LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA; NORMATIVIDAD Y

JURISPRUDENCIA

POR: JAVIER RUIZ MESTRA

RESUMEN

El propsito de este trabajo es analizar como es el desarrollo de la

institucin jurdica de la Propiedad Horizontal a travs de un marco
histrico amplio y cul ha sido su evolucin en Colombia respecto a
la normatividad y la jurisprudencia.

INTRODUCCIN

Segn el diccionario de la Real Academia de la Lengua Espaola la nocin de propiedad se

utiliza para nombrar al derecho o la facultad de poseer algo. En el contexto jurdico, la
propiedad es el poder directo que una persona tiene sobre un bien y que le permite disponer
de dicho objeto con libertad, dentro de los lmites impuestos por la ley.

En cuanto a la propiedad horizontal se tiene que se conoce como propiedad horizontal al

derecho que se ejerce sobre uno o ms pisos, viviendas o locales de un edificio, que han
sido adquiridos por distintos propietarios en forma separada pero que tienen ciertos
derechos y obligaciones en comn. La propiedad horizontal, por lo tanto, es la institucin
jurdica vinculada a la divisin y organizacin de los inmuebles resultantes de la
segregacin de una construccin comn. Dicha propiedad reglamenta la manera en que se
divide el inmueble y su relacin con el resto de los bienes privados y comunes del edificio.

Segn Valencia Zea Y Ortiz (1996), la propiedad de departamentos, oficinas y locales

dentro de un mismo edificio, consiste en que los diversos departamentos o locales de un
mismo edificio pertenecen en forma privativa a distintos propietarios.

En un edificio, pues, existen distintos propietarios. Cada uno de ellos dispone de uno o ms
departamentos (tambin conocidos como pisos o apartamentos), pero nadie es dueo del
edificio en su totalidad. A todas estas propiedades individuales se le suma la propiedad
comn de espacios, como el hall de entrada, los pasillos, los ascensores, etc.

El derecho de propiedad horizontal supone que el propietario de un departamento tiene un

porcentaje de propiedad sobre los espacios comunes. Dicha cuota es inherente a la
propiedad del departamento e inseparable de sta.

Antecedentes histricos de la Propiedad Horizontal

Aunque se pens que el la Propiedad horizontal era una institucin relativamente nueva,
investigaciones recientes ubican instituciones muy parecidas a estas en Egipto y Caldea,
aunque no en la forma tan general como se aplica en nuestros das. (Valencia Zea, 1996)

Segn Valencia Zea (1996), citando a Ulpiano, en Roma hubo manifestaciones particulares
de esta institucin, aunque prevaleca la norma romana de que todo lo construido sobre el
suelo perteneca al dueo de este.

Los antiguos pueblos germnicos antes de acoger el derecho romano, estuvieron dominados
por el principio de que Lo construido por una persona en suelo ajeno, le pertenece, a razn
de que lo que es producto del trabajo no puede ser absorbido por el propietario del suelo
concibiendo as la posibilidad de que una misma construccin pudiera ser dividida en
planos horizontales y perteneciera a distintos propietarios. Aunque en el siglo XII, la
Propiedad Horizontal tuvo un gran auge y desarrollo en germnica, con la adopcin del
derecho romano esta institucin decae ya que algunos juristas sealaban que a la luz del
derecho romano la propiedad sobre pisos era un imposible jurdico. Despus de la Segunda
guerra mundial, en los aos 50s, renace la institucin de la propiedad Horizontal con gran
vitalidad.

Segn Valencia Zea (1996), citando Gonzalez (1948), en Francia, las antiguas costumbres,
conocieron la propiedad de pisos y departamentos partiendo del supuesto de que un
inmueble en trozos horizontales, cada uno de los cuales estaba sometido a un derecho de
propiedad distinto y que el reparto de las cargas de conservacin y reparacin se haca en
funcin de esta divisin de la propiedad de la casa.
Los cdigos Latinoamericanos y en especial el colombiano hasta el siglo pasado
desconocieron esta figura ya que se sustentaban en el Derecho Romano.

La Propiedad Horizontal en Colombia

En Colombia desde el ao 2001, la Ley 675 reconoce la existencia de propiedades

horizontales y de unidades inmobiliarias cerradas pero no prev su coexistencia en un
mismo complejo urbanstico dentro de una copropiedad (lo cual ocurre en muchos casos)
sino la responsabilidad del administrador para que luego sea el Gobierno Nacional quien la
reglamente.

Segn Hernndez (2004), la Ley 675 de 2001 regula la forma especial de dominio
denominada "propiedad horizontal", en la que concurren derechos de propiedad exclusivos
sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y dems bienes comunes,
con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacfica en los inmuebles sometidos a
ella, as como la funcin social de la propiedad. Con esta Ley, y con los supuestos en ella
consagrados, se da un paso ms en la consolidacin de un rgimen de dominio, que
comprende el reconocimiento de un tipo de propiedad individual con una comunal.

La evolucin de esta clase de propiedad se inici en 1948, despus de la destruccin del

centro de Bogot tras los hechos del 9 de abril; hecho que signific un gran problema de
carcter jurdico en el proceso de reconstruccin de la ciudad, y que se resolvi a partir de
la expedicin de la ley 182 de aquel ao, siendo, adems, el primer esbozo del rgimen de
propiedad horizontal en Colombia. Posteriormente, se han venido expidiendo diversas
normas con igual fin, como la Ley 16 de 1985 y la actual Ley 675 de 2001.

Propiedad Horizontal y jurisprudencia

La propiedad horizontal es una institucin compleja, pues la Ley la configura como la

reunin de dos derechos de propiedad, distintos y claramente diferenciados en su unidad,
atribuidos ambos a un mismo titular, uno singular y exclusivo (propiedad separada) sobre
un espacio delimitado, sin otras limitaciones que las impuestas por el rgimen de la
propiedad horizontal y las derivadas de las relaciones de vecindad, y otro derecho,
compartido sobre los dems elementos del inmueble, servicios y pertenencias
imprescindibles para el uso y disfrute de las partes privativas conforme a su destino.

Muchos casos se han tenido que ajustar en la Corte Constitucional a tenor de ir

concordando la normatividad de la Propiedad privada.

Convivencia

La convivencia en la Propiedad Horizontal exige de todos y cada uno de los residentes (o

usuarios) la observacin puntual de algunas normas, que permiten ejercer plenamente los
derechos individuales, sin vulnerar los derechos ajenos. Estas sencillas normas estn
contenidas en las leyes, decretos y reglamentos que rigen la Propiedad Horizontal, y tienen
como nico objetivo garantizar la convivencia armnica y pacfica en la comunidad.

Indudablemente la mayor parte de los conflictos que se presentan entre vecinos, y entre
estos y la administracin, son originados por el incumplimiento de estas normas de
convivencia, y el manejo de dichos conflictos en etapa de conciliacin, corresponde
precisamente al Administrador, o a los rganos administrativos de la copropiedad antes de
acudir, de ser necesario, a las autoridades competentes.

Con relacin al caso de la sentencia T-155 de 2012, respecto a la tenencia de un animal

domstico, perro de raza ROTTWEILER, la entidad demandada vulner el derecho
fundamental al debido proceso del accionante, y por ello conceder el amparo. En
consecuencia dejar sin efectos la decisin contenida en la comunicacin del cinco (5) de
mayo de dos mil once (2011), expedida por la junta directiva del conjunto Miramar, en la
que se le da un plazo perentorio de (5) das al actor para que retire su perro de la
copropiedad. Esa decisin slo podr tomarla el Conjunto Residencial demandado si
respeta las garantas a las cuales se refiere el punto 4 de esta providencia. Adems instar al
actor y a su familia para que cumplan estrictamente con las obligaciones establecidas en la
Ley 746 de 2002 por la cual se regula la tenencia y el registro de perros potencialmente
peligrosos
Coeficientes de copropiedad

ndices que establecen la participacin porcentual de cada uno de los propietarios de bienes
de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al rgimen de
propiedad horizontal. Definen adems su participacin en la asamblea de propietarios y la
proporcin con que cada uno contribuir en las expensas comunes del edificio o conjunto,
sin perjuicio de las que se determinen por mdulos de contribucin, en edificios o
conjuntos de uso comercial o mixto.

Esta Ley consagra por excepcin cuatro casos en los cuales es posible que la asamblea
reforme los coeficientes. En tal evento se requiere que lo apruebe la asamblea con un
qurum calificado de un nmero plural de propietarios que represente al menos el 70 por
ciento de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto.

Sin embargo, la normatividad no es retroactiva y es entendible que en los reglamentos an

no reformados los coeficientes no hayan sido calculados obedeciendo a una norma que an
no exista, sino a otros criterios sealados por la legislacin anterior. Esto no significa que
se haya incurrido en un error aritmtico, ni que estn mal calculados o violando la Ley 675
del 2001; en las citadas normas los coeficientes se determinaban de acuerdo con el valor de
las unidades privadas y para fijarlo se tena en cuenta el rea, el estimativo de utilizacin de
los bienes comunes y otros factores.

En cuanto a los edificios constituidos en el rgimen de propiedad horizontal de la Ley 675,

se prev que los coeficientes se deben calcular con base en el rea privada construida de
cada bien de dominio particular, con respecto al rea total privada del edificio o conjunto.

En la Sentencia C- 522 de 2002, los ciudadanos demandantes consideran que las normas
acusadas violan la Carta Poltica porque establecen una discriminacin fundada en
privilegios econmicos, la Corte en esta sentencia establece que el coeficiente de propiedad
cumple con la finalidad de definir la participacin porcentual de cada uno de los
propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto;
tambin definir la participacin en la Asamblea de propietarios y establecer la proporcin
con que cada propietario debe contribuir a las expensas comunes del edificio o conjunto.
Al hacer un anlisis constitucional la Corte sentencia Declarar EXEQUIBLE el pargrafo
2 del artculo 37 de la Ley 675 de 2001 en el entendido que cuando se trate de inmuebles
destinados a vivienda, el voto de cada propietario equivaldr al porcentaje de coeficiente de
propiedad del respectivo bien privado, slo para las decisiones de contenido econmico
conforme a lo expresado en la parte motiva de esta sentencia, las dems se regirn por la
regla un voto por cada unidad privada.

Bienes comunes

Partes del edificio o conjunto sometido al rgimen de propiedad horizontal pertenecientes

en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o
destinacin permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservacin,
seguridad, uso, goce o explotacin de los bienes de dominio particular.

Bienes comunes esenciales

Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservacin y seguridad del edificio

o conjunto, as como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio
particular. Los dems tendrn el carcter de bienes comunes no esenciales. Se reputan
bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o
instalaciones de servicios pblicos bsicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones
indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de
servicios pblicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier
nivel.

La Corte en su sentencia 738 del 2002 seala que Declarar EXEQUIBLE la expresin En
los edificios o conjuntos de uso comercial, los costos de mercadeo tendrn el carcter de
expensa comn necesaria, sin perjuicio de las excepciones y restricciones que el reglamento
de propiedad horizontal respectivo establezca contenida en el artculo 3 de la Ley 675 de
2001 y los artculos 56, 57, 59 numeral primero y 76 numeral segundo de la misma Ley,
pero solamente por los cargos analizados en la presente decisin. Salvo la palabra
titulado contenida en el artculo 56 de la Ley 675 de 2001, respecto de la cual se ordena
estarse a lo resuelto en la Sentencia C-670 de 2002, ante las pretensiones de un
ciudadano con respecto a los citados artculos de la ley.
CONCLUSIONES

La propiedad horizontal es institucin especial, y autnoma (con un rgimen jurdico

propio), a la que es intil buscarle a toda costa semejanzas e identidades parciales con otras
figuras jurdicas. La propiedad horizontal existe por s y con configuracin especial, y
aunque a su regulacin puedan confluir normas propias de otras instituciones, se ha
descartado que pueda asimilarse, entre otras, a la comunidad de bienes. Se diferencia
tambin de la copropiedad, condominio, comunidad o indivisin, pues aqu se contemplan
derechos de cuota sobre un objeto y sobre cada una de sus partes.

La propiedad horizontal no depende en cuanto a su nacimiento de la voluntad de los

propietarios, sino que se establece legalmente desde el momento mismo de la divisin de
un edificio.

Las resoluciones de la corte Constitucional han servido de ajuste a dicha ley y adems han
permitido desarrollar nuevas propuestas que van acorde con las necesidades cambiantes de
la sociedad

En forma general, ha de entenderse que la propiedad horizontal que hoy conocemos ha

sufrido varias modificaciones, evolucionando a la par con la sociedad y con los nuevos
requerimientos que se presentan, principalmente la necesidad de regular la construccin de
grandes edificaciones, como medio de vivienda para un nmero mayor de personas. Dicho
avance ha trado consigo diversas teoras jurdicas encaminadas a resolver asuntos como la
naturaleza jurdica de la propiedad horizontal, a quin pertenecen las reas comunes, qu
derechos se deben respetar, cul es la responsabilidad de los administradores, cules son los
mecanismos legales para la resolucin de conflictos, cules son los lmites de los
administradores, qu tipo de prohibiciones pueden consagrarse en los reglamentos
 BIBLIOGRAFA

Gonzalez . &. Martinez. 1948. ESTUDIO DE DERECHO HIPOTECARIO Y DERECHO

CIVIL. Tomo II (Vol. I). Madrid.

LEY 675 DE 2001 (agosto 3). Rgimen de Propiedad Horizontal.

Sentencia T-155/12

Sentencia C-738/02

Sentencia C-488/02

Valencia Zea, A. &. Ortiz, A. 1996. DERECHO CIVIL, TOMO II. DERECHOS REALES.
Ed. TEMIS. BOGOTA.