchniowej
◦ W – nakładka rzeźby terenu
◦ R – nakładka realizacyjnych uzgodnień projektowych
 Oznaczenia podstawowych rodzajów typów przewodów w ramach:
◦ Kanalizacyjne: k (kolor brązowy)
◦ Gazowe: g (żółty)
◦ Ciepłownicze: c (fioletowy)
◦ Elektroenergetyczne: e (czerwony)
◦ Telekomunikacyjne: t (pomarańczowy)

"Gospodarka nieruchomościami"
dr Adam Polko 10
 Grunty leśne oraz zadrzewione i
Użytki rolne Grunty zabudowane i zurbanizowane
zakrzewione

•Grunty orne (R) •Lasy (Ls) •Tereny mieszkaniowe (B)

•Sady (S) •Grunty zadrzewione i zakrzewione •Tereny przemysłowe (Ba)
•Łąki (Ł) (Lz) •Inne tereny zabudowane (Bi)
•Pastwiska (Ps) •W przypadku zadrzewień •Zurbanizowane tereny
•Grunty rolne zabudowane (B-R, B-S, śródpolnych (Lz-R, Lz-S, Lz-Ps) niezabudowane (Bp)
B-Ps) •Tereny rekreacyjno-wypoczynkowe
•Grunty pod stawami rybnymi (Wsr) (Bz)
•Rowy (W) •Użytki kopalne (K)
•Tereny komunikacyjne: drogi (dr),
koleje (Tk), inne (Ti)

Nieużytki (N)
Użytki ekologiczne (E) Grunty pod wodami Tereny różne (Tr)

•Śródpolne i śródleśne oczka wodne •Morskie wody wewnętrzne (Wm) •Nieużytki: bagna, piaski ruchome,
•Kępy drzew •Wody powierzchniowe płynące (Wp) wydmy (jeżeli nie są użytkami
•Bagna •Wody powierzchniowe stojące (Ws) ekologicznymi), wyrobiska po żwirze,
glinie, piasku (jeżeli nie są
•Torfowiska
przeznaczone do rekultywacji)
•Wydmy
•Tereny różne: grunty przeznaczone
•Starorzecza do rekultywacji, nieczynne hałdy,
•Wychodnie skalne wysypiska, tereny poprzemysłowe i
•Oznaczone: E-Ws, E-Ls, E-N, itp. powojskowe, wały ochronne
nieprzystosowane do ruchu kołowego

"Gospodarka nieruchomościami"
dr Adam Polko 11