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CASO DE BOLETO DE COMPRA VTA SUSCRIPTO POR PERSONA CIEGA 1

Andrs Permisiori y ngela Bosco de 35 y 30 aos de edad respectivamente, mantuvieron una

relacin afectiva de varios aos, en cuyo transcurso realizaron diversas actividades juntos. El 14 de
Julio del 2003 firman un boleto de compraventa de un departamento ubicado en Calle Milicias N
1483, Piso 5to Torre B, de la Capital Federal, adquiriendo en condominio su propiedad.
Andrs Permisiori presenta un cuadro de casi ceguera, derivada de una miopa congnita bilateral
con posterior desprendimiento de retina en ambos ojos.
El 7 de marzo de 2005, el Sr. Permisiori le vende a ngela Bosco, por boleto de compraventa
privado, su parte indivisa en el condominio del departamento ubicado en calle Milicias de Capital
Federal.
Ante la negativa de escriturar, ngela Bosco le remite carta documento al vendedor. Dicha
notificacin no fue contestada.
El 19 de noviembre de 2005, ngela Bosco inicia un juicio a Andrs Permisiori, quien al contestar el
traslado de la demanda afirma que nunca tuvo la intencin de venderle a la actora su parte indivisa
en el departamento referenciado y que al momento de la supuesta promesa de venta se encontraba
virtualmente ciego.
1. El cuadro patolgico del Sr. Andrs Permisiori lo torna incapaz para otorgar actos jurdicos
vlidos?
2. Es vlido el boleto de compraventa por el cual el Sr. Andrs Permisiori vende a ngela Bosco su
parte indivisa en el condominio del departamento ubicado en calle Milicias de Capital Federal?
3. Ud. es el juez de la causa, resulvala fundado en normas jurdicas.

RESOLUCION DEL CASO

1. El cuadro patolgico del Sr. Permisiori no est categorizado como una discapacidad en el Cdigo
Civil. En el artculo 54 de dicho cdigo nombra solamente como incapaces absolutos adems de las
personas por nacer, a menores impberes, a los dementes y sordomudos; en el art. 55, como
incapaces relativos a los menores adultos para ciertos actos que las leyes les autorizan.
En algunas situaciones las personas sin llegar a ser dementes, presentan ciertas anomalas que los
inhabilitan parcialmente para los actos de la vida civil, por ejemplo en el caso de la ceguera, son los
semialienados, que de acuerdo con el art. 152 bis inc. 2 del Cd. Civil podr inhabilitarse
judicialmentea los disminuidos en sus facultades cuando sin llegar al supuesto previsto en el
artculo 141 de este cdigo, el juez estime que del ejercicio de su plena capacidad pueda resultar
presumiblemente dao a su persona o patrimonio. En estos casos, se le nombra un curador al
inhabilitado. En principio l puede administrar sus bienes, pero para disponer de ellos necesita la
conformidad del curador, o sea, ste lo asiste a los fines del acto impedido.
En los casos especficos en los que el C.C. no otorga capacidad a los ciegos para ciertos actos es
en los artculos 990 y 3708, casos en los que personas con esta deficiencia no pueden ser testigos
en los instrumentos pblicos y testamentos, respectivamente. Tales incapacidades no son de hecho,
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sino de derecho, porque estos actos no los pueden realizar los incapaces ni por s ni tampoco por
medio de un representante legal.
En comparacin, tenemos que, en el Derecho Alemn los que padecen debilidades mentales o
fsicas, y particularmente los sordos, ciegos, mudos pueden recibir un curador para aquellos
negocios que no sepan cuidar por s mismos; pero esta curatela no puede ser organizada sino con el
consentimiento del enfermo a menos que no sea posible entenderse con l (art. 1910).
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En conclusin tenemos que el Sr. Permisiori mientras no se le declare judicialmente un curador a los
efectos de inhabilitarlo para disponer de sus bienes previamente al otorgamiento del acto jurdico es 2

para el derecho civil capaz de adquirir derechos o contraer obligaciones, de disponer de sus bienes y
de vender, por lo que es absolutamente capaz para otorgar actos jurdicos vlidos.
Toda persona capaz de disponer de sus bienes, puede vender cada cosa de que es propietaria (art.
1357 C.C.)

2. En cuanto a compraventa de inmuebles el art. 1184 inc. 1 C.C. dispone que debe ser efectuada
por instrumento pblico. Ms adelante, en el art. 1185, nos dice que en los que debiendo ser hechos
en escritura pblica, fuesen realizados por instrumento particular, firmado por las partes, o que
fuesen hechos por instrumento particular en que las partes se obligasen a reducirlo a escritura
pblica, no quedan concluidos como tales, mientras la escritura pblica no se halle firmada; pero
quedarn concluidos como contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pblica.
Este artculo nos da la pauta de la importancia que se le asigna a la firma, al boleto de compraventa
y al elemento volitivo de las partes.
Por otro lado, la jurisprudencia ha admitido que el comprador por boleto de compraventa tambin
puede pedir que la escrituracin sea suscripta por el juez en caso de negativa de aqul.
El boleto privado de compraventa de inmuebles, implica el encuentro de dos voluntades
concurrentes: por un lado la transmisin del dominio por el vendedor y la consecuente adquisicin
por el comprador; pero la consumacin de dichas voluntades requiere que el acuerdo se eleve a
escritura pblica.
Al suscribir el instrumento privado ambas partes asumen la obligacin de escriturar (art. 1185 C. C.).
Pero, como la escritura cumple la funcin de ttulo para operar la transferencia del dominio (artculos
1184 y 2609 Cdigo civil), es fundamentalmente el vendedor el principal obligado a otorgarla, puesto
que sa es la prestacin que prometi al comprador en este acuerdo.
Dicho instrumento privado contiene la firma de las partes, condicin esencial para su validez (art.
1012 C.C.), adems no poseen estos actos forma especial alguna por lo que las partes pueden
formarlos del modo que les resulte ms conveniente ( art. 1020 C.C.).
Por lo dicho, el boleto de compraventa por el cual el Sr. Andrs Permisiori vende su parte indivisa en
condominio a ngela Bosco es vlido.

Sentencia del Juez

Crdoba, veintiocho de septiembre del ao dos mil ocho.
VISTOS: En autos caratulados Permisiori Andrs c/ Bosco ngela s/ escrituracin: La Sra. Bosco
demanda al vendedor Sr. Permisiori por escrituracin de su cuota parte de condominio de un
inmueble situado en calle Milicias N 1483 Piso 5to Torre B, de la Capital Federal que l le vendi
por un boleto de compraventa firmado. Previamente se lo notific a escriturar sin obtener
contestacin. La actora ofrece como elemento probatorio el boleto de compraventa firmado por las
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partes. El demandado, por su parte, no reconoce la venta del inmueble fundndose en que nunca
tuvo la intencin de venderlo y tampoco pudo leer lo que firmaba por su virtual ceguera sin ofrecer
ms prueba que su testimonio.
CONSIDERANDO:
1. Que el demandado demuestra haber efectuado el acto con discernimiento, intencin y libertad,
presupuestos de su voluntariedad. Nuestro Cdigo, siguiendo el criterio de Savigny toma
primordialmente en cuenta la intencin o voluntad real, qu quiso en realidad, lo que se patentiza por
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la invalidez de los actos en que hay exteriorizaciones viciadas por error, dolo, violencia o actos que
encierran un vicio propio, como el fraude o la simulacin. Pero el principio sufre atenuaciones por 3

ejemplo en base al art. 533 donde nos dice que las condiciones deben cumplirse de la manera en
que las partes verosmilmente quisieron y entendieron que haban de cumplirse, corroborado por el
art. 1198 segn el cual los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de
acuerdo con lo que verosmilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado
y previsin.
Lopez Olaciregui apoya la jurisprudencia que entiende que la firma del ciego es una situacin similar
a la de la firma en blanco; en ese caso, lo obligara como al vidente que la estampa sin contralorear
el contenido del documento que la extiende en blanco
En cuanto a que si nunca tuvo la intencin de vender su parte indivisa del inmueble, al no ser una
persona incapaz para nuestro derecho, debera haberse asegurado y tomado precauciones el
demandado antes de firmar un escrito a la contraparte. Queda bajo el mbito de su negligencia el no
asesorarse con alguien de confianza, al no tener posibilidad l mismo de leer lo que estaba
acreditando con su firma.
2. Que l podra oponerse al contenido del acto probando que las declaraciones dispuestas en l no
son las que ha tenido intencin de hacer o de contratar, pero no ofrece pruebas de esto, salvo su
testimonio que no puede ser tenido en cuenta a los fines probatorios (art. 1017 C.C.), o sea que no
ha logrado demostrar que no tuvo intencin de vender.
3. Que el Sr. Permisiori no puede fundamentar su actuacin imprudente en base a la disminucin
visual que posee, en principio no es ceguera total y segundo, dicha disminucin visual no lo torna
incapaz para otorgar actos jurdicos vlidos. O sea que no se puede amparar en esta supuesta
incapacidad. l es mayor de edad y tiene capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones
(art. 54; 55; 1357 C.C.).
4. Que al corroborarse que la firma es del Sr. Permisiori es suficiente para que el cuerpo del
instrumento quede tambin reconocido. (art. 1028 C.C.)
RESUELVO: Hacer lugar a la demanda de escrituracin y condenar al Sr. Permisiori a escriturar
dentro del plazo de diez das a favor de la Sra. Bosco ngela el inmueble en cuestin conforme con
el boleto de compraventa.
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