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Thiago F.M.
Conjuntura do Mercado Imobilirio no Incio dos Anos 2000
OFERTA RESTRITA
CONSTRUTORAS
HABITAO POPULAR
DESCAPITALIZADAS
JUROS ALTOS
CONFIANA EM
RENDA EM BAIXA DESEMPREGO
BAIXA
ALTO
AQUISIES VISTA
CCFGTS RELATIVAMENTE
FINANCIAMENTO DIRETO
ACESSVEL
DE ALTO CUSTO
INADIMPLNCIA
ALTA
CEF
DEMANDA DE MDIO EM PROCESSO DE
REESTRUTURAO GOVERNO
E ALTO PADRO
BANCOS FEDERAL
PRIVADOS
CAUTELOSOS
LIGANDO OS MOTORES...
Austeridade fiscal e monetria A alta substancial do emprego Com o uso excessivo de medidas
num primeiro momento formal, da renda e das concesses anticclicas e pedaladas fiscais para
permitiram queda pronunciada de crdito ao consumo das sustentar a economia em franca
dos juros, abrindo espao para famlias marcaram e sustentaram desacelerao, o governo conseguiu
um ciclo mais estvel de a forte expanso do PIB e da adiar, mas acabou potencializando os
crescimento da economia atividade imobiliria no perodo efeitos da recesso
20
14
12
10
4
Queda da Selic reduziu
2 patamar da TR dos
financiamentos imobilirios
0
dez/04
dez/02
dez/03
dez/05
dez/06
dez/07
dez/08
dez/09
dez/10
dez/11
dez/12
dez/13
dez/14
dez/15
dez/16
jun/12
jun/02
jun/03
jun/04
jun/05
jun/06
jun/07
jun/08
jun/09
jun/10
jun/11
jun/13
jun/14
jun/15
jun/16
Selic (meta) IPCA -12 meses Juros Md. Fin. Imob. TR Fin. Imob.
137
103
31
03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 Melhoria dos 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
Fonte: CNI indicadores Fonte: Fecomercio
Rendimento Real (mil R$) da demanda Taxa de Inadimplncia do Crdito Imobilirio (%)
2373,02 11,2
Regies Metropolitanas
1923,53
1,4
1693,0
02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
Fonte: IBGE
Fonte: Abecip, Bacen
EXPANSO DOS FUNDINGS IMOBILIRIOS
Relao Selic x Captao da Poupana SBPE
80 16%
29,5 37,2
12%
R$ Bilhes
-50,1
-60 2%
54 467
negativa, o saldo total
37 voltou a crescer em 2016
389
40
26 30
24 24
331
20
11 14 300
7 9
3 5 254
215
0
-2 -1 -2 188
-9 -6 -8
135 150
-20
-31
-40
Fase mais aguda da recesso tambm
impactou sada de recursos da poupana
-60
-50
97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16
Fonte: Abecip Fonte: Abecip
Evoluo da Arrecadao Lquida do FGTS Outros Fundings Viveis para o Crdito Imobilirio
(R$ Bilhes) (Saldo de Depsitos em R$ Bilhes)
06 07 08
09 10 11
12 13 14
05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 15 16*
Fonte: CEF/ Portal do FGTS *saldo em 11/2016 Fonte: Demonstrativos do FGTS/CEF
Para minimizar a retrao das concesses via SBPE com juros mais altos e
recursos limitados, os bancos pblicos tm reforado na medida do
possvel os financiamentos para a linha Pr-Cotista e para unidades de
menor valor com recursos do FGTS, cujo comportamento do funding tem
apresentado um desempenho mais estvel. Diante do cenrio de restrio
da poupana, o FGTS voltou a se consolidar como a principal fonte de
novos recursos para financiamentos habitacionais do pas
LCI- Letras de Crdito Imobilirio (R$ Bilhes) CRI - Certificados de Recebveis Imobilirios (R$ Bilhes)
Funding Complementar de
aproximadamente R$ 250 bilhes
190
61
56
151
45
97 33
28
62 19
47
7 29 7 11
8 11 16 2 3
06 07 06 07
08 09 08 09
10 11 10
12 13 11 12
Fonte: Cetip 14 15 13 14 15
Fonte: Cetip
Garantia deJUROS
pagamento do
Incontroverso nos contratos
sob questionamento judicial
Consolidao da Tabela SAC (amortizao constante,
parcelas maiores no incio do financiamento e tendncia
decrescente das prestaes) aumentou nvel de Tabela Price
segurana de crdito em relao a Tabela Price, na Tabela SAC
medida em que esse sistema tem conseguido preservar
de forma mais sustentvel a proporo entre o valor da
dvida e o da garantia junto ao banco, bem como a razo
da parcela em relao renda mensal dos muturios
COMPROMETIMENTO MXIMO
Apesar da quota mnima exigida de entrada
DA RENDA
nos financiamentos ter chegado ao piso de
10% na CEF, o percentual mdio efetivo
praticado no SBPE como um todo variou entre
30%
34% e 53% do valor de avaliao dos imveis
64,9 65,4
63 63,8
61,1 62 62
58,6
56,4
53,2
1600
30
Consolidao da
1400 alienao fiduciria
25
1200
Milhares de unidades
1000 20
800
(%)
15
600
10
400
5
200
0 0
98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16*
contratos ativos do SBPE/SFH percentual de inadimplentes
*at 10/2016 Fonte: Estatsticas Bsicas SBPE SFH - Bacen/ CBIC
Com juros mdios e a TR num patamar mais moderado, uma maior regulamentao do setor e a substituio
massiva da garantia hipotecria pela alienao fiduciria a partir de 2004, o nvel de segurana jurdica do crdito
imobilirio deu um salto de patamar em relao situao existente no incio da dcada passada, o que propiciou
uma forte queda da inadimplncia dos financiamentos habitacionais e o consequente aumento da atratividade do
crdito imobilirio para os bancos, principalmente no SBPE.
Apesar da tendncia de alta da inadimplncia das pessoas fsicas no ltimo ano em meio deteriorao dos
indicadores econmicos, o impacto nos pagamentos da casa prpria por enquanto tem sido discreto. O ndice de
inadimplncia do crdito imobilirio permanece sob controle e relativamente estvel nos ltimos anos, o que tem
provocado o aumento da participao desta modalidade no portiflio de crdito dos bancos, mesmo com o recuo do
ritmo de concesses.
Concesses de Financiamentos Imobilirios no SBPE
( Valores e Unidades)
600 120
Volume de recursos
500 liberados cresceu 50 vezes 100
milhares de unidades
400 80
R$ bilhes
300 60
200 40
Financiamentos Habitacionais via FGTS
Valores e Unidades
100 20 800 80
700 70
0 0 Com SBPE mais restrito, liberao de recursos
03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16* via FGTS deu um novo salto nos ltimos anos
600 60
milhares de unidades
Valores Unidades
500 50
Fonte Abecip
R$ Bilhes
400 40
300 30
200 20
100 10
0 0
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16
Valores Unidades
Fonte: FGTS,CEF/CBIC
Concesses de Financiamentos Imobilirios no Brasil por Tipo de Funding
(R$ Bilhes)
180
158
150
150
Aumento dos financiamentos via
FGTS compensou parte das perdas do
SBPE, amenizando o ritmo de queda 130
das concesses totais em 2016 119
120 113 113 111
109
90 82 83
76
64
60 53,9
50 47
41,2 44,8
40
36,2
30 25
16
7 10
0
0 04 05
2 06 07
4 08 09
6 10 11
8 12 13
10 14 15
12 16 14
10000
9000
8000
SBPE
7000
6000
5000 FGTS
4000
3000
2000
1000
0
1975-1984 1985-1994 1995-2004 2005-2015
1,9
0,2 1,5
0,4 Concesses de Financiamento Construo de
Imveis no SBPE (Valores e Unidades)
250 40
2006
2007
2009
2010 35
2011
200
30
milhares de unidades
Fonte: CVM
R$ bilhes
150 25
20
100 15
10
50
5
0 0
02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16
unidades valores
Fonte: Abecip
Criado em 2009, o programa MCMV se
consolidou no governo Dilma como a
principal ferramenta de canalizao de
recursos e subsdios do FGTS e do Tesouro
Nacional para a habitao popular no pas,
com efeitos diretos e em cascata em todo
mercado imobilirio. Apesar de no ter sido
descontinuado pelo novo governo, a maior
escassez de recursos tem prejudicado a
fluidez operacional do programa
Milhares de unidades
R$ Bilhes 40 400
30 300
20 200
10 100
0 0
091 10
2 11
3 12
4 13
5 14
6 15
7
Valores financiados Subsdios Unidades
Fonte: Portal do FGTS/CEF
Lanamentos Residenciais na Cidade de So Paulo
(milhares de unidades)
45
35
30
25
20
15
93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
Fonte: Embraesp/Portal da Prefeitura Municipal de So Paulo
Em meio a desacelerao da economia e da demanda, o mercado imobilirio comeou a dar os primeiros sinais
de desaquecimento a partir de 2011 e embora o governo tenha tentado insistentemente atenuar esse processo
desde ento, no conseguiu evitar essa que vem se consolidando como a maior recesso da histria recente do
pas, a qual tambm marca o fim do maior e mais extenso ciclo de valorizao dos imveis que se tem registro.
Variao Trimestral do PIB em Relao ao Ano Anterior x Vendas de Imveis Novos na Cidade de
So Paulo Acumulados em 12 Meses x Medidas de Incentivo ao Crdito e Demanda Imobiliria
15 45
40
10
MCMV 2
35
Milhares de Unidades
Variao (%)
5
30
MCMV 3 ?
25
0
20
-5
15
MCMV 1
Fonte: IBGE, Secovi-SP
-10 10
4T06
1T07
2T07
3T07
4T07
1T08
3T05
4T05
1T06
2T06
3T06
2T08
3T08
4T08
1T09
2T09
3T09
4T09
1T10
2T10
3T10
4T10
1T11
2T11
3T11
4T11
1T12
2T12
3T12
4T12
1T13
2T13
3T13
4T13
1T14
2T14
3T14
4T14
1T15
2T15
3T15
4T15
1T16
PIB Vendas de Imveis Novos em So Paulo Acumuladas em 12 Meses
Perodo de maior concentrao Baixa dos juros para mnima histrica deu
de IPOs das incorporadoras na flego adicional ao financiamento de
Bolsa de Valores muturios e atraiu nova leva de investidores
Desempenho Histrico do Mercado Imobilirio da Cidade de So Paulo
Acumulado em 12 Meses (milhares de unidades)
Em So Paulo, a primeira onda de lanamentos (construda Acomodao da demanda e a perda do compasso no ritmo
em terrenos adquiridos por valores mais baixos) teve preos de lanamentos pelas construtoras provocaram o aumento
ainda razoveis e se manteve relativamente alinhada ao de oferta e uma primeira onda de descontos em 2012, o
aumento da demanda at 2008. Nos anos seguintes, mesmo que inviabilizou os repasses durante a construo e
a diminuio do padro dos imveis ofertados no conteve a aumentou o nvel de distratos na medida em que os
disparada do preo mdio do metro quadrado de rea til investidores mais precavidos foram deixando o mercado
50
Construtoras apostaram na manuteno demanda
45
40
35
30
25
20
15
10
5
Fonte: Secovi/SP
0
dez-04 dez-05 dez-06 dez-07 dez-08 dez-09 dez-10 dez-11 dez-12 dez-13 dez-14 dez-15
lanamentos vendas oferta (ltimos 36 meses)
Euforia com recuperao rpida da economia e implantao Com a forte alta dos juros e o incio da recesso em 2014,
do programa MCMV aumentaram abruptamente a procura as vendas de imveis desabaram, dissipando o surto de
por imveis e inflacionaram os preos dos terrenos tambm investidores atrados em 2013 e causando a disparada da
nas periferias da cidade. Uma dose de especulao oferta em meio a uma onda de cancelamentos de venda.
combinada com estoques baixos e aumento dos custos Os preos mdios tiveram recuo nominal leve combinado
fizeram os preos darem um salto de patamar no perodo com diminuio do tquete mdio em 2015
Vendas de Imveis Novos e Variao dos Preos de Oferta Vendas de Imveis Novos e Variao dos Preos de Oferta
dos Imveis Prontos (Fipezap) Acumulados em 12 Meses dos Imveis Prontos (Fipezap) Acumulados em 12 Meses
8 35 45
Vendas (novos) Preos de Oferta (Prontos) Vendas (Novos) Preos de Oferta (Prontos)
7 30 10 40
milhares de unidades
35
milhares de unidades
8 30
20
5 25
15 6 20
4
10 15
3 4 10
5
2 5
0
2 0
1 -5
Fonte: Fipe, UFMG Fonte: Fipe, Sinduscon-PE, FIEPE -5
0 -10 0 -10
dez/04
jun/06
dez/07
jun/09
dez/10
jun/12
dez/13
jun/15
mar/07
mar/10
mar/13
mar/16
set/05
set/08
set/11
set/14
dez/04
jun/07
dez/09
dez/14
out/05
ago/06
out/10
ago/11
out/15
ago/16
jun/12
fev/09
fev/14
abr/08
abr/13
Variao Acumulada em 12 Meses das Vendas de Imveis Vendas de Imveis Novos e Variao do Preo de Oferta
Novos e dos Preo de Venda dos Imveis Prontos (Fipezap) dos Imveis Prontos (Fipezap) Acumulados em 12 Meses
50 35 18 50
Vendas (Novos) Preos de Oferta (Prontos) Vendas (Novos) Preo de Oferta (Prontos)
45 30 16 40
variao em 12 meses (%)
40 14
milhares de unidades
12
35 20
10 20
30 15
8 10
25 10
6
0
20 5
4
15 0 2 -10
Fonte: Fipe, Secovi-SP Fonte: Fipe, Ademi-RJ
10 -5 0 -20
dez/05
jun/08
jun/13
out/06
ago/07
out/11
ago/12
dez/15
out/16
dez/10
fev/10
fev/15
abr/09
abr/14
fev/14
abr/08
fev/09
abr/13
dez/04
jun/07
out/05
ago/06
dez/09
jun/12
out/10
ago/11
dez/14
out/15
ago/16
Desempenho do Mercado Imobilirio Nacional* Desempenho do Mercado Imobilirio Nacional*
Vendas x Lanamentos x Oferta Vendas x Lanamentos x Oferta
100 60
* So Paulo, Rio de Janeiro, Belo * Rio de Janeiro, Belo Horizonte,
90 Horizonte, Goinia, Porto Alegre, Goinia, Porto Alegre, Recife e
Recife e Macei 50 Macei
80
milhares de unidades
70
40
60
milhares de unidades
50 30
40
30 20
20
10
10
0 0
04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
vendas lanamentos oferta vendas lanamentos oferta
* Dados de Goinia, Rio de Janeiro e Porto Alegre consideram imveis comerciais *Goinia, Rio de Janeiro e Porto Alegre consideram imveis comerciais
Fonte: Secovi-SP Ademi-RJ, Ademi-RS, Ademi-GO, Ademi-AL, UFMG, Fiepe/CBIC Fonte: Secovi-SP Ademi-RJ, Ademi-RS, Ademi-GO, Ademi-AL UFMG, Fiepe/CBIC
Embora as capitais do pas tenham apresentado cada qual suas especificidades no desempenho do mercado de
imveis novos, principalmente no tocante a amplitude de vendas e nvel de estoque, de uma forma geral a
performance consolidada do mercado denota a formao mais ou menos regular de um ciclo de expanso em curso
final de acomodao das vendas e lanamentos, a qual aparenta estar em estgio um pouco mais avanado na
cidade de So Paulo. Contudo, o nvel alto dos estoques em boa parte das capitais e as perspectivas pouco
animadoras sobre uma recuperao rpida e pujante dos indicadores econmicos e do nvel de consumo das
famlias, sugerem que h uma probabilidade baixa de uma retomada mais forte das vendas e dos preos dos imveis
e menos ainda de que se estabelea um novo ciclo virtuoso do mercado imobilirio no curto e mdio prazos.
Financiamento para Aquisio de Imveis Novos por Tipo Financiamento para Aquisio de Imveis Usados por
de Funding (milhares de unidades) Tipo de Funding (milhares de unidades)
400 350
Puxada pelo SBPE, a alta expressiva dos
350 financiamentos de imveis usados ajudou a
300
sustentar o chamado upgrade de imvel
300
250
250
200
200
150
150
100
100
50 50
0 0
04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
Total SBPE CCFGTS* Pr-Cotista FGTS Total SBPE CCFGTS* Pr-cotista FGTS
*CCFGTS - Carta de Crdito Individual
Fonte: Abecip, CBIC, FGTS/CEF Fonte: Abecip, CBIC, FGTS/CEF
11/2009 09/2013
Inflao - IPCA em 12 Meses (%) Trajetria da Taxa Selic (%) Saldo da Poupana (R$ bilhes)
12,53 18,25
663
10,67
14,25
657
6,4 143
7,25
3,14
02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
Fonte: IBGE Fonte: Bacen
Fonte: Abecip
103
1693,0 87
75
02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
Fonte: PME - IBGE Fonte: CNI Fonte: Fecomercio
Radar Abrainc/Fipe Comparativo das Condies Gerais do Mercado Imobilirio
Julho de 2013 x Julho de 2016
A ferramenta que avalia de forma retroativa as condies gerais do mercado imobilirio ponderando a situao pontual de
quatro esferas subdivididas em doze diferentes indicadores apontou o ms julho de 2013 como um dos momentos mais
favorveis para a aquisio de imveis desde 2004. Isso se deve em grande parte s constantes intervenes do governo na
economia at 2013 (como a baixa forada dos juros) que mascararam e acabaram postergando os ajustes que eram no s
necessrios, mas iminentes. Aqueles que no perceberam quo frgil era aquela conjuntura e se aventuraram atravs da
compra na planta, acabaram surpreendidos por uma brusca guinada das perspectivas vislumbradas priori. Seja por opo
ou necessidade, grande parte dos compradores de imveis adiaram ou cancelaram a compra, deixando um lastro enorme
de distratos nos balanos das construtoras, as quais tambm no podem se excusar pela pssima viso de mercado que
demonstraram ao aumentarem lanamentos e no restringirem o acesso s compras de imveis na planta sobretudo a
partir de 2011, quando a demanda e os preos comeavam a dar os primeiros sinais claros de esfriamento
Evoluo da Contratao de Crdito Imobilirio na Caixa Econmica
Federal (RS bilhes)
135,0 128,8
Aps a virada dos indicadores da economia
106,7 e dos pilares da demanda, o ritmo de
deteriorao do mercado imobilirio se
90,9
intensificou com a perda de recursos da
75,9 80,1 poupana SBPE, sobretudo na CEF. Aps
57,9* uma retrao expressiva das concesses de
47,1 crdito em 2015 na CEF, a queda em 2016
comeou a desacelerar, amenizada pelo
23,3 reforo adicional de recursos do FGTS
15,2
9,0 13,2
5,1 5,9
03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16*
* Posio atualizada em 07/10/16 Fonte: Caixa Econmica Federal / Secovi- SP
milhares de unidades
mnimo desvantajosa 15 25
120 10 10 23
(%)
5 21
110 9
(%)
0 19
100 8 -5 17
-10 15
90 7
ago/13
nov/13
ago/14
nov/14
ago/15
nov/15
ago/16
mai/15
mai/16
fev/14
mai/14
fev/15
fev/16
mai/12
set/12
mai/13
set/13
mai/14
set/14
mai/15
set/15
mai/16
set/16
jan/12
jan/13
jan/14
jan/15
Os grficos de uma forma geral indicam que quem adquiriu imvel na planta a partir de 2012 e no pediu distrato
por qualquer razo, no mnimo teve seu potencial de aquisio via financiamento diminudo, com grandes chances
de ter recebido um imvel com saldo devedor corrigido maior do que seu preo de mercado atual, o qual ainda sofre
a concorrncia extra do esforo de venda dos estoques de imveis prontos e ainda no vendidos pelas construtoras.
Vendas e Distratos Acumulados em 12 Meses x Percentual
possvel notar que pelo menos a partir de 2014 h uma
de Distratos sobre as Vendas no Mesmo Perodo
140 55% tendncia gradual e contnua de queda das vendas brutas
Primeiros indcios de de unidades novas que j ultrapassa o patamar de 20%
estabilizao do mercado no consolidado das principais incorporadoras. Apesar da
120 50% relativa estabilidade dos distratos em quantidade, a
queda das vendas fez crescer muito a razo de distratos
sobre as vendas no perodo, colocando em risco de
100 45%
insolvncia as construtoras mais fragilizadas
Milhares de unidades
80 40%
Entregas de Imveis e Distratos Acumulados em 12 Meses x
Percentual de Distratos sobre as Entregas no Mesmo Perodo
60 35%200 40%
180 38%
40 30% 36%
160
34%
140
20 25%
32%
120
30%
Milhares de unidades
100
Distratos - unidades (esq) 28%
Vendas Brutas - unidades (esq) 80
% Distratos sobre Vendas - 12 Meses 26%
Fonte: Abrainc/Fipe - Dados de 20 empresas 60 24%
40 22%
Evoluo dos distratos em relao s entregas de imveis 20 20%
out/15
out/16
dez/14
dez/15
dez/16
abr/15
abr/16
fev/15
ago/15
fev/16
ago/16
jun/15
jun/16
novos pelas incorporadoras sugere que a fase mais aguda
da crise econmica e poltica entre meados de 2015 e
comeo de 2016 teve impacto adicional na desistncia da Entregas - unidades (esq)
compra por parte dos compradores de imveis na planta Distratos - unidades (esq)
% de Distratos sobre Entregas - 12 meses
Fonte: Abrainc/Fipe - Dados de 20 empresas
Unidades Entregues por Ms e Acumuladas nos ltimos 12 Meses
30 (milhares de unidades) 200
Entregas voltaram a aumentar em 180
Queda de 26% da
26
entrega de unidades de
funo da safra de lanamentos A entrega de uma safra robusta de
retomados em 2013 160
2014 para 2015 unidades lanadas em 2013, combinada
22 140 com uma velocidade de vendas ainda baixa
120 e a persistncia das desistncias no tm
18 aberto espao para a queda dos estoques
100
das incorporadoras, os quais permanecem
14 80 num patamar elevado, porm mais ou
60 menos estvel em relao ao nvel atingido
10 no incio de 2014
40
6 20
jul/14
jul/15
jul/16
jan/14
nov/14
jan/15
nov/15
jan/16
nov/16
mai/14
mai/15
mai/16
mar/14
mar/15
mar/16
set/14
set/15
set/16
Volume Mensal Volume em 12 Meses
Fonte: Abrainc/Fipe = 20 empresas
125
121
118 118 118118
milhares de unidades
120
112
109 109110110 109 109
110 108 107107 108 107107108
105
100
95
90
jul/14
jul/15
jul/16
jan/14
jun/14
jun/15
ago/14
out/14
nov/14
dez/14
jan/15
ago/15
out/15
nov/15
dez/15
jan/16
jun/16
ago/16
out/16
nov/16
mar/14
mai/14
mar/15
mai/15
mar/16
mai/16
fev/14
set/14
fev/15
set/15
fev/16
set/16
abr/14
abr/15
Pronto
19%
Na Planta
19%
180 30
160
25
milhares de de unidades
140
20
Meses
120
15
100
10
80
5
60
40 0
jun/15
jun/16
out/15
out/16
jul/15
set/15
jul/16
set/16
nov/15
nov/16
dez/14
mar/15
dez/15
mar/16
jan/15
abr/15
jan/16
abr/16
mai/15
mai/16
fev/15
ago/15
fev/16
ago/16
Oferta Vendas Brutas Vendas Lquidas
Entregas Distratos Lanamentos
Tempo de Venda da Oferta
* Tempo estimado de venda da oferta em funo das vendas lquidas de 12 meses Fonte: Abrainc/Fipe Dados de 20 empresas
A TRAJETRIA DOS PREOS
DOS IMVEIS NO BRASIL
TENDNCIAS GERAIS
CDI x Valor das Garantias Imobilirias Residenciais (IVG-R)
800 ndices Acumulados e Valorizao em 12 Meses 35
30
700
25
ndice com base 100 em 03/2001
15
500
10
400
5
300 0
-5
200
-10
100 -15
mar/02
mar/06
set/01
set/02
set/03
set/04
set/05
set/06
set/07
set/08
set/09
set/10
set/11
set/12
set/13
set/14
set/15
set/16
mar/01
mar/03
mar/04
mar/05
mar/07
mar/08
mar/09
mar/10
mar/11
mar/12
mar/13
mar/14
mar/15
mar/16
IVG-R acumulado (esq) CDI acumulado (esq) Variao IVG-R -12 meses (dir) Variao CDI - 12 meses (dir)
Perodo de queda mais acentuada dos juros na ltima dcada arrefeceu atratividade dos investimentos
tradicionais de renda fixa e concomitantemente deu impulso a demanda imobiliria, tanto para
investidores como para famlias, que enxergaram nos financiamentos longo prazo um meio mais vivel
de acesso casa prpria. Mesmo com a expressiva valorizao dos imveis nos ltimos tempos, pode-se
notar atravs do grfico que no longo prazo a rentabilidade do CDI tende a ser maior no Brasil
ndice Geral do Mercado Imobilirio Residencial (IGMI-R)
Levantamento que considera diversos atributos Variao dos valores nominais dos
apurados nos laudos tcnicos de avaliao dos imveis acumulada desde janeiro de
bancos e de empresas especializadas aponta uma 2014 indica uma resilincia maior
leve desvalorizao nominal dos imveis no Brasil dos preos em algumas capitais
+6,1%
+3,4%
+2,4%
-0,8%
-1,4% Brasil
- 3,1%
-3,7%
-5,9%
-7,0%
-7,7%
300
20
260 15
220 10
180 5
0
140
-5
100
-10
60 -15
jul/09
jul/10
jul/11
jul/12
jul/14
jul/15
jul/16
jul/13
jan/09
jan/10
jan/11
jan/12
jan/13
jan/14
jan/15
jan/16
IGPM Secovi SP - Locao IGPM Geral So Paulo Rio de Janeiro
Fipezap RJ - Locao Fipezap SP - Locao Fonte: FGV, Fipe
Fipezap SP - Venda Fipezap RJ - Venda
Fonte: Fipe, FGV, Secovi/SP
jun/09
dez/09
jun/10
dez/10
jun/11
dez/11
jun/12
dez/12
jun/13
dez/13
jun/14
dez/14
jun/15
dez/15
jun/16
dez/16
dez/08
Fonte: Secovi/SP, Fipe, IBGE Variao em 12 Meses dos Preos Anunciados de Venda e
Locao no Municpio do Rio de Janeiro
50%
10%
Fipezap RJ - Locao
0%
-10%
Fonte: Fipe
Participao da Compra e Aluguel de Imveis nas Buscas do
Portal Imobilirio Vivareal
jan/
jan/
jan/
jan/
jan/
jan/
jan/
jan/
jan/
jan/
jan/
jan/
jan/
jan/
jan/
jan/
jan/
jan/
jan/
45 15,3
Aperfeioamentos na Lei do Inquilinato e
40 maior facilidade de despejo contriburam para 12,8 12,6
que despencassem as aes por inadimplncia 11,6
35 10,8
30 9,0
8,0 7,1 7,3
25 6,2 5,9*
5,9 5,4 4,8
3,7 4,2
20 4,6*
2,5
15 2,4
2,2
10
96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17*18*
* Projees calculadas conforme relatrio do boletim Focus de 03/02/16
Fonte: Frum de So Paulo/ Secovi-SP Taxa Mensal de Retorno do Aluguel (Rental Yeld)
0,9% Pesquisa Fipezap de Preos Anunciados
jul/09
jul/10
jul/11
jul/12
jul/13
jul/14
jul/15
jul/16
jan/08
jan/10
jan/11
jan/12
jan/13
jan/14
jan/15
jan/16
jan/09
IMVEIS NOVOS
Variao Nominal do M2 dos Imveis Novos Preo Mdio do M2 de rea til dos Imveis Novos na
na Cidade de So Paulo X INCC (%) Cidade de So Paulo (mil R$)
40
+33%
30 9,2 8,8 9,4*
8,7
20 +20% 7,3
6,6
5,2
10
3,9
3,1 3,2 3,5 3,2 3,6
2,7
0
-8% -4%
-10
07
16*
03
04
05
06
08
09
10
11
12
13
14
15
-20
04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16*
Variao INCC-DI Variao do Preo do M2 *Valor at 10/2016
*variao de 12 meses at 09/2016 Fonte: FGV, Embraesp/ Secovi-SP Fonte: Embraesp/ Secovi-SP, FGV
Na cidade de So Paulo o preo mdio do metro quadrado de rea til dos imveis novos
acompanhou razoavelmente o INCC at 2009, disparando nos cinco anos seguintes. A
partir de 2014 verifica-se uma tendncia clara de acomodao, com queda real dos preos
acompanhada de um esforo de readequao do tquete mdio dos novos lanamentos, o
que sugere um esforo de consolidao do atual patamar de preos pelas incorporadoras
Preos do M2 dos Imveis na Cidade de So Paulo Fipezap Comparativo da Variao de Preos de 12 Meses
(prontos) x EMBRAESP (Novos) mil reais EMBRAESP x FIPEZAP/SP
10,0 10,0
9,0 9,0
8,0 8,0
7,0 7,0
6,0 6,0
5,0 5,0
4,0 4,0
3,0 3,0
2,0 2,0
1,0 1,0
0,0 0,0
081 09
2 10
3 114 125 136 147 158 09/16
9
200 200
ndice de Valorizao do Preo Mdio de Venda dos
Imveis Novos em Belo Horizonte MG x INCC
150 150600 600
200 200
R$ 7.530,00
RM So Paulo R$ 7.327,00
R$ 7.518,00
R$ 5.716,00 jun/16
Curitiba R$ 5.812,00
R$ 5.932,00
R$ 5.100,00
Cuiab R$ 5.102,00
R$ 5.274,00
Embora ainda persistam os
R$ 4.116,00 descontos sobretudo nos imveis
RM Goinia R$ 4.992,00
R$ 4.662,00 prontos, de uma forma geral no se
tem verificado quedas nominais
R$ 4.419,00
Joinville R$ 4.448,00 expressivas dos preos mdios dos
R$ 4.618,00 lanamentos imobilirios pelas
incorporadoras nos ltimos meses
*Dado de 06/2015 do Distrito Federal no disponvel
Fonte:CBIC, CII/ Departamento de Economia Secovi -SP - "Panorama do Mercado Imobilirio "
IMVEIS PRONTOS E USADOS
Preos Mdios dos Imveis Usados* na ndice Acumulado e Variao em 12 Meses dos Preos
Cidade de So Paulo por Zonas - CRECI-SP Mdios de Venda dos Imveis Usados em So Paulo
10,0 260 80
9,0 *Apartamentos de padro 240 70
mdio com mais de 15 anos
jun/10
jun/11
jun/12
jun/13
jun/14
jun/15
jun/16
dez/09
dez/10
dez/11
dez/12
dez/13
dez/14
dez/15
dez/16
set/08
set/09
set/10
set/11
set/12
set/13
set/14
set/15
set/16
mar/08
mar/09
mar/10
mar/11
mar/12
mar/13
mar/14
mar/15
mar/16
Segundo o CRECI, os preos mdios de venda dos imveis usados na cidade de So Paulo
se mantiveram numa trajetria irregular de alta nominal at meados de 2014, sofrendo
um ajuste logo depois e uma nova recuperao em 2016, a qual volta a elevar o patamar
nominal de preos ao nvel praticado em meados de 2014. Ainda que o ltimo movimento
apurado seja de valorizao dos imveis, devido a grande oscilao dos preos mdios
apurados pela pesquisa, no se pode assegurar a continuidade dessa tendncia
Distribuio das Vendas na Cidade de So Paulo por Faixa de Distribuio das Vendas na Cidade de So Paulo por Faixa de
Valores 01/2008 (mil reais) Valores em 12/2016 (mil reais)
11,9%12,4% 11,4%
10,0% 9,5% 9,1% 11,5% 10,3%
5,7% 5,2% 5,7%
2,6% 2,6% 1,3% 2,6% 2,6%
0,0%
at 101 a 201 a 301 a 401 a 501 a 601 a 701 a 801 a 901 a > de
at 41 a 61 a 81 a 101 a 121 a 141 a 161 a 181 a > de 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 1000
40 60 80 100 120 140 160 180 200 200
Fonte: Creci/SP - Pesquisa da Capital
Fonte: Creci/SP - Pesquisa da Capital
Valor Mdio de Venda dos Imveis Usados
550 no Estado de So Paulo (mil R$)
400
mdia mvel de
350 seis perodos
300
250
dez/11
jun/12
dez/12
jun/13
dez/13
jun/14
dez/14
jun/15
dez/15
jun/16
mar/12
mar/13
mar/14
mar/15
mar/16
set/11
set/12
set/13
set/14
set/15
set/16
308,8
237,3
193,4 Preo dos Imveis Residenciais em Belo Horizonte - Valor
160,1 Mdio do M2 Negociado x Valor Mdio Anunciado (Reais)
7500 6500
129,1
111,4
95,0 96,5 6500 + 105% 5500
5500
04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 4500
Fonte: Registro de ITBI Prefeitura de BH/IPEAD - UFMG 4500 + 165%
3500
Apesar da defasagem preexistente entre os valores de 3500
partida, a variao do preo negociado foi
consideravelmente superior quela medida pelo preo 2500
2500
mdio anunciado para a cidade de Belo Horizonte no
perodo de comparao. Ainda assim, as trajetrias 1500
1500
bastante semelhantes de alta e acomodao indicam
que os ndices de preos ofertados conseguem captar a
tendncia geral do comportamento dos preos, 500 500
set/09
mai/11
mar/12
fev/10
set/14
fev/15
abr/09
abr/14
jul/10
jul/15
dez/10
jun/13
dez/15
out/11
ago/12
jan/13
nov/13
mesmo que no haja preciso na auferio do preo
mdio do metro quadrado efetivamente negociado,
que geralmente inferior em termos absolutos Preo mdio de oferta do Fipezap Preo mdio negociado
Fonte: Dados do ITBI Prefeitura de BH/ IPEAD - UFMG , Fipe
DESCONTOS EM NEGOCIAES
Raio-X da Demanda Residencial - Percentual de Descontos por Faixa Obtidos nas Negociaes de Venda e
Transaes com Desconto x Desconto Mdio Obtido Locao Fechadas atravs do Portal Vivareal em 2015
12% 80%
11% O aumento gradual dos descontos nas 78% 22%
transaes de compra e venda a partir de at 5% 22%
10% 2015 comeou a dar sinais de estabilizao 76%
no terceiro trimestre de 2016 36%
9% 74% de 5% a 10% 36%
8% 72% 16%
de 10% a 15% 24%
7% 70%
6% 68% 10%
de 15% a 20% 9%
5% 66%
7%
de 20% a 30% 4%
4% 64%
3% 62% 10%
mais de 30% 5%
2% 60%
Locao Venda
mdia de transaes com desconto mdia de desconto obtido
Fonte: Vivareal
Fonte: Fipe - Raio-X da Demanda 3T16
7000
1000
0
92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
Fonte: Embraesp/ Portal da Prefeitura de So Paulo
Estoque Entregue x Absoro x Taxa de Vacncia
de Escritrios A e A+ em So Paulo
160
15
5 110
10 100
15 90
jan/13 jul/13 jan/14 jul/14 jan/15 jul/15 jan/16 jul/16
Por meio do ndice Fipezap que acompanha a variao dos preos anunciados de salas e
conjuntos comerciais de at 200m2 verifica-se um recuo nominal em 12 meses tanto no preo
de venda quanto no de locao, sendo que neste ltimo a retrao tem sido mais acentuada,
muito em funo do aumento da oferta e da taxa de vacncia nesse mercado. O ciclo de baixa
do mercado j se reflete no retorno terico total dos imveis comerciais acumulado desde
2012, j fica abaixo da rentabilidade bruta do CDI no mesmo perodo. Quando se considera
somente a valorizao do preo de venda, a situao se torna ainda mais desfavorvel, visto
que a variao dos preos a partir de 2012 j bem inferior inflao oficial do perodo
Variao em 12 Meses do IPCA e dos Preos Anunciados Variao em 12 Meses do IPCA e dos Preos Anunciados
para Venda de Imveis Comerciais por Cidade (%) para Locao de Imveis Comerciais por Cidade (%)
30 25
25 IPCA-12 meses 20 IPCA-12 meses
So Paulo So Paulo
20 15 Rio de Janeiro
Rio de Janeiro
15 10
10 5
5 0
0 -5
-5 -10
Fonte: Fipe
-10 Fonte: Fipe
-15
jul/13
jul/14
jul/15
jul/16
jan/13
jan/14
jan/15
out/13
out/14
out/16
jan/16
out/15
abr/13
abr/14
abr/15
abr/16
abr/13
abr/14
abr/15
abr/16
jul/13
jul/14
jul/15
jul/16
jan/13
out/13
jan/14
jan/15
out/15
jan/16
out/16
out/14
Rentabilidade do Aluguel de Imveis Comerciais
(Rental Yeld) - Fipezap
0,65%
Geral So Paulo Rio de Janeiro
0,60%
Assim como no mercado residencial, os preos
0,55% de venda e locao dos imveis comerciais no
Rio de Janeiro sofreram elevao mais aguda do
0,50% que a mdia, o que se reflete na taxa de retorno
do aluguel proporcionalmente menor na capital
0,45% carioca, mas igualmente em tendncia de queda
como nas demais cidades pesquisadas
0,40%
Fonte: Fipe
0,35%
jan/12
jan/13
jan/14
jan/15
jan/16
mai/12
mai/13
mai/16
mai/14
mai/15
set/12
set/13
set/14
set/15
set/16
IGMI-C - ndice Geral do Mercado Imobilirio Comercial Variao (%) em 12 Meses do ndice Geral do Mercado
(Taxa de Retorno) Imobilirio Comercial (IGMI-C)
600 1800 35
Taxa de Retorno ( Base 100 em 2000q1)
1600 30
500 1400 25
1200 20
400
1000
15
800
300 10
600
5
200 400
0
200
-5
100 0
set/01
set/02
set/03
set/04
set/05
set/06
set/07
set/08
set/09
set/10
set/11
set/12
set/13
set/14
set/15
set/16
capital receita total
capital (esq) receita (esq) total (dir)
Fonte: IBRE/FGV
Fonte: FGV- IBRE
Aps um perodo de
ndice que mede o desempenho
correo, seguido de
das aces das empresas do setor
relativa estabilidade entre
imobilirio tambm cresceu em
2013 e 2015, os fundos
2016, acompanhando de perto a
imobilirios retomaram a
tendncia geral da BOVESPA
tendncia de alta em 2016
IFIX - ndice de Fundos de Investimentos Imobilirios ndice Bovespa x ndice Imobilirio -IMOB
(Pontos) (Pontos)
2000 80 1200
1800 70 1000
1600
60 800
Mil pontos
1400
50 600
1200
40 400
1000
800 30 200
jul/08
jul/09
jul/10
jul/11
jul/12
jul/13
jul/14
jul/16
jan/08
jan/09
jan/10
jan/11
jan/12
jan/13
jan/14
jan/15
jul/15
jan/16
dez/10
jun/11
dez/11
jun/12
dez/12
dez/13
jun/14
dez/14
jun/15
dez/15
jun/16
jun/13
set/16
mar/11
mar/12
mar/13
mar/14
mar/15
mar/16
set/11
set/12
set/13
set/14
set/15
IBOVESPA IMOB
Fonte: BMF&Bovespa Fonte: BMF & Bovespa
PERFIL E EXPECTATIVAS
SOBRE OS PREOS
Investir no
23%
Aluguel
Diante da piora das perspectivas de retorno
tanto da venda quanto da locao de Outra Pessoa
7%
imveis nos ltimos anos, chega a Morar
surpreender a proporo expressiva da
compra de imveis com a finalidade de Morar Sozinho 8%
investimento. Tal condio denota uma
confiana exacerbada dos brasileiros no Morar com
44%
ativo imobilirio, o que ajuda a inibir o Algum
chamado efeito manada no mercado
5% 1%
MUITO NO
BAIXOS OPINARAM
84% 11%
BAIXOS
73% 33%
ALTOS
64% 15%
62% MUITO
58% 57% ALTOS
53%
48%
35%
4T14 1T15 2T15 3T15 4T15 1T16 2T16 3T16 RAZOVEIS
Fonte: Fipe - Raio X Fipezap - Perfil da demanda de Imveis 3T16
Fonte: Fipe - Raio-X Fipezap - Perfil da Demanda de Imveis 3T16
Embora a percepo de que os imveis continuam caros ainda seja compartilhada pela maioria
dos que manifestaram a inteno de compra no ltimo ano, quando consideramos apenas as
pessoas que efetivamente compraram imveis no mesmo perodo, notamos que o
entendimento de que os preos esto altos ou muito altos j deixou de ser a posio
majoritria para este grupo. Ainda assim, a voluntariedade demonstrada por grande parte
destas pessoas de comprarem imveis durante a grave crise atual, mesmo cientes de que
pagaram caro por eles, refora no s o apelo que a propriedade do imvel continua exercendo
sobre as famlias e investidores do pas, mas tambm a crena de que embora altos, os preos
dos imveis no devem cair tanto a ponto de justificar o adiamento da aquisio
Evoluo de Preos dos Imveis
Esperada para os Prximos 12 Meses Tem diminudo gradualmente a proporo
de pessoas que manifestaram a inteno
70%
de compra de imveis e que esperam
Participao dos Respondentes
21%
Mesmo aps o grande salto dos preos na
20%
ltima dcada, a imensa maioria dos
potenciais compradores de imveis no
acredita que a variao dos preos dos 10%
imveis nos prximos 10 anos deve ficar 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15 1T16 2T16 3T16
abaixo da inflao no mesmo perodo acima ou muito acima da inflao
de acordo com a inflao
abaixo ou muito abaixo da inflao
Fonte: Fipe - Pesquisa de Demanda Imveis 3T2016
OBRIGADO
THIAGO F.M.
12/12/2016