Universidad Nacional San Luis Gonzaga de Ica

Facultad de Ingenieria Civil

MEMORIA DESCRIPTIVA
1. Localizacin :
Lote : 5
Manzana : B
Sector : Conjunto Habitacional La Angostura
Distrito : Subtanjalla
Departamento : Ica

2. Propietario : Sra. Nancy De la Torre Bautista .

3. Situacin registral del predio : Propiedad registrada en la SUNARP.

4. Objeto de la tasacin : Determinar el valor comercial del inmueble .

5. Mtodo y reglamentacin empleada : Mtodo de Valuacin directa

(comparacin , costo) previa inspeccin ocular y toma de vistas fotogrficas.

6. Fecha de inspeccin ocular : 17 de Octubre del 2016

7. Zonificacin y uso actual del predio :

ZONIFICACIN : Vivienda Zonal C3-C5

USO ACTUAL : Vivienda

8. rea de la edificacin y rea del terreno :

De acuerdo a la inspeccin ocular y la documentacin alcanzada se tiene :

rea del terreno :Ciento ocho metros cudrados con cero de

decmetros cuadrados (108.00 m2).

rea Libre : Ochenta y siete metos cuadrados con 15 decmetros

cuadrados (87.15 m2 ).

rea Techada : Cuatrocientos treinta y seis metros cuadrados con

ochenta y cuatro decmetros cuadrados ( 236.84 m2 ).

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9. Linderos y Permetro :
De conformidad con el plano NU-01 : Ubicacin , localizacin y permetro ,
con fecha de Noviembre del 2013 , las reas de afectacin y remanentes son :
Por el frente o Norte : Colinda con propiedad de terceros , segn una lnea
de seis metros lineales , con cero centmetros lineales (6.00 ml).
Por el costado derecho entrando u Este : Colinda con propiedad de terceros
, segn una lnea de dieciocho metros lineales , con cero centmetos lineales
(18.00 ml).
Por el costado izquierdo entrando u Oeste : Colinda con propiedad de
terceros , segn una lnea de dieciocho metros lineales , con cero centmetos
lineales (18.00 ml).
Por el fondo o Sur : Colinda con la Via interna peatonal , segn una lnea de
seis metros lineales , con cero centmetros lineales (6.00 ml).

La lnea poligonal que delimita el permetro del terreno descrito mide

cuarenta y ocho metros lineales con cero centmetros (48.oo ml) .

10. Descripcin del predio :

10.1Descripcin general :

El terreno es confinado de forma rectangular , predominando las arcillas

orgnicas de alta plasticidad (OH) en las capas superficiales del suelo ;
presentando una topografa plana con una pendiente sensible de menos del 1% .

El inmueble materia de la presente valuacin , se trata de un predio de tres

niveles construido con muros de albailera confinada cuyas unidades son de
arcilla cocida , una cimentacin corrida de concreto ciclpeo , columnas y vigas
de concreto armado ; adems de losas aligeradas .

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10.2 Descripcin de la distribucin de las plantas :

Se trata de un proyecto de vivienda construida en base a planos elaborados por

un profesional.

Presenta la siguiente distribucin:

Primera planta : 1 cochera , 2 terrazas , 1 cocina , 1 comedor , 1 sala , 1

bao de visitas y una sala de recibo.
Segunda planta : 3 dormitorios , 2 baos medios ,1 hall , 1 vestidor.
Tercera planta : 1 dormitorio , 1 lavandera , 1 bao , 1 tendal y 1
terraza.

Caractersticas tcnicas de la edificacin :

De acuerdo a lo observado durante la inspeccin ocular efectuada , las

caractersticas de la edificacin son las siguientes :

a. Muros y columnas
Cimentacin corrida de concreto ciclpeo .
Los muros son de albailera confinada , de ladrillo King Kong de
arcilla cocida en muros portante y pandereta en los no portantes . El
asentado de los muros es en amarre de soga con morteros de
cemento arena en proporcin 1:5.

b. Pisos
Vaciado de falsos pisos de 10 cm con cemento hormign.
Vaciado del contrapiso para ambientes que llevan parquet
(dormitorios).
Predominan pisos como el terrazo , porcelanato , parquet y cermico.

c. Puertas y ventanas
Carpinteria de madera : La puerta principal es de madera
machihembrado.Las puertas interiores son contraplacadas .
Carpinteria metlica :
Los vidrios son semidobles

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d. Revestimientos

Tarrajeo de muros es con cemento arena en proporcin 1:5

Los muros interiores y exteriores llevan pintura a ltex .
Los cielos rasos llevan pintura al temple.
Las puertas son barnizadas (barniz marino).
Las ventanas llevan anticorrosivo y esmalte.

e. Baos
Un bao de recibo , 2 en dormitorios , 1 en la lavandera.

f. Instalaciones elctricas , sanitarias y otros

Elctricas y sanitarias con redes empotradas , red de alcantarillado
empotrada.
La red de agua es de tipo PVC con dimetro , , segn planos.
La red de desague es de tipo PVC con dimetro 2 , 3 , segn planos.
Tiene tapa de registro , tapon roscado de registro , tubos de ventilacin.

11. Obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes

Dispone de telfono
No dispone de calefaccin.
No dispone de caldera ni terma elctrica.
No dispone de instalaciones de seguridad.
Los sanitarios son de calidades medias.
No dispones de aire acondicionado.

12. Antiguedad , estado de conservacin y depreciacin

De acuerdo a la inspeccin ocular , el estado de conservacin , la edificacin

tiene:

DESCRIPCIN ANTIGEDAD ESTADO DE

CONSERVACION
Edificacin 2 aos Muy bueno

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De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per , Tabla N01

:

DESCRIPCIN ESTADO DE DEPRECIACIN % FACTOR DE

CONSERVACIN DEPRECIACIN
Edificacin Bueno 0 100

13. Caractersticas e Infraestructura de servicios urbanos del entorno del

predio

El predio se encuentra ubicado en una zona de clase media , frente a una calle
S/N, con reas verdes cercanas . Los terrenos se encuentra casi totalmente
urbanizados , los accesos vehiculares , en su mayora pavimentados y en buen
estado , accesos peatonales de igual manera en buen estado de conservacin.

Pistas : Pavimento Flexible de poco tiempo de construccin , el inmueble se

encuentra frente a una calle paviementada y en buen estado.

Veredas : Cuenta con veredas de cocnreto.

Servicios : La zona cuenta con servicio pblicos de agua , desague y alumbrado

pblico.

14. Servidumbres

No presenta ninguna.

15. Gravmenes y cargas

No presenta ninguno.

16. Fuente y procedencia de la informacin

De acuerdo a la inspeccin ocular y la documentacin alcanzada por el

propietario del predio.

17. Observaciones

Ninguna.

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VALORIZACIN:

VALOR DEL TERRENO (VT) :

De acuerdo al estudio de mercado efectuado en la zona donde se encuentra el

inmueble y teniendo en consideracin la obras de infraestructura urbana , con el
tipo de suelo , entorno , se considera un valor unitario de terreno de US$ 170.00

VT= AT (m2)X VUT /m2 = 108 m2 x US$ 170/m2= US$18360

VALOR DE LA EDIFICACIN (VE) :

De acuerdo a la distribucin y a los materiales descritos , tenemos :

Primera planta : S/ 74288.32

ANLISIS DE PRIMERA PLANTA

DESCRIPCIN AT VUE Parcial Total
Muros y columna m2 94.32 s//m2 207 19524.24
Techos m2 94.32 s//m2 152.7 14402.664
Pisos (i) m2 94.32 s//m2 189.57 17880.242
Puertas y ventanas m2 94.32 s//m2 75.54 7124.9328
Revestimientos m2 94.32 s//m2 57.07 5382.8424
Baos m2 94.32 s//m2 48.56 4580.1792
Instalaciones electricas y sanitarias m2 94.32 s//m2 57.18 5393.2176 74288.32

(i) Clculo del VUE de los pisos de la primera planta :

TIPO VUE (s//m2 ) Area Ocupada (m2) Parcial VUE CALCULADO

TERRAZA 1 C 98.69 10.99 1084.6031
COCINA A 250.18 12.32 3082.2176
COMEDOR A 250.18 17.1 4278.078
SALA A 250.28 17.63 4412.4364
BAO 1 D 87.05 2.32 201.956
RECIBO A 250.18 6.97 1743.7546
TERRAZA 2 C 98.69 5.64 556.6116
COCHERA C 98.69 16.8 1657.992 S/. 189.57
= 89.77 17017.6493

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Segunda planta : S/ 64610.22

ANLISIS DE SEGUNDA PLANTA

DESCRIPCIN AT VUE Parcial Total
Muros y columna m2 89.12 s//m2 207 18447.84
Techos m2 89.12 s//m2 152.7 13608.624
Pisos (i) m2 89.12 s//m2 127.93 11401.122
Puertas y ventanas m2 89.12 s//m2 74.54 6643.0048
Revestimientos m2 89.12 s//m2 57.07 5086.0784
Baos m2 89.12 s//m2 48.56 4327.6672
Instalaciones electricas y sanitarias m2 89.12 s//m2 57.18 5095.8816 64610.22

(i) Clculo del VUE de los pisos de la segunda planta :

TIPO VUE (s//m2 ) Area Ocupada (m2) Parcial VUE CALCULADO

DORMITORIO 1 D 87.05 16.25 1414.5625
DORMITORIO 2 D 87.05 11.59 1008.9095
BAO 2 D 87.05 2.98 259.409
HALL A 250 15 3750
VESTIDOR D 87.05 3.67 319.4735
DORMITORIO 3 D 87.05 12.32 1072.456
BALCN A 250.18 2.24 560.4032

BAO 3 D 87.05 4.68 407.394 S/. 127.93

= 68.73 8792.6077

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Tercera planta : S/35834.6

ANLISIS DE TERCERA PLANTA

DESCRIPCIN AT VUE Parcial Total
Muros y columna m2 53.4 s//m2 207 11053.8
Techos m2 53.4 s//m2 152.7 8154.18
Pisos (i) m2 53.4 s//m2 74.01 3952.134
Puertas y ventanas m2 53.4 s//m2 74.54 3980.436
Revestimientos m2 53.4 s//m2 57.07 3047.538
Baos m2 53.4 s//m2 48.56 2593.104
Instalaciones electricas y sanitarias m2 53.4 s//m2 57.18 3053.412 35834.6

(i) Clculo del VUE de los pisos de la tercera planta:

VUE
TIPO VUE (s//m2 ) Area Ocupada (m2) Parcial CALCULADO
DORMITORIO 4 D 87.05 11.62 1011.521
TENDAL H 21.99 12.32 270.9168

LAVANDERA H 21.99 3.64 80.0436

BAO 4 D 87.05 2.89 251.5745

TERRAZA 3 C 98.69 25.98 2563.9662 S/. 74.01

= 56.45 4178.0221

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Valor de la Edificacin (VE) :

VE = V.Primera planta + V.Segunda planta + V.Tercera planta

VE = S/ 74288.32 + S/ 64610.22 + S/35834.6

VE = S/ 174 733.14

VE= US$ 53 272.30

Valor Comercial del Predio (VC) :

VC = VT + VE

VC= US$18360 + US$ 53 272.30

VC= US$ 71 632.30

SON SETENTA Y UN MIL SEISIENTOS TREINTA Y DOS CON 30/100 DOLARES

AMERICANOS

(1) VALOR DEL DLAR : S/3.28 AL DIA 26/01/17

Ica , 26 de Enero del 2017

...

Jesus Cabrera Cabrera

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