REQUISITOS PARA LA ADQUISICION DE INMUEBLES EN COLOMBIA

Muchas personas desconocen la doble formalidad requerida para poder

adquirir el derecho real de dominio de un inmueble, generando as
diferentes dificultades para vendedores y compradores. A continuacin
encontrar cules son esos requisitos, con el fin de que pueda estar
tranquilo al momento de realizar la compra y venta de bienes races.
Ttulo y Modo
La forma de adquirir los derechos reales en Colombia, entre ellos el
derecho de dominio, necesita de una doble formalidad, el ttulo y el
modo.

El ttulo, es el hecho del hombre generador de obligaciones o la sola ley

que faculta para adquirir el derecho real de manera directa, en pocas
palabras el ttulo, es el contrato que otorga a la persona el derecho de
que se le haga la transmisin de un derecho, ya sea que dicho contrato
se denomine: compraventa, usufructo, comodato, etc.
El modo por su parte es la forma de ejercitar el ttulo para adquirir el
derecho real, en consecuencia el modo es la forma en que el derecho
que se ha obtenido en virtud del contrato finalmente llegue al
patrimonio de las personas, dichos modos estn determinados por la
propia ley y son: Prescripcin, Accesin, Sucesin por causa de muerte,
Tradicin y Ocupacin (artculo 673 del Cdigo Civil).

Ttulo para adquirir bienes inmuebles

El ttulo ms comn para la adquisicin de bienes inmuebles es la
compraventa, es importante resaltar que la compraventa en si no est
otorgando el derecho de dominio, sino que est generando para el
vendedor la obligacin de transmitir el derecho.

Si bien el contrato de compraventa es por naturaleza consensual, es

decir que para su perfeccionamiento no requiere sino del simple acuerdo
entre las partes (sin que tenga que constar por escrito), tratndose de
bienes inmuebles ste contrato debe realizarse por ESCRITURA
PBLICA.
Documentos necesarios para la escritura pblica:

Requisitos para escritura pblica

Copia autntica del impuesto predial del ao en que se va a

realizar la escritura, el cual debe encontrarse debidamente
pagado. Es importante que los datos del inmueble se encuentren
diligenciados en forma correcta (direccin del predio con el
respectivo nmero de apartamento o casa, matrcula inmobiliaria y
cdula catastral).

Paz y Salvo original de Valorizacin, expedido por el Instituto de

Desarrollo Urbano (IDU), al igual que con el impuesto predial los
datos del inmueble deben estar correctamente diligenciados.

Paz y salvo original de administracin en caso de que el inmueble

se encuentre sometido a propiedad horizontal.

Modo para adquirir bienes inmuebles

El modo por su parte es la denominada tradicin, es el modo y no el
ttulo lo que genera la verdadera propiedad, es decir que as la persona
tenga el ttulo si el modo no se perfecciona no podr ser considerado
dueo de la cosa.
Para que exista tradicin debe haber entrega del bien con la facultad [1]
e intencin de transmitir el derecho, y la capacidad e intencin de

adquirirlo. Tratndose de bienes inmuebles la tradicin no se perfecciona

con la simple entrega del bien, sino que debe realizarse la respectiva
inscripcin en la Oficina de Registro de Instrumento Pblicos, aun
cuando no se haga la entrega del bien inmueble, si la inscripcin se
realiza, la persona ser considerada duea[2].
As pues para que exista transmisin del derecho real de dominio de
bienes inmuebles es necesaria la realizacin de una escritura pblica de
compraventa y la inscripcin de dicha escritura, de no darse alguno de
los dos requisitos la propiedad continuar en cabeza del vendedor del
bien inmueble, dejando al comprador, desprotegido frente a futuros
conflictos que se puedan generar en torno al inmueble.
En el peor de los casos puede suceder que el comprador llegue a perder
su bien inmueble por no haber hecho el correspondiente registro, ya que
el bien continuar apareciendo en cabeza del vendedor, si por ejemplo
el vendedor es demandado ante la justicia ordinaria el demandante
puede pedirle al juez que sean embargados los bienes del demandado,
dentro de los cuales se encontrar el bien que ya vendi pero que sigue
apareciendo a nombre suyo, el juez puede embargar el bien,
secuestrarlo, rematarlo y adjudicrselo a otra persona, todo lo cual es
perfectamente legal ya que el bien en estricto sentido sigue siendo de
propiedad del vendedor