LIMITACIONES LEGALES A LA PROPIEDAD PREDIAL

(Comentarios al Cdigo Civil)

Artculos 644 a 646: Limitaciones a la propiedad. La propiedad predial (del latn

praedium, finca urbana o rural) puede ser objeto de limitaciones por muchas
razones, como dejar un paso abierto obligatoriamente, tener que recibir las aguas
de lluvia de la finca superior, permitir que se pongan postes de la luz en la finca,
etc. Estas limitaciones a la libre propiedad pueden ser para favorecer a alguien en
particular o por razones de utilidad pblica. Si son de utilidad pblica se regulan
por leyes y reglamentos especiales (art. 645) como la Ley de Aguas, la Ley de
Servidumbre de Conductores Elctricos, etc.
Si las limitaciones legales de la propiedad son por razones de ndole privada se
rigen por el Cdigo Civil, aparte de las leyes y ordenanzas locales (polica) que
dictan normas sobre uso de los bienes inmuebles que puedan afectar a la
poblacin (art. 646), por ejemplo, regulaciones sobre el ancho de las aceras, el
respeto a los rboles, etc. (recurdese que polica se refiere a polis
-ciudad- y no al cuerpo de polica). As pues, si un propietario tiene algn
problema por causa de su propiedad con el vecino, aplicar las normas de
derecho privado, esto es, el Cdigo Civil, artculos 647 y siguientes. Pero si el
problema es con una empresa que presta un servicio pblico o afecta a la
colectividad, como verter aguas servidas, la fijacin de un poste de luz, etc.,
entonces el problema es de orden pblico y tendr que atenerse a las leyes y
ordenanzas de carcter pblico, como ya se ha indicado.
Las normas estadales sobre polica tienen autoridad para regular las
limitaciones a la propiedad predial. Ver detalles en sentencia de la Sala
Constitucional (R&G, tomo 247 No. 1498 (p) 2007).
Artculo 647: Si a un predio le llega el agua de lluvia del predio superior, no puede
levantar un dique para que se quede en el predio superior, est obligado a
recibirla as como lo que arrastre. Y el predio superior no puede canalizar eses
aguas en forma inconveniente al predio inferior. Aunque este artculo es bien claro,
hay que tener en cuenta que razones de utilidad pblica, como p.e. un embalse,
pueden imponer otras reglas. El embalse retiene el agua que normalmente correra
para regar las fincas inferiores y la suelta cuando conviene a intereses de la
colectividad que pueden ser diferentes de las fincas ribereas inferiores. Es lo que
hemos dicho al comentar el art. 645. Ahora bien, la Ley de Aguas de 2007 dispone
en su artculo 73 que todos pueden usar las aguas mientras discurren por sus
cauces naturales, etc. Esto armoniza con el art. 647. Pero el artculo 83 de dicha ley
dice que el aprovechamiento del agua contra los planes oficiales ser nulo. Esta
ley por lo que vemos en ella sigue la tendencia moderna de regular en detalle el
uso del agua con muchas disposiciones de carcter oficial.
Existen de esta manera dos clases de relaciones jurdicas para el agua: unas,
las que tienen lugar entre los mismos propietarios afectados por las aguas: son
relaciones de derecho privado. Otras, las relaciones entre los usuarios y la
autoridad. Las primeras se rigen por el Cdigo Civil, principalmente por los artculos
referentes al rgimen de aguas, en parte derogados por la Ley de Aguas y los
referentes a las servidumbres de aguas que se vern en los artculos 708, 712, etc.
Las segundas se rigen por la Ley de Aguas y dems disposiciones que las
autoridades dicten al respecto. As pues, estas segundas relaciones corresponden
no al derecho civil sino al derecho administrativo en el cual prevalece, no el inters
de los propietarios directamente afectados sino la voluntad de la autoridad
encargada de dictar las disposiciones y dems actos administrativos teniendo en
cuenta la colectividad. Ver ms adelante el comentario del artculo 650 sobre las
derogaciones.
Artculos 648 y 649: Estos artculos tratan de las obras que deben hacerse para
contener las inundaciones tradas por las crecidas de los ros. Son de lectura
directa.
Artculos 650 al 653: Estos cuatro artculos fueron expresamente derogados por la
Ley de Aguas de 2007. Se referan a la propiedad y uso de las manantiales y cursos
de agua. La Ley de Aguas adopta un criterio social y solidario en cuanto al uso del
agua, considerada como bien pblico (art 6.1) y de primera necesidad y por ello,
da autoridad al Estado para regular su aprovechamiento. El artculo 5.10 considera
las aguas como bien pblico de la Nacin y no pueden ser objeto de propiedad
privada. Se ve como una reiteracin de la ley de que el agua es un bien pblico y
por tanto, no susceptible de apropiacin privada, salvo la recogida en un tanque o
se embalse dentro de la finca, proceda de la lluvia o del ro.
Propiedad de las mrgenes. Por otra parte, el artculo 6.2 de dicha ley
establece, dejando a salvo los derechos adquiridos por los particulares, que son
bienes de dominio pblico las riberas de ros y riachuelos entre 80 y 100 metros en
ambas mrgenes (algo parecido se establece en el artculo 9 de la Ley de Zonas
Costeras respecto a las costas). Creemos que tambin quedan a salvo los
derechos de particulares que de manera sucesiva hayan adquirido esos terrenos
de propietarios anteriores a dicha ley.
Artculo 654: Este artculo refleja la lucha por conseguir el agua, unos para regar y
otros para refrigerar, etc. en las fbricas y la necesidad de reglamentos oficiales
que diriman estos problemas.
Artculo 656: Trataba del propietario de aguas y el derecho que tiene a servirse de
ellas. Derogado por la Ley de Aguas: Ver comentario 650 con la explicacin.
Artculo 657: Si se talan los rboles en la montaa y se destruye la vegetacin, el
agua de lluvia correr libremente causando inundaciones o se perder. Pero si hay
vegetacin profusa, sta frena el agua, no la deja correr tanto y se filtra formando
acuferos que dan lugar a manantiales y de ah brotan los arroyos y nacen los ros.
Artculo 658: El ganado puede ir a las haciendas vecinas no cercadas y pastar y
abrevar en sus sabanas y lagunas. Esto est permitido siempre y cuando la
hacienda propia no est cercada; si lo estuviera, el ganado de la finca vecina no
podra hacer lo mismo, lo cual no sera justo.
Artculos 659 al 665: Derecho obligatorio de paso. Estos artculos tratan del derecho
de paso por la finca ajena. Las reglas, que son bien sencillas, pueden verse con
solo leer los artculos mencionados pues son el resultado de la aplicacin de la
equidad y del sentido comn. La idea del cdigo es que la propiedad de las fincas
no es absoluta de modo que el dueo no puede oponerse sin razn justificada a la
peticin del vecino si es razonable. Deber darse el derecho de paso por el lado
menos perjudicial a su dueo y el dueo beneficiado deber pagar el valor del
terreno que vaya a usar o por la molestia de las obras (indemnizacin). Si no hay
acuerdo sobre el precio se acudir a un arbitraje o al juez.
Puede ocurrir incluso que un fundo se quede sin salida a la va pblica por
venta de una parte a un tercero o a consecuencia de una particin de tierras, etc.
En estos casos, el nuevo propietario deber dejar un acceso libre a la finca que ha
quedado cerrada y sin derecho a recibir indemnizacin (art. 663) pues el dueo de
esta finca no es causante ni beneficiario; al contrario, l ha salido perjudicado por
esa segregacin o particin del terreno.
El derecho de paso es un derecho real y no personal; es decir, no solamente es
vlido frente al dueo actual de la finca con el cual se ha llegado a un acuerdo
sino frente a cualquier otro que adquiera la finca despus, sea quien sea.
Artculos 666 al 683: Estos artculos tratan preferentemente del uso de las aguas
tanto el que las recibe como el que tiene derecho a ellas y tanto si son aguas que
discurren por sus cauces naturales como por acueductos y canales. La idea de
estos artculos es que se facilite el uso del agua a quien la necesite, sea
gratuitamente o pagando un canon segn los casos. Ver el artculo 670 y los
artculos 647 y siguientes. Y tambin el derecho de hacer las obras en predio ajeno
para que le lleguen las aguas a su predio. Igual que hemos explicado en los casos
del derecho de paso, la ley quiere que el agua sirva su propsito tanto de riego
como para otras necesidades, domsticas o industriales y para todo aqul que la
necesite, siempre respetando las leyes (Ley de Aguas, comentario 650) y normas
locales que regulan la materia e indemnizando al dueo del terreno si tal es el
caso, p.e. el artculo 671. En el artculo 712 y siguientes el cdigo se ocupa de las
servidumbres para la toma de agua.
Las limitaciones de la propiedad por las exigencias de la energa elctrica (art.
683) postes, transformadores, etc. se rigen por el Cdigo Civil slo en lo que no se
oponga a las leyes especiales sobre la materia.
Artculos 684 al 699: La medianera, esto es, los muros, paredes, cercas y seales
que delimitan unas propiedades de otras se rige por estos artculos y en lo no
previsto en ellos, por las ordenanzas y usos locales (art. 684). La medianera es una
de las cuestiones que parecen menores pero que el cdigo le dedica su atencin
en numerosos artculos que van del 684 al 699, en total 16 artculos, nada extrao si
recordamos que la propiedad privada es uno de los pilares del Cdigo Civil y los
propietarios suelen ser muy celosos con sus linderos. Correr o destruir en perjuicio
ajeno los mojones o marcas que delimitan una propiedad es incluso un delito
tipificado en el Cdigo Penal. La medianera se presume cuando hay paredes y
cercas mientras no se pruebe lo contrario (art. 685).
Si mi propiedad linda con la del vecino y tenemos una pared que nos separa,
es importante saber de quin es esa pared. Si se supone que de los dos se llama
medianera. Pueden presentarse dudas, p.e. si la pared tiene muchos aos y ya
nadie se acuerda ni consta por escrito quin la levant y en qu circunstancias y si
fue pagada por ambos propietarios de entonces o por uno solo. Los artculos de
este comentario dan respuestas a varias cuestiones relacionadas con lo que
llamamos medianera. Si la pared es medianera, pata tumbarla se necesita el
acuerdo de ambos. Si no lo es, basta que lo cedida el dueo. Si la pared o cerca
se levant cuando lo que la rodeaba no tena cercas de ninguna clase sino campo
abierto, se presume que pertenece exclusivamente a la finca que protege (art.
687). La cuestin puede ser delicada si se trata de un muro muy grueso dado el
espacio que ocupa. Veamos si el cdigo le ayuda.
Para saber si una pared o separacin es medianera hay que ver los artculos
685 al 688 que establecen las reglas. La regla primera es que toda separacin es
medianera si no hay pruebas en contrario (art. 685). Y lgicamente, no ser
medianeras las separaciones cuando conste lo contrario en un documento
suficiente o que existan pruebas, por ejemplo, de que la tierra depositada al abrir
una zanja est slo en un lado en cuyo caso se estimar propietaria de la zanja a
la finca que haya recibido el material acumulado, ver art. 688; o bien que la
separacin abarque todo el permetro de la finca con aspecto uniforme,
presentando un aspecto diferente con las con las separaciones de las fincas
contiguas; o tambin que el muro sea de aguante de la propia finca y no de la
contigua. Al ver el muro de separacin entre dos fincas urbanas en cualquier
ciudad, el mismo lector se habr preguntado quizs de quin es el muro y buscar
entre los signos exteriores algo que le d una respuesta.
 El artculo 692 prev el caso de que un propietario quiera hacer medianera la
pared que le separa del vecino y que es propiedad de ste. Tiene derecho a ello
pero deber pagarle la mitad del valor de la pared y la mitad del valor del terreno
que ella ocupa.
Segn el artculo 690 quien eleva la altura de su pared medianera tiene que
pagar el gasto.
Tambin puede ocurrir que algn medianero quiera usar la pared para apoyar
vigas u otros materiales. Al ser la pared medianera, en principio tiene derecho a
ello, pero necesitar la aprobacin de los dems medianeros y en ltimo caso, ir a
un peritaje (art. 693) para ver si la pared aguanta.
En esta seccin pueden verse otros artculos sobre el funcionamiento de la
cooperacin entre colindantes para las reparaciones, construccin de ms altura,
huecos en la pared, etc.
La propiedad horizontal est contemplada en los artculos 697 y 698 pero la Ley
de Propiedad Horizontal es de aplicacin preferente pos ser una ley especial. Ya lo
dice en su artculo 1: Las normas del Cdigo Civil se aplican en cuanto no se
opongan a la Ley de Propiedad Horizontal.
A veces se han plantado rboles para separar propiedades rurales. Estos
rboles no se pueden talar sin permiso de ambas partes interesadas salvo lo que
diga el juez (art. 699).
Artculos 700 al 703: Molestias a los vecinos. Estos artculos tienen que ver con las
molestias que se pueden causar a los vecinos, sean dueos o no de la finca en que
habitan, por toda clase de construcciones e instalaciones que haya cerca. Es un
principio de buena vecindad no molestar con ruidos o construcciones de cualquier
clase, siendo preciso cumplir con los reglamentos y usos del lugar. Esta proteccin
se extiende al otro lado de la pared divisoria, de manera que el vecino tiene una
serie de limitaciones sobre lo que puede hacer cerca de la pared. Por ejemplo, no
podra construir un pozo sptico pegado a la pared, un una cloaca, ni chimeneas
que despiden humos, ni hornos que producen calor, ni ruidos, etc. debiendo
guardar las distancias que exijan los reglamentos o los usos locales y la
comodidad de las personas (art. 701).
 Tambin disponen estos artculos otras limitaciones por razn de la especial
situacin de fortalezas, iglesias y calles, etc. con referencia a lo que se vaya a
construir o plantar en sus cercanas (art. 700). Tanto en esta cuestin como en las
otras nombradas existen leyes y ordenanzas municipales o de otro gnero que
establecen las reglas sobre la forma de construir y cuando no las haya, hay que
aplicar el dictamen de peritos (art. 701). Como se ve el afe3ctado no se queda sin
proteccin aunque no exista una disposicin legal precisa al respecto pero
tenemos que ir al fondo jurdico para entender esto.
Cuando falta una disposicin legal protectora. Los derechos no deben ni
pueden basarse siempre en disposiciones legales precisas de forma que si no hay
una disposicin legal, el sujeto quede sin proteccin. Si una persona tiene derecho
a vivir sin ser perturbada como as es, no necesita de una ley que lo diga
expresamente y que prohba una por una las posibles causas de perturbacin
como lo hace el art. 701 incluyendo algunos ejemplos ilustrativos. En estos y otros
casos no es la ley, que puede no haberla, sino el juez aplicando la equidad (que
es un principio general del derecho, art. 4) y considerando el mbito del derecho
subjetivo de que se trate, quien decidir si existe una perturbacin injustificada y
por lo tanto ilegtima en virtud de dicho principio y del art. 1185 que trata del abuso
de derecho.
rboles y races. En cuanto a los rboles y matas, tenemos el art. 702
prohibiendo que estn demasiado prximos al lindero del vecino y si las races
penetran en su finca, puede cortarlas l mismo (art. 703). Con referencia a las
ramas (art. 703), creemos que si se hallan encima de la propiedad ajena, el dueo
de tal propiedad podr cortarlas sin ms. Pero la verdadera forma de cortar una
rama no es cortndole las puntas, sino cortando la parte que se une al tronco o
sea, su nacimiento y esto no lo puede hacer el propietario perjudicado pues el
tronco est en la otra finca. El derecho que le da el art. 703 es exigir al dueo del
rbol que las corte.
Artculos 704 al 707: Luces y vistas de la propiedad del vecino. Cuando una pared
es medianera, nadie puede abrir una ventana o tronera para que entre luz y el aire
sin permiso del otro propietario (art. 704). Si la pared no es medianera sino que
pertenece a uno slo, ste podr abrir ventanas y troneras desde determinada
altura, pero el dueo colindante podr a su vez exigir que la pared se haga
medianera (ver art. 692) pagando lo correspondiente. Al convertirse la pared en
medianera, podr cerrar los huecos (art. 705) pero para abrir otros como hizo su
vecino tienen que llegar a un acuerdo por mandato del art. 704.
En cuanto a las vistas para asomarse (arts. 706 y 707) hemos de decir que las
distancias que permite el cdigo son harto insuficientes y las ordenanzas
municipales de la construccin no permiten acercamientos tan prximos al vecino.
Artculo 708: Desage de los techos. Se refiere este artculo al agua de lluvia que
reciben los edificios. El tejado no debe verter el agua sobre la propiedad vecina. El
propietario de dicha finca no puede cerrar el paso a esa agua. Pero s puede
verterse hacia la calle o sitio pblico que es lo que se hace normalmente, salvo
cuando se recoge en los ductos de desage.

Fuente: Garay, J. (2009). Cdigo Civil comentado (en cinco volmenes). Bienes y
Derechos Reales. Artculos 525 al 807. Caracas: Corporacin AGR.