2015

Situación

Inmobiliaria
 Situación Inmobiliaria 2015

Índice

1. Condiciones económicas y financieras desafiantes

2. Sector residencial: fuertes ventas pero precios comienzan
moderación
3. Sector comercial: mayor vacancia resentirá precios de arriendos
4. Anexos: regulación y política pública

2
 Situación Inmobiliaria 2015

Sección 1

Confianza mantiene niveles pesimistas

Confianza de consumidores y percepción
de desempleo* (índices)
70

60

50
En un entorno de baja
confianza se observan
40
expectativas de deterioro
30
del mercado laboral
20

10
jul-06

jul-07

jul-08

jul-09

jul-10

jul-11

jul-12

jul-13

jul-14

jul-15
ene-06

ene-07

ene-08

ene-09

ene-10

ene-11

ene-12

ene-13

ene-14

ene-15

IPEC Desempleo Neutral

Fuente: BCCh, Adimark, BBVA Research

*En cuanto al nivel de desempleo dentro de los próximos 12 meses, ¿Cree que habrá
más cesantía, aproximadamente la misma o menos cesantía que en la actualidad? 3
(índice 0-100 pts.)
 Situación Inmobiliaria 2015

Sección 1
Masa salarial se estabiliza en niveles bajos,
aunque existe espacio para ver mayor deterioro
Masa salarial por componentes (var. % a/a)
8.0
Crecimiento de la ocupación se 7.0
estabiliza impulsado principalmente
6.0
por empleos relacionados al mayor
5.0
gasto fiscal y al sector construcción
4.0

3.0
No obstante, salarios reales
2.0
mostrarían un crecimiento acotado el
1.0
2015. A octubre acumulan caída de
0,7% 0.0

oct-13

oct-14

oct-15
oct-12
abr-12

abr-13

abr-14

abr-15
jul-12

jul-13

jul-14

jul-15
ene-12

ene-13

ene-15
ene-14
IREM real Ocupados (var. % a/a) Masa salarial

4
Fuente: BCCh, BBVA Research
 Situación Inmobiliaria 2015

Sección 1
Ocupación crece por componente asalariado asociado al
un mayor soporte fiscal, elemento que perderá intensidad
durante el 2016
Creación de empleo en 12 meses por actividad Creación de empleo en 12 meses por categoría
económica (miles de personas) ocupacional (miles de personas)
300 200

200 150

100 100

0 50

-100 0

-200 -50
2013 2014 2015

Públicos* Agrícola -100

Minería Manuf actura 2013 2014 2015

Construcción Comercio y Hoteles Empleadores Cuenta propia

Transporte y comunicaciones Act. Inm. y empresariales Asalariado Personal de Servicio
Resto Total Familiar no remunerado Total

Fuente: INE, BBVA Research Fuente: INE, BBVA Research 5

 Situación Inmobiliaria 2015

Sección 1
Tasa de desempleo se muestra resiliente a debilidad
cíclica. Son esperables alzas contenidas
Tasa de desempleo promedio INE vs U. de Chile Solicitudes de pago seguro de cesantía
(porcentaje) (porcentaje)

7.0 8.0
7.0
6.8
6.0
6.6
4.4
6.4
4.0
6.2
2.0
6.0

5.8
0.0
5.6

5.4 -2.0

5.2 -2.6
2013 2014 2015 -4.0
2013 2014 2015
INE (RM) U. de Chile (Gran Santiago)
Var. % anual

Fuente: INE, Microdatos U. de Chile, BBVA Research Fuente: Superintendencia de pensiones, BBVA Research 6
 Situación Inmobiliaria 2015

Sección 1
Condiciones crediticias para personas, constructoras
e inmobiliarias se mantienen restrictivas
Condiciones crediticias (índice)
40.0 40.0
Menos restrictivo
30.0 Menos restrictivo
20.0
20.0

10.0 0.0

0.0
-20.0
-10.0

-20.0 -40.0

-30.0
Más restrictivo -60.0 Más restrictivo
-40.0

-50.0 -80.0

oct-06

oct-13
ago-05

ago-12
f eb-09

dic-14
dic-07
may-07

may-14
abr-03

jul-08

jul-15
abr-10
nov-03

sep-09

nov-10
jun-04

jun-11
ene-05

ene-12
mar-06

mar-13
jul-09

jul-10

jul-11

jul-12

jul-13

jul-14

jul-15
nov-09

nov-10

nov-11

nov-12

nov-13

nov-14
mar-14

mar-15
mar-09

mar-10

mar-11

mar-12

mar-13

Hipotecarios para la vivienda (1) Empresas inmobiliarias (2) Empresas constructoras (2)

(1) Diferencia entre el porcentaje de encuestados que opinaron que los estándares de aprobación de créditos eran menos restrictivos en algún grado y el porcentaje de
quienes consideraron que dichos estándares eran más restrictivos en algún grado.
(2) Diferencia entre el porcentaje de encuestados que perciben un fortalecimiento de las solicitudes de crédito en algún grado y el porcentaje de quienes consideraron que
7
dichas solicitudes se han debilitado en algún grado.
Fuente: BCCh, BBVA Research
 Situación Inmobiliaria 2015

Sección 1
Se suman condiciones financieras que se tornan
menos expansivas a partir de 2S15 de la mano de
aumentos en la TPM TPM efectiva y trayectorias implícitas en
swaps y encuestas (porcentaje)*
5.50

5.00
Combinación entre normalización
4.50
monetaria y convergencia de
inflación a la meta, aumentaría 4.00

tasas reales a plazos medios (1 a 3.50

5 años) 3.00

2.50
Banco Central considera elevar la 2.00
TPM hasta 4,0% a diciembre 2016
ago-11

ago-12

ago-13

ago-14

ago-16
ago-15
dic-10

dic-11

dic-12

dic-13

dic-14

dic-15

dic-16
abr-12

abr-14

abr-15

abr-16
abr-11

abr-13
EEE EOF Ef ectiva
BBVAe Swaps Dic-15 Swaps Sep-15

Fuente: BCCh, Tradition, BBVA Research.

*EEE: Encuesta de Expectativas Económicas del Banco Central de Chile con datos a
diciembre de 2015. EOF: Encuesta de Operadores Financieros del Banco Central de Chile con 8
datos a la segunda semana de diciembre de 2015.
 Situación Inmobiliaria 2015

Sección 1
Tasas se mantienen bajas desde una perspectiva
histórica a pesar de mayor spread de colocaciones de
bonos bancario Descomposición cambio en tasas hipotecarias:
Tasas de interés de colocaciones hipotecarias
Diferencia entre Noviembre y Agosto 2015 (pb)
(porcentaje)
6.0

0.40
5.0
0.30
4.0
0.20

3.0 0.10

0.00
2.0
-0.10
1.0
-0.20
0.0 -0.30
may-13

may-15
may-14
jul-13

jul-15
jul-14
sep-13
nov-13

nov-14

sep-15
nov-15
sep-14
ene-13

ene-14

ene-15
mar-13

mar-15
mar-14

Dif erencia Nov-15 / Ago-15

Spread bancario promedio

BCU10
Spread bancario promedio Comisión/margen
BCU10 Tasa de interés de colocaciones de vivienda (reajustable en UF)
Comisión/margen
Tasa de interés de colocaciones de vivienda (reajustable en UF)

9
Fuente: BCCh, BBVA Research
 Situación Inmobiliaria 2015

Sección 1
Inversión sector inmobiliario en segundo lugar
para total catastrado en quinquenio 2015-19
Inversión privada a materializar Inversión a materializar en el sector inmobiliario
periodo 2015-2019 según sector periodo 2015-2019 según etapa actual de los
(% del total) proyectos (millones USD)

2015-2019 9,000

4% 8,000

12% 21% 7,000

6,000

4% 5,000
23% 4%
4,000

3,000

29% 2,000
3%
1,000

Minería Forestal Industria 0

2015 2016-2019
Energía Puertos Inmobiliario
Obras Públicas Otros Ing. De detalle Construcción Terminado

Fuente: CBC, BBVA Research Fuente: CBC, BBVA Research 10

 Situación Inmobiliaria 2015

Sección 1
Región metropolitana concentra mayores montos
de inversión
Distribución regional proyectos privados del Ingreso de nuevos proyectos durante el 3T15 en
sector inmobiliario el sector inmobiliario
(millones USD) (millones USD, número de proyectos)

9,000 600 16

8,000 525 14
7,000
450 12
6,000
375 10
5,000
300 8
4,000

3,000 225 6

2,000 150 4

1,000
75 2
0
Zona norte Zona Centro Zona Sur Región 0 0
Metropolitana V VII RM

1T15 2T15 3T15 Residenciales No residenciales N° de proyectos (eje der.)

Fuente: CBC, BBVA Research Fuente: CBC, BBVA Research 11

 Situación Inmobiliaria 2015

Índice

1. Condiciones económicas y financieras desafiantes

2. Sector residencial: fuertes ventas pero precios comienzan
moderación
3. Sector comercial: mayor vacancia resentirá precios de arriendos
4. Anexos: regulación y política pública

12
 Situación Inmobiliaria 2015

Sección 2
Ventas de viviendas muestran fuerte dinamismo en
Santiago, zona con bajos niveles de entrega
inmediata
Ventas totales de viviendas nuevas y
Ventas nacionales de viviendas nuevas (unidades) porcentaje entrega inmediata en Santiago
(miles de unidades; porcentaje)
20,000 12 100
18,000
16,000 10 80
14,000
12,000
8 60
10,000
8,000
6 40
6,000
4,000
2,000 4 20

0
sep-10

sep-11

sep-12

sep-13

sep-14

sep-15
mar-10

mar-11

mar-12

mar-13

mar-14

mar-15

2 0

dic-01

dic-04

dic-07

dic-10

dic-13
sep-02

sep-14
sep-05

sep-08

sep-11
jun-03

jun-06

jun-09

jun-12

jun-15
mar-01

mar-04

mar-07

mar-10

mar-13
Departamentos (Gran Santiago) Casas (Gran Santiago)
Ventas totales Entrega inmediata (eje der.)
Departamentos (Resto) Casas (Resto)
Total

Fuente: CChC, BBVA Research Fuente: GFK Adimark, BBVA Research 13

 Situación Inmobiliaria 2015

Sección 2
…donde la oferta también crece con fuerza

Stock nacional de viviendas (unidades)

90,000
Santiago lidera la expansión de la 80,000

oferta habitacional en base a 70,000

60,000
departamentos 50,000
40,000
30,000
De acuerdo a catastro de inversiones 20,000
para el quinquenio 2015-19 esta 10,000

inclinación geográfica se mantendría 0

sep-10

sep-11

sep-12

sep-13

sep-14

sep-15
mar-10

mar-11

mar-12

mar-13

mar-14

mar-15
Departamentos (Gran Santiago) Casas (Gran Santiago)
Departamentos (Resto) Casas (Resto)
Total

14
Fuente: CChC, BBVA Research
 Situación Inmobiliaria 2015
Sección 2
A pesar de incrementos en stocks, meses para
agotar inventarios mantienen niveles bajos por
fuerte dinamismo en ventas Retroceso
Meses para agotar el stock de viviendas
en último
28
año por
26 fuerte
24 absorción
22

20

18

16

14

12

10
may-10

may-13
may-11

may-12

may-14

may-15
jul-10

jul-11

jul-14
jul-12

jul-13

jul-15
sep-11

sep-12
nov-12

sep-15
sep-10
nov-10

nov-11

sep-13
nov-13

sep-14
nov-14
ene-11

ene-14
ene-12

ene-13

ene-15
mar-12

mar-15
mar-10

mar-11

mar-13

mar-14
Nacional Gran Santiago

Fuente: CChC, BBVA Research 15

 Situación Inmobiliaria 2015

Sección 2
Algunos indicadores apuntan a cierta sobrevaloración,
en particular, propiedades nuevas en Santiago
Ratio precio-ingreso: diversas medidas Ratio renta-precio: diversas medidas
(Índice marzo 2001=100) (Índice marzo 2001=100)
118 135

114 125

110 115

106 105

102 95

98 85

94 75

sep-08

sep-09

sep-10

sep-11

sep-13

sep-15
sep-07

sep-12

sep-14
mar-07

mar-09

mar-11

mar-12

mar-13

mar-14
mar-08

mar-10

mar-15
dic-05

dic-08

dic-14
dic-11
sep-06

sep-09

sep-15
sep-12
jun-10

jun-13
jun-07

mar-11

mar-14
mar-08

Renta-precio (BCCh-Nacional) Promedio 9A (BCCh-Nacional)

Precio-ingreso (BCCh-Nacional) Promedio 15A (BCCh-Nacional)
Renta-precio (CChC-Santiago) Promedio 9A (CChC-Santiago)
Precio-ingreso (CChC-Santiago) Promedio 15A (CChC-Santiago)

Fuente: BCCh, CChC, INE, BBVA Research Fuente: BCCh, CChC, INE, Portal Inmobiliario, BBVA Research 16
 Situación Inmobiliaria 2015

Sección 2
Razón precio/ingreso continúa aumentando en el
margen, aunque se ubica por debajo de países
desarrollados
Razón entre precio de la vivienda e ingreso disponible*
160
(índice, base 2005 = 100)

Chile Mediana Máximo - Mínimo

140

120

100

80

60

40
06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
*Incluye: Alemania, Australia, Bélgica, Canadá, Chile, Corea del Sur, Croacia, Dinamarca, España, EE.UU., Finlandia, Francia, Holanda, Irlanda, Israel,
Italia, Japón, Luxemburgo, Noruega, Nueva Zelanda, Reino Unido, Sudáfrica, Suecia y Suiza.
*Estimación para Chile al año 2015 calculada en base a índice de precios de vivienda del BCCh con información al 2T15. Mediana de países
seleccionados para el año 2014 con información al tercer trimestre de ese año. Fuente: Banco Central de Chile.
 Situación Inmobiliaria 2015

Sección 2
Zona norte: precios se estabilizan pero arriendos
continúan resintiéndose
Precio de venta de viviendas Precio de arriendo de viviendas en
nuevas y usadas, zona Norte* (var. la zona Norte* (var. % a/a)
% a/a)
30.0 0.0

24.7
25.0
-1.0
20.0
-2.0
15.0

10.0 -3.0

4.1 -3.4
5.0
-4.0
0.0
-5.0
-5.0 -4.9
-5.5
-10.0 -6.0
2013 2014 2015 2014 2015

Fuente: BCCh, BBVA Research Fuente: Portal Inmobiliario, BBVA Research

*Zona Norte incluye regiones XV, I, II, y III. Variaciones al 18

mes de junio de cada año.
 Situación Inmobiliaria 2015

Sección 2
Zona centro (excl. RM): desaceleración en precios
de viviendas y disminución en arriendos
Precio de venta de viviendas Precio de arriendo de viviendas en
nuevas y usadas, zona Centro* (var. la zona Centro* (var. % a/a)
% a/a)
9.0 12.0
10.5
8.0 7.6 10.0

7.0 8.0

6.0 6.0

5.0 4.0

4.0 2.0
2.9
3.0 2.6 0.0

2.0 -2.0

1.0 -4.0

0.0 -6.0 -4.8

2013 2014 2015 2014 2015

Fuente: BCCh, BBVA Research Fuente: Portal Inmobiliario, BBVA Research

*Zona Centro incluye regiones IV, V, VI y VII. Variaciones al 19
mes de junio de cada año.
 Situación Inmobiliaria 2015

Sección 2
Zona sur se adelanta al ajuste: retroceso en
precios y arriendos es más relevante
Precio de venta de viviendas Precio de arriendo de viviendas en
nuevas y usadas, zona Sur* (var. % la zona Sur* (var. % a/a)
a/a)
6.0 4.0

4.8 1.5
5.0 2.0

4.0 3.7 0.0

3.0 -2.0

2.0 -4.0

1.0 -6.0

0.0 -8.0

-1.0 -10.0

-2.0 -12.0
-11.8
-3.0 -2.5 -14.0
2013 2014 2015 2014 2015

Fuente: BCCh, BBVA Research Fuente: Portal Inmobiliario, BBVA Research

*Zona Sur incluye regiones VIII, IX, XIV, X, XI, XII. 20
Variaciones al mes de junio de cada año.
 Situación Inmobiliaria 2015

Sección 2
Región metropolitana pierde dinamismo en precios
y arriendos dejan de aumentar

Precio real de venta de viviendas nuevas y Precio real de arriendo viviendas en el

usadas (var. % a/a)* Gran Santiago (var. % a/a)

18.0 8.0
15.0 7.0
15.0 7.0

6.0
12.0 11.0 10.9
9.9
8.7 5.0
9.0 8.2
7.6
7.0 3.8
4.0
5.5
6.0
3.0
3.0
2.0

0.0 1.0
2013 2014 2015
0.0
Gran Santiago (viviendas usadas, Portal Inmobiliario) 0.0

Gran Santiago (viviendas nuevas, CChC)

2013 2014 2015

Región Metropolitana (viviendas nuevas y usadas, BCCh) Gran Santiago (viviendas usadas, Portal Inmobiliario)

Fuente: Portal Inmobliario, CChC, BCCh, BBVA Research. Fuente: Portal Inmobiliario, BBVA Research 21
*Variaciones al mes de junio de cada año.
 Situación Inmobiliaria 2015

Modelo de Precios
reales de viviendas:
Precio de viviendas
estimado

Ingreso Meses de
disponible inventarios
(+) (-)

Tasas de Costos de
interés construcción
reales (-) (+)
22
 Situación Inmobiliaria 2015

Sección 2
Desalineamiento de precios es acotado pero significativo.
Sin embargo, se estabiliza en el margen
Modelo de precios de viviendas y desalineamiento fundamental
(índice 2008=100, cifras del BCCh al 2T15)
160 12.0%

150 9.0%

140 6.0%

130 3.0%

120 0.0%

110 -3.0%

100 -6.0%

90 -9.0%

80 -12.0%
oct-04

oct-05

oct-10

oct-11
oct-03

oct-06

oct-07

oct-08

oct-09

oct-12

oct-13

oct-14
f eb-07

f eb-08

f eb-12

f eb-13
f eb-04

f eb-05

f eb-06

f eb-09

f eb-10

f eb-11

f eb-14

f eb-15
jun-03

jun-04

jun-08

jun-09

jun-14

jun-15
jun-05

jun-06

jun-07

jun-10

jun-11

jun-12

jun-13
Residuo (eje der.) Ef ectivo Estimado Error estandar

Fuente: BBVA Research en base a Banco Central de Chile

 Situación Inmobiliaria 2015

Sección 2
En este contexto, precios deberían continuar
desacelerándose
Determinantes del cambio porcentual en precios de
viviendas
8.0

6.0
Ajustes regulatorios que afectan al
4.0
sector es una potencial explicación
2.0 para el desalineamiento a través del
canal de expectativas
0.0

-2.0

-4.0
jun-11 jun-12 jun-13 jun-14 jun-15

Ingreso disponible Tasas reales

Costos de construcción Meses de inventarios
Precio ef ectivo BCCh Precio estimado BBVA

Fuente: BBVA Research, BCCh

24
 Situación Inmobiliaria 2015

Índice

1. Condiciones económicas y financieras desafiantes

2. Sector residencial: fuertes ventas pero precios comienzan
moderación
3. Sector comercial: mayor vacancia resentirá precios de
arriendos
4. Anexos: regulación y política pública

25
 Situación Inmobiliaria 2015
Sección 3
Precios de arriendo de oficinas continúan
retrocediendo, en línea con aumento sostenido de
la vacancia
Vacancia oficinas clase A+, A Precio de arriendo oficinas clase A+, A
(entre 1T14 y 3T15, % stock de m2 disponible) (entre 1T14 y 3T15, UF/m2)
25 0.65

0.60
20

0.55

15
0.50

0.45
10

0.40

5
0.35

0 0.30
Santiago Vitacura Providencia Las Condes Total Santiago Vitacura Providencia Las Condes Total

Fuente: Global Property Solutions, BBVA Research Fuente: Global Property Solutions, BBVA Research 26
 Situación Inmobiliaria 2015
Sección 3
Inversión en oficinas se posterga en respuesta al
aumento en la vacancia. Centros comerciales
incrementan su inversión
Inversión inmobiliaria en oficinas Inversión inmobiliaria para uso comercial
(millones de dólares) (millones de dólares)
Fuente: BBVA Research en base a Corporación de Bienes de Capital (CBC) Fuente: BBVA Research en base a Corporación de Bienes de Capital (CBC)

350
350

300
300

250 250

200 200

150 150

100 100

50 50

0 0
2015 2016 2017 2018 2015 2016 2017 2018

Estimado al 3T 2014 Estimado al 3T 2015

Estimado al 3T 2014 Estimado al 3T 2015 Página 27
 Situación Inmobiliaria 2015

Índice

1. Condiciones económicas y financieras se deterioran

2. Sector residencial: fuertes ventas pero precios comienzan
moderación
3. Sector comercial: mayor vacancia resentirá precios de arriendos
4. Anexos: regulación y política pública

28
 Situación Inmobiliaria 2015

Sección 4
Cambios regulatorios: algunas innovaciones
podrían explicar aceleración de ventas en
verde y precios de viviendas nuevas
Modificación a
Restricciones a Impuesto a la
norma de
exención de 65% ganancia de
provisiones
IVA construcción capital
hipotecarias

Con tope en 225 UF, a Afectaría a carteras con Para toda ganancia
viviendas con un loan-to-value sobre 80% acumulada de capital
precio menor a por sobre 8.000 UF
2.000UF
Encarecimiento de crédito
o mayores necesidades de Desde enero 2017.
Implementación
capital para Escape a la norma: Re-
gradual desde enero
compradores/inversores tasación pero con
2016 entrantes mayores
contribuciones 29
 Situación Inmobiliaria 2015

Sección 4
Se observa mayor proporción de hogares que arriendan
mientras “propiedad” reduce su prevalencia, impulsado por
quintil de mayor ingreso Distribución de los hogares según situación de tenencia de la
Distribución de los hogares según situación de tenencia de vivienda por quintil de ingreso autónomo per cápita del hogar
la vivienda (1990-2013, porcentaje)*† (2013, porcentaje)†
100 100
11.8 15.8
17.2 16.2 17 17 18.6 90 16.8 20.5
90
27.9
80 80

70 70

60 60

50
50
40
40
70 64.5 64.3 66.2 64.6 63.6
67.4 65.5 64.6 30
30 61.5
20
20
10
10
0
0 I II III IV V
1990 2000 2009 2011 2013
Propio/a Ocupante o poseedor irregular
Propio Otro* Cedido Arrendado Usuf ructo Cedido/a

Fuente: Ministerio de la Vivienda en base a datos CASEN

Arrendado/a
*Otro incluye otros tipos de tenencia de la vivienda como por ejemplo usufructo y
poseedor irregular. 30
†Porcentaje calculado sobre casos válidos.
 Situación Inmobiliaria 2015

Sección 4
A pesar de esfuerzos para reducir, déficit habitacional
sigue concentrado en quintiles de menores ingresos
Composición del déficit habitacional por quintil de ingreso autónomo per cápita del hogar
(2009-2013, porcentaje)
40

35

30

25

20

15

10

0
I quintil II quintil III quintil IV quintil V quintil

2009 2011 2013

Fuente: Ministerio de la Vivienda en base a datos CASEN 31

Principales mensajes
1. Condiciones económicas se han deteriorado para los hogares. Se
prevé un deterioro adicional en el mercado laboral.

2. Condiciones para otorgamiento de crédito se han tornado menos

favorables. A pesar de tasas hipotecarias en mínimos históricos,
condiciones regulatorias han llevado a mayor cautela en
otorgamiento de créditos.

3. Tasas de créditos para hipotecas se mantienen bajas, pero

esperamos leves alzas ante incrementos de TPM, tasas externas y
menor espacio para compresiones de márgenes en la banca.

4. Pese a lo anterior, el 2015 termina con ventas dinámicas y fuertes

colocaciones hipotecarias. En alguna medida no menor se explica
por anticipo de compra ante cambios tributarios. 32
Principales mensajes
5. Precios de viviendas moderan su incremento, pero aún se observa
acotado aunque significativo desalineamiento respecto a
fundamentales. Mejora en fundamentales y/o desaceleraciones
adicionales en precios serían necesarias para cerrar esta brecha.

6. Aumento de ventas en verde/blanco representa un riesgo para la

sostenibilidad de precios ante la concreción de un escenario de
riesgo para la economía.

7. Nuestra advertencia sobre el mercado de propiedades

comerciales se concreta, a través de aumento en tasas de
vacancia y retrocesos en precios de arriendo.

33
 2015

Situación

Inmobiliaria