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ESCOLA SUPERIOR ABERTA DO BRASIL - ESAB

A INDEVIDA COBRANA DA TAXA DE CORRETAGEM PELA CONSTRUTORA AOS
COMPRADORES DE IMVEIS NA PLANTA OU EM FASE DE CONSTRUO LUZ
DO PRINCPIO DA BOA-F

Gilson Monteiro Magalhes1

Ruth Lea da Silva Nunes2
Resumo
Este artigo trata da anlise da abusividade da cobrana de corretagem por parte das construtoras aos
compradores de imveis na planta ou em fase de construo luz do princpio da boa-f. O objetivo
abordar sobre a aplicabilidade do princpio da boa-f quando da realizao de negcios
imobilirios. Na presente investigao cientfica foi utilizada a metodologia de pesquisa
bibliogrfica. Atingindo como resultados a definio de duas correntes de posicionamento
doutrinrio, sendo que parte defende que h abusividade em tal hiptese de cobrana e outra parte
diz que no h ilegalidade na prtica negocial, visto que o consumidor foi devidamente informado
da cobrana da corretagem e da aquisio do imvel. Por fim, conclui-se que o tema
extremamente relevante para o exerccio profissional da atividade de corretagem pois no Judicirio
h grande repercusso de casos em que os envolvidos na negociao buscam sanar possveis vcios
na contratao principalmente por parte do nus de pagar a corretagem quando quem realmente
contrata o corretor a construtora. Uma proposta para estudos futuros o aprofundamento em
estudos de casos e pesquisa na Jurisprudncia dos Tribunais ptrios e estrangeiros, estudando
solues que foram obtidas e conciliavam o interesse das partes envolvidas nos negcios
imobilirios.
Palavras-chave: Corretagem. Honorrios. Pagamento.
1 Introduo
A corretagem uma taxa paga com escopo de remunerar um intermedirio por servio
prestado a um cliente. Geralmente, ela paga quando da realizao de uma operao de compra e
venda de ativos imobilirios. O corretor pode prestar servios tanto para o adquirente do imvel
quanto para construtoras, imobilirias.
O tema vem ganhando importncia com a discusso de demandas no Judicirio em que se
questionam possveis abusos na cobrana do pagamento da comisso de corretagem, visto que h
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Ps-Graduando no Curso de Gesto e Negcios Imobilirios na Instituio Escola Superior Aberta do Brasil - ESAB.
Orientadora.

uma prtica no mercado em que nos contratos de promessa de compra e venda de imveis vendidos
na planta ou at mesmo em fase de construo, em que se repassam ao comprador ou consumidor o
nus de pagar a corretagem.
O presente estudo delimita-se a verificar se h abusividade na cobrana da taxa de
corretagem pelas construtoras, quando so elas prprias quem contratam o corretor, considerando
que existem duas correntes na doutrina e jurisprudncia ptria, ou seja, parte dos juristas brasileiros
consideram vlida a clusula contratual de transferncia da corretagem ao consumidor ou
comprador e, parte a consideram abusiva.
Analisam-se essas correntes com fundamento no princpio da boa-f, que serve de substrato
legislao brasileira atual, principalmente no Cdigo Civil (2002) e no Cdigo de Defesa do
Consumidor (1990), que regulam primordialmente a relao com particulares. Ximenes (2014) no
ponto sobre princpios afirmou que:
Os princpios constitucionais cumprem um papel decisivo nesse modelo de Estado, j que
possibilitam e fortalecem a adeso ao pacto assimtrico expresso na Constituio ao nela
incorporar demandas de progresso social e econmico das classes populares. Em sentido
inverso ao que lhes atribuem os crticos e o senso comum, a abertura, o simbolismo ou a
indeterminao que caracterizariam os princpios de direitos fundamentais so, na
realidade, seu principal valor.

Diante deste contexto, tem-se como objetivo geral abordar os principais aspectos que
envolvem a aplicabilidade do princpio da boa-f quando da realizao de negcios imobilirios em
que a construtora transfere a obrigao da comisso de corretagem ao consumidor. Pois a figura do
corretor aparece de forma recorrente nas transaes imobilirias, visando assim atender da melhor
forma todos os interesses das partes envolvidas na negociao.
Assim, na presente investigao cientfica a inteno entender porque importante estudar
este tema inclusive com aspectos jurdicos e especialmente do Direito Imobilirio. Ento, o foco
desta abordagem no o contrato em si, mas a obrigao pecuniria que surge dele, a saber: os
honorrios do corretor e sua cobrana luz do princpio da boa-f.
A escolha do tema justifica-se pela relevncia prtica que se d a ele e tambm pelo aumento
de profissionais na rea de negcios imobilirios, bem como os grandes eventos que se realizaro
no Brasil. Por exemplo, as Olimpadas que geraram no mercado um movimento de valorizao dos
imveis, o que torna evidente a necessidade de se ter conhecimento de quais so os aspectos legais
que envolvem o instituto da corretagem, bem como o aumento de processos no Judicirio sobre a
validade de clusula que transfere ao consumidor a obrigao de pagar a taxa de corretagem de

imveis adquiridos na planta. Tendo em vista os comentrios feitos at aqui, colaciona-se trecho do
estudo de Mendona (2013) no ponto do crescimento do setor imobilirio:
Tal como foi dito na introduo deste estudo, muitos so os motivos que podem ser
apontados para explicar o crescimento do setor imobilirio presenciado nos ltimos anos,
sobretudo a partir de meados de 2005. O Grfico apresenta a srie de concesses de crdito
imobilirio desde 2003. Conforme pode ser visto, a srie mostra um salto ou mudana
estrutural a partir de meados de 2005. Mudanas na legislao no que concerne ao crdito
imobilirio e da construo civil, a estabilidade de preos, a queda na taxa de juros, a
expanso do crdito direcionado, a expectativa futura de valorizao dos preos dos
imveis aps um perodo longo de estagnao, programas de obras pblicas e os programas
de incentivo para aquisio da casa prpria entre a populao de baixa renda so as
explicaes mais recorrentes para este fenmeno. Na verdade, esta quebra de regime entre
2004 e 2005 observada tambm para outras modalidades de crdito embora cada qual
tenha suas especificidades.

Nota-se a necessidade de se demonstrar a inteno do legislador ao consagrar tanto o

princpio da eticidade (boa-f) em suas normas quanto por regrar o tema da corretagem no Cdigo
Civil (2002), levantando-se assim os principais aspectos extrados desta lei que rege a prtica da
negociao de operaes envolvendo o mercado imobilirio, e que direcionam o entendimento do
Judicirio quando por inmeras vezes os corretores buscam via judicial obter o pagamento de
corretagem que na prtica pode no ter sido adimplido e tambm quando os clientes ou
consumidores/compradores

so

quem

buscam

sanar

possveis

abusos

ocorridos

nas

negociaes/contrataes.
Para o alcance do objetivo do presente estudo, utilizou-se como metodologia a pesquisa
bibliogrfica. Para Soares (2003), a metodologia no privilgio apenas do conhecimento
cientfico, mas de qualquer outra forma de saber, e tem por finalidade demonstrar de que forma se
chegou a um determinado resultado.
Foi realizada pesquisa bibliogrfica buscando-se fontes em livros, sites, jurisprudncia,
artigos, trabalhos cientficos pelas quais foi possvel obter vasta gama de informaes pertinentes ao
tema. O escopo foi o aprimoramento do embasamento terico para a formao do conhecimento e
desenvolvimento do presente trabalho.
Segundo Gil (2002), a principal vantagem da pesquisa bibliogrfica reside no fato de
permitir ao investigador a cobertura de uma gama de fenmenos muito mais ampla do que aquela
que poderia pesquisar diretamente.
2 Breve histrico sobre honorrios e do conceito de corretagem

Inicialmente, necessrio fazer breves esclarecimentos acerca dos honorrios para o devido
enquadramento da natureza jurdica da corretagem, passando-se tambm pela sua conceituao, isto
, buscando de plano o que a corretagem significa para o mundo jurdico e, portanto, para a sua
devida aplicao no dia a dia das negociaes.
Resgatando uma guarida histrica, Arajo (2007 apud SANTOS FILHO, 1998) aduz que a
palavra honorrio deriva do latim honor. Este vocbulo decorre de uma honra recebida na origem do
Direito Romano, advinda do trabalho da judicatura. Assim, vale colacionar os argumentos desta
Autora acerca deste conceito:
Este vocbulo latino significa honra, estima considerao. A expresso jus honorarium
utilizada por Justiniano como uma das fontes do Direito e inserida nas Institutas do Corpus
Iuris Civilis englobava os ditos (ordens e decretos) dos magistratrus populi romani que, no
incio da judicatura, declaravam os princpios norteadores de seus trabalhos. Percebe-se,
portanto que a grafia desse vocbulo pouco se alterou, diferentemente do que ocorreu com
o seu sentido etimolgico.

O atual Cdigo Civil (2002) brasileiro dedica um captulo inteiro para tratar da corretagem
versando sobre o tema nos dispositivos 722 a 729.
Para Venosa (2004), de acordo com o Cdigo Civil (2002), nos artigos 722 a 729, extrai-se
que no contrato de corretagem uma pessoa, independente de mandato, de prestao de servios ou
outra relao de dependncia, obriga-se a obter para outra um ou mais negcios, conforme
instrues recebidas.
Ainda consoante os ensinamentos de Venosa (2004), pode se observar que tanto um
profissional devidamente habilitado nos mais variados campos de atuao quanto qualquer outra
pessoa podem exercer atividade de corretagem. A ilegalidade na questo do exerccio profissional
no abrange o contrato enquanto negcio jurdico, exceto se a lei proibir de forma expressa
determinadas pessoas de nele atuar. Farias, Figueiredo, Jnior, Incio (2015) frisam que a
corretagem livre no desprovida de regulao. A corretagem de imveis, por exemplo, est
regrada na Lei 6.530/78, e regulamentada pelo Decreto 81.871/78[...].
Necessrio explicar que Venosa (2004) chama de comitente ou dono do negcio aquele que
contrata a intermediao do corretor. Sendo que certamente no se esgota na corretagem a
possibilidade de interveno, que tambm pode ser enxergado no mandato, na comisso, bem como
na representao comercial, dentre outros exemplos. Porm, destaca que na corretagem sempre
existir exigncia de haver matrcula e inscrio profissional.

E ainda ao comparar a corretagem com a mediao Venosa (2004) ensina que, a mediao
no se confunde com aquela. Vez que para alguns autores, a mediao situa-se em plano inferior
corretagem. Destaca tambm que no uma posio que prevalece, pois os conceitos
evidentemente coexistem, independentemente da qualificao profissional de quem intermedeia,
seja profissional regular para a funo ou no.
O artigo 722 do Cdigo Civil (2002) j citado diz que pelo contrato de corretagem, uma
pessoa, no ligada a outra em virtude de mandato, de prestao de servios ou por qualquer relao
de dependncia, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negcios, conforme as instrues
recebidas.
Conforme artigo de Silva (2007) o novel Cdigo Civil (2002), em seu artigo 722, conceitua
a corretagem como sendo contrato por meio do qual (...)uma pessoa, no ligada outra em virtude
de mandato, de prestao de servios ou por qualquer relao de dependncia, obriga-se a obter
para a segunda um ou mais negcios, conforme as instrues recebidas".
No mesmo sentido Tartuce (2014) consigna que:
O CC/2002 conceitua o contrato de corretagem no art. 722, sendo este o negcio jurdico
pelo qual uma pessoa (o corretor ou intermedirio), no ligada a outra em virtude de
mandato, de prestao de servios ou por qualquer relao de dependncia, obriga-se a
obter para a segunda um ou mais negcios, conforme as instrues recebidas. A pessoa que
busca o servio do corretor denominada comitente. A atuao do corretor ou intermedirio
comum na venda de imveis, bem como na venda de mercadorias e aes na Bolsa de
Valores, sendo regulamentada por normas especficas.

Em complemento, colaciona-se o entendimento de Farias (2013) pelo qual diz que:

Trata-se de algum (corretor) que contratado por uma pessoa (dono do negcio, cliente,
incumbente ou comitente) para desenvolver atividades no sentido de localizar outra pessoa
que tenha interesse direto em celebrar um determinado contrato. A funo do corretor,
portanto, de aproximar pessoas, de construir contatos e pontes para celebrao de
determinados negcios.

Diante disto, Silva (2007 apud GOMES 2001) afirma que este professor define corretagem
como sendo uma atividade exercida pelo corretor com a finalidade de aproximar as pessoas que
desejam contratar. Silva (2007) diz ainda que o conceito de corretagem no encontra consenso em
boa doutrina. Para Diniz (1997), a remunerao, que normalmente designada como comisso,
pode ser fixa ou varivel. Ser fixa quando o total for uma quantia certa independente do valor do
imvel. E ser varvel quando for calculada proporcionalmente ao valor da transao, respeitando
um patamar legal.

3 Da boa-f e sua incidncia nos negcios jurdicos imobilirios

Ao tratar da dinmica do mercado imobilirio Paixo (2008 apud Abramo 1995) consigna o
seguinte pensamento:
A atividade imobiliria molda o espao urbano a partir da ao dos empreendedores
urbanos. A estruturao urbana marcada por se configurar em uma constelao de
localizaes (bairros) homogneas quanto ao perfil socioeconmico dos seus habitantes. A
ao dos empreendedores busca satisfazer o desejo de localizao das famlias, que
justamente morar em um bairro junto a famlias de mesmo padro socioeconmico,
usufruindo as externalidades de vizinhana. No h, porm, nenhum mecanismo formal de
coordenao desse mercado. Para que o desejo de cada famlia se torne realidade, preciso
que as demais famlias do mesmo tipo tomem a mesma deciso locacional. J os
empreendedores urbanos, para extrarem os ganhos extraordinrios (mark-upurbano), tm
de oferecer residncia no local em que as famlias abastadas desejam, dado que essa a
demanda solvvel. Ou seja, a configurao do espao urbano est sujeita incerteza quanto
estruturao urbana futura (incerteza urbana). A escolha residencial pode ser tratada como
uma "economia das antecipaes", na qual cada ator busca adivinhar o que o outro est
pensando que os demais esto pensando. Essa uma dinmica auto-referenciada, dado que
a confirmao dos julgamentos dos atores reitera os julgamentos emitidos anteriormente.

Diante das necessidades que se apresentam no seio da sociedade, os negcios exigem cada
vez mais que seja envolvida praticidade e celeridade, porm em nenhum momento se pode deixar
que haja inaplicabilidade da boa-f, pois esta verdadeiro dever das partes envolvidas nas
negociaes. Sucintamente, Tartuce (2014), ao tratar do princpio da boa-f objetiva, fala que uma
das principais mudanas trazidas pelo Cdigo Civil (2002) foi a previso expressa do princpio da
boa-f contratual, vez que anteriormente s havia previso da boa-f subjetiva que somente era
relacionada a inteno do sujeito de direito quando da anlise de institutos possessrios. Ele traz o
seguinte pensamento:
Mas, desde os primrdios do direito romano, j se cogitava outra boa-f, aquela direcionada
conduta das partes, principalmente nas relaes negociais e contratuais. Com o
surgimento do jusnaturalismo, a boa-f ganhou, no Direito Comparado, uma nova faceta,
relacionada com a conduta dos negociantes e denominada boa-f objetiva. Da subjetivao
saltou-se para a objetivao, o que consolidado pelas codificaes privadas europeias.
Com essa evoluo, alguns cdigos da era moderna fazem meno a essa nova faceta da
boa-f, caso do Cdigo Civil portugus de 1966, do Cdigo Civil italiano de 1942 e do
BGB alemo, normas que serviram como marco terico para o Cdigo Civil Brasileiro de
2002.
Nosso atual Cdigo Civil, ao seguir essa tendncia, adota a dimenso concreta da boa-f,
como j fazia o Cdigo de Defesa do Consumidor em seu art. 4., III, entre outros
comandos, segundo o qual a Poltica Nacional de Relaes de Consumo tem por objetivo
o atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito sua dignidade, sade e
segurana, a proteo de seus interesses econmicos, a melhoria da sua qualidade de vida,
bem como a transparncia e harmonia das relaes de consumo, atendidos os seguintes
princpios: (...) III harmonizao dos interesses dos participantes das relaes de consumo
e compatibilizao da proteo do consumidor com a necessidade de desenvolvimento
econmico e tecnolgico, de modo a viabilizar os princpios nos quais se funda a ordem

econmica (art. 170 da Constituio Federal), sempre com base na boa-f e equilbrio nas
relaes entre consumidores e fornecedores (destacado). Quanto a essa confrontao
necessria entre o Cdigo Civil e o CDC, prev o Enunciado n. 27 CJF/STJ que: Na
interpretao da clusula geral da boa-f objetiva, deve-se levar em conta o sistema do CC
e as conexes sistemticas com outros estatutos normativos e fatores metajurdicos. Um
desses estatutos normativos justamente a Lei 8.078/1990, ou seja, deve ser preservado o
tratamento dado boa-f objetiva pelo CDC.

O artigo 422 do Cdigo Civil (2002) ao normatizar sobre a corretagem tambm vinculou a
obrigatoriedade de observncia do princpio da boa-f:
Art. 422. Os contratantes so obrigados a guardar, assim na concluso do contrato, como
em sua execuo, os princpios de probidade e boa-f.

O douto doutrinador Gonalves (2008) elucida acerca do princpio da boa-f que ele
impulsiona correio durante toda a negociao, desde a formao at o cumprimento do contrato:
O princpio da boa-f exige que as partes se comportem de forma correta no s durante as
tratativas, como tambm durante a formao e o cumprimento do contrato. Guarda relao
com o princpio de direito segundo o qual ningum pode beneficiar-se da prpria torpeza.
Recomenda ao juiz que presuma a boa-f, devendo a m-f, ao contrrio, ser provada por
quem a alega. Deve este, ao julgar demanda na qual se discuta a relao contratual, dar por
pressuposta a boa-f objetiva, que impe ao contratante um padro de conduta, de agir com
retido, ou seja, com probidade, honestidade e lealdade, nos moldes do homem comum,
atendidas as peculiaridades dos usos e costumes do lugar.

Compartilhando desta tica, para Pinto (2014) o princpio da boa-f tambm deve ser
aplicado em todas as fases do contrato inclusive na fase de negociao:
Consiste em um dever de probidade entre as partes, de transparncia e lisura. A boa-f
objetiva no est ligada ao nimo interior das pessoas envolvidas na relao; em verdade,
constitui um conjunto de padres ticos de comportamento, modelo ideal de conduta que se
espera de todos os integrantes de determinada sociedade. Deve a boa-f objetiva ser
observada em todas as fases do contrato, seja na fase pr contratual, seja na fase de
concluso do contrato, ou na fase ps-contratual (post factum finitum).24

Preleciona, Gonalves (2008), que o princpio da boa-f se biparte em boa-f subjetiva,

tambm chamada de concepo psicolgica da boa-f, e boa-f objetiva, tambm denominada
concepo tica da boa-f.
Ao tratar do tema Tartuce (2014) escreve que h obrigatoriedade da observao da fora do
princpio da boa-f objetiva por parte do incorporador, no sendo aceitvel que se responsabilize um
consumidor pelas obrigaes da empresa incorporadora:
Diante da boa-f objetiva e da fora obrigatria que ainda rege os contratos, espera-se que o

incorporador cumpra com todas as suas obrigaes perante o agente financiador, pagando
pontualmente as parcelas do financiamento. Assim sendo, no h maiores problemas. Mas,
infelizmente, como nem tudo so flores, nem sempre isso ocorre. [...] Presente a boa-f do
adquirente, no poder ser responsabilizado o consumidor pela conduta da incorporadora,
que acaba no repassando o dinheiro ao agente financiador.

Afirma Martins-Costa (1999) que ao ensejar a criao desses deveres, a boa-f atua como
fonte de integrao do contedo contratual, determinando a sua otimizao, independentemente da
regulao voluntaristicamente estabelecida.
4 Da abusividade da cobrana da taxa de corretagem pela construtora aos compradores de
imveis na planta ou em fase de construo
Considerando que fica caracterizada o exerccio da atividade profissional pelo corretor
quando h intermediao e que, por conseguinte, surge o direito ao pagamento da comisso tem-se
que a negociao imobiliria exige que se obedea atualmente, alm do Cdigo Civil (2002), e/ou o
Cdigo de Defesa do Consumidor (1990), caso configurada relao de consumo. Isto porque, o
contrato de promessa de compra e venda, celebrado entre a construtora e o promitente comprador
normatizado pelo Cdigo de Defesa do Consumidor (1990). Impende colacionar neste ponto o
artigo 6, inciso VI, do Cdigo de Defesa do Consumidor (1990) que trata dos direitos bsicos do
consumidor:
III - a informao adequada e clara sobre os diferentes produtos e servios, com
especificao correta de quantidade, caractersticas, composio, qualidade, tributos
incidentes e preo, bem como sobre os riscos que apresentem; (Redao dada pela Lei n
12.741, de 2012) Vigncia

Em complemento, dispe o artigo 39, inciso I, tambm do Cdigo de Defesa do Consumidor

(1990) que ao versar sobre as prticas abusivas, cuida que vedado ao fornecedor de produtos ou
servios, dentre outras prticas abusivas:
I - condicionar o fornecimento de produto ou de servio ao fornecimento de outro produto
ou servio, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos;

Diante da interpretao do texto legal, quando na prtica ocorre que algumas construtoras
transferem as despesas de corretagem ao consumidor, ocorre uma prtica abusiva. Eis que, caberia
construtora o nus de adimplir estes honorrios. Neste sentido a opinio de Pereira (2016) pela

qual a abusividade nesta hiptese se consolida quando os stands de venda so montados pelas
construtoras para vender os imveis, sejam eles na planta ou em fase de construo.
Quando o comprador adquire estes imveis principalmente se antes disso foi condicionado
a ele aquisio do imvel desde que ele concordasse em adquirir o servio de corretagem chama-se
este fenmeno de venda casada que vedada pela lei. Marcondes (2014) opina que:
A abusividade nas vendas de imveis residenciais diretamente em stands da construtora,
transborda, ainda mais, quando se nega a fornecer o produto (imvel), a no ser que o
consumidor concorde em adquirir, tambm, um outro produto ou servio (servio de
corretagem), que denominado de "SATI" Servio de Assessoria Tcnica e Jurdica,
ferindo a regra do artigo 39, I, do CDC (venda casada).
No h como negar que, ao menos ao consumidor comum, outro caminho no h para
adquirir o imvel desejado, seno por meio da imobiliria contratada pela incorporadora e
que se apresenta nos stands de venda.
Em verdade, a construtora/incorporadora repassa ao consumidor a responsabilidade que lhe
pertence, considerando que o consumidor no obrigado a contratar dito servio.

Assim, os sujeitos da negociao devem demonstrar confiana e observar a lealdade e a

cooperao. Caso isso no acontea os agentes podem ser responsabilizados, consoante o
pensamento de Loureno (2008):
Movidos por um intuito puramente lucrativo, se os agentes econmicos chegam
concluso de que a indemnizao a pagar, ser inferior ao lucro (porque a indemnizao s
ser paga mais tarde, no caso de condenao judicial), escolhem a violao dos direitos de
personalidade, porque o lucro compensa40

Caso quem tenha contratado o servio do corretor tenha sido a incorporadora a taxa de
corretagem no pode ser paga pelo comprador do imvel, vez que se poder inclusive ter nulidade
do contrato de venda de imvel. A fim de sintetizar a problemtica, Lois (2015) explica:
O que ocorre na prtica que de regra as imobilirias atravs de seus corretores
devidamente habilitados ficam nos estandes de vendas do empreendimento, visando
justamente facilitar o atendimento dos potenciais compradores. Os corretores no possuem
nenhum vnculo com a incorporadora. Eles aproximam as partes (vendedor e comprador) e
prestam aos interessados todas as informaes (detalhes do imvel e da sua documentao,
prazo de entrega da unidade, entre outros). Intermediam o prprio negcio em si e muitas
vezes diante de propostas e contrapropostas trocadas entre as partes, buscam favorecer o
comprador a fim de que se concretize a venda e eles possam receber a comisso referente
corretagem.
Muitas das vezes so firmados instrumentos especficos entre o corretor e o comprador
atribuindo a este responsabilidade pelo pagamento da comisso. Outras vezes, no prprio
compromisso de compra e venda feito o destaque do valor que ser destinado comisso
de corretagem e em ambas as situaes, no ato em que realizado o pagamento, os
corretores emitem o respectivo recibo deste valor, que entregue ao comprador do imvel.

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Posiciona-se Lois (2015) no sentido de que no nenhuma violao ao Cdigo de Defesa ao

Consumidor, sob a justificativa de que:
considerando essa dinmica, diante das aes propostas perante o Poder Judicirio,
verifica-se que nenhuma violao h s regras descritas no Cdigo de Defesa do
Consumidor. O dever de informar cumprido, pois o comprador tem plena cincia que a
taxa de corretagem lhe ser imputada.
[...]
Por sua vez, o Cdigo Civil prev a possibilidade de que comprador e vendedor ajustem a
forma e a quem competir o pagamento da taxa de corretagem. Assim, se a lei no veda,
ao contrrio, expressamente permite a conveno entre as partes, verifica-se que
totalmente lcita a transferncia de tal encargo ao comprador.
Nesta operao, constata-se tambm que o consumidor no indevidamente onerado.
Todos os custos, a exemplo da taxa de corretagem, compem o preo do imvel e ele
pagar por este o mesmo valor do anncio ou dependendo da negociao realizada, at
menos. No h prejuzo, pois ao comprador no imposto nenhum nus e a venda tambm
no casada. Como j dito, por ser um custo, a nica diferena est na forma do
pagamento. Ao invs de ser realizado incorporadora para que esta por sua vez repasse ao
corretor, o que ocorre com todos os demais insumos e servios que envolvem o
empreendimento, este especificamente realizado de forma direta (o comprador paga o
corretor).

Ainda no caminho de que no haveria abusividade com relao ao pagamento da corretagem

por parte do consumidor, manifestam-se Dria, Baffero (2015) debruando-se sobre a distorcida
viso da corretagem de imveis na planta. Para eles no se pode defender que foi desobedecida a
boa-f objetiva quando o consumidor devidamente informado de que se tratam de objetos
distintos, isto , preo do imvel e corretagem. Nessa senda Dria (et al, 2015):
Ora, quando o consumidor toma conhecimento da tabela de preos, sempre e aqui
podemos afirmar que, ao menos quando envolvidas empresas srias de corretagem, sejam
houses (ligadas s incorporadoras), sejam corretoras puras , lhe informado o preo total
do negcio, bem como que neste valor j esto computados os honorrios da corretagem, a
ser formalizada em documento distinto do compromisso e compra e venda.
Por efeito, quando o consumidor aceita o preo ofertado ou mesmo quando consegue
obter condies mais vantajosas, oportunidade em que mais ainda se destaca o trabalho do
corretor a seu favor -, sabe que ir pagar o preo total do negcio, tomando seus recursos
destinos diferentes: parte vai para a incorporadora, refletida no compromisso de compra e
venda, parte vai para aqueles que se dedicaram a intermediar a operao de compra e
venda.
Vejam que dissemos intermediar, porque essa a tarefa do corretor de imveis: atuar na
negociao entre comprador e vendedor, buscando o resultado til, qual seja: para o
consumidor, a compra; para a incorporadora, a venda. No o corretor um vendedor
comum, como aquele que vende camisas no shopping center. profisso regulamentada,
com responsabilidades muito superiores, sempre supervisionado pelo atuante Conselho
Regional CRECI.
De todo modo, atuando para as duas Partes do negcio imobilirio, tem o corretor direito a
receber seus honorrios, de um, de outro, ou de ambos, sendo esta uma disposio negocial
entre comprador e vendedor.
A tradio em imveis na planta mercado primrio, ou de lanamentos que a
corretagem esteja composta no valor total do negcio e seja paga pelo comprador. No se

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trata de conduta abusiva: se o custo fosse da incorporadora, o consumidor pagaria o mesmo,

ou at mais, pois estaria no mais de forma transparente no valor total do negcio, mas
subliminarmente embutido no preo da compra e venda, ainda que pago, tudo,
incorporadora.

5 Concluso
O presente estudo teve como objetivo geral analisar a abusividade da cobrana do
pagamento da corretagem pelas incorporadoras ao consumidor. Visto que vrios cidados, alguns
corretores outros consumidores, buscam o Judicirio a fim de sanarem problemas surgidos das
relaes negociais imobilirias. Por isso, para o corretor que ingressa neste meio, necessrio
conhecer que existem situaes em que possvel que se tenha de ajuizar aes para obterem seus
honorrios e saber qual tem sido o posicionamento dos julgadores.
Assim, visou-se abordar os principais aspectos que envolvem a aplicabilidade do princpio
da boa-f quando da realizao de negcios imobilirios em que a construtora transfere a obrigao
da comisso de corretagem ao consumidor. Pois a figura do corretor aparece de forma recorrente
nas transaes imobilirias, visando assim atender da melhor forma todos os interesses das partes
envolvidas na negociao.
Os resultados encontrados atravs da pesquisa bibliogrfica revelaram que existem duas
correntes de pensamento na melhor doutrina sobre o tema. Sendo possvel perceber que h
possibilidade ainda de se analisar o tema sob a tica do princpio da boa-f, ou eticidade.
Portanto, pode-se inferir que a primeira corrente defende a validade de clusula que onere o
consumidor da obrigao de assumir o pagamento da corretagem, ainda mais quando ele
devidamente avisado de que a aquisio do imvel diferente da corretagem. J a segunda corrente
se posiciona de modo em que reconhece abusividade nesta prtica, utilizando principalmente como
fundamento o Cdigo de Defesa do Consumidor, valendo-se ainda do princpio da boa-f que
embasa todo o texto do Cdigo Civil.
Pelo exposto, a boa-f objetiva coloca um dever de informar o consumidor/comprador e
obriga que haja um correto comportamento negocial.

Na relao consumerista h dever de

informao, transparncia, confiana e eticidade, sendo todos estes aspectos elementais ao negcio.
At porque para que o contrato atinja sua finalidade social necessria obedincia a regra da boaf.

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Porm, as inferncias acima descritas devem ser analisadas dentro de seu contexto,
considerando algumas limitaes de estudo. Os resultados no so conclusivos visto que ainda no
h um posicionamento pacfico do Judicirio e da doutrina sobre o tema.
O propsito do presente artigo foi proporcionar, em suma, debate sobre o tema que se
assenta em julgamentos dos casos concretos pelos Tribunais atravs da finalidade da profisso de
corretor, pela qual se busca a aproximao das partes. Pois o corretor assume obrigao de resultado
e no de meio. Com isso, fazendo jus remunerao apenas se concluir o negcio intermediado, e
ainda que no tenha participado no decorrer da negociao, sendo que o resultado deve ser til s
partes.
Percebeu-se que h possibilidade de aprofundamento da temtica. Aqui, mister comentar,
assim, que o momento de captao do cliente, sob um vis prtico, o momento mais adequado
para que se discuta o contrato de intermediao, bem assim discutindo no s os deveres assumidos
pelo intermediador como tambm sua remunerao. A remunerao do corretor deve especificar e
esclarecer o que est contido na intermediao e quem ser o responsvel pelo adimplemento do
pagamento.
Uma proposta para estudos futuros o aprofundamento em estudos de casos e pesquisa na
Jurisprudncia dos Tribunais ptrios e estrangeiros, estudando solues que foram obtidas e
conciliavam o interesse das partes envolvidas nos negcios imobilirios.

Abstract
This article analyzes the brokerage charge of unconscionability by the builders to real estate buyers
in the plant or in construction in the light of the principle of good faith. The goal is to address the
applicability of the principle of good faith when conducting real estate business. In this scientific
research it used the bibliographic research methodology. Achieving such results the definition of
two doctrinal position currents, and part argues that there unconscionability in such a case
collection and another part says no illegality in business practice, since the consumer was duly
informed of the collection of brokerage and acquisition the property. Finally, it is concluded that the
topic is extremely relevant to the professional practice of brokerage activity for the judiciary are
high-profile cases where those involved in the negotiation seek remedy possible flaws in the hiring
mainly part of the burden of paying the brokerage when who actually hires the broker is the builder.
A proposal for future studies is deepening in studies and research in the European Court of patriotic
and foreign courts, studying solutions that were obtained and reconciled the interests of the parties
involved in the real estate business.
Key-words: Brokerage. Fees. Payment. Good Faith.

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Rito sumrio Contrato de corretagem Prequestionamento Ausncia Smula n. 282/STF
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Rosado de Aguiar, DJ 18.03.2002, p. 259.
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Contrato de corretagem. nus probandi. Corretor. AP. Cv. n 19980110532770, Rel. Des.
Valter Xavier, DJ 20.05.2004, p. 24.
BRASIL. Tribunal de Justia de Minas Gerais. 16 C. Cv. Ao de cobrana Corretagem
inexistncia de exclusividade em prol de corretora Obrigao de resultado Negcio
realizado por terceiro Possibilidade Diviso comisso pelos corretores Impossibilidade
Ausncia na participao da concluso do negcio Recurso negado provimento Sentena
mantida. Ap. Cv. N n 1.0024.05.894620-3/001, Rel. Des. SEBASTIO PEREIRA DE SOUZA,
julg. 13.06.2007.
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corretagem. AP. Cv. n 70006116164, Rel. Des. Claudir Fidelis Faccenda, julg. 23.04.2003.

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pagamento. AP. Cv. n 70017385667, Rel. Des. Ana Maria Nedel Scalzilli, julg. 14.03.2007.
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BRASIL. Tribunal de Justia de So Paulo. 30 C. Dir. Priv. Mediao - Julgamento antecipado
da lide Desnecessidade de produo de provas Admissibilidade. Mediao Cobrana
Comisso de corretagem Aproximao das partes e negcio efetivado Comisso devida.
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improcedente. Ausncia de proveito til dos servios prestados pela autora. - Negcio
concretizado por intermdio de outro profissional. Comisso indevida. Recurso desprovido.
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