AVALIAO DE SERVIDO

Eldan Ramos Crispim Engenheiro Civil e de Transportes, Especialista em

Construo Civil, Percias de Engenharia e Avaliaes: Ps-graduao: UFMG;
Perito Judicial: TJMG / Justia Federal. IBAPE MG: 657. CREA-MG 57780D.
TRABALHO APRESENTADO NO XV COBREAP. SO PAULO DE 21 A 25 DE
SETEMBRO DE 2009

Palavras-chave:

Avaliao; indenizao; servido.

eldanramos@yahoo.com.br

Servido:

- Encargo especfico que se impe a uma propriedade

em proveito de outrem: NBR 14653 -1: ABNT.
- Na desapropriao despoja-se o proprietrio do
domnio, por isso, indeniza-se a propriedade, enquanto
na servido administrativa mantm-se a propriedade
com o particular, mas esta onerada com o uso pblico,
e, por esse motivo, indeniza-se o prejuzo (no a
propriedade) que este uso efetivamente causar ao imvel serviente.
- O Cdigo Civil 2002 contempla as Servides em seus Artigos: 1.286, 1.287,
1.378, 1.379, 1.380 a 1.389.

Tipos de Servido:

O Poder Pblico pode estabelece

uma Servido por vrios motivos como: Passagem de
Linhas de Transmisso de Energia; minerao;
Passagem de redes de gua, esgoto [...].

Introduo:
Segundo Hely Lopes Meirelles: A Servido Administrativa
nus real de uso, imposto pela Administrao propriedade particular, a fim de
assegurar a realizao e manuteno de obras e servios pblicos ou de utilidade
pblica. (in "Direito Administrativo Brasileiro", 27 edio, Malheiros Editores, So
Paulo-2002, pg. 594).
Para se calcular o valor da indenizao pela Instituio da
Servido Administrativa, torna-se necessria uma ampla anlise sistmica. Dada
complexidade do assunto, pretendemos abranger o suficiente para contribuir para
uma melhor compreenso do tema apresentando frmulas gerais de avaliao, de
simples aplicao, nos termos da NBR 14653 Norma Tcnica para Avaliao de
Bens da ABNT.

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O valor da indenizao considerando a reviso da NBR14653-2 (2011):

A Servido Administrativa constituda sobre um imvel

geralmente no impede o proprietrio de utilizar toda a rea servienda, desta
forma a indenizao deve corresponder s eventuais restries ao seu pleno uso.
Cabe destacar os ensinamentos do jurista Dr. Hely Lopes
Meirelles quanto ao montante da indenizao pela Instituio de Servido:
"A indenizao da Servido se faz em correspondncia com o prejuzo causado ao
imvel. No h fundamento algum para estabelecimento de um percentual fixo
sobre o valor do bem serviente, como pretendem alguns julgados. A indenizao
h que corresponder ao efetivo prejuzo causado ao imvel, segundo a sua normal
destinao. Se a Servido no prejudica a utilizao do bem, nada h que
indenizar; se o prejudica, o pagamento dever corresponder ao efetivo prejuzo,
chegando mesmo a transformar-se em desapropriao, com indenizao total da
propriedade, se a inutilizou para sua explorao econmica normal, do livro:
Direito Administrativo Brasileiro, por Hely Lopes Meirelles. No caso de ocupao
efetiva da rea a indenizao equivale ao valor da mesma. Seguindo o mesmo
raciocnio, verifica-se que no h desvalorizao do remanescente, em imveis
cortados por faixa de Servido, onde o restante do mesmo permanece
totalmente explorado economicamente, como em fazendas de reflorestamento,
canaviais, lavouras em geral, APPs, loteamentos urbanos e rurais, [...]; exceto
quando h constatao real de poluio ou outro tipo de incmodo mensurvel:
ex: Estao de tratamento de Esgoto, depsitos de resduos txicos.
Da mesma forma tambm no se pode incluir na indenizao
pela Instituio de Servido, coeficiente que reflita supostos perigos e acidentes
futuros, que quando e si, ocorrerem, sero objeto de indenizao certa poca,
j prevista em Lei. O artigo n 186 do Cdigo Civil, diz: "Aquele que, por ao ou
omisso voluntria, negligncia ou imprudncia, violar direito, e causar dano a
outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilcito". O artigo n 927, diz:
" Aquele que, por ato ilcito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado
a repar-lo". Pargrafo nico. Haver obrigao de reparar o dano,
independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a
atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua
natureza, risco para os direitos de outrem". O artigo n 935 do Cdigo Civil, diz: "A
responsabilidade civil independente da criminal; no se podendo, questionar
mais sobre a existncia do fato, ou sobre quem seja o seu autor, quando estas
questes se acharem decididas no juzo".

Quando a Instituio de Servido no impede a utilizao do imvel

serviente (Quando no h ocupao da rea):

Considerando a rentabilidade lquida obtida a partir da anlise

tcnica da explorao econmica da faixa de terras objeto da valorao e de uma
taxa de rentabilidade lquida anual obtida no mercado financeiro tradicional,
calcula-se a indenizao representada por um montante que aplicado no

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mercado financeiro, proporcione renda equivalente rentabilidade lquida da rea
gravada pela Servido urbana ou rural, reparando possveis prejuzos e danos.

Expresso I:

Icsv = (RL x Af x 100 / Tx) + Bf

Onde:
Icsv : Indenizao pela Instituio de Servido;
RL : Receita lquida anual na rea onde ser Instituda a Servido, em valor
unitrio;
Tx : Taxa de rentabilidade lquida anual;
Bf : Benfeitoria;
Af : rea da faixa objeto da Instituio de Servido;

Expresso II: Para indenizar apenas os Arrendatrios:

Quando h Arrendatrios na rea objeto da valorao, a indenizao destes pelas

restries impostas explorao plena da atividade econmica pode ser calculada
assim:
IARcsv = (RL x Af x Px)+ Bf

IARcsv : Indenizao do Arrendatrio pela Instituio de Servido;

Px : Perodo do Contrato (Abrange desde a implantao da Servido at o trmino
da Contrato);

Expresso III: Quando a indenizao abrange Proprietrio e Arrendatrios.

Icsv = (RL x Af x 100 / Tx) + Bf + IARcsv1: [(RL1 x Af1 x Px1) + Bf1 ] + IARcsvn: [(RLn x Afn x Pxn)+ Bfn]

Icsv : Indenizao pela Instituio de Servido;

IARcsv1 : Indenizao do Arrendatrio 1, pela Constituio de Servido;
Px : Perodo do Contrato (Abrange desde a implantao da Servido at o trmino
da Contrato);
n : Nmero de Arrendatrios.

Concluso:
A indenizao pela Instituio de Servido Administrativa deve
corresponder ao efetivo prejuzo causado ao imvel, segundo a sua vocao, e
principalmente considerando exclusivamente o que for verificado no imvel na
poca da vistoria. Nenhuma tabela pode representar todas as situaes possveis.
Bibliografia
- NBR 14.653, partes: I, II (Considerando a reviso de 2011) e III. Norma Tcnica Brasileira para
Avaliao de Bens. ABNT, 2004.
- Desapropriaes e Servides Curso: Ibape/SP. Eng Jos Tarcisio Doubek Lopes. So Paulo, 2009.
Cdigo Civil / 2002. Artigos: 1.286; 1.287; 1.378 a 1.389.
Curso de Inovaes da Norma Brasileira de Avaliao de Bens NBR 14.653 IBAPE/ABNT; Belo
Horizonte, junho de 2004.