1.

Clases de hipoteca
2. Normas aplicables
3. Naturaleza jurdica. Hipoteca en el Derecho comparado
4. Intervinientes en la hipoteca
5. Bien materia de hipoteca
6. Caractersticas de la hipoteca. Requisitos de validez
7. Ttulo formal de la hipoteca
8. Hipoteca legal -Hipoteca convencional -Hipoteca judicial
9. Extincin de la hipoteca
10. Inscripcin de la hipoteca
11. Prioridad del ttulo de la hipoteca
12. Rango de la hipoteca
13. Titular registral
14. Principio de publicidad
15. Tercero de buena fe registral
16. Reduccin y ampliacin de la hipoteca
17. Fbrica
18. Independizacin e hipoteca
19. Ejecucin de la hipoteca
20. Remate judicial y adjudicacin del bien hipotecado. Retroprioridad de la hipoteca
21. Tercera excluyente de dominio
22. Nulidad de hipoteca
23. Conclusiones
24. Sugerencias
25. Fuentes de informacin

1. DEFINICIN
La hipoteca es una garanta real que en el derecho positivo peruano recae sobre bienes inmuebles y para
su constitucin es necesario que se inscriba en el Registro de Predios lo cual otorga el derecho de
persecucin que recae sobre el bien inmueble.
En el Diccionario de la Lengua Espaola de la Real Academia Espaola se define la hipoteca como el
derecho real que grava bienes inmuebles o buques, sujetndolos a responder del cumplimiento de una
obligacin o del pago de una deuda, es decir, segn este diccionario la hipoteca es un derecho real que
grava inmuebles y buques. En tal sentido segn el mismo la hipoteca no slo recae sobre inmuebles.
Para Josserand la hipoteca es la garanta real e indivisible que consiste en la afectacin de un bien del
deudor al pago de una obligacin, sin que el constituyente pueda ser en ese momento desposedo, y
permitiendo al acreedor hipotecario embargar y hacer vender ese bien, al vencimiento, quien quiera que lo
tenga, para hacerse pago con su precio con preferencia a los dems acreedores. Es decir, este autor no
precisa que la hipoteca recae slo sobre bienes inmuebles, por lo cual con dicha definicin la hipoteca
tambin es de aplicacin para bienes muebles.
El Cdigo Civil Espaol de 1889 define la hipoteca en su artculo 1876 precisando que la hipoteca sujeta
directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al
cumplimiento de la obligacin para cuya seguridad fue constituida. En esta definicin tampoco se precisa
que la hipoteca recae slo sobre bienes inmuebles, por lo cual con la misma la hipoteca tambin es de
aplicacin para los bienes muebles.
Para Planiol la hipoteca es una seguridad real que, sin desposeer al propietario bien permite al acreedor
hacerlo vender al vencimiento de la obligacin, cualesquiera fueran las manos en que se encuentre, para
hacerse pagar con el precio que se obtenga, preferentemente a los dems acreedores. En esta definicin
tampoco se precisa que la hipoteca recae sobre slo sobre bienes inmuebles, por lo cual con la misma
dicha garanta o derecho real tambin es de aplicacin para los bienes muebles.
El Cdigo Civil Alemn define la hipoteca en su artculo 1113 como un gravamen impuesto sobre una
finca por virtud del cual aquel en cuyo beneficio se establece puede obtener de ella determinada suma
de dinero para cobrarse de un crdito reconocido a su favor. Con esta definicin la hipoteca recae sobre
fincas.
El Cdigo Civil Francs define la hipoteca en su artculo 214 como el derecho real sobre inmuebles
afectos al cumplimiento de una obligacin. En esta definicin se precisa que la hipoteca recae sobre
inmuebles.
El Cdigo Civil Peruano de 1852 defina la hipoteca como el gravamen que se impone sobre un inmueble
a favor de un tercero, en seguridad de un crdito o de una obligacin. En esta definicin se precisa que la
hipoteca recae sobre inmuebles.
El Cdigo Civil Peruano de 1984 define la hipoteca en su artculo 1097 precisando que por la hipoteca se
afecta un inmueble en garanta del cumplimiento de cualquier obligacin, propia o de un tercero. En esta
definicin se precisa que la hipoteca recae sobre inmuebles.
El Cdigo Civil Peruano de 1984 regula la hipoteca como una garanta que recae sobre bienes inmuebles,
por lo cual la garanta en mencin con la regulacin actual en el Estado Peruano no es de aplicacin para
bienes muebles, sino slo es de aplicacin para bienes inmuebles.
Algunos juristas definen a la hipoteca como la reina de las garantas por las bondades de la misma, ya
que el bien no se puede ocultar y el propietario que constituy la garanta (propietario) queda en posesin
del bien hipotecado. Sin embargo, el hecho de considerar a la misma como reina de las garantas no es
aceptado en forma unnime por la doctrina.
Para comprender la hipoteca hace falta no slo conocer derecho civil (y especficamente dentro de esta
rama del derecho privado los derechos reales y mas exactamente los derechos reales de garanta o
derechos reales accesorios), sino otras ramas del derecho como registral, notarial, urbanstico, minero,
procesal civil, penal, procesal penal, tributario, entre otras ramas del derecho.

2. CLASES DE HIPOTECA
La hipoteca puede ser de diversas clases por lo cual existen diversas clasificaciones de misma.
Siendo la primera la que clasifica a la hipoteca en hipoteca mobiliaria e hipoteca inmobiliaria. La hipoteca
inmobiliaria es la que recae sobre bienes inmuebles y la hipoteca mobiliaria es la que recae sobre bienes
muebles. De estas dos clases de hipoteca la mas conocida, mas utilizada y consagrada en todos los
ordenamientos sustantivos es la hipoteca inmobiliaria. En cuanto a la hipoteca mobiliaria podemos afirmar
que la misma se encuentra consagrada en el derecho positivo espaol. La cual en algunos supuestos
remplaza a la prenda con entrega jurdica.
La segunda clasificacin de las hipotecas clasifica a la hipoteca en general y especial. Siendo la primera
la que recae sobre todos los bienes inmuebles del deudor y la segunda la que recae slo sobre un bien o
bienes. Slo la segunda se encuentra regulada en el derecho peruano.
La tercera clasificacin clasifica a la hipoteca en convencional y legal. Siendo la primera la que surge por
acuerdo de partes y la segunda en los supuestos que establece la ley. Ambas hipotecas se encuentran
reguladas en el derecho peruano.
La cuarta clasificacin clasifica a la hipoteca en hipoteca regulada por el Cdigo Civil e hipoteca regulada
por otras normas. Igualmente ambas hipotecas se encuentran reguladas en el derecho peruano.
La quinta clasificacin clasifica a la hipoteca en hipoteca inscrita e hipoteca oculta. Siendo la primera la
que corre inscrita en registros pblicos y la segunda la que no corre inscrita. Esta ltima no se encuentra
regulada en el derecho peruano.
Existen otras clases de hipoteca como la judicial y la unilateral, pero son hipotecas poco conocidas. En
todo caso debemos dejar constancia que la segunda se puede constituir en el derecho peruano, es decir,
por el hecho de ser una hipoteca unilateral no se puede observar (suspender la inscripcin) ni tachar
(denegar la inscripcin) el ttulo presentado al registro, solicitando su registracin. Dejando constancia que
la observacin puede subsanarse, mientras que la tacha no puede subsanarse.

3. NORMAS APLICABLES
Las normas aplicables peruanas son el Cdigo Civil Peruano de 1984, Cdigo Procesal Civil Peruano de
1993, el reglamento de inscripciones y el reglamento del registro de predios y otras normas que regulan la
hipoteca.
En el derecho espaol las normas aplicables son el Cdigo Civil Espaol de 1889, la Ley Hipotecaria
Espaola, la Ley de Enjuiciamiento Civil y el Reglamento Hipotecario principalmente.

Leer ms: http://www.monografias.com/trabajos39/hipoteca-peru/hipoteca-peru.shtml#ixzz4jjl0pAwR

Partes: 1, 2

4. NATURALEZA JURDICA
Cuando se estudia una institucin jurdica es necesario determinar su naturaleza jurdica a fin de realizar
estudios ms serios sobre la institucin jurdica estudiada.
En tal sentido la naturaleza jurdica de las instituciones jurdicas puede ser la de ser un contrato, o un
derecho real o un ttulo valor, o una garanta o una persona jurdica, entre otras.
Por ejemplo la compra venta es un derecho personal por ser un contrato, la anticresis y posesin
son derechos reales, y la letra de cambio, el cheque, el pagar y el certificado bancario son
ttulos valores.
La naturaleza jurdica de la hipoteca es la de ser un derecho real accesorio, por que es un derecho que
tienen o que pueden tener las personas sobre los bienes inmuebles.
Por lo cual la norma aplicable a la hipoteca en el derecho civil peruano es el libro titulado derechos
reales del Cdigo Civil Peruano de 1984.
Sin embargo, no todos los autores estn de acuerdo en estudiar la naturaleza jurdica.
Algunos autores consideran que no es pertinente determinar la naturaleza jurdica de las instituciones
jurdicas, ya que ello resulta extremadamente terico y no aplicativo.
5. HIPOTECA EN EL DERECHO COMPARADO
La hipoteca se encuentra regulada en el derecho positivo peruano, pero es necesario determinar si se
encuentra regulada en el derecho positivo de otros Estados.
Efectuando comparaciones jurdicas externas determinamos que en otros Estados tambin se encuentra
regulada la misma.
Por ejemplo se encuentra regulada en Alemania, Argentina, Espaa, Francia, Italia, entre otros Estados.
Pero en el Estado Peruano es una garanta que respalda con mucha frecuencia con mucha seguridad,
salvo lo relativo a los privilegios que le restan confianza a los agentes econmicos.

6. INTERVINIENTES EN LA HIPOTECA
En la hipoteca normalmente intervienen el deudor (propietario) y acreedor.
Pero otras veces intervienen el deudor, acreedor y adems un tercero que es el propietario del inmueble.
Sin embargo, en otras oportunidades la hipoteca slo es otorgada por el propietario, supuesto en el cual
se denomina hipoteca unilateral.

7. BIEN MATERIA DE HIPOTECA

Es necesario determinar sobre que bienes puede recaer los distintos derechos reales de garanta.
Algunos derechos reales no recaen sobre todo tipo de bien, en tal sentido la hipoteca slo recae sobre
bienes inmuebles.
El bien materia de hipoteca es un inmueble, pero en el derecho espaol, la hipoteca tambin puede
recaer sobre bienes muebles, supuesto en el cual se denomina hipoteca mobiliaria.

8. CARACTERSTICAS DE LA HIPOTECA
Cuando se estudia una institucin jurdica es conveniente que se estudie sus caractersticas por que esto
permite determinar los aspectos mas importantes de la institucin jurdica estudiada.
Las caractersticas de la hipoteca son las siguientes:
1) Derecho real accesorio o de garanta.
2) Carcter inmobiliario. Esta carcterstica no existe en el derecho espaol, porque en el mismo si se
encuentra consagrada la hipoteca mobiliaria, la que no encuentra consagracin en el derecho peruano.
3) Constitucin de la hipoteca por el deudor o por un tercero.
4) No hay desplazamiento del bien ni desposesin.
5) Especialidad. Esta caracterstica no existe en la hipoteca general.
6) Indivisibilidad.
7) Publicidad. Esta caracterstica no existe en la hipoteca oculta.
9. REQUISITOS DE VALIDEZ.
Los requisitos de validez de la hipoteca en el derecho peruano se encuentran establecidos en el artculo
1099 del Cdigo Civil Peruano de 1984, el cual establece como requisitos de validez los siguientes:
1) Que afecte el bien el propietario o quien est autorizado para ese efecto conforme a ley.
2) Que asegure el cumplimiento de una obligacin determinada o determinable.
3) Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el registro de
la propiedad inmueble.

10. TTULO FORMAL DE LA HIPOTECA

Existen dos clases de ttulos que son ttulo formal y ttulo material.
Ttulo formal es el documento que sirve para probar el acto jurdico o derecho real, es decir, el ttulo
formal es el documento que contiene el acto jurdico o derecho real. En tal sentido son ttulos formales
una escritura pblica, un formulario registral, un acta de transferencia de bienes muebles registrables o
copias certificadas de un expediente judicial o administrativo, o documentos privados con firmas
legalizadas. Por regla general los documentos que pueden registrarse en las oficinas registrales son
instrumentos pblicos (conforme al principio registral de titulacin autntica o de titulacin pblica) y por
excepcin los documentos privados. El artculo 2010 del Cdigo Civil Peruano de 1984 establece que la
inscripcin se hace en virtud de ttulo que conste en instrumento pblico, salvo disposicin contraria. Es
decir, este artculo consagra el principio de titulacin autntica.
El artculo VI del Ttulo Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades del 2001 consagra el
Principio Registral de Titulacin Autntica en los siguientes trminos: "La inscripcin se efectuar en
mrito de documento pblico, de resolucin arbitral o de documento privado en los casos expresamente
previstos. Pueden realizarse inscripciones en virtud de documentos otorgados en el extranjero, siempre
que contengan actos o derechos inscribibles conforme a la ley peruana. Se presentarn en idioma
espaol o traducidos a ste y legalizados conforme a las normas sobre la materia".
Es decir las inscripciones se extienden en mrito a Instrumentos Pblicos, y slo por excepcin se pueden
extender inscripciones en mrito a Instrumentos privados, para lo cual es necesario norma legal que lo
autorice.
Los Instrumentos Pblicos son los siguientes: Judiciales, Notariales, Administrativos y Consulares.
Ttulo material es el acto jurdico contenido en el documento, es decir, el ttulo material es el acto jurdico
o derecho real que se encuentra contenido en un documento. En tal sentido son ttulos materiales: las
compra ventas, las donaciones, las permutas, las hipotecas, los embargos, los levantamientos de
embargos, los levantamientos de hipotecas, la constitucin de sociedades, los aumentos de capital, las
modificaciones de estatuto, los cambios de denominacin, el cambio de objeto social, el nombramiento
de gerente o director, sus revocaciones, la disolucin, la extincin, el otorgamiento de poder, el contrato
de mandato, las revocaciones de los mismos, las sustituciones de poderes, la sucesin intestada, el
testamento, entre otros actos.
El ttulo formal de la hipoteca es la escritura pblica (salvo algunas excepciones) del cual se pueden
tomar traslados que son testimonios, partes notariales o boletas notariales.
Dejando constancia que lo habitual es que se presenten al registro partes notariales, conforme a la ley del
notariado.

11. HIPOTECA LEGAL

Adems de la hipoteca convencional que es la ms frecuente, existe tambin la hipoteca legal, la cual
desarrollaremos a continuacin.
El artculo 1118 del Cdigo Civil Peruano de 1984 establece que adems de las hipotecas legales
establecidas en otras leyes, se reconocen las siguientes:
1) Del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo haya sido con dinero de un
tercero.
2) La del inmueble para cuya fabricacin o reparacin se haya proporcionado trabajo o materiales por el
contratista y por el monto que el comitente se haya obligado a pagarle.
3) La de los inmuebles adquiridos en una particin con la obligacin de hacer amortizaciones en dinero a
otros de los copropietarios.
De estos tres supuestos el mas frecuente es el primero.
La hipoteca legal no se pacta sino que se constituye de oficio.
El citado Cdigo sustantivo establece en su artculo 1119 que las hipotecas legales a que se refiere el
artculo 1118 se constituyen de pleno derecho y se inscriben de oficio, bajo responsabilidad,
simultneamente con los contratos de los cuales emanan. En los dems casos, el derecho del acreedor
surge de la inscripcin de las hipotecas legales en el registro. Las personas en cuyo favor se reconocen
dichas hipotecas, pueden exigir el otorgamiento de los instrumentos necesarios para su inscripcin.
El artculo 1120 del mismo Cdigo establece que las hipotecas legales son renunciables y tambin puede
cederse su rango respecto a otras hipotecas legales y convencionales. La renuncia y cesin pueden
hacerse antelada y unilateralmente.
En el artculo 1121 del mismo Cdigo sustantivo se establece que las reglas de los artculos 1097 a 1117
y 1122 rigen, para las hipotecas legales en cuanto sean aplicables.
La hipoteca legal es la que resulta exclusivamente de la ley, la que es una creacin puramente legal . Es
la llamada "hipoteca tcita" en el derecho francs (Josserand). Esta ltima expresin no nos sirve, por
cuanto nosotros admitimos la existencia de la hipoteca legal en tanto se encuentre registrada, salvo la
creada por el Cdigo Penal (Jorge Eugenio Castaeda).
Para Planiol-Ripert y Becqu la hipoteca legal es aquella que de pleno derecho la ley une al crdito , sin
que sea necesario que el acreedor haya de hacer que se le constituya por contrato expreso: antiguamente
se denominaban "hipotecas tcitas". Las hipotecas legales se establecen a favor de ciertas clases de
personas en atencin a su condicin jurdica o a la naturaleza de sus relaciones con aquellos cuyos
bienes son afectados por esas hipotecas.
12. HIPOTECA CONVENCIONAL
La hipoteca convencional se constituye por acuerdo de partes, que son acreedor y propietario. La misma
se caracteriza por que la constituye el propietario del inmueble por escrito y al igual que todas las
hipotecas requiere inscripcin en el registro de predios. En el caso que se haya firmado la minuta y no la
escritura pblica, a nuestro criterio se puede demandar otorgamiento de escritura pblica. Con la cual
recin se podr inscribir la misma.
Y en este supuesto la hipoteca no se inscribe de oficio sino que se inscribe a pedido de parte interesada,
es decir, en estricta aplicacin del principio registral de rogacin.
El Principio Registral de Rogacin se encuentra consagrado en el primer prrafo del artculo 2011 del
Cdigo Civil Peruano de 1984, el cual establece: "Los Registradores califican la legalidad de los
documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto,
por lo que resulte de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros pblicos."
La hipoteca convencional generalmente asegura el cumplimiento de un contrato de mutuo o de crdito
bancario.
13. HIPOTECA JUDICIAL
La hipoteca judicial se concede al acreedor, en la ejecucin de la sentencia.

14. EXTINCIN DE LA HIPOTECA

El artculo 1122 del Cdigo Civil Peruano de 1984 establece que la hipoteca se acaba por:
1) Extincin de la obligacin que garantiza.
2) Anulacin, rescisin o resolucin de dicha obligacin.
3) Renuncia escrita del acreedor.
4) Destruccin total del inmueble.
5) Consolidacin.

15. INSCRIPCIN DE LA HIPOTECA

Existen diversos actos registrales entre los cuales podemos citar a la compra venta, la donacin, la
permuta, el embargo, la constitucin de sociedades, entre otros.
Considerndose tambin como un acto registrable la hipoteca.
La hipoteca en el Estado Peruano se inscribe en el Registro de Predios.
En el derecho espaol la hipoteca mobiliaria se inscribe en algunos registros de bienes muebles y en
registros de garantas.

16. PRIORIDAD DEL TTULO DE LA HIPOTECA

La prioridad del ttulo de la hipoteca la otorga el da, hora y segundo de presentacin al registro, siempre
que la misma se inscriba.
La hipoteca tiene preferencia frente a otras por la fecha de su ingreso al Registro, en tal sentido si un
predio corre inmatriculado y se presentan dos ttulos distintos que contienen hipotecas tiene preferencia o
prima el ttulo que ingresa primero al registro, siempre y cuando se inscriba. Dejando constancia que el
ingreso al registro de los documentos o ttulos con lo cual se solicita la inscripcin se canalizan por el libro
diario, el cual por lo general se lleva en sistemas informticos y al final del da se imprimen.
Otro supuesto es cuando un predio corre inmatriculado y se presentan dos ttulos uno que contiene una
compra venta y otro que contiene una hipoteca constituida por el titular registral, en este supuesto si se
inscribe primero la traslacin de dominio como consecuencia de la compra venta, la hipoteca ya no podr
inscribirse. Se inscribe slo uno de los dos ttulos. Es decir, en este supuesto el adquirente adquiere sin
hipoteca el inmueble.
Pero si en este mismo supuesto planteado se inscribe primero la hipoteca y luego la traslacin de
dominio, se inscriben los dos ttulos. Y el adquirente adquiere el predio con un gravamen (siempre y
cuando no existen mas gravmenes inscritos o anotados, ya que en caso de existir estos se adquiere el
bien incluso con estos gravmenes, que pueden ser embargos o hipotecas, entre otros gravmenes,
salvo que se trate de un remate o adjudicacin judicial supuesto en el cual se adquiere el bien sin
gravmenes, ya que el Juez ordena que se deje sin efecto todo gravamen que pese sobre el bien, salvo la
medida cautelar de anotacin de demanda, conforme al numeral 2 del artculo 739 del Cdigo Procesal
Civil peruano de 1993) que es la hipoteca.
Es decir, es determinante la fecha del acceso al registro.

17. RANGO DE LA HIPOTECA

Sobre un mismo inmueble pueden constituirse varias hipotecas, por lo cual es necesario determinar que
entre las mismas existe preferencia entre ellas a lo cual se denomina rango de la hipoteca.
En tal caso corresponde determinar que el rango de la hipoteca la determina la inscripcin en el registro
de predios.
Por ejemplo si existen cuatro hipotecas inscritas la fecha de ingreso al registro es la que determina el
rango de la hipoteca.
No determina el rango la fecha de la minuta ni tampoco la fecha de la escritura pblica, ni la fecha del
testimonio, parte o boleta.
Es necesario destacar que sobre el mismo inmueble pueden inscribirse una cantidad indeterminada de
hipotecas, pero en la prctica generalmente en una partida registral slo corre registrada un hipoteca.
Para comprender el rango de la hipoteca es necesario estudiar el principio registral de prioridad de rango.
El Principio Registral de Prioridad de Rango se encuentra consagrado en el artculo 2016 del Cdigo Civil
Peruano de 1984 que establece: "La prioridad en el tiempo de la inscripcin determina la preferencia de
los derechos que otorga el registro".
Al Principio Registral de Prioridad Preferente tambin se le denomina Principio Registral de Prioridad de
Rango, Prioridad Compatible o Prioridad por Rangos.
Este principio registral se aplica generalmente en el caso de gravmenes y medidas cautelares, por
ejemplo cuando existen dos hipotecas, tiene prioridad la hipoteca que se inscribi primero frente a la
hipoteca que se inscribi despus, sin importar las fechas de las escrituras pblicas ni tampoco de las
minutas. En tal supuesto se encuentra en ventaja el acreedor hipotecario que logr inscribir primero su
ttulo.
Cuando se aplica el principio registral de prioridad de rango se inscriben las dos hipotecas que se
presentan al registro, pero una de las mismas prima sobre la otra.

18. TITULAR REGISTRAL

Existe titular registral en los registros de bienes, en tal sentido existe titular registral en el registro de
predios (que comprende al registro de propiedad inmueble, registro predial y seccin especial de predios
rurales), registro de propiedad vehicular, registro de sociedades cuyo capital se divide en participaciones,
registro de embarcaciones pesqueras, registro de buques, registro de naves, registro de aeronaves, entre
otros.
El titular registral es el que aparece en el registro como propietario, en tal sentido normalmente el titular
registral es el que hipoteca el inmueble, salvo que con la hipoteca se presente el ttulo de adquisicin del
nuevo propietario, en tal caso el que hipoteca no ser el titular registral, sino el nuevo adquiriente o
propietario que con la inscripcin de este ttulo se convertir en el nuevo titular registral.

19. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

Existen varios principios registrales en cada sistema registral, entre los cuales podemos citar el principio
de prioridad, legalidad, tracto sucesivo, legitimacin, entre otros. Considerndose tambin como principio
registral el principio de publicidad, el cual se encuentra consagrado legislativamente en el artculo 2012
del Cdigo Civil Peruano de 1984 y en el artculo I del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los
Registros Pblicos Peruano.
En algunos reglamentos registrales especiales tambin se encuentra consagrado legislativamente este
principio registral.
El artculo 2012 del Cdigo Civil Peruano de 1984 establece que se presume, sin admitirse prueba en
contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.

20. TERCERO DE BUENA FE REGISTRAL

Conforme al artculo 2014 del Cdigo Civil Peruano de 1984 puede constituirse tercero registral siempre
que existan los siguientes requisitos:
1. Que se adquiera de quien en el registro aparezca con facultades para otorgar el documento.
2. Que sea una adquisicin a ttulo oneroso.
3. Que se inscriba la adquisicin el registro.
4. Que se acte de buena fe y no se conozca de la inexactitud del registro.

El tercero registral no es igual que el tercero civil, por que el primero es el protegido por el principio
registral de fe pblica registral. Mientras que el segundo es la persona que no interviene en un contrato,
por ejemplo si A con B celebran un contrato de compra venta, es considerado como tercero civil respecto
de este contrato C.
El tercero registral no necesita los mismos requisitos en todos los sistemas registrales, en tal sentido los
requisitos varan en los diferentes ordenamientos registrales. Por ejemplo en algunos Estados no se
requiere ttulo oneroso para estar ser considerado como tal. Lo que si requiere en el derecho conforme a
la norma citada.
El derecho registral protege al tercero registral.

21. REDUCCIN Y AMPLIACIN DE LA HIPOTECA

La hipoteca puede reducirse y ampliarse en cuanto al monto, lo cual es necesario inscribir en el Registro
por que estos actos tambin son constitutivos como lo es la constitucin de hipoteca.

22. FBRICA
La fbrica es la construccin que puede inscribirse en el registro de predios, es decir, es declarativa la
inscripcin de la construccin sobre la cual tambin puede recaer la hipoteca.
Existen dos supuestos de inscripcin de la fbrica que son la declaratoria de fbrica y constatacin de
fbrica, siendo el primer supuesto cuando la construccin la inscriben a solicitud del ingeniero o arquitecto
constructor y el segundo supuesto cuando la inscriben a solicitud de otro ingeniero o arquitecto, que no
sean los constructores.

23. INDEPENDIZACIN E HIPOTECA

Si un predio corre hipotecado y se independizan de l algunos predios, la hipoteca pasa tambin a ser
registrada en las partidas registrales de los nuevos predios independizados, es decir, no se afecta el
acreedor hipotecario con las independizaciones.
Debemos dejar constancia que si un bien corre gravado en el registro con una hipoteca hasta por la suma
de quinientos mil dlares y del mismo se independizan dos bienes, en las tres fichas (que son la ficha
original y las otras dos donde corre registradas las independizaciones o desmembraciones) corre inscrita
la hipoteca hasta por la suma de quinientos mil dlares. Dejando constancia que en el registro no se
verifica el valor del predio para efectos de calificacin registral al momento de calificar la hipoteca, sino
slo hasta que monto se constituye, el cual es un requisito de constitucin de la hipoteca. Por ejemplo si
el predio aparece en el registro que fue adquirido por la suma de cincuenta mil dlares americanos es
posible sin ningn problema que se inscriba una hipoteca hasta por la suma de un milln de dlares.

24. EJECUCIN DE LA HIPOTECA

En el Estado Peruano la hipoteca se ejecuta judicialmente, lo cual encarece los costos de ejecucin.
Es necesario modificar el Cdigo Civil Peruano de 1984 al igual que la constitucin poltica peruana de
1993, para permitir que la hipoteca se ejecute extrajudicialmente.
Dejando constancia que en las propuestas de reforma del Cdigo Civil Peruano de 1984 publicadas en el
Diario Oficial El Peruano el 11-04-2006 se plantea que debe reformarse el referido Cdigo en lo referido a
hipoteca, en el sentido que la ejecucin de la misma pueda ser tambin extrajudicial.
En Espaa se puede ejecutar la hipoteca en forma extrajudicial, conforme al artculo 1858 del Cdigo Civil
Espaol de 1889 y artculo 129 de la ley hipotecaria.
Este procedimiento de enajenacin de fincas hipotecadas, por incumplimiento de la obligacin que
garantizan, se realiza en Espaa por medio de notario, con las formalidades establecidas en el
Reglamento Hipotecario, y exige como presupuesto que en la escritura de constitucin de hipoteca se
pacte expresamente la venta extrajudicial del bien hipotecado; adems el deudor habr de designar una
persona que lo represente, en su da, en la venta de la finca y habr de hacerse constar tambin el valor
de tasacin del inmueble para que sirva de tipo en la subasta (art. 234 Reglamento Hipotecario) .

25. REMATE JUDICIAL Y ADJUDICACIN DEL BIEN

HIPOTECADO
El inmueble hipotecado puede ser rematado y tambin puede solicitarse la adjudicacin al acreedor del
bien hipotecado. Siempre y cuando el proceso en el derecho peruano sea judicial.
26. RETROPRIORIDAD DE LA HIPOTECA
Cuando ha sido separado el rango de la hipoteca con bloqueo notarial, y posteriormente se inscribe la
hipoteca, la misma se considera inscrita desde la fecha de la anotacin del bloqueo notarial.

27. TERCERA EXCLUYENTE DE DOMINIO

Cuando el bien corre inscrito es ms fcil obtener una resolucin judicial de levantamiento de medida
cautelar.
Cuando el bien corre inmatriculado y las traslaciones de dominio corren registradas es mas fcil ganar un
proceso de tercera excluyente de dominio.
Pero si el bien hipotecado es transferido a un tercero no prospera la tercera excluyente de dominio, por
que la hipoteca es persecutoria respecto del bien. Y se ejecuta en contra de quien aparezca como
propietario en el Registro de Predios.
Es decir, si sobre el predio corre inscrita una hipoteca as se inscriba una traslacin de dominio no
prospera una tercera de propiedad, conocida antes como tercera excluyente de dominio.

28. NULIDAD DE HIPOTECA

El Cdigo Civil Peruano contiene normas que sancionan la ineficacia del acto jurdico, entre las cuales
destacan las normas que regulan la nulidad y anulabilidad del acto jurdico, normas que tambin se
aplican a los contratos y a los derechos reales.
Es decir, es posible declarar la nulidad relativa o absoluta de un acto jurdico, segn las causales de
nulidad establecidas en el Cdigo Civil Peruano de 1984.
En algunos supuestos los derechos reales pueden ser declarados ineficaces.
La hipoteca es un derecho real y como tal parece que no es atacable, sin embargo, nada impide que se
declare su nulidad o anulabilidad a travs de una sentencia judicial.
Es decir, la hipoteca puede ser declarada ineficaz, an en caso de que la misma corra registrada en el
registro.

29. CONCLUSIONES:
Luego de haber desarrollado los aspectos mas importantes de la hipoteca, formulamos conclusiones en
los siguientes trminos:
1) La hipoteca en el Estado Peruano slo recae sobre bienes inmuebles, lo cual concuerda con la mayor
parte de legislaciones extranjeras.
2) La hipoteca en el Estado Espaol recae sobre bienes inmuebles y sobre algunos bienes muebles, por
lo cual en dicho Estado la hipoteca es de dos clases que son la hipoteca inmobiliaria e hipoteca mobiliaria.
3) En el Estado Peruano casi no se tramitan procesos de nulidad de hipoteca.
4) En el Estado Peruano, Espaol y Argentino, entre otros, se encuentra regulada la hipoteca.
8) La hipoteca es un derecho real de garanta.
9) La hipoteca es una garanta.
10) La hipoteca no es un contrato.
11) La hipoteca poco a poco deja de ser utilizada por parte de los agentes econmicos por otras garantas
como el contrato de fideicomiso en garanta.
12) La hipoteca se constituye a diario en los diferentes Estados.
13) En el Estado Peruano no se acostumbra tramitar procesos de otorgamiento de escritura pblica de
hipoteca.
14) En el Estado Peruano se ejecutan judicialmente a diario las hipotecas.
15) Las hipotecas populares no se ejecutan conforme a sus disposiciones sino conforme al Cdigo
Procesal Civil Peruano de 1993.
16) Las hipotecas se ejecutan en el Estado Peruano como procesos de ejecucin de garantas.
17) La hipoteca es constitutiva en el Estado Peruano.
18) La hipoteca no siempre ha existido como ahora, sino que ha evolucionado a travs de la historia.
19) La hipoteca puede constituirse por apoderado.
20) Para que un apoderado o mandatario constituya hipoteca sobre bienes de su poderdante o mandante
es necesario que se ste le haya otorgado poder por escritura pblica.
21) En el Cdigo Civil Espaol de 1889 se regula la hipoteca como contrato, lo cual es incorrecto.
22) La hipoteca en el derecho codificado peruano ha sido regulada por todos los Cdigos Civil Peruanos y
tambin por el Cdigo Civil Peruano de 1984 el cual se encuentra vigente.
23) El Registrador Pblico y los Vocales Registrales califican las hipotecas de las cuales se solicita su
registracin.
24) Las hipotecas normalmente garantizan mutuos, pero nada impide que garantice otros actos como
transacciones o conciliaciones, entre otros actos en los cuales es conveniente constituir una garanta.
26) En el derecho peruano la hipoteca es una de las garantas mas conocida por los juristas.
27) La hipoteca es una de las garantas mas utilizada por parte de los agentes econmicos.
28) En los sistemas registrales donde la hipoteca es constitutiva el derecho incentiva la inscripcin de
hipotecas.
29) La calificacin registral y notarial de la hipoteca reduce los costos de transaccin. Por que reducen los
procesos judiciales que se podran originar con eventuales problemas originados por una inadecuada
constitucin del derecho real de hipoteca.
30) El derecho positivo peruano en materia de hipoteca es muy reducido y no regula todos los supuestos
existentes.
31) El derecho positivo espaol en materia de hipoteca es mas amplio que el derecho positivo peruano
por que regula mas supuestos.
32) La hipoteca ha merecido pocos estudios en el derecho peruano.
33) La hipoteca ha merecido bastantes estudios y mas detallados en el derecho espaol.
34) La hipoteca en el Estado Peruano no presta la suficiente garanta por encontrarse regulado en el
mismo los privilegios de manera antitcnica.

30. SUGERENCIAS:
Habiendo desarrollado la hipoteca y formulado las correspondientes conclusiones efectuamos las
siguientes sugerencias:
1) Es necesario regular en el Estado Peruano reglas para la independizacin de partes de predios
hipotecados.
2) Es necesario regular en el Estado Peruano reglas para la acumulacin de predios hipotecados.
3) Es necesario regular en el Estado Peruano la nulidad de hipoteca.
4) Es necesario permitir en el Estado Peruano que se puede tambin ejecutar la hipoteca
extrajudicialmente para reducir los costos de transaccin y para reducir la carga procesal del Poder
Judicial. Para que el mismo se concentre en los procesos que si ameritan su intervencin por ser muy
complejos. Dejando constancia que en el derecho positivo peruano poda pactarse la ejecucin
extrajudicial del derecho real de prenda, lo cual ha sido derogado, y este pacto se encuentra permitido en
la ley de garanta mobiliaria, pero no es de aplicacin a la hipoteca.
5) Es necesario modificar el Cdigo Civil Espaol para que se regule la misma como derecho real y no
como contrato.
6) Es necesario difundir las ventajas de la hipoteca.
7) Es necesario difundir la existencia de otras formas de garanta consagradas en el derecho positivo
peruano, que no sean la hipoteca como el fideicomiso en garanta.
8) Es necesario regular la hipoteca en la multipropiedad, sobre todo en cuanto al lanzamiento por
ejecucin.
9) Es necesario que en el Estado Peruano se apruebe una ley general de garantas, que agrupe y regule
todas las garantas existentes. Lo cual incluira una descodificacin del Cdigo Civil Peruano de 1984.
10) Es necesario que en el derecho positivo peruano se aclare que no se necesita inscribir la fbrica para
que la hipoteca abarque a sta, por que la fbrica es accesoria al terreno.
11) Se debe mantener en el derecho positivo peruano el sistema constitutivo para las hipotecas.
12) Es necesario que el Estado Peruano se realicen ms estudios sobre la hipoteca.
13) Es necesario que en el Estado Peruano se difunda las ventajas de la hipoteca.
14) Es necesario otorgar confianza a la hipoteca cuando coexiste con privilegios en el derecho positivo
peruano.
15) Es necesario sustituir el proceso de ejecucin de garantas por otro que sea ms rpico.

31. FUENTES DE INFORMACIN:

Para la elaboracin del presente trabajo se ha tenido en cuenta las siguientes fuentes de
informacin: tratados, libros, diccionarios, revistas, y legislacin nacional y algunos Cdigos extranjeros,
conforme se detalla a continuacin. Sin embargo, debemos dejar constancia que para la elaboracin del
mismo se han tenido en cuenta trabajos de autores peruanos y extranjeros. Para la elaboracin del
presente trabajo no slo se han tenido a la vista libros, sino otras fuentes de informacin como revistas
por lo cual a la presente parte del trabajo no se puede denominar bibliografa.
31.1. LIBROS:
ALBAMONTE, Haydee, FERNNDEZ DE VILLAGRA, Susana, IRIARTE DE MARTINEZ, Mara A, PEREZ
DEL BUSTO, Teresa, PODESTA, Marta Ines y TRAPANI DE ESPECHE, Dora. Hipoteca Inmobiliaria. En:
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ARVALO LEON, Julio y VASQUEZ VILLAR, Jaime. Derecho Registral Inmobiliario. Editorial Ediciones
Forenses. Primera Edicin. Lima Per. Enero de 1998.
ARIANO DEHO, Eugenia. El Proceso de Ejecucin. Editorial Rhodas. Lima Per. Septiembre 1996.
ARIAS SCHREIBER PEZET, Max. Exgesis.
ARIAS SCHREIBER PEZET. Luces y Sombras.
AVENDAO VALDEZ, Jorge. Garantas.
AYASTA GONZALES, Julio. El Derecho Comparado y los Sistemas Jurdicos Contemporneos. Editora
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CARNEIRO, Jos. Derecho Notarial. Editora y Distribuidora Fecat E.I.R.L. Tercera Edicin. 1993. Lima
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CABANELLAS, Guillermo. Repertorio Jurdico. Editorial Heliasta SRL. Buenos Aires. 1976.
CANTUARIAS SALAVERRY, Fernando. Se debe reformular cuanto antes el rgimen de garantas en el
Per: no basta con una simple reforma del Cdigo Civil; es necesaria la creacin de un sistema de
garantas. En: Por qu hay que cambiar el Cdigo Civil?. Editado por la Universidad Peruana
de Ciencias Aplicadas (UPC). Lima Per. Primera Edicin. Marzo 2001.
CANTUARIAS SALAVERRY, Fernando, FLEISIG, Heywood y DE LA PEA, Nuria. Trabas Legales al
Crdito en el Per: Garantas Mobililarias. Editado por la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas
(UPC). Lima Per. Primera Edicin. Diciembre del 2000.
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Traducido de la novena edicin francesa y aumentado con copiosas notas por Jos Ferrandez Gonzales.
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TORRES MANRIQUE, Fernando Jess. Derecho Comparado y Sistemas Jurdicos. Editorial
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TORRES MANRIQUE, Fernando Jess. Derecho Empresarial. Editorial Euroamericana. Primera Edicin.
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TORRES MANRIQUE, Fernando Jess. Garantas. Editorial Euroamericana. Primera Edicin. Lima Per.
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TORRES MANRIQUE, Fernando Jess. Introduccin al derecho y latn jurdico. Editorial Euroamericana.
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TORRES MANRIQUE, Fernando Jess. Tratado de Derecho Registral. Por publicar.
UCHUYA CARRASCO, Humberto y NEZ PALOMINO, Germn. Compiladores. Derecho Registral. Azul
Grana Editores. Primera Edicin. Febrero 2000. Lima Per.
VSQUEZ RIOS, Alberto. Derechos Reales de Garanta.
31.2. TRATADOS:
CHICO Y ORTIZ, Jos Mara. Estudios de Derecho Hipotecario. Tomo II. Editorial Marcial
Pons. Madrid Espaa. 1994. Tercera Edicin puesta al da.
DIEZ PICAZO Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial.
DIEZ PICAZO, Sistema de Derecho Civil.
GACETA JURDICA. Cdigo civil por los cien mejores especialistas.
GARCIA GARCIA, Jos Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo I. Editorial Civitas.
Madrid Espaa. Primera Edicin. 1988.
GONZALES BARRON, Gunther Hernn. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. Jurista Editores. Lima
Per. Julio 2002.
MAZEAUD, Jean, MAZEAUD, Henri y MAZEAUD Len. Lecciones de Derecho Civil. Traduccin de Luis
Alcal Zamora y Castillo. Ediciones Jurdicas Europa Amrica. Buenos Aires Argentina.
REVOREDO DE DEBAKEY, Delia. Cdigo Civil.
ROCA SASTRE, Derecho Hipotecario
31.3. DICCIONARIOS:
ANDIA VALENCIA, Walter. Diccionario Empresarial. Imprenta Kurgan. Marzo 2000. Lima Per. Primera
Edicin.
CABANELLAS, Guillermo. Diccionario Enciclopdico de Derecho Usual. Tomo II. Editorial Eliasta. 1994.
23 edicin. Argentina.
CHANAM Orbe, Ral. Diccionario Jurdico Moderno. Editorial Grfica Horizonte. Tercera Edicin. Lima
Per. 2002.
FLORES POLO, Pedro. Diccionario de Trminos Jurdicos. Volumen
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RAMREZ GRONDA, Juan. Diccionario Jurdico. Editorial Claridad. Buenos Aires Argentina. Sptima
edicin. Mayo de 1976.
REAL ACADEMIA ESPAOLA. Diccionario de la Lengua Espaola. En CD.
VASQUEZ OLIVERA, SALVADOR. Derecho Civil Definiciones. Palestra Editores. Lima Per. Abril 2002.
Segunda Edicin.
31.4. REVISTAS:
COMISIN DE REFORMA DE CDIGOS. II Congreso Internacional de Derecho Civil de 1999. Arequipa
Per.
SOTO, Carlos. La influencia del Dr. Guillermo Borda en la reforma de 1968 al Cdigo Civil Argentino.
En: Revista Scribas Ao II. N 4. Arequipa Per. Pag. 25.
TORRES MANRIQUE, Fernando Jess. El Registro reduce los costos de transaccin. En: Revista de
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TORRES MANRIQUE, Fernando Jess. Garantas Contractuales. En: Revista Normas
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TORRES MANRIQUE, Fernando Jess. La Clasificacin de los Bienes en el Derecho Positivo Peruano.
En: Revista Jurdica del Per del mes de septiembre del 2004. Tomo 58. Pag. 127. .
TORRES MANRIQUE, Fernando Jess. La Codificacin en el derecho peruano. En: Revista de Ciencias
Jurdicas y Medios Alternativos de Resolucin de Conflictos. Nmero 1. Ao 1. Lima Per.
31.5. DIARIOS:
TORRES MANRIQUE, Fernando Jess. La inscripcin de la conciliacin extrajudicial. Diario Oficial El
Peruano.
31.6. NORMAS LEGALES PERUANAS:
Cdigo Civil Peruano de 1984.
Cdigo Civil Peruano de 1936.
Cdigo Civil Peruano de 1852.
Cdigo Procesal Civil Peruano de 1993.
Cdigo de Procedimientos Civiles de 1912.
Cdigo de Enjuiciamientos Civiles de 1852.
Cdigo Penal Peruano de 1991.
Ley de bancos.
Reglamento General de los Registros Pblicos.
Reglamento de Predios.
Reglamento de las Inscripciones.
Ley del bloqueo.
Ley General de Sociedades.
Reglamento del Registro de Sociedades.
31.7. CDIGOS EXTRANJEROS:
Cdigo Civil Espaol de 1889.
Cdigo Civil Argentino de 1871.
Cdigo Civil Alemn de 1900.
Cdigo Civil Francs de 1804.
Cdigo Civil Italiano de 1942.
Cdigo Procesal Civil y Comercial Argentino
Cdigo Procesal Ruso.
31.8. OTRAS NORMAS EXTRANJERAS
Ley hipotecaria espaola.
Ley de hipoteca mobiliaria del derecho espaol de 16 de diciembre de 1954.
Ley de Enjuiciamiento Civil Espaola del 2000.
31.9. JURISPRUDENCIA REGISTRAL:
AUSEJO GUTIERREZ, Z. Mauro. Jurisprudencia Registral. Distribuidora y Representaciones Enmarce
E.I.R.L. Primera Edicin. Agosto 1997. Lima Per.
OFICINA REGISTRAL DE LIMA Y CALLAO. Jurisprudencia Registral.
OFICINA REGISTRAL REGIONAL REGION AREQUIPA. Jurisprudencia Registral. Primera Edicin.
Noviembre 1998. Arequipa Per.
OFICINA REGISTRAL REGIONAL REGION AREQUIPA. Jurisprudencia y Legislacin Registral. Talleres
Grficos de Rotesa S.C.R. Ltda. Primera Edicin. Octubre 1997. Arequipa Per.
MURO P., A y AUSEJO GUTIERREZ, Mauro. Jurisprudencia Registral (Propiedad Inmueble).
Distribuidora y Representaciones Enmarce E.I.R.L. Primera Edicin. Setiembre 1996. Lima Per.
SIHUAS RIVAS, Julian. Ejecutoria Registral de la Propiedad Inmueble.Librera y Ediciones Jurdicas.
Primera Edicin. Lima Per. Agosto 1996.
31.10. JURISPRUDENCIA JUDICIAL:
ACADEMIA DE LA MAGISTRATURA. Serie de Jurisprudencia 2. Lima Per. 2000. Pags. 282, 391, 396,
398, 400 y 402.
BRAVO MELGAR, Sydney Alex. Medios Impugnatorios.
EDITORIAL NORMAS LEGALES. Jurisprudencia Procesal Civil.
EL PERUANO. Jurisprudencia.
LEDESMA NARVEZ, Marianella. Jurisprudencia actual.

Fernando Jess Torres Manrique

Abogado por la Universidad Catlica Santa Mara de Arequipa. Juez Titular del Juzgado Mixto de
Moyobamba. Ex Registrador Pblico de la Oficina Registral Regional Los Libertadores Wari, en las Sedes
Registrales de: Ica, Nasca, Pisco, Huanta y Huancavelica. Ex Jefe de la Oficina Registral de
Huancavelica. Ex Apoderado de la Oficina Registral Regional Los Libertadores Wari. Ex Representante de
la Procuradura Pblica a cargo de los Asuntos Judiciales del Ministerio de Justicia, en los procesos
judiciales en los que era parte la Oficina Registral Regional Los Libertadores Wari, tramitados en el distrito
judicial de Huancavelica, en mrito a las delegaciones otorgadas por la Procuradura Pblica a cargo de
los Asuntos Judiciales del Ministerio de Justicia. Ex Presidente de la Comisin Especial de Transferencia
de los Registros de Propiedad Vehicular y de Prenda de Transportes de la Direccin Sub Regional de
Circulacin Terrestre de Huancavelica al Sistema Nacional de los Registros Pblicos. Ex Miembro de la
Comisin de Transferencia del Registro de Vehculos Menores de la Direccin Regional de
Transportes, Comunicaciones, Vivienda y Construccin de Huancavelica a la Oficina Registral Regional
Los Libertadores Wari. Expositor en importantes eventos acadmicos en el Per y en el extranjero.
Maestra en Derecho Civil y Comercial en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Estudios de
Post grado en Derecho de Trabajo, Derecho Administrativo, Contratos Modernos, Negociacin,
Diplomado en Funcin Jurisdiccional, Despacho Judicial, Conciliador Extrajudicial, estudios
de Arbitraje en el Colegio de Abogados de Lima, estudios en la Academia de la Magistratura y
de PedagogaUniversitaria. Autor de abundantes artculos en materia jurdica y de los siguientes
libros: Derecho Empresarial, Garantas, Derecho Comparado y Sistemas Jurdicos, La Enseanza del
Derecho, Introduccin al Derecho y Latn Jurdico, Manual del Abogado Corporativo, Tratado de Derecho
Registral, Personas Jurdicas y Calificacin Registral de Documentos Judiciales. Segundo puesto como
expositor del Taller de Investigacin Jurdica 2004 en la categora maestristas organizado por la Unidad
de Investigacin de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.

Leer ms: http://www.monografias.com/trabajos39/hipoteca-peru/hipoteca-peru2.shtml#ixzz4jjl70GVc