INFORME TCNICO DE TASACIN

VALUACIN COMERCIAL DE UN PREDIO UBICADO EN EL DISTRITO DEL RIMAC,

LIMA, LIMA, PER.

PROPIETARIO : LILIANA LUNA VALVERDE

SOLICITANTE : LILIANA LUNA VALVERDE

LOCALIZACIN : CODIGO N : 25556

Calle : Pd Alonso Abad
LOTE : 350
SECTOR : Urb. La Huerta
DISTRITO : Rmac
PROVINCIA : Lima
DEPARTAMENTO : Lima

TIPO DE PREDIO : URBANO

FECHA DE VALUACIN : 4 DE JULIO DE 2017

VALOR LEGAL : S/. 112,570.43 US$. 34,656.50

PERITO : Bach. MARCO ANTONIO LUNA LOPEZ

COD N 12160255

LIMA, 4 DE JULIO DEL 2017

1. MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 PROPIETARIO
LILIANA LUNA VALVERDE

1.02 SOLICITANTE
LILIANA LUNA VALVERDE

1.03 OBJETO DE LA VALUACIN

Realizar la valorizacin de un predio ubicado en la Calle Padre Alonso
Abad 350 en la Urbanizacin La Huerta, distrito del Rmac, Lima, Per.

1.04 METODOLOGA EMPLEADA

La presente valuacin se efecta en concordancia con el Reglamento
Nacional de Tasaciones del Per y aplicando el mtodo de valuacin
directa, previa inspeccin ocular y toma de vistas fotogrficas.

1.05 FECHA DE LA VALUACIN

4 de Julio de 2017.

1.06 LOCALIZACIN
El predio de cdigo N 25556, se localiza en la CALLE ALONSO ABAD,
LOTE 350, URB. LA HUERTA DEL DISTRITO DEL RIMAC.

1.07 ZONIFICACIN Y USO ACTUAL

Zonificacin : Cuenta con plano de zonificacin aprobada por la

Municipalidad Distrital de tipo ZTE 3 (ZONA DE
TRATAMIENTO ESPECIAL 3)
Uso actual : Uso Vivienda.

1.08 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

Pistas: Pavimento Flexible (pistas asfaltadas), el inmueble tiene

frente a la calle Padre Alonso Abad.
Veredas: Cuenta con veredas de concreto frotachado.
Servicios: La zona cuenta con servicios pblicos de agua, desage,
alumbrado pblico y parques.

1.09 CARACTERSTICAS DEL ENTORNO:

La zona es accesible a travs de va Av. Alameda de los Bobos para luego

ingresar por la Ca. Arambur que es la nica va de acceso a la
urbanizacin, dado que las dems vas de acceso cuentas con enrejado
que permanece cerrado. Otra avenida importante para llegar a la zona es
la Av. Prol Tacna y la Av. Alczar.
Se caracteriza por ser una zona urbana con predios de material noble y
edificaciones de albailera confinada cuya altura promedio es mayor a 5
metros.

Limita con el lote 349 de la manzana hacia la mano izquierda. Ambos

predios son viviendas unifamiliares.
1.10 LINDEROS
De conformidad con el Plano A3 (anexo) : Ubicacin y Localizacin, de
fecha Junio 2017 y memoria descriptiva, las reas de Afectacin son:

Por el Este: 6.20 m, Colinda con la propiedad de la familia Aljovn Torres.

Por el Oeste: 6.08 m, Colinda con la Calle Padre Alonso Abad
Por el Norte: 24.80 m, Colinda con Los condominios Lder.
Por el Sur: 24.80 m, Colinda con la propiedad de la familia Del Mar
Aguilar.

1.11 PERMETRO
La lnea poligonal que delimita el permetro del terreno afectado es:
6.08 + 6.20 + 24.80 + 24.80 = 61.88 ml.

1.12 REA DEL TERRENO

De conformidad con el Plano A4: Ubicacin y Localizacin, de fecha Julio
2017, las reas del terreno y reas construidas son:

REA TOTAL (m)

151.51

REA CONSTRUIDA 1er PISO (m)

99.92

REA CONSTRUIDA 2do PISO (m)

99.92

REA CONSTRUIDA 3er PISO (m)

12.00

1.13 REA TECHADA

De acuerdo a la inspeccin ocular y la documentacin alcanzada se tiene:

rea techada de edificacin 1er piso : 99.92 m

Total rea Techada : 99.92 m

1.14 DESCRIPCIN Y DISTRIBUCIN

El inmueble materia de la presente valuacin, se trata de un predio de
dos niveles de material noble y un pequeo cuarto en el tercer nivel que
sirve como depsito, construido con muros de ladrillo de arcilla asentado
con mortero, el entrepiso es una losa aligerada sobre viguetas de concreto
armado, los pisos de cemento, la puertas y ventanas son de carpintera
metlica, cuenta con 3 SS.HH, la instalacin elctrica es monofsica.

1.15 EDIFICACIN
Segn la inspeccin realizada las especificaciones tcnicas de las
construcciones existentes son las siguientes:
Cimentacin: Cimientos corridos de concreto ciclpeo
Estructura portante: Muro de ladillo de arcilla asentado con
mortero.
Techos: Losa aligerada.
 Pisos:
Puertas y Ventanas:
Revestimientos:
Instalaciones elctricas:
Instalaciones sanitarias:
Cemento pulido (patio cocina), loseta
veneciana (sala, comedor) y parquet
(dormitorios).
Carpintera metlica.
Enlucido de mortero con pintura y
zcalos de madera (dormitorios, sala y
comedor).
Instalacin elctrica empotrada.
Interior.

1.16 ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN DE EDIFICACIN

De acuerdo a la Inspeccin ocular el estado de conservacin, las
edificaciones tienen:
ESTADO DE
DESCRIPCIN ANTIGEDAD
CONSERVACIN
1er piso 47 aos regular
2do piso 37 aos regular
3er piso 14 aos regular

1.17 DEPRECIACIN
De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per,
Tabla N 01:
ESTADO DE
DEPRECIACIN
DESCRIPCIN CONSERVACI
%
N
1er piso Regular 35
2do piso Regular 29
3er piso Regular 26

1.18 SERVIDUMBRES
No existen servidumbres de paso.

1.19 GRAVMENES Y CARGAS

Se desconocen los gravmenes que pudieran afectar al predio.

1.20 TITULACIN E INSCRIPCIN

El predio se encuentra inscrito en la Partida N 44362368, Zona Registral
Nro. IX Sede Lima de la Superintendencia Nacional de los Registros
Pblicos SUNARP.

1.21 OBSERVACIONES
La presente valuacin se ha elaborado en base a la documentacin
alcanzada por el propietario:

Plano A1: Ubicacin y Localizacin, Antiguo y nuevo elaborado

por Bach. Marco Luna Lopez.
 2. VALUACIN

2.1 VALUACIN ARACELARIA

2.1.1 VALUACION DEL TERRENO

De conforme al Reglamento Nacional de Tasaciones del Per y al Arancel Vigente, se

tiene que el predio es un inmueble de vivienda unifamiliar, de dos frentes formando una
esquina.

rea total del terreno: 151.51 m2

Valor arancelario: S/.191.00/m2 (OBTENIDO DEL PLANO PREDIAL DE

VALORES ARANCELARIOS DE TERRENOS URBANOS - LIMA
METROPOLITANA, APROBADO POR EL MINISTERIO DE VIVIENDA
CONSTRUCCION Y SANEAMIENTO, POR R.M. N372-2016-VIVIENDA
(30.10.2016) VIGENCIA: AO 2017. (ANEXO D-18)

Va= S/.191.00/m2 S=151.51 m2

1ER CASO: CON FRENTE A UNA VIA PUBLICA

Al tener el predio un frente nico, tomamos ese lado de 6.08 m de ancho.

Para ello, y como dice el reglamento, consideraremos el criterio:

Si < 32 =

Si > 32 = 0.5 ( + 32 )

Donde Vt es el valor del terreno.

Realizando el clculo inicial tenemos:
151.51 > 3 (6.08)2 = 110.90

Entonces: Vt = 0.5 ( + 32 )

= 0.5 ( + 32 )

= 0.5191 (151.51 + 3(6.08)2 )

= /.25,060.08

Por lo tanto, el valor del terreno es de S/. 25,060.08

2.1.2 VALUACIN DE LA EDIFICACIN

Para esto hacemos uso del cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones para
la costa, vigente desde 01 al 31 de Mayo del 2017, segn Resolucin Ministerial N373-
2016-VIVIENDA Publicado en el Diario Oficial El Peruano, fecha del 30 de Octubre del
2016.

Valores por partidas en Soles por m2 de rea (Anexo)

Primer piso

TIPOS DE ACABADO CATEGORA COSTO POR m2

(1) Muros y Columnas C 212.48

(2) Techos C 156.73

(3) Pisos G 36.08

(4) Puertas y Ventanas F 49.81

(5) Revestimientos F 58.57

(6) Baos E 15.64

(7) Instalaciones Elctricas y Sanitarias E 58.69

Costo por m2 = S/ 588.00

Segundo piso

TIPOS DE ACABADO CATEGORA COSTO POR m2

(1) Muros y Columnas C 212.48
(2) Techos C 156.73
(3) Pisos E 59.88
(4) Puertas y Ventanas F 49.81
(5) Revestimientos F 58.57
(6) Baos C 49.85
(7) Instalaciones Elctricas y Sanitarias E 58.69
Costo por m2 = S/ 646.01

Tercer piso

TIPOS DE ACABADO CATEGORA COSTO POR m2

(8) Muros y Columnas C 212.48

(9) Techos D 99.49

(10)Pisos H 22.58

(11) Puertas y Ventanas I 0.00

(12)Revestimientos F 58.57

(13)Baos H 0.00

(14)Instalaciones Elctricas y Sanitarias I 0.00

Costo por m2 = S/ 393.12
 rea Valor Valor
Depreciacin Costo por Valor de la
Piso Construida unitario unitario
(%) piso construccin
(m2) por m2 depreciado

1er Piso 99.92 588 35 382.20 38,189.42

2do Piso 99.92 646.01 29 458.67 45,830.02 87,510.35
3er Piso 12.00 393.12 26 290.91 3,490.91

Finalmente el valor de la edificacin: S/. 87,510.35

2.1.3 VALUACIN DE LA OBRAS COMPLEMENARIAS

No presenta obras complementarias.

2.1.4 VALUACIN DE LAS REAS COMUNES

No presenta reas comunes.

2.1.5 VALUACIN DE LAS INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

No presentan instalaciones fijas y permanentes.

2.1.6 VALORES INTANGIBLES

No presenta valores intangibles.

2.1.7 CUADRO DE RESUMEN DE LAS VALUACIONES

DE conformidad al Artculo II.E35, del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, el

valor del predio se obtiene de:

= + + +

Donde:

Vtp = Valor total del predio.

Vt =Valor del terreno

Ve= Valor de la edificacin

Vi= Valor de las instalaciones fijas del predio

Voc = Valor de las obras complementarias

 Costo del terreno S/. 25,060.08

Costo de la edificacin S/. 87,510.35

Costo de obras complementarias e instalaciones fijas y

S/.0.00
permanentes

Costos intangibles S/.0.00

TASACIN TOTAL DEL PREDIO S/. 112,570.43

El valor legal del predio es: S/. 112,570.43

3. CONCLUCIONES

El valor arancelario fue encontrado en el plano predial de valores arancelarios de

terrenos urbanos de Lima Metropolitana, en la lmina D-18, aprobado por el ministerio
de Vivienda, Construccin y Saneamiento, con vigencia al ao 2017.

El predio se ubica en un rea de tratamiento normativo IV, zonificacin ZTE-3, uso

urbano consolidado cuyos usos permitidos son vivienda, comercio y talleres artesanales.

La tasa de cambio referencial que se utiliz fue de 3.46, la cual es un poco alta y est
sujeta a cambios.

4. RECOMENDACIONES

Contar con los ndices generales del precio al consumidor proporcionados por le INEI
(mensualmente) para tener datos unitarios de materiales por metro cuadrado y datos
de la inflacin.

Contar con las tablas del Reglamento para aplicar la depreciacin, antigedad y estado
de conservacin de la misma.

Tener conocimiento de la base legislativa y normativa del Reglamento Nacional de

Tasaciones del Per, Conata.
5. FOTOS

FOTO 1. Fachada del predio ubicado en la calle Pd. Alonso Abad 350 Urb. La
Huerta Rmac.

Se puede observar que tiene dos pisos, pero en la parte posterior hay una pequea
construccin en el tercer piso. Ventanas de fierro, puertas de vidrio simple.
Sistema de albailera confinada con columnas y vigas de amarre de concreto
armado. Revestimientos de tarrajeo frotachado exterior e interior.

FOTO 2. Sala de la vivienda en el primer piso donde predomina la loseta vinlica

tanto en el comedor, y patio.
FOTO 3. Dormitorio del segundo piso donde predomina principalmente el parquet
de 2da. tanto en los dems dormitorios como en la biblioteca.

FOTO 4. Bao del primer piso que presenta maylica blanca, parcial. De igual
manera el bao en el extremo posterior de la casa, tambin en el primer piso.
FOTO 5. Bao del segundo piso que presenta maylica de color. Este bao no se
encuentra en funcionamiento actualmente.

FOTO 6. Construccin en el tercer piso, con techo de calamina sobre viguera

metlica, no cuenta con instalaciones sanitarias ni elctricas, no cuenta con
puertas ni ventanas, sin aparatos sanitarios.
5. SUSTENTO DE INCOHERENCIAS

Caso 1:
En el tercer piso, el techo de calamina se encuentra sobre viguera metlica
(categora D) que tiene un precio unitario de S/. 99.49 por metro cuadrado
y no sobre viguera de madera corriente (categora F) que tiene un precio
unitario de S/. 20.40 como se declara en el impuesto predial.

Caso 2:
El tercer piso no cuenta con instalaciones elctricas y sanitarias siendo esta
la categora I y no como se declara en el impuesto predial, con agua fra,
corriente monofsica sin empotrar (categora H) cuyo precio unitario es de
S/. 16.83.

SOLUCIN (AMBOS CASOS): Se debe solicitar una inspeccin en la

subgerencia de Registro y fiscalizacin tributaria de la Municipalidad del
Rmac para la verificacin de usos y categoras de construccin.
6. ANTECEDENTES
7. ANEXOS