Facultad de Economa

UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN AGUSTN DE

AREQUIPA

AO DEL BUEN SERVICIO AL CIUDADANO

PROYECTO DE INVESTIGACIN

COMPORTAMIENTO DE LA DEMANDA DE VIVIENDA EN EL DISTRITO DE CAYMA

PARA LOS AOS 2010-2016

GRUPO: 9

INTEGRANTES:
ELIAS CABANA, JUAN DE DIOS
MEDINA LPEZ, ALEJANDRO HUMBERTO
PACCO SONCCO, RAY OLDEXS
ROMERO QUISPE, MARIO SAUL
TINTAYA MAMANI, DANITZA

AO:

3RO C

AREQUIPA
2017

1
INDICE
AGRADECIMIENTOS ............................................................................................... 4
INTRODUCCIN ...................................................................................................... 5
EL COMPORTAMIENTO DE LA DEMANDA DE VIVIENDA EN EL DISTRITO DE
CAYMA PARA LOS AOS 2010-2016 .................................................................... 7
Captulo I .................................................................................................................. 7
1. MARCO TEORICO.......................................................................................... 7
1.1. MERCADO INMOBILIARIO .................................................................. 7
Vivienda ocupada o habitada - usos de la vivienda ....................................... 11
1.3. DEFINICIN DEL PROBLEMA .......................................................... 13
2. ANTECEDENTES ......................................................................................... 14
3. JUSTIFICACIN ........................................................................................... 15
4. PROBLEMA GENERAL ............................................................................... 16
1.1 PROBLEMAS ESPECIFICOS ............................................................. 16
5. OBJETIVOS .................................................................................................. 17
5.1. OBJETIVO GENERAL ........................................................................ 17
5.2. OBJETIVOS ESPECFICOS ............................................................... 17
6. HIPTESIS ................................................................................................... 17
6.1. HIPTESIS GENERAL ....................................................................... 17
6.2. HIPTESIS ESPECFICA ................................................................... 18
7. MARCO CONCEPTUAL ............................................................................... 18
Captulo II ............................................................................................................... 22
1 DESARROLLO URBANO EN CAYMA......................................................... 22
1.1 Conceptos .......................................................................................... 22
1.2 Desarrollo urbano sostenible ..................................................................... 23
2 EXPANSIN Y CRECIMIENTO DEMOGRFICO ........................................ 24
2.1 Crecimiento Demogrfico en Cayma ............................................... 26
2.2 Evaluacin de las Condiciones Socioeconmicas ......................... 27
2.3 Uso de suelos en el Distrito.............................................................. 31
3 DFICIT DE VIVIENDA EN EL DISTRITO ................................................... 36
4 IMPACTO SOCIAL Y MEDIO AMBIENTAL DEL DESARROLLO URBANO38
4.1 Impacto social.................................................................................... 38
4.2 Impacto medio ambiental.................................................................. 39
Captulo III .............................................................................................................. 41

2
 1 MERCADO INMOBILIARIO EN CAYMA ............................................ 41
2 MEDIO DE ADQUISICION DE VIVIENDA .......................................... 45
3 DEMANDA Y OFERTA DE VIVIENDA EN CAYMA ........................... 50
4 INVERSIONES EN AREQUIPA .................................................................... 53
Captulo IV ............................................................................................................. 56
URBANIZACION SOSTENIBLE ......................................................................... 56
1 GEOGRAFIA EN CAYMA ................................................................... 56
2 INMUEBLES VERTICALES AUTOSOSTENIBLES ........................... 64
2.1 Conceptos .......................................................................................... 64
2.2 Costos y beneficios de su uso ......................................................... 68
3 LINEAMIENTOS DE EDIFICACION SOSTENIBLE RETOMADOS DEL
MODELO EUROPEO ......................................................................................... 69
4 IMPORTANCIA DE LA SOSTENIBILIDAD EN LA CONSTRUCCION
DE INMUEBLES ................................................................................................. 71

3
 AGRADECIMIENTOS

Especialmente se agradece a los familiares de cada uno de los integrantes, por

brindarnos todo el apoyo emocional, econmico y moral; confianza y paciencia
respecto a la presente investigacin, la cual ha tomado 1 semestre de arduo,
dificultoso y dedicado trabajo.

Al personal del INEI (sucursal Arequipa) por brindarnos la informacin respectiva para
el llenado de los cuadros en vaco. A las agencias inmobiliarias por brindarnos su
tiempo para las realizaciones de las entrevistas.

A toda la gente que nos rodea diariamente y trabaj a nuestro lado inalcanzablemente
para la consolidacin de este proyecto y el buen trmino de este semestre que ser
de mucha importancia en nuestra futura vida laboral y profesional.

MIL GRACIAS.

4
 INTRODUCCIN

Lima ya no es la nica ciudad del pas donde el sector inmobiliario crece con fuerza,
ya que en los ltimos dos aos Arequipa viene consolidndose como una plaza
importante para las inmobiliarias y empresas constructoras que ya han arribado a este
departamento de la mano de nuevos proyectos inmobiliarios.

Adondevivir se convierte en el aliado estratgico de estas constructoras limeas y

locales que quieren captar al potencial comprador de inmuebles arequipeo que,
como sucedi en Lima, va optar por consultar la oferta de inmuebles a travs de
Internet, refiere Gisella Postigo, Directora Comercial de Adondevivir.

Segn Postigo, esto ya se hace evidente en la ciudad Blanca, donde el trfico de

Adondevivir.com pas de tener en el 2010, 700 usuarios -que buscan inmuebles a
travs del portal- a 19mil usuarios en el 2014. Con este inmenso potencial de
crecimiento, Postigo seala que esperan cerrar el 2014 con 90 clientes entre
constructoras, agentes e inmobiliarias.

Mayor demanda y oferta inmobiliaria en Arequipa para satisfacer esta cerciente

demanda de inmuebles en Arequipa que, segn Capeco (Cmara peruana de la
construccin), proviene de distritos como Cayma, Jose Luis Bustamante y
Rivero,Cerro Colorado y Yanahuara; las constructoras limeas y locales estn
incrementando el nmero de proyectos de acuerdo a los nuevos requerimientos del
potencial comprador de inmuebles en Arequipa.

De esta manera, perfiles de compradores de todos los niveles socioeconmicos estn

en la bsqueda de inmuebles en Arequipa. Los proyectos del sector A se concentran
en zonas residenciales como la de Cayma, mientras que los otros estratos prefieren
las opciones que da Fondo Mivivienda en distritos como Miraflores.

Segn Adondevivir.com, los clientes del sector A pueden llegar a pagar por un
departamento US$ 1,260 por m2 en un rea promedio de 135m o US$ 1,210 por m2
en un rea de 120m. Mientras que las personas que tienen menos recursos pagan
US$ 865 por una vivienda de US$96m2 u US$ 840 por una de 98m.

5
Por rango de edades, los potenciales compradores de inmuebles, segn
Adondevivir.com, de 19 a 24 aos, est pensando en comprar un lote para una futura
construccin, mientras que los de 25 a 49 aos, estn en la bsqueda de un
departamento o casa. Sin embargo, hay que tener en cuenta que el cliente arequipeo
tiene como prioridad la adquisicin de un inmueble y, como segunda opcin, la
compra de un terreno.

A partir de los 25 aos, muchos potenciales compradores, tienen inters por los
departamentos de tres dormitorios con un valor menor a los US$ 80,000 en un rea
de 100m2 que cuente con dos baos. Tambin hay quienes pagan ms de US$
100,000 cuando se trata de un inmueble que supera los 100m2 y que tiene tres baos
y un rea de servicio completa.

Actualmente, en el portal Adondevivir.com hay 1,370 departamentos en construccin

y en venta en Arequipa, y 208 que ya estn terminados y listos para ser adquiridos
por los clientes.

Con respecto a Cayma especficamente podemos decir que el distrito ha

experimentado un crecimiento desordenado y en el cual entra a tallar nuestros
principales objetivos ya que se han dado problemas sociales y medio-ambientales
que se ven reflejado en las diversas invasiones que gente migrante de otras regiones
del pas o de la misma ciudad que realizan con el fin de obtener un lugar donde vivir,
barato y de fcil acceso, la depredacin de nuestra campia no es ajena al problema
de un crecimiento acelerado y desorganizado. Por eso se busca desarrollar nuevas
ideas de hagan frente a este problema y en base a esto se realiza esta investigacin.

Aun con todas estas cifras y datos lo que se busca es analizar si estas inmobiliarias
estn incursionando en el mbito de los desarrollos inmobiliarios verticales auto
sostenibles, ya sea con fines de generar mayores ganancias o con un objetivo social
ya sea como parte de algn proyecto del estado y privado, el hecho de que se
construya este tipo de inmuebles conlleva una mejora de la calidad medio-ambiental
de la ciudad y del distrito en general, adems de que las familias que compran estos
inmuebles reducen considerablemente sus gastos en servicios bsicos a largo plazo,
resaltando que no solo es un diseo ecolgico sino tambin atractivo, novedoso e
innovador que llamara la atencin de este mercado ya creciente.

6
EL COMPORTAMIENTO DE LA DEMANDA DE VIVIENDA EN EL DISTRITO DE
CAYMA PARA LOS AOS 2010-2016

Captulo I

1. MARCO TEORICO

1.1. MERCADO INMOBILIARIO

Conjunto de compradores potenciales con necesidad de satisfacer la

adquisicin, venta, o disfrute de un Inmueble, mediante una transaccin o
acuerdo de negocio con el propietario.

Clasificacin del Mercado: Lo podemos clasificar en dos sectores y cada uno

de ellos con sus segmentos.

Comercializacin Inmobiliaria

Administracin Inmobiliaria

Segmentos del Mercado: La segmentacin de un mercado es fraccionarlo en

cierto nmero de subsegmentos lo ms homogneos posibles para poder
disear las Estrategias de Marketing y su Plan Comercial.

Segmentos del Mercado Comercializacin Inmobiliaria:

Mercado Primario / Nuevos Proyectos

Mercado Secundario / Reventa

Mercado de Turismo

Mercado de Suelos

Segmentos del Mercado Administracin Inmobiliaria

Administracin de Arrendamientos

7
 Administracin de Condominios.

Concepto del Mercado Inmobiliario: Es un importante sector de la economa

de una nacin donde se proyecta, desarrolla, construye, promociona, avala,
financia, administra, intermedia, y comercializa bienes races, el activo tangible
ms importante de una nacin y la base del patrimonio familiar, que condiciona
el desempeo y bienestar de una sociedad.

Importancia en la economa:

Promueve inversiones

Desarrolla bienes inmuebles que son activos tangibles

Estimula el bienestar de la sociedad

Contribuye con el PIB aportando bienes, capital, produccin y consumo

Genera empleo

Los bienes inmuebles se revalorizan

Contribuye con el fisco nacional y municipal.

Aporta programas de renovacin urbanstica.

Es un mercado cclico: Especialmente sensible a los ciclos econmicos y se

afecta con las variables, las cuales inciden en la teora de Oferta y Demanda
generando cambios muy importantes en los precios de los inmuebles. Una de
las caractersticas ms relevantes del Mercado actual es la limitacin de la
capacidad adquisitiva del Comprador Potencial. Dependiendo del ciclo
econmico estaremos en un estancamiento o en pleno desarrollo.

El sector inmobiliario radica principalmente en que se trata de una actividad

econmica donde intervienen diversos capitales: el capital de promocin
inmobiliaria, el capital de construccin y el capital bancario con el objetivo de
incorporar valor al suelo, dndole el status de mercanca para ingresar en la
circulacin del mercado una vez culminado el proceso de produccin. Con ello
podr generar ganancias extraordinarias a travs de la oferta- demanda, en
diferentes modalidades, siendo las ms importantes: viviendas de uso familiar,

8
oficinas, mega desarrollos tursticos y centros comerciales. Sin embargo para
obtener esas ganancias extraordinarias, se requiere la intervencin de actores
que vayan incorporando valor a travs de la adaptabilidad del terreno, la
construccin, la promocin y venta de la mercanca producida. Estos actores
son: el propietario inicial del suelo, el desarrollador inmobiliario, la fuente de
financiamiento, el promotor inmobiliario y el comprador

Pero que agentes son los que disputan las plusganancias? Se identifican
cinco actores clave (cuya intervencin explicaremos a fondo ms adelante): el
propietario inicial del suelo, el desarrollador inmobiliario, la fuente de
financiamiento, el promotor inmobiliario y el comprador. Dicho esto, para
empezar a comprender la funcin de cada uno, sealemos primero cmo se
da la distribucin de las rentas propiamente urbanas que:

Aparecen como precio o alquiler del suelo si van al propietario del mismo, que
cede el terreno; como alquiler del inmueble si van a un rentista inmobiliario;
como plusganancia de promocin si se las apropia un promotor; incluso como
inters si la banca est en condiciones de apropiarse una parte de ellas,
etctera. Vemos que, bajo distintas formas, la renta del suelo puede estar
distribuida de manera muy variable en la sociedad. () Como consecuencia,
la renta capitalista del suelo no puede ser concebida como el ingreso especfico
de una clase en particular, ni siquiera de una fraccin distinta de la burguesa.
Aunque esto suceda en la agricultura inglesa analizada por Marx, no quiere
decir que sea el caso general ni mucho menos el de las rentas urbanas en las
sociedades capitalistas desarrolladas de hoy en da.

Inicialmente identificamos al promotor inmobiliario, quien tiene una destacada

participacin, pues de principio a fin del proceso, ser la pieza clave. En l
recaen varias acciones que irn dando forma al ciclo de produccin inmobiliaria
y la generacin de ganancias a travs de la plusvala. El promotor inmobiliario
inicia la bsqueda de terrenos disponibles sobre los que se producir una
mercanca; tambin se encarga de comprar el terreno ms adecuado y acudir
al urbanista o arquitecto para elaborar un programa del proyecto a edificar;
despus acude a la empresa constructora para que produzca el edificio hay
que destacar que en ocasiones el promotor y constructor (desarrollador) son

9
 parte de una misma empresa-. Adems, es el promotor quien realiza los gastos
financieros necesarios para lograr los permisos necesarios de edificacin, y por
ltimo vende el inmueble al usuario o comprador final para as recuperar los
capitales que se invirtieron en la operacin, pero tambin lograr la obtencin
de ganancias extraordinarias y reiniciar el ciclo productivo inmobiliario.

Detrs del promotor encontramos al desarrollador inmobiliario y la fuente de

financiamiento que tambin participan con actividades primordiales para
incorporar valor al suelo a travs de la edificacin y convertirlo gradualmente
en una mercanca generadora de plusvala, fin que solo se concretar cuando
el comprador adquiera la mercanca producida para otorgarle un valor de uso,
o incluso para arrendar el inmueble a terceros.

Por su parte, la empresa constructora se encargar de proveer la fuerza de

trabajo y los medios de produccin para hacer realidad el proyecto. La fuente
de financiamiento, la mayora de las veces estar regida por el capital bancario
que otorga crditos hipotecarios, tanto al desarrollador inmobiliario para lograr
la construccin del edificio, como a los compradores del inmueble para que
puedan adquirirlo.

Hasta este punto, tericamente parece un proceso sencillo, pero en realidad el

conflicto ya ha aparecido desde que el promotor inmobiliario contacta al
propietario inicial del suelo para negociar la compra del terreno con el objeto
de lograr su apropiacin.

1.2. DEMANDA DE VIVIENDA

La vivienda es una edificacin cuya principal funcin es ofrecer refugio y

habitacin a las personas, protegindolas de las inclemencias climticas y de
otras amenazas.

Viviendas desocupadas o vacas - patologa urbana

Las viviendas desocupadas, deshabitadas o vacas que estn en condiciones

de habitalidad, que no deben confundirse con las segundas viviendas que se

10
ocupan por cortos perodos de tiempo, constituyen, desde el punto de vista
del acceso a la vivienda, un problema social que cuestiona las polticas de
viviendas de los distintos pases. Se considera una prdida de recursos y una
mala gestin del parque inmobiliario la coexistencia de un nmero importante
de viviendas vacas junto con la demanda insatisfecha de vivienda. Aunque
desde el punto de vista del propietario puede no considerarse un problema, si
puede asumir fcilmente los costes derivados del mantenimiento de la vivienda
sin ocupar, desde el punto de vista social, una vivienda vaca es una patologa
urbana

Las polticas pblicas en relacin con las viviendas deshabitadas son de muy
distinto tipo aunque en general se tiende a penalizar, en muy distinta medida,
la inaccin del propietario -sea una banco, un grupo financiero o inversor, una
inmobiliaria o un particular- para dar uso a dicha vivienda. Las medidas van
desde la expropiacin total o temporal hasta el incremento de
diferentes tasas e impuestos.

Vivienda ocupada o habitada - usos de la vivienda

La primera funcin de la vivienda es proporcionar un espacio seguro y

confortable para resguardarse. El clima condiciona en gran medida tanto la
forma de la vivienda como los materiales con que se construye, incluso las
funciones que se desarrollan en su interior. Los climas ms severos exigen un
mayor aislamiento del ambiente exterior mientras que, por otra parte, se tiende
a realizar el mayor nmero posible de actividades en el entorno controlado y
confortable de la vivienda; por el contrario, en climas ms benignos las
exigencias de climatizacin son mucho ms reducidas y, adems, gran parte
de las actividades cotidianas se realizan fuera de la vivienda.

Generalmente se suele admitir que cada vivienda es ocupada por una familia,
pero esta idea debe matizarse: hay distintos tipos de familia y hay viviendas
que son ocupadas por varias familias. En el mundo desarrollado se habla
de vivienda colectiva, frente a vivienda unifamiliar, para referirse a edificios que
albergan varias viviendas, cada una de las cuales es habitada por una nica
familia. Hoy por hoy, y debido a la situacin econmica, existen las

11
denominadas viviendas compartidas, que son utilizadas de forma comunitaria
por varias personas sin ninguna clase de relacin familiar.

Otro aspecto reseable, ya que condiciona en gran medida las diversas formas
de la vivienda en las diferentes culturas, es el conjunto de funciones que se
desarrollan en su interior o aledaos. Tareas como la preparacin y el cocinado
de los alimentos, el lavado de la ropa, el aseo personal o el cuidado de nios y
enfermos, y la forma y los medios que se emplean para realizarlas condicionan
en gran medida la vivienda. En muchas viviendas, gran parte de estas
funciones se han mecanizado mediante los denominados electrodomsticos,
de forma que se ha sustituido por consumo energtico la necesidad de
espacios amplios y la dedicacin exclusiva de una o varias personas a estas
tareas domsticas. El ltimo paso en esta tendencia lo constituye
la domtica que pretende automatizar el mayor nmero de elementos de la
vivienda.

Con la ya expuesto podemos definir que la demanda de vivienda involucra la

habilitacin y edificacin de departamentos, oficinas y locales comerciales, por
parte de empresas promotoras y constructoras (empresas inmobiliarias), as
como las transacciones de venta o alquiler de tales inmuebles, tambin
efectuadas por stas. Se incluye la edificacin de oficinas de tipo corporativo
(edificios ocupados por una sola empresa) y de locales comerciales para
tiendas por departamentos, locales de entretenimiento, locales ubicados en
centros comerciales, entre otros, para su venta o alquiler. Existen dos
situaciones que pueden generarse:

ventas o alquiler por parte de las empresas inmobiliarias (mercado

primario)

ventas posteriores (mercado secundario) y alquiler, realizados por

agentes o propietarios de inmuebles (personas o empresas) no
inmobiliarios (que inicialmente adquirieron, en el mercado primario, los
inmuebles edificados por inmobiliarias).

12
 la demanda de viviendas depende de un nmero significativo de variables,
entre las que las ms relevantes son las correspondientes al ritmo de
crecimiento de la economa, a la intensidad del proceso de creacin de nuevos
hogares, al nivel de precios reales de la vivienda, a las expectativas de
revalorizacin y a los tipos de inters.

Las variables explicativas de la demanda de vivienda se pueden clasificar,

asimismo, como de carcter real y financieras. Entre las variables reales, las
ms relevantes son los precios de venta de las viviendas, la creacin de nuevos
hogares y la renta disponible de las familias. Las variables financieras son los
tipos de inters, los plazos y la disponibilidad de financiacin.

1.3. DEFINICIN DEL PROBLEMA

Analizar la problemtica del continuo desarrollo urbano en el distrito de Cayma,

esto debido al crecimiento demogrfico que el distrito experimenta, lo que
conlleva a un aumento en la demanda de bienes inmuebles por parte de la
poblacin. Sealando que el crecimiento horizontal en el distrito ya no es
posible por la misma realidad que la comunidad observa y experimenta, y por
lo sealado en el Plan Urbano de Desarrollo de Cayma (PUD), lo que entre sus
puntos ms importantes contempla la proteccin ambiental, as como de las
reas agrcolas y tursticas del distrito (campia), reduciendo an ms el
espacio para la construccin de nuevos edificios. Con la ya mencionado se
busca proponer nuevos modelos que satisfagan las necesidades de la
poblacin, estos entre los ms comunes y viables son los desarrollos
inmobiliarios verticales (departamentos, condominios) dndoles a estos un
diseo auto sostenible.

13
2. ANTECEDENTES

ANLISIS CAUSA-EFECTO DE LOS FACTORES SUBJETIVOS QUE

LLEVAN A ADQUIRIR UN PRODUCTO HABITACIONAL EN EL MERCADO
INMOBILIARIO DE LA CIUDAD DE OSORNO, X REGIN DE LOS LAGOS-
JULIO EDUARDO TORRES BARRIA-2008. La presente investigacin tiene
como objetivo general el realizar un anlisis causa-efecto de aquellos
motivadores subjetivos que llevan a adquirir un producto habitacional en el
mercado inmobiliario de la ciudad de Osorno, comuna de Osorno, X Regin de
Los Lagos durante el segundo semestre de 2007. El instrumento utilizado
diseado en virtud de los conceptos y objetivos ms importantes de la
investigacin- corresponde a una encuesta utilizando la Escala de Likert,
siendo aplicada durante el segundo semestre de 2007

INFORMALIDAD: FACTOR DE DESCONFIANZA EN EL SECTOR

INMOBILIARIO-JOSE LUIS ZAPATA VEGA-2013. En la presente
investigacin se busc la tomar consciencia de los sectores que ms impactan
en la economa y sociedad de un pas. El sector inmobiliario Colombiano tiene
la importancia suficiente para que sea manejado con manos firmes que
permitan su continuo crecimiento de la manera como lo ha demostrado en los
ltimos aos. La inversin nacional y extranjera ha revolucionado la
comercializacin de inmuebles, creando la necesidad de servicios inmobiliarios
de alta calidad. Con base en lo anterior, este sector debe ser guiado por
personas idneas, capaces de ofrecer asesoras concretas que garanticen el
buen desarrollo del negocio inmobiliario, seguir en la informalidad no puede
seguir siendo una opcin.

EL DESARROLLO INMOBILIARIO VERTICAL DE ALTO NIVEL EN LA

FRANJA COSTERA DE MAZATLN Y SUS IMPLICACIONES ANTE LA
ESTRATEGIA DEL DESARROLLO SOSTENIBLE QUE EXIGEN LOS
MERCADOS GLOBALES: 2005-2009-NORMA RACHEL RODRIGUEZ
ZAMUDIO-2011. En esta investigacin se realizo el estudio sobre los
desarrollos inmobiliarios clasificados como viviendas verticales de alto nivel,
que se ofertan a nacionales con alto poder adquisitivo, pero tambin con una

14
 tendencia muy marcada hacia los consumidores canadienses y
estadounidenses que estn jubilndose, Baby Boomers, responde a que
desde 2005, el crecimiento de los desarrollos inmobiliarios en la franja costera
de Mazatln se multiplic rpidamente; sin embargo, no se observaban
estrategias slidas dirigidas a incentivar la sostenibilidad del entorno local y s
un costo- beneficio negativo oneroso, debido a la falta de planeacin urbana
para la construccin de una ciudad sostenible.

ESTUDIOS TCNICOS PARA EL DESARROLLO INTEGRAL DE UN

PROYECTO DE VIVIENDAS MULTIFAMILIARES- CRISTINA MAGALY
SALAZAR TOVAR Y JAIME RICARDO ALEGRE LAM-2008. La presente tesis
tiene como objeto desarrollar un proyecto de viviendas multifamiliares
orientado al sector socioeconmico B y comprende el desarrollo integral del
proyecto inmobiliario, desde su concepcin hasta la liquidacin total del mismo.
El proyecto Condominio Espacio Urbano se encuentra ubicado en la Avenida
Arequipa cuadra 43 en el distrito de Miraflores cerca al lmite con el distrito de
San Isidro. El Proyecto consiste en la ejecucin de tres torres sobre un terreno
con dos frentes de 2,484.40 m2 cuyo frente tiene 25ml aproximadamente por
99ml de largo, las torres contarn con un gran parque interior el cual generar
una agradable vista interior. Las reas comunes se encuentran en el primer
piso y los estacionamientos estarn en stanos. Contar con ingresos
vehiculares y peatonales, uno por cada frente, otorgndole mayor privacidad
al ingreso de la Av. Prolongacin Arenales.

3. JUSTIFICACIN

- El presente trabajo de investigacin quiere demostrar lo siguiente: proponer

que en el crecimiento poblacional que hoy en da se da, el cual es
inminente, podamos tocar uno de los aspectos ms importantes que es el
lugar donde vivir y las situaciones en las que se encontrara bsicamente
dndole un crecimiento vertical y un modelo sostenible el cual servir que
en primer lugar sean protegidas nuestras zonas campestres (zonas verdes)
y que la poblacin pueda evitarse riesgos como irse a las periferias de la

15
 zona en las cuales no hay servicios bsicos y que se ubiquen en zonas no
optimas por su condicin y por su misma ubicacin.

- Tratamos de demostrar en s que el crecimiento horizontal no es el nico

crecimiento que se puede dar en nuestro distrito el cual observamos que
ha llegado hasta las zonas perifricas, a consecuencia de esto observamos
las psimas condiciones que se dan y lo inseguro que puede ser vivir en
esas zonas y por otra parte la depredacin de las zonas campestres de
nuestro distrito que ha hecho que nuestra campia desaparezca. Es por
eso que planteamos las siguientes alternativas de un crecimiento vertical
con un modelo autosostenible.
- A travs de la teora de la renta del suelo de Marx enfocada al desarrollo
urbanos podemos decir que este puede estar ligado a la renta de suelo
pago exigido por la propiedad de suelo para realizar una actividad
econmica o un uso concreto de ella y por lo cual podemos deducir que hoy
en da es el dinero pueda tener un mejor resultado en lo que se refiere a su
propia inversin para poder mejorar las condiciones de nuestro distrito en
lo que a bienes inmobiliarios se refiere.

4. PROBLEMA GENERAL

El comportamiento de la demanda de vivienda en el distrito de Cayma se

orienta a un crecimiento inmobiliario de carcter horizontal insostenible y de
alto riesgo para la poblacin inmigrante y autctona que se ve restringida ante
la escasez de espacio para la construccin de viviendas.

1.1 PROBLEMAS ESPECIFICOS

El mercado inmobliario en el distrtio de cayma concentra la mayoria de sus

proyectos en las zonas bajas del dsitrito, elevando el precio de sus inmuebles
puestos en el mercado, dificultando la adquisicin de los mismos y produciendo
sobreoferta.

16
 Las areas verdes y zonas agricolas del distrito se han visto afectadas con el
proceso de desarrollo urbano de este ltimo disminuyendo el nmero de
espacios destinados a la conservacin de su ecosistema.

5. OBJETIVOS

5.1. OBJETIVO GENERAL

Exposicin del comportamiento de la demanda de vivienda en el distrito de cayma

para los aos 2010-2016, problemas derivados de su continuo crecimiento
poblacional en relacin a la necesidad de vivienda por parte de las familias.

5.2. OBJETIVOS ESPECFICOS

Exhibir como se di el crecimiento inmobiliario en el distrito para los aos ya

especificados, su relacin con el mercado inmobiliario y la respuesta de este
ante el aumento de la necesidad de vivienda en el distrito.

Evidenciar el grado y tipo de perjuicios que el comportamiento de la demanda

en el distrito ocasion en las reas verdes y zonas agrcolas de este para los
aos ya especificados y que acciones se deberan tomar para contrarrestar
este suceso.

6. HIPTESIS

6.1. HIPTESIS GENERAL

El aumento de la demanda de vivienda en el dsitrito de cayma ha originado

que esta experimente un comportamiento orientado a un desarrollo horizontal,
lo cual creemos que ya no es factible debido a la falta de espacios propicios
para la construccin de viviendas, es as que planteamos un nuevo enfoque
de desarrollo urbano orientado a diseos verticales.

17
 6.2. HIPTESIS ESPECFICA

El mercado inmobiliario en cayma ha experimentado un auge, debido al

crecimiento de la demanda de vivienda en el distrito, pero no enfoca de
manera adecuada el desarrollo de sus proyectos en relacin a la necesidad
de vivienda de la gente con menos recursos.

La construccin de inmuebles sin la debida regulacin por parte de las

entidades encargadas, ha generado una serie de externalidades negativas
que afectan al sistema ecolgico del distrito.

7. MARCO CONCEPTUAL

LA DEMANDA DE LA VIVIENDA:

La demanda: se define como la total cantidad y calidad de bienes y servicios

que pueden ser adquiridos en los diferentes precios del mercado por un
consumidor o por ms consumidores (demanda total o de mercado). La
demanda es una funcin matemtica. Y = f(x). Puede ser expresada
grficamente por medio de la curva de la demanda. La pendiente de la curva
determina cmo aumenta o disminuye la demanda ante una disminucin o un
aumento del precio. Este concepto se denomina la elasticidad de la curva de
demanda.

La vivienda: es una edificacin cuya principal funcin es ofrecer refugio y

habitacin a las personas, protegindolas de las inclemencias climticas y de
otras amenazas. Otras denominaciones de vivienda son: apartamento,
aposento, casa, domicilio, estancia, hogar, lar, mansin, morada, piso, etc.

De qu depende la demanda de la vivienda demanda de la vivienda

FACTORES ECONOMICOS

EL NIVEL DE RENTA

Renta es la utilidad o el beneficio que rinde algo o lo que de ello se cobra. El

trmino, que procede del latn reddta, puede utilizarse como sinnimo de
ingreso en algunas circunstancias.

18
LOS CREDITOS HIPOTECARIOS

En un crdito hipotecario un cliente recibe dinero de un banco,

comprometindose a devolverlo en cuotas peridicas y con unos intereses
asociados. Se realiza a medio o al largo plazo, y se respalda con la hipoteca
de una vivienda, en unas condiciones pactadas con el banco y plasmadas en
un contrato.

FACTORES SOCIALES Y DEMOGRAFICOS

MIGRACION

La migracin es el desplazamiento de poblacin (humana o animal) que se

produce desde un lugar de origen a otro destino y lleva consigo un cambio de
la residencia habitual en el caso de las personas o del hbitat en el caso de las
especies animales migratorias.

Los flujos migratorios hacen variar la cantidad demanda de viviendas.

La inmigracin hace disminuir la cantidad demandada
La inmigracin hace aumentar la cantidad

DESARROLLO URBANO

El desarrollo urbano es el proceso de transformacin, mediante la

consolidacin de una adecuada ordenacin territorial en sus aspectos fsicos,
econmicos y sociales, y un cambio estructural de los asentamientos humanos
en los centros de poblacin (urbana o rural), encaminadas a la proteccin y
conservacin del medio ambiente, de incentivos para que las empresas
inviertan en tecnologa encaminado a un desarrollo sustentable, a la promocin
de servicios de las ciudades en condiciones de funcionalidad, y al
mejoramiento de la calidad de vida de la poblacin.

MERCADO INMOBILIARIO

Es la oferta y demanda de bienes inmuebles. Adjetivo inmobiliario refiere a

aquello perteneciente o relativo a las cosas inmuebles. Un inmueble, por su
parte, es un bien que se encuentra unido a un terreno de modo inseparable,
tanto fsica como jurdicamente. Los edificios y las parcelas son bienes
inmuebles.

EXTERNALIDADES

Una externalidad es una situacin en la que los costes o beneficios de

produccin y/o consumo de algn bien o servicio no se reflejan en su precio de

19
mercado. En otras palabras, son externalidades aquellas actividades que
afectan a otros sin que estos paguen por ellas o sean compensados

EXTERNALIDADES NEGATIVAS

Las externalidades negativas, se da cuando una persona o una empresa

realiza actividades, pero no asume todos los costos, efectivamente
traspasando a otros, posiblemente la sociedad en general, algunos de sus
costos

EXTERNALIDADES POSITIVAS

Externalidades positivas, se da cuando esa persona o empresa no recibe

todos los beneficios de sus actividades, con lo cual otros posiblemente la
sociedad en general se beneficia sin pagar.

SISTEMA ECOLOGICO

Comprende elementos naturales y humanos vinculados por relaciones de

dependencia mutua, entre los cuales estn el relieve, clima, ros, suelos, seres
humanos, plantas animales, ...En este sistema las caractersticas de cada
elementos se explican por causas naturales (fsicas, qumicas, biolgicas). El
hombre interviene como un ser vivo especial porque depende de los recursos
naturales pero tambin tiene una capacidad para modificarlos rpidamente,
sea con efectos positivos o negativos. Todos los elementos se observan
integrados en el paisaje.

CONSTRUCCIN DE INMUEBLES

La industria de la construccin es uno de los sectores productivos ms

importantes de Como sector de la economa, abarca una serie de actividades
que cubren planificacin, diseo (arquitectura), financiamiento, construccin
como tal, remodelacin y venta final o de segunda mano (bienes raices o finca
raz), involucrando una importante cantidad de profesionales, tcnicos, obreros
y asesores.

SUELO (URBANISMO)

Desde el punto de vista del urbanismo y la planificacin territorial, el suelo es el

espacio fsico objeto de la ordenacin del territorio y en virtud de la cual es
delimitado, estableciendo las zonas adecuadas para servir de soporte a los
edificios, a las infraestructuras y a los espacios pblicos, o mantenindolo
preservado de la urbanizacin. Los fundamentos de dicha ordenacin del
territorio son muy diversos y han sido aplicados a lo largo de la historia de forma
muy variable segn la ideologa de los planificadores.

PRECIO DEL SUELO PRECIO DEL SUELO

20
Suelo urbano en manos de:

Ayuntamientos:

Subastas (tienen necesidad de financiacin)

Recalificacin del suelo

Proteccin de espacios verdes

Particulares y empresas:

Mximo beneficio

21
 Captulo II

1 DESARROLLO URBANO EN CAYMA

1.1 Conceptos

El desarrollo urbano es el proceso de transformacin, mediante la

consolidacin de una adecuada ordenacin territorial en sus aspectos fsicos,
econmicos y sociales, y un cambio estructural de los asentamientos humanos en
los centros de poblacin (urbana o rural), encaminadas a la proteccin y
conservacin del medio ambiente, de incentivos para que las empresas inviertan
en tecnologa encaminado a un desarrollo sustentable, a la promocin de servicios
de las ciudades en condiciones de funcionalidad, y al mejoramiento de la calidad
de vida de la poblacin.

Ahora aplicando esto a la realidad actual de distrito el Plan Urbano de Desarrollo

de Cayma contempla la siguiente visin de desarrollo en base a las expectativas y
necesidades de la poblacin local.

Cayma, centro urbano, turstico e histrico, uno de los ms importante de la ciudad

de Arequipa ha crecido en las ltimas dcadas rpida y desordenadamente a
causa de la falta de planificacin, trayendo como consecuencia crisis ambientales
y conflictos urbanos que son el origen de los desequilibrios socioeconmicos
existentes y de la acumulacin de problemas de vivienda, contaminacin
ambiental, depredacin de las reas agrcolas, provisin de equipamiento social e
infraestructura de servicios y vas.

Por esta razn se ha elaborado el Plan Urbano Distrital 2006 - 2015 de Cayma, el
cual expresa la voluntad poltica de la Municipalidad de transformar el crecimiento
desordenado y catico actual en un proceso planificado y participativo que busque
acuerdos y consensos para construir un distrito ordenado, limpio y seguro, y que
unido a su capacidad econmica brinde calidad de vida y coayude al desarrollo
armnico de Arequipa Metropolitana.

22
Concebimos el Plan Urbano Distrital como un ACUERDO SOCIAL entre los
diferentes actores comprometidos en el desarrollo, as como un instrumento clave
para promover el Desarrollo Local, en base a una Visin Compartida de Futuro que
considere de un lado, el aspecto tcniconormativo y, de otro, el enfoque
estratgico-participativo, orientado a alcanzar consensos colectivos. El Plan
deber establecer los lineamientos bsicos del crecimiento y desarrollo del distrito,
para el perodo 2006 2015, a travs del aprovechamiento sostenible del espacio,
zonificacin de los usos del suelo, del sistema vial, de la infraestructura de
servicios, y de los requerimientos de expansin urbana.

Por sus caractersticas el Plan Urbano Distrital trasciende el perodo de duracin

de una Gestin Municipal, dado que es de largo plazo, 10 aos en este caso, lapso
en el que se puede lograr la transformacin de las infraestructuras necesarias para
el cumplimiento de las metas del Plan. Por ello es necesario llegar a consensos
para garantizar la operatividad plena del Plan en las sucesivas gestiones
municipales; de lo contrario, su incumplimiento generara confusin y ms
frustraciones en la poblacin (Propuesta de Plan Urbano Distrital 2006-2015).

De acuerdo a esto el PUD Cayma contiene las siguientes consideraciones:

1.2 Desarrollo urbano sostenible

Segn diversos estudios y anlisis de la geografa en general del distrito su

valor turstico y ambiental es incalculable siendo un atractivo para grandes
inversiones que contribuyen al desarrollo del distrito, tanto social como econmico
pero de acuero a la recopilacin de datos e informacin por parte de los integrantes
del presente trabajo las agencias inmobiliares an no invierten en diseos que sean
austosostenibles y prefieren construir departamentos u edificios que siguen las
tendencias de hace algunos aos, de carcter minimalista y de aspecto llamativo
pero dejando de lado los sistemas ahorradores de agua, energa y reductores de
residuos.

Cumpliendo solo con el objetivo de brindar viviendas ante la creciente demanda de

la poblacin.

23
2 EXPANSIN Y CRECIMIENTO DEMOGRFICO

Cayma es uno de los Distritos ms tradicionales de Arequipa, es un relicario

que atesora las huellas del hombre desde la edad de piedra al presente. De
acuerdo a los censos y visitas de los colonizadores, sealan que los primeros
habitantes fueron de origen Collagua

El fenmeno de la vivienda en Cayma es uno de los ms interesantes de la ciudad.

Hasta inicios del siglo XX, Cayma fue un distrito netamente rural y que form parte
de los distritos tradicionales de Arequipa, con un patrn de ocupacin
caracterstico. Las viviendas de este tipo de asentamiento eran de gran tamao,
tpicas casonas coloniales organizadas alrededor de la plaza principal y otras
viviendas rurales desagregadas a lo largo de los caminos rurales. A partir de la
dcada de los 40s, el distrito inici un proceso de urbanizacin con el nacimiento
de barrios residenciales para clases de mayores ingresos. A partir de esta dcada,
Cayma se convirti en el barrio residencial por excelencia de la clase media y alta,
con viviendas de baja densidad rodeadas de extensas reas verdes. Esta
tendencia continu por ms de una dcada y en los aos 50s y 60s, el distrito
comenz a absorber poblacin inmigrante que se localiz en los eriazos de la parte
alta. Aunque parte de esta ocupacin fue planificada (como es el caso de los
proyectos de vivienda popular o social de ENACE), otro gran porcentaje de esta
ocupacin fue no planificada, como es el caso de los AA.HH. que aparecieron a
partir de la dcada de los 80s. Eso en lo que respecta al distrito, pero antes de ver
su crecimiento en los ltimos 5 aos debemos analizar la expansin demogrfica
que sufri la provincia.

24
 Cuadro N 1
POBLACION ESTIMADA Y TASA DE CRECIMIENTO ANUAL SEGN
PROVINCIA, PARA LOS AOS 2010-2016
Aos
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Rubro

Poblacin

estimada

Arequipa 915,074 925,667 936,464 947,384 958,351 969,284 980,039

Provincia(Nmero

de Habitantes)

Tasa de

Crecimiento

Arequipa 1.17%* 1.16%* 1.17%* 1.17%* 1.16%* 1.14%* 1.14%*

provincia

(porcentaje)

Fuente: Compendio estadstico Arequipa 2015 (INEI)

* Estimacin de datos porcentuales: Para los aos 2010-2016

De acuerdo con los datos, la poblacin estimada para Arequipa provincia segn los
aos estipulados en la investigacin, dndonos una idea de cunto ha crecido
demogrficamente y como hacer frente a este fenmeno que demandara de
diversos servicios entre los cuales est el de vivienda, tambin se puede tomar en
cuenta como referente de consumo para los Agentes inmobiliarios que estn
experimentando un aumento de clientes y futuros clientes para la venta de sus
productos.

25
2.1 Crecimiento Demogrfico en Cayma

Indicadores Demogrficos

A. Natalidad
La tasa de Natalidad elaborado con datos estadsticos de Registro Civil de
la Municipalidad Distrital de Cayma es de 1.91% como un porcentaje de la
poblacin para el ao 2003, que asumimos sea el mismo porcentaje para el
2004.

B. Mortalidad
La tasa de mortalidad elaborado con datos estadsticos de Registro Civil de
la Municipalidad Distrital de Cayma es de 0.27% representada como un
porcentaje de la poblacin para el ao 2003, de igual manera consideramos
que sea la misma tasa para el 2004.

C. Inmigrantes
Se ha determinado que en el distrito de Cayma la tasa de crecimiento
poblacional est determinada fundamentalmente por el nmero de
inmigrantes, el cual representa el 2.20% de la poblacin estimada para el
periodo en anlisis. Por lo que la tasa de crecimiento poblacional estimada
por el INEI (aos 1993 y 2002) es de 3.84%, esta cifra resulta de la siguiente
ecuacin:

Tasa Crec. Pobl. = Tasa Natal. + Tasa Inmigrantes Tasa Mortal.

26
 Cuadro N 2
POBLACIN ESTIMADA DISTRITO, 2010-2016

Aos
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Rubro

Poblacin

estimada

para

Cayma 81,875 83,706* 85,794 87,713* 89,793 91,802 93762*

(Nmero

de

Habitantes)

Fuente: Compendio estadstico Arequipa 2015 (INEI)

* Estimacin de datos: Para los aos 2011-2013-2016

2.2 Evaluacin de las Condiciones Socioeconmicas

La evaluacin de las condiciones socioeconmicas permite conocer cmo

el comportamiento urbano de la poblacin y de la economa est influyendo en la
ocupacin y uso del espacio urbano. De esta manera, la identificacin del
funcionamiento de la estructura urbana y su capacidad para soportar dicho uso
podr proveer una imagen de la influencia de las condiciones socioeconmicas en
el distrito. La evaluacin de las condiciones socioeconmicas se realiza a travs
de la identificacin de dos sub-modelos: la vulnerabilidad socioeconmica y las
condiciones para la inversin.

a) La identificacin de la Vulnerabilidad Socioeconmica: La

identificacin de reas social y econmicamente vulnerables es un requisito
indispensable para identificar zonas urbanas en riesgo de deterioro o
actualmente deterioradas. As, se podr localizar zonas que requieren
mayor atencin y estrategias dirigidas a superar sus deficiencias. Las

27
 variables consideradas para este anlisis son: pobreza urbana, informalidad
y seguridad urbana. Estas variables representan las caractersticas propias
de la dinmica urbana en los pases en vas de desarrollo y que contribuyen
a la movilizacin de los flujos sociales y econmicos.

b) La identificacin de las Condiciones Socioeconmicas para la

Inversin: La identificacin de reas social y econmicamente aptas para
la inversin de tipo pblico y privado es un estudio necesario para localizar
zonas con condiciones aptas para la inversin. En este sentido, no slo las
caractersticas urbanas son un indicativo para tal fin, sino tambin la
inclusin de condicionantes ms dinmicas constituidas por los factores
socioeconmicos. Este anlisis incluye las siguientes variables: valor del
suelo, densidad poblacional e informalidad, variables que determinan el
comportamiento social y econmico bsico de la estructura urbana.

Cuadro N 3

POBLACIN ECONOMICAMENTE ACTIVA URBANA AL 30 DE JUNIO

DEL 2015, DE 25 A MAS AOS, POR AO CALENDARIO, SEGN
AMBOS SEXOS Y GRUPO DE EDAD, 2010-2015
Aos

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Rubro

PEA: Ambos
sexos, grupo
de edad 25 a
ms en la
456,174 556,998 478,960 490,501 502,750 513,618 513,435*
provincia de
Arequipa
(Nmero de
Habitantes)

Fuente: encuesta nacional de hogares 2015 (inei)

Estimacin de datos: Para el ao 2016

28
De acuerdo a esto se puede tener un mejor comprendimiento de cmo la poblacin
est desarrollndose en el aspecto laboral se puede ver que para el 2015 el nmero
de gente que trabaja o est buscando trabajo aumento, ahora veremos una grfica
de como aumento el sueldo bsico:

Grafica N 1

Evolucion de la Remuneracin minima Vital

2

850
750 750 750
650
580

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Fuente: Ministerio de trabajo y promocin del empleo direccin general de

empleo y formacin profesional

Esta grafica muestra que si bien la remuneracin mnima creci de unos

inaceptables S/.580.00 a S/850.00, esto no es suficiente para que muchas de las
familias del pas logre obtener una vivienda digna, muchas veces teniendo que
optar por vivir en invasiones, tomar terrenos irregularmente o vivir en zonas que
ponen en riesgo su vida (cerros, laderas de rio, etc) lo cual genera no solo
problemas a la familia sino a las autoridades correspondientes de velar por el
correcto desarrollo urbano de la ciudad, provincia y distrito.

Con este sueldo, las familias tienen muy restringido el acceso a un crdito
hipotecario y de ser el caso de obtenerlo tendrn que pagar altos intereses por la
falta de confianza de las entidades bancarias; para el caso especfico de Cayma,

29
las familias que tienen mayores posibilidades de obtener un crdito son aquellas
que viven cerca de la zona comercial del distrito, llmese la parte baja de la tomilla,
alrededores de la plaza de Cayma y lugares cercanos a los grandes centros
comerciales y de entretenimiento, estas se encuentran mayormente en
residenciales como Los Delfines, Los Girasoles, etc. y los nuevos proyectos
inmobiliarios, que bsicamente son inmuebles de carcter vertical (Departamentos,
oficinas comerciales, etc) muy novedosos en cuanto a diseo y uso de los servicios
bsicos.

Grafica N2

PRODUCION Y CONSUMO DE AGUA POTABLE EN AREQUIPA

70000000
METROPOLITANA
61525113 63480748
60000000 58214859
50000000 49458873 50512235
41600741 43164408
40000000 39308281
34652457 36460801
30000000
20000000
10000000
0
2011 2012 2013 2014 2015
Produccin de agua potable en Arequipa metropolitana
(m3)

Fuente: Empresa de prestadora de servicios Sedapar S.A.

Como se puede evidenciar con esta grafica cada ao Arequipa experimenta un no

tan significativo aumento en la produccin y consumo de agua potable, por es
necesario que las nuevas viviendas tengan sistemas ahorradores de este
elemento, el cual es esencial para la subsistencia y progreso de la ciudad y el
distrito en general.

30
2.3 Uso de suelos en el Distrito

Zonificacin y los usos de suelo:

La Zonificacin de los Usos de Suelo de acuerdo al Reglamento de

Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano (DS 027-2003-
Vivienda), es un instrumento tcnico normativo del Plan Urbano Distrital
que orienta la racional distribucin de las actividades urbanas. Se
constituye en una variable operativa inseparable del proceso de
planificacin. La Zonificacin de Usos del Suelo se estructura de acuerdo
a las siguientes orientaciones:

Orienta y condiciona el uso del suelo urbano de acuerdo con el bien comn
y el inters general, con prevalencia sobre los intereses individuales.

Regula el uso del suelo urbano, con el fin de evitar daos materiales y
desvalorizacin de la propiedad pblica y privada.
Orienta y garantiza la realizacin de los proyectos de renovacin urbana
en reas deterioradas, con el fin de evitar la especulacin inmobiliaria.

Establece y consolida los equipamientos urbanos existentes y reserva las

reas para la implementacin de nuevos equipamientos especialmente en
las zonas de expansin urbana y en zonas urbano marginales que carecen
de dichos equipamientos.

Los lineamientos por los que se rige este proceso como objetivo a lograr
un desarrollo urbano sostenible y de acuerdo al Plan Director de Arequipa
Metropolitana (PDAM) son los siguientes:

Proteccin ambiental, conservacin de reas agrcolas y prevencin de

ocurrencia de desastres naturales, reduciendo las condiciones de fragilidad
ecolgica de rea naturales.

31
 Distribucin equitativa de las actividades en el mbito urbano en base a las
capacidades y vocaciones del suelo, buscando la optimizacin del uso del
suelo, de los equipamientos y de los servicios de la ciudad, segn los
requerimientos de la poblacin actual y proyectada

Integracin espacial de la ciudad mediante la vinculacin de los

componentes urbanos mayores por medio de ejes urbanos.

Preservacin, promocin y puesta en valor del patrimonio natural y cultural,

como valores importantes dentro del desarrollo integral de la ciudad,
integrndolos a la dinmica urbana metropolitana.

La estructura de la Zonificacin del PDAM 2002-2016:

reas Estructuradoras Mayores: Son los espacios que organizan las

actividades econmicas principales (comercio y servicios) y que estn
propuestas a lo largo del Eje Metropolitano, organizando las centralidades
mayores de la ciudad. Las actividades propuestas tienen carcter
metropolitano, de uso especializado segn las reas que atraviesan.

reas Estructuradoras Menores: Son los espacios conformados por los

ejes Residencial y Agrcola y las subcentralidades menores localizadas a
lo largo de estas vas. Las actividades propuestas a lo largo de estas vas
son de alcance sectorial y de tipo especializado orientadas al sector
terciario, secundario y primario.

reas de Actividades Intermedias: Son reas ubicadas entre los ejes

viales longitudinales y transversales que desarrollan actividades
compatibles con estos espacios. Se proponen como usos mixtos donde la
residencia es el mayor uso presente aunque de necesariamente
homogneo, ya que se proponen actividades complementarias de
comercio, servicios, recreacin, cultura, institucional y otros de escala
local, vecinal y distrital en algunos casos.

32
 reas de Actividades Productivas Primarias y Secundarias: Son los
espacios de produccin y transformacin que estn conformadas por la
campia, los parques industriales existentes y propuestos, los corredores
comerciales e industriales y las reas de vivienda taller.

reas de Valor Arqueolgico y Cultural: Conformada por el patrimonio

construido de la ciudad, los restos arqueolgicos y el patrimonio paisajista,
que esta calificada como rea de proteccin y puesta en valor para ser
integrados dentro de la oferta turstica y cultural de la ciudad. Se proponen
usos tursticos controlados, cultura, recreacin pasiva e investigacin.

reas de Preservacin y Conservacin Ambiental: Son zonas de

especial valor por sus cualidades ambientales, paisajistas y de diversidad
natural, que son necesarios para el equilibrio ambiental de la ciudad,
calificados como reas de conservacin, recuperacin y uso sostenible. Se
proponen como reas de recreacin activa y pasiva segn sus cualidades
y que forman parte de la red de espacios abiertos metropolitanos,
garantizando su disfrute equitativo y su apropiacin colectiva por parte de
la poblacin.

Siguiendo con el desarrollo del captulo se debe tomar en cuanto el aspecto

Ambiental y de acuerdo a eso el PUD plantea lo siguiente:
Los aspectos ambientales del territorio distrital estn relacionados con el
emplazamiento ecolgico de la ciudad de Arequipa, as como con el estado
y dinmica de los ecosistemas alterados o generados por su desarrollo. En
trminos generales, la ciudad de Arequipa pertenece a la ecorregin
continental denominada Desierto Pacfico Subtropical (DPS), caracterizada
por ser un ecosistema altoandino, diverso y frgil, con variada flora y fauna
y paisajes fisiogrficos con interesantes valores ambientales. En trminos
especficos, Arequipa se inserta dentro de la zona denominada Andes
Meridionales Subtropicales (AMS) de las cuencas de los ros Cotahuasi y
Colca, que por sus caractersticas se han mantenido en un nivel de
conservacin adecuado, casi sin perturbaciones por el uso de insecticidas
o el deterioro de los ambientes naturales propiciando no slo una alta

33
diversidad de flora y fauna, sino tambin altos ndices de abundancia de
las mismas, siendo necesario proponerse la creacin de un rea Natural
Protegida que pueda conservar estos valores. Cayma se localiza en este
entorno natural, integrando dentro de sus lmites tanto reas de desierto
altoandino como zonas de valle y campia, lo que le confiere
caractersticas singulares a su territorio.

Especficamente en lo que se refiere a Cayma se prensetan:

Caractersticas climticas diversas

La localizacin y extensin del distrito de Cayma ha determinado la

presencia de caractersticas climticas extremas, donde los indicadores de
radiacin solar, precipitacin, humedad relativa y vientos muestran la
existencia de un microclima rido y seco la mayor parte del ao, con mayor
incidencia en las zonas norte del distrito. El clima determina difciles
condiciones ambientales, siendo agravado especialmente por la alta
radiacin solar tanto en las zonas urbanas como en las reas eriazas. La
incidencia de rayos solares (UVB) que son dainos para la salud humana,
es bastante alta. Supera casi en 70% los lmites admisibles establecidos
por la OMS (10), agravndose por la condicin rida de gran parte de la
zona urbana de Cayma, donde la incidencia de radiacin se torna en
daina para la salud humana. La escasez de reas verdes y la presencia
de pavimentacin de reas extensas intensifican los ndices de radiacin
solar.

Sin embargo, la campia y el valle de Chilina que an existe en la zona sur

del distrito de alguna manera ayudan a equilibrar las condiciones naturales
de aridez, humidificando el ambiente y reduciendo la temperatura y la
incidencia directa de la radicacin solar, por lo que su conservacin en el
largo plazo se convierte en una necesidad apremiante para asegurar
condiciones ambientales ptimas que permitan el desarrollo de la vida
urbana para la poblacin actual y la futura.

34
 Cuadro N 4
CARACTERISTICAS CLIMATICAS DE CAYMA

Cayma, Mirador natural de Arequipa:

Otra condicin interesante del territorio natural donde Cayma se asienta, es

su variada topografa, que le ha valido ser considerado como un distrito paisajstico
y de disfrute escnico por excelencia dentro de la ciudad.

-Los usos del suelo, materiales de edificacin y alturas

La distribucin de los uso de suelo muestra predominancia de la residencia sobre

otros usos (53%), mientras que el 0.8% presenta usos comerciales, 13% est
dedicado al equipamiento de salud, educacin y recreacin y solo el 0.4% est
dedicado a la industria de pequea escala.

Los materiales de edificacin nobles, tanto en muros como en techos predominan

en Cayma en 82% de las edificaciones la mayora en la zona del sur del distrito
mientras que el 10% de las mismas presentan materiales precarios

La altura de las edificaciones es variable, la localizacin de la vivienda en altura

(de mas de 3 pisos) es preferida en la zona sur, a consecuencia de los mayores
valores del suelo y mayor disponibilidad de servicios y equipamiento, convirtiendo
a esta rea en una zona densificada y consolidad. En las zonas centro y sur
predominan las edificaciones de 1 y 2 pisos, con menores densidades
residenciales, situacin que puede ser resuelta de las menores disponibilidades de
servicios, equipamiento y vas los menores valores del suelo y la formacin de
ambientes urbanos marginales y precarios.

35
3 DFICIT DE VIVIENDA EN EL DISTRITO

La regin sufre tanto de una escasez de viviendas como de problemas de

calidad, que comprenden desde la falta de ttulos de propiedad a paredes hechas
de materiales de desecho como el cartn, pisos de tierra y la ausencia de acceso
a redes de agua potable y saneamiento. Datos obtenido de diferentes distritos de
Arequipa, tales como Cayma, Yanahuara, Cerro Colorado, Cercado, Jose Luis
Bustamante y Rivero, Hunter, Socabaya, Sachaca entre otros.

Proyecto de ley para la adquisicin de departamentos en Cayma.

La ley elaborada por el Ministerio de Vivienda para dinamizar el

mercado inmobiliario a travs del arrendamiento se enviar en pocos das
al Congreso y podra entrar en funcionamiento desde octubre. Ser una solucin
de aplicacin inmediata para el acceso a vivienda, dice Gerardo Freiberg, gerente
general del Fondo Mivivienda. Segn las proyecciones, en los dos primeros aos
de esta ley se podra beneficiar con inmuebles a ms de 40 mil familias, las que no
tendrn que pagar cuota inicial.

Este nuevo mecanismo de financiamiento, que triplicara la demanda efectiva

de viviendas, est pensado para los trabajadores independientes o personas con
ingresos irregulares el grupo donde est la mayor cantidad de clientes
potenciales a quienes hoy les resulta complicado conseguir el visto bueno del
sistema financiero para obtener un crdito hipotecario.

La norma incluye dos opciones para acceder a una vivienda: un alquiler con opcin
de compra y el leasing inmobiliario. En la primera, el cliente ocupar una propiedad
por un periodo corto que podra ir de dos a tres aos, para que en la prctica
demuestre su capacidad de pago. Esta es una alternativa a los ahorros en cuenta
que hoy exigen los bancos para la buena calificacin, y que son severos si uno, por
ejemplo, se retrasa en un depsito. Quien hoy vive en un lugar alquilado y a la vez
deposita este ahorro para crear su rcord crediticio, resolvera ambos temas con
un solo paso.

36
El alquiler-compra es tambin un paso previo para acceder al leasing inmobiliario,
que como en el caso de un leasing para el uso de una maquinaria o un automvil,
el cliente obtiene la vivienda luego de cumplir con el plazo de pagos que se fija por
contrato. Aqu aplicarn con mayor facilidad las personas no asalariadas, pero que
tengan ingresos regulares. En esta modalidad, el banco o quien financie el leasing
es propietario del inmueble con un marco de seguridad jurdica que le permite
recuperar esta propiedad en caso el cliente no cumpla, dice Freiberg.

Las cuotas mensuales podran ser ms altas que ahora porque se financiar un
monto mayor, pero la competencia en esta modalidad podra tambin bajar las
tasas de inters.

Cuadro N 5

Como podemos observar la inversin en construccin hecha por este programa del
estado no ha sido muy significativa en estos ltimos aos as como los crditos
otorgados por eso cabe resaltar y hacer hincapi en el poco esfuerzo que pone el
estado en brindar viviendas de calidad a la poblacin.

37
4 IMPACTO SOCIAL Y MEDIO AMBIENTAL DEL DESARROLLO URBANO

4.1 Impacto social

Para la correcta gestin ambiental, se requiere un plan de accin socio

ambiental el que debe contener detalles de las actividades que ejecutar el
contratista y otros actores, atendiendo a las caractersticas propias de esta, el cual
ser diseado previamente a la ejecucin de la obra donde se identificaran los
impactos que ejerce el proyecto sobre el entorno y se plantearan las estrategias
para mitigarlos.
Considerando que el objetivo del estudio es proponer medidas para promover la
Construccin Sostenible en el distrito, las propuestas han sido formuladas para que
sean adoptadas e impulsadas por el MVCS en base a una estrategia de alianzas.
Asimismo, cabe sealar que las propuestas constituyen elementos para formular
un plan de accin de corto y mediano plazo. Se proponen medidas generales
diseadas para promover la Construccin Sostenible en el pas, organizadas en
torno a 4 estrategias centrales:

i) modificar las reglas de gestin de la construccin a fin de

incorporar la perspectiva de sostenibilidad ambiental
ii) estimular la oferta de procesos constructivos tecnologas,
bienes y servicios ms sostenibles en el mercado nacional
iii) estimular la demanda nacional por modelos de Construccin
Sostenible
iv) fortalecer las capacidades tcnicas y profesionales, generar
conocimientos e intercambiar informacin para la adaptacin.

Tmanos como referencia los escenarios descritos previamente. En este sentido,

cabe insistir en que los tres escenarios formulados: Pasivo, de Transicin y de
Transformacin no estn basados en proyecciones estadsticas ni constituyen
etapas temporales de un proceso de desarrollo, sino que suponen escenarios
posibles y, no necesariamente comprobables.
Si bien la evolucin de la construccin hacia modelos ms sostenibles es el
resultado de la interaccin de mltiples agentes que intervienen en los procesos

38
constructivos: entidades pblicas, empresas constructoras, constructores
informales, banca, fabricantes de insumos, proveedores, gremios, etc., las
propuestas que aqu se presentan estn orientadas fundamentalmente a dirigir la
accin de la Direccin Nacional de Construccin del MVCS y sus aliados a fin de
que se constituya en el principal agente promotor de la Construccin Sostenible en
el pas en el marco de una estrategia de alianzas. las propuestas de este captulo
estn dirigidas a establecer una estrategia general para que el MVCS impulse el
desarrollo de la Construccin Sostenible en el pas. En este sentido, para su
ejecucin ser necesario establecer planes de accin especficos por cada una de
las medidas sugeridas. Un cuarto aspecto que es necesario mencionar est en
relacin con la calidad y la disponibilidad de informacin relevante a la materia.

Como bien es sabido, el Per dispone de escasa informacin sobre aspectos

relativos al impacto ambiental de la industria de la 177 Miranda, L. Promoviendo la
Construccin Sostenible en el Per, in: Aportes a la construccin Sostenible en El
Per. Lima. Foro Ciudades para la Vida. Lima, 2009. 172 Construccin, y lo poco
que existe no est reunido en una sola base de datos sino disperso en un conjunto
de instituciones pblicas y privadas. Asimismo, mucha de esta informacin se basa
en proyecciones estadsticas cuya rigurosidad metodolgica no siempre es
confiable. En este sentido, hablamos de un conjunto de informacin inconsistente,
borrosa e imprecisa, cuyo tratamiento es clave para disear cursos de accin
concretos y que debera ser atendido tal como se propone en la medida
correspondiente al Fomento de la Investigacin, entre otras.

4.2 Impacto medio ambiental

Existe un organismo fiscalizador como es la OEFA, organismo adscrito al

Ministerio de Ambiente, el cual, an no define sus funciones en materia
construccin, dedicndose actualmente a solucionar problemas de ndole
ambiental en el rubro de Minera e Hidrocarburos, por lo que se estima que llevar
un tiempo adicional para poder ejecutar lo estipulado en las normas, relativos a la
actividad constructiva.

39
De esta manera, se podra mejorar la fiscalizacin ambiental cargo de la OEFA,
donde se tenga parmetros y/o requisitos que obligue a incluir ciertos
procedimientos estndar que contenga las estrategias de prevencin de los
impactos ambientales, dentro de los requisitos para obtener los permisos y/o
licencias de obra.

Esto con la finalidad de mitigar los impactos ambientales a travs de medidas de

control uniformes.

Actualmente existe ya un organismo del poder ejecutivo, la OMA42, a quien se le

reportar los impactos ambientales en la construccin, sin embargo no se tienen,
120 registros de ellos para llevar un cronograma de control.

Por otro lado, con estos reportes se podra implementar tablas bases, de los
accidentes, incidentes y enfermedades ocupacionales que puedan ocasionar los
aspectos ambientales.

Estas tablas despus de ser recopiladas, debern ser puestas a disposicin de las
autoridades competentes como es el Ministerio de Salud as como el Ministerio de
Ambiente, para que sean articuladas y sirvan de base a estadstica a futuras
polticas pblicas.

El Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento en coordinacin con el

Ministerio de Ambiente y Ministerio de Salud, podran emitir formatos de listas de
verificacin referenciales tipo check list, para que en el llenado de estos reportes,
no se tenga duda sobre la identificacin de aspectos ambientales que deben ser
considerados dentro de estos, y puedan ser tomados como vlidos por la OEFA,
organismo a cargo de la fiscalizacin ambiental.

Estos formatos, bien podran ser basados en la experiencia de otras naciones como
Espaa, pas que tiene registrado en su pgina web un modelo de estructura y
contenidos generales de los instrumentos sectoriales para el anlisis del riesgo
medioambiental, para cada actividad, con el fin de evitar posibles divergencias que
pudieran surgir en el anlisis del riesgo medioambiental a nivel de cada actividad

40
 Captulo III

1 MERCADO INMOBILIARIO EN CAYMA

El fenmeno de la vivienda en Cayma es uno de los ms interesantes de la

ciudad. Hasta inicios del siglo XX, Cayma fue un distrito netamente rural y que
form parte de los distritos tradicionales de Arequipa, con un patrn de ocupacin
caracterstico. Las viviendas de este tipo de asentamiento eran de gran tamao,
tpicas casonas coloniales organizadas alrededor de la plaza principal y otras
viviendas rurales desagregadas a lo largo de los caminos rurales. A partir de la
dcada de los 40s, el distrito inici un proceso de urbanizacin con el nacimiento
de barrios residenciales para clases de mayores ingresos. A partir de esta dcada,
Cayma se convirti en el barrio residencial por excelencia de la clase media y alta,
con viviendas de baja densidad rodeadas de extensas reas verdes. Esta
tendencia continu por ms de una dcada y en los aos 50s y 60s, el distrito
comenz a absorber poblacin inmigrante que se localiz en los eriazos de la parte
alta. Aunque parte de esta ocupacin fue planificada (como es el caso de los
proyectos de vivienda popular o social de ENACE), otro gran porcentaje de esta
ocupacin fue no planificada, como es el caso de los AA.HH. que aparecieron a
partir de la dcada de los 80s. Este proceso de ocupacin, ha resultado en tres
niveles de consolidacin:

Incipiente, son aquellas que recin inician su proceso de ocupacin y tienen una
ocupacin que flucta entre el 15 y el 25%. Est constituida por las zonas
residenciales donde predominan las viviendas construidas con materiales
precarios como cartones, esteras, triplay, entre otros, y que adems carecen de
infraestructura y servicios bsicos. Estas reas se localizan generalmente en las
zonas altas de las quebradas del distrito y corresponden a los Asentamientos
Informales Embajada de Japn, Pioneros, Seor de los Milagros, Chachani, Jorge
Chavez, principalmente.

En Proceso de Consolidacin, son zonas que tienen una ocupacin superior al

50%. Estn constituidas por las reas de viviendas edificadas en ladrillo con
techos ligeros o aligerados, pero que no se encuentran acabadas. No cuentan con

41
 servicios, equipamiento e infraestructura bsica completa (slo cuentan con el
servicio de energa elctrica). Estas reas se localizan en las zonas medias del
distrito, conformada por las urbanizaciones Residenciales y los asentamientos
mas antiguos, como Buenos Aires, La Tomilla, Acequia Alta, Francisco Bolognesi,
1 de Junio, Once de Mayo, Sol de los Andes, entre otros. Un caso extraordinario
es ENACE, que aunque teniendo ms de 20 aos de antigedad no termina aun
su proceso de consolidacin

Consolidadas, son aquellas reas cuyas viviendas estn edificadas en material

noble, y se encuentran totalmente terminadas incluyendo la mayora de servicios
e infraestructura. Las zonas de mayor ocupacin se localizan principalmente en
las que corresponden a los pueblos Tradicionales como San Jacinto Carmen Alto,
Tronchadero, Seor de la Caa, Los Arces, Cayma tradicional, La Tomilla Acequia
Alta y una gran parte de las urbanizaciones residenciales.

Estos tres tipos de ocupacin reflejan los distintos grupos socioeconmicos que
habitan en el distrito, cuya expresin espacial se describe como:

Una expresin espacial de la sociedad de altos recursos, que se ve de manifiesto

en las urbanizaciones residenciales, formalmente establecidas, con grados de
consolidacin altos, disposicin de equipamientos adecuados, disponibilidad de
servicios, tratamientos de espacios pblicos.

Una expresin espacial de la pobreza se manifiesta en los asentamientos

precarios de origen informal; se calcula, que representan en la actualidad el 12%
de los hogares urbanos. Del total de barrios existentes en 1993, el 64% eran de
origen informal. A partir del ao 1998 los asentamientos informales pasaron por
un proceso de formalizacin de la propiedad, para el ao 2005 el 86% de los
predios se encuentran saneadas con titulo de propiedad.

a. Las caractersticas socioeconmicas de la vivienda Las caractersticas descritas

muestran las condiciones en que la vivienda se ha desarrollado y se desarrolla en
Cayma. Estas coinciden en gran medida con condicionantes sociales y
econmicas, como el tipo de uso, estrato socioeconmico e informalidad, como
se describe en el cuadro siguiente:

42
 Cuadro N 6

En trminos espaciales, no existe diferenciacin de localizacin de la residencia y la

residencia comercio, pudiendo encontrarse est ltima dispersa dentro de la mancha
formada por la residencia. Asimismo, se observa la tendencia de localizacin de este
tipo de residencia a lo largo de las vas principales del distrito y en zonas de alta y
media densidad, donde hay ms demanda de este tipo de actividades. Finalmente,
la vivienda taller se encuentra localizada en su totalidad en el sector norte del distrito,
aunque de manera puntual y sin formar reas definidas en la mancha residencial.

La distribucin espacial de los estratos socioeconmicos de la vivienda parece ser

producto del proceso de ocupacin del territorio, as podemos encontrar en la parte
baja del Distrito focalizadas las clases pudientes, que en un inicio por cercana al
pueblo tradicional, escogieron esta zona para la expansin de los futuros barrios
residenciales, y que con el crecimiento de la ciudad se convirtieron en el lugar idneo
para su consolidacin por la cercana al centro de la ciudad. Un fenmeno diferente
ocurre en la parte norte, cuyo territorio eriazo ha sido absorbida por la clase migrante.
En el anlisis de estratos podemos observar que los mas bajos son conformados por
poblaciones jvenes que han invadido zonas de riesgo y en muchos casos reas
destinadas a equipamientos, mientras que los estratos bajos son los que se han ido
consolidando en mayor parte sobre una base de planificacin de vivienda. En el caso
de los asentamientos informales del Distrito de Cayma, se transgreden generalmente
dos tipos de normas: las de dominio (propio del derecho civil) y las de desarrollos
urbanos (propios del derecho urbanstico). En las primeras, se incluye el derecho del
propietario a tener un documento pblico que lo acredita legalmente como propietario

43
del predio. Los habitantes de los asentamientos Los Pioneros, Sr de los Milagros,
Embajada de Japn, Jorge Chavez, Chachani, Once de mayo, Paulet Mostajo, El
Triunfo, Monte de Getsemanhi, 30 de Marzo, Sol de los Andes y Los Asentamientos
ubicados en el Cono de Vuelo, carecen de este ttulo, privando al propietario de
derechos sobre el predio. En estado de Ilegalidad encontramos a la Urb Las Terrazas
de Cayma, su habilitacin no cumple con lo Establecido en el Plan Director de
Arequipa. En esta modalidad podemos encontrar a los asentamientos que se han
asentado por una invasin, en zonas vulnerables, como el cono de vuelo y los lechos
de torrenteras y los asentamientos que cuentan con una habilitacin no aprobada por
el Consejo Municipal, que se encuentran en la parte alta. Tambin tenemos las
invasiones a las zonas de aporte, generalmente las zonas destinadas a recreacin.
La influencia de los factores socioeconmicos es notable, como se ha descrito en
prrafos anteriores. Se ha creado un Mercado Informal de Tierras, que es una de las
razones fundamentales en la creacin de una sobreoferta de vivienda en las zonas
altas y en zonas de peligro de preligro natural. El caso ms caracterstico es el de
Enace, y de las invasiones efectuadas a partir de la dcada de los 90s, las cuales
slo expandieron el lmite urbano pero sin criterios de planificacin urbano
especficos.

El Instituto de la Construccin y el Desarrollo (ICD), de la Cmara Peruana de la

Construccin (Capeco ), realiz el IV Estudio del Mercado de Edificaciones Urbanas
en la provincia de Arequipa

El estudio revel que, en materia de precios de ventas de las viviendas, el distrito

de Cayma present el precio mximo por departamento con S/. 549,661. Dentro del
grupo de precios altos, el rango ms significativo se localiza en el intervalo
comprendido entre S/. 270,000 a S/. 400,000 con 449 unidades y 45,209 m2
representando el 30,38% y el 28,61% del total, respectivamente. En cuanto a los
precios intermedios, el rango que ms destaca es cuyo intervalo se ubica entre S/.
190,001 a S/. 270,000 con 331 unidades con 27,701 m2 (22,39% y 17,53%
respectivamente)

La Directora Comercial de Portal Inmobiliario, Gisella Postigo, seala que los

compradores de todos los niveles socioeconmicos estn en la bsqueda de
inmuebles en Arequipa. Por ejemplo: los proyectos del sector A se concentran en las

44
zonas residenciales de Cayma, mientras que los otros estratos optan por las opciones
que brinda el Fondo Mivivienda en otros distritos.

Asimismo, Postigo indic que clientes del Sector A estn dispuestos a pagar por un
departamento US$1,260 por m2 en un rea promedio de 135m o US$ 1,210 por m2
en un rea de 120m. Mientras que las personas que tienen menos recursos pagan
US$ 865 por una vivienda de US$96m2 u US$ 840 por una de 98m.

Con los datos ya alegados a lo largo del captulo podemos definir que la participacin
de los agentes inmobiliarios es netamente de carcter comercial, en base a las
tendencias del mercado, de acuerdo a la informacin obtenida de las entrevistas, la
demanda de inmuebles solo se gua por el diseo, el cual hoy por hoy se caracteriza
por ser de corte minimalista. Osea menos es ms los diseos ostentosos y
llamativos se estn dejando de lado, por edificios de impacto visual simple y
sofisticado, segn los vendedores inmobiliarios de las agencias entrevistadas.

Se puede deducir tambin que talvez por falta de informacin, los agentes
inmobiliarios no fomenten el desarrollo de edificaciones autosostenibles, pero cabe
resaltar que se ha mejorado en el uso de materiales, sobre todo para los proyectos
cercanos a la zona comercial de cayma. Los sistemas de Ventilacion han mejorado,
asi como la orientacin de los edificios respecto a la captacin de luz solar, la gestin
del agua tambin ha visto innovaciones y el sistema de iluminacin de muchos de los
departamentos se caracteriza por usar focos led y ahorradores de luz, contribuyendo
asi en la disminucin del gasto energtico. Algo que tambin sigue caracterizando a
todos los proyectos inmobiliarios es el uso de termas solares, lo cual era antes un
privilegio y ahora es muy comn que casi todas las casas tenga al menos una.

2 MEDIO DE ADQUISICION DE VIVIENDA

Cayma es uno de los pocos distritos de Arequipa donde una gran parte del
rea residencial es resultado de la intervencin del Estado a travs de polticas de
vivienda que han Intervenido en el crecimiento y consolidacin del Distrito.

45
Los hogares del Distrito de Cayma se han beneficiado con Polticas Estatales de
Vivienda desde el ao 1987, con la creacin del Asentamiento Humano Dean
Valdivia, que constituye una de las intervenciones ms grandes para dotar de
viviendas a familias de bajos recursos. Para el ao 2002 las polticas de Vivienda
cambiaron; el Estado no se involucra directamente con el Prestatario, sino
incorpora al sector privado para otorgar los subsidios o prstamos. El Fondo Mi
Vivienda ha beneficiado a familias de la zona residencial y el Programa Techo
Propio, a las familias de bajos recursos.

Es as que debemos destacar los programas y fondos que hicieron posible todo
esto y de los cuales se podra tomar ejemplo para en un futuro, realizar un proyecto
del estado que incluya desarrollos verticales autosostenibles, y as favorecer a la
economa de la poblacin y el cuidado del medio ambiente.

ENACE: Programa de Autoconstruccin de Viviendas manejado por

la EMPRESA NACIONAL DE EDIFICACIONES (ENACE) que
estableci el gobierno en los aos 80s (con fondos provenientes de
aportes estatales) con el objeto de facilitar el acceso de poblaciones
con menores ingresos a la vivienda (vivienda de Inters Social). El
programa ENACE benefici a 3600 familias aproximadamente. El
proyecto consisti en dotar de mdulos bsicos de vivienda a la
poblacin a travs de dos modalidades: Vivienda Unifamiliar y
Multifamiliar que se desarrollo en 12 etapas. El proyecto consisti en
planificar la habilitacin que se adicionara a la trama urbana
existente y consolidara de forma ordenada el Sector de Alto Cayma.
En su ltima etapa se planifico espacios para vivienda multifamiliar,
los que se encuentran disponibles en un total de 3.2 hectreas. El
AA.HH. Dean valdivia se cre bajo esta modalidad.

BANCO DE MATERIALES: El Banco de Materiales es una de las

polticas que mas xito ha tenido en el distrito, pues desde sus inicios
estuvo presente en el mejoramiento de la vivienda. A partir del ao
1993 su apoyo ha sido para la Autoconstruccin de Vivienda,

46
 vivienda Progresiva y de Vivienda Bsica. Hasta el ao 2005 el total
de hogares beneficiados fue de 418, solo en asentamientos
humanos y pueblos tradicionales del distrito El tipo de proyecto
consiste en la construccin de un ncleo familiar de 35 m2 hecho en
material noble. Consiste en proporcionar un prstamo hasta 12 000
soles, equivalente a materiales, mano de obra y asesoramiento
tcnico. El ncleo de vivienda esta conformado por 4 ambientes:
Cocina, espacio mltiple y dormitorio y un bao En los ltimos 7 aos
ha habido una inversin en este programa que oscila en S/.
3362559,2 con un promedio de S/. 7500 por familia, para ser
pagados hasta en 20 aos.

FONDO MI VIVIENDA: El fondo Mi Vivienda fue creado para proveer

acceso al mercado hipotecario a aquellos segmentos de la poblacin
con escasa participacin en stos mercados, con tasas de inters
por debajo de las del mercado. El programa Mi Vivienda a
beneficiado a 135 hogares en el distrito todos ubicados en la zona
residencial. Segn el anlisis estadstico que se hace anualmente se
ha calificado al Distrito de Cayma como uno de los principales
objetivos inmobiliarios de los sectores econmicos B, quienes tienen
alto poder adquisitivo El tipo de proyecto corresponde a viviendas
nuevas, proyectadas por el promotor inmobiliario y tienen un rea
entre 75 y 120 m2, construida con material noble y con acabados,
para ser entregada lista para habitar. La inversin hecha en el distrito
de Cayma ha sido de $4 050,000 hasta el ao 2005, equivalentes a
135 crditos.

TECHO PROPIO: El fondo Techo Propio es un subsidio para

promover el acceso a la vivienda entre la poblacin de bajos
ingresos. En el distrito, el Proyecto Monte Verde que beneficia a 20
familias, es uno de los que se han edificado con este fondo. Aunque
est en inicios, no solo proveer de vivienda sino tambin del
respectivo equipamiento complementario. El proyecto consiste en
mdulos de vivienda bsica de 45m2, distribuidos en tres ambientes

47
 y un servicio higinico, con una altura de un piso. La modalidad de
este tipo de viviendas es que a futuro pueda ampliarse hasta en tres
pisos. El terreno es de 90 m2 La habilitacin cuenta con una
extensin para recreacin y local social. Cayma no se constituye
como un lugar potencial para este tipo de inversiones por no contar
con reas par la expansin urbana (el proyecto Monte Verde
constituye una inversin de s/.537 600).

Otras polticas de vivienda: Existen organizaciones no estatales

que tambin est interviniendo en la vivienda en el distrito. La
Organizacin Internacional Habitat para la Humanidad est
desarrollando un programa cuyo objetivo es proveer de viviendas a
familias de escasos recursos.

A travs este programa se creo el Asentamiento Humano El Nazareno en el ao

1982. Se encuentra ubicado en la zona Norte del Distrito, a espaldas del aeropuerto
Rodrguez Balln, lo bordean dos Torrenteras por la margen izquierda, la torrentera
El Cural y por la margen derecha la torrentera El Azufral. El proyecto consiste en
realizar una habilitacin que beneficie a 600 familias con aporte urbanos
correspondientes a educacin, parques y servicios complementarios. Las viviendas
deban ser construidas con materiales de bajo costo (sillar y calamina) y cubrir un
modulo de vivienda bsico. El tamao promedio del terreno es de 140 m2.. El costo
de la vivienda se estima en $3200, para ser pagado en 25 aos, lo que hace un
total de S/. 6 451 200 en total de inversin para un terreno de 204.03 ha de
extensin.

2.1 Promocin habitacional.

a) Instituir el Sistema Nacional de Informacin Urbano-Habitacional

(SINIHU) a partir de fuentes primarias y secundarias que coadyuven a
la mejor toma de decisiones del sector pblico y privado, permita el
monitoreo y garantice la transparencia de los programas.

48
b) Instaurar un sistema de promocin de inversiones inmobiliarias
residenciales en trminos de identificacin, seleccin, elaboracin,
difusin, orientacin comercial y apoyo a la venta para los agentes
econmicos.

c) Constituir un sistema de difusin y orientacin a las personas naturales

y familias del mbito urbano y rural respecto de las oportunidades de
mercado existentes, las fuentes de financiamiento disponible,
parmetros de calidad habitacional comparables y seguridad jurdica a
tenerse presente a la hora de optar por la adquisicin o mejoramiento
de una solucin habitacional.

d) Desarrollar campaas encaminadas al cambio de actitudes de la

poblacin, agentes econmicos, agentes sociales y otras entidades del
Estado respecto de la importancia social y econmica de la vivienda,
la necesidad de facilitarla, y la conveniencia de acceder a ella de
manera segura y a precios asequibles, as como que su uso residencial
no se considere a perpetuidad.

e) Desarrollar una estrategia permanente y coordinada de comunicacin

y capacitacin para difundir los objetivos del Plan Nacional de Vivienda
y las caractersticas de sus diferentes programas, con la finalidad de
sensibilizar a los diferentes agentes vinculados al tema urbano-
habitacional acerca de sus bondades y contribuir al cumplimiento de
las metas de ejecucin planteadas.

49
3 DEMANDA Y OFERTA DE VIVIENDA EN CAYMA

La Poblacin de Cayma ha crecido significativamente en los ltimos aos y

debido a esto la demanda de vivienda se ha incrementado a niveles en los que es
necesaria una participacin conjunta de los agentes inmobiliarios y las autoridades
municipales, provinciales y gubernamentales, es por eso que se cre un Plan
Urbano de Desarrollo, con el fin de satisfacer las necesidades de la poblacin de
una manera sostenible y adecuada, respetando las diversas disposiciones y
normas legales, medioambientales y civiles, respetando siempre el derecho de la
poblacin a una vivienda digna y de calidad.

Pero cmo se da la actividad inmobiliaria en el distrito?

Primero establezcamos como est la actual situacin de la provincia de

Arequipa, La actividad constructiva de viviendas, edificios y locales comerciales
retrocedi 17,5% en los ltimos dos aos en Arequipa, con 652.703 m en
edificacin a febrero de este ao y solo crecera un punto porcentual al cierre del
2016, segn la Cmara Peruana de la Construccin (Capeco).

Esta cada est ligada al desarrollo de la minera, que permite inyectar ingresos y
a las familias de Arequipa y facilita el acceso a la vivienda propia", explic Ricardo
Arbul, presidente del Instituto de la Construccin y el Desarrollo (ICD), entidad a
cargo del informe "IV Estudio del mercado de edificaciones urbanas en la provincia
de Arequipa".

El documento revela, sin embargo, que a pesar de la desaceleracin de la

construccin de viviendas, oficinas y comercios que descendi 27,87%, 43,85%,
y 42,53%, respectivamente- se dinamiz la autoconstruccin.

Se observa que las familias, al no calificar a un crdito hipotecario por disponer de

ingresos informales, deciden levantar su vivienda propia. Sin embargo, este
proceso, que requiere ms tiempo, es un 30% ms caro que adquirir
una vivienda por el alto costo de los materiales al por menor; toma ms tiempo y
es ms inseguro", explic Arbul.

50
Segn el Economista Jorge Lira: "La posibilidad de reducir la tasa de los crditos
hipotecarios es completamente posible. Los bancos tienen un exceso de liquidez y
analizan dnde colocan su dinero, ven las posibilidades donde exista una demanda
insatisfecha y, adems, la capacidad suficiente para tener el retorno de sus dineros
en forma responsable".

Los bancos ya hicieron nmeros y analizaron datos importantes, por ejemplo, el

nivel de morosidad que existe en los crditos hipotecarios. Mientras en el 2006 era
de 1,04%, ahora est en 0,85%. Eso es un buen indicador.

Lo peor que puede hacer una institucin bancaria es tener dinero congelado sin
que siga produciendo nuevos ingresos para la institucin.

Mientras haya necesidad de vivienda insatisfecha, oferta inmobiliaria y

responsabilidad en el pago, los crditos hipotecarios son un buen negocio y
mientras ms rpido se recupere el dinero, mejor para los bancos (Segn una
Publicacin del diario El Comercio)

A continuacin se mostraran unas graficas sobre los desembolsos que el Fondo

Mivivienda realizo para la ciudad de Arequipa:

Grafica N 3

DESEMBOLSOS DE PRODUCTOS MIVIVIENDA PARA AREQUIPA

1000
N De Crditos desembolsados

800 805
725
600
511 523
451
400 388

200

0
2010 2011 2012 2013 2014 2015

Fuente: Fondo Mivivienda

51
 Grfica N4

DESEMBOLSOS DE PRODUCTOS MIVIVIENDA PARA AREQUIPA

EN MILES DE SOLES
70000
59328
60000 50412 50141
49063
50000 44786
40000
28549
30000
20000
10000
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015

Fuente: Fondo Mivienda

Ante los datos mostrados solo nos queda decir que la participacin de este
programa estatal, se ha estado reduciendo a medida que pasan los aos, vindose
que los aos en que tuvo mayor gasto, fue en el 2012 para el caso de los crditos
con un nmero de 805 crditos otorgados y el 2013 para los desembolsos en
efectivo llegando a S/. 59328, vindose que para el 2015 se redujo a S/. 50141.

De otro lado, el estudio evidenci el incremento -en su gran mayora- del precio
promedio por m de las viviendas al 2016. Por ejemplo, en la oferta de casas, los
costos en Yanahuara pasaron de S/3.646 a S/5,171 por m, lo que marc un nuevo
techo en este segmento.

En cuanto a la oferta de departamentos, las provincias de Cayma y Yanahuara

llegaron a los S/4.219 y S/4.103 por m, para construcciones con ms de 100 m.

A qu se debe este aumento de precios? A que la demanda de vivienda en

esas zonas se ha elevado debido a sus condiciones favorables, como el acceso y
el transporte.

En cuanto a la demanda de vivienda en Arequipa, el estudio de Capeco seal que

el 29,22% del total de hogares con recursos y deseos de adquirir una casa o

52
departamento prefieren precios menores a los S/80.000, mientras que el 39,57%
de hogares apunta a un inmueble cuyo valor este entre los S/80.001 y los
S/190.000. Solo un 17,32% y 13,89% de estas familias seala que prefiere
viviendas entre los S/190.0001 a S/270.000 y que superen los S/270.000,
respectivamente.

"Para atender a esta demanda se puede elevar an ms la oferta y crecer en 5%

anual a partir del 2017 o 2018 gracias al avance de la economa y la ejecucin de
proyectos mineros previstos para esos aos as como a la actualizacin del plan
urbano de Arequipa, la simplificacin de trmites, mejora de servicios pblicos y la
red de transporte. Terrenos potenciales para cerrar la brecha de vivienda hay, pero
todo est condicionado a estos factores", precis Arbul.

4 INVERSIONES EN AREQUIPA

La cada de la construccin en Arequipa no ha mermado el inters por

invertir en infraestructura de vivienda de los empresarios, apunt Enrique Paredes,
presidente del directorio de Grupo Acuario.

"La desaceleracin fue algo normal que se vivi no solo en Arequipa sino en otros
departamentos y se va a recuperar tras la instalacin del nuevo gobierno. Soy muy
optimista y confo que la inversin en construccin en Arequipa crezca por lo
menos unos tres puntos ms de lo que viene creciendo en el ao al cierre del 2016",
seal.

As, su grupo inmobiliario, con ms de 15 aos en el pas, alista un proyecto de

vivienda que sera uno de los ms grandes en la macro regin sur, con una
inversin proyectada de S/.700 millones para 2.000 departamentos, que estaran
ubicados en Sachaca. "An estamos en fase de anteproyecto", aclar.

Con esto establecido podemos ver los inversionistas estn trabajando bajo
expectativas de crecimiento y destinan la mayora de sus inversiones a los lugares
que en futuro parecen ms rentables, y Cayma no escapa a estos planes, aun as
se puede observar el desarrollo de una burbuja inmobiliaria que incrementa los
precios debido a un aumento de demanda por especulacin.

53
Esto se puede dejar ver con claridad en los precios sacados de portales webs
referentes a la venta de inmuebles, entre los ms famosos esta adondevivir el
cual nos muestra departamentos con precios no menores a S/.300 000.00, y
alquileres no menores a S/.2000.00 mensuales.

En la regin: Si bien el nmero de Centros comerciales viene en alza, el Per se

encuentra muy rezagada respecto al resto de pases de la regin ya que solo
cuenta con 2,3 malls por milln de habitantes, lejos del promedio de la regin que
es de 3,4 por milln de personas o del lder chile, donde hay 5 centros por milln.

Lo nico que est respondiendo bien es la demanda interna, la gratificacin

permiti que se gaste un poco ms de dinero en los centros comerciales Javier
Zuiga
Economista.

Respecto a la situacin de Arequipa dice:

Rosa Quispe G. Arequipa

Los ingresos econmicos de los arequipeos de entre 30 y 40 aos se

incrementaron notablemente en la ltima dcada, generando la bsqueda de
terrenos y departamentos propios, pero no todas las empresas inmobiliarias
ofrecen productos de calidad.

Para el presidente ejecutivo de la empresa inmobiliaria Marcan, Huberto Martnez,

ciertos empresarios quisieron cubrir la demanda de 33 mil viviendas que existe
en la regin, ejecutando proyectos inadecuados, es decir con instalaciones
elctricas y de saneamientos deficientes, incluidos los acabados.

Las viviendas son caras porque no se compran siempre. El usuario debe exigir
que los acabados e instalaciones respondan al valor que est pagando, para ello
es necesario acudir a empresas de confianza y con respaldo bancario.

54
Segn un estudio de mercado hecho por Marcan, en Arequipa se construye al
ao 3 mil viviendas, entre casas y departamentos, estos ltimos en su mayora
estn hechos de material prefabricado, lo que genera un ahorro del 40% en
comparacin al precio de una casa.

En Arequipa Marcan presenta uno de los pocos proyectos de departamentos

hechos ntegramente con materia noble, se trata del proyecto Metrpoli, ubicado
entre el cercado y el distrito de Jos Luis Bustamante y Rivero, el cual tiene un
novedoso sistema hermtico instalado en las ventanas, que permite mantener los
ambientes clidos en pocas de invierno.

55
 Captulo IV

URBANIZACION SOSTENIBLE

1 GEOGRAFIA EN CAYMA

Antes de llegar al punto final de este captulo, veremos cmo se dan las
condiciones geogrficas en el distrito y como estn repartidas las zonas para uso
urbano y agrcola. As como su segmentacin en zonas residenciales, complejos
habitacionales, etc.

El distrito de Cayma se encuentra ubicado a una altitud de 2 403 m.s.n.m. (punto

medio del rea urbana). La parte mas baja, es decir la zona sur, se encuentra a
una altitud de 2 328 m.s.n.m. limitando con el distrito de Yanahuara; y la parte mas
alta se localiza a 5 822 m.s.n.m. que corresponde a la altura del volcn Misti. La
parte urbana del distrito de Cayma se asienta sobre un plano inclinado de
pendiente media de 4.6 %, atravesado de norte a sur por numerosas torrenteras.

Cayma, centro urbano, turstico e histrico, uno de los ms importante de la ciudad

de Arequipa ha crecido en las ltimas dcadas rpida y desordenadamente a
causa de la falta de planificacin, trayendo como consecuencia crisis ambientales
y conflictos urbanos que son el origen de los desequilibrios socioeconmicos
existentes y de la acumulacin de problemas de vivienda, contaminacin
ambiental, depredacin de las reas agrcolas, provisin de equipamiento social e
infraestructura de servicios y vas.

Por esta razn se ha elaborado el Plan Urbano Distrital 2006 - 2015 de Cayma, el
cual expresa la voluntad poltica de la Municipalidad de transformar el crecimiento
desordenado y catico actual en un proceso planificado y participativo que busque
acuerdos y consensos para construir un distrito ordenado, limpio y seguro, y que
unido a su capacidad econmica brinde calidad de vida y coadyuve al desarrollo
armnico de Arequipa Metropolitana.

Concebimos el Plan Urbano Distrital como un acuerdo social entre los diferentes
actores comprometidos en el desarrollo, as como un instrumento clave para

56
promover el Desarrollo Local, en base a una Visin Compartida de Futuro que
considere de un lado, el aspecto tcniconormativo y, de otro, el enfoque
estratgico-participativo, orientado a alcanzar consensos colectivos. El Plan
deber establecer los lineamientos bsicos del crecimiento y desarrollo del distrito,
para el perodo 2006 2015, a travs del aprovechamiento sostenible del espacio,
zonificacin de los usos del suelo, del sistema vial, de la infraestructura de
servicios, y de los requerimientos de expansin urbana.

Por sus caractersticas el Plan Urbano Distrital trasciende el perodo de duracin

de una Gestin Municipal, dado que es de largo plazo, 10 aos en este caso, lapso
en el que se puede lograr la transformacin de las infraestructuras necesarias para
el cumplimiento de las metas del Plan. Por ello es necesario llegar a consensos
para garantizar la operatividad plena del Plan en las sucesivas gestiones
municipales; de lo contrario, su incumplimiento generara confusin y ms
frustraciones en la poblacin.

A continuacin veresmos unos planos de cmo est distribuido el distrito, teniendo

as un panorama ms eficiente de la situacin actual de la poblacin en cuanto a
vivienda se refiere.

Mapa N 1

Fuente: Plan Urbano de Desarrollo 2006-2015 Cayma

57
Como se puede observar, en lo que se refiere a residencia, existe una clara
predominancia del tipo de vivienda comn, siendo la residencia comercio la segunda
con mayor significancia en el distrito.

Respecto a los estratos podemos ver que el bajo y el medio son los que presentan
mayor ocupacin en el distrito, lo que nos va diciendo que la adquisicin de estos
inmuebles estar restringida a unos cuantos.

Tambin hay presencia de poblacin pobre as como de un sector con un nivel

socioeconmico alto, el cual no es muy significativo pero de alguna manera influye en
la creacin de nuevos proyectos.

En trminos fsicos, la vivienda en Cayma presenta patrones y modos de ocupacin

singulares del territorio urbano. Las viviendas que configuran el rea residencial
tienen interesantes caractersticas fsicas, como se muestran en el cuadro:

Cuadro N 7

Se puede observar que las viviendas de material noble son las que tienen
mayor significancia, lo cual es muy bueno ya que este material es resistente y

58
brinda seguridad a las familias; sobre aquellas que deciden construir en las
torrenteras o cerca a algn canal, ladera de rio, etc.

Siguiendo con el desarrollo del tema, a lo largo de los aos la geografa del
distrito ha sabido ser aprovechada por la poblacin en busca de vivienda,
teniendo as una seria de patrones que guiaron a la gente a la edificacin de
sus casas, estas son:

a) El patrn del Pueblo tradicional

Este patrn de asentamiento tena como objetivo aprovechar al mximo las

reas de produccin, ocupando las zonas eriazas elevadas para no afectar
las reas de cultivo que constituan la base econmica de los pobladores
de la zona y adaptndose formalmente al terreno. Dentro de este patrn
encontramos dos tipos:

De tipo Regular: Este patrn corresponde a la urbanizacin de tipo

colonial, de grilla regular compuesta por viviendas y equipamientos
organizados alrededor de una plaza pblica, como es el caso del Pueblo de
Cayma.

De tipo Irregular: Este corresponde al de los pueblos tradicionales en los

que la malla urbana se acomoda a las formas naturales del terreno. Es el
caso de los Pueblos de Carmen Alto, Tronchadero, Acequia Alta, Los Arces,
Sr. de la Caa, La Tomilla.

La tipologa de vivienda en este patrn de asentamiento corresponda al de

la arquitectura colonial desarrollada en Arequipa, de arquitectura sobria,
construida en sillar, organizada a travs de un patio central, rodeada de los
dormitorios y los ambientes sociales, y en el fondo, la cocina, el corral y la
huerta. Durante la repblica se mantiene la configuracin urbana,
inicindose el proceso de subdivisin residencial, pasando de un lote de
1500 m2 a lotes de 200 m2 a 500 m2 aproximadamente. Un aspecto

59
interesante a destacar es que las viviendas mantienen el espacio de la
huerta, formando espacios verdes dentro de las manzanas.

Siendo el siguiente mapa, la representacin de este patrn dentro de la

geografa caymea.

Mapa N 2

Fuente: Plan Urbano de Desarrollo 2006-2015 Cayma

b) El patrn urbanizacin residencial

En la segunda mitad del siglo XX, la demanda de vivienda de las clases

pudientes inici el proceso de ocupacin de los terrenos de cultivo
alrededor de los pueblos tradicionales, a travs de la modalidad de
habilitacin urbana privada. Este tipo de ocupacin tuvo como unidad
las parcelas de cultivo, y fue consolidndose por agregacin sucesiva

60
de urbanizaciones. La forma de ocupacin del suelo sigui la direccin
de las vas existentes, organizndose en forma de mancha de aceite a
lo largo de las avenidas Ejrcito y Cayma y de las vas locales, que
permitieron mantener la articulacin con la ciudad y los pueblos
tradicionales. A nivel de predio, este patrn presenta lotes medianos de
baja densidad y poca altura, con presencia de reas abiertas tanto
delante como detrs del rea construida, constituyendo viviendas
adosadas organizadas a travs de espacios abiertos (parques pblicos)
y calles.
A partir de los 90s, este patrn sufre alteraciones de densidad y altura,
debido a una lgica econmica basada en la mxima explotacin del
suelo, dado a que el distrito se convierte en el sector de mayor demanda
de las clases sociales con poder adquisitivo.

La distribucin de este patrn en el suelo urbano no responde a una

lgica de continuidad vial, ms bien a la ocupacin paulatina de las
parcelas agrcolas, desintegrando el tejido urbano. Las distintas
modalidades de ocupacin de los espacios residenciales tienen
tamaos que van desde un grupo reducido de viviendas, pequeos
condominios entre cinco y veinte unidades de casas unifamiliares o
edificios de 6 a 20 departamentos, aproximadamente.

La tipologa de la vivienda de este patrn corresponde a una

distribucin espacial donde existe una relacin proporcional entre reas
libres y reas cerradas, manteniendo los espacios sociales al frente en
tanto que los servicios quedan al fondo. La presencia del patio es
importante al igual que el retiro del frente para mantener el carcter
privado de la vivienda con respecto a la calle. El tamao del lote se
maneja en un rango de 180 a 1500m2 (para condominios), presentando
3 modalidades:

La vivienda independiente: Se relaciona directamente con la calle,

siendo la tipologa ms comn del sector. La ocupacin la vivienda con
menor superficie es en proporcin 1:2 lo que significa el 30% del terreno

61
 esta destinado a rea libre, mantienen un retiro en la parte de adelante
y un patio posterior. Mientras que la Ocupacin en las superficies
mayores es de 1:1 o 1:2

La vivienda agrupada: Vivienda en quinta, que forma parte de un

conjunto de viviendas de uno o dos pisos, distribuidas a lo largo de un
espacio central y con carcter privado. La ocupacin de estas viviendas
es similar a la de la vivienda Independiente, solo que el terreno es
propiedad comn. El espacio central se consolida como rea libre con
tratamiento de parque, y constituye el rea de esparcimiento de la
vivienda. Como ejemplo de este tipo de vivienda tenemos la
Urbanizacin La Campia, El Bosque, Las Condes.

La vivienda en edificios: Es la vivienda que forma parte de un edificio

de dos o ms pisos y tiene acceso a la va pblica mediante un pasillo,
corredor, escalera y/o ascensor. Los edificios se disponen en terrenos
de variados tamaos y depende de la densidad. En general tiene un
rea libre de 35% aproximadamente.

c) El patrn de urbanizacin popular

El patrn de urbanizacin popular aparece en la dcada de los 80s,

como resultado de los programas de vivienda popular promovidos por
el Estado y de las invasiones y ocupaciones ilegales de clases
populares. Como consecuencia de este proceso se observa una
densificacin edilicia donde predomina el espacio construido sobre el
vaco. A diferencia del patrn anterior, los espacios libres al interior de
vivienda dejan de ser importantes y la vivienda se convierte en la
necesidad primordial, as como su uso econmico. En este modelo de
asentamiento, la articulacin con los ejes viales es notoria, configurando
un tejido urbano que lo vincula a la ciudad. La retcula se expande hasta
llegar a los lmites naturales, sin importar las variaciones de la
topografa, resultando una distribucin irregular de las manzanas
dispuestas en estos bordes. El tejido urbano presenta variaciones al ya

62
 establecido, con manzanas rectangulares alargadas, que reducen el
tamao del lote y del frente. Esta variacin permite el aumento de
densidades y la consecuente disminucin de los espacios abiertos
urbanos. Este patrn presenta lotes entre 180 y 500 m2 con cierta
tendencia a la subdivisin. La relacin de la vivienda con la calle es
directa concentrndose la construccin en el frente del lote y dejando al
fondo espacio abierto, para huerto, patio o desocupado. Se maneja una
proporcin 1:4. La distribucin de la vivienda responde a necesidades
bsicas inmediatas y de carcter progresivo. Un gran porcentaje de
viviendas han empezado su construccin por mdulos bsicos de dos o
tres habitaciones, subvencionados por el Estado.

d) El patrn de urbanizacin informal

El patrn de urbanizacin informal corresponde a la dcada de los 90s

y principios del siglo XXI, que ocup las zonas perifricas y cursos de
torrenteras, presentando deficiencias en los sistemas viales y en la
dotacin de espacios pblicos y equipamiento. Este patrn est
subordinado a la forma del territorio adoptando tejidos urbanos
irregulares precariamente vinculados a las tramas existentes. El
crecimiento fragmentado de este patrn produce reas incompletas con
una baja o casi nula dotacin de equipamientos, cuyas deficiencias
deben ser subsanadas por los gobiernos locales con posterioridad a su
ocupacin con las consecuentes dificultades y sobrecostos. La
distribucin y ocupacin del suelo mediante este patrn es
indiscriminada, solo con una lgica de continuidad vial y ocupacin del
suelo disponible. A nivel de la unidad edilicia, este tipo de ocupacin se
caracteriza por una sobre ocupacin del terreno disponible, sin rea libre
al interior, encontrndose 2 categoras:

Las invasiones espontneas, con alto nivel de precariedad, que toman

una forma irregular sin infraestructura bsica ni equipamientos. Se
asientan en terrenos altamente peligrosos con densidad media (menos
de 300hab/ha) y con un alto grado de ocupacin del terreno. Entre estos

63
 podemos mencionar a los asentamientos ubicados en el cono de vuelo,
Montes de Gethseman y pequeas viviendas localizadas en los lechos
de torrenteras.
Los asentamientos ilegales que se han formado con una base
planificacin previa, pero no cuentan con los permisos, ni la aprobacin
necesaria. Adoptan una forma regular prolongndose sobre la trama
urbana existente. Acrecen de infraestructura bsica debido a que se
encuentran por encima de la cota de abastecimiento de agua con un
grado de ocupacin bajo (slo el 30% del predio).

Establecido esto podremos abordar cmo se comportan los agentes inmobiliarios

en el distrito de Cayma, en base a la geografa, patrones de uso de suelo y formas
de urbanizacin.

2 INMUEBLES VERTICALES AUTOSOSTENIBLES

2.1 Conceptos

Un inmueble auto sostenible ideal es una vivienda bioclimtica, es decir, un

edificio que aprovecha las condiciones naturales para disminuir todo lo posible las
necesidades energticas. A esta tendencia arquitectnica se la denomina
bioclimatismo pasivo. El bioclimatismo activo, que es el objeto de este sitio web es,
por el contrario, el conjunto de sistemas que puede integrarse en una casa con el
objeto de aumentar su eficiencia energtica.

Antes del siglo XX, cuando la poblacin se concentraba en las reas rurales, casi
todas las casas de este entorno seguan estos criterios; la gente viva ms en
contacto con la naturaleza y haba menos comodidades; para disponer de
calefaccin era necesario ir a recoger lea al bosque, y el campesino pronto
aprendi -hemos tenido cientos de aos para hacerlo- que necesitaba recolectar
menos lea si orientaba la fachada principal de su casa hacia el sur, pues el sol da
de esta forma todo el da y la temperatura en el interior durante el invierno es mucho
ms elevada que si se le da una orientacin diferente.

64
Con el tiempo, las tcnicas fueron perfeccionndose: arcadas en la parte frontal de
la casa -paran el sol en verano pero lo dejan entrar en invierno-, tejados de csped,
ventilacin cruzada y otras tcnicas que arquitectos bioclimticos de hoy en da
han rescatado de la memoria colectiva. Fue la industrializacin, la construccin
masificada de viviendas en el entorno urbano y la abundancia de recursos fsiles
los que nos hicieron dejar de lado estas prcticas milenarias.

Esto, en referencia al bioclimatismo pasivo. Pero el desarrollo de la tecnologa

tambin nos ha abierto las puertas a otras ventajas: la creacin de tecnologas
basadas en las energas renovables, que antes no existan, como la energa solar
trmica, que nos permite aprovechar el calor del sol para generar agua caliente y
para la calefaccin. La fabricacin de pellets a base de residuos forestales y la
optimizacin de las calderas que consumen estos combustibles tambin suponen
un avance a nivel de eficiencia frente a su origen, el hogar de lea.

Uno de los conceptos que resume la filosofa de las viviendas auto sostenibles es
la eco tecnologa: respeto al medio ambiente y aplicacin intensiva de todas
aquellas tecnologas que permitan un mejor aprovechamiento de los recursos
naturales, un mayor confort y una ptima conectividad, segn sus impulsores.
Para ello, las terrazas ajardinadas reducirn las emisiones de CO2 y actuarn
como aislante trmico. Adems, se pretende conseguir una arquitectura ecolgica
y bioclimtica, con la optimizacin de los recursos energticos durante la
construccin del edificio, la adaptacin del proyecto a las circunstancias del entorno
en donde ser enclavado y el consumo de energas renovables durante el proceso
de fabricacin de los mdulos.

El aprovechamiento energtico, las cubiertas acogern un sistema de placas

solares trmicas y fotovoltaicas, que permitirn un ahorro de entre el 60 y el 70%
sobre el consumo anual de la energa necesaria para la produccin de agua
caliente, y entre un 40 y un 70% de la energa elctrica consumida en cada
vivienda, que ser devuelta a la red elctrica. Tanto el sistema de refrigeracin
como el de calefaccin, lavadoras, lavaplatos y equipos de alumbrado sern de
bajo consumo y se instalarn sistemas de recuperacin de aguas grises para

65
cisternas, con un ahorro de entre el 30 y el 45% de agua potable, y sistemas de
recuperacin de aguas pluviales para lavadoras y lavaplatos. Tambin habr
chimeneas solares y lucernarios naturales.
Actualmente las viviendas modulares estn diseadas para consumir poca
energa, bien orientadas para aprovechar el sol y estn realizadas con materiales
naturales y seleccionados para que aslen eficientemente la vivienda y evitar as
puentes trmicos. Adems, por su sistema constructivo, no tiene prdidas de
energa a travs de juntas. En resumen, consume solo el 10% de lo que necesita
una vivienda convencional. Adems, incluye un sistema de recuperacin de aguas
pluviales. El ahorro est servido.

Hoy en da la atencin est dirigida cada vez ms al cuidado del medio ambiente.
Tambin en relacin a la construccin de viviendas el inters hacia la eficiencia
energtica y la construccin sostenible, ha determinado la difusin de alternativas
a la construccin tradicional, siendo la ms conocida la vivienda modular, que
para muchos arquitectos y constructores ser la vivienda del futuro.

Las casas modulares, lejos de sustituir a la arquitectura de construccin tradicional,

siempre la ha alimentado y enriquecido. El principal aporte es la racionalizacin del
diseo y la construccin. La industria que desarrolla casas modulares experimenta
y perfecciona sistemas y soluciones parciales que tarde o temprano son asimilados
por la construccin tradicional. Tal tradicin es, por tanto y en gran medida, una
progresiva incorporacin de tcnicas hasta entonces no tradicionales.

Muchos arquitectos ven en la prefabricacin una posibilidad para experimentar y

ofrecer hogares modernos, bien diseados y producidos en
masa. Tradicionalmente, las mayores dudas relacionadas a las casas
prefabricadas-modulares estaban relacionadas a la falta de aislamiento. Esto ha
cambiado gracias a la evolucin de los materiales y el aislamiento trmico. Hoy las
viviendas modulares son opciones a la construccin tradicional y suman calidad.
Esta tendencia de la industria y del mercado continuar por ms desarrollo. Los
diseos y materiales empleados para hacer casas prefabricadas son muy variados.

66
Para el arquitecto Joaqun Torres, se trata de la industrializacin de la arquitectura,
algo que en otros pases es habitual y aqu suena extrao. Este tipo de
construccin permite que el precio sea fijo, controlado y mucho menor que en otro
tipo de viviendas, aunque dependa, lgicamente, del terreno ya que no todos
los solares o parcelas son iguales. Es una gran ventaja para el promotor, porque
puede comprar una vivienda, mostrarla y encargarla con coste fijo y con un periodo
de construccin de 4 meses. Las casas modulares son viviendas visualmente
idnticas a las de obra pero con la nica diferencia que son mdulos o partes que
forman una casa. No se tratan de simples casas, pueden ser todo lo grandes que
se desee, con jardn, piscina y terraza que nada tienen que envidiar a las casas
convencionales, adems de ser respetuosas con el medio ambiente. Sern
posiblemente las casas del futuro.

El objetivo principal de los edificios ha sido el de proteger a sus ocupantes de los

elementos naturales. Los principales esfuerzos se han enfocado a la mejora de los
aspectos necesarios para llevar a cabo este objetivo, es decir, una mejora en la
calidad global del edificio y en el dominio de los costes correspondientes.

Actualmente la nocin de Desarrollo Sostenible introduce una restriccin adicional,

que es la de cumplir el objetivo principal de los edificios sin comprometer la
posibilidad de las generaciones futuras de satisfacer sus necesidades (Bourdeau,
1996).

Los edificios, a lo largo de su construccin, uso y demolicin, ocasionan una gran

cantidad de impactos ambientales que nacen de nuestra actividad econmica.
stos ocasionan un gran impacto en el ambiente global a travs de la energa
utilizada para proveer a los edificios de los servicios necesarios y de la energa
contenida en los materiales utilizados en la construccin. Los edificios son
responsables de aproximadamente el 50% de energa utilizada y de las emisiones
de CO2 a la atmsfera. El ambiente interior tiene un mayor impacto en la salud y el
confort. Otros aspectos incluyen el adelgazamiento de la capa de ozono como
resultado de la masiva utilizacin de productos qumicos, como pueden ser los
clorofluorocarbonados (CFC's), hidroclorofluorocarbonados (HCFC's) y halones,
utilizados comnmente como refrigerantes, etc. (Baldwin, 1996).

67
 2.2 Costos y beneficios de su uso

Este concepto de vivienda tiene en cuenta las caractersticas propias de bio-

construcciones, tales como:

la salud y la ecologa del lugar.

El aislamiento adecuado y sellado de aire mantendr los costos de tu sistema
de calefaccin y enfriamiento ms bajos, mientras que las
ventanas, electrodomsticos, iluminacin y otros artculos para el hogar
reducirn tus facturas de electricidad.
el sol, el ahorro energtico y utilizacin de energas renovables.
la utilizacin de materiales naturales y transpirables.
utilizan fuentes alternativas de energa, reduciendo la dependencia de fuentes
de energa convencionales.
utilizan menos energa que los hogares estndar.
Para las empresas inmobiliarias, la construccin de este tipo de edificacin
puede resultar mayores rentas, por el bajo costo que representa el estar
utilizando energa renovable.
invertir en estas casas son beneficiosos ya que tendrn un mayor valor a
futuro en la zona que se adquiera.
estn construidas con materiales de construccin de alta calidad para que
sean ms duraderas y requieren menos reparaciones.
el reciclaje y la gestin racional del agua.
usan materiales de construccin libres de toxinas, utilizan la ventilacin
natural, y tienen menos problemas con el moho y los hongos, slo para
nombrar unos pocos.
la minimizacin de la contaminacin electromagntica.
la utilizacin de tipologas adaptadas a la zona.
la utilizacin de barreras fnicas y materiales aislantes naturales, y el bajo
coste econmico y social

68
3 LINEAMIENTOS DE EDIFICACION SOSTENIBLE RETOMADOS DEL
MODELO EUROPEO

Ahora bien, muchas de las medidas adoptadas en los modelos anteriores

son coherentes con el cdigo del Instituto de Cooperacin para el Desarrollo
Sostenible (ICODES), organismo independiente que gestiona las buenas
prcticas ambientales inscrita en el Registro de Organizaciones no
Gubernamentales de Desarrollo de la Agencia Espaola de Cooperacin
Internacional del Ministerio de Asuntos Exteriores y en el Registro de
Asociaciones de Justicia y Administracin Pblica que se ha vinculado en
diversos pases para formar e intercambiar experiencias en materia de urbanismo,
servicios pblicos, entre otras. As tambin en los diferentes pases de la Unin
Europea y en sus distintas regiones se aplican en la actualidad una variedad de
indicadores, entre los que destacamos el consenso logrado para adherirse a las
normas generadas por parte de la Comunidad Europea, mismo que desde 2002
regula la eficiencia energtica de los edificios incluyendo los destinados a vivienda
de todos los niveles, a partir de la Directiva del Parlamento Europeo 2002/91/CE
y del Consejo de la Unin Europea, que exige el cumplimiento de requisitos
mnimos de eficiencia energtica para los nuevos edificios.

Desprendido de ste consenso es que se incluyen los parmetros aplicados en

Espaa como parte de las polticas pblicas para regular el mercado del suelo,
enfocado a la vivienda a travs del Ministerio de Vivienda.

As tambin el Cdigo Tcnico de la Edificacin (CTE), que funge como marco

normativo que fija las exigencias bsicas de calidad de los edificios y sus
instalaciones, para el cumplimiento de los requisitos bsicos de la edificacin
establecidos en la Ley 38/1999 del 5 de noviembre, de la Ordenacin de la
Edificacin (LOE).

Dicho cdigo, est actualizado a septiembre de 2009, por modificacin debido a

la correccin de errores y erratas de la orden VIV/984/2009 (BOE 23/09/2009), el
cual establece las exigencias que deben cumplir los edificios en relacin con los
requisitos bsicos de seguridad y habitabilidad en tres vertientes relativas a:

69
- Funcionalidad (utilizacin, accesibilidad y acceso a los servicios de
telecomunicacin, audiovisuales y de informacin).

- Seguridad (estructural, en caso de incendio y de utilizacin).

- Habitabilidad (higiene, salud y proteccin del medio ambiente, proteccin contra

el ruido, ahorro de energa y aislamiento trmico, y otros aspectos funcionales).

Tambin agregamos las directrices que son los temas-objetivo definidos por la
Fundacin Holcim de Suiza para premiar las construcciones sostenibles y que
tambin han servido como parmetros generales tomados en cuenta para disear
proyectos de edificacin en diversas ciudades del mundo. A continuacin se
mencionan:

a) Cambio cualitativo y transferibilidad El proyecto debe demostrar innovacin en

materia de construccin sostenible y tiene que suponer un salto cualitativo en
comparacin con los procedimientos tradicionales. Los enfoques y las tcnicas
que marcan tendencias deben ser transferibles.

b) Calidad ecolgica y conservacin de la energa El proyecto tiene que mostrar

el uso y gestin responsable de los recursos naturales a travs de todo el ciclo de
vida de la construccin. Se adhiere a lo anterior el tipo de materiales apropiados
para la regin. Adems el uso energtico, como el tipo de luz fsil o por fotocelda,
si hay implementos para la reutilizacin del agua y el destino de los residuos
slidos.

c) Rendimiento econmico y compatibilidad El proyecto tiene que demostrar ser

econmicamente viable e innovador para el despliegue de los recursos
financieros. Debe demostrar flexibilidad y robustez con vistas a futuros cambios
en las condiciones econmicas. Como ejemplo se alude al edificio de sper baja
demanda energtica.

d) Respuesta contextual e impacto esttico Siendo de la mxima relevancia el

espacio y la forma, la construccin debe tener un impacto esttico positivo sobre
su entorno fsico a largo plazo. (Desarrollos inmobiliarios de alto nivel en la franja
costera de Mazatlan-tesis)

70
 Tomando en cuenta estos lineamientos, se espera que la influencia de los
agentes inmobiliarios para la creacin y desarrollo de edificaciones sostenibles,
actu bajo estos parmetros y se enfoque en la parte social, econmica y
ambiental de los nuevos proyectos inmobiliarios.

4 IMPORTANCIA DE LA SOSTENIBILIDAD EN LA CONSTRUCCION DE

INMUEBLES

Llegada a esta parte, expondremos porque es de carcter vital que las

autoridades a cargo de puestos pblicos implementen en sus planes de desarrollo
urbano el uso de estos inmuebles, primero dejemos en claro que la edificacin
sostenible no es un fenmeno que se est dando recin, ya que desde hace
algunos aos pases desarrollados como Estados Unidos, pases europeos, como
Francia ya vienen usando estos diseos, con el fin de reducir no solo costos a largo
plazo sino reducir la contaminacin que dejan los otros tipos de construccin
convencional, ya que con el uso de estos inmuebles se aprovecha de manera
eficiente los recursos que se encuentra en su entorno para generar energa, o
reducir el gasto ocasionado por los servicios bsicos. La disminucin energtica
que representa el desarrollo de estas edificaciones es necesaria en un mundo
donde la contaminacin no para de crecer y se necesitan tomar medidas que
contrarresten el efecto causado por las dems actividades productivas.

La Edificacin Sostenible es aquella que en todo su ciclo de vida, incluida muy

especialmente la fase de diseo, materializa de forma equilibrada las tres
dimensiones social, econmica y ambiental del desarrollo sostenible.
La edificacin sostenible, por tanto, deber actuar en relacin a esos tres
conceptos, e involucrar a agentes que tradicionalmente no haban estado
especialmente vinculados al mundo de la construccin: economistas, agentes
sociales, tcnicos en medioambiente, etc., con una mayor influencia de los agentes
urbanistas, ya que el primer condicionante de una edificacin sostenible ser su
emplazamiento y condicionantes socio-econmicos.

71
 El sector de la construccin, y en concreto la edificacin, es uno de los motores
ms importantes de la economa de un pas. Pese al momento actual de recesin
en la economa en general y en el sector en particular, en Europa la construccin
representa aproximadamente el 10% del PIB y el 8% del empleo total, mientras
que en Euskadi alcanza el 8% en ambos indicadores.

Junto con la alimentacin y el transporte privado, la construccin conforma la

triloga de ambitos de consumo ciudadano que suponen el 70% del impacto global.
Cada vez hay ms viviendas, menos pobladas y ms equipadas que aumentan la
intensidad de ese impacto por unidad construida. Esta tendencia se magnifica por
la creciente influencia de formas de vida anglosajona inspiradora de ciudades
dispersas, con problemas de implantacin de transportes pblicos, mayor
ocupacin del suelo, etc,

Al mismo tiempo, este sector produce un notable impacto sobre el Medio Ambiente
ya que es responsable de un alto consumo de recursos (energa, agua y materias
primas) y genera gran cantidad de residuos y de contaminacin del aire, del suelo
y de las aguas. El sector de la Edificacin es responsable del 40% de las emisiones
de CO2, del 30% del consumo de materias primas, del 20% del consumo de agua,
del 30% de la generacin de residuos y de una parte importante de la ocupacin
del suelo.
Grafica N 8

Fuente: Portal Web ihobe-Politica Ambiental.

72
Frente a estos demoledores datos ambientales, el sector dispone de un potencial
de mejora ambiental impresionante. Un cambio en el modo de disear, construir,
usar, mantener, renovar y demoler los edificios y su entorno permitir establecer
una situacin de mejora en las "prestaciones" no slo ambientales, sino tambin
econmicas y sociales de los pueblos y ciudades y en la calidad de vida de los
ciudadanos.

Todo ello, porque debemos ser conscientes de que la edificacin, no solo presenta
implicaciones ambientales, sino que adems es el espacio fundamental donde se
desarrolla ms del 90% de la vida de cada persona , por lo que un diseo pobre y
malos mtodos de construccin pueden tener efectos significativos en la salud de
los edificios y sus ocupantes o usuarios.

Adems de los edificios entendidos como unidad constructiva, su agrupacin y el

entorno que los rodea (infraestructuras, espacios verdes...) son los principales
elementos definitorios el entorno urbano, donde los aspectos ambientales a
considerar se amplan: movilidad, transporte, uso del suelo... ejerciendo la mayor
influencia sobre la calidad ambiental urbana.

Sintetizando toda esta informacin est ms que claro que Cayma no debera estar
ajena a la ejecucin de proyectos que contemplen el uso de construcciones
autosostenibles, ms aun cuando se tiene una campia tan hermosa, la cual se
debe proteger y utilizar como recurso para el desarrollo del distrito.

Uno de los retos fundamentales que se plantean a la hora de abordar esta tarea es
considerar la inversin inicial en las obras de acondicionamiento y mejora como
una apuesta por ahorrar recursos econmicos y medioambientales. La
implantacin de tcnicas modernas de refrigeracin y calefaccin, la puesta en
marcha de sistemas de monitorizacin y control, y de herramientas que optimizan
la calidad del aire, entre otras muchas novedades, no solo fomentan el ahorro sino
que tambin contribuyen a reducir el impacto medioambiental y a mejorar las
condiciones de vida de los habitantes.

Es fundamental que tanto los ciudadanos, como las entidades pblicas y privadas
tomen conciencia y conozcan bien esas ventajas. Es uno de los retos que tambin
afronta la Asociacin de Consultoras Inmobiliarias a travs de distintas actividades
informativas y de sensibilizacin para el sector inmobiliario. La ms reciente ha sido

73
la publicacin del Libro Verde. Hacia un sector eficiente, que analiza los principales
aspectos sociales, econmicos y legales de la sostenibilidad aplicada al sector
inmobiliario, poniendo el foco en los importantes beneficios que ofrece.

Entre otras cosas, el estudio ha puesto de relieve que la modernizacin de los

edificios puede ahorrar hasta un 30% en los costes operativos de los servicios de
energa, agua y gas de los edificios, un hecho valorado muy positivamente tanto
por propietarios como por ocupantes. A la vez, a medio y largo plazo, la reforma de
un activo inmobiliario incrementa el valor de la venta de la propiedad hasta un 17%
y el precio del alquiler hasta el 35%. Son resultados muy relevantes que, sin duda,
aportan solidez a la apuesta del sector por la modernizacin del parque
inmobiliario.

74