Actualmente, los inversionistas y desarrolladores inmobiliarios tienen inters

particular en medir su consumo de recursos y generar ahorros, as como construir

y operar centros comerciales cada vez ms eficientes en el mbito econmico y
ambiental. Es as que empresas como Lend Lease proponen elementos para medir
el desarrollo ambiental.
En los ltimos aos se ha observado una creciente demanda de los inversionistas,
desarrolladores inmobiliarios y cadenas comerciales por optimizar el diseo y
reducir el impacto de los centros comerciales que construyen y operan; en
particular, es de su especial inters medir su consumo de recursos, generar
ahorros y lograr una operacin de centros comerciales cada vez ms eficiente en
trminos econmicos y ambientales.

Con la experiencia de Lend Lease se revisan y proponen

estrategias para medir el desempeo ambiental de los centros
comerciales.

Yarra river, Melbourne,Australia.

Con base en la experiencia de Lend Lease planeando, construyendo y operando

centros comerciales en Estados Unidos, Gran Bretaa, Australia y en algunos
pases asiticos, ms la experiencia generada en Mxico por la participacin en

diversos proyectos de centros comerciales, se revisan las estrategias ms comunes

empleadas en la planeacin, construccin y operacin de centros comerciales y se
proponen algunos elementos para medir el desempeo ambiental de estos
inmuebles en su operacin.

Proceso de diseo

En el diseo de un centro comercial en el que se cuidan los aspectos ambientales y

de sustentabilidad debe considerarse:
a) Aplicar el anlisis del ciclo de vida de los equipos y elementos principales para
reducir su costo total y optimizar sus beneficios.
b) Aplicar el enfoque de diseo integrado para lograr soluciones arquitectnicas y
de ingenieras en los que se tomen en cuenta los aspectos trascendentes del
proyecto y se integren los enfoques, necesidades, ventajas y desventajas de todos
los sistemas involucrados.
c) Seguir la metodologa de un programa de certificacin de diseo y construccin
sustentable (LEED, BREEAM, CASBEE, etc.)
d) Establecer los procedimientos y criterios de operacin, mantenimiento y
sustitucin de equipos.
e) Aplicar la normativa vigente concerniente a aspectos energticos y de
instalaciones.

Estrategias de diseo

Energa:
El mayor consumo de energa elctrica se presenta en los sistemas de aire
acondicionado, equipos de transporte vertical e iluminacin interior y exterior. Las
estrategias sinrgicas cuya aplicacin se observa ms frecuentemente son las
siguientes:
En equipos de aire acondicionado es comn el uso de materiales aislantes en
fachadas y cubiertas para prevenir la ganancia de calor, uso de velaras y sobrecubiertas para generar sombra sobre la cubierta del track comercial, as como el
uso de
cubiertas de alta reflectancia lumnica o con recubrimientos de aislamiento
trmico.
Para ahorrar energa en la operacin de equipos de transporte vertical lo ms
comn es el uso de activadores / apagadores de las escaleras mecnicas y cintas
transportadoras en funcin de la presencia de usuarios.
En lo referente a iluminacin el uso de lucernarios, tragaluces y ventanas para

proveer la mayor cantidad de iluminacin natural posible as como el diseo de

iluminacin mnima en el track comercial son las estrategias ms utilizadas.
Agua:
Para hacer el uso del agua lo ms eficiente posible, las estrategias usuales pasan
por la incorporacin de mingitorios sin agua e inodoros de baja descarga y uso de
griferas de baja descarga; el uso de plantas de tratamiento de aguas residuales se
orienta primordialmente a dar un tratamiento primario a las aguas grises y/o
negras generadas para su utilizacin en los sistemas de riego de reas verdes o
descarga al drenaje de agua ya tratada. La captacin, coleccin y almacenamiento
de agua de lluvia y de agua de condensados se dirige a emplear el agua en el riego
de reas verdes.
Materiales:
Las estrategias en cuanto a materiales se centran bsicamente en el uso de
materiales locales o con contenidos importantes de materiales reciclados, y en el
uso de materiales pre-certificados o acreditados con el sello de un organismo
regulador (Green Seal, Greenguard, etc.).
Sitio:
En el caso de centros comerciales vanguardistas (Bluewater en Gran Bretaa por
ejemplo), la ubicacin se elige para propiciar el re-uso y la regeneracin de
espacios abandonados, semi-aprovechados o con algn nivel de contaminacin.
Una estrategia ms comn es seleccionar para el desarrollo sitios urbanos con alta
densidad y conectividad.
Residuos:
Las estrategias para tratar residuos son de lo ms variadas e incluyen el uso de
mquinas para compactar y enviar a reciclaje el material de embalaje de
productos, la recoleccin del aceite de cocina generado en los patios de comida por
compaas especializadas que lo reutilizan para procesarlo y emplearlo en mezclas
combustibles, la contratacin de compaas de recoleccin de valorizables,
principalmente para reciclaje del papel, cartn, plstico y aluminio tanto del patio
de comidas como del track comercial, as como de elementos con pequeas
cantidades de elementos txicos que requieren manejo especial.
Aspectos sociales:
Las estrategias usuales se orientan a la contratacin de mano de obra local y de
proveedores de materiales y servicios locales hasta donde esto sea posible.

En el caso de centros comerciales vanguardistas, la ubicacin se

elige para propiciar el re-uso y regeneracin de espacios
abandonados o con algn nivel de contaminacin.

Proceso de construccin

Algunos aspectos fundamentales para orientar el proceso de construccin de un

centro comercial a tener en cuenta con el objeto de minimizar el impacto en el
medio ambiente son:
a) El respeto y cumplimiento de los resolutivos de la autoridad en materia de
impacto ambiental, impacto vial y proteccin civil.
b) La generacin y aplicacin de un plan de manejo de residuos en construccin.
c) La generacin y aplicacin de un plan de prevencin y control de la erosin del
suelo y de la sedimentacin de acuferos y drenajes.
d) Es altamente recomendable realizar un proceso de commissioning de todos los
equipos del inmueble.

Los aspectos fundamentales para alcanzar una operacin

sustentable de un centro comercial son seguir las estrategias de
reduccin de consumo y medir el impacto.

Operacin

Los aspectos fundamentales para alcanzar una operacin ms sustentable de un

centro comercial son bsicamente seguir las estrategias operativas planeadas
durante el diseo y medir el desempeo del centro comercial, comparndolo con
parmetros o ndices para analizar si los consumos obedecen a lo planeado (en el
caso de inmuebles nuevos) o bien, para proponer estrategias de reduccin de
consumos y medir su impacto (en el caso de inmuebles antiguos).

Desempeo de Centros Comerciales

Las estrategias mencionadas, en conjunto con otras ms avanzadas como el uso

de temporizadores, sistemas de iluminacin inteligente y uso de luminarias de bajo
consumo de energa proveen medios para hacer ms eficiente el uso de energa y
agua en la edificacin, pero tambin se requieren medios para conocer el impacto
real que tiene el uso de dichos elementos. Por lo anterior, se presentan ideas de
cmo medir el desempeo ambiental bsico en centros comerciales, qu ndices y
parmetros pueden considerarse para comparar y analizar las mediciones
obtenidas, as como algunas sugerencias sobre cmo plantear un proceso de

medicin-control-reduccin de los indicadores de desempeo ambiental

propuestos.

Medicin de la eficiencia del diseo

Los ndices ms usuales en relacin a la eficiencia del diseo efectuado son:

a) ndice de aprovechamiento del espacio: es el nmero de metros cuadrados de
rea rentable entre el nmero de metros cuadrados construidos (ndice
adimensional)
b) ndice de materiales empleados: es la relacin de la cantidad total de materiales
empleados (peso del concreto, acero, elementos de fachada y recubrimientos, es
decir, materiales de estructura y obra civil, sin incluir equipos ni terraceras) entre
los metros cuadrados de rea rentable generada (ndice expresado en ton/m2).

Medicin del desempeo en operacin

En lo referente a energa el primer indicador a medir es el consumo de energa

elctrica empleada en el track comercial. La medicin en Mxico puede hacerse
mensual o bimestralmente con base en los medidores de CFE siendo la unidad
usual el kWhr / m2 / mes. No se debe incluir la energa consumida por tiendas
ancla o por los locatarios individualmente si stos cuentan con medicin
independiente.
El segundo indicador a medir es el gas empleado en calefaccin, el cual
usualmente puede medirse en m3 / m2 / mes.
En el caso de la energa se recomienda comparar los indicadores contra
parmetros de desempeo, los cuales pueden tomarse de un centro comercial de
referencia como modelo, o bien establecerse como el valor mnimo para el
indicador luego de un ao o dos de mediciones.
En cuanto al uso de agua (empleada en sanitarios, limpieza y usos generales), los
indicadores son el consumo de agua potable y el uso de agua tratada, ambos
medibles en litros / m2 / mes. En materia de generacin de residuos, los
indicadores son la cantidad total de residuos generados y la cantidad de residuos
reciclados. La unidad de medida preferentemente debe ser en Kg / mes a efecto de
introducir procesos de pesaje que den certeza y confiabilidad a la mtrica. En estos
indicadores s deben incluirse los residuos generados por los locales comerciales ya
que usualmente el sistema de recoleccin y manejo de residuos del centro
comercial sirve a los locatarios.
El ndice a emplear en el caso de residuos es el ndice de reciclaje, que es el

cociente de la cantidad de residuos reciclados entre la cantidad total de residuos

generados al mes.

Exterior market street

La prctica de medicin de consumos y de generacin de

residuos, y la adopcin de medidas para su control y reduccin,
son elementos que permiten reducir costos operativos.

Control y reduccin

La etapa inicial de medicin de indicadores de desempeo ambiental debe tener

una duracin mnima de un ao. Luego de este perodo debe ser posible: a)
identificar perodos en que se presentan mayores consumos por causas
estacionales; b) identificar cules son los niveles de consumos de agua y energa y
de generacin de residuos en "lnea base" (esto es, parmetros de desempeo), a
partir de los cuales deben generarse reducciones; c) plantear metas de reduccin

de consumos y generacin de residuos; d) formular las estrategias para alcanzar

las reducciones deseadas.

Distribucin de costos y beneficios

Un obstculo frecuente para la implementacin de medidas de eficiencia energtica

y en el manejo de agua y residuos en edificacin, es que las inversiones requeridas
son tpicamente vistas como alcance del Desarrollador del proyecto, mientras que
los beneficios de dichas inversiones se inclinan hacia los Tenants o Usuarios de los
bienes inmuebles.
En el caso de los centros comerciales, en razn de que en muchsimos casos los
Desarrolladores son tambin sus Propietarios Administradores, es ms directo el
retorno de los beneficios hacia quien hace las inversiones.
Derivado de la operacin de numerosos centros comerciales en los que las
prcticas sustentables y la medicin de los consumos son el comn denominador,
Lend Lease ha constatado los siguientes beneficios:
a) Reduccin de las prdidas por vacancia
b) La reduccin de costos de energa, agua y drenaje incrementa los ingresos del
desarrollador, y por tanto el valor de mercado del centro comercial: a menores
gastos operativos mayores ganancias netas
c) Los centros comerciales con mejor desempeo presentan menores costos de
mantenimiento
d) Una adecuada planeacin y un diseo flexible reducen la necesidad de
remodelaciones y adecuaciones posteriores a la construccin.