MBITO DE LA PROPIEDAD PREDIAL

A modo de no incurrir en errores de interpretacin, es necesario, antes de

concluir este captulo, que distingamos entre los "lmites legales" de la
propiedad, desarrollados anteriormente y los "confines del objeto" materia del
derecho de propiedad, ya que stas son cosas muy distintas.
As como sealamos que los lmites legales son el punto normal donde llega el
poder del dueo y las limitaciones sern las que reducen el poder que tiene
normalmente dueo el sobre su bien, diremos que los confines del objeto
"circunscriben la extensin fsica del bien objeto del derecho", distincin fcil
de sealar cuando se trata de un bien mueble, pero muy problemtico, si se
trata de delimitar un inmueble.
Nuestra Legislacin Civil, al referirse a la propiedad predial, seala en su
artculo 954 que: "La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al
sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del permetro
superficial y hasta donde sea til al propietario el ejercicio de su derecho.
La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los
yacimientos y restos arqueolgicos, ni otros bienes regidos por leyes
especiales".
Esta norma es un gran avance frente al Art. 954 del Cdigo Civil anterior y que
slo exclua del mbito de la propiedad a las trinas y aguas.
Actualmente, tanto el artculo 36 y 118 de la Constitucin se refieren a la
conservacin del patrimonio cultural de la nacin, adems este ltimo artculo
considera que todos los recursos naturales son de propiedad del Estado.
A. CON REFERENCIA AL SUELO
El confin de la propiedad en el plano horizontal es dado por la lnea que seale
mediante elementos materiales ese confn (Hitos. Mojones, etc.): como dice
Barbero, "El confin del objeto de cada propiedad se delimita por la adyacencia
de una porcin del suelo de propiedad de algn otro o de pertenencia del
dominio pblico" siendo adems que estos mismos lmites pueden hallarse
sujetos a "lmites" impuestos por Ley, como el caso de las relaciones de buena
vecindad.
B. CON REFERENCIA AL SUBSUELO
La norma utiliza la frase: "hasta donde sea til al propietario el ejercicio de su
derecho" concepto que es fcil de entender cuando nos referimos a la
necesaria utilizacin que el propietario realiza del subsuelo para poder echar
los cimientos de su futuro hogar u otra construccin que crea conveniente,

pero que ser ms difcil de manejar cuando este derecho del propietario choca
con la actividad de un tercero.
Barbero seala que: "el propietario del subsuelo no puede oponerse a
actividades de tercero que se desplieguen a tal profundidad en el subsuelo,
que no tenga el inters en excluir" Esta afirmacin podemos entenderla
conjuntamente con lo dispuesto en el artculo 960 del Cdigo Civil, que seala
la prohibicin de cavar pozos que amenacen con el desmoronamiento del
predio vecino.
Que en el subsuelo se hallen recursos naturales, yacimientos o restos
arqueolgicos, en cuyo caso el propietario es el Estado, quedando el derecho
del propietario enervado frente al mayor derecho del Estado.
Al respecto, es importante que sealemos que el D. Leg. 109 (Ley General de
Minera) en su artculo 246 otorga la posibilidad a cualquier persona de solicitar
a la jefatura regional que comprenda la expropiacin de cualquier propiedad
donde hubiera riqueza minera, sin otorgar al propietario posibilidad de
oponerse a esta demanda, debiendo nicamente limitarse a tratar de llegar a
un acuerdo o en su defecto pagar el precio del justiprecio.
La norma es clara, porque incluso si una vez hecha la expropiacin se
comprueba que el bien materia de ella es usado para actividad distinta a la
minera, ella no regresa a poder de propietario original, sino que pasa sin costo
alguno al dominio del Estado (Art. 250 Ley General de Minera).
Finalmente, diremos que en este caso la persona favorecida con la
expropiacin no asume un derecho de propiedad sobre el predio sino sobre su
concesin y los minerales que extraiga.
En caso que, sin ninguna justificacin de necesidad o utilidad pblica declarada
por ley, un tercero perturbase el derecho del propietario sobre el subsuelo
(cavar tneles), ste tendr derecho a interponer una demanda para la
cesacin de los actos perturbatorios en la Municipalidad de su circunscripcin
(Art. 65 inc. 11, 17 y 19 de la Ley Orgnica de Municipalidades) o en su defecto
al juez de Ira. Instancia en lo civil, va accin de amparo.
C. CON REFERENCIA AL SOBRESUELO
La cuestin de los confines en el espacio sobre el suelo es un tema complicado;
el aire, "el espacio", por su propia naturaleza no es un ente "apropiable", por lo
tanto es difcil que pueda ser "objeto de derecho".
En este tema, igual que en el subsuelo, de lo que se tratara es de utilizacin
(hasta donde le sea til), que hace el propietario de l. Es claro que toda
propiedad usa de alguna manera el "espacio atmosfrico" (Ejm. las minas
tienen en la superficie, casas para los trabajadores), lo que la norma nos dara

a entender en base a una interpretacin CONTRARIU SENSU es que el

propietario no puede utilizar su espacio atmosfrico en desmedro del derecho
de terceros.
El Art. 13 de la Ley 24882 (Ley de Aeronutica Civil) seala que: "nadie puede
oponerse en razn de un derecho de propiedad al vuelo de una aeronave", de
igual manera los artculos 26 y siguientes de la misma Ley, sealan
expresamente las restricciones legales a la propiedad que se establece en
funcin a las operaciones areas.
Las Municipalidades tambin tienen la capacidad de imponer lmites a la
propiedad privada para que sta no sobrepase las alturas mximas permitidas
en el Reglamento Nacional de Construcciones (Art. 73 inc. 4 de la Ley Orgnica
de Municipalidades).
Finalmente, sealaremos que el propietario tiene derecho a ejercitar acciones
con la finalidad de salvaguardar la integridad territorial de su propiedad.
Caractersticas centrales de la propiedad son su carcter unitario y absoluto, es
decir que supuestamente no tendra limitaciones, lo que equivaldra a decir,
ausencia de responsabilidad.
As pues, el derecho de propiedad parte del supuesto de que la propiedad es el
derecho supremo sobre los bienes, y que los otros derechos solo podran ser
limitaciones o fracciones de ese derecho total y absoluto. El mito sobre la
propiedad absoluta tiende a hacernos creer en la supremaca del derecho de
propiedad, olvidando que inmediata y simultneamente, desde su surgimiento,
la misma legislacin que consagra su existencia, ha multiplicado los lmites,
determinaciones y excepciones a su ejercicio.
No es que haya habido una relativizacin reciente de un derecho de propiedad
que hubiera sufrido sucesivas amputaciones o que hubiera sido degradado con
el tiempo, sino que ... la propiedad territorial absoluta nunca existi, solo fue
un proyecto, por no decir que un fantasma.
BASE LEGAL
CAPITULO TERCERO - Propiedad predial
CAPITULO I - Disposiciones generales
Artculo 954.- Extensin del derecho de propiedad
Artculo 955.- Propiedad del suelo, subsuelo y sobresuelo
Artculo 956.- Acciones por obra ruinosa
Artculo 957.- Regulacin especial de la propiedad predial

Artculo 954.- Extensin del derecho de propiedad

La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos
dentro de los planos verticales del permetro superficial y hasta donde sea til
al propietario el ejercicio de su derecho.
La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los
yacimientos y restos arqueolgicos, ni otros bienes regidos por leyes
especiales.
Artculo 955.- Propiedad del suelo, subsuelo y sobresuelo
El subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a
propietario distinto que el dueo del suelo.
Artculo 956.- Acciones por obra ruinosa
Si alguna obra amenaza ruina, quien tenga legtimo inters puede pedir la
reparacin, la demolicin o la adopcin de medidas preventivas.
Artculo 957.- Regulacin especial de la propiedad predial
La propiedad predial queda sujeta a la bonificacin, a los procesos de
habilitacin y subdivisin y a los requisitos y limitaciones que establecen las
disposiciones respectivas.