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Jerry est certo. Este o momento para comprar imveis nos EUA. E eu
certamente compreendo as preocupaes dele. Quase todos que
investiram em imveis entre 2005 e 2008 milhes de americanos
fizeram isso perderam as calas. Mas investimentos so assim: o
investidor mdio sempre entra num mercado quando esse est perto de
ruir. E ento ele sai da experincia to traumatizado que no capaz de
voltar quando os preos esto atrativos mesmo sabendo que aquele
investimento a atitude mais inteligente a ser tomada.
assustador. E o fato que 80% das pessoas que leem este ensaio no
sero capazes de superar o medo. Mas, daqui a 10 anos, vo olhar para
trs e perceber que cometeram um grande erro.
por isso que eu continuo escrevendo sobre o setor imobilirio. No
para atender a um desejo dos leitores, que querem saber mais sobre o
tema. Eu sei que eles no querem! Mas minha tarefa ajud-los a
enriquecer, e os imveis so uma tima maneira de atingir essa meta.
A boa notcia que no difcil entender o assunto. Em suma, trata-se
de um investimento de oferta e demanda. Mas muitos, como o Jerry,
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O Dinheiro
Como acabei de dizer, voc s precisa de US$ 10 mil para entrar no
ramo imobilirio. Voc deve estar pensando, como ele chegou a esse
nmero?
O valor de entrada para um investidor financiar seu imvel nos EUA
costuma girar na casa dos 20%. Esse o percentual que um banco vai
exigir de adiantamento. Dar uma entrada numa casa de trs quartos e
dois banheiros custa para o americano algo em torno de US$ 80 mil.
Vinte por cento de US$ 80 mil so US$ 16 mil. Mas esse valor
superior aos US$ 10 mil propostos, voc vai dizer. Qual o truque?
O truque que eu acredito muito na estratgia de ter parceiros em
negcios imobilirios para locao. E ter um parceiro em 50% sobre um
investimento de US$ 16 mil significa que sua parte de apenas US$ 8
mil.
Ento voc arruma um parceiro e cada um d US$ 8 mil de entrada.
Como vocs tinham US$ 10 mil cada, ainda lhe sobram US$ 4 mil, que
sero destinados s despesas de fechamento do negcio (mnimas),
reformas (tambm mnimas, se voc fez sua lio de casa) e despesas
para conseguir alug-lo.
Foi assim que eu cheguei aos US$ 10 mil. Mas talvez voc no goste da
ideia de ter um parceiro, ento me deixe explicar as razes dessa
estratgia. Em termos de desembolso de caixa, ter 100% de um imvel
de US$ 80 mil como ter 50% em dois imveis no mesmo valor. Mas
eu prefiro ter 50% em duas propriedades do que 100% em uma,
porque isso reduz o meu risco e aumenta a chance de conseguir uma
valorizao acima da mdia de mercado.
claro, voc tem que conhecer algum de confiana e que tenha US$
10 mil para investir. Pessoas confiveis costumam se cercar de outras
pessoas de confiana. Se voc confivel, encontrar um parceiro no
ser um problema.
Outra opo encontrar um banco que oferea financiamento para 90%
do imvel. Voc consegue obter um emprstimo dando 10% de sinal?
possvel, apesar de os bancos estarem mais cautelosos do que estavam
durante a bolha americana.
Em todo caso, eu no recomendo tais emprstimos. A tradicional
exigncia de 20% est l por uma razo. Ela faz voc refletir mais sobre
o valor do bem comprado, e assim o negcio levado mais a srio o
que sempre bom para os investimentos.
Se no quiser fazer parceria, vai precisar de um mnimo de US$ 20 mil
ou ento ter de encontrar uma propriedade por um valor menor que os
US$ 80 mil.
O Conhecimento
O conhecimento mais importante que voc precisa para esta jornada
imobiliria se refere a valor. preciso conhecer os valores relativos das
propriedades no mercado em que estiver atuando.
O modo de aprender isso fcil. Basta passar algum tempo olhando e
respondendo a anncios imobilirios de onde voc deseja investir. Isso
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O Tempo
Voc pode se familiarizar com os valores de aluguel ao mesmo tempo
em que aprende sobre os valores de compra. D para pesquisar o
mercado durante uma ou duas semanas aps seu expediente de
trabalho ou ento aos fins de semana, se preferir.
Depois de ter feito isso, hora de procurar um imvel para comprar.
Supondo que voc j tenha selecionado o bairro, este processo vai
demorar como eu disse menos de 40 horas. Talvez no seja possvel
encaixar essas 40 horas numa nica semana. Isso porque seu objetivo
comprar a um preo justo. E nem toda casa que chega ao mercado
est precificada de forma correta.
Graas ao desemprego, s execues hipotecrias e s baixas vendas,
h uma abundncia de propriedades disponveis na maioria dos bairros.
Mas tambm h muita gente por a com algum dinheiro que vai estar
competindo contigo pelas melhores ofertas.
Ter sucesso com imveis no curto prazo depende de uma compra
certeira (no longo prazo, isso menos importante). Portanto, vale a
pena esperar algumas semanas ou mesmo alguns meses para encontrar
uma propriedade por um preo justo.
No faz mal, voc no vai querer investir em qualquer coisa. Como eu
disse, o mercado est cheio de propriedades e outras novas vo
aparecer num fluxo constante ao longo do prximo ano ou enquanto as
execues hipotecrias persistirem. Eu sei, os bancos tambm
participam do negcio imobilirio de aluguel, mas ainda assim haver
muitas chances de encontrar propriedades, por isso no se sinta
pressionado.
Uma vez que escolheu seu imvel, vai levar algumas semanas ou
mesmo um ms at que feche o acordo. Tero formulrios para
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frequentes. Mas penso que a melhor forma de dar incio seja com a
regra mais importante do investimento em imveis: compre certo.
Voc j deve ter ouvido esse aviso antes. Ou ento um equivalente:
"No se faz dinheiro vendendo imveis; mas sim comprando."
A regra, por mais simples que parea, com frequncia
incompreendida. Para muitas pessoas, quer dizer simplesmente
comprar a propriedade quando seu preo parece estar barato. Mas, sem
dvida, essa no uma boa ideia. Voc no quer nenhuma
subjetividade (do tipo "parece") envolvida em suas decises de compra.
A primeira propriedade em que investi parecia muito "barata" quando
eu a comprei no final dos anos 1970. Era um belo apartamento de um
quarto num condomnio pequeno na Avenida Massachusetts, em
Washington DC. A proprietria me convenceu a comprar o imvel ao
mostrar o quanto os preos tinham sido crescentes nos anos anteriores.
Ela me disse que, se eu comprasse a unidade naquele exato momento,
iria fazer um monte de dinheiro com a valorizao que viria nos anos
seguintes. Para facilitar ainda mais minha deciso, ela me indicou um
emprstimo bancrio "criativo", assim eu no precisava colocar dinheiro
algum no negcio a no ser as despesas para fech-lo.
Quando K e eu assinamos a hipoteca e pegamos as chaves, sentimos
que tnhamos feito uma tima transao.
Mas o mercado imobilirio estava borbulhando em Washington em
meados daquela dcada, e muitas pessoas que no sabiam nada sobre
imveis comearam a entrar no negcio. Incluindo eu.
Para encurtar uma histria longa e dolorosa, levei anos para conseguir
me livrar do apartamento (e da inquilina que no me pagava). E isso
ainda me custou cerca de US$ 30 mil.
Cometi tantos erros nessa transao que eu poderia basear toda esta
srie de lies em torno deles. Por hoje, quero focar apenas em um
desses erros: comprar um imvel para alugar sem ter qualquer ideia do
que de fato uma "boa compra".
Quando se trata de um imvel para investimento, uma boa compra
envolve garantir o lucro desde o incio.
De 2005 a 2008, milhes de americanos entraram no mercado
imobilirio. Mas eles estavam fazendo o oposto do comprar certo.
Adquiriam casas a preos to altos que era impossvel obter qualquer
lucro com aluguel. A nica chance que eles tinham era se o imvel
continuasse se valorizando. Em outras palavras, eles estavam
especulando que seriam capazes de um dia vender seu investimento
superfaturado para algum ainda mais tolo.
(*) A reproduo indevida, no autorizada, deste relatrio ou de qualquer parte dele sujeitar o infrator a multa
de at 3 mil vezes o valor do relatrio, apreenso das cpias ilegais, responsabilidade reparatria civil e
persecuo criminal, nos termos dos artigos 102 e seguintes da Lei 9.610/98
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