Contratos RV PAG 180 PDF

Teora General del
Contrato.
Preliminares.
I.Definicin de Contrato.
De conformidad con el artculo 1793 del Cdigo Civil para el Distrito Federal los
convenios que producen o transfieren las obligaciones y derechos toman el nombre de
contratos.
Mientras que convenio es el acuerdo de dos o ms personas para crear, transferir,
modificar o extinguir obligaciones, segn explica el artculo 1792.
En un sentido ms amplio y para clarificar los conceptos, podemos definir al contrato
como Un acuerdo de voluntades entre dos o ms personas para producir consecuencias
jurdicas.
Artculo 1792. Convenio es el acuerdo de dos o ms personas para crear, transferir, modificar o extinguir
obligaciones.
Artculo 1793. Los convenios que producen o transfieren las obligaciones y derechos, toman el nombre de
contratos.
II.Diferencia entre convenio y

contrato.
Mucho se ha comentado y discutido sobre estos dos trminos. No es transcendente la
discusin al respecto.
Con apego al significado comn de los trminos, por convenio debemos entender, como
gnero, el acuerdo o la convencin de dos o ms personas que puede ser de cualquier
ndole, jurdica o no; por contrato en tanto, especie de aquel, debe entenderse el acuerdo
de dos o ms personas cuyo objeto sea jurdico.1
Es conveniente recordar que ha sido nuestro Cdigo Civil el que ha dotado al trmino
convenio de una connotacin jurdica que no posee en otras latitudes.
III. Elementos del contrato.

A. Elementos de existencia.
Los elementos de existencia son dos elementos que conjuntamente debe tener un acto
jurdico para ser contrato, de manera que la ausencia de cualquiera de esos dos
elementos impide que haya contrato. Tales elementos de existencia son el consentimiento
y el objeto.2
Artculo 1794. Para la existencia del contrato se requiere:
I. Consentimiento;
II. Objeto que pueda ser materia del contrato.
1.Consentimiento.
En los actos plurisubjetivos, la unin acorde de voluntades de los sujetos que intervienen,
en los trminos sealados en la norma, o supuesto jurdico, se llama consentimiento.
Por lo anterior, en el contrato, el consentimiento es la unin o conjuncin acorde de
voluntades de los sujetos contratantes, en los trminos de la norma, para crear o
transmitir derechos y obligaciones.3
a. Expreso o tcito.
Artculo 1803. El consentimiento puede ser expreso o tcito. Es expreso cuando se manifiesta verbalmente,
por escrito o por signos inequvocos. El tcito resultar de hechos o de actos que lo presupongan o que
autoricen a presumirlos, excepto en los casos en que por ley o por convenio la voluntad deba manifestarse
expresamente.
b. Formacin del consentimiento.

* Tratndose de personas en un mismo sitio, lugar o momento.
Domnguez Martnez, Jorge Alfredo. Derecho Civil. Contratos. 2da edicin. Porra. Mxico, 2002, p.16
Snchez Medal, Ramn. De los Contratos Civiles. 20a edicin. Porra. Mxico. 2004. p. 25
Zamora y Valencia, Miguel Angel. Contratos Civiles. 10a ed. Porra. Mxico, 2004. p. 29.
* Entre presentes.
* Con fijacin de plazo para aceptar. Art. 1804.
* Sin fijacin de plazo para aceptar. Art. 1805.
!
* Entre no presentes.
* Con fijacin de plazo. Se sigue lo dispuesto en la regla general del Art.
1804.
* Sin fijacin de plazo para aceptar. Art. 1806.
* Nuestro Cdigo Civil reconoce el sistema de recepcin. Art. 1807.
* La contraoferta.
!
!
!
!
Se presenta cuando el ofrecimiento inicial es modificado por el que recibe la

oferta. Se le da el tratamiento de una nueva policitacin. Art. 1810.
* La retractacin.
!
!
!
!
El oferente puede retirar su oferta siempre y cuando el destinatario recibe la

retractacin antes que la oferta. Art. 1808.
c. Impedimentos para la conformacin del consentimiento.

* La corta edad del contratante.
* El error obstativo.
* La violencia fsica radical.
2. Objeto.
En efecto, para la doctrina existe el doble objeto sealado; uno directo del contrato
consistente en las consecuencias jurdicas indicadas y otro el indirecto la cosa o el hecho
positivo o negativo; para nuestro Cdigo, por su parte, con su reconocimiento pero sin
mencin expresa de lo anterior, el indirecto doctrinal, o sea, la cosa o el hecho indicados,
son los que conforme al propio ordenamiento tienen el carcter de objeto del contrato.4
Artculo 1824. Son objeto de los contratos:
I. La cosa que el obligado debe dar;
II. El hecho que el obligado debe hacer o no hacer.
Referente al objeto directo, Domnguez ensea que este debe ser jurdicamente posible.
Como ejemplo de una imposibilidad jurdica y por tanto, falta de objeto directo, plantea
una compraventa por parte de un extranjero, de un inmueble ubicado en zona exclusiva,
en virtud de que el extranjero sufre una incapacidad de goce, provoca que una
compraventa bajo este supuesto carezca de objeto directo.
a. La Cosa.
El objeto indirecto debe cumplir ciertos requisitos para poder ser objeto del contrato.
4
Domnguez Martnez, Jorge Alfredo. Derecho Civil. Contratos. 2da edicin. Porra. Mxico, 2002, p. 61
* Debe existir en la naturaleza

* Debe ser susceptible de determinacin o ser determinado.
* Debe estar en el comercio
Artculo 1825. La cosa objeto del contrato debe: 1o. Existir en la naturaleza. 2o. Ser determinada o
determinable en cuanto a su especie. 3o. Estar en el comercio.
Artculo 747. Pueden ser objeto de apropiacin todas las cosas que no estn excluidas del comercio.
Artculo 748. Las cosas pueden estar fuera del comercio por su naturaleza o por disposicin de la ley.
Artculo 749. Estn fuera del comercio por su naturaleza las que no pueden ser posedas por algn individuo
exclusivamente, y por disposicin de la ley, las que ella declara irreductibles a propiedad particular.
* Pueden ser objeto de los contratos las cosas futuras con excepcin de la herencia de
una persona viva.
Artculo 1826. Las cosas futuras pueden ser objeto de un contrato. Sin embargo, no puede serlo la herencia
de una persona viva, aun cuando sta preste su consentimiento.
b. El Hecho
El hecho, objeto indirecto en los contratos que contienen obligaciones de hacer, debe ser:
* Posible
* Licito
El Cdigo define al hecho imposible:
Artculo 1828. Es imposible el hecho que no puede existir porque es incompatible con una ley de la
naturaleza o con una norma jurdica que debe regirlo necesariamente y que constituye un obstculo
insuperable para su realizacin.
Por tanto, tenemos dos categoras de imposibilidad:

* Imposibilidad jurdica, e
* Imposibilidad legal
Artculo 1829. No se considerar imposible el hecho que no pueda ejecutarse por el obligado, pero s por
otra persona en lugar de l.
Por lo que hace a la ilicitud:

Artculo 1830. Es ilcito el hecho que es contrario a las leyes de orden pblico o a las buenas costumbres.
B.Elementos o requisitos de validez.

1.Capacidad para contratar.
La capacidad necesaria para contratar es la capacidad de ejercicio.

La capacidad para contratar pertenece a la capacidad de ejercicio, y es una de las
manifestaciones de ella. Consiste, segn Messineo, en la aptitud reconocida por la ley a
una persona para estipular por s el contrato sin necesidad de substitucin o de asistencia
de otras personas.5
Artculo 1798. Son hbiles para contratar todas las personas no exceptuadas por la ley.
Por tanto y de manera muy general las restricciones a la capacidad necesaria para la
contratacin son las siguientes:
* Minora de edad.
* Estado de interdiccin.
Artculo 23.- La minora de edad, el estado de interdiccin y dems incapacidades establecidas por la ley,
son restricciones a la capacidad de ejercicio que no significan menoscabo a la dignidad de la persona ni a la
integridad de la familia; los incapaces pueden ejercitar sus derechos o contraer obligaciones por medio de
sus representantes.
Artculo 450. Tienen incapacidad natural y legal:
I. Los menores de edad;
II. Los mayores de edad que por causa de enfermedad reversible o irreversible, o que por su estado
particular de discapacidad, ya sea de carcter fsico, sensorial, intelectual, emocional, mental o varias de
ellas a la vez, no puedan gobernarse, obligarse o manifestar su voluntad, por s mismos o por algn medio
que la supla.
A pesar de estas limitaciones, la ley reconoce la posibilidad de que un incapaz pueda

celebrar a travs de su representante, con las debidas restricciones que seale para cada
contrato en especfico.
Artculo 1800. El que es hbil para contratar, puede hacerlo por s o por medio de otro legalmente
autorizado.
La sancin que recae sobre el contrato que haya sido celebrado por un incapaz es la
nulidad, esta solo puede ser invocada por el propio incapaz y tiene la caracterstica de ser
confirmable.
Artculo 2228. La falta de forma establecida por la ley, si no se trata de actos solemnes, as como el error, el
dolo, la violencia, la lesin, y la incapacidad de cualquiera de los autores del acto, produce la nulidad
relativa del mismo.
Artculo 2230. La nulidad por causa de error, dolo, violencia, lesin o incapacidad, slo puede invocarse por
el que ha sufrido esos vicios de consentimiento, se ha perjudicado por la lesin o es el incapaz.
Artculo 2233. Cuando el contrato es nulo por incapacidad, violencia o error, puede ser confirmado cuando
cese el vicio o motivo de nulidad, siempre que no concurra otra causa que invalide la confirmacin.
a. Legitimacin.
Snchez Medal, Ramn. De los contratos civiles...., op. cit., p. 47.
Es preciso distinguir entre capacidad y legitimacin. Snchez Medal precisa al respecto

de la legitimacin:
...es la facultad reconocida por la ley en una determinada persona para que pueda ser
parte de un contrato determinado.6
Se ha dicho que mientras la capacidad mide la madurez mental del sujeto, segn el
criterio legal; la legitimacin habilita al sujeto para concurrir en la celebracin de un
contrato determinado.
Mientras que la falta de capacidad se suple con la representacin, la falta de legitimacin
es insalvable.
2.Ausencia de vicios en el consentimiento.

El consentimiento debe darse en forma libre y veraz, de tal manera que las partes estn
de acuerdo tanto en la persona como en el objeto y en las formalidades del contrato.
Por lo mismo el consentimiento no debe estar viciado por error, dolo, mala fe, violencia o
lesin.7
El Cdigo Civil, en el artculo 1812 menciona que los vicios del consentimiento son:
* Error
* Dolo
* Violencia
Artculo 1812. El consentimiento no es vlido si ha sido dado por error, arrancado por violencia o
sorprendido por dolo.
No obstante, la doctrina considera que los verdaderos vicios del consentimiento son el
error y el miedo. El primero por ser el verdadero vicio de la voluntad, en virtud de que el
dolo y la mala son solamente los vehculos de este. La violencia, por otro lado, no puede
ser considerada como un vicio de manera estricta ya que esta se constituye en una
conducta activa que realiza un sujeto que constrie a otro a contratar, lo que realmente
padece el que sufre la violencia es lo que esta provoca, el miedo.
El artculo 17 del Cdigo contiene a otro de los considerados vicios del consentimiento, la
lesin.
Artculo 17. Cuando alguno, explotando la suma ignorancia, notoria inexperiencia o extrema miseria
de otro; obtiene un lucro excesivo que sea evidentemente desproporcionado a lo que l por su parte
se obliga, el perjudicado tiene derecho a elegir entre pedir la nulidad del contrato o la reduccin
equitativa de su obligacin, ms el pago de los correspondientes daos y perjuicios.
El derecho concedido en este artculo dura un ao.
Snchez Medal, Ramn. De los contratos civiles..., op. cit., p. 50.
Prez Fernndez del Castillo, Bernardo. Contratos Civiles, 11a ed. Ed. Porra. Mxico. 2006. p. 32.
La nulidad proveniente de la presencia de algn vicio del consentimiento, puede ser

pedida por quien haya sufrido el vicio, no obstante, el acto puede ser confirmado.
relativa del mismo.
Artculo 2230. La nulidad por causa de error, dolo, violencia, lesin o incapacidad, slo puede invocarse por
el que ha sufrido esos vicios de consentimiento, se ha perjudicado por la lesin o es el incapaz.
Artculo 2233. Cuando el contrato es nulo por incapacidad, violencia o error, puede ser confirmado cuando
cese el vicio o motivo de nulidad, siempre que no concurra otra causa que invalide la confirmacin.
3.La forma.
La forma se define como: El signo o conjunto de signos por los cuales se hace constar o
se exterioriza la voluntad del o de los agentes de un acto jurdico. Y los formalismos o
formalidades como: El conjunto de normas establecidas por el ordenamiento jurdico o por
las partes, que sealan cmo se debe exteriorizar la voluntad para la validez del acto
jurdico.8
La forma, en trminos generales es la manera de exteriorizarse el consentimiento en el
contrato y comprende todos los signos sensibles que las partes convienen o la ley
establece para lograr esa exteriorizacin.9
Concebimos por tanto a la forma como la manera en la que se manifiesta el
consentimiento.
La forma, como manifestacin del consentimiento, puede ser consensual, formal y
solemne.
Ser consensual cuando el consentimiento se manifiesta de manera verbal o mediante
signos inequvocos. Tambin la forma tcita tiene cabida dentro de la forma consensual.
Estaremos frente a la formalidad cuando se exija que el consentimiento conste por escrito,
pudiendo ser escrito privado o escritura pblica.
Estaremos frente a la solemnidad cuando la ley exija que conste en determinada forma
para que el acto o contrato se tenga por existente.
En materia contractual, nuestro Cdigo civil seala como regla general la consensualidad.
Artculo 1796.- Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, excepto aquellos que deben
revestir una forma establecida por la Ley. Desde que se perfeccionan obligan a los contratantes no slo al
cumplimiento de lo expresamente pactado, sino tambin a las consecuencias que, segn su naturaleza son
conforme a la buena fe, al uso o a la ley, con excepcin de aquellos contratos que se encuentren en el
supuesto sealado en el prrafo siguiente.
Salvo aquellos contratos que aparezcan celebrados con carcter aleatorio, cuando en los contratos sujetos
a plazo, condicin o de tracto sucesivo, surjan en el intervalo acontecimientos extraordinarios de carcter
8
Prez Fernndez del Castillo, Bernardo. Contratos Civiles,... op. cit., p. 36-37
Zamora y Valencia, Miguel Angel. Contratos Civiles..., op. cit., p. 31
nacional que no fuesen posibles de prever y que generen que las obligaciones de una de las partes sean
ms onerosas, dicha parte podr intentar la accin tendiente a recuperar el equilibrio entre las obligaciones
conforme al procedimiento sealado en el siguiente artculo.
Artculo 1832. En los contratos civiles cada uno se obliga en la manera y trminos que aparezca que quiso
obligarse, sin que para la validez del contrato se requieran formalidades determinadas, fuera de los casos
expresamente designados por la ley.
La nulidad derivada de la falta de forma compete a todos los interesados y se extingue

cuando se otorgue la forma debida.
relativa del mismo.
Artculo 2229. La accin y la excepcin de nulidad por falta de forma compete a todos los interesados.
Artculo 2231. La nulidad de un acto jurdico por falta de forma establecida por la ley, se extingue por la
confirmacin de ese acto hecho en la forma omitida.
4.Licitud en el objeto, motivo o fin y condicin.

El objeto del contrato, su motivo o fin y la condicin de la que dependa deben ser lcitos.
No hay que olvidar que el objeto del contrato es uno de sus elementos de existencia. El
objeto del contrato puede ser la cosa que el obligado debe dar o el hecho que debe hacer
o no hacer.
Artculo 1824. Son objeto de los contratos:
I. La cosa que el obligado debe dar;
II. El hecho que el obligado debe hacer o no hacer.
De estas dos posibilidades, del que se exige que sea calificado como lcito es del hecho
que el obligado debe hacer o no hacer. La cosa no admite dicha clasificacin como se
desprende de los artculos relativos en el Cdigo Civil (1825 y 1826).
Artculo 1827. El hecho positivo o negativo, objeto del contrato, debe ser:
I. Posible;
II. Lcito.
Artculo 1830. Es ilcito el hecho que es contrario a las leyes de orden pblico o a las buenas costumbres.
Es cierto que nuestro Cdigo Civil, estrictamente dispone como elementos constitutivos
del objeto hecho que este rena las caractersticas de ser lcito, no contrario al orden
pblico ni a las buenas costumbres. Por lo tanto la licitud del hecho supone un requisito
para la existencia del objeto. Un verdadero elemento de existencia y no de validez como
se plantea ms adelante.
De la lectura del artculo 1831 se puede constatar que son el fin o motivo (la causa) del
contrato los que deben ser lcitos para cumplir el requisito de validez en estudio.
Artculo 1831. El fin o motivo determinante de la voluntad de los que contratan, tampoco debe ser contrario
a las leyes de orden pblico ni a las buenas costumbres.
No obstante, de la lectura de la fraccin III del artculo 1795 y del artculo 2225 del Cdigo
Civil queda claro que se hace extensiva la ilicitud del objeto a un caso no solamente de
insuficiencia o inexistencia del objeto, sino de nulidad absoluta o relativa (ya lo disponga
la ley) del contrato mismo.
Artculo 1795. El contrato puede ser invalidado:
III. Por su objeto, o su motivo o fin sea ilcito;
El nico supuesto que plantea la nulidad absoluta de un contrato es la del objeto, fin,
motivo o condicin ilcitos.
Artculo 2225. La ilicitud en el objeto, en el fin o en la condicin del acto produce su nulidad, ya absoluta, ya
relativa, segn lo disponga la ley.
IV.I n t e r p r e t a c i n d e l o s
contratos.
Para la efectiva exposicin de este tema, es conveniente enunciar algunas reglas las
cuales provienen de la lectura de la parte relativa en el Cdigo Civil.
1. Si los trminos del contrato son claros, se estar ante lo declarado.
2. Si lo declarado en el contrato pareciere diferente a la intencin de las partes,
prevalecer esta sobre lo declarado.
3. Independientemente de la generalidad de los trminos del contrato, no deben incluirse
cosas o situaciones diferentes a las relativas al contrato.
4. Si algn trmino en los contratos admite diversos sentidos, deber entenderse en el
que se ajuste para que el contrato surta efectos.
5. La interpretacin de las clusulas dudosas debe realizarse ntegramente con las
dems, atribuyndole a aquellas el sentido de estas.
6. Las palabras con distintas acepciones o ambigas debern entenderse en el sentido
que resulte de la naturaleza, objeto del contrato o los usos y costumbres del lugar.
7. La siguiente regla distingue entre contratos onerosos y gratuitos, aplicable cuando
ninguna de las anteriores reglas fuera efectiva y las dudas sean sobre circunstancias
accidentales del contrato.
!
Gratuito: Se resolvern en funcin de la menor transmisin de derechos y
!
obligaciones.
!
Oneroso: Se resolver en favor de la mayor reciprocidad de obligaciones.
Artculo 1851. Si los trminos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intencin de los
contratantes, se estar al sentido literal de sus clusulas.
Si las palabras parecieren contrarias a la intencin evidente de los contratantes, prevalecer sta sobre
aqullas.
Artculo 1852. Cualquiera que sea la generalidad de los trminos de un contrato, no debern entenderse
comprendidos en l cosas distintas y casos diferentes de aqullos sobre los que los interesados se
propusieron contratar.
Artculo 1853. Si alguna clusula de los contratos admitiere diversos sentidos, deber entenderse en el ms
adecuado para que produzca efecto.
Artculo 1854. Las clusulas de los contratos deben interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las
dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas.
Artculo 1855. Las palabras que pueden tener distintas acepciones sern entendidas en aquella que sea
ms conforme a la naturaleza y objeto del contrato.
Artculo 1856. El uso o la costumbre del pas se tendrn en cuenta para interpretar las ambigedades de los
contratos.
Artculo 1857. Cuando absolutamente fuere imposible resolver las dudas por las reglas establecidas en los
artculos precedentes, si aqullas recaen sobre circunstancias accidentales del contrato, y ste fuere
gratuito, se resolvern en favor de la menor transmisin de derechos e intereses; si fuere oneroso se
resolver la duda en favor de la mayor reciprocidad de intereses.
Si las dudas de cuya resolucin se trata en este artculo recayesen sobre el objeto principal del contrato, de
suerte que no pueda venirse en conocimiento de cul fue la intencin o la voluntad de los contratantes, el
contrato ser nulo.
V. Efecto del contrato.

Los efectos del contrato son las consecuencias jurdicas que dimanan de este, efectos
que se producen ordinariamente al momento mismo en que se perfecciona el contrato...
pero que tambin se generan en ocasiones hasta que se ejecuta el contrato...10
Los efectos del contrato estudiados por la doctrina mexicana son:
A.La obligatoriedad del contrato.

El contrato, desde el momento de su celebracin, obliga a las partes no solamente a lo
expresamente pactado sino tambin a las consecuencias que pueden ser conforme a la
ley, al uso y la buena fe.
Este principio se encuentra en el artculo 1796. La salvedad es la previsin al respecto de
la Teora de la Imprevisin, que antes se estudiaba dentro de los efectos de los contratos,
hasta la reforma del 22 de enero de 2010 en la que se introdujo al Cdigo Civil del Distrito
Federal. La Teora de la Imprevisin se estudia en la Teora General de las Obligaciones
en los supuestos de imposibilidad de cumplimiento de los contratos.
10
Snchez Medal, Ramn. De los contratos civiles..., op. cit., p. 83.
B.Intangibilidad del contrato.

Una vez celebrado el contrato, no se puede dejar su cumplimiento o conclusin al arbitrio
de una sola de las partes, principio consagrado en el artculo 1797.
C. La relatividad del contrato.

El contrato, por regla general, solamente surte efectos entre los que lo celebran, de
conformidad con el artculo 1796 del Cdigo.
D. Oponibilidad del contrato.

Las partes que celebran un contrato pueden hacerlo valer frente a todos los que no han
intervenido en este, y aprovecharse de la relacin jurdica nacida entre ellos en todo en lo
que les sea favorable.
V I . C l a s i fi c a c i n d e l o s
contratos.
A.Unilaterales y Bilaterales.
Artculo 1835. El contrato es unilateral cuando una sola de las partes se obliga hacia la otra sin que sta le
quede obligada.
Artculo 1836. El contrato es bilateral cuando las partes se obligan recprocamente.
El contrato unilateral es aquel contrato que solamente engendra obligaciones respecto de

uno de los contratantes, o de cierta categora de contratantes...
No hay que confundir entre contrato unilateral y acto unilateral. El contrato supone
necesariamente, como una condicin sine qua non de existencia, que haya acuerdo de
voluntades.
El contrato unilateral, como todo contrato, es siempre la ora de dos voluntades, pero slo
una de las partes reporta obligaciones, la otra parte simplemente recibe un derecho de
crdito que es precisamente el aspecto inverso de la obligacin.
...el contrato bilateral o sinalagmtico produce obligaciones recprocas: todos los
contratantes, todas las personas cuya voluntad ha llegado a un acuerdo con otras
voluntades, para producir el contrato, quedan obligadas11
11
Lozano Noriega, Francisco. Contratos. 6ta ed. Asociacin Nacional del Notariado Mexicano, A.C. Mxico.
2001. p. 5
1.Utilidad prctica de esta clasificacin.

Segn lo estudiado fundamentalmente por Lozano Noriega, es relevante esta distincin
en virtud de que en los contratos bilaterales son aplicables las figuras que adelante se
citan, ya estudiadas en Derecho de Obligaciones.
* Pacto comisorio o condicin resolutoria tcita.
* Excepcin de contrato no cumplido.
* La teora de los riesgos.
Otros autores apuntan:
* El temor ante el incumplimiento, regulado para el caso de la compraventa.
Artculo 2287. Tampoco est obligado a la entrega, aunque haya concedido un trmino para el pago, si
despus de la venta se descubre que el comprador se halla en estado de insolvencia, de suerte que el
vendedor corra inminente riesgo de perder el precio, a no ser que el comprador le d fianza de pagar al
plazo convenido.
Artculo 2289. Debe tambin el vendedor entregar todos los frutos producidos desde que se perfeccione la
venta, y los rendimientos, acciones y ttulos de la cosa.
2.Contratos sinalagmticos imperfectos.

Es un contrato que, en el momento en que nace, en que se perfecciona, slo crea
obligaciones para una de las partes; pero por un hecho posterior al nacimiento del
contrato, engendra obligaciones a cargo de la parte que no las tena.12
...no son contratos bilaterales en un sentido propio o estricto, aquellos que desde el
momento en que se perfeccionan simplemente producen obligaciones para las dos partes
contratantes, cualquiera que sea la relacin que entre dichas obligaciones exista; sino que
son contratos bilaterales en un sentido propio o estricto los que generan obligaciones de
tal naturaleza que guardan entre s una perfecta reciprocidad, siendo una la condicin de
la otra, hasta el punto que no se conciben aisladamente (Manresa).13
La distincin entre los contratos bilaterales en sentido propio o sinalagmticos y los
llamados sinalagmticos imperfectos no puede cifrarse solamente en que en los primeros
todas las obligaciones a cargo de una y de otra parte nacen desde el momento de
celebrarse el contrato y en los segundos, en cambio, todas las obligaciones de una de las
dos partes nacen hasta despus de celebrado el contrato y a consecuencia de un hecho
posterior y eventual.14
La verdadera lnea divisoria entre los contratos sinalagmticos y los llamadas
sinalagmticos imperfectos radica en la mencionada interdependencia de las obligaciones
12
Lozano Noriega, Francisco. Contratos..., op. cit., p. 11.
13
Snchez Medal, Ramn. De los contratos..., op. cit., p. 118.
14
Snchez Medal, Ramn..., De los contratos..., op cit. pp. 118-119.
recprocas de ambas partes en los contratos bilaterales en sentido propio, segn se

acaba de poner de manifiesto.15
B.Onerosos y Gratuitos
Artculo 1837. Es contrato oneroso aquel en que se estipulan provechos y gravmenes recprocos; y gratuito
aquel en que l provecho es solamente de una de las partes.
Planiol da este concepto del contrato oneroso: en el contrato oneroso cada uno de los
contratantes promete algo, o da algo a cambio de otra promesa o de otra cosa que recibe.
Es decir, existe una reciprocidad en cuanto a los provechos, en cuanto a las ventajas y
tambin en cuanto a las cargas o gravmenes.16
Respecto a los contratos gratuitos, Lozano apunta:
No hay correlacin econmica, como ocurre en el oneroso. Aqu cada uno da algo; esa
es la carga que sufre, pero a su vez, el otro contratante proporciona al anterior otra
ventaja, y esa es la ventaja o beneficio que reporta ese mismo contrato.17
Y para distinguir a los unilaterales y bilaterales con los onerosos y gratuitos, se expresa
as:
La segunda clasificacin o sea la que divide a los contratos en onerosos y gratuitos,
considera la reciprocidad o no en cuanto a las ventajas y en cuanto a los gravmenes que
reporta el contrato a cada uno de los contratantes.18

Los puntos siguientes son sealados por Lozano Noriega:
* Limitacin de las facultades de los representantes legales.
* Posicin legal frente al que ejerce una liberalidad, es decir, frente al que celebra un
contrato gratuito, pero con el carcter de soportar la carga, no de recibir la ventaja.
* Importancia de la persona que recibe la liberalidad en los contratos gratuitos. Suelen ser
intuitu personae.
* La mayor facilidad con que se concede a los acreedores la accin pauliana o revocatoria
en fraude de acreedores.
* La distincin de estos contratos proporciona un criterio casi seguro para distinguir un
acto mercantil de uno civil.
15
Snchez Medal, Ramn, De los contratos..., op. cit., p. 119
16
Lozano Noriega, Francisco, Contratos..., op. cit., p. 11.
17
Lozano Noriega, Francisco, Contratos..., op. cit., p. 12
18
Lozano Noriega, Francisco, Contratos..., op. cit., pp. 13-14
C.Contratos conmutativos y aleatorios.

El contrato oneroso es conmutativo cuando las prestaciones que se deben las partes son
ciertas desde que se celebra el contrato, de tal suerte que ellas pueden apreciar
inmediatamente el beneficio o prdida que les cause este.
Es aleatorio, cuando la prestacin debida depende de un acontecimiento incierto que
hace que no sea posible la evaluacin de la ganancia o prdida, sino hasta que ese
acontecimiento se realice.
Artculo 1838. El contrato oneroso es conmutativo cuando las prestaciones que se deben las partes son
ciertas desde que se celebra el contrato, de tal suerte que ellas pueden apreciar inmediatamente el
beneficio o la prdida que les cause ste. Es aleatorio cuando la prestacin debida depende de un
acontecimiento incierto que hace que no sea posible la evaluacin de la ganancia o prdida, sino hasta que
ese acontecimiento se realice.
Para esta clasificacin, lo que interesa es definir al contrato aleatorio ya que los
conmutativos son la generalidad de los regulados y celebrados.
...es aquel contrato en el cual, en el momento de su celebracin, no es posible
determinar el monto de la ganancia o de la prdida, o mejor dicho el carcter de
perdidoso o de ganancioso de los contratantes. Por que la determinacin de estas dos
circunstancia o de cualquiera de ellas, depende siempre de un acontecimiento incierto.19
Lozano explica que este acontecimiento futuro puede ser cualquiera de los siguientes:
* Condicin
* Plazo incierto
* Acontecimiento pasado que sea desconocido para los contratantes.
D. Nominados e Innominados.
Esta clasificacin tambin se ha estudiado como contratos tpicos y atpicos.
La razn de enunciarla bajo los trminos de Nominados e Innominados es por razones
puramente histricas, provenientes del Derecho romano. Se trata de los mismos
contratos.
Considero que al final es la ley la que atribuye el nombre al contrato, de tal forma que si
un contrato es tpico (por estar regulado en la ley) a la vez es nominado (tiene nombre).
El contrato es innominado por que no est regulado en la ley, y es nominado por que est
regulado en la ley.

Principalmente el hecho de que con ms frecuencia se celebran convenciones que no
tienen una regulacin especfica en el Cdigo ya sea por que son totalmente distintos a
19
Lozano Noriega, Francisco, Contratos..., op. cit., pp. 22
los previstos (sin ser mercantiles, administrativos, etc) o por que el objeto de estos rene
varios caracteres de los s regulados (ejemplo: arrendamiento ms una prestacin de
servicios) de tal manera que se concluye con la celebracin de un contrato toalmente
diferente a los previstos en el ordenamiento civil.
Para Lozano Noriega:
El nico inters consiste en saber cules son las reglas por las que se rigen estos
contratos y estas reglas son diferentes, segn se trate de contratos nominados e
innominados.20
Artculo 1858. Los contratos que no estn especialmente reglamentados en est Cdigo, se regirn por las
reglas generales de los contratos; por las estipulaciones de las partes, y en lo que fueron omisas, por las
disposiciones del contrato con el que tengan ms analoga, de los reglamentados en este ordenamiento.
Da este orden para la aplicacin de las reglas:

* Reglas generales de los contratos
* Las estipulaciones de las partes
* La analoga con otros contratos
Para Fausto Rico, el orden de interpretacin debiese ser el siguiente:
...supuestas las clusulas esenciales, en primer lugar, se estara a las estipulaciones de
las partes; en su defecto, se acudira a la teora general de las obligaciones; finalmente,
se acudira a los principios generales del derecho, dentro de los cuales se encuentra la
analoga por lo que se analizara el contrato con el que guarden mayor similitud.21
Esta consideracin es vlida en virtud de que la mxima ley en los contratos es la libre
voluntad de las partes con la nica restriccin de que esta no sea contraria a las leyes
prohibitivas. Por tal motivo no es del todo correcto que el artculo 1858 seale como
primer criterio de interpretacin de los contratos innominados las reglas generales de los
contratos cuando estas solamente deben ser de aplicacin supletoria a la voluntad de los
contratates.
Es preciso establecer, por consecuencia, cuales son las clusulas que pueden estar
contenidas en un contrato:
a) Esenciales: aquellas que deben encontrarse por fuerza, ya que se refieren a la
esencia misma del acto. Se identifican con los requisitos generales de existencia, el
consentimiento y el objeto, y de este ltimo, los especiales que cada contrato exige, por lo
que si no se rene los tres (consentimiento, requisitos del objeto en general y en
particular), el contrato o se reputa inexistente, o deja de actualizar un determinado tipo,
para encuadrarse en otro...
20
21
Rico lvarez, Fausto..., Teora General de las Obligaciones. Porra. Mxico. 2005. p. 175
b) Naturales: aquellas que se siguen de la naturaleza misma del contrato, y que no es

necesario ponerlas por parte de los contratantes, pues en su defecto, la ley suple esta
voluntad...
c) Accidentales: aquellas que pueden ser puestas o no por los contratantes, pero si no se
dice nada al respecto, no seran suplidas por la ley...22
Artculo 1839. Los contratantes pueden poner las clusulas que crean convenientes; pero las que se
refieran a requisitos esenciales del contrato, o sean consecuencia de su naturaleza ordinaria, se tendrn por
puestas aunque no se expresen, a no ser que las segundas sean renunciadas en los casos y trminos
permitidos por la ley.
E.Contratos consensuales, formales,

solemnes y reales.
Esta clasificacin es en funcin del modo en el que se perfeccionan los contratos.
1.Consensuales.
Es aquel para cuyo perfeccionamiento no se requiere ninguna forma especial, basta con
que exista el consentimiento, el acuerdo de voluntades para que el contrato se
perfeccione y produzca todos sus efectos.23
2.Formales.
Un contrato formal es aqul para cuyo perfeccionamiento la ley exige determinada
formalidad...24
Domnguez seala una escala de menor a mayor formalidad requerida en los contratos:
* Contratos en escrito privado.
* Escrito privado con la intervencin de testigos.
* Escrito privado con la intervencin de testigos y reconocimiento de firmas ante notario o
alguna otra autoridad (juez, Registro Pblico de la Propiedad)
* Escritura pblica ante notario.
El Cdigo civil hace una ligera referencia a las formalidades que debe cubrir el escrito
privado, precisamente en la Teora General de las Obligaciones.
Artculo 1834. Cuando se exija la forma escrita para el contrato, los documentos relativos deben ser
firmados por todas las personas a las cuales se imponga esa obligacin.
Si alguna de ellas no puede o no sabe firmar, lo har otra a su ruego y en el documento se imprimir la
huella digital del interesado que no firm.
22
Rico lvarez, Fausto..., Teora General..., p. 174
23
24
3.Solemnes.
El contrato solemne es aqul para cuya existencia misma (ya el grado de ineficacia, es el
grado mayor), del contrato, requiere cierta forma, cierta solemnidad.25
La solemnidad es la formalidad llevada o ms bien extremada, a requisito de existencia.
4.Reales.
Un contrato real (contrato re del Derecho Romano), es un contrato para cuyo
perfeccionamiento se exige un principio de ejecucin. Este principio de ejecucin es,
generalmente, la entrega de una cosa. En otras palabras, poco importa que haya acuerdo
de voluntades que ese acuerdo conste en forma autntica; el contrato no se perfecciona
mientras la cosa no ha sido entregada, porque se trata de un contrato real. 26

La nica importancia es esta saber como se perfeccionan los contratos. Si el contrato es
consensual, basta el simple consentimiento. Si es formal, debe celebrarse el contrato en
la forma que establece la ley, bajo pena de nulidad relativa. Si el contrato es solemne la
ausencia de formalidades produce la inexistencia del contrato. Si es real, mientras la cosa
no se haya entregado, el contrato no se perfecciona y, en consecuencia, no produce
efectos.27
F.Contratos de adhesin y contratos de igual

a igual.
Domnguez utiliza el calificativo de contratos de libre discusin para los que Lozano
denomina contratos de igual a igual.
Por lo que hace a los contratos de adhesin:
En estos contratos se dice que el contrato, en realidad, es la obra de una voluntad, de la
voluntad de uno de los contratantes.28
En la celebracin de los contratos por adhesin no tiene cabida la discusin de su
clausulado y como por lo regular tiene aplicacin respecto de servicios colectivos y hasta
25
De dnde es esta cita?
26
27
28
Lozano Noriega, Francisco, Contratos..., op. cit., p. 34-35
pblicos, su celebracin va proyectada hacia un nmero indeterminado de aceptantes los

que simplemente se adhieren a dicho contenido.29
En sentido inverso, el contrato de igual a igual o de libre discusin es premeditado
libremente por las partes en igualdad de condiciones, siendo libres de obligarse en los
trminos que a cada una les convenga.
Los contratos de adhesin son regulados en la Ley Federal de Proteccin al Consumidor.
G.Contratos de ejecucin instantanea,

inmediata30 , escalonada, sucesiva y
diferida.
Esta clasificacin se refiere al tiempo que dura el contrato.
En el contrato de ejecucin instantanea las prestaciones de las partes, o por lo menos,
de una de ellas, se ejecuta inmediatamente, en un solo momento, de un solo golpe.
En los contratos de ejecucin sucesiva, las prestaciones de las partes, o por lo menos, la
de una de ellas, se van ejecutando momento a momento, durante todo el tiempo de
vigencia del contrato
En los contratos de ejecucin escalonada las prestaciones de las partes, o por lo menos
una de ellas, se van repitiendo a intervalos de tiempo.31
"Puede darse el caso de que para el cumplimiento de las obligaciones a cargo de una de
las partes o de ambas, se seale un cierto plazo; de este modo, slo transcurrido ste
puedan ser exigibles y en su caso cumplidas. Ello ocurrira con la compraventa en la cual
se le da un plazo al vendedor para entregar la cosa y al comprador para pagar el
precio.32
29
Domnguez Mrtinez, Jorge Alfredo. Contratos..., op. cit., p. 152
30
El Doctor Dominguez en el texto de Contratos hace la distincin entre contratos instantneos y contratos
de ejecucin inmediata. Menciona que los contratos instantneos son ...aquellos con efectos reales que se
generan ipso jure sin necesidad de que la plenitud de esos efectos sea resultado de una conducta posterior
correspondiente a la parte obligada en el caso.... As sucede con la compraventa de cosa cierta y
determinada, por cuyo acto de celebracin tiene lugar la transmisin de propiedad del vendedor al
comprador como efecto principal del contrato, independientemente de las obligaciones secundarias del
propio vendedor de entregar la cosa, de conservarla hasta su entrega, etctera... mientras que los
contratos de ejecucin inmediata: ...debemos partir de que son con efectos obligatorios y en dicha
ejecucin, como cumplimiento de la obligacin correspondiente, tiene lugar cuando celebrado el contrato y
por ello nacida la obligacin, acto continuo se ejecuta el acto por el que aqulla se cumple, y puede exigirse
en su caso ese es el caso de la compraventa al contado sin diferimiento en la entrega y en el pago del
precio. Realmente no es perceptible la diferencia entre uno y otro concepto, por lo que para facilitar la
exposicin, ambos trminos se considerarn sinnimos como lo hace Snchez Medal en su obra de De los
Contratos Civiles. (Ed. Porra. 2da Ed. Mxico. 2002 pp. 157 a 158.)
31
32
Domnguez Martinez, Jorge Alfredo. Contratos. 2da ed. Ed. Porra. Mxico. 2002, p.158.

La importancia de esta clasificacin se da cuando al mismo tiempo se trata de un contrato
bilateral, y se presenta en la resolucin por incumplimiento.
Cuando el contrato es de ejecucin instantanea, los efectos se producen
retroactivamente, destruyen el pasado.
En un contrato de ejecucin escalonada o ejecucin sucesiva. Cul es el efecto
resolutorio? Ms que de una resolucin, se trata, en el caso, de una cesacin de efectos
para el futuro. No hay efectos retroactivos; jurdicamente, no podemos hablar de
resolucin, hablamos de resiliacin.33
I.Contratos principales y accesorios.

Entendemos por contrato principal aqul que tiene autonoma jurdica propia; es decir, el
que no depende de otro contrato o de alguna obligacin preexistente para existir.
En cambio, el contrato accesorio es un contrato que depende, necesariamente, de otro
contrato o mejor que de otro contrato, de una obligacin preexistente, obligacin que pudo
haber tenido una fuente contractual o extracontractual. De todos modos, ese contrato no
tiene autonoma, es un contrato que depende de algo preexistente.34
J.Ordenacin de los contratos en el Cdigo

Civil.
1.Contratos preparatorios.
a.Promesa.
!
!
Artculo 2243. Puede asumirse contractualmente la obligacin de celebrar un contrato futuro.
2.Contratos traslativos de dominio.

a. Compraventa.
!
!
!
Artculo 2248. Habr compra-venta cuando uno de los contratantes se obliga a !t r a n s f e r i r

la
propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio
cierto y en dinero.
33
34
b. Permuta.
!
!
Artculo 2327. La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar
una cosa por otra. Se observar en su caso lo dispuesto en el artculo 2250.
c. Donacin.
!
!
Artculo 2332. Donacin es un contrato por el que una persona transfiere a otra, gratuitamente una
parte o la totalidad de sus bienes presentes.
d. Mutuo.
!
!
!
Artculo 2384. El mutuo es un contrato por el cual el mutuante se obliga a transferir la propiedad de
una suma de dinero o de otras cosas fungibles al mutuatario, quien se obliga a devolver otro tanto
de la misma especie y calidad.
3.Contratos traslativos de uso.

a. Arrendamiento.
!
!
!
Artculo 2398. - El arrendamiento es un contrato mediante el cual las partes contratantes se obligan
recprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso
o goce un precio cierto.
El arrendamiento de inmuebles destinados a casa habitacin no podr ser menor a un ao.
!
!
El arrendamiento de inmuebles destinados al comercio o a la industria, no podr exceder de veinte

aos.
b. Comodato.
!
!
!
!
Artculo 2497. El comodato es un contrato por el cual uno de los contratantes se obliga a conceder
gratuitamente el uso de una cosa no fungible, y el otro contrae la obligacin de restituirla
individualmente.
4.Contratos de prestacin de servicios.

a. Depsito y secuestro.
!
!
!
Artculo 2516. El depsito es un contrato por el cual el depositario se obliga hacia el depositante a
recibir una cosa, mueble o inmueble que aqul le confa, y a guardarla para restituirla cuando la pida
al depositante.
!
!
Artculo 2539. El secuestro es el depsito de una cosa litigiosa en poder de un tercero, hasta que se
decida a quin debe entregarse.
b. Mandato.
!
!
Artculo 2546. El mandato es un contrato por el que el mandatario se obliga a ejecutar por cuenta
del mandante los actos jurdicos que ste le encarga.
c. Prestacin de servicios.
!
!
!
Artculo 2605.- El servicio domstico, el servicio por jornal, el servicio a precio alzado en el que el
operario slo pone su trabajo, y el contrato de aprendizaje, se regirn por la Ley Federal del
Trabajo.
!
!
Artculo 2606. El que presta y el que recibe los servicios profesionales pueden fijar, de comn
acuerdo, retribucin debida por ellos.
!
!
Cuando se trate de profesionistas que estuvieren sindicalizados, se observarn las disposiciones

relativas establecidas en el respectivo contrato colectivo de trabajo.
d. Obra a precio alzado.

!
!
Artculo 2616. El contrato de obras a precio alzado, cuando el empresario dirige la obra y pone los
materiales, se sujetar a las reglas siguientes.
e. Porteadores y alquiladores.
!
!
!
Artculo 2646. El contrato por el cual alguno se obliga a transportar, bajo su inmediata direccin o la
de sus dependientes, por tierra, por agua o por el aire, a personas, animales, mercaderas o
cualesquiera otros objetos, si no constituye un contrato mercantil, se regir por las reglas siguientes.
f. Hospedaje.
!
!
!
Artculo 2666. El contrato de hospedaje tiene lugar cuando alguno presta a otro albergue, mediante
la retribucin convenida, comprendindose o no, segn se estipule, los alimentos y dems gastos
que origine el hospedaje.
5.Contratos asociativos.
a. Asociaciones.
!
!
!
Artculo 2670. Cuando varios individuos convinieren en reunirse, de manera que no sea
enteramente transitoria, para realizar un fin comn que no est prohibido por la ley y que no tenga
carcter preponderantemente econmico, constituyen una asociacin.
b. Sociedades.
!
!
!
Artculo 2688. Por el contrato de sociedad los socios se obligan mutuamente a !c o m b i n a r s u s

recursos o sus esfuerzos para la realizacin de un fin comn, de carcter preponderantemente
econmico, pero que no constituya una especulacin comercial.
c. Aparcera rural.
Artculo 2739. La aparcera rural comprende la aparcera agrcola y la de ganados.
6.Contratos aleatorios.
a. Juego y apuesta.
!
Artculo 2764. La ley no concede accin para reclamar lo que se gana en juego prohibido.
El Cdigo Penal sealar cules son los juegos prohibidos.
b. Renta vitalicia.
!
!
!
!
Artculo 2774. La renta vitalicia es un contrato aleatorio por el cual el deudor se obliga a pagar
peridicamente una pensin durante la vida de una o ms personas determinadas, mediante la
entrega de una cantidad de dinero o de una cosa mueble a raz estimadas, cuyo dominio se le
transfiere desde luego.
c. Compra de esperanza.
!
!
!
!
Artculo 2792. Se llama compra de esperanza al contrato que tiene por objeto ! adquirir por una
cantidad determinada, los frutos que una cosa produzca en el ! tiempo fijado, tomando el comprador
para s el riesgo de que esos frutos no lleguen ! a existir; o bien, los productos inciertos de un hecho,
que puedan estimarse en !
dinero.
!
!
El vendedor tiene derecho al precio aunque no lleguen a existir los frutos o !

comprados.
p r o d u c t o s
7.Contratos de garanta.
a. Fianza.
!
!
Artculo 2794. La fianza es un contrato por el cual una persona se compromete con !
a pagar por el deudor, si ste no lo hace.
el acreedor
b. Prenda.
!
!
Artculo 2856. La prenda es un derecho real constituido sobre un bien mueble ! e n a j e n a b l e p a r a

garantizar el cumplimiento de una obligacin y su preferencia en el !
pago.
c. Hipoteca.
!
!
!
Artculo 2893. La hipoteca es una garanta real sobre bienes que no se entregan al ! acreedor, y
que da derecho a ste, en caso de incumplimiento de la obligacin !
garantizada, a ser pagado
con el valor de los bienes, en el grado de preferencia ! establecido por la ley.
8.Contratos de afirmacin y esclarecimiento de derechos.

1.Transaccin.
!
!
Artculo 2944. La transaccin es un contrato por el cual las partes hacindose recprocas
concesiones, terminan una controversia presente o previenen una futura.
Contratos
Preparatorios.
Promesa.
I.Concepto.
Dominguez Martinez lo concibe de la siguiente manera:
...la promesa es el contrato por el que una de las partes como promitente, se obliga con
la otra como beneficiaria bien ambas se obligan recprocamente como promitentes, a
celebrar un contrato futuro.35
Artculo 2243. Puede asumirse contractualmente la obligacin de celebrar un contrato futuro.
...la promesa de contratar es un contrato por virtud del cual una o ambas partes se
obligan a celebrar un contrato futuro.
El contrato de promesa de contratar suele llamarse tambin precontrato, antecontrato o
promesa de contrato, mientras que el contrato que las partes se obligan a celebrar se
llama contrato futuro, definitivo o prometido.
Las partes se conocen con distintos nombres dependiendo de si se trata de promesa
unilateral o bilateral. En la unilateral, la parte que se obliga se conoce como promitente y
la parte facultada se conoce como beneficiario; mientras que en la bilateral se conoce a
cada una de las partes con la palabra promitente a la cual se le aade el carcter que
tendr en el contrato futuro (promitente comprador, promitente permutante, promitente
comodatario, etc). La dificultad se presenta cuando el contrato futuro es innominado ya
que se tendra que identificar a las partes de alguna manera en cada caso en concreto.36
Artculo 2244. La promesa de contratar o sea el contrato preliminar de otro puede ser unilateral o bilateral.
35
36
Rico Alvarez, Fausto y Garza Bandala, P. De los Contratos Civiles. Porra. Mxico. 2008. p. 8
La utilidad de este contrato consiste en que es un medio que concede el derecho, que da
la ley, para asegurar, en el futuro, la celebracin de un contrato.
Esta es precisamente la funcin de la promesa de contrato; sta es la utilidad.
Puede ocurrir que las partes, o una de ellas, no estn en condiciones o no estn en
posibilidad o no quieran celebrar en un momento dado un contrato definitivo. 37
II.Elementos esenciales.
A.Consentimiento.
No existe respecto al consentimiento alguna regla especial que sea diferente a la de la
Teora General de las Obligaciones.
B.Objeto.
Recordemos que el objeto es la cosa que el obligado debe dar o el hecho que debe hacer
o no hacer.
El objeto del contrato de promesa consiste en obligaciones de hacer, pues hace nacer la
obligacin de celebrar, en el futuro, el contrato prometido.
El objeto es precisamente el contrato prometido porque por virtud de la promesa de
contrato se crea la obligacin de hacer consistente en celebrar, en el futuro, el contrato
definitivo prometido; de tal manera es que esa obligacin tiene como objeto el contrato
prometido.38
Artculo 2245. La promesa de contrato slo da origen a obligaciones de hacer, consistentes en celebrar el
contrato respectivo de acuerdo con lo ofrecido.
III.Elementos de validez.
A.Capacidad de ejercicio.
Para celebrar el contrato de promesa de contratar no es necesario cumplir con los
requisitos de capacidad de ejercicio y legitimacin para el contrato futuro...
Debemos hacer notar que para celebrar el contrato definitivo se tiene que estar en aptitud
de satisfacer todos los requisitos de capacidad y legitimacin que la Ley exige, por lo que
37
Lozano Noriega, Francisco, Contratos..., op. cit., p.50
38
Lozano Noriega, Francisco, Contratos..., op. cit., p.58
si se presentase un requisito insalvable de legitimacin, consideramos que el mismo se

hace extensivo al contrato preliminar.39
B.Forma.
Artculo 2246. Para que la promesa de contratar sea vlida debe constar por escrito, contener los elementos
caractersticos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo.
El contrato de promesa es un contrato formal, no obstante que la ley no solicite formalidad

alguna para el contrato prometido.
C. Requisitos especiales de validez.

1.Elementos caractersticos del contrato definitivo.
De conformidad con lo preceptuado por el artculo 2246 del Cdigo Civil, es indispensable
que el contrato de promesa contenga los elementos caractersticos del contrato
prometido.
Si se celebra una promesa de contratar y no se sealan los elementos caractersticos del
contrato definitivo, la promesa de contratar ser inexistente por falta de objeto.
Aqu, aunque el Cdigo Civil le llama invalidez, debemos resolver que la falta de los
elementos caractersticos del contrato definitivo produce la inexistencia del contrato. 40
Debemos entender que los elementos caractersticos del contrato son aquellos que se
refieren a los elementos de esencia: consentimiento y objeto.
...si sealamos en la promesa de contrato como objeto del contrato definitivo algo que no
pueda ser objeto de este, tanto el contrato definitivo como la promesa de contratar sern
inexistentes por falta de objeto.41
2.Debe limitarse a cierto tiempo.

Artculo 2246. Para que la promesa de contratar sea vlida debe constar por escrito,
contener los elementos caractersticos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo.
...slo denro de ese tiempo existe el derecho para el beneficiario de exigir el
cumplimiento de la promesa: vencido el trmino, se extingue la obligacin del
promitente.42
39
Rico Alvarez, Fausto y Garza Bandala, P. De los Contratos Civiles..., op. cit., p. 9
40
41
42
...por qu debe limitarse la promesa a cierto tiempo? Para que no haya obligaciones
indefinidas, perpetuas.43
Ante la falta de establecimiento de plazo, Lozano considera que existe nulidad relativa.
En el texto de Fausto Rico se comenta que esta omisin se resuelve primeramente
aplicando el principio de conservacin del contrato, derivado de su interpretacin (artculo
1853 del Cdigo Civil), para suplir esa deficiencia se aplicar lo dispuesto por el artculo
2080 respecto al momento del pago de las obligaciones de hacer.
D.Incumplimiento del contrato.

Artculo 2247. Si el promitente rehsa firmar los documentos necesarios para dar forma
legal al contrato concertado, en su rebelda los firmar el juez, salvo el caso de que la
cosa ofrecida haya pasado por ttulo oneroso a la propiedad de tercero de buena fe, pues
entonces la promesa quedar sin efecto, siendo responsable el que la hizo de todos los
daos y perjuicios que se hayan originado a la otra parte.
...el beneficiario de la promesa tiene una accin, la de ejecucin forzada: puede
constreir por medio de la intervencin de los tribunales a que el promitente cumpla con
su obligacin.
Pero si la promesa de contrato es bilateral, yo creo que el beneficiario de la promesa tiene
esas dos acciones: la de cumplimiento fozado y el pago de daos y perjuicios y la accin
de rescisin, ms, el pago de daos y perjuicios.44
E.Figuras similares.
En este sentido debemos distinguir tres figuras jurdicas: la oferta de contratar, la
policitacin u oferta al pblico y la promesa de contratar.
La oferta de contratar es una declaracin unilateral de voluntad consistente en la
propuesta que se hace a una persona determinada de celebrar un contrato...
...
La policitacin u oferta al pblico es otra especie de declaracin unilateral de voluntad,
que tiene lugar cuando se ofrece al pblico objetos en determinado precio.
...La promesa de contratar es un contrato, un acto jurdico bilateral cuya celebracin
produce la obligacin de celebrar un contrato futuro y no el simple deber de sostener el
ofrecimiento hecho.45
43
44
45
Rico lvarez, Fausto y Garza Bandala, P. De los contratos..., op. cit. pp. 14-15
F.Clasificacin del contrato.

El contrato puede ser unilateral o bilateral.
Puede ser gratuito u oneroso, no obstante, algunos autores consideran que este
contrato carece de contenido econmico.
Si se admite que sea oneroso, ser necesariamente conmutativo.
Es un contrato formal.
Es un contrato de ejecucin diferida.
Contratos traslativos
de dominio.
Compraventa.
I.Concepto.
Artculo 2248. Habr compra-venta cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de
una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero.
Debemos apuntar que la compraventa es un contrato que no solamente permite la

transmisin de la propiedad, sino de otros derechos reales principales como el usufructo.
A.Efectos traslativos.
En virtud de la compraventa, se transmite la propiedad de un bien. Dicha transmisin se
efecta en el momento mismo de la celebracin del contrato, con independencia de la
traslacin fsica del bien. Ese efecto traslativo es lo que distingue a esta operacin y es de
la esencia de esta.
El Cdigo Napolen fue el primer ordenamiento en determinar que el solo acuerdo de
voluntades era suficiente para que el comprador adquiriera la propiedad del bien vendido,
de manera que la obligacin principal del vendedor era la entrega de dicho bien y no la
transmisin del derecho de propiedad sobre el mismo.46
Artculo 2014. En las enajenaciones de cosas ciertas y determinadas, la traslacin de la propiedad se
verifica entre los contratantes, por mero efecto del contrato, sin dependencia de tradicin ya sea natural, ya
sea simblica; debiendo tenerse en cuenta las disposiciones relativas del Registro Pblico.
Artculo 2249. Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se han convenido
sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada ni el segundo satisfecho.
46
Rico lvarez, Fausto y Garza Bandala, P. De los contratos..., op. cit. p. 26
...debemos hacer prevalecer la regla general y dejar sentado con ello que la compraventa
no es un contrato por el cual el vendedor se obligue a transmitir sino ms bien transmite,
independientemente de otras consideraciones relacionadas.47
Se ha llegado a decir que la compraventa es un contrato obligacional y traslativo por
naturaleza, en virtud de que el vendedor, de la lectura del artculo 2248 del cdigo, est
obligado a transmitir la propiedad y existen casos en los que esta transmisin no se da
en todos los supuestos.
...el hecho de que la transmisin de los derechos reales pueda diferirse a un tiempo
distinto al de la celebracin del contrato, no priva a ste en lo absoluto de su carcter
esencialmente traslativo de dominio.48
B. Transmisin de derechos.
Negamos que los derechos de crdito puedan ser objeto del contrato de compraventa, ya
que el Cdigo civil regula la cesin de derechos como figura jurdica idnea para su
transmisin, estableciendo en esta las reglas y supuestos orientados a dicho fin. 49
II.Elementos de existencia.
A.Consentimiento.
Es el acuerdo de voluntades entre comprador y vendedor respecto de la celebracin de
ese contrato de compraventa con su efecto traslativo de dominio; consentimiento que
abarca, necesariamente, los objetos del contrato...50
B.Objeto.
Sin consideramos la postura doctrinal de dividir el objeto en directo e indirecto, debemos
decir que el primero consiste en el efecto traslativo del derecho real materia de la
compraventa. Este es el efecto jurdico esencial.
Por lo que hace al objeto indirecto, desde el punto de vista doctrinal, o simplemente al
objeto como lo define la ley, pasamos a realizar las consideraciones pertinentes.
1.La Cosa.
Es el bien materia de la compraventa. Sigue las reglas generales del objeto cosa:
47
48
49
50
Debe existir en la naturaleza, ser determinada o determinable en cuanto a su especie,

calidad y cantidad, debe estar en el comercio.
Algunas salvedades en cuanto al objeto que aqu se estudia se podrn observar en el
apartado de las modalidades de la compraventa.
2.El precio.
Tiene las siguientes reglas especiales.
Artculo 2251. Los contratantes pueden convenir en que el precio sea el que corre en da o lugar
determinados o el que fije un tercero.
Artculo 2252. Fijado el precio por el tercero, no podr ser rechazado por los contratantes, sino de comn
acuerdo.
Artculo 2253. Si el tercero no quiere o no puede sealar el precio, quedar el contrato sin efecto, salvo
convenio en contrario.
Artculo 2254. El sealamiento del precio no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.
Por precio entendemos toda contraprestacin en un contrato oneroso.51

Registro No. 917700
Localizacin:
Sptima poca
Instancia: Tercera Sala
Fuente: Apndice 2000
Tomo VI, Comn, Jurisprudencia SCJN
Pgina: 136
Tesis: 166
Jurisprudencia
Materia(s): Comn
DINERO. COMPRENDE A TODA UNIDAD MONETARIA EN CURSO LEGAL DENTRO DEL SISTEMA
PECUNIARIO DE UNA NACIN.El concepto dinero utilizado por el legislador no debe entenderse en el sentido restringido de "moneda
nacional" sino en la amplia significacin que comprende toda unidad monetaria en curso legal dentro del
sistema pecuniario de una nacin, con calidades de metal, ley, peso, cuo, dimetro, etctera, que le
asignan a un valor definido, de suerte que si el dlar cumple con esas caractersticas, ser una especie del
gnero dinero.
Con esta interpretacin podemos dar por terminada la controversia en torno a la

compraventa en moneda extranjera.
A.Capacidad de ejercicio y legitimacin.
51
La complejidad de este apartado consiste en que el cdigo ha mezclado no solamente

reglas de capacidad de ejercicio sino tambin aparentes reglas de disminucin de esa
capacidad y de legitimacin y falta de esta.
1.Reglas sobre capacidad de ejercicio.

a) Regla general. La mayora de edad.
Tanto para comprar como para vender, como en cualquier contrato, se necesita la
capacidad de ejercicio. Es decir, ser mayor de edad no declarado en estado de
interdiccin de conformidad por lo dispuesto en los artculos 24 y 647 del cdigo.
b) Menor de edad emancipado.

Necesita de autorizacin judicial siempre que pretenda enajenar bienes races.
En virtud de tener la administracin de sus bienes, puede celebrar el contrato e su nombre
como comprador.
Artculo 641. El matrimonio del menor de dieciocho aos produce de derecho la emancipacin. Aunque el
matrimonio se disuelva, el cnyuge emancipado, que sea menor, no recaer en la patria potestad.
Artculo 643. El emancipado tiene la libre administracin de sus bienes, pero siempre necesita durante su
menor edad:
I. De la autorizacin judicial para la enajenacin, gravamen o hipoteca de bienes races.
II. De un tutor para negocios judiciales.
c) Menores de edad sujetos a tutela.

Se requiere de autorizacin judicial para que los padres o tutores enajenen inmuebles o
bienes muebles preciosos.
Artculo 436. Los que ejercen la patria potestad no pueden enajenar ni gravar de ningn modo los bienes
inmuebles y los muebles preciosos que correspondan al hijo, sino por causa de absoluta necesidad o de
evidente beneficio, y previa la autorizacin del juez competente.
Tampoco podrn celebrar contratos de arrendamiento por ms de cinco aos, ni recibir la renta anticipada
por ms de dos aos; vender valores comerciales, industriales, ttulos de rentas, acciones, frutos y ganados,
por menor valor del que se cotice en la plaza el da de la venta; hacer donacin de los bienes de los hijos o
remisin voluntaria de los derechos de stos; ni dar fianza en representacin de los hijos.
Artculo 561.Los bienes inmuebles, los derechos anexos a ellos y los muebles preciosos, no pueden ser
enajenados ni gravados por el tutor, sino por causa de absoluta necesidad o evidente utilidad del menor, o
del mayor con alguna de las incapacidades a las que se refiere el artculo 450 fraccin II debidamente
justificada y previa a la confirmacin del curador y la autorizacin judicial.
Como compradores podrn ser otorgantes a travs de su representante legal.

Artculo 23.- La minora de edad, el estado de interdiccin y dems incapacidades establecidas por la ley,
son restricciones a la capacidad de ejercicio que no significan menoscabo a la dignidad de la persona ni a la
integridad de la familia; los incapaces pueden ejercitar sus derechos o contraer obligaciones por medio de
sus representantes.
2.Limitaciones para vender y comprar.

a) Para comprar.
En lo relativo a la legitimacin del comprador, podr celebrar la compraventa siempre que
no se ubique en uno de los supuestos de prohibicin establecidos por la ley.52
En doctrina, las prohibiciones que se estudian a continuacin, son tratadas como
incapacidades de goce. Lejos de entrar en discusin en clase se exponen los dos puntos
de vista: Legitimacin y la referida incapacidad.
* Extranjeros.
De conformidad con el artculo 27 Constitucional y de la Ley de Inversin extranjera,
tratndose de inmuebles.
Fuera de los lmites marcados en este ordenamiento, necesitarn permiso de la secretara
de relaciones exteriores.
Artculo 2274. Los extranjeros y las personas morales no pueden comprar bienes races, sino sujetndose a
lo dispuesto en el artculo 27 de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos, y en sus leyes
reglamentarias.
Se transcribe en lo conducente el artculo 27 Constitucional.

Artculo 27. La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los lmites del territorio nacional,
corresponde originariamente a la Nacin, la cual ha tenido y tiene el derecho de transmitir el dominio de
ellas a los particulares, constituyendo la propiedad privada.
...
La capacidad para adquirir el dominio de las tierras y aguas de la Nacin, se regir por las siguientes
prescripciones:
I. Slo los mexicanos por nacimiento o por naturalizacin y las sociedades mexicanas tienen derecho para
adquirir el dominio de las tierras, aguas y sus accesiones o para obtener concesiones de explotacin de
minas o aguas. El Estado podr conceder el mismo derecho a los extranjeros, siempre que convengan ante
la Secretara de Relaciones en considerarse como nacionales respecto de dichos bienes y en no invocar por
lo mismo la proteccin de sus gobiernos por lo que se refiere a aqullos; bajo la pena, en caso de faltar al
convenio, de perder en beneficio de la Nacin, los bienes que hubieren adquirido en virtud del mismo. En
una faja de cien kilmetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas, por ningn motivo
podrn los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas.
El Estado de acuerdo con los intereses pblicos internos y los principios de reciprocidad, podr, a juicio de
la Secretara de Relaciones, conceder autorizacin a los Estados extranjeros para que adquieran, en el
lugar permanente de la residencia de los Poderes Federales, la propiedad privada de bienes inmuebles
necesarios para el servicio directo de sus embajadas o legaciones.
...
A continuacin se transcriben los artculos 10 y 10-A de la Ley de Inversin Extranjera.

52
ARTCULO 10.- De conformidad con lo dispuesto por la fraccin I del artculo 27 de la Constitucin Poltica
de los Estados Unidos Mexicanos, las sociedades mexicanas con clusula de exclusin de extranjeros o
que hayan celebrado el convenio a que se refiere dicho precepto, podrn adquirir el dominio de bienes
inmuebles en el territorio nacional.
En el caso de las sociedades en cuyos estatutos se incluya el convenio previsto en la fraccin I del artculo
27 Constitucional, se estar a lo siguiente:
I.- Podrn adquirir el dominio de bienes inmuebles ubicados en la zona restringida, destinados a la
realizacin de actividades no residenciales, debiendo dar aviso de dicha adquisicin a la Secretara de
Relaciones Exteriores, dentro de los sesenta das hbiles siguientes a aqul en el que se realice la
adquisicin, y
Fraccin reformada DOF 24-12-1996
II.- Podrn adquirir derechos sobre bienes inmuebles en la zona restringida, que sean destinados a fines
residenciales, de conformidad con las disposiciones del captulo siguiente.
ARTCULO 10 A.- Los extranjeros que pretendan adquirir bienes inmuebles fuera de la zona restringida, u
obtener concesiones para la exploracin y explotacin de minas y aguas en el territorio nacional, debern
presentar previamente ante la Secretara de Relaciones Exteriores un escrito en el que convengan lo
dispuesto en la fraccin I del artculo 27 de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos y
obtener el permiso correspondiente de dicha dependencia.
Cuando el bien inmueble que se pretenda adquirir est en un municipio totalmente ubicado fuera de la zona
restringida o cuando se pretenda obtener una concesin para la explotacin de minas y aguas en territorio
nacional, el permiso se entender otorgado si no se publica en el Diario Oficial de la Federacin la negativa
de la Secretara de Relaciones Exteriores dentro de los cinco das hbiles siguientes a la fecha de la
presentacin de la solicitud.
Cuando el bien inmueble que se pretenda adquirir est en un municipio parcialmente ubicado dentro de la
zona restringida, la Secretara de Relaciones Exteriores resolver la peticin dentro de los treinta das
hbiles siguientes a la fecha de su presentacin.
El Instituto Nacional de Estadstica, Geografa e Informtica publicar en el Diario Oficial de la Federacin y
mantendr actualizada una lista de los municipios mencionados, as como de los que estn totalmente
ubicados en la zona restringida.
La Secretara de Relaciones Exteriores podr determinar, mediante acuerdos generales que se publicarn
en el Diario Oficial de la Federacin, supuestos en los que los extranjeros, para tener el derecho a que se
refiere este artculo, slo debern presentar ante dicha dependencia un escrito en el que convengan lo
dispuesto en la fraccin I del artculo 27 constitucional, sin requerir el permiso correspondiente de dicha
dependencia.
* Personas que intervienen en un juicio.

Se refiere a los magistrados, jueces, Ministerio Pblico, defensores, abogados,
procuradores, peritos; respecto de los bienes relativos a los litigios en que intervengan.
Artculo 2276. Los magistrados, los jueces, el ministerio pblico, los defensores oficiales, los abogados, los
procuradores y los peritos, no pueden comprar los bienes que son objeto de los juicios en que intervengan.
Tampoco podrn ser cesionarios de los derechos que se tengan sobre los citados bienes.
* Administradores de bienes.
No pueden comprar los bienes del incapacitado o de cuya administracin o dominio hayan
sido encomendados; tutores, curadores, mandatarios, ejecutores testamentarios,
interventores, representante del ausente, empleados pblicos.
No obstante, existe la postura de considerar que si un poderdante ha facultado
expresamente al apoderado para que este ltimo escriture a su nombre determinado
bien propiedad del poderdante, por tratarse de una disposicin de eminente carcter
privado es permitida.
Artculo 2280. No pueden comprar los bienes de cuya venta o administracin se hallen encargados:
I. Los tutores y curadores;
II. Los mandatarios;
III. Los ejecutores testamentarios y los que fueren nombrados en caso de intestado;
IV. Los interventores nombrados por el testador o por los herederos;
V. Los representantes, administradores e interventores en caso de ausencia;
VI. Los empleados pblicos.
* Peritos y corredores.
Artculo 2281. Los peritos y los corredores no pueden comprar los bienes en cuya venta han intervenido.
Artculo 2282. Las compras hechas en contravencin a lo dispuesto en este Captulo, sern nulas, ya se
hayan hecho directamente o por interpsita persona.
b) Para vender.
* Copropietarios.
Deben respetar el derecho del tanto.
Artculo 2279. Los propietarios de cosa indivisa no pueden vender su parte respectiva a extraos, sino
cumpliendo lo dispuesto en los artculos 973 y 974.
Artculo 973. Los propietarios de cosa indivisa no pueden enajenar a extraos su parte alcuota respectiva,
si el partcipe quiere hacer uso del derecho del tanto. A ese efecto, el copropietario notificar a los dems,
por medio de notario o judicialmente, la venta que tuviere convenida, para que dentro de los ocho das
siguientes hagan uso del derecho del tanto. Transcurridos los ocho das, por el slo lapso del trmino se
pierde el derecho. Mientras no se haya hecho la notificacin, la venta no producir efecto legal alguno.
Artculo 974. Si varios propietarios de cosa indivisa hicieren uso del derecho del tanto, ser preferido el que
represente mayor parte, y siendo iguales, el designado por la suerte, salvo convenio en contrario.
* Hijos sujetos a patria potestad.

Solo pueden vender a sus padres los bienes que hayan adquirido con el fruto de su
trabajo. Necesitarn un tutor especial.
Artculo 2278. Los hijos sujetos a patria potestad solamente pueden vender a sus padres los bienes
comprendidos en la primera clase de las mencionadas en el artculo 428.
Artculo 440. En todos los casos en que las personas que ejercen la patria potestad tienen un inters
opuesto al de los hijos, sern stos representados, en juicio y fuera de l, por un tutor nombrado por el juez
para cada caso.
* Quienes ejercen la patria potestad y la tutela.

No pueden vender los bienes inmuebles o bienes preciosos del menor si no es por causa
de absoluta necesidad o evidente beneficio y previa autorizacin judicial.
Tampoco podrn celebrar contratos de arrendamiento por ms de cinco aos, ni recibir la renta anticipada
por ms de dos aos; vender valores comerciales, industriales, ttulos de rentas, acciones, frutos y ganados,
por menor valor del que se cotice en la plaza el da de la venta; hacer donacin de los bienes de los hijos o
remisin voluntaria de los derechos de stos; ni dar fianza en representacin de los hijos.
Artculo 561.Los bienes inmuebles, los derechos anexos a ellos y los muebles preciosos, no pueden ser
enajenados ni gravados por el tutor, sino por causa de absoluta necesidad o evidente utilidad del menor, o
del mayor con alguna de las incapacidades a las que se refiere el artculo 450 fraccin II debidamente
justificada y previa a la confirmacin del curador y la autorizacin judicial.
* Cnyuge en sociedad conyugal.

No podr vender sin el consentimiento del otro cnyuge los bienes que pertenezcan a la
sociedad conyugal.
Artculo 206 BIS.- Ningn cnyuge podr, sin el consentimiento del otro, vender, rentar y enajenar, ni en
todo, ni en parte los bienes comunes, salvo en los casos del cnyuge abandonado, cuando necesite de
stos por falta de suministro de alimentos para s o para los hijos, previa autorizacin judicial.
3.La venta de cosa ajena.

Debe entenderse por compraventa de cosa ajena, el contrato por el cual la persona que
lo celebra como vendedor no es propietaria de la cosa objeto del mismo en el momento
de la celebracin del acto y acta sin estar autorizado por el dueo del bien, ni por la ley,
que recae sobre un bien determinado y pretende por ese medio conseguir el efecto
traslativo de dominio que es propio del contrato.53
Artculo 2269. Ninguno puede vender sino lo que es de su propiedad.
Artculo 2270. La venta de cosa ajena es nula, y el vendedor es responsable de los daos y perjuicios si
procede con dolo o mala fe; debiendo tenerse en cuenta lo que se dispone en el ttulo relativo al Registro
Pblico para los adquirentes de buena fe.
53
Zamora y Valencia, Miguel Angel. Contratos Civiles..., op. cit., p. 120
Artculo 2271. El contrato quedar revalidado, si antes de que tenga lugar la eviccin, adquiere el vendedor,
por cualquier ttulo legtimo, la propiedad de la cosa vendida.
De los artculos arriba transcrito se han elaborado diversas conclusiones, de las cuales
podemos destacar:
* Que la venta de cosa ajena padece nulidad absoluta.
* Que la venta de cosa ajena padece una nulidad relativa.
* Que la venta de cosa ajena no es compraventa.
* Que la venta de cosa ajena es vlida.
Slo puede transmitir un derecho quien se encuentra legitimado para ellos, ya ordinaria
ya extraordinariamente. Si el vendedor no puede transmitir la titularidad del derecho real,
no se satisface uno de los objetos del contrato y por lo tanto, lo celebrado no puede
denominarse compraventa. Esta es la solucin que consideramos ms afin con el sentido
del orden jurdico en vigor.54
...los razonamientos anteriores nos hacen concluir que en el caso de la venta de cosa
ajena estamos en presencia de una nulidad absoluta por inconfirmable e imprescriptible y
que la revalidacin, que corre por cuenta de la ley y no de las partes, hace surgir a la
compraventa celebrada como un acto sano, liberado de la nulidad que padeca, pero que
sus efectos son precisamente a partir de la revalidacin de dicha venta... 55
Tratndose de un bien inmueble, la venta de cosa ajena es de difcil configuracin debido
a la proteccin que ofrece el Registro Pblico. No podra tener entrada al registro un
contrato en el cual una persona aunque no es la titular registral del derecho que se
transmite, pretendiera enajenar el mismo. Lo anterior en virtud del necesario tracto
sucesivo que debe existir entre las inscripciones de propiedad.
Sin embargo, si podra manifestarse un caso de venta de cosa ajena pero a travs de la
doble venta. En tal supuesto, la segunda celebrada podra tener acceso al Registro
Pblcio si la primera no ha sido inscrita o cuando menso anotada de manera preventiva.
El que adquiera de quien aparece inscrito como dueo en el Registro Pblico, acta de
buena fe y obtiene la inscripcin de su ttulo, est protegido contra los vicios que pudieran
existir en el derecho de quien le enajen, gracias al principio de la buena fe registral.
4.La doble venta.

Artculo 2264. Si una misma cosa fuere vendida por el mismo vendedor a diversas personas, se observar
lo siguiente:
Artculo 2265. Si la cosa vendida fuere mueble, prevalecer la venta primera en fecha; si no fuere posible
verificar la prioridad de sta, prevalecer la hecha al que se halle en posesin de la cosa.
Artculo 2266. Si la cosa vendida fuere inmueble, prevalecer la venta que primero se haya registrado; y si
ninguna lo ha sido, se observar lo dispuesto en el artculo anterior.
54
55
Primeramente hay que distinguir:

* Mueble:!
!
* La primera en fecha subsiste.
* Si no se puede verificar la fecha, subsiste la venta que haya
celebrado quien se halle en posesin de la cosa.
* Inmueble:
* La primera que se registre ha de subsitir.
* Si no hay registro:
* La primera en fecha, o
* Quien se halle en posesin de la cosa, si no se puede
determinarla fecha.
En estricta tcnica jurdica, slo el primer contrato celebrado es compraventa, ya que
para la celebracin del segundo, el vendedor carecer de legitimacin para enajenar el
derecho real de que fue su titular, debido a que ste obrar ya en el patrimonio del primer
comprador.56
B.Forma.
Se debe distinguir entre la venta de un bien mueble y bien inmueble.
1.Bienes muebles.
Artculo 2316. El contrato de compra-venta no requiere para su validez formalidad alguna especial, sino
cuando recae sobre un inmueble.
Por lo tanto, para la validez de una compraventa sobre un bien mueble es suficiente el
acuerdo entre las partes de forma consensual.
2.Bienes inmuebles.
Debemos distinguir en consideracin del valor de avalo del inmueble.
a) Inmuebles cuyo valor de avalo no excede el equivalente a 365 veces el

Salario Mnimo General en el Distrito Federal.
Cualquier tipo de inmuebles, destinados a cualquier uso e infraestructura. Podr hacerse
la transmisin en:
* Documentos privado firmado por los contratantes ante dos testigos y reconocimiento de
firmas ante notario, juez o RPP.
Artculo 2317. Las enajenaciones de bienes inmuebles cuyo valor de avalo no exceda al equivalente a
trescientas sesenta y cinco veces el salario mnimo general diario vigente en el Distrito Federal en el
momento de la operacin y la constitucin o transmisin de derechos reales estimados hasta la misma
56
cantidad o que garanticen un crdito no mayor de dicha suma, podrn otorgarse en documento privado
firmado por los contratantes ante dos testigos cuyas firmas se ratifiquen ante Notario, Juez competente o
Registro Pblico de la Propiedad.
Los contratos por los que el Gobierno del Distrito Federal enajene terrenos o casas para la constitucin del
patrimonio familiar o para personas de escasos recursos econmicos, hasta por el valor mximo a que se
refiere el prrafo anterior, podrn otorgarse en documento privado, sin los requisitos de testigos o de
ratificacin de firmas.
En los programas de regularizacin de la tenencia de la tierra que realice el Gobierno del Distrito Federal
sobre inmuebles de propiedad particular, cuyo valor no rebase el que seala el primer prrafo de este
artculo, los contratos que se celebren entre las partes, podrn otorgarse en las mismas condiciones a que
se refiere el prrafo anterior.
Los contratos a que se refiere el prrafo segundo, as como los que se otorguen con motivo de los
programas de regularizacin de la tenencia de la tierra que realice el Gobierno del Distrito Federal sobre
inmuebles de propiedad particular, podrn tambin otorgarse en el protocolo abierto especial a cargo de los
notarios del Distrito Federal, quienes en esos casos reducirn en un cincuenta por ciento las cuotas que
correspondan conforme al arancel respectivo.
b) Inmuebles vendidos por el GDF en programas polticos de regularizacin

territorial y que no excedan al monto antes sealado.
Se pueden hacer constar en escrito privado y se suprime el requisito de ratificacin de
firmas y de testigos.
El fundamento se encuentra en el artculo 2317 transcrito anteriormente.
c) Inmuebles cuyo valor de avalo exceda de 365 veces el salario mnimo

general vigente.
Deber constar la transmisin e escritura pblica.
Artculo 2320. Si el valor de avalo del inmueble excede de trescientos sesenta y cinco veces el salario
mnimo general diario vigente en el Distrito Federal en el momento de la operacin, su venta se har en
escritura pblica, salvo lo dispuesto por el artculo 2317.
d) Inscripcin de la venta en el certificado de propiedad.

El Cdigo prev esta forma excepcional par ahacer constar un contrato de compraventa.
No obstante, por el operar del Registro y la falta de aplicacin, es una figura en desuso.
Se requiere:
* Que el inmueble no exceda de 265 veces el salario mnimo general.
* Que est previamente inscrito en el RPP.
* Que la venta sea al contado.
* Que estn cubiertos los impuestos correspondientes.
Artculo 2321. Tratndose de bienes ya inscritos en el Registro y cuyo valor no exceda de trescientas
sesenta y cinco veces el salario mnimo general diario vigente en el Distrito Federal en el momento de la
operacin, cuando la venta sea al contado podr formalizarse, hacindola constar por escrito en el
certificado de inscripcin de propiedad que el registrador tiene obligacin de expedir al vendedor a cuyo
favor estn inscritos los bienes.
La constancia de la venta ser ratificada ante el registrador, quien tiene obligacin de cerciorarse de la
identidad de las partes y de la autenticidad de las firmas, y previa comprobacin de que estn cubiertos los
impuestos correspondientes a la compraventa realizada en esta forma, har una nueva inscripcin de los
bienes vendidos en favor del comprador.
Parece ser que este sistema que nunca prosper pretenda introducir la tcnica que utiliza
el sistema registral inmobiliario australiano para la transmisin e inscripcin de las
operaciones traslativas.
C.Necesaria inscripcin del ttulo en el

Registro Pblico de la Propiedad.
Tratndose solamente en lo que hace a la traslacin de derechos sobre bienes inmuebles.
Artculo 2322. La venta de bienes races no producir efectos contra tercero sino despus de registrada en
los trminos prescritos en este Cdigo.
El Registro Pblico otorga al derecho real transmitido el atributo de ser oponible a

terceros, lo que significa que todo el mundo deber respetar la existencia del derecho.
Artculo 3007. Los documentos que conforme a este Cdigo sean registrables y no se registren, no
producirn efectos en perjuicio de tercero.
IV.Obligaciones de las partes.

Es conveniente recordar que la esencia del contrato de compravneta es la de ser un
contrato traslativo de dominio. Esta traslacin tiene lugar al momento de la conformacin
del consentimiento. Por lo tanto, este efecto traslativo es consecuencia de la celebracin
de la compraventa y no una obligacin nacida a consecuencia de esta.
Independientemente de que existan excepciones a la traslacin inmediata del derecho
objeto de la compraventa, es un efecto que se deber producir para podrsele considerar
al contrato celebrado, una compraventa.
A.Del vendedor.
1.Entrega de la cosa.
Artculo 2283. El vendedor est obligado:
I. A entregar al comprador la cosa vendida;
A continuacin se estudian los tipos de entrega que la ley prev.
a) Entrega real.
Artculo 2284. La entrega puede ser real, jurdica o virtual.
La entrega real consiste en la entrega material de la cosa vendida, o en la entrega del ttulo si se trata de un
derecho.
Hay entrega jurdica cuando aun sin estar entregada materialmente la cosa, la ley considera recibida por el
comprador.
Desde el momento en que el comprador acepte que la cosa vendida quede a su disposicin, se tendr por
virtualmente recibido de ella, y el vendedor que la conserve en su poder slo tendr los derechos y
obligaciones de depositario.
...el supuesto de dicha entrega se da cuando en la realidad el vendedor hace entrega y el

comprador recibe la cosa objeto del contrato. Trtese de bienes mueles o de bienes
inmuebles, por la entrega hay un cambio en el sujeto que posee fsicamente la cosa.
Por su parte, como los derechos son bienes incorpreos, no es factible su entrega fsica;
sin embargo, la ley, con una actitud ms all de la lgica, pero cuya intencin es resolver
la cuestin que ello pudiera plantear, considera que tiene lugar una entrega real del
derecho, cuando se entrega fsicamente el ttulo mismo.57
b) Entrega jurdica.
...La entrega jurdica consistir en que, aunque la cosa no haya sido materialmente
entregada, la ley la considera recibida por el comprador, hiptesis que opera en el caso
del ofrecimiento y consignacin legalmente hechos.58
c) Entrega virtual.
...Es aplicable a la entrega, supuesto en el cual el comprador acepta que la cosa vendida
quede a su disposicin pues ello produce el efecto de la entrega, aunque no la haya
habido en realidad...
En esta entrega virtual cabe considerar la calificada por la doctrina como entrega
simblica, que se da cuando hay entrega de llaves del inmueble o del mueble vendido,
pues al aceptarlos y recibirlas el comprador, se entiende que considera aceptado que la
cosa est a su disposicin.59
...La naturaleza jurdica del acto por el que el comprador acepte que la cosa vendida
quede a su disposicin es ms afin a la renuncia que hace a la proteccin que la teora
de los riesgos le brinda, que a una entrega.60
d) Tiempo de entrega.
57
Domnguez Mrtinez, Jorge Alfredo. Contratos..., op. cit., p.261
58
Domnguez Martinez citando a Lpez Monroy en Contratos...., op. cit. p. 262
59
Domnguez Mrtinez, Jorge Alfredo. Contratos..., op. cit., pp. 262-263
60
Artculo 2286. El vendedor no est obligado a entregar la cosa vendida, si el comprador no ha pagado el
precio, salvo que en el contrato se haya sealado un plazo para el pago.
El momento en que los bienes deben ser entregados se determina en primer trmino por
la voluntad de las partes...
...El contrato no slo genera obligaciones a cargo de ambas partes, sino que las
producidas guardan una relacin de interdependencia recproca. El vendedor slo est
obligado a entregar el bien en funcin de que recibir el precio, y el comprador slo est
obligado a pagar el precio en funcin de que recibir el bien. 61
No se trata entonces de un lapso determinado, sino de una interdependencia en el
cumplimiento de las obligaciones, la que pone en juego el ya citado vnculo sinalagmtico
funcional, conforme conforme al cual, la reciprocidad habida en los contratos bilaterales
se desplaza aun a los efectos diferidos del contrato. En ese caso una obligacin depende
de la otra y viceversa, cada una de ellas es condicionante y al mismo tiempo condicionada
de la correlativa.62
No obstante la previsin al respecto de la interdependencia de las obligaciones de
entrega de la cosa y pago del precio, existe la posibilidad de que las partes puedan pactar
que esta se entregue antes y posteriormente aquel, pudiendo ser en pagos parcial, o que
se pague primeramente el precio y posteriormente se entregue la cosa.
Artculo 2287. Tampoco est obligado a la entrega, aunque haya concedido un trmino para el pago, si
despus de la venta se descubre que el comprador se halla en estado de insolvencia, de suerte que el
vendedor corra inminente riesgo de perder el precio, a no ser que el comprador le d fianza de pagar al
plazo convenido.
...De convenirse que el vendedor haya de entregarlos antes de recibir el precio, puede
negarse a cumplir si descubre la insolvencia del comprador y existe un riesgo inminente
de que no reciba el precio, salvo que el ltimo otorgue garanta.63
Artculo 2295. Si ocurre duda sobre cul de los contratantes deber hacer primero la entrega, uno y otro
harn el depsito en manos de un tercero.
e) Lugar de la entrega.
La entrega de lo vendido debe hacerse en el lugar pactado, si no se pact el lugar esta
deber realizarse en el lugar en donde el bien se encontraba al momento de ser vendido.
Artculo 2291. La entrega de la cosa vendida debe hacerse en el lugar convenido, y si no hubiere lugar
designado en el contrato, en el lugar en que se encontraba la cosa en la poca en que se vendi.
Artculo 2083. Si el pago consiste en la tradicin de un inmueble o en prestaciones relativas al inmueble,
deber hacerse en el lugar donde ste se encuentre.
61
Rico lvarez, Fausto y Garza Bandala, P. De los contratos..., op. cit. p. 48-49
62
Domnguez Mrtinez, Jorge Alfredo. Contratos..., op. cit., pp. 264
63
Dichas disposiciones derogan la regla general prevista en la teora de las obligaciones en

el sentido de que la entrega de la cosa debe ser, si no se pact nada, en el domicilio del
deudor.
Artculo 2082. Por regla general el pago debe hacerse en el domicilio del deudor, salvo que las partes
convinieren otra cosa, o que lo contrario se desprenda de las circunstancias, de la naturaleza de la
obligacin o de la ley.
Si se han designado varios lugares para hacer el pago, el acreedor puede elegir
cualquiera de ellos.
f) Materia de la entrega.
Respecto al estado en que debe encontrarse la cosa.
Artculo 2288. El vendedor debe entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al perfeccionarse
el contrato.
Artculo 2289. Debe tambin el vendedor entregar todos los frutos producidos desde que se perfeccione la
venta, y los rendimientos, acciones y ttulos de la cosa.
Las disposiciones anteriores ya se encontraban previstas en la teora general de las

obligaciones por lo que no era necesario repetir estas previsiones.
Artculo 2013. La obligacin de dar cosa cierta comprende tambin la de entregar sus accesorios; salvo que
lo contrario resulte del ttulo de la obligacin o de las circunstancias del caso.
Artculo 2016. En el caso del artculo que precede, si no se designa la calidad de la cosa, el deudor cumple
entregando una de mediana calidad.
g) Gastos de entrega.
Artculo 2285. Los gastos de la entrega de la cosa vendida son de cuenta del vendedor, y los de su
transporte o traslacin, de cargo del comprador, salvo convenio en contrario.
Entendemos por gastos de entrega todas las erogaciones hechas con motivo de la
transmisin material de un bien.64
2.Conservar la cosa hasta la entrega.

La obligacin de conservar la cosa se deduce de los siguientes artculos:
Artculo 2288. El vendedor debe entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al perfeccionarse
el contrato.
Artculo 2299. Cuando el comprador a plazo o con espera del precio fuere perturbado en su posesin o
derecho, o tuviere justo temor de serlo, podr suspender el pago si an no lo ha hecho, mientras el
vendedor le asegure la posesin o le d fianza, salvo si hay convenio en contrario.
64
En nuestro Cdigo Civil no hay disposicin alusiva a esta obligacin; deriva de la

regulacin contenida en el ordenamiento respecto de la obligacin de entregar la cosa,
as como de la disposicin que seala para el supuesto de que el comprador no reciba la
cosa cuando estuviere comprometido a ello; ambas hiptesis estn contenidas en el
artculo 229265
Consideramos que los artculos 2288 y 2292 - este tlimo en su parte conducente deberan estar derogados, debido a que su contenido se encuentra previsto ya en la
teora General de las Obligaciones, en lo relativo a la teora de los riesgos.
De la interpretacin extensiva del artculo 2017 resulta la obligacin que tiene todo aquel
que transmita un derecho real sobre un bien de conservar el mismo, si ste se encuentra
en su poder.66
3.Responder por los vicios ocultos.

...
II. A garantizar las calidades de las cosas;
...Prestar el saneamiento para el caso de vicios ocultos tampoco es una obligacin

imputable nicamente al vendedor, ya que corresponde a todo el que transmite un
derecho sobre un bien en virtud de un contrato conmutativo...67
4.Responder en caso de eviccin.

...
III. A prestar la eviccin.
Ahora bien, esta paz y tranquilidad a la cual el comprador tiene derecho, se alcanzar en
la medida en que el vendedor haga de su conocimiento, previa la celebracin del contrato,
los gravmenes y las limitaciones de dominio soportados por la cosa, para as, el
comprador, al saber de la existencia de dicha situacin, tenga plena oportunidad de tener
ello en cuenta, para decidir si compra o no compra.68
5.Pagar por mitad los gastos de escrituracin.

Artculo 2263. Los contratantes pagarn por mitad los gastos de escritura y registro, salvo convenio en
contrario.
Esta obligacin es aplicable solamente en caso de que la materia de la compraventa sean

bienes inmuebles y para su forma sea necesaria la escritura pblica.
65
Domnguez Martnez, Jorge Alfredo. Contratos..., op. cit., p. 271
66
67
68
En el aspecto fiscal, relacionado con el contrato de compraventa, las partes debern

pagar la parte correspondiente del impuesto que llegaren a generar segn los supuestos.
B.Del Comprador.
1.Pagar el precio.
Es la obligacin principal a cargo del comprador, propia de la esencia del contrato. Es
correlativa a la obligacin que tiene el vendedor de entregar el bien.
Artculo 2293. El comprador debe cumplir todo aquello a que se haya obligado, y especialmente pagar el
precio de la cosa en el tiempo, lugar y forma convenidos.
a) Modo de pago.
Artculo 2255. El comprador debe pagar el precio en los trminos y plazos convenidos. A
falta de convenio lo deber pagar al contado. La demora en el pago del precio lo
constituir en la obligacin de pagar rditos al tipo legal sobre la cantidad que adeude.
Las reglas enunciadas son aplicables solamente en ausencia de la voluntad de las partes
al respecto.
b) Tiempo del pago.

Artculo 2294. Si no se han fijado tiempo y lugar, el pago se har en el tiempo y lugar en
que se entregue la cosa.
La disposicin referida constituye regla especial respecto a la Teora General de las
obligaciones. Al pretender la Ley el cumplimiento simultneo de las obligaciones de
entregar el bien y de pagar el precio, se confirma la relacin sinalagmtica existente entre
ambas.69
De igual manera que en el punto anterior, prevalece la voluntad de las partes.
c) Lugar del pago.

Aqu es aplicable el artculo 2294 que se transcribi en la parte anterior.
Esta regla no constituye una variacin a la regla general contenida en el artculo 2084.
2.Pagar Intereses.
69
Artculo 2296. El comprador debe intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago
del precio, en los tres casos siguientes:
I. Si as se hubiere convenido;
II. Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta;
III. Si se hubiere constituido en mora con arreglo a los artculos 2104 y 2105.
Artculo 2297. En las ventas a plazo, sin estipular intereses, no los debe el comprador por razn de aqul,
aunque entretanto perciba los frutos de la cosa, pues el plazo hizo parte del mismo contrato y debe
presumirse que en esta consideracin se aument el precio de la venta.
Artculo 2298. Si la concesin del plazo fue posterior al contrato, el comprador estar obligado a prestar los
intereses, salvo convenio en contrario.
3.Recibir el bien.
En el caso concreto, resulta aplicable el principio general conforme al cual, todo acreedor
no slo tiene el derecho de exigir a su deudor, sino a su vez, tiene la obligacin de
permitir a ste y no impedirle ese cumplimiento; se traduce en su contra en el
incumplimiento de la obligacin indicada, con las consecuencias que ello trae aparejadas.
Lo mismo es entonces que el deudor debe cumplir, pero tambin tiene derecho a ello y el
acreedor est obligado a permitrselo.70
Artculo 2292. Si el comprador se constituy en mora de recibir, abonar al vendedor el
alquiler de las bodegas, graneros o vasijas en que se contenga lo vendido, y el vendedor
quedar descargado del cuidado ordinario de conservar la cosa, y solamente ser
responsable del dolo o de la culpa grave.
4.Pagar por mitad los gastos de escrituracin.

Son aplicables los comentarios hechos en las obligaciones del vendedor. Las obligaciones
fiscales sern comentadas en un apartado ms adelante.
V.M o d a l i d a d e s d e l a
compraventa.
70
Las modalidades de un contrato son supuestos en los que opera de una manera distinta
a la ordinaria, ya sea en cuanto al modo de su celebracin o en cuanto a particularidades
relacionadas con sus efectos.71
...de la autonoma de la voluntad privada se desprenden otras posibilidades sin limitacin
alguna, pues el supuesto tiene como nico impedimiento el de darse las operaciones en
la ilegalidad.72
A. Compraventa ad gustum.
Artculo 2257. Las compras de cosas que se acostumbra gustar, pesar o medir, no producirn sus efectos
sino despus que se hayan gustado, pesado o medido los objetos vendidos.
La modalidad ad gustum se actualiza cuando la compraventa tiene por objeto derechos

reales que se ejercen sobre bienes que se acostumbran gustar. No basta que se trate de
comestibles o bebestibles, ya que al utilizar la Ley el vocablo acostumbra, hace
necesario el uso reiterado de gustar los mismos para que tenga lugar esta modalidad. Aun
tratndose de bienes que no se acostumbran gustar pudiere sujetarse la compraventa a la
modalidad ad gustum en virtud del acuerdo entre las partes. 73
La cuestin medular de esta modalidad de la compraventa es determinar tcnicamente si
el hecho de que el contrato no surta sus efectos sino hasta en tanto la cosa sea gustada,
pesada o medida, se traduce en que mientras ello no suceda no se configura el
consentimiento, pues precisamente la aceptacin del comprador va a depender de ese
gusto, peso o medida, o bien, por el contrario, el consentimiento est estructurado y es
precisamente el que somete los efectos del acto a la condicin suspensiva consistente en
que la cosa deba ser gustada pesada o medida como acontecimiento futuro y de
realizacin incierta.74
En doctrina se plantean dos alternativas que pretenden explicar la naturaleza de esta
modalidad: la primera, que los efectos de la compraventa se encuentren sujetos a
condicin suspensiva, consistente en que el comprador guste los bienes y estos sean de
su agrado; la segunda, que se trata de una reserva del consentimiento del comprador, el
contrato existir una vez que los bienes sean gustados y valorados favorablemente por
l.75
B.Compraventa ad mesuram.
Sirve como fundamento el mismo artculo 2258 transcrito en el punto anterior.
71
72
73
74
75
En los contratos respecto de cosas que se acostumbran pesar o medir, las partes
suspenden los efectos de la compraventa al cumplimiento de la obligacin de hacer, que
ambos contraen, consistente en pesar o medir esos objetos.76
...genera dos obligaciones adicionales para el vendedor, indispensables para que
presente el efecto traslativo de dominio: individualizar los bienes materia del contrato y
notificar dicha individualizacin al comprador.77
Fausto Rico considera que esta disposicin trata de normar en materia de compraventa,
la enajenacin sobre bienes indeterminados pero determinables, prevista en el apartado
de la Teora General en el artculo 2015.
C.Compraventa por acervo.

Esta modalidad se opone a la compraventa ad mesuram, ya que la voluntad del
comprador se encamina a adquirir el continente de un conjunto de bienes,
independientemente del nmero, peso o medida que de los mismos se encuentren en
aqul. En la modalidad por acervo el contrato existe y surte todos sus efectos desde el
momento en que tiene lugar el acuerdo de voluntades, independientemente que se trate
de bienes que se acostumbren contar, pesar o medir.78
Artculo 2259. Si la venta se hizo slo a la vista y por acervo, aun cuando sea de cosas que se suelen
contar, pesar o medir, se entender realizada luego que los contratantes se avengan en el precio, y el
comprador no podr pedir la rescisin del contrato alegando no haber encontrado en el acervo la cantidad,
peso o medida que l calculaba.
Artculo 2260. Habr lugar a la rescisin si el vendedor presentare el acervo como de especie homognea, y
ocultare en l especies de inferior clase y calidad de las que estn a la vista.
...Es aquella venta que tiene por objeto artculos homogneos y que se realiza de una
manera global, a precio alzado: es decir, sin hacer una especial estimacin o referencia a
las cosas, al nmero de unidades de que se compone el acervo, a la cantidad global
alzada, de cosas que se venden....
...La intencin de las partes ha sido la de adquirir todos los artculos que se contienen en
el recipiente, en la troje, por un precio determinado. Fjense ustedes que en la venta ad
corpus ms que sealar el contenido se seala el continente, se vende el trigo...79
...La compraventa por acervo tambin recibe como denominaciones: compraventa slo a
vistas, ad-corpus, a precio alzado y a puerta cerrada, y es aquella en que respecto a
objeto se hace referencia en forma fundamental al continente, no al contenido. 80
76
Zamora y Valencia, Miguel Angel. Contratos civiles. op. cit. p. 145.
77
78
79
80
Zamora y Valencia, Miguel Angel. Contratos civiles. op. cit. p. 147
En la prctica las compraventas llamadas por acervo o slo a vistas, son las que se
refieren a bienes muebles; las llamadas a precio alzado o ad-corpus, son las que se
refieren a bienes inmuebles y las llamadas a puerta cerrada, son las mercantiles, respecto
de negociaciones comerciales.81
D.Compraventa ad corpus.
...En la prctica la compraventa sujeta a esta modalidad tiene por objeto derechos reales
que se ejercen sobre bienes inmuebles individualizados slo por su ubicacin y no por
sus dimensiones, lo que tiene como consecuencia que no se responsabilice al vendedor
por cualquier exceso o falta de las mismas.82
Rico sostiene que la venta por acervo y ad corpus son diferentes y no como la
generalidad de la doctrina ha afirmado: que la primera se refiere a muebles y la segunda
a inmuebles, siempre que lo que ese tenga en consideracin para contratar sea el
continente y no el contenido.
Las compraventas por acervo y ad corpus comparten un elemento en comn: en ambas
las dimensiones de los bienes materia del contrato no impactan en el motivo determinante
de la voluntad del comprador. Sus diferencias son claras; en la compraventa por acervo el
comprador adquiere un conjunto de bienes, sin importar el nmero que de stos se
encuentren en el continente; en la compraventa ad corpus la voluntad del comprador se
encamina a la adquisicin de uno o varios bienes individualmente considerados, respecto
de los que sus medidas no le son de particular inters.83
Algunos doctrinarios, en oposicin de la compraventa ad corpus, sealan a la
compraventa ad mesuram en la cual el precio del inmueble se determina en virtud de la
medicin del mismo.
La venta de un inmueble puede ser: a) venta ad mesuram, cuando se fije un precio por
unidad de medida, aunque se exprese la superficie total del predio, en cuyo supuesto la
diferencia en ms o menos de esta ltima determinar la consiguiente modificacin del
precio total, por tratarse en tal caso de un error de clculo (1814); o bien, b) venta ad
corpus,...84
Artculo 2261. Si la venta de uno o ms inmuebles se hiciere por precio alzado y sin estimar especialmente
sus partes o medidas, no habr lugar a la rescisin, aunque en la entrega hubiere falta o exceso.
Artculo 2262. Las acciones que nacen de los artculos 2259 a 2261 prescriben en un ao, contado desde el
da de la entrega.
81
82
83
84
Snchez Medal, Ramn, De los contratos..., op. cit., p. 161
E.Compraventa sobre muestras.

Artculo 2258. Cuando se trate de venta de artculos determinados y perfectamente conocidos, el contrato
podr hacerse sobre muestras.
En caso de desavenencia entre los contratantes, dos peritos nombrados uno por cada
parte, y un tercero para el caso de discordia, nombrado por stos, resolvern sobre la
conformidad o inconformidad de los artculos con las muestras o calidades que sirvieron
de base al contrato.
El contrato de compraventa sobre muestras, es aquel que se celebra respecto de cosas
que no estn individualizadas por las partes en el momento de la celebracin y que para
poder determinarlas y en su oportunidad entregarlas, las partes convienen en que sirva de
patrn una muestra.
La obligacin especfica que nace de este contrato, es la de entregar, por parte del
vendedor la cantidad respecto de las cosas objeto del mismo, acorde con la muestra
exhibida; debindose estar en caso de desaveniencia a lo ordenad en el artculo
transcrito.85
No consideramos que sta sea una modalidad del contrato, toda vez que no genera
ninguna regla especial. En realidad se trata de un pacto por el que los contratantes
determinan la calidad que deben cubrir los objetos vendidos, tomando como referencia la
de la muestra exhibida, sin que ello imprima efecto particular alguno al contrato.
...
Concluimos que la disposicin de mrito debera estar derogada, ya que su primer prrafo
resulta de la autonoma de la voluntad, en tanto, que el segundo no es materia del Cdigo
Civil.86
F. Compraventa de cosa litigiosa.

Artculo 2272. La venta de cosa o derechos litigiosos no est prohibida; pero el vendedor que no declare la
circunstancia de hallarse la cosa en litigio, es responsable de los daos y perjuicios si el comprador sufre la
eviccin, quedando, adems, sujeto a las penas respectivas.
En nuestra opinin la venta de cosa litigiosa no es compraventa, ya que no tiene por

objeto la transmisin de un derecho real, sino de los derechos litigiosos considerados de
manera abstracta si dentro de los derechos litigiosos cedidos se encuentra la expectativa
de ser reconocido como el titular de un derecho real en disputa, al final del litigio puede o
no presentarse el efecto traslativo de dominio, atendiendo a si la parte cedente result o
no ganadora, contingencia que forma parte de la esencia de dicho contrato.
85
86
G. Compraventa con clusula de no vender.

Las modalidades estudiadas a partir de esta, se encuentran reguladas en el Captulo
denominado De algunas modalidades del contrato de compraventa".
Artculo 2301. Puede pactarse que la cosa comprada no se venda a determinada persona, pero es nula la
clusula en que se estipule que no puede venderse a persona alguna.
De lo anterior se desprende que no puede pactarse que la cosa adquirida no pueda ser
vendida, porque tal estipulacin implicara una limitacin a la propiedad sin una
fundamentacin legal e inmovilizara los bienes, con grave perjuicio a la economa
nacional. Si se estipulase una clusula con ese contenido tcnicamente debe tenerse por
no puesta y el comprador podra disponer del bien sin ninguna responsabilidad por su
parte, y sera nula la clusula penal o la que estableciera daos y perjuicios en caso de
contravencin.
En cambio, si puede pactarse vlidamente que la cosa comprada no se venda a
determinada persona.87
Si se establece la clusula sta necesariamente supone una obligacin de no hacer a
cargo del comprador, no debe vender el bien a determinada persona, y su incumplimiento
debe originar simplemente el pago de daos y perjuicios (2027) o el pago de la prestacin
que se haya pactado como pena en caso de contravencin (1840).88
Lo primero destacable del precepto transcrito, es el respeto irrestricto observado por l a
propsito del principio de legalidad conforme al cual slo la ley puede limitar la posibilidad
de disposicin de los particulares es respecto de sus pertenencias.89
H. Compraventa con pacto de retroventa.

El Cdigo Civil de 1884 autoriz el pago de retroventa, mismo que defina en los
siguientes trminos.
Artculo 2901.- Se llama retroventa la venta hecha con la condicin de que dentro de un
plazo determinado se pueda rescindir el contrato devolvindose respectivamente el precio
y la cosa.90
87Zamora
y Valencia, Miguel ngel. Contratos Civiles. 10 ed. Porra. Mxico. 2004. p. 140
88
Zamora y Valencia, Miguel ngel. Contratos Civiles. 10 ed. Porra. Mxico. 2004. p. 140
89
Domnguez Martnez, Jorge Alfredo. Contratos. 2da ed. Porra. Mxico. 2002. p. 329
90
Rico lvarez, Fausto y Patricio Garza Bandala. De los Contratos Civiles. Porra. Mxico. 2002. p. 66
No obstante la regulacin adecuada de la figura, para lo que realmente parece haber

servido en su poca, fue para garantizar obligaciones pecuniarias derivadas de un
prstamo con la transmisin de propiedad de un bien del vendedor (deudor) al comprador
(acreedor) y con la resolucin en un cierto tiempo pero a cambio de un precio mayor. As,
quin venda reciba un precio determinado y ms adelante, cuando readquira lo vendido,
pagaba un precio y otro era el monto de intereses producidos por la cantidad prestada
originalmente.91
La restriccin en materia de promesa de venta se debe a que dicho contrato era
utilizado para alcanzar la misma finalidad de la retroventa, desvirtuando as la prohibicin
se su celebracin. En nuestra opinin la Ley nicamente deba restringir que dicho
contrato se celebre simultneamente con la compraventa.92
Artculo 2302. Queda prohibida la venta con pacto de retroventa, as como la promesa de venta de un bien
raz que haya sido objeto de una compra-venta entre los mismos contratantes.
I. Compraventa con Pacto de Preferencia.

El Cdigo Civil no slo permite sino inclusive regula el pacto de preferencia al
establecerun derecho preferente a favor del vendedor si el comprador pretende vender y
que cobra a aquel precisamente en la simulacin favorable de ser preferido en igualdad
de circunstancias para ser el adquirente de la otrora vendida.93
Artculo 2303. Puede estipularse que el vendedor goce del derecho de preferencia por el tanto, para el caso
de que el comprador quisiere vender la cosa que fue objeto del contrato de compraventa.
Artculo 2304. El vendedor est obligado a ejercer su derecho de preferencia, dentro de tres das, si la cosa
fuere mueble, despus que el comprador le hubiese hecho saber la oferta que tenga por ella, bajo pena de
perder su derecho si en ese tiempo no lo ejerciere. Si la cosa fuere inmueble, tendr el trmino de diez das
para ejercer el derecho, bajo la misma pena. En ambos casos est obligado a pagar el precio que el
comprador ofreciere, y si no lo pudiere satisfacer, quedar sin efecto el pacto de preferencia.
Artculo 2305. Debe hacerse saber de una manera fehaciente, al que goza del derecho de preferencia, lo
que ofrezcan por la cosa, y si sta se vendiere sin dar ese aviso, la venta es vlida; pero el vendedor
responder de los daos y perjuicios causados.
Artculo 2306. Si se ha concedido un plazo para pagar el precio, el que tiene el derecho de preferencia no
puede prevalerse de este trmino si no da las seguridades necesarias de que pagar el precio al expirar el
plazo.
Artculo 2307. Cuando el objeto sobre que se tiene derecho de preferencia se venda en subasta pblica,
debe hacerse saber al que goza de ese derecho, el da, hora y el lugar en que se verificar el remate.
91
92
93
Artculo 2308. El derecho adquirido por el pacto de preferencia no puede cederse, ni pasa a los herederos
del que lo disfrute.
En doctrina los derechos preferenciales son un genero compuesto por dos especies:
el derecho del tanto que deviene de la titularidad de un derecho real y los derechos
preferenciales en sentido estricto que resultan de la titularidad de un derecho de crdito
.94
Una de las situaciones reguladas al efecto es la duracin distinta del plazo para
ejercitar el derecho si el bien vendido fuere mueble o inmueble. Conforme al artculo 2304,
son tres das para el primer supuesto y diez para el segundo.
De no respetarse el aviso y la espera obligados, la venta realizada no se ve afectada en
su validez; ser una venta vlida, pero quien no respeto el derecho deber indemnizar al
titular preferido con el pago de los daos y perjuicios procedentes.
Adems de todo lo anterior, el derecho de preferencia es personalsimo; no puede
cederse ni pasa a los herederos del titular (artculo 2308).95
J. Compraventa de cosa futura.

Debemos distinguir 3 supuestos que se pueden presentar:
Compraventa de cosa futura

Tiene por objeto derechos reales sobre bienes futuros y cuyos efectos se
encuentran sujetos a la condicin suspensiva de que dichos bienes lleguen a
existir. Cumplida la condicin nacen los efectos del contrato y opera el efecto
traslativo de dominio.96
Este no es un contrato aleatorio, sino uno condicional, y como tal, no debe de
depender la existencia de la cosa y por lo tanto el cumplimiento de la condicin, de
la voluntad de ambas partes o de una de las partes, ya que en ese supuesto la
obligacin condicional sera nula, (1944).97
Rico estudia como compraventa de cosa futura, la que Zamora y Valencia
denomina compraventa de cosa esperada.
Compraventa de cosa esperada.
94
95
96
97
Tiene por objeto derechos reales sobre bienes futuros, con la particularidad de
que el vendedor asume la obligacin de elaborar dichos bienes. La totalidad de los
efectos del contrato se subordinan al cumplimiento de esta obligacin, cuyo
rgimen normativo es el relativo a las obligaciones de hacer. Si los bienes materia
del contrato no llegan a existir por causas imputables al vendedor, el comprador
podr demandar la rescisin del contrato o exigir su ejecucin forzosa ms una
indemnizacin en ambos casos.98
El vendedor se obliga a entregar al comprador a cambio de un precio cierto y en
dinero, cosas futuras, comprometindose a que existan tomando a su riesgo su
elaboracin o fabricacin.
Existe una obligacin adicional a cargo del vendedor, adems de las normales
en cualquier compraventa, consistente en la elaboracin o fabricacin de las cosas
objeto indirecto del contrato.99
Zamora lo estudia como compraventa de cosa futura.
Compraventa de esperanza.
Es un contrato aleatorio por el que una parte se obliga a pagar un precio en dinero
a cambio de la expectativa de adquirir determinados frutos o productos que no
existen al momento de celebrarse.100
es aquel por virtud del cual, una persona llamada vendedor, se obliga a entregar
a la otra llamada comprador, una cosa futura que sea producto de la naturaleza, o
los frutos de una cosa o los productos inciertos de un hecho quien se obliga a
pagar por ellos un precio cierto y en dinero, tomando el comprador para s el riesgo
de que tales objetos no lleguen a existir o no lleguen a existir en la cantidad
prevista por l y que produce el efecto de transmitir al comprador la propiedad de
esos bienes cuando lleguen a existir si existen o en la medida en que existan.101
Este contrato es aleatorio desde el punto de vista de que el contenido de la
prestacin de dar del vendedor o lo que es lo mismo sus gravmenes, no son
ciertos y conocidos en el momento de la celebracin del contrato y
correlativamente para el comprador, tampoco lo son sus provechos.102
98
99Zamora
100
101
102
Artculo 2309. Si se venden cosas futuras, tomando el comprador el riesgo de que no llegasen a
existir, el contrato es aleatorio y se rige por lo dispuesto en el captulo relativo a la compra de
esperanza.
Artculo 2792. Se llama compra de esperanza al contrato que tiene por objeto adquirir por una
cantidad determinada, los frutos que una cosa produzca en el tiempo fijado, tomando el comprador
para s el riesgo de que esos frutos no lleguen a existir; o bien, los productos inciertos de un hecho,
que puedan estimarse en dinero.
Artculo 2793. Los dems derechos y obligaciones de las partes, en la compra de esperanza, sern
los que se determinan en el ttulo de compra-venta.
E. Compraventa en abonos.
Es precisamente la compraventa en abonos una modalidad en la cual la figura
contractual se manifiesta con la particularidad de que la obligacin de pagar el precio es
para cumplirse, no a la celebracin del contrato, sino ms bien su cumplimiento es
paulatinamente, en parcialidades, a plazos y metas constantes e iguales o desiguales en
tiempo y cantidad. Las partes, en suma, pactan pagos diferidos.103
si se desea que la posibilidad de resolucin del contrato por el incumplimiento de la
obligacin de pago del comprador, afecte a terceros debe forzosamente de pactarse la
clusula comisoria en forma expresa y debe inscribirse esa clusula en el Registro
Pblico de la Propiedad.104
Artculo 2310. La venta que se haga facultando al comprador para que pague el precio en abonos, se
sujetar a las reglas siguientes:
I. Si la venta es de bienes inmuebles, puede pactarse que la falta de pago de uno o varios abonos
ocasionar la rescisin del contrato. La rescisin producir efectos contra tercero que hubiere adquirido los
bienes de que se trata, siempre que la clusula rescisoria se haya inscrito en el Registro Pblico.
II. Si se trata de bienes muebles que sean susceptibles de identificarse de manera indubitable, podr
tambin pactarse la clusula rescisoria, de que habla contra terceros si se inscribi en el Registro Pblico.
III. Si se trata de bienes muebles que no sean susceptibles de identificarse, los contratantes podrn pactar
la rescisin de la venta por falta de pago del precio, pero esa clusula no producir efectos contra tercero de
buena fe que hubiere adquirido los bienes a que esta fraccin se refiere.
Artculo 2311. Si se rescinde la venta, el vendedor y el comprador deben restituirse las prestaciones que se
hubieren hecho; pero el vendedor que hubiere entregado la cosa vendida, puede exigir del comprador, por
el uso de ella, el pago de un alquiler o renta que fijarn peritos, y una indemnizacin, tambin fijada por
peritos, por el deterioro que haya sufrido la cosa.
El comprador que haya pagado parte del precio, tiene derecho a los intereses legales de
la cantidad que entreg.
103
104
Las convenciones que impongan al comprador obligaciones ms onerosas que las

expresadas, sern nulas.
El numeral transcrito predetermina los daos y perjuicios que deber indemnizar la parte
responsable. La cuantificacin legal solo tiene lugar si se hubiere entregado la cosa
vendida o se hubiere pagado parte del precio, o bien, si se hubieren ejecutado ambas
conductas.
La norma indicada se encuentra establecida a favor del comprador, por lo que toda
estipulacin que pretenda aumentar los efectos de su responsabilidad ser nula. 105
L. Compraventa con reserva de dominio.

Es una modalidad de la compraventa consistente en que la transmisin de los derechos
reales se sujeta a la condicin suspensiva de que el comprador pague el precio. Es una
innovacin
ms del legislador de 1928 y en nuestra opinin a diferencia de la
compraventa en abonos con la que trato de proteger al comprador con la compraventa
con reserva de dominio intento tutelar a ambas partes.106
Artculo 2312. Puede pactarse vlidamente que el vendedor se reserve la propiedad de la cosa vendida
hasta que su precio haya sido pagado.
Cuando los bienes vendidos son de los mencionados en las fracciones I y II del artculo
2310, el pacto de que se trata produce efectos contra tercero, si se inscribe en el Registro
Pblico; cuando los bienes son de la clase a que se refiere la fraccin III del artculo que
se acaba de citar, se aplicar lo dispuesto en esa fraccin.
Artculo 2313. El vendedor a que se refiere el artculo anterior, mientras no se venza el plazo para pagar el
precio, no podr enajenar la cosa vendida con reserva de propiedad. Esta limitacin de dominio se anotar
en la parte correspondiente.
El vendedor no puede hacerlo (enajenar) ya que la Ley se lo prohbe; por otro lado,
debido a que carece de legitimacin para ello. Ante estos planteamientos cabra
cuestionar si el bien cuya propiedad se reserva el vendedor es inalienable. En nuestra
opinin, el derecho de propiedad sobre el bien puede enajenarse siempre que el acto
traslativo de dominio se lleva a cabo con consentimiento del comprador.107
Artculo 2314. Si el vendedor recoge la cosa vendida porque no le haya sido pagado su precio, se aplicar
lo que dispone el artculo 2311.
Este artculo 2311 es materia de la compraventa en abonos.
105
hay que investigar esta fuente
106
107
Artculo 2315. En la venta de que habla el artculo 2312, mientras no pasa la propiedad de la cosa vendida
al comprador, si ste recibe la cosa, ser considerado como arrendatario de la misma.
La modalidad es utilizable en los casos en que el comprador no cubre de contado el

precio y opera como una garanta para el vendedor
el pacto de reserva de dominio puede estar relacionado con cualquier otra cuestin que
puede ir de lo ms razonable a los ms caprichoso y hasta frvolo.
al pagar el comprador se hace propietario pero los efectos de la propiedad se retrotraen
a la fecha de la celebracin del contrato, por consecuencia natural de la condicin y su
realizacin, sin perjuicio de estar a la salvedades del artculo 1941, si las partes pactan
otras consecuencias en cuanto al momento fijado para la transmisin de la propiedad.108
Vale la pena recapitular las observaciones que Domnguez hace a lo comentado por
Zamora, en el libro del primero. pp. 323 a 325.
VI. Ventas judiciales.

La venta judicial es aqulla que se realiza con intervencin de los tribunales.109
Hay quienes consideran que no es un contrato.
No es un contrato porque no existe acuerdo de voluntades entre el propietario del bien y
deudor del crdito que da origen al procedimiento judicial, y el mejor postor en la
audiencia de remate para transmitir la propiedad del bien a cambio de un precio cierto y
en dinero, ya que por regla general el propietario no acude a esa audiencia, y aunque lo
hiciera y manifestara su conformidad con el procedimiento su consentimiento es
irrelevante para la enajenacin del bien
La transmisin del dominio del bien en estas operaciones, se verifica en el momento en
que queda firme el auto o acuerdo por el cual el juez del conocimiento aprueba el remate
a favor del mejor postor. 110
No obstante, hay otras opiniones al respecto;
Por nuestra parte, tengamos simplemente en cuenta que se dan muchos casos en los
cuales la autoridad judicial sustituye al vendedor y firma en su rebelda. Tal es el caso de
la venta a consecuencia de un procedimiento judicial por una promesa incumplida; ello
nos hace recordar que hay muchos contratos que se celebran aun sin voluntad de
108
Domnguez Martnez, Jorge Alfredo. Contratos. 2da ed. Porra. Mxico. 2002. pp. 321-323
109
Lozano Noriega, Francisco. Contratos. 6ta ed. Asociacin Nacional del Notariado Mexicano, A.C.
Mxico, 2001, p. 149
110
contratar de los intervinientes y no por eso dejan de ser contrato. Precisamente el contrato
prometido, el convenio de suplencia entre notarios, las capitulaciones matrimoniales, en
su caso tambin las ventas judiciales, supuestos en los cuales en realidad, la voluntad ya
es secundaria en la ejecucin pues la celebracin la ordena la ley o la autoridad judicial.
En esas condiciones, al tener lugar la sustitucin de la autoridad judicial en la voluntad
del demandado y darse as el consentimiento, y al haber objeto adems s estamos ante
una compraventa.111
Parece ser que nos encontramos en un caso especifico de legitimacin extraordinaria en
el que la ley permite al rgano jurisdiccional interferir en la esfera jurdico-patrimonial del
que otorga la transmisin del derecho real, a travs de la posibilidad de que el juez
otorgue su consentimiento para la venta.
Para su estudio, Fausto Rico refiere a estas figuras:
1. Compraventa celebrada con autorizacin judicial.
el rgano jurisdiccional interviene para el solo efecto de aprobar su

celebracin112
El ejemplo es la venta de bienes de quienes se encuentran sujetos a patria potestad
realizada por quienes la ejercen.
2. Compraventa celebrada en ejecucin de una promesa de venta.
No est contemplada en la compraventa judicial ya que el supuesto de aplicacin es

en las ventas celebradas en almoneda, subasta o remate pblico.
3. Compraventa celebrada en almoneda o subasta pblica.
Se presentara en dos supuestos:

a) Voluntaria
el rgano jurisdiccional solo interviene a efecto de determinar el precio en

que habr de celebrarse el contrato.113
Ejemplo es la venta de bienes del pupilo, celebrada por el tutor (artculo 563).
b) Necesaria
111
112
113
el Juez interviene tanto para sustituirse en la voluntad de quien no desea

celebrar el contrato como para determinar el precio que ser objeto del mismo.114
Usada como medio para disolver la copropiedad (940).
Es un contrato de compraventa en el que el precio se determina por medio de las
pujas que varios postores realizan ante el rgano jurisdiccional.115
4. Remate judicial
Es un acto procesal orientado a realizar el valor de los bienes del deudor moroso
a fin de satisfacer al importe de los daos y perjuicios sufridos por su acreedor.116
Concluimos que solo tiene lugar la venta judicial cuando el rgano jurisdiccional en
virtud del imperio que la Ley le concede, se sustituye en la voluntad de alguna de
las partes en el contrato de compraventa.117
Artculo 2323. Las ventas judiciales en almoneda, subasta o remate pblicos, se regirn por
disposiciones de este Ttulo, en cuanto a la sustancia del contrato y a las obligaciones y derechos
comprador y del vendedor, con las modificaciones que se expresan en este Captulo. En cuanto a
trminos y condiciones en que hayan de verificarse, se regirn por lo que disponga el Cdigo
Procedimientos Civiles.
las
del
los
de
Artculo 2325. Por regla general las ventas judiciales se harn en moneda efectiva y al contado, y cuando la
cosa fuere inmueble pasar al comprador libre de todo gravamen, a menos de estipulacin expresa en
contrario, a cuyo efecto el juez mandar hacer la cancelacin o cancelaciones respectivas, en los trminos
que disponga el Cdigo de Procedimientos Civiles.
opinamos que es una solucin correcta nicamente para el caso del remate judicial, ya
que las cantidades obtenidas de dicho acto se destinan precisamente a solventar la
responsabilidad del deudor por el incumplimiento de sus deudas, por lo que los
gravmenes que garantizaban su pago no tendrn ya razn de subsistir, siempre que la
personas a cuyo favor se establecieron haya sido llamadas debidamente a juicio.
Tratndose de la almoneda o subasta pblica, la regla general respecto a los gravmenes
debera ser que subsistieran.118
El Cdigo Civil en el artculo 2324 previene que ciertas personas no son hbiles para
adquirir por remate judicial.
El que vende en la compraventa judicial, no est obligado a responder del saneamiento
para el caso de eviccin y vicios ocultos.
114
115
116
117
118
Artculo 2141. En las ventas hechas en remate judicial, el vendedor no est obligado por causa de la
eviccin que sufriere la cosa vendida, sino a restituir el precio que haya producido la venta.
Artculo 2162. El enajenante no tiene obligacin de responder de los vicios redhibitorios, si el adquirente
obtuvo la cosa por remate o por adjudicacin judicial.
VII. Clasificacin del contrato.
Es bilateral
Oneroso
Conmutativo
Aleatorio en la compra de esperanza
Consensual, Formal
Permuta
I. Concepto.
La permuta es el contrato por el que las partes que son las permutantes, se transmiten
recprocamente la respectiva propiedad de un bien; concepto ste del que como puede
observarse, son dos las partes intervinientes; lo perteneciente a una de ellas lo transmite
a la otra, y sta a cambio, hace lo propio en sentido opuesto.119
Artculo 2327. La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa
por otra. Se observar en su caso lo dispuesto en el artculo 2250.
Artculo 2250. Si el precio de la cosa vendida se ha de pagar parte en dinero y parte con el valor de otra
cosa, el contrato ser de venta cuando la parte de numerario sea igual o mayor que la que se pague con el
valor de otra cosa. Si la parte en numerario fuere inferior, el contrato ser permuta.
El objeto (indirecto) en este contrato sern los bienes que los permutantes se obliguen a
transmitirse recprocamente.
II. Regulacin por remisin.

Artculo 2331. Con excepcin de lo relativo al precio, son aplicables a este contrato las reglas de la compraventa, en cuanto no se opongan a los artculos anteriores.
No obstante, existen reglas especficas para los temas que a continuacin se describen:
A. Permuta de cosa ajena.

Artculo 2328. Si uno de los contratantes ha recibido la cosa que se le da en permuta, y acredita que no era
propia del que la dio, no puede ser obligado a entregar la que l ofreci en cambio, y cumple con devolver la
que recibi.
no se puede obligar a cumplir al permutante que acredita que lo recibido no es

propiedad de su contraparte, ya que si sufre la eviccin no podr recuperar el bien
entregado si este pasa a manos de tercero de buena fe.
119
Domnguez, pp. 336
En nuestra opinin la solucin prevista en la Ley es adecuada pero suprflua, si uno de

los contratantes acredita que el bien recibido no es propiedad de su contraparte, entonces
faltar objeto al contrato y no habr permuta. En razn de la falta de contrato es que el
permutante no puede ser obligado a ejecutar su prestacin y queda sujeto a restituir lo
recibido en virtud de su enriquecimiento ilegitimo de buena fe120
B. Eviccin del bien recibido.

Artculo 2329. El permutante que sufra eviccin de la cosa que recibi en cambio, podr reivindicar la que
di, si se halla an en poder del otro permutante, o exigir su valor o el valor de la cosa que se le hubiere
dado a cambio, con el pago de daos y perjuicios.
Artculo 2330. Lo dispuesto en el artculo anterior no perjudica los derechos que a ttulo oneroso haya
adquirido un tercero de buena fe sobre la cosa que reclame el que sufri la eviccin.
Las nicas reglas especiales en este caso son: la que faculta al permutante que sufre la
eviccin a escoger en cualquier caso el valor de lo entregado o el valor de lo que se dio a
cambio y; la que lo faculta a exigir una indemnizacin en cualquier caso por los daos y
perjuicios sufridos121
En materia de permuta dichas prestaciones pueden exigirse independientemente de la
buena o mala fe de la parte responsable122
III. Clasificacin.
Igual que la compraventa.
120
Rico lvarez, Fausto y Patricio Garza Bandala. De los Contratos Civiles. Porra. Mxico. 2002. pp. 84-85
121
122
DONACIN
I. Concepto.
Artculo 2332. Donacin es un contrato por el que una persona transfiere a otra, gratuitamente una parte o
la totalidad de sus bienes presentes.
Son dos las partes en el contrato de donacin; el donante y el donatario; el primero

transmite y el segundo adquiere.123
A. Contrato traslativo de dominio

Primeramente dejar en claro que se trata de un acuerdo de voluntades acerca de la
transmisin gratuita de los derechos reales que sobre un bien recaigan.
La traslacin de la propiedad se configura conforme a las reglas generales de las
obligaciones.
B. Contrato gratuito
en todo caso, la donacin trae consigo un empobrecimiento para el donante en la
medida que el donatario se enriquece124
Siempre la donacin onerosa es un contrato complejo en el que podemos distinguir la
parte gratuita que es propiamente el contrato de donacin y parte onerosa.125
C. Una parte o la totalidad de los bienes.

La definicin contempla la posibilidad de transferir una parte o la totalidad de los bienes
del donante.
No obstante, el artculo 2347 del Cdigo dice:
123
124
125
Lozano Noriega, pp. 157
Artculo 2347. Es nula la donacin que comprenda la totalidad de los bienes del donante, si ste no se
reserva en propiedad o en usufructo lo necesario para vivir segn sus circunstancias.
El artculo 2349:
Artculo 2349. Si el que hace donacin general de todos sus bienes se reserva algunos para testar, sin otra
declaracin, se entender reservada la mitad de los bienes donados.
D. Bienes presentes.
El objeto del contrato debe de recaer sobre bienes o derechos presentes de carcter
patrimonial que sean propiedad del donante en el momento de la celebracin del
contrato.126
Artculo 2333. La donacin no puede comprender los bienes futuros.
II. Elementos de existencia.

A. Consentimiento.
Hay reglas especiales respecto al consentimiento en materia del contrato de donacin.
El primer caso es la adopcin de la teora de la informacin al momento de otorgar el
consentimiento:
Artculo 2340. La donacin es perfecta desde que el donatario la acepta y hace saber la aceptacin al
donador.
Artculo 1807. El contrato se forma en el momento en que el proponente reciba la aceptacin, estando
ligado por su oferta, segn los artculos precedentes.
Recordemos que la Teora General de las Obligaciones establece que la formacin del
consentimiento entre no presentes tiene lugar al momento en que el proponente recibe
la aceptacin del destinatario. En materia de donacin no basta con que el autor de la
oferta reciba el asentimiento del ofertado, sino que es necesario que el oferente sea
conocedor de dicha aceptacin para que se perfeccione el Contrato.127
La segunda regla especial consiste en la forma en la que el consentimiento se configura y
por lo tanto surte efecto el contrato:
126
127
Artculo 2346. La aceptacin de las donaciones se har en la misma forma en que stas deban hacerse,
pero no surtir efecto si no se hiciere en vida del donante.
La teora general de las obligaciones determina como principio general que el

consentimiento puede manifestarse expresa o tcitamente. De conformidad con el artculo
2346 la aceptacin de la donacin debe guardar la misma forma que sta; el artculo 2341
dispone que la donacin puede hacerse verbalmente o por escrito. La regla especial
consiste en que el donatario no puede aceptar tcitamente la donacin, ya que siempre
deber hacerlo de manera verbal o escrita ambas medios expresos de manifestacin de
la voluntad.128
La tercera regla especial aceptacin a la regla general en materia del consentimiento
verse sobre la imposibilidad de que se perfeccione el contrato si el proponente que ha
enviado su oferta fallece antes de la aceptacin del receptor aun, cuando este ltimo
desconozca este hecho.
Artculo 2346. La aceptacin de las donaciones se har en la misma forma en que stas deban hacerse,
pero no surtir efecto si no se hiciere en vida del donante.
De conformidad con la Teora General de las obligaciones, el destinatario que desconoce

el fallecimiento del proponente puede aceptar su oferta de contratar, quedando obligados
los herederos del ltimo a sostener el contrato. El artculo transcrito dispone que la
aceptacin del donatario solo surte efectos si se hiciere durante la vida de donante.129
B. Objeto.
Hemos comentado que la donacin solo puede recaer sobre bienes presentes.
Artculo 2333. La donacin no puede comprender los bienes futuros.
III. Elementos de validez.

A. Capacidad y legitimacin.
Para ser donante
Por lo que se refiere a la legitimacin, se requiere ser propietario del bien materia de la
donacin.
La capacidad se rige por las mismas reglas generales.
128
129
En caso de representacin:
Los que ostentan la patria potestad y los tutores tiene prohibido la donacin de los bienes
de los hijos.
Artculo 576. El tutor no puede hacer donaciones a nombre del incapacitado.
Los representantes voluntarios con facultades de dominio, necesitan facultad expresa

para donar en opinin de algunos autores.
El representante voluntario necesita clusula especial y expresa para donar a nombre del
mandante.130
El representante requerira de las facultades de un apoderado con poder especial para
celebrar el contrato de donacin, segn se ha pronunciado la Suprema Corte de Justicia
de la Nacin131
Este es el rubro de la mencionada tesis:
Donacin, mandatario, carece de facultades para celebrar el contrato de, cuando en el
poder general para actos de dominio se omite insertar clusula especifica que lo faculta a
realizar aquel acto jurdico de disposicin (artculos 2554 del cdigo civil para el distrito
federal y 2528 del cdigo civil para el estado de Chiapas).
Para ser donatario
Se requiera la capacidad de ejercicio para aceptar la donacin a nombre propio.

En cuanto a la aceptacin por representantes de quienes no tiene aun la capacidad de
goce podemos apuntar:
Artculo 2357. Los no nacidos pueden adquirir por donacin, con tal que hayan estado concebidos al tiempo
en que aqulla se hizo y sean viables conforme a lo dispuesto en el artculo 337.
B. Ausencia de vicios en el consentimiento.

La nica Salvedad que pudiera hacerse a las reglas generales para todos los contratos
respecto de la ausencia de vicios en el consentimiento, sta en que la donacin es uno de
esos contratos calificados como intuitu personae, es decir, que se celebran en el caso
concreto, en razn de la identidad caractersticas o cualidades del donatario; de tal
130
Snchez Medal, p. 205
131
manera, la donacin celebrada por el donante con error sufrido respecto de dichas
situaciones, vera cuestionada su validez.132
C. Forma.
Artculo 2341. La donacin puede hacerse verbalmente o por escrito.
Para determinar cuando es una y cuando es otra, hay que distinguir entre muebles e
inmuebles, y dentro de los primeros, su valor.
Bienes muebles
o Verbal
Artculo 2342. No puede hacerse la donacin verbal ms que de bienes muebles.
Artculo 2343. La donacin verbal slo producir efectos legales cuando el valor de los muebles no pase de
doscientos pesos.
o Escrito
Artculo 2344. Si el valor de los muebles excede de doscientos pesos, pero no de cinco mil, la donacin
debe hacerse por escrito.
Si excede de cinco mil pesos, la donacin se reducir a escritura pblica.

o Escritura Pblica
Si excede de cinco mil pesos, la donacin se reducir a escritura pblica.
Bienes inmuebles
Artculo 2345. La donacin de bienes races se har en la misma forma que para su venta exige la ley.
1. Consecuencia de la falta de forma

Primeramente, lo es la anulabilidad del acto por carecer de un elemento de validez. No
obstante los particulares pueden ejercitar la accin pro forma para exigir que al contrato
se le dote de la formalidad requerida. En las donaciones acontece lo siguiente:
Artculo 2232. Cuando la falta de forma produzca nulidad del acto, si la voluntad de las partes ha quedado
constante de una manera indubitable y no se trata de un acto revocable, cualquiera de los interesados
puede exigir que el acto se otorgue en la forma prescrita por la ley.
En nuestra opinin, la regla general es que tanto el donante como el donatario pueden
ejercitar la actio pro forma a fin de subsanar las carencias formales del contrato. La
132
excepcin a dicha regla consiste en que si el contrato estuviere en posibilidad de ser

revocado, nicamente el donante podr ejercitar la accin de referencia.133
IV. Obligaciones de las

partes.
A. Donante.
1. Entrega de la cosa.
Es la primera y fundamental, consecuencia inherente a la celebracin del contrato. Las
condiciones se rigen por las reglas generales de las obligaciones al no existir disposicin
especial.
La accin obligacin de entregar el bien sobre el que recaen los derechos reales objeto
del contrato es una consecuencia necesaria que resulta de la transmisin de los
mismos.134
En materia de donaciones, el cdigo no establece ninguna regla especial relativa a la
entrega y por tanto deben de aplicarse las reglas generales en materia de
obligaciones.135
2. Conservar la cosa antes de la entrega.

La conservacin de los bienes materia del contrato es una obligacin que la Teora
General de las Obligaciones impone a todo el que transmite un derecho real respecto de
un bien que se encuentra en su poder.136
3. Responder en caso de eviccin.

Artculo 2351. El donante slo es responsable de la eviccin de la cosa donada si expresamente se oblig a
prestarla.
133
134
135
136
Artculo 2352. No obstante lo dispuesto en el artculo que precede, el donatario queda subrogado en todos
los derechos del donante si se verifica la eviccin.
no est obligado el donante al saneamiento por causa de eviccin, ya que, por una
parte, la accin de saneamiento por eviccin se reduce esencialmente a una accin de
restitucin por equivalente que en el caso no existe por el carcter gratuito del
contrato137
El donante no est obligado a responder del saneamiento en caso de eviccin sino
cuando expresamente se obligo a prestarla138
B. Donatario.
En principio la donacin no impone ninguna obligacin al donatario.
La donacin impone al donatario un deber de gratitud que si bien no est expresamente
as previsto en la ley, s por disposicin legal concretamente el artculo 2370 del Cdigo, la
donacin puede revocarse si el donatario es ingrato con el donante.139
Existen dos doctrinas que pretenden explicar la naturaleza jurdica de esta gratitud
especial: la primera afirma que constituye una obligacin para el donatario: la segunda
sostiene que tan solo se trata de un deber jurdico.
El argumento principal de quienes opinan que la gratitud especial es una obligacin
consiste en que el incumplimiento de dicha conducta tiene consecuencias de derecho
Quienes sostienen que la gratitud especial consiste en un deber jurdico afirman que en
virtud de su propia naturaleza, dicha conducta no puede ser exigida coactivamente por el
donante y por lo tanto, sta no puede ser considerada como una obligacin.140
V. Clases de donaciones.
Artculo 2334. La donacin puede ser pura, condicional, onerosa o remuneratoria.
A. Donacin pura.
137
138
139
140
se considera que toda donacin, por exclusin, que no pertenezca a una clase
especial es una donacin comn, pura o simple y se le aplicarn todas las reglas sin las
excepciones especiales, ya estudiadas.141
B. Donacin condicional.
Artculo 2335. Pura es la donacin que se otorga en trminos absolutos, y condicional la
que depende de algn acontecimiento incierto.
Es de resaltar que la Ley considera como donacin condicional solo aquella que se
encuentra sujeta a condicin por lo que la donacin sujeta a termino no se ubica dentro
de dicha categora.142
C. Donacin Onerosa.
Artculo 2336. Es onerosa la donacin que se hace imponiendo algunos gravmenes, y remuneratoria la
que se hace en atencin a servicios recibidos por el donante y que ste no tenga obligacin de pagar.
Artculo 2337. Cuando la donacin sea onerosa, slo se considera donado el exceso que hubiere en el
precio de la cosa, deducidas de l las cargas.
En efecto la carga o modo no es una obligacin, y las diferencias fundamentales entre

ambas figuras, son claras: Por su origen, la carga se genera de una liberalidad, en cambio
la obligacin tiene diversas fuentes y por sus efectos, el incumplimiento de la carga,
slo da accin al donante para revocar la donacin pero no para exigir su cumplimiento
forzoso.143
Siempre la donacin onerosa es un contrato complejo en el que podemos distinguir parte
gratuita que es propiamente el contrato de donacin y parte onerosa.144
Provisionalmente podramos decir que la donacin onerosa es aquella que no se hace
imponiendo obligaciones al donatario.
La existencia de una donacin onerosa puede admitirse si reconocemos la autonoma
de los distintos efectos que puede tener el contrato. La transmisin del derecho real se
verifica por causa de donacin en la porcin en que exceda a las cargas impuestas al
donatario; en la parte en que dicho contratante debe ejecutar una prestacin a fin de
recibir el provecho acordado, el contrato dejar de ser donacin y su naturaleza se
141
142
143
144
Lozano , P. 157
determinar a partir del tipo de obligacin que el donatario asuma. El contrato es uno, ya
que es un slo acuerdo de voluntades y una sola intencin lo que le da origen pero
genera efectos jurdicos que pueden corresponder a varios contratos. 145
Rico considera que si la contraprestacin se pact a favor del donante, ante el
incumplimiento opera la recisin del contrato. Por el contrario si se pact a favor de un
tercero, se rige por las reglas de una estipulacin a favor de tercero.
D. Donacin remuneratoria.
Son aquellas que el donante hace en atencin a determinados servicios prestados por el
donatario, que no tena obligacin de remunerar.
La importancia practica que tiene en derecho mexicano el calificar a una donacin como
remunerativa, es que no puede ser revocada, ni por sobrevenir hijos al donante, ni por
ingratitud146
Artculo 2336. Es onerosa la donacin que se hace imponiendo algunos gravmenes, y remuneratoria la
que se hace en atencin a servicios recibidos por el donante y que ste no tenga obligacin de pagar.
VI. Donaciones inoficiosas.

Artculo 2348. Las donaciones sern inoficiosas en cuanto perjudiquen la obligacin del donante de
ministrar alimentos a aquellas personas a quienes los debe conforme a la ley.
La consecuencia jurdica que sigue a la inoficiocidad es la reduccin de la donacin en lo

que fuere perjudicial a la obligacin alimentaria del donante. 147
La accin para que se declare la inoficiosidad de una donacin le corresponde al
acreedor o acreedores alimentistas.
El efecto que produce la declaracin de inoficiosidad de una donacin, es que la misma
debe de reducirse en la medida en que permita que el donante vuelva a ser solvente para
cumplir sus obligaciones de carcter alimenticio y si para tal efecto se requiere la
reduccin total, la donacin se entiende revocada148
La ley prev un medio para evitar la reduccin de las donaciones:
145
Rico lvarez, Fausto y Patricio Garza Bandala. De los Contratos Civiles. Porra. Mxico. 2002. p.
146
147
148
Artculo 2375. Las donaciones inoficiosas no sern revocadas ni reducidas, cuando muerto el donante, el
donatario tome sobre s la obligacin de ministrar los alimentos debidos y la garantice conforme a derecho.
Al respecto, Rico comenta:

en realidad la reduccin es la nica sancin que el Cdigo Civil establece a la
inoficiosidad. La segunda razn estriba en que el supuesto indicado slo puede operar si
el donante ha fallecido, por lo que si ste an se encuentra con vida no se podr avitar la
reduccin habindose acreditado la inoficiosidad conforme a Derecho.149
Algunas reglas respecto a la reduccin:
Orden de su reduccin cuando fueren varias
Artculo 2376. La reduccin de las donaciones comenzar por la ltima en fecha, que ser totalmente
suprimida si la reduccin no bastare a completar los alimentos.
Artculo 2377. Si el importe de la donacin menos antigua no alcanzare, se proceder, respecto de la
anterior, en los trminos establecidos en el artculo que precede, siguindose el mismo orden hasta llegar a
la ms antigua.
Artculo 2378. Habiendo diversas donaciones otorgadas en el mismo acto o en la misma fecha, se har la
reduccin entre ellas a prorrata.
La regla es simple: el donatario ms antiguo tiene preferencia respecto del ms reciente,

cuando los donatarios lo hubieren sido en la misma fecha, la reduccin afectar a todos a
todas proporcionalmente.150
Modo de reduccin atendiendo al tipo de bienes
- Muebles
Artculo 2379. Si la donacin consiste en bienes muebles, se tendr presente para la
reduccin el valor que tenan al tiempo de ser donados.
- Inmuebles
Artculo 2380. Cuando la donacin consiste en bienes races que fueren cmodamente divisibles, la
reduccin se har en especie.
Artculo 2381. Cuando el inmueble no pueda ser dividido y el importe de la reduccin exceda de la mitad del
valor de aqul, recibir el donatario el resto en dinero.
Artculo 2382. Cuando la reduccin no exceda de la mitad del valor del inmueble, el donatario pagar el
resto.
149
150
VII. Revocacin de las

donaciones.
Por regla general, los contratos no son revocables, esto en congruencia con el principio
de intangibilidad de los contratos que impide que el contrato se deje al arbitrio de uno de
los contratantes.
En consonancia con lo afirmado, la donacin no es revocable, por excepcin hay dos
supuestos en los que se puede presentar esta circunstancia, la sobrevivencia de hijos y la
ingratitud.
A. Superveniencia de hijos.
Procedencia
1.- Que al haber celebrado la donacin, el donante no tenga hijos.

2.- Que posteriormente le sobrevengan hijos viables.
3.- Que el nacimiento de esos hijos sea dentro de los 5 aos siguientes a la celebracin
de la donacin.
4.- Que dentro de ese plazo intente la accin.
Artculo 2359. Las donaciones legalmente hechas por una persona que al tiempo de otorgarlas no tena
hijos, pueden ser revocadas por el donante cuando le hayan sobrevenido hijos que han nacido con todas las
condiciones que sobre viabilidad exige el artculo 337.
Si transcurren cinco aos desde que se hizo la donacin y el donante no ha tenido hijos o
habindolos tenido no ha revocado la donacin, sta se volver irrevocable. Lo mismo
sucede si el donante muere dentro de ese plazo de cinco aos sin haber revocado la
donacin.
Si dentro del mencionado plazo naciere un hijo pstumo del donante, la donacin se
tendr por revocada en su totalidad.
Revocacin de pleno derecho
1.- Si dentro de los 5 aos nace un hijo pstumo del donante.

Se tendr la donacin revocada en su totalidad de pleno derecho.
Excepciones
Artculo 2361. La donacin no podr ser revocada por superveniencia de hijos:
I. Cuando sea menor de doscientos pesos;
II. Cuando sea antenupcial;

III. Cuando sea entre consortes;
IV. Cuando sea puramente remuneratoria.
Efectos de la revocacin
1.- Restitucin de los bienes donados

2.- Su valor, si han sido enajenados
Artculo 2362. Rescindida la donacin por superveniencia de hijos, sern restituidos al donante los bienes
donados, o su valor si han sido enajenados antes del nacimiento de los hijos.
Artculo 2364. Cuando los bienes no puedan ser restituidos en especie, el valor exigible ser el que tenan
aqullos al tiempo de la donacin.
Artculo 2363. Si el donatario hubiere hipotecado los bienes donados subsistir la hipoteca, pero tendr
derecho el donante de exigir que aqul la redima. Esto mismo tendr lugar tratndose de usufructo o
servidumbre impuestas por el donatario.
Renuncia anticipada
Artculo 2366. El donante no puede renunciar anticipadamente el derecho de revocacin por superveniencia
de hijos.
Ejercicio de la accin
Artculo 2367. La accin de revocacin por superveniencia de hijos corresponde exclusivamente al donante
y al hijo pstumo, pero la reduccin por razn de alimentos tienen derecho de pedirla todos los que sean
acreedores alimentistas.
B. Ingratitud.
Procedencia
Artculo 2370. La donacin puede ser revocada por ingratitud:
I. Si el donatario comete algn delito contra la persona, la honra o los bienes del donante o de los
ascendientes, descendientes o cnyuge de ste;
II. Si el donatario rehsa socorrer, segn el valor de la donacin, al donante que ha venido a pobreza.
Excepciones
Artculo 2371. Es aplicable a la revocacin de las donaciones hechas por ingratitud lo dispuesto en los
artculos 2361 al 2364.
No se revocan:
-
Menor de 200 pesos
Antenupcial
Entre consortes
Puramente remuneratoria
Efectos de la revocacin
Es la misma regla:
1.- Restitucin de los bienes, o
2.- Su valor, si se han enajenado
Renuncia anticipada
Artculo 2372. La accin de revocacin por causa de ingratitud no puede ser renunciada anticipadamente, y
prescribe dentro de un ao, contado desde que tuvo conocimiento del hecho el donador.
Ejercicio de la accin
Artculo 2373. Esta accin no podr ejercitarse contra los herederos del donatario, a no ser que en vida de
ste hubiese sido intentada.
Artculo 2374. Tampoco puede esta accin ejercitarse por los herederos del donante si ste, pudiendo, no la
hubiese intentado.
VIII. Donacin antenupcial y

entre consortes.
A. Donacin antenupcial.
Supuesto
Artculo 219.- Son donaciones antenupciales:

I. Las realizadas antes del matrimonio entre los futuros cnyuges, cualquiera que sea el nombre que la
costumbre les haya dado; y
II. Las que un tercero hace a alguno o a ambos de los futuros cnyuges, en consideracin al matrimonio.
Inoficiosidad
Artculo 222. Las donaciones antenupciales hechas por un extrao, sern inoficiosas en los trminos en que
lo fueren las comunes.
Artculo 221.- Las donaciones antenupciales entre futuros cnyuges, aunque fueren varias, no podrn
exceder reunidas de la sexta parte de los bienes del donante. En el exceso, la donacin ser inoficiosa.
Consentimiento
Artculo 225. Las donaciones antenupciales no necesitan para su validez de aceptacin expresa.
Por lo tanto se admite el consentimiento tcito y constituye una excepcin

Revocacin
-
Sobreveniencia de hijos: No se pueden revocar
Ingratitud:
Solo si la realiz un extrao
Que haya sido a ambos esposos
Que los dos fueren ingratos
Entre futuros cnyuges:

Si el donatario realiza conductas de violencia familiar, abandono hacia el
donante o sus hijos
Capacidad
Los menores pueden realizar esta donacin siempre que presenten su consentimiento
quienes tengan que prestarlo para el matrimonio.
Artculo 229.- Los menores podrn hacer las donaciones que sealan la fraccin I del artculo 219, pero
requerirn del consentimiento de las personas a que se refiere el artculo 148.
Resolucin
Queda sin efecto si no se efecta el matrimonio del que dependa su realizacin.

Artculo 230.- Las donaciones antenupciales quedarn sin efecto si el matrimonio dejare de efectuarse. Los
donantes tienen el derecho de exigir la devolucin de lo que hubieren dado con motivo del matrimonio a
partir del momento en que tuvo conocimiento de la no celebracin de ste.
B. Donaciones entre consortes.

Se trata de las donaciones hechas entre cnyuges
Revocacin
Por violencia familiar o abandono de las obligaciones alimentarias a cargo del donatario
en contra del donante o sus hijos
Artculo 228.- Las donaciones antenupciales hechas entre los futuros cnyuges sern revocadas cuando,
durante el matrimonio, el donatario realiza conductas de adulterio, violencia familiar, abandono de las
obligaciones alimentarias u otras que sean graves a juicio del Juez de lo Familiar, cometidas en perjuicio del
donante o sus hijos.
Artculo 233.- Las donaciones entre cnyuges pueden ser revocadas por el donante, en los trminos del
artculo 228.
No se revocan por supervivencia de hijos.

Artculo 234.- Las donaciones entre cnyuges no se revocarn por la superveniencia de hijos, pero se
reducirn cuando sean inoficiosas, en los mismos trminos que las comunes.
Inoficiosidad
Artculo 234.- Las donaciones entre cnyuges no se revocarn por la superveniencia de hijos, pero se
reducirn cuando sean inoficiosas, en los mismos trminos que las comunes.
En los mismos trminos que las comunes.
IX. Clasificacin del contrato.

Unilateral
Gratitud
MUTUO.
I. Concepto.
Artculo 2384. El mutuo es un contrato por el cual el mutuante se obliga a transferir la propiedad de una
suma de dinero o de otras cosas fungibles al mutuatario, quien se obliga a devolver otro tanto de la misma
especie y calidad.
A. Antecedentes histricos.
Los cdigos de 70 y 84, con modelo al respecto en el Cdigo Napolen, regulaban al
comodato y al mutuo bajo el rubro nico del prstamo.151
Lo anterior en virtud de estar inspirados en el Cdigo Napolen.
La doctrina francesa considera al mutuo como un contrato real a partir de la
interpretacin de distintas disposiciones del Cdigo Napolen. El mutuo fue adems un
contrato traslativo de dominio, ya que el mutuante que entregaba los bienes materia del
contrato transmita el derecho de propiedad sobre los mismos
La doctrina mexicana atribuy naturaleza real al mutuo, a pesar de que ninguna
disposicin estableci que el contrato requiriera la entrega del bien para
perfeccionarse...152
Con una tcnica ms detallada el cdigo vigente por su parte, separa ambos contratos;
el mutuo se suma a los contratos traslativos de dominio y el comodato en unin al
arrendamiento forman el grupo de los contratos por los que se transmite el uso.153
B. Perfeccionamiento consensual.
el mutuo es actualmente un contrato consensual, por lo que su perfeccionamiento no
requiere ya de la entrega de bien alguno. Sin embargo, debemos reconocer que la
inmensa mayora de sus efectos solo se producen hasta que los bienes materia del
mismo han sido entregados.154
151
152
Rico lvarez, Fausto y Patricio Garza Bandala. De los Contratos Civiles. Porra. Mxico. 2002. p.123
153
154
Rico lvarez, Fausto y Patricio Garza Bandala. De los Contratos Civiles. Porra. Mxico. 2002. pp.
124-125
C. Esencia traslativa de dominio y

fungibilidad.
La celebracin del mutuo transmite el derecho de propiedad sobre los bienes materia del
contrato una vez que se individualizan y se notifica al mutuatario la individualizacin...155
Mientras no tenga lugar esa individualizacin, dada la fungibilidad del bien
correspondiente, el deudor puede cumplir con su obligacin con cualquier bien de la
misma especie y calidad, pues la ley desconoce inters jurdico al acreedor para exigir al
deudor el cumplimiento de la obligacin a su cargo con un bien en particular.
Precisamente la fungibilidad que caracteriza a los bienes de esa clase les permite
sustituirse recprocamente al momento de ese pago.156
Ahora bien, segn el artculo 2015 citado, la transmisin de propiedad tiene lugar cuando
la cosa se hace cierta y determinada con conocimiento del acreedor; con frecuencia se
piensa que ello tiene lugar al momento en el que la cosa se entrega a quien corresponda.
Consideramos esto inexacto por que la ley alude esa a determinacin de la cosa cuando
sea conocida por el acreedor; as la entrega no es el factor determinante para esa
transmisin.157
D. Gratuito por naturaleza.

en realidad por la celebracin del contrato de mutuo el nico que recibe beneficios es
el mutuatario. Pero ya no de manera natural si no a travs de un pacto expreso, el mutuo
puede ser oneroso, cuando se pacta con inters, pacto que es permitido por el artculo
2393.158
El contrato puede ser gratuito si no se estipula el pago de un rdito o inters a cargo
del mutuatario o puede ser oneroso para el caso de que si se pacte ese rdito o
inters.159

A. Consentimiento.
155
156
157
158
Mxico, 2001, p. 177
159
No hay reglas especiales para la conformacin del consentimiento en el contrato de

mutuo.
el mutuo es un contrato consensual en oposicin a formal: nada impide entonces
manifestaciones tacitas de voluntad160
B. Objeto.
En todo caso, sea cual fuere el bien objeto del mutuo, este deber ser un bien fungible. La
fungibilidad hace que un bien pueda sustituir a otro al momento del pago: de tal manera
que tanto mutuante como mutuario podrn cumplir con su respectiva obligacin
entregando un bien de la especie y calidad pactada.161

No hay reglas especiales para la capacidad en este contrato.
a las partes en el contrato de mutuo, les es aplicable el rgimen legal general de la
capacidad e incapacidad de ejecucin, sin ms salvedad que la contenida en el artculo
2392 del Cdigo162
Es necesario sealar que el mutuo es un acto de dominio para el mutuante, en todo caso.
Es un acto de administracin para el mutuatario, pero cuando se pactan intereses parece
ser un acto de dominio pues se compromete una parte del activo patrimonial.
La excepcin que marca la ley para la capacidad, que ms que excepcin es una
particularidad, es la siguiente.
Artculo 2392. No se declararn nulas las deudas contradas por el menor para proporcionarse los alimentos
que necesite, cuando su representante legtimo se encuentre ausente.
En nuestra opinin el artculo transcrito no establece una capacidad especial que

autorice a los menores de edad a celebrar el contrato de mutuo por su propio derecho,
consideramos ms bien que se trata de un supuesto de improcedencia de la accin de
nulidad163
Por lo que hace el requisito de legitimacin
160
161
162
163
El mutuante requiere estar legitimado para poder transmitir la propiedad de los bienes
materia del mutuo. La falta de satisfaccin de este requisito impide que haya contrato.164
B. Forma.
La ley no exige para el mutuo el constar en una forma especfica, por lo tanto con el
simple consentimiento se tiene por perfeccionado el contrato.
Ahora bien, si para garantizar las obligaciones del mutuario este o un tercero por l
constituyen hipoteca, como la garanta en todo caso debe constar por escrito y las ms de
las veces en escritura ante notario, el mutuo puede observar una de estas formalidades
segn sea el caso, por quedar incorporado su contenido al documento en el que se hizo
constar dicha garanta.165
El mismo comentario es aplicable para la posibilidad de su inscripcin en el Registro
Pblico de la Propiedad.

partes.
A. Del mutuante.
1. Entregar la cosa.
La primera obligacin del mutuante, ser la de entregar los bienes objeto del contrato si
stos son ciertos y conocidos en la celebracin del contrato, y si no lo son, primero tendr
la obligacin de determinarlos y hacerle saber al mutuario esa individualizacin y a
continuacin entregarlos166
Precisamente Fausto Rico seala como primera obligacin del mutuante la de
individualizar los bienes materia del mutuo.
el mutuante no se encuentra obligado a transmitir el derecho de propiedad sobre los
bienes materia del mutuo, ya que se transmite ipso iure en virtud de la celebracin del
contrato si los bienes se encuentran individualizados con conocimiento del mutuatario, la
segunda, que slo en caso de que los bienes materia del mutuo no se encuentren
individualizados al celebrarse el contrato, ser obligacin del enajenante posibilitar la
164
165
166
transmisin del dominio, individualizando los bienes y notificando al mutuatario la

individualizacin.167
Existe regulacin especial respecto al tiempo y lugar de la entrega del bien
mutuo.
dado en
a) Lugar.
Artculo 2386. La entrega de la cosa prestada y la restitucin de lo prestado se harn en lugar convenido.
Artculo 2387. Cuando no se ha sealado lugar, se observarn las reglas siguientes:
I. La cosa prestada se entregar en el lugar donde se encuentre;
II. La restitucin se har, si el prstamo consiste en efectos, en el lugar donde se recibieron. Si consiste en
dinero, en el domicilio del deudor, observndose lo dispuesto en el artculo 2085.
b) Tiempo.
El Cdigo no contiene disposicin especial que seale el momento en el cual el mutuante
debe entregar al mutuario lo dado en mutuo. Por ello, si no hay pacto expreso es aplicable
al caso la regla general contenida en el artculo 2950 168
2. Responder en caso de eviccin y los vicios ocultos.

Por lo que hace a la eviccin, responde el mutuante en los mismos trminos que cualquier
enajenante, de conformidad con la Teora General de las obligaciones.
Por lo que hace a los vicios ocultos, podemos apuntar el siguiente comentario:
La Teora General de las Obligaciones determina que la necesidad de responder por
vicios ocultos nicamente tiene lugar en los contratos conmutativos. El artculo 2390
admite la existencia de dicha obligacin en un contrato gratuito como lo es el mutuo
simple.169
Artculo 2390. El mutuante es responsable de los perjuicios que sufra el mutuatario por la mala calidad o
vicios ocultos de la cosa prestada, si conoci los defectos y no dio aviso oportuno al mutuatario.
esta teora est consagrada especialmente para el mutuo. Para que proceda la
responsabilidad de vicios ocultos para el mutuante se requiere, de acuerdo con el articulo
ya citado en antecedentes, que el mutuante conozca la existencia de los vicios: es decir,
este artculo 2390 est sancionando el dolo o la mala fe del mutuante, mientras en la
teora general se sigue un criterio objetivo; procede la responsabilidad haya o no
conocimiento de los vicios170
167
168
169
170
Mxico, 2001, p. 183
B. Del mutuatario.
1. Restituir los bienes prestados.
La primera obligacin del mutuatario, es que debe restituir o devolver al mutuante bienes
fungibles, en la misma cantidad y de la misma especie y calidad de los recibidos.171
a) Objeto de la restitucin.
El Cdigo marca dos casos especiales:
Artculo 2388. Si no fuere posible al mutuatario restituir en gnero, satisfar pagando el valor que la cosa
prestada tena en el tiempo y lugar en que se hizo el prstamo, a juicio de peritos, si no hubiere estipulacin
en contrario.
Artculo 2389. Consistiendo el prstamo en dinero, pagar el deudor devolviendo una cantidad igual a la
recibida conforme a la ley monetaria vigente al tiempo de hacerse el pago, sin que la prescripcin sea
renunciable. Si se pacta que el pago debe hacerse en moneda extranjera, la alteracin que sta
experimente en valor, ser en dao o beneficio del mutuatario.
b) Tiempo de la restitucin.
La regla es la voluntad de las partes, en caso de no haber pacto expreso se estar a lo
previsto en el artculo 2385.
c) Lugar de restitucin.
Son aplicables los artculos 2386 y 2387 ya transcritos en ocasin del mutuante.
2. Responder del saneamiento en caso de eviccin y de

vicios ocultos.
Por lo que hace a la eviccin podemos apuntar lo siguiente:
La restitucin que lleva a cabo el mutuario transmite al mutuante la propiedad de los
bienes que son materia de la misma. En virtud de ser enajenante, el mutuario est
obligado a responder d la eviccin.172
Por el saneamiento de vicios ocultos:
el mutuatario es tambin responsable de los vicios o defectos ocultos de la cosa. Si
admitiramos que no era responsable, estaramos interpretando nuestra ley de manera
injusta porque si el mutuante que no se beneficia con la celebracin del contrato de mutuo
es, sin embargo, responsable de los vicios y defectos ocultos de la cosa con mayor razn
deber serlo el mutuatario, que es en resumidas cuentas, el beneficiario. Pero es que el
mutuatario no puede tener la responsabilidad de la teora general porque el contrato es
171
172
Investigar la fuente de esta cita
gratuito, no es conmutativo; de manera es que debemos resolver que el artculo 2390,

aun cuando habla slo de que el mutuante es responsable, debemos interpretarlo en el
sentido de que el mutuatario tambin lo es de los vicios y defectos ocultos de las cosas
que da en pago al mutuante cuando conoca la existencia de los vicios tratndose de un
contrato de mutuo simple.173
V. Mutuo con inters.

Entendemos por inters toda contraprestacin en dinero o en otros bienes que recibe el
mutuante en razn del prstamo que lleva a cabo.174
Artculo 2393. Es permitido estipular inters por el mutuo, ya consista en dinero, ya en gneros.
Cuando el inters consiste en dinero se llama rdito; cuando el inters consiste en

gneros se llama producto.175
puede ser oneroso (el contrato de mutuo) para el caso de que s se pacte ese rdito o
inters
los provechos y gravmenes sern recprocos, dado que el mutuatario deber pagar el
rdito o inters estipulado176
A. Tipos de inters.
Los artculos 2394 y 2395 indican en su contexto que el inters puede ser legal o
convencional; que el inters legal es de un 9% anual y que el convencional, factible de ser
fijado por las partes contratantes puede ser mayor o menor177
Artculo 2394. El inters es legal o convencional.
Artculo 2395. El inters legal es el nueve por ciento anual. El inters convencional es el que fijen los
contratantes, y puede ser mayor o menor que el inters legal; pero cuando el inters sea tan
desproporcionado que haga fundadamente creer que se ha abusado del apuro pecuniario, de la
inexperiencia o de la ignorancia del deudor, a peticin de ste el juez, teniendo en cuenta las especiales
circunstancias del caso, podr reducir equitativamente el inters hasta el tipo legal.
B. Inters desproporcionado.
173
Mxico, 2001, p. 185
174
175
Mxico, 2001, p. 188
176
177Domnguez
Martnez, Jorge Alfredo. Contratos. 2da ed. Porra. Mxico. 2002. p. 377
Articulo 2395. pero cuando el inters sea tan desproporcionado que haga fundadamente creer que se ha
abusado
a peticin de ste el juez, teniendo en cuenta las especiales circunstancias del caso,
podr reducir equitativamente el inters hasta el tipo legal
El supuesto previsto en el artculo transcrito slo imprime un rgimen especial a las
consecuencias de la lesin previstas en las disposiciones generales del Cdigo Civil. 178
Esta defensa o derecho, tiene la ventaja de permitir al mutuatario seguir disfrutando del
plazo convenido por las partes en el contrato para la devolucin, pero no lo protege para
recuperar las cantidades que por intereses excesivos ya haya pagado y slo lo protege en
ese sentido, hacia el futuro.179
Como puede observarse, si el contrato de mutuo es lesivo para el mutuario ste
nicamente tiene derecho a demandar la reduccin de las prestaciones a su cargo y no la
nulidad del contrato.180
C. Pago anticipado.
Cuando se ha pactado un inters superior al legal, el mutuatario tiene derecho a redimir
anticipadamente su deuda, despus de seis meses contados desde que se celebr el
contrato
Esta medida protege a futuro al mutuatario, pero lo obliga a devolver el capital
anticipadamente no permitindole gozar del plazo convenido, ni recobrar las cantidades
pagadas por intereses181
Artculo 2396. Si se ha convenido un inters ms alto que el legal, el deudor, despus de seis meses
contados desde que se celebr el contrato, puede reembolsar el capital, cualquiera que sea el plazo fijado
para ello, dando aviso al acreedor con dos meses de anticipacin y pagando los intereses vencidos.
D. Prohibicin de anatocismo inicial.

Artculo 2397. Las partes no pueden, bajo pena de nulidad, convenir de antemano que los intereses se
capitalicen y que produzcan intereses.
A diferencia de su antecesor, el Cdigo Civil vigente no permite el pacto de anatocismo es decir, el acuerdo por el que los intereses vencidos se capitalizan para devengar ms
intereses - al momento de celebrarse al mutuo
178
179
180
181
Debemos resaltar que nada impide que los contratantes acuerden la capitalizacin de
intereses una vez que se han generado. Esta prctica suele ser muy utilizada cuando se
reestructuran deudas.182
La disposicin transcrita prohbe el pacto inicial, cuando la celebracin del contrato de
mutuo de que los intereses se capitalicen, pero de ello se desprende al mismo tiempo la
posibilidad de capitalizarse dichos intereses y la produccin a su vez de ganancias, de tal
manera, que el mutuatario adeude la suma total que arroje capital inicial e intereses
capitalizados.183
VI. Clasificacin del contrato.

Es bilateral.
Gratuito por naturaleza, oneroso si se pactan intereses.
Cuando sea oneroso, ser conmutativo.
Es consensual en oposicin a real y en oposicin a formal.
Es un contrato de ejecucin escalonada.
182
183
C O N T R A T O S
TRASLATIVOS DE
USO.
Arrendamiento.
I.- Concepto.
Artculo 2398. - El arrendamiento es un contrato mediante el cual las partes contratantes se obligan
recprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce
un precio cierto.
El arrendamiento de inmuebles destinados a casa habitacin no podr ser menor a un ao.
El arrendamiento de inmuebles destinados al comercio o a la industria, no podr exceder de veinte aos.
Artculo 2399. La renta o precio del arrendamiento puede consistir en una suma de dinero o en cualquiera
otra cosa equivalente, con tal que sea cierta y determinada.
A. Concesin del uso o goce.

En ninguna disposicin la Ley atribuye un significado jurdico a la palabra conceder. La
Teora General de las Obligaciones le da el tratamiento de una obligacin de dar, aunque
podemos anticipar que conceder abarca tambin conductas tanto de hacer como de no
hacer, segn veremos al estudiar las obligaciones del arrendador. 184
Si el contrato tiene por objeto la concesin del uso de un bien, el arrendatario solo podr
utilizarlo conforme a su naturaleza, segundo, si el contrato tiene por objeto la concesin
del goce de un bien, a su naturaleza as como para percibir todos los frutos que llegue a
producir185
184
185
Si el contrato se celebra slo respecto del uso de la cosa, el arrendatario podr

disponer de ella conforme o a lo convenido a lo que sea conforme a la naturaleza de la
cosa; si se celebra tambin respecto del goce, el arrendatario podr hacer suyos los frutos
o productos normales de la cosa186
B. Temporal.
En la ley solo se pacta un lmite a la temporalidad para el caso de bienes inmuebles que
sean destinados al comercio o a la industria, para el que se seala que podr durar un
mximo de veinte aos.
Se omite sealar un plazo mximo para el caso de bienes muebles e inmuebles
destinados a la vivienda, para estas ltimas se ha sealado un lmite mnimo de duracin,
un ao.
Consideramos que ser el rgano jurisdiccional quien a partir de una funcin integradora
fije los lmites a los contratos de arrendamiento que carezcan de un mximo legal.187
El uso o el goce que el arrendador se obliga a transmitir y que en su caso, el arrendatario
tiene derecho de exigir, es temporal por definicin; se excluye por ello la posibilidad de
que fuere permanente o perpetuo. Veremos como en inmuebles la duracin est
establecida expresamente en la ley y en inmuebles, aun cuando no hay disposicin
expresa, de su regulacin se desprende, adems que esa temporalidad es de la esencia
del contrato.188
C. Precio cierto.
El arrendatario por su parte, debe cubrir a cambio de lo que es a su favor, un precio
cierto, el cual no necesariamente es en dinero. Si el contrato de arrendamiento es sobre
un inmueble, ese precio se llama renta y si es sobre muebles se llama alquiler (artculo
893 del Cdigo).189
D. Importancia jurdica y econmica.

La utilidad de los efectos que resultan de este contrato se refleja en la constante
frecuencia de su celebracin; de manera que incluso el Poder Judicial del Distrito Federal
cuenta con juzgados especializados cuya nica funcin es resolver controversias que se
186Zamora
187
188
189
susciten con motivo de contratos de arrendamiento que tengan por objeto bienes
inmuebles.190
Es todo un problema de tantas y tantas personas que como no les es accesible llegar a
adquirir una vivienda, se ven en la necesidad de tomar en arrendamiento donde vivir, con
el consecuente pago peridico, las ms de las veces mensual y por adelantado, de una
renta a la que un propietario tiene derecho pero que en todo caso significa para aqullos
una erogacin objetivamente considerable.191

A. Consentimiento.
En este contrato no existen reglas especiales referentes a la conformacin del
consentimiento.
B. Objeto.
El objeto de arrendamiento es doble: el bien materia de este y el precio de su uso y goce.
La cosa o el bien
Artculo 2400. Son susceptibles de arrendamiento todos los bienes que pueden usarse sin consumirse;
excepto aquellos que la ley prohbe arrendar y los derechos estrictamente personales.
Respecto a los bienes consumibles, en nuestra opinin pueden ser objeto de

arrendamiento siempre que las partes convengan en darles un uso distinto al ordinario en
cuya virtud no se agoten al utilizarse por primera vez.192
Otro aspecto que debemos tratar es si los derechos de crdito pueden ser objeto de
arrendamiento, ya que la definicin legal del contrato determina que la obligacin principal
del arrendador consiste en conceder el uso o goce de una cosa. Existen dos doctrinas
principales a este respecto: la primera determina que los derechos de crdito pueden ser
objeto de arrendamiento, debido a que la Teora General de los Bienes les otorga la
calidad de bienes.193
En cuanto a la cosa, no es necesario que sea un bien corpreo, ya que puedeN darse en
arrendamiento tambin los derechos (2400 a contrario sensu). 194
190
191
192
193
194
es posible el arrendamiento sobre gneros (2475), pero en este caso ser necesario
que las cosas rentadas se entreguen como no fungibles, para ser restituidas,
idnticamente (2498 por analoga)195
El precio
Artculo 2399. La renta o precio del arrendamiento puede consistir en una suma de dinero o en cualquiera
otra cosa equivalente, con tal que sea cierta y determinada.
Para conocer qu bienes son equivalentes al dinero, primero debemos determinar las
cualidades principales del numerario; consideramos que dichas cualidades son en
esencia dos: la corporeidad y la fungibilidad. En nuestra opinin solo los bienes corpreos
y fungibles pueden ser considerados como renta para efectos del arrendamiento, porque
si la contraprestacin que una persona se obliga a pagar por el uso o goce de un bien
ajeno consiste en servicios o en cualesquiera otros bienes que no cumplan con los
requisitos indicados, el contrato ser innominado.196
Cuando la renta debe pagarse en numerario su monto puede ser determinado o
determinable.197
Si la renta debe pagarse con bienes distintos del dinero no bastar con que se conozcan
las bases conforme a las que debe fijarse con lo que quedara satisfecho el requisito
cierto ya que siempre deber ser precuantificada cumpliendo as con el requisito
determinado -. Consecuentemente, el contrato ser innominado si la renta se pacta en
bienes distintos del dinero cuya cuanta no se encuentre determinada al momento de
celebrarse.198

1. Arrendador.
Capacidad.
Se rige por lo previsto en la Teora General, teniendo en consideracin lo siguiente:

- Los mayores de edad podrn celebrar por s, el contrato de arrendamiento.
195
196
197Rico
198
lvarez, Fausto y Patricio Garza Bandala. De los Contratos Civiles. Porra. Mxico. 2002. p. 142
- El menor de edad emancipado podr celebrar el arrendamiento por s, sin necesidad de

autorizacin judicial alguna.
- El menor de edad podr celebrar el contrato de arrendamiento respecto de los bienes
que adquiera con el fruto de su trabajo, por s.
En el caso de los menores de edad (emancipados o no) queda la interrogante de si es
necesario solicitar licencia judicial para el caso de que se est por celebrar un
arrendamiento por ms de cinco aos o con anticipo de rentas por ms de dos aos; en
este caso en particular, la doctrina apoyndose en la ley considera que efecta un acto de
dominio (anlogo a la enajenacin, gravamen o hipoteca) para el cual es necesario
solicitar tal licencia.
Legitimacin.
Se encuentran legitimados de manera ordinaria para la celebracin de este contrato el

propietario y el usufructuario.199
Artculo 830. El propietario de una cosa puede gozar y disponer de ella con las limitaciones y modalidades
que fijen las leyes.
Artculo 830. El propietario de una cosa puede gozar y disponer de ella con las limitaciones y modalidades
que fijen las leyes.
Para que la totalidad del bien objeto de copropiedad pueda darse en arrendamiento, es
necesario el consentimiento de todos los copropietarios 200
Artculo 2403. No puede arrendar el copropietario de cosa indivisa sin consentimiento de los otros
copropietarios.
Al respecto de quienes, extraordinariamente, pueden dar en arrendamiento, la ley

dispone:
Artculo 2401.- El que no fuere propietario de la cosa, podr arrendarla si tiene facultad para celebrar ese
contrato ya en virtud de mandato del propietario, ya por disposicin de la ley.
Artculo 2402.- En el primer caso del artculo anterior, la constitucin del arrendamiento se sujetar a los
lmites fijados en el mandato; de conformidad a lo previsto en los artculos 2555 y 2556 de este Cdigo.
A continuacin una lista de individuos legitimados para celebrar el contrato de

arrendamiento como arrendadores.
- Padres sobre los bienes del menor
Tampoco podrn celebrar contratos de arrendamiento por ms de cinco aos, ni recibir la

renta anticipada por ms de dos aos; vender valores comerciales, industriales, ttulos de
199
200
rentas, acciones, frutos y ganados, por menor valor del que se cotice en la plaza el da de
la venta; hacer donacin de los bienes de los hijos o remisin voluntaria de los derechos
de stos; ni dar fianza en representacin de los hijos.
- Tutores sobre los bienes del pupilo. Ntese que se limita el arrendamiento por un
periodo de 5 aos o con anticipo de rentas por ms de 2. Para el caso de tutela se
necesita autorizacin judicial y el consentimiento del curador, en patria potestad no se
dice nada.
Artculo 573. El tutor no puede dar en arrendamiento los bienes del incapacitado, por ms de cinco aos,
sino en caso de necesidad o utilidad, previos el consentimiento del curador y la autorizacin judicial,
observndose en su caso, lo dispuesto en el artculo 564.
- Albacea, respecto de los que integran la masa hereditaria.

Artculo 1721. El albacea slo puede dar en arrendamiento hasta por un ao los bienes de la herencia. Para
arrendarlos por mayor tiempo, necesita del consentimiento de los herederos o de los legatarios en su caso.
Slo podr dar en arrendamiento por 1 ao. Para mayor plazo se necesita del
consentimiento de los herederos.
- El juez en ejecucin de una promesa de arrendamiento.
- El depositario de fincas urbanas puestas en secuestro.
Artculo 2533. El depositario no puede retener la cosa, aun cuando al pedrsela no haya recibido el importe
de las expensas a que se refiere el artculo anterior; pero s podr, en este caso, si el pago no se le
asegura, pedir judicialmente la retencin del depsito.
- Las representantes de los ausentes con las restricciones de los tutores.

Artculo 660. El representante del ausente es el legtimo administrador de los bienes de ste y tiene
respecto de ellos, las mismas obligaciones, facultades y restricciones que los tutores.
2. Arrendatario.
Prohibicin para los Magistrados, Jueces.
Artculo 2404. Se prohbe a los Magistrados, a los Jueces y a cualesquiera otros empleados pblicos, tomar
en arrendamiento, por s o por interpsita persona, los bienes que deban arrendarse en los negocios en que
intervengan.
Prohibicin para los empleados pblicos.

Artculo 2405. Se prohbe a los encargados de los establecimientos pblicos y a los funcionarios y
empleados pblicos, tomar en arrendamiento los bienes que con los expresados caracteres administren.
Prohibicin para el tutor.

Artculo 569.- Ni con licencia judicial, ni en almoneda o fuera de ella puede el tutor comprar o arrendar los
bienes del incapacitado, ni hacer contrato alguno respecto de ellos, para s, sus ascendientes, su cnyuge,
hijos o hermanos por consanguinidad o afinidad. Si lo hiciere, adems de la nulidad del contrato, el acto
ser suficiente para que se le remueva.
3. El doble arrendamiento.
La ley lo resuelve en trminos parecidos a la doble venta.

Artculo 2446.- Si la misma cosa se ha dado en arrendamiento separadamente a dos o ms personas y por
el mismo tiempo, prevalecer el arrendamiento primero en fecha, salvo que se tenga la posesin material;
en todo caso, predominar el arrendamiento del que tiene en su poder la cosa arrendada.
El arrendatario que resulte afectado en virtud del supuesto anterior, ser indemnizado por los daos y
perjuicios causados, sin que sea menor al equivalente a tres meses del monto de la renta acordada.
Si el arrendamiento debe ser inscrito en el Registro, slo vale el inscrito.
A partir de la interpretacin del numeral indicado podemos derivar el siguiente orden de

prelacin: en primer lugar subsistir el contrato en que el arrendatario ejerza la posesin
del bien arrendador, a falta de posesin valdr el arrendamiento primero en fecha.201
B. Forma.
Artculo 2406. - El contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito. La falta de esta formalidad se
imputar al arrendador y en su caso, dar derecho al arrendatario a que demande cuando por virtud de tal
omisin se cause un dao o perjuicio, siempre que estos sean consecuencia directa de aquella.
Tratndose del arrendamiento, el legislador decidi imputar la falta de formalidades al

arrendador, en aras de proteger al arrendatario que considera dbil.
Consideramos que la Ley incurri en una grave falta de tcnica al imputar toda la
responsabilidad al arrendador, ya que la inobservancia de formalidades pudiere no
depender exclusivamente de dicho contratante202
C. Inscripcin registral.
Artculo 3042. En el Registro Pblico de la Propiedad inmueble se inscribirn:
I. Los ttulos por los cuales se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite, grave o
extinga el dominio, posesin originaria y los dems derechos reales sobre inmuebles;
II. La constitucin del patrimonio familiar;
III. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, por un perodo mayor de seis aos y aquellos en
que haya anticipos de rentas por ms de tres aos; y
IV. Los dems ttulos que la ley ordene expresamente que sean registrados.
Debemos aclarar que la inscripcin del contrato en el supuesto a que el artculo transcrito
se refiere no es un requisito de forma sino de oponibilidad.
Por regla general slo deben inscribirse en el Registro Pblico de la Propiedad los actos
que tengan por objeto derecho (sic) reales. El hecho de que el arrendamiento debe
201
202
inscribirse en los supuestos sealados se fundamenta en la necesidad de reforzar la

seguridad jurdica en las relaciones contractuales203
Si el plazo pactado en el contrato excede de seis aos o hay anticipos de rentas por ms
de tres y las partes desean inscribirlo en el Registro Pblico de la Propiedad para que
surta efectos contra terceros (3042), debe constar en documento autntico (3005) y ese
documento autntico significa que o se otorga en escritura ante Notario o en documento
privado ratificadas las firmas de los otorgantes ante Notario.204
La adquisicin de un bien arrendado, convierte al adquirente en causahabiente del
contrato.
Artculo 2409. - Si durante la vigencia del contrato de arrendamiento, por cualquier motivo se transmitiere la
propiedad del inmueble arrendado, atendiendo a lo dispuesto en el artculo 2448-J, el arrendamiento
subsistir en los trminos del contrato. Respecto al pago de las rentas el arrendatario tendr obligacin de
pagar al nuevo propietario la totalidad de las rentas adeudadas y las que se causen, de conformidad a lo
establecido en el contrato. A su vez el arrendador tiene la obligacin de notificar de manera fehaciente al
arrendatario de inmediato que le han otorgado el correspondiente ttulo de propiedad, para estar en aptitud
de reclamar el pago de rentas, an cuando el arrendatario manifieste haber pagado por adelantado al
propietario anterior, a no ser que el adelanto de rentas aparezca expresamente estipulado en el contrato, o
lo acredite con los recibos de pago correspondientes.

partes.
A. Arrendador.
Fausto Rico estudia dentro de la obligacin general de conceder el uso o goce de un
bien tres prestaciones: la entrega, la obligacin de conservar y a no estorbar el uso y
goce.
En nuestra opinin el trmino conceder es representativo de una obligacin conjuntiva,
que comprende conductas tanto de dar como de hacer y de no hacer.205
Se ha enseado por un fuerte nmero de doctrinarios y profesores, que el arrendamiento
solo implica obligaciones de hacer para el arrendador, cuando en realidad estamos frente
a un conjunto de prestaciones tanto de naturaleza de dar como de hacer.
Las obligaciones del arrendador son obligaciones de hacer y no obligaciones de dar, por
ello el Cdigo Civil francs define con acierto el arrendamiento como el contrato por el
203
204
205
que una de las partes se obliga a hacer que la otra goce de una cosa durante cierto
tiempo, y mediante cierto precio que la otra se obliga a pagarle.206
En Derecho Francs esta obligacin fundamental del arrendador se considera como una
obligacin de hacer; dicen los tratadistas franceses que el arrendador debe hacer gozar al
arrendatario de la cosa. Esta obligacin en Derecho Mexicano, no es de hacer; el artculo
2011, en su fraccin II seala que La prestacin de cosa puede consistir: II. En la
enajenacin temporal del uso y goce de cosa cierta (Cap. V de las Obligaciones de Dar).
De manera es que la obligacin fundamental del arrendador es de dar y en funcin de la
cual se define el contrato de arrendamiento.207
Dichas obligaciones del arrendador consisten sustancialmente en entregar la cosa en
estado apto para el uso convenido o natural de la misma cosa, conservar la cosa en ese
estado adecuado, y garantizar dicho uso, que es la nica obligacin que no puede
renunciarse y nunca puede faltar. Esta triple obligacin la resumen as Coln y Capitant:
entregar, mantener y sanear.208
1. Entrega del bien.

Artculo 2412. El arrendador est obligado, aunque no haya pacto expreso:
I. A entregar al arrendatario la finca arrendada con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso
convenido; y si no hubo convenio expreso, para aqul a que por su misma naturaleza estuviere destinada;
as como en condiciones que ofrezcan al arrendatario la higiene y seguridad del inmueble;
Artculo 2413. La entrega de la cosa se har en el tiempo convenido; y si no hubiere convenio, luego que el
arrendador fuere requerido por el arrendatario.
El derecho a usar y disfrutar el bien arrendado nace ipso iure al momento de celebrarse
el contrato, sin necesidad de conducta alguna por parte del arrendador. Sin embargo,
para que el arrendatario pueda comenzar a utilizar el bien material del contrato es
necesario que se le transmita su posesin209
Debemos aclarar que aunque el artculo transcrito hace referencia a la finca y al
inmueble, es aplicable igualmente a los arrendamientos que versen sobre bienes
muebles.210
2. Conservar el bien.
206
207
Mxico, 2001, p. 207
208
209
210
II. A conservar la cosa arrendada en buen estado, salvo el deterioro normal del uso que sufra el inmueble
durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias; as como, las obras de
mantenimiento para la conservacin, funcionalidad y seguridad del inmueble;
Artculo 2415. El arrendatario est obligado a poner en conocimiento del arrendador, a la brevedad posible,
la necesidad de las reparaciones, bajo pena de pagar los daos y perjuicios que su omisin cause.
Artculo 2416. - Si el arrendador no cumpliere con hacer las reparaciones necesarias para el uso a que est
destinada la cosa, quedar a eleccin del arrendatario rescindir el arrendamiento u ocurrir al juez para que
resuelva lo que en derecho corresponda. El arrendador ser responsable de los daos y perjuicios que se
cause al arrendatario por su omisin.
Artculo 2417. El juez, segn las circunstancias del caso, decidir sobre el pago de los daos y perjuicios
que se causen al arrendatario por falta de oportunidad en las reparaciones..
Artculo 2445. El arrendatario que por causa de reparaciones pierda el uso total o parcial de la cosa, tiene
derecho a no pagar el precio del arrendamiento, a pedir la reduccin de ese precio o la rescisin del
contrato, si la prdida del uso dura ms de dos meses, en sus respectivos casos.
Rico distingue tres tipos de reparacin:

Reparaciones mayores: Deben realizarse por cuenta del arrendador ante el peligro
inminente de que el bien perezca. Son las nicas por las que se autoriza la
obstaculizacin al uso o goce del bien arrendado.
Sirve de fundamento el 2412 III.
Reparaciones de conservacin: Deben realizarse por cuenta del arrendador a fin de
corregir el desgaste natural por el uso de los bienes arrendados y habrn de practicarse
nicamente cuando el deterioro menoscabe la utilizacin o aprovechamiento del bien
materia del contrato. Las reparaciones de conservacin pueden distinguirse de las
operaciones de mantenimiento en virtud del carcter correctivo de las primeras y l
preventivo de las segundas.
Fundamento 2412 II.
Reparaciones menores: Deben realizarse por cuenta del arrendatario y tienen por objeto
arreglar los deterioros de poca importancia.211
Fundamento 2444.
3. Garantizar el uso a goce pacifico de la cosa.

IV. A garantizar el uso o goce pacfico de la cosa por todo el tiempo del contrato;
A lo que el legislador se refiri es que dicho contratante tiene obligacin de defender al

arrendatario que fuere perturbado en el uso o goce del bien por actos de terceros
alegando vas de derecho212
211
212
Estas perturbaciones de derecho existen cuando un tercero vence al arrendatario en un

juicio en que se impugne la validez del arrendamiento, o bien porque se produzca la
eviccin de la cosa arrendada (2434 y 2483 VIII) o bien porque el arrendador haya dado
la misma cosa en arrendamiento separadamente a dos o ms personas y por el mismo
tiempo (2446), o bien porque el arrendamiento se haya celebrado dentro de los setenta
das anteriores al embargo de la cosa arrendada que posteriormente fue enajenada en el
remate judicial respecto (2495), o porque el arrendamiento se hizo por un plazo mayor
que el de la hipoteca que gravaba la cosa arrendada (2914), o porque el arrendador
usufructuario no haya manifestado esa calidad al celebrar el arrendamiento y por haberse
consolidado la propiedad en el nudo propietario, exija este la terminacin del
arrendamiento (2493).213
Artculo 2418. Lo dispuesto en la fraccin IV del artculo 2412 no comprende las vas de hecho de terceros
que no aleguen derechos sobre la cosa arrendada que impidan su uso o goce. El arrendatario, en esos
casos, slo tiene accin contra los autores de los hechos, y aunque fueren insolventes no tendr accin
contra el arrendador. Tampoco comprende los abusos de fuerza.
Artculo 2420. Si el arrendador fuere vencido en juicio sobre una parte de la cosa arrendada, puede el
arrendatario reclamar una disminucin en la renta o la rescisin del contrato y el pago de los daos y
perjuicios que sufra.
Artculo 2434. Si la privacin del uso proviene de la eviccin del predio, se observar lo dispuesto en al
artculo 2431, y si el arrendador procedi con mala fe, responder tambin de los daos y perjuicios.
Las consecuencias que el arrendamiento jurdico atribuye a la privacin total del uso del
bien arrendador por causa de eviccin son:
i) Suspensin de la obligacin del arrendatario de pagar la renta
ii) Posibilidad de demandar la rescisin del arrendamiento si la privacin dura ms de dos
meses
iii) Pago de una indemnizacin al arrendatario por los daos y perjuicios sufridos si el
arrendador procedi de mala fe214
4. No estorbar en el uso o goce.

III. A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de
reparaciones urgentes e indispensables;
Artculo 2414. El arrendador no puede, durante el arrendamiento, mudar la forma de la cosa arrendada, ni
intervenir en el uso legtimo de ella, salvo el caso designado en la fraccin III, del artculo 2412.
5. A responder por los vicios ocultos.

213
Snchez Medal, pp. 255-256
214
V. A responder de los daos y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la
cosa, anteriores al arrendamiento.
Artculo 2421. El arrendador responde de los vicios o defectos de la cosa arrendada que impidan el uso de
ella, aunque l no los hubiese conocido o hubiesen sobrevenido en el curso del arrendamiento, sin culpa del
arrendatario. Este puede pedir la disminucin de la renta o la rescisin del contrato, salvo que se pruebe
que tuvo conocimiento antes de celebrar el contrato, de los vicios o defectos de la cosa arrendada.
Consideramos que doctrinalmente es necesario distinguir entre vicios ocultos y

desperfectos: los primeros siempre sern anteriores a la transmisin de un derecho sobre
un bien, en tanto que los segundos se producen con posterioridad a que el derecho ha
sido transmitido215
6. Devolver el saldo existente.

Artculo 2422. Si al terminar el arrendamiento hubiere algn saldo a favor del arrendatario, el arrendador
deber devolverlo inmediatamente, a no ser que tenga algn derecho que ejercitar contra aqul; en este
caso, depositar judicialmente el saldo referido.
La finalidad de la disposicin transcrita es proteger a ambas partes: para seguridad del

acreedor y del deudor, el saldo deber quedar en poder del juzgado.
No era necesario que la norma indicada regulara la obligacin de restituir los sobrantes
que correspondieran al arrendatario, ya que stos pueden ser igualmente exigidos por
medio de la actio in remverso216
7. Pagar las mejoras hechas por el arrendatario.

En estos supuestos previstos por el artculo 2423.
Si el arrendador autoriz al arrendatario a hacerlas (I).
En el caso de mejoras tiles o urgentes (II).
Por vencimiento anticipado del contrato por parte del arrendador, si no se fijo un
trmino de duracin, se autoriz al arrendatario a hacer mejoras y este aun no ha

compensado con el uso y goce del bien la realizacin de aquellas (III).
Artculo 2424. Las mejoras a que se refieren las fracciones II y III del artculo anterior, debern ser pagadas
por el arrendador, no obstante que en el contrato se hubiese estipulado que las mejoras quedasen a
beneficio de la cosa arrendada.
8. Respetar el derecho de preferencia.

Artculo 2447. - En los Arrendamientos que han durado ms de tres aos, tiene el arrendatario derecho, si
est al corriente en el pago de las rentas, a que en igualdad de condiciones, se le prefiera a otro interesado
en el nuevo arrendamiento del inmueble. Tambin gozar del derecho de preferencia si el propietario quiere
vender el inmueble arrendado, aplicndose en lo conducente lo dispuesto en el artculo 2448 J de ste
Cdigo.
215
216
B. Arrendatario.
1. Pagar la renta.
Esta obligacin es la principal porque constituye ella la contraprestacin fundamental por
el uso de la cosa (2412), su de manera que cuando se priva de ese uso al arrendatario,
se suspende tambin el pago de la renta (2431 a 2434 y 2445). 217
Artculo 2425.- El arrendatario est obligado:
I. A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos;
Nacimiento y extincin de la obligacin.
Artculo 2426.- El arrendatario est obligado a pagar la renta desde el da en que reciba la cosa arrendada,
an cuando el contrato se hubiese celebrado con anterioridad.
Artculo 2429. El arrendatario est obligado a pagar la renta que se venza hasta el da que entregue la cosa
arrendada.
Lugar de pago.
Artculo 2427. La renta ser pagada en el lugar convenido, y a falta de convenio, en la casa, habitacin o
despacho del arrendatario.
La norma transcrita slo reitera lo dispuesto por la Teora General de las

Obligaciones218
Artculo 2082. Por regla general el pago debe hacerse en el domicilio del deudor, salvo que las partes
convinieren otra cosa, o que lo contrario se desprenda de las circunstancias, de la naturaleza de la
obligacin o de la ley.
Si se han designado varios lugares para hacer el pago, el acreedor puede elegir cualquiera de ellos.
Suspensin del pago.
Prdida total o principal de la cosa. Caso fortuito o fuerza mayor.

Artculo 2431. Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa
arrendada, no se causar renta mientras dure el impedimento, y si ste dura ms de dos meses, podr
pedir la rescisin del contrato.
Lo dispuesto en la norma relacionada constituye regla especial a la materia de

obligaciones, ya que releva al arrendatario del pago de la renta cuando el arrendador no
puede cumplir con su obligacin de conceder el uso del bien arrendado por causas que
no le son imputables.219
Conforme a la regla general, el que sufre la prdida es siempre el acreedor, quien en este
supuesto seria el arrendatario (ver 2024).
217
218
219
Artculo 2432. Si slo se impide en parte el uso de la cosa, podr el arrendatario pedir la reduccin parcial
de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la rescisin del contrato, si el impedimento
dura el tiempo fijado en el artculo anterior.
Artculo 2433. Lo dispuesto en los dos artculos anteriores no es renunciable.
Realizacin de reparaciones.
Artculo 2445. El arrendatario que por causa de reparaciones pierda el uso total o parcial de la cosa, tiene
derecho a no pagar el precio del arrendamiento, a pedir la reduccin de ese precio o la rescisin del
contrato, si la prdida del uso dura ms de dos meses, en sus respectivos casos.
Pago por equivalente.

Artculo 2430.- Si el precio del arrendamiento debiese pagarse en frutos y el arrendatario no los entregare
en el tiempo debido, est obligado a pagar en dinero el mayor precio que tuvieron los frutos dentro del
tiempo convenido.
La norma transcrita slo es aplicable cuando los frutos consisten en bienes distintos del
dinero y debi indicar que el arrendatario deber entregar el mayor valor que hubieren
tenido durante el incumplimiento.220
Dentro de esta obligacin voy a agrupar varias conductas que bien podran estudiarse
como obligaciones independientes pero que al tener todas una connotacin comn
permiten agruparse en este rubro.
En este apartado se sigue un poco (o un tanto) el esquema del libro de Fausto Rico.
Responder por los daos que sufra la cosa.
Artculo 2425. El arrendatario est obligado:
II. A responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares,
sirvientes o subarrendatarios;
Existe regulacin especfica para el caso de que el dao sea producto de un incendio. Las
disposiciones se encuentran en los artculos: 2435, 2436, 2437, 2438, 2439.
Uso adecuado del bien materia del contrato.
Artculo 2425. El arrendatario est obligado:
III. A servirse de la cosa solamente para el uso convenido o conforme a la naturaleza y destino de ella.
El uso de la cosa no debe ser irrestricto y al libre arbitrio del arrendatario, sino que debe
hacerse conforme al destino convenido y, en defecto de l, de acuerdo con la naturaleza
de la cosa.221
No variar la forma del bien.
220
221
Artculo 2441. El arrendatario no puede, sin consentimiento expreso del arrendador, variar la forma de la
cosa arrendada; y si lo hace debe, cuando la devuelva, restablecerla al estado en que la reciba, siendo,
adems, responsable de los daos y perjuicios.
La contravencin a las dos obligaciones anteriores da al arrendador el derecho de rescindir el contrato.
Realizar reparaciones menores o de poca importancia.

Artculo 2444. El arrendatario debe hacer las reparaciones de aquellos deterioros de poca importancia, que
regularmente son causados por las personas que habitan el edificio.
"Hay que destacar que el carcter abstracto de la Ley impide que pueda determinar qu
deterioros son de poca importancia, por lo que recomendamos que los contratantes fijen
los lineamientos para determinar qu desperfectos se ubicarn en dicha categora. A falta
de acuerdo ser el rgano jurisdiccional quien decida sobre el tipo de deterioro que se
trate.222
Comunicaciones al arrendador.
Son por dos motivos el primero: por la necesidad de efectuar reparaciones, bajo pena de
pagar los daos y perjuicios que su omisin cause, se encuentra en el artculo 2415.
El segundo es cuando ocurra toda usurpacin o novedad daosa que otro haya hecho,
prevista en el artculo 2419.
Contratar un seguro.
nicamente si el arrendamiento versa sobre bienes inmuebles en los que vaya a

establecerse una industria peligrosa, la Ley exige al arrendatario que contrate un seguro
por los riesgos que habr de afrontar el bien arrendado 223
Lo anterior se encuentra previsto en el artculo 2440.
Fausto Rico la estudia como una obligacin independiente, contrario a Domnguez quien
la agrupa en los deberes conservatorios.
3. Devolucin de saldos.
Artculo 2428. Lo dispuesto en el artculo 2422 respecto del arrendador, regir en su caso respecto del
arrendatario.
El artculo 2422 trata de la devolucin de saldos a cargo del arrendador.
4. Devolver el bien arrendado.

La temporalidad esencial del arrendamiento, trae consigo la obligacin del arrendatario
de restituir lo arrendado al termino del arrendamiento
222
223
No hay en realidad una disposicin especialmente destinada a esta obligacin; es por

definicin misma del contrato o propsito de los trminos en que la cosa debe ser
devuelta, y a ello se hace referencia indirecta224
El legislador no expres que el arrendatario deba devolver el bien arrendado, y en
lugar de ello slo regul el estado en que debe encontrarse el bien al efectuarse la
devolucin225
Artculo 2442. Si el arrendatario ha recibido la finca con expresa descripcin de las partes de que se
compone, debe devolverla, al concluir el arrendamiento, tal como la recibi, salvo lo que hubiere perecido o
se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.
Artculo 2443. La ley presume que el arrendatario que admiti la cosa arrendada sin la descripcin
expresada o en el artculo anterior, la recibi en buen estado, salvo la prueba en contrario.
Estos artculos bien podran formar parte y de hecho refuerzan la obligacin de

conservacin del arrendatario.
V. Arrendamiento de fincas
urbanas destinadas a
habitacin.
Concluimos que un inmueble ser rustico, siempre que se destine a las actividades del
campo, independientemente que se ubique en el campo o en la ciudad. De igual manera,
un inmueble ser urbano siempre que se destine a actividades distintas a las del campo como pudieren ser la habitacin, la industria o el comercio con independencia de si se
ubica en el campo o en la ciudad.226
Este contrato ha tenido un sin fin de reformas y decretos que podemos resumir como
sigue:
Texto original de 1928.
Decreto que congela las rentas y Prorroga los arrendamientos sobre casas
habitacin, de 31 de diciembre de 48.

Reformas de 1985 mediante las cuales se crea este captulo IV.
Reformas de 1993.
224
225
226
Reformas de 2003, hoy vigentes
en enero de 2003 la Asamblea Legislativa del Distrito Federal volvi a inclinar la

balanza a favor del arrendatario, estableciendo con denotada falta de tcnica un nmero
considerable de disposiciones irrenunciables que tienen por objeto la desmesurada tutela
de los arrendatarios de fincas urbanas destinadas a la habitacin227
A. Normas de orden pblico.

El legislador consider la limitacin a la libertad contractual en esta clase de
arrendamientos como un medio para satisfacer las demandas de los inquilinos, a la vez
que con ella intent desarrollar uno de los derechos fundamentales previstos en el artculo
cuarto de la Constitucin Poltica Mexicana228
Consideramos que la abundante introduccin de normas de orden pblico en materia
civil atenta contra los principios esenciales del Derecho Privado, cuyo sello distintivo es la
supremaca de la voluntad de las partes en la regulacin de sus relaciones jurdicas
ordinarias229
El autor de este estudio, ya lo haba manifestado y ahora lo reitera, aunque no se diga
expresamente, es claro que toda disposicin contenida en el cdigo es de orden pblico e
inters social, ya que si no fuera as, Qu estara haciendo el legislador? Disposiciones
para ser renunciadas o violadas impunemente?...230
Artculo 2448.- Las disposiciones contenidas en este captulo son de orden pblico e inters social, por tanto
son irrenunciables y en consecuencia cualquier estipulacin en contrario se tendr por no puesta.
B. Condiciones de higiene y salubridad.

Artculo 2448-A. No deber darse en arrendamiento una localidad que no rena las condiciones de higiene y
salubridad necesarias para la habitabilidad del inmueble. En caso contrario, se aplicarn al arrendador las
sanciones procedentes.
Las condiciones de higiene y seguridad que determina la norma indicada no son

exclusivas de las localidades de inmuebles destinadas a la habitacin, ya que igualmente
son exigidas para todo tipo de arrendamientos231
Este artculo es prcticamente igual al 2448 original del Cdigo (antes de la reforma
de 1985) con la excepcin de que antes deca que no podr y ahora que no deber y
antes lo sujetaba a las disposiciones del Cdigo Sanitario y ahora simplemente a la
posibilidad de habitabilidad, sin explicar qu se entiende por eso
227
228
229
230
Zamora y Valencia, Miguel ngel. Contratos Civiles. 10 ed. Porra. Mxico. 2004. pp. 221-222
231
Adems tuvo la oportunidad y no la aprovech para evitar el trmino condiciones que

tiene en materia civil una connotacin muy precisa y usar otro que gramaticalmente fuera
ms adecuado232
Fausto Rico estudia sta apartado como una modificacin a los elementos esenciales.
C. Realizar obras para la habitabilidad e

higiene.
Artculo 2448 B. El arrendador que no haga las obras que ordene la autoridad correspondiente como
necesarias para que una localidad sea habitable, higinica y segura es responsable de los daos y
perjuicios que los inquilinos sufran por esa causa.
Constituye una obligacin a cargo del arrendador.

Este artculo como el anterior, es prcticamente igual al 2449 original del cdigo, con
las excepciones de que antes se precisaba al Departamento de Salubridad como el
organismo que debera sealar las obras necesarias y ahora simplemente lo deja a la
autoridad correspondiente, y ahora se agreg la palabra segura y por ello preciso que
no slo deben hacerse las reparaciones que ordene la autoridad sanitaria, sino la
autoridad competente, porque pueden requerirse reparaciones no slo sanitarias, sino de
seguridad del inmueble233
D. Plazo.
Artculo 2448-C. - La duracin mnima de todo contrato de arrendamiento de inmuebles destinadas a la
habitacin ser de un ao forzoso para arrendador y arrendatario, que ser prorrogable a voluntad del
arrendatario, hasta por un ao ms, siempre y cuando se encuentre al corriente en el pago de las rentas,
salvo convenio en contrario.
Respecto a la duracin mnima de los efectos del arrendamiento podemos derivar dos
prohibiciones: la primera, que el contrato no podr ser celebrado por un trmino menor a
un ao, la segunda, que las partes no pueden dar por terminado el contrato antes de que
se venza el tiempo mnimo fijado por la ley. En caso de que durante el transcurso del
contrato las partes voluntariamente decidan de consuno terminar con el arrendamiento,
dicho convenio no surtir efecto y cualquiera de ellas podr exigir la continuacin del
cumplimiento de las obligaciones generadas por el negocio, debido a que el legislador
decidi que su duracin fuera forzosa para ambos contratantes.
En lo relativo a la prrroga a que tiene derecho el arrendatario, sta nicamente podr
extender los efectos del arrendamiento hasta por un ao - independientemente que el
232
233
contrato haya tenido una duracin inicial mayor a un ao y slo proceder si dicha parte
se encuentra al corriente en el pago de las rentas.234
Ya el artculo como estaba antes de la reforma era tonto, pero ahora es malintencionado,
ya que admite varias interpretaciones. Antes la interpretacin era unnime, quienes lo
aprobaron eran ignorantes y tontos y simplemente no se haca caso del artculo y las
partes, pactaban el plazo que les daba la gana, pero ahora, el problema se complica. Lo
del convenio en contrario. Se aplica a todo el artculo como una unidad y se puede fijar
un plazo en el contrato como convenga a los interesados? Se aplica lo de convenio en
contrario solo al plazo? Por ltimo, Lo del convenio en contrario slo se aplica a la
prorroga? Verdad que el maquillaje al artculo slo lo empeor?.235
E. Pago de la renta y su incremento.

Artculo 2448-D. - Para los efectos de este captulo la renta deber estipularse en moneda nacional y solo
podr ser aumentada anualmente.
En aquellos contratos en que el importe de la renta mensual no exceda de ciento cincuenta salarios
mnimos generales vigentes en el Distrito Federal, el incremento no podr exceder del 10% de la cantidad
pactada como renta mensual.
Este apartado constituye una regla especial respecto al objeto del arrendamiento en el
cual se permite que la renta pueda ser pactada ya sea en dinero u otros bienes
equivalentes.
Las restricciones al aumento de la renta nicamente sern aplicables para los contratos
en que su pago se haya fijado mensualmente y sea menor de 150 veces el salario mnimo
general vigente en el Distrito Federal. Si el monto de la renta excede al indicado o, en
nuestra opinin, si su pago se pacta en periodos distintos a los mensuales, el incremento
podr ser determinado libremente por las partes.236
Si por voluntad del arrendatario se prorroga por un ao la vigencia del contrato porque
no hubiera un convenio en contrario, la renta slo podr incrementarse en un diez por
ciento, siempre que su monto no excediera de la cantidad ah indicada
En la actualidad, la claridad de las disposiciones indicadas, evitar que la renta de
inmuebles destinados a la habitacin se pacten en dlares, lo que originaba graves
perjuicios a la poblacin necesitada de vivienda.
Sera deseable que el artculo se adicionara con la prohibicin expresa de utilizar
mecanismos para actualizar o ajustar el monto de la renta, ya sea utilizando los UDIS
(unidades de inversin), el ndice nacional de precios al consumidor, el monto del salario
mnimo, el valor de los CETES (Certificados de Tesorera), etc 237
234
235
236
237
Artculo 2448-E. - La renta debe pagarse puntualmente, en los plazos convenidos y a falta de convenio por
meses vencidos.
El arrendador est obligado a entregar un recibo por cada mensualidad que el arrendatario pague; a falta de
entrega de recibos de pago de renta por ms de tres meses, se entender que el pago ha sido efectuado,
salvo que el arrendador haya hecho el requerimiento correspondiente en tiempo y forma.
El arrendador no podr exigir en su caso, ms de una mensualidad de renta a manera de depsito.
La necesidad de entregar un recibo al deudor que paga ya la prev la Teora General de

las Obligaciones. La consecuencia derivada de la falta de entrega de dichos recibos por
ms de tres meses es lo que constituye regla especial en esta materia, debido a que
genera la presuncin iure et de iure de que la renta ha sido cubierta. Slo se podr evitar
que opere la presuncin si se requiere en tiempo y forma el pago al arrendatario.
No consideramos acertada la disposicin apuntada. La sancin que la Ley impone por la
falta de entrega de los recibos slo aumenta la tramitologa para el pago, ya que el
arrendador, a fin de protegerse, deber emitir un contrarecibo con el que pueda acreditar
que expidi los comprobantes de pago inciales.238
el legislador consider el problema desde el punto de vista de los recibos que debe
entregar el arrendador al arrendatario al momento en que ste hace el pago de una
mensualidad de rentas y por lo tanto supuso que el arrendatario siempre paga su renta
mes a mes y el arrendador o no entrega recibos o no los entrega puntualmente, y por ese
motivo presumi el pago, supuso que los pagos haban sido efectuados y que el
arrendador no entreg recibos, y para romper esa presuncin, el arrendador debe hacer
el requerimiento correspondiente en tiempo y forma. Lo que el legislador olvida, es que
quien debe probar el pago efectuado es el arrendatario, mostrado los recibos
correspondientes. En la vida cotidiana, ningn arrendatario paga sin recabar al mismo
tiempo su recibo ya que sabe y tiene conocimiento de que el recibo es el nico medio de
prueba
Por lo que se refiere al ltimo prrafo no deja de ser una puerilidad, ya que cuando se
exija al arrendatario una cantidad mayor como depsito, basta con no llamarla depsito
sino pago anticipado de rentas, para evitar la prohibicin239
G. Forma del Contrato.

Artculo 2448-F. Para los efectos de este Captulo el contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito,
la falta de esta formalidad se imputar al arrendador.
El contrato deber contener, cuando menos las siguientes estipulaciones:
I. Nombres del arrendador y arrendatario.
II. La ubicacin del inmueble.
238
239
III. Descripcin detallada del inmueble objeto del contrato y de las instalaciones y accesorios con que cuenta
para el uso y goce del mismo, as como el estado que guardan.
IV. El monto y lugar de pago de la renta.
V. La garanta, en su caso.
VI. La mencin expresa del destino habitacional del inmueble arrendado.
VII. El trmino del contrato.
VIII. Las obligaciones que el arrendador y arrendatario contraigan adicionalmente a las establecidas en la
Ley.
IX. El monto del depsito o en su caso los datos del fiador en garanta;
X. El carcter y las facultades con que el arrendador celebrar el contrato, incluyndose todos los datos del
instrumento con que ste acredite su personalidad.
Despus enlista una serie de requisitos que deber contener el contrato:

-
Nombres del arrendador y arrendatario.
Ubicacin del inmueble.
Descripcin detallada del inmueble objeto del contrato y de las instalaciones y

accesorios con que cuenta para el uso y goce del mismo as como el estado
que guardan.
El monto y lugar del pago de renta.
La garanta en su caso.
La mencin expresa del destino habitacional del inmueble arrendado.
El trmino del contrato; y
Las obligaciones que arrendador y arrendatario contraigan adicionalmente a las

establecidas en la ley.
En nuestra opinin los requisitos a que se refiere el artculo relacionado son en algunos
casos obvios y esenciales como en las fracciones primera, segunda, cuarta y sexta en
otros dispensables como en las fracciones tercera, quinta, sptima, octava y novena y
en algunos ms absurdos e innecesarios como en la fraccin dcima -.
Consideramos que las partes cumplen con el deber de dar forma adecuada al
arrendamiento al momento en que hacen constar el contrato por escrito y se consignan
los elementos esenciales del negocio240
H. Registro del Contrato.

240
Artculo 2448-G.- Derogado segn decreto del 14 de Mayo d 2010, en vigor al da siguiente. Gobierno del
Distrito Federal.
la inscripcin referida en el numeral transcrito es distinta de la que debe practicarse en

el Registro Pblico de la Propiedad a fin de alcanzar la oponibilidad del arrendamiento
frente a terceros en los casos que marca la Ley; el registro que ordena el artculo 2448-G
es nicamente para efectos fiscales.
La legislacin civil no establece efecto alguno a la prctica del registro ante las
autoridades fiscales, ni sancin alguna por su falta, por lo que en nuestra opinin la norma
comentada debera derogarse241
Lo que el legislador olvid antes y ahora reitera el olvido, es que no existe ningn
registro de contratos de arrendamiento; no hay donde registrar esos contratos y por ende,
no hay autoridad competente para registrarlos.
Los nicos contratos que se inscriben en el Registro Pblico de la Propiedad (que no en
un registro de contratos que no existe) son aquellos en que se pacte un anticipo de rentas
por ms de tres aos o un plazo por ms de seis aos y ese registro es potestativo y no
obligatorio y su finalidad es pblica esa situacin que podra afectar y perjudicar a
terceras personas adquirentes del inmueble y proteger los derechos del arrendatario
frente a futuros propietarios242
I. No termina con la muerte de las partes.

Artculo 2448-H. El arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitacin no termina por la muerte del
arrendador ni por la del arrendatario, sino slo por los motivos establecidos en las leyes.
Con exclusin de cualquier otra persona, el cnyuge, el o la concubina, los hijos, los ascendientes en lnea
consangunea o por afinidad del arrendatario fallecido se subrogarn en los derechos y obligaciones de
ste, en los mismos trminos del contrato, siempre y cuando hubieran habitado real y permanentemente el
inmueble en vida del arrendatario.
No es aplicable lo dispuesto en el prrafo anterior a las personas que ocupen el inmueble como
subarrendatarias, cesionarias o por otro ttulo semejante que no sea la situacin prevista en este artculo.
La regla general es que a la muerte del arrendatario continen sus herederos o legatarios
en el uso o disfrute del bien arrendado. Si fuere materia del contrato una finca urbana
destinada a la habitacin, ser aplicable el numeral siguiente (transcriben el 2448-H).
El primer prrafo del artculo indicado slo reitera lo que el Cdigo Civil ya dispone para
cualquier clase de arrendamiento
El segundo prrafo establece una regla de excepcin a la materia sucesoria, ya que l o
la cnyuge, el concubinario o la concubina, los hijos y los ascendientes por
consanguinidad o afinidad del arrendatario fallecido se subrogarn en su posicin
241
171-172
242
contractual siempre que hubieren habitado real y permanentemente en el inmueble en

vida del arrendatario
En nuestra interpretacin las personas enunciadas ocuparn el lugar del arrendatario
fallecido en el orden en que fueron mencionadas por la Ley, y no todas juntas de manera
simultnea sobre todo considerando la imposibilidad de que hubiere en un mismo
tiempo cnyuge y concubina o concubinario -.
No consideramos que la naturaleza jurdica de la sustitucin de referencia sea la de una
subrogacin, en nuestra opinin se trata de un caso de causahabiencia legal a ttulo
particular por ministerio de ley. 243
Seala que el contrato de arrendamiento no termina por muerte ni del arrendador ni del
arrendatario. Nunca ha terminado por esos motivos, ni en el pas, ni conforme a la
legislacin comparada.
Por otra parte, establece la subrogacin en los derechos del arrendatario que muere a
favor del cnyuge, concubina o concubinario, hijos, ascendientes en lnea consangunea o
por afinidad, "siempre y cuando hubieren habitado real y permanentemente el inmueble
en vida del arrendatario, pero no establece quin tiene derecho preferente, si todos por
igual y por ende todos sern arrendatarios o slo uno o algunos de ellos ni, cmo se
harn valer esos derechos, si a travs de la tramitacin de la sucesin, conforme a las
reglas generales o no, ni cmo se probar esa habitacin real y permanente, ni por
cunto tiempo etc, etc, lo que hace del precepto una regla confusa e inaplicable.244
J. Derecho de preferencia.
El Derecho de preferencia regulado en el Cdigo slo es aplicable para bienes inmuebles
que no estn sujetos al Rgimen de Propiedad en Condominio.
Para estos ltimos hay regulacin especfica en la Ley.
A continuacin el resumen de lo que comenta Fausto Rico al respecto.
El derecho preferencial indicado consiste en la facultad que tiene el arrendatario que ha
cumplido con el pago de las rentas a ser preferido para la adquisicin del inmueble
materia del contrato cuando el arrendador pretenda enajenarlo
es necesario que se cumplan dos condiciones: primero, que el arrendador propale la
enajenacin de la finca; segundo, que el arrendatario se encuentre al corriente en el pago
de las rentas
el derecho preferencial ser procedente en cualquier clase de enajenacin a titulo
oneroso en que el arrendatario puede dar tanto como la persona a quien se pretende
transmitir el derecho real de propiedad sobre el bien arrendado
243
244
la Ley slo exige que el arrendatario se encuentre al corriente en el pago de las rentas
para que goce de la preferencia que le concede sin que exista en este caso necesidad
que el arrendamiento haya durado un determinado periodo de tiempo
Con el objeto que el arrendatario pueda ejercitar el derecho preferencial para la
adquisicin de la finca, la Ley sujeta al arrendador a notificarle su deseo de enajenarla:
Artculo 2448-J. - En caso de que el propietario del inmueble arrendado decida enajenarlo, el o los
arrendatarios siempre que estn al corriente en el pago de sus rentas tendrn derecho a ser preferidos a
cualquier tercero en los siguientes trminos:
I. En todos los casos el propietario deber dar aviso de manera fehaciente al arrendatario de su voluntad de
vender el inmueble, precisando el precio, trminos, condiciones y modalidades de la compraventa;
II. El o los arrendatarios dispondrn de treinta das para dar aviso por escrito al arrendador, de su voluntad
de ejercitar el derecho de preferencia que se consigna en este artculo, en los trminos y condiciones de la
oferta, exhibiendo para ello las cantidades exigibles al momento de la aceptacin de la oferta, conforme a
las condiciones sealadas en sta.
III. En caso de que el arrendador, dentro del trmino de treinta das a que se refiere la fraccin anterior,
cambie cualquiera de los trminos de la oferta inicial, estar obligado a dar un nuevo aviso por escrito al
arrendatario, quien a partir de ese momento dispondr de un nuevo plazo de treinta das. Si el cambio se
refiere al precio, el arrendador solo estar obligado a dar este nuevo aviso cuando el incremento o
decremento del mismo sea de ms de 10 por ciento.
IV. Tratndose de bienes sujetos al rgimen de propiedad en condominio, se aplicarn las disposiciones de
la ley de la materia; y
V. La compra-venta realizada en contravencin de lo dispuesto en este artculo otorgara al arrendatario el
derecho a la accin de retracto y por otro lado a reclamar daos y perjuicios, sin que la indemnizacin por
dichos conceptos pueda ser menor a un 50% de las rentas pagadas por el arrendatario en los ltimos 12
meses; as como a la accin de nulidad. Las acciones mencionadas prescribirn sesenta das despus de
que tenga conocimiento el arrendatario de la realizacin de la compra -venta respectiva;
VI. En caso de que el arrendatario no cumpla con las condiciones establecidas en las fracciones II o III de
este artculo, precluir su derecho; y
VII. Los notarios en trminos de las disposiciones legales aplicables incurrirn en responsabilidad cuando
formalicen compra-ventas contrarias a este precepto, si tienen conocimiento de tal situacin.
La fraccin primera del artculo relacionado no determina con claridad cmo debe
practicarse la notificacin, slo dispone que debe hacerse de manera fehaciente
Debe hacerse saber al arrendatario el precio y modalidades de la enajenacin
concertada
Una vez que el arrendatario ha recibido la notificacin del arrendador, aqul dispone de
un trmino de treinta das para decidir si ejercita o no su derecho de preferencia
Respecto a la manera en que el arrendatario debe hacer valer su preferencia, la Ley
dispone dos requisitos: el primero, que avise por escrito al arrendador sin que se exija
en este caso un medio fehaciente su voluntad de ejercitar el derecho de preferencia que
el ordenamiento jurdico le concede, de conformidad con el precio y modalidades
inicialmente notificados, y; el segundo, que exhiba las cantidades que fueren exigibles al
momento de la aceptacin de la oferta
Si fueren varios los arrendatarios de un mismo inmueble, a falta de acuerdo entre las
partes, ser preferido el que tuviera mayor antigedad en la finca y en caso de igualdad,
el que primero exhiba la parte exigible del precio
la inobservancia del derecho de preferencia genera a favor del arrendatario tres
derechos: la facultad de ejercitar la accin de retracto, la accin de nulidad y la de exigir
una indemnizacin por los daos y perjuicios sufridos, que no podr ser menor al importe
de la mitad de las rentas pagadas en los doce meses anteriores a la enajenacin
Es equivocada la regulacin de las consecuencias asignadas a la falta de respeto del
derecho de preferencia del arrendatario debido a que el legislador atribuy a la violacin
de un derecho preferencia, en sentido estricto, los efectos de la inobservancia del derecho
del tanto
En un evidente absurdo jurdico, concedi al arrendatario la accin de retracto y la de
nulidad, cuando estas acciones necesariamente se excluyen entre s.
La accin de retracto tiene por objeto facultar a su titular a ocupar la posicin que otra
persona guarda en una relacin jurdica existente y vlida. La accin de nulidad tiene por
objeto privar de efectos a un acto jurdico mediante la declaracin que hace el rgano
jurisdiccional de su invalidez
La siguiente transcripcin se hace de una tesis de Jurisprudencia que se cita por los
autores y que lleva por rubro: RETRACTO Y NULIDAD, SON ACCIONES
CONTRADICTORIAS.
Por ello, es contradictorio que quin promueve dicha accin, solicite la nulidad del
contrato, pues si la autoridad judicial hace dicha declaracin, impedir cumplir con el
objetivo del retracto a saber: subrogarse en los derechos del comprador
Continan los autores:
La solucin que en la prctica se ha dado a la contradiccin sealada consiste en la
prevalencia de la accin de retracto sobre la nulidad
hay que destacar que la Ley impune tambin responsabilidad del Notario ante el que
se formalice el acto de enajenacin del inmueble arrendado, siempre que el fedatario sea
conocedor tanto de la relacin arrendaticia como de la falta de respecto al derecho de
preferencia
La falta de ejercicio en tiempo de los derechos que la Ley concede al arrendatario tiene
como consecuencia la extincin de los mismos
Las acciones que la Ley concede al arrendatario cuyo derecho de preferencia fue violado
prescriben sesenta das despus de que tuvo conocimiento de la enajenacin del
inmueble arrendado245
245
Rico lvarez, Fausto y Patricio Garza Bandala. De los Contratos Civiles. Porra. Mxico. 2008. pp. 172178
Al respecto podemos hacer el siguiente resumen:

Supuestos.
- Que el propietario del inmueble desee enajenarlo.
- Que el o los arrendatarios estn al corriente con el pago de rentas.
- Que se trate de una enajenacin onerosa.
Mecnica.
- El propietario de aviso de manera fehaciente al arrendatario.
- Debe sealar los trminos de la venta? (precio, condiciones, modalidades).
- Comienza un trmino de 30 das para el arrendatario, para avisar al arrendador
sobre el ejercicio del derecho.

- Da el arrendatario aviso al arrendador.
Por escrito.
Exhibiendo las cantidades exigibles en el contrato propalado.
- Conflicto por pluralidad de arrendatarios.
Preferido el ms antiguo.
O de ser igual de antiguos, el que exhiba primero el dinero.
Inobservancia del derecho.
- Se le otorgan tres acciones al arrendatario.
La accin de retrato.
Reclamar daos y perjuicios
Accin de nulidad.
Prescripcin de las acciones otorgadas
- 60 das despus de que el arrendatario tuvo conocimiento de la compraventa
realizada.
Responsabilidad notarial.
- Al formalizar una compraventa en la que no se respete este derecho.
Hay regulacin especial para el caso de bienes inmuebles sujetos al Rgimen de

Propiedad en Condominio.
La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal comienza

solucionando un supuesto que el Cdigo Civil no previ: la posibilidad de que varias
personas sean copropietarias de un bien arrendado que se pretende enajenar
El artculo 22 de la Ley relacionada aplica una normativa distinta al derecho de
preferencia cuando el inmueble arrendado est destinado a un uso habitacional y cuando
no lo est
La disposicin indicada remite al artculo 2447 del Cdigo Civil para el caso en que el
bien materia del arrendamiento tuviere un uso distinto al habitacional ste a su vez remite
a lo dispuesto por el artculo 2448-J
en materia condominal el nico requisito necesario para que se actualice el derecho de
preferencia del arrendatario atendiendo a lo ya mencionado para el caso de
copropiedad es que el arrendador propale la enajenacin del inmueble. La Ley en este
caso no exige una duracin mnima del arrendamiento, ni tampoco que el arrendatario se
encuentre al corriente en el pago de las rentas
el presupuesto necesario para que el arrendatario pueda ejercitar su derecho de
preferencia consiste en recibir por parte del arrendador la notificacin en que conste su
voluntad de enajenar el bien arrendado
Conforme a la parte transcrita de la norma relacionada, basta con que el arrendador
avise por escrito al arrendatario su deseo de vender el inmueble arrendado, sin que se
exija que la notificacin deba practicarse de manera fehaciente.
El arrendador debe hacer del conocimiento del arrendatario el precio y modalidades de la
operacin que tuviere concertada
Recibida la notificacin, el arrendatario dispone de quince das a diferencia del trmino
ordinario de treinta das para ejercitar su derecho de preferencia
La inobservancia del derecho de preferencia genera a favor del arrendatario la facultad
de demandar la nulidad de la enajenacin. No se concede la accin de retracto ni la de
reparacin de daos y perjuicios contra el arrendador.
Debemos resaltar que conforme a la jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia de la
Nacin antes transcrita, el titular de un derecho de preferencia violado no puede
demandar la nulidad de la enajenacin, sino slo el retracto, lo que es aplicable tambin a
la materia condominal.
La Ley impone responsabilidad a los Notarios ante quienes se haya formalizado la
enajenacin slo si se acredita dolo o mala fe en su actuacin.
Por ltimo, el adquirente de buena fe que se vea perjudicado por el ejercicio de la accin
de retracto puede demandar al arrendador una indemnizacin por los daos y perjuicios
sufridos.246
246
178-182
Podemos destacar las siguientes diferencias sustanciales respecto a la regulacin del

Cdigo Civil:
- Se seala que consecuencias tiene la concurrencia de copropietarios y
arrendatarios.
!
Es preferente el derecho de los copropietarios.
- No se exige que el arrendatario se encuentre al corriente en el pago de las rentas.

- Slo se pide que se avise la venta por
escrito y no se pide que sea de manera
fehaciente.
- Slo se dispone de 15 das para hacer valer el derecho.
- La accin que se concede al arrendatario en caso de que no se respete el derecho
del tanto es la de nulidad.

- La responsabilidad notarial es slo cuando se acredite el dolo o mala fe del notario.
- Se abre la posibilidad de que el comprador demande daos y perjuicios al vendedor.
- Las acciones prescriben a los tres meses desde que tuvo conocimiento el
arrendatario.
K. Divorcio del arrendatario.

Artculo 2448-M. Si durante el arrendamiento se suscitare el divorcio del arrendatario, y la guarda y custodia
de los menores habidos en el matrimonio, se le otorga judicialmente a su cnyuge, ste o sta se
subrogarn voluntariamente, en los derechos y obligaciones correspondientes del arrendamiento, en los
trminos y condiciones del contrato respectivo, quedando desde luego en posesin del inmueble arrendado,
siempre u cuando lo hayan cohabitado durante el matrimonio, lo mismo se aplicar en el caso de
concubinato.
Para la procedencia del segundo supuesto la Ley exige cinco condiciones: primera, que
el divorcio del arrendatario se sucite durante el arrendamiento; segunda, que el
arrendatario tenga hijos menores de edad; tercera, que la guarda y custodia de los
menores se confiera al otro cnyuge; cuarta, que el cnyuge que tenga a su cuidado a los
menores voluntariamente decida ocupar la posicin del arrendatario y; quinta, que el
cnyuge hubiere cohabitado en la finca durante el matrimonio. 247
VI. Arrendamiento de fincas

rsticas.
247
Slo hay que comentar algunas cosas importantes.

Hay regla especial en lo relativo al objeto bien, consistente en que slo puede ser
materia del contrato una finca rstica es decir, un bien inmueble destinado a las
actividades del campo -, en los trminos que expusimos al tratar el concepto de finca en el
apartado que antecede.248
- El precio del arrendamiento deber pagarse por semestres vencidos.
Artculo 2454. La renta debe pagarse en los plazos convenidos, y a falta de convenio, por semestres
vencidos.
- Posibilidad de que el arrendatario solicite una reduccin de la renta si acontece un
caso fortuito o fuera mayor.

Artculo 2455. El arrendatario no tendr derecho a la rebaja de la renta por esterilidad de la tierra arrendada
o por prdida de frutos proveniente de casos fortuitos ordinarios; pero s en caso de prdida de ms de la
mitad de los frutos, por casos fortuitos extraordinarios.
Entindase por casos fortuitos extraordinarios: el incendio, guerra, peste, inundacin inslita, langosta,
terremoto u otro acontecimiento igualmente desacostumbrado y que los contratantes no hayan podido
razonablemente prever.
En estos casos el precio del arrendamiento se rebajar proporcionalmente al monto de las prdidas
sufridas.
Las disposiciones de este artculo no son renunciables.
- El arrendatario debe permitir al arrendador, antes del trmino del contrato realizar las
labores de labranza necesarias para la nueva cosecha.

Artculo 2456. En el arrendamiento de predios rsticos por plazo determinado, debe el arrendatario, en el
ltimo ao que permanezca en el fundo, permitir a su sucesor o al dueo, en su caso, el barbecho de las
tierras que tengan desocupadas y en las que l no pueda verificar la nueva siembra, as como el uso de los
edificios y dems medios que fueren necesarios para las labores preparatorias del ao siguiente.
- El viejo arrendatario podr entrar a la finca rustica a recoger los frutos pendientes, lo
que deber permitir el arrendador.

Artculo 2458. Terminado el arrendamiento, tendr a su vez el arrendatario saliente, derecho para usar las
tierras y edificios por el tiempo absolutamente indispensable para la recoleccin y aprovechamiento de los
frutos pendientes al terminar el contrato.
VII. Arrendamiento de bienes

muebles.
248
En todo lo no previsto por las partes, el arrendamiento de bienes muebles se regir tanto
por la regulacin prevista en el captulo denominado Del arrendamiento de bienes
muebles como por la general del Ttulo de arrendamiento, siempre que la ltima se
compatible con la naturaleza de estos bienes249
Artculo 2459. Son aplicables al arrendamiento de bienes muebles las disposiciones de este Ttulo que sean
compatibles con la naturaleza de esos bienes.
En futuras revisiones quedan pendientes algunas reglas referentes al plazo y pago de la

renta.
VIII. Subarrendamiento.
Artculo 2480. El arrendatario no puede subarrendar la cosa arrendada en todo, ni en parte, ni ceder sus
derechos sin consentimiento del arrendador; si lo hiciere, responder solidariamente con el subarrendatario,
de los daos y perjuicios.
Artculo 2481.- Si el subarriendo se hiciere en virtud de la autorizacin concedida en el contrato, el
arrendatario y subarrendatario sern responsables ante el arrendador, en los trminos pactados en el
contrato de subarriendo, a no ser que por convenio se acuerde otra cosa.
- Por regla general no se puede otorgar un subarrendamiento.

- Tambin se extiende a la cesin del contrato como parte arrendataria.
- Salvo que; el arrendador lo haya consentido.
- Si no consistiere el arrendador y se diese en subarriendo; el subarrendatario y el
arrendatario sern obligados solidarios por los daos y perjuicios que se generen.
IX. Causas
del contrato.
249
de terminacin
A. Cumplimiento del plazo o el motivo o fin.

Artculo 2483. El arrendamiento puede terminar:
I. Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley, o por estar satisfecho el objeto para que la
cosa fue arrendada;
1. Arrendamientos por tiempo indeterminado.

Artculo 2478.- Todos los arrendamientos que no se hayan celebrado por tiempo expresamente
determinado, concluirn a voluntad de cualquiera de las partes contratantes, previo aviso por escrito dado a
la otra parte, de manera fehaciente con treinta das hbiles de anticipacin, si el predio es urbano, y con un
ao si es rstico, de comercio o de industria.
El Cdigo Civil determina que el contratante interesado en la terminacin del

arrendamiento deber dar un aviso fehaciente y por escrito a la contraparte con una
anticipacin de treinta das hbiles si el inmueble es urbano o un ao si es rstico, de
comercio o de industria. En nuestra opinin la Ley debi determinar que el aviso con
treinta das de anticipacin deber darse siempre que se trate de inmuebles destinadas a
la habitacin y no urbanos como establece, ya que la categora urbano, urbano
comprende inmuebles tanto habitacionales como de comercio o industria. 250
Artculo 2479.- Dado el aviso a que se refiere el artculo anterior, el arrendatario del predio urbano, de
comercio o de industria, est obligado a poner cdulas y a mostrar el interior del inmueble a los que
pretendan verlo. Respecto de los predios rsticos, se observar lo dispuesto en los artculos 2456, 2457 y
2458.
1. Tcita reconduccin.
Artculo 2487. Si despus de terminado el plazo por el que se celebr el arrendamiento, el arrendatario
contina sin oposicin en el uso y goce del bien arrendado, continuar el arrendamiento por tiempo
indeterminado, estando obligado el arrendatario a pagar la renta que corresponda por el tiempo que exceda
conforme a lo convenido en el contrato pudiendo cualquiera de las partes solicitar la terminacin del
contrato en los trminos del artculo 2478. Las obligaciones contradas por un tercero con objeto de
garantizar el cumplimiento del arrendamiento, cesan al trmino del plazo determinado, salvo convenio en
contrario.
La tctica reconduccin slo opera en los arrendamientos celebrados por tiempo

determinado y consiste en la posibilidad de que la relacin arrendaticia continu por
tiempo indeterminado si, habiendo llegado el trmino para la conclusin del contrato, el
arrendatario continua sin oposicin con el uso o goce del bien arrendado251
De conformidad con la jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia de la Nacin, La
tcita reconduccin slo opera en los contratos por tiempo fijo, no en los indefinidos y
para que opere se requiere que el inquilino continu en el uso y disfrute de la cosa
arrendada despus del vencimiento del plazo sealado en el contrato y que no exista
250
251
oposicin por parte del arrendador y la oposicin debe llevarse a cabo para que no opere
la tacita reconduccin, en el plazo de diez das contados a partir de la fecha de
vencimiento del contrato (Jurisprudencia 1917 -1475. Apndice al Seminario Judicial de la
Federacin. Cuarta Parte. Tercera Sala, Tesis 97 y 98. Edicin de Mayo Editores, S. de
R.L., Mxico, 1975).252
B. Por convenio expreso.

Hay que recordar que los arrendamientos de fincas urbanas destinadas a la habitacin
tienen una duracin mnima de un ao forzoso para ambos contratantes, por lo que el
acuerdo de dar por terminado el contrato antes de tiempo no surtir efecto alguno segn
expusimos con anterioridad.253
C. Por nulidad.
La nulidad es en virtud de que alguno de los elementos de validez est vaciado.
No es necesario (salvo que estemos ante un fin o motivo ilcito) declarar terminado un
contrato de arrendamiento por nulidad, cuando los vicios puedan ser confirmados.
D. Por recisin.
A parte del incumplimiento normal de las obligaciones a cargo de las partes, en los
artculos 2489 y 2490 del Cdigo Civil se sealan causantes de recisin:
El arrendador puede exigir la recisin del contrato: (I-VI)
Falta de pago de la renta.
Por hacer mal uso de la cosa.
Porque el arrendatario otorgue en subarriendo.
Por dao a la cosa arrendada.
Por variar la forma de la cosa arrendada.
Dems casos previstos en ley.
El arrendatario puede exigir la recisin del contrato.

Porque el arrendador incumple su obligacin de conservar la cosa.
Si por alguna causa perdiere el arrendatario el uso de la cosa.
252
253
Por que existan vicios ocultos anteriores al arrendamiento.
E. Por confusin.
Se refiere al supuesto de que el arrendatario adquiera del arrendador la propiedad dl bien
arrendado.
F. Por prdida o destruccin de la cosa

arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor.
Conforme a la fraccin sexta del artculo indicado, slo la prdida o destruccin del bien
arrendado por caso fortuito o fuerza mayor termina con el arrendamiento. En nuestra
opinin en todos los casos de prdida o destruccin necesariamente terminar el
contrato, ya que no existir ms el bien que le serva de objeto; el caso fortuito o la fuerza
mayor son importantes slo para saber si el contrato concluir con o sin responsabilidad
por alguna de la partes.254
G. Por expropiacin.
Si la expropiacin la lleva a cabo el Gobierno Federal, la indemnizacin se fijar
conforme a la Ley de la materia. Si la expropiacin la lleva a cabo el Gobierno del Distrito
Federal, el Cdigo Civil determina la manera en que tanto arrendador como arrendatario
debern ser indemnizados.255
Artculo 2410. - Si la transmisin de la propiedad se hiciere por causa de utilidad pblica, el contrato, sea
verbal o escrito, se rescindir pero el arrendador y el arrendatario debern ser indemnizados por el
expropiador; el primero siempre y cuando sea el propietario, en los trminos y conforme a lo que establezca
la ley respectiva; el segundo, con un monto equivalente a seis meses de renta, siempre y cuando
compruebe haber habitado el inmueble al menos por un ao; adems, el arrendatario tendr derecho a que
se le indemnice con el importe de las mejoras que acredite haber realizado en el inmueble arrendado,
siempre y cuando sean necesarias y se hayan efectuado durante los ltimos seis meses.
H. Por eviccin de la cosa dada en

arrendamiento.
En nuestra opinin es necesario distinguir si la eviccin del bien arrendado es parcial o
total; en el primer caso el contrato no concluir por la eviccin, sino por la resiliacin que
en su caso demande el arrendatario en trminos del artculo 2420 ya comentado; en el
254
255
segundo caso no consideramos que siquiera hubiere habido arrendamiento, ya que el

arrendador nunca tuvo legitimacin para celebrar el negocio 256
I. Por venta judicial.

Artculo 2495. Si el inmueble dado en arrendamiento fuere enajenado judicialmente, el contrato del
arrendamiento subsistir, a menos que aparezca que se celebro dentro de los setenta das anteriores al
secuestro del inmueble, en cuyo caso el arrendamiento podr darse por concluido.
A efecto de tutelar los intereses de los acreedores del arrendador, la Ley dispone que el
arrendamiento pueda darse por concluido si fue celebrado dentro de los setenta das
anteriores al secuestro del bien materia del contrato257
X. Clasificacin del contrato.

Es un contrato bilateral.
Es oneroso conmutativo
Es de ejecucin sucesiva y escalonada.
256
257
Comodato.
I. Concepto.
Artculo 2497. El comodato es un contrato por el cual uno de los contratantes se obliga a conceder
gratuitamente el uso de una cosa no fungible, y el otro contrae la obligacin de restituirla individualmente.
A. Traslativo del uso.

No transfiere ni el dominio ni el goce del bien. Si hubiese esa transferencia existira
posiblemente otro contrato pero no el de comodato.258
En virtud del comodato el comodatario slo adquiere la facultad de utilizar el bien que
constituye su objeto, ms no puede percibir los frutos que llegue a producir259
"Los alcances de la obligacin por definicin a cargo del comodante, se limitan a transmitir
al comodatario el uso gratuito del bien correspondiente, contrariamente al arrendamiento
en el que como se recordar, el arrendador puede obligarse a transferir no slo el uso
sino tambin el goce de lo arrendado.260
Artculo 2501. El comodatario adquiere el uso, pero no los frutos y accesiones de la cosa prestada.
B. Contrato gratuito.
El comodato genera cargas slo para el comodante; ste se ve privado del uso del bien
durante todo el tiempo de duracin efectiva del contrato, por estar dicho bien en poder del
comodatario quien lo usa.261
C. Consensual.
258
259
202-203
260
261
consensual en oposicin a real y a formal, porque se perfecciona por el simple

consentimiento de las partes, sin depender de la entrega de la cosa y porque la ley no
impone necesariamente ninguna formalidad para la validez del contrato262
D. Temporal.
Si bien la definicin apuntada no alude expresamente a la temporalidad del uso por
transmitirse, ello es de la esencia del comodato; lo contrario, es decir, si la celebracin
del mismo trajera consigo una transmisin permanente de uso, dicha esencia se
trastocara263
E. Bienes no fungibles.
El comodatario contrae la obligacin de devolver el mismo bien que recibi en virtud del
contrato, razn por la que la Ley aparentemente slo permite que sean materia de
comodato los bienes no fungibles264
II. Elementos esenciales.

A. Consentimiento.
B. Objeto.
El contrato de comodato tiene un objeto doble: la concesin del uso de un bien y la
restitucin de un bien ajeno, ambas obligaciones de dar conforme a la Teora General de
las Obligaciones.265
Artculo 2498. Cuando el prstamo tuviere por objeto cosas consumibles, slo ser comodato si ellas fuesen
prestadas como no fungibles, es decir, para ser restituidas idnticamente.
Realmente a lo que quiere llegar el legislador es a que el mismo bien que se presta, sea
el mismo bien que se regresa.
Lo anterior con independencia de si es fungible, no fungible, consumible o no consumible.
262
263
264
265
Es as porque las facultades que sobre el bien prestado se transmiten, son slo las que
permiten el uso del mismo.
El legislador confundi en la norma trascrita dos criterios de clasificacin de los bienes: el
que los distingue segn su posibilidad de sustitucin en bienes fungibles y no fungibles
y el que los agrupa segn se agote o no su sustancia con el primer uso en bienes
consumibles y no consumibles -.266
Se refieren efectivamente al artculo 2498.
La cosa, como contenido de las obligaciones de dar de las partes, debe ser un bien no
fungible. Los bienes fungibles son aquellos que tienen unos en relacin a los otros, el
mismo poder liberatorio al momento de efectuarse un pago. En el comodato, el
comodatario no se libera de su obligacin de restituir si no es entregando la misma cosa
que recibi.
Adems, el objeto debe de ser de bienes que no se consuman por su primer uso, ya que
si as fuese, el comodatario no podra restituir las cosas recibidas y necesariamente
habra de devolver otras de la misma especie y calidad y en ese supuesto, existira una
transmisin de dominio de los bienes, y el contrato ya no sera de comodato, sino de
mutuo.
No obstante lo anterior, puede darse en comodato bienes que sean consumibles por su
primer uso, siempre que no se utilicen conforme a su uso ordinario o segn su naturaleza,
que sera el uso que los agotara; sino que se usen de tal forma que no se consuman, para
que el comodatario pueda cumplir su obligacin de restituirlos individualmente 267
La doctrina debati en algn tiempo si los bienes inmuebles podan ser materia de
comodato, ya que se argumentaba que la clasificacin de los bienes en fungibles y no
fungibles era exclusiva de los muebles con apoyo en lo dispuesto por el artculo 763
antes transcrito y en consecuencia, al estar los inmuebles excluidos de dicha
clasificacin, no podan ser entonces objeto del contrato de comodato. Actualmente la
discusin aludida se encuentra superada, ya que comnmente se admite que si los
bienes inmuebles no se distinguen en fungibles y no fungibles es porque todos son no
fungibles, pudiendo as constituir el objeto de este negocio 268

266Rico
267
268
1. Comodante.
Vamos a hacer referencia exclusivamente a la legitimacin puesto que no hay reglas
especficas de capacidad.
Se encuentran legitimados en va ordinaria para la celebracin del comodato el
propietario y el usufructuario.
En va extraordinaria se encuentran legitimados para dar en comodato quienes estn
autorizados por el titular del uso de un bien o por la Ley.
Por voluntad del titular originario del uso de un bien, estn legitimados para celebrar el
comodato el mandatario, el arrendatario y el comodatario, el ltimo de conformidad con el
siguiente artculo269
Artculo 2499. Los tutores, curadores y en general todos los administradores de bienes ajenos, no podrn
dar en comodato, sin autorizacin especial, los bienes confiados a su guarda.
Artculo 2500. Sin permiso del comodante no puede el comodatario conceder a un tercero el uso de la cosa
entregada en comodato.
2. Comodatario.
Puede ser comodatario todo el que no se ubique en un supuesto de prohibicin previsto
en Ley. La falta de satisfaccin de este requisito impedira al comodatario adquirir el uso
del bien materia del contrato y tiene la consecuencia que determine el ordenamiento que
estableci la prohibicin.270

partes.
A. Comodante.
1. Conceder el uso del bien.
Esto se perfecciona mediante la entrega de lo prestado.
La celebracin del comodato genera para el comodante la obligacin de conceder el uso
del bien materia del negocio lo que comprende conductas tanto de dar como de hacer y
no hacer -, en los trminos previstos por la Teora General de las Obligaciones.271
269
270
271
No siendo este contrato real, al perfeccionarse por el simple acuerdo de voluntades,

nace la obligacin del comodante de entregar la cosa y como la Ley no establece
disposiciones supletorias en esta materia, para el caso de que las partes no hayan
convenido respecto al tiempo, lugar y modo de entrega, deben aplicarse las reglas
generales en materia de obligaciones (2080, 2082, 2083 y 2012) 272
2. Reembolsar los gastos hechos por el comodatario.

Artculo 2513. Si durante el prstamo el comodatario ha tenido que hacer, para la conservacin de la cosa,
algn gasto extraordinario y de tal manera urgente que no haya podido dar aviso de l al comodante, ste
tendr obligacin de reembolsarlo.
se trata de una obligacin contingente, pues el supuesto del precepto son gastos
extraordinarios hechos por comodatario sin poder enterar de ello al comodante, de tal
manera que slo en esa hiptesis surgir la obligacin a cargo de ste de reembolsar
dichos gastos.273
No consideramos que la obligacin indicada provenga de la celebracin del comodato;
en nuestra opinin deviene de una gestin de negocios como fuente extra-contractual de
las obligaciones
El comodatario que realiza erogaciones en este ltimo supuesto lo hace como gestor
de negocios y no en su calidad de parte en el contrato de comodato, ya que su accin es
efectuada sin mandato y sin estar obligado a ello.274
3. Indemnizar al comodatario por los daos y perjuicios.

Artculo 2514. Cuando la cosa prestada tiene defectos tales que causen perjuicios al que se sirva de ella, el
comodante es responsable de stos, si conoca los defectos y no dio aviso oportuno al comodatario.
En materia de comodato lo que sanciona la Ley es la conducta dolosa del comodante, en

trminos similares a los comentados respecto del contrato de mutuo275
B. Comodatario.
Artculo 2502. El comodatario est obligado a poner toda diligencia en la conservacin de la cosa, y es
responsable de todo deterioro que ella sufra por su culpa.
272
273
274
275
Debe realizar los gastos para conservarla:

Artculo 2508. El comodatario no tiene derecho para repetir el importe de los gastos ordinarios que se
necesiten para el uso y la conservacin de la cosa prestada.
Rico atribuye del estudio del Cdigo, estas responsabilidades al comodatario.

- Responsabilidad por deterioros.
Deterioros que sufra el bien y a menos de que sean consecuencia de la cosa.
Artculo 2507. Si la cosa se deteriora por el solo efecto del uso para que fue prestada, y sin culpa del
comodatario, no es ste responsable del deterioro.
Deterioros ocasionados por el comodatario que inutilicen el bien.

Artculo 2503. Si el deterioro es tal que la cosa no sea susceptible de emplearse en su uso ordinario, podr
el comodante exigir el valor anterior de ella, abandonando su propiedad al comodatario.
- Responsabilidad por prdida en caso fortuito.

Artculo 2504. El comodatario responde de la prdida de la cosa si la emplea en uso diverso o por
ms tiempo del convenido, aun cuando aqulla sobrevenga por caso fortuito.
Artculo 2505. Si la cosa perece por caso fortuito, de que el comodatario haya podido garantizarla
empleando la suya propia, o si no pudiendo conservar ms que una de las dos, ha preferido la suya,
responde de la prdida de la otra.
Artculo 2506. Si la cosa ha sido estimada al prestarla, su prdida, aun cuando sobrevenga por caso
fortuito, es de cuenta del comodatario, quien deber entregar el precio, si no hay convenio expreso
en contrario.
2. Devolver el bien.
Cuando legalmente proceda, pero sin posibilidad de excepcin el comodatario debe devolver el
bien que tuviere por ese ttulo. 276
Artculo 2511. Si no se ha determinado el uso o el plazo del prstamo, el comodante podr exigir la cosa
cuando le pareciere. En este caso, la prueba de haber convenido uso o plazo, incumbe al comodatario.
Artculo 2512. El comodante podr exigir la devolucin de la cosa antes de que termine el plazo o uso
convenidos, sobrevinindole necesidad urgente de ella, probando que hay peligro de que sta perezca si
contina en poder del comodatario, o si ste ha autorizado a un tercero a servirse de la cosa, sin
consentimiento del comodante.
3. Obligacin solidaria.
Artculo 2510. Siendo dos o ms los comodatarios, estn sujetos solidariamente a las mismas obligaciones.
V. Terminacin del contrato.

Artculo 2515. El comodato termina por la muerte del comodatario
276
La ratio iuris del artculo 2515 atiende al carcter gratuito del comodato. La mayora de
las veces el comodante concede gratuitamente el uso de un bien slo por el deseo de
favorecer a una persona, por lo que tiene sentido que si el sujeto cuyas caractersticas
personales motivaron la celebracin del comodato fallece, termina la relacin contractual.
En este sentido puede decirse que el contrato es intuitu personae respecto a la persona
del comodatario.277
podemos sealar como supuestos de terminacin del contrato los siguientes:
a) Por vencimiento del plazo pactado en el contrato.
b) Por el uso que el comodatario d a la cosa y que sea diverso al convenido.
c) Por voluntad del comodante si no hay plazo pactado en el contrato.
d) Si el comodante quiere la terminacin del contrato por necesitar usar la cosa, aun
cuando no hubiere transcurrido el plazo pactado.
e) La cosa peligra de continuar el poder del comodatario, y
f) Si el comodatario sin permiso del comodante autoriza a un tercero a servirse de la
cosa.
La consecuencia que la terminacin del comodato trae aparejada es la obligacin del
comodatario de devolver la cosa al comodante. Se trata en el caso de una de las
obligaciones de dar contenidas en el artculo 2011 del Cdigo y que consiste en la
restitucin de cosa ajena.278
VI. Clasificacin del contrato.

- Es un contrato bilateral.
- Es un contrato gratuito.
- Es consensual en oposicin a formal y a real.
- Es de ejecucin sucesiva.
- Es intuito personae por razn del comodatario.
277
278
Contratos de
Prestacin de
Servicios.
Depsito.
I. Concepto.
Artculo 2516. El depsito es un contrato por el cual el depositario se obliga hacia el depositante a recibir
una cosa, mueble o inmueble que aqul le confa, y a guardarla para restituirla cuando la pida al
depositante.
El contrato de depsito es aquel por virtud del cual una de las partes llamada depositario
se obliga a recibir una cosa mueble o inmueble que la otra parte llamada depositante le
confa para conservar y restituirla cuando ste se la pida o a la conclusin del contrato.279
Conforme a la definicin legal del depsito, el depositario tiene obligacin de recibir,
guardar y restituir el bien materia del contrato en los trminos que ms adelante
comentaremos.280
Es un contrato de prestacin de servicios.
Los servicios que se obliga a realizar el depositario son los de conservar el bien objeto
del contrato, en el mismo estado en que se reciba. La finalidad principal perseguida por el
depositante es la guarda y conservacin de la cosa y en su oportunidad su devolucin.
Desde un punto de vista negativo, el depsito no es un contrato traslativo de dominio ni
traslativo de uso o goce. La Ley mexicana no prev el supuesto de que el depositante
autorice al depositario a servirse de la cosa281
279
280
281
Se trata en efecto de dos partes, el depositante y el depositario; el objeto puede ser un

bien mueble o un inmueble; son ms en nmero y constantes las obligaciones a cargo del
depositario; en cambio, slo se menciona una del depositante y como veremos no es
siempre; por ello, el depsito es un contrato oneroso por naturaleza y no por esencia, de
esa manera, si bien legal y usualmente existe la obligacin del depositante de cubrir una
retribucin al depositario, por contra pero si as se pacta, el depositante no est obligado
a cubrir retribucin alguna.282

A.Consentimiento.
No se hace referencia al consentimiento puesto que no existen reglas especiales, pero es
conveniente comentar que al no exigir la Ley una formalidad especifica, puede existir el
consentimiento tcito.
Objeto.
B.
El contrato de depsito tiene un objeto naturalmente doble: la guarda y custodia de un

bien que comprende su recepcin, guarda y restitucin y, en algunos casos, el pago
de una retribucin por dicha conducta.
Actualmente la definicin legal del depsito permite que puedan ser objeto del mismo
cosas muebles o inmuebles. En nuestra opinin bastaba con que la Ley empleara
genricamente el trmino bien para que ambas categoras quedaran comprendidas.283
Tomando en consideracin que el depositario no puede usar de los bienes depositados y
que debe devolverlos en especie stos tienen la caracterstica de no fungibles; esto es,
que el depositario slo se libera de su obligacin de restituir devolviendo precisamente los
bienes recibidos y no otros, porque cualesquiera otros no tendran el poder liberatorio en
el pago.284

Capacidad y Legitimacin.
A.
Artculo 2519. La incapacidad de uno de los contratantes no exime al otro de las obligaciones a que estn
sujetos el que deposita y el depositario.
282
283
284
Artculo 2520. El incapaz que acepte el depsito, puede, si se le demanda por daos y perjuicios, oponer
como excepcin la nulidad del contrato; ms no podr eximirse de restituir la cosa depositada si se
conserva an en su poder, o el provecho que hubiere recibido de su enajenacin
Artculo 2521. Cuando la incapacidad no fuere absoluta, podr el depositario ser condenado al pago de
daos y perjuicios, si hubiere procedido con dolo o mala fe.
Concluimos que el artculo 2521 es regla especial tanto a las disposiciones generales del
Cdigo Civil en materia de capacidad de ejercicio como a la Teora General de las
Obligaciones.285
Legitimacin del depositante y depositario.
La legislacin vigente no exige requisito de legitimacin alguno para que una persona
pueda ser depositante. Confirma lo anterior el hecho de que la Ley reconozca como
existente o vlido incluso el depsito de un bien robado y el caso en que el depositario
recibe en depsito un bien de su propiedad. 286
por lo tanto todo aquel que tenga una cosa en su poder sea o no su propietario, puede
darla en depsito; y el que quiera celebrar el contrato para obligarse a prestar el servicio
de guarda y custodia, puede hacerlo siendo simplemente capaz de ejercicio 287

partes.
A.Depositante.
1.Retribuir al depositario.
La primera y principal obligacin es remunerar al depositario, ya sea en los trminos
convenidos o a falta de pacto conforme a los usos del lugar en donde se constituye el
depsito (2517)288
A diferencia del Cdigo Civil de 1884, en que el depsito era un negocio naturalmente
gratuito, la legislacin vigente atribuye carcter naturalmente oneroso a este
contrato289
285
286
287
288
289Rico
Artculo 2517. Salvo pacto en contrario, el depositario tiene derecho a exigir retribucin por el depsito, la
cual se arreglar a los trminos del contrato y, en su defecto, a los usos del lugar en que se constituya el
depsito.
2.Reembolsar los gastos hechos por el depositario para

la conservacin del bien.
Artculo 2532. El depositante est obligado a indemnizar al depositario de todos los gastos que haya hecho
en la conservacin del depsito y de los perjuicios que por l haya sufrido.
3.Indemnizar por los daos que sufre el depositario.

Artculo 2532. El depositante est obligado a indemnizar al depositario de todos los gastos que haya hecho
en la conservacin del depsito y de los perjuicios que por l haya sufrido.
En nuestra opinin la necesidad de resarcir los perjuicios que el bien objeto del contrato
inflija al depositario deviene de la responsabilidad objetiva290
puede darse el supuesto de que el depositario no requiera erogar ninguna cantidad
para la conservacin de la cosa ni sufra perjuicios. En estos supuestos, el contrato sera
unilateral, ya que slo generara obligaciones para el depositario 291
B.Depositario.
1.Guarda custodia, restitucin.
Recepcin.
Artculo 2516. El depsito es un contrato por el cual el depositario se obliga hacia el depositante a recibir
una cosa, mueble o inmueble que aqul le confa, y a guardarla para restituirla cuando la pida al
depositante.
La primera obligacin del depositario es recibir la cosa, an cuando no exista

obligacin del depositante de entregarla, ya que precisamente el recibir, el conservar y el
restituir constituyen la razn misma de ser de este contrato292
Guarda del bien.
Artculo 2522. El depositario est obligado a conservar la cosa objeto del depsito, segn la reciba, y a
devolverla cuando el depositante se lo pida, aunque al constituirse el depsito se hubiere fijado plazo y ste
no hubiere llegado.
290
291
292
las facultades del depositario respecto del bien depositado se limitan a su

conservacin, por lo que la regla general es que el contratante no podr utilizar el bien
que le fue confiado293
cuando el bien depositado requiera ser utilizado a fin de lograr su adecuada
conservacin el depositario no slo estar facultado sino que estar obligado a hacer uso
del bien294
Artculo 2518. Los depositarios de ttulos, valores, efectos o documentos que devenguen intereses, quedan
obligados a realizar el cobro de stos en las pocas de su vencimiento, as como tambin a practicar
cuantos actos sean necesarios para que los efectos depositados conserven el valor y los derechos que les
correspondan con arreglo a las leyes.
Artculo 2522. En la conservacin del depsito responder el depositario de los menoscabos, daos y
perjuicios que las cosas depositadas sufrieren por su malicia o negligencia.
Restitucin del bien.

Artculo 2522. El depositario est obligado a conservar la cosa objeto del depsito, segn la reciba, y a
devolverla cuando el depositante se lo pida, aunque al constituirse el depsito se hubiere fijado plazo y ste
no hubiere llegado
El depositario tiene obligacin de devolver el bien objeto del contrato en el estado en que
lo recibi, salvo el desgaste natural producido por el tiempo o por el uso cuando el ltimo
es justificado.295
Artculo 2529. El depositario puede, por justa causa, devolver la cosa antes del plazo convenido.
Artculo 2527. Si no hubiere lugar designado para la entrega del depsito, la devolucin se har en el lugar
donde se halla la cosa depositada
Los gastos de entrega sern de cuenta del depositante

Excepciones a la restitucin.
Artculo 2528. El depositario no est obligado a entregar la cosa cuando judicialmente se haya mandado
retener o embargar.
Se niega expresamente el derecho de retencin.

Artculo 2533. El depositario no puede retener la cosa, aun cuando al pedrsela no haya recibido el importe
de las expensas a que se refiere el artculo anterior; pero s podr, en este caso, si el pago no se le
asegura, pedir judicialmente la retencin del depsito.
Artculo 2534. Tampoco puede retener la cosa como prenda que garantice otro crdito que tenga contra el
depositante.
Pluralidad de depositantes.
Artculo 2525. Siendo varios los que den una sola cosa o cantidad en depsito, no podr el depositario
entregarla sino con previo consentimiento de la mayora de los depositantes, computado por cantidades y
293
294
295
no por personas, a no ser que al constituirse el depsito se haya convenido que la entrega se haga a
cualquiera de los depositantes.
Artculo 2526. El depositario entregar a cada depositante una parte de la cosa, si al constituirse el depsito
se seal la que a cada uno corresponda.
V. Secuestro.
Es el depsito que de comn acuerdo hacen los litigantes en un juicio respecto de la
cosa controvertida, en poder de un tercero, quien debe devolverla a quien resulte
vencedor en el procedimiento, con sentencia firma a su favor o a todos los depositantes
que de comn acuerdo la pidan o por una causa que el Juez declare legitima (2542). Al
secuestro convencional se le aplican supletoriamente las normas del depsito (2543). 296
Lo anterior es en referencia al depsito judicial convencional o secuestro.
La transcripcin siguiente es referente al secuestro judicial.
Es aquel que se constituye por decreto del Juez, (2544). Tcnicamente ste no es un
contrato de depsito, sino un acto de carcter procesal que se rige por disposiciones del
cdigo de procedimientos civiles (2545) y slo en forma supletoria por las normas del
secuestro convencional.297
Artculo 2539. El secuestro es el depsito de una cosa litigiosa en poder de un tercero, hasta que se decida
a quin debe entregarse.
Artculo 2540. El secuestro es convencional o judicial.
Artculo 2541. El secuestro convencional se verifica cuando los litigantes depositan la cosa, litigiosa en
poder de un tercero que se obliga a entregarla, concluido el pleito, al que conforme a la sentencia tenga
derecho a ella.
Artculo 2542. El encargado del secuestro convencional no puede libertarse de l antes de la terminacin
del pleito, sino consintiendo en ello todas las partes interesadas, o por una causa que el juez declare
legtima.
VI. Clasificacin.
Bilateral
Oneroso por naturaleza
Conmutativo
Ejecucin diferida
Consensual
296
297
MANDATO.
I. Concepto.
Artculo 2546. El mandato es un contrato por el que el mandatario se obliga a ejecutar por cuenta del
mandante los actos jurdicos que ste le encarga.
A.Es un contrato.
Hay que recalcar en primer trmino que el mandato es un contrato, esto es, un acuerdo
de voluntades entre dos personas y que origina obligaciones y derechos para ellos. 298
Esto se debe puntualizar para no confundirlo con el poder, acto jurdico unilateral.
B.Ejecucin de actos jurdicos por cuenta.

El contrato slo puede tener por objeto la celebracin de actos jurdicos, aspecto que en
la doctrina se conoce como principio de especialidad del mandato. 299
actos jurdicos por cuenta del mandante, se traduce en que si bien el obligado, en
cumplimiento de la obligacin a su cargo, ejecuta personalmente los actos jurdicos cuya
ejecucin le fue entregado por el mandante, dicha ejecucin la hace por cuenta de este
ltimo, lo cual, a su vez, orilla afirmar que si uno realiza actos por cuenta de otro, significa
que los efectos producidos por los actos ejecutados por el mandatario se suman al status
del mandante, o lo que es igual expresado en otros trminos, es en el patrimonio del
mandante donde se hace la cuenta, sea suma o resta, de beneficios o perdidas300
II. La representacin.
La representacin es la figura jurdica que permite alterar o modificar el mbito personal o
patrimonial de una persona, por la actuacin de otra capaz, quien acta siempre a
nombre de la primera.301
298
299
300
301
La presentacin es la accin de representar, o sea el acto por virtud del cual una persona
dotada de poder, llamada representante, obra a nombre y por cuenta de otra llamada
representada o dominus del negocio302
Entendemos dentro del Derecho Civil a la representacin como una institucin jurdica
que permite que las consecuencias de un acto, celebrado por una persona, se produzcan
de manera directa e inmediata en la esfera jurdica de otra.303
La representacin se puede dividir en tres clases: legal, voluntaria y orgnica.
La representacin legal es la que se encuentra establecida por la ley; su origen radica en
un precepto legal que faculta a una persona para obrar en la esfera jurdica de otra304
La representacin voluntaria tiene su origen, sus lmites y sus funciones en la voluntad
privada, en la voluntad de algn sujeto, que de este modo permite que otro sea el que
produzca efectos en su patrimonio.305
La representacin orgnica es la que necesitan las personas morales para poder actuar.
La representacin, sea legal o necesaria o bien la convencional, es de gran utilidad en el
derecho, pues en el primer caso suple la falta de discernimiento de un incapaz, y en el
segundo caso, facilita las relaciones jurdicas, suprimiendo obstculos materiales o de
otro orden, como alejamiento, inexperiencia, multiplicidad de ocupaciones, etc.306
III. Mandatos con

representacin y sin
representacin.
Artculo 2560. El mandatario, salvo convenio celebrado entre l y el mandante, podr desempear el
mandato tratado en su propio nombre o en el del mandante.
Se distingue finalmente el mandato representativo u ostensible, y el mandato no

representativo o mal llamado mandato del testaferro (Planiol), segn que el mandatario
acte en nombre propio, respectivamente, pero siempre por cuenta del mandante. 307
302
303
Borja Martnez Manuel. Representacin, Poder y Mandato. Editorial Porra. Mxico. 2002. p. 7
304
305
306
307
Respecto del mandato representativo comentamos lo siguiente:

Obrar en nombre de alguien significa ostentarse como su representante, anunciar al
tercero con quien se celebra un determinado negocio que la persona interesada en los
efectos del acto es distinta de la que fsicamente lo celebra manifestacin que se
conoce como contemplatio domini - . La principal consecuencia que tiene la declaracin
indicada es que permite la actualizacin del fenmeno representativo...308
Los mandatos con representacin son aquellos en los que el mandante otorga
facultades al mandatario para que ste acte en nombre del primero, y por lo tanto, los
actos que realice el mandatario, repercutirn inmediatamente en la persona o patrimonio
del mandante quien debe cumplir con todas las obligaciones que aqul hubiere contrado
dentro de los lmites del mandato (2560 y 2581)309
Respecto del mandato sin representacin.
El concepto contenido en la disposicin comentada menciona expresamente que el
mandatario obre por cuenta del mandante y omite referencia alguna a que por definicin
debiera obrar tambin en nombre del mandante. As, no es de la esencia ni de la
naturaleza del mandato que el mandatario debiere ejecutar los actos correspondientes en
representacin de su mandante a pesar del encargo habido310
El mandato sin representacin se utiliza en aquellos supuestos en que el mandante no
desea que el tercero con quien haya de contratar el mandatario conozca su identidad, por
no convenir a sus intereses311
Los mandatos sin representacin son aquellos en que se pacta que el mandatario
deber obrar a nombre propio y por lo tanto los efectos del contrato repercutirn en forma
mediata en el patrimonio del mandante en virtud de que se est actuando por su cuenta,
pero no inmediatamente312
En el mandato no representativo dicha manifestacin no tiene lugar, por lo que el negocio
que celebre el mandatario en cumplimiento del encargo lo har in nomine proprio 313
Artculo 2561. Cuando el mandatario obra en su propio nombre, el mandante no tiene accin contra las
personas con quienes el mandatario ha contratado, ni stas tampoco contra el mandante.
En este caso, el mandatario es el obligado directamente en favor de la persona con quien

ha contratado, como si el asunto fuera personal suyo. Exceptuase el caso en que se trate
de cosas propias del mandante.
308
309
310
311
312
313
Lo dispuesto en este artculo se entiende sin perjuicio de las acciones entre mandante y
mandatario.
Entre el mandante y los terceros con quienes contrat el mandatario no existe, por regla
general, relacin jurdica
el mandante no adquiere derecho u obligacin alguna para con ellos, ni stos para con
aqul
Entre el mandatario y los terceros con quienes contrata en cumplimiento del encargo se
originan los derechos y obligaciones propios del negocio de que se trate.
La relacin jurdica entre el mandante y mandatario se rige conforme a lo pactado en el
contrato de mandato y supletoriamente por las disposiciones previstas en el Cdigo Civil.
La nica particularidad que el mandato sin representacin imprime a la relacin entre
dichos contratantes es que una de las obligaciones que como despus veremos tiene
el mandatario, aumenta en cuanto al nmero de conductas que deben ejecutarse a fin de
quedar totalmente satisfecha. Nos referimos a la obligacin rendir cuentas que tiene el
contratante indicado, la que en el mandato sin representacin comprende tambin la
necesidad de transmitir al mandante los derechos adquiridos en ejecucin del
mandato.314
IV. Elementos de existencia.

A.Consentimiento.
Artculo 2547. El contrato de mandato se reputa perfecto por la aceptacin del mandatario.
El mandato que implica el ejercicio de una profesin se presume aceptado cuando es

conferido a personas que ofrecen al pblico el ejercicio de su profesin, por el solo hecho
de que no lo rehsen dentro de los tres das siguientes.
La aceptacin puede ser expresa o tcita. Aceptacin tcita es todo acto en ejecucin de
un mandato.
Respecto a la previsin hecha en el segundo prrafo, debemos apuntar:
Comnmente el prrafo de mrito es estudiado en obligaciones como una excepcin a
que la manifestacin del consentimiento deba ser expresa o tcita
para que se configure el supuesto indicado el contratante debi haber ofrecido al
pblico el ejercicio de su profesin, ofrecimiento que necesariamente debi ser expreso o
tcito y por lo tanto, la integracin del consentimiento se funda en la oferta inicial del
314
237-238
mandatario y no en su silencio. Concluimos que el silencio no produce efecto alguno en

materia contractual.315
B.Objeto.
Artculo 2548. Pueden ser objeto del mandato todos los actos lcitos para los que la ley no exige la
intervencin personal del interesado.
Slo pueden ser objeto del mandato los actos jurdicos que no sean estrictamente
personales del interesado
Se exige tambin que sean actos jurdicos y no actos materiales, pues en ello radica
una de sus diferencias con el contrato de prestacin de servicios profesionales316
Por otro lado si as se pacta, la contraprestacin a favor del mandatario ser el otro objeto
del contrato como resulta del artculo 2549.
Artculo 2549. Solamente ser gratuito el mandato cuando as se haya convenido expresamente.
Para cuantificar la retribucin a los mandatarios, no hay normas supletorias establecidas

por el legislador, a pesar de que por ser oneroso por naturaleza, regularmente no se
menciona la remuneracin, ni por consiguiente el monto de la misma. Para fijar la cuanta
de sta y a falta de pacto expreso, habra que acudir a los usos del lugar (1796 y 2517 por
analoga) y en defecto de ellos, atenerse al juicio de peritos. 317
El Cdigo Civil no determina la manera en que deber fijarse la retribucin del
mandatario a falta de pacto entre las partes. En doctrina se sostiene que es aplicable por
analoga lo establecido en la siguiente disposicin, prevista entre las normas que regulan
el contrato de prestacin de servicios profesionales318
Artculo 2607. Cuando no hubiere habido convenio, los honorarios se regularn atendiendo juntamente a las
costumbre del lugar, a la importancia de los trabajos prestados, a la del asunto o caso en que se prestaren,
a las facultades pecuniarias del que recibe el servicio y a la reputacin profesional que tenga adquirida el
que lo ha prestado. Si los servicios prestados estuvieren regulados por arancel, ste servir de norma para
fijar el importe de los honorarios reclamados.
V. Elementos de validez.
A.Capacidad y legitimacin.
315
316
Snchez Medal, pp. 312-313
317
318
El mandato requiere en el mandatario la capacidad general para contratar, aunque no

tenga l la legitimacin especial para celebrar para s mismo o en nombre propio el acto
jurdico que se le ha encomendado
Para el mandante, en cambio, se necesita no slo dicha capacidad general, sino tambin
la legitimacin para celebrar s el acto jurdico que l ha encomendado.319
En cuestin de legitimacin, debemos distinguir si existe mandato representativo o no
representativo.
En el caso de mandato con representacin:
El mandante necesitar estar legitimado para la celebracin del acto jurdico que sea
encargado.
El mandatario no necesita estar legitimado para celebrar el acto ya que lo hace a
nombre y por cuenta del mandante.

En el caso del mandato no representativo:
El mandante: No necesita estar legitimado, en los ms de los casos, para encargar
el acto jurdico que el mandatario habr de celebrar a su cuenta ya que esta

legitimacin no la necesitar sino es hasta que se le transmitan los efectos del acto
jurdico celebrado en virtud de la rendicin de cuentas.
Pero si se trata de la transmisin de bienes del mandante claro que necesitar
estar legitimado para ello.
El mandatario: Ya que este acta en nombre propio, aunque por cuenta del
mandante este necesitar estar legitimado para celebrar el acto encomendado por
el ingreso transitorio de derechos.
Si el mandato fue representativo, el mandante necesitar estar legitimado para adquirir
los derechos y obligaciones que resulten de la ejecucin del encargo al momento en que
dicha ejecucin se verifique, ya que los efectos jurdicos ingresarn a su patrimonio de
manera directa e inmediata. Si el mandato no fue representativo, el mandante requerir
estar legitimado para adquirir los derechos y obligaciones generados por el acto
encomendado al momento en que el mandatario cumpla con la rendicin de cuentas, ya
que es hasta entonces conforme a la regulacin actual del mandato sin representacin
cuando los efectos indicados ingresarn a su patrimonio 320
Para celebrar el mandato en carcter de mandatario no es necesario satisfacer requisitos
de legitimacin.
319
320
Para complementar el encargo, nicamente requerir el mandatario estar legitimado si

acta en nombre propio, ya que los efectos jurdicos de los actos encomendados
ingresarn transitoriamente a su patrimonio.321
B.Forma.
1. Mandato verbal.
Artculo 2552. El mandato verbal es el otorgado de palabra entre presentes, hayan o no intervenido testigos.
Cuando el mandato haya sido verbal debe ratificarse por escrito antes de que concluya el negocio para que
se dio.
la necesidad de ratificar el mandato por escrito antes de concluir el negocio para el que
se celebr no tiene razn de ser, debido a que si el mandato y los actos encomendados
han sido celebrados, la ratificacin no surte ya efecto alguno322
Artculo 2556. Slo puede ser verbal el mandato cuando el inters del negocio no exceda de cincuenta
veces el salario mnimo general vigente en el Distrito Federal al momento de otorgarse.
Se fija un tope de 50 veces el salario mnimo.
2.Escritura pblica o escrito privado, dos testigos y con

ratificacin de firmas.
Artculo 2555. El mandato debe otorgarse en escritura pblica o en carta poder firmada ante dos testigos y
ratificadas las firmas del otorgante y testigos ante notario, ante los jueces o autoridades administrativas
correspondientes:
I. Cuando sea general;
II.- Cuando el inters del negocio para el que se confiere sea superior al equivalente a mil veces el salario
mnimo general vigente en el Distrito Federal al momento de otorgarse; o
III. Cuando en virtud de l haya de ejecutar el mandatario, a nombre del mandante, algn acto que conforme
a la ley debe constar en instrumento pblico.
Son tres supuestos:

Mandato general.
El negocio sea de ms de 1000 vsmg D.F..
Cuando el acto jurdico encargado deba a su vez constar en instrumento pblico.
3.Escrito privado ante dos testigos.

321
322
Artculo 2556. El mandato podr otorgarse en escrito privado firmado ante dos testigos, sin que sea
necesaria la previa ratificacin de las firmas, cuando el inters del negocio para el que se confiere no
exceda de mil veces el salario mnimo general vigente en el Distrito Federal al momento de otorgarse
Se fija un criterio por cuantia: no ms de 1000 vsmg D.F.
4.Escrito privado sin ratificacin de firmas.

Artculo 2551. El mandato escrito puede otorgarse:
III. En carta poder sin ratificacin de firmas.
La carta poder firmada sin la presencia de testigos y sin ratificacin de firmas es la

forma que debe revestir todo mandato en que el asunto encomendado no tenga un
monto, no deba hacerse constar en instrumento pblico y no sea general. 323
VI. Obligaciones de las

partes.
A. Mandatario.
1. Ejecutar el acto.
a) Personalmente.
Artculo 2574. El mandatario puede encomendar a un tercero el desempeo del mandato si tiene facultades
expresas para ello.
Al contrario sensu la norma anterior determina que el mandatario deber desempear

personalmente el mandato cuando carezca de facultades para encomendarlo a un
tercero.324
Estamos en ocasin de referirnos a la substitucin del mandato y la facultad de otorgar
poderes por el mandatario.
El mandatario que otorga poderes a nombre del mandante no abandona la relacin
jurdica original, nicamente determina la posibilidad de que aumente el nmero de
obligados a ejecutar los actos encomendados. En cambio, el mandatario que cede el
contrato si abandona la relacin jurdica original, ya que elige un sustituto para
desempear el encargo325
323
324
325
Artculo 2575. Si se le design la persona del substituto, no podr nombrar a otro; si no se le design
persona, podr nombrar a la que quiera, y en ste ltimo caso solamente ser responsable cuando la
persona elegida fuere de mala fe o se hallare en notoria insolvencia.
Artculo 2576. El substituto tiene para con el mandante los mismos derechos y obligaciones que el
mandatario.
Es de resaltar la necesidad de que el mandatario debe ser facultado expresamente para

delegar el mandato.
El mandatario substituto o aquel que tenga facultades en tercer lugar, deber contar con
autorizacin del mandante para a su vez poder delegar el mandato.
Lo anterior se debe establecer desde el mandato original que el mandatario gozar de la
facultad de subsistir el mandato y otorgar poderes incluyndose la facultad de substitucin
u otorgamiento.
a) Conforme a lo instruido.
Artculo 2562. El mandatario, en el desempeo de su encargo, se sujetar a las instrucciones recibidas del
mandante y en ningn caso podr proceder contra disposiciones expresas del mismo.
b) Debiendo informar al mandante.

Artculo 2566. El mandatario est obligado a dar oportunamente noticia al mandante, de todos los hechos o
circunstancias que puedan determinarlo a revocar o modificar el encargo. Asimismo debe drsela sin
demora de la ejecucin de dicho encargo.
2.Rendir cuentas.
Artculo 2569. El mandatario est obligado a dar al mandante cuentas exactas de su administracin,
conforme al convenio, si lo hubiere; no habindolo, cuando el mandante lo pida, y en todo caso al fin del
contrato.
Un primer sentido de rendir cuentas significa presentar una relacin de la manera en

que fue cumplido el mandato, exhibiendo para ello la documentacin correspondiente.326
Rendir cuentas significa tambin enregar al mandante todo lo recibido en
cumplimiento del encargo327
Artculo 2570. El mandatario tiene obligacin de entregar al mandante todo lo que haya recibido en virtud
del poder.
Hay que destacar que cuando el mandatario hubiere desempeado el encargo obrando a
nombre propio, la rendicin de cuentas comprender tambin la traslacin de los
derechos adquiridos en cumplimiento del mandato, segn la regulacin actual del
mandato sin representacin.328
326
327
328
B. Mandante.
1.Retribuir al mandatario.
El mandatario es un contrato naturalmente oneroso, por lo que el mandante tendr la
obligacin de remunerar al mandatario en los trminos comentados al analizar el objeto
del contrato.329
2.Anticipar el mandatario las cantidades necesarias para el

cumplimiento del mandato.
Artculo 2577. El mandante debe anticipar al mandatario, si ste lo pide, las cantidades necesarias para la
ejecucin del mandato
3.Reembolsar los gastos erogados en el cumplimiento del

mandato.
Artculo 2577. Si el mandatario las hubiere anticipado, debe reembolsarlas al mandante, aunque el
negocio no haya salido bien, con tal que est exento de culpa el mandatario.
El reembolso comprender los intereses de la cantidad anticipada, a contar desde el da en que se hizo el
anticipo.
4. Indemnizar al mandante por los daos y perjuicios

sufridos por la ejecucin del mandato.
Artculo 2578. Debe tambin el mandante indemnizar al mandatario de todos los daos y perjuicios que le
haya causado el cumplimiento del mandato, sin culpa ni imprudencia del mismo mandatario.
Se concede un verdadero derecho de retencin en virtud de las deudas que el mandante

llegue a tener con el mandatario.
Artculo 2579. El mandatario podr retener en prenda las cosas que son objeto del mandato hasta que el
mandante haga la indemnizacin y reembolso de que tratan los dos artculos anteriores.
VII. Obligaciones de las

partes con relacin a tercero.
Artculo 2581. El mandante debe cumplir todas las obligaciones que el mandatario haya contrado dentro de
los lmites del mandato.
Se hace referencia concreta a que es el mandante el que queda obligado en virtud del
mandato representativo, frente a los terceros.
329
VIII. Mandato judicial.

El mandato judicial tiene una operatividad prctica muy reducida, ya que ha sido
desplazado por las otras fuentes de representacin voluntaria para actuar en juicio.
nicamente procederemos a estudiar las disposiciones ms relevantes de esta modalidad
del mandato.330
Artculo 2586. El mandato judicial ser otorgado en escritura pblica, o en escrito presentado y ratificado por
el otorgante ante el juez de los autos. Si el juez no conoce al otorgante, exigir testigos de identificacin.
La substitucin del mandato judicial se har en la misma forma que su otorgamiento.
la regulacin del mandato judicial sobra en el cdigo actual, mxime que todos sus
supuestos estn previstos por el prrafo I del artculo 2554, enuncia al poder general para
pleitos y cobranzas. La prctica impone esa supresin.331
Domnguez comenta el artculo 112 del CPCDF el cual regula la autorizacin para los
profesionales del Derecho para or notificaciones, interponer recursos, etctera
disposicin que quita vigencia al citado mandato judicial.
A nosotros nos interesan las clusulas especiales.
A.Clausulas especiales.
Artculo 2587. El procurador no necesita poder o clusula especial sino en los casos siguientes:
I. Para desistirse;
II. Para transigir;
III. Para comprometer en rbitros;
IV. Para absolver y articular posiciones;
V. Para hacer cesin de bienes;
VI. Para recusar;
VII. Para recibir pagos;
VIII. Para los dems actos que expresamente determine la ley.
Cuando en los poderes generales se desee conferir alguna o algunas de las facultades acabadas de
enumerar, se observar lo dispuesto en el prrafo primero del artculo 2554.
1.Desistirse.
330
331
Durante el procedimiento pueden darse varios supuestos de desistimiento. Puede serlo

de la demanda, de la instancia, de la accin intentada, del recurso interpuesto y otros ms
a los que en todo caso la ley procesal alude332
2.Transaccin.
tambin se requiere poder o clusula especial para transigir, es decir, para convenir en
trminos de ley, con mutuas concesiones, dar fin a un pleito presente o evitar uno
futuro333
3.Compromiso en rbitros.
En efecto, convenir el juicio arbitral en un asunto actual en tribunales, por lo cual ya es un
pleito, es el caso previsto en dicha fraccin III de tal manera que podr llevarse a caso por
un apoderado general para pleitos y cobranzas.334
4.Absolver y articular posiciones.

Se trata ciertamente de dos situaciones diametralmente opuestas; absolver posiciones es
declarar sobre hechos propios y confesarlos en su caso. Articularlas es hacer las
preguntas relativas al absolvente335
5.Hacer cesin de bienes.

el mbito material de accin de dicho facultamiento se circunscribe a las facultades
que tiene como denominador comn a los pleitos, sin conexin alguna con los casos de
disposicin de bienes, si factibles en el ejercicio de un poder general para actos de
dominio.
Hacer cesin de bienes tiene lugar slo en el concurso civil voluntario cuando el deudor
decide ceder sus bienes a sus acreedores336
6.Recusar.
su razn de ser es evitar en un juicio la intervencin de un magistrado, un juez o un
secretario con impedimento para conocer de un juicio que los hiciere no conducirse con
imparcialidad en esas condiciones337
332
333
334
335
336
337
7.Recibir pagos.
Como se indica, el que ostente est facultad puede recibir el pago de la obligacin a favor
del mandante y poner en movimiento la maquinaria judicial para lograr dicho fin.
IX. Poder
A.Concepto.
en sentido amplio significa la facultad que tiene una persona para intervenir en la
esfera jurdica de otra; en sentido estricto es la declaracin unilateral de voluntad por la
que una persona llamada poderdante faculta a otra llamada apoderado para intervenir en
su esfera jurdica338
El poder es el acto unipersonal por el que el poderdante faculta al apoderado la
posibilidad de otorgar uno o varios actos jurdicos por cuenta del primero339
Poder es la facultad concedida a una persona, llamada representante, para obrar a
nombre y por cuenta de otra llamada representada.340
La propuesta que hace una persona a otra para que acte en su esfera jurdica no es
ms que la oferta de celebrar el contrato de mandato, misma que una vez aceptada
adquiere naturaleza contractual
Lo que debe quedar claro es que el poder es un acto jurdico unilateral que precede a
la celebracin del mandato y que general a favor del apoderado la facultad de obrar por
cuenta del poderdante.
La aceptacin que el apoderado lleve a cabo respeto del poder a l conferido, no trae
consigo un viraje para devenir en mandato por haber una oferta y una aceptacin; la
voluntad en el poder no es una oferta para ser aceptada, es la manifestacin de la nica
voluntad requerida para la integracin de todo un acto jurdico como lo es el poder
B. Clases de poderes.
1.Poderes generales.
Artculo 2553. El mandato puede ser general o especial. Son generales los contenidos en los tres primeros
prrafos del artculo 2554. Cualquier otro mandato tendr el carcter de especial.
a) Pleitos y cobranzas.
338
339
340
Artculo 2554. En todos los poderes generales para pleitos y cobranzas, bastar que se diga que se otorga
con todas las facultades generales y las especiales que requieran clusula especial conforme a la ley, para
que se entiendan conferidos sin limitacin alguna.
El mandatario para pleitos se encuentra facultado para actuar en juicio o fuera de l a fin de
defender los derechos del mandante que sean jurdicamente controvertidos.
En lo relativo al vocablo cobranza significa que el mandatario estar facultado para exigir el
cumplimiento de los crditos que el mandante tenga a su favor, as como la responsabilidad
derivada de su incumplimiento. 341
en ejercicio de un poder general para pleitos y cobranzas, se podr atender toda clase de
procedimientos civiles, sean stos de carcter patrimonial o extrapatrimonial, asuntos del estado
civil, asuntos jurdicos-familiares, juicios sucesorios y el ejercicio e impugnacin de acciones de
naturaleza real u obligacional.342
el poder general para pleitos y cobranzas permite ser ejercitado respecto de cualquier acto
prejudicial cuya subsistencia depender por razn natural del juicio mismo y ser ste el que en
ltima instancia justifique la realidad de dichos actos 343
La parte relativa a cobranzas del poder general para pleitos y cobranzas comprende
precisamente cobrar, esto es, exigir el pago al deudor de lo debido o sea, el exigir el cumplimiento
de la obligacin de que se trate 344
en trminos de los artculos 2554 y 2587 infine, la celebracin del mandato general para pleitos
y cobranzas es suficiente para que todas y cada una de las facultades a que el ltimo artculo se
refiere se tengan por otorgadas; en la prctica dichas facultades continan siendo otorgadas
expresamente en los instrumentos pblicos en que se asienta el acto de referencia, por temor a
que los rganos ante los que se intente hacer valer irrazonablemente as lo exijan, lo que
desvirta el carcter general del mandato.345
b) Actos de administracin.
Artculo 2554. ..En los poderes generales para administrar bienes, bastar expresar que se dan con ese
carcter, para que el apoderado tenga toda clase de facultades administrativas.
Para determinar cules son los actos de administracin, primero se deben recordar los
tipos de patrimonio:
Civil o de conservacin.
Explotacin.
Liquidacin.
341
342
343
344
345
El patrimonio de derecho comn se integra por derechos cuya finalidad es permanecer

en la esfera jurdica de su titular. De esta manera, el acto de administracin sobre este
tipo de patrimonio slo comprende operaciones de conservacin, actos que aumenten el
valor de los bienes que lo constituyen y los que tengan por objeto explotar dichos bienes
sin menoscabo de su sustancia y sin que salgan del patrimonio del dueo. 346
El patrimonio de explotacin se integra por derechos destinados a la circulacin
comercial, por lo que el acto de administracin en ste caso abarcar la posibilidad de
enajenar dichos derechos a cambio de un precio adecuado para ellos.
el patrimonio de liquidacin es aquel que est llamado a extinguirse por lo que la
finalidad de los derechos que lo constituyen es la de finiquitar las relaciones jurdicas de
su titular. El acto de administracin en ste caso comprende todas las operaciones
tendientes a la liquidacin del patrimonio347
c) Actos de dominio.
En los poderes generales, para ejercer actos de dominio, bastar que se den con ese
carcter para que el apoderado tenga todas las facultades de dueo, tanto en lo relativo a
los bienes, como para hacer toda clase de gestiones a fin de defenderlos.
El mandato general para actos de dominio tiene la finalidad de que el mandatario pueda
realizar todos los actos que puede ejecutar el propietario; es decir, todo tipo de
enajenaciones e imponer toda clase de gravmenes. Sin embargo, como expusimos al
tratar el contrato de donacin, existe una tesis jurisprudencial de la suprema Corte de
Justicia de la Nacin que determina que la celebracin del contrato de donacin por
cuenta de otro requiere que el mandatario goce de una clusula especial que lo faculte en
ste sentido348
d) Poderes limitados.
Cuando se quisieren limitar, en los tres casos antes mencionados, las facultades de los
apoderados, se consignarn las limitaciones, o los poderes sern especiales.
Las limitaciones pueden ser respecto a stos puntos:
En cuanto al tiempo.
En cuanto al objeto.
En cuanto a la persona.
En cuanto al lugar.
En cuanto al desempeo conjunto.
346
347
348
2.Poderes especiales.
Por un poder especial el poderdante faculta al apoderado a la realizacin de uno o varios
actos pero concretos en todo caso. Un poder especial se otorga bien sea para vender un
inmueble en particular y bajo ciertas condiciones; para venderlo simplemente, para vender
cualquier inmueble, para vender inmuebles o nicamente para vender349
X. Terminacin del mandato.

A. Revocacin.
La revocacin es un acto jurdico unilateral que tiene por objeto privar total o
parcialmente de efectos a un acto jurdico anterior y valido. Representa una excepcin al
principio general de intangibilidad de los contratos.
La revocabilidad del mandatario se explica a partir del carcter intuitu personae del
contrato350
1.Mandato Irrevocable.
La razn de la irrevocabilidad estriba en que en ambos supuestos el mandato es
celebrado en beneficio del mandatario351
Artculo 2596. El mandante puede revocar el mandato cuando y como le parezca; menos
en aquellos casos en que su otorgamiento se hubiere estipulado como una condicin en
un contrato bilateral, o como un medio para cumplir una obligacin contrada.
B. Renuncia.
La renuncia es un acto jurdico unilateral que otorga el titular de un derecho con l objeto
de extinguirlo
La renuncia no termina con el mandato, sino que nicamente extingue el derecho que
tiene el mandatario para intervenir en la esfera jurdica del mandante, subsistiendo las
relaciones internas entre ambos contratantes.352
349
350
351
352
C. Muerte del mandante o del mandatario.

El mandato no termina por el fallecimiento de alguna de las partes, sino que slo
extingue la facultad del mandatario de obrar por cuenta ajena353
Muerte del mandante.
Artculo 2600. Aunque el mandato termine por la muerte del mandante, debe el mandatario continuar en la
administracin, entretanto los herederos proveen por s mismos a los negocios, siempre que de lo contrario
pueda resultar algn perjuicio.
Muerte del mandatario.

Artculo 2602. Si el mandato termina por muerte del mandatario, deben sus herederos dar aviso al
mandante y practicar, mientras ste resuelva, solamente las diligencias que sean indispensables para evitar
cualquier perjuicio.
D. Interdiccin de cualquiera de las partes.

No se trata de una incapacidad natural la que origina la terminacin del mandato por ms
que aquella fuere evidente y resultare prolongada. La causa de terminacin circunscribe
su existencia a la interdiccin, la cual supone la declaracin judicial de incapacidad 354
E. Vencimiento del plazo y terminacin del

negocio.
Cuando en la celebracin del contrato se pacta un plazo para que durante su transcurso
el mandatario ejecute los actos objeto del mismo y cumpla as con el encargo del
mandante, el mandato termina fatalmente al llegar el trmino de dicho plazo
Al cumplir el mandatario con la obligacin principal a su cargo queda ste sin materia
lo cual, segn la fraccin V del artculo citado, trae tambin aparejada su terminacin. 355
F. En caso de declaracin de ausencia.

El mandato termina
VI. En los casos previstos por los artculos 670, 671 y 672.
XI. Clasificacin.
353
354
355
Bilateral.
Oneroso por naturaleza.
Conmutativo.
Ejecucin diferida o de tracto sucesivo.
Intuitu personae.
Preparatorio.
Contrato de
Prestacin de
Servicios
Profesionales.
I.Concepto.
El contrato de prestacin de servicios profesionales, es un contrato por virtud del cual
una persona llamada profesional o profesor, se obliga a prestar un servicio tcnico en
favor de otra llamada cliente, a cambio de una retribucin llamada honorario.356
Es el contrato por el que una persona llamada profesionista o profesor se obliga a prestar
determinados servicios calificados que requieren una preparacin tcnica y a veces un
ttulo profesional, a otra persona llamada cliente que se obliga a pagarle una determinada
retribucin llamada honorario.357
A.Prestacin de servicios.
Los servicios que se obliga a prestar el profesor son siempre actos tcnicos y por regla
general actos materiales, como los que realiza un mdico en una intervencin quirrgica,
un arquitecto en la construccin de un conjunto habitacional o un notario en la redaccin
de una escritura y
El profesor siempre acta en nombre propio y obra por su cuenta al hacer ejercicio de una
actividad profesional independientemente de que como consecuencia del contrato
celebrado con su cliente su trabajo deba aprovechar y sea en beneficio de ste.358
356
357
358
no puede confundirse el contrato de prestacin de servicios profesionales con el

contrato de mandato, ya que en aqul los actos que realiza o los servicios que presta el
profesionista no son necesariamente actos jurdicos359
Son los conocimientos especiales del profesionista los que definen la naturaleza del
contrato. Cuando el profesionista carece de conocimientos especiales para ejecutar los
hechos que son objeto de negocio, lo celebrado ser un contrato innominado de
prestacin de servicios.360
A.Consentimiento.
Como el Cdigo no exige formalidad alguna para la celebracin del contrato de
prestacin de servicios profesionales, y por ello se trata de un contrato consensual en
oposicin a formal, nada impedira considerar que en el caso se dieran manifestaciones
tcitas de voluntad.361
Artculo 2547. El contrato de mandato se reputa perfecto por la aceptacin del mandatario.
El mandato que implica el ejercicio de una profesin se presume aceptado cuando es

conferido a personas que ofrecen al pblico el ejercicio de su profesin, por el solo hecho
de que no lo rehsen dentro de los tres das siguientes.
La aceptacin puede ser expresa o tcita. Aceptacin tcita es todo acto en ejecucin de
un mandato.
B.Objeto.
El objeto indirecto de ste contrato (que es el contenido de las prestaciones de las
partes), es doble: Por una parte el servicio profesional y por la otra los honorarios.362
359
360
361
362
La capacidad sigue las reglas generales.
La legitimacin cosiste en contar con los conocimientos especiales necesarios para la
ejecucin de los hechos que son materia del contrato.363
...y cuando la actividad a realizar slo la pueda ejecutar una persona con ttulo
profesional para su ejercicio, en los trminos de la Ley Reglamentaria del Artculo 5
Constitucional, relativo al ejercicio de las profesiones en el Distrito Federal, tambin
requerir la capacidad especial de ser perito en esa materia con dicho ttulo. Con
fundamento en esa ley, se requiere adems del ttulo, el que el mismo est registrado y
como consecuencia de ese registro se expida al profesional una cdula con efectos de
patente para ejercer su profesin.364
IV.Obligaciones de las partes.

A.Del profesionista.
1. Prestar los servicios convenidos.
La prestacin de los servicios pactados debe ejecutarse con una calidad proporcional a
los conocimientos especiales por los que fue contratado el profesor.365
Artculo 2615. El que preste servicios profesionales, slo es responsable, hacia las personas a quienes
sirve, por negligencia, impericia o dolo, sin perjuicio de las penas que merezca en caso de delito.
2.Guarda de secreto profesional.

Artculo 2590. El procurador o abogado que revele a la parte contraria los secretos de su poderdante o
cliente, o le suministre documentos o datos que lo perjudiquen, ser responsable de todos los daos y
perjuicios, quedando, adems, sujeto a lo que para estos casos dispone el Cdigo Penal.
Todo profesionista estar obligado a guardar estrictamente el secreto de los asuntos que
se le confieren por sus clientes, salvo los informes que obligatoriamente establezcan las
leyes respectivas.
36 Ley Reglamentaria del Artculo 5 Constitucional.
3.Erogar expensas o gastos.

363
364
365
A erogar las expensas o gastos necesarios si el profesional se obligo a hacerlos y no se

incluyeron expresamente en el pago de los honorarios366
Relacin con el Artculo 2609. En la prestacin de servicios profesionales pueden incluirse
las expensas que hayan de hacerse en el negocio en que aqullos se presten. A falta de
convenio sobre su reembolso, los anticipos sern pagados en los trminos del artculo
siguiente, con el rdito legal, desde el da en que fueren hechos, sin perjuicio de la
responsabilidad por daos y perjuicios cuando hubiere lugar a ella.
4.No incurrir en prevaricato.

Si el profesional es un licenciado en derecho, tiene la prohibicin de asesorar o
patrocinar a las dos o ms partes con intereses opuestos en el o los negocios
correspondientes. Si lo hace, comete delito de prevaricato, sancionado por el Cdigo
Penal, Art. 232. (Art. 2589 del Cdigo Civil).367
B.Del cliente.
1.Pagarle la retribucin. Honorarios.
Pagar los honorarios que se hayan convenido y a falta de convenio los fijar el Juez que
conozca de la controversia que se suscite por ese motivo, atendiendo a las costumbres
del lugar, a la importancia de los asuntos prestados, a las posibilidades econmicas del
cliente y a la reputacin del profesional. Si los servicios estuvieren regulados por arancel,
ste servir de norma para fijar los honorarios (2607)368
Artculo 2613. Los profesores tienen derecho de exigir sus honorarios, cualquiera que sea el xito del
negocio o trabajo que se les encomiende, salvo convenio en contrario.
2.Reembolsar gastos.
Pagar los expensas que hubieren hecho el profesional ms su interese legal desde que
se hicieron si no quedaron incluidos en el monto de los honorarios (2609). 369
C.Pluralidad de profesionistas y clientes.

366
367
368
Zamora y Valencia, Miguel ngel. Contratos Civiles. 10 ed. Porra. Mxico. 2004. pp. 359.360
369
Si son varios los profesionales a quienes se les encomend un negocio, cada uno tendr
slo derecho a cobrar los servicios que individualmente haya realizado (2612). Si son
varios los clientes en la celebracin del contrato, responden todos en forma solidaria de
sus obligaciones para con el o los profesores (2611). 370
V.Causas de terminacin.
Caso especial de imposibilidad en la continuacin del servicio profesional:
Artculo 2614. Siempre que un profesor no pueda continuar prestando sus servicios, deber avisar
oportunamente a la persona que lo ocupe, quedando obligado a satisfacer los daos y perjuicios que se
causen, cuando no diere este aviso con oportunidad. Respecto de los abogados se observar, adems, lo
dispuesto en el artculo 2589.
Zamora y Valencia expone las causas de terminacin de est contrato que al no ser
sealadas por la Ley, se determinan por analoga con los contratos de su tipo.
A. La conclusin del negocio encomendado al profesional.
B. La imposibilidad legal o natural de concluirlo.
C. La rescisin por mutuo consentimiento.
D. La muerte del profesional o su interdiccin.
E. La nulidad o resolucin del contrato.371
VI. Clasificacin.
Bilateral.
Oneroso.
Conmutativo o aleatorio.
Intuitu personae (del profesionista).
370
371
Obra a precio alzado.

I. Concepto.
Doctrinalmente puede definirse como el contrato por el que una parte llamada empresario u
operario se obliga a realizar, con materiales propios, una obra a favor de otra llamada dueo de la
obra, a cambio de una contraprestacin determinada de manera global.372
El contrato de obra a precio alzado, es aqul por virtud del cual, una persona llamada empresario
se obliga a realizar una obra con materiales propios y tomando a su cargo la direccin y el riesgo
de la misma, para la otra parte llamada dueo, quien se obliga a pagarle una remuneracin.373
A. Realizar una obra.

El empresario debe ejecutar personalmente la obra o debe vigilar personalmente la ejecucin que
otra persona haga, si en el contrato se le facult para que otra persona la hiciera, bajo su
responsabilidad.
Es un contrato translativo de dominio respecto a los materiales empleados si la obra es un bien

inmueble, o respecto de la obra misma, si sta es mueble, y la transmisin del dominio se opera
en el primer caso, por la colocacin de los materiales en el inmueble, y en el segundo supuesto,
cuando se determine e individualice la obra mueble con conocimiento del dueo. 374
B.Materiales propios.
Los materiales empleados en la ejecucin de la obra deben ser propiedad del empresario.375

A.Consentimiento.
No hay reglas aplicables al consentimiento.
372
373
374
375
B.Objeto.
Como en la mayor parte de los contratos es doble; por una parte el contenido de la prestacin del
empresario y por la otra el contenido de la prestacin del dueo. 376
El objeto como contenido de la prestacin del empresario puede ser un bien mueble o un
inmueble (2618), y as, para poner un ejemplo se puede obligar a construir una mesa o un
edificio.
El objeto como contenido de la prestacin del dueo, es generalmente dinero, aunque nada
impide que la contraprestacin sea en otros bienes diferentes.377
La realizacin de la obra es una obligacin conjuntiva que comprende un hacer elaborar la obray un dar entregar la obra -. La obligacin de pagar un precio alzado por la obra pude consistir en
un dar o un hacer segn lo convengan las partes. 378

Las reglas de capacidad son las mismas que en todos los contratos.
En legitimacin se debe distinguir para el caso del empresario y el dueo de la obra.
La capacidad del empresario debe ser adems de la general, la especial de ser propietario de los
bienes empleados en la obra para poderlos transmitir al dueo, ya que si tales materiales son
ajenos se originar la nulidad de la enajenacin (por analoga Art. 2220).379
B.Forma.
Artculo 2618. Siempre que el empresario se encargue por ajuste cerrado de la obra en cosa inmueble cuyo
valor sea de ms de cien pesos, se otorgar el contrato por escrito, incluyndose en l una descripcin
pormenorizada, y en los casos que lo requieran, un plano, diseo o presupuesto de la obra.

partes.
376
377
378
379
A. Del empresario.
1.Elaborar la obra.
Esta obligacin la debe cumplir apegndose a los planos, diseos, presupuestos y directrices
pactadas por las partes (2619).
Adems debe ejecutar la obra personalmente a menos que se haya pactado lo contrario o el
dueo lo consienta (2633).380
2.Entregar la obra.
Aunque esta obligacin no se consigna en forma expresa y tajante en la ley, se desprende del
contenido de los artculos 2617, 2625, 2630, 2634 y 2644 y dems constituye la razn de ser del
contrato y por lo tanto integra el consentimiento como elemento esencial del contrato.381
3.Responder por los vicios.

Tales obligaciones se consignan en los artculos 2617 y 2642. Adems debe responder de los
defectos que pudieren aparecer en la obra procedentes de vicios en su construccin y hechura,
mala calidad de los materiales empleados o vicios del suelo en que se edific (2634). 382
4.Responder por los hechos de las personas que ocupe

en la obra.
Artculo 2642. El empresario es responsable del trabajo ejecutado por las personas que ocupe en la obra.
B.Dueo de la obra.
1.Pagar el precio convenido.
La parte que se convertir en propietaria de la obra como consecuencia del contrato, debe
pagar la prestacin convenida y si no se fij precio ste ser el que fijen los aranceles si los hay o
en su defecto el que trasen perito (2624).383
V. Causas de terminacin.
Fausto Rico estudia los siguientes:
1. Desistimiento del dueo de la obra.
380
381
382
383
2. Muerte del empresario.

3. Imposibilidad de continuar la elaboracin de la obra.
V. Clasificacin del contrato.

Bilateral.
Oneroso.
Conmutativo, generalmente.
Consensual o formal.
Intuitu personae respecto de la persona del empresario.
Hospedaje.
I. Concepto.
El contrato de hospedaje es aqul por virtud del cual una persona llamada hostelero se obliga a
proporcionar a otra llamada husped, albergue a cambio de una retribucin, comprendindose o
no, segn se estipule, los alimentos y otros servicios y bienes relacionados con el albergue. 384
El contrato de hospedaje es aqul por el que el hostelero se obliga a dar albergue al husped,
con o sin alimentos, servicios complementarios, en su caso, a cambio de una remuneracin que
este ltimo debe cubrir al primero por los servicios recibidos.385
Artculo 2666. El contrato de hospedaje tiene lugar cuando alguno presta a otro albergue, mediante la
retribucin convenida, comprendindose o no, segn se estipule, los alimentos y dems gastos que origine
el hospedaje.
384
385
Contratos asociativos.
Asociacin civil.
I.Concepto.
Artculo 2670. Cuando varios individuos convinieren en reunirse, de manera que no sea enteramente
transitoria, para realizar un fin comn que no est prohibido por la ley y que no tenga carcter
preponderantemente econmico, constituyen una asociacin.
El contrato de asociacin civil es aquel por virtud del cual, dos o ms personas convienen
en reunirse de una manera que no sea enteramente transitoria, para la realizacin de un
fin comn lcito y que no tenga carcter preponderantemente econmico y que origina la
creacin de una persona jurdica diferente a la de los contratantes.386
El contrato de asociacin por el que dos o ms personas acuerdan reunirse
permanentemente para realizar un fin comn lcito, de carcter poltico, cientfico, artstico,
de receso y en general cualquier otro fin que no sea preponderantemente econmico, a
travs de la persona moral que por dicho contrato constituyen.387
A.Da nacimiento a una persona moral.

Respecto de la asociacin civil, es el caso de la creacin de una situacin jurdica
concreta, consistente en la constitucin, por voluntad de los otorgantes, de una persona
moral; con personalidad jurdica y con toda su estructura normal como corresponde a
cualquier da las de su clase.388
Aunado a lo anterior, recordemos que cualquier persona, sea fsica o moral, tiene una
serie de atributos cuyo conjunto la integran, y en el caso concreto de una asociacin civil
podemos citar como tales a su capacidad, a su patrimonio, a su denominacin, a su
domicilio, as como a su nacionalidad.389
386
Zamora y Valencia, Miguel ngel. Contratos Civiles. 10 ed. Porra. Mxico. 2004. p. 373.
387
Domnguez Martnez, Jorge Alfredo. Contratos. 2da ed. Porra. Mxico. 2002. p. 654.
388
389
B.Reunin de personas de carcter

permanente.
Para que haya asociacin civil es necesario que las personas que la integren tengan la
intencin de permanecer unidas por un periodo de tiempo considerable. El Cdigo no
especific cul debe ser la duracin mnima de la asociacin civil, slo estableci el
concepto jurdico indeterminado de reunin no enteramente transitoria.390
C.Fin no preponderantemente econmico.

Esa finalidad no debe tener un carcter preponderantemente econmico. Los asociados
no tienen derecho al reparto de incrementos patrimoniales de la asociacin. Las
asociaciones no tienen un capital social.391
La asociacin civil debe perseguir fines distintos a la reparticin de utilidades, sin
embargo, los medios de que se puede disponer para la consecucin de su objeto pueden
tener carcter econmico.392
A.Consentimiento.
No hay una regla determinada y especfica en la asociacin civil.
Se puede rescatar el hecho de que las voluntades de los contratantes se dirigen todas
hacia el mismo fin, al reunirse para dar nacimiento a una persona moral y, a travs de
esta, realizar actividades no econmicas.
B.Objeto.
Hay que distinguir el fin u objeto social del objeto del contrato de asociacin civil. El fin u
objeto de la asociacin puede ser cualquier propsito de naturaleza no
preponderantemente econmica. El objeto del contrato de asociacin civil puede
comprender la creacin y transmisin de obligaciones de dar, hacer o no hacer.393
Los socios y los asociados pueden aportar a las sociedades o asociaciones, su industria
o determinados bienes; pueden tambin: obligarse a realizar determinada conducta o a no
390
391
392
393
realizar otra; transmitir la propiedad de ciertas cosas, la titularidad de derechos o slo

conceder el uso o goce.
En vista de lo anterior, habr que determinar primero cual es el objeto como prestacin de
cada asociado o socio en forma particular e individualizada, para luego aplicar al mismo
las reglas correspondientes, ya se trate de hechos o cosas.394
Se seguirn las reglas generales de las obligaciones.
La necesidad de satisfacer requisitos de legitimacin pare celebrar el contrato de
asociacin civil depender del tipo de aportacin que se pretenda realizar: la aportacin
de bienes o servicios profesionales siempre requerir la legitimacin del asociad que la
lleve a cabo; la aportacin de servicios distintos a los profesionales no requiere
legitimacin.395
B.Forma.
Artculo 2671. El contrato por el que se constituya una asociacin, debe constar por escrito.
Artculo 2673. Las asociaciones se regirn por sus estatutos, los que debern ser inscritos en el Registro
Pblico para que produzcan efectos contra tercero.
Se deben efectuar los siguientes comentarios:

1. El Cdigo Civil exige la forma del escrito privado.
2. De igual forma, exige la inscripcin de los estatutos (contenidos en el contrato) en el
Registro Pblico.
3. En el RPP solo se inscriben documentos autnticos como escrituras pblicas o
contratos ratificados.
4. Por tanto, la forma para la asociacin civil deber ser escritura pblica.
IV. Obligaciones de los

asociados entre s.
A.Realizar la aportacin convenida.
394
395
"Los asociados deben aportar los bienes o servicios acordados en el contrato de

asociacin civil."396
V. Obligaciones de los asociados para con la Asociacin.
A. Pagar las cuotas pactadas.
Artculo 2683. Los socios tienen derecho de vigilar que las cuotas se dediquen al fin que
se propone la asociacin y con ese objeto pueden examinar los libros de contabilidad y
dems papeles de esta
"Las asociaciones civiles pueden subsistir por medio del pago de cuotas realizado por sus
asociados, a travs de donativos realizados por terceros o bien, con ingresos que
perciban por otros motivos."
B. Abstenerse de votar cuando exista

conflicto de intereses.
Artculo 2697. El asociado no votar las decisiones en que se encuentren directamente interesados en l, su
cnyuge, sus ascendientes, descendientes, o parientes colaterales dentro del segundo grado.
VI. Obligaciones de la
Asociacin para con los
asociados.
A.Repartir cuotas de liquidacin.
"Los asociados pueden convenir que al finalizar el contrato cada uno tenga derecho a
obtener una parte del patrimonio de la asociacin civil."397
396
397
VII. Funcionamiento de la
Asociacin.
A.Atributos de la persona.
1. Capacidad jurdica.
"...tiene capacidad de goce lo mismo que de ejercicio; la primera, por una interpretacin
inexacta, provocada a su vez por una redaccin confusa del artculo 26 del Cdigo,
circunscrita al objeto de la asociacin, pues de conformidad con dicho precepto, "las
personas morales pueden ejercitar todos los derechos que sean necesarios para rea,izar
el objeto de la institucin, de tal manera que ello ha sido interpretado como si las
personas morales y ahora en particular las asociaciones civiles, puedan intervenir en la
adquisicin de derechos y en la asuncin de obligaciones slo relacionados con su objeto.
Hemos considerado inexacta la interpretacin indicada, pues la disposicin transcrita no
se refiere a la adquisicin de derechos sino a su ejercicio lo cual es distinto. El primer
supuesto corresponde a la capacidad de goce, pues esa adquisicin est relacionada con
la posible titularidad; la segunda por su parte, es materia de la capacidad de ejercicio, es
precisamente por esta ltima que el ejercicio de derechos se lleva a cabo..."398
2. Denominacin.
"...El nombre de las asociaciones civiles puede formarse y determinarse a voluntad de los
contratantes y debern contener la mencin de ser asociacin civil, pudiendo usarse,
como en la prctica se acostumbra, la abreviatura "A.C."
El nombre de las asociaciones civiles se forma arbitrariamente, no es inmutable, ya que
existe la ms amplia posibilidad de cambio y puede representar para la persona moral un
valor econmico."399
Se solicita permiso a la SRE para la constitucin de este tipo de sociedades.
3. Domicilio.
398
Domnguez Martnez, Jorge Alfredo. Contratos. 2da ed. Porra. Mxico. 2002. p. 664-665
399
"El domicilio, es la sede jurdica de la persona moral. Es el lugar en donde cumplir sus
obligaciones y har ejercicio de sus derechos. En los trminos del artculo 33 del cdigo,
ser el lugar en donde se halle establecida su administracin."400
4. Patrimonio.
"El patrimonio se constituye por las aportaciones de los asociados y por el conjunto de
bienes y derechos de carcter econmico que adquiera la asociacin por cualquier medio
lcito, como cuotas, donativos, pagos por servicios, representaciones, etc., y por sus
obligaciones."401
"La ley no establece que las aportaciones de los asociados deban constituir un apartado
especial dentro del activo patrimonial de la asociacin civil, por lo que en la prctica se
considera que dichas agrupaciones carecen de capital."402
B. Asamblea General de Asociados.

Artculo 2674. El poder supremo de las asociaciones reside en la asamblea general. El director o directores
de ellas tendrn las facultades que les conceden los estatutos y la asamblea general con sujecin a estos
documentos.
Convocatoria 2675
Orden del da 2676, 2677
Votacin 2678
C. Administracin de la sociedad.
Artculo 2674. El poder supremo... El director o directores de ellas tendrn las facultades que les conceden
los estatutos y la asamblea general con sujecin a estos documentos.
"La pobre regulacin del rgano de administracin social de las asociaciones civiles
motiva que los contratantes convengan un rgimen particular en cada caso..."403
D. Admisin y exclusin de asociados.

400
401
402
403
Rico lvarez, Fausto y Patricio Garza Bandala. De los Contratos Civiles. Porra. Mxico. 2008. p. 340.
"El estatuto social se pueden establecer los requisitos ms variados para que una
persona pueda ingresar a la asociacin, ya que la ley no establece ninguna limitacin a la
posibilidad de ser asociado en estas personas morales..."404
Artculo 2680. Los miembros de la asociacin tendrn derecho a separarse de ella, previo aviso dado con
dos meses de anticipacin.
Artculo 2681. Los asociados slo podrn ser excluidos de la sociedad por las causas que sealen los
estatutos.
Artculo 2682. Los asociados que voluntariamente se separen o que fueren excluidos, perdern todo
derecho al haber social.
Artculo 2683. La calidad de socios es intransferible.
E. Disolucin de las asociaciones.

Las asociaciones, adems de las causas previstas en los estatutos, se extinguen:
Consentimiento de la asamblea.
Concluido el trmino.
Conseguido el objeto.
Tornarse incapaces para conseguir el fin.
Resolucin dictada por autoridad competente.
Estas previsiones son dispuestas por el artculo 2685 del Cdigo Civil.
En caso de liquidacin se toma en cuenta lo previsto en el artculo 2686.
VIII. Clasificacin.
Bilateral
Oneroso
Conmutativo
Intuitu personae, segn la doctrina.
Preparatorio
Formal
404
Zamora y Valencia, Miguel ngel. Contratos Civiles. 10 ed. Porra. Mxico. 2004. p. 385-386
Sociedad civil.
I. Concepto.
Artculo 2688. Por el contrato de sociedad los socios se obligan mutuamente a combinar sus recursos o sus
esfuerzos para la realizacin de un fin comn, de carcter preponderantemente econmico, pero que no
constituya una especulacin comercial.
El contrato de sociedad civil es aquel por virtud del cual dos o ms personas se obligan a
combinar sus recursos o sus esfuerzos para la realizacin de un fin comn licito y posible, de
carcter preponderantemente econmico, pero que no constituya una especulacin comercial y
que origina la creacin de una persona jurdica diferente a la de los contratantes.405
A.Contrato que da nacimiento a una

persona moral.
Es un contrato, a pesar de las diversas opiniones que se han generado al respecto.
Una de las consecuencias esenciales es la de dar nacimiento a una persona moral diferente a la
de los socios.
B.Fin preponderantemente econmico.

Hay que distinguir entre fin u objeto social y objeto del contrato de sociedad: el fin de toda
sociedad civil es la generacin de ganancias; el objeto del contrato de sociedad es la creacin y
transmisin de derechos y obligaciones. 406
C.No puede existir especulacin comercial.

El fin de la sociedad civil es la generacin de ganancias sin llegar a la especulacin comercial
corresponde a la legislacin mercantil determinar los actos que constituyen dicha
especulacin.407
Il. Elementos de existencia.

405
406
407
A.Consentimiento.
Reglas generales.
B.Objeto.
Prestaciones aportaciones (dar o hacer).
Objeto social o finalidad.
Puede consistir en cosas, en actos o en hechos que cada socio podr aportar su trabajo
personal, dinero, bienes o derechos la aportacin puede ser en propiedad o simplemente pude
aportarse el uso o el goce 408
Artculo 2689. La aportacin de los socios puede consistir en una cantidad de dinero u otros bienes, o en su
industria. La aportacin de bienes implica la transmisin de su dominio a la sociedad, salvo que
expresamente se pacte otra cosa.

A.Capacidad de ejercicio y legitimacin.
La capacidad sigue las reglas generales.
depender del tipo de aportacin que se pretenda realizar: la aportaciones de bienes o
servicios profesionales siempre requerir legitimacin del socio que la lleve a cabo, la aportacin
de servicios distintos a los profesionales no requiere legitimacin409
B.Forma.
Artculo 2690. El contrato de sociedad debe constar por escrito; pero se har constar en escritura pblica,
cuando algn socio transfiera a la sociedad bienes cuya enajenacin deba hacerse en escritura pblica.
Artculo 2694. El contrato de sociedad debe inscribirse en el Registro de Sociedades Civiles para que
produzca efectos contra tercero.
La misma reflexin respecto a la asociacin.
Contenido del documento.
Artculo 2693. El contrato de sociedad debe contener:

I. Los nombres y apellidos de los otorgantes que son capaces de obligarse;
408
Zamora y Valencia, Miguel ngel. Contratos Civiles. 10 ed. Porra. Mxico. 2004. p.392
409
II. La razn social;

III. El objeto de la sociedad;
IV. El importe del capital social y la aportacin con que cada socio debe contribuir;
Si falta alguno de estos requisitos se aplicar lo que dispone el Artculo 2691.
Falta de forma.
Artculo 2691. La falta de forma prescrita para el contrato de sociedad, slo produce el efecto de que los
socios puedan pedir, en cualquier tiempo, que se haga la liquidacin de la sociedad conforme a lo
convenido, y a falta de convenio, conforme al Captulo V de esta seccin; pero mientras que esa liquidacin
no se pida, el contrato produce todos sus efectos entre los socios y stos no pueden oponer a terceros que
hayan contratado con la sociedad, la falta de forma.
C.Fin licito.
Artculo 2692. Si se formare una sociedad para un objeto ilcito, a solicitud de cualquiera de los socios o de
un tercero interesado, se declarar la nulidad de la sociedad, la cual se pondr en liquidacin.
Despus de pagadas las deudas sociales conforme a la ley, a los socios se les reembolsar lo
que hubieren llevado a la sociedad.
Las utilidades se destinarn a los establecimientos de beneficencia pblica del lugar del domicilio
de la sociedad.
IV. Obligaciones de los socios

entre s.
A.Realizar la aportacin convenida.
La primera obligacin que contraen los socios es aportar bienes o servicios que hubieren
pactado410
La aportacin podr ser en bienes, dinero o industria de conformidad con el artculo 2689 del
Cdigo.
En caso de que sea con bienes, se entiende que sea aportacin es en propiedad y el socio
responder del saneamiento en caso de eviccin.
B.R e s p e t a r l o s r e q u i s i t o s p a r a l a
enajenacin de partes sociales.
410
dos maneras por las que pueden ingresar nuevas personas a la sociedad la primera por medio
de la enajenacin de partes sociales; y la segunda, por medio de nuevas aportaciones que
realicen quienes pretendan adquirir el carcter de socios. En ambos casos se requiere la
aprobacin unnime de los dems socios salvo que el contrato social determine una regla distinta.
Cuando el ingreso de nuevas personas a la sociedad derive de la enajenacin de partes sociales,
gozar los dems socios del derecho de preferencia en sentido estricto411
Artculo 2705. Los socios no pueden ceder sus derechos sin el consentimiento previo y unnime de los
dems coasociados; y sin l tampoco pueden admitirse otros nuevos socios, salvo pacto en contrario, en
uno y en otro casos.
Artculo 2706. Los socios gozarn del derecho del tanto. Si varios socios quieren hacer uso del tanto, les
competer ste en la proporcin que representen. El trmino para hacer uso del derecho del tanto, ser el
de ocho das, contados desde que reciban aviso del que pretende enajenar.
V. Obligaciones de los socios

para con la sociedad.
A.No obstaculizar la administracin.
Artculo 2709. La administracin de la sociedad puede conferirse a uno o ms socios.
Habiendo socios especialmente encargados de la administracin, los dems no podrn contrariar ni
entorpecer las gestiones de aqullos, ni impedir sus efectos. Si la administracin no se hubiese limitado a
alguno de los socios, se observar lo dispuesto en el artculo 2719.
VI. Obligaciones del a

sociedad para con los socios.
A.Repartir utilidades.
Se conocen con el nombre de utilidades los excedentes que resultan de deducir el activo social el
monto total de los pasivos a su cargo 412
411
412
La regla general es que los socios capitalistas participen en las utilidades de la sociedad segn lo
convenido; a falta de convenio la participacin se realizar en funcin de lo que hubieren
aportado.413
El monto de las utilidades que reciben los socios capitalistas se determinan de conformidad con
los criterios dispuestos en los artculos 2732 y 2733.
Se establece en el artculo 2696 la prohibicin del pacto leonino.
Las utilidades que efectivamente se hubieren generado habrn de repartirse en el momento
convenido por los socios a falta de convenio las utilidades se repartirn hasta que la sociedad se
disuelva414
B.Repartir cuotas de liquidacin.

La cuota de liquidacin es la parte del capital social que corresponde a cada socio y que la
sociedad est obligada a restituir 415
VII. Funcionamiento de la
sociedad.
A.Atributos de la persona.
1. Denominacin.
Artculo 2699. Despus de la razn social, se agregarn estas palabras "Sociedad Civil".
Se debe solicitar permiso especial a la SRE para constituir una S.C.
2. Capital social.
A diferencia de las asociaciones civiles las sociedades civiles s tiene un capital social adems de
tener un patrimonio.
El patrimonio de las sociedades se integra por las aportaciones de los socios y por el conjunto de
bines, derechos y crditos que obtengan como consecuencia de los actos que realicen, tendientes
a la consecucin del objeto social y sirve de garanta para el cumplimiento de sus obligaciones.
B.Asambleas de socios.
413
414
415
La asamblea de socios es el rgano principal de la sociedad, a sta corresponde adoptar las

decisiones ms trascendentes sobre las actividades y desarrollo sociales. El legislador no regul
la asamblea de socios como uno de los rganos sociales, sin embargo, algunos artculos parecen
presuponerla.416
C.Administrar de la sociedad.
Al rgano de administracin social corresponde conducir y celebrar los negocios sociales
Legalmente slo pueden ser administradores quienes a su vez sean socios de la sociedad de que
se trate
La administracin de las sociedades civiles pude confiarse a un rgano unitario integrado por
un administrador - o a uno plural integrado cuando menos por dos administradores
Los administradores se encuentran facultados para llevar a cabo todas las actividades necesarias
para la consecucin del fin u objeto social
En la prctica es comn que a la designacin de administradores siga el otorgamiento de un

nmero considerable de poderes a su favor417
D.Disolucin y liquidacin.
La sociedad se disuelve:
Consentimiento de todos los socios.
Haber llegado el trmino fijado en el contrato.
Por haber conseguido el fin social.
Porque el fin se haya convertido en imposible.
Muerte de un socio con responsabilidad ilimitada, salvo pacto en contrario.
Muerte del socio industrial, cuando su industria haya dado nacimiento a la sociedad.
Renuncia de uno de los socios en sociedades de duracin indeterminada y los otros socios
no quieran continuar en ella.
416
322-323
417
Resolucin judicial.
Para que la disolucin surta efectos frente a tercero debe ser inscrita en el Registro Pblico.
Lo anterior tiene su fundamento en el artculo 2720.
A la muerte de un socio, si la sociedad ha de continuar, s liquidar su parte social y esta se
entregar a sus herederos.
La liquidacin es la fase posterior a la terminacin del contrato que consiste en la finalizacin de
las relaciones jurdicas de la sociedad civil - mediante el pago de sus obligaciones y cobro de sus
crditos con el objeto de extinguir su personalidad jurdica418
Artculo 2726. Disuelta la sociedad, se pondr inmediatamente en liquidacin, la cual se practicar dentro
del plazo de seis meses, salvo pacto en contrario.
Cuando la sociedad se ponga en liquidacin, debe agregarse a su nombre las palabras: "en liquidacin".
1. Clasificacin.
418
Bilateral.
Oneroso.
Conmutativo.
Formal.
330-331
Aparcera rural.
I. Concepto.
Pueden existir dos clases de aparcera rural: la agrcola y la de ganados.
Por lo que hace a la aparcera agrcola:
Artculo 2741. Tiene lugar la aparcera agrcola, cuando una persona da a otra un predio rstico para que lo
cultive, a fin de repartirse los frutos en la forma que convengan, o a falta de convenio, conforme a las
costumbres del lugar; en el concepto de que al aparcero nunca podr corresponderle por slo su trabajo
menos del 40% de la cosecha.
Por lo que hace a la aparcera de ganados:

Artculo 2752. Tiene lugar la aparcera de ganados cuando una persona da a otra cierto nmero de animales
a fin de que los cuide y alimente, con el objeto de repartirse los frutos en la proporcin que convenga.
Contratos Aleatorios.
El juego y la apuesta.
I. Concepto.
Los contratos de juego y apuesta son aquellos por virtud de los cuales, una de las partes se
obliga a hacia la otra a dar una cosa o a prestar un servicio si se realiza un hecho (situacin
futura) o si se prueba un acontecimiento (situacin pretrita) ignorado por amos, y para el caso de
que no se realice el hecho o pruebe el acontecimiento, la segunda queda obligada para con la
primera a la misma equivalente prestacin. 419
Los contratos de juego y apuesta se pueden diferenciar en razn de lo siguiente:
En los contratos de juego el pago de la prestacin siempre depender de que se realice o no un
determinado hecho pero en su realizacin influye en forma determinante la actuacin de la parte
que en definitiva resulte acreedor de la prestacin.
En los contratos de apuesta, el pago de la prestacin depender de que se realice o no un
determinado hecho o de que se pruebe un acontecimiento ignorado por las partes y en todo caso
la realizacin del hecho o la existencia del acontecimiento no dependen de la actuacin de las
partes. 420
II. Los juegos prohibidos.

A. Determinacin.
Actualmente todas las disposiciones que el Cdigo Penal previa sobre dichos juegos se
encuentran derogadas.
La Ley Federal de Juegos y Sorteos establece lo siguiente 421
Resumen de los artculos Conducentes en la Ley Federal de Juegos y Sorteos.
Prohbe los juegos de azar y de apuestas en el territorio nacional, salvo la autorizacin.
419
420
421
No obstante, permite algunos:
Ajedrez, damas y semejantes.
Domino.
Dados.
Boliche y bolos.
Billar.
En de pelota en todas sus formas.
Carreras de personas, vehculos, animales.
Deportes, todos.
En caso excepcional, la Secretaria de Gobernacin puede reglamentar, autorizar y vigilar

los juegos con apuestas.
B.Consecuencias civiles.
1. Obligaciones naturales.
El que resulte acreedor en un juego prohibido no tendr accin para reclamar su pago.
Lo anterior conforme al artculo 2764 del Cdigo Civil.
2. D e r e c h o a r e c l a m a r e l 5 0 % d e l o p a g a d o
voluntariamente.
Artculo 2765. El que paga voluntariamente una deuda procedente del juego prohibido, o sus herederos,
tienen derecho de reclamar la devolucin del 50% de lo que se pag. El otro cincuenta por ciento no
quedar en poder del ganancioso, sino que se entregar a la Beneficencia Pblica.
3. Las deudas de juego no pueden compensarse ni

novarse.
Artculo 2768. La deuda de juego o de apuesta prohibidos no puede compensarse, ni ser convertida por
novacin en una obligacin civilmente eficaz.
III. Obligaciones de las partes.
La obligacin primaria que genera la celebracin de estos contratos es que las partes deben
respetar lo pactado entre ellas, respecto a la forma y condiciones en que deba desarrollarse el
juego y conservarse en aptitud de poder cumplir la prestacin o abstencin que deber realizar el
perdidoso.422
Artculo 2767. El que pierde en un juego o apuesta que no estn prohibidos, queda obligado civilmente, con
tal que la prdida no exceda de la vigsima parte de su fortuna. Prescribe en treinta das el derecho para
exigir la deuda de juego a que este artculo se refiere.
422
La Renta Vitalicia.
I. Concepto.
Artculo 2774. La renta vitalicia es un contrato aleatorio por el cual el deudor se obliga a pagar
peridicamente una pensin durante la vida de una o ms personas determinadas, mediante la entrega de
una cantidad de dinero o de una cosa mueble a raz estimadas, cuyo dominio se le transfiere desde luego.
Es el contrato por virtud del cual, una persona se obliga a pagar una pensin (pago de una
cantidad de dinero en forma peridica y temporal) durante la vida de una o ms personas a
cambio de la propiedad de una suma de dinero o de un bien mueble o inmueble estimados que
desde luego le transmite la otra parte contratante. 423
A.Renta vitalicia.
Es necesario fiar el concepto de renta vitalicia para distinguirlo del contrato mediante el cual se
constituye precisamente sta.
La renta vitalicia lato sensu representa cualquier obligacin de pagar una pensin durante toda la
vida de una persona independientemente de su fuente
por renta vitalicia stricto sensu entendemos el contrato de renta vitalicia424
B.Aleatorio.
en el momento de su celebracin no son ciertos (precisos) los gravmenes del deudor de la
pensin ya que sos dependern de que viva ms o menos la persona sobre cuya vida se
constituya 425
No se sabe quin gana o quien pierde hasta tiempo despus.
C.Depende de la vida de una persona

determinada.
Artculo 2777. El contrato de renta vitalicia puede constituirse sobre la vida del que da el capital, sobre la del
deudor o sobre la de un tercero. Tambin puede constituirse a favor de aquella o de aquellas personas
sobre cuya vida se otorga o a favor de otra u otras personas distintas.
423
424
425
La renta vitalicia puede constituirse sobre la vida de alguna de las partes o de un tercero.
Asimismo, la pensin pude favorecer a la parte que entrega el capital o a un tercero426
La pensin puede constituirse sobre la vida de:
A. Quien transmite la suma de dinero o el bien.
B. Quien debe pagar la renta, esto es el deudor, y
C. Un tercero, esto es que no se trate de quien transmite el bien ni del deudor.
La obligacin de pagar la pensin solo concluir si fallece la persona sobre cuya vida se
construy. 427
D. Transmisin del dominio de un bien.
El efecto directo e inmediato que se produce por la celebracin del contrato, es que al deudor
de la renta se le transmite la propiedad de una suma de dinero o de un bien mueble o inmueble
estimados.428
II. Forma.
Artculo 2776. El contrato de renta vitalicia debe hacerse por escrito, y en escritura pblica, cuando los
bienes cuya propiedad se transfiere deban enajenarse con esa solemnidad.
III. Obligaciones de las

partes.
A.Del deudor de la renta.
El deudor de la pensin debe realizar las entregas peridicas de bienes en los trminos
acordados.429
B.Obligaciones del pensionista.

Tiene las obligaciones de todo enajenante.
426
427
428
429
1. Terminacin del contrato.

La muerte de la persona sobre cuya vida se celebr.
2. Clasificacin.
Bilateral
Oneroso
Aleatorio
Formal
Tracto sucesivo
De la compra de
esperanza.
Artculo 2792. Se llama compra de esperanza al contrato que tiene por objeto adquirir por una cantidad
determinada, los frutos que una cosa produzca en el tiempo fijado, tomando el comprador para s el riesgo
de que esos frutos no lleguen a existir; o bien, los productos inciertos de un hecho, que puedan estimarse
en dinero.
El vendedor tiene derecho al precio aunque no lleguen a existir los frutos o productos comprados.
Compra de cosas futuras producciones futuras.

Compra del riesgo de que nunca lleguen a existir.
No se sabe quin va a resultar ganancioso o perdidoso hasta que se verifique el hecho.
Contratos de Garanta
La fianza.
I. Concepto.
El contrato de fianza es aqul por virtud del cual una de las partes llamada fiador se obliga ante la
otra llamada acreedor, al cumplimiento de una prestacin determinada, para el caso de que un
tercero deudor, de ste ltimo, no cumpla con su obligacin. 430
Artculo 2794. La fianza es un contrato por el cual una persona se compromete con el acreedor a pagar por
el deudor, si ste no lo hace.
A.Contrato Accesorio.
Es accesorio porque para su existencia depende de la previa manifestacin de una obligacin.
Artculo 2797. La fianza no puede existir sin una obligacin vlida.
Puede, no obstante, recaer sobre una obligacin cuya nulidad pueda ser reclamada a virtud de
una excepcin puramente personal del obligado.
Artculo 2798. Puede tambin prestarse fianza en garanta de deudas futuras, cuyo importe no sea an
conocido; pero no se podr reclamar contra el fiador hasta que la deuda sea lquida.
B.Pagar por el deudor si este no lo hace.

El fiador se compromete para con el acreedor a pagarle si no lo hace el deudor.
Rico lvarez expone que el pago efectuado por el fiador es de la responsabilidad civil generada
ante el incumplimiento.
a lo que se obliga el fiador no es a cumplir con la obligacin ajena, sino a responder de su
incumplimiento. En congruencia con lo anterior cuando la obligacin incumplida tiene por objeto
una conducta de hacer o de no hacer el fiador slo estar{a sujeto a pagar una indemnizacin en
dinero 431
430
431
II. Elementos de existencia y

validez.
A.Consentimiento.
Rescatar que el acuerdo de voluntades es entre el fiador (quien se compromete a pagar por el
deudor) y el acreedor.
B.Objeto.
La obligacin consistente en pagar al acreedor lo que el deudor no ha prestado. Pagar por

el incumplimiento. Obligaciones de dar o de hacer. Daos y perjuicios.
El fiador no se puede obligar a ms que el deudor principal.
Se puede obligar a menos.
! C.Reglas generales de validez.
III. Beneficios de orden y

excusin.
A.Beneficios de orden.
Artculo 2814. El fiador no puede ser compelido a pagar al acreedor, sin que previamente sea reconvenido
el deudor y se haga la excusin de sus bienes.
El beneficio de orden es la excepcin que puede oponer el fiador para que el deudor principal sea
el primer requerido del pago de la responsabilidad civil 432
B.Beneficios de excusin.!
433
Artculo 2815. La excusin consiste en aplicar todo el valor libre de los bienes del deudor al pago de la
obligacin, que quedar extinguida o reducida a la parte que no se ha cubierto.
432
433
Como nota comn, ambos beneficios pueden ser renunciados.
IV. Beneficio de divisin entre

cofiadores.
Artculo 2837. Cuando son dos o ms los fiadores de un mismo deudor y por una misma deuda, el que de
ellos la haya pagado podr reclamar de cada uno de los otros la parte que proporcionalmente le
corresponda satisfacer.
V. Consecuencia del pago

hecho por el fiador.
La Ley concede al fiador que paga dos derechos aparentemente contradictorios; el derecho a ser
indemnizado y el derecho a subrogarse en la posicin del acreedor
Previsto en los artculos 2828 a 2830.
Artculo 2830. El fiador que paga, se subroga en todos los derechos que el acreedor tena contra el deudor.
VI. Modalidades de la fianza.

Artculo 2795. La fianza puede ser legal, judicial, convencional, gratuita o a ttulo oneroso.
La fianza legal es aqulla que se celebra en cumplimiento de una disposicin de Ley. La fianza
judicial es aqulla que se celebra en virtud de una resolucin judicial 434
La fianza convencional no es una modalidad del contrato de fianza sino que es el contrato del
fianza liso y llano. 435
La regla general es que el fiador, no perciba retribucin alguna por la celebracin del contrato de
fianza en otras palabras, el contrato es naturalmente gratuito -. nicamente cuando medie pacto
entre las partes tendr derecho al fiador a exigir una remuneracin por la prestacin de la
garanta.436
434
435
436
VII. Terminacin de la fianza.

En el caso en el que se extinga la obligacin que le da origen.
VIII. Clasificacin.
Bilateral.
Gratuito por naturaleza.
Consensual.
Accesorio --> Garanta personal.
Prenda.
I.Concepto.
Artculo 2856. La prenda es un derecho real constituido sobre un bien mueble enajenable para garantizar el
cumplimiento de una obligacin y su preferencia en el pago.
A.Derecho real.
La naturaleza jurdica de la prenda es la de un derecho real de garanta.
Su medio de constitucin es un contrato que lleva el mismo nombre. Se deben estudiar tanto los
efectos del derecho real, como los del contrato.
B.Garanta de una obligacin.

esto significa que el valor del bien es el que est garantizado preferentemente el pago de la
obligacin y no en general, todos los bienes del deudor prendario 437
Puede darse prenda para garantizar obligaciones futuras
Artculo 2870. Puede darse prenda para garantizar obligaciones futuras, pero en este caso no puede
venderse ni adjudicarse la cosa empeada, sin que se pruebe que la obligacin principal fue legalmente
exigible.
C.Preferencia en el pago.
La prelacin en el pago que goza el acreedor prendario tiene un rgimen jurdico particular
previsto en el capitulo De los crditos hipotecarios y pignoraticios y de algunos otros
privilegiados, dentro del ttulo que reserva el Cdigo Civil a la regulacin de la concurrencia y
prelacin de crditos 438
II.Entrega del bien.
437
438
Es un contrato real en oposicin a consensual. Para el perfeccionamiento del contrato y para que
ste produzca el derecho real de penal debe de entregarse el bien al acreedor, entrega que en
derecho mexicano, puede ser real o jurdica (2858). 439
Artculo 2858. Para que se tenga por la prenda, deber ser entregada al acreedor, real o jurdicamente.
De manera excepcional se podr convertir en el deudor quede en posesin de la prenda conforme

a lo previsto en el artculo 2859 para la entrega jurdica.
El acreedor prendario puede solicitar que se le entregue la cosa.
Artculo 2871. Si alguno hubiere prometido dar cierta cosa en prenda y no la hubiere entregado, sea con
culpa suya o sin ella, el acreedor puede pedir que se le entregue la cosa, que se d por vencido el plazo de
la obligacin o que sta se rescinda.
III.Legitimacin para dar en

prenda.
Solamente el dueo del bien puede dar en prenda.
Se requerir poder para actos de dominio o especial para dar en prenda.
Se puede constituir prenda por un tercero, aun sin consentimiento del deudor.
IV.Forma escrita.
Artculo 2860. El contrato de prenda debe constar por escrito. Si se otorga en documento privado, se
formarn dos ejemplares, uno para cada contratante.
No surtir efecto la prenda contra tercero si no consta la certeza de la fecha por el registro, escritura pblica
o de alguna otra manera fehaciente.
V.Derechos para el acreedor

nacidos de la prenda.
439
Derecho a ser pagado con el precio de la cosa.
Derecho de persecucin material.
Zamora y Valencia, Miguel ngel. Contratos Civiles. 10 ed. Porra. Mxico. 2004. p.438-349
Derecho a ser pagado de los gastos de conservacin.
Derecho a solicitar otra prenda o el pago de la deuda, si esta se pierde o se desmejora.
Artculo 2873. El acreedor adquiere por empeo:

I. El derecho de ser pagado de su deuda con el precio de la cosa empeada, con la preferencia que
establece el artculo 2981;
II. El derecho de recobrar la prenda de cualquier detentador, sin exceptuar al mismo deudor;
III. El derecho de ser indemnizado de los gastos necesarios y tiles que hiciere para conservar la cosa
empeada, a no ser que use de ella por convenio;
IV. El de exigir del deudor otra prenda o el pago de la deuda aun antes del plazo convenido, si la cosa
empeada se pierde o se deteriora sin su culpa.
Aprovecharse de los incrementos de valor.
Artculo 2888. El derecho que da la prenda al acreedor se extiende a todos los accesorios de la cosa, y a
todos los aumentos de ella.
VI.O b l i g a c i n p a r a e l
acreedor prendario.
Conservar la cosa en prenda como propia.
A responder de los deterioros, si fueron por su culpa.
Regresar la prenda al pagarse la obligacin.
Artculo 2876. El acreedor est obligado:

I. A conservar la cosa empeada como si fuera propia, y a responder de los deterioros y perjuicios que sufra
por su culpa o negligencia;
II. A restituir la prenda luego que estn pagados ntegramente la deuda, sus intereses y los gastos de
conservacin de la cosa, si se han estipulado los primeros y hecho los segundos.
VII.I n c u m p l i m i e n t o d e l
deudor.
A.Remate judicial.
A solicitud del acreedor al juez.
Si no se vende, se puede adjudicar al acreedor.

Artculo 2881. Si el deudor no paga en el plazo estipulado y no habindolo, cuando tenga obligacin de
hacerlo conforme al artculo 2080, el acreedor podr pedir y el juez decretar la venta en pblica almoneda
de la cosa empeada, previa citacin del deudor o del que hubiere constituido la prenda.
Artculo 2882. La cosa se adjudicar al acreedor en las dos terceras partes de la postura legal, si no pudiere
venderse en los trminos que establezca el Cdigo de Procedimientos Civiles.
B.Apropiacin del acreedor.

Mediante un convenio celebrado al incumplimiento (al final).
Solamente al final.
Artculo 2883. El deudor, sin embargo, puede convenir con el acreedor en que ste se quede con la prenda
en el precio que se le fije al vencimiento de la deuda, pero no al tiempo de celebrarse el contrato. Este
convenio no puede perjudicar los derechos de tercero.
C.Venta extrajudicial.
Solo por convenio entre el deudor y el acreedor.
Artculo 2884. Puede por convenio expreso venderse la prenda extrajudicialmente.
Si de la venta resultan excedentes a favor del deudor, se le entregan.
Si falta, se le puede cobrar por el faltante.
VIII.Extincin de la prenda.
Al extinguirse la deuda principal.
Artculo 2891. Extinguida la obligacin principal, sea por el pago, sea por cualquiera otra causa legal, queda
extinguido el derecho de prenda.
IX.Clasificacin del Contrato.
Bilateral.
Gratuito.
Real.
Garanta Accesorio.
Formal.
La Hipoteca.
I.Concepto.
Artculo 2893. La hipoteca es una garanta real sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da
derecho a ste, en caso de incumplimiento de la obligacin garantizada, a ser pagado con el valor de los
bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley.
A.No desposesin de los bienes.

La nota caracterstica es que los bienes hipotecados no sean entregados al acreedor como si
ocurre en la prenda.
La hipoteca se constituye sobre bienes inmuebles, aunque la definicin no lo indica, si su
regulacin y concepcin.
B.Garanta real.
Se constituye para garantizar un adeudo al incumplimiento.
El pago hecho al acreedor ser con el valor de los bienes.
Otorga la preferencia que la ley establece para los acreedores hipotecarios.
II.Elementos como derecho

real.
A.Principios rectores.
1. Especialidad.
La especialidad se refiere a que la hipoteca debe, recaer sobre bienes y crditos especficamente
determinados.
Artculo 2895. La hipoteca slo puede recaer sobre bienes especialmente determinados.
2. Publicidad.
Es necesaria la inscripcin de la hipoteca para que esta surta efectos frente a terceros. De igual
manera, su cancelacin para que los deje de surtir.
Artculo 2919. La hipoteca nunca es tcita, ni general; para producir efectos contra tercero necesita siempre
de registro, y se contrae por voluntad, en los convenios, y por necesidad, cuando la ley sujeta a alguna
persona a prestar esa garanta sobre bienes determinados. En el primer caso se llama voluntaria; en el
segundo, necesaria.
3. Indivisibilidad.
Tiene dos proyecciones:
Respecto al crdito garantizado: Esto quiere decir que la hipoteca no se disminuye ni se demerita
por la reduccin del saldo.
Respecto del bien en garanta: No obstante que el bien hipotecado se desmejore o desaparezca
una parte de l, la hipoteca subsistir por el resto.
B.Oponibilidad.
Este derecho lo ejerce el acreedor en contra de cualquier poseedor de la cosa. La transmisin del
dominio, va acompaada del gravamen y por lo tanto cualquier adquirente est sujeto a la suerte
de la hipoteca. 440
Artculo 2894. Los bienes hipotecados quedan sujetos al gravamen impuesto, aunque pasen a poder de
tercero.
C.Extensin de la Hipoteca.
La hipoteca sobre un inmueble se extiende haca las accesiones que est presente, entre otros:
Accesorios naturales.
Mejoras.
Muebles que se le incorporen.
Nuevas edificaciones.
Artculo 2986. Para que se paguen con la preferencia sealada los crditos comprendidos en las fracciones
II y III del artculo anterior, son requisitos indispensables que los primeros hayan sido necesarios, y que los
segundos consten autnticamente.
III.L e g i t i m a c i n p a r a
constituirla.
440
Visoso del Valle, Francisco Jos. La Hipoteca, Editorial Porru. Mxico, 2007, p. 8
Artculo 2906. Slo puede hipotecar el que puede enajenar, y solamente pueden ser hipotecados los bienes
que pueden ser enajenados.
No obstante que la hipoteca nace en virtud de una obligacin entre dos personas.
Artculo 2904. La hipoteca puede ser tanto por el deudor como por otro a su favor.
IV.Formalidad.
Artculo 2917. Para la constitucin de crditos con garanta hipotecaria se observarn las formalidades
establecidas en los artculos 2317 y 2320.
Los contratos en los que se consigne garanta hipotecaria otorgada con motivo de la enajenacin de
terrenos o casas por el Gobierno del Distrito Federal para la constitucin del patrimonio familiar o para
personas de escasos recursos, cuando el valor del inmueble hipotecado no exceda del valor mximo
establecido en el artculo 2317, se observarn las formalidades establecidas en el prrafo segundo de dicho
precepto.
El 2317 y 2320 fijan las reglas de forma para la venta de inmuebles.
V.Doble hipoteca.
La hipoteca es un derecho real que dos o ms personas pueden ostentar, sobre un bien inmueble,
al mismo tiempo. No hay necesidad de recurrir a las cotitularidades como si en otros derechos
reales. Cada acreedor hipotecario disfruta de la totalidad de la hipoteca.
En caso de que existan do so ms acreedores, la preferencia entre ellos ser marcada por la
fecha de inscripcin de la hipoteca en el Registro Pblico de la Propiedad sin importar la fecha del
ttulo constitutivo.
As, existirn acreedores en primero, segundo o tercer lugar.
Al principio que en Derecho hipotecario reconoce la preferencia entre derechos reales que pueden
existir al mismo tiempo se conoce como principio de prioridad preferente.
VI.C o n s e c u e n c i a s d e l
incumplimiento.
El jus distrahendi, que consiste en el derecho que tiene el acreedor hipotecario a pedir la venta
de la cosa hipotecada, para realzar el valor de sta. Esta venta de la cosa hipotecada ha de
hacerse por la va judicial a menos que se haya convenido que se haga en forma extrajudicial
como se permite tambin en la prenda cuando hay pacto expreso 441
441
Snchez Medal, p.504
VII.Clases de hipotecas.
A.Voluntaria.
Artculo 2919. se contrae por voluntad, en los convenios, y por necesidad, cuando la ley sujeta a alguna
persona a prestar esa garanta sobre bienes determinados
Artculo 2920. Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por disposicin del dueo
de los bienes sobre que se constituyen.
Tambin es el fundamento de la unilateralidad de la hipoteca como forma de constitucin.
B.Necesaria.
Artculo 2931. Llmese necesaria a la hipoteca especial y expresa que por disposicin de la ley estn
obligadas a constituir ciertas personas para asegurar los bienes que administran, o para garantizar los
crditos de determinados acreedores.
VIII.Extincin de la hipoteca.
Cuando se extinga la obligacin que garantizaba.
Cuando se extinga el bien hipotecado.
Cuando se remate judicialmente el inmueble hipotecario.
IX.Clasificacin del contrato.
Unilateral.
Gratuito.
Formal.
Accesorio, de garanta.

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Teora General del

II.Diferencia entre convenio y

III. Elementos del contrato.

b. Formacin del consentimiento.

Se presenta cuando el ofrecimiento inicial es modificado por el que recibe la

El oferente puede retirar su oferta siempre y cuando el destinatario recibe la

c. Impedimentos para la conformacin del consentimiento.

* Debe existir en la naturaleza

Por tanto, tenemos dos categoras de imposibilidad:

Por lo que hace a la ilicitud:

B.Elementos o requisitos de validez.

La capacidad necesaria para contratar es la capacidad de ejercicio.

A pesar de estas limitaciones, la ley reconoce la posibilidad de que un incapaz pueda

Snchez Medal, Ramn. De los contratos civiles...., op. cit., p. 47.

Es preciso distinguir entre capacidad y legitimacin. Snchez Medal precisa al respecto

2.Ausencia de vicios en el consentimiento.

El derecho concedido en este artculo dura un ao.

Snchez Medal, Ramn. De los contratos civiles..., op. cit., p. 50.

La nulidad proveniente de la presencia de algn vicio del consentimiento, puede ser

Zamora y Valencia, Miguel Angel. Contratos Civiles..., op. cit., p. 31

La nulidad derivada de la falta de forma compete a todos los interesados y se extingue

4.Licitud en el objeto, motivo o fin y condicin.

V. Efecto del contrato.

A.La obligatoriedad del contrato.

Snchez Medal, Ramn. De los contratos civiles..., op. cit., p. 83.

B.Intangibilidad del contrato.

C. La relatividad del contrato.

D. Oponibilidad del contrato.

El contrato unilateral es aquel contrato que solamente engendra obligaciones respecto de

1.Utilidad prctica de esta clasificacin.

2.Contratos sinalagmticos imperfectos.

Lozano Noriega, Francisco. Contratos..., op. cit., p. 11.

Snchez Medal, Ramn. De los contratos..., op. cit., p. 118.

Snchez Medal, Ramn..., De los contratos..., op cit. pp. 118-119.

recprocas de ambas partes en los contratos bilaterales en sentido propio, segn se

1.Utilidad prctica de esta clasificacin.

Snchez Medal, Ramn, De los contratos..., op. cit., p. 119

Lozano Noriega, Francisco, Contratos..., op. cit., p. 11.

Lozano Noriega, Francisco, Contratos..., op. cit., p. 12

Lozano Noriega, Francisco, Contratos..., op. cit., pp. 13-14

C.Contratos conmutativos y aleatorios.

1.Utilidad prctica de esta clasificacin.

Lozano Noriega, Francisco, Contratos..., op. cit., pp. 22

Da este orden para la aplicacin de las reglas:

Lozano Noriega, Francisco, Contratos..., op. cit., p. 27

b) Naturales: aquellas que se siguen de la naturaleza misma del contrato, y que no es

E.Contratos consensuales, formales,

Rico lvarez, Fausto..., Teora General..., p. 174

Lozano Noriega, Francisco, Contratos..., op. cit., p. 28

Lozano Noriega, Francisco, Contratos..., op. cit., p. 28

5.Utilidad prctica de esta clasificacin.

F.Contratos de adhesin y contratos de igual

De dnde es esta cita?

Lozano Noriega, Francisco, Contratos..., op. cit., p. 30

Lozano Noriega, Francisco, Contratos..., op. cit., p. 34

Lozano Noriega, Francisco, Contratos..., op. cit., p. 34-35

pblicos, su celebracin va proyectada hacia un nmero indeterminado de aceptantes los

G.Contratos de ejecucin instantanea,

Domnguez Mrtinez, Jorge Alfredo. Contratos..., op. cit., p. 152

Lozano Noriega, Francisco, Contratos..., op. cit., p. 37

1.Utilidad prctica de esta clasificacin.

I.Contratos principales y accesorios.

J.Ordenacin de los contratos en el Cdigo