Ambientico MarioArce

ISSN 1409-214X #256 Octubre-Diciembre 2015
Revista trimestral sobre la actualidad ambiental
EL PROPUESTO REGLAMENTO
DE FRACCIONAMIENTOS Y
URBANIZACIONES RESOLVERA
PROBLEMAS URBANOS?
Editorial
El propuesto Reglamento de
Fraccionamientos y Urbanizaciones
resolvera problemas urbanos?
Francisco Rodrguez
Planificacin urbana en Costa Rica:
una tcnica o un arma en el
debate ideolgico
Mario Arce
Mitos y verdades del urbanismo
costarricense: a propsito del
propuesto nuevo Reglamento de
Fraccionamientos y Urbanizaciones
Eduardo Brenes
El condominio en el desarrollo urbano:
su potencial y sus efectos reales
Jessica Martnez
La razn de ser de la propuesta de
Reglamento para el Control Nacional
de Fraccionamientos y Urbanizaciones
Toms Martnez
Condominios verticales,
compacidad urbana y centralidades
densas integrales. Estrategia de
sustentabilidad urbana en la Gran
rea Metropolitana
Vladimir Klotchkov
Ecologizacin urbana y los
reglamentos del Instituto
Nacional de Vivienda
y Urbanismo
Manuel Argello
Las sinrazones del Reglamento
sobre Fraccionamientos y
Urbanizaciones
Guillermo Carazo
Crtica al propuesto Reglamento
de Urbanizaciones
Revista trimestral sobre la actualid
EL PROPUESTO REGLAMENTO
DE FRACCIONAMIENTOS Y
URBANIZACIONES RESOLVERA
PROBLEMAS URBANOS?
Director y editor: Eduardo Mora

Consejo editor: Manuel Argello, Wilberth
Jimnez, Sergio Molina, Luis Poveda
Asistencia y administracin: Rebeca Bolaos
Diseo, diagramacin e impresin: Programa
de Publicaciones, UNA
Fotografa de portada: Alfredo Huerta.
Urbanizacin de condominios en Heredia, Costa Rica.
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Ambientico, revista trimestral sobre la actualidad

ambiental costarricense, naci en 1992 como revista impresa, pero desde hace varios aos tambin es
accesible en internet. Si bien cada volumen tiene
un tema central, sobre el que escriben especialistas invitados, en todos ellos se trata tambin otros
temas. Ambientico se especializa en la publicacin
de anlisis de la problemtica ambiental costarricense -y de propuestas sobre cmo enfrentarlasustentados en informacin primaria y secundaria, aunque asimismo se le da cabida a ejercicios
meramente especulativos. Algunos abordajes de
temas que trascienden la realidad costarricense
tambin tienen lugar.
ISSN 1409-214X. Ambientico 256, Editorial |Pp. 2-3|
Revista Trimestral sobre la Actualidad Ambiental

Sumario
Editorial
El propuesto Reglamento
de Fraccionamientos y
Urbanizaciones resolvera
problemas urbanos?
Mario Arce
Mitos y verdades del urbanismo
costarricense: a propsito del
propuesto nuevo Reglamento
Urbanizaciones
Jessica Martnez
La razn de ser de la propuesta
de Reglamento para el Control
Nacional de Fraccionamientos y
Urbanizaciones
13
Francisco Rodrguez
Planificacin urbana en Costa
Rica: una tcnica o un arma en
el debate ideolgico
17
Eduardo Brenes
El condominio en el desarrollo
urbano: su potencial y sus
efectos reales
22
Toms Martnez
compacidad urbana y
centralidades densas integrales.
Estrategia de sustentabilidad
urbana en la Gran rea
Metropolitana
29
Vladimir Klotchkov
Ecologizacin urbana y los
reglamentos del Instituto
Nacional de Vivienda y
Urbanismo
35
Manuel Argello
Las sinrazones del Reglamento
sobre Fraccionamientos y
Urbanizaciones
42
Guillermo Carazo
Crtica al propuesto Reglamento
de Urbanizaciones
49
Normas mnimas para la presentacin

de artculos a Ambientico
51
El propuesto reglamento
de fraccionamientos y
urbanizaciones resolvera
problemas urbanos?
n Costa Rica, la vivienda en rgimen de condominio

tiene como inmediato e importante antecedente aquellos edificios de varios pisos, con muchos apartamentos para igual nmero de familias, que el Instituto Nacional
de Vivienda y Urbanismo (Invu) construy a mediados del
siglo pasado en el barrio Caldern Muoz. Esas edificaciones
fueron conocidas como multifamiliares y el Invu erigi algunas ms en otros lugares de la capital, imperando en ellas
un rgimen de propiedad parecido al del condominio. Pero
el empeo institucional en esa lnea no fue suficientemente
vigoroso y/o se hizo de maneras desacertadas, obtenindose
como resultado que las viviendas en edificios de varios pisos,
con mltiples propietarios, construidas con el estmulo y apoyo de esa institucin son muy escasas. Escasas en relacin
con la cada vez ms sentida necesidad de densificar nuestros
centros urbanos y detener, o por lo menos aminorar, la acelerada expansin de la mancha urbana.
En los aos sesenta del siglo pasado, la iniciativa privada empez a construir, en San Jos, edificios de varios pisos con apartamentos en rgimen de condominio o afn, pero
fueron numricamente insignificantes hasta el final de esa
centuria. Es apenas hace poco ms de 10 aos que la construccin de edificios de varios pisos, con apartamentos y locales en rgimen de propiedad condominal, arranc, y arranc
con fuerza, especialmente en la capital aunque no en el
mero centro- y tambin, pero con retraso, en Heredia y en
zonas costeras. La vivienda condominal horizontal (una casa
al lado de otra y no una sobre otra), nacida despus de la vertical en Costa Rica, se inici dbilmente en los aos setenta
del siglo XX y se expandi vertiginosamente desde los aos
noventa de ese mismo siglo, y no para. Se expande a expensas de suelos tradicionalmente dedicados a la agricultura: en
reas que bordean asentamientos humanos previos y en pequeas reas verdes remanentes rodeadas de la mancha urbana.
Ante la agudizacin de varios problemas urbanos acarreados por la expansin de vastas urbanizaciones donde
la propiedad es condominal (unas casas
al lado de otras), recientemente el Invu
propuso un nuevo Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones con el fin
de regular mejor esa expansin y eludir
o mitigar los problemas que representa,
pero, apenas dado a conocer al pblico
como propuesta, suscit la animadversin de las grandes empresas constructoras y de los gremios de los profesionales
de la construccin que en parte viven de

la expansin condominal. Tal propuesta
de Reglamento -archivado ya por la repulsa recibida- tiene como predecesor al
Reglamento para el Control Nacional de
Fraccionamientos y Urbanizaciones, vigente desde 1983.
Es atinado y necesario el propuesto
Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones? Va en procura de un medio
urbano ms habitable, y entonces en bien
de la ciudadana, o, antes que eso, apunta a daar la libertad de los condminos
actuales y de los que pronto lo sern? A la
discusin de esto viene dedicada la presente edicin de Ambientico.
A. Huerta. Barriada pobre, no condominal, en Pavas, San Jos.
Editorial
ISSN 1409-214X. Ambientico 256, Artculo 1 |Pp. 4-12|

Mitos y verdades del

urbanismo costarricense: a
propsito del propuesto nuevo
Reglamento de Fraccionamientos
y Urbanizaciones
Mario Arce
Abogado especialista
en derecho urbanstico
y medio ambiente
(marioarce23@hotmail.
com).
a divulgacin, hace pocos meses, de una nueva propuesta normativa para remplazar el Reglamento
para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, aprobado por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (Invu) en 1983, que se aplica prcticamente
en todo el territorio nacional 1, suscit una serie de manifestaciones, por parte de distintos sectores, que sobrepasaron
lo previsto por el equipo que la elabor. Lo sorprendente de
las reacciones, difundidas con amplitud por prensa y televisin 2, no fue que revelaran la existencia de sectores claramente contrarios a la iniciativa, sino fue la falsedad de
sus argumentos, ajenos a los principios ms elementales del
derecho urbanstico. Argumentos apoyados en interpretaciones jurdicas sin ningn apego al orden legal existente,
lo que se confirma revisando los textos legales aludidos y la
literatura especializada relativa a los principios y prcticas
Volver al ndice
1 Si bien no hay datos oficiales, solo de las municipalidades de San Jos y de

Montes de Oca se conoce reglamentacin especfica en la materia.
2 Ver http://www.nacion.com/opinion/foros/Reglamento-urbanizaciones-Constitu
cionPolitica_0_1493850604.html, http://www.nacion.com/opinion/columnistas/
Reglamento-condominios_0_1491250886.html, entre otros artculos.
urbansticos ampliamente aceptados en

el mundo desarrollado.
Ante temas poco conocidos por los costarricenses en general -e incluso tambin
por los actores directamente involucrados
en ellos (polticos, tcnicos, abogados, etc.), a los sectores adversarios de la propuesta
del nuevo Reglamento les ha sido fcil establecer una serie de creencias torcidas y
mitos en el imaginario colectivo nacional.
Y esto se ha visto reflejado en el proceder
del Gobierno y en el apoyo que parte de la
ciudadana ha brindado a tales posicionamientos risibles.
La estrategia desplegada por estos
sectores, intensificada sobre todo a partir
de la aprobacin del Reglamento a la Ley
de Condominios, hace poco ms de diez
aos, ha mutado para constituirse en una
verdadera mitologa urbanstica que es
preciso derribar de forma fulminante, si
es que se pretende rescatar al territorio
nacional de lo que en los ltimos tiempos
ha empezado a denominarse la esquizofrenia urbanstica costarricense. Y es
que, actualmente, en cuestiones urbansticas los ya referidos sectores de mayor
influencia defienden como verdades lo
que son evidentes falsedades y hacen caso
omiso de realidades fcilmente constatables, logrando convencer a la poblacin
nacional de la coherencia de una realidad
urbana y de una serie de normas que son
totalmente ilusorias.
La experiencia vivida con el fallido proceso de implementacin del nuevo
Reglamento motiva y da base para una
reflexin sobre el hecho de que ninguna
modificacin importante del orden establecido en esa materia ser legal y polticamente viable en tanto no cuente con
el manifiesto apoyo de los y las costarricenses. Por tanto, es preciso empezar a
derribar, uno por uno, los principales
mitos erigidos en torno al marco jurdico
nacional en materia urbanstica. De tal
manera, y tomando como punto de partida la propuesta de Reglamento aludida,
a continuacin se analiza las principales
afirmaciones adversas al contenido de tal
propuesta, con el objetivo de mostrar al
lector la realidad del modelo urbano que
se pretende modificar, por qu es necesario hacerlo y realmente qu se propone
implementar mediante la iniciativa reglamentaria aludida.
Sobre la afirmacin de que el Invu pretende arrogarse competencias que no le

corresponden, pudiendo imponer reglamentos e incluso instrumentos a las municipalidades y violentando as la autonoma municipal en materia urbanstica:
El captulo segundo de la seccin primera
de la Ley de Planificacin Urbana (LPU)
hace referencia a la creacin de la Direccin de Urbanismo y a la definicin de sus
funciones. Dicho rgano es concebido como
el mximo rgano tcnico en materia de
Planificacin Urbana del Invu, y bien podra decirse del pas en general, dada la
importancia de las funciones asignadas en
el texto legal de referencia. En ese sentido,
cabe recordar que el artculo 7 de la Ley
indica que la Direccin de Urbanismo ser
Mitos y verdades del urbanismo costarricense: a propsito del propuesto nuevo Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones
Octubre-Diciembre 2015. Nmero 256
el rgano encargado,
entre otras funciones,
de asesorar a las municipalidades y dems
organismos
pblicos
en materia de planificacin y, finalmente,
de ejercer la vigilancia
y autoridad para el debido cumplimiento de
las normas de inters
nacional comprendidas
en la LPU y en los reglamentos de desarrollo urbano. Por ejemplo,
todo plan regulador, Alfredo Huerta. Urbanizacin de condominios en Moravia, San Jos.
incluidos sus reglamentos, debe ser aprobado por dicha Direccin
lugar, como competencia residual, la faprevio a su entrada en vigencia.
cultad de dictar las normas urbansticas
Adems, la misma Ley, en su tran-reglamentos y planes reguladores- en
sitorio II, le confiere de forma expresa al
ausencia de normas urbansticas dictaInvu la potestad de elaborar planes redas por las respectivas municipalidades.
guladores y sus respectivos reglamentos
Lo anterior encuentra su fundamento en
si las municipalidades son omisas o no
el hecho de que negarle esta competencia
logran desarrollar su propia normativa.
a esta institucin autnoma implica crear
Todos estos aspectos estn incluidos en la
un vaco en el ordenamiento jurdico que
LPU desde hace poco menos de 50 aos,
provoca un serio perjuicio en la seguridad
por lo que puede afirmarse que estara
jurdica nacional (Resolucin 4505-96 de
ms que justificado que dicho Instituto
las catorce horas treinta y tres minutos
procediera a elaborar la normativa resdel veinte de agosto de mil novecientos
tante a nivel nacional.
noventa y seis).
La potestad del Invu de desarroLo cierto es que, en un principio, el
llar estos instrumentos municipales ha
legislador previ que el Invu, a travs de
sido adems ratificada por la misma Sala
su Direccin, deba ser el ente por jerarConstitucional, que en su voto 4205-96
qua y recursos que estableciera las nordispuso lo siguiente: De todo lo sealado,
mas marco para permitir la articulacin
queda claro que la competencia del Invu
del territorio, mientras las municipalidaen materia urbanstica y, en segundo
des adquiran las capacidades necesarias
Mario Arce
para establecer su propia normativa. En

ese espritu, es que se emiten en los aos
ochenta los reglamentos de construcciones y de fraccionamientos vigentes. No
obstante, casi 50 aos despus, todava la
mitad de los cantones del territorio nacional carecen de plan regulador, por lo que
la nica normativa reglamentaria de la
cual disponen para regular la expansin
urbana en sus territorios son los llamados
reglamentos Invu.
De tal manera, es ms que evidente que la labor de esta entidad debe ser
asesorar y actualizar su normativa que,
de forma indirecta, es la normativa municipal de aplicacin nacional. No existe
ningn fortalecimiento de atribuciones
dados a la Direccin de Urbanismo o al
Invu como tal en el nuevo Reglamento,
sino simplemente una actualizacin de la
forma en que dicha institucin debe velar
por que se cumplan, entre otros, los principios legales de uso eficiente del suelo.
En ese sentido, por ejemplo, la discutida categorizacin que se establece para
definir los tipos de suelo y, por ende, establecer en qu parte del territorio local se
podrn dar las transformaciones permitidas (fraccionamientos y urbanizaciones), a
travs de la definicin de un mapa base, no
son zonificaciones encubiertas ni nada por
el estilo. La categorizacin establecida, amparada en al menos siete criterios tcnicos
(ambiental, servicios, infraestructura, etc.),
tiene el nico fin de determinar, por primera vez en Costa Rica de forma sistemtica,
aquellos terrenos que podrn ser sometidos
a los procesos de transformacin del suelo,
en el entendido de que esos, cuya finalidad

es urbanstica, deben darse en suelos urbanos o urbanizables. Nada de lo anterior tiene que ver con los usos de suelo, los cuales
seguirn siendo comerciales, residenciales,
mixtos, etc., segn lo determine la municipalidad respectiva.
Sobre la afirmacin del rol de las
municipalidades y su potestad para limitar la propiedad privada: La imposicin de limitaciones a la propiedad con
fines urbansticos resulta imprescindible para la convivencia en sociedad, no
tratndose de una actividad expropiatoria que requiera de indemnizacin previa, segn los trminos fijados -y en los
considerandos anteriores analizados- en
el prrafo segundo del artculo 45 de la
Constitucin Poltica. Tales limitaciones
al derecho de propiedad son producto del
hecho mismo de formar parte de una colectividad, la misma que garantiza ese
derecho, pero que lo somete a ciertas regulaciones con la finalidad de alcanzar
un disfrute ptimo y armnico de los derechos de todos los individuos (Resolucin 4505-96 de las catorce horas treinta
y tres minutos del veinte de agosto de
mil novecientos noventa y seis). Esta
sentencia de principio citada deja clara
la potestad de limitar la propiedad privada con fines urbansticos. En ese sentido, las municipalidades tienen amplias
potestades, de conformidad con el marco
legal establecido en la LPU, para regular y limitar la propiedad. En materia
de fraccionamientos y urbanizaciones, el
artculo 32 de la citada Ley define que el
objeto del Reglamento es precisamente

puntualizar las condiciones para permitir los fraccionamientos, urbanizaciones
o ambas operaciones, con lo que las potestades son amplias en la materia.
Por tanto, nada impide pasar de la
casustica y la voluntad del tcnico municipal de turno que define conceptos,
autoriza operaciones -como sucede actualmente- y tambin interpreta conceptos indeterminados como los de reas
previamente urbanizadas y fraccionamientos simples y complejos, pasar, s,
a un sistema objetivo basado en criterios
tcnicos que deben llevar al levantamiento de un mapa base, lo que lgicamente
permitira una mayor proteccin de los
recursos naturales locales y una adecuada planificacin para que se construya
donde se beneficie a la colectividad.
Sobre la afirmacin de que el Reglamento pretende modificar la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio,
concretamente permitiendo el ingreso de
cualquier persona, la apertura de sus vas
internas, el uso de las reas comunes por
el pblico, eliminando los muros y tapias
de los condominios: Antes de analizar esta
afirmacin, hay que despejar la terrible
confusin conceptual que se ha generado
en Costa Rica en lo que respecta al concepto mismo de condominio como figura
jurdica y a su ligamen con las tcnicas de
transformacin del suelo reconocidas por
nuestro ordenamiento urbanstico.
Contrario a lo que se ha querido impulsar en Costa Rica, el condominio, como
instituto jurdico sumamente antiguo,
con orgenes en la Antigua Babilonia y

ms recientemente en el Derecho Romano, es y siempre ha sido un rgimen de copropiedad, un dominio compartido de un
bien que puede ser una propiedad inmueble, pero que tambin se refiere a bienes
muebles (Quesada, 2011). Si se quiere
ser ms preciso, es cierto que dicho rgimen de copropiedad alude en particular a
un tipo de tenencia de bienes inmuebles
caracterizado por articular, de forma simultnea, la existencia de unidades destinadas a la propiedad privada y de reas
o estructuras destinadas a un uso compartido entre los detentores de las unidades privativas.
La concepcin moderna de la propiedad en condominio surge en el siglo
XVIII, cuando se configuran, en las comunidades de Rennes y Grenoble, las primeras formas histricamente reconocidas de
este tipo de propiedad, que tienen como
denominador comn la construccin en
vertical, dado que el evento generador
para aprobar este tipo de propiedad es,
principalmente, la falta de espacio horizontal disponible para construir y expandirse la poblacin. Si bien el modelo de
condominio como forma de copropiedad
ha evolucionado en la actualidad para
incluir tambin desarrollos urbansticos
horizontales, el rgimen de propiedad en
condominio es precisamente eso: un rgimen de propiedad. El rgimen de propiedad en condominio, por lo tanto, no tiene
absolutamente nada que ver con la forma de transformar el suelo para generar
estructuras urbanas, siendo que dichas
Mario Arce
Alfredo Huerta. Urbanizacin de condominios en Heredia.
transformaciones obedecen a dos tcnicas

claramente definidas, los fraccionamientos y las urbanizaciones.
El hecho de que el rgimen de condominio es un rgimen de propiedad 3, no
una tcnica de transformacin del suelo,
implica que la inmensa mayora de los
condominios, por no decir todos 4, son, en
cuanto a su configuracin urbanstica,
fraccionamientos o urbanizaciones, pero
bajo un rgimen de propiedad especial,
el rgimen en condominio. Lo anterior
quiere decir, finalmente, y aqu se llega
al punto espinoso de la discusin, que las
obligaciones urbansticas que conllevan
3 Ver dictmenes C-313-2005 y C- 290-2006 de la
Procuradura General de la Republica.
4 Las definiciones de urbanizacin y, particularmente,
de fraccionamiento contenidas en la LPU son tan
amplias que incluso la localizacin de derechos es
concebido como un fraccionamiento.
esas transformaciones del suelo

lgicamente deben
aplicarse a las urbanizaciones y fraccionamientos que
se organicen bajo el
rgimen de propiedad en condominio.
En materia
de planificacin y
configuracin urbana del suelo existe
una nica ley de
referencia que es
la Ley de Planificacin Urbana de
1968. Esta, entre muchos otros aspectos,
establece como una carga urbanstica sujeta a desarrollo reglamentario la obligacin de ceder un porcentaje de los terrenos
que se pretende urbanizar o fraccionar,
cuando dicha transformacin del suelo
quiera realizarse en suelo no urbanizado
previamente. Lo anterior para poder destinar dichas cesiones a continuidades viales, reas verdes y facilidades comunales.
Dichas cesiones permitieron que en
los aos setenta, ochenta y noventa se pudieran crear zonas residenciales al mismo
tiempo que la cuadricula vial creca, al generarse nuevas calles que conectaban los
nuevos desarrollos, y, adems, que se construyeran espacios verdes necesarios para la
prctica de actividades fsicas y el disfrute
de actividades culturales. Dicha obligacin
sigue vigente hoy, pero sucede que desde
hace ya ms de 15 aos no se tramitan y no
se construyen urbanizaciones o fraccionamientos, sino condominios.

La Ley Reguladora de la Propiedad en
Condominio, de 1999,
como bien se puede leer
en su articulado, no
contiene una sola disposicin relativa a las
cargas urbansticas aplicables a los proyectos, ni
se menciona otra cuestin que no tenga relevancia con el rgimen
de propiedad como tal.
Es posteriormente, con
el Reglamento a la Ley
Reguladora de la Propiedad en Condominio
(Decreto 32303 del 2-32005), cuando sorpresivamente se encuentra
varias disposiciones que
no solo se introducen en
Figura 1. Complejo condominial cerrado que rompe la continuidad vial (vasele
una materia ajena al en la parte derecha de la imagen: delimitado por una lnea de puntos que es
concepto mismo del con- interrumpida por tres crculos que son las entradas al complejo).
dominio, como son las
Propiedad en Condominio confunden la
disposiciones urbansticas, sino que adems
cesin de terreno establecida por mandase pretende, mediante este Reglamento, elito legal -en el artculo 40 de la LPU- con
minar la obligacin de ceder terreno por parlas disposiciones relativas a las reas cote de los desarrollos proyectados bajo este
munes de los condominios, elementos que
tipo de copropiedad, con lo cual se pretende
nada tienen que ver con lo que se establemodificar la Ley de Planificacin, lo que a toce en la Ley citada. Es preciso tener claro
das luces es inconstitucional.
que la cesin para beneficio de la colectiEn efecto, mediante una redacvidad se hace antes de emprender el decin confusa, los artculos 54 a 56 del
sarrollo, y las reas comunes, reservadas
Reglamento a la Ley Reguladora de la
10
Mario Arce
para disfrute exclusivo de los condminos,

son construidas despus de la cesin, de
tal forma que son reservadas nicamente
para que las aprovechen estas personas.
El nuevo Reglamento lo nico que
pretende es que, de forma expresa, se establezca que a los desarrollos sometidos
al rgimen de propiedad en condominio
tambin se les aplique las cargas urbansticas contempladas en el artculo 40
de dicha Ley. Lo anterior para detener
la proliferacin exponencial de urbanizaciones o fraccionamientos que, adems
de no ceder espacios para el crecimiento
de la infraestructura urbana, atrofian las
redes viales de este pas al cerrar calles
mediante la colocacin de muros o tapias
(figura 1). Dichas prcticas son realizadas
con la complacencia de las municipalidades respectivas, dado que los gobiernos
locales de forma sistemtica, y sin siquiera fijarse en la forma urbanstica del proyecto, no piden las cesiones de ley cuando
se tramita bajo la figura del condominio 5.
De la anterior argumentacin en contra
de las principales crticas lanzadas a la

propuesta de nuevo Reglamento en cuanto al tema de condominios, se puede resumir lo siguiente:

El Reglamento no permite el acceso

vehicular por la libre a los condominios. Las continuidades viales son
5 La Municipalidad de Mora es la nica que exige el

cumplimiento de la normativa legal.
en relacin con las vas cantonales

primarias, existentes o proyectadas;
si un condominio (que es un fraccionamiento o una urbanizacin) se
pretende instaurar en medio de una
va pblica, no podr cerrar esa va
-cosa que sucede hoy da-, tal y como
las urbanizaciones estricto sensu no
pueden cerrar esas vas.
No es cierto que las reas comunes
sern de libre acceso para todas las
personas. Lo que se les pretende
exigir, conforme al artculo 40 de la
Ley de Planificacin Urbana, es que
estos desarrollos cedan, tal y como
se le pide a las urbanizaciones y
fraccionamientos (los condominios
son uno u otro), los porcentajes de
ley correspondientes a reas pblicas extramuros del desarrollo proyectado, para mejoras viales, reas
verdes y facilidades comunales. Las
reas comunes son para disfrute de
los condminos y nada cambia en
ese sentido con el Reglamento.
Por ltimo y en relacin con el tema
del aislamiento de los condominios
detrs de sus muros cerrados, cabe
precisar que no es tampoco cierto
que los condominios sern abiertos
y no se podrn cerrar y protegerlos.
Lo que se pide en el Reglamento es
que las reas comunes, cuando den
a la calle, debern preservar las
continuidades visuales, pudiendo
hacer un muro de un metro y despus colocar verjas de 5,10 m o 15 m,
si as lo desean. En vez de producir
11
inseguridad, esto contribuye a generar un tejido urbano agradable para

el disfrute de todos. La criminalidad, ms bien, est asociada a esa
inequidad social6 concomitante de
los desarrollos amurallados. En
Colombia, con ms altos ndices de
violencia, dicha disposicin ha tenido excelentes resultados.
Muchos intereses se han configurado en torno a los mitos urbanos que han
sido expuestos en estas lneas. No obstante, mas all de discutir las razones de
fondo que han impulsado a esos intereses
a desconocer la normativa nacional y los
principios fundamentales del urbanismo
en lo que respecta a la planificacin del
territorio, es preciso interrogarnos sobre
si estamos dispuestos a seguir respetando esos mitos, esa realidad inventada,
por el miedo a enfrentar un nuevo paradigma urbanstico.

Ha llegado el momento de llevar al
debate nacional el modelo de desarrollo
territorial vigente, irracional, tcnicamente inviable y solo justificable por los
beneficios que produce a ciertos grupos
de gran influencia poltica y econmica.
Modelo que nos sume, da a da, en una
hipertrofia territorial, impidiendo el crecimiento nacional y disminuyendo de
forma sustancial la calidad de vida de la
inmensa mayora de habitantes del pas
ms feliz del mundo.
Referencias
Quesada, Y. (2011). Desarrollos condominiales y prehorizontalidad en Costa Rica, problemtica jurdica
y soluciones. Tesis de Licenciatura en Derecho,
Facultad de Derecho, Universidad de Costa Rica.
San Jos: UCR. Pp. viii y 118.
6 Sobre criminalidad, violencia y distribucin del

ingreso ver http://www.ilanud.or.cr/
La razn de ser de la
propuesta de Reglamento
para el Control Nacional
Urbanizaciones
Arquitecta urbanista y
especialista en diseo
urbano. Exdirectora
de Urbanismo y
Vivienda del Instituto
Nacional de Vivienda y
Urbanismo. Profesora
de la Universidad
Internacional
de las Amricas
(02jekamartinez@
gmail.com).
Jessica Martnez
ara juzgar la pertinencia de la reciente propuesta

de Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, es necesario antes
conocer la base legal que da sustento a esa iniciativa impulsada por la Direccin de
Urbanismo y Vivienda del
Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (Invu).
Ese conocimiento facilita la
comprensin de la urgencia
tcnica de esa herramienta
en el marco actual de nuestro entorno urbano.
La Ley de Planificacin Urbana, en su artculo 21, establece que las
municipalidades debern
incorporar dentro de sus
planes reguladores al menos cinco reglamentos: de
Alfredo Huerta. Sede del Invu en San Jos centro.
Volver al ndice
12
Mario Arce
13
Alfredo Huerta. Multifamiliares construidos por Invu en San Jos a mediados del siglo XX.
zonificacin, de construcciones, de fraccionamientos y urbanizaciones, de renovacin urbana y el mapa oficial. Sin

embargo, el Transitorio II 1 de la citada
1 Transitorio II. El Instituto dictar las normas de
desarrollo relativas a las materias a que se refiere el
artculo 21 de esta Ley. Podr, adems, confeccionar
los planes reguladores y delimitar los distritos urbanos y dems reas sujetas a control urbanstico, en
tanto las municipalidades no hubieren promulgado
en la respectiva materia, o parte de ella, sus propias
disposiciones locales con ajuste a esta Ley. / Los preceptos y reglamentos que dicte el Instituto regirn
en los territorios jurisdiccionales o en la parte de ello
que las normas sealen, a partir de su publicacin en
el Diario Oficial. (As reformado este transitorio por
Resolucin de la Sala Constitucional N. 4205-96 del
20 de agosto de 1996.
14
Ley establece que, en ausencia de esa

normativa especfica para cada cantn,
ser el Invu el llamado a redactar la reglamentacin necesaria para dotar al pas
-concretamente a las municipalidades- de
las normas que garanticen el adecuado y
ordenado uso del territorio.
Teniendo conocimiento de ese marco
legal, que data de 1968 y que se mantiene
vigente pues la Ley no ha sido modificada
ni existe ninguna disposicin contraria de
igual jerarqua en esta materia, el Invu
no solo est claramente facultado sino
tambin obligado a realizar la labor de
ordenamiento del territorio que garantice el desarrollo equilibrado y sostenible.
Jessica Martnez
Alfredo Huerta. Edificios de condominios en oeste de San Jos.
Es precisamente en este contexto que se

inscribe la reciente iniciativa de actualizacin reglamentaria.
En 1983 se publicaron por primera
vez los reglamentos de Construcciones y
de Fraccionamientos y Urbanizaciones
que se encuentran vigentes hoy da; es
decir, desde hace exactamente 32 aos
existe reglamentacin en Costa Rica
sobre esta materia. Esta aclaracin es
importante puesto que el debate generado en torno a la propuesta de Reglamento

hace creer que se trata de una nueva reglamentacin dada donde haba un vaco
total, y no es as. En su momento el Invu,
mediante acuerdo de Junta Directiva,
aprob un Reglamento cuya aplicacin se
hizo obligatoria en todo el territorio nacional, exceptundose de ella solo los cantones que cuenten con una norma expresa
La razn de ser de la propuesta de Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones
15
que regule esa materia en particular, sea

a travs de un reglamento contenido dentro de un plan regulador, o sea a travs
de reglamentos especiales o lineamientos
determinados por el Concejo Municipal
del cantn. Es innegable la importancia
de que la normativa responda a las realidades actuales de los distintos territorios,
pues una reglamentacin actualizada
constituye una herramienta para el desarrollo equilibrado de las comunidades;
de lo contrario, se convierte en un marco
poco flexible que dificulta el avance lgico
del desarrollo urbano y territorial.
La problemtica que pretende resolver el Reglamento consta fundamentalmente de cinco aspectos: (1) crecimiento
extensivo de la ciudad a lo largo de las
calles pblicas, (2) desarticulacin de
los nuevos desarrollos con la trama vial
existente y falta de configuracin de patrones (cuadrantes urbanos) que faciliten la redundancia vial y garanticen un
mejor diseo geomtrico de la ciudad, (3)
ausencia de espacios para la ubicacin
de equipamientos colectivos -de salud, de
educacin, de seguridad, de recreacin,
culturales, etc., (4) sub-utilizacin de los
espacios donde ya existe infraestructura
instalada y (5) trasgresin de los recursos
naturales y agrcolas producto de la presin del desarrollo urbano.
A travs de la categorizacin del

suelo, propuesta desde los primeros artculos del nuevo Reglamento, se procura
establecer en cules reas es posible permitir el desarrollo, en cules debe existir
previamente alguna herramienta de planificacin para permitir la construccin
inmobiliaria, cules suelos deben preservarse para proteccin y cules presentan
una connotacin rural y, a partir de esa
division, ordenar los requerimientos asociados a cada categora. De esta forma, en
las reas urbanas y con potencial de urbanizacin se impulsara el control para
el desarrollo ordenado de los ncleos urbanos, se articularan armoniosamente
los nuevos proyectos al tejido urbano de
la ciudad y a su red vial, se garantizaran
los espacios para la dotacin de servicios
bsicos y equipamientos colectivos para
los nuevos asentamientos, se promovera
un uso intensivo de los sectores con infraestructura instalada y, finalmente, se
procurara un uso racional del suelo y un
desarrollo sostenible.
Esos son los objetivos esenciales de
la propuesta de Reglamento, que, evidentemente, no solo resultan consecuentes con una poltica social de equidad
necesaria en cualquier pas, sino que,
adems, resultan urgentes en nuestra
realidad actual.
Planificacin urbana
en Costa Rica: una tcnica
o un arma en el debate
ideolgico
Gegrafo. Profesor
en la Universidad
Nacional (francisco.
rodriguez.soto@una.cr).
Volver al ndice
16
Jessica Martnez
Francisco Rodrguez
a discusin dada en diversos medios de opinin sobre el proyecto de nuevo Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones, planteado en das recientes por la Direccin de Urbanismo del Instituto Nacional
de Vivienda y Urbanismo (Invu), se enmarca en el debate
sobre la visin imperante y las alternativas- del modelo de
ciudad y la funcionalidad del espacio habitado.
El hasta hoy vigente Reglamento de Fraccionamientos
y Urbanizaciones rige desde 1982 y es uno de los principales
instrumentos normativos utilizados por las municipalidades
para regular construcciones o reparaciones de edificacionesen
su jurisdiccin territorial. Representa la visin del Estado central imperante en la poca de su promulgacin, donde los gobiernos locales no tenan todava un empoderamiento pleno de
sus capacidades para ejercer el ordenamiento del territorio y
la planificacin urbana. Fue visionario dado que empalmaba el
mbito de ejecucin municipal con cierto orden a nivel nacional,
promoviendo el desarrollo de nuevas construcciones amparadas en la Ley de Planificacin Urbana -N. 4240- vigente desde 1968. En dicha Ley se indica que cada municipalidad debe
17
contar con un plan regulador que oriente localmente los criterios para
el desarrollo de nuevas
urbanizaciones y actividades urbanas. Aspectos como usos oficiales,
nuevas infraestructuras
viales, terrenos para el
crecimiento futuro y zonas no urbanizables por
razones de conveniencia
ambiental, urbana y econmica deberan quedar
establecidos en los reglamentos de cada uno de
los 81 cantones.
En la actualidad, la mayora de las
Luego de 33 aos, el panorama del
municipalidades carecen de planes regulapas ha cambiado grandemente. Los prodores cantonales vigentes (ms del 60 %
blemas urbanos acumulados son cada
segn datos de Mideplan) que hayan sido
vez ms evidentes y sentidos por la poelaborados segn lo establecido por la Ley
blacin. La gestin urbana requiere nuede Planificacin y que, adems, cuenten
vas herramientas tcnicas y jurdicas que
con reglamentos de Fraccionamiento y Urconsideren las variaciones del modelo de
banizacin acordes para un control y crecidesarrollo y, para ello, debe tenerse en
miento urbano adecuado. Por tal motivo, se
cuenta tres aspectos muy relevantes: (a)
podra interpretar que lo establecido como
los gobiernos locales han logrado niveles
norma general desde 1982 fue visionario y
de empoderamiento mayores en cuanto a
avanzado para su poca. En cumplimiento
sus competencias y capacidades legales;
del artculo 169 de la Constitucin Poltila autonoma municipal surge como un
ca -que indica que la administracin de los
factor reconocido en votos recientes de la
intereses y servicios locales en cada canSala Constitucional, donde el derecho y
tn estar a cargo del gobierno local-, se
deber de actuar en materia de gestin y
promulgaron criterios para los gobiernos
ordenamiento del territorio son facultalocales que, adems, dan operatividad a la
des indelegables de cada gobierno local;
de Ley Planificacin Urbana en su Captu(b) de cara a la gran expansin urbana,
lo II, artculo 21, sobre el Reglamento de
es evidente la necesidad de tomar muy en
Desarrollo Urbano.
cuenta y respetar la variable ambiental:
18
Francisco Rodrguez
Alfredo Huerta. Edificio de condominios en San Jos.
preservar espacios ecolgicamente sanos

y habitables y conservar cuidadosamente reas naturales frgiles, y (c) es muy
importante lograr y mantener la funcionalidad de la ciudad en la generacin de
espacios para el crecimiento econmico,
permitiendo actividades de inversin pblica y privada y flujos y localizaciones
con mayor rendimiento del suelo, evitando procesos de expoliacin urbana.
Ante tales realidades, la institucionalidad encargada de generar normativas
de apoyo tcnico para enfrentar los crecientes problemas urbanos en Costa Rica
inici un proceso de revisin y elaboracin tcnica del Reglamento Nacional de
Fraccionamientos y Urbanizaciones. En la
propuesta de Reglamento recientemente
hecha se recogen principios urbansticos
modernos y aceptados en otros pases sin
importar el modelo ideolgico de gobierno.
Los cambios en las estructuras urbanas
son necesarios, tanto en pases con economas liberales basadas en la propiedad
privada y la libertad de empresa, como en
los pases con economas centralizadas y
modelos ideolgicos dictatoriales y de poca
intervencin del sector privado.
La tcnica y puesta en prctica de la
planificacin urbana y sus estrategias de
intervencin se encuentran en discusin
debido a la incorporacin de normas que
intentan organizar la propiedad privada.
En nuestro pas, la inviolabilidad de esta
se encuentra consagrada en el artculo 45
de la Constitucin Poltica: la propiedad
es inviolable; a nadie puede privarse de la
suya si no es por inters pblico legalmente comprobado, previa indemnizacin conforme a la ley. Sin embargo, en el mismo
artculo se incluye la siguiente disposicin:
Por motivos de necesidad pblica podr la
Asamblea Legislativa, mediante el voto de
los dos tercios de la totalidad de sus miembros, imponer a la propiedad limitaciones
de inters social, con lo cual podra interpretarse que algunas leyes pueden establecer limitaciones al derecho de propiedad.
Adems, en la discusin jurdica cabe tomar en cuenta lo establecido en el artculo
50 constitucional: El Estado procurar el
mayor bienestar a todos los habitantes del
pas, organizando y estimulando la produccin y el ms adecuado reparto de la
Planificacin urbana en Costa Rica: una tcnica o un arma en el debate ideolgico
19
riqueza. Toda persona tiene derecho

a un ambiente sano
y
ecolgicamente
equilibrado.
Por
ello, est legitimada para denunciar
los actos que infrinjan ese derecho
y para reclamar la
reparacin del dao
causado. El Estado
garantizar, defender y preservar
ese derecho.
Alfredo Huerta. Urbanizacin de casas en condominio, San Jos.
n el proceso consultivo -impulsado por

funcionarios del Invu y algunas instituciones pblicas del sector vivienda- en torno
a la reciente propuesta de Reglamento de
Fraccionamientos y Urbanizaciones, se
expresaron varios actores con intereses
econmicos particulares que, histricamente, han venido evitando nuevas formas de gestin y ordenamiento del territorio en Costa Rica, como para citar un
caso reciente- el fallido Proyecto de Planificacin Urbana y Regional (Prugam).
La planificacin urbana, que es potestad
del Estado, ha venido debilitndose paulatinamente en las ltimas tres dcadas.
Los intereses de cmaras empresariales
inmobiliarias (Cmara Costarricense de
la Construccin, Codi y Uncaep), de gremios profesionales (Colegio de Ingenieros
y Arquitectos) que lucran con cada metro
construido por medio de cobros, y tambin
20
los intereses de partidos polticos minoritarios conservadores representados en el

Congreso de la Repblica (Movimiento
Libertario y otros de carcter religioso),
han hecho frente comn contra cualquier
propuesta de cambio para mejorar la gestin urbana.
Llevar una discusin tcnica profesional al plano ideolgico no es la va para
mejorar al habitante urbano su espacio
de vida. Posturas ideolgicas radicales
que imposibilitan consensos disminuyen
y anulan la posibilidad de adoptar nuevas
normas. El inters en no cambiar el modelo de nuestras ciudades disfuncionales,
con herramientas tcnicas modernas y
comprobadas en ciudades europeas, norteamericanas y suramericanas, consolida
ese modelo de ciudad catica y anrquica en su estructuracin y gestin. Imponer el derecho a la propiedad privada sin
Francisco Rodrguez
considerar la funcin social de ella imposibilita la consideracin y respeto de las

necesidades ambientales, sociales y econmicas de manera equilibrada y en funcin de las mayoras.
La ciudad catica, carente de planificacin, representa prdidas considerables
en competitividad y dinamismo econmico
para la inversin privada. Por lo que la periferia de nuestras ciudades sigue siendo la
mejor opcin para ella. Y es justamente en
esto en lo que trata de incidir la reciente
propuesta del Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones. Las construcciones ya desarrolladas no seran afectadas
por este, por contar con derechos adquiridos, pero a las nuevas tierras urbanas s se
les aplicaran orientaciones urbansticas
tendientes a una ciudad integrada y regida
por principios de diseo urbano, con intervencin del Estado y sus profesionales.
Entre estas orientaciones vale la
pena destacar las siguientes: (1) Procurar la continuidad vial que permita redundancia en conectividad para el flujo
vehicular, lo que podra significar planificar espacios privados, por norma, que
debern ser cedidos a la administracin
pblica y previamente aprobados por la
municipalidad o la Direccin de Urbanismo del Invu sin expropiacin o pago
directo alguno. (2) Ceder espacios pblicos de manera integrada, sujetos a aprobacin institucional previa, para generar
continuidad entre terrenos privados y

espacios pblicos como parques o zonas
verdes. Ambas orientaciones tienden a
generar ciudades amigables, funcionales
e integradas (como en Londres, Pars,
Washington, Bogot, Curitiva, Bruselas,
Antigua y Granada, entre otras). Pero, en
nuestro caso, al estar ellas incorporadas
en la propuesta del nuevo Reglamento, su
discusin resulta contaminada por posiciones ideolgicas que invocan el encarecimiento de los desarrollos inmobiliarios
y el indeseable intervencionismo estatal
en el mbito de la propiedad privada.
En el contexto del modernismo de
inicios del siglo XX, pero vlido hasta
hoy da y para nuestra realidad, el urbanista franco-suizo Le Corbusier (1981,
pp. 64-65) dijo que la ciudad debe estar
concebida para las dimensiones de la escala humana. Han pasado muchos aos
desde que pensar la ciudad para las personas era una utopa. La bsqueda de
buena calidad de vida en las ciudades ha
de basarse en la asociacin entre tcnica
y poltica, pero esa asociacin debe partir
del principio urbanstico de favorecer a la
mayora de la poblacin satisfaciendo sus
necesidades, no los intereses particulares
de los inversionistas.
Referencias
Le Corbusier. (1981). Los tres establecimientos humanos.
Barcelona: Poseidn.
Planificacin urbana en Costa Rica: una tcnica o un arma en el debate ideolgico
21

El condominio en el
desarrollo urbano: su
potencial y sus efectos
reales
Arquitecto. Ex director
del programa de
Planificacin Regional
y Urbana del Gran
rea Metropolitana
(Prugam) (ebrenes47@
hotmail.com).
Volver al ndice
22
Eduardo Brenes
a expansin urbana de la Gran rea Metropolitana

(Gam) es un tema que forma parte de la historia
reciente del crecimiento de las ciudades de Costa
Rica. Este artculo reflexiona sobre algunos resultados del
modelo seguido por ese crecimiento urbano y el efecto que
en l causa la construccin de condominios, principalmente en la Gam.
Hace un par de aos, comentamos (Brenes & Molina, 2013) el ya aejo proceso de suburbanizacin dado
hacia la periferia intercantonal de la Gam, que constituye un claro alejamiento del desarrollo urbano basado en
el fortalecimiento de las ciudades. As fue, precisamente, como hace ya varias dcadas surgi la ciudad satlite
de Hatillo, desapareciendo todo concepto de ciudad, tendencia a la que rpidamente se sum el sector inmobiliario y las polticas institucionales. La ciudad extendida
de baja densidad es una realidad a partir de entonces,
a raz de la construccin de urbanizaciones abiertas
en las zonas suburbanas y, ms tarde, por el establecimiento de urbanizaciones cerradas, entre muros, bajo
el rgimen de propiedad en condominio

en todas sus modalidades.
Cmo se ha llegado a esta situacin? Recordamos los tiempos de la Costa Rica tranquila y segura, de puertas
abiertas y ventanas libres de rejas; de
casas urbanas con antejardines sin vallas ni carros; con comercios que cerraban sus puertas en la noche luciendo sus
productos en las vitrinas; con caminatas
tranquilas a escuelas, colegios y lugares
de trabajo sin inseguridad alguna... As
fue hasta los aos sesenta y setenta del
siglo pasado. Hasta ese momento, la Gam
y sus cantones mostraban una condicin
producto de un modelo de crecimiento
urbano orgnico y funcional. El transporte y la flota vehicular eran manejables;
de hecho, esta, en 1985, se compona de
185.000 unidades (hoy hay cerca de 2 millones de automotores).
Es a partir de entonces que el crecimiento urbano es como una mancha de
aceite que se expande: el uso del suelo
en la Gam se ha caracterizado por un desarrollo descontrolado y sin planificacin,
provocando expansin lineal a lo largo de
carreteras y caminos, creacin de asentamientos sin infraestructura adecuada o
suficiente para satisfacer las necesidades
bsicas de sus habitantes, sistemas viales
sin redundancia que favorecen el congestionamiento, invasin de zonas agrcolas
y forestales, destruccin de recursos naturales, entre otros, que ha deteriorado la
calidad de vida de las personas que viven
o trabajan ah (Proyecto Prugam, 2008).
De ncleos urbanos unidos por una red
El condominio en el desarrollo urbano: su potencial y sus efectos reales
vial hasta inicios de los ochenta, la Gam

se ha expandido en todas direcciones.
En 2008, quedaban 9.151 ha sin
construirse en las reas de potencial urbano de la Gam. Sin embargo, en tres
ocasiones (aos 2001, 2007 y 2010) la
tendencia y los intereses inmobiliarios,
con el apoyo de las autoridades competentes, presionaron para extender el anillo de contencin urbana, lmite impuesto
a travs del Plan Gam de 1982. Pese a la
declaracin de inconstitucionalidad de
esos tres intentos, se ha construido en
ms de 10.200 ha fuera del lmite dicho
y muchas de las construcciones estn en
zonas de muy alta y alta amenaza, al extremo de que un 20 % de la poblacin de
la Gam vive en esas condiciones (Astorga, 2011). La presin por la expansin
suburbana ir convirtiendo tierras agrcolas en suelo urbanizado.
Cmo se atrae a los compradores
a los nuevos desarrollos condominales?
En primer lugar, porque no hay proyectos en zonas centrales y, entonces, la
construccin de vivienda suburbana casi
es la nica oferta. Y, en segundo lugar,
los desarrolladores, para consolidar sus
proyectos, insisten ante el pblico en la
inseguridad ciudadana y en la decadencia social y ambiental de las ciudades.
En efecto, se ha sabido atraer a la gente a proyectos que se dicen ecolgicos y
ambientalmente agradables; manejndose lo social como smbolo de status.
Por el contrario, la ciudad representa lo
opuesto a dichas bondades, adems de
que no han existido polticas pblicas ni
23
proyectos de vivienda urbana que conduzcan a la densificacin de las ciudades explotando sus ventajas.
La existencia de la ley de condominios,

aplicable a programas de repoblamiento
y rescate de zonas urbanas es de suma
importancia, al igual que lo son las propuestas de planificacin urbana, como el
Por qu resulta de la mayor importancia la existencia de una ley de

propiedad en condominio? Este concepto
se remonta a civilizaciones tan antiguas
como la babilnica, la palestina, la egipcia y la fenicia. En pocas medievales,
las ciudades de Nantes, Rennes, Gronoble y otras, en Francia, impulsaron este
rgimen de propiedad horizontal, como
respuesta a necesidades sociales, eco-
E. Brenes. Condominios extensos, en zonas suburbanas, cuyo nico acceso es a travs de la va pblica.
La ausencia de cuadrante o retcula vial posibilita el desarrollo lineal por un lado y por otro y el congestionamiento cuando est todo habitado y seguido de otros desarrollos.
proyecto Prugam. De similar inters debe

ser la modernizacin del marco jurdico
correspondiente para posibilitar el logro
de dichos objetivos; de ah la necesidad de
plantearse una actualizacin de los reglamentos respectivos, como el de Fraccionamientos y Urbanizaciones.
24
nmicas y geogrficas que impedan la

expansin urbana ante la presencia de
accidentes geogrficos como montaas,
el mar y otras limitantes fsicas, permitiendo de esta manera poder crecer hacia
arriba (Montejo, 2006). Es decir, este tipo
de rgimen de la propiedad horizontal naci para densificar las ciudades a travs
Eduardo Brenes
de un mejor aprovechamiento del suelo

urbano, siempre limitado.
Pero la experiencia nacional en edificaciones o proyectos en forma condominal es reciente. Despus de varias leyes
y reglamentos (ley 3670 de 1966, su reforma mediante ley 6890 de 1983, y el
decreto ejecutivo N. 26259 Mivah-MP,
de 1997), el 25 de noviembre de 1999 se
public la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (N. 7933), y en 2005
su Reglamento, mediante el decreto N.
32303-Mivah-Maic-Tur.
El conflicto suscitado recientemente
entre el sector inmobiliario y los proponentes de un nuevo Reglamento de Urbanizaciones y Fraccionamientos no radica
en la existencia del rgimen de propiedad
horizontal o condominios (ley 7933), pues
sin este no podramos impulsar vivienda
urbana de alta densidad y altura en las
ciudades. El conflicto parece basarse en
que, segn el sector inmobiliario, dicho
cambio en la reglamentacin constituye
una ley independiente del marco jurdico urbano. Aunque los proponentes y
defensores del nuevo Reglamento interpretan, segn la legislacin, que la ley
7933 es en efecto un rgimen de propiedad pero no una tcnica de urbanizacin
o fraccionamiento del suelo, por lo que los
condominios deben cumplir con la Ley
de Planificacin Urbana (N. 4240) y sus
reglamentos.
La ley 7933 no es muy clara respecto al tema urbano y sus normas. Por
ejemplo, en el inciso c) del artculo 1 establece que la Ley se aplica a los bienes
inmuebles aptos para la construccin,

tanto para los lotes o las fincas rurales
en que se divida el terreno, como para
las construcciones que se levanten en
ellos. Si la Ley no es clara sobre el trmino aptos para la construccin, es de
suponerse que dichos aspectos tcnicos
del suelo rural o urbano, as como el tema
ambiental, deben ser aplicados a travs
del correspondiente marco jurdico que
les da respaldo. De otra manera, se podra interpretar que se pueden construir
condominios prcticamente en cualquier
sitio sin analizar si los terrenos forman
parte de un rea urbana, si estn alejados de ella o si tienen o no infraestructura
de servicios que los respalden, entre otros
aspectos.
Pese a ser limitada en temas de legislacin urbana o de ordenamiento territorial, dicha Ley tiene varios artculos
donde s cabe dicha interpretacin. En el
artculo 2, inciso d), se dice [q]ue el notario ha tenido a la vista los planos de construccin debidamente aprobados por las
instituciones competentes. En el artculo
3 se dice que la finca matriz y las filiales
sern descritas con base en un anteproyecto debidamente aprobado por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo
(Invu), el Ministerio de Salud y la municipalidad respectiva.
De igual manera, en el Reglamento de la Ley, para lograr la aprobacin
de planos constructivos, se exige cumplir
con todos los requerimientos: plantas de
distribucin a nivel de terreno entre ellas:
acceso comn al conjunto, ancho de calle,
25
accesos particulares, rea de estacionamiento, lnea de

construccin, acotamiento de aceras,
rampa de acceso
vehicular, rampas
de acceso para personas con discapacidad; en caso de
que proceda, segn
el presente reglamento, caseta de
vigilancia, espacio
cubierto para depsito de basura,
zonas verdes, zonas
recreativas, zonas
de juegos infantiles, zonas de par- E. Brenes. Edificio Solera, en San Jos centro: ejemplo del tipo de edificacin que ayuda a construir y
mantener el concepto de ciudad y de vida urbana.
que, reas verdes
los planos del anteproyecto o proyecto del
y recreativas, iluminacin especial extecondominio ante la ventanilla nica ubirior, verjas, rejas y tapias de cerramiento
cada en la Direccin de Urbanismo del
externo entre unidades que garanticen la
Invu, a fin de obtener su aprobacin.
privacidad y seguridad del condominio y,
Adems de lo sealado, en el aren general, cualquier otra afectacin a la
tculo 42 del captulo VIII de dicho
propiedad; es decir, se debe cumplir con
Reglamento, que trata acerca de las conla normativa urbana existente, incluyendiciones funcionales y estructurales de
do instalaciones elctricas y mecnicas,
los condominios, se dice que [e]n el disesea para uno o varios pisos, todo lo cual
o y construccin de condominios vertideber ser visado por el Invu, el Ministecales, horizontales, mixtos y combinados
rio de Salud y la municipalidad respectide edificaciones, deber observarse en lo
va. En el artculo 21 del Reglamento de la
conducente, de acuerdo con la naturaLey nuevamente se afirma que [u]na vez
leza de la propiedad en condominio, las
obtenidas las autorizaciones previstas en
disposiciones del Plan Regulador de la
el artculo anterior, el concesionario demunicipalidad respectiva, cuando exisber someter a trmite los planos ante
ta, las del Plan Regional Metropolitano
las entidades respectivas, presentando
26
Eduardo Brenes
(Gam), la Ley de Construcciones y su

Reglamento, la Ley General de Salud, la
Ley de Igualdad de Oportunidades para
las Personas con Discapacidad, la Ley
Orgnica del Ambiente, la Ley de Aguas,
la Ley Forestal y cualesquiera otras normativas sobre la materia.
Ante estos requisitos, parece evidente que un proyecto de condominio es
la base de un proceso de urbanizacin o
fraccionamiento, sobre todo si tomamos
en cuenta que la ley 7933 no modific el
marco jurdico de la Ley de Planificacin
Urbana y sus respectivos reglamentos.
En ese sentido, el proyecto de condominio,
adems de cumplir con normas de diseo
y aspectos condominales, debe cumplir
con la Ley de Planificacin Urbana. Encima, el artculo 54 del Reglamento de la
ley 7933, respecto a la dotacin de zonas
verdes y reas para servicios pblicos,
reafirma que [e]l equipamiento y diseo del ncleo de juegos infantiles y otras
reas comunes considerar lo tradicionalmente establecido en el Reglamento para
el Control Nacional de Fraccionamientos
y Urbanizaciones.
Entonces, debe el Invu aplicar la
normativa urbanstica vigente (Ley de
Planificacin Urbana y sus reglamentos)
en todos sus alcances? Puede exigrsele
a un proyecto condominal la previsin o
construccin de calles que contribuyan a
la redundancia vial, extra muros, de la
zona donde se ubica? Por qu se ha interpretado que la ley de condominios y su Reglamento, adems de un rgimen especial
de propiedad horizontal, se convierten en
una tcnica de urbanizacin y fraccionamiento distinta a la legislacin nacional

vigente? La interpretacin y anlisis de
algunos de estos cuestionamientos se pueden encontrar en la jurisprudencia nacional (Documentos: C-178-97 de la PGR;
C-290-2006 de la PGR; OJ-036-2008 del
Procurador Asesor; Sentencia 14117 de
la PGR; Voto Expediente N. 0282-E-92 y
N. 4205-96 de la Sala Constitucional).
En todo caso, la visin empresarial para implantar estos enclaves en el
territorio, y la forma cmo se ha venido
actuando, no estn contribuyendo a la calidad de vida de sus habitantes y menos a
la calidad de las ciudades. La importancia
de contar con un instrumento legal como
la ley de condominios, para generar ciudades densas, compactas y multifuncionales a travs de la propiedad horizontal,
pareciera no estar dando sus frutos. Por
el contrario, los desarrollos inmobiliarios
condominales han contribuido a un modelo de ciudad extendida en el territorio,
que exige mayor flota vehicular y ms
extensos tiempos de viaje, que conlleva
colapso de la vialidad y desmembramiento de las ciudades existentes. Todo esto
debido a la preferencia empresarial por
seguir construyendo, con menores costos,
en terrenos de la periferia urbana y por la
imagen de decadencia de las ciudades actuales (inseguridad ciudadana, ambiente
insalubre, etc.).
Podrn revertirse los efectos negativos de esta tendencia, y repoblar las
ciudades y vivir de forma ms cercana a
la provisin de servicios y funciones? Por
27
E. Brenes. Cuando la masa edilicia, independientemente de su arquitectura, tradicional o moderna, se ala con el espacio pblico y este a su vez genera reas agradables que invitan a caminar, sentarse o simplemente formar parte del
paisaje urbano, entonces se est generando ciudad.
supuesto, la ciudad requiere de las inversiones del sector privado, pero la colectividad no puede estar sujeta a la nica
oferta que dicho sector en estos momentos
propone y ofrece por omisin del Estado.
Hay que buscar los mecanismos legales,
polticos, econmicos, financieros y tcnicos que puedan hacer de los centros urbanos las ciudades que merecemos. De
manera que discutir este tema bajo un
enfoque parcializado o sectorizado podra
llevarnos a un punto muerto y a la prevalencia de ciertos intereses, como de hecho
ya se dio. Por el contrario, reflexionar sobre nuevas formas de construir y rescatar
28
Arquitecto urbanista.
Profesor en el Instituto
Tecnolgico de Costa
Rica. Director del Plan
Gam 2013-2030 y
exsecretario ejecutivo
del Plan Nacional de
Desarrollo Urbano.
Funcionario de la
Compaa Nacional
de Fuerza y Luz
(tmartinez@itcr.ac.cr).
nuestras ciudades podra resultar vital

para la poblacin e interesante para todos
los actores y sus inversiones particulares.
Referencias
Astorga, A. (2011). El fracaso del Invu en la planificacin
urbana. Diario Extra.
Brenes, E. y Molina, W. (2013). Regeneracin urbana y
repoblamiento de San Jos an no llegan. Ambientico 234.
Montejo, A. (2006). Aproximacin a un marco terico de
referencia en torno a la propiedad en condominio.
San Jos: Instituto de Investigaciones Jurdicas,
UCR.
Proyecto Prugam. (2008). Diagnstico punto 2.3 Situacin Actual de la Gam [con datos del Estudio de
Produs]. San Jos.
Eduardo Brenes
Volver al ndice
compacidad urbana y
centralidades densas
integrales. Estrategia de
sustentabilidad urbana en
la Gran rea Metropolitana
Toms Martnez
a primera necesidad de un territorio o una regin

para asegurar su desarrollo sustentable y eficiente
es definir una visin o modelo territorial objetivo a
partir del cual se puedan articular las acciones y los esfuerzos interinstitucionales, pblicos y privados en busca de su
materializacin. Esta partitura, esta carta de navegacin,
esta referencia insoslayable se convierte entonces en el instrumento que asegura una consistencia de criterios entre
todos los actores involucrados en el desarrollo urbano. Esta
visin tiene varios requerimientos: ser factible, tener consenso, lograr aprobacin oficial, poder ser monitoreada en
sus avances y responder a las necesidades y condiciones
propias de la regin.
Esta primera fase (la visin objetivo) es el primer paso,
fundamental, y en el caso de la Gran rea Metropolitana
(Gam), la zona de mayor concentracin urbana del territorio nacional, est ya dado, a travs del Plan Gam 2013-2030
(Mivah & Tec, 2014), aprobado oficialmente mediante los
decretos ejecutivos N. 38145-Plan-Minae-Mivah-MoptS-Mag -de oficializacin del Plan Gam 2013-2030- y N.
29
38334-Plan-Minae-Mivah-Mopt-Mag -publicacin de Reglamento Plan

Gam 2013-2030 del 30 de
abril de 2014.
El objetivo del modelo urbano propuesto a
travs de centralidades
densas integrales es direccionar el crecimiento en
funcin de lo estipulado
en el artculo 31 de la Ley
Orgnica del Ambiente:
Desarrollo Urbanstico:
Se promover el desarrollo y reordenamiento de
las ciudades mediante el
uso intensivo del espacio
urbano, con el fin de liberar y conservar recursos
para otros usos o para la
expansin
residencial.
El esquema en red articulada de centralidades
densas integrales busca
la regeneracin de los centros urbanos y la reversin
del crecimiento expansivo, as como el desarrollo
promotor de la calidad de
vida y la reduccin de la
huella ecolgica de la ciudad. (Huella ecolgica se
refiere al rea de territorio apropiado para que los
asentamientos humanos
mantengan un nivel de
desarrollo, produccin y
30
T. Martnez. Cartago, Costa Rica.
asimilacin de residuos que satisfaga sus

necesidades y garantice una adecuada calidad de vida.)
A partir de esta premisa y de la meta
de alcanzar la carbono-neutralidad en el
2021, se plantea un sistema urbano metropolitano fundamentado en el concepto
de centralidades densas e integrales. Estas consideran la vivienda de construccin
vertical el centro de un sistema urbano,
que se fundamenta en la densidad y en la
mezcla de usos de suelo. Los usos y servicios mixtos cerca de las viviendas logran
aumentar la eficiencia de las redes de servicios pblicos, el valor y el atractivo de
las propiedades dentro del sistema y, por
consiguiente, aumentan la recaudacin
de impuestos locales, contribuyendo a la
economa del terreno

y a un aumento de la
densidad.
Este aumento en
la densidad, integrando -dentro de un radio
de accin razonable
para sus habitantes- un
conjunto de servicios,
actividades
sociales
y comerciales, permite conformar ciudades
densas y socialmente
diversas, con una mayor integracin de la
comunidad en su vecindario y con significativa
reduccin de los viajes
en automvil y promocin de los viajes a pie y en bicicleta. La
movilidad se completa con el apoyo del
transporte masivo, que aumenta su rentabilidad en funcin de las altas densidades que hacen viables las frecuencias de
servicio y financian la modernizacin de
la flota para ser sustentada, preferiblemente, por fuentes de energa limpia.
obre la configuracin de este modelo

urbano, surge el anlisis de brecha, o gap
analysis, para medir el desempeo actual
en funcin de alcanzar centralidades densas integrales y el desempeo requerido
o deseado. Para realizar esta valoracin
y entender las barreras a superar y los
requerimientos a cumplir para reducir la
Alfredo Huerta. Torres de condominios en San Jos.
Toms Martnez
Condominios verticales, compacidad urbana y centralidades densas integrales. Estrategia de sustentabilidad urbana
en la Gran rea Metropolitana
31
brecha, hay que tomar en cuenta seis consideraciones importantes:

Los modelos de zonificacin son obsoletos: La planificacin urbana basada
en el zooning, o zonificacin monofuncional, no ha alcanzado buenos resultados y,
por lo tanto, ha mostrado una evolucin
en fases. Primero, hacia la necesidad de
trabajarse mayormente en la definicin
de usos mixtos y, posteriormente, ha surgido la tendencia de form based code, o
planificacin basada en la forma urbana, que busca una regulacin urbanstica ms dinmica y consecuente con las
transformaciones endgenas de la ciudad,
donde el objetivo es asegurar un resultado tridimensional de la ciudad y de la calidad del espacio pblico y su relacin con
los edificios. En este concepto, prevalece
el resultado de la forma fsica de los edificios sobre los rgidos usos de suelo. Prevalece una dinmica de transformacin de
los usos, sealando posibles incompatibilidades sobre la lgica de definir un nico
o dos nicos usos de suelo. No se condena
a un propietario a ceirse a un nico uso,
sino que se brinda la posibilidad de poder reaccionar ante posibles sobreofertas
de comercio, oficina, vivienda u otro uso
y generar usos alternativos que aseguren
una utilizacin intensiva del suelo y no la
subutilizacin que impera en muchas de
nuestras cabeceras de cantn. Sobre esta
situacin, un reglamento de fraccionamiento y urbanizacin pierde posibilidades reales de incidencia mientras no est
coordinado con una modernizacin de los
criterios de zonificacin urbana.
32
Los condominios verticales son necesarios para compacidad: Si bien la proliferacin de condominios horizontales de
gran magnitud resulta negativa para la
compacidad y la continuidad de la trama
urbana, y los condominios verticales pueden ser un recurso estratgico para hacer un uso intensivo del suelo y moldear
las centralidades densas integrales, la
clave del xito de este modelo radica en
la compacidad, es decir, en las variables
adicionales a la densidad necesarias para
adecuadas condiciones de habitabilidad
urbana; o sea, infraestructuras de tratamiento de desechos lquidos y slidos,
movilidad, espacio pblico y reas verdes,
entre otros. Considerando esto, la sola
modificacin del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizacin pierde efecto si
no se hace en forma paralela con el reglamento de condominios.
Los reglamentos no son productos aislados sino parte de un objetivo
orientado: Un reglamento es una parte
de un sistema jurdiconormativo nacional que, en la medida en que est
fundamentado en los mismos principios
-constitucionales, legales, tcnicos y urbansticos-, debe ser consistente con l.
Cada artculo de un reglamento tiene
relaciones, vinculaciones o eventuales
contraposiciones con el marco normativo
nacional. De all la importancia de que
las referencias tcnicas, las polticas nacionales de ordenamiento y los modelos
urbanos regionales y locales sean referencias en la actualizacin de la normativa, en vez de que la normativa de un
Toms Martnez
Emmanuel Salazar y Nicole Thames. Proyecto Tropika TEC, 2014.
reglamento institucional pretenda variar criterios de ndole superior.

Existen efectos colaterales y efectos
no deseados de regulaciones draconianas: Por lo general, la orientacin en
pos de un objetivo ideal puede llevar a la
imposicin de medidas cuyos efectos es
necesario prever. La evaluacin de cada
proyecto solo tiene en cuenta el impacto
en caso de construirse, y no prev, por
ejemplo, el impacto de ser rechazado y
de que sea construido en otra zona con
regulaciones locales ms flexibles. Tampoco, por ejemplo, se prev el impacto
de la eleccin de soluciones individuales, respecto a desarrollos ms compactos en condominio, por el afn de contar
con reas verdes

privadas y evadir los obstculos
a su construccin.
Esto podra ser un
efecto acumulativo
contrario al objetivo deseado. Las
palabras claves en
este tipo de medidas son: anlisis
integrales de los
efectos y equilibrio
en las medidas.
Tan
importante como los contenidos tcnicos es
la concertacin con
actores
estratgicos, los mecanismos y metodologas
participativas y la adecuada difusin y
comunicacin de las propuestas: La planificacin dej de ser un ejercicio rgido,
top-down, diseado y construido hegemnicamente desde una oficina de Gobierno
en estructuras tcnico-burocrticas, y ha
pasado a demandar metodologas flexibles
y participativas que implican a los beneficiarios afectados (Tommasoli, 2003).
Tambin estn en auge los movimientos
de transicin (Transition Towns), que
plantean esquemas de transformacin de
sociedades desigualitarias y dependientes de recursos energticos fsiles a una
sociedad social y ecolgicamente ms justa, resiliente y comunitaria. Es as como
un reglamento no puede dejar de lado a
Condominios verticales, compacidad urbana y centralidades densas integrales. Estrategia de sustentabilidad urbana
en la Gran rea Metropolitana
33
sectores o actores claves en los procesos

de intervencin urbana.
De igual forma, las asociaciones
pblico-privadas han sido una respuesta
exitosa y de comprobadas virtudes en pases de economas emergentes, como Chile, Brasil, Mxico y Colombia. El impulso
al desarrollo urbano se logra en gran medida a travs de empresas pblicas y privadas: la Empresa de Desarrollo Urbano
de Medelln, el Transmilenio en Bogot,
la Empresa del Centro Histrico de Quito y la Corporacin para el Desarrollo de
Santiago, entre otras, son ejemplos de la
necesidad de concertar intereses y alinear
expectativas urbanas.
Las iniciativas exitosas en otras
latitudes no necesariamente sern igual
de exitosas si se trasladan a un contexto
bastante diferente: En este sentido, los
promocionados xitos en herramientas
de gestin del suelo en Brasil y Colombia, la clasificacin de suelos espaola o
los ejercicios de transferencia de derechos
de construccin utilizados en diversos
pases, pueden chocar con estructuras de
Gobierno an muy centralizadas que requerirn ajustes graduales para avanzar
haca esos objetivos de ampliar las posibilidades de intervencin en la dinmica
del suelo urbano.
Como conclusin, debe sealarse que,
ante las claras seales de agotamiento

de los instrumentos tradicionales de planificacin, aumenta la importancia de la
actualizacin normativa y regulatoria.
Sin embargo, esta debe efectuarse de una
manera abierta, participativa, concertada, sistemtica y basada en los modelos
urbano-territoriales oficiales. Su objetivo no debe ser estrictamente restrictivo
sino tendiente a la construccin de un
modelo urbano sustentado en los modelos
oficiales.
Para lograr estos objetivos hay que
trabajar en mejoras estructurales en el
desarrollo de competencias organizativas
dentro del sector de ordenamiento territorial del Gobierno. Se requiere liderazgo poltico, slida y unificada posicin
del sector, tcnicos con capacidades especializadas, con capacidad de interaccin
horizontal, con habilidad negociadora y
comunicativa y con respeto a la diversidad de agentes urbanos.
Ecologizacin urbana
y los reglamentos del
Instituto Nacional de
Vivienda y Urbanismo
Arquitecto urbanista.
Jefe del Departamento
de Gestin Urbana de
la Municipalidad de
San Jos (vklotchkov@
msj.go.cr).
Referencias
Mivah & Tec. (2014). Plan Gam 2013-2030. San Jos.
Tommasoli, M. (2003). El Desarrollo Participativo. Madrid: Iepala.
Volver al ndice
34
Toms Martnez
Vladimir Klotchkov
a orientacin ecolgica en el desarrollo urbano es un

reto y una obligacin en la planificacin de ciudades,
porque la sostenibilidad de estas a muy largo plazo
puede asegurarse solo en la medida en que los sistemas naturales las pueden soportar. Para lograrlo, es necesario ver
la ciudad misma como un sistema compuesto por dos subsistemas, o conjuntos dinmicos, que son el medio ambiente
urbano y la sociedad que lo habita. De este modo, la metodologa de planificacin urbana puede aprovechar, como
propios, algunos principios de organizacin de los sistemas
ecolgicos. En otras palabras, se trata de los ecosistemas
urbanos y, por ende, se puede hablar de la ecologizacin
de las ciudades.
Aceptando lo anterior, lo que procede es hacer una
especie de examen ecolgico a la legislacin urbana costarricense, incluyendo en ella las ltimas iniciativas reglamentarias del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo
(Invu) en el campo de renovacin urbana y urbanizaciones.
Para lograrlo, es necesario disponer de ejemplos de ecologizacin y estos pueden ser recogidos en las experiencias
35
urbanas conocidas como exitosas a lo largo de la historia del urbanismo.

La preocupacin por urbanizar en
armona con la naturaleza existe desde
siempre en todas las culturas. Se conoce
muchos nombres de urbanistas y polticos, capaces de concebir la ciudad a partir
de su marco natural (Klotchkov, 2011).
Estos ejemplos histricos van, desde la
adoracin de la naturaleza en los tiempos
antiguos, hasta su eliminacin premeditada en algunas propuestas conceptuales
de la ciudad mquina del primer tercio
del siglo pasado, pasando por el periodo
de uso de la naturaleza para atender necesidades bsicas, en el Medioevo, y por
el de uso de ella para mitigar los efectos
de la contaminacin en la era industrial.
Despus del periodo corto de negacin de la naturaleza como parte de la ciudad, la demanda por ella surge de nuevo,
sea para su uso con los fines prcticos de
el cuerpo y el espritu: salud, educacin,
esparcimiento, de acuerdo a los postulados del urbanismo del movimiento moderno, sea para introducir el concepto de
clima y paisaje dentro de la metodologa
de diseo urbano (Ruano, 1999), o en su
aplicacin a la planificacin urbana y el
ordenamiento territorial en general, de
acuerdo a la Agenda 21 y otros textos sobre el desarrollo sostenible.
Para el caso especfico de la Municipalidad de San Jos, son muy didcticas
las experiencias de 20 aos de aplicacin
del Plan Director Urbano 1995-2015, as
como el trabajo actual de su actualizacin,
donde se pretende aprovechar tambin las
36
experiencias de otras ciudades de Amrica

Latina y del mundo por medio de su participacin en la Iniciativa de Ciudades
Emergentes y Sostenibles, promovida por
el Banco Interamericano de Desarrollo y el
programa Urbanizacin en Centroamrica, desarrollado por el Banco Mundial. En
lo que corresponde a los niveles del diseo
urbano y arquitectnico y la construccin
de edificios amigables con la naturaleza,
las experiencias nacionales se reflejan en
el documento denominado Requisitos para
Edificaciones Sostenibles en el Trpico (Inteco et al., 2012).
Todas estas experiencias presentan
una gran riqueza de ejemplos, pero tambin reflejan una dispersin de visiones y
tcnicas de planificacin y diseo, debido,
principalmente, a las caractersticas de
cada momento histrico, a los enfoques
ideolgicos y disciplinarios de sus autores,
as como a los objetivos planteados en cada
caso; podra escribirse una lista muy larga
y heterognea de posibles recomendaciones. Para simplificar y sistematizarlas, se
propone concretar el concepto de ciudad
como un eco-sistema y asociar esas recomendaciones con sus diferentes componentes, con el apoyo del siguiente grfico.
De acuerdo con el grfico expuesto, los
dos conjuntos de la ciudad fsico y social- figuran como objetos de anlisis en

cada una de las tres etapas de planificacin urbana -diagnstico, pronstico
y formulacin de la propuesta- y reciben
sus correspondientes recomendaciones de
Vladimir Klotchkov
Diagnstico y sus criterios

de anlisis sistmico: Esta etapa de planificacin se ocupa del
anlisis del medio urbano y de
la sociedad urbana. En lo relativo al medio, es indispensable
que este anlisis se haga con
el criterio del mayor respeto al
valor y el rol sistmico de cada
uno de los componentes, naturales y construidos; y para el
anlisis de la sociedad urbana
es preciso reconocer el derecho
de todos los actores urbanos de
decidir sobre su futuro. Detallaremos este segundo punto, donde lo ms importante es tomar
en cuenta a los actores urbanos
desde el principio, en la etapa
de diagnstico, y verlos agrupados en tres sectores distintos:
civil, tcnico y poltico, de igual
importancia los tres pero cada
uno con un rol particular.
As, el grupo civil repreGrfico. Ciudad como ecosistema y las recomendaciones de ecologiza- senta a ciudadanos y empresas,
gremios y sindicatos, residentes
cin urbana.
y visitantes de la ciudad. Son
ecologizacin, en forma de los criterios de
ellos quienes asignan y/o sufren el problevaloracin para la primera etapa, los prinma y, asimismo, se benefician de su socipios de organizacin para la segunda y
lucin. Son tambin ellos quienes eligen
las tcnicas metodolgicas para la ltima.
o contratan a los miembros de los otros
Las recomendaciones que se presentan a
dos grupos: el grupo tcnico, que es el de
continuacin son solo las ms significatilos especialistas a cargo de la formulacin
vas y que pueden ser tiles para examinar
de las propuestas ms convenientes, y el
la legislacin urbanstica nacional y para
grupo poltico, cuyos representantes son
explicar las razones del fracaso de las llos responsables finales en la toma de detimas iniciativas reglamentarias del Invu.
cisiones y distribucin de recursos.
Ecologizacin urbana y los reglamentos del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo
37
No obstante lo anterior, en el caso

de los reglamentos del Invu, los nicos
actores activos en la redaccin de ellos
fueron sus propios funcionarios, acompaados por algunos tcnicos de otras instituciones, identificadas por el mismo Invu.
De este modo, se ignor la necesidad de
equilibrio entre la opinin de los tres grupos decisorios de actores y, en concreto,
se dej por fuera de la discusin a la sociedad civil, incluyendo en esta a los gremios inmobiliarios. Tambin se omiti
el criterio del grupo poltico: ministros y
alcaldes. Por eso, no es de extraar que
los reglamentos fueran retirados de la
consulta.
Pronstico y sus principios de organizacin del sistema eco-urbano: Esta
etapa se dedica a visualizar el modelo de
la ciudad, o sea, la organizacin racional
de sus principales elementos con la visin
a muy largo plazo (50-100 aos), en forma de dos estructuras, una urbana y otra
socioeconmica. En lo que corresponde a
la estructuracin urbana, es primordial
el respeto al principio de visin conjunta y equilibrada de sus componentes naturales, construidos y mixtos: el marco
natural de la ciudad se compone de los
principales ros, sus zonas de proteccin
y dems reas naturales en forma de una
trama verde urbana; y el marco construido lo organiza la red de movilidad. En
efecto, y tratndose -al menos- de las ciudades construidas, como es el caso de San
Jos, las redes de ros y de movilidad son
los principales estructuradores del territorio. A esta organizacin fsico-espacial
38
se suma el tejido urbano localizado en forma de barrios en medio de los dos marcos
estructurales antes descritos; tejido de
barrios que es mixto, compuesto por componentes de todo tipo de material (natural, construido y social) y de diferentes
tipologas (urbanizaciones, condominios,
casas individuales, edificios, etc.).
Como la estructura socioeconmica
de la ciudad es el principal condicionante de la estructuracin urbana, en el proceso de pronstico debe considerarse de
manera armoniosa las tres dimensiones
de desarrollo urbano: social, econmica
y polticoinstitucional: La dimensin
social comprende la combinacin de las
relaciones de la colectividad urbana, y su
criterio eco-urbano es la equidad entre
distintos grupos de usuarios de la ciudad
y de sus barrios, expresada en el grado de
su participacin en la toma de decisiones
y en el disfrute de la infraestructura de
servicios y ambiente urbanos. La dimensin econmica de desarrollo se relaciona
con el potencial del territorio de generar
riquezas, y su criterio eco-sistmico es la
competitividad econmica. Y, por ltimo,
la dimensin poltico-institucional de desarrollo se sustenta en la capacidad de las
instituciones pblicas y sus sistemas de
regulacin urbana, conducentes a la correccin de desequilibrios socio-espaciales y a la gestin de localizacin espacial
de las actividades humanas; su criterio
eco-urbano es la estabilidad del sistema a
lo largo del tiempo.
Segn nuestro parecer, los reglamentos del Invu prestaron especial
Vladimir Klotchkov
tanto naturales como construidos y mixtos.

En cuanto a lo metodolgico, es muy importante el modo de definicin del
problema. En primer lugar,
como ya se seal, esta tarea debe hacerse entre todos los actores urbanos; y,
en segundo lugar, hay que
tener en cuenta que la formulacin del problema debe
reflejar las causas de este y
no su efecto. De este modo,
la solucin es lo opuesto al
problema. As, el deterioro
Alfredo Huerta. Edificio de condominios de los aos setenta en San Jos centro.
y la falta de inversiones en
atencin a lo social, por ejemplo con la
los centros urbanos de la Gran rea Mecesin de ms reas urbanizables para
tropolitana (Gam) no es un problema en
el uso pblico y la asignacin de cuotas
trminos metodolgicos, sino el efecto de
de vivienda de inters social a todo tipo
algunos problemas internos de esos cende desarrollo, pero sin contemplar otras
tros, como podran ser la falta de limpiedos variables: la rentabilidad y competiza y seguridad, el congestionamiento, la
tividad del desarrollo, y la oportunidad
contaminacin, etc.; y tambin de otros
poltica para aplicar este tipo de cambios
problemas externos como, por ejemplo,
en este momento de atomizacin poltica
la abundancia de opciones de inversin
de la sociedad.
privada fuera de esos centros en los teFormulacin de las propuestas urrrenos ms competitivos (por ahora) de la
banas y tcnicas de ecologizacin: En esta
periferia de la Gam. Por consiguiente, los
ltima etapa de planificacin se trata
programas de gestin deben dirigirse dide polticas, estrategias y programas de
rectamente a las causas del deterioro de
desarrollo a mediano (5-10 aos) y largo
los centros histricos: asegurar su limpieplazo (20-30 aos), donde cabe aplicar las
za y seguridad, reducir congestionamientcnicas de ecologizacin urbana. Tres tito y contaminacin, etc., as como hacer
pos de ellas se presentan a continuacin,
sus terrenos ms competitivos por medio,
agrupadas segn su relacin con las mepor ejemplo, de algunos incentivos para
todologas de formulacin de propuestas
la inversin.
y con los componentes del medio urbano,
39
Al respecto, los reglamentos del Invu no analizan

toda la complejidad del problema, sino solo proponen
unos cuantos instrumentos
nuevos de gestin de suelo
que, segn sus autores, deben servir como incentivos.
Se trata de los procedimientos de reajuste de suelo, recuperacin de plusvalas y
transferencia de derechos
de construir. Pero estas
propuestas, adems de que
no apuntan a las verdaderas causas de deterioro de
los centros urbanos que se
esbozaron anteriormente, Alfredo Huerta. Edificio de condominios en San Jos centro.
tampoco pueden consideEn relacin con lo anterior, hay que
rarse incentivos para la inversin privadecir
que el tema de la integracin de la
da, porque son demasiado complejas para
naturaleza en la ciudad no est presensu implementacin prctica por parte de
te en los reglamentos del Invu, pero est
las municipalidades e, inclusive, hay duatendido por el Decreto 32967-Minae,
das sobre su sustento jurdico.
que ofrece los Instrumentos Tcnicos
El segundo grupo de tcnicas de
para el proceso de Evaluacin de Impacecologizacin urbana se refiere al tratato Ambiental (IFAs), los cuales, segn la
miento de los componentes naturales de
opinin de muchos, ya probaron su inefila ciudad. Entre ellas estn la de respeto
cacia, debido principalmente a su visin
a los ciclos ecolgicos de la zona donde se
sectorial (geolgica) y a su carcter meubica la ciudad y la de respeto a los faccanicista (no sistmico), y actualmente
tores biticos que deben sobrevivir dentro
estn en revisin no se sabe por parte de
o a la par del ambiente abitico (el consquines, por lo que el producto final potruido). Tambin est la tcnica de idendra correr la misma suerte de los reglatificacin de los rasgos individuales del
mentos del Invu, o sea, que no prosperen.
territorio de la ciudad, en funcin de loEl tercer grupo de tcnicas de ecograr mejores productos en la planificacin
logizacin
urbana es relativo a los compoy diseo urbanos -lo que algunos urbanisnentes construidos y mixtos de la ciudad.
tas llaman primero el territorio-.
40
Vladimir Klotchkov
Estas exigen el uso racional de superficie,

transparencia de la forma urbana y diversidad de la oferta urbana inmobiliaria,
particularmente de una buena oferta de
soluciones para residencia. Al respecto, los
reglamentos del Invu atienden bastante
bien lo relativo al tratamiento de la superficie y la forma urbanas, pero su posicin
es confusa en torno a la oferta urbana de
tipologas de vivienda y revela cierto prejuicio de sus autores frente al condominio,
lo mismo que a la vivienda unifamiliar.
Hasta aqu se ha examinado la lista de
criterios, principios y tcnicas de ecologizacin urbana y su relacin con algunos

puntos de los reglamentos de renovacin y
urbanizacin del Invu, as como con la metodologa de incorporacin de la variable
ambiental dentro de la planificacin urbana por medio de IFAs. Con este examen de
tipo eco-urbano se pretendi dar cierta objetividad a las crticas a esos documentos
y tambin contribuir a la definicin de los
objetivos de sus prximas reformas. Estos
objetivos debieran incluir los criterios de
igualdad de derecho de decidir de todos los
actores urbanos sobre el futuro desarrollo,
los principios de integralidad de los componentes sociales, econmicas y polticoinstitucionales de desarrollo, as como las
tcnicas de ecologizacin; por ejemplo, la
definicin del problema desde la visin sistmica, la individualizacin urbana a partir de las particularidades del territorio y
el aseguramiento de la diversidad de la
oferta urbana inmobiliaria.
En lo que corresponde a una posible

apreciacin eco-urbana del marco urbanstico nacional en su conjunto, hay que
tener presente que en este tema no existe
una ley macro, sino muchas leyes, reglamentos, decretos y manuales, todos ellos
con enfoques especficos y promovidos a lo
largo de los ltimos 66 aos (empezando
con la Ley de Construcciones, de 1949).
Se puede discutir mucho en torno a cada
uno de esos instrumentos de planificacin urbana, pero el autor de este artculo
considera que estos son suficientes para
sustentar el reto planteado de ecologizacin de las ciudades costarricenses, sin
necesidad de promover una ley marco
nueva, mxime en la situacin actual de
atomizacin y radicalizacin de la poltica
nacional. Solo que para enfrentar exitosamente ese reto es necesario conocer a profundidad todo ese bagaje tcnico-jurdico
y tener presente el concepto de ciudad
ecolgica, como una especie de filtro para
su correcta aplicacin.
Referencias
Inteco (Instituto de Normas Tcnicas de Costa Rica), Colegio de Arquitectos de Costa Rica & Instituto de
Arquitectura Tropical. (2012). Requisitos para
Edificaciones Sostenibles en el Trpico. San Jos:
Inteco. Disponible en: http://www.uia.archi/sites/
default/files/RESET_V16.pdf.
Klotchkov, V. (2011, noviembre 14). Insostenibilidad
urbana. La Nacin. Disponible en: http://www.
nacion.com/archivo/Insostenibilidad-urbana_0_1232076828.html
Ruano, M. (1999). Ecourbanismo: Entornos Humanos Sostenibles, 60 Proyectos. Barcelona: Gustavo Gili.
41

Las sinrazones del

Reglamento sobre
Fraccionamientos y
Urbanizaciones
Socilogo y
planificador
urbano. Catedrtico
-jubilado- de la
Universidad Nacional
(manuelarguello@
yahoo.com).
Volver al ndice
42
Manuel Argello
parte de las razones jurdicas o constitucionales que

se pueda tener para objetar partes sustanciales del
articulado del Reglamento propuesto por la Direccin de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (Invu) en relacin con la construccin de viviendas
en propiedad de tipo condominal, hay dos aspectos bsicos
relativos al Reglamento, de carcter ms general, que tienen que ver con concepciones tericas y con la experiencia
histrica, los cuales tales aspectos- tambin constituyen
elementos esenciales en la objecin tan generalizada a l.
Algo de lo que ms se ha discutido en pblico y han
planteado tanto cmaras de constructores y desarrolladores urbanos como expertos en temas legales, especficamente relacionado con cdigos de construccin y de propiedad
del suelo, se refiere a su legalidad relativa y sus impactos
sobre la propiedad en condominio en sus diversas formas,
extensiva y en altura, as como su relacin con la propiedad
pblica (calles pblicas, acceso a las zonas pblicas de las
playas en mega proyectos tursticos). Los otros aspectos
en discusin, relacionados con el uso pblico de la propiedad
privada, se basan en suposiciones a todos

luces falsas: la primera es que la renta
del suelo tiene como esencia o nica explicacin la inversin pblica en infraestructuras y, la segunda, que los terrenos
determinados como comunales en las
urbanizaciones son de uso pblico en el
sentido ms general.
En relacin con la suposicin referente a la renta del suelo, se ha sostenido
que en teora el precio del suelo que los
propietarios pueden obtener al urbanizar
tiene como esencial componente la inversin pblica que se hace en infraestructura y, por lo tanto, ellos deben contribuir a
la sociedad que financia esa infraestructura. Sera una forma de resarcimiento
a la sociedad entera que financia con sus
impuestos las obras que les permitiran
incrementar los ingresos producto de la
venta de tierras urbanizadas. En consecuencia, estara ms que justificado que
un porcentaje de la tierra por urbanizar
pasase a ser de uso pblico. Es decir, que
el propietario que antes tena una tierra
de menor precio y que, gracias a la inversin pblica, alcanza ms precio, en
correspondencia retribuya entregando
parte de esa extra ganancia o parte de
esa tierra. Como esto difcilmente se hara voluntariamente, el Estado mediante
sus instituciones especializadas lo hara
y, en este caso especfico, mediante el
nuevo Reglamento de urbanizaciones o
construccin en condominio, que ampla
el porcentaje ya anteriormente existente
(desde hace dcadas) relativo al rea comn de las urbanizaciones.
Estas afirmaciones y sustentos para

ampliar la expropiacin son solo parcialmente ciertas y, en muchos casos concretos, podran ser totalmente falsas. Por un
lado, no son las infraestructuras pblicas
el principal componente del precio relativo del suelo, sino un compuesto mltiple
de factores muy diversos segn las situaciones. En algunos casos lo que priva es
la disponibilidad de recursos como agua,
o la topografa, o -y esto es esencial- la seguridad relativa, y otros aspectos como el
paisaje: terrenos frente al mar o atractivos paisajsticos como volcanes. Todo ello
constituye un conjunto de componentes
de la renta del suelo que no tiene relacin
con la inversin pblica. De hecho, existen muchsimos megaproyectos totalmente construidos por la inversin privada
donde los propietarios de grandes fincas
(de cientos o miles de hectreas) lo menos
que quieren es una calle pblica o cualquier otra inversin pblica.
Este supuesto que critico hace caso
omiso de, precisamente, toda la teora
relativa a la renta del suelo y las rentas
de localizacin, que contienen un componente relativo a los medios colectivos de
consumo, pero que no es el nico ni el ms
importante, en particular en grandes ciudades o en conglomerados comerciales
como los inmensos centros comerciales o
megaproyectos tursticos o urbansticos.
Las rentas de aglomeracin han sido estudiadas y explicadas desde hace siglos
y son un componente esencial de la comprensin de la dinmica urbana, pues explican cmo es que numerosas inversiones
Las sinrazones del Reglamento sobre Fraccionamientos y Urbanizaciones
43
tienden a concentrarse en algunos puntos

del territorio, dejando
abandonados otros puntos, o cmo, en ciertos
momentos o periodos,
algunas zonas o regiones, y hasta pequeos
espacios de una ciudad,
se convierten en sitios
de altsimo costo, mientras que otros, aunque
estn muy cerca, a veces separados tan solo
por una calle o un riachuelo, permanecen con
bajsimos precios.
As que asumir un
supuesto falso para justificar por justiestn en decadencia, o lo que ocurre en
cia la expropiacin del suelo es daino
un megaproyecto turstico que en pocos
para la seguridad jurdica y, adems,
aos convierte tierras ganaderas en conuna demostracin de ignorancia crasa;
glomerados de hoteles, marinas y centros
ignorancia de la teora general sobre la
recreativos con opulentas residencias,
formacin de las rentas de localizacin e
mientras que en otros sitios los mismos
ignorancia de las especificidades relaticentros comerciales gigantes, que fueron
vas a la formacin de la renta del suelo
durante una dcada las zonas ms dinen condiciones histricas concretas, con
micas -y ms caras-, son despus simcambios segn la historia de la ciudad,
plemente arqueologa urbana, enormes
su proceso de conformacin y su utilidad
edificios que ya no se utilizan y son demorelativa en funcin de las dinmicas de
lidos u ocupados y desmantelados progreocupacin o tcnico-constructivas, e insivamente con un valor cero, es decir sin
cluso segn modas o tendencias en las
renta alguna.
pautas de consumo y hasta en las pautas
Por otro lado, en relacin con la surelativas a la arquitectura y el urbanisposicin de que los terrenos determinados
mo. As, es muy distinto lo que sucede
como comunales en las urbanizaciones
en antiguas ciudades, como las coloniason de uso pblico -abiertos a todos los
les todava vivas, que lo que acontece en
habitantes-, hay que decir que es una suaquellas que no han sido restauradas y
posicin totalmente falsa. Por un lado, es
44
Manuel Argello
un hecho que la legislacin no establece

cules deben ser las caractersticas de
los terrenos que los urbanizadores asignen como el porcentaje de tierras de uso
pblico que deben dejar en cada urbanizacin; en consecuencia, depende de la
voluntad del urbanizador, desarrollador o
diseador o inversionista. As, lo que se
puede observar en muchsimos casos es
que los terrenos con mayor dificultad de
utilizar en vivienda o edificios recreativos
son los que se dejan para uso pblico, y
todos hemos visto o vivimos en sitios donde el rea comunal se parte en pedazos
pequeos, algunos al lado de acequias con
pendientes que prcticamente impiden
caminar (o sea, barrancos), o que son muy
quebrados y pedregosos, o al lado de autopistas peligrosas, ros o manglares que
las hacen poco tiles para el uso del pblico por su peligrosidad, suelo pantanoso
o sujeto a inundaciones.
La subdivisin del porcentaje exigido en pequeos espacios hace que estos
terminen siendo utilizados para estacionarse o queden sin uso alguno, llenos de
basura o apropiados por grupos violentes
o indigentes, dado que no tienen seguridad alguna y los vecinos terminan por no
utilizarlos del todo.
Al contrario, en urbanizaciones cuyas comunidades estn organizadas, estos espacios pblicos se convierten en
espacios comunitarios. De hecho, se
privatizan, de la misma forma en que se
privatizan calles pblicas en urbanizaciones en las que los vecinos ponen retenes y
agujas metlicas con guardas privados
que impiden la circulacin de vehculos y

exigen identificacin a los visitantes. Este
uso privado de la calle pblica en urbanizaciones ha sido reclamado ante municipios, pero ha sido respaldado por entes
judiciales, incluso a nivel constitucional.
La organizacin comunitaria permite proteger algunas partes del porcentaje de la urbanizacin asignado a uso
comunal, las ms utilizables (por estar
en terrenos menos quebrados o lejos de
pendientes hacia las acequias), y las convierte tambin en exclusivas para el uso
de los vecinos del barrio (como sus calles,
aunque sean pblicas), las protege con
cercas de malla metlica y alambre o con
tapias, construye edificios comunitarios y
pequeos parques de diversin para nios o canchas de deportes pequeas, les
da seguridad contratando guardias privados y cerrndolos de noche, para lo que
los vecinos aportan cuotas y financian
el mantenimiento y la seguridad con el
alquiler de algunas de las instalaciones
como centros para fiestas familiares o las
mismas canchas. As, el llamado espacio
pblico o no se puede utilizar o se privatiza; es decir se le cerca y se restringe
el acceso por parte de las organizaciones
de vecinos que se preocupan por tener un
parquecito con la seguridad de que sus
nios estarn protegidos y no podrn ser
objeto de ataques, robos o violencia por
personas ajenas a la comunidad.
Consecuentemente, la justificacin
de que el rea pblica es algo histricamente real es falsa: se basa nada ms en
la idealizacin absurda de diversidad de
45
situaciones especficas que todos los vecinos de los barrios conocemos: o cerramos
y cuidamos pagando por el mantenimiento y la seguridad de nuestras reas pblicas o se convierten en basureros o sitios
utilizados por pandillas e indigentes. Basureros donde se tiran desechos slidos
no convencionales que no recogen las empresas de recoleccin que trabajan para
los municipios, o sitios donde los indigentes revuelcan las bolsas de basura y las
tiran luego de conseguir lo que buscan.
Esto sucede especficamente en aquellas
partes utilizables que no estn cercadas,
porque lo ms comn es que el rea comunal sea un guindo peligroso que colinda
con acequias que la hacen inestable y que
se llena de basuras con las crecidas estacionales, crecidas que, tambin, eventualmente se llevan los desechos cada tantos
meses. Las municipalidades no tienen la
capacidad financiera ni institucional para
mantener la limpieza ni, mucho menos,
la seguridad en las zonas pblicas de los
barrios, urbanizaciones o comunidades;
como tampoco la tendrn para las zonas
que queden por fuera de las tapias de los
condominios, no importa si a esos lotes se
les llama zona comunal pblica.
Adems, se ha dado por supuesto
que ese espacio pblico tendra un uso
predominantemente social, para esparcimiento y deleite de la comunidad de menores ingresos, la de quienes no pueden
disfrutar los espacios comunes privados
por carecer de recursos suficientes para
pagar sus costos, algo que tambin es contradicho por la terca realidad cotidiana.
46
Pues no es cierto, en la experiencia de ya

varias dcadas, que los vecinos de comunidades pobres puedan dar mantenimiento
y utilizar esas zonas pblicas o comunales: de hecho, la historia conocida es que
esas zonas, que al inaugurarse los proyectos -pblicos o privados- estn sembradas,
adornadas y con instalaciones de juegos
para nios, pronto son abandonadas y las
instalaciones se deterioran o desaparecen
y son destruidas por vndalos o ladrones.
En relacin con los aspectos legales
y constitucionales, los cambios propuestos en el borrador de Reglamento del Invu
tienen alcances, en diversos aspectos, que
requieren una discusin a ese nivel. Incluso hay algunos aspectos que implican
una confiscacin de la propiedad equivalente a expropiacin, justificada como una
forma de contribucin del propietario/urbanizador al patrimonio pblico, lo que
sera de hecho una forma de impuesto que
afectara seriamente no solo la renta del
suelo sino tambin el marco legal general vigente en el pas, e incluso parte del
articulado de convenios internacionales,
como el propio TLC.
Muchos desarrollos habitacionales
seran inviables si se les aumentara significativamente lo que deben tributar. El
supuesto de que los condominios son dedicados a sectores sociales de altos ingresos
es exagerado; un alto porcentaje de ellos
se hacen para familias jvenes de ingresos medios que no pueden subir los costos
un diez o quince por ciento, quedando fuera del mercado solvente.
Manuel Argello
Alfredo Huerta. Urbanizacin de condominios en Escaz, San Jos.
Por otro lado, no se puede cambiar

la institucionalidad y legislacin vigente
en mltiples aspectos que modifican el
ordenamiento del suelo y la planificacin
urbana, as como la jurisdiccin institucional y municipal, con un simple y pobremente sustentado Reglamento, que
es emitido por una Junta Directiva del
Invu- sin potestad alguna para modificar
lo establecido por la Constitucin, por
leyes calificadas y por el rgimen municipal. Un Reglamento no puede cambiar
un decreto ni una ley y menos la Constitucin, cuyo artculo 45 es rotundo: la
propiedad privada es inviolable, y solo
la puede modificar una ley calificada,
nunca un decreto y menos un Reglamento. Solo es modificable por razones extraordinarias y plenamente justificadas.
Es un desaguisado pretender obligar a
los
desarrolladores
privados a un cambio
sustantivo y radical
en diseos (algunos
obtusos y arbitrarios)
y costos producto de
acciones que, de hecho, son confiscatorias
y que haran prohibitiva mucha de la potencial inversin.
Que el actual
Gobierno se propusiera hacer cambios
reglamentarios y regulatorios sobre la
urbanizacin y las instituciones sera fantstico, siempre que fuera parte de una
estrategia integral del sector vivienda y
asentamientos humanos completo. Pero
un plan o proyecto para eso no existe ni
fue nunca parte del programa de gobierno del partido gobernante. Ahora surgen
ideas e iniciativas, pero no en el marco
general de un diseo conjunto del sector
institucional, de la poltica general hacia el sector o de un plan escalonado y de
mediano plazo para hacer los cambios legales, regulatorios e institucionales, guiados por esa poltica que sigue esperando
que alguien la disee.
Lo correcto sera fortalecer al Invu y
respetar las leyes (la de creacin del Invu y
la 4240, de Planificacin Urbana), y no cerrarlo aun ms por la incapacidad de quienes dirigen secciones tcnicas, complejas y
diversas, sin tener la menor experiencia ni
47
el conocimiento terico, tcnico ni emprico

para regir esas secciones, como la Direccin de Urbanismo del Invu.
Ms que reglamentos antojadizos
y absurdamente justificados, se requiere una reorganizacin de todo el sector:
cerrar el Ministerio de Vivienda y hacer
del Banco de la Vivienda de verdad un
banco de segundo piso, con el Invu coordinando lo de la vivienda asignacin de
bonos y vigilancia del trabajo de mutuales-; a la vez, desarrollar y convertir a la
Direccin de Urbanismo en una organizacin moderna de planificacin territorial, con suficiente personal calificado
de altsimo nivel tcnico. En todo caso,
podra dejarse un instituto tcnico sobre
temas de urbanismo y vivienda, con un
ministro rector poltico del sector con un
fuerte brazo financiero.
Adicionalmente, hay acuerdos internacionales que tienen que ver con el tema
de la propiedad de la tierra y las expropiaciones. Especficamente, esto es tratado en detalle en el articulado del TLC-EU/
CA/RD, y esa es precisamente una razn
por la cual no debi haberse aprobado
ese TLC, pero ya es ley de la Repblica.
El asunto es que no se puede expropiar
la propiedad privada sin un especfico inters pblico, justificado en cada caso; y,
de hacerse la expropiacin, esta debe ser

pagada no con una valoracin oficial, sino
con una sujeta a los usos posibles y en relacin con aspectos como el lucro cesante.
El concepto de expropiacin utilizado en
el TLC as lo establece. El articulado de
este Tratado trata lo concerniente a las
posibilidades y restricciones de la planificacin y el ordenamiento territorial;
varias clusulas restringen seriamente
el control del uso del territorio por los
cambios que traera en la concepcin de
la propiedad y los derechos de los propietarios y similares.
En nuestro pas, en juicios concretos todava no se ha argumentado contra
municipios, o el Estado, con base en el
articulado del TLC referente a expropiaciones y propiedad de la tierra. Pero en el
futuro s podran utilizarse esas disposiciones en contra de las posibilidades de
planes de ordenamiento, gestin de riesgo o planificacin urbana, o contra reglamentos especficos sobre la propiedad y
limitaciones a su disfrute o al lucro que
podra obtenerse con su urbanizacin.
El Reglamento de marras duerme
ahora el sueo de los justos, pero en algn momento podra de nuevo ser puesto
a despacho y, entonces, lo justo sera de
nuevo ponerlo a dormir...
Crtica al propuesto
Reglamento de
Urbanizaciones
Ingeniero. Presidente
de la Cmara
Costarricense de
la Construccin
(escarazo@gmail.com).
Guillermo Carazo
a Cmara Costarricense de la Construccin considera que el retiro de la apurada consulta pblica del
proyecto de Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones da una luz de esperanza al sector construccin. De los 101 artculos que contiene tal propuesta de Reglamento, por lo menos 89 tienen
un vicio de inconstitucionalidad.
En ese Reglamento, el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo se impone competencias que no
le corresponden, regulando los usos
de suelos y definiendo qu terrenos
se pueden desarrollar y cules no;
olvidndose de su competencia residual urbanstica delimitada por
la Sala Constitucional en su voto
4205-96. Asimismo, tal propuesta
de Reglamento supera el mbito
de aplicacin que expresamente le
establece la Ley de Planificacin
Alfredo Huerta. Edificio de condominios en San Jos centro.
Volver al ndice
48
Manuel Argello
49
ISSN 1409-214X. Ambientico 255, Normas |Pp. 51-52|
Urbana, violando la autonoma

exclusiva de las
municipalidades
en cuanto a su ordenamiento territorial y el derecho
de propiedad.
Es
grave
cmo el proyectado Reglamento
afecta los costos
de los futuros desarrollos inmobiliarios: obligando
a los condominios
a ceder hasta un
45 % de su rea
Alfredo Huerta. Empresa constructora de condominios, San Jos
para parques y
calles, manteniendo siempre el porcentaclaramente articulados en nuestra Consje de terreno destinado a reas comunes,
titucin Poltica: (1) el de legalidad paumentando los anchos de las calles para
blica, (2) el de igualdad, (3) el de de no
los nuevos desarrollos, incrementando
confiscacin y el de propiedad privada inentre 30 y 40 % el costo directo de consviolable, (4) el de organizacin y estmulo
truccin y ampliando en entre 30 y 40 %
de la produccin, denominado tambin
el rea adicional requerida.
principio de fomento o acceso al mercaTodo lo anterior repercute en indo, (5) el de autonoma municipal y (6) el
crementos importantes en el precio final
de reserva de ley.
de las viviendas, frustrando as el sueo
La Cmara Costarricense de la
de las familias de clase media de tener
Construccin considera que los problecasa propia. Adicionalmente, afectara
mas urbanos no se pueden solucionar con
sustancialmente el valor de las vivienun reglamento; pensar esto es iluso. Realdas de inters social, lo que imposibilimente necesitamos buscar soluciones
tara la realizacin de los programas que
consensuadas con la participacin tanto
en este campo quiere realizar la actual
del sector pblico como del privado.
Administracin.
Se presentan graves violaciones
de principios y normas constitucionales,
Normas mnimas para la presentacin

de artculos a Ambientico
1. Modo de entrega
El artculo ha de ser presentado en Word y entregado va
internet.
2. Tamao, elementos grficos y separaciones internas
El artculo no debiera exceder las 2.000 palabras (se considera excepciones).
Cada figura e ilustracin que contenga debe ser entregada
en alta resolucin. Es importante que en el texto se seale,
entre corchetes, los lugares en que deben aparecer.
Asimismo, se requiere una fotografa del rostro del autor.
Los cuadros s pueden ser incluidos en el mismo archivo del
texto en Word.
Ambientico no usa subttulos para destacar apartados, sino
que, donde claramente se cierra o suspende un tema para pasar a otro, se deja un doble espacio antes del prrafo siguiente.
3. Citas textuales
Las citas textuales, que se ruega no excedan las 60 palabras,
no han de ponerse en cursivas, ni usando sangra ni en prrafo aparte, sino entrecomilladas, y entreveradas en el texto.
4. Referencias bibliogrficas
A partir del Manual de la American Psychological Association
(APA) (2010), seguimos los siguientes lineamientos respecto
a citacin de fuentes bibliogrficas. Hay dos modalidades de
presentacin de las referencias bibliogrficas intercaladas en
el texto. En una, el autor/a citado es el sujeto de la oracin; en
la otra, el autor citado, en tanto tal, no es parte de la oracin,
sino que lo que es parte de la oracin es solo lo dicho o aportado por l. Ejemplo del primer caso: Acua (2008) asegura
que el sistema de reas protegidas. Ejemplo del segundo:
Los problemas ambientales han resultado el principal
foco de conflicto (Morales, 2009).
Obra con un autor
Entre parntesis, se coloca el apellido del autor al que se
hace referencia, separado por una coma del ao de publicacin de la obra. Ejemplo: (Pacheco, 1989) .
Obra con ms de un autor
Cuando la obra tiene dos autores, se cita a ambos, separados
por la conjuncin y. Ejemplo: (Nez y Calvo, 2004) .
Cuando la obra es de ms de dos autores, se cita a todos en la
primera referencia pero, posteriormente, solo se coloca el apellido del primer autor seguido de et al., sin cursiva y con punto despus de la contraccin al.. Ejemplo: (Prez, Chacn,
Lpez y Jimnez, 2009) y, luego: (Prez et al., 2009) .
Obra con autor desconocido o annimo
Si la obra carece de autor explcito, hay que consignar en
vez de l, y entre comillas, las primeras palabras del ttulo (entre parntesis). Ejemplo: (Onu inquieta, 2011)
; o, alternativamente, el nombre de la obra y, despus

de una coma, la fecha de publicacin. Ejemplo: La Nacin (2011) .
Solo cuando se incluye una cita textual debe indicarse la(s)
pgina(s). Ejemplo: (Prez, 1999, p. 83) .
5. Presentacin de las obras referenciadas
Al final del artculo, debajo del subttulo Referencias, habr de consignarse todas las obras referenciadas, en letra de
tamao menor a la del texto.
Libro
Primero se anotar el apellido del autor, luego, precedido
de una coma, la inicial de su nombre; despus, e inmediatamente luego de un punto, el ao de publicacin de la obra
entre parntesis; seguidamente, y en cursivas, el ttulo de
la obra; posteriormente, y despus de un punto, el lugar de
publicacin de la obra (si la ciudad es internacionalmente
conocida no hace falta sealar el pas, pero, si no, solo se
consigna el pas), y, finalmente, antecedido por dos puntos,
el nombre de la editorial. Ejemplo: Prez, J. (1999) La ficcin de las reas silvestres. Barcelona: Anagrama.
Artculo contenido en un libro
En este caso, se enuncia el apellido del autor seguido de una
coma, luego se pone la inicial del nombre de pila seguida de
un punto; inmediatamente, entre parntesis, la fecha. Enseguida ha de ponerse la preposicin En, y, luego, el apellido
seguido de una coma y la inicial del nombre de pila del editor
o compilador de la obra; indicando a continuacin entre parntesis Ed. o Comp., como sea el caso; inmediatamente
se seala el nombre del libro en cursivas y, entre parntesis,
las pginas del artculo precedidas por la abreviatura p. o
pp. seguido de un punto; posteriormente, el lugar de publicacin de la obra, y, antecedido por dos puntos, la editorial.
Ejemplo: Mora, F. (1987). Las almitas. En Ugalde, M. (Ed.)
Cuentos fantsticos (pp. 12-18). Barcelona: Planeta.
Artculo contenido en una revista
En este caso, se indica el apellido del autor y, luego precedido por una coma, se coloca la letra inicial de su nombre de
pila; luego de un punto, y entre parntesis, la fecha; despus
el ttulo del artculo y un punto. Enseguida, va el nombre de
la revista, en cursivas; inmediatamente, se indica el nmero
de la edicin o del volumen separado por una coma de las
pginas que constituyen el artculo, luego se coloca el punto
final. Ejemplo: Fernndez, P. (2008, enero) Las huellas de
los dinosaurios en reas silvestres protegidas. Fauna prehistrica 39, 26-29.
Artculo contenido en un peridico
Si la referencia fuera a un diario o semanario, habra de
procederse igual que si se tratara de una revista, con la
Volver al ndice
50
Guillermo Carazo
Normas mnimas para la presentacin de artculos a Ambientico
51
diferencia de que la fecha de publicacin se consignar completa iniciando con el ao, separado por una coma del nombre del mes y el da, todo entre parntesis. Antes de indicar
el nmero de pgina, se coloca la abreviatura p. o pp..
Ejemplo: Nez, A. (2017, marzo 16). Descubren vida inteligente en Marte. La Nacin, p. 3A.
Material en lnea
En caso de que el artculo provenga de un peridico o una
revista en lnea, se conserva el formato correspondiente y, al
final, se coloca la frase Disponible en seguido de la direccin
electrnica, sin punto al final. Ejemplo: Brenes, A. y Ugalde,
S. (2009, noviembre 16). La mayor amenaza ambiental: dragado del ro San Juan afecta el ro Colorado y los humedales
de la zona. La Nacin. Disponible en: http://wvw.nacion.com/
ln_ee/2009/noviembre/16/opinion2160684.html
Autores mltiples
Cuando el texto referenciado tenga dos autores, el apellido de cada uno se separa con una coma de la inicial de su
nombre de pila; adems, entre un autor y otro se pondr la
conjuncin y. Ejemplo: Otrola, A. y Senz, M. (1985). La
enfermedad principal de las vacas. San Jos: Euned.
Tratndose de tres o ms autores, se coloca el apellido de
cada autor separado por una coma de la inicial de su nombre de pila, luego de la que va un punto; y, entre uno y otro
autor media una coma. Antes del ltimo autor se coloca la
conjuncin y. Ejemplo: Rojas, A., Carvajal, E., Lobo, M. y
Fernndez, J. (1993). Las migraciones internacionales. Madrid: Sntesis.
Sin autor ni editor ni fecha
Si el documento carece de autor y editor, se colocar el ttulo
del documento al inicio de la cita. Al no existir una fecha, se
especificar entre parntesis s.f. (sin fecha). La fuente se
indica anteponiendo en.
En caso de que la obra en lnea haga referencia a una edicin impresa, hay que incluir el nmero de la edicin entre
parntesis despus del ttulo. Ejemplo: Heurstico. (s.f.). En
diccionario en lnea Merriam-Websters (ed. 11). Disponible en
http://www.m-w.com/dictionary/heuristic . Otro ejemplo: Titulares Revista Voces Nuestras. (2011, febrero 18). Radio Dignidad, 185. Disponible en http://www.radiodignidad.org/index.
php?option=com_content&task=view&id=355&Itemid=44
Puede utilizarse corchetes para aclarar cuestiones de forma,
colocndolos justo despus del ttulo, y poniendo en mayscula la primera letra: [Brochure] , [Podcast de audio], [Blog],
[Abstract], etctera. Ejemplo: Cambronero, C. (2011, marzo
22). La publicidad y los cantos de sirena. Fusil de chispa
[Blog]. Disponible en http://www.fusildechispas.com
6. Comunicaciones personales o entrevistas
La mencin en el texto de comunicaciones personales o entrevistas se har as: luego de una apertura de parntesis
se consigna la inicial del nombre de pila del entrevistado,
despus se coloca un punto y, enseguida, el apellido del entrevistado. A continuacin, se pone una coma y, posteriormente, la frase comunicacin personal; luego se coloca el
nombre del mes y el da, que se separa con una coma del ao
52
en que se efectu la comunicacin; finalmente, se pone el parntesis de cierre. Ejemplo: (L. Jimnez, comunicacin
personal, septiembre 28, 1998) .
Las comunicaciones personales no se consignan en la seccin de Referencias.
7. Notas a pie de pgina
Podr usarse notas a pie de pgina para aclarar o ampliar
informacin o conceptos, pero solo en los casos en que, por
su longitud, esos contenidos no puedan insertarse entre parntesis en el texto.
8. Uso de cursivas y de comillas
Se usar cursivas nunca negritas ni subrayado- para enfatizar conceptos. Vocablos en otras lenguas no aceptados por
la Real Academia Espaola de la Lengua, y neologismos,
han de escribirse tambin en cursivas. Asimismo, irn en
cursivas nombres de obras de teatro y cinematogrficas, de
libros, de folletos, de peridicos, de revistas y de documentos
publicados por separado. Captulos de libros y artculos de
publicaciones peridicas se pondrn entrecomillados.
9. Uso de nmeros y unidades de medida
Cuando las cantidades sean escritas numricamente ha de
usarse un punto para separar los grupos de tres dgitos en
la parte entera del nmero. Antes de los decimales ha de
usarse coma (atencin en los cuadros!).
Las unidades de medida, en caso de consignarse abreviadamente, habrn de escribirse en singular y en minsculas.
10. Uso de acrnimos
Los acrnimos lexicalizados (convertidos en palabra) y
devenidos nombres propios (como Unesco y Minae, por
ejemplo) se escriben con solo la letra inicial en mayscula.
Los acrnimos lexicalizados que son nombres comunes
(como ovni, oeneg y mipyme, por ejemplo) se escriben con
todas las letras minsculas. Los acrnimos no lexicalizados
y que, por tanto, se leen destacando cada letra por separado (como UCR y EU, por ejemplo), se escriben con todas las
letras maysculas.
11. Informacin del autor
En la pgina de apertura de cada artculo hay una muy breve presentacin del autor con la siguiente informacin: campo de formacin acadmica, especialidad dentro de ella, institucin o entidad donde se labora o con la que se colabora
y cargo que se ejerce. Adems, el articulista debe adjuntar
una fotografa de su rostro (o de cara y hombros) en soporte
digital y en buena resolucin, y su correo electrnico. En
caso de varios autores, la anterior informacin debe ser provista para cada uno de ellos. Cuando el autor es institucional, en vez de fotografa se enva el logotipo.
12. Palabras clave
Si bien Ambientico no publica las palabras clave de cada
artculo, se le solicitan al autor no ms de cinco para usarlas
en el buscador del sitio web.
Normas mnimas para la presentacin de artculos a Ambientico

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ISSN 1409-214X #256 Octubre-Diciembre 2015

Revista trimestral sobre la actualidad ambiental

Revista trimestral sobre la actualid

Revista trimestral sobre la actualidad ambiental

Director y editor: Eduardo Mora

Ambientico, revista trimestral sobre la actualidad

ISSN 1409-214X. Ambientico 256, Editorial |Pp. 2-3|

Revista Trimestral sobre la Actualidad Ambiental

Normas mnimas para la presentacin

n Costa Rica, la vivienda en rgimen de condominio

Revista Trimestral sobre la Actualidad Ambiental

de la construccin que en parte viven de

A. Huerta. Barriada pobre, no condominal, en Pavas, San Jos.

ISSN 1409-214X. Ambientico 256, Artculo 1 |Pp. 4-12|

Revista Trimestral sobre la Actualidad Ambiental

Mitos y verdades del

1 Si bien no hay datos oficiales, solo de las municipalidades de San Jos y de

Revista Trimestral sobre la Actualidad Ambiental

urbansticos ampliamente aceptados en

Sobre la afirmacin de que el Invu pretende arrogarse competencias que no le

Revista Trimestral sobre la Actualidad Ambiental

Octubre-Diciembre 2015. Nmero 256

Revista trimestral sobre la actualidad ambiental

para establecer su propia normativa. En

en el entendido de que esos, cuya finalidad

Revista Trimestral sobre la Actualidad Ambiental

Octubre-Diciembre 2015. Nmero 256

Revista trimestral sobre la actualidad ambiental

objeto del Reglamento es precisamente

con orgenes en la Antigua Babilonia y

Alfredo Huerta. Urbanizacin de condominios en Heredia.

transformaciones obedecen a dos tcnicas

esas transformaciones del suelo

Revista Trimestral sobre la Actualidad Ambiental

Octubre-Diciembre 2015. Nmero 256

Revista trimestral sobre la actualidad ambiental

se construyen urbanizaciones o fraccionamientos, sino condominios.

para disfrute exclusivo de los condminos,

De la anterior argumentacin en contra

de las principales crticas lanzadas a la

El Reglamento no permite el acceso

5 La Municipalidad de Mora es la nica que exige el

en relacin con las vas cantonales

ISSN 1409-214X. Ambientico 256, Artculo 2 |Pp. 13-16|

Octubre-Diciembre 2015. Nmero 256

inseguridad, esto contribuye a generar un tejido urbano agradable para

por el miedo a enfrentar un nuevo paradigma urbanstico.

6 Sobre criminalidad, violencia y distribucin del

ara juzgar la pertinencia de la reciente propuesta

Alfredo Huerta. Sede del Invu en San Jos centro.

Revista Trimestral sobre la Actualidad Ambiental

Revista Trimestral sobre la Actualidad Ambiental

Octubre-Diciembre 2015. Nmero 256

Revista trimestral sobre la actualidad ambiental

zonificacin, de construcciones, de fraccionamientos y urbanizaciones, de renovacin urbana y el mapa oficial. Sin

Ley establece que, en ausencia de esa

Alfredo Huerta. Edificios de condominios en oeste de San Jos.

Es precisamente en este contexto que se

importante puesto que el debate generado en torno a la propuesta de Reglamento

La razn de ser de la propuesta de Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones

ISSN 1409-214X. Ambientico 256, Artculo 3 |Pp. 17-21|

Octubre-Diciembre 2015. Nmero 256

que regule esa materia en particular, sea