I.

LOS PRINCIPIOS RECTORES DE LA COPROPIEDAD

Haciendo una labor de abstraccin de las normas jurdicas reguladoras de la
copropiedad, es posible inducir algunos de los principios rectores de esta institucin:
a) PRINCIPIO DE AUTONOMIA PRIVADA: los convenios o acuerdos entre los
copropietarios rigen preferentemente la organizacin interna de la comunidad. El art.
974 C.C. lo presupone cuando seala que, en caso de desavenencia de los comuneros,
el juez regular el uso del bien comn. Por tanto, la primaca en esta materia la tiene la
decisin libre de los copropietarios manifestado en un acto de autonoma privada. No
obstante lo expuesto, es necesario aclarar que los acuerdos sobre el uso, disfrute y
explotacin del bien comn solo tienen eficacia inter-partes (art. 1363 C.C.), y no
pueden incidir sobre los terceros sub- adquirientes de las cuotas ideales, ni modificar el
rgimen institucional de la copropiedad. As pues, resulta imposible que todo los
copropietarios usen el bien en su integridad y en forma simultnea, por lo que se hace
necesario regular cmo se llevar a cabo dicho uso en forma ordenada y racional.
Si los copropietarios deciden usar el bien comn a travs de una divisin en porciones
fsicas de este, no caben dudas de que ello ser legtimo en virtud del principio de
autonoma privada; sin embargo, este acuerdo no incide en los terceros sub-
adquirientes el acuerdo no los obliga ni los vincula), ni modifica el estatuto legal de la
copropiedad, es decir, sta seguir siendo una comunidad de varios sujetos por cuotas
ideales en el mbito jurdico real, mientras en el mbito obligacional (sin oponibilidad
a los terceros) el acuerdo de los copropietarios ser vlido, pero solo entre ellos. Slo
en forma excepcional el acuerdo entre copropietarios puede tener eficacia real, pero
ello slo si existe una norma permisiva en ese sentido, o si ello se deduce de los
principios reguladores de la copropiedad. Por ejemplo: los comuneros pueden excluir la
divisin fsica del bien por un plazo mximo, y renovable, de cuatro aos. Este llamado
pacto de indivisin tiene eficacia real, es decir, incide en los terceros sub-adquirientes,
siempre que se inscriba en el Registro de la Propiedad (art. 993 C.C.).

b) PRINCIPIO DE PROPORCIONALIDAD: los copropietarios en las ventajas y en las

cargas del bien comn, segn el porcentaje de su respectiva cuota (art. 970 C.C.). En
caso de no haberse especificado por contrato el porcentaje de cuota correspondiente a
cada comunero, entonces stas se presumirn iguales (art. 970 C.C). Si la ley hubiese
creado la situacin de copropiedad (ejemplo: sucesin hereditaria), entonces el
porcentaje de la cuota es determinado por la ley misma.

c) PRINCIPIO DEMOCRATICO: En las decisiones conjuntas sobre el bien comn, stas se

adoptan de acuerdo al principio democrtico de mayoras cuando ello es posible -,
aunque haciendo la salvedad de que stas se computan en virtud al porcentaje en las
cuotas, y no por cabezas. Por ejemplo: A y B son copropietarios, el primero tiene una
participacin de 90%, y el segundo de 10% ; como las mayoras se computan de acuerdo
a las cuotas, el voto favorable de A constituye la mayora, mientras que computarse por
cabezas A y B representaran slo dos votos, uno de ellos entre dos no podra serlo. En
el caso de los actos de disposicin, gravamen, arrendamiento comodato o de
modificaciones jurdicas al bien, el acuerdo debe ser adoptado por UMANIDAD (Art. 971-
1 C.C). En el caso de todos los otros actos de administracin ordinaria, la decisin se
adopta por mayora absoluta (art. 971-2 C.C.); si hubiese empate el juez decide por la
 va sumarsima Sobre este ltimo punto debe acotarse: si el acuerdo es vlido solo
cuando se alcanza la mayora absoluta, que relevancia tiene el empate? en realidad, la
respuesta debera ser negativa, pues la falta de votos necesarios frustra el acuerdo. Sin
embargo, podra sealarse el siguiente contra argumento: en todos los casos
conflictivos debe tenerse la ltima palabra del juez de aceptarse este documento la
incoherencia ya no estar en dar entrada al juez en un tema el que no se alcanz la
mayora sino en porque no darle entrada al juez en todos los casos. En efecto si la tutela
judicial es conveniente para evitar los abusos de la mayora, pues entonces sta debe
ser bienvenida en forma universal, y no solo para las hiptesis excepcionales en que se
produzcan empate en la votacin para decidir cualquier acto de administracin
ordinaria sobre el bien comn.

d) PRINCIPIO DE LIBERTAD INDIVIDUAL: Cada copropietario conserva su libertad

individual con respecto a su cuota, la cual puede ser transferida, gravada o dispuesta
por el comunero sin necesidad de pedirle autorizacin a los otros (art. 977 C.C.).
Adems, el copropietario puede instar en cualquier momento la divisin del bien comn
(art. 984 C.C.).

II. DIFERENCIA ENTRE LA COPROPIEDAD Y PROPIEDAD HORIZONTAL

Podemos distinguir las siguientes diferencias:

1. En la copropiedad, el titular del derecho tiene cuotas ideales o cuotas alcuotas

sobre el bien objeto del derecho de propiedad, en tanto que en la propiedad
horizontal una persona tiene en un edificio su propiedad independientemente
de los otros departamentos.
2. En la copropiedad, el copropietario no tiene una porcin determinada del bien
o bienes materia de copropiedad, en cambio, en la propiedad horizontal existe
una porcin determinada en el edificio que es el departamento o unidad
inmobiliaria de su propiedad.
3. En la copropiedad, todos los copropietarios tienen el derecho a servirse del bien
comn, en cambio en la propiedad horizontal se rige por criterios espaciales,
por el hecho de que en ella, cada sujeto es titular exclusivo de su departamento
el cual goza y disfruta sin limitacin alguna y a la vez el propietario tiene un
derecho indivisible junto con los dems propietarios sobre las tareas comunes.
4. En la copropiedad, hay pluralidad de sujetos y unidad de objeto en tanto que en
la propiedad horizontal cada titular del departamento excluye a los otros.
5. En la copropiedad, no existe reglamento interno, se rige por las normas del
Cdigo Civil; en cambio, en la propiedad horizontal, s existe un reglamento
interno, que regula las relaciones internas de los diversos propietarios de los
departamentos.
6. En la copropiedad, la cuota indivisa del bien o bienes inmuebles, materia de
copropiedad se extiende al suelo, subsuelo y sobresuelo de manera ilimitada
hasta donde es til a los copropietarios; en cambio, en la propiedad horizontal,
el dominio exclusivo del departamento se extiende hasta el lmite de las
secciones (departamentos vecinos) de arriba y de abajo).
BIBLIOGRAFIA
Vsquez Ros, Alberto; Derechos Reales Tomo I; Cuarta Edicin
Torres Vsquez, Anbal; Cdigo Civil comentado: Quinta Edicin
Gonzales Barrn, Gunther; Derechos Reales