CONCEPTO SOBRE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA LOCALES

COMERCIALES.

El presente concepto pretende hacer un abordaje al contrato de arrendamiento para local

comercial, con especial nfasis en los derechos especiales que les asisten a los arrendatarios.
Para tal fin, el presente concepto estar dividido en tres acpites; primero, revisin del
derecho que tienen los arrendatarios a que el contrato sea renovado; segundo,
pronunciamiento de las altas cortes sobre la regulacin del canon de arrendamiento; tercero,
cual ha sido la posicin asumida por la Corte Suprema de Justicia sobre la responsabilidad
civil por prdida de la oportunidad.

I. La renovacin en los contratos de arredramiento.

El derecho a la renovacin en el contrato de arrendamiento de local comercial es uno de los

elementos que lo distingue de los otros contratos de arrendamiento; a saber, de vivienda
urbana, de predios rsticos, entre ostros. De acuerdo con el artculo 518 del Cdigo de
Comercio;

El empresario que a ttulo de arrendamiento haya ocupado no menos de dos aos

consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendr derecho a la
renovacin del contrato al establecimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:

1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.

2. Cuando el arrendatario necesite los inmuebles para su propia habitacin o para un
establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere
el arrendatario.
3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no
puedan ejecutarse sin la entrega o desocupacin, o demolido por su estado de ruina o
para la construccin de una obra nueva1.

Al respecto, la Corte Suprema de Justicia Sala de Casacin Civil, en sentencia del 27 de abril
de 2010, precis que la renovacin del contrato de arrendamiento de local comercial hace

1
Artculo 518, Cdigo de Comercio de Colombia.
parte de las disposiciones destinadas a la proteccin de la actividad comercial, el
mantenimiento de la estabilidad de las empresas y la subsistencia de las formas organizadas
de accin econmica2.

Por otra parte, la renovacin del contrato de arrendamiento comercial va encaminada a

proteger la autora del elemento inmaterial consistente en la acreditacin del establecimiento
y la conquista especifica de la clientela. Adems, el legislador resguarda al empresario de
cualquier abuso en el que pudiera incurrir el arrendador, tendiente a evitar que se enriquezca
sin causa alguna con aprovechamiento, evidentemente injusto, del derecho que ha sido creado
por el esfuerzo del comerciante3.

En la sentencia precitada se reconoce una ltima razn que justifica el derecho a la

renovacin en el contrato de arredramiento de local comercial. Tendiente a premiar al
arrendatario que ha cumplido con sus obligaciones contractuales de forma adecuada; no
obstante, qued abierta la posibilidad que posterior a la renovacin del contrato este se sujete
a un nuevo pacto entre las partes.

En una interpretacin similar a la anterior, la Corte Suprema de Justicia, esta vez en sentencia
del 31 de octubre de 1994, resalt que el derecho a la renovacin en el contrato de
arrendamiento de local comercial es un mecanismo que busca la proteccin del inters
general del Estado; puesto que, las autoridades estn interesadas en mantener las iniciativas
empresariales de los particulares y la estabilidad laboral de las personas que trabajan en
dichas empresas4.

Otra sentencia que refuerza lo ya expuesto es la expedida el pasado 14 de abril de 2008 por
la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casacin Civil, en la que se resalt que el derecho a la
renovacin no es una limitacin a los derechos de propiedad del arrendatario, sino un
mecanismo para defender la permanencia del establecimiento de comercio como bien
econmico, pero tambin los valores intrnsecos, humanos y sociales, que igualmente lo
constituya5.

2
Sentencia de Casacin Civil de 27 de abril de 2010.
3
Ibidem.
4
Corte Suprema de Justicia, Sala de Casacin Civil, sentencia del 31 de octubre de 1994, expediente 3868.
5
Sentencia del 24 de septiembre de 2001, expediente 184, citada en la sentencia del 14 de abril de 2008.
Lo dicho en sede judicial se complementa por lo dicho en la doctrina, vale la pena destacar
los aportes hechos por el doctrinante Jos Fernando Ramrez, quien en sus reflexiones sobre
el contrato de arrendamiento comercial presenta los siguientes argumentos.

El derecho de renovacin protege la estabilidad del negocio, como garanta y salvaguardia

de esa propiedad comercial que anteriormente se explicaba, constituida, entre otros
intangibles, por la clientela y la fama logradas en el lugar donde desde antao se lleva a
cabo la actividad. El derecho de renovacin restringe el ius utendi del propietario,
perpetuando el goce del arrendamiento, quien con su ejercicio mantiene la tenencia del
inmueble.

()

Se estima que el trmino de dos aos es suficiente para que el arrendamiento establezca su
empresa, se d a conocer al pblico y acredite debidamente su establecimiento, logrando
una clientela alrededor de l. A su vez, es un plazo para el arrendador, quien puede en este
lapso examinar las condiciones del arrendatario como contratante, su cumplimiento en el
pago de la renta y en el mantenimiento de la propiedad6.

Luego de referir las condiciones favorables para el arrendatario en el marco de la renovacin,

es importante referir cual es la prerrogativa que recibe el arrendador. Tal como lo expone
Edgar Guillermo Escobar Vlez, la renovacin es jurdicamente diferente a la prrroga; al
arrendador le asiste el derecho a renegociar las condiciones del contrato, entre ellas los
siguientes aspectos: i) variacin en las circunstancias econmicas del precio; ii) el plazo; iii)
formas de pago; iv) condiciones y modo en que se realizar la tenencia del inmueble, v) las
garantas; y, vi) la destinacin del bien arrendado que antes estaba establecida7.

6
Ramrez, Jos Fernando. Arrendamiento de locales comerciales. Monografas jurdicas. No. 66, Segunda
edicin. Bogot: Editorial Temis S.A., 1993, pgs. 12 y 13.
7
Escobar Vlez, Edgar Guillermo. Arrendamiento de los locales comerciales, Cuarta Edicin. Medelln: Seal
Editora. 2011, pgs. 36 y 37