VI.

Anlisis para el Nuevo Uso Adaptativo del EdifICio del Real Obraje de Durango,_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _106

"El uso adaptativo es frecuentemente el nico

camino econmico por el cual los viejos edificios
pueden ser salvados, adecundolos a los
requerimientos de nuevos usuarios. Esto puede
algunas veces involucrar extremas y radicales
intervenciones, especialmente en la organizacin
interna del espacio, en la cual algunos o todos de los
siguientes niveles de intervencin pueden ser
requeridos: preservacin, restauracin, conservacin
y consolidacin, restitucin, re-uso adaptativo,
reconstruccin, replicacin."
James Marston Fitch. 1982

al captulo VI
Quisimos empezar este captulo con esta cita de James Marston Fitch, porque
que las intervenciones deban revestir el extremo radical que el autor
, aunque s estamos de acuerdo en que generalmente el nuevo uso adaptativo
nico camino viable para el rescate de inmuebles patrimoniales.
Por nuevo uso adaptativo nosotros entendemos "Adaptar un inmueble con
histrico-artstico para crear una nueva utilizacin diferente a la original, acorde
potencial y respetando su esencia". (104)
Los espacios arquitectnicos han sido satisfactores de necesidades a travs
siglos. Esas necesidades se han dado bajo ciertas circunstancias sociales,
rales, econmicas y polticas, y sto va ligado ntimamente al tiempo en que se
. Las necesidades cambian, y en cierto momento, un inmueble puede llegar a
en desuso y ser abandonado al no cumplir con las necesidades requeridas en su
bGeloto inicial (las ideas y propuestas que le dieron origen).
Sherban Cantacuzino, menciona la panormica general de la problemtica de
IIlfjICIC)S patrimoniales en los centros urbanos, la cual transcribimos a continuacin:
BOllCCllon

r'

"Desde finales de los anos cuarenta, el proceso de cambio se ha acelerado de tal modo
que el abandono y demolicin de edificios ha sido un hecho habitual en los ncleos
urbanos. Una aplicacin equivocada de criterios urbanrstlcos ha hecho salir del centro
actividades industriales y comerciales para situarlas en zonas suburbanas o rurales en
que se calificaba el suelo especficamente para tales usos. Edificios que se venan
empleando como almacenes, talleres, etc., y que estaban situados en un suelo de valor
cada vez mayor, eran derribados para construir en su lugar otros de mayor rentabilidad,
tales como edificios de oficinas o centros comerciales. Las entidades locales han
permitido el crecimiento ininterrumpido de zonas residenciales en las periferias de las
ciudades sin llevar a cabo una renovacin de los inmuebles de vivienda de los centros
histricos, y, como consecuencia de sto, un buen nmero de iglesias y otros edificios
pblicos han caldo en desuso." (105)

Varela Torres, Alfredo, MAERSM, Universidad de Guanajuato, definicin propia presentada en la clase de
y ReCiclaje de Edificios", Agosto de 1994
, ,Cantacuzino, Sherban, Nuevos Usos para edificios antiguos, p.IX

VI. Anlisis para el Nuevo Uso Adaptativo del Edificio del Real Obraje de

_ _ _ _ _ _ _ _ _ 107

Un inmueble puede llegar en determinado momento a ser, si no satisfactor de

necesidades inmediatas del entorno en que se ubica, satisfactor de la historia (106).
; este momento se produce en el conservador-restaurador la urgencia de adaptarlo a
':-Iso, que conserve su esencia, que satisfaga al tiempo actual y que prevenga
:"..,..""C!,I"I,or"" los posibles cambios que seguramente se darn en un futuro. Cualquier
de intervencin de esta ndole deber cumplir con el principio de
rsit.,i/idfad. permitiendo as conservar la esencia del inmueble, y propiciando una
de posteriores intervenciones que lo mantengan actualizado.
Martin Weaver, en su libro "Conserving buildings", hace las siguientes
"Restauracin,
renovacin,
rehabilitacin,
remodelacin,
I'i!!nnrlicionamiento; todos involucran el salvar y extender la vida til de un edificio
El reciclaje, como esta actividad es llamada, incluye: Reuso adaptativo,
r un edificio existente, de su propsito original (o el actualmente definido), a
nuevo; uso contnuo, extender conscientemente la vida til de importantes edificios
para el propsito originalmente buscado; y nuevas adiciones, aadir nuevas
U\J\."v, es compatibles con antiguas estructuras, o construir nuevas estructuras,
es se adaptan dentro de un contexto histrico establecido." (107)
El proyecto de conservacin del Real Obraje, se ha llevado a cabo en dos
. la primera, de consoldacin del inmueble (Proyecto de Restauracin) y la
de adaptacin nuevos elementos (Proyecto de Nuevo Uso Adaptativo).
Al llegar a este nivel del proyecto de conservacin de un inmueble, es
sable haber realizado un anlisis como el que se ha desarrollado en los
anteriores.
Dentro de la conservacin de edificios histricos, es necesaria la colaboracin
!1ltc,.cn,tcC! especialistas, entre ellos historiadores, qumicos, socilogos, abogados y
mec:tos. Particularmente, es en la labor de estos ltimos donde creemos
.l.:!lnllcntrc que, adems de darle al inmueble un nuevo uso adaptativo, se integren
elementos o estructuras considerando lo siguiente:
El diseo arquitectnico dentro del nuevo uso adaptativo no debe contemplar
slo el momento presente, sino que debe hacerse de tal manera que se
la permanencia fsica, funcional e histrica del inmueble. Solo as estaremos
bnl',.:!Inrln con el requisito de conservar.
El nuevo uso adaptativo, entonces, debe cumplir con las dos razones que
stencia a la disciplina de la conservacin arquitectnica:
a. - Preservar testimonios del pasado, para hacerlos llegar a las futuras
como parte integral de nuestra herencia cultural, y cumpliendo una
social.
b. - Que ese patrimonio arquitectnico se gane su existencia y futura
en el espacio y el tiempo de su momento histrico, presente y futuro .
.. Si bien la mayora de los inmuebles construdos en pocas pasadas ya no
n a los programas arquitectnicos originales, es perfectamente vlida una
I\'/.:!Ir''''I',n contempornea que los conserve a travs de un nuevo uso adaptativo,
su integridad y valores originales, y sin atentar contra el testimonio de la
, que los transmite, y acorde al momento actual.
al Capftulo 11 , Marco Terico, apartado b.2, Arquitectura como documento.
, Martin, Conserving buildings, p. 1

IlIf.,ircA

VI. Anlisis pera el Nuevo Uso Adaptativo del Edificio del Real Obraje de Durango._ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 108

Dentro de las consideraciones anteriormente mencionadas, nos pareCe

nte abordar los siguientes conceptos, que son perfectamente operativos en el
de la conservacin de un inmueble de las caractersticas del Real Obraje de
11",..:0,"',..1"\, a travs del otorgamiento de un nuevo uso adaptativo:
'''Solidez : es una cualidad que est definida, determinada e impactada por el
y el deterioro fsico de un edificio ... por ello es necesario hacer un llamado para
struccin de una arquitectura que posea durabilidad y permanencia, que muestre
decoro el impacto de su edad en sus superficies y su estabilidad ... la solidez se
, . lucra tambin en forma clara con las condiciones del lugar, pues es precisamente
las cualidades de los materiales de una regin especfica donde es posible
la ms apropiada adaptacin y resistencia a las condiciones de la naturaleza
clima; adaptabilidad: un proceso muy comn en el deterioro del edificio -y quiz el
determinante.., es la progresiva disminucin de su 'relevancia funcional', es decir,
la funcin prctica y econmica que su presencia cumpli en alguna ocasin ...... las
ciones que determinan el diseo y construccin inicial de un edificio en un tiempo
lugar dados estn sujetas a una contnua evolucin que puede (o no) definir un
completamente nuevo de circunstancias que llevan a edificio hacia la
el desuso, el deterioro y su eventual destruccin... es factible tomar
precauciones en forma de una adecuada adaptabilidad del edificio para
el uso flexible de espacios o de su estructura total. .. esto puede implementarse
ante la concepcin de estructuras que otorguen usos y espacios adaptables o
y que prevean la posibilidad de 're-usar' el edificio .... ; identidad: a travs de
gestos y recursos, el diseador es capaz de dotar a sus edificios con un
ido o significado que logra un nivel de comunicacin con el medio social y
. en el que se manifiesta. En este sentido, la arquitectura alcanza un nivel
al involucrarse con un 'contexto cultural' y se relaciona fuertemente con el
de identidad que ese medio posee. As, como lo concibi a mediados de este
el arquitecto y terico mexicano Jos Villagrn Garca, la arquitectura puede
cumplir al mismo tiempo con su doble misin de expresar y formar las
ones de una cultura."(108)
: Propuesta arquitectnica
En este apartado, abordaremos los conceptos relativos a la re-programacin
QUI1:ectIOnlC::8 del nuevo uso adaptativo del Real Obraje, a la nueva distribucin y
\iJeCluaC:lon espacial, dentro de las limitaciones del espacio existente; posteriormente,
Il:l:IIl"A",net a evaluar la po(encialidad del edificio, de acuerdo a las determinantes y
icionantes especficas.
a.1. Potencialidad del monumento
Entendemos por potencialidad la capacidad que tiene el inmueble para
,nnrT!:IIr o albergar un nuevo uso adaptativo en sus aspectos: ambiental, funcional,
estructural y formal-expresivo, teniendo como objetivo final la
nar'f"I!:II del mismo.

: Wood, Mari<, "Contra el Deterioro Arquitectnico, Tiempo y Lugar en el Olset\o", Integre-Tea, ITESM, Enero de 1995

VI. Anlisis para el Nuevo Uso Adaptativo del Edificio del Real Obraje de Durango _ _ _ _ _ _ _ _ _ _109

Dentro de los valores a rescatar en el monumento, tenemos:

.. El valor arquitectnico, que comprende los aspectos:
- Expresivos: en el que intentaremos modificar lo menos posible la expresin y
. ... r que posee el inmueble.
-Ambientales: buscaremos que los recintos sean apropiados para habitar y que
las caractersticas de confort necesarias de ventilacin, humedad,
ra y asoleamiento.
- Constructivo: respetaremos las actuales condiciones constructivas que
tales como la capacidad de carga, techumbres, muros divisorios, etc.
- Funcional: Interitaremos respetar al mximos las circulaciones, dimensiones y
"'"."',.,...,,'" entre espacios originales del monumento .
.. El valor testimonial. El edificio es parte de un proceso histrico y por ende,
I expresin espacial es un testimonio documental de las diferentes pocas por
ha transcurrido.
Es obvio que cualquier accin de intervencin, deber respetar e incluso
los valores histricos del mismo.
Como apoyo a la evaluacin de la potencialidad del monumento, realizamos en
. o IV, correspondiente al Anlisis Fsico, los estudios relativos a lo funcional,
ico, constructivo y de deterioros.
Como conclusin sobre el antiguo uso del edificio y con fundamento en los
isis practicados, podemos decir que el inmueble ha sufrido varias modificaciones
su partido original, encontrando que sus caractersticas ambientales si bien no
las ptimas (considerando los parmetros de referencia contemporneas de
y que el contexto urbano inmediato ha sufrido alteraciones importantes en
a su estructura ambiental y vialidad, se cuenta con una superficie construida de
ndes dimensiones, y con la suficiente ductilidad espacial que hacen que el inmueble
la capacidad para albergar diversos usos en razn a sus dimensiones,
y caractersticas espaciales.
Su ubicacin estratgica dentro del Centro Histrico y urbano de la Ciudad de
permite la adaptacin de espacios que aumenten la infraestructura y
al desarrollo del centro y a dinamizar las actividades que en l se realizan.
Es claro que el inmueble no puede continuar funcionando como originalmente
. plante, pero s es posible que por lo anteriormente mencionado se le pueda otorgar
nuevo uso adaptativo que permita su existencia y preservacin.

a.1.1. Determinantes y condicionantes para el Nuevo Uso

Las condicionantes y determinantes para el Nuevo Uso Adaptativo del
1llll.olllJl.lle se pueden englobar en las siguientes: fsicas,sociales, econmicas, jurdico. ticas, ideolgicas y tecnolgicas. Estas han sido estudiadas en los captulos
Como premisa bsica para la elaboracin y ejecucin real del proyecto de
n, se cont con el encargo que obtuvimos a travs de un concurso
ional del Ayuntamiento de la. Ciudad de Victoria de Durango, propietario del
ueble. Se pretenda, por parte de dicho Ayuntamiento, la adecuacin del espacio
albergar a los vendedores ambulantes del Centro Histrico, rescatando los
.arquitectnicos e histricos del edificio patrimonial.

VI. Anlisis para el Nuevo Uso Adaptativo del EdifICio del Real Obraje de Ourango_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 110

Se contaba adems con un terreno de considerables dimensiones para la

de un mercado que complementara el nuevo uso del edificio (en este
se desarroll el proyecto de un mercado que efectivamente complementa el
!lI\lQt"Tn de conservacin del Real Obraje, pero que como no es objeto de este estudio,
se menciona de manera general).
Los tianguistas que ocupan actualmente el inmueble, son una condicionante
importante. El Ayuntamiento, dadas las dimensiones del inmueble, nos propuso la
de usos que fueran acordes a las necesidades del Centro Histrico,
entre ellos, oficinas pblicas, restaurant y escuela pblica. Asimismo, se
sugiri que se cubrieran algunas reas correspondientes a los patios para hacer
. esta manera ms rentable el inmueble. La venta y renta de las reas proyectadas,
que se recuperara el monto de la inversin, y se generaran ingresos para su
Int.o.'''''n''Iiento, situacin de suma importancia para que los estudios de mercado y
:n .....,n"I'... nC! le otorgaran viabilidad al proyecto, que en conjuncin con el del mercado,
an ser autosuficientes.
Tomando en cuenta los planteamientos del Ayuntamiento, y como
al dictamen final del Nuevo Uso Adaptativo que se podra otorgar al
"UI;;UII;;, elaboramos los cuadros de Evaluacin y Seleccin de Alternativas, una a
general al gnero del edificio, considerando las alternativas de
n, su descripcin y justificacin; y la segunda, referente al nuevo uso
""....,,,,,"" del inmueble, valorizando por medio de una matriz los usos eSpecficos.
rse a la Lmina VI.1 y Lmina VI.2.
a.2. Definicin del programa arquitectnico
"El programa arquitectnico debe ser considerado como una sntesis de los
nos del diseo. Para lograrlo se requiere un estudio analtico de las premisas del
arquitectnico." (109)
Para los efectos de proponer un Nuevo Uso Adaptativo al edificio del Real
, se realiz un anlisis de potencialidad del mismo, del cual emanan los posibles
arquitectnicos que podran ser adecuados a los espacios existentes y a las
ir!:lll"toristicas de la zona en que se encuentra enclavado.
Como resultado de este anlisis, tenemos que su vocacin a futuro deber
sobre nuevos programas arquitectnicos para los gneros comercial, cultural,
, recreativo, educacional y de servicios pblicos, de los cuales podemos
locales comerciales, oficinas pblicas, auditorios, escuela de artes plsticas,
salas de exposiciones, restaurant-bar y espacios de esparcimiento.
El programa arquitectnico para el nuevo uso adaptativo estaba dado en parte
. los requerimientos del Ayuntamiento de Durango. La premisa era la adecuacin del
para albergar a los tianguistas del Centro Histrico, rescatando los valores
tectnicos e histricos del inmueble. Se contaba adems con un terreno de
derables dimensiones para la construccin de un mercado que complementara el
uso (usos) del edificio .

. Nafarrate Mexia, Enrique, Reflexiones sobre arquitectura, (apuntes), 1994.

--

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REAL OBRAJE DE DURANGO

calle Pasteur esq. lsauro Venzor
Centro Histrico, Durango, Ogo.

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S. XVIII
Agosto de 1994

JUSTIFI CAOION
COMERCIAL

CULTURAL

TURISTICO

- Locales comerciales
- Boutiques

-Auditorio
- Sala de exposiciones
- Museo de sitio

- Aprovechamiento del actual partido

y

nueva creacin

- Adecuacin de patios exteriores

- Aprovechamiento de corredores de

circulacin

- El enclave y demanda por ubicacin

- No existen en la zona de estudio

- Complementarios de los existentes
en el Centro Histrico

- Restaurant-bar formal
- El monumento patrimonial

- Aprovechamiento del espacio construido (crujla fcilmente adaptable)

- Atractiw espacial del inmueble

- Sala multiusos
- Lugares de estar y esparcimiento

exteriores
- Adecuacin de
- Aprovechamiento de patios,
corredores y el inmueble en sI.

- Escuela de Artes Plsticas

(requerida por el Ayuntamiento)

- Adaptacin del espacio provisional

de la escuela primaria existente

- Contribuir a la conservacin del

inmueble
- El uso es compatible

PUBLlCOS

- Banco
- Oficinas pblicas (requeridas por
,el Ayuntamiento

- Adecuacin de espacios en crujlas

actuales

- Se requieren en la zona de estudio

por su cercan la al centro de gestin
administrativa

RELIGIOSO

- Ninguna

EDUCACIONAL

- No hay un restaurant de estas caracterlsticas en la zona.

- El ambiente del inmueble rescatado lo
como atractivo.
- Complemento del equipamiento
urbano del Centro Histrico.

- Ninguna

MILITAR
INDUSTRIAL

+ NOTA: No estarnos ponderando el tema de estacionamiento en ninguno de los gneros, debido a que el proyecto del mercado en el lote baldlo adyacente al Real Obraje, contempla un
estacionamiento con capacidad de 250 vehlculos, considerados suficientes por las ofICinas municipales para las necesidades de la zona de estudio.

Calle Pasteur esq. lsauro Venzor

Centro Histrico, Durango, Dgo.

Agosto de 1994

NUEVO USO ADAPTATIVO

'..,..eAcIo

j

A
LOCALES COMERCIALES

B
BOUTIQUES

e
BANCO
o

OFICINAS PUBLICAS

E
SALA DE BELLEZA

TIENDA DE ABARROTES

G
DISCOTECA

H
AUDITORIO

SALA MULTIUSOS

'ESC. ARTES PLASTICAS

K
MUSEO

L
SALA DE EXPOSICIONES

M
RESTAURANT-BAR

N
PLAZAS

CINE

VALORES:
1. NO CUMPLE
2. MAL
3. BIEN
4. MUY BIEN
5. EXCELENTE
+ NOTA: Estos valores se multiplicarn por los establecidos pra cada concepto. La calificacin ser la suma de todos los conceptos, y solamente se considerarn corno nuevos usos para el inmueble los que fueron
calificados con puntaje superior a 300 puntos, descartando los de puntaje inferior.
;;:)

'.--:'-.--<

VI. Anlisis para el Nuevo Uso Adaptativo del Edificio del Real Obraje de Durango_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 113

Pensamos que ninguno de estos usos resultantes del anlisis de potencia/idae;!

. inmueble atentar contra la integridad de los espacios que an se conservan del
De acuerdo a los espacios existentes y a su adaptabilidad, se efectu una
zacin de reas para poder confrontarlas con el nuevo programa arquitectnico
incluye los espacios necesarios inherentes a la potencialidad resultante, y a los
.
justificables de
En el listado de dependencias que contempla el nuevo programa
It.o"'t'\"ico para el Nuevo Uso Adaptativo del inmueble del siglo XVIII, creemos que
los requerimientos bsicos para su funcionamiento, y la interaccin de espacios
la multiplicidad de usos que se plantean.
La tabla correspondiente al programa arquitectnico Ia presentamos de una
comparativa, mostrando el espacio ideal requerido y el espacio existente en el
Referirse a la Lmina VI.3, cuyo resultado nos arroja una diferencia de
requerida contra la superficie proporcionada por el inmueble mayor en un
que no rebasa el 10%, con lo cual consideramos aceptable el nivel de utilizacin.
a.3. Zonificacin, distribucin y adecuacin espacial
Este apartado se ilustrar de una manera grfica en la lmina VI.4
n ...... nn.ndiente a zonificacin. la distribucin qued de la siguiente manera:
A la cruja inmediata a la plaza que colinda con Isauro Venzor, se le di el uso
. oficinas, dada su conexin inmediata con la Calle Pasteur y el Centro Histrico.
.
Las habitaciones de la casa que se encuentran por la Calle Isauro Venzor,
la Escuela de Artes Plsticas de la Universidad Jurez del Estado de
Il"cn"n (UJED), en el Centro Municipal de Arte y Cultura. Se consider el hecho de
facilidades que el mismo inmueble pueda otorgar, para la venta y distribucin de las
que se produzcan en sus talleres. Para sto, se habilit la cruja que corta el
central con locales comerciales de carcter artesanal, a los cuales hemos
boutiques en la definicin del programa arquitectnico.
Para el patio norte, una vez cubierto, se consider un espacio de usos
.
que pueden ser exposiciones de la Escuela de Artes Plsticas, reuniones de
. 'usuarios, y auditorio para uso de la comunidad, el cual cuenta con una cabina de
"".o,""""'" y un foro.
La ltima cruja, colindante con los terrenos baldos que albergarn el
"r,..".nno, se ocup con un restaurant que dar servicio a los eventos que se realicen
.el espacio de usos mltiples, y ocupar parte del patio central, el cual quedar como
,,,.rT'uno y espacio central de distribucin y unin de los usos propuestos para el

El patio sur, ser el paso comercial hacia el nuevo mercado, y contar con
para la venta de artculos no comestibles a manera de galera. Se propuso
este patio con una estructura tridimensional, y la colocacin de puestos
ados, que permitan su adaptabilidad en caso necesario.
Se planearon zonas centralizadas de servicios sanitarios, que faciliten a los
su utilizacin, sin alterar ningn elemento original del inmueble.
El acceso principal al inmueble es a travs del prtico por la Plaza de la calle
. Justo al norte del mismo se ubic un Museo de Sitio, en el cual se montar

+ VESTIBULOS

50.00

3/4-B/C y 5/6-BC

50.00

400.00

1/3-B/E

381.00

1 : 0.95

333.50

1 : 1.11

1,200.00

1 : 1.09

841.50

1 : 0.93

300.00

Y 5/6-HII

1,100.00
900.00

213-D/H

800.00

1/2-ElG

1 : 1

1 : 1.11
1 : 0.97

+ ESPACIOS ABIERTOS

1,000.00

4/5-D/G

1,100.00

1 : 1.10

+ ADMINISTRACION

25.00

5/6-HIt

24.75

1 : 0.99

+ CUARTO DE MAQUINAS

25.00

5/6-HIt .

25.00

1 : 1

+ BODEGAS

50.00

213-HIt

55.00

1 : 1.10

150.00

1/2-C/E y 5/6-G/H

147.50

1 : 0.98

+ SERVICIOS SANITARIOS I
+ CIRCULACIONES (CON

1,000.00
200.00

TOTAL

6,390.00

D
3/4-D/G

1,423.50

1 : 1

182.00

1 : 0.91

7,025.25

1 : 1.09

+ Nota: El cuadro nos muestra las reas que se requieren para el uso propuesto, la ubicacin dentro del
inmueble del posible espacio a utilizar, el rea que proporciona el edificio, y la relacin proporcional
entre esta ltima y el rea requerida.



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LAM. VI.4
1Z00ilIFK:ACIION. DlSTRIBUCIOfiI y ADECUACION ESPACIAL
:::: VESTIaULOS (SO 1.42)

(381 M2)
IIOllTlaIUES (182 M2)

:.

EN AREA
W'/JoIUEVA (1200 M2)

AUDITORIO Y USOS
: : : :MULllPLES (841.5 M2)

...

\-

-::;._"',.,c