INDICE

1. INTRODUCCIN................................................................................................................................ 2
2. LAS ARRAS: Origen y concepto .......................................................................................................... 3
3. DEPSITO Y GARANTA ................................................................................................................... 4
4. CLASES DE ARRAS: CONFIRMATORIAS Y DE RETRACTACIN ........................................................ 6
4.1 LAS ARRAS CONFIRMATORIAS .................................................................................................. 6
4.2 LAS ARRAS DE RETRACTACIN ................................................................................................. 9
5. LA UTILIDAD DE LAS ARRAS EN LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES ............... 10
6. LAS IMPLICANCIAS TRIBUTARIAS DE LA ENTREGA DE ARRAS, DEPSITOS O GARANTAS EN EL
IGV ..................................................................................................................................................... 11
6.1 LAS OPERACIONES EN LAS CUALES PUEDE EXISTIR LA ENTREGA DE ARRAS ....................... 11
6.2 LA BASE IMPONIBLE QUE SE UTILIZA PARA EL CLCULO DEL IGV SEALADAS POR LEY ...... 11
6.3 LAS ENTREGA DE ARRAS, DEPSITOS O GARANTAS Y SU INFLUENCIA EN LA
DETERMINACIN DE LA BASE IMPONIBLE DEL IGV ....................................................................... 12
6.3.1 EN EL CASO DE LA VENTA DE BIENES MUEBLES: ............................................................. 12
6.3.2 EN EL CASO DE LA PRESTACIN DE SERVICIOS .............................................................. 13
6.3.3 EN LA PRIMERA VENTA DE INMUEBLES ............................................................................ 14
6.3.4 EN CUANTO AL NACIMIENTO DE LA OBLIGACIN EN EL CASO DE CONTRATOS DE
CONSTRUCCIN ........................................................................................................................ 14
7. SE DEBE EMITIR COMPROBANTE DE PAGO POR LA ENTREGA DE ARRAS? ................................ 17
8. RTF EMITIDA SOBRE EL TEMA DE ARRAS DE RETRACTACIN...................................................... 18
9. MODELO DE CONTRATO PREPARATORIO CON ARRAS DE RETRACTACIN ................................. 19
10. SANEAMIENTO.............................................................................................................................. 24
1. El saneamiento:................................................................................................................................ 25
2. Causas que dan lugar al saneamiento: ........................................................................................... 25
11. BIBLIOGRAFIA: ...................................................................................................................... 28
ALDEA CORREA, Vldik. Las arras de retractacin en el Derecho Civil Peruano. Artculo publicado en la
revista Cathedra Revista editada por los estudiantes de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional
Mayor de San Marcos. Nmero 11, Ao VII. Lima 2005. .......................................................................... 28
DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. Estudios del Contrato Privado. Tomo I Editorial Cusco editores. Lima,
1983. Pgina 302. ................................................................................................................................ 28
VILLANUEVA GUTIERREZ, Walker. Estudio del Impuesto al Valor Agregado en el Per: Anlisis, Doctrina y
Jurisprudencia. Lima: Universidad ESAN: Tax editor, 2009. Pgina 252 ................................................... 28

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1. INTRODUCCIN
En la venta de bienes muebles, la primera venta de los inmuebles o en el caso de los contratos de
construccin, resulta comn que para poder asegurar la venta de los bienes o procurar que se
ejecute el contrato, el comprador o adquirente cumpla con la entrega de montos de dinero al
vendedor o al constructor, como una especie de seal para que la operacin se lleve a cabo, la cual
puede revestir distintos nombres como arras, depsitos, garantas, entre otros.

En el caso de la entrega de las arras, la norma reglamentaria estableca que solo se afectaban al
pago del IGV cuando sean arras de retractacin y el monto pagado por este concepto supere el 15%
del valor de venta del bien o del valor total de la construccin. En el caso de arras de confirmacin la
obligacin tributaria del IGV se generaba por cualquier monto.

Las arras tienen su origen en las pocas ms remotas de la humanidad, cuando derecho y magia no
eran claramente diferenciados, y obedecen a la idea (ms que superada) de que la mera voluntad de
las personas no es bastante para generar una obligacin. De hecho he empezado diciendo que son
un simple pacto de un contrato, cuando en realidad simplemente es algo que un sujeto entrega a
otro para asegurar una obligacin que aquel contrae frente a este (y un ejemplo clarsimo de lo que
digo son las arras matrimoniales, dado que el matrimonio genera vnculo pero no contrato).

Haciendo un poquito de historia, en Grecia (ya hace unos siglos de eso), las arras si eran un
contrato, pues la compraventa no se perfeccionaba por el mero consentimiento, sino por la entrega
de la cosa y el pago del precio, pero desde que los Romanos inventaron los acueductos, los
armaos de la Macarena y la compraventa meramente consensual, las arras dejaron de ser un
contrato.

Lo cierto es que actualmente (superada esa idea) las arras, en realidad se producen
fundamentalmente en el contrato de compraventa, y especialmente en el de inmuebles, y aunque no
tienen ms problemas jurdicos, los problemas que en la prctica plantean las arras son casi
infinitos, debido:

A su escasa regulacin.

A excesivo uso, especialmente por personas ajenas al mundo del derecho.

A una increble confianza en que la compraventa pretendida tendr lugar sin mayores problemas

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2. LAS ARRAS: Origen y concepto
El contrato de arras, es un contrato privado, es decir, firmado por propietarios y compradores, sin la
presencia de un notario, donde las partes pactan la reserva de la compraventa de bienes, o
inmuebles como una vivienda, entregndose como prueba una cantidad de dinero en concepto de
seal. Forma parte de los denominados precontratos, dado que lo que se est contratando es la
obligacin de firmar un contrato (el de compraventa) en el futuro.

El Contrato de Arras es un contrato privado, donde se recogen el detalle del acuerdo alcanzado,
importe acordado y su forma de pago, plazo mximo para formalizar la operacin ante notario, como
se repartirn los gastos de la venta, notaria, registro, etc.
Lo habitual es estipular un pago en metlico en dos pagos, uno en el instante de firmar el Contrato
de Arras y el resto, mediante cheque conformado o cheque bancario, a la firma ante notario. En
condiciones normales el plazo que se suele marcar es de dos meses como mximo, que viene a ser
ms del doble del necesario para obtener una hipoteca, y los gastos de venta, (Notara, Registro e
Impuesto de Actos Jurdicos Documentados (7%), suelen ser por cuenta del comprador y la
Plusvala Municipal, por cuenta del vendedor.

Acerca del origen de las ARRAS es pertinente citar a DE LA PUENTE Y LAVALLE, quien seala lo
siguiente: >se dice que el origen de las arras debe buscarse en las costumbres de los
comerciantes PNICOS(persona natural de CARTAGO), encontrndose tambin en la venta griega,
de donde pas a Roma. Otro autor, FREUND indica que las arras tiene un origen
SEMTICO(pueblos en en Mesopotamia y el Prximo Oriente con anterioridad al primer milenio antes
de Cristo y que tenan lenguas con un origen comn), aunque coincide que la institucin lleg a
Roma a travs de Grecia. En el Derecho Romano clsico y en el Bajo Imperio Ia entrega de objetos
o de dinero, al momento de celebrarse un contrato consensual se consider solo como medio de
prueba de que el contrato haba quedado perfeccionado, teniendo as el carcter de arras
confirmatorias, pero a partir de una constitucin de Justiniano del ao 528 se ha credo un
reconocimiento de la facultad de retractacin con la prdida de las arras o con su restitucin in
duplum, con lo cual surge el concepto de las arras penitenciales.

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De acuerdo a lo sealado por CABANELLAS, las arras son definidas como Lo que se da en prenda
o seguridad del cumplimiento de un contrato.

Las arras constituyen una seal entregada por una de las partes contratantes a la otra para que
quede cierta seguridad que se celebrar posteriormente un acuerdo de transferencia, ya sea de
bienes muebles o de inmuebles, es una especie de prueba de buena fe que la otra parte contratante
percibe como seguridad en la celebracin de un determinado acuerdo.

En la doctrina apreciamos que BORDA manifiesta que la seal representa un doble papel: por
una parte, es una garanta de la seriedad del acto y tiene el carcter de un adelanto del pago del
precio; por otra, importa acordad a los contratantes el derecho de arrepentirse, perdiendo la seal el
que la ha entregado y devolvindola doblada el que la ha recibido. Empero hay un inconveniente en
que las partes atribuyan a la seal tan solo el carcter de garanta del acto, negando la posibilidad
de arrepentimiento.

Conforme a la revisin de la doctrina nacional observamos que ALDEA seala lo siguiente En

trminos generales, arra significa lo que se da en seal, manifestacin, garanta o prueba,
usualmente una cantidad de dinero u otro bien (mueble o inmueble), que una de las partes entrega a
la otra como testimonio del acuerdo contractual. Con el devenir del tiempo las arras pasaron a
convertirse en institucin de aseguramiento de derechos, al ser considerado como aquello que se da
en prenda o garanta de un contrato.

3. DEPSITO Y GARANTA
Con la reciente incorporacin de stos trminos dentro de las definiciones de venta, servicios y
contratos de construccin mediante el Decreto Legislativo N 1116 es preciso dar una explicacin
sobre lo que implican tales supuestos.

Para empezar, el trmino DEPSITO en su sentido comn y ordinario del mbito civil constituye un
contrato nominado que se encuentra regulado en nuestro Cdigo Civil en el artculo 1814 en el que
una de las partes se obliga a custodiar (mantener vigilada una cosa para impedir que sea robada o
asaltada, o para protegerla de algn peligro). El bien o bienes de la otra parte y a devolverlo cuando
lo solicite, en cambio de una remuneracin.

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De manera obvia, indicamos que este no es el sentido que el legislador adopta al ubicar este trmino
dentro de la Ley del IGV, sino busca incluir una prctica comn dentro de los usos comerciales de
nuestra nacin al darle al trmino depsito el significado de la conducta por la cual, al pactar un
negocio, ya sea de venta, servicios o de construccin, se busca asegurar la realizacin de la
prestacin, abonando de forma anticipada una parte del precio o monto de la operacin mediante un
depsito en una cuenta de una entidad financiera, a nombre de su proveedor o prestador. Como
vemos, bajo este contexto difiere ostensiblemente en su acepcin general.

Por otra parte el trmino GARANTA tampoco se debe entender en su sentido ordinario como un
medio que respalde o asegure el pago o rembolso de un crdito o prstamo otorgado, como lo
seran las garantas reales (hipotecas, garantas mobiliarias) o las garantas personales (fianzas)
sino que se da a entender que bajo este trmino se busca que el contribuyente comprenda que
cuando efecta operaciones comerciales y celebre contratos en los que comnmente se estipula una
clusula de garanta la que, bsicamente, consiste en la cancelacin de un monto dinerario que
tenga como funcin garantizar el cumplimiento de la prestacin pero que por lo general termina
integrando parte del precio del servicio o venta.

Aunado a esto, encontramos que el Decreto Supremo N 161-2012-EF, que modifica el Reglamento
de la Ley del IGV, complementando la reforma hecha a la Ley del IGV establece una modificacin en
el numeral 3 del art. 3 de dicha norma estableciendo que los pagos recibidos anticipadamente a la
entrega del bien o puesta a disposicin del mismo, dan lugar al nacimiento de la obligacin tributaria.
Y seala para el caso de las arras, depsito o garanta, estas deben superar el 3% del monto total
de la venta para el nacimiento de la obligacin de pagar el IGV.

Entonces tanto el depsito como la garanta reciben un tratamiento diferenciado estipulndose el

requisito de que dichas sumas deben superar un lmite establecido en el reglamento para que se
aplique el gravamen sin embargo estas sumas en la prctica renen las caractersticas de lo que
conocemos como adelantos en el argot comercial y que tienen como funcin garantizar el
cumplimiento de lo pactado para ambas partes.

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Se valora la intencin de buscar acercar la redaccin normativa a una mejor comprensin del
contribuyente, pues en muchas ocasiones, previas a la modificacin, el contribuyente se encontraba
en la duda de considerar si dichos montos generaban o no la configuracin del hecho imponible.

4. CLASES DE ARRAS: CONFIRMATORIAS Y DE RETRACTACIN

ARRAS: obligacin principal (de dar, hacer o no hacer),
Las arras pueden ser de dos tipos:

Las arras confirmatorias

Las arras de retractacin.

Segn parte de la doctrina tambin pueden ser arras penales en la medida que existan previamente
las arras confirmatorias, ello implica que necesariamente las arras penales constituiran una sub-
especie de las arras confirmatorias.

CAPITULO XIII

ARRAS CONFIRMATORIAS CODIGO CIVIL PERUANO

4.1 LAS ARRAS CONFIRMATORIAS

La entrega de arras confirmatorias tiene la idea de ser una seal o prueba de seriedad que de todos
modos se d la celebracin del contrato, sin otorgar el derecho de desistirse de l. En caso que se
ratifique la celebracin del contrato y el mismo se cumpla, la parte que recibi las arras puede optar
por: (I) devolverlas o (II) en todo caso imputarlas (Dar un destino a una cantidad de dinero al
entregarla o consignarla).como parte del precio del pago, ello obviamente de acuerdo a la propia
naturaleza del contrato.

- Las arras confirmatorias

Una tercera modalidad de arras son las llamadas confirmatorias, que funcionan como pago parcial
del precio de una compraventa necesariamente perfecta. En este caso la entrega de una suma de
dinero por el comprador al vendedor es una seal de la celebracin del contrato, una prueba de su
existencia. Si las arras entregadas son confirmatorias (ni penitenciales ni penales) ninguna de las
partes puede, por su sola voluntad, liberarse de cumplir, ni valen como indemnizacin prefijada de
los daos y perjuicios derivados del incumplimiento del comprador, que se calcular de acuerdo con

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las reglas generales ya se opte por exigir el cumplimiento o la resolucin del contrato (pues
insistimos en que estas arras son sencillamente parte del precio pagado). Ahora bien, unas arras
penales o penitenciales pueden ser, a su vez, confirmatorias.

Si una de las partes entrega a la otra una cantidad de dinero en concepto de arras o seal, sin
especificar para qu lo hace (algo muy frecuente en la prctica, donde proliferan entregas de dinero
en calidad de seal y parte del precio o sencillamente de seal), no est clara la funcin que
cumplirn estas arras. Este es uno de los problemas que con ms frecuencia se plantea ante los
tribunales, pues mientras que a uno de los contratantes le puede interesar dejar sin efecto el
contrato (calificando las arras de penitenciales), al otro, lo contrario (calificndolas de confirmatorias
o penales)

Las arras confirmatorias estn reguladas en el Cdigo Civil Peruano desde los artculos 1477 al
1479 de la siguiente manera:

El artculo 1477 seala el concepto al mencionar que la entrega de arras confirmatorias importa la
conclusin del contrato. En caso de cumplimiento, quien recibi las arras las devolver o las
imputar sobre su crdito, segn la naturaleza de la prestacin.

El artculo 1478 precisa que es lo que se entiende por arras penales. En dicho artculo se menciona
que si la parte que hubiese entregado las arras no cumple la obligacin por causa imputable a ella,
la otra parte puede dejar sin efecto el contrato con.servando las arras. Si quien no cumpli es la
parte que las ha recibido, la otra puede dejar sin efecto el contrato y exigir el doble de las arras.

Finalmente, el texto del artculo 1479 recoge las normas aplicables a la indemnizacin. Este
dispositivo considera que si la parte que no ha incumplido la obligacin prefiere demandar la
ejecucin o la resolucin del contrato, la indemnizacin de daos y perjuicios se regula por las
normas generales.

Diferencia entre arras penales y clusula penal:

La diferencia entre las arras penales y la clusula penal radica en que, en las arras, lo que va a
servir de indemnizacin o pena se entrega antes del incumplimiento del deudor (no existen arras sin
la entrega de una cosa o DATIO REI=ENTREGA DE UNA COSA), mientras que de la clusula penal
nace la obligacin de exigir esa indemnizacin o pena despus del incumplimiento del deudor. Es
obvio, por ello, que las arras aseguran de forma ms eficaz que la clusula penal el inters del

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acreedor, pues mientras que la obligacin en que consiste la pena convencional puede que no se
cumpla por el deudor que antes incumpli la obligacin principal, las arras se encuentran ya en
poder del acreedor dispuestas a imputarse a la indemnizacin de daos y perjuicios, tanto si opta
por exigir el cumplimiento como si prefiere resolver el contrato.

El criterio de distincin utilizado permite conceptuar como arras, y no como clusula penal, los pagos
parciales que va haciendo el comprador de un bien y que, en caso de incumplimiento de plazos
posteriores, pueden ser retenidos por el vendedor que resuelve el contrato como indemnizacin de
daos y perjuicios. Estas estipulaciones, que se podran considerar (y de hecho se consideran por
numerosos autores) como clusulas penales si se entiende que para que existan arras la datio rei ha
de ser previa al inicio de la ejecucin del contrato, son frecuentes, por ejemplo, en los contratos de
compraventa que celebran las inmobiliarias y en las compraventas a plazos de bienes muebles
(tambin en los contratos de arrendamiento financiero).

Las arras penales no se regulan en el Cdigo, aunque son perfectamente admisibles como
emanacin de la autonoma de la voluntad (artculo 1255 del Cdigo Civil)

Las arras penales recprocas o bilaterales

Es posible pactar, si la relacin obligatoria es sinalagmtica (obligaciones reciprocas), lo que cabe

llamar arras penales recprocas o bilaterales, esto es, que si incumple su obligacin el tradens(el que
entrega) se deriven los efectos ya vistos (supuesto normal de arras penales), y que si incumple su
obligacin el accipiens(persona que recibe un pago) tenga que devolver duplicadas las arras
recibidas (es decir, la cantidad entregada ms otro tanto). La mayora de los autores explican las
arras derivando de ellas en todo caso este doble efecto, probablemente por mimetismo con las arras
penitenciales (reguladas en el artculo 1454 del Cdigo Civil). Pero realmente no se ve la necesidad
de que siempre vayan de la mano ambas consecuencias cuando se pactan unas arras penales, por
ms que la obligacin sea sinalagmtica, pues la obligacin del accipiens de devolver duplicada la
cantidad entregada es ms bien una clusula penal que debera establecerse por las partes .

Hasta aqu hemos visto el supuesto de que incumpla el deudor su obligacin garantizada con arras.
Qu ocurre con ellas si el deudor cumple su obligacin y no resultan, pues, exigibles? Como las

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arras estn ya en poder del acreedor, el importe de las mismas se imputar normalmente al precio
debido, aunque se ha podido pactar la devolucin de las mismas al tradens.

Las arras penitenciales

Las arras penitenciales son aquellas que se entregan por una de las partes de un contrato a la otra
con la finalidad de que pueda desligarse del mismo cualquiera de ellas si as lo desea, la primera
perdindolas y la segunda devolvindolas duplicadas (es decir, entregando otro tanto adems de
devolver lo recibido). Tambin estas arras son similares a otro tipo de clusula penal, la que tiene
una funcin penitencial (artculo 1153, inciso 1. del Cdigo Civil), aunque obviamente no constituyen
una obligacin facultativa (pues ya se han entregado). Como la multa penitencial, no se prevn para
el caso de que se produzca un incumplimiento (esas seran unas arras penales) sino para que pueda
producirse precisamente ese incumplimiento, lcito porque dejara de existir un vnculo entre las
partes.

CAPITULO XIV

ARRAS DE RETRACTACIN CODIGO CIVIL PERUANO

4.2 LAS ARRAS DE RETRACTACIN

Su entrega otorga la facultad de ejercer el derecho de desistirse del negocio que est contenido en
un contrato, tanto para la parte que cumpli con entregarla como para la contraparte que las recibi.

Finalmente, cuando la parte fiel al contrato tiene el derecho de apropiarse de las arras confirmatorias
o cuando la incumplidora las tiene que devolver dobladas, estas adquieren una naturaleza de arras
penales, advirtiendo que es una sub-especie de las confirmatorias.

En trminos generales, arra significa lo que se da en seal, manifestacin, garanta o prueba,

usualmente una cantidad de dinero u otro bien (mueble o inmueble), que una de las partes entrega a
la otra como testimonio del acuerdo contractual. Con el devenir del tiempo las arras pasaron a
convertirse en institucin de aseguramiento de derechos, al ser considerado como aquello que se da
en prenda o garanta de un contrato. Es precisamente este ltimo matiz ,al que se le conoce como
arra de retractacin o penitencial, pues concede la facultad o potestad para arrepentirse de la
conclusin de un contrato, vale decir, que aquel que entrega las arras en calidad de retractacin,
tiene el derecho de consumar ntegramente el contrato o que arrepentirse del mismo, siendo que en
este ltimo caso perder aquello que haya entregado a la otra parte, funcionando como una prima

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de castigo o multa, estipulada en beneficio de la parte que se mantiene fiel a la obligacin
contractual

Las arras de retractacin estn reguladas en el Cdigo Civil Peruano desde los artculos 1477 al
1479 de la siguiente manera:

El artculo 1480 regula los alcances y derecho de retractacin.

Este dispositivo precisa que la entrega de las arras de retractacin slo es vlida en los contratos
preparatorios y concede a las partes el derecho de retractarse (Rectificar lo que se haba afirmado,
desdecirse (Retractarse y negar una opinin que anteriormente se ha sostenido) de ellos.

El texto del artculo 1481 consigna los efectos de la retractacin.

Dentro de los efectos se menciona que si se retracta la parte que entrega las arras, las pierde en
provecho del otro contratante. Por el contrario, si se retracta quien recibe las arras, debe devolverlas
dobladas al tiempo de ejercitar el derecho.

El artculo 1482 considera la posibilidad de la renuncia al derecho de retractacin, al mencionar que

la parte que recibe las arras puede renunciar al derecho de retractacin.

Finalmente, el texto del artculo 1483 regula el destino de las arras por contrato definitivo. All se
precisa que si se celebra el contrato definitivo, quien recibe las arras las devolver de inmediato o
las imputar sobre su crdito, segn la naturaleza de la prestacin.

5. LA UTILIDAD DE LAS ARRAS EN LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES

La entrega de arras de retractacin slo es vlida en los contratos preparatorios y concede a las
partes el derecho de retractarse de ellos, tal como lo establece el artculo 1480 del Cdigo Civil de
1984. Para que existan las arras de retractacin es necesario que exista un contrato preparatorio, el
cual es un compromiso que asumen las partes para celebrar en el futuro un contrato definitivo. Se
debe sealar que el plazo del compromiso de contratar no ser mayor de un ao y cualquier exceso
se reducir a este lmite.

As, si lo que se busca es asegurar la transferencia de un inmueble se entregarn las arras como
una seal que el contrato definitivo se realizar. Al tratarse de arras de retractacin existe la
posibilidad que la parte que las entreg se retracte de la decisin de adquirir el inmueble por lo que

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se le penaliza perdiendo las arras a favor de la persona que est vendiendo. Si por el contrario, es la
parte que recibe las arras quien ya no desea transferir el inmueble tendr como penalidad la
devolucin del doble de las arras entregadas como seal.

En el caso de las arras de confirmacin lo que se aprecia es que las partes tiene la intencin de
formalizar un acuerdo de transferencia de bienes inmuebles y por ello se entregan las arras, de este
modo el vendedor asume que existe un compromiso mayor que si se tratara de las arras de
retractacin. Este tipo de contrato permite asegurar la adquisicin del inmueble.

6. LAS IMPLICANCIAS TRIBUTARIAS DE LA ENTREGA DE ARRAS, DEPSITOS O

GARANTAS EN EL IGV

6.1 LAS OPERACIONES EN LAS CUALES PUEDE EXISTIR LA ENTREGA DE ARRAS

Al revisar el artculo 1 del TUO de la Ley del IGV, aprobado por Decreto Supremo N 055-99-EF y
normas modificatorias, se observa que entre otras operaciones gravadas con dicho tributo se
encuentran (i) la venta de bienes muebles; (ii) la primera venta de los inmuebles efectuado por el
constructor; y (iii) los contratos de construccin que son celebrados entre dos partes contratantes.
Estas operaciones al estar gravadas con el IGV, toman como referencia una determinada base
imponible sobre la cual se aplica la tasa del 18%.

6.2 LA BASE IMPONIBLE QUE SE UTILIZA PARA EL CLCULO DEL IGV SEALADAS POR
LEY
As en el caso de la venta de bienes muebles se toma como referencia para efectos del clculo del
IGV al valor de venta de los bienes, ello conforme lo determina el literal a) del artculo 13 de la Ley
del IGV.

En el caso de la primera venta de inmuebles efectuado por el constructor de los mismos, se

considera como base imponible el ingreso percibido en la venta de inmuebles, con exclusin del
correspondiente al valor del terreno, de conformidad con lo establecido por el literal d) del artculo
13 de la Ley del IGV.

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Finalmente, en esta seleccin de tres supuestos gravados con el IGV encontramos a los contratos
de construccin, respecto de los cuales se considera como base imponible el valor de la
construccin, tal como lo determina el literal c) del artculo 13 de la Ley del IGV.

Segn se observa en estas tres operaciones la propia norma que aprueba el IGV determina los
elementos que se toman como referencia en la base imponible, es decir que se estara cumpliendo
dos principios, el primero de ellos es el Principio de Legalidad ya que se est aprobando el IGV con
una Ley y tambin el Principio de Reserva de Ley, ya que los elementos distintivos del IGV como el
sujeto activo, el sujeto pasivo, la tasa y la alcuota son aprobado tambin por Ley.

6.3 LAS ENTREGA DE ARRAS, DEPSITOS O GARANTAS Y SU INFLUENCIA EN LA

DETERMINACIN DE LA BASE IMPONIBLE DEL IGV
Al revisar el Reglamento de la Ley del IGV, observamos que en el artculo 3 se establecen ciertas
reglas aplicables con relacin al nacimiento de la obligacin tributaria, dentro de las cuales se
incluyen operaciones de ventas de bienes muebles; primera venta de inmuebles efectuado por el
constructor y los contratos de construccin. Las reglas se detallarn a continuacin:

6.3.1 EN EL CASO DE LA VENTA DE BIENES MUEBLES:

Regla hasta el 28 de agosto de 2012

El numeral 3 del artculo 3 del Reglamento de la Ley del IGV precisaba reglas aplicables al
nacimiento de la obligacin en caso de pagos parciales. Puntualmente determin que en el caso de
la venta de bienes muebles, los pagos recibidos anticipadamente a la entrega del bien o puesta a
disposicin del mismo, dan lugar al nacimiento de la obligacin tributaria, por el monto percibido. En
este caso, no daba lugar al nacimiento de la obligacin tributaria, la entrega de dinero en calidad de
arras de retractacin, antes que exista la obligacin de entregar o transferir la propiedad del bien,
siempre que stas no superen en conjunto el quince por ciento (15%) del valor total de venta. En
caso de superar dicho porcentaje, se produca el nacimiento de la obligacin tributaria por el importe
total entregado.

En el caso de las arras confirmatorias siempre se encontraban sujetas al pago del IGV, lo cual
equivale a decir que no le era de aplicacin la regla del 15% antes indicada.

Regla a partir del 29 de agosto de 2012 en adelante

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Con la modificatoria realizada por el Decreto Supremo N 161-2003-EF, se vari el texto del primer
prrafo del numeral 3 del artculo 3 del Reglamento de la Ley del IGV, consignndose ahora lo
siguiente:

En la venta de bienes muebles, los pagos recibidos anticipadamente a la entrega del bien o puesta a
disposicin del mismo, dan lugar al nacimiento de la obligacin tributaria, por el monto percibido. En
este caso, no da lugar al nacimiento de la obligacin tributaria, la entrega de dinero en calidad de
arras de retractacin, depsito o garanta antes que exista la obligacin de entregar o transferir la
propiedad del bien, siempre que stas no superen en conjunto el tres por ciento (3%) del valor total
de venta. Dicho porcentaje ser de aplicacin a las arras confirmatorias.

De superarse el porcentaje mencionado en el prrafo precedente, se producir el nacimiento de la

obligacin tributaria por el importe total entregado.

Ntese que por parte del legislador ha existido una rebaja considerable del porcentaje para
considerar afecta una operacin con el IGV, si antes era del orden del 15% ahora es solo con el 3%.
Lo relevante en esta parte es que en el caso de las arras se ha igualado el tratamiento tanto para las
arras de retractacin como para las arras confirmatorias, toda vez que en ambos casos se debe
aplicar el porcentaje del 3% para saber si nace o no la obligacin de afectarla la operacin con el
IGV.

6.3.2 EN EL CASO DE LA PRESTACIN DE SERVICIOS

Regla hasta el 28 de agosto de 2012

Se mencionaba que en los casos de prestacin o utilizacin de servicios la obligacin tributaria nace
en el primer momento y por el monto que se percibe. En los casos de servicios prestados por
establecimientos de hospedaje, la obligacin tributaria nacer con la percepcin del ingreso,
inclusive cuando ste tenga la calidad de depsito, garanta, arras o similares.

Si se observa, en este caso no existe un mnimo ni mximo respecto a la mencin de la entrega de

arras, por lo que aqu si stas se entregan por cualquier monto, existir el nacimiento de la
obligacin tributaria del Impuesto General a las Ventas.

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Regla a partir del 29 de agosto de 2012 en adelante

Con la modificatoria realizada por el Decreto Supremo N 161-2012-EF, se determina que en los
casos de prestacin o utilizacin de servicios la obligacin tributaria nace en el momento y por el
monto que se percibe. En los casos de servicios6, la obligacin tributaria nacer con la percepcin
del ingreso, inclusive cuando ste tenga la calidad de arras, depsito o garanta siempre que stas
superen, de forma conjunta, el tres por ciento (3%) del valor de prestacin o utilizacin del servicio.

6.3.3 EN LA PRIMERA VENTA DE INMUEBLES

Regla hasta el 28 de agosto de 2012

Antes de la modificatoria al Reglamento de la Ley del IGV en el caso de la primera venta de

inmuebles efectuado por el constructos se consideraba que nace la obligacin tributaria en el
momento y por el monto que se percibe, inclusive cuando se le denomina arras de retractacin
siempre que stas superen el quince por ciento (15%) del valor total del Inmueble.

En todos los casos, las arras confirmatorias se encuentran gravadas con el Impuesto.

Regla a partir del 29 de agosto de 2012 en adelante

A raz de los cambios introducidos al Reglamento de la Ley del IGV, se determina en el cuarto
prrafo del numeral 3 del artculo 3| del mencionado reglamento que en la primera venta de
inmuebles, se considerar que nace la obligacin tributaria en el momento y por el monto que se
percibe, inclusive cuando se denomine arras, depsito o garanta siempre que stas superen, de
forma conjunta, el tres por ciento (3%) del valor total del inmueble.

6.3.4 EN CUANTO AL NACIMIENTO DE LA OBLIGACIN EN EL CASO DE CONTRATOS DE

CONSTRUCCIN
Regla hasta el 28 de agosto de 2012

Segn el numeral 4 del artculo 3 del Reglamento de la Ley del IGV se mencionaba que respecto al
inciso e) del Artculo 4 de la Ley del IGV, la obligacin tributaria nace en la fecha de emisin del
comprobante de pago por el monto consignado en el mismo o en la fecha de percepcin del ingreso
por el monto percibido, lo que ocurra primero, sea ste por concepto de adelanto, de valorizacin
peridica, por avance de obra o los saldos respectivos, inclusive cuando se les denomine arras.

14
Tratndose de arras de retractacin, la obligacin tributaria nace cuando stas superen el quince por
ciento (15%) del valor total de la construccin.

Regla a partir del 29 de agosto de 2012 en adelante

De conformidad con la modificatoria del numeral 4 del artculo 3 del Reglamento de la Ley del IGV,
realizada por el Decreto Supremo N 161-2012-EF, se determina que respecto al inciso e) del
artculo 4 de la Ley del IGV, la obligacin tributaria nace en la fecha de emisin del comprobante de
pago por el monto consignado en el mismo o en la fecha de percepcin del ingreso por el monto
percibido, lo que ocurra primero, sea ste por concepto de adelanto, de valorizacin peridica, por
avance de obra o los saldos respectivos, inclusive cuando se les denomine arras, depsito o
garanta. Tratndose de arras, depsito o garanta la obligacin tributaria nace cuando stas
superen, de forma conjunta, el tres por ciento (3%) del valor total de la construccin.

Apreciamos que el cambio, al igual que los casos anteriores, est ligado a la variacin del porcentaje
en la determinacin del nacimiento de la obligacin tributaria, existiendo una rebaja considerable de
15% al 3%, con lo cual se evitara algunos mecanismos elusivos que algunos contribuyentes
ejecutaban con la finalidad de evitar el pago del Impuesto General a las Ventas.

6.3.5 Las arras de retractacin y las arras confirmatorias y su papel en el nacimiento de la obligacin
tributaria. Se viola el Principio de Reserva de Ley?

Situacin existente antes de la modificatoria realizada por el Decreto Legislativo N 1116 y el

Decreto Supremo N 161-2012-EF

Salvo en el caso de las arras entregadas en los contratos por servicios prestados por
establecimientos de hospedaje, en donde no se exiga monto mnimo la obligacin tributaria nace
para efectos del IGV cuando las mismas sean entregadas.

En los casos en los que la entrega de arras de retractacin supere el quince por ciento (15%) de los
montos que correspondan al contrato, en la venta de bienes muebles, la primera venta de inmuebles
efectuada por el constructor y en los contratos de construccin se aprecia que la norma
reglamentaria determinaba reglas en las cuales la obligacin tributaria naca pero no por el
cumplimiento de los supuestos sealados en la Ley del IGV sino que a travs de ciertas
precisiones se determina el nacimiento de la obligacin tributaria por va reglamentaria.

15
Ello podra traer como consecuencia que se estara violando el Principio de Reserva de Ley, toda
vez por una norma de jerarqua menor que la Ley se estn presentando nuevos supuestos que la
norma no seal.

Lo mismo puede presentarse en el caso de las arras confirmatorias, ya que en ese supuesto el
reglamento consideraba que nace la obligacin tributaria por cualquier monto entregado, habida
cuenta que el deseo de las partes en la entrega de este tipo de arras es la celebracin del contrato.

En este mismo sentido VILLANUEVA GUTIERREZ manifiesta que Los montos entregados en
calidad de arras se producen en el marco de contratos preparatorios de compraventa. Por esta
razn, en este caso, la norma reglamentaria excede la Ley, puesto que est regulando el nacimiento
de la obligacin tributaria para supuestos no comprendidos en el hecho generador.

Reiteramos que el incluir supuestos de afectacin en el Reglamento del IGV distintos a los
sealados en la Ley del IGV puede originar una violacin al Principio de Reserva de Ley. En este
punto coincidimos con lo expresado por VILLANUEVA GUTIERREZ cuando precisa con respecto a
la norma reglamentaria lo siguiente: Esta previsin normativa debera estar en la Ley y no en la va
reglamentaria. Se est regulando el nacimiento de la obligacin tributaria en un supuesto en el que
an no existe el hecho gravado. Si bien entendemos que el propsito es evitar prcticas antielusivas
de los contribuyentes, eso no significa que deba prescindirse del Principio de Reserva de Ley. Por el
contrario, el respeto de dicho principio constituye una mayor garanta para el contribuyente.

Situacin posterior a la modificatoria realizada por el Decreto Legislativo N 1116 y el Decreto

Supremo N 161-2012-EF

A raz de los cambios realizados tanto a la Ley del Impuesto General a las Ventas por el Decreto
Legislativo N 1116, se ha incorporado un prrafo al literal a) del artculo 3 de la Ley del IGV, en el
cual se precisa que se considera venta las arras, depsitos o garantas que superen el lmite
establecido en el Reglamento.

En ese mismo sentido, al emitirse el Decreto Supremo N 161-2012-EF, se ha modificado el

Reglamento de la Ley del IGV, determinando que en el caso de las arras, depsitos o garantas, la
obligacin tributaria del IGV nace cuando stos superen el 3% del valor total de la venta del bien, del
valor de la prestacin o utilizacin de servicios, o tambin del valor total de la construccin, segn
corresponda.

16
Hasta all apreciamos que el sealamiento de la hiptesis de incidencia est incorporada en la
norma con rango de Ley, la cual est supeditada al porcentaje sealado por el Reglamento,
situacin distinta a la mencionada en el acpite anterior en donde se apreciaba una violacin al
Principio de Reserva de Ley, toda vez que era la norma reglamentaria la que haba establecido un
supuesto normativo que en la Ley del impuesto General a las Ventas no exista.

Es interesante revisar la opinin de VILLANUEVA GUTIERREZ cuando precisa que En la ltima

modificacin del reglamento de la Ley del IGV, se podra afectar el Principio de Reserva de Ley,
pues el Tribunal Constitucional dispone que cuando se realice una delegacin de la ley al
reglamento (como esta regulacin), se debe sealar parmetros mnimos y mximos, y ello no se
hizo. Se pas de 15% a 3% para determinar cuando se pagar IGV por concepto de arras. As se
distorsion la finalidad de la norma, Evitar que se disfracen los precios de compra en las arras.

7. SE DEBE EMITIR COMPROBANTE DE PAGO POR LA ENTREGA DE ARRAS?

Si bien es cierto que las arras se encuentran respaldadas en un acuerdo por escrito que fuera
suscrito por las partes, el cual puede estar en un documento privado de respaldo, minuta o una
Escritura Pblica, ello servir como probanza del hecho con efectos civiles y/o comerciales. Este
sustento puede servir si la entrega de las arras es otorgada por una persona natural sin negocio o
empresa a favor de otra persona que no ejerza actividad comercial.

Pero que sucede si quien recibe las arras es una empresa que se dedica de manera habitual a la
edificacin y posterior venta de los inmuebles, all existir la obligacin que esta empresa emita el
comprobante de pago por la percepcin de las arras?

Al revisar el Reglamento de Comprobantes de Pago, aprobado por Resolucin de Superintendencia

N 007-99/SUNAT y normas modificatorias, se aprecia que en el artculo 5 se regula la oportunidad
de la entrega de los comprobantes de pago, precisndose que en los casos de entrega de depsito,
garanta, arras o similares, cuando impliquen el nacimiento de la obligacin tributaria para efectos
del impuesto, se deber entregar el comprobante en el momento de la entrega de las arras y por el
monto percibido.

17
8. RTF EMITIDA SOBRE EL TEMA DE ARRAS DE RETRACTACIN
IGV

RTF N 0644-3-01 (19.06.2001)

La entrega de arras de retractacin no determina per se el nacimiento de la obligacin tributaria.

La controversia consiste en determinar si los montos dinerarios recibidos por la recurrente

sustentados en recibos de caja, constituyen diferimiento de ingresos, como alega la Administracin
Tributaria; o arras de retractacin, segn lo sealado por la recurrente.

Al respecto, el Tribunal indica que las arras de retractacin, llamadas tambin penitenciales o de
arrepentimiento, conceden a las partes de un contrato preparatorio, el derecho de retractarse de
ste, teniendo como consecuencia, la prdida de dinero u otros bienes, a favor de la parte
contratante que no se desisti. La entrega de estas arras no determina per se el nacimiento de la
obligacin tributaria, al no referirse a un supuesto de afectacin sino a un acuerdo previo a la
ejecucin del contrato definitivo.

Se declara nula e insubsistente la apelada a efecto de que la Administracin Tributaria acredite

mediante una verificacin realizada en la documentacin de la recurrente y una muestra
representativa de sus clientes, el tratamiento dado a las operaciones de arras de retractacin,
incluyendo aquellos casos en los que no se celebr el contrato definitivo, sea por causa de la
recurrente o por causa de sus clientes, a fin de poder determinar claramente si se est frente a un
supuesto gravado con el IGV o no.

Asimismo, se indica que la Administracin Tributaria debe emitir pronunciamiento respecto de la

situacin de los recibos que aparecen con la anotacin de endosados y devueltos sin facturar
y por facturar.

18
9. MODELO DE CONTRATO PREPARATORIO CON ARRAS DE RETRACTACIN
En este punto se presenta un modelo de contrato preparatorio con arras de retractacin. Cabe
indicar que este modelo ha sido tomado de la siguiente pgina web:
http://www.condominiocampestrelaprovidencia.com/Contrato%20de%20Arras%20-%20MODELO.pdf

CONTRATO PREPARATORIO CON ARRAS DE RETRACTACIN

Conste por el presente el Contrato Preparatorio con Arras de Retractacin que celebran, de una
parte CONDOMINIOS CAMPESTRES XXXXXXXXXXX S.A.C., con RUC N xxxxxxxxxxx,
debidamente representada por su Gerente General, xxxxxxxx, identificado con DNI N 0000000000,
segn poderes inscritos en la Partida N 60000482 de los Registros Pblicos de Lima, ambos con
domicilio en Calle Pezet 105, departamento 901, distrito de San Isidro, provincia y departamento de
Lima, a quien en adelante se le denominar el PROMITENTE VENDEDOR; y de otra parte
(___________________________________), identificado con DNI N (______________), de
nacionalidad peruana, de ocupacin (_____________), de estado civil (___________), con domicilio
en (___________________________________), distrito de (____________), provincia y
departamento de Lima, a quien en adelante se denominar el PROMITENTE COMPRADOR; en los
trminos contenidos en las clausulas siguientes:

ANTECEDENTES:

PRIMERA.- EL PROMITENTE VENDEDOR es propietario del 34.30% de los derechos y acciones

del Lote N 91, Unidad Catastral N 015267, Seccin Granados, Irrigacin La Esperanza, Distrito de
Huaral, provincia de Huaral y departamento de Lima, el cual se encuentra inscrito en el Tomo 45
Fojas 390 y continua en la Partida N 60000482 del Registro de la Propiedad Inmueble de Huaral.

El 34.30% de los derechos y acciones de propiedad de EL PROMITENTE VENDEDOR

corresponden a un rea aproximada de 5,2524 hectreas del Lote N 91, antes referido, y en dicha
rea se viene desarrollando un proyecto inmobiliario cuyos linderos, medidas perimtricas y dems
caractersticas constan en la Unidad Catastral N 06788, proyecto inmobiliario que para todos los
efectos del presente contrato se le denomina simplemente como EL CONDOMINIO.

LA PROMITENTE COMPRADORA declara conocer que a la fecha se encuentra en trmite la

independizacin de la Unidad Catastral N06788 del inmueble de mayor extensin (Unidad Catastral
N015267).

19
SEGUNDA.- EL PROMITENTE VENDEDOR ha proyectado efectuar en EL CONDOMINIO la
habilitacin urbana y subdivisin de treinta y nueve (39) Lotes de acuerdo al Plano de Lotizacin que
forma parte integrante de este contrato, en calidad de Anexo 1. En dicho sentido, la PROMITENTE
COMPRADORA expresa su conformidad con dicho proyecto de habilitacin urbana y subdivisin de
lotes.

OBJETO DEL CONTRATO:

TERCERA: Por el presente contrato las partes se obligan recprocamente a celebrar en el futuro un
contrato de compraventa, en virtud del cual el PROMITENTE VENDEDOR transferir a favor de la
PROMITENTE COMPRADORA la propiedad del Lote (___), Manzana (___) de existencia futura,
cuyas reas, linderos y medidas perimtricas constan en el Plano de Lotizacin que obra como
Anexo 1.

Por su parte, la PROMITENTE COMPRADORA se obliga a pagar al PROMITENTE VENDEDOR el

monto total del precio pactado en la clusula siguiente, en la forma, oportunidad y lugar convenidos.

PRECIO, FORMA DE PAGO Y ARRAS DE RETRACTACIN:

CUARTA: El precio del bien materia del contrato de compraventa a celebrarse en el futuro,
ascender a la suma de S/. (______________) (_____________________________________ con
__/100 Nuevos Soles), que el PROMITENTE COMPRADOR cancelar en la forma y oportunidad
que se seala en la clusula quinta siguiente.

QUINTA: Las partes acuerdan que el PROMITENTE COMPRADOR pagar el precio establecido en
la clusula que antecede de la siguiente manera:

La suma de S/. (______________) (_____________________________________ con __/100

Nuevos Soles), bajo la siguiente modalidad: i) S/. 500.00 (Quinientos con 00/100 Nuevos Soles) en
efectivo, suma que el PROMITENTE VENDEDOR declara haber recibido de manera previa a las
suscripcin del presente contrato; y, ii) S/. (______________)
(_____________________________________ con __/100 Nuevos Soles) mediante cheque de
gerencia a nombre del PROMITENTE VENDEDOR, que entregar el PROMITENTE COMPRADOR
a la firma del presente contrato, sin ms constancia de su recepcin que la firma de las partes al final
del este documento.

20
Dicha suma de dinero es entregada en calidad de arras de retractacin, con sujecin a lo dispuesto
por los artculos 1480, 1481, 1482 y 1483 del Cdigo Civil, importe que se imputara al precio
pactado cuando se celebre el contrato definitivo.

El saldo, ascendente a S/. (______________) (_____________________________________ con

__/100 Nuevos Soles), mediante cheque de gerencia a nombre del PROMITENTE VENDEDOR, que
entregar el PROMITENTE COMPRADOR a la firma del contrato de compraventa definitivo del
inmueble descrito en la clusula tercera de este contrato.

SEXTA.- Las partes acuerdan que en el caso que el PROMITENTE COMPRADOR se retracte
respecto de su obligacin de celebrar el contrato definitivo, perder, en provecho del PROMITENTE
VENDEDOR la suma de dinero entregada por concepto de arras de retractacin. Por el contrario, si
la mencionada retractacin es de parte del PROMITENTE VENDEDOR, ste queda obligado a
devolver al PROMITENTE COMPRADOR nicamente la cantidad entregada en arras, ms los
intereses legales devengados a la fecha en que se realice la devolucin del dinero entregado.

PLAZO DEL COMPROMISO:

SPTIMA.- Ambas partes declaran que el plazo del presente compromiso de contratar ser de 60
das calendario, contados a partir de la fecha de suscripcin de este documento. Al vencimiento, las
partes de comn acuerdo podrn renovar el plazo de duracin de este contrato.

OBLIGACIONES Y DECLARACIONES DE LAS PARTES:

OCTAVA.- Las partes se obligan a celebrar el contrato de compraventa definitivo dentro del plazo
pactado en la clusula stima de este documento. La retractacin de cualquiera de las partes al
cumplimiento de la referida obligacin, facultar a la otra a aplicar los derechos derivados del pacto
de arras que con ese carcter se establece en la clusula sexta de este documento.

NOVENA.- Las partes convienen que el plazo para la inscripcin de la independizacin y subdivisin
del bien materia de este contrato ser no mayor a treinta (30) meses, contados a partir de la fecha
de suscripcin de la escritura pblica que formalice la compraventa definitiva del Lote (___),
Manzana (___), descrito en la clusula tercera de este contrato.

21
DCIMA.- Se deja establecido que, para efectos de este contrato, la existencia del bien se producir
a la inscripcin de la independizacin y subdivisin del bien materia de este contrato, de acuerdo al
Plano de Lotizacin que figura como Anexo 1.

DCIMO PRIMERA.- Queda establecido, como consecuencia de lo estipulado en las clusulas

anteriores que en caso el bien objeto de la prestacin a cargo del PROMITENTE VENDEDOR no
llegase a existir en el plazo estipulado por las partes, o no se ajusten al anexo 1, aqul se obliga a
devolver la parte del precio que el PROMITENTE COMPRADOR hubiere pagado hasta entonces
ms los intereses legales correspondientes.

DCIMO SEGUNDA.- El PROMITENTE VENDEDOR se obliga a realizar todas las actividades

necesarias para que el bien objeto de la prestacin a su cargo llegue a tener existencia en el plazo
pactado en la clusula novena de este documento. Esta obligacin incluye la obtencin de todos los
documentos exigidos por ley, tales como la inscripcin en el Registro de Propiedad Inmueble
correspondiente, de la habilitacin urbana e independizacin de los lotes, de acuerdo al Plano de
Lotizacin que figura como Anexo 1 de este documento.

CARGAS Y GRAVMENES

DCIMO TERCERA.- El PROMITENTE VENDEDOR declara que sobre el Lote N 91, Unidad
Catastral N 015267, Seccin Granados, Irrigacin La Esperanza, Distrito de Huaral, provincia de
Huaral y departamento de Lima, predio matriz en el que se desarrolla El Condominio se encuentra
inscrito un (1) embargo por la suma de US$ 9,405.00, ordenado por la Juez del 42 Juzgado
Especializado en lo Civil de Lima, Dra. Mara S. Pulache Ayala, mediante Resolucin Judicial de
fecha 13 de enero de 2000, sobre medida cautelar el cual consta, inscrito en el Asiento D00001 de la
Partida N60000482 del Registro de Propiedad Inmueble de Huaral. Embargo que EL VENDEDOR
se obliga a levantar.

GASTOS Y TRIBUTOS DEL CONTRATO:

DCIMO CUARTA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que originen la celebracin,
formalizacin y ejecucin del presente contrato sern asumidos por el PROMITENTE
COMPRADOR.

22
DCIMO QUINTA.- El PROMITENTE VENDEDOR declara que no tiene ninguna obligacin tributaria
pendiente de pago respecto del bien objeto del futuro contrato de compraventa ni respecto de la UC
N06788.

JURISDICCIN:

DCIMO SEXTA.- Cualquier discrepancia que pudiera surgir entre las partes derivada del presente
documento ser resuelta de manera amigable entre ellos. Sin embargo, si la discrepancia no fuera
solucionada de esa forma, las partes sometern la discrepancia a arbitraje de derecho.

En ese caso, el arbitraje, ser conducido por un tribunal arbitral compuesto por tres (3) miembros.
Las partes involucradas tendrn un plazo de quince (15) das calendario para designar un rbitro que
integrar el tribunal. Si alguna de las partes incumpliera con comunicar en dicho plazo el nombre del
rbitro que le corresponde designar, ste ser nombrado por el Centro de Arbitraje y Conciliacin de
la Cmara de Comercio de Lima. Dentro de los quince (15) das siguientes a la designacin del
ltimo de los rbitros correspondientes, estos dos (2) rbitros nombrarn al tercero que integrar y
presidir al tribunal arbitral. A falta de acuerdo entre aquellos dentro del plazo mencionado, el tercer
rbitro ser designado por el Centro de Arbitraje y Conciliacin de la Cmara de Comercio de Lima,
entre los integrantes de su cuadro de rbitros. El tribunal arbitral tendr su sede en la ciudad de Lima
y se sujetar a las normas arbitrales vigentes en el centro de arbitraje antes mencionado, en el
momento de la instalacin del tribunal arbitral.

El tribunal arbitral tendr competencia para fijar las materias controvertidas, las reglas y
procedimiento aplicable y dems aspectos que sean necesarios para el desarrollo del arbitraje.
Tanto las resoluciones como el laudo arbitral sern inapelables, renunciando las partes
expresamente a cualquier recurso de impugnacin sobre tales decisiones.

Los gastos del arbitraje sern asumidos por ambas partes por mitades con total prescindencia de
quien resulte desfavorecido con el laudo final. Cada parte pagar los honorarios de su respectivo
abogado. Por tanto, el Tribunal Arbitral no se pronunciar sobre quien asume las costas y costos del
proceso.

DOMICILIO:

DCIMO SPTIMA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes, con
motivo de la ejecucin de este contrato, ambas sealan como sus respectivos domicilios, los

23
indicados en la introduccin de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes
surtir efecto desde la fecha de comunicacin de dicho cambio a la otra parte, por va notarial.

APLICACIN SUPLETORIA DE LA LEY:

DCIMO OCTAVA: En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten
a lo establecido por las normas del Cdigo Civil y dems del sistema jurdico que resulten aplicables.

En seal de conformidad, las partes suscriben este documento en la ciudad de Lima, a los
(__________) das del mes de (__________) de 2011.

_________________________________ ________________________________

PROMITENTE VENDEDOR PROMITENTE COMPRADOR

CONDOMINIOS CAMPESTRES (__________________________)

XXXXXXXXXXXX S.A.C. DNI N (_________________)

________________________________________________________________________________

10. SANEAMIENTO.

CAPITULO XV

OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO-CODIGO CIVIL PERUANO

El Cdigo Civil de 1994, ha introducido profundos cambios en cuanto concierne a las obligaciones de
saneamiento. En efecto se ha diseado una concepcin distinta a la del Cdigo Civil de 1936,
basada en los avances de la doctrina y en el aporte de la legislacin comparada.

El Art. 1484 del C.C. establece que hay lugar al saneamiento en los contratos relativos a la
transferencia de la propiedad, la posesin o el uso de un bien. El propsito de este artculo es
determinar el rea de accin de las obligaciones de saneamiento, ya que anteriormente se limitaba
nicamente a los contratos onerosos.

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1. El saneamiento:
El saneamiento protege el derecho del adquirente a disfrutar en forma pacfica y til el bien que se le
ha transferido, sea en propiedad, posesin o uso. Por otro lado atae a Toda clase de bienes, sean
estos muebles o inmuebles.

En virtud del saneamiento, el transferente est obligado a responder frente al adquirente, por la
eviccin, por los vicios ocultos del bien o por sus hechos propios, siempre que el bien adquirido no
cumpla la finalidad para la cual fue adquirido o que disminuya su valor.

2. Causas que dan lugar al saneamiento:

El saneamiento significa la obligacin del transferente de responder o resarcir(Dar una cosa o hacer
un beneficio a una persona como reparacin de un dao, perjuicio o molestia que se le ha
causado).al adquirente, si el bien objeto del contrato, no cumple con la finalidad para el cual fue
adquirido, o disminuya su valor, por cualquiera de las siguientes causas:

1. Eviccin, por los vicios ocultos del bien o por sus hechos propios.

a. La eviccin: es una situacin jurdica que se caracteriza por la privacin total o

parcial de una cosa, sufrida por su adquirente, en virtud de una sentencia judicial
o administrativa, "esta puede ser derivada de una accin reivindicatoria" dictada
sobre la base de derechos alegados
Es la causa de la privacin que sufre el adquirente, de todo o parte del derecho de
propiedad, uso o posesin del bien que adquiri, en virtud de una resolucin judicial o
administrativa firme y por razn de un derecho de tercero, anterior a la transferencia. La
privacin del derecho del adquirente se da en la medida que exista una resolucin
judicial o administrativa consentida y ejecutoriada, pero siempre que se trate de un
derecho de tercero, llamado eviccionante, anterior a la fecha de la transferencia
efectuada a favor del adquirente.
1. Efectos del saneamiento. - El adquirente tiene el derecho a pedir al transferente:
a. El valor del bien al momento de la eviccin.
b. Los intereses legales desde la eviccin.
c. Los frutos devengados.
d. Las costas del juicio de eviccin.
e. Los tributos y gastos del contrato que fueron pagados por el adquirente.

25
 f. Las mejoras hechas de buena fe por el adquirente.
g. La indemnizacin de daos y perjuicios ocasionados al adquirente.

2. Prdida del derecho al saneamiento: El adquirente pierde el derecho de exigir el

saneamiento en los siguientes casos:
a. Si no pidi y cuid que se citara al transferente con la demanda del juicio de eviccin.
b. Si se someti la causa a arbitraje sin asentimiento del transferente.
c. Si transigi el juicio sin ausencia del transferente.
d. Si conoca que el bien era litigioso o ajeno.
e. Por caducidad (despus de un ao).

b. Saneamiento por vicio oculto:

Vicio oculto es el que exista al momento de la transferencia pero que no era visible o conocido por
el adquirente.

Una de las condiciones ms importantes para que tenga cabida esta figura es que los vicios ocultos
deben existir al momento de la transferencia. Y es lgico que sea as, pues el transferente est
obligado de transferir el bien libre de defectos que comprometan su uso idneo. El Art. 1504 del C.C.
establece que no se consideran vicios ocultos los que el adquirente pueda conocer actuando con
diligencia exigible al momento de recibir el bien.

Clases de Vicios:
a. Vicios fsicos.- La nocin del vicio oculto est ligada la existencia de deterioros,
anomalas y defectos fsicos del bien no susceptibles de ser apreciados a simple vista y que
de alguna manera afectan el derecho del adquirente a su adecuada utilizacin.
b. Falta de cualidades.- Hay lugar al saneamiento si el bien carece de las cualidades
prometidas que le dan valor al bien o lo hacan apto para la finalidad de la adquisicin.
c. Vicio jurdico.- Hay lugar al saneamiento cuando existan cargas, limitaciones o
gravmenes(Impuesto que se aplica sobre un inmueble, una propiedad o el caudal de una
persona.)ocultos y de los que no se dio noticias al celebrarse el contrato.

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c. Saneamiento por hecho propio:

Hay lugar al saneamiento, si con posterioridad al contrato, por los hechos del transferente, hacen
que el bien pierda o disminuya su valor, o lo hagan intil para la finalidad de su adquisicin, o
reduzca sus cualidades.

A. Acciones que puede ejercer el adquirente:

1. Accin redhibitoria o resolutoria:

El adquirente puede pedir la resolucin del contrato, quedando el transferente obligado al pago
de:

a. El valor del bien a la fecha de la resolucin judicial.

b. Los intereses legales desde la fecha de citacin con la demanda.

c. Los gastos y tributos del contrato, pagados por el adquirente.

d. Los frutos del bien que estuviesen pendientes a la fecha de la resolucin.

2. Accin estimatoria:

Llamada tambin quanti minoris y es aquella por la cual el adquirente 0pta por no pedir la
resolucin del contrato, sino que demanda para que el Juez fije el menor valor que el bien
vale, por razn del vicio oculto o por el hecho propio del transferente, en el momento de ejercer la
accin de pago.

B. Caducidad de las acciones:

Estas acciones caducan a los 3 meses tratndose de bienes muebles, y a los 6 meses si son
inmuebles.

27
11. BIBLIOGRAFIA:
ALDEA CORREA, Vldik. Las arras de retractacin en el Derecho Civil Peruano. Artculo
publicado en la revista Cathedra Revista editada por los estudiantes de la Facultad de
Derecho de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Nmero 11, Ao VII. Lima 2005.
DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. Estudios del Contrato Privado. Tomo I Editorial
Cusco editores. Lima, 1983. Pgina 302.
VILLANUEVA GUTIERREZ, Walker. Estudio del Impuesto al Valor Agregado en el Per:
Anlisis, Doctrina y Jurisprudencia. Lima: Universidad ESAN: Tax editor, 2009. Pgina 252
VILLANUEVA GUTIERREZ, Walker. Opinin vertida en un artculo periodstico titulado
Apuntes a los cambios del Reglamento del IGV, publicado en el Diario Gestin, en su
edicin del da viernes 31 de agosto de 2012, en la pgina 16 Economa.
PAUCAR CASTELLANOS, SANEAMIENTO DEL CONTRATO

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29