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TIPO DE DOCUMENTO
Se puede demandar
otorgamiento de escritura
pblica de un contrato de
transferencia de posesin?
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(Foto: Redes)
La Caja de Beneficios y Seguridad Social del Pescador (la Empresa) era propietaria de
un inmueble. Mediante documento privado de adjudicacin el representante legal de la
Empresa transfiri la propiedad del predio a favor de B. Posteriormente, B suscribi a
favor de C un contrato de transferencia de posesin (en adelante CTP) sobre el
inmueble.
Antes de analizar las razones que llevaron a la Corte Suprema a desestimar el recurso de
casacin interpuesto por C, voy a analizar lo resuelto por las dos primeras instancias.
Un segundo error fue considerar que el CTP entre B y C era ineficaz porque B no era
el propietario del bien. Cualquier poseedor, con o sin derecho sobre el bien, puede -
eficazmente - transferir la posesin del predio que ocupa. Existe plena legitimidad para
entregar posesin pese a que no se es propietario, siempre y cuando en el contrato
claramente se establezca que lo que se transfiere es la nuda posesin. No hay razn
para declarar ineficaz dicho contrato. La ineficacia por falta de legitimidad aplica cuando
alguien transfiere un derecho que no tiene sobre el bien: el invasor que vende el bien; el
usufructuario que dona el predio; el arrendatario que permuta el bien. Todos estos son
contratos ineficaces porque el invasor, el usufructuario y el arrendatario no son titulares del
derecho (propiedad) que pretenden transmitir. El poseedor, independientemente de si
cuenta o no con un derecho que respalde su posesin, ejerce de forma fctica los atributos
de la propiedad (usa y disfruta); es el titular fctico del uso y disfrute. Entonces, no hace
nada indebido el poseedor que, de manera fctica, transfiere el uso y el disfrute,
haciendo hincapi en su respectivo contrato que se trata de una mera transferencia fctica
(traslado de posesin) que no implica la adjudicacin de ningn derecho (propiedad, uso,
disfrute) sobre el bien a favor del adquirente (tal como se hizo en el CTP celebrado entre
B y C).
Por ello la Corte Suprema, con acierto, corrigi el error de las instancias previas y sostuvo
que el hecho de que los transferentes sean propietarios o no del inmueble sub litis, no
cambia las condiciones del CTP celebrado entre C y B, ni lo convierte en uno de
transferencia de propiedad, pues el referido contrato se rige de acuerdo a las clusulas
que en la misma se detallan, en las cuales, solo se hace alusin a la transferencia de la
posesin.
Estoy de acuerdo con lo resuelto por la Corte, pero quisiera agregar que el hecho que el
adquirente de la posesin no pueda exigir a su transferente el otorgamiento de la EP no le
genera mayor perjuicio. Me explico:
Sin embargo, no debe perderse de vista que la Corte Suprema no niega la posibilidad de
que un CTP pueda celebrarse mediante EP. Lo que la Corte niega es que exista una
obligacin legal del transferente de firmar la EP del CTP. Por ello, si el transferente se
niega a firmar la EP del CTP pese a que ello fue pactado como obligacin en el mismo
contrato, el adquirente podr exigir judicialmente el cumplimiento dela formalidad (aqu la
obligacin tendra fuente contractual). Pero si en el CTP ello no fue pactado, no se podr
exigir la firma de la EP en tanto no existe norma que obligue a ello al transferente de la
posesin.
[1] Artculo 220 CC.- La nulidad puede ser declarada de oficio por el juez cuando resulte
manifiesta.
[2] Artculo 161CC.- El acto jurdico celebrado por el representante excediendo los
lmites de las facultades que se le hubiere conferido, o violndolas, o sin tener la
representacin que se atribuye, es ineficaz con relacin al representado.
[3] Esto lo desarroll en extenso en mi ltimo trabajo: PASCO ARAUCO, Alan. IX Pleno
Casatorio y otorgamiento de escritura pblica: mucho ms que un anlisis de validez y una
posible rectificacin suprema. En: Gaceta Civil & Procesal Civil. N 37. Julio. 2016.
[4] Artculo 1135 CC.- Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a
quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe
cuyo ttulo ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripcin, al acreedor cuyo
ttulo sea de fecha anterior. Se prefiere, en este ltimo caso, el ttulo que conste de
documento de fecha cierta ms antigua.
[5] Al no estar ninguno de dichos contratos inscrito, el criterio que determinar la
prevalencia de alguno de los adquirentes ser la fecha cierta ms antigua de sus
respectivos contratos.
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(*) Alan Pasco Arauco es asociado del Estudio Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU &
Ura. Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos (UNMSM). Magster
en Derecho Civil por la Pontificia Universidad Catlica del Per (PUCP). Docente de
Derecho Civil en la UNMSM, Universidad de Lima, Universidad Peruana de Ciencias
Aplicadas y de la Universidad de San Martn de Porres.