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Edgar Barona Daz, Fernando Snchez Rodrguez

Caractersticas de la vivienda de inters bsica, social y econmica urbana en Puebla-Mxico
e-Gnosis, nm. 3, 2005, p. 0,
Universidad de Guadalajara
Mxico
Disponible en: http://www.redalyc.org/articulo.oa?id=73000313

e-Gnosis,
ISSN (Versin electrnica): 1665-5745
e-gnosis@cencar.udg.mx
Universidad de Guadalajara
Mxico

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Caractersticas de la vivienda de inters bsica Barona D. E. et al.

2005, e-Gnosis [online], Vol. 3, Art.13

CARACTERSTICAS DE LA VIVIENDA DE INTERS BSICA, SOCIAL

Y ECONMICA URBANA EN PUEBLA-MXICO
CHARACTERISTICS OF LOW-INCOME, BASIC URBAN HOUSING IN PUEBLA-MXICO
Edgar Barona Daz1, Fernando Snchez Rodrguez2
edgarbarona@puebla.megared.net.mx / fsanchez@fc.uclv.edu.cu
Recibido: agosto 19, 2005 / Aceptado: septiembre 21, 2005 / Publicado: noviembre 25, 2005
RESUMEN. En este artculo se presentan los principales resultados de una investigacin sobre la caracterizacin de la Vivienda de
Inters Bsica, Social y Econmica urbana en Puebla, con referencia a los materiales y las tecnologas constructivas. Los
objetivos que se persiguen estn dirigidos al mejor conocimiento de dos de los factores que ms inciden en su comportamiento
fsico, y la posibilidad de evaluar la dependencia o interrelacin que tienen con la vida til del producto que se obtiene: Vivienda
de Inters Bsica, Social y Econmica (VIBSE). Los autores de este trabajo han desarrollado investigaciones en que han podido
comprobar que los materiales y las soluciones constructivas, constituyen dos de los elementos ms importantes en la generacin
de patologas en el contexto de Puebla. Los elementos o variables objetos de caracterizacin fueron definidos a partir de los
criterios de diferentes autores y sobre todo, de los resultados de una encuesta muestral. La definicin de los prototipos o tipologas
que puedan ser representativos del universo de la VIBSE en Puebla, persigue el objetivo de poder profundizar en su
caracterizacin y, en futuros estudios sobre los procesos patolgicos que en l ocurren, poder determinar con mayor precisin las
causas de las manifestaciones patolgicas.

PALABRAS

CLAVE.

Construccin,

materiales

de

contruccin,

tecnologas

de

construccin,

vivienda

popular.

ABSTRACT. This paper presents the main results from a research on the characterization of Low-Income, Basic and Economic
urban Housing in Puebla, in relation to construction materials and technologies. The objectives are aimed to a better awareness of
two of the factors that have the greatest impact on its physical behavior, and the possibility of evaluating the dependence or
interrelation with the life-span of the product supplied: Economic, Basic and Low-Income Housing (Vivienda de Inters Bsica,
Social y Econmica VIBSE). The authors of this paper developed research projects where they have been able to verify that
materials and construction solutions are two of the most important factors in the generation of diseases in Puebla. The elements or
variables of this characterization were defined based on criteria from different authors, and especially, from the results of a
sampling survey. The objective of defining the prototypes or typologies that may be representative of the VIBSE universe have
the purpose of a deeper exploration of their characterization, and in future studies on the pathologic processes it presents, and to
be able to determine more precisely the causes of pathologies.

KEYWORDS. Construction, construction materials, construction technologies, popular housing.

Introduccin
Con referencia a los materiales y las tecnologas constructivas, estos factores tienen un considerable peso
en el desarrollo del procedimiento constructivo, as como en aspectos relacionados con las formas de
promocin de las viviendas, la accesibilidad en funcin de los costos, etc., y al final en el producto obtenido:
VIBSE.
Para alcanzar los propsitos trazados, se sigui un esquema metodolgico encaminado a lograr la
caracterizacin de la vivienda objeto de estudio, desde el punto de Vivienda de Inters Bsica, Social y
Econmica de los materiales y las tecnologas, estn dirigidos al mejor conocimiento de los factores que
1
2

Benemrita Universidad Autnoma de Puebla. 4 Sur 104, Puebla, Puebla, 72000, Mxico - www.buap.mx
Universidad Central Marta Abreude las Villas

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ms inciden en su comportamiento fsico, y la posibilidad de evaluar la dependencia o interrelacin que

tienen con la vida til del producto que se obtiene: VIBSE.
El estudio bibliogrfico permiti establecer el estado actual de la vivienda en el pas, definir el problema
particular de la investigacin y plantear los objetivos y las tareas necesarias para ayudar a resolver el
problema de la VIBSE.
El anlisis detallado de la evolucin y el estado actual de la VIBSE permite observar que la concepcin de la
problemtica de la vivienda en Mxico hasta este momento (2005), cuya importancia radica en reconocer
sus aciertos y errores, son necesarios de tenerlos en cuenta para que en el presente se inicie una nueva etapa
con mayores alcances.
El anlisis realizado, nos dice que en el Estado de Puebla, Mxico, y en general en todos los Estados de la
Repblica se cuentan con elementos de respuesta para atender la demanda habitacional, tales como:
presupuesto, mano de obra, materiales, tecnologas y otros; se evidenci que no existe un sistema de
evaluacin de los mismos y sobre todo, de parmetros evaluadores de las tecnologas y los materiales
establecidos y estructurados metodolgicamente para la construccin de las VIBSE, que sean la base para
evaluar de forma integral los sistemas, permitiendo valorar los proyectos de desarrollo de la vivienda y
destrabar los elementos que encarecen a la misma.

Desarrollo
La mayora de los documentos consultados subrayan que la caracterizacin de materiales y las tecnologas,
deben considerar fundamentalmente, los siguientes factores:
En cuanto a los materiales y productos.
Disponibilidad y surtidos
Su calidad y contribucin a la vida til de las viviendas
Su apropiabilidad
Su accesibilidad y precios
En cuanto a las tecnologas constructivas:
Disponibilidad
Existencia de documentos tcnico-normalizativos
Otros factores que pueden ayudar a la caracterizacin de ambos elementos son los relacionados con su
contribucin a lograr procesos de construccin sobre bases sustentables y cmo se realiza el ejercicio de la
tica profesional.
A partir de estos elementos se realiz una consulta a un panel o comit de expertos que pretenda definir
dichos elementos y ponderarlos para las condiciones y caractersticas de Puebla.
Desde el punto de vista de los materiales resultaron muy significativos los siguientes factores o
variables:
Es categrico que en el estado de Puebla existen los materiales y productos necesarios para
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la construccin de viviendas de inters social. El 96% de los expertos se pronunci

afirmativamente. No obstante, un tercio de los encuestados consideran que no son
suficientes, aqu se estn refiriendo sobre todo a los de terminacin y acabado. La gran
mayora (84%), reconoce que existe tradicin y experiencia en el uso de esos materiales.
Respecto a los precios, es evidente que existe gran diferencia de un productor a otro, y en
cuanto a si resultan asequibles para las personas de ms bajos ingresos, un 52% respondi
que no.

Con relacin a la existencia de normas para su produccin, el aseguramiento de la calidad y

la contribucin de ella en la vida til de las viviendas, existen opiniones compartidas. S se
reconoce que existen los documentos tcnico-normalizativos, pero un 60% consideran que no
son aplicados en los procesos de produccin; esto es consecuencia de que muchos artesanos
informales, sobre todo de producciones cermicas, no poseen ni aplican dichos documentos.
Los autores pudieron comprobar que para la mayora de esos productos no existen datos
sobre sus resistencias, comportamiento ante la humedad, entre otros. Respecto a la
durabilidad global de esos productos y materiales las opiniones positivas y negativas fueron
casi iguales, y el 50% de los expertos consideran que s contribuyen al mantenimiento de las
viviendas y el otro 50% que no. Este ltimo aspecto pretenda saber si podan existir
materiales o productos que dificultaran la aplicacin de la actividad, a partir de su
apropiabilidad, disponibilidad y requerimientos tcnicos.
Result evidente que los productos y materiales que se emplean en la vivienda de inters
bsica y social no contribuyen a lograr construcciones sustentables.

Sobre las variables relacionadas con las tecnologas constructivas se pueden hacer los siguientes anlisis:
Son suficientes los repertorios tipolgicos pero en cuanto al respaldo normativo para una buena
prctica constructiva se refleja que existe dficit. Se puede considerar como medianamente
positivo el nivel de conocimientos tcnicos y tradicin para el empleo de estas tecnologas, y
negativo el nivel de mecanizacin de las mismas.
Result muy evidente que las tecnologas empleadas en la vivienda social no garantizan
procesos constructivos con la calidad necesaria, por lo que la vida til del producto final y las
facilidades para lograr aplicar un mantenimiento sistemtico, son aspectos negativos en el tipo
de vivienda estudiada.
Los precios de las viviendas que se ofertan al sector de la poblacin que demanda este tipo de
inmueble son excesivos y no estn a su alcance. Esto explica por qu slo en la ciudad de
Puebla, existen 3,452 viviendas de inters bsica y social terminadas y que no son ocupadas
por no existir capacidad de pago por los necesitados, siendo el dficit de viviendas actualmente
de 90,873 (1). Otro aspecto evaluado negativamente, fue el relacionado con la tica profesional
que garantice buenas prcticas constructivas. Este es un elemento subjetivo que en el caso de
Mxico tiene dimensiones considerables.
La normativa vigente
Este es un factor que puede caracterizar la vivienda desde dos puntos de vista casi contrapuestos. Por un
lado existen documentos tcnico-normalizativos que pueden asegurar la calidad exigida para el tipo de
producto que se demanda. En este sentido se destacan la Norma Tcnica de Vivienda de INFONAVIT (3),
que es un documento que establece los procedimientos para las etapas de diseo (urbano y arquitectnico), y
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construccin de viviendas en Mxico. El proyecto de Norma Mexicana (proy-NMX-C-442-ONNCCE2004),

es un documento que establece los elementos para la comprobacin y verificacin de la construccin de
viviendas.
Sin embargo, en cuanto a los materiales y productos, el nivel de certificacin y normalizacin es incipiente
en Mxico. Existen muchos materiales que se fabrican en las diferentes regiones del pas que no cuentan con
una norma nacional, esto para el caso de productores formales y establecidos en plantas o fbricas
reconocidas, pues las producciones artesanales de carcter informal, que para este tipo de vivienda resultan
considerables, no cuentan con normativa alguna.
Los supervisores, directores y responsables de obra, peritos y constructores, en su mayora no tienen
conocimiento de las normas, de los reglamentos, de cmo evaluar o especificar diversos materiales o
insumos y es ah donde muchas veces se generan vicios ocultos ya sea en la estructura, acabados, o en las
instalaciones; se trabaja de forma emprica.
Son prioritarias para la vivienda las normas relacionadas con elementos de orden estructural; la generacin y
actualizacin de las que se relacionan con elementos pre industrializados, como pueden ser bloques, paneles,
elementos para techos y muros, ventanas y puertas, elementos relacionados con las instalaciones hidrulicas,
sanitarios, algunos acabados y muebles fijos (baos, lavabos, cocinas). En el mbito del concreto como tal
existen.
De aqu que por los resultados de la consulta a expertos y las experiencias de los autores se puede afirmar
que la normalizacin en el universo de estudio es deficitaria, pero el cumplimiento y aplicacin de las
existentes es prcticamente ignorado.
Caractersticas tcnicas
Las caractersticas de los materiales como las propiedades mecnicas de los tipos de mampostera ms
usados en Mxico, que tambin lo son en las viviendas que se estudian, fueron determinados en un amplio
programa experimental realizado en el ao 1997 (8). Se determinaron la resistencia a la compresin, la
absorcin y el peso volumtrico de las piezas de ladrillo y bloques, se encontr que la variabilidad de la
resistencia era aceptable, no slo en las piezas construidas por los artesanos, sino en aquellas construidas
industrialmente, en las que la apariencia y la regularidad geomtrica son las caractersticas que cuidan el
control de calidad, ms que su resistencia. El coeficiente de variacin entre piezas de un mismo lote no es
muy alto, entre un 17% para produccin con buen control de calidad y un 28% para control pobre en
produccin artesanal. Sin embargo, la variacin entre las resistencias promedio de lotes diferentes de un
mismo productor es elevada, y tambin lo es la de piezas con similares caractersticas de diferentes
productores. El coeficiente de variacin global, incluyendo estos factores era del 28% (6).
La clasificacin y los usos recomendados, que contiene los requisitos de calidad de los bloques de cemento,
tabiques y tabicones (artesanales e industrializados), que se utilizan en los elementos estructurales de
mampostera de las unidades habitacionales de inters social se indican en las tablas (1 y 2).

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Tabla 1. Clasificacin de los bloques de cemento, tabiques y tabicones.

Tabla 2. Usos recomendables para bloques de cemento, tabiques y tabicones.

Con relacin a la tabla 4, hay que sealar que en la prctica se presenta un fenmeno provocado por la poca
accesibilidad de la poblacin respecto a algunos productos, y se trata de que muchas personas compran
piezas de grado de calidad C y les dan un uso como si fueran A, lo que indudablemente puede ser causa de
patologas y envejecimiento prematuro de las viviendas.
Como resultado de un programa experimental realizado a nivel del pas (8), se propusieron valores de
diseo para las principales propiedades mecnicas de la mampostera ms comn, y para otras
combinaciones se han definido los mtodos para determinar en forma experimental dichas propiedades
(tabla 3).
Tabla 3. Caractersticas fsicas de los bloques de cemento y tabicones

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La industria de la construccin generalmente atiende a los programas institucionales de vivienda y a la

poblacin de recursos medios o altos. Los costos mismos de la infraestructura tcnica, de los profesionistas
especializados y de la capacidad de administracin de los procesos constructivos, conforman un precio fuera
del alcance de los pobladores de escasos recursos, y ello hace que esta industria, que si bien puede
garantizar una racionalidad tcnica y una seguridad estructural en la construccin, est tambin al margen de
la produccin de la vivienda bsica y social en una alta proporcin. Ello conlleva a que los necesitados de
vivienda acudan al mbito de la informalidad para adquirir materiales e insumos diversos como el cemento,
la varilla, los muebles sanitarios, la tubera, el material elctrico, la mampostera casera, es decir, todos los
elementos que los pobladores utilizan directamente en la construccin de sus viviendas.
En Puebla, existen algunas plantas industriales de prefabricados para la vivienda, pero su tamao no les
permite producir volmenes que sean competitivos en el mercado con la forma tradicional de construccin,
y con el tiempo, stas producciones se han orientado hacia la demanda solvente. Se ponen en tela de juicio
los trminos de calidad y los esfuerzos que se han realizado para la produccin de prefabricados tiles para
la vivienda bsica, social y econmica, accesibles para la poblacin y que puedan garantizar una forma
adecuada de utilizacin para la seguridad de los pobladores, entre stos, el caso casi nico que se ha
desarrollado ampliamente, es la solucin de vigueta y bovedilla para entrepiso y cubierta.
Ciclo de vida

En la actualidad el uso de materiales de construccin se caracteriza por un proceso lineal desde la extraccin
de las materias primas hasta que se convierte como desecho. Las estrategias de manejos de recursos se
realizan en trminos de costos monetarios y beneficios, donde en general se prefiere lo ms econmico.
El estudio de las fases de desarrollo en los materiales de construccin se da a partir del estudio del ciclo de
vida , concepto sin duda de una profunda dialctica y que va a permitir un anlisis integral con un enfoque
sostenible, segn sostiene Peterssen (9).
Es posible que el estudio de los materiales de construccin desde el punto de vista del desarrollo sostenible
implica el anlisis del ciclo de vida, una herramienta ambiental desarrollada inicialmente para valorar
productos industriales, pero que en los ltimos aos ha sido objeto de ajustes para su aplicacin al sector de
la construccin, resultando una herramienta vlida que encierra las fases del desarrollo y por tanto, aplicable
a materiales y productos de este sector (5). Segn Rieradevall (10) constituye un mtodo conceptual cuyo
objetivo principal es analizar objetiva, metdica, sistemtica y cientficamente el impacto ambiental que
ocasionan los productos en toda su existencia (ciclo de vida).
El estudio realizado, permite afirmar que estos conceptos son an desconocidos en la prctica constructiva
de buena parte del pas y en particular del contexto estudiado. El aprovechamiento de las materias primas y
algunos productos simples se realiza en por cientos que generan gran cantidad de desperdicios; estos
tambin son muy abundantes durante la produccin de los materiales y productos, y rara vez son
reutilizados. Los resultados de la consulta a expertos y las experiencias de los autores, permiten sostener que
en el contexto estudiado, la construccin, con un enfoque sustentable es an meta por alcanzar, incluso en
etapas incipientes, y dentro de ella, el anlisis del ciclo de vida es inexistente.
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Tipologas constructivas
Para caracterizar este factor, se procedi al anlisis de las posibles alternativas para construir la vivienda de
inters bsica, social y econmica en Puebla, y los elementos que marcan las diferencias son:
1.-Las diversas formas de combinar los materiales y productos, sobre todo para el caso de los muros.
2.-El tipo de cimentacin.
3.-El nmero de plantas o niveles. Se da por resultado que las VIBSE, pueden estudiarse a partir de
cinco tipologas constructivas que se presentan en el anexo.
El anlisis realizado permite expresar que no es abundante el repertorio tipolgico para las categoras de
viviendas que se estudian. De ordinario, sus elementos componentes y forma de ejecutarse son muy
similares de un tipo a otro. En condominios horizontales, de uno y dos niveles (las que seran tipologa A y
B respectivamente), se logra la agrupacin de dos hasta doce viviendas con muros compartidos (figuras 1 y
2).

Fig. 1. Tipologa constructiva A

Fig. 2. Tipologa constructiva B

En estas tipologas es comn tener en cuenta una direccin fuerte definida para todos los muros largos que
dividen los espacios de una vivienda y entre viviendas, y otra dbil definida por los muros cortos o
mochetas de fachada principal y posterior, que por los requerimientos de iluminacin, ventilacin y
circulacin del proyecto arquitectnico, no permiten tener muros largos. Esta caracterstica, propia de las
construcciones horizontales para vivienda de inters social, permite manejar dos criterios de solucin para la
estructuracin y refuerzo de los muros: una para la direccin fuerte y otra para la direccin dbil (figura 3).

Fig. 3. Direccin de muros dbiles en

xfuertes en y
Fuente: INFONAVIT. 2004
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En las zonas ssmicas, como en el caso de Puebla, los muros son confinados con refuerzo horizontal.
En la tipologa A la cimentacin es de piedra braza con cadena de hormign armado (cimentacin corrida y
zapata). Al tiempo que a partir de la tipologa B (dos niveles), y hasta la E (cinco niveles), todas las
cimentaciones sern con losa de cimentacin de hormign armado en forma de balsa y cadenas tambin de
hormign armado (figura 4).

Fig. 4. Losa de cimentacin

En estas tipologas los muros de fbrica siguen siendo los elementos estructurales ms empleados para
resistir tanto las fuerzas verticales como las horizontales. Las piezas y morteros empleados son el tabique
artesanal recocido y el block de tepexil hueco, y sus refuerzos se realizan mediante pequeas columnas
(castillos) y vigas (dalas) de concreto armado, en la modalidad que se ha denominado mampostera
confinada. Todos los muros han sido aplanados (revocado), para contribuir a la resistencia del mismo.
En Puebla, el comportamiento de este modelo de tipologas ante los sismos, ha sido satisfactorio. El estudio
de las patologas lo demuestra, y esto contradice la experiencia de otros pases, en el sentido de que por su
baja resistencia a tensin y su comportamiento frgil, la mampostera no es un material adecuado en zonas
ssmicas, a menos que se refuerce de modo similar al hormign armado.
Las tipologas C, D y E son las utilizadas en los edificios multifamiliares de tres, cuatro y cinco niveles, y de
seis, ocho y diez viviendas por piso. En estos casos, la mayora de los muros son de fbrica industrializada
que permite la colocacin interna de castillos (denominados tambin ahogados), e instalaciones.
Los edificios construidos a partir de 1976, en su mayora, han sido construidos con esta tecnologa (figuras
5, 6 y 7).

Fig. 5. Tipologa C. Condominio3 niveles

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Fig 6. Tipologa D. Condominio 4 niveles

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Fig. 7. Tipologa E. Condominio 5 niveles

Como ya se dijo, las soluciones de cimentacin para las tipologas B, C, D y E son losas de cimentacin.
Todos los entrepisos son de vigueta y bovedilla y las losas de cubierta (de azotea), son de hormign armado.
En esta tipologa se emplea la mampostera con refuerzo interior (llamada mampostera reforzada), en la que
se ha colocado una gran cantidad de refuerzo horizontal y vertical en el interior de los muros, aprovechando
los huecos de las piezas que son posteriormente rellenados con mortero de cemento. Es de destacar que en
esta solucin, aunque muy extendida, no se ha podido implementar una prctica local para su correcta
ejecucin (figuras 8 y 9).

Fig. 8. Mampostera reforzada

Fig. 9. Castillos de refuerzo en muro.

En las anteriores tipologas se han presentado algunos problemas sociales, relacionados tanto con la propia
forma de construccin como con el planeamiento y diseo de los conjuntos. El primero de ellos tiene que
ver con las dificultades al interior de los conjuntos para que los ocupantes desarrollen una serie de
actividades propias de esta tipologa como son: juegos de nios, reuniones sociales o de participacin,
deportes para jvenes, espacios de descanso para ancianos, etc. Esto se ve agravado por las limitaciones en
el diseo de la vivienda, que no se adapta a las diferencias demogrficas y tipologas de las familias.
El otro problema se refiere a la relacin con la insercin espacial y social de estos conjuntos en su colonia o
barrio. Por lo general, dado el tamao que tienen y la falta de una planificacin adecuada en el mbito local,
cuando los conjuntos se han localizado en reas ya urbanizadas, han irrumpido los trazados ya existentes,
que han modificado la vida urbana que exista y ha producido un rechazo de quienes ah residan. Pero
tambin los habitantes de los conjuntos se han aislado de su entorno, perdiendo la posibilidad de desarrollar
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una vida barrial satisfactoria. Del mismo modo, cuando los conjuntos se han localizado en la periferia (como
est sucediendo ahora), simplemente no existe un entorno con el cual interactuar social y espacialmente, lo
que se ve agravado por la falta de servicios pblicos y equipamiento cotidiano. En estas situaciones, es
evidente que no se est construyendo ciudad.
Los precios de la vivienda
Es indudable que este es uno de los problemas ms graves que tiene la vivienda en Mxico. Los precios se
incrementan de ao en ao y disminuye el salario promedio de la poblacin.
Una regla emprica usual en las instituciones financieras, es que una familia no debe pagar mensualmente
por la vivienda ms de 25 30% de sus ingresos en ese mismo perodo. Como resulta evidente, al ser
variables los ingresos y por lo tanto, la capacidad de pago de la poblacin, a medida que baja la escala de
ingresos familiares, la familia puede aspirar a una vivienda de precio cada vez menor. Ms an, por debajo
de un cierto nivel de ingresos, en el que lamentablemente se encuentran la mayora de los habitantes, los
costos de casi cualquier tipo de vivienda superan la capacidad de pago de las familias y, por lo tanto,
requieren de subsidios para poder disfrutar de una vivienda adecuada.
Las acciones de autoconstruccin, organizadas, conducen a menores costos (entre 30%-40%), con respecto
a las construidas por programas pblicos, a partir del uso controlado de materiales, construccin de ms
viviendas, mayor capacidad de asimilar tecnologas alternativas y materiales locales, alto grado de
satisfaccin del usuario, y posibilidad de la progresividad, segn expresa Gamboa (2); y sostiene que esta
va permite adaptar la vivienda a las caractersticas de los usuarios y se prioriza segn capacidad econmica,
acelerando o desacelerando segn recursos, y disminuyendo el costo.
El costo de una vivienda se puede reducir, en primer lugar, disminuyendo su tamao o superficie construida;
sin embargo, existe un lmite o rea mnima que debe poseer una vivienda para satisfacer las necesidades
2

bsicas de una familia (27 a 33 m ). Una alternativa ms efectiva para reducir el costo inicial y facilitar la
adquisicin de vivienda es la de la progresividad en la construccin, tanto por ampliacin posterior de la
vivienda como por el mejoramiento de la misma y la sustitucin o aadidura de componentes. Por otra
parte, existe la posibilidad de reducir el efecto de los diversos componentes del costo de la vivienda, como
por ejemplo: el costo del terreno urbanizado, el costo de la mano de la obra, el costo de los materiales de
construccin, el costo del financiamiento bancario y disminucin del costo de la tramitologa. Las
estrategias para reducir el precio de la vivienda deben, por lo tanto, atender a esos cinco factores.
El costo del terreno urbanizado (con todos los servicios), depende del costo de la infraestructura ms que del
costo de la tierra, por lo que es imprescindible controlar el primero para reducir el costo del terreno
urbanizado. Con voluntad poltica se puede reducir el efecto del costo del terreno por unidad de vivienda al
incrementar la densidad de stas, es decir el nmero de viviendas por unidad de superficie, aunque esta
accin puede tener efectos negativos sobre la calidad de vida de los habitantes si se exceden lmites
razonables de densidad.
El costo de la mano de obra se puede reducir si se utilizan sistemas constructivos que la requieran en menor
medida o, al menos, poca mano de obra calificada. Tambin se puede reducir este indicador si se promueve
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y facilita que las propias personas que van a habitar las viviendas participen en su construccin, mediante
planes de autoconstruccin.
El costo de los materiales de construccin, as como el de la mano de obra, se pueden reducir mediante el
uso de materiales y componentes de produccin industrializada. Otras acciones, que generalmente van en
detrimento de la calidad de vida de las personas, implican disminuciones en la calidad de los acabados
interiores, instalaciones y equipos, el nmero de garajes de estacionamiento techados, las reas verdes y los
servicios comunales.
El costo del financiamiento depende en gran medida de las tasas de inters prevalecientes en el mercado y
stas dependen a su vez del estado de la economa. Sin embargo, algunas acciones que pueden reducir este
costo, implican el otorgamiento de prstamos acordes con la capacidad de pago de las familias, el uso de
mecanismos especiales (por fuera de las instituciones bancarias), de financiamiento y programas de ahorro,
el fortalecimiento de las empresas promotoras y constructoras y de las instituciones financieras hipotecarias,
la organizacin de cooperativas y asociaciones de vivienda y por supuesto, el subsidio directo del Estado a
la demanda de vivienda dirigido hacia los ms necesitados.
El costo de los trmites es muy variable en los estados de la repblica, lo mismo que el nmero de ellos;
existen estados donde es necesario realizar hasta 57, y su costo sale de la cartera de los compradores o
beneficiarios. En Puebla, es necesario ejecutar 26 expedientes.
Los datos que arroja la tabla 4 resultan suficientes para ilustrar la enorme diferencia entre los costos de
construccin y los precios que tiene que pagar la familia para adquirir su vivienda. Por ejemplo, una
vivienda unifamiliar de Tipologa A tiene un costo de unos 107 mil pesos, se vende al contado a 120,578.65
pesos, precio casi prohibitivo para la poblacin a la que va dirigida ese tipo de vivienda, y de encarar
crditos bancarios, el precio es ms del doble del costo de produccin ($ 256,229.00).
Tabla 4. Costos relativos de las diferentes partes de las viviendas objeto de estudio.

Fuente: Estudio realizado por un Grupo de Expertos de la Constructora Gutirrez Viveros S.A. de C.V. Costos al ao 1980-1992.

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El mantenimiento de las viviendas

En ese sentido tambin es importante sealar que en Mxico el mantenimiento de las viviendas era
establecido de la siguiente forma: desde el comienzo de la explotacin y hasta los dos aos de vida, el
organismo o empresa constructora responda por dicha actividad. A partir de los dos aos eran las
administraciones municipales las que se encargaban de aplicar el mantenimiento. Esto era establecido en la
Ley del Instituto del Fondo Habitacional de la Vivienda para los Trabajadores (4), que en su artculo 64
estableca un descuento del 1% del salario de los usuarios para la administracin, operacin y
mantenimiento de los conjuntos habitacionales. Esta ley se aplic a los conjuntos habitacionales que se
estudian en este trabajo, estuvo vigente en la mayor parte de su vida til, pero lamentablemente el resultado
de las acciones de mantenimiento dejaron mucho que desear. En la actualidad, la ley se ha modificado y
toda labor de conservacin corre a cargo de los propios usuarios y por su esfuerzo propio, pero la situacin
que existe en el pas en cuanto a la conservacin de las viviendas est mal evaluada.

Conclusiones
1. -Se comprob que las tipologas para la VIBSE en Puebla, tienen rasgos comunes, pero se pueden
establecer diferencias que permitan estudiar su comportamiento durante las diferentes etapas de su creacin,
y sobre todo para futuros estudios sobre los procesos patolgicos que experimenta.
2. -La caracterizacin de la VIBSE poblana, desde el punto de vista de sus materiales de construccin,
muestra un predominio de los materiales tradicionales.
3. -Los resultados de la caracterizacin demuestran que el tipo de vivienda estudiada no se produce con
enfoque sustentable.
4. -El cumplimiento de la normativa, el aseguramiento de la calidad y los precios, son factores que exigen
alternativas inmediatas para superar el estado de retroceso que experimenta este tipo de vivienda.
5. -La conservacin y en particular el mantenimiento preventivo y sistemtico constituyen actividades
prioritarias para todas las tipologas estudiadas.
6. -En los elementos portantes verticales de la VIBSE se emplean profusamente los ladrillos de barro cocido
de produccin artesanal, denominados localmente como tabiques, tanto de produccin industrial o tabiques
extrudos, como de produccin industrializada. Tambin en elementos de muros son utilizados los bloques
de mortero u hormign de gravilla, denominados localmente como tabicones, empleando como rido el
tepexil, procedente de rocas volcnicas; pero con una mayor ligereza que los ridos tradicionales
procedentes de rocas calizas o de otro tipo, tanto sedimentarias como metamrficas, lo cual reduce el peso
de las estructuras y mejora la laborabilidad de tales piezas durante los procesos constructivos en la obra. El
hormign armado est presente en los elementos portantes verticales a travs de columnas y pilastras, tanto
adosadas a los muros, como integradas a ellos, colocando armaduras de barras de acero (o varillas, como se
le denomina localmente) y rellenando con hormign los tabiques o tabicones en determinados puntos del
muro en la edificacin. Las vigas, tanto de cerramiento como vigas principales de la estructura,
denominadas localmente como trabes, se elaboran de hormign armado tradicional.
7. -La caracterizacin de la VIBSE en cuanto a sus materiales y tcnicas de construccin, en relacin con su
clasificacin tipolgico-constructiva, refuerzan el potencial de impacto innovador que concentren la
investigacin hacia propuestas en ese mbito, a fin de elevar el desempeo y consecuente durabilidad de
dichas viviendas, bajo un enfoque sustentable a las condiciones nacionales y locales poblanas como base
para futuras acciones.

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Uruguay, 1999.
3. INFONAVIT. Catlogo de prototipos INFONAVIT. Subdireccin tcnica. 1979.
4. INFONAVIT. Ley del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores. Ed. Arni Mexicana, S. A. de C. V.
Mxico, 1994, 140 p.
5. Maa, F. ACV Aplicado a los materiales y a las soluciones constructivas. Jornadas de la construccin y desarrollo sostenible.
Barcelona, Espaa, 1996.
6. Meli, R, Mampostera estructural. La practica, la investigacin y el comportamiento ssmico observado en Mxico. Cuadernos
de investigacin, No 17, 1992, Mxico D.F.
7. Norma Mexicana. N-CMT-2-01-002/02. Caractersticas de los materiales. 6 p.
8. Norma Mexicana NMX-C-404-1997-ONNCCE. Industria de la construccin: bloques, tabiques o ladrillos y tabicones para uso
estructural. Especializacin y mtodos de Prueba. Mxico. D.F.
9. Peterssen, G. El desarrollo sostenible en los materiales de construccin para la vivienda en Cuba. Tesis indita de Doctorado.
La Habana, Cuba, 1998.
10. Rieradevall, J. El ACV, una herramienta bsica para la gestin ambiental. Jornadas de la construccin y desarrollo sostenible.
Colegio de arquitectos de Barcelona, Barcelona, Espaa, 1996.

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ANEXO: TIPOLOGAS CONSTRUCTIVAS

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