INFORME TECNICO DE TASACION

VALUACION COMERCIAL DE LA CLINICA VETERINARIA

PROPIETARIO:
SOLICITANTE:
LOCALIZACION:

UBICACIN:
PROVINCIA:

HUNUCO

DEPARTAMENTO:

HUNUCO

TIPO DE PREDIO:

URBANO

FECHA DE VALUACION:

24 de Noviembre del 2015.

VALOR COMERCIAL:

S/. 944, 166. 4109

PERITO:

TASACIN DE LA PROPIEDAD CLINICA

I.

MEMORIA DESCRIPTIVA
1.

PROPIETARIO:

2.

SOLICITANTE:

3.

OBJETO DE LA VALUACION:
Determinar su valor de mercado

4.

FECHA DE VALUACION:
24 de Noviembre del 2015

5.

METODOLOGIA EMPLEADA:
La presente evaluacin se efecta en concordancia con el Reglamento
Nacional de Tasaciones del Per, aprobado por RM N 126-2007-VIVIENDA
de fecha 07 de Mayo de 2007 y aplicando el mtodo de Valuacin Directa,
previo estudio de la documentacin, inspeccin ocular y toma de vistas
fotogrficas.

6.

LOCALIZACION:
-

Tipo de inmueble:
El objeto de tasacin del presente informe es una vivienda unifamiliar y clnica veterinaria.

Municipio:

Ubicacin:

Datos registrales:
Inscrita en el Registro Pblicos

7. LMITES
La vivienda se encuentra colindante por el
Noreste:

Vivienda

Suroeste:

Tienda de repuestos automovilsticos.

Por el frente:

8. REA DE TERRENO
rea construida:
rea del terreno:
rea libre:

930.34 m2
386.79 m2
125.69 m2

Segn RNC 30% de rea libre = 116.037 m2

9. ZONIFICACION Y USO ACTUAL

9.1.

ZONIFICACION:
Considerando la Informacin proporcionada por la Municipalidad de
Hunuco, el rea se encuentra dentro de la zona URBANA.

10. USO ACTUAL

El uso actual de la EDIFICACIN es de CLINICA VETERINARIA en el primer
piso y los tres pisos posteriores de VIVIENDA.
11. SERVICIOS URBANOS
EQUIPAMIENTOS Y COMUNICACIONES DEL ENTORNO
Infraestructuras
Calidad
Alumbrado:
Tiene
Media Alcantarillado:
Tiene
Media Abastecimiento:
Tiene
Equipamientos
Comercial:
Deportivo:
Escolar:
Asistencia:
Media Vas Pblicas:
Media

Suficiente
suficiente
Suficiente
Suficiente

Religioso:
Suficiente
Aparcamiento
Escaso
:
Ldico
Suficiente
:
Zonas
Suficiente
Verdes:
Completamente terminadas

Estado conservacin
Medi
o
Medi

o
Medi
o
Medi
o

12. CARACTERSTICAS DEL ENTORNO

12.1 Delimitacin del entorno:
Por la posicin que ocupa en la poblacin, podemos decir que el inmueble se halla cerca
centro urbano.
12.2. Actividad dominante:
La ocupacin predominante de los residentes en esta poblacin son empleos generados
por local de ventas y grifo.
12.3. Nivel de Renta:
Dado que para la realizacin de este informe hemos estudiado los precios de inmuebles
en la zona, ello nos ha permitido conocer tambin el nivel de renta de los habitantes de
dicho entorno, que puede calificarse como elevado.
12.4. Rasgos urbanos del entorno:
Dado que uno de los factores que condicionan el valor de un inmueble es el entorno
prximo, entendiendo como tal el rea que resulte homognea con el emplazamiento del
edificio, hemos de establecer qu rasgos especficos tiene.
Centraremos la caracterizacin del entorno en tres aspectos: Significacin o tipo
de edificacin predominante, infraestructura existente, y por ltimo equipamiento
y comunicaciones.
12.4.1. Significacin:
El entorno prximo al inmueble es de carcter comercial y residencial.
12.4.2. Infraestructura:
Las infraestructuras o servicios urbansticos con los que cuenta son pavimentado
de calzadas, encintado de aceras, alumbrado pblico, red de alcantarillado, red
elctrica de baja tensin, suministro de agua potable, red telefnico y cobertura
de telefona mvil.
12.4.3. Equipamiento:
Distinguimos dos tipos de equipamientos: unos que denominaremos necesarios,
por ser fundamentales para el desarrollo de una poblacin, y otros no necesarios
o ldicos, que aunque contribuyen a dicho desarrollo, no son estrictamente
imprescindibles.
En lo referente a los primeros, la zona cuenta con comercial necesario,
sanitario, educativo, administrativo, farmacia, gasolinera y reparacin
automviles.
Respecto a equipamientos secundarios se observa que los equipamientos
ldicos de que dispone son parque pblico, zonas deportivas, cine, teatro,
bares y restaurantes y centro comercial.
12.4.4. Comunicaciones:
En cuanto a comunicaciones urbanas dispone de movilidades urbanos.
13. DESCRIPCIN DE LA EDIFICACIN
13.1. Descripcin y usos:
Se trata de un edificio de planta baja destinada a Clnica Veterinaria y planta alta destinado a
vivienda.
13.2. Tipologa:
Se trata de una edificacin vivienda-comercio

13.3. Caractersticas constructivas:

13.3.1. Estructura:
La estructura del edificio es porticada
13.3.2. Cerramientos Exteriores y Cubierta:
Fachada pintura ptrea proyectada y cubierta plana, transitable, tipo azotea.
13.4. Antigedad del edificio:
Cuatro aos
13.5. Situacin actual:
En el momento de realizar la presente tasacin el edificio se encuentra en buen estado
de conservacin.
13.6. Relacin de ambientes
1 NIVEL
Pet Shopp

Sala de espera

Recepcin

Peluquera

Consultorio

Sala de baos

Quirfano

Sala de rayos X

Laboratorio

Almacn

Hospitalizacin

Hall

Jardn

Cochera

SS.HH.

2 NIVEL
Terraza

Sala - Comedor

Hall

Cocina

Gimnasio

Oficina

Dormitorio

Cuarto de planchado

Patio de servicio

SS.HH.

3 NIVEL
Terraza

Sala
Comedor
Terraza

21

Cocina
Sala Comedor

21

Dormitorio
Cocina

31

Cuarto
de planchado
Star - TV

11

Patio
de servicio
Dormitorio
1

16

SS.HH.
1 planchado
Cuarto de

31

Patio de servicio

SS.HH. 1

14. REA DEFINIDA POR PISO

1 NIVEL
Pet Shopp

21.25 m2

Sala de espera

11.76 m2

Recepcin

5.36 m2

Peluquera

20.29 m2

Consultorio 1

15.53 m2

Consultorio 2

16.52 m2

Sala de baos

11.83 m2

Quirfano

15.06 m2

Sala de rayos X

7.02 m2

Laboratorio

13.68 m2

Almacn

12.32 m2

Hospitalizacin

22.96 m2

Hall

1.42 m2

Jardn

18.62 m2

Cochera 1

14.58 m2

Cochera 2

18.95 m2

SS.HH. 1

1.68 m2

SS.HH. 2

1.56 m2

2 NIVEL
Terraza
Sala - Comedor

8.12 m2
29.79 m2

4 NIVEL

Hall

5.42 m2

Cocina

11.80 m2

Gimnasio

13.44 m2

Oficina

7.33 m2

Dormitorio 1

15.09 m2

Dormitorio 2

16.06 m2

Dormitorio 3

14.45 m2

Dormitorio principal

27.43 m2

Cuarto de planchado
Patio de servicio

8.15 m2
24.11 m2

SS.HH. 1

2.57 m2

SS.HH. 2

2.97 m2

3 NIVEL
Terraza
Sala Comedor 1
Terraza
Sala Comedor 2
Sala Comedor
Cocina 1
Cocina
Cocina 2
Star - TV
Dormitorio 1
Dormitorio 1
Dormitorio 2
Dormitorio 2
Dormitorio principal
Dormitorio 3
Cuarto de planchado
Dormitorio 4
Patio de servicio
Dormitorio principal 1
SS.HH. 1
Dormitorio principal 2
SS.HH. 2
Cuarto de planchado
SS.HH. 3
Patio de servicio

3.87 m2
34.72 m2
3.87 m2
28.04 m2
28.15 m2
12.51 m2
11.13 m2
12.27 m2
5.52 m2
12.24 m2
15.21 m2
13.53 m2
11.90 m2
21.70 m2
13.34 m2
2.65 m2
12.47 m2
6.98 m2
11.93 m2
1.50 m2
21.70 m2
2.81 m2
2.64 m2
3.08 m2
6.98 m2

SS.HH. 1

2.59 m2

SS.HH. 2

3.02 m2

SS.HH. 3

2.21 m2

SS.HH. 4

3.08 m2

15. CARACTERSTICAS DE LA EDIFICACIN

CARACTERSTICAS CONSTRUCTIVAS

4 NIVEL

Cimentacin:
Desconocida
Estructura:
Concreto Armado
Sobrecarga:
Normal
Cerramientos ext:
Ladrillo
Espesor de cerramientos ext:
15 cm
Carpintera ext:
Hierro
Revestimiento ext 1:
Ladrillo
Persianas:
Aluminio
ACABADOS INTERIORES:
-

Zapata y Viga de Cimentacin:

Su vaciado es de concreto fc= 210 kg/cm2
Columnas:
*Son de concreto armado
*Su vaciado es de concreto fc= 280 kg/cm2
*Presenta columnas rectangulares, cuadradas y una circular

Vigas:
*Son de concreto armado
*Su vaciado es de concreto fc= 280 kg/cm2
*Presenta vigas rectangulares

Escaleras:
*Son de concreto armado
*Su vaciado es de concreto fc= 280 kg/cm2
*Conectadas

Muros:
*Mampostera es ladrillo es tipo KK arcilla.
*El asentado de muros en amarre de cabeza y de soga con morteros de cemento

Techos:
*El ltimo techo lleva ladrillo pastelero, asentado con barro y fraguado con cemento

Puertas:
*Carpintera de madera: Las puertas interiores son contraplacadas, marcos
en cedro 2 x 4".
*Carpintera metlica Todas las ventanas son de aluminio angular. Adems
presenta persianas de aluminio, presenta rejas de hierro en la entrada.
Adems presenta mampara de aluminio.
*Cerrajera - La puerta principal lleva chapa de sobreponer marca forte de
tres golpes. - Las otras interiores llevan chapa tipo perilla marca Sepha.

Baos acabados:
*Zcalo con maylicas
*Pisos de cermica antideslizante
*Cielo raso, tarrajeo totalmente frotachado
*Puertas, madera contrachapada
*Ventanas, aluminio

II.EE:
*Todas las instalaciones elctricas son de PVC.

*La instalacin consta de centros de luz, spot light, braquetes, interruptores y

tomacorrientes.
-

II.SS:
*La red de agua es de tipo PVC con dimetro de , , segn planos.
*La red de desage es tipo PVC con dimetro 2", 3" y 4" segn planos.
*Tiene tapas de registro, tapones roscados de registro, tubos de ventilacin.
*Aparatos sanitarios: El bao principal lleva lavatorio, inodoro y lucha
cromada, la cocina lleva un *lavatorio de dos fuentes, el medio bao
lleva sanitario (inodoro) y lavatorio.

Vidrios:
* Los vidrios son blancos, transparentes, nacionales simples y semidobles.

Pintura:
*Los muros interiores y exteriores llevan pinturas a ltex, una mano de imprimacin y dos
de color.
*Las puertas son barnizadas.
*Las ventanas llevan anticorrosivo y esmalte.

INSTALACIONES
Telfono
Agua Caliente
Luz
Agua
SITUACIN ACTUAL
Estado del inmueble:

TERMINADO

La comprobacin del estado del inmueble se ha limitado a una inspeccin ocular, sin
haberse realizado ensayos especficos que tengan como finalidad investigar el estado de
la estructura o los vicios ocultos
ANTIGEDAD
Antigedad aproximada:
Estado de conservacin:

4 aos
Bueno

II.

VALORIZACIN DE LA EDIFICACIN (VET)

PRIMER NIVEL

Estructuras:

Muros y Columnas:
Columnas y vigas de concreto
armado
Techos:
Aligerado o losas de concreto
armado horizontales

CODIGO
B

VALOR UNITARIO
288.55

121.35

Acabados:
CODIGO

VALOR UNITARIO

178.95

72.50

60.60

11.99

CODIGO
C

VALOR UNITARIO
133.63

Piso:

- Mrmol importado, piedras

naturales,
porcelanato.

importadas,

Puerta y Ventanas
Madera selecta, Ventanas de
aluminio
Revestimiento
Tarrajeo frotachado
Baos
Baos con mayolicas
Instalaciones:

II.EE IISS
Agua caliente, fra; telfono,
sistema de bombeo de agua
potable

------------------------------------------------------------------------------ V1 = 867.57 por m2

SEGUNDO NIVEL

Estructuras:
Muros y Columnas:
Columnas y vigas de concreto
armado
Techos:
Aligerado o losas de concreto
armado horizontales

CODIGO
B

VALOR UNITARIO
288.55

121.35

CODIGO
B

VALOR UNITARIO

Acabados:

Piso:
Mrmol nacional, parquet fino
Puerta y Ventanas
Madera selecta, Ventanas de
aluminio
Revestimiento
Tarrajeo frotachado
Baos
Baos con mayolicas

149.21
72.50

60.60

11.99

CODIGO
C

VALOR UNITARIO
133.63

Instalaciones:

II.EE IISS

Agua caliente, fra; telfono,

sistema de bombeo de agua
potable
------------------------------------------------------------------------------ V2 = 837.83 por m2

TERCER NIVEL

Estructuras:

Muros y Columnas:
Columnas y vigas de concreto
armado
Techos:
Aligerado o losas de concreto
armado horizontales

CODIGO
B

VALOR UNITARIO
288.55

121.35

CODIGO
B

VALOR UNITARIO

Acabados:

Piso:
Mrmol nacional, parquet fino
Puerta y Ventanas
Madera selecta, Ventanas de
aluminio
Revestimiento
Tarrajeo frotachado
Baos
Baos con mayolicas
Instalaciones:

II.EE IISS
Agua caliente, fra; telfono,
sistema de bombeo de agua
potable

149.21
72.50

60.60

11.99

CODIGO
C

VALOR UNITARIO
133.63

------------------------------------------------------------------------------ V3 = 837.83 por m2

CUARTO NIVEL

Estructuras:

Muros y Columnas:
Columnas y vigas de concreto
armado
Techos:
Aligerado o losas de concreto
armado horizontales

CODIGO
B

VALOR UNITARIO
288.55

121.35

CODIGO
B

VALOR UNITARIO

Acabados:

Piso:

Mrmol nacional, parquet fino

Puerta y Ventanas
Madera selecta, Ventanas de
aluminio
Revestimiento
Tarrajeo frotachado
Baos
Baos con mayolicas

149.21
72.50

60.60

11.99

CODIGO
C

VALOR UNITARIO
133.63

Instalaciones:

II.EE IISS
Agua caliente, fra; telfono,
sistema de bombeo de agua
potable

------------------------------------------------------------------------------ V4 = 837.83 por m2

VALOR DE LA EDIFICACION POR NIVELES

PRIMER NIVEL (REA 261.1 m2)
VE1 = 867.57 * 261.1
VE1 = 226522.527
SEGUNDO NIVEL (REA 267.24 m2)
VE2 = 837.83 * 267.24
VE2 = 223901.6892
TERCER NIVEL (REA 229.17 m2)
VE3 = 837.83 * 229.17
VE3 = 192005.5011
CUARTO NIVEL (REA 226.35 m2)
VE4 = 837.83 * 226.35
VE4 = 189642.8205
VE = VE1 + VE2 + VE3 + VE4
VE = 226522.527 + 223901.6892 + 192005.5011 + 189642.8205
VE = S/. 832, 072. 5378

DEPRECIACIN (D)

Donde el valor de P = 5 %, por conservarse en buen estado

D = (P/100) * VE
D= (5/100) * 832, 072. 5378
D = S/. 41, 603. 6269

VALOR DE LA EDIFICACIN TOTAL

VET = VE D
VET = 832, 072. 5378 41, 603. 6269
VET = S/. 790, 468. 9109

III. UBICACIN DE LA EDIFICACIN

1 CASO (Cuando el terreno se encuentra en una Va)

36.25 m

a = 10.67 m

10.67 m

Arancel = S/. 450.00

1) REA = 386.79 m2
2) SEGN EL RNT (ARTCULO II C 24)

3 a2 = 3 (10.67)2 = 341.55
Luego:
VT = 341.55 x 450
VT = S/.153, 697. 5
El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50% de valor del terreno PERO EN ESTE CASO NO
EXISTE EXCESO DE REA, por lo que es descartado.
IV. VALOR TOTAL DE LA PROPIEDAD (TERRENO MS EDIFICACIN)
VT + VET
= 153, 697. 5 + 790, 468. 9109

= S/. 944, 166. 4109