Proyecto Inmobiliario: EL ROBLE

DE LA MARINA
 1. Resumen Ejecutivo
El Sector Inmobiliario en la ciudad de Lima registrar este ao un
crecimiento del 18%, concentrndose un 80% de esta
demanda en los sectores B y C.
El presente proyecto se encuentra ubicado en la cuadra 12 de
la Av. La Marina (La Perla-Callao) . Constar de 16
departamentos distribuidos en 8 niveles.
La zona cuenta con acceso directo a una importante Va Arterial
de la ciudad (Av. La Marina), acceso rpido a grandes centros
comerciales (colindante con el distrito de San Miguel), centros
recreacionales metropolitanos y al aeropuerto Internacional Jorge
Chvez.
Se prev una inversin de US$ 1500,000 y una tasa
de rentabilidad del 40%. El ciclo del proyecto tiene una
duracin de 15 meses.
 2. Producto

Edificio de 8 pisos.
Total: 16 departamentos.

TIPOLOGA:
Piso 1 al 7: flats de 82 m2
con 3 dormitorios y 1 cochera.
Piso 8: dplex 120 m2,
incluyen aires 3 dormitorios + 1
cochera.

reas Verdes: 30 m2.

21 estacionamientos en 3
stanos.
 2.b. Mercado Objetivo

Estilo Vida: Progresistas con NSE B-C

Ingreso Familiar : $1,300 mensuales

Edad : 30-45 aos

Ubicacin

Av. La Marina 1236. Urb. Los Cerezos. La Perla-Callao.

3. Descripcin del Producto
Terreno, Parmetros y Cabida

Parmetros: Metrados (m2)

% rea Libre 30% Terreno

% rea Comn 7% rea Ocupada 260.00

CUADRO DE CABIDA
Pisos 8 rea Libre Reglament. 78.00
reas Departamentos Estacionamientos
Est./dep. 1 rea Comn 18.20
Piso Comunes Unidades x reas x Total Unidades x reas x reaTotal
Retiro 42.50
Retiro 5 ml
(m2) piso Unidad Parcial piso Unidad Parcial
Lindero Frontal 8.5 ml Proyecto
8 18.20 2 111.90 223.80 0 0.00rea Vendible
0.00 x piso 163.80
7 18.20 2 81.90 163.80 0 0.00rea x Dpto
0.00 81.90
6 18.20 2 81.90 163.80 0 0.00rea x Estacionamt.
0.00 30.00
5 18.20 2 81.90 163.80 0 0.00 0.00
4 18.20 2 81.90 163.80 0 0.00 0.00
3 18.20 2 81.90 163.80 0 0.00 0.00
2 18.20 2 81.90 163.80 0 0.00 0.00
1 18.20 2 81.90 163.80 0 0.00 0.00
-1 0.00 0 0.00 0.00 7 30.00 210.00
-2 0.00 0 0.00 0.00 7 30.00 210.00
-3 0.00 0 0.00 0.00 7 30.00 210.00

145.60 1370.40 630.00

Total rea Const. (m2) 2146.00
 3.b. Construccin y Costos
DATOS
rea del Terreno 260
Costo del Terreno US$ 300000.00
rea Construida sin estacionamientos 1516
rea Construida Estacionamientos 630
ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDAS
rea Total Construida 2146
DESCRIPCIN Viabilidad (US$)
Promedio rea Total Construida 0
INGRESOS 1966000.00
EGRESOS 1328114.00
Terreno 300000.00
Alcabala (3%) 58980.00
COSTOS (m2)
Estudios y Proyectos 12000.00
Descripcin US$/m2
Aprobaciones y Licencias Metraje Parciales 10000.00
Terreno 1153.846154
Preconstruccin / Demolicin 10000.00
Construccin sin estac. Construccin 450 1516 682200 820800.00
Construccin estac. Postventa (0.2% ventas) 220 630 138600 3932.00
Gastos Administrativos(1%) 82080019660.00
Construccin + Gastos Gastos de Titulacin 918.88 10000.00
Comisin del Corredor Inmobiliario (3.5%) 68810.00
Descripcin (US$/m2)
Supervisin Bancaria 10000.00
Precio de Venta m2 Otros (2%) 1165.201465 3932.00
Ingresos Totales UTILIDAD OPERATIVA 637886.00
rea Total Vendida Gastos Financieros 2,146 10000.00
Gastos Mktng, Promocin y Vtas 15000.00
UTILIDADES ANTES DE IMPUESTOS 612886.00
Impuesto a la Renta (30%) 183865.80
UTILIDAD DESPUES DE IMPUESTOS 429020.20
UTILIDAD (%) 32.30%
 4. Comportamiento del Mercado
Demanda y Oferta
ELURBANAS
MERCADO DE EDIFICACIONES URBANAS EN
OFERTA TOTAL
EL MERCADO DE VIVIENDA SEGN
DE EDIFICACIONES SECTOR
ENURBANO
LIMA METROPOLITANA Y LIMA METROPOLITANA Y EL CALLAO
EL CALLAO
JULIO DE 2011
AHORRO
DEMANDA INSATISFECHA SEGNMENSUAL
PRECIODEL
DE HOGAR SEGN NIVEL DE INGRESO DEL HOGAR
LA VIVIENDA
CUADRO 3.8
JULIO DE 2011 JULIO DE 2011
EL MERCADO DE EDIFICACIONES URBANAS EN LIMA METROPOLITANA Y EL CALLAO
CUADRO 4.22
TIPO DE VIVIENDA CUADRO 4.15

SECTOR URBANO CASAS DEPARTAMENTOS

OFERTA
TOTAL
TOTAL DE VIVIENDA SEGN TAMAO
UNIDADES M2 UNIDADES M2 UNIDADES JULIO
M2 DEL HOGAR
AHORRO MENSUAL (US DE 2011
DLARES)
Miraflores
PRECIO DE DEMANDA 0 0
OFERTA
1 163 138 122
DEMANDA
1 163 138 122
CUADRO
PARTICIP. 3.7
INGRESO TOTA
LA VIVIENDA
San Isidro
EFECTIVA INMEDIATAHAST INSATISFECHA POR RANGO
501 L
EN US$ 0
MENSUAL 0
N.I. NO 629 108 222 629 108 222
REA DE A 31 - 51- 71- 101- TIPO 151- 201-
DE 301- -
VIVIENDA 701- MS DE
TOTAL
La Molina HOGARES 25 LA
VIVIENDAS
709 VIVIENDA
HOGARES % 700 100
DEL HOGAR
72 AHORRA87 30 9 187 50 70 159CASAS
100 150
34 896200 300 500DEPARTAMENTOS
0 1000
Hasta 4 000 8 127 0 8 127 2.08
Santiago de Surco, San Borja (US$) % EN % M2 % UNIDADES
% % % % M2
% % UNIDADES
% % % % M2% UNIDADES M2
4 001 - 8 000 25
18 017 4 700 2 550 0364 953 0.3
2 568 25 653
369 017 1.46.39
Jess Mara, Lince, Magdalena, Pueblo
8 000 HASTA 40 0.30 0.0014 0.30 0.89435 227 0.00 100.00 8 000 241 8 435
Libre,- San
10 Miguel
000 30 027 1.78 0 0.30 30 027
N.I 92.31 0 0.30 2.07 87.67
0.00
0 0 4 290 347 833
20.0 0.0 4 290 347 833
10 001 - 15 000 60
HASTA 100 707
20.0
0
41 - 50
60.00 0
0.00 0 0 0.00
13 60
0.00 7070.00
576
0.00 0.00
0.0
15.51279
0 0.00
12
0.00 100.00
501 292 13 077
Barranco, Chorrillos, Surquillo
15 001 - 20 000 680 293 0 51 - 60
1 446 51 124 918 0.0 1 446362 124
68 918 21 720
242 2 718
17.43
0.0 155 667 3 080 177 387
Ate, Cieneguilla, Chaclacayo, Lurigancho, 101 - 150 4.55 86.36 4.55 4.55 0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0 0.00 0.00 100.00
20 001 - 25 000
Santa Anita
36 911 61 - 70 76 0 36 835 0 9.41
3 800 247 514 3 800 247 514
5 700 860 10.7 1.5 865
62 204 62 904 0.0
25 001 - 30 000 Rmac, San 151 38
- 200555 1.54 72.31 259
10.77 7 4 1.54 38 296
1.54 0.00 0.00 0.00 09.78
0.00 0.00 100.00
Cercado, Brea, La Victoria, 71 - 80 68 5 224 2 911 220 708 2 979 225 932
30 001 -Lus 40 000 480 771 13.3 0 1 7561 799 121 607 1.3 1 756 46 607
121 972 0.0
12.00
201 - 300 381 - 62.22
100 9.33 8.00 3 3.56 323 2.22 31 0.00628
0.00 0.00 0 30.00
455 0.00 311 658
100.00 3 778 343 286
Carabayllo, Comas, Independencia,
40 001 - 50 000
Puente Piedra, San Martn de Porres
28 599 11.0 1 475 2.2 27 124 0.06.93
601 61 349101 - 120
2 102 137 992 2 703251 199 341 29 323 1 421 157 194 1 672 186 517
50 001 - 60 000 301 14
- 400692 4 54.26 2 177
12.62 9.46 1 4.73 4.42
12 515 1.26 0.00 0.00 03.20
0.00 0.00 100.00
El Agustino, San Juan de Lurigancho
0121 -49.82
150 5 6.23 700 10.00
082 0.00 145 349 1 087 146 049
12.8 3.3 0.0
60 001 - 70 000 401 16 0 826 7.33
- 500 1232 336
9.168 528 2 0 1236.96 148 528
4903.66 0.73 0.00 03.70 100.00
70Ancn,
001 -Santa
80 000Rosa 13 160 151 - 2001 314 13.2 4.8 3 11 846 520 711
0.03.03 124 419 714 124 939
0
501 - 700 0
9.73 37.94 0 6.81 03 6 10.890 7.98 06.03 2.33 0.19 0 0.00 0.00 100.00
80 001 - 100 000
Lurn, Pachacamac, San Juan de
14 509 201- 3001 611 66 12 898 17 837 556
3.30 136 803 622 154 640
4.1 0.0
100 Villa
Miraflores, 001El- Salvador,
120 000Villa Mara 701 - 1 2 000
515 4.14 500 708
301 -42.54 3.59 8.29 4 11.05 1 807
9 8.29 8.01
3 1827.18 2.76 00.46
0.00
133 0.00 100.00
49 615 142 52 797
del Triunfo 420 47226 697 6431 23540 521 1.6 1 063 67- 218 2.7
120 001 - 150 000 763 -0.19
Pucusana,
1 001 - 2 000 501 - 1 000
7.25 36.96 1.99 4.89 3 9.9610
12.32 8 650
8.51 6.34 7.25 2 12
0.18 0.00 7 270
100.00 22 15 920
150Punta
001 Hermosa,
- 200 000 Punta Negra, 158 1 311 0.4 -1 153 -0.29
4.5
San Bartolo, Santa Mara del Mar
200 001 - 250 000 2 001 - 30 000 Ms
141 9.09 0
de 1 000
45.91 0.00
104 489 1.82
14 019 5 1042.73 0 6.36 10.91
14- 019
348
0
6.82 8.64 5 2.27
-0.09
0 0.45 100.00 0 0 0
Bellavista, Callao, La Perla, Carmen de la
250 001 - 300 000 3 001 - 5 0000 5.84
TOTAL29.93 3540.73 0.73
1.4
6
1 124
2.92
119
- 354
3.65
795
18.98 14.60 17.52
17
2.1
305
-0.09
9 0.73
1576 698
0.73 100.00
18 429 1696 493
Legua, La Punta 0 0 504 32 420 504 32 420
300 001 - 500 000 0 597 0.7 - 597 -0.15
6.9
Ventanilla MS DE 5 000 5.59 23.78 0.00 0.00 0 1.40 2.10 11.19 11.19 32.879 0.00 4.20 100.00
MS DE 500 000 8 0FUENTE:
640 1 048 25466
CAPECO. Censo
172 de - 812
254
2.6 edificaciones en
1 056 66 -0.06
proceso de construccin.
0.9
TOTAL
TOTAL 407 480 7.80
TOTAL 48.8716 046
5.86 8.29 6 7.16 391
6.54 4345.31 3.34 3.03 100.00
0 0.13 0.11 100.00
1 124 119 795 17 305 1576 698 18 429 1696 493

FUENTE:
FUENTE: CAPECO. Censo de edificaciones FUENTE: CAPECO.
CAPECO.
en proceso EncuestaEncuesta
de construccin. de Hogares
de Hogares
 ALTOS DE SAN MIGUEL
Competencia DIREC. Av. Venezuela 5197
EMPRESA IMAGINA
PRECIO US$62 - 68,000
Nombre Ubicacin Precio (US$) rea Prom. M2 Precio x m2 (US$)
0 Edificio El Roble Av. La Marina 1236 120,000 82 AREA 38
1463.414634 -74 m2
1 Villa Bonita
VILLA BONITA
Av. Colonial Cdra. 49 92,000 65 1415.384615
2 Altos de Sn Miguel Av. Venezuela 5197 110,000 75 1466.666667
3DIREC.El Mirador Av.Av.Colonial
Costaneracdra. 49
Cdra. 25 100,000 70 1428.571429
4 Atlantis Esq. Universitaria y La Mar 95,000 70 1357.142857
EMPRESA COINSA

PRECIO US$56 - 92,000

Competencia
REA Caracteristicas
48 70 m2 de los Productos
0 1 2 3 4
Modernidad x x x x
DISEO Arquitectos de renombre x x
Publicado en Revistas de Diseo x
Carpintera Madera x x
Carpintera Metlica x x x
Granito x
MIRADOR
ACABADOSDE Mayolicas
SAN MIGUEL Nacionales x x x x x
DIREC. MayolicasCdra.
Av. Costanera europeas
25
Ascensores modernos x x x
EMPRESA AyG Edificaciones
Ascensores comunes x x
PRECIO Vas
US$ 51 Prncipales
67,000 x x x x
ATLANTIS
ENTORNO Parques x x
REA URBANO 48(50 Centros
65 m2 DIREC. Esq. Univers. Y La
Comerciales x x
m) Mar
Colegios, Universidades x x x
Salud x x EMPRESA
x IMAGINA
PRECIO US$68 70,000
REA 65 m2
 Caractersticas
del Producto
TIPO A Piso 1 al 7
Distribucin: 3 Dormitorios, 2 Baos.
Orientacin: NE SO
rea: 82 m 2
Precio: US$ 120,000

TIPO B Piso 8
Distribucin: 3 Dormitorios, 2 Baos.
Orientacin: NE SO
rea: 120 m 2
Precio: US$ 140,000
4.c. Determinacion del Precio de Ventas
Personas Progresistas con NSE
B-Ccon un ingreso familiar de Costo de Construccion de
$1,300 mensuales y dispuestas a $500 por mt2.
pagar $560 mensuales.

Competencia: Proyectos similares

(No Fondo Vivienda) ofrecen
precios entre $1,000 y $1,700
el mt2

Precio que Ofrecemos:

$1,100 y $1,200 el mt2