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UNIVERSIDAD NACIONAL MAYOR DE SAN

MARCOS

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLITICA


TEMA: PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMN
CURSO

Derecho Registral y Notarial

PROFESOR

Luis Aliaga Jibaja.

GRUPO

INTEGRANTES

Victoria Margarita Lpez Fernndez

10020183

Luis ngel Ortiz Lazo


10020332

AO ACADMICO :

Sexto

Ciudad Universitaria, 2015

NDICE

1. CONCEPTOS.....................................................................................4
2. LEGISLACIN APLICABLE............................................................5
3. BREVE EXPLICACIN DEL PROCEDIMIENTO (Segn la norma) 7
3.1. OBJETIVO.................................................................................................... 7
3.2. ETAPAS........................................................................................................ 7
3.3. REQUISITOS................................................................................................. 9
3.4. ACTORES INVOLUCRADOS.........................................................................10

4. SECUENCIA DEL PROCEDIMIENTO (Procedimiento en la realidad)


.............................................................................................................10
5. CONCLUSIONES............................................................................14
5.1. ESQUEMA DEL PROCEDIMIENTO REAL........................................................14
5.2. DIFERENCIAS ENTRE LO INDICADO POR LAS NORMAS LEGALES Y LA
REALIDAD
18
5.3. RESUMEN DEL TIEMPO Y COSTOS DEL PROPCEDIMIENTO............................19
5.4. SUGERENCIAS DE MODIFICACIN..............................................................19

6. METODOLOGA.............................................................................19
6.1. BIBLIOGRAFA Y DOCUMENTACIN REVISADA...........................................19
6.2. NMERO DE ENTREVISTAS REALIZADAS: 5.................................................20
6.3. NMERO DE EXPEDIENTES VERIFICADOS: 3................................................20
6.4. NMERO DE VISITAS REALIZADAS: 7..........................................................20

7. ANEXOS..........................................................................................21
7.1. RELACIN DE ENTREVISTADOS..................................................................21
7.2. CUESTIONARIOS ELABORADOS..................................................................21
7.3. RESPUESTA DE LOS ENTREVISTADOS..........................................................22
2

EXPEDIENTES REVISADOS Y NORMAS MS RELEVANTES.................................26

1. CONCEPTOS
PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMN
Es considerado un rgimen jurdico que presume la existencia de un edificio o un conjunto
de ellos que se encuentran integradas, por un lado, por las denominadas secciones
inmobiliarias que son de dominio exclusivo, que pertenecen a propietarios distintos, y por
el otro, por bienes y servicios que son de dominio comn. Este rgimen cuenta con un
Reglamento Interno y una Junta de Propietarios.
1. El denominado conjunto de edificios que se hace referencia en el prrafo
precedente, es un trmino que incluye aquellos conjuntos inmobiliarios que tiene
cierta independencia, y que se encuentran vinculados por uno o ms elementos
comunes, considerados esenciales como son las zonas viales, y tambin pueden
encontrarse vinculados por uno o ms elementos comunes considerados no
esenciales, como son por ejemplo zonas deportivas.
2. La Propiedad Horizontal o Rgimen de propiedad exclusiva y comn refiere a
aquellos edificios de departamentos de uso residencial, industrial, comercial o
tambin mixto; as tambin las galeras comerciales, campos feriales, quintas y
cualquier unidad inmobiliaria que cuente con bienes comunes.
3. Los bienes de propiedad comn son por ejemplo, los pasajes, pasadizos, escaleras,
ascensores, portera, guardiana, jardines, sistemas de agua, energa elctrica,
eliminacin de desperdicios, patios, entre otros.

INDEPENDIZACIN
Es el acto que consiste en abrir una Partida Registral para cada unidad inmobiliaria
resultante de la desmembracin de un predio, con edificacin o sin ella. Para los casos del
rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad comn es necesario que el predio cuente con
una edificacin inscrita (declaratoria de fbrica) previamente.

REGLAMENTO INTERNO
Constituye un requisito indispensable para la independizacin bajo el rgimen de Propiedad
Horizontal. El Reglamento Interno debe ser elaborado o aprobado por el promotor o
constructor o, en su caso, por los propietarios con el voto favorable de ms del 50%
(cincuenta por ciento) de los porcentajes de participacin.
4

El Reglamento exige la delimitacin expresa de los bienes de propiedad comn, los mismos
que pueden ser, segn sea el caso: El terreno sobre el que est construida la edificacin; Los
cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y dems elementos
estructurales, siempre que stos no sean integrantes nicamente de una seccin sino que
sirven a una o ms secciones; los pasajes, pasadizos, escaleras, y, en general, vas areas de
circulacin de uso comn; los ascensores y montacargas; las obras decorativas exteriores a
la edificacin o ubicadas en Ambientes de propiedad comn; los locales destinados a
servicios comunes tales como portera, guardiana; y otros; los jardines y los sistemas e
instalaciones para agua, desage, electricidad, eliminacin de basura y otros servicios que
no estn destinados a una seccin en particular; los stanos y azoteas, salvo que en los
ttulos de propiedad de las secciones aparezcan clusulas en contrario; los patios, pozos de
luz, ductos y dems espacios abiertos; y los dems bienes destinados al uso y disfrute de
todos los propietarios.
Por su parte segn la Ley constituyen servicios comunes: la guardiana, la portera y la
jardinera; la limpieza, conservacin y mantenimiento de las reas, ambientes, elementos y
en general de los bienes comunes. Esta incluye la reposicin de los bienes de propiedad y
uso comunes; la incineracin y/o eliminacin de basura; el alumbrado pblico, la baja
polica y jardines pblicos, siempre que el pago a los derechos y arbitrios lo deban efectuar
los propietarios en conjunto; y, la administracin de la edificacin.
Dentro del Reglamento Interno la delimitacin de los derechos y obligaciones de los
propietarios; resulta importantsimo as como los porcentajes que a cada propietario
corresponden en la propiedad de los bienes comunes, de acuerdo al criterio adoptado por el
Reglamento Interno, a fin de atender los gastos que demanden los servicios comunes, la
conservacin, mantenimiento y administracin de la edificacin, y en las votaciones para
adoptar acuerdos en las Juntas de Propietarios.
2. LEGISLACIN APLICABLE
Cdigo Civil: Art. 958: La propiedad horizontal se rige por la legislacin de la
materia.

LEY 27157 - LEY DE REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES DEL


PROCEDIMIENTO PARA LA DECLARATORIA DE FBRICA Y DEL
RGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y
DE PROPIEDAD COMN (ao 1999)
Establece el rgimen legal de las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de
propiedad exclusiva y de propiedad comn: Rgimen de propiedad exclusiva y
comn: Definicin, Objetos y Alcances. Tambin define el Reglamento Interno
seala la relacin de los bienes de propiedad comn y de los servicios comunes y en
general el contenido obligatorio, as como la constitucin de la Junta de
Propietarios y su directiva.
5

RESOLUCIN VICEMINISTERIAL N004-2000-MTC-15.04, QUE APRUEBA


LOS REGLAMENTOS INTERNOS MODELOS: Modelos oficiales de los
Reglamento Internos para cada uno de los regmenes.

Precedente aprobado en el XXII Pleno del TR (Resolucin N 190-2001ORLC/TR): SERVIDUMBRE DE PASO Para independizar secciones de
propiedad exclusiva que no tengan acceso directo a la va pblica o a zonas
comunes, se requiere constituir servidumbre de paso.

Precedente de observancia obligatoria aprobado en el IV Pleno del TR


(Resoluciones, N 133-2003-SUNARP-TR-L y N 141-2003-SUNARP-TR-L,
ambas del 7 de marzo de 2003 y N 146-2003-SUNARP-TR-L del 11 de marzo de
2003): TRANSFERENCIA DE PREDIOS REGULARIZADOS AL AMPARO DE LA
LEY N 27157 Es procedente la inscripcin de los actos de disposicin de dominio
de unidades inmobiliarias cuya declaratoria de fbrica fue otorgada va
regularizacin al amparo de la Ley N 27157, aun cuando no se cuente con
autorizacin para celebrar contratos de compraventa garantizada ni conste
inscrita la recepcin de obras de habilitacin urbana del terreno sobre el que se
levant la edificacin".

Precedente de observancia obligatoria aprobado en el X Pleno del TR (Resolucin


N 759-2003-SUNARP-TR-L): EXIGIBILIDAD DE ADECUACIN DEL
REGLAMENTO INTERNO INSCRITO La adecuacin de los reglamentos internos
vigentes a la fecha de publicacin de la Ley N 27157 constituye un acto
obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al registro la
solicitud de inscripcin de algn acto que modifique el reglamento interno
primigenio.

TEXTO NICO ORDENADO DEL REGLAMENTO GENERAL DE


REGISTROS PBLICOS (RESOLUCION DEL SUPERINTENDENTE
NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS N 079-2005-SUNARP/SN):
Procedimiento registral general, Plazos de inscripcin y calificacin y medios de
impugnacin.

TUO DEL REGLAMENTO DE LA LEY 27157 (ao 2006)


Diferencia entre los regmenes de Independizacin y Copropiedad y el de Propiedad
Exclusiva y Propiedad Comn. Rgimen de propiedad exclusiva y comn:
Concepto, Bienes, Servicios y Gastos Comunes (actos de disposicin, obras),
Derechos, Obligaciones y Participacin de los poseedores de las secciones
6

de propiedad exclusiva, Junta de Propietarios (constitucin, convocatoria, contenido


y forma del acta, Presidente de la Junta, representacin de los propietarios o
poseedores en la Junta, acuerdos que necesitan mayora calificada), Administracin
de la Edificacin, Reglamento Interno (contenido, pluralidad de reglamentos
internos, solucin de controversias).

DIRECTIVA SOBRE EL RGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMN


(RESOLUCIN N 340-2008-SUNARP/SN)
Naturaleza jurdica del Reglamento Interno, disposiciones para su otorgamiento y
aclaracin de los tipos de mayora que se necesitan en cada caso. Modificacin del
Reglamento Interno, el caso especfico de Los Aires, extensin de las Unidades de
Propiedad Exclusiva, adquisicin de bienes por la Junta de Propietarios, extincin
del Rgimen, mbito de aplicacin de la Propiedad Exclusiva y Comn, Inscripcin,
Transferencia y Condicin jurdica de Los Aires, Documentacin del Reglamento
Interno, Inscripcin de rganos de Representacin.

REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS


(RESOLUCIN N 097-2013-SUNARP-SN DEL 3 DE MAYO DE 2013)
Independizacin (Definicin, tipos de independizaciones), Reglamento Interno
(inscripcin de acto previo al reglamento interno, mbito de aplicacin de la
propiedad exclusiva y propiedad comn, contenido del asiento de inscripcin,
formalidad, inscripcin de junta de propietarios, independizacin simultnea de
unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, modificacin).

3. BREVE EXPLICACIN DEL PROCEDIMIENTO (Segn la norma)

3.1. OBJETIVO
Abrir nuevas Partidas Registrales en el Registro de Predios que correspondan a las
Unidades Inmobiliarias determinadas en el ttulo de la Independizacin y dejar en la
Partida Matriz slo las reas comunes y la anotacin de la Independizacin
realizada.
3.2. ETAPAS

ETAPAS

INGRESO DEL
TTULO

CALIFICACIN

INSCRIPCIN
7

TIEMPO

Inmediato

7 das hbiles

Depende del resultado


de la calificacin:
- Si la calificacin fue
positiva, debe darse la
inscripcin
como
resultado
de
la
calificacin.
- Si la calificacin fue
negativa,
la
inscripcin
se
efectuar a los 5 das
hbiles siguientes del
reingreso
con
la
respectiva
subsanacin o del
pago de la liquidacin
final.

Reglamento Interno:
- Calificacin: 0.77% UIT
- Inscripcin : 0.19% UIT

COSTO

Independizacin (por cada


partida registral
generada) :
- Calificacin: 1.55% UIT
- Inscripcin : 0.39% UIT

-----

S/. 186.34 (costo para 2


Departamentos)

ACTORES

Solicitante, Encargado de
la recepcin de los ttulos
en Sunarp.

Registrador

Registrador

TOTAL : S/. 186.34 y un mximo de 12 das hbiles

3.3. REQUISITOS

El predio debe contar con la Declaratoria de Fbrica inscrita o inscribirla


simultneamente.
Documentacin a presentar segn el Artculo 63 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios:
a) Reglamento interno
b) Documento privado suscrito por el propietario del predio, con firma
certificada, en el que se describa el rea, linderos y medidas perimtricas
de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes regulados
por el Reglamento Interno ( Memoria Descriptiva);

c) Plano de independizacin que grafique las unidades de dominio exclusivo


y las zonas comunes, autorizado por profesional competente con firma
certificada por notario.
Requisitos segn el TUPA de la SUNARP:

*NOTA: Es importante mencionar que las normas respectivas no sealan ni el


tiempo, ni el costo para la obtencin de los documentos requeridos para el trmite
de independizacin.

3.4. ACTORES INVOLUCRADOS

ACTORES
INVOLUCRADO
S

EXPLICACIN DE SU INTERVENCIN

NOTARIO

En el presente trmite slo se encarga de la verificacin y legalizacin de las


firmas de los intervinientes que deben ser todos los propietarios y en
profesional verificador responsable (Ing. Civil o Arquitecto)
La Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos se encargar de la
inscripcin de la Independizacin solicitada, para lo cual intervendrn dentro
del procedimiento en esta entidad: El encargado de la Pre-liquidacin para la
presentacin del ttulo, el cajero y el registrador.

SUNARP
El Registrador calificar el ttulo que ante la Sunarp se presenta, luego de la
calificacin y de haber advertido defectos subsanables en el ttulo y despus
de la subsanacin de correspondiente, el registrador inscribe la
independizacin.

4. SECUENCIA DEL PROCEDIMIENTO (Procedimiento en la realidad)


*NOTA: Se ha tomado en consideracin el proceso-tipo realizado en un predio
urbano ubicado en el Jirn Los Pinos N 791 799 esquina con el Jirn Santa Cruz
N 478 490 - 492 Mz. H Lote N 20 Zona B del Pueblo Joven Pampa de Comas,
Provincia y Departamento de Lima de propiedad de 4 personas. El indicado predio
tiene un rea de 250.00 m2 y contaba, antes de la independizacin, con una
Declaratoria de Fbrica debidamente inscrita en los Registros Pblicos y el objetivo
de efectuar el trmite de Independizacin era independizar el primer y segundo piso
en 2 departamentos independientes.

ETAPA 1: OBTENCIN DE REQUISITOS


PASO 1: ORIENTACIN / TIEMPO: 1 DA / COSTO: GRATUITO
Los propietarios buscan a la persona que los oriente para realizar el trmite de
independizacin, para estos efectos generalmente acuden a la Sunarp, Municipalidad
Distrital y Notaras. En los establecimientos mencionados les indican que deben contratar a
un profesional que elabore todos los requisitos necesarios para obtener el trmite deseado.

10

PASO 2: CONTRATAR LOS SERVICIOS DE UN AGENTE INMOBILIARIO / TIEMPO: 1


DA / COSTO: S/. 900 APRX. (S/. 450 POR CADA UNIDAD INMOBILIARIA)
Luego de acudir a varios agentes inmobiliarios o tramitadores y de comparar precios y la
atencin brindada por ellos, los propietarios deciden con qu agente inmobiliario contratar
o en su defecto con qu tramitador contratar. El monto del servicio ofrecido es
generalmente segn el nmero de departamentos a independizar y en promedio sus
honorarios son de S/. 450 por cada una de ellas.
PASO 3: ELABORACIN DE REQUISITOS / TIEMPO: 10 DAS / COSTO: S/. 900
APRX. (S/. 450 POR CADA UNIDAD INMOBILIARIA)
El agente inmobiliario realizar el siguiente trabajo:
Verificacin del Inmueble
Determinar las Unidades a independizar
Revisin de la Fbrica Inscrita: Asiento de inscripcin, Plano de Ubicacin y
Distribucin.
Elaboracin de la Solicitud al Registrador, Plano de Independizacin, Memoria
Descriptiva y Reglamento Interno, junto al Ingeniero Civil o Arquitecto y a los
tcnicos.
Todos los documentos del punto anterior debern contar con la firma del Ingeniero
Civil o Arquitecto Colegiado e inscrito en el ndice de Profesionales verificadores
de la Sunarp.
Trmite en la Notara y SUNARP.

ETAPA 2: LEGALIZACIN DE LOS DOCUMENTOS


PASO 4: DETERMINAR A QU NOTARIO ACUDIR / TIEMPO: INMEDIATO/ COSTO:
GRATUITO
Comnmente, el agente inmobiliario suele llevar los documentos a un determinado notario,
pero si los propietarios desean se puede acudir a la notara de su preferencia.
PASO 5: LEGALIZACIN / TIEMPO: 30 MIN. / COSTO: S/. 175 (S/.35 POR CADA
PERSONA EN PROMEDIO - COSTO PARA 4 PROPIETARIOS + 1 PROFESIONAL
VERIFICADOR)
Deben ir a la notara a legalizar sus firmas todos los propietarios y el profesional
verificador.
En la notara verificar la identidad de las personas concurrentes y tomar las firmas un
dependiente del Notario. Y despus del pago respectivo en la Caja de la notara y una
11

espera de aproximadamente 20 minutos, se entregarn los documentos debidamente


legalizados.

ETAPA 3: INGRESO DEL TTULO A LA SUNARP


PASO 6: INGRESO DEL TTULO A LA SUNARP / TIEMPO: 30 MIN. APRX. / COSTO:
S/. 240 (COSTO PARA 2 DEPARTAMENTOS)
Comnmente, un trabajador del agente inmobiliario es el que ingresar el ttulo a Registros
y ser el Solicitante de la inscripcin. La secuencia a seguir en la Sunarp para ingresar el
ttulo es la siguiente:
1
2
3

Ir a la ventanilla de orientacin y solicitar la Solicitud de Inscripcin de Ttulo (hoja


verde).
Llenar el formato recibido.
Volver a la ventanilla de Orientacin para que pre-liquiden el ttulo. En este punto
cabe aclarar que la pre-liquidacin efectuada no es exacta y por tanto el monto del
ingreso es menor al monto total del trmite por lo que siempre habrn derechos
pendientes de pago y el registrador requerir, luego de la calificacin del ttulo, el
pago de la Liquidacin Final.
Ir a Caja y pagar el monto pre-liquidado. La persona que atienda en Caja tomar la
huella biomtrica del solicitante, verificar su identidad y recepcionar todos los
documentos contenidos en el ttulo, entregando al solicitante, slo el cargo de
recepcin (una de las 3 hojas verdades que conforman el formato de Solicitud de
Inscripcin de Ttulo).

* Cabe mencionar que tanto en la ventanilla de Orientacin como en Caja se tiene que
hacer cola debido a la gran afluencia de usuarios.

ETAPA 4: CALIFICACIN DEL TTULO


PASO 7: CALIFICACIN DEL TTULO / TIEMPO: 6 DAS HBILES APRX. / COSTO:
INCLUDO DENTRO DEL PAGO REALIZADO AL INGRESO DEL TTULO.
El Registrador calificar el ttulo en un tiempo aproximado de 6 das hbiles. El resultado
de esta calificacin puede ser de tres maneras:
1
2
3

Esquela de Liquidacin Final para efectuar el pago pendiente.


Esquela de Observacin que tambin indica los derechos pendientes de pago.
Esquela de Tacha, la cual procedera de encontrarse en el ttulo defectos que no
pueden ser subsanados (tacha sustantiva).
12

El resultado de la calificacin siempre debe ser recogido en la ventanilla de Mesa de


Partes presentando la Hoja verde que tenemos como cargo, aunque previamente se
puede
acceder
a
l
desde
internet
en
la
pgina
web
https://enlinea.sunarp.gob.pe/sunarpweb/pages/acceso/frmTitulos.faces.
PASO 8: SUBSANACIN DE OBSERVACIONES / TIEMPO: 8 DAS HBILES APRX. /
COSTO: S/. 125 (S/.25 POR CADA PERSONA EN PROMEDIO - COSTO PARA 4
PROPIETARIOS + 1 PROFESIONAL VERIFICADOR)
De encontrarnos con una Esquela de Observacin, esta debe ser subsanada por el usuario y
reingresar dicha subsanacin por Mesa de Partes de la Sunarp as como tambin se puede
efectuar el pago pendiente simultneamente.
Si la subsanacin presentada no es satisfactoria para las observaciones hechas, el
Registrador puede volver a observar el ttulo, slo reiterando la observacin o respecto a
nuevos defectos generados en los documentos que se han reingresado. Estas observaciones
tambin pueden ser subsanadas nuevamente y reingresadas por Mesa de Partes mientras no
se haya pasado el plazo de la Mxima fecha de reingreso y pago de mayor derecho (6 das
hbiles antes del vencimiento de la vigencia del asiento de presentacin).
Normalmente las observaciones formuladas en este tipo de trmites son sobre defectos
tcnicos en los documentos presentados por lo que requieres presentarse de nuevo con la
misma formalidad y por tanto el nico costo de la subsanacin implica slo la nueva
legalizacin ya que es costumbre de la persona encargada del trmite de no cobrar
adicionalmente por la subsanacin.

ETAPA 5: PAGO DE LA LIQUIDACIN FINAL

PASO 9: PAGO DE LA LIQUIDACIN FINAL / TIEMPO: 20 MIN. APRX. / COSTO: S/.


58.00 (COSTO PARA 2 DEPARTAMENTOS)
La Esquela de Liquidacin Final debe recogerse en la ventanilla de Mesa de Partes,
presentando la Hoja verde que tenemos como cargo y despus realizar el pago en Caja, sin
necesidad de reingresar el Recibo de Pago ya que el pago queda registrado en el sistema.

ETAPA 6: INSCRIPCIN
13

PASO 10: INSCRIPCIN / TIEMPO: 5 DAS HBILES SIGUIENTES AL PAGO DE LA


LIQUID. FINAL / COSTO: INCLUIDO EN EL PAGO TOTAL EFECTUADO ANTE LA
SUNARP.

Luego de subsanadas las observaciones (si fueron formuladas) y del pago de la Liquidacin
Final, el Registrador procede a la Inscripcin de la Independizacin para lo cual se demora
un aproximado de 5 das hbiles siguientes desde el da de pago de la liquidacin final.
El procedimiento de Independizacin propiamente dicho concluye con este paso, ya que
desde la inscripcin la informacin queda publicitada y se puede acceder a ella mediante la
Publicidad Registral.

ETAPA 7: DESPACHO DE LA INSCRIPCIN


PASO 11: DESPACHO DE LA INSCRIPCIN / TIEMPO: 3 DAS HBILES SIGUIENTES
DESDE LA INSCRIPCIN / COSTO: INCLUIDO EN EL PAGO TOTAL EFECTUADO
ANTE LA SUNARP.

Luego de la Inscripcin, el Registrador deja en el Ttulo Archivado un juego de todos los


documentos presentados y devuelve el juego adicional por lo que enva a la Oficina donde
se present el Ttulo dichos documentos junto a la Manifestacin de Inscripcin. Para poder
recoger estos documentos pasa un aproximado de 3 das hbiles desde la inscripcin por
motivo de que dicha documentacin llegue a la Oficina Receptora en la que se present el
ttulo.

5. CONCLUSIONES

14

5.1.

ESQUEMA DEL PROCEDIMIENTO REAL

15

ACTORES
INVOLUCRADOS

AGENTE
INMOBILIARIO

EXPLICACIN DE SU INTERVENCIN
Es el profesional autorizado por el Ministerio de Vivienda para encargarse de
la orientacin y asesora de todos los procedimientos involucrados en el
saneamiento legal de una propiedad, as como tambin del corretaje para la
compra-venta de inmuebles, para lo cual cuenta con un equipo de
profesionales y tcnicos que intervienen en la elaboracin del trabajo que se
le encomienda.
Para efectos de la Independizacin es quien se encarga de estudiar la
Declaratoria de Fbrica inscrita y determinar las Unidades Inmobiliarias a
Independizar y tambin las reas Comunes, as como de la elaboracin del
Reglamento Interno, Plano de Independizacin y Memoria Descriptiva de
independizacin junto al Ingeniero Civil o Arquitecto y a los tcnicos.
* De no contactar con un Agente Inmobiliario, es costumbre encargar el
trabajo de Independizacin a un Tramitador.

NOTARIO

En el presente trmite slo se encarga de la verificacin y legalizacin de las


firmas de los intervinientes que deben ser todos los propietarios y el
profesional verificador responsable (Ing. Civil o Arquitecto).
La Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos se encargar de la
inscripcin de la Independizacin solicitada, para lo cual intervendrn dentro
del procedimiento en esta entidad:

Encargado de la Pre-liquidacin: Es la persona que atiende en la ventanilla


de Orientacin al usuario y se encargar, en el presente trmite, de revisar
que los requisitos para efectuar la inscripcin estn completos e indicar el
SUNARP
monto a pagar para el ingreso del ttulo.
Cajero: Se encargar de cobrar el monto indicado en la pre-liquidacin,
cotejar que la documentacin que se presenta sea la que se indica y
recepcionar el ttulo a inscribir.
Registrador: Calificar el ttulo que ante la Sunarp se presenta e Inscribe la
Independizacin de obtener un resultado favorable.
Encargado de Mesa de Partes: Entregar la Manifestacin de Inscripcin y
los documentos devueltos por el registrador.
Es el presentante del Ttulo. Generalmente, es un dependiente del agente
SOLICITANTE
inmobiliario o tramitador.
ACTORES INVOLUCRADOS (Segn la realidad)

16

OBTENCIN
DE
REQUISITOS

INSCRIPCI
N

LEGALIZACI INGRESO
CALIFICACI
DEL PAGO
DE Registrador
Propietarios,
Notario,
Solicitante,
Solicitante y
N NOTARIAL
TTULO
LIQUIDACIN
Nencargado de preAgente
propietarios,
Cajero
FINAL
inmobiliario y
profesional liquidacin y
profesional

17

5.2. DIFERENCIAS ENTRE LO INDICADO POR LAS NORMAS LEGALES Y LA


REALIDAD

DIFERENCIAS

NORMAS LEGALES

REALIDAD

Inicia

Desde la presentacin de
todos los requisitos

Desde la obtencin de todos


los requisitos

Ingreso del ttulo

Por el Diario de la Sunarp

Por Caja

Tiempo de todo el trmite

12 das hbiles

24 das hbiles

Resultado de la
Calificacin

Puede ser observado,


liquidado o inscribirse
directamente.

Siempre es liquidado y
puede ser observado.

Costo Total

S/. 186.34

S/. 1373
Sunarp: S/. 298

Sunarp: S/. 186.34

Monto a pagar en la
Sunarp

Forma de pago en Sunarp

Por
concepto
de
Independizacin,
Por
concepto
de
Reglamento
Interno,
Independizacin
y
Modificacin de rea, Junta
Reglamento Interno.
de Propietarios, Eleccin de
Junta Directiva.
Todo el monto al inicio y por
defecto otro monto al final
Siempre en 2 partes:
por derecho pendiente de
Ingreso y Liquidacin final.
pago.

18

5.3. RESUMEN DEL TIEMPO Y COSTOS DEL PROPCEDIMIENTO


TIEMPO:

Obtencin de requisitos
Calificacin
Inscripcin
Despacho de la Inscripcin

:
:
:
:

10 das hb. aprx.


6 das hb. aprx.
5 das hb. aprx.
3 das hb. aprx.
--------------------------24 das hb. aprx.

:
:
:
:

S/. 900.00
S/. 175.00
S/. 240.00
S/. 58.00
---------------S/.1373.00

COSTOS:

Obtencin de requisitos
Legalizacin notarial
Ingreso del Ttulo
Liquidacin Final

5.4. SUGERENCIAS DE MODIFICACIN


En el TUPA de la Sunarp se debera indicar el monto real del costo del trmite
teniendo en cuenta todos los actos obligatorios que se inscriben para poder inscribir
la Independizacin.

En la prctica las personas encargadas de la pre-liquidacin no indican el monto


total del valor del trmite, lo que genera que el Registrador liquide el ttulo y por
ende se alargue el tiempo del trmite por lo que sugerimos que se liquide todo el
monto desde el ingreso del ttulo.

6. METODOLOGA
6.1. BIBLIOGRAFA Y DOCUMENTACIN REVISADA

AGUILAR CRDOVA, Alfredo Existen indicios de una Burbuja


Inmobiliaria en el Per? [en lnea]. Agosto 2013. Disponible en:
http://www.doctorfinanzas.com
19


Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de la SUNARP
aprobado por la Resolucin N 097-2013-SUNARP/SN.

DAZ GUEVARA, Juan Jos. ALCANCES DE LA LEY N 27157 Y SU


REGLAMENTO APROBADO MEDIANTE DS N 035-2006-VIVIENDA.

Ley N 27157 y su reglamento (D.S. N 035-2006-VIVIENDA)

CAYCHO FIGUEROA, Luis Alberto. Diplomado: Aspectos Legales de la


Gestin Inmobiliaria y Derecho Urbanstico.

GONZALES BARRN, Gunther. Comentarios a la Nueva Legislacin


Inmobiliaria

INMOBILIARIA ALFREDO GRAF & ASOCIADOS. Artculos publicados en Info


Casa, artculos publicados por El Comercio.

ORGANIZACIN INMOBILIARIA MASTERHOUSE: Asesora Legal en Internet

El Comercio, artculos diversos publicados en suplemento Casa y


Ms y anteriores suplementos Construir & Decorar, Inmobiliaria,
Construccin

6.2. NMERO DE ENTREVISTAS REALIZADAS: 5


6.3. NMERO DE EXPEDIENTES VERIFICADOS: 3
6.4. NMERO DE VISITAS REALIZADAS: 7
NOTARAS:

Skula Delgado
Tito Villena
Gmez Anaya

SUNARP:

Oficina Receptora de Los Olivos


Sede Principal (Jess Mara)

AGENTE INMOBILIARIO:

ICC Asesora Inmobiliaria S.A.C.

TRAMITADOR:

Ral Velarde

20

7. ANEXOS
7.1. RELACIN DE ENTREVISTADOS

Ing. Csar Arteaga Fretel: Ingeniero civil colegiado e inscrito en el


ndice de Profesionales verificadores de la Sunarp, es uno de los
profesionales que trabaja en ICC Asesora Inmobiliaria S.A.C.
Srta. Christy Jayo Contreras: Encargada de la atencin al pblico en
ICC Asesora Inmobiliaria S.A.C.
Dr. Marcelo Sotelo: Abogado que trabaja en la Notara Skula
Delgado.
Srta. Kelly Salazar: Encargada de la ventanilla de Orientacin al
usuario en la Sunarp de los Olivos.
Abog. Remigio Aparicio Rojas Espinoza: Registrador Pblico del
Registro de Propiedad Inmueble de Lima.

7.2. CUESTIONARIOS ELABORADOS


7.2.1. Cuestionario elaborado para Profesional verificador, Agente
Inmobiliario:
PREGUNTAS:
1. Realiza Ud. Independizaciones?
2. Con qu frecuencia ve este tipo de trmites?
3. Cules son los requisitos que se necesitan para hacer el
trmite de independizacin?
4. Qu obstculos encuentra Ud. en el desarrollo de este
trmite?
5. Qu propuestas de mejora tendra para este tema?

7.2.1. Cuestionario elaborado para la Notara y la Sunarp:


PREGUNTAS:
1. Con qu frecuencia los usuarios le preguntan por una
Independizacin?
2 Cules son los requisitos que se necesitan para hacer el
trmite de independizacin?
3. Qu importancia tiene para Ud. este trmite?
4. Qu propuestas de mejora tendra para este tema?

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7.3. RESPUESTA DE LOS ENTREVISTADOS


ING. CIVIL CSAR ARTEAGA FRETEL:
1. S, las realizo junto con un equipo de personas encargadas del trmite. En
general, mi labor es la verificacin del inmueble y la elaboracin o correccin de
los planos.
2. Es muy frecuente, pero las personas que quieren realizar la Independizacin no
se contactan directamente conmigo, es decir, no contactan directamente a los
profesionales, son pocos los que lo hacen, en su mayora prefieren contactar con
alguien que se encargue de todo el proceso y la formacin del expediente
completo, como esta empresa que es un Agente Inmobiliario (ICC Asesora
Inmobiliaria S.A.C.)
3. Los Planos de Independizacin con su respectiva Memoria Descriptiva y
tambin el Reglamento Interno.
4. Realmente el proceso es sencillo, el problema est cuando las personas quieren
independizar algo que no est realmente independizado fsicamente y en ese
caso deben modificar en la realidad su construccin y su Declaratoria de
Fbrica.
5. Debera demorar menos tiempo en Registros.

SRTA. CHRISTY JAYO CONTRERAS:


1. S, somos un equipo de profesionales y tcnicos que en conjunto desarrollamos
todo el proceso de la Independizacin.
2. Sin temor a equivocarme podra decir que la Independizacin es el trmite ms
frecuente dentro del Saneamiento Inmobiliario. Nosotros vemos
independizaciones todos los das por eso somos especialistas en este tema,
nuestro Gerente General se dedica a la asesora inmobiliaria desde 1980 y por
eso estamos tan familiarizados con todas las normas que actualmente rigen este
procedimiento ya que las hemos visto desde que empezaron.
3. Los requisitos son:
Solicitud al Sr. Registrador, Plano de Independizacin, Reglamento Interno y
Memoria Descriptiva, todos estos documentos debidamente suscritos por los
propietarios en profesional y legalizados. Pero para poder elaborar esos
documentos primero debemos estudiar la Declaratoria de Fbrica inscrita o
inscribirla simultneamente si no la tuvieran. Este paso es importante porque de
lo contrario la Independizacin no podra inscribirse si la Fbrica no se adeca a
lo que se pretende independizar.
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4. El trmite es relativamente simple, es ms es por eso que es uno de los trmites


registrales cuya calificacin demora menos (claro si hablamos de
independizacin sola, sin declaratoria de fbrica). El problema realmente lo
encontramos en que faltan directivas que regulen el tema de la Reserva de Aires,
Los pozos de Luz Propios, las reas comunes exclusivas de algunas unidades
inmobiliarias, el tipo de rgimen por el que necesariamente debera optarse,
entre otras cosas. Eso respecto de la perspectiva legal, pero desde la perspectiva
de los propietarios, es dificultoso mientras ms propietarios son porque no se
ponen de acuerdo sobre nada y discuten entre s, ms incluso si son familia, las
discusiones entre ellos es mayor.
5. Definitivamente que el Tribunal Registral de precedentes de observancia
obligatoria para los temas de la Reserva de Aires, Los pozos de Luz Propios, las
reas comunes exclusivas de algunas unidades inmobiliarias, el tipo de rgimen
por el que necesariamente debera optarse y de esa manera se uniformise el
criterio de los registradores.

DR. MARCELO SOTELO:


1. Casi a diario, las personas llegan a la notara creyendo que nosotros hacemos
esos trmites, pero les indico que no es parte de nuestro trabajo. Pero tambin
estn las personas que no vienen porque quieren independizar, pero si quieren
transferir un departamento a sus hijos, o venderlos o comprarlos y que no saben
que necesitan independizar primero.
2. La copia Literal, El Reglamento Interno, la Memoria Descriptiva y los Planos de
Independizacin.
3. Uf! Este trmite es importantsimo, es un presupuesto para poder hacer una
transferencia de propiedad de un departamento de manera adecuada y evitar los
problemas futuros, entre familiares y compradores y vendedores.
4. Me gustara que las personas estn ms informadas de la necesidad de
independizar antes de realizar transferencias y quieran hacer el trmite porque
muchos para evitar los costos que este trmite les genera no lo haces y slo
transfieren en acciones y derechos, sin saber que al final siempre tendrn de que
hacer la independizacin ya que sin ella se generan demasiados problemas.

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ABOG. REMIGIO APARICIO ROJAS ESPINOZA:


1. Dentro De todos los actos inscribibles que yo califico, la independizacin es uno
de los ms comunes; in embargo, yo no atiendo a los usuarios directamente, sino
que cuando observo un ttulo ellos pueden sacar un pase para que aclaremos las
observaciones, generalmente, vienes los responsables del trmite y no el
propietario.
2. Son los documentos indicados en la norma, empezando por el Reglamento
Interno y tambin el Plano de Independizacin con su respectiva Memoria
Descriptiva de Independizacin que es la que describe el plano.
3. Es un acto inscribible cuya importancia radica en la mejora de la seguridad
jurdica que otorga en la adquisicin de una parte de un inmueble porque quedan
determinadas las reas Comunes y las reas Exclusivas y quedan sujetos a un
Reglamento Interno segn el cual se dirimirn todas las controversias que se
generen con posterioridad.
4. Las dificultades estn centradas bsicamente en la Reserva de Aires porque el
resto creo que no tiene mucho problema. En la reserva de Aires algunos
consideran y especialmente la directiva considera que puede haber una reserva
de aires en la partida matriz sin independizar lo cual contradice totalmente al
derecho de propiedad exclusiva y propiedad comn que tiene por caracterstica
Zonas Comunes y Zonas de Dominio Exclusivo y si no tiene porcentaje de
participacin no tiene derecho a las zonas comunes y en estos casos la junta de
propietarios muchas veces se rene y toma acuerdos del 100% de no hacer
pasar al propietario de los Aires y como el acuerdo es del 100% es un acuerdo
vlido, entonces para evitar un acuerdo del 100 % y proteger el derecho del
propietario de los Aires se debe asignar el porcentaje de independizacin y por
eso la reserva se debera hacer siempre con los Aires independizados en una
nueva partida e indicando el porcentaje de participacin correspondiente, este
tema de la directiva puede pasar simplemente por criterio en el sentido que el
registrador observe esa circunstancia.
Hay otras reformas ms que deben hacer y que lgicamente estn todava
algunas pendientes como la de la Junta de Propietarios respecto de la venta de
las Zonas Comunes y el cobro de las mensualidades para el caso de los
propietarios morosos, es decir, mejorar el sistema de cobro de la merced
conductiva y el otro tema es tambin el nombramiento del presidente: quin
debe convocar cuando no se convoc, si hay adecuacin de reglamento, etc.

SRTA. KELLY SALAZAR:


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1. Los usuarios preguntan por eso todos los das, realmente tienen mucho
desconocimiento al respecto y la mayora no pregunta por el trmite de
Independizacin, sino que se ponen a explicar otra cosa y yo tengo que deducir
que lo que quieren es independizar.
2. Memoria Descriptiva, los Planos de Independizacin y el Reglamento Interno.
Todo legalizado y firmado por un Ingeniero civil o un arquitecto.
3. Es importante porque la mayora de seores viene preguntado cmo repartir su
casa a sus hijos e imagnense si no siguieran el procedimiento correcto,
igualmente, vienen personas que quieren comprar un segundo piso o los aires y
aqu (Sunarp) les informamos que deben independizar primero.
4. Que nos dejen Pre-liquidar con el monto total, antes s podamos hacerlo pero
hace como 1 ao sali una directiva interna que nos prohbe preliquidar por la
totalidad del monto.

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EXPEDIENTES REVISADOS
Y
NORMAS MS RELEVANTES

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