Caracas, Venezuela Julio 2014.

ANALISIS COSTO BENEFICIO

Ley de Arrendamientos Comerciales.
Resumen Ejecutivo
En Venezuela el sector comercio, emplea a una amplia
cantidad de personas, mientras aporta un porcentaje
importante del PIB, alrededor del 10% en 2013. Es por
ello que cualquier poltica pblica orientada hacia ese
sector suele tener repercusiones importantes, ya sean
positivas negativas, sobre variables como el empleo,
recaudacin tributaria, aporte al PIB, etc.
El arrendamiento de un local constituye para los
empresarios del sector comercio una alternativa viable
(muchas veces, la nica opcin) para lograr insertarse
formalmente dentro de la actividad comercial de su
preferencia. Esto es as debido a lo costoso que resulta la
adquisicin de un local comercial cuando se tiene una

economa enferma con niveles de inflacin alarmantes, y

tambin por el costo de oportunidad de disponer de ese capital
para la transaccin de bienes y servicios, en lugar de destinarlo a
la adquisicin de un local, que no es el fin neurlgico de la
actividad del emprendedor.
No obstante, frente a las limitaciones para acceder al cuando se
tiene un gobierno que incrementa el gasto pblico de manera
exagerada, y recurre a la impresin de dinero inorgnico para
financiarlo, la situacin se complica y surge como panacea la idea
innovadora de la regulacin de la actividad comercial, a travs
de una Ley que procurara corregir distorsiones en el sector de
arrendamiento de locales comerciales, pero que al final impacta en
la disponibilidad de bienes y servicios por parte de los
consumidores.

1. CRITERIOS ESGRIMIDOS PARA DISCUTIR LA LEY

El 23/05/2014 se public en Gaceta Oficial N 40.418 el
Decreto N 929 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de
Regulacin del Arrendamiento Inmobiliario para el uso
Comercial. Esta nueva ley busca, segn representantes del
alto gobierno, corregir prcticas abusivas en muchos
espacios para explotar a quienes realizan actividades
comerciales en locales alquilados.
Representantes de la Cmara de Centros Comerciales
(CAVECECO) haban solicitado celeridad en los trmites
para la aprobacin de este instrumento legal, toda vez que
resultaba necesario culminar con el paliativo aplicado en
noviembre del ao 2013, que estableca paos calientes a la
situacin de los alquileres de uso comercial (vase Link).
Luego de la medida dictada por el presidente Nicols Maduro
a fines del ao 2013, conocida como Dakazo (donde las
tiendas fueron obligadas a rebajar sus precios), muchos
comerciantes argumentaron que las rentas incidan en los
precios de los productos. Por esta causa, por esos das el
Gobierno estableci un rgimen transitorio para normar los
alquileres. Mediante ese esquema se estableci que el precio
del metro cuadrado de los locales no poda exceder de Bs 250/
m2. Al mismo tiempo, el costo del condominio equivala a un
25% de dicho canon.

Se buscaba, en teora, establecer un mejor marco jurdico para

normar las relaciones entre arrendadores y arrendatarios de
locales comerciales. Se argumentaba que era necesaria una
normativa especfica, dado que antes los cnones de
arrendamiento de los locales comerciales eran fijados por los
propietarios, tomando en consideracin la naturaleza del
comercio, la localizacin geogrfica, entre otros aspectos.
Otros cnones eran determinados empleando para ello la Ley
de Arrendamientos del ao 1999.
A partir de ahora, se regirn por el decreto de Ley de
Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, que aplica
solamente a inmuebles de uso comercial. Los locales
destinados a oficinas, consultorios mdicos, laboratorios,
quirfanos e industrias, pensiones, habitaciones, residencias
estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turstico o de
temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no
edificados, as como tambin espacios destinados al sector
educativo y otros, seguirn rigindose por Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios vigente desde el ao 2000.
Cabe resaltar que la norma va dirigida a regular y controlar
arrendamientos de locales comerciales en general, pero
especialmente los ubicados dentro de centros comerciales.

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2 Principales Aspectos de la Ley

Despus de cinco meses de discusin entre los privados y el
Ministerio de la Vivienda, se defini el marco legal, como se
seal, promulgado en mayo del presente ao. Dicha ley consta
de 10 captulos, 44 artculos, 6 disposiciones transitorias y 1
disposicin final.

3) Mtodo mixto: El canon ser 50% fijo y el restante 50%

ser variable. Porcentaje de ventas no podr ser superior a 8%.

Dicho Decreto-Ley presenta la siguiente estructura:

Exposicin de Motivos
Captulo I: Disposiciones generales (Arts 1 al 5)
Captulo II: De la relacin arrendaticia (Arts 6 al 18)
Captulo III: Garantas (Arts 19 al 23)
Captulo IV: De los contratos (Arts 24 al 26)
Captulo V: De los cnones, su pago y fijacin (Arts 27 al 33)
Captulo VI: De los sobrealquileres y gastos condominiales
(Arts 34 al 37)
Captulo VII: De la preferencia ofertiva y el retracto legal
arrendaticio (Arts 38 al 39)
Captulo VIII: De los desalojos y prohibiciones (Arts 40 al 42)
Captulo IX: Del procedimiento judicial (Art 43)
Captulo X: Sanciones (Art 44)
Disposiciones transitorias
Disposiciones derogatorias
Disposiciones finales

Por otra parte, la norma prohbe en su artculo N 17 el cobrar

cnones de arrendamiento que no sean estipulados segn la
metodologa establecida en ella. Al mismo tiempo prohbe, en
su artculo N 41, los ajustes de los cnones durante la
vigencia del contrato, cobros de penalidades, cobros por
mostrar el inmueble, fijacin de rentas en moneda extranjera y
los subarrendamientos, cobros de activos intangibles como
relaciones de reputacin, arbitraje privado para resolver
conflictos y administracin del contrato de arrendamiento por
parte de empresas extranjeras no radicadas en el pas. Tambin
se prohbe el cobro de multas por parte del arrendador por la
no apertura del local comercial, por incumplimiento en el
horario de apertura y cierre, por incumplimiento de
imposiciones en el arreglo de fachadas y vitrinas y dems
normas de convivencia, salvo que hayan sido establecidas de
comn acuerdo.

En su artculo N 24, establece los procedimientos y normas para

elaborar los contratos de arrendamiento, indicando que debe
contener, al menos, especificaciones fsicas del inmueble
arrendado y de la edificacin que lo contiene, duracin mnima
de un ao (excepto cuando se trate de actividades temporales
especficas), valor del inmueble, canon de arrendamiento y
modalidad de clculo utilizada y obligaciones de las partes. Al
vencimiento del contrato, si el propietario pretende mantener el
arrendamiento del local, el arrendatario tendr un derecho
preferente siempre y cuando est solvente.
La prrroga legal, de acuerdo con el artculo N 26, se fija segn
haya durado la relacin arrendaticia: hasta 1 ao, tendr 6 meses;
entre 1 y 5 aos tendr 1 ao; entre 5 y 10 aos tendr 2 aos;
mas de 10 aos tendr 3 aos.
Un aspecto innovador se presenta en el artculo N 32 bajo el
cual se fijaron tres mtodos para el clculo de las rentas, a saber:
1) Fijacin de un cann nico que contempla el precio del metro
cuadrado, el rea y una rentabilidad de 12%. Si los locales son
nuevos la rentabilidad asciende a 20%.
2) Esquema variable que considera las ventas del local. Se toma
en cuenta el monto bruto de las ventas expresados en declaracin
del Impuesto al Valor Agregado (IVA). El porcentaje a aplicar
variar entre 1 y 8%. Para operaciones comerciales cuya
actividad sea el entretenimiento dicho porcentaje se ubicar entre
8 y 15%.

Vale la pena destacar que la SUNDDE tendr la atribucin

para modificar anualmente los porcentajes de la renta variable.

En cuanto a resolucin de "dudas o controversias" entre las

partes, la legislacin obliga segn su Artculo N 7 a la
Superintendencia Nacional de Defensa de Derechos Socio
Econmicos (SUNDDE) a dirimir en dichos casos. No
obstante, no se ha establecido la reglamentacin respectiva
todava.
En esta nueva legislacin se introduce la figura condominial,
donde el "Comit Paritario de Administracin del
Condominio" establecer las condiciones del mismo. Se
indica en la norma que "los gastos comunales se calcularn
sobre la base de alcuota parte que corresponde al inmueble".
El artculo N 19 indica que, en cuanto a la garanta, el
depsito no puede exceder de los tres meses del canon de
arrendamiento convenido. Cuando se constituya una fianza de
fiel cumplimiento tampoco podr excederse de los tres meses
del canon.
Como causales de desalojo, el artculo N 40 indica
principalmente los siguientes: Que el arrendatario haya dejado
de pagar dos cnones de arrendamiento o dos cuotas de
condominio. Que el local se haya destinado a usos
deshonestos, que se hayan causado deteriores mayores que los
provenientes del uso normal, que el arrendatario haya cedido
el contrato de arrendamiento o subarrendado y que el contrato
haya vencido y no exista acuerdo de prrroga.

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En lo que respecta a las sanciones, el artculo N 44 establece que

las mismas van desde 500 UT (Bs 63.500) hasta 2.500 UT (Bs
317.500). Aplicarn las penalizaciones mximas cuando se
incumpla con los mtodos de clculo de los arrendamientos y la
estimacin de los condominios.
Sobre las disposiciones transitorias fijadas en la Ley, figura que
"todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de
este Decreto-Ley, debern ser adecuados en un lapso no mayor
de seis meses a lo establecido en este Decreto-Ley".

Igualmente, se conmina a adecuar en bolvares los contratos de

arrendamientos pactados en divisas antes de la entrada en
vigencia de esta Ley.
Finalmente, se suprimi la Direccin General de Inquilinato de
Vivienda y Hbitat, y se le otorg competencia en esta materia a
la SUNDEE. El Ejecutivo dictar un reglamento de transicin al
nuevo rgimen que establece esta ley. Se desaplica la ley de
Arrendamientos Inmobiliarios para los locales de uso comercial
y se deroga el Decreto N 602 de fecha 29/11/2013 que fij los
alquileres comerciales en Bs. 250/m2.

3 Efectos sobre la Propiedad y la Libertad:

Al intervenir el gobierno en el proceso de fijacin del canon de
arrendamiento se desestimula la actividad de alquileres de locales
comerciales y, a su vez, la construccin de dichos inmuebles.
Esto porque se incluye en el proceso de alquiler una metodologa
que contempla el valor actualizado del inmueble, pero bajo
metodologa supervisada y acordada por la SUNDDE. El valor
del inmueble se establecer mediante avalo segn mtodo de
costo de reposicin, de acuerdo con lo estipulado en el artculo
N 31. Los valores de inmuebles que fijar la SUNDDE podran
resultar irreales al no considerar el valor de mercado de los
mismos, lo que inevitablemente desestimulara el arrendamiento.
Vale la pena resaltar que el artculo N 31, el cual originalmente
sealaba que el valor del inmueble para el momento de la
transaccin se determinara mediante un promedio aritmtico
entre el mtodo del mercado y del costo de reposicin, cambi en
la ley definitiva. Estipulando ahora que ser mediante avalo
realizado segn el mtodo de costos de reposicin, y
corresponde a la SUNDDE supervisar y acordar la metodologa
de avalo a aplicar.
En un contexto de elevada inflacin, los cnones de
arrendamiento calculados segn lo establecido en la norma
resultarn poco atractivos para los inversionistas.

Adicionalmente, el artculo N 32, redujo a 20% la

rentabilidad mxima anual que pueden tener en el primer ao
los centros comerciales y locales completamente nuevos. Al
mismo tiempo, el porcentaje por aplicar y definido por las
partes sobre el monto de ventas para calcular el canon se
rebaj de entre 1% y 10% a entre 1% y 8%, y de entre 10% y
20% a entre 8% y 15% para casos de operaciones cuya
actividad principal sea entretenimiento. En pocas palabras, la
rentabilidad ha quedado supeditada a una decisin
gubernamental, sin considerar la tasa de remuneracin del
capital que considere el propietario, ni la inflacin, ni otros
elementos de relevancia al momento de establecer la tasa de
ganancia que en una economa libre son los que rigen la
actividad de oferta y demanda.
Se establece la preferencia ofertiva en favor del arrendatario.
Esto quiere decir que tiene derecho el inquilino a que se le
ofrezca en venta el local, con preferencia a cualquier tercero.
Si no se hiciese o se vendiera sin cumplir con la oferta previa,
el inquilino tendr derecho a intentar el retracto legal para que
se le venda en las mismas condiciones en que se le dio en
venta a un tercero. Esto limita la libertad de disponer del
activo segn la mejor consideracin del propietario. Adems,
se tiene el procedimiento administrativo mencionado, pero
que no fue normado en la nueva ley. Se dej para que sea
reglamentado por la SUNDEE, mientras el procedimiento
judicial ser el oral segn lo previsto en el Cdigo de
procedimiento Civil.

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Ley de Arrendamientos Comerciales.

4. Costos y Beneficios:
Los sectores que resultarn beneficiados con la promulgacin del
instrumento legal denominado
Ley de Regulacin del
Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial sern los
comerciantes arrendatarios que ahora tienen una herramienta que,
en teora, protege a los mismos, pero a la larga se podra
evidenciar en desestimulo a la actividad emprendedora en el
sector construccin. Ya constituye suficiente escollo para el
sector construccin la rigidez de la legislacin laboral, la escasez
de insumos bsicos como cemento y cabillas, la regulacin del
mercado de alquiler de viviendas, y ahora se une la regulacin de
alquileres de locales comerciales.

Para finalizar, cabe destacar que est pendiente la

publicacin de la normativa que regir el proceso de
fijacin de cnones por parte de la Superintendencia
Nacional para la Defensa de los Derechos
Socioeconmicos (SUNDDE), ya que la legislacin
indica que las partes fijarn los precios de mutuo acuerdo.
Esto deber hacerse en base a una normativa especfica,
la cual no ha sido publicada an por parte del organismo
antes mencionado.

Si bien la actividad del sector construccin est reconocida como

importante dinamizadora del Producto Interno Bruto y como gran
empleadora, tenemos que ahora se le desmotiva, lo cual generar
un retroceso en su accionar.
Como se ha sealado antes, esta ley apunta principalmente al
mercado de locales arrendados en centros comerciales. De
acuerdo con cifras de CAVECECO, existen en el pas unos 165
entes afiliados a este organismo, los cuales a su vez emplean
unos 589 mil trabajadores, quienes se veran en riesgo de perder
su principal fuente de sustento.

Conclusiones y recomendaciones
Una vez elaborado el presente anlisis se recomienda:
* Estimular el aparato productivo, para incrementar as la oferta de locales comerciales y de esta forma promover el
abaratamiento de cnones de arrendamiento
* Combatir seriamente la inflacin, para evitar que el efecto confiscativo de la misma influencie negativamente los precios
de bienes y servicios en todos los mbitos de la economa
* Reducir la intervencin del estado en la economa, y permitir que la libre oferta y demanda se siten como las fuerzas que
pueden lograr el equilibrio en el mercado de locales comerciales para arrendamiento
* Desregular la tasa de rentabilidad, dado que al estar por debajo de la tasa de inflacin se logra un efecto nocivo sobre el
stock de inmuebles comerciales de alquiler
Elaborado por:
Nidia Mercedes Paz Castillo. Investigadora del
Observatorio Econmico Legislativo de CEDICE.
Si desea ms informacin documento escriba a:
Observatoriocedice@gmail.com
Documento del proyecto Promocin del Dialogo Democrtico a
travs del Anlisis Legislativo Econmico.
CEDICE-CIPE Julio 2014
Pueden ser consultados en www.cedice.org.ve

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