NOCIONES INTRODUCTORIAS

PARTE I
PUBLICIDAD REGISTRAL: SUS FINES
1. LA DISTINCIN ENTRE MUEBLES E INMUEBLES EVOLUCIN

La publicidad registral ha evolucionado ms rpidamente en el

campo inmobiliario, lo que no impide que algunos casos se haya
hecho extensiva a los derechos sobre bienes muebles de gran valor y
fcil identificacin, como los buques desde hace ya varios siglos, y en
pocas ms modernas los aviones y automotores.

Esto nos obliga a efecta una breve referencia a la distincin

entre cosas muebles e inmuebles, que en algn momento histrico ha
sido la ms importante clasificacin de las cosas, y an en nuestra
poca conserva gran jerarqua, al punto de que el Cdigo Civil
argentino, al estudiar las cosas consideradas en s mismas 1 se ocupa
de la distincin entre muebles e inmuebles como una de las
categoras fundamentales. Dentro de los bienes inmuebles diferencia
varias categoras:
a) Los inmuebles por su naturaleza.
b) Los inmuebles por accesin.
c) Los inmuebles por su carcter representativo.
E incluso dentro de los inmuebles por accesin distingue entre la
accesin fsica y la moral.

Inmueble por su naturaleza es, principalmente, la superficie

terrestre, todas las partes slidas o fluidas que formas esa superficie
y, adems lo que est orgnicamente adherido al suelo y o que est
puesto bajo del suelo sin el hecho del hombre (ver art. 2314 del
Cdigo Civil).

Los inmuebles por accesin fsica son aquellas cosas muebles

que estn adheridas realmente al suelo ; y no solo se exige el
requisito de la adhesin material, sino que esa unin debe tener
carcter permanente(ver art. 2315 del Cdigo Civil). El Cdigo habla
de perpetuidad, pero no debe entenderse este vocablo como algo
eterno sino simplemente como algo de duracin prolongada,
destinado a mantenerse en esa condicin, es decir que esa
adherencia no tiene carcter transitorio, sino permanente.

Inmuebles por accesin moral, llamados tambin en la doctrina

francesa por su destino, son cosas muebles que estn colocadas en el
inmueble para servir al destino de inmueble mismo; por ejemplo, los
semovientes en una explotacin de carcter agrcola-ganadero, o las
cubas, alambiques y toneles (ver nota al art. 2316 del Cdigo Civil);
en cambio lo que solo sirve para el ornamento o comodidad como los
muebles del ajuar de una casa, o los que son de utilidad personas
para su dueo, como medallas, libros ropa de uso, etc. (ver art. 2323
del Cdigo Civil), conservan su carcter de muebles.
 1. Ttulo I DEL Libro Tercero, artculos 2311 y ss.

Este concepto de nuestro Cdigo, que distingue entre los

muebles y los inmuebles como categoras bsicas dentro de las
cosas, atiende a la importancia econmica fundamental que en cierto
momento ha tenido esa distincin, ya que en una etapa de la
evolucin de nuestra civilizacin occidental, la contraposicin entre
muebles e inmuebles era la ms trascendente, al punto de que existe
un viejo aforismo que expresa: res movilis, res vilis, dando a entender
que las cosas muebles no tienen relevancia o significacin.

No debemos olvidar que en la Edad Media la propiedad de la

tierra confera a sus titulares riqueza y poder poltico; de all que,
basndose en la importancia econmica y poltica que se adjudicaba
a los inmuebles y, realmente en aquella poca la tenan las leyes
estableciesen la distincin capital entre muebles e inmuebles,
clasificacin que se proyecta todava en muchos cdigos
contemporneos, como el nuestro. Pero si efectuamos un estudio
histrico- comparativo, vamos a ver que siempre las leyes han
distinguido entre cosas de mayor y de menor importancia, aunque
esas distinciones no siempre han coincidido con la clasificacin en
muebles e inmuebles.

Estos antecedentes marcan una lnea de continuidad, y si nos

remontamos hasta el Derecho romano, vemos que all la distincin
ms significativa trazaba entre las res mancipi y las res nec mancipi.
Para las primeras, por la importancia que revestan en la vida jurdica
del pueblo romano, cuando se deseaba transmitirlas se exiga la
forma solemne de la mancipatio, con la presencia del libre pens, y el
empleo de los trozos de metal que se colocaban en la balanza En
resumen, las cosas que realmente tenan importancia econmica para
la vida de ese pueblo solamente podan ser objeto de propiedad por
los quirites, es decir los ciudadanos romanos, y su rgimen jurdico se
distingua del aplicable a las cosas de menor valor econmico, para
las cuales no se exiga esa seria de formalidades.

La distincin entre muebles e inmuebles, como la categora de

mayor importancia econmica, es posterior. Proviene del medioevo,
donde todo el poder econmico y poltico surga de la posesin de la
tierra, es decir de los inmuebles por su naturaleza.

2. DERECHOS O BIENES REGISTRABLES Y NO REGISTRABLES

En la actualidad, en otros sistemas jurdicos, como son los

imperantes en la familia del Derecho Socialista, la distincin
fundamental se traza entre los bienes de produccin y los bienes de
consumo y uso personal, y repercute no solo en el contenido del
derecho de propiedad, sino tambin sobre los posibles sujetos de ese
derecho, ya que en principio los bienes de produccin nicamente
pueden ser objeto de propiedad social.

2. Ver nuestro Derecho de Propiedad y las Constituciones de la Repblica Socialista

de Rumania (1965) y de la Repblica Popular de Bulgaria (1971), ED, 54-587.

En el mundo occidental la distincin entre cosas de mayor y de

menor importancia no se vincula tanto con las viejas categoras de
muebles e inmuebles, sino que parece encaminarse a distinguir las
cosas atendiendo a otras caractersticas. Sin duda continua teniendo
particular relevancia el valor de bienes y su funcin econmica, para
establecer las distintas categoras, y as vemos que desde hace algo
ms de medio siglo la doctrina nos propone la distincin entre bienes
registrables y bienes que no son susceptibles de registro, como la
categora de ms trascendencia en la actualidad, que por su
importancia crecente est destinada a desplazar del primer lugar a la
distincin entre muebles e inmuebles.

Para determinar la inclusin de un bien en la categora de

registrable, no se atender a la movilidad e inmovilidad de la cosa,
sino a su importancia econmica y a la posibilidad de individualizar el
bien que va ser objeto de registracin. Este nuevo concepto toma
cuerpo da a da en la doctrina y en la legislacin como reflejo
ineludible de las actuales circunstancias de vida.

Vemos as que, con el correr del tiempo han ocupado el primer

lugar en la clasificacin de las cosas distintas, categoras ( res
mancipi y res nec mancipi; muebles e inmuebles; cosas registrables y
cosas no registrables), atendiendo a la necesidad histrica de
distinguir los bienes de mayor valor e importancia econmica
preponderante, y la posibilidad de su individualizacin para configurar
la categora de bienes registrables y darn impulso al Derecho
registral, permitiendo que se extienda desde los inmuebles, como
haba nacido originalmente a una cantidad de cosas muebles, e
incluso a otros derechos que no son cosas, pero que tienen gran
importancia social y son perfectamente individualizables.

3. SEGURIDAD ESTTICA Y SEGURIDAD DINMICA

Se ha sealado en muchas oportunidades que el derecho debe

defenderse, por una parte, la llamada de seguridad esttica, es decir
protegerse al derecho- habiente, o a relacin que existe entre un
sujeto y una cosa, frente a las turbaciones o ataques de terceros que
se inmiscuyen en esa relacin ; y , por otra parte, la seguridad
dinmica, o de trfico, procurando brindar proteccin a los terceros
que se ven involucrados en la circulacin de la riqueza, aspecto este
ltimo que se proyecta en dos vertientes los acreedores del
enajenante, que contaban el patrimonio de ese sujeto como garanta
de sus crditos y no deben verse burados pro enajenaciones
fraudulentas; y adquirentes, que no deben estar expuestos a la
sorpresa de que el bien que se les trasmite se encuentre gravado
embargado.

3. Conf. Gert Kummerow, Bienes y derechos reales, 2 ed., Univ. Central de

Venezuela, Caracas. 1969:()la distincin ha perdido terreno. La necesidad de
rodear de frmulas de proteccin la transferencia y la constitucin de derechos
sobre ciertos bienes, ha desplazado el inters hacia la organizacin registral
comprensiva de tales operaciones (pag.68).

4. Conf. Juan Vallet de Goytisolo; Estudios sobre garantas reales, Montecorvo,

Madrid, 1973, p. 230: Han surgido nuevos bienes, como los de la propiedad
intelectual o de la propiedad industrial, los ttulos valores que llegan a constituir
ingentes montaas de valor- los automviles, las aeronaves, las empresas
mercantiles.

El primero de estos intereses, la seguridad esttica, suele

encontrar defensa suficiente en la exteriorizacin posesoria del
derecho, y la prohibicin general de turbar tranquilidad y la paz
pblica. Pero a exteriorizacin posesoria resulta insuficiente para
proteger la seguridad dinmica, y entonces suele aparecer la
publicidad registral, poniendo al alcance de cualquier interesado la
posibilidad de tomar conocimiento de la situacin jurdica del bien, su
libre disponibilidad o los gravmenes y cargas que sobre el pesan.

Suele advertirse entonces, si echamos una mirada retrospectiva

a los distintos sistemas jurdicos que la publicidad registral aparece
como una consecuencia de proteger el trfico jurdico y facilitar la
circulacin de la riqueza, mediante la informacin que brinda a los
interesados de los derechos que no tienen manifestacin posesoria,
como las hipotecas y los censos (en materia inmobiliaria) y las
prendas sin desplazamiento (en materia mobiliaria)

Sin embargo nuestra visin del problema sera incompleta si nos

redujsemos a creer que la publicidad registral nace solo para
proteger la seguridad dinmica. Si ahondamos un poco ms, veremos
que tambin en algunos casos la registracin debe ser usable para
conocer quienes titular del derecho de propiedad, o de otros
derechos subjetivos, en razn que por posibles circunstancias su
exteriorizacin pese a existir, no brinda un dato seguro.

En materia de muebles el problema se plantea con aquellos que

tienen gran valor, circunstancia que justifica el que se efectan
gastos de registracin suele agregarse tambin el problema que
provoca la facilidad de desplazamiento. Como sucede desde lo
antiguo con los buques lo que lleva a que crean matriculas en los
puertos de origen del navo y se expidan documentos que acrediten
la propiedad del buque.

El problema se acenta en los ltimos 10 aos, cuando a los

buques se suman otros vehculos de transporte terrestre necesario
acreditar su propiedad por va registral o area, como los trenes,
como los automviles y aviones, respecto a los cuales tambin se
hace necesario acreditar su propiedad por va registral.

Todava debemos agregar que hay otros derechos que no tienen

por objeto cosas materiales, como sucede con los llamados derechos
intelectuales, cuyo titular no estara adecuadamente protegido si no
se diese publicidad a su derecho, en este caso la registracin est
dirigida, en primer lugar, a proteger la seguridad esttica es decir la
titularidad del derecho- habiente

5. Los autores espaoles coinciden en sealar que, en su pas, el primero en

proponer esta distincin fue el maestro don Federico de Castro, en el
programa de Parte General de la Universidad Complutense. (ver Vallet de
Goytisolo, Op, cit., p.244. Introduccin al Derecho Registral, Editorial
Revista de Derecho Privado, Madrid.
6. Las ya mencionadas propiedad intelectual, industrial, ttulos valores, etc.

La evolucin se completa cuando las necesidades del comercio

hacen conveniente asegurar tambin el trfico jurdico de los bienes
muebles de mayor valor, que no est debidamente garantizado con la
presuncin de propiedad que surge de la posesin de la cosa;
agrguese a ellos que en materia de derechos raes de garanta la
veja figura de la prenda resulta insuficiente, pues al entregarse la
cosa al acreedor deja de prestar utilidad y se perjudica la produccin,
razn por la cual se impone la necesidad de permitir que se
establezcan sobre ciertos bienes muebles gravmenes de tipo
hipotecario, o sea que la cosa permanezca en manos de su
propietario, para que no se vea privada de capacidad productiva.

Comienzan entonces a modificarse las leyes vigentes; vigentes;

primero es la hipoteca naval; luego de warrants, o prendas sin
desplazamiento que son verdaderas hipotecas mobiliarias, la hipoteca
de aeronaves, etc.

En resumen, tanto la seguridad dinmica o del trfico, cuanto la

seguridad esttica, exigen una mayor publicidad del derecho y esto
se logra, en el momento actual de evolucin histrica, por medio de
la registracin.
7. Conf. Juan Vallet de Goytisolo, Op. Cit., p. 225, quien nos habla de la
existencia de dos interese dinmicos: el del crdito y el del comercio
propiamente dicho. Un adquiriente de cosa mueble frente a un acreedor
a quien se ha garantizado con esta misma cosa la satisfaccin de su
crdito.
8. Ver Rafael Ramos Folqus; El Registro de la Propiedad del antiguo Egipto
segn la literatura papirolgica registral egipcia. En Revista Crtica de
Derecho Inmobiliario, nmero extraordinario, Madrid, 1961, pp. 317- 392.
9. Conf. F. Ferrada (hijo), Lipoteca mobiliaria Ed insieme un contributo alla
Teora della Publicit Roma, 1932 N. 28, P. 129 (citado por Vallet de
Goytisolo).

4. PUBLICIDAD E INTERES PBLICO

Sea que se trate de la seguridad dinmica, o de la seguridad

esttica, la publicidad persigue como fin preservar un valor de
primordial importancia para el ordenamiento jurdico, el valor
seguridad, razn por la cual debemos afirmar que no se reduce a
tutelar intereses privados, sino que est en juego el inters pblico,
ya que contribuye a afianzar la paz social y hacer efectivo el valor
supremo del ordenamiento, la justicia.

Es cierto que los intereses en conflicto, en especial cuando se

trata de derechos de carcter patrimonial, tienen carcter privado,
pero con la publicidad se procura evitar y solucionar los conflictos, y
all es donde emerge el inters pblico, ya que una de las principales
funciones del Estado es la de prevencin y, en subsidio, la
recompensacin de los intereses de quienes integran el ncleo social.

Si el fin primordial de la publicidad es garantizar la seguridad

jurdica para proteger el inters general, es indudable que interesa al
Estado crear un medio adecuado para que todos puedan conocer o
verificar determinadas situaciones o relaciones jurdicas, logrando as
la seguridad del trfico.

Al Estado le compete asegurar la paz social, evitando o

previniendo los conflictos de intereses; por ello la publicidad registral
es una funcin pblica irrenunciable.

Para brindar seguridad jurdica es necesario que s epoda conocer

la titularidad de los derechos reales, en especial de aquellos que no
se ejercitan por va posesoria; es menester tambin tener posibilidad
de conocer la existencia de los embargos u otras medidas cautelares
trabadas por terceros, para garantizar sus derechos.

Este inters pblico repercute, incluso, en las leyes que regulan

el funcionamiento notariado, donde encontramos normas que
imponen al escribano el deber de inscribir los actos que han
autorizado, cuando con ellos se tiende a constituir o modificar
derechos que deben publicitarse.

5. En Espaa se regula por ley del 21 de agosto de 1893; en nuestro pas el

Cdigo de Comercio le dedica el ttulo XV del Libro III (art.1351 a 1367),
reemplazado hoy por la ley de Navegacin N 20094, que trata de la
hipoteca naval en sus artculos 499 a 514.
6. En Francia aparecen los Warrants agrcolas con las leyes del 18 de Julio
de1898 y 30 de abril de 1906, y el warrant hotelero por las leyes del 8 de
agosto de 1913 y 17 de mayo de 1915; en Espaa la prenda agrcola se
regula por Real Decreto del 22 de setiembre de 1917.
En todos los casos la publicidad se hace efectiva mediante inscripcin.
7. La ley N 9644, de 1914, regula la prenda agraria; y luego la Ley N
12962, de 1947, trata en general de la prenda de registro.

Por eso tambin, como se ver oportunamente, la mayor parte de

las leyes registrales establecen de manera directa o indirecta el deber
de inscribir, ya que el sistema publicitario carecera de seguridad si
no reflejase de manera completa la realidad que pretende hacer
conocer a los interesados.
Pero junto al inters pblico la publicidad protege el inters
privado; por ejemplo cuando una de las partes desea celebrar un
contrato le permite conocer si su futuro deudor cuenta con bienes
que, dentro de aquel concepto de que el patrimonio es la prenda
comn de acreedores, constituyan una garanta suficiente para
responder de las obligaciones que surjan del contrato.
Esta defensa de los intereses privados de propietarios, de
acreedores, y de todos los que intervienen en el trfico jurdico, se
integra en el concepto de seguridad jurdica, y da forma a un
inters pblico superior, que exige al Estado organizar y garantizar al
servicio de publicidad registral.
El fin pblico es siempre el fin inmediato que persigue la
publicidad, mientras que los dems fines son de carcter mediato.
El inters primero y preeminente de la publicidad es el inters
pblico.
 En nuestro rgimen jurdico existen numerosos Registros:
Registro Civil, Registro de la Propiedad Inmueble, Registro de
automotores, Registro Pblico de Comercio, Registro prendario, etc.

8. En Francia es creada por Ley del 31 de mayo de 1924. En nuestro pas el

cdigo aeronutico se ocupa de la hipoteca de aeronaves en artculos 52
a 57.
9. En sentido coincidente Hernndez Gil afirma: Interesa al Estado crear el
medio adecuado para que todos puedan conocer la verificacin de
determinadas situaciones o relaciones jurdicas y, con ello, lograr la
seguridad del trfico, o lo que es lo mismo, la seguridad jurdica
(introduccin al Derecho Hipotecario, Editorial Rev. De Derecho Privado,
Madrid, 1963, p. 13).
10. Ver, ms adelante Parte II del Captulo III: La obligacin de inscribir y la
funcin notarial.

5. PUBLICIDAD Y APARIENCIA

Con frecuencia algn sector de la doctrina ha identificado

publicidad y apariencia; son instrumentos convergentes de tutela
jurdica, que responden a la misma exigencia prctica. Armonizar la
tutela del trfico con la de los derechos subjetivos. Ese fin comn
permite, a veces, vencer, pensar que son la misma cosa, pero, a
nuestro criterio, es menester distinguir ambos trminos.
La tutela de la apariencia tiene su mximo desarrollo justamente
donde falta un sistema de publicidad adecuada, la apariencia puede
ser un medio complementario de la publicidad, cuando ella no existe
o resulta defectuosa, pero la publicidad lo que procura es hacer
conocer realidades, no apariencias.
Nuestro sistema jurdico recurre a la apariencia cuando se trata
de resolver situaciones jurdicas no sometidas al rgimen de la
publicidad, como por ejemplo el caso de la posesin de bienes
muebles no registrables, donde se protege la apariencia de propiedad
que tiene a su favor el poseedor de buena fe.
En materia registral, si en razn de un desacuerdo entre la
publicidad registral y la realidad extrarregistral, se dan en un
determinado caso de los titularidades sobre un mismo derecho, una
de ellas ser formal y la otra material. Frente a los terceros de buena
fe, que confan en la seguridad que debe brindar la publicidad
registral, en nuestro sistema jurdico prevalecer la titularidad formal,
con una solucin que para estos casos puede asemejarse a la que da
la doctrina de la apariencia, y es lo que lleva a la corriente ya
mencionada, a asimilar publicidad y apariencia.
No debe olvidarse, sin embargo, que en el resto de las situaciones
publicitadas, lo que se hace conocer no es una apariencia, sino una
realidad, en la que coinciden los aspectos materiales y formales.

16. En este sentido el Prof. Renato Corrado ha expresado que en los

Estados modernos suele organizarse una actividad administrativa ()
dirigida a dar apariencia a las situaciones que se constituyen o
transforman (ver La Pubblicit nel Diritto, Turn, 1947, p. 38). Y en la
doctrina espaola se ha dicho, con la apariencia de titularidad de que
est investido (ver J. Ladaria Caldentey, Legitimacin y apariencia
jurdica, Bosch, Barcelona, 1952, p. 143).
17. Conf. Francisco Hernndez Gil, Op. Cit., p. 14.

6. LA PUBLICIDAD Y SUS DISTINTOS TIPOS. EVOLUCIN

En la publicidad se procura fortalecer la seguridad jurdica,
tanto en sus aspectos estticos como dinmicos, a lo largo de la
historia se encuentran distintas formas de publicidad, que pueden
sistematizarse de acuerdo a los efectos que producen.
En sus formas ms incipientes la publicidad consiste solamente
en un anuncio, por el que se exterioriza el derecho existente sobre
una cosa, haciendo conocer a los dems que se encuentra en el
mbito de disposicin jurdica del sujeto, de donde surge que la
sociedad debe respetar al sujeto en el libre goce de los derechos que
tienen sobre esa cosa.
 En un estadio superior de evolucin veremos que esa publicidad
anuncio, que protega sobre todo la seguridad esttica, es decir, al
titular del derecho, frente a los posibles ataques de otros se ir
transformado, con el propsito de proteger el trfico jurdico. Vemos
as que el anuncio, que al principio se reduca a hacer conocer la
titularidad, para que los dems respetarn la relacin que el sujeto
tiene con la cosa, se extiende a los actos de transmisin del derecho,
con lo cual comienza a protegerse la dinmica jurdica. La publicidad
anuncio, en esta etapa, procura que todos conozcan que se ha
efectuado un acto, aspecto dinmico por el cual se traspasa la
titularidad del derecho de un sujeto a otro, y por ese camino se da
ms fuerza al acto de transmisin y se hace oponible a terceros.
Si vinculamos estos problemas con la posesin de las cosas,
veremos que esa relacin de hecho entre el sujeto y una cosa, es un
anuncio, que hace presumir a los dems la existencia de un derecho e
impone el deber de respetarlo; per la publicidad posesoria est
dirigida especialmente a proteger la seguridad esttica, ya que la
traditio entrega de la cosa para transmitir la posesin no es forma
suficiente para exteriorizar el cambio del derecho, porque hay
derechos que no tienen exteriorizacin posesoria, como sucede con la
constitucin de hipotecas o censos.
Adems, la publicidad anuncio que surge de la posesin solo crea
la presuncin que existe un derecho, porque las apariencias pueden
ser engaosas y en realidad tratarse de una relacin de mera
tenencia, o de una posesin ilegtima.
Por otra parte, y refirindonos ya a los aspectos dinmicos o de
trfico jurdico, la traditio es un anuncio insuficiente del cambio de
titularidades que se opera, pues a veces la entrega de la cosa no
tiende a transmitir un derecho real, sino simplemente al cumplimiento
de derechos personales (locacin, comodato, depsito, etc.), y en
otros casos hay verdadera transmisin del derecho real, sin que la
traditio se exteriorice a los ojos de los terceros (constituto posesorio,
o tradicin brevi manu).
Vemos entonces que para reforzar el anuncio posesorio de
publicidad, se recurre a otros anuncios, como los pregones, para
hacer conocer el cambio de titularidades, o la insinuatio que es una
publicidad de tipo judicial en el caso de las donaciones.
En estos anuncios, primera forma histrica de publicidad, est en
germen de la defensa del trfico jurdico, pero resultan insuficientes,
sobre todo porque no quedaba constancia de ellos, ya que se los
haca oralmente sea por pregones, sea a la salida de la misa
dominical, o se los fijaba durante algn tiempo en el ayuntamiento,
pero luego se los sacaba y no quedaban asentados datos que
informasen de la transmisin, ni haba donde recurrir para enterarse.
En otras palabras, faltaba la posibilidad de conocer en todo tiempo,
que es propia del concepto de publicidad en sentido tcnico.
 Se buscan entonces sistema que obvien esa dificultad, y para
ello se asienta en libros la constitucin o transmisin de ciertos
derechos; as nace la registracin. Primero las constancias registrales
se ocupan de derechos que no tienen ninguna otra forma de
exteriorizacin publicitaria como las hipotecas para proteger tanto a
los titulares del derecho constituido, como a los terceros que vayan a
adquirir algn derecho sobre el bien gravado, que podrn dirigirse al
ayuntamiento, cabecera territorial del lugar en que se encuentra
ubicado el inmueble, y verificar en sus libros si pesan gravmenes
sobre ese bien.
En Espaa hacemos referencia a la legislacin espaola porque
se aplic en nuestro pas hasta el momento de la codificacin, y
ejrcito influencia en la obra de Vlez Sarsfield all por el ao 1539
una Real Pragmtica de Carlos I, cre por primera vez los registros u
oficios de censos e hipotecas, y por esa va empez a acentuarse la
proteccin de la seguridad del trfico.
Aqu resulta importante hacer mencin al derecho germnico
donde desde muy antiguo se toma en cuenta proteccin de los
intereses de terceros; por eso vemos que ya las primitivas formas de
transmisin de la propiedad en el derecho germnico tienen
manifestaciones publicitarias, con el efecto de proteger al
adquiriente, incluso frente a posibles propietarios anteriores de la
cosa que se les ha transmitido. Existe la gewere, donde al ttulo de
transmisin se agrega la investidura formal, con una serie de
requisitos, con el efecto de que la persona que recibe la cosa por
medio de la gewere, aunque el que la transmite no haya sido
realmente el propietario, queda protegida contra el anterior
propietario de la cosa, o contra cualquier otro sujeto que invocase
derechos sobre el bien, si nos los han hecho valer en el momento
oportuno.
Las formas publicitarias en el derecho germnico evolucionan ms
rpidamente que en los sistemas latinos, y pasan por la auflassung,
especie de investidura de tipo judicial que para algunos autores
presenta ciertas caractersticas similares a la in iure cessio de los
romanos para desembocar en los libros registrales, como manera de
brindar proteccin ms perfecta a los intereses del trfico, por medio
de informaciones que pueden ser consultadas en cualquier momento.
Uno de los antecedentes ms antiguos que se conocen de estos libros
registrales corresponde a la ciudad de Colonia, y data de los aos
1140 a 1150; es posible que con anterioridad se hayan hechos
asientos en libros, pero si los hubo se han extraviado y no han llegado
hasta nuestros das.
De esto Libros de Registro alemanes surge la lnea de evolucin
que va a llevar hacia la ltima forma de publicidad, que no slo es
protectora del inters del trfico, con efectos de oponibilidad a
terceros de la transmisin de la transmisin registrada, sin que llega a
los efectos constitutivos del derecho, es decir que el negocio jurdico
se integra con el registro publicitario, producindose por esa va la
transmisin de la titularidad.
18. Carlos I de Espaa es ms conocido por su denominacin como Emperador
de Alemania, Carlos V.
19. Ver nuestra Evolucin Histrica del Sistema Registral Hispnico y su
rgimen actual, Captulo III del Curso de Derecho registral Inmobiliario que
dirigi el profesor Alberto D. Molinario, y pblico El Registro de la Propiedad
Inmueble de la Capital Federal, Buenos Aires, 1971, pp. 87 a 115.

La publicidad constitutiva, as concebida, cumplir la funcin de la

investidura, y otorgar al adquiriente la titularidad aunque el derecho
le haya sido transmitido por quien no era dueo.
Nos ha parecido indispensable bosquejar brevemente esta
evolucin de los distintos sistemas de publicidad registral, porque en
nuestro ordenamiento jurdico encontramos en la actualidad de
publicidad con efectos declarativos, de mera oponibilidad a terceros,
en materia inmobiliaria, y en los registros de buques; en cambio se ha
consagrado un registro de carcter constitutivo en materia de
automotores, y tambin para los caballos pura sangre de carrera, y
las palomas mensajeras.
Debemos, sin embargo, hacer la salvedad de que el Registro
Nacional de Automotores, pese al carcter constitutivo de la
inscripcin, no borra todos los vicios de que adoleciera la situacin del
enajenante, sino que hay una limitacin para los casos en que los
automotores fuesen robados, hiptesis en la cual el adquiriente no se
convertir instantneamente en propietario, sino que adems de la
inscripcin ser necesario que transcurra el plazo de dos aos, unido
a la buena fe del adquiriente, para que consolide su derecho y pueda
rechazar cualquier accin de reivindicacin.

7. MEDIOS DE PUBLICIDAD

La publicidad puede conseguirse por distintos medios que hagan

posible a los terceros conocer determinadas situaciones jurdicas.

Quizs el primer medio de dar publicidad a un derecho es su

exteriorizacin posesoria, y el cambio de titularidades que se traduce
en la entrega de la cosa; pero como veremos luego la posesin
resulta insuficiente como medio de publicidad.

El ingenio del hombre procura entonces encontrar tcnicas que le

brinden otros medios para lograr ese objetivo, como las que hemos
mencionado ms arriba del anuncio, por medio de pregones, o de
proclamas que se colocaba en las paredes de la iglesia o de edificios
pblicos.

Pero esas formas de publicidad tenan el defecto de no perdurar

en el tiempo, por lo cual se ide como tcnica el asentar los datos
que deseaban darse a publicidad en un libro de registro, que
permitiese a todos los interesados consultarlos en cualquier
momento.
 En materia de Registro se ha ido pasando del asiento en Libros o
protocolos, con soporte de papel, hacia medios tcnicos que incluyen
la filmacin, los archivos magnticos, o de cinta, como se ha hecho
en el Registro de la Capital Federal y La Plata, y los soportes
informticos, cuyo sustento no es meramente el papel.

Se trata de una cuestin tcnica, y se procura utilizar los

progresos cientficos para brinda los soportes ms seguros para la
conservacin de los datos, y la rapidez y facilidad en su consulta, de
manera que se haga efectiva la publicidad como forma de proteger la
seguridad jurdica.

Adems la publicidad persigue fines de suma importancia para el

inters general, ya que garantiza la seguridad del trfico, y ello
justifique el Estado conserve en sus manos la organizacin de los
Registros, para brindar a sus usuarios la imparcialidad que requieren
esos intereses.

Pero como ya hemos dicho la publicidad no slo protege el trfico,

sino que alcanza al derecho en situacin esttica, porque protege las
titularidades mismas. Es decir que su proteccin se extiende
globalmente a totalidad de la relacin jurdica, en su existencia y en
su transmisin.

8. EFICACIA DE LA PUBLICIDAD

El grado de eficacia vara segn el criterio legislativo que se

adopte, aunque hay un efecto comn a todos los sistemas: la
divulgacin o exteriorizacin de hechos susceptibles de producir una
modificacin de inters general.

Este efecto comn es la publicidad noticia, que crea la notoriedad

del hecho y el estado de cognoscibilidad general.

Pero, adems de este efecto general cada sistema jurdico signa

a la publicidad otros efectos. Hay sistemas, como el nuestro, en que
la eficacia es declarativa, es decir, sirve para reforzar la buena fe,
haciendo conocer a los dems la existencia de los derechos.

Este tipo de publicidad, por un lado, obliga a actuar de

determinada manera a quien conoce el derecho y, por otro lado, le
impide esgrimir su desconocimiento, cuando viola un derecho, si
tiene a mano los medios para conocerlo. Por eso toda la proteccin
publicitaria, en nuestro sistema inmobiliario, est concebida como
una proteccin del titular y del tercero de buena fe en el trfico, y lo
asienta sobre el Registro.

Pero hay otros sistemas donde se va ms all. La publicidad no

se limita a reforzar el conocimiento de derecho, sino que la
inscripcin se convierte en constitutiva, y es integrativa del derecho
mismo. No existe el derecho si no pasa por el registro. Es titular el
que est inscripto; y pierde el derecho si se pierde la titularidad
registral.

La publicidad constitutiva es la receptada por nuestra legislacin

en el rgimen de automotores, en el de equinos pura sangre de
carrera y en el de palomas mensajeras; vale decir que se aplica a
algunos muebles registrables.

Pero no todos los registros de bienes muebles son constitutivos.

Existe una ley del ao 1983, la Ley N 22939, que se ocupa de la
propiedad del ganado y establece el registro de marcas y seales (se
marca el ganado mayor y se seala el ganado menor), que es de
carcter declarativo y tambin tiene ese carcter los registros de
naves y aeronaves.

La publicidad puede, entonces, tener efectos declarativos

(oponibilidad de los actos registrados respecto de terceros), o efectos
constitutivos (haciendo que el derecho no se adquiera si no se lo
registra).

En resumen, y para concluir, diremos que en relacin que en

relacin a los distintos medios de publicidad encontramos:
a) La publicidad anuncio.
b) La publicidad registral, y en lo que se vincula con la eficacia que
tienen estos medios publicitarios distinguiremos entre:
1. La publicidad oponibilidad a terceros.
2. La publicidad con efectos constitutivos.

Estas formas de publicidad se presentan a lo largo de la historia

del derecho con diferentes manifestaciones, que evolucionan hasta
proyectarse en los regmenes que encontramos en el mundo actual, y
as vemos que en nuestro pas coexisten los distintos tipos de
publicidad, ya que en matea de muebles no registrables, hay
solamente publicidad registral, de carcter declarativo y efectos de
oponibilidad a terceros y en materia de automotores, el registro es
constitutivo.

Finalmente, destacaremos que en materia de automotores, tanto

los intereses del trfico, como los intereses de la seguridad esttica,
estn unos y otros defendidos por la publicidad registral.
20. Decreto- Ley N. 6582/58, ratificado por Ley N. 14. 467.
21. Ley 20.378, Sancionada en mayo de 1973.
22. Ver el artculo 4 del decreto- Ley n. 6582/58, que habla de tres aos, plazo que
ha quedado modificado con la sancin de la Ley N. 17.711, en virtud de lo
dispuesto por el artculo 4016 bis, que fija dos aos para la prescripcin
adquisitiva de bienes muebles registrables.

EVOLUCIN DEL SISTEMA REGISTRAL

ANTECEDENTES HISTRICOS Y DERECHO COMPARADO
2. ESTUDIO HISTRICO

2.1. NECESIDAD

Algunos autores, cegados por el fulgor de las novedades,

desdean todo lo pasado y dirigen severos reproches a quienes se
ocupan de bucear en legislaciones remotas para buscar los
antecedentes de una norma institucin.

Debemos reconocer que, a veces, la crtica resulta acertada,

pues el afn de erudicin hace perder de vista las finalidades
propias del jurista y encamina las investigaciones hacia rumbos
que caracterizan la labor puramente histrica. Pero la reaccin
frente a estos excesos no debe llevarnos a despreciar las
investigaciones histricas, pues las instituciones jurdicas vive
inmersas en la historia: nacen, evolucionan, se desarrollan y
mueren por influjo del medio ambiente que los rodea.

La historia de las instituciones nos brinda enseanzas de valor

incalculable, y por tal razn incluimos en este trabajo un captulo
destinado a las legislaciones de la antigedad. Compartimos la
opinin de Savatier cuando afirma que existe imperiosa necesidad
de la historia si se quiere comprender la filiacin, el sentido y los
atavismos de nuestro derecho.

Nos hemos planteado tambin el problema del mtodo a

emplear para efectuar estos estudios. Creemos que al ocuparnos
de los derechos de la antigedad, al igual que cuando estudiamos
los derechos extranjeros, debemos echar mano al mtodo
comparativo, para lograr de esta manera no solo un menor
conocimiento del derecho positivo vigente en nuestro pas, sino
del Derecho, escrito con mayscula, valor superior que trasciende
un mbito territorial o temporal limitado.
 Si aplicamos este mtodo de estudio, la historia nos resultara
til en dos sentidos: el primero esttico, el segundo dinmico.

En sentido esttico nos permitir conocer una institucin y las

normas que la reglamentacin en un tiempo determinado,
explicando el medio social en que esa institucin floreci y las
similitudes o diferencias que pueden encontrarse al comparar su
reglamentacin con la que ha recibido en otros medios diferentes.

En sentido dinmico nos muestra la evolucin social y los

cambios consiguientes que se producen en una misma institucin
brindndonos un vnculo de filiacin, un hilo conductor que
permite seguir la marcha de la institucin a travs del tiempo
desde su nacimiento hasta nuestros das.

En ambos casos echamos manos del mtodo comparativo

para relacionar estos datos con nuestro propio derecho vigente.

Al efectuar nuestra indagacin histrica hemos procurado guiarnos

por los conceptos expuestos precedentemente.

2.2. IMPORTANCIA JURDICA Y ECONOMICA DE LA

PUBLICIDAD REGISTRAL

La publicidad registral tiende a satisfacer distintas

necesidades, vinculadas sobre todo con el trfico jurdico. Desde
antiguo se advierte que la mera publicidad posesoria, que se
obtiene mediante la tradicin, resulta claramente insuficiente,
problema que se acenta por la existencia de las formas
abreviadas de tradicin, pues en tales casos se producen los
cambios de titularidad sin que ese cambio se traduzca en la
exterioridad posesoria ya que la relacin de hecho que vincula al
sujeto con la cosa aparentemente no ha cambiado. Con mucha
exactitud Amors Guardiola nos dice: que La posesin implica
una apariencia meramente fctica del derecho que se ejercita, sin
ninguna precisin respecto a su ttulo adquisitivo, su causa,
duracin limitaciones, ni sobre su naturaleza y contenido de
facultades, ni siquiera sobre su efectiva existencia o validez
jurdica.
Los registros brindan un medio tcnico ms apto, pues no
solamente se reflejan all todos los cambios, sino que, adems
pueden ser consultados en cualquier tiempo. Por eso casi todos
los autores afirman que la publicidad registral es una exigencia
del trfico jurdico destinada a proteger la seguridad dinmica; en
cambio suele creerse que la seguridad esttica est
suficientemente garantizada por la relacin de hecho con la cosa,
y por las acciones que de ella dimanan: las acciones posesorias y
petitorias.
 Esto, aparentemente tan sencillo, histricamente no aparece
de la misma forma.
La aparicin desde tiempos lejanos de la publicidad
registral va a responder necesidades propias del aqu y ahora
de cada momento histrica; as veremos que la evolucin de los
distintos aspectos de la publicidad registral, ser consecuencia de
las necesidades econmicas de una poca.
Cuando aparece primero para los inmuebles, ello est
vinculado con el valor que tienen esos bienes, y la importancia
que adquieren en la vida econmica y poltica de un pas.
Realidad econmica, que influye sobre el valor de los bienes
tiene importancia primordial para la adopcin o desaparicin de
un sistema registral, cuyo costo solo puede ser afrontado cuando
guarda relacin con el valor de los bienes que se intenta proteger
con ese sistema.

1. Ren Savatier; Les metamorphoses du droit priv d aujourd hui,

Seconde Serie, p. 307, Dalloz, Paris, 1959.
2. Ver Manuel Amoros Guardiola; La Teora de la Publicidad Registral y
la evolucin. Discurso de incorporacin a la Real Academia Espaola
de Jurisprudencia y Legislacin, Madrid, 1998, p. 30.
3. Las provincias enviaban a Roma el fruto de sus tierras y labores; y
Roma, al darles, a cambio, riquezas, vinculada a la prosperidad
general (Toynbee, Arnold J.; ciudades de destino, Biblioteca de la
Historia, T. 44, Sarpe, Madrid, 1985, p. 172).
Espaa, a mediados del siglo pasado XIX, contaba con una
ley registral, de 400 artculos. Pero hasta hace 30 aos, el 80 %
de los inmuebles rurales no estaban en el registro, porque se
haba producido un fraccionamiento que haba llevado al
minifundio, y todos los bienes tenan un valor inferior a los costos
de los aranceles de registracin. Entonces la gente prefera no
pasar por el registro, porque el costo del Registro era superior al
valor del bien. Despus, con el reparcelamiento de la tierra, el
crecimiento de la propiedad urbana, de mayor valor, los espaoles
se encuentran con otra situacin econmica, es decir con una
realidad distinta, sin que se hayan cambiado casi las leyes y hoy
dicen orgullosos que tienen casi 90 % de la propiedad inscripta en
el registro. La razn es el valor econmico del bien.

2.3. ORGENES Y EVOLUCIN: BABILONIA Y GRECIA BIS

En esta bsqueda de antecedentes sobre la publicidad en

antiguos regmenes jurdicos algunos tratadistas suelen remontarse al
Cdigo de Man, en la India, o al Derecho hebreo, pero estimamos
que los datos con que se cuentan resultan insuficientes para afirmar
que en tales pueblos existi un sistema orgnico de publicidad. A lo
sumo pueden considerarse como una manifestacin de anuncio de
titularidades o adquisicin de derechos.
 En la regin Mesopotmica los hallazgos de los arquelogos
permiten contar con numerosas tabletas en escritura cuneiforme y
algunas estelas o piedras miliares que han sido objeto de cuidadosos
estudios por historiadores del derecho alemas y franceses, de los que
se hace eco un destacado romanista espaol, Ursicino lvarez, e un
interesante estudio sobre los orgenes de la contratacin escrita.
Esboza entonces la teora de que en las kudurru, es decir en las
estelas de piedra, habra una forma de publicidad en la tradicin de
los inmuebles, dato que es reproducido por otros autores, pero que
consideramos insuficiente para afirmar que en Babilonia se haba
organizado un sistema de publicidad registral.

En lo que respecta al derecho griego, dice Ursicino lvarez, que

la escasez de fuentes de que se dispone ha hecho difcil a los
investigadores pronunciarse de modo seguro, sin embargo los datos
que se encuentran en papiros egipcios, sobre cuya organizacin
influy fuertemente el derecho griego, permiten llegar a la conclusin
de que en varias ciudades griegas existieron archivos pblico en los
que se depositaban los documentos en que constaban las
transmisiones del dominio o la constitucin de hipotecas.

En Atenas, sin embargo, no existieron estos archivos de

documentos y al parecer la nica publicidad que se dada a las
hipotecas (oroi) que gravaban a una finca, era una forma de
publicidad anuncio, mediante la colocacin en el terreno de una
lpida con los datos de esa obligacin, aspecto que ha sido estudiado
en detalle por Ramos Falques, a cuyo trabajo remitimos a quienes
tengan inters en profundizar este punto.

De lo dicho parece importante destacar que de acuerdo a los

datos que poseemos los archivos destinados a la publicidad aparecen
en varias ciudades griegas y este sistema ejercer fuerte influencia
en el derecho egipcio, en especial en la poca ptolemaica.

3. EGIPTO

Quizs el primero de los pueblos donde aparece la publicidad

registral, no lo hace como una necesidad de defensa de la seguridad
del trfico, sino como una forma de proteccin de la seguridad
esttica. Nos referimos a Egipto, hace 4000aos. Al producirse las
crecientes anuales del Nilo los pobladores deban retirarse de sus
tierras; cuando bajaban las aguas, y retornaban a ellas era necesario
restablecer los lmites de las propiedades. As aparece la publicidad
registral como defensa de la seguridad esttica y no como defensa de
la seguridad dinmica.
Pirenne, en su historia de la civilizacin del antiguo Egipto, seala que
las primeras prcticas registrales provienen del Imperio Antiguo,
aunque no han llegado hasta nosotros libros de registro anteriores del
siglo III a.C.

Las peculiares caractersticas geogrficas del pas, la escasez de

tierras cultivables y su elevado valor, hacan necesario que se
 determinases con exactitud los derechos inmobiliarios, y en esta
necesidad se encuentra el germen de la creacin de un sistema
registral. Estas prcticas antiqusimas se vieron reforzadas con la
influencia griega, a partir de la instalacin de los Ptolomeo en el trono
de los faraones. Se han encontrado numerosos papiros que dan
cuenta de negocios inmobiliarios, y que permitan reconstruir el
funcionamiento y efecto del Registro en el periodo ptolemaico.

3.1. POCA PTOLEMAICA

La nueva dinasta reorganizada diversas instituciones jurdica,

advirtindose en esta tarea una lgica influencia helenstica. En
materia inmobiliaria vemos que las transmisiones se efectan frente a
un escribano o notario (agoranome), y luego se inscriban en orden
cronolgica. Deba constar en ellos la ubicacin del inmueble; los
nombres del enajenante y del adquiriente, y tambin el precio.
Se procuraba con el registro dar seguridad al trfico, pues el
oficial pblico deba comprobar si quien enajenaba estaba legitimado
para hacerlo, vale decir si era titular del derecho. Al mismo tiempo,
como ha ocurrido siempre con los Registros, se perseguan finalidades
de tipo fiscal, pues en esa oportunidad se cobraban los impuestos a
las transmisiones.
Se ha dicho que la inscripcin no era obligatoria, sino voluntaria
y que este era uno de los defectos del sistema; debemos recordar, sin
embargo, que en algunos papiros se da noticia de que un comprador
requiere judicialmente que se emplace al vendedor a efectuar la
inscripcin de la transmisin.
El registro expeda al comprador un documento (al que tambin
se llamaba katagraphe), que le serva de ttulo probatorio de su
derecho sobre la propiedad.

3.2. POCA DE LA DOMINACIN ROMANA

Durante un largo periodo (ms de tres siglos), se mantuvo un

sistema de publicidad registral inmobiliaria. Un funcionario del Estado
tena a su cargo el archivo de adquisiciones (bibliotheke egkteseon).
El registro se llevaba por orden alfabeto de propiedades o
titulares inscriptos; contaban tambin con un ndice (diastromata) de
tipo personal, que reflejaba todos los derechos inmobiliarios
pertenecientes a un sujeto. Solo titular registral estaba legitimado
para efectuar actos de disposicin.
Sin embargo, paulatinamente se produce una declinacin
econmica y poco a poco el Registro va cayendo en desuso; el
 Registro ya no se lleva en debida forma, como surge del edicto de
Metus Rufus, hasta que la cada del Imperio Romano de los
propietarios, que el Registro pierde su razn de ser y termina por
desaparecer.

4. ROMA

Hemos visto ya que la publicidad registral fue conocida en

Grecia; en cambio los romanos prcticamente no echaron mano a ella
sino que se conforman con las formas solemnes de transmisin de la
propiedad, como la mancipatio y la iure cessio, antes de llegar a
alivianar esas formas suplantndolas por la traditio.

A lo largo de la evolucin del Derecho Romano encontramos

diversos periodos, y aunque en algunas pocas existieron ciertas
exigencias de formas solemnes que pueden vincularse con la
publicidad, puede afirmarse que jams hubo un sistema especial de
publicidad registral.

El derecho se limita exigir para la transmisin d la propiedad de

algunos bienes que se cumpliesen ciertas formas, como la
mancipatio, la iure cessio, y la adjudicatio; la primera correspondiente
a actos privados, y las otras dos en virtud de una sentencia judicial.

No nos detenemos en ellas porque sus caractersticas pueden ser

consultadas en detalle en cualquier texto de derecho romano.

Incluso estas formalizaciones tienden a desaparecer en el derecho

posclsico y ni la mancipatio ni la iure cessio figuran en el derecho
justinianeo, quedando solo la traditio, como nica forma de
transmisin de la propiedad.

Solo en materia de donaciones encontramos una excepcin;

cuando ellas excedan cierta cantidad, se exiga la insinuatio, como
forma solemne.

4. Ver Alfredo Di Pietro; Evolucin Histrica de la Publicidad Inmobiliaria,

en Curso de Derecho Registral Inmobiliario, coordinado por Alberto D.
Molinario, Registro de la Propiedad Inmueble, Buenos Aires, 1971 .

El acto deba constar por escrito, y tambin ser anotado en un

Registro pblico, bajo pena de nulidad; sin embargo la mayora de los
autores entienden que no se persegua con esto un propsito de
publicidad, sino el hacer reflexionar al donante sobre la importancia
de la liberalidad que efectuaba, aunque hay quienes sostienen que
tambin de esta manera se protega a los terceros contra posible
fraude.

En resumen, en materia de publicidad registral el derecho romano

no nos brinda antecedentes aprovechables.
5. EDAD MEDIA

5.1. DERECHO GERMNICO. LOS REGISTROS. APARICIN

Por qu la registracin en el mundo occidental, se va acentuar en

la Edad Media? Porque en esa etapa histrica, en Europa, el
instrumento de valor econmico y poltico es la tierra; entonces el
propietario de la tierra quiere proteger su titularidad; el seor feudal
no solamente es dueo de lo que la tierra produce, sino que quienes
la habitan, siervos y vasallos, le deben asistencia e integran sus
huestes, lo que concede al propietario de la tierra un gran podero
poltico.
Esta nueva realidad social contribuir a que Europa, que por su
tradicin careca de registros, de acogida a esta forma de publicidad.
Cado el Imperio Romano de Occidente gran parte de Europa
queda ocupado por distintos pueblos brbaros, que traan consigo sus
propias costumbres, que van a aplicar en lugar del Derecho Romano.
En un primer momento carecen tambin de un sistema de
publicidad registral y, paralelamente a lo que sucedi en Roma,
recuren a formas solemnes para exteriorizar la transmisin de la
propiedad de los inmuebles, con participacin de testigos, lo que
facilitaba el conocimiento y prueba del acto. Se comenzaba por un
acuerdo dirigido a la transmisin de la propiedad, que se completaba
con la gewere, o investidura, que segn nos dice Hernndez Gil, se
haca mediante el recorrido de los linderos de la finca y la puesta en
posesin del adquiriente por el enajenante, aunque posteriormente
esa entrega de la finca era meramente simblica. La gewere confera
el derecho real al titular y le conceda proteccin jurdica.
Exista tambin la llamada Auflassung, por la cual el transmitente
abandonaba el bien a favor del adquiriente, entregndola una vara, o
festuca, como smbolo del traspaso de las facultades de la gewere; en
poca ms avanzada se realizaba mediante la entrega de
documentos justificativos de la venta, y poda hacerse tanto por la va
judicial, como extrajudicial.
En derecho germano continua evolucionando y comienza en
convertirse en costumbre usual inscribir el negocio en libros, vale
decir que toma forma de un sistema de publicidad registral.

En primer libro de registro que se ha encontrado es de la ciudad

de Colonia, y data de 1135, all aparecen las inscripciones registrales
como antecedente de la publicidad con carcter constitutivo del
derecho. La Cruz Bernejo nos dice que este libro, corresponde a la
parroquia de San Marcos, era confeccionado por los escobinos y que
luego fue limitado por parroquias de la ciudad, y por otras ciudades
de Alemania.
 Volvamos al ao 1100, en plena Edad Media. El ejemplo de
Colonia tuvo fuerza expansiva en los pases de Europa Central, a
pesar de la tradicin romanista de no existir registros.
Primero se haba sentido la necesidad de dar publicidad a las
donaciones, y a otras transmisiones gratuitas; luego para hacer
conocer derechos desmembrados o gravmenes que no tienen
exteriorizacin posesoria, como la hipoteca, o los censos, que eran
tres frecuentes. Esta publicidad no solamente protega el trfico
jurdico, sino tambin la titularidad misma del derecho, cuya falta de
exteriorizacin posesoria haca necesaria que se dejase constancia
de su existencia. As van naciendo los libros de registros.

6. NACIMIENTO DE LOS ESTADOS NACIONALES

El nacimiento de los estados nacionales tambin va a tener

repercusin en la evolucin de la publicidad registral y, una vez ms
veremos funcionar a lo econmico como trasfondo de la evolucin
jurdica.

En Europa, a partir del siglo XV y durante los siglos XVI y XVII,

toman forma, como Monarquas, los Estados Nacionales. En lugar del
pequeo seor Feudal encontramos al Monarca, con dominio sobre
todo un reino, que necesita fondos para mantener su gobierno.
Cmo los recauda? Creando impuestos que recaen sobre los
propietarios de la tierra y para ello debe hacer un censo de las
propiedades.

Nacen as registros que, ms que proteger el trfico o la

titularidad tienen como finalidad determinar quines son los dueos
de inmuebles, para poder recaudar fondos. El catastro territorial,
confecciona una lista inmuebles y sus titulares con la finalidad de
cobrarles luego los impuestos que permitan al Estado subsistir.

Aparece entonces una distincin, que an hoy subsiste, entre el

registro fsico y el registro jurdico, son dos registros que en alguna
medida se superponen, pero que responden a dos concepciones, el
registro jurdico tiene como finalidad proteger al titular y a la
dinmica del trfico, y el registro fsico, el Catastro, procura
establecer quienes son los dueos para cobrarles la contribucin
territorial.

7. SISTEMA FRANCES. TRANSCRIPCIN

En el antiguo derecho Francs se advierte una marcada influencia

del sistema germnico de transmisin de la propiedad; con
posterioridad el fenmeno de la llamada recepcin del derecho
romano trae como consecuencia que se establezcan sistemas
diferentes entre la regin de derecho escrito, en el sur de Francia,
donde predomina la influencia del derecho romano y es suficiente la
tradicin y la de derecho de costumbres, en el norte, donde se
 mantienen los principios del derecho germano, siendo indispensable
la solemnidad de la investidura, o nantissement que, para algunos
autores, cumpla una funcin publicitaria.

Luego de la Revolucin Francesa se inician estudios para

reformar el sistema hipotecario, suele afirmarse que el primer registro
moderno de la propiedad inmobiliario es el creado en 1798, por la ley
del 11 Brumario del ao VII de la Revolucin, que establece
principalmente la transcripcin de los ttulos de transmisin de la
propiedad, y por esa va brindan proteccin al acreedor dndole la
seguridad de que el hipotecante no ha agravado ni enajenado el bien.

En Registro no toma como base para la publicidad al inmueble,

sino a los propietarios adquirientes, y a los acreedores hipotecarios,
por lo que se afirma que es un sistema de Folio personal.

En 1804 la sancin del Cdigo Napolen trae como consecuencia

una profunda alteracin en el rgimen de la propiedad, pues
abandona el principio romano del ttulo y modo, dejando de lado la
tradicin y disponiendo que la transmisin se produce por solo el
consentimiento (ver art. 711 y 1138 del Cdigo Civil francs). En
cuanto a la proyeccin registral de los derechos sobre inmuebles, hay
un franco retroceso, pues se suprime el registro de las transmisiones
de propiedad, limitndose a establecer que las donaciones se
transcriben, y para las hipotecas es suficiente la inscripcin.

Pronto se advirtieron los defectos de este sistema y tanto tericos

como prcticos solicitaron su urgente reforma, que se concret a
travs de la ley del 23 de marzo de 1855. Se establece entonces la
transcripcin para todos los actos de transmisin de propiedad y
constitucin de otros derechos reales, como condicin para oponer a
los terceros el derecho que se adquiere, manteniendo para la
hipoteca la inscripcin.

Es un registro de tirulos, con ndices personales, por lo que en la

doctrina suele afirmarse que es un sistema de folio personal; los
registros son llevados por funcionarios administrativos. Los
encargados de los registros, llamados conservadores, son
funcionario del Ministerio de Hacienda.

El sistema continuaba presentando deficiencias y en 1935

primero, y luego por los decretos de 1955, 1959 y 1960 se le
introducen reformas, procurando reforzar los supuestos de
obligatoriedad, organizando ndices por fincas, con mencin de las
caractersticas del in mueble y de sus situacin jurdica, que se
suman a los ndices personales, y estableciendo que no puede ser
publicitado ningn acto o decisin judicial si el ttulo del disponente
no ha sido previamente publicado.

5. Ver Antonio Hernndez Gil, Op. Cit., p. 51.

 6. Quien desee profundizar en el estudio del sistema establecido por la
ley francesa de 1855 puede consultar un excelente trabajo de Manuel Pea
Bernaldo de Quiroz, publicado en la Revista Crtica de Derecho Inmobiliario,
N. 426-427, noviembre- diciembre 1963, pp. 721-725

El fichero de inmueble es una de las principales innovaciones que

se han introducido para modernizar el sistema, y tiende a
aproximarlo, en ese sector, a los registros basados en el llamado folio
real.

En nuevo rgimen ha ampliado tambin las facultades de

calificacin del Registrador, que antes eran casi nulas, pero an
continan siendo bastante limitadas.

Para concluir diremos que el principal efecto del sistema

publicitario francs es de carcter negativo: el ttulo n inscripto,
aunque exista, no perjudica a terceros.

8. SISTEMA ALEM. HOJA FUNDIARIA. EFECTOS DE LA

INSCRIPCIN.

Procuraremos en este punto ser breves, recomendando para

quien desee profundizar su estudio la lectura del excelente captulo
que le dedica Lpez de Zavala, quien le dedica particular atencin
por la influencia que tuvo en las normas incluidas en el anteproyecto
de bibiloni, el proyecto de 1936 y el anteproyecto de 1954, y por
considerar que tiene elevada perfeccin tcnica, lo que hace suela
ser tomado como modelo de un buen sistema registral, ya que en el
encuentran aplicacin prctica los denominados principios registrales,
o sea las normas fundamentales reguladoras de un sistema bien
organizado.

En Alemania aparecieron en plena Edad Media los primeros

antecedentes de los Libros de Registro y aunque con posterioridad en
los distintos reinos o principados que formaron el sacro Imperio
Romano Germnico algunos optaron por establecer publicidad
registral, y otros por el sistema romano de la tradicin, al final se
impuso el sistema actualmente vigente, inspirado en la ley prusiana.

El sistema alemn se basa principalmente en el registro de los

inmuebles, o fincas, que se concreta en la llamada hoja fundiaria o,
para usar el lenguaje que se ha difundido entre nosotros, el folio
real.

Esa hoja, que en realidad es todo un cuadernillo, que consta de

6 hojas, contiene la descripcin fsica del inmueble, y los datos de
quien es su dueo, como as tambin de todos los otros derechos,
gravmenes o limitaciones, que puedan recaer sobre l, es decir que
en ella debe reflejarse todo el estado fsico y jurdico del inmueble.

Rige el principio del numerus clausus, es decir que los derechos

reales inscribibles estn limitados a los que la ley establece.
 La inscripcin forma parte de la esencial de los negocios
transmisivos, reemplazando a la entre de la cosa como modo
constitutivo del derecho real. Esta es otra de las caractersticas
principales del sistema, que concede primordial importancia al
acuerdo de transmisin, a punto tal que ese acuerdo se convierte en
lo que se denomina un acto abstracto, que se desvincula de la
causa. De esta forma, si no hay vicios en el acuerdo abstracto de
transmisin, la titularidad registral resulta inatacable lo que lleva,
incluso, a que el dominus registral, no puede ser desplazado por
meros poseedores, ya que en general podemos afirmar que dentro de
este sistema no se admite la llamada prescripcin contra tabulas.

Se presume que los derechos reales existen como aparecen en el

registro, es decir se establece la presuncin de exactitud; para poder
enajenar o constituir derechos sobre el inmueble es necesario ser el
titular registral, es decir gozar de legitimacin, lo que impone al
registrador el anlisis del tracto sucesivo, es decir el acuerdo
abstracto, desvinculado del acto causal que pudo haber dado
nacimiento a ese acuerdo.

La buena fe de las partes se aprecia de manera objetiva,

presumiendo que conocen los asientos registrales, cuyo contenido
como ya dijimos, se presume exacto, pero no existir buena fe si se
demuestra que se tena conocimiento de la inexactitud registral.

Los registrados se llevan por distritos y estn encargados de ellos

los jueces municipales.

9. SISTEMA TORRENS. CARACTERSTICAS Y CRTICAS

A mediados del siglo XIX Australia era colonia Inglesa, y se rega el

Common Law, para el cual todos inmuebles pertenecen a la Corona,
que pueble, y la de quienes haban de entregrselos a sus sbditos
en tenance; podan distinguirse entonces dos tipos de propietarios,
aquellos que han recibido su ttulo directamente de la Corona, la cual
l hacia inatacable, y la de quienes haban recibido el bien de forma
derivativa, que corran el riesgo de la existencia de dobles ventas, o
de que aparecieran gravmenes ocultos.

Robert Richard Torrens, inmigrante irlands, que haba trabajado

mucho tiempo en Aduanas, inspirndose en el Registro britnico de
buques, idea un sistema registral que es adoptado en 1858 en
Australia del Sud, por la Real Property Act, ley que suele denominarse
Act Torrens, en reconocimiento a su autor. El sistema fue adoptado
despus por otros estados de Australia (Victoria, Nueva Gales del Sur
y Queensland), y tambin en Nueva Zelanda, Tasmania, Canad,
Jamaica y otros pases de Oceana y Amrica.

Toma como base la matriculacin del inmueble, que debe

solicitarse acompaando un plano y los documentos que justifiquen el
 derecho que sobre l se tiene. A partir de esa solicitud el Registro
efecta un doble examen:
a) El estudio jurdico de los ttulos.
b) El estudio topogrfico de la coincidencia del inmueble con los
planos presentados.
Fija tambin un plazo para que puedan presentarse quienes se
crean con derecho a oponerse a la inscripcin. Si no hay oposicin,
o si ha sido rechazada, y el Registro considera correcta la solicitud,
se matricula el inmueble y se redacta el ttulo de en dos
ejemplares, uno de los cuales se archiva en el Registro, y el otro se
entrega al propietario.

Ese certificado servir luego para las sucesivas transferencias o

constituciones de derechos; deber presentarse al Registro con un
memorndum, firmado por un testigo, en el que se haga constar la
venta o constitucin de derecho. El registro verificar si el certificado
que se presenta coincide con el archivado; dejar constancia en el de
los cambios de titularidad, y devolver el certificado al adquiriente,
que tendr as en sus manos el ttulo representativo del inmueble y
su situacin jurdica.
El hecho de que solo hay un certificado en circulacin, que debe
coincidir con el archivado, concede al adquiriente la seguridad de que
no puede presentarse una doble venta, ni tampoco la sorpresa de
gravmenes ocultos.
Se seala como inconvenientes el que la matriculacin de los
inmuebles resulta larga y costosa y que en las transferencias
ulteriores pueden consumarse fraudes por quien, sin ser el verdadero
propietario, estuviese en posesin del certificado, y presentan una
solicitud de transferencia falsificando la firma del dueo, suele
criticrsele tambin que es poco gil en los casos en que se
produjesen modificaciones en el inmueble (subdivisiones o
anexiones).

7. Conf. La Cruz Berbejo y Sancho Rebullida, Op. Cit., N..19, p. 38

8. Bis. Para profundizar el tema pueden consultarse los tres estudios de Jos
Mara Casado Pallares sobre El Registro de la Propiedad en Australia,
publicados en 1959 en los N. s 368, 370 y 372 de la Revista Crtica de
Derecho Inmobiliario.
9. En la actualidad contina aplicndose el sistema jurdico ingls.
10. Conf. Jos Antonio Alvarz Caperochipi; Derecho Inmobiliario Registral,
Civitas, Madrid, 1986, P.28
11. Obra y lugar citados en nota anterior.