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SE ALQUILA SE ALQUILA
SE ALQUILA SE VENDE
{gpv}
GUA PARA LA PRIMERA VIVIENDA
Versin 1.5
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) 2
Manuel y Melissa
Analistas
Abogados & Economistas
{gpv}
Constructores
Banqueros GUA PARA
LA PRIMERA VIVIENDA & Promotores
Agrimensores
Fiduciarias & Tasadores
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) 3
Contenido
Tip: Haz click sobre Intro Qu encontrars en esta Gua ? 04 3.3 Bono de vivienda de bajo costo | Germania Monts 88
Agradecimientos 05 3.4 El maravilloso 8x20 92
el tema y te llevar a la colaboradores 06
Nuestros patrocinadores 07 4 } Financiamiento
pgina correspondiente 4.1 Antes de tomar tu prstamo 95
1 } Un caso de estudio: 4.1.1 Licencia para deber 96
1.1 La historia de Manuel y Melissa 08
o sobre la publicidad para 4.1.2 Crdito responsable 102
1.2 Aportan los economistas y financistas 24
4.1.3 Construye tu historial de crdito | Gustavo Zuluaga 107
ir a la sitio web de cada 1.2.1 Alnea tus objetivos | Juan Camilo Gonzlez 25 4.2 La solicitud de tu prstamo 111
1.2.2 Espera el tiempo correcto | Luis Veras 29 4.2.1 Proceso del prstamo hipotecario | Irlonca Tavrez 112
institucin financiera. 1.2.3 Cada centavo cuenta | Javier Len 36 4.2.2 A ojo de buen banquero | Robinson Portorreal 116
1.2.4 Todo tiene su lado bueno y su lado malo | H. Vsquez 38 4.2.3 Evaluacin de prstamo | Susana Reid 120
1.3 Aportan los constructores y promotores 40
4.2.4 El valor de la propiedad | Carlos C. Garca Mena 124
1.3.1 10 cosas que debes tener en cuenta | E. Martnez 41 4.3 La negociacin de tu prstamo 128
1.3.2 Evaluando posibilidades | Fermn Acosta 47 4.3.1 Prstamos para ingenuos 101 129
1.3.3 La inflacin a tu favor | Hctor Bretn 50 4.3.2 El futuro hipotecado 131
1.3.4 El momento de comprar | Emil Monts 54 4.3.3 Cmo estructuramos tu prstamo? | Yolanda Guzmn 135
2 } La compra de tu vivienda 58 4.3.4 La tasas de inters | Jacqueline Mora 138
2.1 Claves para el contrato de compra | Marielle Garrig 59 4.3.5 Protegiendo tu inversin | Ernesto Santos 142
2.2 Sin agrimensores nada! | Cecilio Santana 63 4.3.6 Top 8 de los contratos hipotecarios | J. C. Muoz 147
2.3 Revisa bien tus papeles | Hctor Alies 70 5 } Comparador de prstamos hipotecarios 149
3 } Rol de las fiduciarias, el encaje legal
y bono de la primera vivienda 75
3.1 Qu es una fiduciaria? | Andrs Rivas 76
3.2 Garanta de compra | Gustavo Vergara 83
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Agradecimientos
Esta Gua existe gracias a la generosidad y la desinteresada colaboracin Los patrocinadores de la GPV, cada uno de ellos, aceptaron su participa-
de sus 24 autores individuales, que sacaron tiempo de sus apretadas cin en esta iniciativa de educacin financiera, sin condicionamientos,
Agradecimientos
agendas para aportar sus ms de 500 aos de experiencia acumulada. titubeos ni exigencias, depositando su confianza en nuestras ideas y
Cada uno de ellos, inmediatamente, acogi el reto de ser parte de este buena voluntad. Sinceramente, gracias!
proyecto, y todos supieron valorar su importancia y necesidad en la En la parte editorial contamos con el apoyo de Annet Crdenas, quien
realidad del mercado dominicano. quiso colaborar con nosotros desinteresadamente, y a quien le debemos
Por eso, nuestro agradecimiento va a Juan Camilo Gonzlez (desde buena parte de la calidad mostrada en este producto.
Accendo Finanzas en Colombia), Luis Veras (nuestro CFA); mis Nicole Mateo y Melissa Morales, del equipo de Argentarium, fueron las
economistas de cabecera, Javier Len, Harold Vsquez y Jacqueline facilitadoras de la logstica de la GPV, nada sencillo, tratndose de 24
Mora; los expertos del negocio, Elizabeth Martnez y Mlido Marte; los colaboradores, 16 patrocinadores y 6 proveedores distintos, que hicieron
presidentes Fermn Acosta y Hctor Bretn; Emil Monts; mi barra de posible un producto de calidad en tiempo rcord.
abogados de lujo, Marielle Garrig, Hctor Alies y Julio Csar Muoz; los Finalmente, a Anceli Peguero y lvaro Chan, los talentosos fundadores
expertos fiduciarios, Andrs Rivas y Gustavo Vergara; mis banqueros de de Otaku Media, les debemos el diseo y la lnea grfica de la Gua de la
referencia, Susana Reid, Gustavo Zuluaga, Irlonca Tavrez y Robinson Primera Vivienda. Ojal que el lector est de acuerdo conmigo en que
Portorreal y, finalmente, los profesionales de primera lnea en sus reas, esta forma, atractiva, moderna y gil, es la que invita a conocer, pgina
Cecilio Santana, Germania Monts, Carlos Garca y Ernesto Santos. por pgina, la historia verdica de Manuel y Melissa.
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{ cola b oradore s }
JUAN Camilo Luis Veras, Javier Harold Elizabeth FERMN HCTOR Emil
Gonzlez CFA Len Vsquez Martnez acosta Bretn Monts
{ patrocinadore s }
1.1
8
PROMOTORES
CORREDORES
CONSTRUCTORES ANALISTAS
la h i s t o ria de
Manuel
COMPRA Y VENTA
AGRIMENSORES
Y TTULOS
LA COMPRA
DE TU VIVIENDA
VENTAJAS
FIDECOMISO
PARA COMPRA.
PROCESOS E
INTERACCIN
EL ROL DE LAS
FIDUCIARIAS & Melissa
un ca s o de e s tudio por argentarium
FIDECOMISOS
REGMENES BONO VIVIENDAS
DE CONDOMINIOS ECONMICAS
ANTES LA NEGOCIACIN
DE TOMAR LA SOLICITUD DE TU PRSTAMO
TU PRSTAMO DE TU PRSTAMO
QU
DECIDIR? SE ALQUILA SE VENDE
LICENCIA
PARA DEBER.
CRDITO
RESPONSABLE.
PREPARACIN
PARA UN
PRSTAMO.
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Aprovechen este perodo para tomar estas para los gastos que vendrn de su eventual lo, abriendo un depsito a plazo fijo con tasas
cinco acciones en lo financiero. mudanza. hasta dos y tres veces mayores que las cuentas
Primero: Melissa, an sin casarse, vayan No es mucho 40%, Alejandro? de ahorro. OK?
planificando sus finanzas conjuntamente. Quizs. Pero como viven con sus padres, Perfecto. Y es tan importante depositarlo
Compromtanse con un presupuesto bsico, oblguense a ese ahorro. En cualquier caso, en una nica cuenta de ahorro?
por lo menos para lograr su primer ahorro pro- guarden lo ms que puedan ahora... y luego un S, Melissa. Luego, cuando el banco o la aso-
gramado en comn. poco ms. Ya vers lo conveniente que ser ciacin vaya a evaluar su capacidad de pago,
Segundo: Aunque luego revisaremos cunto posteriormente! podr constatar que as como fueron discipli-
pueden invertir en una primera vivienda (si es Tercero: Asegrense de que esos fondos se nados en su ahorro, podrn serlo tambin en el
que deciden comprar), presupuesten desde ya, depositen en una cuenta de ahorro programa- pago de su hipoteca.
un ahorro del 40% de sus ingresos conjuntos da que ofrecen muchas entidades. Cuarto: Manuel y t han revisado su
para engordar la cuenta del inicial, y tambin A mayor monto, mayor tasa de inters. Con historial de crdito recientemente?
cada RD$10,000 que acumulen, maximcen-
PROMOTORES
CORREDORES ANTES LA NEGOCIACIN
DE TOMAR LA SOLICITUD
TU PRSTAMO DE TU PRSTAMO DE TU PRSTAMO
CONSTRUCTORES LA COMPRA EL ROL DE LAS
DE TU VIVIENDA FIDUCIARIAS
VENTAJAS
COMPRA Y VENTA FIDECOMISO
PARA COMPRA.
AGRIMENSORES PROCESOS E
Y TTULOS INTERACCIN
FIDECOMISOS
REGMENES BONO VIVIENDAS
DE CONDOMINIOS ECONMICAS
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Manuel, le dije a mi querido pupilo, Te en- En segundo lugar, recuerden algo: Esta no
tiendo como no te puedes imaginar pero... Una
pregunta: Han siquiera considerado la opcin
Al momento de ser la primera y nica vivienda para su nueva
familia. Como les dije antes, hay un momento
de alquilar?
Algo ansiosa, Melissa ni lo dej responder:
comprar asumen para todo, y es casi seguro que en la medida
que su hogar crezca, bien podra ser necesario
Pues no, Alejandro. Aunque le he dicho que unos costos, a veces mudarse a una propiedad ms grande.
tenemos que explorar todas las alternativas,
Manuel est cerrado en su decisin. Pero dinos,
ocultos, que podran Eso lo hemos pensado, admiti Manuel.
El punto es, continu, que al momento de
por favor, si crees que es algo que debemos
explorar.
no recuperar en el comprar asumen unos costos, a veces ocultos,
que podran no recuperar en el caso de que
Costos y desventajas del dueo caso de que luego luego vayan a mudarse y adquirir otra propie-
Una decisin de esta envergadura no es
para tomarla a ciegas. Est muy bien tener
vayan a mudarse. dad en el futuro cercano.
Cmo cules? Por ejemplo, los gastos
su preferencia, pero tomando en considera- involucrados en la adquisicin de una propie-
cin el impacto tan grande que comprar una dad (tanto de impuestos como con la banca),
Ambos deben recordar, en primer lugar, que
vivienda tiene en su situacin patrimonial, adems de las comisiones que tendrn que
esta es una decisin, adems de emocional y
como mnimo les obliga a considerar todas las pagar al corredor que eventualmente les
muy personal, econmica.
alternativas. vender el apartamento.
No se cieguen. No permitan que los patrones
Adelante, Lder, lo escuchamos, acept A m esos costos no me preocuparan, les
de otros, sean de sus padres o de una idea ro-
decir el joven Manuel, resignado ante la in- admit, Si ustedes me aseguraran que estarn
mntica de ustedes mismos, les evite tomar
fluencia de su prometida. en la casa por un buen tiempo, digamos que 10
un camino racional.
aos. Pero, Es se el caso?
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Tambin sabemos
evidente. Me refiero al de oportunidad. Es pensar un poco ms su decisin. Es demasiado
decir, que si ustedes cuentan con un ahorro de importante para no hacerlo.
RD$1,000,000 que pondran como inicial para
el prstamo hipotecario, ese es un dinero que
que estn De acuerdo, Alejandro, de acuerdo...
tecarios con slo 10% del valor de la La realidad, Jefe, es que en ese escenario
propiedad, y eso es un error, le dije, bamos a estar viviendo de nmina en nmina,
Realmente la decisin como para apoyarla en su decisin. sin ningn tipo de reserva.
Pero, muy curioso yo, le pre- Le dije: Ustedes dos fueron, ms que pru-
En cul banco o asociacin tomaran Haba algunos gastos que Melissa descono-
Eso es un gancho,
su prstamo? ca. Por ejemplo, Alejandro, eso de que me
Esto es bastante ms complejo de lo que cobraran una comisin por saldar el prstamo
yo me imaginaba, Alejandro, me adelant
Melissa.
de forma anticipada es nuevo para m.
Si, Melissa. Algunas entidades tienen esa
Alejandro. Es verdad
Yo pensaba que para sacar un prstamo, poltica, pero observa que no todas la tienen, y que la cuota iba a
ser ms baja, pero
lo nico que importaba era la tasa de inters, que su severidad depender de si les prepagas
pero, al buscar las otras informaciones que me el prstamo antes de 12, 24 o 36 meses.
indicaste, veo que hay muchas otras variables
que debemos tomar en consideracin, suspir
Eso veo, Jefe. Tambin observo que hay di- con un plazo a 30
ferencias en cuanto a las plizas de seguro.
Melissa. Algunos bancos aseguran el valor del prsta- aos, al ao 10
todava deberamos
As es, Melissa. Pero por lo menos no tuviste mo, y otros el valor de la propiedad.
que moverte demasiado. En este mismo mall Correcto. Y es importante que tu vivien-
estn casi todas las entidades financieras
donde tenas que hacer tu tarea y, por lo que
da est bien asegurada. Al final del da es tu lo mismo.
principal activo, una parte fundamental de tu
veo, lo has hecho de mil maravillas. patrimonio. Independientemente de si tienes
En efecto, frente a nosotros se abri una un prstamo o no, espero que siempre man-
hoja de Excel donde, entidad por entidad, se tengas un buen seguro sobre la propiedad.
desglosaban las tasas de inters, las comisio- Segu: Observa tambin que el seguro de
nes y otros gastos que determinaran la cuota vida aplicar para ambos, pues son co-deu-
mensual del prstamo hipotecario de nuestra dores en el prstamo. Incluso, hay algunas
parejita. entidades que, adems de asegurar el saldo
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Comprar
o alquilar?
1.2.1
Juan camil o g o n z le z
se ha especializado en la investigaci n , dise o
y evaluaci n de proyectos de aprendizaje en F inanza S ,
y dirige actualmente A ccendo , un L aboratorio
U n bate y una pelota de bisbol cuestan
RD $110, si el bate cuesta RD$100 ms que
la pelota, cunto cuesta la pelota? Manuel,
buena noticia. La buena es que he descubierto
que fallar aqu, nada tiene que ver con lo bueno
o malo que seamos en matemticas. La no
de E ducaci n F inanciera en C olombia .
Melissa, qu contestaran ustedes a una tan buena: la razn por la que fallamos es que
sencilla pregunta como la anterior? RD$10? nuestro cerebro est programado para ahorrar
RD$100? RD$20? energa tomando decisiones rpidas.
He realizado esta pregunta un sinnmero de Es as como -todos los das- terminamos,
veces, y en el 90% de los casos la respuesta aunque no queramos, desvindonos de pen-
resulta incorrecta; muy pocos contestan ade- samientos y comportamientos ptimos, y
cuadamente: RD$5. Hagan sus clculos, y lo sensatos por tomar atajos mentales.
comprobarn. Si la pelota cuesta RD$10, en- Por qu es importante esto? Porque
tonces el costo total sera de RD$120 (RD$10 ustedes estn a punto de tomar una decisin
la pelota y RD$110 el bate), no RD$110. La res- financiera y, de los millones de decisiones que
puesta correcta es de RD$5 (RD$5 la pelota y debern tomar en su vida, comprar o arren-
RD$105 el bate). dar una vivienda es una de las que mayor
Los frecuentes errores con el resultado de impacto terminar teniendo sobre sus Finanzas
este simple ejercicio de lgica me motivan de Personales.
entrada- a compartir una buena y una no tan
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cisin de compra o renta. Para esto pueden En este caso, el clculo ms simple para basarse en sus preferencias, expectativas y
preguntarse: para qu queremos realmente el evaluar la decisin sera: si al sumar las cuotas planeacin financiera, as como en la coyuntu-
inmueble?, y cmo cambian nuestros planes de arrendamiento, stas son menores, calcu- ra y perspectivas econmicas del momento en
personales y profesionales en caso de comprar ladas anualmente, a lo que pagaran por los que quieran tomar la decisin.
o arrendar? intereses del crdito, ms los costos de re- Sin embargo, siempre ser preciso reconocer
Piensen, por ejemplo, que si son personas paraciones, impuestos, seguros y cuotas de los sesgos en los que pueden caer al momento
que prefieren la flexibilidad y movilidad laboral, administracin, sera conveniente arrendar, de elegir, y si a esto le suman un anlisis ri-
as como estar siempre cerca de su trabajo, destinando el excedente de dinero que paga- guroso de sus capacidades financieras y del
podra ser ms ventajoso arrendar. ran en la cuota del crdito a una inversin. mercado de la vivienda, tomarn la decisin
No olviden los numeritos En cambio, en el momento en que el costo de adecuada para ustedes y su familia.
Finalmente, hablemos de nmeros. Para esto, arrendar sea mayor al costo que pagaran por Las finanzas tienen algo de ciencia y algo de
es necesario, ante todo, que las opciones sean el crdito hipotecario, lo ms recomendable intuicin: pregunten, investiguen, proyctense,
comparables, algo as como sumar manzanas sera comprar. asesrense y combnenlas en su justa medida,
con manzanas, y no con peras o mangos. Tanto -Qu es mejor entonces? es la frmula para no caer, ni en la ilusin del
el inmueble que arrendaran, como el que com- -No se desesperen, pero la respuesta es control, ni en las trampas del deseo .
praran, deben ser lo ms similares posible. depende. Se trata de una evaluacin que debe
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1.2.2
En la prctica,
un prstamo? Desde la perspectiva de los es considerablemente superior al capital que
resultados obtenidos, y el costo de dichos re- est siendo acumulado. De hecho, durante la
sultados, podemos decir que un prstamo no
es ms que servicio que consiste en el derecho
mayor parte de la vida del prstamo, alrededor
de un 75% del tiempo, por ejemplo, los pri-
a lo largo de la
de usufructuar la propiedad, mientras se meros 15 aos de un prstamo de 20 aos, el amortizacin de
acumula suficiente capital, para completar el
valor de compra de la propiedad.
monto de la cuota correspondiente a inters
-gasto-, es significativamente superior al un prstamo, el
Una vez realizado esto, es decir, cuando se
salda el prstamo en su totalidad, y slo en-
monto correspondiente al principal, es decir a
la acumulacin de capital.
gasto total por
tonces, es que se adquieren de pleno derecho No obstante, tenemos otro importante ese servicio, es
los dems beneficios. Dicho de otra manera,
se paga un inters (un gasto) por el derecho de
costo, a veces olvidado. El mismo se refiere
a la abdicacin o renuncia a las rentas finan- considerablemente
ahorrar en un bien inmueble, mientras se dis-
fruta del uso del mismo.
cieras que pudiera proveer el capital utilizado
para adquirir el inmueble. Dicho de otra
superior al capital
Como sabemos, un prstamo se satisfa- manera, el costo de oportunidad. que est siendo
ce mediante cuotas peridicas, compuestas
por una porcin correspondiente al inters, es
En adicin, se debe considerar el gasto co-
rrespondiente a una pliza de seguro, la cual acumulado.
decir, al gasto o costo por el servicio, y otra pudiera agregar entre 0.5% y 1% al costo de
porcin correspondiente al capital a acumular ser propietario. Finalmente, habra que incor-
a favor del valor de la propiedad. porar algunos gastos transaccionales, como
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impuestos, gastos de cierre y gastos legales . loraciones correspondientes, se puede estimar que para
-Ay, por favor, ms al pasito, que no estoy un inmueble financiado al 80%, la sumatoria de los
entendiendo mucho gastos relacionados a una compra financiada ronda
-No hay problemas, Mira Melissa, compi- alrededor de entre un 13.4% y un 14.2% anual
lando lo ya presentado, podemos ver que del costo total de la propiedad, para el primer
el costo de ser propietario mediante fi- ao.
nanciamiento se puede resumir en Y esto es slo el gasto; habra que
la tasa de Inters sobre el monto sumarle aproximadamente un 0.9% co-
pendiente por saldar; el costo rrespondiente a los abonos a capital, lo
de oportunidad, que repre- cual representa un flujo de caja total
senta la tasa de rendimiento o de entre un 14.3% y un 15.1% para el
la rentabilidad dejada de perci- primer ao .
bir sobre los montos acumulados, es Esto se reduce, conforme pasen los
decir, sobre el monto del inicial, as como aos, pero no mucho: para el ao 10,
de la proporcin de las cuotas mensuales el flujo de caja necesario para susten-
correspondientes a capital. tar la operacin todava representa poco
Tambin hay que tomar en cuenta los ms de un 12%, aun luego de conside-
gastos de seguro, los impuestos y los gastos rar ajustes por inflacin y apreciacin del
de cierre y legales. inmueble.
A los fines de realizar un ejemplo-ejercicio, Si tomamos un 13% anual como prome-
tomemos en consideracin las condiciones dio, para los primeros 10 aos, del flujo de
promedio del mercado actual. Al hacer las va- caja necesario para sustentar una operacin
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Por otro lado, la decisin de alquilar y construir ler, perdera el beneficio del uso de la vivienda,
capital mediante el ahorro y la inversin finan- pero su capital financiero acumulado a travs
ciera trae consigo una importante tranquilidad de los aos quedara intacto.
emocional: la segregacin de los riesgos de Para finalizar, debemos insistir en resal-
flujo de caja y el capital acumulado. El que tar que cada situacin es nica. Puede haber
compra mediante financiamiento, condiciona coyunturas en las cuales la combinacin de
la recepcin final de los beneficios esperados condiciones de crdito excepcionales, un
al cumplimiento con la totalidad de los pagos precio de oportunidad, caractersticas nicas
pautados a lo largo de la vida del prstamo. del inmueble y expectativas de mercado po-
el sector urbano donde se encuentra, o nuevas Esto quiere decir, que una familia que tenga sitivas para el sector urbano en el cual se
tecnologas en las ms recientes construccio- ya 18 aos pagando religiosamente su hipote- encuentra, puedan cambiar radicalmente una
nes, etc. ca, por alguna situacin circunstancial, como recomendacin.
Todos estos son riesgos que pueden perturbar prdida de ingresos, discapacidad, entre otros, Por eso, cada individuo o familia debe ana-
la tranquilidad emocional del que compra, mas puede quedar imposibilitada de realizar los lizar su propia condicin, la situacin del
no as del que alquila, pues este ltimo puede pagos durante algunos meses, perdiendo as su inmueble que desean evaluar para compra, el
rpidamente, y con bajo costo, cambiar de vi- vivienda, y con ella, todo el capital que le tom entorno econmico y de mercado, adems de
vienda. Mientras tanto, el costo promedio de aos en acumular disciplinadamente. cualquier circunstancia que pueda ayudar a
hacer lquida una vivienda puede alcanzar hasta En cambio, un inquilino tiene separado su la familia a tomar la decisin que mejor vaya,
un 15%, cuando se consideran comisiones de capital econmico de su vivienda, permi- acorde con sus objetivos de vida.
venta, el costo de oportunidad y el costo del tindole enfrentar con mayor facilidad una
dinero durante el perodo de venta, impuestos, situacin como la descrita, pues si se viera
depreciacin de mejoras, entre otros. imposibilitado de seguir pagando su alqui-
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1.2.3
les entregue el apartamento a tiempo o con las ese descuento a exigir depender de qu tan
caractersticas acordadas. Por eso es muy im- buena paga sea el constructor, la cantidad de
A qu te refieres Javier? portante investigar sobre la trayectoria de la dinero que tengan que adelantar, y el tiempo
constructora encargada del proyecto que estn que falte para la supuesta fecha de entrega.
considerando, y la experiencia que han tenido En fin, si la vivienda no les sale significativa-
Yo veo que mucha gente compra sus vivien- sus clientes con ella. mente ms barata en planos, mejor ahorren,
das en planos. La constructora les imprime un El costo de oportunidad vayan ganando intereses, y cmprenla ms
plano con un diseo bien atractivo, y le pro- Tambin hay gente que ignora el costo de adelante, cuando est lista. As no asumen el
porciona al comprador la facilidad de poder oportunidad del dinero que tiene que ade- riesgo del constructor, se ganan el costo de
pagar poco a poco. lantar, es decir, el inicial, y las cuotas que se oportunidad, y probablemente puedan nego-
S, eso es muy conveniente, pero la mayora pagan antes de que le entreguen la propiedad. ciar mejor precio pagndola de una vez.
de la gente ignora dos factores muy impor- Ese costo de oportunidad son los intereses que
tantes a la hora de negociar el precio: el riesgo ganaran, si en vez de adelantarle dinero gratis
del constructor, y el costo de oportunidad que a la constructora, lo tuvieran invertido, por
paga por su dinero. ejemplo en un certificado financiero bancario.
Todos hemos escuchado sobre proyectos que Adelantando dinero estn literalmente
se han quedado sin terminar, porque quebr financiando a la constructora, y sta debe pa-
la constructora, de apartamentos con vicios garles por usar nuestro dinero.
de construccin o entregados en una fecha Esa es la razn por la cual, al comprar una
mucho ms tarde que la prometida. vivienda en planos deben exigir un descuen-
El riesgo del constructor se refiere a la pro- to importante en relacin con el precio de
babilidad de que la constructora quiebre, y no una similar que ya est lista. La proporcin de
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1.2.4
Har o ld v s que z
D octor en econom a , con 1 5 a os de e x periencia en
ense anza universitaria sobre temas de econom a
y finanzas . A ctualmente trabaja como subdirector
del D epartamento I nternacional del B anco C entral
P ara Manuel y Melissa,
Antes de tomar la decisin de comprar
o alquilar una vivienda, primero deben tener
inmobiliario. Yo, que viva en Estados Unidos
en ese entonces, vi los precios de las viviendas
caer entre 25% y 30% en la ciudad de Atlanta.
de la R ep blica D ominicana e imparte charlas sobre
manejo de finanzas personales .
claras dos cosas, en las cuales creo que Una vivienda es un activo muy seguro, pero
muchas personas estn equivocadas. Estas nada garantiza que al momento de vender, su
son: valor sea mayor que al momento de comprar,
El que alquila est perdiendo su dinero, sobre todo si descontamos el efecto de la
porque lo regala a otro. Esto es falso. Alqui- inflacin.
lar una vivienda es como alquilar cualquier Al momento de vender, el valor de la vi-
otro servicio, como un carro o pagar por un vienda depender de muchos factores, por
ticket de avin. Te beneficias del servicio que ejemplo, la situacin econmica del pas, el de-
recibes, y no incurres en los altos costos de ad- sarrollo del vecindario, etc., y muchas otras
quirir y mantener ese bien o servicio que ests cosas que ustedes no controlan.
alquilando. Pienso que para una pareja como ustedes,
Es mejor comprar, preferiblemente en planos, que inician la formacin de una familia, alquilar
porque el valor de la vivienda siempre sube. es una buena idea. Lo mejor es que aprove-
Totalmente falso tambin. Recuerden que la chen que viven con sus padres, y ahorren lo
pasada crisis mundial se origin en el mercado ms posible antes de casarse.
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Ya casados, alquilar les podra ayudar a no dos o tres aos, dependiendo de la duracin
tener un compromiso tan fuerte como el de de la obra, y a la vez conseguir un buen des-
Y si compramos
en planos
no es mejor?
1.3.1
E li z abet h martne z
A sociada en ventas en R E M A X M etropolitana ,
con 16 a os de e x periencia en el sector inmobiliario . Hola, Melissa y Manuel. Me preguntan qu Veo que no se han puesto de acuerdo an en
es mejor, si comprar o alquilar, pero para comenzar ne-
comprar o alquilar? cesito validar lo que S quieren:
Esta interrogante debe venir acompaada de 1- Quieren 1,2 o 3 habitaciones?
muchas preguntas de mi parte: Me permiten Este es el primer paso para que se den cuenta
acompaarles en este camino para la toma de de los planes. Con una habitacin, son ustedes
esa decisin? dos planificando el crecimiento de la familia
Les pregunto, porque muchas veces, los a unos aos, y prefieren tener posiblemen-
clientes lo que buscan es la validacin de lo te un mejor carro, reas sociales con piscina,
que quieren escuchar, y mi trabajo no es com- gimnasio, tal vez los estudios superiores son
placerles, sino asesorarles en su mejor decisin muy importantes para sus metas, y el aspecto
inmobiliaria. social y los amigos ahora son vitales para su
Un asesor inmobiliario es un buen mdico de crecimiento.
cabecera, con conocimientos de finanzas, profe- Dos o ms habitaciones es para pensar en
sor, psiclogo, arquitecto, ingeniero, terapeuta, familia casi de manera inmediata, o porque
coach, y ustedes merecen la mejor atencin ya la tienen, Van a vivir con la suegra, o van a
para que hagan lo que ms les convenga. visitar los hijos de tu pareja los fines de semana.
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2-Quieren casa o apartamento? no necesariamente le darn valor a la propie- Verifiquen si les conviene vivir cerca de la
No es verdad que vivir en cualquiera es lo dad, pero s la van a poner acorde al gusto de suegra, del trabajo, del gimnasio o de la lnea
mismo. Vivir en un apartamento es para llevar ustedes. del Metro, y qu beneficios a corto y largo
una vida ms prctica, sencilla y simple, de 4- Aqu o all? En qu les beneficia plazo van a obtener.
ms acceso a los lugares que necesitan y se- vivir en un sector, y por qu no quieren Cuando definan todo esto, la toma de deci-
guridad. Si escogen una casa, deben tambin vivir en otro? sin entre ambos va a ser ms fcil.
pensar en si la prefieren en un proyecto 5-Cunto nos prestan?
cerrado o individual, y si estn dispuestos a El prstamo va a ser parte vital para ayudarles
limpiar ms, fumigar, y a tener todas las res- a dar esa respuesta que buscan.
ponsabilidades que esto trae. Las instituciones bancarias prestan entre el
Descubran el encanto que cada lugar puede 70 o el 80, y hasta el 90% del valor de tasacin
proveerles. de la propiedad, y es por ello que es importan-
3- Nueva o usada? te que sepan si tienen capacidad crediticia, y
Si es nueva, saben que la inversin inicial es en cunto les prestan. Ambos son un apoyo para
hierros, toldos y pintura. Lo nuevo es nuevo. el otro, por lo que es importante que los dos
Mudarse en algo nuevo trae otras cosas, tengan un buen crdito y relacin con su banco
como formar juntas de vecinos, los vicios de de confianza.
construccin, y esperar que los vecinos tengan Deben demostrar que ganan 4 veces la cuota
una forma de pensar similar a la de ustedes. a prestarles para que no se vean comprome-
Si deciden mudarse en una propiedad usada, tidos, o incurran en incumplimientos con su
deben tomar en cuenta que posiblemente van banco, y se les dae su crdito.
a hacer remodelaciones y actualizaciones que
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 43
tantes tenerlas basadas en presupuesto pero trabaje a tiempo completo; que les indique qu
es algo ms flexible y menos comprometedor.
Con dos depsitos, un mes por adelantado y
pueden y qu no deben comprar y, principal-
mente, que les caiga bien, y que sientan que
Un Agente es
el pago de gastos legales es suficiente de inicio, pueden confiar en l. el asesor de su
aunque siempre recomiendo tener un colchn Un Agente es el asesor de su inversin en
de dos o tres meses de la mensualidad en una inmuebles, y necesitan uno que camine con inversin en
caja secreta por si llega un tiempo de vacas
flacas. As no quedan mal, ni daan su credi-
ustedes a travs del tiempo que dure este
proceso.
inmuebles, y
bilidad y crdito. En nuestro pas, lamentablemente, todos necesitan uno que
La dcima pregunta, entiendo que puede vendemos casas o apartamentos, pero yo digo
surgir ahora: Tienen el telfono de algn que el hecho de que alguien viva en una casa, camine con ustedes
agente inmobiliario?
Si la respuesta es s, procuren que sea reco-
no indica que la puede y sepa vender, as como
porque tenga un corazn no se convierte en
a travs del tiempo
nocido en el mercado donde quieren comprar cardilogo. que dure este
o alquilar, que les pueda orientar sin apasio- Zapatero a su zapato!
namiento pero con certeza; que les rete para Cuenten conmigo para su decisin! proceso.
encontrar lo que quieren y pueden pagar; que
pertenezca a una empresa reconocida, y que
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 47
1.3.2
U stedes me preguntan qu es mejor, si porque si es como inversin, para ser los pro-
E mpresario con 2 0 a os de e x periencia en el sector
de la construcci n . E s C E O de C risfer I nmobiliaria ,
una empresa dedicada a laconstrucci n
comprar una vivienda o alquilarla, y pietarios, con ella obtendran una renta, con la
ycomercializaci nde viviendas . en verdad, Melissa y Manuel, contestar de cual, a su vez, podran solventar la hipoteca.
manera absoluta a esa interrogante podra Pero, djenme continuar tambin tienen
ser muy arriesgado e impreciso, en tanto que que tomar en cuenta su propia capacidad fi-
esa decisin depende de muchas variables, nanciera. Ustedes pueden ahorrar el inicial y
generales unas y particulares otras, que tienen sustentar las cuotas del financiamiento? No, no
que ver, no slo con el monto de la inversin me respondan ahora
a realizar, sino tambin, con las condiciones Bajo estas consideraciones, si la respues-
particulares de los interesados. ta fuera s, entonces para ustedes sera mejor
Por ejemplo, Cul es objetivo que ustedes comprar.
tienen, corto, mediano o largo plazo? Vamos a Y puedo citarles algunas de las ventajas que
asumir que es de largo plazo, y que quieren la brinda el ser propietario de su vivienda, como es
casa o el apartamento para vivir ah que un techo propio para ustedes y su familia,
-Y si fuera como inversin? significa independencia y estabilidad emocional,
-Bueno, Manuel, ah, al igual que si es por corto empoderamiento. Digamos que es el famoso
plazo, entonces la evaluacin sera diferente, sueo americano, en su versin criolla.
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Adems, se logra estabilidad en la ubicacin, Qu necesita la familia para su hogar? dad. Por eso es de alta trascendencia estudiar
y se acaban esas mudanzas frecuentes, que a En este punto, estoy hablando de cuntas la ubicacin con detenimiento. Una ubicacin,
veces son insoportables. habitaciones, cuntos baos, nmero de par- que es mejor para una familia, no necesaria-
Por si fuera poco, la compra de una vivienda queos, etc., etc mente sera recomendable para otra.
resulta una inversin segura, cuya plusvala - Tengan en cuenta que el tamao y las faci- Qu deben tomar en consideracin? Por
digan lo que digan- tiende a superar los costos lidades de una vivienda deben ir en armona, mencionar algunos elementos, si les queda
ms altos que supone ser propietario en lugar tanto con la demanda de servicios por parte de cerca de su lugar de trabajo, y si tienen acceso
de inquilino. la familia, dependiendo de cuntos miembros a servicios pblicos, tales como agua, energa y
Tambin hay que considerar que los gastos son, y tambin de la capacidad para susten- transporte.
en intereses, normalmente muy altos, son de- tarla Una casa muy grande puede significar Ustedes todava no tienen hijos, pero ya
ducibles de los impuestos a pagar. costos innecesarios para los residentes, y, por vendrn, entonces tambin tienen que pensar
Como joven pareja que son ustedes, Melissa el contrario, si es muy pequea, habr inco- en si los centros de estudios adecuados para
y Manuel, me imagino que estn tratando de modidad para disfrutarla. sus hijos quedan accesibles. Y tampoco pueden
hacer planes familiares de largo plazo, y eso obviar la cercana o lejana de los centros co-
queridos, es otra ventaja que tiene ser dueo merciales y lugares de esparcimiento eso es
de su propia vivienda, por supuesto sin olvidar Fermn, nos han explicado tambin muy importante para la calidad de vida-, y los
que debemos analizar la ubicacin
el historial crediticio que se forjan al ser pro- de la vivienda planes para el desarrollo urbanstico de la zona
pietarios, porque esa condicin les permitir donde van a vivir.
crear las bases para realizar mltiples opera- -Claro que s, la ubicacin es fundamental, Con todo lo que hemos hablado, se me
ciones futuras. dado el impacto que puede tener esta variable estaba pasando un elemento con el que quizs
Ahora bien, si ya definieron su capacidad de en el desenvolvimiento de la vida de la familia, debera haber comenzado Qu tipo de
compra, entonces deben estudiar temas como: as como en la valoracin futura de la propie- construccin quieren? Aspiran a vivir en
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condominio o en una vivienda unifamiliar? Cuando estn buscando casa, encontrarn Con frecuencia, aunque no lo crean, del
De qu materiales la prefieren? Qu termi- mltiples ofertas, pero ustedes pregunten e cumplimiento de todos estos requisitos sobre
nacin les gustara? investiguen si se trata de una empresa de tra- los que hemos conversado, depende ms el
Todas esas son preguntas que deben hacerse dicin en el sector de la construccin, y si en xito de los proyectos que de la propia dispo-
si aspiran a convertirse en propietarios de una su personal hay capacidad administrativa y sicin de los recursos financieros por parte del
vivienda, y ya que estamos en este punto, tcnica. desarrollador.
debo advertirles que la construccin es un sector Tambin cuestionen si esa empresa trabaja
muy invadido, y frecuentemente personas o con crdito de un banco o de una asociacin.
empresas, sin el conocimiento o la experiencia Esa sera una buena seal, en tanto que las Otro detalle muy
necesarios deciden construir viviendas, y luego
los proyectos caen en dificultades que frustran el
entidades de intermediacin financiera son
extremadamente selectivas al momento de
esclarecedor es
sueo de familias como la de ustedes. otorgar financiamientos a constructores. si la compaa
Por eso es importante que, si finalmen-
te deciden adquirir la vivienda, sean muy
Otro detalle muy esclarecedor es si la com-
paa construye y vende con fideicomisos,
construye y vende
cuidadosos al momento de elegir a quin le porque ese es un indicio fundamental de trans- con fideicomisos,
comprarn su casa.
-Ay, Dios mo, Manuel, te lo dije, que las cosas
parencia y eficiencia.
Por ltimo, pero no menos importante est
porque ese es un
no eran tan simples, como salir a comprar una el saber si el proyecto en el que piensan in- indicio fundamental
casa
-Melissa, si son cuidadosos, como les re-
vertir est aprobado por las autoridades,
es decir, si cuenta con todos los permisos
de transparencia y
comiendo, no creo que tengan problemas. correspondientes. eficiencia.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 50
1.3.3
iban a comprar era de RD$3,000,000.00, pero del 2014 costara RD$3,300,000.00, o sea,
como ustedes tenan RD$1,000,000. Enton- RD$300,000.00 de diferencia.
ces, el prstamo que iban a solicitar era de -Pero cunto dinero nos podra generar de
RD$2,000,000.00. intereses el certificado?
Supongamos que la compra la iban a realizar Melissa, eso seran unos RD$166,000.00,
en octubre del 2012. En ese momento, el ndice considerando una tasa de 8% anual, y si
de Costo Directo de la Construcciones de vi- a eso le sumamos el ahorro mensual de
viendas (ICDV) que realizan la Oficina Nacional los RD$20,000.00, con los intereses que
de Estadsticas (ONE) y la Asociacin Dominica- generan, RD$524,000.00, ms el milln de
na de Constructores y Promotores de Viviendas capital, ahora t y Manuel contaran con
(ACOPROVI) para vivienda econmica era de RD$1,690,000.00 para el inicial; y como la
121.04 puntos. Dos aos despus (octubre vivienda ahora cuesta RD$3,300,000.00, en-
2014) era de 132.87 puntos. tonces ustedes slo tendran que solicitar de
-Qu quiere decir eso? prstamo la suma de RD$1,310,000.00, en
- No seas impaciente, Manuel, djame ter- lugar de los RD$2,000,000.00, que eran an-
minar. Eso significa que la inflacin en la teriormente. Obviamente hicieron excelente
construccin de vivienda fue de apenas 10% decisin.
en esos dos aos, por lo tanto, si consideramos -Pero, qu hubiera pasado si la inflacin tenido, como en los aos 1984, en 1990 o
que el precio de la vivienda fuera directamente hubiera sido mucho mayor? en 2013. En este escenario, la vivienda que
proporcional al costo directo de su construc- -Ah, ah, imaginemos que la inflacin costaba RD$3,000,000.00, ahora costara
cin, entonces una vivienda que en octubre en esos dos aos fuera de 30%, para no RD$3,900,000.00, por lo que el prsta-
del 2012 costaba RD$3,000,000.00, a octubre hablar de las hiper inflaciones que hemos mo a solicitar sera de RD$2,210,000.00
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(RD$3,900,000.00, menos RD$1,690,000.00) -Eso es cierto si el negocio es muy bueno, ltimas dcadas, nunca ha habido una dismi-
en vez de ser 2 millones. estable y rentable. Pero, Manuel y Melissa, nucin de los precios de los inmuebles.
En este caso, la mejor decisin para ustedes ustedes saben que no siempre los negocios Por lo tanto, aparte de las consideraciones per-
hubiera sido comprar la vivienda, y no alqui- funcionan, aunque los inmuebles s siempre sonales de cada persona, la decisin de compra
larla. Esto, sin tomar en cuenta el aumento aumentan de valor a medida que pasa el o alquiler deber realizarse estudiando el
de precios que normalmente tienen los in- tiempo. En nuestro pas, por lo menos en las efecto de la inflacin.
muebles por otros factores que normalmente
ocurren, como es el mejoramiento del entorno,
el aumento del costo de la tierra, etc.
Otros riesgos
Obviamente, los escenarios en realidad no
son tan simples. Tambin ustedes tendran
que analizar el riesgo de tener el dinero en un
certificado frente al riesgo de tenerlo en un
inmueble.
Sea cual sea el escenario a estudiar, es una
verdad indiscutible que a largo plazo invertir en
un inmueble es una buena idea.
-Tambin nos han dicho que sera mejor al-
quilar donde vivimos, y utilizar el dinero en
invertir en un negocio
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 54
1.3.4
E mil m o nt s
Comprar o alquilar? He ah la como un gasto, o ms bien como la represen-
P residente de la A sociaci n de E mpresas I nmobiliarias ,
cuestin tacin de seguridad para ustedes y sus futuros
con m s de 15 a os de e x periencia , F undador de la
E mpresa L a C osta D estinations , l der en la promoci n En realidad, Manuel y Melissa, sa es una hijos, una obligacin, que, como cabeza de
y venta de propiedades tur sticas de la R ep blica
pregunta que suelen hacerme mucho, y la res- familia, vas a sentir t, Manuel.
D ominicana .
puesta definitivamente nunca es la misma, No obstante, primero deben saber si su con-
saben por qu? Pues, porque va a depender dicin es la idnea para comprar una vivienda.
de varios factores, tales como tendencia del Veo muchos clientes que cometen el error de
mercado, situacin crediticia del individuo, ex- comprar una propiedad obteniendo una hipo-
pectativas de los clientes, etc. teca de hasta el 90%, y se alegran mucho al
No se preocupen, tratar de ser lo ms llano decir que son propietarios de tal o cual propie-
posible en mi explicacin. dad, cuando lo que han asumido es un enorme
Si son primerizos disculpen, pero as les pasivo hasta por 30 aos.
decimos a los compradores de su primera vi- En nuestro pas, las tasas de prstamos son
vienda-, como s que es su caso, van a ver la muy altas, y tomar una hipoteca podra consti-
adquisicin de su casa como la realizacin de tuir un compromiso maysculo.
una meta que se les inculc desde muy chicos. Mi consejo es que tomen una hipoteca por un
Sin embargo, deben considerar que su casa tiempo no mayor a 15 aos, y que la misma no
nunca podr ser vista como una inversin, sino represente ms del 60% del valor del inmueble.
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fiscales por medio de la Ley 158-01 de Incenti- den comprar a travs de una hipoteca.
vo Turstico, y que crea el Consejo de Fomento Deben adquirir no slo lo que les guste, sino lo
Lo primero que Turstico (CONFOTUR). que puedan pagar.
quien ser su primero que deben elegir es a su agente inmo- pero no la podrn disfrutar
biliario, quien ser su asesor inmobiliario. Recuerden que cuando hay problemas finan-
asesor. Con l, deben hacer una confeccin de lo que cieros, la familia paga las consecuencias, y no
tienen, lo que buscan, su realidad financiera, quieren eso, o s?
sus gustos, expectativas, etc El inicio de la bsqueda
Mientras ms informacin maneje su agente, La bsqueda de la vivienda de sus sueos,
mejor ser el resultado de su bsqueda. Manuel y Melissa, comienza luego de que
Fjense, que hablo de asesor inmobiliario, no sepan cunto el banco les puede prestar, y
de un vendedor, que no es lo mismo. que este capital represente una cuota acep-
El vendedor slo les querr vender, mien- table, dejando un margen para imprevistos,
cuentran propiedades que posean incentivos tras que el asesor les orientar en lo que ms le como variaciones en la cuota, y calculando el
fiscales y/o bonos tierra. convenga, segn su realidad, y hasta les podr capital que pretenden aportar, producto de sus
Por ejemplo, las propiedades que gozan de decir que no compren, si es eso lo que les ahorros.
bonos tierras a travs de la ley de fideicomiso, conviene. Adems, por supuesto, a todo lo anterior
o los proyectos que se benefician de incentivos Luego de que elijan a su asesor, con l deben sumarle las consideraciones sobre sus
mismo, pre califquense en el banco, si preten- gustos y preferencias, as como la tipologa de
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 57
la propiedad, es decir, si quieren una casa o un el agente gana una comisin que se la paga el
apartamento, etc. propietario, por lo que tendrn un verdadero
Pdanle a su agente que primero les enve por asesor de manera gratuita.
mail todos los resultados de su bsqueda, para Que dnde pueden conseguir un buen
que vayan descartando desde antes de salir, y agente?
puedan organizar mejor las visitas o citas con Nada ms tienen que visitar pgina de la Aso-
las propiedades que renan las caractersticas ciacin de Empresas Inmobiliarias (ww.aei.org.
ideales para ustedes. do), y elegir el que ms les convenga. Si no, en
Despus de que hayan elegido la unidad co- la propia Asociacin pueden pedir que les reco-
rrespondiente, y que el precio y forma de pago mienden uno.
se ajusten a sus posibilidades, necesitan so-
licitar la documentacin legal y fiscal de la
propiedad.
Si van a tomar una hipoteca, la entidad hipo- Pdanle a su agente
tecaria les va a entregar la lista de documentos
que deben presentar a la hora de solicitar su
que primero les
hipoteca, y an si no fueran a usar una hipote- enve por mail todos
ca, los documentos son muy similares.
En todo esto su agente los podr ayudar. los resultados de su
En conclusin, mi mejor consejo para la hora
de comprar, es elegir un buen agente, y re-
bsqueda.
cuerden que el agente no lo pagan ustedes;
2
58
La Compra
de tu
Vivienda
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 59
2.1
M arielle G arrig
A bogada con 20 a os de ejercicio profesional .
A ctualmente es directora de la P r ctica C orporativa
de la firma M edina G arrig .
L a compra de la primera vivienda es un paso
trascendental en la vida de toda persona.
Evidencia la voluntad de echar races en un
escrito- asuntos que, en principio, pareceran
totalmente obvios.
Por ejemplo: Estoy comprando la casa
lugar y es, adems, una operacin econmica que creo que estoy comprando?
importante que amerita como lo han hecho Legalmente, todo aquel que sufre un dao
Melissa y Manuel- cuidadosa ponderacin. por causa de otro, puede acudir a los tribuna-
La joven pareja actu de manera informada les de justicia para requerir ser indemnizado
y, durante el proceso de evaluacin, recurri al por quin lo caus. Igualmente, instancias ad-
oportuno consejo de su asesor financiero. Los ministrativas responden ante reclamos por
resultados reflejan la sabidura de su decisin. publicidad engaosa.
Una vez decidida la compra, toca implemen- Sin embargo, esas disputas conllevan gastos,
tarla. Ese proceso, para ser exitoso, conlleva econmicos, de tiempo, y ni hablar de los
tambin la obtencin de informacin clara y efectos sobre su tranquilidad.
completa; as como la intervencin de ter- Por eso, antes de salir de estampar su firma
ceros, como los agrimensores, abogados, en el acta de recibo del inmueble, o de buscar
asesores de seguro, que lo asistan en su ve- las llaves, como comprador, debe sentirse sa-
rificacin y sobre todo en hacer constar por tisfecho de que cuenta con un contrato que
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 60
responde claramente a una serie de preguntas fiscales, incluyendo obligaciones frente al tractualmente o el costo de incumplir con la
sobre temas bsicos que, si fuera necesa- ayuntamiento; entrega puntual del inmueble sea elevado;
rio, permitirn la rpida solucin de cualquier
* Copia del certificado de ttulo que ampara el y por ende, en las promesas u opciones que
disputa que pudiera impactar su derecho de inmueble objeto de la venta, libre de gravme- sean suscritas, los pagos exigibles al compra-
propiedad. nes o copia de la mensura o plano del inmueble dor deben vincularse a hitos en el proceso de
Debida Diligencia aprobado por las autoridades. construccin.
Antes de firmar cualquier carta de intencin, * Copia del reglamento de condominio, si lo
oferta de compra o promesa de venta -todas hubiere.
frecuentes en las adquisiciones de inmuebles * Si se trata de un inmueble en uso, reciente-
sobre planos- o de firmar el contrato de com- mente desocupado o que cuenta con servicios
praventa definitivo, el comprador - como han pblicos instalados: evidencia del pago al da
de hacerlo tambin Melissa y Manuel, si final- de los mismos.
mente se deciden a comprar una vivienda-, Contrato de Compraventa
debe asegurarse de que el vendedor mantenga Una vez acordado el objeto, negociado el
a su disposicin la siguiente informacin. precio y el momento de la entrega; se redac-
* Razn social del vendedor, incluyendo do- tarn uno o varios contratos, que harn la
cumentacin corporativa con su registro venta perfecta entre las partes, y luego
mercantil al da. -tras su depsito ante el Registro de
* Recibo de la DGII en que conste el ltimo Ttulos- frente a terceros.
pago del impuesto sobre la propiedad (IPI), En el proceso de adquisicin de un in-
y certificacin en que conste que el vende- mueble sobre planos, el comprador
dor se encuentra al da en sus obligaciones debe asegurarse de que con-
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 61
no deben faltar, otras estn de ms. A seguidas 2. Declaracin expresa de que el inmue-
la muestra. ble adquirido se encuentra libre de toda
Recuerde que el Las que deben estar carga o gravamen: Esto es, que al momento
de la transferencia del derecho de propiedad
contrato es la ley 1. Descripcin clara del inmueble: Mientras
ms especfica, mejor. Particularmente, la ubi- no existirn hipotecas o privilegios registra-
2.2
C ecili o Santana
mltiples errores,
colocacin y ocupacin de las placas para la por las confusiones de ndole tcnico.
georeferenciacin satelital, lo que nos permi- La seguridad tcnica y jurdica de un com-
tir hacer los clculos de las coordenadas de
los puntos perimetrales de la propiedad, as
prador con una verdadera orientacin, debe
ser sobre la base del uso de un profesional de
que se deben
como verificar si la documentacin a mano se
corresponde con la medicin realizada, ha-
la agrimensura calificado. Lgicamente en el
mundo del Seor hay de todo, pero esto es
a problemas
ciendo el montaje de ese levantamiento en la como tener un mdico de cabecera para la
salud, un abogado para los temas legales y
de ubicacin
base cartogrfica catastral de la jurisdiccin
inmobiliaria. un agrimensor para la seguridad de los bienes geogrfica y de
inmobiliarios.
Eso nos dir si la documentacin est errada
o correcta en la ubicacin geogrfica, y en la -Disclpenos Don Cecilio, pero nosotros no sa- colindancias.
posicin correcta de la parcela madre. bamos que el trabajo de los agrimensores resultaba
tan vital en eso de comprar una vivienda
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 65
-No se preocupen, no son muchos los que consolidacin parcelaria, y replanteos, entre
entre otras aplicaciones del sistema de in- no todo el mundo lo sabe, por eso es
formacin geogrfica(GIS), a partir del geoide que deben tener a un profesional de
WGS-84, dando paso tambin, y establecien- la agrimensura que los oriente en ese
do la plataforma que hoy tenemos en las redes sentido, para no cometer errores ha-
sociales. ciendo una compra de un documento
Sin confusin en los ttulos que muchas veces ha sido cancelado.
Manuel y Melissa, en relacin con los certi- Para evitar esto, tambin deben hacer
ficados de ttulos, tienen que saber que hay un proceso catastral primero antes de
muchas confusiones hasta de los propios abo- la compra.
gados, ya que a menudo se confunde una Por si acaso, les explico que el
Constancia Anotada con un Certificado de formato viejo tiene un tamao mayor,
Ttulo, y esto se debe generalmente a que los y las inscripciones aparecen en la
certificados de ttulos y las constancias ano- parte trasera del documento.
tadas vienen impresas en un papel similar en Tambin, en caso de un prstamo a
el formato viejo, que en la parte superior dice una entidad financiera, antes se emita nal de Registros de Ttulos. En primer lugar,
Certificado de Titulo No., pero a veces no nos un documento adicional para esa entidad, el formato de los certificados de ttulos, que
damos cuenta que a ese certificado de ttulo ya llamado Certificado del Acreedor Hipotecario, ahora son ms pequeos, adems del uso de
se le ha hecho una rebaja, y desde el momento el que era cancelado al momento del saldo de diferentes colores, segn y de acuerdo con la
que se hizo la rebaja se convierte en una cons- la deuda con la entidad financiera. clasificacin de cada documento.
tancia anotada. Hoy da, a partir de la aplicacin de la Por ejemplo, los Certificados de Ttulos son
Eso se indica en la parte superior e infe- nueva ley inmobiliaria No.108-05, este tema de color azul; la Constancia Anotada es de color
rior del contenido del propio documento, pero ha cambiado mucho en la Direccin Nacio- rosado y la Certificacin del Acreedor Hipote-
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 67
cario es de un color como verde con amarillo. tiempo para tramitar un expediente considera-
Por otra parte, aparece el trmino Matrcu- do como normal y sin problemas, oscila entre
la con un nmero, y las inscripciones ya no se los seis(6) y ocho(8) meses, y los expedientes
hacen en el reverso de cada documento, sino que tienen problemas menores sobrepasan el
que para que ustedes, o cualquier interesado, ao.
puedan ver lo que ocurre en cada propiedad
deben hacer una investigacin en la sala de
consulta, que tiene carcter y uso pblicos.
Sin embargo, si quisieran hacer una in-
vestigacin ms precisa, deben depositar
una solicitud puntual de lo que desean en
Los expedientes
la Direccin Regional de Registro de Ttulos que caen dentro
correspondiente.
Escollos en el camino de la compra
del tema de
En el proceso de la adquisicin de una vivienda,
yo, como agrimensor, les digo que puede haber
superposiciones,
varios contratiempos. Los principales tienen por lo general
que ver con elementos tcnicos y sistemas en
el servicio que se presta en la propia institucin.
estn dentro de
Es evidente que se requiere de una mayor
gestin de servicios y celeridad para sacar los
los dos (2) aos.
expedientes con mayor prontitud, ya que el
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 68
Los expedientes que caen dentro del tema de -Pero eso es demasiado tiempo En la actualidad, nos sentimos indefensos
superposiciones, por lo general estn dentro -Visto as, es lamentable que una persona que como ciudadanos y usuarios de la jurisdic-
de los dos (2) aos, ya que la institucin no est gestionando un prstamo en una entidad cin; se requiere una mayor celeridad en todos
tiene la capacidad tcnica, administrativa y bancaria por lo general pierda la oportunidad los procesos, y esencialmente en la parte de
de gestin para darles solucin a los mlti- de hacer el negocio. los tribunales, que es donde mayor tiempo se
ples problemas que se le presentan, ms aun Con decirles que el pas ha perdido muchsimas pasan los expedientes.
cuando los que dirigen estn limitados en inversiones, tanto nacionales como extranjeras Avances, poco a poco
esas habilidades gerenciales. en pequeos, medianos y grandes proyectos, Ahora, bien, Manuel y Melissa, siendo honesto,
dada la inseguridad de la propiedad inmobilia- debo decirles que la jurisdiccin inmobiliaria,
ria, y el problema de la falta de capacidad de la en trminos generales, ha avanzado mucho
institucin para darle solucin rpida a un pro- con relacin a lo que tenamos antes, pero
blema de carcter tcnico, que en caso de ser todava debemos seguir avanzando como para
resuelto, podra traer grandes capitales y, por decir que hemos asimilado el nuevo sistema
ende, se generara una gran actividad econ- de registro en Repblica Dominicana, y que
mica en beneficio de los servidores privados, tenemos mayor seguridad jurdica en cuanto a
las entidades oficiales y la Repblica Dominica- los activos en el pas.
na, en general. Por ejemplo se requiere que la Direccin Nacio-
Desafortunadamente, ni ustedes como com- nal de Mensuras Catastrales y las Direcciones
pradores, ni otros adquirientes pueden hacer Regionales aceleren el proceso de revisin de
nada por el momento, porque se trata de un los expedientes; que el tema de superposicio-
problema institucional, y los incumbentes son nes parcelarias sea resuelto con mayor rapidez,
sordos, mudos y ciegos. en base al uso de mayor personal tcnico y ad-
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 69
ministrativo, ya que las brigadas topogrficas pueda darles seguimiento a sus expedientes, El tema de los tribunales de tierras, llmese de
hbiles son insuficientes para atender todos los as como los funcionarios tienen que prestarle jurisdiccin original o el superior, en verdad
casos que se presentan a diario por problema mayor atencin a cada expediente en particu- opera con mucha lentitud, aunque existen ex-
de desplazamientos y montajes parcelarios. lar, ya que las revisiones aparentemente son cepciones, y algunos expedientes han salido
Otra cosa es que se le debe dar mayores facili- giles, pero lograr las firmas de cada expedien- con el tiempo establecido en la ley y en los
dades al profesional de la agrimensura para que te es difcil, y no se entiende el por qu. reglamentos.
Por ltimo, creo y entiendo que las institucio-
nes de profesionales deben habilitar un espacio
de orientacin para todos los posibles adqui-
rientes de un inmueble -como ustedes-, que
podra ser el Colegio Dominicanos de Inge-
nieros, Arquitectos y Agrimensores (CODIA),
la Asociacin Dominicana de Agrimensores
(ASODAGRIM), el Colegio de Abogados y otras
asociaciones y entidades relacionadas.
Independientemente de todo eso, Melissa y
Manuel, aunque he tratado de dar respuesta a
todas sus interrogantes, les digo que estoy a
su completa disposicin en cuanto a cualquier
tema relacionado con la jurisdiccin inmobilia-
ria, bsicamente en la parte catastral.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 70
2.3
H ct o r A lie s
A bogado especialista en D erecho I nmobiliario . S ocio G erente de A lies R ivas C onsultores , firma de abogados y consultor a .
C oordinador de la M aestr a en D erecho I nmobiliario de la P U C M M .
lidad, se solicita una certificacin del estado Siempre perctense de que su vendedor tiene
jurdico del inmueble en el Registro de Ttulos en su poder el duplicado del Certificado de
correspondiente a la ubicacin del inmueble. Ttulo. No debe tener abreviaturas, interlinea-
Esta ltima, casi con toda seguridad, es reque- dos, raspaduras, tachaduras o espacios en
Deben tener rida por los bancos o asociaciones. Tiene un blanco. Para lograr la transferencia, se debe
para estafar o
firmar. Eviten que les vendan la cosa de otro. un apartamento. Esto se debe a cuestiones de
Registrar, registrar y registrar seguridad, ahorro o a las exigencias por va-
defraudar a una Ahora bien, despus que hayan comprado, riaciones en el uso del suelo de determinado
Manuel Melissa, recuerden pagar el impuesto sector.
persona. de transferencia, y registren. En nuestro pas, Sin embargo, esta situacin presenta una
Repblica Dominicana, lo que no est en el Re- realidad irrefutable y a las que muchos le
gistro, no tiene efectos. Primero en el tiempo, cuesta adaptarse: se debe convivir simul-
primero en el derecho. No tener su Certificado tneamente en un rgimen de propiedad
de Ttulo, puede perjudicar su acceso al crdito. y copropiedad. Por eso, Manuel, Melissa, si
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 72
techo para secar la ropa, si el mismo se vendi confusin, por la incorrecta indicacin al o a las cosas y elementos comunes. Cuiden su
como pent-house; no quieran una piscina, si adquirir su unidad o porque los que van lle- inversin.
no estaba en el proyecto. gando van cambiando convenientemente la Es necesario que el condominio cuente con
Con el tema de los parqueos, es muy comn distribucin. una pliza de seguro permanente contra los
que muchas personas utilicen parqueos que Quieren estar seguros? Consulten el plano riesgos (incendio, terremoto, etc.), por su valor
realmente no les corresponden, ya sea por de divisin para la constitucin de condomi- real. Esto es diferente al seguro que se contrata
nio y la planilla de descripcin de unidades, que con el banco por el valor de la hipoteca.
tambin estn disponibles en las Salas de Con- Cuando ustedes compran en un condominio,
sultas de la Jurisdiccin Inmobiliaria. adquieren todos los derechos sobre la unidad.
Recuerden que la Administracin es simple No existe tal cosa como: compro el aparta-
o compleja, segn la cantidad de unidades de mento y un parqueo, pero el vendedor se
condominio que existan. No crean que es lo queda con un parqueo y el porcentaje sobre el
mismo administrar y mantener un edificio de terreno. Es un todo.
8 apartamentos que uno de 70. Mientras ms En definitiva, toda persona que forma parte
unidades, se torna ms complejo el cobro, la del consorcio de un condominio debe preocu-
adopcin de decisiones, el respeto al Regla- parse por conocer y entender las implicaciones
mento o la limpieza. y caractersticas del mismo. Existe la falsa
En todo caso, pregunten si existe un fondo de creencia de que todo lo que sea jurdico es de
reserva para responder a los gastos extraordi- dominio exclusivo de los abogados, pero no
narios o urgentes, ordinarios o extraordinarios es as: la vida en condominio debe concitar el
o innovaciones que afecten a todo el edificio inters de todos.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) 75
3
Rol de las
fiduciarias, el
encaje legal y
el bono para la
compra de tu
vivienda
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 76
3.1
A ndr s riva s
ha trabajado en sector financiero por m s de 20 en Melissa, Manuel, saben en qu consiste el En forma sencilla, digamos que cada grupo de
diferentes pa ses de L atinoamrica . A ctualmente es
G erente G eneral de la F iduciaria P opular , S . A .
negocio fiduciario?, porque es importante que bienes administrados dentro de esta empresa
conozcan al menos algunos detalles de estas que llamamos Fiduciaria constituye lo que se
empresas, que resultan de mucha utilidad conoce como un fideicomiso, y que cada fidei-
tambin en el sector inmobiliario comiso se maneja como si fuera una compaa
-Bueno, algo nos han estado diciendo separada dentro de la Fiduciaria. Por lo tanto,
-Mira, Melissa, una Fiduciaria es una empresa, cada fideicomiso tiene sus propias cuentas
cuyo objetivo primario es custodiar y adminis- bancarias, sus propios activos, sus estados fi-
trar bienes que le fueron traspasados por sus nancieros. En fin, es un ente independiente de
dueos en beneficios de ellos mismos, o de los otros fideicomisos y de la misma Fiducia-
las personas que stos designaron. Esa labor ria. Por consiguiente, una Fiduciaria maneja
de administracin puede ser tan simple como muchos fideicomisos.
guardar un dinero e invertirlo por un tiempo -Pero, cmo puede una Fiduciaria para
determinado o tan compleja como administrar hacer cosas tan diferentes?
los recursos para gestionar un proyecto para -No es tan complicado, Manuel. La misin de
construir hasta un aeropuerto o una central la Fiduciaria dentro de cada fideicomiso que
hidroelctrica. administra est establecida en un contrato.
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Este documento equivale al acto constitutivo Repblica Dominicana no todas las Fiduciarias
de una empresa o a la constitucin, en el caso son iguales. Estn las que pertenecen a institu-
de nuestro pas, la Repblica Dominicana, por ciones financieras, las que tienen relacin con
lo tanto en ese documento se establecen las
reglas del juego.
puestos de la Bolsa de Valores, y las llamadas
independientes, que no pertenecen a ninguno
El rol de la
El rol de la Fiduciaria es cumplir y hacer
cumplir las reglas establecidas en cada contra-
de los grupos anteriores.
Obviando algunas diferencias sobre los nego-
Fiduciaria es
to, es como un rbitro en un juego de bisbol, y cios que pueden hacer cada una de ellas, lo cumplir y hacer
para eso, adems del personal con que cuenta, importante de destacar para el consumidor
cada fideicomiso que administra tendr los es que todas las Fiduciarias tienen un regu- cumplir las reglas
asesores y el personal necesarios para poder lador que las vigila y asegura que manejen
cumplir con las obligaciones establecidas en el los recursos que le fueron encomendados de establecidas en
acuerdo que se firm.
-Entiendes, Manuel? Continuando con el smil
forma adecuada, y siguiendo las rdenes que
recibieron, y que al igual que con las institu- cada contrato, es
del bisbol, la Fiduciaria cuenta para cada fidei-
comiso con los rbitros necesarios para cubrir
ciones financieras y las Administradoras de
Fondos de Pensiones (AFP), a la hora de elegir como un rbitro
todas las jugadas, y tiene a su disposicin la re-
peticin instantnea, para asegurarse que la
una Fiduciaria, se deben tomar en cuenta
todas las alternativas del mercado, y escoger
en un juego de
sentencia fue correcta, consultando constan-
temente el libro de las reglas de juego.
aquella Fiduciaria donde nos sentimos ms
cmodos y seguros. Recuerde que est de-
bisbol.
Para culminar la descripcin de labor de las Fi- positando en ella su confianza y parte de su
duciarias, es importante resaltar que en la patrimonio.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 78
deben investigar,
la promotora que est desarrollando el proyecto
lo que busca es brindar seguridad al comprador
y hacer al menos las siguientes preguntas:
de una vivienda, al proteger sus aportes una
tanto al vez seleccionada la propiedad que quiere ad-
quirir en un proyecto que no se ha construido,
a. El proyecto se est desarrollando a travs
de un Fideicomiso? Comenzar por esta pregun-
vivienda. En caso contrario, si no se tiene la cules son los acabados?, y por supuesto cunto
acreditacin, es un proyecto en el cual no se costar?.
podr obtener esa ayuda del gobierno. e. Como ltimas preguntas antes de tomar la de-
c. Cundo se espera comenzar la cons- cisin de comprar, el interesado debe conocer,
truccin y entregar la vivienda que estoy qu pasa si a la mitad del camino me ocurre algo,
interesado en comprar? Un punto importan- y no puedo seguir pagando el inicial, o no me
te a la hora de elegir una vivienda que est en aprueban el crdito bancario? Tengo que pagar
proceso de construccin es saber el tiempo alguna penalidad? Este tema siempre es impor-
que tenemos para pagar el inicial. Ese tiempo tante, porque debemos tomar en cuenta todos los
permite poder ir abonando, mes a mes, una escenarios posibles, y conocer
cantidad de dinero acordada en el fideicomiso sus consecuencias.
de preventa, y poder completar el inicial dentro Paso 2.
de un plazo establecido. Adicionalmente, estos La hora 0. Ya con el escena-
pagos realizados dentro de un fideicomiso nos rio claro, y decidido a comprar
ayudan a demostrar nuestra capacidad de la vivienda en un proyecto ad-
asumir obligaciones. ministrado por una Fiduciaria, lo
d. Las siguientes preguntas que deben hacer prximo que tiene que hacer el
son en referencia al precio de compra, y comprador o compradora es en-
conocer exactamente qu estamos compran- tregar al promotor la informacin
do, Qu quiero decir con esto? Que debemos que ste le pide para poder ela-
preguntar por ejemplo: Cul vivienda estoy borar el contrato de opcin de
comprando?, qu caractersticas tiene?, compra.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 80
aproximado del prstamo que podr solici- puede hacer frente a una cuota del prsta-
Para evitar tar a la institucin financiera en el futuro, y de mo bancario, y con ello facilitar la aprobacin
3.2
la fiduciaria le devuelve el dinero a los compra- La fiduciaria es la que lleva la contabilidad del
dores, incluyendo los rendimientos que hayan
generado los mismos durante el tiempo que
proyecto, asegurando que todo lo que pase por
all, sea registrado de forma correcta. Cada una La fiduciaria es la
estuvieron en custodia.
Contabilidad organizada
de las partes involucradas, si as se llegare a
acordar, tendra acceso a la informacin finan-
que realiza los pagos
A lo largo de todo el proceso de construccin, ciera del proyecto. Informacin transparente y a los suplidores
la fiduciaria es la que administra la totalidad del confiable.
dinero que ingresa al proyecto proveniente de Esto indica que, al momento de distribuir por la compra
los compradores, y de los aportes que haga el
desarrollador, provenientes del crdito para la
utilidades, es la fiduciaria la que informa el re-
sultado econmico del proyecto, y es la que de materiales
construccin y de los inversionistas. distribuye dicho resultado entre los benefi-
Al ser la que tiene la chequera del proyecto, ciarios del proyecto, es decir desarrollador,
y servicios,
la fiduciaria es la que realiza los pagos a los inversionistas, acreedores, etc.
El negocio Fiduciario permite cambiar de
asegurando que el
suplidores por la compra de materiales y
servicios, asegurando que el dinero est siendo manera organizada el modelo de negocio dinero est siendo
empleado realmente en la construccin del tpico del sector edificador, basado funda-
proyecto, y no en el pago de elementos que no mentalmente en la construccin para vender. empleado realmente
tienen nada que ver con el mismo. Mediante la incorporacin de esquemas
Un proyecto administrado de esta manera, se fiduciarios se permite generar confianza en
en la construccin
vuelve ms banqueable, ms atractivo para todos los agentes del mercado, y reactivar la
que las entidades de intermediacin financiera dinmica de las ventas con un debido control
del proyecto.
quieran financiar la construccin del mismo. de riesgos.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 87
En trminos puntuales, la fiducia inmobiliaria condiciones, los dineros de los comprado- cualquier proyecto, independientemente del
tiene por finalidad la administracin de re- res no entran al patrimonio del promotor, ni se destino, ya sea residencial o no, o de la escala
cursos y bienes relacionados con un proyecto mezclan con otros proyectos que el Promotor del mismo.
inmobiliario o la administracin de los recursos est ejecutando o piense ejecutar en el futuro, El uso del fideicomiso facilitar el desarrollo de
asociados al desarrollo y ejecucin del mismo. y dependiendo del tipo de negocio fiducia- la actividad edificadora y la concertacin de
Para los compradores significa seguridad el rio, hasta la transferencia del ttulo en algunos grandes proyectos de desarrollo para el pas.
manejo de sus recursos por una entidad casos es realizada por el fiduciario. La promocin de su utilizacin a todo nivel
fiduciaria, que slo entrega re- El negocio fiduciario en el sector in- abona el terreno para seguir construyendo ms
cursos de acuerdo con el mobiliario dominicano viene a y mejores proyectos, tambin promoviendo la
cumplimiento de ciertas constituir parte fundamental de transparencia y la formalidad en el sector.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 88
3.3
M anuel y Melissa, quizs sera mejor que -Impaciente, no, Melissa? Te entiendo. Pues
E conomista , especialista en T ecnolog a de I nformaci n ,
con 20 a os de e x periencia en materia fiscal . H a
desempe ado posiciones del m s alto nivel en el comience por recordar que en el ao 2011 te digo que, al da de hoy, se ha establecido
rea de T ecnolog a de I nformaci n para los sectores
p blico y privado . A ctualmente es socia fundadora de
se promulg la Ley 189-11 de para el Desarrollo que una vivienda de bajo costo es aquella que
C onsultores para el D esarrollo . del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en forma parte de un Proyecto acreditado como
la Republica Dominicana, que a partir de su tal por el organismo competente, que es el
artculo 129 introduce disposiciones para el Instituto Nacional de la Vivienda (INVI), y que
fomento de los Proyectos habitacionales de tienen un precio de hasta RD$2.3 millones.
Bajo Costo. Por tanto, es muy importante que al adquirir
En el artculo 131 de esa misma Ley, se dispone una vivienda, si se est interesado en obtener
un rgimen de exenciones fiscales para los el bono, se verifique que el INVI haya calificado
constructores, y en uno de sus prrafos es- como tal el Proyecto.
tablece un denominado bono o subsidio En este sentido, la Direccin General de Im-
directo, en proporcin a la carga fiscal que puestos Internos (DGII) public recientemente
conlleva la construccin de la vivienda. un aviso, informando que el valor mximo del
-Y qu dice esa ley sobre las viviendas precio de venta de las viviendas desarrolla-
de bajo costo, que segn me ha comentado das por los fideicomisos que se considerarn
Manuel, sean las que posiblemente ms nos como de bajo costo, segn la Ley 189-11 es de
convengan, si vamos a comprar? RD$2,307,060.92.l
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 89
Esa institucin explic que este monto co- -Ok, Ok, comprendo, pero, Ese
como parte del costo de la vivienda, por lo que
rresponde al valor ajustado por inflacin para bono se aplica a todas las viviendas puede variar. El monto aproximado del bono es
llamadas de bajo costo?
el ao en curso. El precio considerado hasta la del 10% del precio.
fecha era de RD$$2,225,000.00, segn las ca- Para obtener su bono, deben acercarte a la
lificaciones emitidas por el Instituto Nacional -No, Manuel, no todas las viviendas aplican Fiduciaria, que es la entidad que debe realizar
de la Vivienda (INVI). para este programa, para que puedan optar, el trmite ante la DGII, y externarle que desean
deben adquirir una vivienda que forme parte solicitarlo.
Quin administra los bonos?
de un proyecto, cuya construccin se est eje- En ese momento ya debe estar formalizado
Por su lado, el organismo competente para
cutando a travs de un fideicomiso que est a con la Fiduciaria el proceso de separacin de la
administrar los bonos es la Direccin General
cargo de una Fiduciaria. vivienda, y tiene que haber una entidad finan-
de Impuestos Internos (DGII) que, mediante la
Por consiguiente, el primer paso es ubicar ciera dispuesta a otorgarte un financiamiento.
Norma 01-2015, estableci en sus artculos 8,
proyectos de construccin de viviendas de -Nos imaginamos que los requisitos son
12 y 23 la forma en que ustedes, y todos los
bajo costo clasificadas como tales por el INVI, innumerables
interesados, pueden aprovechar para obtener
y que su construccin est gestionada por una -Ni tanto, son los normales. Por ejemplo deben
un bono para el inicial de su vivienda, o apli-
Fiduciaria. presentar una carta del adquiriente, autorizan-
carse al capital insoluto del prstamo, en caso
Luego, hay que asegurarse que est debi- do a la DGII a transferir a favor del fideicomiso
de que el adquiriente haya completado el
damente registrado en la DGII, identificando el el monto del bono. Tambin tienen que de-
inicial.
nmero de unidad y el proyecto habitacional. mostrar que no poseen otra vivienda. Esto
Este bono, que hemos dicho se trata de un
-Y, a cunto puede ascender ese famoso sustentado mediante una Certificacin de la
subsidio otorgado por el Estado a quienes ad-
bono? Direccin General de Catastro Nacional. Como
quieran una vivienda de bajo costo, puede ser
-El valor del bono es el monto de ITBIS reco- ustedes ya estn casados, en su caso, ambos
utilizado para abonarlo a su inicial.
nocido por los organismos estatales (DGII-INVI) cnyuges debern cumplir con este requisito.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 90
Adems, como ya les expliqu, debe existir por la vivienda a la fiduciaria, por ejemplo el de
un contrato de financiamiento para el adqui- separacin.
riente con una entidad financiera, y tienen que Otro requisito es presentar copia del contra-
presentar documentos que avalen que ustedes to tripartito de compra-venta entre la entidad
como adquirientes han realizado algn pago de crdito, el fideicomiso y el adquiriente, en
el que se haga constar el precio de venta de la
vivienda.
una ayuda. Adems, deben saber que las so- Otra informacin de inters, es que la fiducia-
licitudes de compensacin segn la misma ria, en nombre del adquiriente, podr solicitar
La fiduciaria,
norma 1-2015 sern procesadas y tramitadas a la DGII una certificacin donde haga constar
por la DGII dentro de los 20 das siguientes de que el adquiriente califica para la obtencin del
su recepcin. Sin embargo, no aplica el Silen-
cio Administrativo, establecido en el Cdigo
bono, aunque en ese momento no se disponga
de un contrato definitivo.
en nombre del
Tributario. Esto es muy til, porque el trmite puede adquiriente, podr
solicitar a la DGII
El bono ser otorgado si existieran las asig- avanzar, utilizando el contrato de promesa
naciones presupuestarias otorgadas para el de venta entre el adquiriente y la fiduciaria, y
fondo especial de reembolso.
La fiduciaria ser responsable de la entrega
anexar la certificacin de pre-calificacin de
financiamiento.
una certificacin
del bono recibido en favor del adquiriente En esta situacin, el desembolso del bono se donde haga
constar que el
para completar el inicial o abonar al prstamo, har una vez sea depositado el contrato tri-
segn se acuerde con el comprador. partito, o depositando una certificacin de la
fiduciaria, indicando que el inmueble se en-
cuentra desarrollado en el 80%.
adquiriente califica
En caso de que el beneficiario no llegara a ad- para la obtencin
del bono.
Algo ms que quirir la vivienda, la fiduciaria deber devolver
debamos saber? el monto entregado por la DGII como Bono de
Vivienda de Bajo Costo.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 92
3.4
2. Debe ser para la primera compra de una 2. Conversa tan pronto puedas con tu entidad
vivienda. financiera . Debes especificarle tu inters en
3. Exclusivamente podrn ser desembolsados adquirir un prstamo hipotecario bajo las faci-
para financiar viviendas econmicas de bajo lidades de cobertura de encaje legal otorgadas
costo. por el Banco Central.
4. Las viviendas econmicas de bajo costo 3. Hazlo con tiempo y pronto, pues los recur-
deben pertenecer a proyectos desarrollados sos del encaje legal liberados para ser utilizados
bajo fideicomiso al amparo de la Ley 189-11 en el financiamiento de viviendas econmicas
para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el son relativamente limitados y se acaban muy
Fideicomiso. rpidamente!
A diferencia de la Direccin General de Im- Definitivamente, si logras obtener tu vivienda
puestos Internos, segn el instructivo del con estas condiciones tan especiales, habrs
Banco Central, una vivienda econmica de conseguido de los mejores prstamos hipote-
bajo costo tendr un valor mximo de hasta carios de los ltimos 30 aos.
RD$2.4 millones.
Mis recomendaciones para beneficiarte
de estas condiciones son las siguientes:
1. Asegrate que el proyecto donde ests
pensando adquirir la vivienda cumple con las
condiciones de la Ley 189-11.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) 95
4.1
financiamiento
Antes de
tomar el
prstamo
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 96
4.1.1
Licencia para deber toma la prue b a tencial deudor se le debe aplicar un examen
para ver, no slo si califica para el prstamo,
A rgentarium sino... Si entiende en lo que se est metiendo!
1) Si nunca he tomado un prstamo en el 4) Siempre es mejor trabajar con dinero ajeno. 7) Al momento de tomar un prstamo con un
pasado, la banca no me prestar: Si voy a comprar algo, lo mejor sera que me banco, no sirve para nada leer los contratos
a) As es. presten el 100%, sin yo tener que poner un con sus letras chiquitas, pues son todos
depsito o inicial. iguales, y no hay nada que yo pueda hacer para
b) Eso no es cierto.
a) As es. modificarlos:
c) No s.
b) Eso no es cierto. a) As es, adems, nadie los entiende.
2) La nica forma de crear historial de crdito b) Eso no es cierto.
c) No s.
es con un prstamo a cuotas, como los de
c) No s.
consumo o hipotecarios. 5) Si me dan la opcin, prefiero un prstamo
a) As es. hipotecario a 40 aos que a 12 aos. La cuota 8) Yo decido dnde tomar el prstamo por la
ser ms llevadera, y as podr comprar una tasa de inters que me ofrezcan. A mejor tasa,
b) Eso no es cierto.
casa ms grande. mejor ser el prstamo.
c) No s.
a) As es. a) As es.
3) Para los bancos, es malo que yo est en b) Eso no es cierto. b) Eso no es cierto.
CICLA o en DataCredito, pues significa
c) No s. c) No s.
que estoy de alguna forma fichado
negativamente. 6) El plazo de un prstamo no importa. Si 9) Es imposible que si tom un prstamo a una
a) As es. quiere saldarlo o pagarlo de forma anticipada, tasa de 10%, 18 meses despus el inters suba
no hay mayor inconveniente. al 24%.
b) Eso no es cierto.
a) As es. Al banco le da igual. a) As es.
c) No s.
b) Eso no es cierto. b) Eso no es cierto.
c) No s. c) No s.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 98
10) No importa dnde tomes el prstamo. 13) El banco slo puede cobrar una cuota de 16) No tiene sentido pagar un prstamo en
Banco es banco, asociacin de A&P es mi prstamo de la cuenta que yo le indique. No mora de hace muchos aos atrs. Mi crdito ya
asociacin de A&P. Al final, es lo mismo. Lo puede morder de mis otras cuentas en ese est daado, y los bancos no me volvern a
importante son las condiciones del prstamo banco. prestar por aquella mala racha de antes.
(como la tasa de inters), no dnde lo tomo. a) As es. a) As es.
a) As es. b) Eso no es cierto. b) Eso no es cierto.
b) Eso no es cierto. c) No s. c) No s.
c) No s.
14) Dejar de pagar un prstamo en Banco X slo 17) Revis mi bur de crdito. Vi que mi banco
11) Si puedes, es mejor poner en garanta un me afectar en el prstamo que tengo en ese no est reportando un prstamo grande que
depsito a plazo fijo, para conseguir una mejor banco. Mis dems crditos en otros bancos no tengo con ellos. Eso me conviene, para mejorar
tasa de inters. afectarn. mi score, pues pensarn que tengo menos
a) As es. Adems, no me descapitalizo. a) As es. deuda.
b) Eso no es cierto. b) Eso no es cierto. a) As es, eso me alegr.
c) No s. c) No s. b) Eso no es cierto.
c) No s.
12) Si me atraso unos das (15 o 20 pero menos 15) Si garantizas un prstamo es slo como
de 30 das) en un prstamo, no pasar nada. referencia, para que le presten al amigo 18) Las tasas de inters de los prstamos nunca
Lo que no debo es llegar a ms de un mes en que ests garantizando. Ese amigo es el bajan. Slo suben.
mora. responsable del prstamo, si deja de pagar, es a) As es.
a) As es. su problema.
b) Eso no es cierto.
b) Eso no es cierto. a) As es.
c) No s.
c) No s. b) Eso no es cierto.
c) No s.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 99
19) En una feria, la mejor tasa es la ms bajita, 20) Luego de saldar un prstamo, no tengo ms
aunque sea fija menos tiempo. nada que hacer.
a) As es. a) As es. Sal del lo.
b) Eso no es cierto. b) Eso no es cierto.
c) No s. c) No s.
Luego de una semana aplicando el Examen Sorprende lo anterior, por una razn bien su deuda por una con una tasa de 18%. Estos
para Deber Argentarium (EDA), place compar- elemental: Todas las preguntas al EDA que deudores, pecando de ingenuos y vctimas de
tir las respuestas correctas y un primer anlisis publicamos en la primera parte de esta serie ciertas prcticas poco transparentes, no se dan
de quines acertaron, y quines fallaron en la tenan la misma respuesta! Es decir, la opcin cuenta que el nuevo prstamo, luego de cargos
prueba para saber si se est, o no, certificado correcta o ms acertada (la b) era la contra- y comisiones asociados, en vez de costarle
para endeudarse. ria a lo afirmado en cada pregunta. 18%, costar... 25%!
La nota de los 1,090 examinados decepcio- Por ejemplo, 75% de los encuestados afirma- La moraleja? Hasta tanto las autoridades
n: Promedi un 67%. Slo 33 personas (3% ba que decida dnde tomar el prstamo por la exijan que lasa tasas de inters publicada sean
del total) lograron acertar en todas las pregun- tasa de inters que me ofrezcan. A mejor tasa, tasas efectivas (y no nominales, como en la
tas. Mientras 20% sac una nota superior al mejor ser el prstamo. Realmente es as? actualidad), el posible deudor debe sopesar
80%, 36% se quem con notas de 60% o Lo cierto es que... No! He conocido personas estos costos asociados antes de tomar un
menos. con prstamos al 23% que quisieron sustituir prstamo.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 100
Una mayora (64%) piensa que No importa to a plazo fijo para hacer el gasto planificado, Vamos a buscar
donde tomes el prstamo. Banco es banco, y luego reponerlo como un ahorro programa- nuestro historial
asociacin de A&P es asociacin A&P. Al final do, pagndose a ellos mismos... Y evitando de crdito.
es lo mismo. pagarle a los bancos hasta 8% por permitir-
Esa respuesta es incorrecta. Dependiendo de le utilizar... Sus propios ahorros!
las polticas, los estilos de negocio y las for- Increblemente, una clara mayora (55%)
talezas relativas de las diferentes entidades piensa que Para los bancos, es malo que yo
financieras, ser ms o menos conveniente est en CICLA o en DataCredito, pues sig-
tomar un prstamo en banco X, asociacin Y nifica que estoy de alguna forma fichado
que en banco Z o la asociacin W. negativamente.
Por ejemplo, ser ms conveniente tomar una No, estar en un bur de crdito no es negativo,
deuda hipotecaria en una AA&P, con una pol- ni implica estar fichado. Pensar as ignora
tica de tasas de inters estables por contar con que los burs recogen todo nuestro historial de
fondos baratos de cuentas de ahorro, que en pago, y que si es positivo, es una herramienta
un banco de ahorro y crdito que depende to- fundamental para acceder a nuevos crditos
talmente de dinero costoso y voltil. en las mejores condiciones posibles.
Si puedes, es mejor poner en garanta un dep- La importancia de la EDA
sito a plazo fijo, para conseguir una mejor tasa Aunque el examen es sujeto a muchas
de inters. Es decir, la clsica mala prctica que mejoras, su importancia no fue puesto en
describimos en El secuestro del ahorro. duda por los 1,090 participantes de nuestras
Slo 37% afirm lo contrario: Que sera mejor redes sociales que lo tomaron.
simplemente utilizar los fondos del depsi- Para el 91%, el EDA es muy valioso, y afir-
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 101
4.1.2
del consumidor
458), el riesgo es de que las probabilidades de y nuestra nota en esos sistemas ni siquiera
que incumplas suben a... un 98.5%! nosotros la podramos conocer, a diferencia del
dominicano.
Aunque no tenemos igual detalle o explica- sistema de DataCredito (que es gratuito para el
cin por parte de Data Crdito, en su caso, el usuario) o de TransUnion (que puede ser com-
puntaje oscila en una escala de 150 hasta 950 prado y monitoreado de forma peridica).
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 105
4.1.3
gu s tav o z uluaga
de optar por una opcin de financiamiento de Tambin es fundamental que Ustedes, como
vivienda.
Estableciendo prioridades
ustedes, como potenciales compradores
analicen su situacin personal, y prioricen en
potenciales
La primera meta de ahorros debe ser un es- sus gastos, adems de mantenerse al da en
todos los crditos y servicios.
compradores
timado del inicial para la vivienda que les
interesa a ustedes. Por eso es necesario estar Asimismo, es recomendable realizar de- analicen su
consciente de la clase de inversin que desean psitos de todos los ingresos que perciben
obtener basado en los ingresos, y saber qu mensualmente en una cuenta de ahorros,
situacin
clase de vivienda estn en capacidad de porque, aunque tengan que retirar para sus
gastos en el mismo mes, esto dejar la evi-
personal, y
comprar, qu monto de prstamo y qu tasas
de inters ofrecen en el mercado de acuerdo dencia de sus ingresos mensuales reales, y prioricen en
con su necesidad y su capacidad de pago,
adems de verificar en el sistema financie-
reflejar sus movimientos.
El dinero que puedan recibir de otras activi-
sus gastos.
ro qu institucin asegura una menor tasa de dades, que no sean propias del salario, tambin
inters por ms tiempo que les permita cumplir debern depositarlo para evidenciar ingresos.
con las obligaciones. En cuanto al ahorro, deben siempre ahorrar
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 109
un (1) ao instituciones.
Si su crdito se encuentra bien, tienen un
mostrar un excelente comportamiento cre-
diticio, adems, de no olvidar que no deben
antes de la plan de ahorros, y tienen reunido el inicial de endeudarse por encima de su capacidad de
compra.
un inmueble, pueden optar por el trmite de un pago.
prstamo de vivienda de manera inmediata, a En el mercado de ahorro y crdito existen
sabiendas de que hay gastos de trmites del fi- muchos productos que podran ayudarles a
nanciamiento e impuestos que tambin deben mejorar su perfil en la solicitud de un prsta-
reunirse, adems de gastos de mantenimien- mo hipotecario. Algunos recomendables son
mensual, para cuando tengan que comprar, to, elementos de terminacin (toldos, herrajes, las cuentas de ahorro con depsitos frecuen-
tomen un prstamo donde la cuota no sobre- seguridad, etc.). tes, las de ahorro programado, los certificados
pase el 30% de su ingreso mensual. En este sentido, es recomendable que se do- financieros, las tarjetas de crdito con uso res-
Para solicitar su prstamo, ustedes, como cumenten bien sobre las penalidades con la ponsable, as como los prstamos personales,
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 110
4.2
financiamiento
Solicitando
tu prstamo
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 112
4.2.1
irl o nca ta V re z m .
A ctualmente es directora de N egocios de A laver y tiene
19 a os de e x periencia en el sector financiero nacional .
personas fsicas o representantes de empresas, servicios y los precios. Elijan el ms convenien- En marcha!
y los de los apoderados, si el vendedor, se en- te para ustedes. Una vez confirmada la aprobacin,
cuentra fuera del pas. Recuerden que la tasacin puede ser, deben proceder a diligenciar las
Tambin deben presentar los documentos adems, una herramienta til para negociar un documentaciones propias ya del proceso de
de ingresos, entre los que aplican las cartas de precio justo con el vendedor. Compra-Venta-Hipoteca.
trabajo, los estados financieros personales y las Adems, deben presentar el score de com- Estas documentaciones incluyen el ttulo de
copias de estados de cuentas. En caso de ser portamiento o bur de crdito, un documento propiedad deslindado, pues no es vlido ya
pareja, como ustedes, deben incluir la informa- que es normalmente solicitado por el mismo para el sector formal el trabajar con Cartas
cin de ambos. banco a los proveedores de bur de crdito, Constancia.
Mientras ms transparentes y documentados para esto deben tener en cuenta autorizar la Asimismo, deben presentar la certificacin
sean en esta parte, ms soporte tendr su an- indagacin, porque no es legal que indaguen su de cargas y gravmenes del inmueble, para
lisis de capacidad de pago, y mayores sern las historial de crdito sin su autorizacin. verificar que est libre de cargas, ya que en el
probabilidades de aprobacin. En este punto se adiciona el comportamiento sector financiero es prctica prestar en primer
Otra recomendacin es no dejar de incluir de pago de sus crditos, el tiempo que tienen rango. Este documento lo tramitan en el Re-
en su carta laboral el tiempo que tienen en la de experiencia usando crditos y el prome- gistro de Ttulos de cada provincia, y tarda
empresa o institucin donde trabajan y la posi- dio de los montos de prstamos que hayan aproximadamente 10 das en promedio para
cin que ocupan. Les ayudar. tomado. entregarlo. Su vigencia es de 30 das.
Seguir por el camino Es prctica en muchas entidades financieras Otro documento a incluir en el expediente es
En cuanto a la tasacin del inmueble, este paso que los evalen con estos principales requi- la certificacin de estar al da o que el inmue-
implica la participacin de uno de los tasadores sitos, ms el tener un producto de ahorros ble a comprar est exento del impuesto a las
autorizados por cada banco o asociacin. Sobre con ellos, ayuda a que puedan darles la viviendas suntuarias y solares urbanos no edi-
esto, pidan la lista, y verifiquen la calidad de los aprobacin. ficados (IVSS), que se tramita en la Direccin
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General de Impuestos Internos de cada pro- cuenta que todo poder ha de estar debidamen-
Otro documento vincia, y tarda, como mximo, 3 das para ser te legalizado, y con los sellos correspondientes,
a incluir en el
entregado. por eso les recomiendo consultar siempre en el
Si el vendedor es una sociedad comercial, algo departamento legal del banco o asociacin las
expediente es la que es muy comn en los nuevos proyectos,
entonces corresponde entregar a la entidad fi-
especificaciones de los poderes, segn sea su
caso.
certificacin de nanciera para fines de contrato copia de los Tambin deben presentar el recibo de pago
estar al da o que el
Estatutos Sociales de la empresa, copia certi- de los impuestos de transferencia, que as-
ficada del Acta de la Junta General Constitutiva cienden al 3% del valor de la vivienda, y slo
inmueble a comprar y su nmina de asistencia, as como de su Re-
gistro Mercantil vigente, copia de su Registro
aplica para viviendas de valor igual o mayor a
RD$1,510,000.00. Las viviendas con valor por
est exento del Nacional de Contribuyentes (RNC), y del acta debajo de ese monto estn exentas de este
4.2.2
Siempre deben
A ojo de buen procurar que
banquero este ndice no
sobrepase el 45%
R O B I N SO N P O R T O R R E A L
P residente del C onsejo de A dministraci n de la C oop R eservas con 20 a os de e x periencia en la B anca D ominicana .
de sus ingresos, y
E s egresado de la U niversidad A ut noma de S anto D omingo en L icenciatura en A dministraci n de E mpresa S . P ost G rado
en C omercio I nternacional y F inanzas de la U niversidad de B arcelona . P osee formaci n en C apacitaci n . es el que permite
que los deudores.
D ecidirse a adquirir su primera vivienda
es un paso y una decisin sumamente
importante para cualquier joven pareja. Por
salario mensual que ustedes devengan.
La idea es conocer si ustedes, como futuros
deudores, podrn cubrir con su sueldo las
eso, Melissa y Manuel, han hecho muy bien en cuotas mensuales del prstamo, que incluye
buscar asesora con expertos en estos temas el abono al capital, y el pago de los intereses y
inmobiliarios. los seguros. Este ndice, les advierto, no debe
Para que ustedes estn al tanto, las enti- superar el 30% de los ingresos.
dades financieras, al momento de otorgar un Adems, los bancos toman en cuenta
crdito hipotecario toman en consideracin tambin la capacidad de endeudamiento de los
algunas variables fundamentales, como son solicitantes, que en este caso seran ustedes.
su capacidad de pago, es decir, el resultado de Este coeficiente resulta de dividir todas las
dividir la cuota mensual del prstamo entre el cuotas mensuales y obligaciones financie-
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 117
seabilidad de la garanta, y las denominadas Variables y probabilidades solicitar la lista de requisitos del crdito, y en-
variables sociodemogrficas. -Bueno, tanto Manuel como yo, tenemos un tregar los documentos e informaciones, para
Todas estas variables son combinadas en una historial de crdito limpio, pero, Qu pasara si que el Banco pueda validar los indicadores y si-
herramienta automatizada, como un simula- no fuera as? tuaciones especiales a documentar.
dor, que emite un sistema de puntajes o credit -En las situaciones de clientes sin historial Asimismo, si les interesa un prstamo hipo-
scoring. de crdito, entonces en los bancos utilizamos tecario con nosotros, les sugiero realizar los
variables sociodemogrficas que nos ayudan pagos de sus obligaciones puntualmente, tanto
Bien calculado
a calcular probabilidades. Validamos la es- de las tarjetas de crdito, como de los crditos
Cada institucin financiera define su apetito
tabilidad laboral, si el solicitante cuenta con en cuotas.
de riesgo, y hasta dnde desean llegar en los
referencias personales y comerciales, su nivel
crditos otorgados. Casi siempre, los bancos Tambin es aconsejable que no sobre-
de bancarizacin, etc. giren sus lmites de tarjetas de crdito, y una
seleccionan clientes, cuyo historial de crdito y
La capacidad de pago siempre ser una va- medida prudente es que consulten su histo-
prediccin no proyecten posibles moras de 90
riable de alto peso para los solicitantes sin rial de crdito, al menos dos (2) veces al ao,
das. para identificar alertas y posibles situaciones
score.
Los solicitantes no deben presentar atrasos desconocidas.
En los bancos tambin verificamos los in-
injustificados o estatus adversos, como inco- Y por favor, nunca, nunca, proporcionen in-
gresos mensuales, mediante los movimientos
brable, legal o castigado. formaciones que carezcan de validez, porque
de las cuentas nominales de los solicitantes,
Las instituciones financieras parten de suministrar datos no veraces, lo ms probable
es decir los movimientos o estados de cuentas
un punto de corte del score predictivo. Por es que afecte la decisin de otorgarles o no el
corrientes o de ahorros.
ejemplo: Score Predictivo mayor o igual a 645, crdito.
Para solicitar un prstamo, especficamen-
se traduce en un posible 96% de probabilidad -Alguna otra recomendacin a tomar en
te con nosotros, en el Banco de Reservas de
de pago sin moras a 90 das. cuenta durante el proceso de evaluacin del
la Repblica Dominicana, lo recomendable es
crdito?
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 119
4.2.3
Su s ana reid
C uenta con una e x periencia en el sector bancario de m s de
30 a os . E n la actualidad , se desempe a como vicepresidente
Q
S enior de R iesgos del B anco D ominicano del P rogreso , tiene a
su cargo las reas de R iesgo O peracional , R iesgos de M ercado ueridos Manuel y Melissa, s que el amigo incentivos que auguran una mayor abun-
y L iquidez , S eguridad de la I nformaci n y A dministraci n
Alejandro les ha estado apoyando en la dancia de ofertas a tasas competitivas,
R iesgo de C rdito .
toma de una decisin tan trascendental como incluyendo tasas fijas por un tiempo definido,
la de adquirir o no ahora su primera vivienda, y plazos hasta 30 aos con pagos de cuotas
y sa es una de las aspiraciones de progreso mensuales.
que comparten la mayora de las personas: Las entidades de crdito, ante una solici-
alcanzar a tener su casa propia, en la cual tud de financiamiento para la adquisicin,
formar su familia, ver crecer a sus hijos, y construccin o remodelacin de una vivien-
llegar a la vejez con la tranquilidad de un techo da, realizan una evaluacin de los riesgos que
propio. implica el conceder el crdito, y las posibili-
Ese paso importante en la vida, normalmen- dades de recuperar el dinero prestado con la
te se logra con sacrificios, con planificacin y, rentabilidad ajustada al riesgo asumido.
cada vez ms, con el apoyo de financiamiento Esta evaluacin se hace en funcin de las
bancario a muy largo plazo. polticas de crdito vigentes en la institu-
Actualmente, djenme decirles que la oferta cin, las cuales son un reflejo de su estrategia
de crditos hipotecarios es amplia, y existen de negocios. Por lo tanto, las exigencias y los
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 121
parmetros de aprobacin varan entre las dis- determinar que sta contar en el futuro con
tintas entidades de crdito.
Factores claves para otorgar un
los ingresos suficientes para pagar las cuotas
del crdito, y de esa forma asegurar la recupe- En trminos
crdito hipotecario
No obstante las diferencias, varios factores son
racin del dinero desembolsado.
generales, los
bancos exigen una
Los documentos necesarios
claves a travs de las instituciones de crdito Los documentos solicitados le permiten a la
para evaluar el otorgamiento de un crdito hi-
potecario, como es la experiencia de crdito e
institucin financiera obtener informacin
acerca de la solvencia econmica, los consu-
serie de requisitos
historial de pago, a travs de lo cual se evala
el nivel de exposicin de crdito que el cliente
mos y el perfil de cumplimiento de obligaciones a la persona que
del potencial cliente.
ha tenido, y la puntualidad en que ha cumplido Para permitir a la institucin recabar infor- solicita, a fin de
con sus compromisos.
Tambin se analiza su capacidad de pago,
macin sobre el solicitante y evaluarlo para
el otorgamiento de un crdito se considera
determinar que sta
tanto presente y futura, para hacer frente
al crdito hipotecario, as como a las dems
imprescindible presentar la cdula y otros do- contar en el futuro
cumentos de identidad, a fin de confirmar la
deudas y obligaciones del deudor. identidad y datos del solicitante, incluyendo la con los ingresos
Otro aspecto tomado en cuenta es la ga-
ranta a ser otorgada en respaldo del crdito,
edad, la cual en un crdito hipotecario que en
promedio se otorga a plazos entre 15 y 30 aos
suficientes para
evaluada a travs de una tasacin.
En trminos generales, los bancos exigen una
es muy relevante. pagar las cuotas
Por lo general, las polticas de las institu-
serie de requisitos a la persona que solicita un ciones establecen que la suma de la edad del del crdito.
crdito hipotecario, o de cualquier tipo, a fin de solicitante y el plazo del crdito no exceda los
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 122
ciones financieras evalan el nivel y estabilidad pago y nivel de endeudamiento, las institucio-
de los ingresos que tiene el solicitante, para nes financieras evalan la capacidad mensual
determinar su capacidad para hacer frente al de pago, para determinar el monto mximo de
compromiso de la deuda hipotecaria y a sus la mensualidad que el solicitante puede pagar.
dems acreencias. A partir de esta mensualidad, y de los posi-
Como evidencia, se solicita carta del emplea- bles plazos del crdito, determinarn el monto
dor, o record de pago de nmina, en caso de mximo de crdito que pueden otorgar.
asalariados y si son trabajadores independien- Las entidades establecen como condicin un
tes, se pide declaracin jurada de patrimonio y por ciento mximo del ingreso mensual a ser
estados de cuenta que evidencien los ingresos destinado al pago de la deuda, que vara, pero
declarados. Estados de cuentas con sobregiros que por lo general se coloca entre 30 y 40%.
recurrentes o con inestabilidad en sus dep- En relacin con el historial de pago, uno de
sitos son factores que influyen para que un los principales insumos para evaluar al cliente
crdito sea denegado. es precisamente el reporte de crdito disponi-
65 o 70 aos, segn el caso, para asegurar que La estabilidad laboral es otro punto que ble a travs de los buros de crdito acreditados
los pagos se realicen durante el perodo en que valora la institucin al analizar los ingresos, en el pas. Con esto se valida si el solicitante es
la persona est en el mercado laboral, antes tomando en cuenta el tiempo que tiene la buen pagador, con nfasis en el historial de los
de la edad de retiro, y esto tambin toma en persona en la ocupacin, favoreciendo a los ltimos 12 a 24 meses.
cuenta la edad para calificar para seguro de que llevan por lo menos uno o dos aos en la El tener crditos previos en distintos pro-
vida en instituciones que lo soliciten. actividad, y que han demostrado constancia y ductos facilita el clasificar para un crdito
Se requiere documentacin que compruebe permanencia a travs de los aos. hipotecario. Un historial de atrasos recurren-
la estabilidad de los ingresos, pues las institu- Asimismo, con respecto a la capacidad de tes, mora actual o castigos, son criterios que
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pesan en contra de la aprobacin del crdito, los factores explicados arriba, que un solicitan- do su perfil de crdito para poder acceder a
al igual que la existencia de sobregiros en las te es sujeto de crdito, se determina el monto ese financiamiento que les permita lograr ese
lneas disponibles, el tomar muchos crditos a prestar, basado en la capacidad de pago del objetivo.
al mismo tiempo, y el reflejar en el bur fre- deudor y el valor de la garanta. Y tengan la seguridad de que cunto mejor
cuentes consultas por parte de instituciones Las entidades suelen conceder prstamos sea su perfil, mejores sern las condiciones, en
financieras, sin que se evidencie otorgamiento hipotecarios por un importe mximo equiva- plazo y tasa, que podrn disfrutar.
de crdito. lente al 80% a 90% del valor de tasacin de la
La importancia del score vivienda, sujeto a que la cuota a pagar no so-
Por ltimo, pero no menos importante, est brepase el lmite de endeudamiento mximo En la medida que
el famoso puntaje de crdito o score, pues permitido por sus polticas. conozcan los
muchas entidades hoy en da basan su decisin La garanta representa al banco una alterna- criterios que utilizan
de crdito utilizando un puntaje de crdito para tiva de recuperar los fondos prestados en caso las entidades para
de incumplimiento, de ah la importancia que le
el solicitante. Un score de crdito predice, evaluar y conceder
utilizando tcnicas estadsticas, la probabilidad da el banco a tener una garanta debidamente los crditos
de que una persona honre sus compromisos. formalizada y asegurada mediante una pliza
hipotecarios,
Normalmente, cuanto ms alto es el score, contra todos riesgos.
menor es la probabilidad de que el deudor in- En resumen, Manuel y Melissa, adquirir una podrn ir
cumpla en sus pagos. Cuidando su historial vivienda en el momento y en las condiciones construyendo su
de pago y la gestin de sus financiamientos, que uno desea no siempre es posible, pero en perfil de crdito
un solicitante puede contribuir a obtener un la medida que conozcan los criterios que utili- para poder
score favorable. zan las entidades para evaluar y conceder los acceder a ese
Luego que la institucin determina, mediante crditos hipotecarios, podrn ir construyen- financiamiento.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 124
4.2.4
edificaciones y mejoras, incluyendo su distri- -Precisamente, entre los elementos que im-
bucin interna, los materiales de construccin pactan ms positivamente en el valor de un
utilizados, las amenidades de que dispone y inmueble se encuentran su localizacin, condi-
sus condiciones fsicas, entre otros detalles. ciones fsicas y el entorno en que se encuentra
Luego es preciso hacer un estudio de la propiedad, mientras que los que ms inciden
mercado de inmuebles parecidos en la zona o en su depreciacin son el deterioro fsico o la
zonas cercanas con caractersticas similares, falta de mantenimiento, es decir el uso, desuso
que servirn de base para hacer el proceso de o abuso de la edificacin, as como la contami-
homologacin de las muestras para determinar nacin social en el entorno, y la contaminacin
el valor, segn el enfoque que se utilice. por factores externos, como fbricas, negocios
-Melissa, te noto an inquieta, tienes otra nocturnos, talleres, iglesias, etc.
pregunta? Finalmente, se elabora un informe, que por
-S, los tasadores, al momento de realizar lo general tiene una portada, la tabla de con-
su evaluacin, toman en cuenta la ubicacin tenido, la hoja de presentacin del trabajo,
geogrfica de la vivienda? la certificacin del valor, la informacin de
Por supuesto, en una tasacin, tambin es la documentacin legal, el anlisis de la zona
importante analizar la zona y el vecindario en y el vecindario, el mejor y ms alto uso, la
que est ubicado el inmueble, as como deter- descripcin de las edificaciones y mejoras,
minar el mejor y ms alto uso de la propiedad. siempre indicando los materiales, condiciones
-Ay, excseme licenciado por mis tantas pre- fsicas y depreciacin.
guntas, pero quisiera saber, qu es lo que ms Adems, debe incluir un anlisis del valor,
impacta positivamente en el valor de una casa? aplicando los enfoques de valuacin, de
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acuerdo con el tipo de inmueble y finalidad realizado por un profesional capacitado con los
del trabajo; las observaciones, las condicio- conocimientos de las normas y metodologas
nes contingentes y limitantes; una copia de valuatorias, que est totalmente informado de
la documentacin legal; la localizacin del in- los cambios econmicos, jurdicos y sociales
mueble; un plano ilustrativo y fotografas. que afectan al inmueble.
La validez y vigencia de un trabajo de ta- El tasador debe ser preferiblemente
sacin se extiende por un perodo de tiempo miembro del Instituto de Tasadores Domini-
mximo de 18 meses, siempre y cuando no canos, Inc. (ITADO), la nica entidad en el pas
haya habido una modificacin significativa en que se preocupa por la preparacin y edu-
el inmueble o en su entorno u otros factores cacin continuada de sus miembros y que,
que pudieran afectar el valor, como la tasa de adems, est avalada y es miembro de la
cambio, la inflacin, etc. Unin Panamericana de Asociaciones de Va-
El trabajo de valuacin debe ser siempre luacin, (UPAV).
4.3
financiamiento
La negociacin de
tu prstamo
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 129
4.3.1
an menos en un contrato que durar dcadas. contrato a 30 aos siempre tendremos una da, o no la debera comprar en ese momento o,
Por ejemplo, esa maravillosa tasa inicial del menor cuota. quizs, debera aspirar a una ms econmica.
10% en su prstamo para vivienda que ahora Inicialmente, como vemos, es as: la cuota Ese pago inicial de un 20% tiene su razn de
se puede estar promocionando (mediadas de ser de slo RD$10.2 mil a 30 aos. Asumien- ser. En los Estados Unidos, por ejemplo, el que
2015), est bien cerca del mnimo de 10.2% do, claro, que la tasa de inters se mantiene solo acumula un inicial de 10% (financiando
que se ha disfrutado en ese producto de los invariable. un 90%) es dos veces ms propenso a perder
ltimos cinco (y hasta 30!) aos. Ahora bien, sabr el cliente que, si en vez de su vivienda que quien, sabia y prudentemente,
Desde el 2010, esa tasa de inters ha llegado endeudarse por 30 aos lo hace por la mitad ahorra su 20% de inicial.
a ser muy superior (15.2%) , de hecho, el pro- del tiempo (15), su cuota sera slo RD$2 mil Ojal estos datos sirvan para evitar, aunque
medio, durante estos aos de bonanza o tasas superior?Sabr el cliente que esa econo- sea, una sola vctima ms.
extremadamente bajas ha sido un 12.5%. ma en su cuota mensual de RD$2 mil pesos la
Moraleja? Que es para ese 15% de tasa perder, como en efecto la han perdido miles Manuel,
A 30 aos nos
mxima que debemos de estar preparados de clientes, con un simple aumento en la tasa convendra?
en vez de asumir una postura de negacin o de inters de 2% (del 12% al 14%)?
de vctima, al ver que el banco nos ajusta el Me pregunto si el cliente que firma a 30
inters como, irremediablemente, lo har. aos sabr que, cinco aos despus de haber
Muchas veces. firmado su contrato, seguir debiendo el 98%
Sigamos. Ms variar, por la tasa de inters, del pagar que firm. Mientras, aquel que lo
la cuota mensual de un prstamo que por asumi a 10 aos habr amortizado el 36% y el
el plazo o el perodo de tiempo por el que lo de 15 aos el 16% de lo debido.
asumimos. Quien no tiene la capacidad para acumular el
Nos engaamos pensando que por firmar el 20% de lo necesario para adquirir una vivien-
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 131
4.3.2
El Futuro Hipotecado
A rgentarium
Todos somos hipotecarios ahora, y como lapidaria acuada por el BNV de antes.
parece que Argentarium es el nico analista En sus memorias (recientemente publicadas),
que muestra cierta preocupacin con este Alan Greenspan, ex-presidente de la Reserva
fenmeno, pens que sera conveniente, para Federal, que algunos responsabilizan de la
mostrar mis credenciales hipotecarias, que actual crisis hipotecaria de ese pas, va ms
en esta oportunidad comparta con los lec- all. Para el Maestro, como le dicen, mien-
tores algunos consejos prcticos sobre estos tras ms personas tengan vivienda propia,
prstamos. mayor ser su compromiso con el futuro del
Es su casa, no lo olvide pas y mejor la esperanza de lograr la unidad de
La compra de una primera vivienda es uno de la nacin.
esos momentos memorables en la vida. Re- Desde el punto de vista filosfico, Greens-
cuerdo la compra del hogar de mis hijos y pan motiva su respaldo a la flexibilizacin del
la noticia de que la Asociacin La Previsora crdito hipotecario, para que el derecho de
aprob mi solicitud de prstamo. El hombre propiedad, piedra angular de una economa
que ha trabajado, economizado y pagado por de mercado, sea respetado, es bsico que sea
un hogar, es un hombre mejor, fue una frase compartido lo ms ampliamente posible.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 132
Manuel,
organizados
podemos dar
el gran paso.
En un pas como el nuestro, donde el dficit mundo. No puedo dejar pasar el paralelo con formados y conscientes, no solamente de las
habitacional es tan profundo, el ahorro mone- la dinmica que actualmente caracteriza el grandes oportunidades que tenemos como
tario tan frgil, y la industria de la construccin sistema bancario de la Repblica Dominicana. nacin por delante, sino tambin conscientes
es igualmente importante para el bienestar de Mientras todos tengamos claros que la magni- de sus riesgos. Al igual que las oportunidades,
toda la economa, quin no apoyara la am- tud, la velocidad y el alcance del crecimiento los riesgos del futuro nos afectarn a todos,
pliacin del crdito a la vivienda? hipotecario en el pas es algo sin precedentes sin importar que se obtenga (o no) un finan-
La edad de la turbulencia para ms de una generacin de banqueros, y ciamiento hipotecario. Ya, por lo visto, hasta el
A este ttulo, el Maestro le agreg a la portada sus clientes, podemos estar tranquilos. futuro est hipotecado. No hay marcha atrs.
de su autobiografa: Aventuras en un nuevo Eso s: entremos a este nuevo mundo mejor in- Bienvenidos a casa.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) 134
Declogo Hipotecario
1 6
INVESTIGUE, COMPARE Y NEGOCIE DOCUMENTE SUS INGRESOS
No tome su decisin con una cerveza en mano, luego de disfrutar a Cuando el banco calcula su capacidad de pago, querr ver, adems
Sergio Vargas en su feria hipotecaria favorita. Tmese su tiempo, de una carta de su empleador (al cual posiblemente llamarn),
visite a ms de un banco o asociacin, investigue las condiciones, el movimiento de sus cuentas para verificar los depsitos que all
apuntndolas unas al lado de otras. Compare. Con ese documento en se realizan. Si usted es un profesional independiente, el depositar
7
mano, negocie de manera informada. de manera recurrente todos sus ingresos ser algo imprescindible.
2
NO CAIGA EN GANCHOS REVISE Y CUIDE SU HISTORIAL
Algo le aseguro: la tasa que su banca le ofrezca en la feria no ser la El primer paso en todo este proceso debe ser obtener su informe
tasa que disfrutar por la vida de su prstamo. Cambiar. No decida de historial crediticio ms reciente (de los dos proveedores
cunto puede asumir de cuota en base a la tasa de feria. El 10.95% existentes). Verifique si tiene algn error. Las cuentas castigadas
es excelente, pero Podr pagarla, si cambia a un 18%? son malas noticias. Si tiene balances en mora, pguele a su antiguo
3 8
acreedor.
CUNTO PUEDES FINANCIAR?
Dicen que una familia puede financiar una vivienda que represente YO NUNCA HE DEBIDO UN CHELE
entre 2 y 2.5 veces sus ingresos anuales. Calcule sus cuotas fijas de No dude que esta frase le complicar obtener su crdito. Si nunca ha
prstamos viejos y la hipotecaria (al 18%). Ese monto no debera tomado prestado, Cmo se sabr que es buena paga? Obtenga dos
9
exceder el 30% o 35% de sus ingresos mensuales. tarjetas de crdito, o un prstamo pequeo, y deje rastro de que es un
4
buen pagador.
ESOS COSTOS SUBMARINOS
La tasa de inters no es el nico costo que asumir con su prstamo MI BANQUERO Y YO
hipotecario. Otros saldrn. Investigue cules son antes de comprom- Es buena idea mantener una buena relacin con un banco principal y
eterse. Ya emergern los gastos de cierre, gastos legales, seguros de su banquero, y donde su oficial de cuentas no ser movido cada mes.
vida y FHA. No olvide los impuestos de Don Guarocuya! Maneje bien sus cuentas y tenga varios de sus productos. Le servir
5 10
de referencia despus. Ya ver.
EL INICIAL A PAGAR IMPORTA
Porque su banco le preste el 80% del valor de la propiedad, EXISTE LA LEY DE MURPHY
no quiere decir que tiene que asumir tanta deuda. Asuma lo que Su vida luce bien ahora. La tasa? 10.95%. La economa crece
sea factible segn su propio clculo de capacidad de pago y apetito a un 10%. Su empresa lo promovi. Su pareja trabaja. Lo bombardean
de riesgo. El prstamo es para adquirir y mantener su vivienda. con anuncios para que se saque esa casita de la cabeza. El mundo
da vueltas. Recuerda el 2003? Ahorre para los imprevistos.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 135
4.3.3
Cmo Estructuramos
tu Prstamo?
Y o landa G u z m n E gresada meritoria de la carrera de C ontabilidad de la P U C M M , con m s de
30 a os de e x periencia en el sistema financiero dominicano . D esde el 2006 es
miembro de la A sociaci n C ibao de A horros y P rstamos , donde se desempe a
como V icepresidente de N egocios Z ona N orte .
ustedes fijarla a largo plazo; pero si, por el con- visin), y, por favor, perctense de que el
trario, la tendencia es al alza, entonces s les contrato o pagar no contenga clusulas
conviene que sea fija. abusivas.
Podemos afirmar que una tasa fija, pero alta Antes de finalizar, y aunque sabemos que ese
por largo tiempo, no es conveniente; sin La entidad no es el caso de ustedes, Manuel y Melissa,
embargo, an una tasa alta-fija, les permiti- resulta vlida la advertencia para cualquier po-
r desarrollar una mejor planificacin de sus financiera prefiere tencial comprador de que no se quiera pasar de
ingresos.
En una economa como la dominicana, de alta
que el comprador listo mintiendo sobre los ingresos que recibe
para calificar en la aprobacin de un crdito,
volatilidad en las tasas, las tasas fijas son defi- aporte un mnimo pues, con el tiempo, esa mentira se devuelve
nitivamente una opcin. en su contra, con intereses y cargos por mora.
Para concluir, y como consejo a tomar en en el costo de
cuenta en lo que respecta a la estructura o las
condiciones de su prstamo hipotecario, antes
adquisicin
de firmar el pagar, revisen bien y asegrense del inmueble
de que no exista penalidad por cancelacin an-
ticipada o abonos extraordinarios, porque hoy para compartir
da, las entidades estn penalizando a los pres-
tatarios que realizan abonos extraordinarios.
el riesgo.
Adems, deben conocer cul es la tasa de
mora, el monto de los gastos de cierre, el
tiempo de estabilidad de la tasa (tipo de re-
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 138
4.3.4
Ja C queline M o ra E conomista , especialista en temas de macroeconom a aplicado a la empresa , con m s de 1 5 a os de e x periencia . A ctualmente
es G erente G eneral de A nal tica E mpresarial , una compa a de inteligencia econ mica y estrategias de negocio .
pagado, y otra es el repago del desembolso Es decir, que al final del primer ao, la deuda
Esos ejemplos que les expliqu antes, nos de- tamento, tendra que pagar de intereses casi Ya comprend,
muestran que las fluctuaciones de las tasas de
inters deben ser tomadas en cuenta a la hora
RD$12,000.00, es decir RD$3,000.00 ms de
lo pagara de alquiler. hay que dejar
de tomar un prstamo de vivienda. Les sugiere
que si toman un prstamo en momentos de
Segn su punto de vista: el inters es un
gasto igual que el alquiler, as que por qu
el presupuesto
ferias, o en perodos de muy bajas tasas de pagar ms. Sin embargo, mi amigo tom en con espacio
inters, deben tomar en cuenta que su cuota
podra incrementarse en el tiempo, y por ende
cuenta varias cosas, como que el monto del al-
quiler se va ajustando en el tiempo, mientras para otros
debemos planificarnos para poder asumir al
menos un 20% de cuota adicional.
que si las tasas se mantienen en su prome-
dio, l pagara una cuota prcticamente igual.
gastos adems
Manuel, Melissa, no olviden que muchos Tambin analiz que el valor del prstamo va del hipotecario.
tienden a dejar su presupuesto sin espacio a disminuyendo en el tiempo, y el valor de la vi-
la hora de endeudarse para un prstamo hi- vienda se va incrementando, y que en 10 aos
potecario, lo que los hace vulnerables, y a sus su ingreso sera ms alto, la cuota del prsta-
familias tambin. No cometan ese error. mo sera constante, y el alquiler sera mayor.
Finalmente, es importante que tomen en Es decir que esa tasa de inters represen-
cuenta, que el prstamo de vivienda les da ta para nosotros, y por supuesto tambin para
tambin la oportunidad de tener grandes ga- ustedes, la oportunidad de acumular riqueza
nancias. Un amigo me coment una vez que en el tiempo. Pero recordemos que esa capa-
el 12% de tasa de inters era exagerado. l cidad de acumularla es mayor a medida que la
viva en un apartamento que costaba aproxi- tasa es menor.
madamente RD$1,800,000.00, y pagaba de
alquiler RD$9,000.00. Si l comprara el apar-
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 142
4.3.5
E x perto en R iesgos y S eguros con 1 4 a os de e x periencia en la industria aseguradora . E s autor y coordinador del programa de M aestr a
E rne s t o S A N T OS en S eguros de la E scuela de G raduados de U N I B E ( E G R U ) , y ejecutivo en una de las aseguradoras l deres del mercado dominicano .
salud sin afectar su reserva, sino que el seguro, tener implicaciones negativas para nosotros, y
conforme a las coberturas de su plan, habra generar prdidas de patrimonio.
cubierto sus gastos o gran parte de ellos. Ante la falta de uno de ustedes, el otro que- Es importante
Es importante que tengan presente que ante
los riesgos, los seguros son la solucin ms
dara en una situacin vulnerable para hacer
frente a los compromisos asumidos, y lo mejor que conozcan
eficaz. es que el prstamo quede saldado mediante un
seguro, garantizando el patrimonio familiar, y
cul es la
aseguradora
Proteccin ante los imponderables
Podrn pensar, pero, y qu tiene que ver permitiendo, de esta forma, recomenzar al
el seguro con nuestra decisin?. Mucho,
precisamente por lo que puede pasar, y con-
sobreviviente.
Tambin consideren que existen daos que respalda los
siderando la exposicin catastrfica que tiene fsicos a la propiedad, que estando protegi-
da con el seguro de incendio, podrn reparar
seguros.
nuestro pas, la Repblica Dominicana, a hu-
racanes y terremotos, los bancos han tomado o reconstruir en caso que sean parciales, o si
medidas para proteger sus carteras de prsta- fueran totales, quedar librados de la deuda, de- cerciorarse que sea una compaa que puede
mos hipotecarios. pendiendo de las coberturas del mismo. garantizar esa promesa en el tiempo, y conocer
Al momento de contratar el prstamo, notarn Elementos a tomar en cuenta a quin contactar ante una reclamacin.
que, adems del capital e intereses en la cuota Entonces, en relacin con los seguros deben Segundo: En lo relativo al seguro de incen-
mensual, figura el costo principalmente de dos tomar en cuenta principalmente lo siguiente: dio, consulten a su banco si estn asegurando
seguros: de vida y de incendio. Primero: Es importante que conozcan cul el valor de tasacin de la vivienda, o slo el
No quiero preocuparlos, pero la realidad es es la aseguradora que respalda los seguros. monto del prstamo.
que da a da nos enfrentamos-hasta sin per- Si bien los bancos procuran contar con pro- En ambos casos, hay una brecha de cober-
catarnos-, a diversas situaciones que pueden veedores solventes y confiables, es saludable tura, que ante la eventualidad de un siniestro,
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opcin para el cliente, es decir, no siempre ser adicionales como pago anticipado en caso de
posible que contraten el seguro individual- enfermedad o por incapacidad, entre otras.
mente, y hagan una cesin de derecho a favor En tal caso, podrn hacer una cesin de
del banco. Esto as, pues como se trata de una derecho a favor del banco por el monto
garanta complementaria del crdito, de esta adeudado.
forma garantizan que la proteccin se manten- Cuarto: Pregunten por las coberturas contra-
ga en vigor. tadas en ambos casos, y por las exclusiones.
Tercero: En lo que respecta al seguro de vida. En el caso de incendio, la pliza contempla
Consulten si los protege a ambos, al que figure tambin las denominadas lneas aliadas, que
como titular y al co-deudor, pues tal como in- son coberturas, digamos, complementarias. En
dicamos previamente, si alguno falta, con la algunos casos, podra limitarse slo a incendio,
indemnizacin del seguro quedara saldado el huracn y terremoto. Por consiguiente, an
prstamo. asegurados, ustedes, sin darse cuenta, estn
Si es opcional, recomiendo que de todas descubiertos ante contingencias, tales como
formas lo contraten, pero individualmente (que daos por agua, inundacin, robo, entre otras
no est mancomunada la pliza). coberturas disponibles.
Acrquense a un intermediario de seguros Sobre el seguro de vida, deben tener en cuenta
puede tener implicaciones desfavorables para para conocer las opciones del mercado y una que ste regularmente slo tiene la cober-
ustedes. Lo idneo es asegurar a valor de proteccin acorde con su patrimonio e inte- tura de riesgo, es decir, por fallecimiento.
mercado. reses, respecto de sus planes futuros y ms Es importante validar si tiene cobertura por
En sentido general, los bancos requieren all del prstamo. Adems, podran considerar muerte accidental, y estar informados de las
que este seguro sea vinculado al prstamo, sin que sea con ahorros y tambin con coberturas exclusiones.
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4.3.6
de los contratos
hipotecarios
Es abogado, especialista en regulacin de mercados financieros, con ms de 10 aos de experiencia
Juli o c s ar mu o z en el rea. Actualmente es socio fundador de Capital, Abogados & Consultores.
1. Revisin de penalidad por 2. Revisin de penalidad por abono no todos los das primero, 5 o 15 caen en das
cancelacin anticipada del prstamo extraordinario al capital laborables. Esto puede producir una despro-
Uno de los aspectos de ms relevancia es la La penalidad por abono extraordinario al gramacin de la amortizacin del prstamo,
existencia o no de penalidad por saldar o can- capital entra en efecto cuando desean amor- que muchas veces observan al final de la vi-
celar anticipadamente el prstamo. Hoy da, tizar el prstamo ms rpido que el programa gencia del mismo.
debido a la fuerte competencia entre ofertas de o tabla de amortizacin que acuerden con las
4. Penalidades por gestin de cobros
tasas para prstamos hipotecarios entre enti- entidades. En ocasiones, estos abonos extraor-
Es importante conocer si se generan cargos
dades, los casos en donde existe la obligacin dinarios generan un monto como penalidad.
adicionales cuando el prstamo pasa a un
de pagar una penalidad por saldar el prstamo 3. Imputacin de los pagos fuera de proceso de gestin de cobros extraordinario,
antes del plazo acordado es importante cono- fecha por feriado
as como el monto y la frecuencia con que se
cerlo, cul es el alcance de esa penalidad, y el Las clusulas de los contratos establecen qu
pueden generar dichos cargos. Muchas veces,
monto o porcentaje que estaran obligados a sucede cuando los pagos se realizan fuera de
la entidad no tiene control de esos gastos, pues
pagar si deciden cambiar de entidad. la fecha de pago prevista en el contrato, pues
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provienen de un tercero que presta estos ser- adquieren su vivienda a travs de un prsta-
Es importante
vicios, pero siempre el cliente tiene derecho a mo hipotecario, les corresponde el derecho, verificar el costo
conocerlos de antemano. y hasta la obligacin, de custodiar sus certifi-
cados de propiedad, conocidos tambin como
de las penalidades
5. Tarifario de gastos
y honorarios legales duplicados del dueo. En ocasiones, las enti- para que planifiques
Los prstamos hipotecarios consignan muchas
obligaciones, formalidades y penalidades que
dades ofrecen el servicio de gestionar y retirar
el documento ante el Registro de Titulo sin tu compra.
deben estar previstas en un tarifario comple- costo adicional para los clientes, para que
mentario para gastos y honorarios legales. stos puedan procurarlo por sus oficinas. Veri- tienen. Tambin deben saber cules entidades
Estos gastos pueden generarse con ocasin de fiquen si el contrato establece la potestad de la son las proveedoras de estas plizas y sus sol-
un trmite legal necesario y propio del proceso entidad de retener el certificado del deudor, o vencias como aseguradoras.
o de un incumplimiento por parte del deudor. si ofrece la gestin de trmite y retiro del certi- 8. Inicio del prstamo:
Ustedes, como clientes, tienen derecho a ficado para luego entregarlo al cliente. firma o desembolso
conocer estos gastos con antelacin, aunque, 7. Cobertura de plizas de vida y Las obligaciones del prstamo comienzan
con frecuencia la entidad financiera no con- restricciones, exclusiones o perodos desde el mismo momento en que se formaliza.
trola estos gastos, que provienen de un tercero de carencia En los casos de financiamiento de compra de
que presta estos servicios. Los prstamos hipotecarios vienen atados vivienda que ser entregada en un momento
a plizas de vida y otros riesgos, que son posterior a la firma del prstamo, es importan-
6. Autorizacin para retencin o
entrega de duplicado del dueo en pagadas por el deudor en las cuotas ordi- te verificar cundo se inicia el cumplimiento de
favor de la entidad financiera narias del prstamo. Es importante conocer las obligaciones por parte del deudor, ya sea a
A los propietarios-deudores hipotecarios, que las coberturas de estas plizas, as como las partir de la firma, o del desembolso del prsta-
es en lo que ustedes se convertirn, si por fin exclusiones y carencias que las mismas con- mo a terceros.
5
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) 149
Comparador Hipotecario
Sobre la propiedad:
Un apartamento nuevo, en las afueras de Santo Domingo.
(5 de 19 bancos)
BPD APAP Scotiabank Progreso Bonao
Opciones de tasa
Tasa fija: 8.95% - 10.95% 9.75% 9.00% 10.50% 11.00%
Tiempo de tasa fija (en meses) 12 - 24 12 12 12 12 - 24
Tasa variable:
Tasa de inters (en % anual): 13.70% - 14.70% 9.80% 9.00% 9.75% 11.00%
Comisiones asociadas:
Comisin por cancelacin
anticipada: 1.5% - 2.0% 3.0% 2.0% 1.5%
Aplicable si se cancela
antes de (en meses) 36 36 36
Gastos de cierre:
Gastos legales o
por abogado (en RD$ 0%): 8,000 12,560 15,000 5,000 4,200
Otros gastos de cierre (si aplican): 7,000
Gastos por seguro:
Seguro de vida (si aplica): 464 835 835 600 1,531
Gasto mensual por seguro
de vivienda (si aplica): 1,450 1,608 1,542 1,523
Seguro de vivienda calculado
sobre el valor de: Propiedad Propiedad Prstamo o propiedad Propiedad Propiedad
Resumen de cuota
mensual pagada:
Principal: 3,013 2,720 2,994 2,720 2,634
Inters (asumiendo la opcin de tasa ms baja): 14,917 16,250 15,000 16,250 16,666
Gasto mensual por seguro de vida (si aplica): 835 835 1,408 600 1,531
Gasto mensual por seguro de vivienda (si aplica): 1,450 1,608 1,450 1,543 1,523
20,215 20,579 20,852 21,113 22,354
Nota: Sondeo directo a entidades financieras realizado en abril 2015 y confirmado en junio 2015. Condiciones presentadas fueron suministadas por las entidades financieras y son indicativas y sujetas a cambio en cualquier momento.
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(10 de 19 bancos)
BLH ACAP Vimenca Alaver Banreservas
Opciones de tasa
Tasa fija: 0.95% 10.5% - 13.5% 10.95% 10.95%
Tiempo de tasa fija (en meses) 12 12 - 24 - 36 12 12
Tasa variable:
Tasa de inters (en % anual): 10.50% 10.50% 10.95% 11.50% 11.00%
Comisiones asociadas:
Comisin por cancelacin
anticipada:
Aplicable si se cancela
antes de (en meses)
Gastos de cierre:
Gastos legales o
por abogado (en RD$ 0%): 974 1,508 1,554 766 1,856
Otros gastos de cierre (si aplican): 3,542 8,000
Gastos por seguro:
Seguro de vida (si aplica): 974 1,508 1,554 766 1,856
Gasto mensual por seguro
de vivienda (si aplica): 1,208 1,450 1,208 1,269 967
Seguro de vivienda calculado
sobre el valor de: Propiedad Propiedad Prstamo Propiedad Prstamo
Resumen de cuota
mensual pagada:
Principal: 2,326 2,468 2,326 2,162 2,326
Inters (asumiendo la opcin de tasa ms baja): 18,250 17,500 18,250 19,167 18,250
Gasto mensual por seguro de vida (si aplica): 974 1,508 1,554 766 1,856
Gasto mensual por seguro de vivienda (si aplica): 1,208 1,450 1,208 1,269 967
22,758 22,926 23,338 23,363 23,398
Nota: Sondeo directo a entidades financieras realizado en abril 2015 y confirmado en junio 2015. Condiciones presentadas fueron suministadas por las entidades financieras y son indicativas y sujetas a cambio en cualquier momento.
g u a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 152
(15 de 19 bancos)
BHD Len BDI Romana Duarte Banesco
Opciones de tasa
Tasa fija: 11.25% - 15.25% 12.00% 12.00% 11.50% 12.00%
Tiempo de tasa fija (en meses) 12 - 60 12 24 12 12
Tasa variable:
Tasa de inters (en % anual): 11.25% 11.50% 14.00% 11.00% 11.75%
Comisiones asociadas:
Comisin por cancelacin
anticipada: 2.5% 2.5%
Aplicable si se cancela
antes de (en meses) 12 24
Gastos de cierre:
Gastos legales o
por abogado (en RD$ 0%): 14,078 0.50% 0.25% 0.40% 10,290
Otros gastos de cierre (si aplican): 1,250
Gastos por seguro:
Seguro de vida (si aplica): 1,060 1,800 928 2,088 1,322
Gasto mensual por seguro
de vivienda (si aplica): 1,851 1,170 1,624 1,934 1,392
Seguro de vivienda calculado
sobre el valor de: Propiedad Prstamo Propiedad Propiedad Propiedad
Resumen de cuota
mensual pagada:
Principal: 2,235 2,162 2,022 2,310 2,022
Inters (asumiendo la opcin de tasa ms baja): 18,750 19,167 20,000 18,333 20,000
Gasto mensual por seguro de vida (si aplica): 1,060 1,800 928 2,088 1,322
Gasto mensual por seguro de vivienda (si aplica): 1,851 1,170 1,624 1,934 1,392
24,029 24,298 24,574 24,666 24,736
Nota: Sondeo directo a entidades financieras realizado en abril 2015 y confirmado en junio 2015. Condiciones presentadas fueron suministadas por las entidades financieras y son indicativas y sujetas a cambio en cualquier momento.
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(19 de 19 bancos)
Bancamerica Promerica La Nacional Santa Cruz
Opciones de tasa
Tasa fija: 14.50% 11.95% 12.00%
Tiempo de tasa fija (en meses) 6 12 12
Tasa variable:
Tasa de inters (en % anual): 12.50% 14.50% 13.95% 11.50%
Comisiones asociadas:
Comisin por cancelacin
anticipada: 2.0% - 3.0% 2.0%
Aplicable si se cancela
antes de (en meses) 12 24
Gastos de cierre:
Gastos legales o
por abogado (en RD$ 0%): 7,400 11,000 6,960 8,400
Otros gastos de cierre (si aplican): 800 2,000
Gastos por seguro:
Seguro de vida (si aplica): 779 1,856 2,552
Gasto mensual por seguro
de vivienda (si aplica): 1,524 1,792 1,450
Seguro de vivienda calculado
sobre el valor de: Propiedad Propiedad Propiedad Propiedad
Resumen de cuota
mensual pagada:
Principal: 1,889 1,433 2,035 2,266
Inters (asumiendo la opcin de tasa ms baja): 20,833 24,167 19,917 20,000
Gasto mensual por seguro de vida (si aplica): 779 1,856 2,552
Gasto mensual por seguro de vivienda (si aplica): 1,524 1,792 1,450
25,026 25,599 25,600 26,268
Nota: Sondeo directo a entidades financieras realizado en abril 2015 y confirmado en junio 2015. Condiciones presentadas fueron suministadas por las entidades financieras y son indicativas y sujetas a cambio en cualquier momento.
Gua de la Primera Vivienda
2015, Alejandro Fernndez W.
Diseo y diagramacin:
Otaku Media, Anceli Peguero y lvaro Chan
>info@otakumedia.net
Grficos e ilustraciones:
Istock Photo / Otaku Media
http://www.argentarium.com