EL PROYECTO DE OBRA

El proyecto de obra como cualquier tipo de proyecto es un documento que

contiene el proceso de resolucin tcnica de un problema. Debido a la gran
cantidad de obras que ha realizado el hombre a lo largo de la historia, el
proyecto de obras ha evolucionado y actualmente se trata de un documento
claro, detallado y conciso, con todas las especificaciones para la realizacin de
la obra, organizacin de medios, personas y materiales y mtodos
constructivos.
Todo proyecto de obra tiene asignados unos objetivos, unas especificaciones a
cumplir, un plazo de realizacin y un presupuesto a emplear. Estas son las
partes fundamentales y que definen el documento definitivo y sirven, en
muchos casos de documento contractual.
En el campo de la arquitectura y la ingeniera civil, el proyecto es el conjunto
de documentos mediante los cuales se define el diseo de
una construccin antes de ser realizada. Es el documento base sobre el que se
desarrolla el trabajo de los arquitectos, ingenieros y proyectistas de distintas
especialidades.
A lo largo de un proyecto se desarrolla la distribucin de usos y espacios, la
utilizacin de materiales y tecnologas, y la justificacin tcnica del
cumplimiento de las especificaciones requeridas por la normativa tcnica
aplicable.
En muchos mbitos la elaboracin de un proyecto completo es obligatoria
antes de iniciar el desarrollo de una construccin, y puede tener carcter
contractual.

TIPOS Y DOCUMENTOS DE UN PROYECTO.

Es el conjunto de documentos donde se estudian y detallan las condiciones de
ejecucin material que debe reunir la realizacin de una construccin.
Tipos de proyecto: se clasifican en funcin de las construcciones que se van
a realizar.
proyectos de edificacin: son proyectos que pretenden construir un edificio
1.- residenciales: son los destinado a funcionar como viviendas de personas.
A) unifamiliares.
B) colectivos.
2.- no residenciales: son los no destinados a viviendas. Ej. Cines, hospitales,
supermercados, etc.

Proyectos de urbanizacin: son todos aquellos que estn destinados a la

ejecucin material de viales, redes de abastecimiento y saneamiento, y

la ejecucin de otras infraestructuras que fueran necesarias. Ej. Estacin

de tren.

Proyectos de demolicin o derribo: son los encargados de derribar

edificios, estos planos los puede firmar un aparejador.

Proyectos de ingeniera civil: son los encargados de hacer proyectos de

construccin de carreteras, puentes, canales, viaductos, etc.

Proyectos de naves industriales: son proyectos sencillos para hacer

naves industriales.

Proyectos de reforma, rehabilitacin y consolidacin: son proyectos para

reformar, rehabilitar y consolidar. En general la reforma y la rehabilitacin
son cambios que se hacen en algo ya existente. Las obras de
consolidacin son aquellas que intentan reforzar y consolidar la
estructura del edificio.

Proyectos de decoracin de interiores: son aquellos proyectos que

sirven para acondicionar el interior de las viviendas, oficinas, etc.

Factores que influyen en los proyectos

Factores de edificacin:
1.- el uso y destino de la edificacin.
2.- factores econmicos. Ej. Segn el presupuesto, se pueden usar materiales
mejores o peores.
3.- caractersticas del terreno, tanto topogrficas como geolgicas. Ej. Depende
del terreno, si hay ms inclinacin har falta una cimentacin distinta para que
resista la inclinacin.
4.- forma geomtrica y dimensiones de la parcela. Ej. Si tenemos una parcela
con muchos entrantes tendremos que adecuar el edificio.
5.- climatologa. Impone soluciones constructivas y de diseo en la
construccin. Ej. Cubiertas planas en andaluca y no en galicia.
6.- el planeamiento urbanstico. Es la normativa municipal de la parcela que
vamos a edificar, nos dice lo que podemos hacer. Ej. Nos pueden dejar hacer
viviendas unifamiliares o bloques, o si es una vivienda o una nave.
Factores de proyectos de obra civil:
1.- condiciones geolgicas y topogrficas. Dependiendo de las condiciones del
terreno, define una solucin u otra.
2.- obras de inters general, local, autonmico o estatal. Las diferentes
administraciones deben tomar la decisin de realizar las obras o no, y de como
hacerlas.

3.- condiciones econmicas, dependen de las inversiones que tenga un

proyecto.
4.- el planeamiento regional, cualquier edificacin debe cumplir el planeamiento
de cada ciudad. Ej. Si est protegido algn terreno no se podra.
5.- el uso y destino de esa infraestructura, no es igual un tnel que un puente.
Fases de un proyecto
Cada fase tendr una documentacin y definir cada momento del desarrollo
de la edificacin.
En la edificacin:
1 fase: estudio, investigacin y bsqueda de solucione.
1.-estudio previo. Saber lo que queremos hacer.

Fase informativa el propietario contrata a un proyectista y le dice lo que

quiere, como quiere su vivienda, habitaciones, etc. El promotor tiene que
adecuar la vivienda a los gustos del cliente, sacando sus beneficios.
elaborar un estudio de las necesidades y gustos del cliente.
Fase imaginativa. Una vez que se saben los gustos y la informacin de
la vivienda, el proyectista empieza a imaginar y pensar la vivienda
sacando nuevas ideas, y lo empieza a plasmar en un papel mediante un
croquis.
Croquis. Es dibujar como va a quedar la vivienda aproximadamente,
luego lo tendr que dibujar el delineante.
Costes. El coste de la vivienda depender de la zona, el medio donde se
haga, etc.

2.- anteproyecto. Es el proyecto que se presenta al promotor para que este vea
cmo va a ser su vivienda. Aqu da su opinin para cambiar lo que no le guste.
El anteproyecto define unas ideas ms exactas, ya con las medidas
establecidas, con lo que se ha estudiado en la fase previa. El anteproyecto es
la primera fase en la cual los colegios de arquitectos contemplan un contenido
mnimo de documentos.
En la ingeniera civil:
1 fase: estudio del planeamiento:
1.- estudio previo.
- la administracin es la que encarga la obra y tiene unos objetivos muy
concretos.
- estudio informativo.
2.- anteproyecto. Es distinto al de edificacin. El factor econmico es
importante a la hora de hacer una obra civil.
3.- fase informativa. Estos proyectos deben exponerse para ver la opinin de
las personas particulares u otros organismos.
4.- proyecto de construccin. Se definen todos los elementos que hacen
posible la ejecucin de la obra.

Documentos de un proyecto
En una edificacin:
1.- memoria descriptiva: en una memoria tienes que responde a los siguientes
puntos:
- antecedentes. En l se redactan las causas y los motivos por el que se va a
realizar la obra, no siempre es necesario hacer los antecedentes.
- objeto del proyecto. Se suele incluir lo que se quiere ejecutar, el sitio donde se
quiere ejecutar, quien es el que se encarga y el tcnico del proyecto. Ej. Si es
una vivienda familiar, un hospital, si est en tal calle, quien es el promotor, etc.
- descripcin de usos y necesidades. Como es la vivienda, que es lo que tiene,
planta, stano, etc.
- solar; descripcin y caractersticas. Los datos del solar que hay que aportar,
su forma geomtrica, su superficie, sus linderos y su topografa.
- cumplimiento de normativa. Aqu es donde el tcnico se asegura del
cumplimiento de la normativa y debe de justificarlo. Ej. La altura, la superficie
de ocupacin, etc.
- descripcin de la edificacin proyectada. Es una descripcin literal de lo que
queremos ejecutar, la edificacin que estamos haciendo.
- memoria de superficies. Habra que distinguir los tipos de superficie que va a
haber en nuestro proyecto.
- superficie construida: es la suma de cada una de las plantas del edificio,
medida dentro de los lmites definidos por las lneas perimetrales de las
fachadas, tanto exteriores como interiores y los ejes de las medianeras en su
caso.
- los cuerpos volados, balcones o terrazas que estn cubiertos por otros
elementos anlogos o por tejadillos formarn parte de la superficie construida
cuando se hallen limitados lateralmente por paredes, en caso contrario se
computar nicamente el 50% de su superficie.
Se suele analizar por plantas
Superficie construida:
P. Stano100m
P. Primera90m
P. Segunda..100m
Resumen de superficie construida por usos:
Uso garaje.100m
Vivienda.190m
Superficie construida total290m
- superficie til: se entiende por superficie til la del suelo de la vivienda, en su
caso, cerrada por el permetro definido por las cara interior de sus cerramientos
con el exterior o con otros elementos de cualquier uso, del cmputo de
superficie til, queda excluida la superficie ocupada en planta por los
cerramientos interiores de la vivienda fijos o mviles y por las canalizaciones o
conductos con seccin horizontal superior a 100cm
Se excluyen tambin los elementos estructurales verticales as como la
superficie del suelo en la que la altura libre sea inferior a 1'50m.

Superficie til:
P. Baja.61'75m
Zona comn..18'75m
Portal....10m
Escalera.8'75m
Local 1...43m
Aseo3m
Local..40m
P. Primera48m
Vivienda24m
Cocina20m
Bao4m
2.- memoria constructiva: intenta definir los materiales que se van a emplear
para ejercer el proyecto y lo normal es describir cada uno de esos materiales
con un orden ms o menos lgicos.

Cimentacin: describes de que va a estar hecha la cimentacin, calidad,

tipo, etc.
Estructura.
Cerramientos.
Tabiqueras.
Revestimientos y acabados. Interiores y exteriores
Cubiertas
Carpinteras. Interiores y exteriores

3.- memoria de estructuras

A) movimientos de tierras
B) cimentacin.
- parmetros de clculo.
- normativa para el clculo.
- anexos de clculo.
- descripcin de lo que estamos haciendo.
C) estructura.
- parmetros de clculo.
- normativa para el clculo.
- anexos de clculo.
- descripcin de lo que estamos haciendo.
D) forjados.
- parmetros de clculo.
- normativa para el clculo.
- anexos de clculo.
- descripcin de lo que estamos haciendo.
E) calidades exigibles a los materiales.

Se coloca por separado o en cada elemento. Ej. Qu tipo de hormign se utiliza

en cada sitio, a que pruebas se debe someter ese hormign, etc.
4.- memoria de instalaciones. Trata de describir cada una de las instalaciones
que estn dentro de nuestro edificio.
A) saneamiento. Es toda la instalacin horizontal cuyo objetivo es recoger
todas las aguas sucias que genera el edificio, canalizarlas y llevarlas hasta la
red municipal.
- descripcin del saneamiento.
- parmetros de clculo.
- normativa a cumplir.
- anexo de clculo.
- calidad de materiales
- pruebas de funcionamiento.
B) fontanera.
- electricidad.
- gas.
- calefaccin, climatizacin.
- ascensores.
5.- anexos justificativos de cumplimiento de normativa obligatoria
Justificacin del comportamiento trmico del edificio. Las normas obligan que
el edificio tenga y cumpla unas normas para mantener una buena temperatura
y un buen confort. Ej. Materiales aislantes, etc.
Justificacin del comportamiento acstico. Que el edifico cumpla unas
normas, justificando en el proyecto que materiales vas a usar, que separacin
hay entre viviendas, o que grosor tienen las paredes, etc.
Justificacin del comportamiento contra el fuego. Esta norma te obliga que
disees el edificio de tal forma que haya salidas de emergencia, que se utilicen
materiales adecuados para el fuego, que la separacin entre pisos sea la
adecuada ante un fugo, que haya respiraderos en lo garajes, que haya
elemento para luchar contra el fuego. Ej. Mangueras, extintores, etc.
Justificacin del cumplimiento de accesibilidad. Esta ley te obliga a disear el
edificio para que sea accesible a todas las personas que tengan inmovilidad y
te dice como tienen que ser las rampas, la medida de los ascensores, etc.
6.- anexos de clculo
A veces se puede presentar un anexo de clculo por si se tiene que comentar
algo, estructuras, etc. En el anexo de clculo se estudia detalladamente al
edificio, las medidas, etc.
7.- otros documentos

Depende de las comunidades.

Estudio geotcnico. En Madrid si no entregas este estudio, no te miran el
proyecto.
Manual de uso y mantenimiento. Lo que intenta es explicar de una manera
simple como est hecho el edificio y dependiendo de los materiales su
mantenimiento.
Estudio bsico de seguridad y salud. Es otro documento obligatorio y es un
estudio del edificio para ver qu medidas de seguridad tiene que cumplir en su
construccin. Si es un edificio grande ya no sera un estudio bsico sino ya
ms completo.
Pliego de condiciones. (Un proyecto bsico no lleva pliego de condiciones).
Este pliego intenta establecer en distintas categoras las caractersticas de la
ejecucin de los materiales y las relaciones entre los agentes que intervienen
en la ejecucin de la obra. Sus partes son:
1.- pliego de condiciones de ndole tcnica.

La normativa
Condiciones de los materiales. Te dice como tienen que ser cada uno de
los materiales que se usa, te lo especifica.
Condiciones de ejecucin de las unidades de obra. Es como tienen que
ejecutarse los muros, los pilares, etc.
Condiciones de los medios auxiliares. Te explica que caractersticas
deben tener los medios auxiliares, herramientas, andamios, etc.

2.- pliego de condiciones de ndole econmico. Trata de especificar la relacin

entre promotor y constructor a la hora de pagar.

Forma de mediciones y abono de las unidades de obra ejecutada. El

constructor una vez que tiene algo construido pide al promotor que le
pague parte de esa construccin. El abono es la forma de pago.
Fianzas: son las garantas que toma el promotor a la hora de pagar para
que la ejecucin de la obra se ejecute correctamente.
Liquidaciones: te dice cmo y cuando se paga.
Certificaciones: es un documento que te dice lo que se ha construido y
como para que se pague la cantidad establecida.
Clusula de revisin de precios: es el acuerdo al que llegan el promotor
y el constructor cuando existe una partida que no aparece en el plano.

3.- pliego de condiciones de ndole facultativo. Se especifica la relacin que

tiene que existir entre el constructor y la direccin d obra. Ej. Si la direccin
sospecha que no se ha puesto el aislante trmico en la pared le dice al
constructor que lo compruebe y que haga un agujero en el muro para ver si
est.

Recepcin de obra. Cuando se har y cmo se har la recepcin de

obra.
Prescripciones generales de seguridad y salud.

4.- pliego de condiciones de ndole legal.

Condiciones que debe cumplir el constructor. Ej. Si se va a construir un

hospital sale a subasta quien va a realizar la obra de los contratistas
(constructores).
Forma de adjudicacin y condiciones. Es como se va a primar y
penalizar al contratista.
Mediciones y presupuesto: es el documento que trata de definir todas las
unidades de obra que van a intervenir en la ejecucin del proyecto, la
cantidad de cada una de ellas (su medicin) y su valor, de manera que
tuvisemos que ser capaces de estimar el precio de la cantidad de
material que va a tener; todo ello es el presupuesto. Normalmente se
organiza por captulos y cada captulo intenta representar una fase de
obra concreta, se intenta que el orden de esos captulos coincida con el
orden de ejecucin de la obra:

Ej. Captulo i. Movimiento de tierras.

Captulo II. Cimentacin.
Captulo III. Saneamiento.
Captulo IV. Estructura.
Captulo V. Albailera.
Captulo VI. Cubierta.
Captulo VII. Impermeabilizado.
Captulo VIII. Carpintera de aluminio.
Captulo IX. Carpintera de madera.
Captulo X. Cerrajera.
Captulo XI. Vidrio.
Captulo XII. Fontanera.
Captulo XIII. Instalacin elctrica.
Captulo XIV. Pinturas.
Captulo XV. Varios.
Captulo XVI. Seguridad y salud.
Las mediciones y el presupuesto tienen que ir en el proyecto de ejecucin pero
no en los proyectos bsicos, en los bsicos tiene que ir un avance del
presupuesto.
Un avance de presupuesto en un documento que se presenta en el proyecto
bsico en una hoja final en el consta slo las captulos y el presupuesto de
cada uno sin especificar cada captulo.
Los planos del proyecto. Es toda documentacin grfica cuyo objeto es definir
la descripcin y ejecucin del edificio a realizar.

El plano de emplazamiento es un plano ms cercano en el cual aparece donde

se ubica el edificio dentro de la parcela. Ejemplo:
Plano de plantas acotadas: el nmero de plantas depende de las plantas si son
diferentes. En estos planos deben aparecer las cotas de las plantas. Ejemplo:
Plano de plantas amuebladas: se ponen las acotaciones de cada habitacin
en un plano y se superficial las superficies tiles, se pone el nombre dentro y su
medida (ej. Saln comedor = 70m) y se amuebla. En este plano se ponen las
ventanas y puertas, y en el otro plano se pondr como es cada ventana y cada
puerta.
Secciones y alzados: en un edificio tambin hay que poner sus secciones y sus
alzados dependiendo del nmero de plantas. Normalmente su escala es 1/50.
Detalles constructivos. Te detalla las diferentes partes de la construccin, sus
elementos, a una escala mayor.
-

Planos de estructuras.
Cimentacin: se hace nuestra parcela en un plano y despus se hace la
cimentacin.
Replanteo.
Saneamiento.

Las tres se hacen en el mismo plano si hay sitio. Ejemplo:

-

Instalaciones.
Fontanera.
Electricidad.

Todo ello tiene que ir representado en un plano y tambin de cada planta.

VARIABLES URBANAS
Las variables urbanas fundamentales son el conjunto de restricciones o
limitaciones definidas en la normativa aplicable a un determinado terreno que
va a ser desarrollado mediante un proceso de urbanizacin o de edificacin.
La normativa aplicable a un terreno aparece definida en los instrumentos
jurdicos nacionales, estatales y locales como lo son los planes de desarrollo
urbano local y las ordenanzas municipales entre otros.
Entre las normas aplicables para la aplicacin de un proyecto de urbanismo se
encuentra:

Normativa covenin (normas contra incendio)

Manual de vialidad de mindur

Normas sobre movimiento de tierra

Normativa ambiental

Normativa sanitaria para urbanismo y edificaciones

Servicios comunales
Se entiende por servicios comunales; los beneficios presentes en la comunidad
tales como:
agua potable
red de cloacas
servicio de gas
telfono
aseo urbano
cancha deportiva
escuela
Urbanismo: es la disciplina que tiene como objetivo de estudio a las ciudades,
desde una perspectiva holstica enfrenta la responsabilidad de estudiar y
ordenar los sistemas urbanos. Tambin es la forma en que los edificios y otras
estructuras de las poblaciones se organizan o la agregacin y forma de estar
distribuidas las poblaciones en ncleos mayores como ciudades.
El trmino actual concretizado -urbanismo- procede del ingeniero espaol
ildefonso cerd. Es una disciplina muy antigua, que incorpora conceptos de
mltiples disciplinas y un rea de prctica y estudio muy amplia y compleja.
Segn algunos, sera una ciencia que se encuadrara dentro de las ciencias
sociales (geografa, sociologa, etc.) Y, segn otros, sera un arte, asociado
tradicionalmente a la arquitectura, es decir, un conjunto de saberes prcticos
que proporcionan las bases fundamentales para resolver los problemas de las
ciudades; en esta dualidad se vislumbra el carcter descriptivo y explicativo del
urbanismo como ciencia frente al carcter prescriptivo del urbanismo como
arte, aunque ambos enfoques necesariamente se retroalimentan mutuamente.
ANTEPROYECTO
Un anteproyecto es una etapa previa a la solicitud de un permiso de
edificacin, en el cual se manifiesta ante la direccin de obras respectiva
una idea de un proyecto con el objetivo de verificar la normativa que lo afectan.
Posteriormente a la aprobacin de este se presentan las solicitudes de
permisos de edificacin, de acuerdo a los plazos de vigencia de cada caso.
En un mismo terreno se pueden aprobar uno o varios anteproyectos, cada vez
cancelando los derechos municipales respectivos, que se calculan de forma
independiente en cada caso.

Si se presenta un anteproyecto de un predio en el que existe una promesa de

compraventa el expediente puede estar firmado por el comprador en reemplazo
del propietario.
El plazo de revisin de los anteproyectos es de 15 das, luego del cual el
director de obras debe pronunciarse, cuente o no con informe favorable de un
revisor independiente, segn el art. 1.4.10 de la ordenanza general. Luego de
ese plazo puede emitirse el certificado de aprobacin del anteproyecto o bien
el acta de observaciones.
Los anteproyectos no cancelan derechos municipales.
Cul es la vigencia de un anteproyecto?
La vigencia se entiende como el plazo en el cual son aplicables las normas
urbansticas respecto a los predios aprobados en el anteproyecto.
Dependiendo del tipo de anteproyecto, su vigencia puede ser:
- 180 das para los casos en general, excepto los que siguen.
- 1 ao para los anteproyectos de loteo en terrenos de superficie mayor a 5
hectreas, o de edificios de ms de 10.000 metros cuadrados construidos.
Por esto es usual que en los casos que se conoce la fecha de cambio a la
normativa (plan regulador) se presenten proyectos das antes para acogerse a
la normativa que en casos especiales puede ser beneficioso o favorable al
proyecto.

PERMISO DE CONSTRUCCIN CUANDO SE CONSTRUYE UNA CASA

La obtencin de un permiso de construccin para una obra es crucial por dos
razones principales. Por un lado, es el mtodo que usa el gobierno para
preservar las regulaciones de las estructuras tanto residenciales como
comerciales, dentro de una comunidad.
La otra razn es que los constructores lo utilizan como un medio para
comprender, aprender y seguir las normas de construccin de un determinado
pas, ciudad o estado. La licencia de obras establece las normas y reglamentos
que deben ser seguidos por los constructores, contratistas, plomeros y
electricistas para asegurarse de que la estructura es segura para ocupar

Permiso de construccin: una visin general

La licencia de obras es un documento que contiene informacin til acerca de
la construccin de edificios residenciales y comerciales.
Los cdigos de construccin son creados y tiene que imponerse en la
construccin de una vivienda en una urbanizacin. Esto asegurar de que la
estructura de la casa y el diseo seguirn las restricciones que son requeridas
por las comunidades individuales.
Este reglamento es obligatorio y debe ser obedecido por todos los involucrados
en el proyecto de construccin de viviendas. Este permiso es creado y regulado
por la autoridad municipal que esto significa bsicamente que los funcionarios
locales sern los encargados de la regulacin de los cdigos de construccin y
la emisin de permisos de construccin. Si usted est en necesidad de
un permiso de construccin para la construccin de su casa, usted puede
obtener una solicitud en su oficina local del departamento de obras pblicas.
Cundo se necesita un permiso de construccin?
Cada rea o comunidad puede tener diferentes reglas y regulaciones cuando
se trata de obtener permisos de construccin. Por lo general, un permiso de
construccin es necesario cuando usted est considerando la construccin de
un edificio aislado, como un cobertizo de almacenamiento o un granero.
La licencia de obras tambin se necesita si desea agregar un porche o una
terraza. Adems, conseguir un permiso de construccin es tambin una
necesidad para la mayora de las comunidades, si un edificio est situado en
una zona rocosa o sobre un terreno inestable. Si quiere derribar paredes o
agregar de apoyo para su casa, usted tambin tendr que obtener un permiso
de construccin.
La tramitacin del permiso de construccin tiene un coste. El
ayuntamiento suele cobrar una tasa que vara en cada localidad, puede ser
desde 1,5 hasta 2,5 por ciento aproximadamente. Este porcentaje se calcula en
base a un presupuesto de obra que calcula el ingeniero o arquitecto del
propietario del terreno.