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1. INTRODUCCIN
Para el desarrollo actual fue necesario, la visita hacia las calles perimtricas del terreno
correspondiente circundante al Recreo Turstico El Huerto Huanuqueo, Haciendo uso del
google mapas se tendr la medicin de pendiente promedio de los Jirones en direccin de la
cada de lluvia, y si fuese necesario haremos uso del eclmetro, el cual anexamos las
fotografas.
Para el clculo del Valor Definitivo del terreno, fue basado segn las consideraciones del
Reglamento Nacional De Tasaciones 2007 as como tambin su modificatoria (2012).
Tomando el mismo Recreo Turstico que hicimos en el primer trabajo, valuando ahora como
terreno rstico en zonas de expansin urbana, y aplicando el mtodo de las zonas de
influencia, valuar el predio cuyo terreno tiene una seccin de 10,000.00 m2 o 1.00 Ha., la
profundidad de lote normativo ser la que corresponda a generar lotes de ms de 500 m2
en caso de habilitarse para uso industrial, la pendiente promedio altitud, rea bruta, tipo de
suelo y rea vendible si fuese el caso ser asumido o determinado por el grupo.
Los valores unitarios de terrenos urbanos adyacentes, sern los que correspondan a las
calles circundantes a la poligonal, Tener en cuenta que no existen valores unitarios aledaos
al terreno pues en la espalda se encuentra el rio Huallaga, es por eso que tomamos valores
unitarios paralelos a dicho terreno (Especificado en el Plano) y las obras de infraestructura
correspondientes a las mismas as como da frente al terreno en estudios sern las que en
realidad correspondan a estas vas. Incluir posteriormente el valor de la construccin y
obras complementarias que obtuvieron en su primer trabajo para obtener el valor dotado
del predio, aclarando en este caso tienen que descontar el valor del terreno del Recreo de la
primera parte.
3. MEMORIA DESCRIPTIVA
BIEN INMUEBLE
EL HUERTO HUANUQUEO Y TERRENO RSTICOASIGNADO
UBICACIN
Lugar : JR. HUALLAYCO N 2400 LAS MORAS
Departamento : HUNUCO
Provincia : HUANUCO
Distrito : HUANUCO
3.1. GENERALIDADES
Conocer el valor comercial del bien inmueble considerado por fines acadmicos, por tener
menor rea de 9 hectreas lo consideraremos como el caso la isla rustica materia de una
lotizacin futura y su anlisis ser por el mtodo de las zonas de influencias.
3.4. UBICACIN
EL RECREO TURISTICO EL HUERTO HUANUQUEO SE ENCUENTRA UBICADO EN EL JR
HUALLAYCO CUADRA 24.
OJO: Las calles San Martin, ngeles, Cceres, estn dentro de un radio de 200 m para poder
hacer uso de sus valores unitarios.
3.6.2 PERMETRO
El permetro del terreno rustico es de 450 m.
3.6.3 UBICACIN
El terreno rustico se encuentra ubicado en el distrito de Hunuco con una altitud de 1890
m.s.n.m.
El Terreno se encuentra ubicado en una zona consolidada, que cuenta con vas vehiculares,
redes pblicas y domiciliarias de agua y desage, electricidad, telfono e internet, teniendo
como infraestructura de servicio urbano que lo afecte el Prostbulo La Mquina del Sabor
.
El terreno cuenta con estudios para habilitaciones planificadas de uso industrial, trazo
definido de calles, calzadas y anchas de losa de concreto con un ancho de va de 6 m a 10 m
de ancho, red de agua potable, red de alcantarillado, red de energa elctrica y vereda.
4
3
2
MODULO
INST. ELECTRICAS Y
1
TOTAL
MUROS Y COLUMNAS (1) TECHOS (2) PISOS (3) PUERTAS Y VENTANAS (4) REVESTIMIENTOS (5) BAOS (6) SANITARIAS (7)
MODULO
CALAMINA METALICA
CEMENTO PULIDO MADERA CORRIENTE CON TARRAJEO FROTACHADO AGUA FRIA CORRIENTE
1 ADOBE, TAPIAL O QUINCHA SOBRE VIGUERIA DE -------
COLOR ROJO MARCOS Y/O YESO MONOFASICA SIN EMPOTRAR
3.7.1. AREA TECHADA
MADERA CORRIENTE
INGENIERA DE VALUACIONES
AREA
24.91 m2
CEMENTO PULIDO MADERA CORRIENTE CON TARRAJEO FROTACHADO AGUA FRIA CORRIENTE
582.72 m2
309.23 m2
240.66 m2
CALAMINA METALICA
LADRILLO SIN ELEMENTOS DE TARRAJEO FROTACHADO BAOS BLANCOS AGUA FRIA CORRIENTE
4 SOBRE VIGUERIA DE CEMENTO PULIDO MADERA RUSTICA
CONCRETO Y/O YESO SIN MAYOLICA MONOFASICA SIN EMPOTRAR
MADERA CORRIENTE
FACULTAL DE INGENIERIA CIVIL Y ARQUITECTURA
ESCUELA ACADEMICO PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL
UNIVERSIDAD NACIONAL HERMILIO VALDIZAN HUANUCO
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3.7.3.ESTADO DE CONSERVACION
MODULO 1 : Regular 32 %.
MODULO 2 : Malo 90 %.
MODULO 3 : Regular 20 %.
MODULO 4 : Malo 66 %.
3.7.4.ANTIGEDAD DE LA CONSTRUCCION
4. VALUACIN
El Precio del predio se determinara mediante la siguiente frmula:
. . . = . . +. . +. . .
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. . =
=
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o A: rea
REAS m2
ZONA I A1 3050.00 m2
ZONA II A2 6100.00 m2
ZONA III A3 850.00 m2
rea Total 10000.0 m2
. . =
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Para uso Industrial con un rea de 10000.0 m2 se obtiene de la tabla N 11 el valor de 0.75
CAV = 0.75
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. . = /. 800.42
Descripcin:
DESCRIPCION I1
Las calles presentan Ancho de va < 6 m , y Calzada Afirmado compactado 0.07
El Jr. Huallayco presenta Ancho de va > 6 m , y Calzada de carpeta asfltica 0.18
El Jr. Huallayco y las calles presentan Red de agua Potable con red publica 0.11
El Jr. Huallayco y las calles presentan Red de Alcantarillado con red publica 0.1
El Jr. Huallayco y las calles presentan Red de Energa Elctrica con cables areos 0.09
Las calles presentan Vereda de ancho < 1.40 m 0.08
El Jr. Huallayco no presenta vereda 0
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CALLE. SAN
Av. HUALLAGA CALLE. ANGELES JR. HUALLAYCO
MARTIN
ESTUDIO 0.02 0.02 0.02 0.02
TRAZO 0.02 0.02 0.02 0.02
CALZADA Y ANCHO DE VIA 0.18 0.18 0.18 0.18
RED DE AGUA POTABLE 0.11 0.11 0.11 0.11
RED DE ALCANTARILLADO 0.1 0.1 0.1 0.1
RED DE ENERGIA ELECTRICA 0.09 0.09 0.09 0.09
VEREDA 0.08 0.08 0.08 0
0.6 0.6 0.6 0.52
FACTOR "T"
PENDIENTE Y NAT. DEL TERRENO FACTOR
(Entre 5 a 10%) = 8 % 0.9
Con afloramiento Rocoso 0.65
FACTOR T:
T1= 0.9 En el rea del predio existe una pendiente del 8%
T2= 0.65 suelo afloramiento rocoso
= 12 = 0.585
= /. 21.216
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Vp
ZONA I1 I2 C CAV T VB COMERCIAL 3VR
comercial
ZONA I 0.49 0.52 0.515 0.75 800.42 100% 0.588 181.7874 63.648 OK
ZONA II 0.49 0 0.234 0.75 800.42 100% ---- 140.47371 63.648 OK
ZONA III ---- ---- 90% VB2 ---- 126.426339 63.648 OK
OJO:
ZONA VB AREA VD
VD 1 181.7874 3050 554451.5343
VALOR DEFINITIVO:
VD 2 140.47371 6100 VB AREA
856889.631 VD
VD 3 VD1
126.426339 85068.304474 14600 m2 997245.3
107462.3882
VD2 49.2478422 29200 m2 1438037
TOTAL S/. 1518803.553
VD3 44.3230579 27860 m2 1234841
TOTAL: S/. 3670123
= /. 1518,803.553
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MODULO 1
* Atechada = 240.66 m2
* Construccin de Adobe
* Antigedad = 3 aos
* Estado de
Conservacin = REGULAR
* Material
Predominante = ADOBE
CONSTRUCCION MODULO - 2
MODULO 2
* Atechada = 309.23 m2
* Construccin de Adobe
* Antigedad = 30 aos
* Estado de
Conservacin = MALO
* Material
Predominante = ADOBE
* Uso = VIVIENDA
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CONSTRUCCION MODULO - 3
MODULO 3
* Atechada = 24.91 m2
* Construccin de Adobe
* Antigedad = 2 aos
* Estado de
Conservacin = REGULAR
* Material
Predominante = LADRILLO
* Uso = VIVIENDA
MODULO 4
* Atechada = 7.92 m2
* Construccin de Adobe
* Antigedad = 15 aos
* Estado de
Conservacin = MALO
* Material
Predominante = LADRILLO
* Uso = VIVIENDA
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POR LO TANTO:
= /. .
= .
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. . . = . . +. . +. . .
. . . = /. . + /. . + /. .
. . . = /. .
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