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Introduccin
La valuacin es una actividad indispensable que sirve
a particulares, instituciones de crdito y empresas en
general, para facilitar la toma de decisiones en sus
proyectos financieros, en cuanto a lograr una mejor
aplicacin de sus recursos disponibles en operaciones
relacionadas con el bien, ya sea de compra o venta, de
crditos, de efectos fiscales o contables, de seguro, etc.
Valuar un bien econmico, como en el caso de un predio
agrcola o ganadero, es atribuirle un valor a partir de los
fines para los cuales se realiza el avalo, y de las
caractersticas fsicas, econmicas y de produccin; en
consecuencia, se debe seguir un proceso sistemtico de
identificacin, clasificacin y evaluacin de tales
caractersticas, con el objeto de formular un juicio razonado
sobre el valor del bien.
La opinin resultante de la valuacin normalmente se
presenta en un informe escrito denominado avalo, que
muestra un dictamen del valor de una propiedad, realizado
en una fecha determinada y apoyado por la presentacin,
el anlisis y la interpretacin de los datos relevantes que
hayan influido en el juicio del perito. El avalo agropecuario
se refiere especficamente a los valores relacionados con
la propiedad rural, dentro de la cual intervienen una gran
variedad de terrenos agrcolas, pecuarios, forestales, etc.
La valuacin de predios agropecuarios en s misma, es
un operacin ardua, compleja y delicada, dado que en ella
estn comprometidos intereses econmicos, por lo que se
debe demostrar objetivamente el valor del bien raz que se
vala, lo cual implica que se consideren todos y cada uno
de los factores fsicos, econmicos y sociales y su
correlacin, que inciden en el valor real de la propiedad.
El objetivo de este trabajo fue realizar la valuacin de
un predio agropecuario mediante los enfoques de costo,
de ingresos y de comparacin de ventas, considerando
aquellos factores o condiciones particulares que influyan
en los valores. Los tres enfoques en la valuacin se aplican
al caso del Rancho Ganadero Experimental Las Norias,
propiedad de la Universidad Autnoma Agraria Antonio
Narro.
El Concepto de valuacin
Valuacin es el procedimiento tcnico y metodolgico
que, mediante la investigacin fsica, econmica, social,
jurdica y de mercado, permite estimar el monto, expresado
en trminos monetarios, de las variables cuantitativas y
cualitativas que inciden en el valor de cualquier bien
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Enfoques de valuacin
De acuerdo a la Comisin Nacional Bancaria y de
Valores (CNBV, 2000) para realizar avalos en los predios
agropecuarios, stos debern ser analizados mediante los
enfoques de costo, de ingresos y de comparacin de ventas,
considerando en su aplicacin aquellos factores o
condiciones particulares que influyan o puedan influir
significativamente en los valores, razonando y ponderando
los resultados de la valuacin por los enfoques utilizados
en funcin de las caractersticas, condicin y vocacin del
bien.
Enfoque de comparacin de ventas
En este enfoque se enfatizan las fuerzas del mercado
que influyen en la oferta y la demanda a corto plazo; para
aplicarlo, se utiliza una comparacin entre el bien sujeto a
avalo con otros bienes comparables existentes en el
mercado abierto; se basa en la investigacin de la demanda
de tales bienes, de las operaciones de compraventa
recientes, de las operaciones de renta o alquiler, que,
mediante una homologacin de los datos obtenidos,
permiten al valuador estimar un valor de mercado (DobnerEberl, 1989; CABIN, 2001).
El supuesto que justifica el empleo de este enfoque se
basa en que un inversionista no pagar ms por una
propiedad que lo que estara dispuesto a pagar por una
propiedad similar, de utilidad comparable, disponible en el
mercado.
Homologacin. De acuerdo a la CABIN (2001), se
entiende por homologacin la accin de poner en relacin
de igualdad y semejanza dos bienes, a partir de variables
fsicas, de conservacin, superficie, zona, ubicacin, edad
consumida, calidad, uso de suelo o de cualquier otra
variable que se estime prudente incluir para un razonable
anlisis comparativo de mercado o de otro parmetro. Una
vez obtenidos los valores de mercado e identificadas sus
diferencias, se procede a ponderarlas cuantitativamente,
a fin de dar valores homologados a los predios diferentes,
es decir, a travs de la calificacin de las caractersticas
diferenciales, se tiende a igualar las diferencias. Es
indispensable identificar las caractersticas propias de cada
39
40
Valor de la produccin = P + M + J + CI + F + R + U
Donde:
P: Pago de proveedores
M: Pago de maquiladores
J: Pago de jornales (costos directos de produccin)
CI: Pago de indirectos
F: Pago de inters sobre el capital de trabajo
R: Pago por el uso de la tierra
U: Utilidad del agricultor
Despejando el pago por el uso de la tierra o valor
renta de la tierra (R):
R = Valor de la produccin - (P+M+J+CI+F+U)
El valor (P+M+J) es sinnimo de costos directos.
Capitalizacin de rentas
Partiendo de la base que el valor de la renta es la
retribucin que el dueo de la tierra recibe, solo por el
hecho de haber invertido en ella, an cuando no sea l
mismo quien la trabaje, se procede a identificar el valor
del capital invertido en el terreno de la renta que recibe
cada ao (INVAF, s/f)
A cualquier capital invertido se le supone una retribucin
que se conoce como inters y al volumen de inters que
debe recibirse en un perodo determinado en funcin del
capital, se le denomina tasa de inters y se expresa en por
ciento (%), si se tiene un capital y se invierte a una tasa
anual, al final de un ao se recibe el producto del capital
por la tasa; si por el contrario, se conoce el monto del
inters (renta) y se pude identificar la tasa a la que se
produjeron, en un proceso inverso se puede identificar el
capital que lo gener, si se divide la renta entre la tasa. En
este caso, por ser la tasa la que identifica al capital, se le
llama de capitalizacin.
Una vez que se logr despejar el valor renta, que es
equiparable al inters recibido por el capital invertido en el
terreno, se debe identificar a qu tasa (de capitalizacin)
corresponde semejante renta, para deducir el valor del
terreno (capital). Para obtener la tasa de capitalizacin
adecuada a la inversin que representa cada predio, se
deben considerar algunos factores particulares que inciden
en ella, por ejemplo, la tasa de inters bancaria, la inflacin,
los subsidios, la disponibilidad de agua, el manejo del predio,
el acceso al predio, el riesgo, la eficiencia del cultivo, los
servicios y mercados, la infraestructura. (INVAF, s/f)
ndice de capitalizacin
El ndice de capitalizacin es sinnimo de capital que
origina la renta, es decir es el monto de dinero invertido en
el predio que, de acuerdo a la tasa fijada, origina una renta
como la encontrada.
Este ndice se obtiene con el cociente de dividir la renta
entre la tasa de capitalizacin:
Renta
ndice de capitalizacin =
Tasa de Capitalizacin
Este valor es otro estimado del precio comercial del
predio en anlisis y no incluye los bienes distintos de la
tierra. (INVAF, s/f).
Descripcin del Rancho Ganadero Experimental
Las Norias
El rancho Las Norias, propiedad de la Universidad
Autnoma Agraria Antonio Narro, de acuerdo al Acta de
Iniciacin (libro rancho), comenz sus actividades el da
28 de noviembre de 1987, en el casco de la finca que fue
posesin de la seora Loddie Lee Roger Whitehead y se
conoca como Hacienda Las Norias; cuenta con 5217-0745 hectreas ubicadas en la regin semidesrtica del norte
del estado de Coahuila, concretamente en el municipio de
Acua, en una planicie del rea conocida como Las
Serranas del Burro, en la regin fisiogrfica denominada
Sierras y Llanuras del Norte (Altiplanicie del Norte).
Datos generales de la regin
El Clima del rancho Las Norias es seco y clido
(BSohw), con una precipitacin promedio de 351 mm, con
lluvia en verano y muy escasas el resto del ao, la
temperatura media anual es de 21.4 C y con promedios
mximos y mnimos de 41.6 C y -7.6 C respectivamente;
con granizadas bsicamente en el mes de mayo, un periodo
libre de heladas de mayo a octubre y nevadas ocasionales
en los meses de diciembre y enero.
Datos generales del predio
El casco de Las Norias se localiza en las coordenadas
29 13' 35" latitud Norte y 102 22' 11" longitud Oeste, y
tiene una altitud estimada de 1010 m (INEGI, 1996),
Acceso. En el km 127 de la carretera Mzquiz
Boquillas del Carmen (rancho El Meln), se toma la brecha
de terracera transitable todo el ao, que termina en el
mineral de La Linda; por esta brecha, se recorren 63 km
hasta llegar al ejido Jos Ma. Morelos, para continuar por
15 km ms, aproximadamente, por el camino de tierra que
llega a Ciudad Acua.
Vegetacin. Segn la Comisin Tcnico Consultiva
para la Determinacin Regional de los Coeficientes de
Agostadero (SARH, 1979), en Las Norias se encuentra
el sitio de pastizal Dh 46 denominado matorral inerme
41
Valor Valor
del pastizal
de agua
resultante /ha.
1.25
1.25
1.10
1.25
0.80
1.00
1.15
1.00
1.15
0.90
1.51
1.58
0.99
1.65
0.83
homologado
1
2
3
4
5
P3
P3
P3
P3
P3
1.10
1.00
1.00
1.00
1.00
1.10
1.10
0.90
1.15
0.90
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
240
334
350
204
942
363
528
346
337
779
471
Cuadro 2. Valor del terreno de Las Norias, segn enfoque de comparacin de ventas.
Clasificacin
Las Norias
Superficie
en ha
P3
5217.0745
Factor de
Valor neto por ha
comercializacin
471
0.90
424
$2212,040
$2212,040
Factores
Vida til
en aos*
Edad
en aos
Deprec.
por edad
Factor
pond. A
Deprec
condic
Factor
pond. B
Deprec
por
Factor
pond. C
fsica.
%*
obsol.
%*
Factor
residual*
60
38
0.633
33
0.179
34
0.18
33
0.671
53
38
0.717
35
0.242
45
0.50
20
0.540
53
38
0.717
35
0.293
45
0.50
20
0.517
* La vida til, los factores de ponderacin A, B y C, el factor residual, las depreciaciones y el valor neto de reposicin se estimaron de acuerdo
al procedimiento descrito por Quiroga-Garza, (2002).
42
Cuadro 4. Valor de las construcciones del rancho Las Norias. Enfoque de costos (Valor Fsico).
Tipos de
construccin
Factor
conversin
m2
m2
m2
rea
Valor de
Factor
reposicin residual
nuevo $/m2 $/m2
364.0
288.0
343.0
$2,800
$1,800
$1,600
0.671
0.540
0.517
1,879
972
827
683,956
279,936
283,661
0.90
0.90
0.90
615,560
251,942
255,295
$1,122,797
El valor fsico de las instalaciones especiales y obras complementarias con su depreciacin y factor residual
correspondiente se presentan en los Cuadro 5 y 6.
Cuadro 5. Valor fsico de las instalaciones especiales y obras complementarias, factores de depreciacin
y factor residual.
c).-Instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias
Concepto:
Vida
1. Pila mampostera
2. Deposito mampostera
3. Pila metlica
4. Bebederos
5. Corral de manejo
6. Bao garrapaticida
Edad
Deprec.
Factor de
Deprec.
til en en
aos * aos
por edad
fsica
pond. A *
obsol.
condicin pond. B *
por
pond. C*
residual*
60
60
40
40
50
60
0.633
0.633
0.255
0.255
0.200
0.633
0.40
0.40
0.40
0.40
0.40
0.40
0.10
0.10
0.10
0.10
0.05
0.10
0.10
0.10
0.0
0.0
0.0
0.20
0.20
0.20
0.20
0.20
0.20
0.20
0.687
0.687
0.858
0.858
0.900
0.667
38
38
10
10
10
38
Factor de
0.40
0.40
0.40
0.40
0.40
0.40
* La vida til, los factores de ponderacin A, B y C, el factor residual, las depreciaciones, y el valor neto de reposicin
se estimaron de acuerdo al procedimiento descrito por Quiroga-Garza, (2002)
Cuadro 6. Valor de las instalaciones especiales y obras complementarias del rancho Las Norias. Enfoque
de costos.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Factor de
Conversin
Nmero
de unidad
Cantidad *
VNR
unitario
pesos
Factor
residual
VRN
unitario
pesos
Valor parcial
en pesos
Factor
comer.
Valor neto de
reposicin
M3
M3
M3
M3
M2
M3
1
1
1
4
1
1
525
29.5
160
54
3250
10
450
450
772
875
132
3850
0.687
0.687
0.858
0.858
0.900
0.667
309
309
662
751
119
2,568
162,225
9,115
105,920
40,554
386,750
25,680
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
146,002
8,203
95,328
36,499
348,075
23,112
$657,219.00
* La cantidad se refiere al nmero de M3 o M2 segn se indica en la columna factor de conversin. Cuadro 7. Valor fsico de la maquinaria y
el equipo.
43
Descripcin
E.C. *
N.O.*
VUT*
aos *
VUR
aos *
Depr % *
1
2
3
4
5
6
Bomba sumergible
Planta elctrica 1
Planta elctrica 2
Bascula ganadera
Prensa para ganado
Dos pastureros
MB
Norm
Norm
E
MB
E
Bajo
Med.
Alto
Norm
Bajo
Nula
20
20
20
30
20
30
10
10
8
20
10
20
57.25
66.00
93.60
42.71
57.25
36.35
V.R.N*.
D. Ac. *
V.N.R. *
D. An. *
21,668
41,964
169,520
108,682
18,000
6,720
12,405
27,696
158,671
46,418
10,305
2,442
9,263
14,268
10,849
62,264
7,695
4,278
926
1,427
1,369
3,113
769
107
366,554
257,937 108,617
7,711
* Ref. = nmero de referencia; E.C. = estado de conservacin, MB = muy bueno, Norm. = normal, E. = excelente; N.O. = nivel de
obsolescencia, Med. = medio, Norm. = normal; VUT = vida til total; VUR = vida til remanente; Depr.% = porcentaje de depreciacin;
V.R.N. = valor de reposicin nuevo; D. Ac. = depreciacin acumulada, se expresa en pesos; V.N.R. = valor neto de reposicin; D. An. =
depreciacin anual.
Cuadro 8. Valor de la maquinaria y equipo del rancho Las Norias. Enfoque de costos.
Ref.
Descripcin
Valor
reposicin
nuevo en $
Deprecia.
acumulada
en pesos
Valor neto de
reposicin
Depreciacin
anual en pesos
Factor de
comercial.
Valor
comercial
1
2
3
4
5
6
Bomba sumergible
Planta elctrica 1
Planta elctrica 2
Bascula ganadera
Prensa para ganado
Dos pastureros
Total
21,668
41,964
169,520
108,682
18,000
6,720
$366,554
12,405
27,696
158,671
46,418
10,305
2,442
$257,937
9,263
14,268
10,849
62,264
7,695
4,278
$108,617
926
1,427
1,369
3,111
769
214
$7,711
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
8,337
12,841
9,764
56,037
6,926
3,850
$97,755
$97,755
Para el clculo de las depreciaciones y del valor neto de reposicin se sigui el procedimiento descrito por Gallo-Gonzlez, (2001).
Cuadro 9. Valor fsico de los otros bienes distintos a la tierra y factor residual.
e). Otros Bienes Distintos a la Tierra
Concepto
Unidad
Cantidad.
1. Tanques abrevadero
2. Pozo.
Pieza.
Pieza.
2
1
Valor reposicin
nuevo pesos
171,000
150,000
Factor residual
0.65
0.65
Valor Neto
reposicin
pesos
Factor.
comer.
Valor
parcial
pesos
111,150
97,500
0.90
0.90
100,035
87,750
$ 187,785
El clculo de las depreciaciones, del factor residual y del valor neto de reposicin se realiz de acuerdo al procedimiento descrito por
Quiroga-Cant (2002).
44
Cuadro 10. Resultado del enfoque de costos, se incluye el valor de mercado del terreno, los valores
fsicos de las construcciones, de las instalaciones especiales, elementos accesorios, obras
complementarias, valor comercial de maquinaria y equipo y de otros bienes distintos a la tierra.
a. Terreno
b. Construcciones
c. Instalaciones especiales
d. Maquinaria y equipo.
e. Otros bienes distintos
a la tierra
2212,040
1122,797
187,785
$4277,596
657,219
97,755
Vacas vientre
Vaquilla reemplazo
Becerros al destete
Toros sementales
Cantidad
Peso promedio
estimado kg
Peso total
por clase kg
Equivalencia
unidad animal *
600
400
180
900
61,800
5,600
12,420
3,600
1.30
0.90
0.60
1.25
103
14
69
4
45
137.34
Vaquilla
reemplazo
14
12.45
Becerros
al destete ***
69
27.60 (4.8)
Toros
sementales
Total nmero
133.9
12.6
41.4 (7.2)
Concepto
8.00
5.0
de U. A.
185.39
192.4
U. A. Para
clculo ***
162.8
158.2
Hectreas
necesarias
4942.35 ha
4,849.5 ha
Costos directos
Costos de indirectos
Gastos anuales
Utilidad
Cargo por intereses
Total
Porcentaje
10
7
12
15
Resultado
7.30
5.11
12.41
8.77
1.86
$23.04
Capitalizacin
Los productos anuales del rancho Las Norias y su valor
se presentan en el Cuadro 13.
Cuadro 13. Productos anuales del rancho Las
Norias y su valor actual en pesos.
Productos anuales
Valor
Becerros al destete*
Valor en pie $/kg
Total de productos
Valor de la produccin
por hectrea (VP) **
13,140 kg
29.00
$381,060
ndice de
Renta
50
capitalizacin = = 333.3
% de Capitaizac. 0.15
En nmeros redondos consideramos en $334.00 /ha.
$73.04/ha
Resumen de valores
46
Conclusiones
Literatura Citada
47
48
Seleccin inter e intrapoblacional dentro de un patrn hetertico de maz adaptados al Bajo Mexicano
Aptitud combinatoria para vigor de semilla, caractersticas agronmicas y rendimiento en Valles Altos
Fitomejoramiento integrado del maz de Valles Altos y Bajo de Mxico
Formacin y evaluacin de variedades e hbridos para Valles Altos
Utilizacin del hongo Schyzophyllum commune M-99 en laboratorio para determinar lisina en grano de maz
Obtencin de hbridos para adaptacin de 0-1800 m a partir de los hbridos AN-360, AN-461 y AN-462
Cultivo in vitro de maz
Estudios en maz como una fuente de pigmentos para la industria
Explotacin de germoplasma de maz enano en programas de hibridacin con adaptacin al Bajo
Formacin y seleccin de hbridos de lneas lite para explotarse en temporal y riego
Validacin y demostracin de maz varietal
Autoproduccin de semilla de maz para temporal
Incremento de lneas bsicas (progenitores de los hbridos AN-388 y AN-447
Produccin del hbrido AN-447 como cruza triple