VALUACION COMERCIAL DE INMUEBLE

PROPIETARIO: INVERSIONES DOGAR S.A.

SOLICITANTE: INVERSIONES DOGAR S.A.

UBICACIN : Av. Santa Catalina (cuadra 6), esquina con la calle Pascual Sa
(cuadra 3 ), Urbanizacin Santa Catalina, Distrito de la Victor
de Lima y Departamento de Lima.

FECHA DE VALUACIN: 20 de Marzo de 2010

VALOR COMERCIAL : US $ 216,000.00

PERITO : ARQ. PEDRO TELLO PALACIOS

CAP 2132
 VALUACION COMERCIAL DE INMUEBLE

I.- MEMORIA DESCRIPTIVA

01. PROPIETARIO : INVERSIONES DOGAR S.A

02. SOLICITANTE : INVERSIONES DOGAR S.A

03. OBJETO DE LA VALUACIN

Determinar el valor Comercial del inmueble, para efectos de venta por parte de la entidad solicitante.

04. FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA VALUACIN

20 de Marzo del 2010

05. REGLAMENTACIN EMPLEADA :

Para la presente valuacin se ha empleado, el vigente Reglamento Nacional de Tasaciones del Per; a
R. M. N 126-2007-VIVIENDA de fecha07-05- 2007, efectundose por el mtodo de Tasacin Directa, la
corresponde a la determinacin del valor de los componentes fsicos del inmueble, inspeccin ocular
de su entorno, y toma de muestras fotogrficas.

06. UBICACION : Av. Santa Catalina (cuadra 6), esquina con la calle Pascual Sa
(cuadra 4 ), Urbanizacin Santa Catalina, Distrito de la Victoria
Departamento de Lima.

07. AREA DEL TERRENO : 360.00 m2.

08. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMTRICAS

- Por el frente, con la Av. Santa catalina con 12.00m
- Por la derecha entrando, con propiedad de terceros con 30.00 m
- Por la izquierda entrando, con la calle Pascual Saco Oliveros con 30.00 m
- Por el fondo, con propiedad de terceros con 12.00 m

09. PERIMETRO 84.00 ml.

10. DESCRIPCION DEL INMUEBLE :

Se trata de un terreno de forma rectangular ubicado en esquina.

11. TITULACION E INSCRIPCION

El inmueble se encuentra inscrito a favor del propietario, en el asiento 3-c de la ficha del propie

asiento 3-c de la ficha N 274515 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima.

El inmueble se encuentra inscrito a favor del propietario, en el asiento 3-c de la ficha del propie

asiento 3-c de la ficha N 274515 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima.

12. GRAVAMENES Y CARGAS

No tiene.
13. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO
El predio se encuentra ubicado en zona residencial de mediana densidad, existiendo comercio
entorno.

14. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

Se trata de una habilitacin urbana, que cuenta con vas vehiculares pavimentadas, veredas, rede
domiciliarias de agua, desage , electricidad y telfono.

II. VALUACIN
a) VALOR DEL TERRENO: VT
Para la determinacin del valor unitario comercial del terreno, se ha tenido en cuenta el estudio
inmobiliario de la zona donde se ubica el predio.
Segn los valores comerciales actuales y a criterio del perito, al terreno matriz ubicado en la esquina
la Av. Santa Catalina y por la calle Pascual Saco Oliveros se le asignan unos valores unitario de terre
600.00 /m y US $ 400.00/m2 respectivamente. Por lo tanto en aplicacin del artculo II. C. 23 del
Nacional de Tasaciones del Per, tenemos:
Por lo tanto en aplicacin del artculo II. C. 23 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, tenem

rea del Terreno (S) :

S = 12.00m x 30.00m
S = 360.00m

Valores Unitarios Comerciales

Av. Santa Catalina: Va = US$ 600.00 /m
Calle Saco Oliveros: V'a = US$ 400.00 /m

PRIMER PASO: Repartimiento Proporcional .

S = 360.00 m2.

Av. A : 360.00 X 12.00 = 102.86 m2.

30 + 12

Calle B : 360.00 X 30.00 = 257.14 m2.

30 + 12

SEGUNDO PASO: Valorizacin de reas prorrateadas del terreno.

Av. A: Frente = 12.00 m2. S' < 3a
VT - S' = 102.86 m2. X US$
VT - S' = US$ 61,716.00

Calle B: Frente = 30.00 m2. S" < 3b

VT - S'' = 257.14 m2. X US$
VT - S'' = US$ 102,856.00
-------------------------------------------------------------------
VT = US$ 164,572.00

TERCER PASO: Valorizacin del terreno considerando como frente el lado "a"

Av. A : S < 3a
V'T = 360.00 m2. X US$
V'T = US$ 216,000.00

CUARTO PASO: Valorizacin del terreno considerando como frente el lado "b"

Calle B : S < 3b
V'T = 360.00 m2. X US$
V'T = US$ 144,000.00

QUINTO PASO: Comparacin de valores encontrados

Entonces el valor definitivo ser:

V'T = US$ 216,000.00

b) VALOR TOTAL DEL PREDIO : VTP

El valor total del predio (VTP), ser igual al
Valor del Terreno (VT) ; o sea:
VTP = VT
VTP = US$ 216,000.00

c) VALOR COMERCIALDEL PREDIO : VCP

De acuerdo al estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el bien materia de v

teniendo en cuenta la situacin actual del mercado, el perito considera que el valor de tasacin calcu

adecuadamente el valor comercial a la fecha que tiene el inmueble en el mercado; por lo tanto:

VCP = VTP
VCP = US$ 216,000.00

SON: DOSCIENTOS DIECISEIS MIL Y 00/100 DOLARES AMERICANOS

III. DOCUMENTACIN SUSTENTATORIA

- Se cont con copias del Certificado de Gravamen y copia literal de la ficha N 274515 del re
Propiedad Inmueble de Lima.
- La informacin de precios se obtuvo del campo y se comprob con datos de nuestra base de datos.

- Contamos con informacin de artculos del diario El Comercio sobre valores de terrenos y sobre
del mercado inmobiliario.

Lima 20 de Marzo de 2010

---------------------------------------------------------------
ARQ. PEDRO JOSE TELLO PALACIOS
CAP 2132
Perito inscrito en la Superintendencia de Banca y Seguro
REPEV N 004-97 HABILITACION VIGEN
E

con la calle Pascual Saco Oliveros

na, Distrito de la Victoria, Provincia
E

de la entidad solicitante.

e Tasaciones del Per; aprobado por

do de Tasacin Directa, la misma que
ueble, inspeccin ocular del mismo y

con la calle Pascual Saco Oliveros

a, Distrito de la Victoria, Provincia y

c de la ficha del propietario, en el

ma.
 d, existiendo comercio local en el

mentadas, veredas, redes pblicas y

o en cuenta el estudio de mercado

z ubicado en la esquina formada por

valores unitario de terreno de US $
del artculo II. C. 23 del Reglamento
aciones del Per, tenemos:
600.00 /m

400.00 /m

600.00 /m

400.00 0.00
ca el bien materia de valuacin; y

el valor de tasacin calculado refleja

cado; por lo tanto:

ficha N 274515 del registro de la

nuestra base de datos.

res de terrenos y sobre la evolucin

-------------------

encia de Banca y Seguros

HABILITACION VIGENTE
 VALUACION COMERCIAL DE INMUEBLE

PROPIETARIO : AKROPOLIS ARQUITECTOS SRL

SOLICITANTE : AKROPOLIS ARQUITECTOS SRL

LOCALIZACIN: Calle Francisco Bolognesi N 125, Oficina N 1101, Distrito de Miraflores, P

Departamento de Lima.

FECHA DE TASACIN : 28 de Junio de 2008

VALORIZACIN : US $ 95, 000.00

PERITO : ARQ. PEDRO TELLO PALACIOS

CAP 2132

Lima , 28 de Junio del 2008

 VALUACION COMERCIAL DEL INMUEBLE

I.- MEMORIA DESCRIPTIVA

01. PROPIETARIO
AKROPOLIS ARQUITECTOS SRL

02. SOLICITANTE
AKROPOLIS ARQUITECTOS SRL

03. OBJETO DE LA VALUACIN

Determinar el valor Comercial del inmueble, para los fines requeridos por la entidad solicitante.

04. FECHA A CUAL ESTA REFERIDA LA VALUACIN

28 DE JUNIO del 2008

05. REGLAMENTACIN EMPLEADA

Para la presente valuacin se han empleado, en lo pertinente , el vigente Reglamento Nacional de T
del Per; aprobado por R. M. N 126-2007-VIVIENDA de fecha 07-05- 2007, efectundose por el m
Tasacin Directa, la misma que corresponde a la determinacin del valor de los componentes
inmueble, inspeccin ocular del inmueble y de su entorno, y toma de muestras fotogrficas.

07. LOCALIZACION
Calle Francisco Bolognesi N 125, Oficina N 1101, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de

08 AREA DEL TERRENO

- El rea ocupada del inmueble es de: 180.33 m
- El porcentaje de participacin en El Terreno matriz es de: 2.38
- la prorrata del rea de Terreno matriz que le corresponde es de: 26.88

09. PERIMETRO : 78.2 ml

10.LINDEROS Y MEDIDAS PERIMTRICAS -

Por el Frente.- Por el frente, en lnea quebrada de trece tramos que miden: 3.90m,2.00

0.20m, 0.35 m, 0.20 m, 4.40 m, 0.20 m, 0.35 m, 0.20 m, 0.75 m, 0.20 m y 0

Por la Derecha.- Por la derecha entrando en lnea quebrada de cinco tramos que miden. 3.3
m, 1.90 m, 0.35 m y 4.40 m; colindando con los aires comunes.
Por la Izquierda.- Por la izquierda entrando, en lnea quebrada de once tramos que miden:3.2
m, 0.05 m, 0.45 m, 0.10 m, 0.35 m, 0.10 m, 0.75 m, 5.00 m, 3.45 m
colindando con la oficina 1102 y con aires comunes.
 Por la izquierda entrando, en lnea quebrada de once tramos que miden:3.2
m, 0.05 m, 0.45 m, 0.10 m, 0.35 m, 0.10 m, 0.75 m, 5.00 m, 3.45 m
colindando con la oficina 1102 y con aires comunes.
Por el Fondo.- Por el fondo , en lnea quebrada de veinticinco tramos que miden: 0.85m
0.35m, 0.20m, 4.20m, 0.20m,0.35m, 0.20m, 0.95m, 3.60m, 0.10 m, 1.6
m,0.20 m, 0.75m, 0.20 m, 0.35 m, 0.20m, 5.75m, 0.20m, 5.75 m, 0.20m
0.20m, 0.75m, 0.20m y 0.30 m; colindando con los aires comunes

11. DESCRIPCION DEL INMUEBLE

Se trata de una oficina ubicada en el piso 11 del centro Ejecutivo Pardo; a la cual se accede desde

piso a travs de un rea comn de ingreso que conduce al hall de distribucin, donde se ubica la es

acceso a todos los niveles del edificio y dos ascensores con capacidad para 8 personas cada uno.

La oficina consta de un ambiente amplio, tres ambientes adicionales; uno de ellos con bao; pasadi
comn.

12. EDIFICACIN
- Cimentacin : Muros de contencin , zapatas, escaleras, caja de ascensores, cisterna
elevado de concreto armado.
- Estructura : Columnas y vigas de concreto armado.
- Muros : de ladrillo king kong y pandereta, segn el caso.
- Techos : Aligerado de concreto armado.
- Pisos : de baldosas cermicas y de alfombras, segn ambientes.
- Revestimiento : Muros tarrajeados y pintados, con enchape de madera y con enchape de
decorativa, segn ambientes.
- Contra zcalos : de madera
- Puertas : Puerta principal de madera apanelada y puertas interiores de madera contra

- Ventanas : Ventanas con accesorios metlicos, sin marco con vidrios dobles y semidoble

- Roperos : Closet de madera con repisas y puertas contraplacadas.

- Aparatos Sanitarios: de loza vitrificada.
- Instalac. Sanitarias: de tipo empotrado , con servicio de agua fra.
- Instalac. Elctricas: de tipo empotrado , con servicio trifsico.
- Otras Instalaciones: Telfono , intercomunicador.
- Cobertura : de ladrillo pastelero

13. AREA TECHADA : 180.33 m

14. ESTADO DE CONSERVACIN, ANTIGEDAD Y DEPRECIACIN :

Estado de conservacin : Bueno
Antigedad de la construccin: 21 aos

15. TITULACION E INSCRIPCION

El inmueble se encuentra inscrito a favor del propietario, en el asiento 3-c de la ficha N 274515 del r
la Propiedad Inmueble de Lima.
El inmueble se encuentra inscrito a favor del propietario, en el asiento 3-c de la ficha N 274515 del r
la Propiedad Inmueble de Lima.

16. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO

El predio se encuentra ubicado en zona urbana de uso mixto, comercio vivienda, de alta densidad.

Actualmente se usa como oficina.

17. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

Se trata de una habilitacin urbana, que cuenta con vas vehiculares pavimentadas, veredas, redes
domiciliarias de agua, desage, electricidad y telfono.

II. VALUACIN

a) VALOR DEL TERRENO: VT

Para la determinacin del valor unitario comercial del terreno, se ha tenido en cuenta el estudio de
inmobiliario de la zona donde se ubica el predio.
Segn los valores comerciales actuales y a criterio del perito, al terreno matriz ubicado en la esquin

por la calle Francisco Bolognesi y por la Av. Jos Pardo se le asigna un valor unitario de terreno de :
US $ 1,200.00 /m.

Por lo tanto en aplicacin del artculo II.F.37 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, tenemos

VT = 26.88 m. X US $ 1,200.00 /m.

VT = US $ 32,256.00

b) VALOR DE LA EDIFICACION : VE
De acuerdo a las caractersticas constructivas y de acabados de la edificacin y al cuadro de valores
Comerciales de edificaciones en la Costa, se estima un valor unitarios de edificacin de US$
(incluido el 5% por ubicarse en el piso 11), el mismo que aplicado al rea techada respectiva y te
cuenta el factor de correccin por depreciacin , dan a la edificacin el valor de:

VE = 180.33 m. X US $ 340.00 /m. X

VE = US $ 50,889.13

c) VALOR DE LAS AREAS COMUNES: VAC

En aplicacin del artculo II. F. 39 del reglamento Nacional de Tasaciones; tenemos que el valor de
comunes que le corresponde al predio es:

VAC = US $ 50,889.13 X 0.15

VAC = US $ 7,633.37

d) VALOR TOTAL DEL PREDIO : VTP

El valor total del predio (VTP), ser igual a la sumatoria del Valor del Terreno (VT) ms el valor de la e
(VE), mas el valor de los bienes Comunes (VBC); o sea:

VTP = VT + VE + VBC
VTP = US $ 32,256.00 + US $ 50,889.13 +

VTP = US $ 90,778.49

e) VALOR COMERCIALDEL PREDIO : VCP

Para determinar el valor comercial del Predio Aplicaremos un factor de correccin de 1.05; teniendo

el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el bien materia de valuacin ; por lo tan

VCP = VTP X 1.05

VCP = US $ 90,778.49 X 1.05
VCP = US $ 95,317.42 ; por redondeo :
VCP = US $ 95,000.00

SON: NOVENTA Y CINCO MIL Y 00/100 DOLARES AMERICANOS

7.0 VALUACION BAJO EL REGIMEN DE INDEPENDIZACION Y COPROPIEDAD

7.1 VALOR DEL TERRENO
La valuacin de un lote de terreno urbano que tenga frente a una va comn o a una va de dominio p
condominio, se obtiene sumando al valor del rea del dominio exclusivo, ms el valor que le correspo
va comn o va de dominio privado en condominio.

7.2 VALOR DE LA EDIFICACION

En este caso, el valor de la edificacin se obtendr aplicando todas las disposiciones que estn fija
Titulo II de este reglamento.
Para el efecto, debern considerarse las reas propias de uso privado.

7.3 VALOR DE LAS AREAS COMUNES

Para determinar, en principio, el valor de las reas comunes y/o obras complementarias de uso comn
7.4 VALOR TOTAL DE LA TASACION
El valor total de la seccin independizada es igual a la sumatoria del valor del terreno del rea de dom
VTP = VT + VE + VVC + VBC
VUE 2 = US$ 300.00/m2 Estado Conservacin: Bueno
VCUX= US$ 500.00/m2
VUE 1 = US$ 400.00/m2
Antigedad: 5 aos
CALLE X
PASADIZO
1
2
4
 5
6
7
8
9
10
11
12
15
15
4.5
8
8
d
AT= 100.00 m2
ZONA DE JUEGOS
AO= 480.00m2
AT= 80.00m2
DATOS Valor Comercial Urbano (VCUX) = US $ 500.00/m a = 4.50m d = 16.00m SOLUCIN CLCULO
VALOR DE LA VIA COMUN (v't)
S1 = 4.5m x 64m
S1 = 288.00m2 Frente = a = 4.50m S1 > 3a
v't = 60.75 m2x US $ 500.00/m + 227.25 m2 x
US $ 500.00/m2 x 0.5
v't = US $ 30, 375.00 + US $ 56, 812.50
v't = US $ 87, 187.50
Prorrata del valor de la va comn correspondiente al terreno interior (Pr)
Pr = v ' t
12
Pr = US $ 7,265.62
VALOR DE EDIFICACION(VE)
De acuerdo a las caractersticas constructivas y de acabados de la edificacin de dominio exclusivo y
VE =100.00 m x US$ 400.00/m x 0.92
VE =US$ 36,800.00
VALOR DE LOS BIENES COMUNES: VBC
VALOR DE LA ZONA DE JUEGOS
DATOS
Valor Comercial Urbano (VCUX) = US $ 500.00/m
a = 4.50m
d = 32.00m
SOLUCIN
CLCULO DEL SUPUESTO VALOR URBANO (SVU)
SVCUX = VCUX . a (1 - 0.01 d)
3
Como a > 1, asumimos a = 1
33
SVCU X = US $ 500.00/m x 1 (1 - 0.01 x 32.00)
SVCUX = US $ 340.00/m
VALOR DEL TERRENO INTERIOR (v t)
S = 32x 15m
S = 480.00m S < 3f
Vt = 480.00m x $ 340.00/m
Vt = US $ 163,200.00
VALOR DE EDIFICACION(VE)
De acuerdo a las caractersticas constructivas y de acabados de la edificacin y al cuadro de valores u
VE =80.00 m x US$ 300.00/m x 0.92
VE =US$ 22, 080.00
VALOR DE LA ZONA DE JUEGOS (VZJ)
VZJ= VT + VE
VZJ= US$ 163, 200.00 + US$ 22, 080.00
VZJ= US$ 185, 280.00
VALOR DE OBRA COMPLEMENTARIA(VOC)
Pasaje con piso de concreto, rea= 288.00 m2
VOC= 288.00 m2 x US $ 30.00/m2 x 0.90
VOC= US$ 7,776.00
VALOR DE LOS BIENES COMUNES: VBC
VBC= VCJ + VOC
VBC= US$ 193, 056.00
PRORRATA DEL VALOR DE BIENES COMUNES(PVBC)
PVBC = US$ 193, 056.00/ 12
PVBC= US$ 16, 088.00
VALOR TOTAL DE LA TASACION (VTP)
VTP = VT + VE + VVC + VBC
VTP = US$ 50,400.00 + US$ 36, 800.00 + US$ 7, 265.62 +
US$ 16,088.00
VTP = US$ 110, 553.62
MUCHAS GRACIAS!
ARQ. PEDRO JOSE TELLO PALACIOS
TELEF.: 2653347 CEL.: 999722766
E-mail: akropolisrl@hotmail.com
Distrito de Miraflores, Provincia y
ntidad solicitante.

eglamento Nacional de Tasaciones

, efectundose por el mtodo de
r de los componentes fsicos del
as fotogrficas.

ncia y Departamento de Lima.

%
m

que miden: 3.90m,2.00m,1.05m,

0 m, 0.75 m, 0.20 m y 0.30 m.

o tramos que miden. 3.30 m, 0.35
s comunes.
ce tramos que miden:3.20 m, 6.35
.75 m, 5.00 m, 3.45 m, 5.10m,
 amos que miden: 0.85m, 0.20m,
m, 3.60m, 0.10 m, 1.60 m 0.70
, 0.20m, 5.75 m, 0.20m, 0.35 m,
aires comunes

a cual se accede desde el primer

n, donde se ubica la escalera de

personas cada uno.

e ellos con bao; pasadizo y bao

e ascensores, cisterna y tanque

adera y con enchape de maylica

eriores de madera contraplacada.

drios dobles y semidobles.

la ficha N 274515 del registro de

da, de alta densidad.

entadas, veredas, redes pblicas y

en cuenta el estudio de mercado

riz ubicado en la esquina formada

nitario de terreno de :

ciones del Per, tenemos:

n y al cuadro de valores unitarios

de edificacin de US$ 340.00/m
techada respectiva y teniendo en
de:

0.83

enemos que el valor de las reas

(VT) ms el valor de la edificacin

US $ 7,633.37

ccin de 1.05; teniendo en cuenta

de valuacin ; por lo tanto:

o a una va de dominio privado en

s el valor que le corresponde de la

posiciones que estn fijadas en el

mentarias de uso comn, se seguir n la normatividad especificada en el Reglamento Nacional de Tasaciones. P

terreno del rea de dominio exclusivo, ms el valor de la edificacin de su seccin de propiedad exclusiva, ms
0m SOLUCIN CLCULO DEL SUPUESTO VALOR URBANO (SVU) SVCUX = VCUX . a (1 - 0.01 d) 3 Como a > 1, as

de dominio exclusivo y al cuadro de valores unitarios comerciales de edificaciones en la Costa, se estima un va

y al cuadro de valores unitarios comerciales de edificaciones en la Costa, se estima un valor unitario de edifica
nto Nacional de Tasaciones. Posteriormente para calcular la prorrata de este valor que le corresponde a la secci

de propiedad exclusiva, ms la prorrata del valor de la va comn o de dominio exclusivo que le corresponde, m
1 - 0.01 d) 3 Como a > 1, asumimos a = 1 3 3 SVCU X = US $ 500.00/m x 1 (1 - 0.01 x 16.00) SVCUX = US $ 4

en la Costa, se estima un valor unitario de edificacin de US$ 400.00/m, el mismo que aplicado al rea techad
a un valor unitario de edificacin de US$ 300.00/m, el mismo que aplicado al rea techada respectiva, da a la e
r que le corresponde a la seccin materia de valuacin, se aplicar el porcentaje de participacin sobre las rea

exclusivo que le corresponde, ms el valor de la parte proporcional de las reas y bienes comunes que igualme
0.01 x 16.00) SVCUX = US $ 420.00/m VALOR DEL TERRENO INTERIOR (v t) S = 8x 15m S = 120.00m S < 3f

mo que aplicado al rea techada respectiva, da a la edificacin el valor de:

ea techada respectiva, da a la edificacin el valor de:
de participacin sobre las reas y bienes comunes correspondiente a la seccin respectiva.

y bienes comunes que igualmente le corresponde.

= 8x 15m S = 120.00m S < 3f Vt = 120.00m x $ 420.00/m Vt = US $ 50, 400.00
respectiva.
1200.300300.44000.22000.3000 30000.20000.20000.36.2366.
1200.300300.44000.22000.3001
1200.300300.44000.22000.3002
1200.300300.44000.22000.3003
1200.300300.44000.22000.3004
1200.300300.44000.22000.3005
1200.300300.44000.22000.3006