INFORME DE INVESTIGACIN N 64 /2014-2015

SANEAMIENTO FSICO LEGAL DE PREDIOS URBANOS

ESTHER MARIA HUAMANI CABRERA

Especialista parlamentario

Lima, 05 de Setiembre de 2014

Edif. Luis Alberto Snchez, Jr. Huallaga N 364 of.111, Cercado de Lima. Lima 1- Per
Telfono (511) 311-7777 Anexo 6151/ email: didp@congreso.gob.pe
http://www.congreso.gob.pe/dgp/didp/inicio.htm
 NDICE

INTRODUCCIN ..........................................................................................................4

1. ANTECEDENTES, CONCEPTOS BSICOS Y MARCO LEGAL ........................5

1.1. Antecedentes .......................................................................................................5

1.2. Conceptos bsicos ...............................................................................................8

1.3. Marco legal ........................................................................................................10

2. MBITOS DE COMPETENCIA DE LAS ENTIDADES INVOLUCRADAS .............15

2.1. Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento-MVCS ............................. 15

2.2. Organismo de la Formalizacin de la Propiedad Informal-COFOPRI ................. 16

2.3. Superintendencia Nacional de Registros Pblicos-SUNARP ............................. 17

2.4. Gobiernos locales .............................................................................................. 18

3. PROCEDIMIENTO PARA EL SANEAMIENTO FSICO LEGAL DE PREDIOS

URBANOS .............................................................................................................19

3.1. Procedimiento para la formalizacin de la propiedad predial ............................. 20

3.2. Procedimiento para obtener la licencia y declaratoria de edificacin .................. 22

3.3. Procedimiento para la inscripcin en el registro de predios-SUNARP ................ 23

4. BENEFICIOS DEL SANEAMIENTO FSICO LEGAL DE PREDIOS ......................24

5. CONCLUSIONES ...................................................................................................25

BIBLIOGRAFA ..........................................................................................................26
 LISTA DE CUADROS

Cuadro 1 Normativa nacional que sustenta el saneamiento fsico legal de predios 11

Cuadro 2 Marco legal sobre la formalizacin de la propiedad informal 12

Cuadro 3 Marco legal sobre la regularizacin de la declaratoria de edificacin 13

LISTA DE TABLAS

Tabla 1 Avance de ttulos inscritos de agosto 2011 a mayo 2014 20

LISTA DE FIGURAS

Figura 1 La formalizacin de la propiedad informal en el tiempo 8

Figura 2 Regularizacin de la declaratoria de edificacin:leyes 27157 y 29090 15

Figura 3 Proceso de formalizacin de la propiedad informal 21

 INTRODUCCIN

El Departamento de Investigacin y Documentacin Parlamentaria, a travs del rea

de Servicios de Investigacin, presenta el siguiente informe titulado Saneamiento
fsico legal de predios urbanos que desarrolla la situacin actual de la formalizacin
de la propiedad informal y la regularizacin de la declaratoria de edificacin de predios
urbanos a nivel nacional.

Para la elaboracin del presente informe se realizaron consultas en los portales

oficiales web del Congreso de la Repblica, Ministerio de Vivienda, Construccin y
Saneamiento-MVCS, Organismo de Formalizacin de Propiedad Informal-COFOPRI,
Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos-SUNARP, el Sistema Peruano de
Informacin Jurdica-SPIJ, como tambin de expertos en la materia; entre otras
fuentes de informacin confiables.

El informe se divide en tres secciones principales: en la primera seccin se desarrolla

brevemente los antecedentes, los conceptos bsicos y el marco legal del saneamiento
fsico legal de predios urbanos tanto de formalizacin de la propiedad y regularizacin
de la declaratoria de edificaciones. La segunda seccin describe los mbitos de
competencia de las entidades que intervienen en el proceso de saneamiento fsico
legal. La tercera seccin seala los procedimientos administrativos en las entidades
competentes para sanear el predio. En la ltima seccin se describen los beneficios
que tendrn los propietarios al culminar el proceso para el saneamiento fsico legal de
sus propiedades.

Finalmente, se alcanzan algunas conclusiones que permitirn visualizar la situacin

actual del saneamiento fsico legal de los predios urbanos, como la necesidad de
continuar formalizando la propiedad informal y regularizando la declaratoria de
edificaciones a nivel nacional, a fin de brindar mecanismos eficientes y eficaces para
incentivar la inversin privada e impulsar el mercado inmobiliario con la finalidad de
estimular el crecimiento econmico.

De esta forma, se espera contribuir con informacin tcnica, de utilidad y oportuna

para la toma de decisiones en el mbito del tema tratado.

4
 SANEAMIENTO FSICO LEGAL DE PREDIOS URBANOS

1. ANTECEDENTES, CONCEPTOS BSICOS Y MARCO LEGAL

1.1. Antecedentes

Segn el estudio realizado por el destacado economista Hernando De Soto1(2009:33-

88), al elaborar un extenso y completo abordaje terico, histrico y emprico de la
informalidad en el Per, hace especial nfasis en el tema de la propiedad, como
aspecto fundamental de cualquier mercado, desarrolla como tema central el fenmeno
de la informalidad (hechos y actividades), argumenta que la informalidad resulta
directamente de la promulgacin de injustas (normas) regulaciones por el Estado y la
sociedad formal, estimulando la informalidad imponiendo regulaciones excesivas e
inapropiadas y aplicando polticas excluyentes a los migrantes.

Cabe precisar que De Soto (2009:22) menciona que:

[]En 1990, luego de seis aos de escuchar a los pobres, el ILD se encontraba
realmente en situacin de ayudarlos. Establecimos toda la legislacin y los
mecanismos requeridos para incorporar a la mayora de los inmuebles y negocios
extralegales a la ley. En cuanto a los inmuebles, acortamos el tiempo administrativo
necesario para registrar la propiedad de los pobres de ms de doce aos a un mes,
y cortamos los costos en 99%. En 1995 esas reformas ya haban incorporado al
sistema legal a unos 300,000 propietarios, y el valor de su propiedad se haba por lo
menos duplicado. []

Vale acotar, que De Soto defendi los procedimientos simplificados de registros de

propiedad para pequeas empresas y autoconstruccin de viviendas, y la eliminacin
o simplificacin de las normas de construccin, planificacin y zonificacin. En general,
recomienda el cambio del estatus de facto (de hecho) para empresas y propiedades
informales a un estatus de jure (de derecho), al formalizarlas efectivamente.

De acuerdo al especialista en el sector de construccin Cristhian Urraca 2 (2005)

seala que la masiva inmigracin del campo a la ciudad desde los aos sesenta ha
producido un crecimiento de la poblacin de tal magnitud que la ciudad se ha
expandido de forma explosiva y desordenada, sumado a ello la inexistencia de una
oferta formal comercializable de viviendas, concordante con los niveles de ingreso y

1
Es un reconocido economista, Presidente del Instituto Libertad y Democracia (ILD), Hernando de Soto es considerado por la revista
Time como uno de los cinco principales innovadores de Amrica Latina en el siglo XX. Y en el 2004 fue considerado entre las 100
personas con ms influencia en el mundo.
2
Ingeniero Civil, especialista en sector de construccin, graduado en la Facultad de Ciencias e Ingeniera de la Pontificia Universidad
Catlica del Per.

5
expectativas poblacionales, han propiciado la autoconstruccin informal, en los
sectores pobres sin planificacin urbana que en mucho casos no exista, sin guardar
las disposiciones tcnicas y legales de los Reglamentos de Construcciones y
Zonificacin. Esto result altamente oneroso en trminos sociales y econmicos, en
perjuicio de los nuevos pobladores con: elevadas tasas de mortalidad infantil,
frustraciones infantiles, violencia familiar, costo excesivo, etc., dado las carencias de
infraestructura y servicios bsicos. (Urraca, 2005:14).

Conforme a lo sostenido por el experto en derecho municipal Abraham Rivas3 (2007),

en los aos setenta exista debilidad institucional en las municipalidades, dado que
dependan del Ministerio del Interior, econmicamente estrangulados por la falta de
recursos y por el control centralista de la Municipalidad de Lima Metropolitana.
Estaban diseadas slo para atender determinados servicios pblicos y sociales,
especficamente limpieza pblica y servicios administrativos; incapacitados logstica,
tcnica y legalmente para ejercer atribuciones de ordenamiento de los nuevos
asentamientos; que se instalaron y crecieron muchas veces bajo los auspicios de los
gobiernos de turnos. (Rivas, 2007:4).

Segn Abraham Rivas en la dcada de los noventa, continuaron y se acentuaron los

problemas urbanos con el aumento de invasiones, de construcciones informales, con
la existencia de extensas zonas en los distritos perifricos formalmente sin habilitacin
urbana, ni autorizaciones para la instalacin de servicios pblicos, pero que en la
prctica eran reas urbanizadas, en gran medida consolidadas en cuanto a su
infraestructura y servicios bsicos; y respecto de las cuales las Municipalidades
Distritales empezaron a prestar servicios y a girar el cobro de arbitrios municipales e
impuesto predial. Tambin, el autor seala que:

[] El Gobierno Nacional tom conciencia de la gravedad del problema y empez a

emitir una serie de normas tendientes a la regularizacin del fenmeno urbano
informal que presentaba la ciudad de Lima. Norma pionera fue la Ley N 24513,
primera Ley de saneamiento de la estructura fsico legal de los Pueblos Jvenes, de
la que se desprendieron el Reglamento del Registro predial de Pueblos Jvenes y
Urbanizaciones Populares, aprobada por Decreto Supremo N 001-90-VC, el bloque
normativo de formalizacin de la propiedad informal, con la creacin de COFOPRI,
la Ley General de Habilitaciones Urbanas, Ley N 26878, el Reglamento de
Formalizacin de la Propiedad Informal en las Urbanizaciones Populares, aprobado

3
Profesor de Derecho Administrativo y de Derecho Municipal y Regional en la Facultad de Derecho de la Universidad de San Martin de
Porres. Ha sido Director de Asesora Legal y Gerente Municipal de la Municipalidad Distrital de Lince. Asesor principal de la Comisin de
Justicia y Derechos Humanos del Congreso de la Repblica, perodo legislativo 2011-2012.

6
 por Decreto Supremo N 031-99-MTC; y las normas de simplificacin para el
otorgamiento de licencias de construccin, conformidad de obra y certificado de
numeracin, aprobado por Decreto Supremo N 02-94-TCC; as como a partir de
1994, la asignacin de la facultad de otorgar las licencias de construccin y
declaratoria de fbrica a las Municipalidades Distritales, a mrito del Decreto
Supremo N 025-94-MTC.[]. (Rivas, 2007:5).

De acuerdo a la cita textual que antecede, es necesario aclarar que dada la gravedad
del problema urbano y la necesidad de atender las demandas sociales, el Estado inici
el proceso de regularizacin al amparo de la Ley 24513 denominada: Declaran de
necesidad y utilidad pblicas y de preferente inters social, el saneamiento de la
estructura fsico legal de los asentamientos humanos, denominados pueblos jvenes,
publicada el 04 de junio de 1986, conforme a la Ley en comento se reconoce como
Pueblo Joven a todo aquel establecido sin ttulo legal en terrenos de propiedad fiscal,
municipal, comunal o privada que haya solicitado su reconocimiento al 14 de Abril de
1986.

Asimismo, de acuerdo con la Ley 25102, se amplan los alcances de la Ley 24513 que
regula el saneamiento fsico legal de los pueblos jvenes, publicada el 03 de octubre
de 1989, donde se establece que la aplicacin y cumplimiento de la presente ley es
atribucin propia de las municipalidades provinciales, tambin se ampla la fecha de
posesin probada al 30 de agosto de 1989.

Para el caso de los distritos consolidados y antiguos de la capital, se emitieron normas

que permitan la regularizacin de construcciones antirreglamentarias y con edificacin
terminada, pero que no hubieran obtenido su declaratoria de fbricas; dichas
regularizaciones se prolongaron entre 1994 y 1999, luego de la dacin de la Ley
26389, titulado:Dictan disposiciones referidas a la declaracin o constatacin de
fbrica de terrenos rsticos y urbanos, publicado el 18 de noviembre de1994 y sus
sucesivas modificatorias4, donde establecieron procedimientos simplificados (Rivas,
2007:6).

En la figura 1, se aprecia el avance del proceso de la formalizacin de la propiedad

informal en el Per y como se implementaron las reformas en el marco legal e
institucional.

4
La Ley 26389, fue modificada sucesivamente por la Ley 26609, Ley 26709 y Ley 26919, amplindose las fechas de regularizaciones de
las edificaciones terminadas hasta el 31 de diciembre de 1997. El plazo para acogerse a este rgimen vence el 31 de diciembre de 1998
y comprende a las declaraciones o constataciones de fbrica cuyo valor no exceda a cincuenta (50) unidades impositivas tributarias.

7
 Figura 1
La formalizacin de la propiedad informal en el tiempo

Antes Despus Actual

ues

Fuente y Elaboracin: Manuel Balczar Vsquez 5 (funcionario del Ministerio de Vivienda, Construccin y
Saneamiento), Aspectos operativos y etapas del proceso de formalizacin de la Propiedad informal en el mbito
urbano, presentacin en Power Point, 2009.

Iniciado el proceso de descentralizacin (2002), los gobiernos locales desempean el

papel central en el proceso de promocin, direccin, regulacin y fiscalizacin de los
procesos de titulacin, habilitacin urbana y construccin (urbanizacin); y el
cumplimiento de tal encargo legal demanda la aplicacin de un marco normativo para
el saneamiento legal de los predios urbanos como la regularizacin de la declaratoria
de edificaciones, permitiendo sanear de forma integral los predios urbanos informales.

1.2. Conceptos bsicos

Es necesario tener presente algunos conceptos bsicos a efectos de comprender el

proceso de saneamiento fsico legal y la regularizacin de declaratoria de edificacin
de predios urbanos materia del presente informe, la mayora de estos conceptos
fueron extrados literalmente del glosario de trminos del Organismo de la
Formalizacin de la Propiedad Informal- COFOPRI6:

5
Es abogado egresado de la Universidad de San Martin de Porres, fue asesor legal del gabinete de asesores del Ministerio de Vivienda,
Construccin y Saneamiento, fue Director Nacional de Vivienda en el 2011, tambin fue Director de la Formalizacin Individual de
Propiedad Informal-COFOPRI. Actualmente es Director Ejecutivo del Programa Generacin de Suelo Urbano, dependiente del Vice
Ministerio de Vivienda y Urbanismo del Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento a partir de abril del 2014, ver en:
http://www.vivienda.gob.pe/transparencia/funcionarios.aspx
6
Glosario de trminos de COFOPRI. Consulta: 11 de junio del 2014. En http://www.cofopri.gob.pe/glosario/glosario.html

8
Declaratoria de edificacin7.- Reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo
de edificacin realizada mediante una declaracin del propietario, de acuerdo a los
requisitos y trmites que se establecen en el Reglamento de la Ley 27157 (Ley de
regularizacin de edificaciones del procedimiento para la declaratoria de fbrica y del
rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, Art.
2 numeral 2.3, Arts. 44 al 49).

Formalizacin de la propiedad.- Conjunto de acciones de carcter legal, tcnico y de

difusin que desarrollan los organismos competentes, en materia de saneamiento
fsico legal, cuyo objeto es enfrentar el problema de la informalidad en los derechos de
propiedad urbana mediante el empleo de tecnologa moderna y procedimientos
simplificados de formalizacin. Comprende la asuncin de competencia, identificacin,
diagnstico y reconocimiento de las diversas formas de posesin informal y el proceso
de formalizacin en su etapa integral e individual.

Inmatriculacin.- Ingreso de un predio a la vida registral. En nuestro sistema, dicho

ingreso se da a travs de la primera inscripcin de dominio (apertura de la partida
registral originaria).

Inscripcin.- Acto registral en virtud del cual se hace constar en el Registro de

Predios, a existencia de cualquier acto, derecho o carga, mediante documentos
vlidamente emitidos como resoluciones, actas de conciliacin, instrumentos de
formalizacin, que se emitan en el marco de la formalizacin de la propiedad, los
cuales tienen mrito por s solos para su inscripcin en el Registro de Predios.

Licencia de habilitacin y edificacin.- Constituyen actos administrativos mediante

los cuales las municipalidades otorgan autorizacin para ejecucin de obras de
habilitacin urbana o edificacin. Las licencias citadas podrn ser objeto de prrroga y
modificacin, as mismo de desistimiento de manera expresa y a solicitud del
interesado.8

Predio.- Superficie encerrada en un permetro, delimitado por una lnea poligonal

continua y cerrada; se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de
los planos verticales del permetro.

7
La denominacin de declaratoria de fbrica fue utilizado en el glosario de trmino de COFOPRI, se ha actualizado segn la Ley 29476,
Ley que modifica y complementa la Ley 29090, Ley de regulacin de habilitaciones urbanas y de edificaciones, publicado el 18 de
diciembre de 2009, dispone en su primera disposicin complementaria que: La declaratoria de fbrica, a partir de la vigencia de la
presente Ley, se denomina declaratoria de edificacin, considerndose vlida la documentacin emitida por los gobiernos locales y
entidades vinculadas al procedimiento de obtencin de licencia, que contenga tal denominacin. Dichas entidades deben adecuar sus
procedimientos con la nueva denominacin. Consulta: 12 de junio de 2014.
En http://www.congreso.gob.pe/ntley/imagenes/Leyes/29476.pdf
8
Artculo 7 de la Ley N 29090, Ley de regularizacin de habilitaciones urbanas y de edificaciones, aprobado el 21 de setiembre del
2007.Consulta: 6 de junio del 2014.En:http://www.congreso.gob.pe/ntley/Imagenes/Leyes/29090.pdf

9
Procedimiento administrativo de declaracin de propiedad.- Tiene por objeto
declarar administrativamente la propiedad va prescripcin adquisitiva de dominio o
regularizacin del tracto sucesivo, a favor de los poseedores de predios matrices
ocupados por posesiones informales, centros urbanos informales o urbanizaciones
populares, as como de lotes individuales que formen parte de aqullos.

Propiedad.- Es el poder jurdico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un

bien. Debe ejercerse en armona con el inters social y dentro de los lmites de la ley.
(Artculo 923 del Cdigo Civil).

Registro de predio.- Es el registro jurdico integrante del Registro de Propiedad

inmueble en el que se inscriben los actos o derechos que recaen sobre predios a los
que se refiere el artculo 2019 del cdigo civil, normas administrativas y dems normas
especiales.9

Regularizacin.- Los propietarios de edificaciones que hayan sido construidas sin

licencia de construccin, conformidad de obras o que no cuenten con declaratoria de
fbrica, independizacin y/o reglamento interno, de ser el caso podrn sanear su
situacin de acuerdo al procedimiento establecido en la presente Ley.10

Saneamiento fsico legal.- Procedimiento que mediante acciones tcnicas y legales

ejecutadas directamente o a travs de terceros, permite la continuacin y conclusin
de la formalizacin de la propiedad.

Titulacin.- Etapa del proceso de formalizacin individual en la que se emite el

instrumento de formalizacin respectivo a favor de los beneficiados que acreditaron
fehacientemente su derecho.

1.3. Marco legal

La normativa nacional que sustenta y definen las competencias del gobierno nacional
y de los gobiernos locales sobre el proceso de la formalizacin de la propiedad
informal y la regularizacin de la declaratoria de edificacin de predios urbanos, ha
sido desarrollada desde la dcada de los 90, conforme se desprende de los cuadros 1,
2 y 3 que presentamos a continuacin:

9
Extrado del artculo 2 de la Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos 097-2013-SUNARP/SN, aprueban el
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de la SUNARP, el 03 de mayo del 2013. Consulta: 10 de junio de 2014.
En http://www.sunarp.gob.pe/Legislacion00.asp?ID=377
10
Extrado del artculo 3 de la Ley 27157, Ley de regularizacin de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fbrica y del
rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, aprobado el 15 de julio de 1999. Consulta: 10 de junio
de 2014. En: http://www.vivienda.gob.pe/Ley29090/normatividad/LEY%20N%2027157%20El%20peruano.pdf

10
 Cuadro 1
Normativa nacional que sustenta el saneamiento fsico legal de predios

NORMA ARTCULOS

Constitucin Poltica del []

Per Artculo70.- El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza.
Se ejerce en armona con el bien comn y dentro de los lmites de ley. []
Publicada el 30.12.1993 []
Artculo 195.- Los gobiernos locales promueven el desarrollo y la economa
local, y la prestacin de los servicios pblicos de su responsabilidad, en
armona con las polticas y planes nacionales y regionales de desarrollo.
Son competentes para:
[]
6. Planificar el desarrollo urbano y rural de sus circunscripciones, incluyendo
la zonificacin, urbanismo y acondicionamiento territorial.
[]

Ley 27783
Ley de Bases de la
Descentralizacin
Publicada el 20.07.2002
[]
Artculo 7.- Territorio, gobierno y jurisdiccin
7 .1. El territorio de la Repblica est integrado por regiones,
departamentos, provincias, distritos y centros poblados, en cuyas
circunscripciones se constituye y organiza el Estado y gobierno a nivel
nacional, regional y local, conforme a sus competencias y autonoma
propias, preservando la unidad e integridad del Estado y la nacin.
[]
Artculo 42.-Competencias exclusivas (Municipalidades provinciales)
a) Planificar y promover el desarrollo urbano y rural de su circunscripcin, y
ejecutar los planes correspondientes.
b) Normar la zonificacin, urbanismo, acondicionamiento territorial y
asentamientos humanos.
[]

Ley 27867 []
Ley Orgnica de Artculo 58.- Funciones en materia de vivienda y saneamiento
Gobiernos Regionales a) Formular, aprobar y evaluar los planes y polticas regionales en materia
de vivienda y saneamiento, en concordancia con los planes de desarrollo de
Publicada el 18.11.2002 los gobiernos locales, y de conformidad con las polticas nacionales y planes
sectoriales.
[]

Ley 27972 []
Ley Orgnica de Artculo 20.-Atribuciones del Alcalde
Municipalidades []
26. Presidir las Comisiones Provinciales de Formalizacin de la Propiedad
Publicada el 27.05.2003 Informal o designar a su representante, en aquellos lugares en que se
implementen;
27. Otorgar los ttulos de propiedad emitidos en el mbito de su jurisdiccin y
competencia;
[]
Artculo 73.- Materias de competencia municipal
[]
Las municipalidades, tomando en cuenta su condicin de municipalidad
provincial o distrital, asumen las competencias y ejercen las funciones
especficas sealadas en el Captulo II del presente Ttulo, con carcter
exclusivo o compartido, en las materias siguientes:
1. Organizacin del espacio fsico - Uso del suelo
1.1. Zonificacin.
1.2. Catastro urbano y rural.
1.3. Habilitacin urbana.
1.4. Saneamiento fsico legal de asentamientos humanos.
CONCORDANCIAS: Ley 28391, Art. 3, numeral 3.1
D.S. 005-2005-JUS

11
 NORMA ARTCULOS
Ley 28687, Art. 4, numeral 4.1 y Art. 16
D.S. 021-2008-Vivienda
[]

Fuente: Sistema Peruano de Informacin Jurdica (SPIJ).

Elaboracin: rea de Servicios de Investigacin.

La formalizacin de la propiedad informal est institucionalizada y establecida por su

reglamento y normatividad vigente del COFOPRI, conforme se advierte del cuadro 2.

Cuadro 2
Marco legal sobre la formalizacin de la propiedad informal

NORMA ARTCULOS

Decreto Legislativo 803 []

Ley de Promocin de
Acceso a la Propiedad
Formal
Publicada el 22.03.1996
Artculo 1.- Declrese de inters nacional la promocin del acceso a la
propiedad formal y su inscripcin registral con el fin de garantizar los
derechos de todos los ciudadanos a la propiedad y al ejercicio de la
iniciativa privada en una economa social de mercado, establecidos por el
inciso 16) del Artculo 2 y los Artculos 58 y 70 de la Constitucin Poltica.
Artculo 2.- Crase la Comisin de Formalizacin de la Propiedad Informal
(COFOPRI), como organismo rector mximo encargado de disear y
ejecutar de manera integral, comprehensiva y rpida un Programa de
Formalizacin de la Propiedad []
[]

Ley 28687 []
Ley de Desarrollo y Artculo 2.- Formalizacin de la propiedad
Complementaria de Declrese de preferente inters nacional la formalizacin de la propiedad
Formalizacin de la informal, con su respectiva inscripcin registral, respecto de los terrenos
Propiedad Informal, ocupados por posesiones informales, centros urbanos informales,
Acceso al Suelo y urbanizaciones populares y toda otra forma de posesin, ocupacin o
Dotacin de Servicios titularidad informal de predios que estn constituidos sobre inmuebles de
Bsicos propiedad estatal, con fines de vivienda. []
[]
Publicada el 17.03.2006

Decreto Supremo 006- []

2006-Vivienda Artculo 2.- Entidades competentes y funciones
Aprueban Reglamento 2.1 Las municipalidades provinciales, en el mbito de sus circunscripciones
del Ttulo I de la Ley territoriales, asumen la competencia exclusiva y excluyente en materia de
28687, referido a la formalizacin de la propiedad informal, hasta la inscripcin de los ttulos de
Formalizacin de la propiedad en el Registro de Predios. []
Propiedad Informal de []
Terrenos Ocupados por Artculo 50.- mbito de aplicacin
Posesiones Informales, Las Municipalidades Provinciales tienen competencia exclusiva para
Centros Urbanos declarar administrativamente la propiedad, va Prescripcin Adquisitiva de
Informales y Dominio o Regularizacin del Tracto Sucesivo, a favor de Posesiones
Urbanizaciones Informales, Centros Urbanos Informales y Urbanizaciones Populares, as
Populares como de lotes individuales que formen parte de aquellos, conforme a las
disposiciones contenidas en el presente Reglamento.
Publicada el 17.03.2006 []

Ley 28923 []
Ley que Establece el Artculo 2.- Del rgimen temporal extraordinario de formalizacin y
Rgimen Temporal titulacin
Extraordinario de Crase un rgimen temporal extraordinario de formalizacin y titulacin de
Formalizacin y predios, por un perodo de tres (3) aos, contados a partir de la vigencia de

12
 NORMA ARTCULOS
Titulacin de Predios la presente Ley. (1)(2)
Urbanos (1) De conformidad con el Segunda Disposicin Transitoria de la Ley 29320,
publicada el 11 febrero 2009, se prorroga el plazo a que se refiere el
Publicada el08.12.2006 presente artculo, por un perodo de dos aos adicionales, []
(2) De conformidad con el Artculo 1 de la Ley 29802, publicada el 01
noviembre 2011, se ampla el plazo a que se refiere el presente artculo, por
un perodo de cinco aos adicionales, []
[]

Decreto Supremo 022- []

2012-Vivienda Artculo 1.- Aprobacin del TUPA de COFOPRI
Aprueban el Texto nico Aprubese el Texto nico de Procedimientos Administrativos - TUPA del
de Procedimientos Organismo de Formalizacin de la Propiedad Informal - COFOPRI y los
Administrativos TUPA formularios sealados en los citados procedimientos, que en Anexo forman
del Organismo de parte integrante del presente Decreto Supremo.
Formalizacin de la Artculo 2.- Publicacin del TUPA
Propiedad Informal Publquese el presente Decreto Supremo en el Diario Oficial El Peruano, y
11
COFOPRI el Texto nico de Procedimientos Administrativos - TUPA de COFOPRI en
el Portal Institucional de COFOPRI (www.cofopri.gob.pe) y en el Portal de
Publicada el30.12.2012 Servicios al Ciudadano y[]
[]

Fuente: Sistema Peruano de Informacin Jurdica (SPIJ).

Elaboracin: rea de Servicios de Investigacin.

Segn Cristhian Urraca seala que el conjunto de normas tcnicas y administrativas

vigentes sobre licencia y declaratoria de edificaciones a nivel nacional y local, no
facilitaran ni promoveran la construccin convencional de viviendas ms bien la
encarecen, es decir, no seran viables de acuerdo a la realidad de la mayora de las
construcciones realizadas; as se advierte de la lectura del cuadro 3. (Urraca, 2005:14
y 15).

Cuadro 3
Marco legal sobre la regularizacin de la declaratoria de edificacin

NORMA ARTCULOS

Ley 27157 []
Ley de Regularizacin de Artculo 3.- De la Regulacin
Edificaciones, del Los propietarios de edificaciones que hayan sido construidas sin
Procedimiento para la licencia de construccin, conformidad de obra o que no cuenten con
Declaratoria de Fbrica y declaratoria de fbrica, independizacin y/o reglamento interno, de ser
del Rgimen de Unidades el caso podrn sanear su situacin de acuerdo al procedimiento
Inmobiliarias de Propiedad establecido en la presente Ley.
Exclusiva y de Propiedad []
Comn

Publicada el 20.07.1999

Decreto Supremo 035-2006- []

Vivienda Artculo 1.- mbito de aplicacin
Aprueban el Texto nico El presente Reglamento es nico y su aplicacin es obligatoria a nivel

11
El Texto nico de Procedimientos Administrativos-TUPA del Organismo de Formalizacin de la Propiedad Informal-COFOPRI.
Recuperado el 17 de Junio del 2014 en: http://www.cofopri.gob.pe/pdf/tupa_cofopri.pdf, compila todos los procedimientos administrativos
a su cargo y los servicios prestados en exclusividad incluye denominacin del procedimientos requisitos, derechos de tramitacin,
plazos, autoridad competente para resolver, etc.

13
 NORMA ARTCULOS
Ordenado del Reglamento nacional para las edificaciones levantadas en predios urbanos.
de la Ley 27157, Ley de Comprende la Regularizacin de Edificaciones, la Licencia de Obra,
Regularizacin de Declaratoria de Fbrica y el Rgimen de Propiedad Exclusiva y
Edificaciones, del Propiedad Comn.
Procedimiento para la []
Declaratoria de Fbrica y Artculo 3.- Objeto y vigencia
del Rgimen de Unidades La presente seccin norma el trmite de regularizacin de las
Inmobiliarias de Propiedad edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999, sin
Exclusiva y de Propiedad contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que
12
Comn carezcan, en su caso, de declaratoria de fbrica, reglamento interno y/o
la correspondiente independizacin.
Publicada el 08.11.2006 []

Ley 29090 []
Ley de Regulacin de Artculo 1.- Objeto de la Ley
Habilitaciones Urbanas y de La presente Ley tiene el objeto de establecer la regulacin jurdica de
Edificaciones los procedimientos administrativos para la obtencin de las licencias de
habilitacin urbana y de edificacin; seguimiento, supervisin y
Publicada el 25.09.2007 fiscalizacin en la ejecucin de los respectivos proyectos, en un marco
que garantice la seguridad privada y pblica.
[]
Artculo 2.- mbito de aplicacin y principios
2.1 Los procedimientos administrativos, regulados en la presente Ley,
son nicos y de aplicacin obligatoria a nivel nacional; adems,
determinan las responsabilidades de los sujetos implicados en los
procedimientos de habilitacin urbana y de edificacin. Ninguna
persona o entidad, adems de las descritas en la presente Ley, podr
participar, directa o indirectamente, en la aprobacin y ejecucin de
habilitaciones urbanas y edificaciones.
[]

Decreto Supremo 008-2013- []

Vivienda
Aprueban Reglamento de
Licencias de Habilitacin
Urbana y Licencias de
Edificacin
Publicada el 04.05.2013
Artculo 2.- mbito de Aplicacin
2.1 Los procedimientos administrativos que se desarrollan en el
presente Reglamento son nicos y de aplicacin obligatoria a nivel
nacional. Ninguna norma, directiva, formulario o requerimiento
administrativo podr exigir mayores requisitos que los establecidos en
la Ley y el presente Reglamento.
[]

Fuente: Sistema Peruano de Informacin Jurdica (SPIJ).

Elaboracin: rea de Servicios de Investigacin.

De otro lado, conforme a la figura 2 se visualiza la secuencia de las leyes que norman
la regularizacin de la declaratoria de edificacin, desde la primigenia Ley 27157
publicada en julio de 1999 y la Ley 29090 publicada en setiembre de 2007. El ttulo II
sobre procedimiento para la declaratoria de fbrica de la Ley 27157 fue derogado por
la Ley 29090.

12
Mediante Decreto Supremo 018-2008-Vivienda, publicado el 11 de junio de2008, se modifico el TUO del reglamento de la Ley 27157,
Ley de regularizacin de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fbrica y del rgimen de unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva y de propiedad comn.

14
 Figura 2
Regularizacin de declaratoria de edificacin: leyes 27157 y 29090

Fuente y Elaboracin: Haydee Yong Lee13 (funcionaria del Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento),
Mecanismos para formalizar edificaciones, presentacin en Power Point, CAL-Direccin Acadmica y de Promocin
Cultural. Per, (s.f.).

2. MBITOS DE COMPETENCIA DE LAS ENTIDADES INVOLUCRADAS

El proceso de formalizacin de la propiedad informal es competencia de la

municipalidad provincial, sin embargo, mediante convenio de delegacin a favor de
COFOPRI, esta institucin viene ejecutando las acciones concernientes a la titulacin
de la propiedad a los posesionarios informales; no obstante ello, la regularizacin de la
declaratoria de edificacin es competencia de la municipalidad distrital. Cabe
mencionar que para estos temas abordados el ente rector y normativo es el Ministerio
de Vivienda, Construccin y Saneamiento, asimismo, ambos procesos se inscriben en
la Superintendencia Nacional de Registros Pblicos-SUNARP.

2.1. Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento-MVCS14

El 11 de julio de 2002 se public la Ley 27779, crendose el Ministerio de Vivienda

Construccin y Saneamiento, con el objeto de formular, aprobar, ejecutar y supervisar
las polticas de alcance nacional aplicables en materia de vivienda, urbanismo,
construccin y saneamiento. Asimismo, se aprueba la Ley 27792, Ley de organizacin
y funciones del MVCS, publicado el 25 de julio de 2002, donde determina y regula el
mbito, la estructura orgnica bsica, competencia y funciones del Ministerio.

13
Arquitecta del rea de Fomento Habitacional en el Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento.
14
Las normas legales han sido obtenido de la pgina web del Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento. Consulta: 11 de junio
de 2014. En: http://www.vivienda.gob.pe/direcciones/saneamiento_documentos.aspx , salvo la Ley 30156 por no encontrarse ntida su
visualizacin.

15
Tambin, mediante el Decreto Supremo 002-2002-Vivienda se aprueba el Reglamento
de Organizacin y Funciones del Ministerio, publicado el 9 de setiembre del 2002.

Actualmente, la Ley 30156, Ley de Organizacin y Funciones del MVCS, publicado el

19 de enero del 2014, seala que es de su competencia formular, normar, dirigir,
coordinar, ejecutar, supervisar y evaluar las polticas nacionales y sectoriales en
materia de vivienda, construccin, saneamiento, urbanismo, desarrollo urbano, bienes
estatales y propiedad urbana, para lo cual dicta normas de alcance nacional y
supervisa su cumplimiento.

Cabe sealar que en el artculo 10 de la Ley 30156 detalla 13 funciones compartidas

con los gobiernos regionales y locales, destacando el inciso 2 donde seala que:

Normar, aprobar, ejecutar y supervisar las polticas nacionales sobre ordenamiento y

desarrollo urbanstico, habilitacin urbana y edificaciones, uso y ocupacin del suelo
urbano y urbanizable, en el mbito de su competencia, en concordancia con las
leyes orgnicas de gobiernos regionales y municipalidades.

El MVCS es el ente rector y normativo del sistema urbano nacional, formalizacin de la

propiedad informal y de la regularizacin de las edificaciones de las viviendas. Cabe
mencionar que el MVCS tiene como misin mejorar las condiciones de vida de la
poblacin facilitando su acceso a una vivienda adecuada y a los servicios bsicos,
propiciando el ordenamiento, crecimiento, conservacin, mantenimiento y proteccin
de los centros de poblacin y sus reas de influencia, fomentando la participacin de
las organizaciones de la sociedad civil y de la iniciativa e inversin privadas.15

2.2. Organismo de la Formalizacin de la Propiedad Informal-COFOPRI

El Organismo de la Formalizacin de la Propiedad Informal es un organismo pblico

descentralizado adscrito al sector vivienda con personera jurdica de derecho pblico
y constituye un pliego presupuestal.16 Asimismo, en el Reglamento de organizacin y
funciones de COFOPRI seala que la funcin general es:

Disear, normar, ejecutar y controlar el proceso de formalizacin de la propiedad

predial y su mantenimiento en la formalidad, comprende el saneamiento fsico y legal
y la titulacin, la formulacin del catastro predial, en el mbito urbano y rural y
transferir conocimientos y capacidades a los gobiernos regionales y locales, en el
marco del proceso de descentralizacin.

15
La misin del MVCS ha sido extrada del portal web oficial. Consulta: 20 de junio de 2014.
En: http://www.vivienda.gob.pe/Ministerio/mision_vision.aspx
16
En el artculo 1 sobre la naturaleza jurdica del Reglamento de Organizacin y Funciones del Organismo de Formalizacin de la
Propiedad Informal-COFOPRI, aprobado por Decreto Supremo 025-2007-Vivienda, publicado el 28 de julio de 2007.

16
En noviembre de 2004, se promulga la Ley 28391, Ley de formalizacin de la
propiedad informal de terrenos ocupados por posesiones informales, centros urbanos
informales y urbanizaciones populares, as como su reglamento, aprobado por Decreto
Supremo 005-2005-JUS, ratifican la competencia de las Municipalidades Provinciales
en materia de formalizacin de la propiedad informal hasta la inscripcin de los ttulos
de propiedad.

Mediante la Ley 28923, Ley que establece el rgimen temporal extraordinario de

formalizacin y titulacin de predios urbanos, publicada en diciembre del 2006, se le
confiere a COFOPRI facultades temporales y extraordinarias para la formalizacin de
predios urbanos y rurales por un perodo de (03) tres aos, la cual fue ampliada con la
Ley 29802 publicado el 01 de noviembre del 2011, por un perodo de cinco (5) aos
adicionales.

Cabe mencionar que COFOPRI cuenta con el Tribunal Administrativo de la Propiedad-

TAP fue creado mediante el Decreto Legislativo 803 - Ley de promocin del acceso a
la propiedad formal, complementada por la Ley 27046 - Ley complementaria de
promocin del acceso a la propiedad formal. El TAP se instal el 31 de agosto de
1998, rgano de segunda y ltima instancia con competencia a nivel nacional, que
conoce y resuelve los procedimientos administrativos relacionados con las
competencias de COFOPRI, con las resoluciones del TAP 17 se agota la va
administrativa.

2.3. Superintendencia Nacional de Registros Pblicos-SUNARP

En octubre de 1994 fue promulgada la Ley 26366, Ley que crea el Sistema Nacional y
la Superintendencia de los Registros Pblicos. En junio del 2002 se aprueba la Ley
27755 que crea el registro de predios a cargo de la Superintendencia Nacional de los
Registros Pblicos. Segn Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros
Pblicos 097-2013-SUNARP/SN de fecha 3 de mayo del 2013, aprueban el
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, donde se regula requisitos para
la inscripcin de diferentes actos o derechos, formalidades de documentos que dan
mrito a inscripciones, contenido de asientos registrales y procedimientos previstos en
normas de carcter registral.

17
Mediante el Decreto Supremo 039-2000-MTC, se aprueba el reglamento de normas que regulan la organizacin y funciones de los
rganos de COFOPRI responsables del conocimiento y solucin de medios impugnatorios, publicado el 6 de agosto de 2000, teniendo
como objetivo: El presente reglamento establece las normas procesales que rigen la actuacin administrativa de COFOPRI, a travs de
la Instancia Orgnica Funcional, en primera instancia, as como del Tribunal Administrativo de la Propiedad, en segunda y ltima
instancia administrativa, con relacin a su potestad de conocer y resolver los medios impugnatorios de los interesados respecto de los
procedimientos administrativos a su cargo.

17
Es importante sealar que en el Texto nico de Procedimientos Administrativos-TUPA
de la SUNARP, aprobado por Decreto Supremo 008-2004-JUS, el 27 de julio de 2004,
establece los procedimientos, requisitos, derecho de pago entre otras pautas para
realizar el trmite de inmatriculacin e inscripcin del ttulo de propiedad y de la
declaratoria de edificacin de acuerdo al Reglamento de Registro de Predios y en
concordancia a la Ley 27157 (construccin terminada al 20 de julio de 1999) y a la Ley
29090 (construccin terminada despus del 20 de julio de 1999).

Cabe indicar que la SUNARP cuenta con el Tribunal Registral 18 de competencia

nacional que conoce y resuelve en segunda y ltima instancia administrativa las
apelaciones contra las observaciones, tachas y otras decisiones de los registrados, y
abogados certificadores, en su caso emitidas en el mbito de su funcin registral. El
tribunal resuelve dentro de los plazos legales establecidos las apelaciones
interpuestas contra las derogatorias de inscripcin, interpretando y aplicando la ley,
fijando criterios jurisprudenciales a efectos de generar predictibilidad y contribuir con la
seguridad jurdica.19

2.4. Gobiernos locales

En la Ley Orgnica de Municipalidades, Ley 27972 publicada el 27 de mayo del 2003,

sobre las atribuciones del alcalde seala en su artculo 20, incisos 26 dice a la letra:
presidir las comisiones provinciales de formalizacin de la propiedad informal o
designar a su representante, en aquellos lugares en que se implementen y en el
inciso 27 seala que: otorgar los ttulos de propiedad emitidos en el mbito de su
jurisdiccin y competencia en concordancia con el artculo 9 de la Ley 28687. En la
Ley Orgnica se otorga a las municipalidades provinciales la funcin exclusiva de
reconocimiento, verificacin y saneamiento fsico legal de asentamientos humanos.

En tal sentido, en la Ley orgnica sobre las competencias y funciones metropolitanas

especiales en el artculo 161 menciona que:

La Municipalidad Metropolitana de Lima tiene las siguientes competencias y

funciones metropolitana especiales: 1. En materia de planificacin, desarrollo urbano
y vivienda; [] 1.2. Controlar el uso del suelo y determinar las zonas de expansin
urbana e identificar y adjudicar los terrenos fiscales, urbanos, eriazos y ribereos de
su propiedad con fines urbanos; [] 1.6. Reglamentar el otorgamiento de licencia de
construccin; remodelaciones y demoliciones; []

18
El Reglamento del Tribunal Registral fue aprobado por Resolucin 263-2005-SUNARP-SN,publicado el 21 de octubre de
2005.Consulta: 20 de junio de 2014.En: http://www.sunarp.gob.pe/TribunalRegistral/Tnormativa.asp
19
Esta informacin ha sido consultada y extrada de la pgina web oficial de la SUNARP. Consulta: 23 de junio de 2014.
En: http://www.sunarp.gob.pe/TribunalRegistral /

18
Los gobiernos locales cuentan con el marco normativo y las competencias necesarias
para ejecutar e implementar las acciones correspondientes al saneamiento fsico legal,
formalizar la propiedad informal y regularizar las edificaciones de los predios que no
lograron obtener la licencia o construyeron de forma informal, es decir los gobiernos
locales tienen la responsabilidad de sanear de forma integral los predios urbanos en el
mbito de sus circunscripciones.

3. PROCEDIMIENTO PARA EL SANEAMIENTO FSICO LEGAL DE PREDIOS

URBANOS

A fin de enfrentar la situacin grave de las posesiones informales en las regiones del
Per, el Estado desde el ao 1996 inici una reforma legal e institucional para
formalizar la propiedad informal. Asimismo, la informalidad existente en el mbito
inmobiliario y para promocionar la actividad de la construccin, desde el ao 1999 el
Estado viene implementando procedimientos para regularizar las edificaciones sin
lograr resultados al 100%. Cabe sealar que, slo en caso de desastres naturales o
delitos graves, sale a la luz el problema de la informalidad de las viviendas, generando
inseguridad econmica y malestar social en la poblacin afectada.

Segn la tabla 1, El Organismo de Formalizacin de la Propiedad Informal-COFOPRI

logr en total 218,998 ttulos de propiedad inscritos ante la SUNARP como avance de
la meta presidencial a nivel nacional desde agosto de 2011 a mayo de 2014. Asimismo
cabe destacar que los departamentos de Lima, Ica y Piura tienen mayor avance de
ttulos inscritos.20 A la fecha no se cuenta con cifras de los predios con ttulos inscritos
y que hayan regularizado la declaratoria de edificacin de sus viviendas.

20
Esta informacin ha sido obtenido de la pgina web de COFOPRI. Consulta: 12 de junio de 2014. En:
http://www.cofopri.gob.pe/index.aspx?flag=ser6

19
 Tabla1
Avance de ttulos inscritos de agosto 2011 a mayo 2014

Fuente y Elaboracin: Organismo de la formalizacin de la Propiedad Informal,

Avance presidencial sobre ttulos urbanos inscritos, 2014.

3.1. Procedimiento para la formalizacin de la propiedad predial

Los procedimientos por la va administrativa para acceder al ttulo de propiedad estn

21
estipulados en el Texto nico de Procedimientos Administrativos-TUPA del
COFOPRI que comprende todos los procedimientos de iniciativa de parte requeridos
por los administrados para satisfacer sus intereses o derechos mediante el
pronunciamiento de cualquier rgano de la entidad, siempre que esa exigencia cuente
con el respaldo legal.22

21
El Texto nico de Procedimientos Administrati vos-TUPA de COFOPRI fue aprobado el 30 de diciembre del 2012
mediante Decreto Supremo N 022-2012-VIVIENDA. Consulta: 11 de junio de 2014 .
En: http://www.cofopri.gob.pe/pdf/tupa_cofopri.pdf
22
Este texto fue extrado de la pgina web de COFOPRI. Consulta: 9 de junio de 2014. En:
http://www.cofopri.gob.pe/transparencia.asp?i=6

20
En el TUPA de COFOPRI se detalla cada procedimiento administrativo sealando
nombre del procedimiento, requisitos, derecho de tramitacin, calificacin, plazos y
entidad competente de acuerdo a lo solicitado. COFOPRI a efectos de ejecutar la
formalizacin de la propiedad informal, puede declarar administrativamente la
propiedad, va prescripcin adquisitiva de dominio o regularizacin del tracto sucesivo,
a favor de posesiones informales, centros urbanos informales y urbanizaciones
populares, siempre que exista convenio de delegacin al que alude el artculo 4 de la
Ley 28923 para brindar servicios de acuerdo al tipo y origen del predio.23

En la figura 4 se representa el proceso general de la formalizacin de la propiedad

informal que involucra varias etapas como el diagnstico y estudio fsico legal del
predio, formalizacin integral o individual segn solicitud, calificacin de expedientes,
empadronamiento, evaluacin de la base grfica e inclusin en el catastro, inscripcin
de plano perimtrico y plano de trazado y lotizacin ante la SUNARP. COFOPRI emite
el ttulo para su registro en la SUNARP, luego lo remite a la Municipalidad Provincial
para que sea entregado al propietario.

Figura 3
Proceso de formalizacin de la propiedad informal

Fuente y Elaboracin: Manuel Balczar Vsquez, Aspectos operativos y etapas del proceso de formalizacin de la
Propiedad informal en el mbito urbano, presentacin en Power Point, 2009.

23
Esta informacin ha sido obtenido de la pgina web de COFOPRI. Consulta: 16 de junio de 2014. En:
http://www.cofopri.gob.pe/faq.asp?i=1

21
Asimismo, por conducto judicial se puede adquirir la titularidad de una propiedad por
prescripcin adquisitiva de dominio basndose en las siguientes normas: el Cdigo
Civil en sus artculos 950, 951, 952 y 953, donde menciona que la propiedad inmueble
se adquiere por prescripcin mediante la posesin continua, pacfica, y pblica como
propietario durante diez aos.

Tambin, por conducto notarial tambin se puede acceder a la prescripcin adquisitiva

de dominio, la cual se sustenta en las siguientes normas: Ley 26662, Ley de
competencia notarial en asuntos no contenciosos, Ley 27333, Ley complementaria a la
Ley 26662,Ley 27157 en sus artculos 5 y 21, en concordancia al Decreto Supremo
035-2006-Vivienda donde aprueban el Texto nico Ordenado del Reglamento de la
Ley 27157.

3.2. Procedimiento para obtener la licencia y declaratoria de edificacin

A la fecha, para realizar una edificacin, el propietario solicitar autorizacin a la

Municipalidad Distrital y esta expedir la Licencia de edificacin24 que le permite al
propietario efectuar la construccin bajo supervisin. Al concluir la edificacin, la
Municipalidad otorgar al propietario un Certificado de finalizacin de obra, donde
indicar que la construccin ha sido realizada en cumplimiento de la normativa
edificatoria vigente.

En el caso que la edificacin haya sido terminada al 20 de julio de 1999, el propietario

puede regularizar la inscripcin de la declaratoria de edificacin ante la SUNARP
(cumpliendo requisitos segn Reglamento de Registros de Predios), de acuerdo a la
Ley 27157 y al D.S. 035-2006-Vivienda donde aprueban el Texto nico Ordenado del
Reglamento de la Ley 27157, vigente a la fecha. Dicho procedimiento presenta una
atingencia que el ingeniero civil o arquitecto colegiado que tiene la responsabilidad de
verificar la edificacin a regularizar, deber estar inscrito en el ndice de Verificadores
de la SUNARP.

Sin embargo, las edificaciones que hayan sido ejecutadas entre el 20 de julio de 1999
y hasta el 27 de setiembre del 2008, pudieron regularizarlos hasta el 31 de diciembre
del 2013,el trmite de regularizacin se realiza en la Municipalidad Distrital, la misma
que emitir una Resolucin de licencia de regularizacin de la edificacin, previo pago
de la tasa respectiva y la multa del 10% del valor de la obra a regularizar, tomando
como base el costo a la fecha de construccin actualizado por el ndice de precios al
24
De acuerdo a las Leyes 29090, 29476 y 29566 como sus reglamentos aprobado mediante Decretos Supremos 008-2013-Vivienda,
011-2005-Vivienda, 008-2000-MTC (http://www.vivienda.gob.pe/direcciones/normatividad/urbanismo/NORM_06.pdf)

22
consumidor, de conformidad con los artculos 68, 69 y 70 del Reglamento de licencias
de habilitacin urbana y licencias de edificacin aprobado por Decreto Supremo 008-
2013-Vivienda publicado el 4 de mayo de 2013.

En la actualidad, se encuentra en debate la aplicacin de la extensin temporal

establecida en el Artculo 30 de la Ley 29090,modificado sucesivamente sin obtener al
100% de predios urbanos que hayan regularizado su declaratoria de edificacin. En tal
sentido, es preciso sealar que, si bien la norma estableci una ampliacin del plazo
de regularizacin de las edificaciones, el procedimiento cambi, no es el mismo
previsto en la Ley 27157 y los costos son altos para la mayora de habitantes.

3.3. Procedimiento para la inscripcin en el registro de predios-SUNARP

La inscripcin de la propiedad en los Registros de Predios permite ser propietario, es

decir poder utilizar el bien ms all de su finalidad fsica (de habitacin, proteccin,
lugar donde vivir), permitiendo que el activo pueda convertirse en capital teniendo la
posibilidad de ser utilizado con funciones econmicas lo que se consigue con la
representacin de las cosas (activos) en documentos.

Es importante indicar que para el procedimiento de inmatriculacin o inscripcin del

derecho de propiedad y la declaratoria de edificacin de acuerdo al Texto nico de
Procedimientos administrativos-TUPA de la SUNARP, se tiene que considerar lo
siguiente: el procedimiento a seguir, la base legal de lo solicitado, los requisitos, los
derechos de pagos, los plazos estipulados para cada etapa del proceso y la autoridad
competente que deber atender la solicitud de inscripcin del ttulo correspondiente.

De acuerdo al anlisis del experto en derecho civil Luis Aliaga25 seala que existen
trabas para el acceso a la inscripcin registral en tres aspectos: (i) altos costos
generados por procedimientos registrales propiamente dichos, (II) altos costos
generados por procedimientos ajenos al Registro, y (III) altos costos generados por
requisitos excesivos. El investigador demuestra que existe una progresiva
desnaturalizacin de la finalidad del Registro de Predios, debido a problemas, factores,
costos y requisitos que han ocasionado un desincentivo para la realizacin de trmites
registrales. (Aliaga, 2012:255).

La informalidad de los derechos de propiedad es un problema para el desarrollo del

pas en especial en sectores pobres donde las segundas y terceras transacciones no

25
Aliaga, L.(2012), obtiene su ttulo de abogado con la tesis denominada La desnaturalizacin de la finalidad del registro de propiedad
inmueble en el Per, de la Pontificia Universidad Catlica del Per de la Facultad de Derecho,

23
se formalizan debido a la dificultad para cumplir los requisitos y procedimientos
legales. (Aliaga, 2012:12). Para cambiar esta situacin, se debera promover la
eficiencia de las instituciones y contar con normas sobre derechos de propiedad que
aseguren el acceso a la proteccin jurdica que otorga el sistema registral y el
mantenimiento de dicha formalizacin, brindando facilidades para la inscripcin de los
actos y contratos que permitan utilizar el activo inmobiliario en todas sus dimensiones
econmicas.26

4. BENEFICIOS DEL SANEAMIENTO FSICO LEGAL DE PREDIOS

A la fecha, se han emitido una serie de normas para el saneamiento fsico legal de los
predios urbanos, con la finalidad de formalizar la propiedad informal y regularizar la
edificacin de la vivienda, es decir obtener el saneamiento integral, a efecto que los
propietarios puedan contar con su dominio y edificacin inscritos ante SUNARP.
Al trmino del proceso de saneamiento fsico legal de los predios urbanos, el
propietario tiene los siguientes beneficios:

Tener la titularidad de dominio: dicha calidad le otorga todas las atribuciones

que la ley le confiere a todo propietario.
Tener registrado su derecho de propiedad ante SUNARP: lo cual generar una
publicidad registral que le otorgar exclusividad en su titularidad de dominio
sobre su predio.
Incentivar la inversin en los bienes inmuebles: no existir temor de invertir en
el mejoramiento de su espacio fsico ni en sus negocios.
Aumenta el valor de los bienes inmuebles: la declaracin de existencia legal de
su edificacin y la facultad de oponer su derecho de propiedad frente a
terceros, aumentan el valor de su inmueble.
Facilita la transferencia de los bienes: la exclusividad permite su fcil
transferencia y circulacin en el mercado.
Facilita el gravamen de los bienes: la propiedad exclusiva permiten el acceso al
crdito, al sistema financiero al ser objeto de garantas.

Finalmente, el saneamiento fsico legal de predios urbanos permitir un mayor

desarrollo tanto a nivel individual como colectivo, elevando la calidad de vida de los
propietarios y de la poblacin en general, generando mayor inversin en el mercado
inmobiliario como en la economa nacional.

26
Esta informacin ha sido obtenido de la pgina web de SUNARP. Consulta: 17 de junio de 2014. En:
http://tutorregistralvirtual.sunarp.gob.pe/tutorregistralvirtual/auditoria?operacion=inicio

24
5. CONCLUSIONES

La legislacin sobre regularizacin de las edificaciones informales y la

implementacin realizada por los gobiernos locales, an no ha cumplido
plenamente con el objetivo de sanear las edificaciones ejecutadas en las zonas
urbanas, por ausencia de mecanismos de accesibilidad, escasez de claridad de las
normas, altos costos del proceso de regularizacin y falta de una comunicacin
adecuada de los procesos, as como por razones econmicas (desempleo, bajos
ingresos, etc.), sociales y/o culturales, los propietarios no han regularizado la
declaratoria de edificacin.

Para las edificaciones ejecutadas entre el 20 de julio de 1999 al 27 de setiembre del

2008, la regularizacin de declaratoria de edificacin venci el 31 de diciembre de
2013, segn lo establece la Ley 29090 y el Decreto Supremo 008-2013-Vivienda.
Sin embargo, los expertos opinan que este proceso de regularizacin no estuvo
acompaado de una masiva concurrencia de usuarios, por el alto costo econmico
que demanda el proceso, los procedimientos administrativos altamente tcnicos y la
multa imponible.

El conjunto de normas tcnicas y administrativas sobre edificaciones, licencias y

declaratorias de edificaciones, segn la opinin de expertos consultados, no son
viables, por cuanto la mayora de estas normas no facilitan, ni promueven la
construccin convencional o formal de viviendas, ms bien la encarecen.

Los expertos consultados recomiendan implementar un nuevo marco normativo

nacional para regularizar las edificaciones informales, y garantizar el cumplimiento
de las normas y procedimientos tcnicos, que contemple: bajar el porcentaje de la
multa, simplificar trmites, generar mecanismos de acceso masivo de usuarios,
establecer plazos mximos para su acogimiento, as como, usar una comunicacin
simple y promover campaas moratorias. Tambin recomiendan fortalecer las
capacidades de los gobiernos locales para conducir el desarrollo urbano de la
ciudad e implementar polticas locales eficientes, eficaces y a menor costo.

El gobierno nacional y los gobiernos sub nacionales deben implementar la

interconexin virtual y simultnea para contar con un solo Sistema Nacional
Integrado de Catastro y tenga vinculacin con el Registro de Predios-SUNARP,
para un control adecuado de los predios y edificaciones urbanas.

25
BIBLIOGRAFA

ALIAGA, Luis
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Per. Tesis de la Facultad de Derecho. Lima: Pontificia Universidad Catlica
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2014 http://www.congreso.gob.pe
Sitio web oficial del Congreso de la Repblica del Per: contiene documentos
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MINISTERIO DE VIVIENDA, CONSTRUCCIN Y SANEAMIENTO

2014 http://www.vivienda.gob.pe
Sitio web oficial del Ministerio de Vivienda, Construccin y
Saneamiento; contiene informacin sobre la institucin, enlaces de
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ORGANISMO DE LA FORMALIZACIN DE LA PROPIEDAD INFORMAL

2014 http://www.cofopri.gob.pe
Sitio web oficial del Organismo de la Formalizacin de la Propiedad Informal;
contiene informacin institucional, documentos y normas legales. Consulta: 9
de junio de 2014.

SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE REGISTROS PBLICOS

2014 http://www.sunarp.gob.pe
Sitio web oficial de la Superintendencia Nacional de Registros Pblicos;
contiene informacin institucional y normas legales de la entidad. Consulta 17
de junio de 2014.