Mdulo 9. Obligaciones civiles y mercantiles, ttulos y O. de C.

Unidad 2. Ejecucin de las obligaciones.

Sesin 3. Incumplimiento, transmisin y extincin de las obligaciones.

LICENCIATURA EN DERECHO.

DOCENTE: LIC. ALEJANDRO ARELLANO POUGET.

ALUMNA: CLAUDIA MIREYA MONROY BASURTO.

MATRCULA: ES162004921

MDULO 9: OBLIGACIONES CIVILES Y MERCANTILES,

TTULOS Y OPERACIONES DE CRDITO.

UNIDAD 2: EJECUCIN DE LAS OBLIGACIONES.

SESIN 3: INCUMPLIMIENTO, TRANSMISIN Y

EXTINCIN DE LAS OBLIGACIONES.

ACTIVIDAD INTEGRADORA. ESTUDIO DE CASO.

FECHA DE ENTREGA 08 DE NOVIEMBRE 2017.

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Mdulo 9. Obligaciones civiles y mercantiles, ttulos y O. de C.
Unidad 2. Ejecucin de las obligaciones.
Sesin 3. Incumplimiento, transmisin y extincin de las obligaciones.

CASO PRCTICO ACTIVIDAD INTEGRADORA

SESIN TRES ACTIVIDAD UNO.

Alex y Too acuerdan celebrar un contrato de Compra-Venta de esperanza sobre un
departamento, en el que Alex es el Vendedor y Titular del crdito de INFONAVIT respecto
del citado departamento, el trato (comnmente llamado traspaso) fue que Too entregaba una
cantidad en concepto de anticipo para tomar posesin del departamento y dar mensualmente
una cantidad por el tiempo de diez aos (firmando un pagar por cada mes a transcurrir), por
su parte, Alex se compromete a seguir pagando las mensualidades del crdito hipotecario al
INFONAVIT.

1. Qu accin puede ejercitar Alex para el caso de que Too no cumpla con el
pago de las mensualidades acordadas?

El contrato de compraventa es un contrato de caractersticas bilateral, ya que

genera obligaciones para ambas partes, tanto para el vendedor como para el
comprador, cuya obligacin principal est contemplada en el artculo 1928
del C.C. que establece:

La principal obligacin del comprador es la de pagar el precio

convenido.

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Unidad 2. Ejecucin de las obligaciones.
Sesin 3. Incumplimiento, transmisin y extincin de las obligaciones.

En el caso de incumplimiento del comprador, esto se constituye en

mora; tiene el vendedor el mismo derecho de pedir indemnizacin de
perjuicios o tambin puede rescindir dicho contrato.

Exigir el pago de manera extrajudicial.

La recisin de dicho contrato.
El pago de penalizaciones sealadas y acordadas, por ambas partes ya sea de
manera voluntaria o dentro de un proceso (demanda).

2. Qu accin puede ejercitar Too para el caso de que Alex no cumpla con el
pago de las mensualidades al IFONAVIT?

Too deber hacerse un contrato ante notario pblico, este contrato es tan general
o tan especifico que contendr las firmas certificadas de ambas partes; pero lo que
verdaderamente les da fuerza a los contratos, son las clusulas que se incluyen en
ellos, como lo son las clusulas de rescisin de contrato, ya sea por
desconocimiento o por olvido de la obligacin.

La recisin del contrato.

El pago de daos y perjuicios.
El comprador tendr derecho a que se le pague el inters legal comercial
sobre la parte pagada

Para el caso especfico de los contratos de traspaso INFONAVIT ante notario, se

debe saber lo siguiente:

INFONAVIT no los avala y no los acepta, es ms, no los reconoce y si los

detecta puede vencer de forma anticipada el crdito hipotecario y eso hara
que nadie lo pudiera pagar y se perdiera el bien inmueble tanto para el
vendedor como para el comprador.
Alex seguira siendo legalmente dueo de la casa y el responsable de pagar
la hipoteca ante el INFONAVIT, sin importar lo que diga el contrato
privado de traspaso INFONAVIT.

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Si Too no paga la mensualidad, ante el INFONAVIT, o no se la entrega

al vendedor, entonces empiezan los problemas.
No importa lo que diga el contrato privado de compraventa, mientras el
vendedor tenga trabajo donde cotice ante el INFONAVIT, le seguirn
descontando de su nmina lo que corresponde al crdito.
Adems de descontarle lo antes mencionado, la aportacin patronal, que
es el pago que hace el patrn cada 2 meses al INFONAVIT y que
representa el 10% del sueldo mensual del trabajador (5% por mes), se
seguir depositando al crdito INFONAVIT, lo que significa que le estar
regalando al comprador el 5% de su sueldo cada mes.
Para el INFONAVIT seguir vigente el crdito y el vendedor no tendr
derecho a un segundo crdito hasta que termine de pagar el que tiene.
Si el contrato de compraventa no est correctamente elaborado, con los
poderes necesarios y el vendedor llegara a cambiarse de ciudad, estado o
pas, el comprador no podr localizar al vendedor para formalizar la
cancelacin de la hipoteca ante el INFONAVIT, lo cual significara un
problema para el comprador.

3. Puede hacer valer Alex los pagars de una manera autnoma en caso de que
incumpla con sus mensualidades Too?
No, estos no pueden hacerse valer, ya que solo se podr actuar al vencimiento de
tales pagares; sin contar con que, Respecto al pago del precio convenido en el
contrato de compraventa, en el inciso dos del artculo 1929 del Cdigo Civil hay
algn muy interesante que es lo siguiente:

Con todo, si el comprador fuere turbado en la posesin de la cosa, o

probare que existe contra ella una accin real de que el vendedor no le
haya dado noticia antes de perfeccionarse el contrato, podr depositar el
precio con autoridad de la justicia, y durar el depsito hasta que el
vendedor haga cesar la turbacin o afiance las resultas del juicio.

Puede cobrarse de manera autnoma ya sea por buena fe o que existe un

fiador que responda por dicho pago del pagare siendo que el pagare como
lo dice solo e son promesa de pago.

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Al no tener los medios para su cobro autnomo se tendra que ir directo a

un proceso donde se exija el pago as como los intereses morosos
generados.

Lo anteriormente expuesto no es ms que una manera de proteger al

comprador para que el vendedor cumpla con su obligacin de sanear, es decir,
de amparar al comprador en el dominio y posesin pacifica de la cosa vendida.

4. Qu puede hacer Too en caso de que Alex llegar a fallecer?

Reclamar el pago de las mensualidades del fallecido por medio de familia

herederos o lnea consangunea en primer grado.

En otro supuesto el tener un seguro de IFONAVIT muy probablemente el

seguro cubrira su deuda mensual por causa de muerte o tener otro tipo de
seguro de vida.

5. Es posible que Too pudiera transmitir el departamento a otra persona?

Fundamente su respuesta.

El acreedor puede ceder su derecho a un tercero sin el consentimiento del deudor,

a menos que la cesin est prohibida por la ley, se haya convenido no hacerla o
no lo permita la naturaleza del derecho. El deudor no puede alegar contra el
tercero que el derecho no poda cederse porque as se haba convenido, cuando
ese convenio no conste en el ttulo constitutivo del derecho.

En la cesin de crdito se observarn las disposiciones relativas al acto jurdico

que le d origen, La Suprema Corte de Justicia de la Nacin ha prescrito lo
siguiente:
Registro IUS: 176019

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Sesin 3. Incumplimiento, transmisin y extincin de las obligaciones.

Localizacin: Novena poca, Tribunales Colegiados de Circuito,

Semanario Judicial de la Federacin y su Gaceta, Tomo XXIII, febrero
de 2006, p. 1782, tesis I.6o.C.385 C, aislada, Civil. Rubro: CESIN DE
CRDITOS HIPOTECARIOS.

SI EL CEDENTE ES UNA INSTITUCIN DEL SISTEMA BANCARIO Y

NO CONSERVA LA ADMINISTRACIN DE AQULLOS, SLO TIENE
LA OBLIGACIN DE NOTIFICARLA POR ESCRITO AL DEUDOR Y
NO DE INSCRIBIRLA EN EL REGISTRO PBLICO DE LA
PROPIEDAD.

En trminos de un contrato de esperanza o de traspaso como se le llama

comnmente, es posible aplicar el artculo 2269 del CCF, que dice que nadie
puede vender lo que no es de su propiedad. En este sentido, Too no es dueo del
departamento en tanto no se escriture a su nombre; cosa que no suceder hasta
haber pagado la hipoteca que se encuentra a nombre de Alex.

Por otro lado, solo puede hipotecar quien puede enajenar (art. 2906 CCF), de tal
forma que Alex es la nica persona que puede realizar operaciones sobre el
departamento en tanto no se cumpla las condiciones para que Too sea el legtimo
propietario.

De lo anterior, queda responder que Too no est en posibilidad de traspasar el

departamento.

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6. Es posible que Too pueda acudir personalmente al INFONAVIT y hacer

un reconocimiento de deuda para realizar los pagos de manera personal?
Antes de firmar un contrato de compraventa, en vivienda de segunda mano, es
probable que el comprador haya realizado previamente la "reserva de la vivienda",
por lo que, en este caso, las condiciones principales estarn ya pactadas antes de
la firma del contrato. Sin embargo, es en el momento de la firma del documento
cuando se cierra realmente el acuerdo.

Entre la reserva de la vivienda y la firma del contrato de compraventa, el

comprador debe llevar a cabo una serie de medidas cautelares para garantizar sus
derechos. Son:-

Comprobacin fsica de la vivienda: Se debe revisar bien el estado de la

vivienda. Si fuera necesario acompaados de un profesional, para intentar
detectar en ella "vicios ocultos".

En este sentido, y suponiendo que hubiera alguno, la ley concede una serie de
garantas. Entre ellas, si la vivienda lleva construida menos de 10 aos ser
responsabilidad del vendedor y del constructor los vicios que provocasen la ruina
del edificio y fuesen causados por defectos de la construccin.

La ley 38/1999 de 5 de noviembre exige el aseguramiento de la construccin

durante unos determinados plazos para posibles vicios.

Comprobacin de la situacin jurdica: Para ello se puede ir al Registro de la

Propiedad, dnde se solicitar una nota simple de la situacin de la vivienda. Con
ello se verificar quines son los titulares o dueos actuales de la misma y si tiene
cargas (hipotecas, etc.). En este caso, lo importante es que al comprar la vivienda
la(s) persona(s) que firman como vendedores sean verdaderamente los dueos de
la vivienda, que son quines tienen la facultad de poder venderla. El hecho de

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que aparezcan cargas no es relevante, siempre que cuando se vaya al notario a

realizar la escritura pblica se adquiera la vivienda libre de cargas y as figure en
la escritura (pues el notario debe corroborar que todo est en orden para evitar un
fraude, en este caso al comprador).

El reconocimiento de deuda no es un procedimiento que acepte IFONAVIT. Sin

embargo, si Too califica para un crdito en esta institucin, existe otro
procedimiento llamado Compra tu Vivienda con pasivo IFONAVIT, en el que
el IFONAVIT, expide un documento llamado carta saldo para pasivo, para lo
cual se requiere el nombre del banco con el que se har la operacin y el nombre
del notario. El fin de esto es dejar sin efectos la hipoteca original y traspasarla al
nuevo deudor conforme a la cantidad de crdito que este ltimo tenga disponible
con el IFONAVIT.

Este procedimiento se relaciona con la cesin de derechos sustitucin del deudor

sealada por el artculo 2051 y 2052 del CCF.

7. Puede Alex retractarse del contrato y recuperar la posesin del

departamento?

Puede siempre y cuando reintegre el pago que se haba dado y liquidar las
penalizaciones que se generen de dicha accin as pago de daos y perjuicios por
incumplimiento de dicho contrato.

Artculo 2311. Si se rescinde la venta, el vendedor y el comprador deben

restituirse las prestaciones que se hubieren hecho; pero el vendedor que
hubiere entregado la cosa vendida puede exigir del comprador, por el
uso de ella, el pago de un alquiler o renta que fijarn peritos, y una

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indemnizacin, tambin fijada por peritos, por el deterioro que haya

sufrido la cosa.

El comprador que haya pagado parte del precio tiene derecho a los
intereses legales de la cantidad que entreg.
Las convenciones que impongan al comprador obligaciones ms
onerosas que las expresadas, sern nulas.

Artculo 2315. En la venta de qu habla el artculo 2312, mientras no

pasa la propiedad de la cosa vendida al comprador, si ste recibe la cosa,
ser considerado como arrendatario de la misma.

FUENTES DE CONSULTA:
CODIGO CIVIL FEDERAL, Consultado de:
http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/2_241213.pdf

LEY DEL INSTITUTO DEL FONDO NACIONAL DE LA VIVIENDA PARA LOS

TRABAJADORES, Consultado de:
https://portal.INFONAVITorg.mx/wps/wcm/connect/d5a2d2b7-3d3b-482d-9237-
ab97b87aaed6/LEY+INFONAVIT+19MAR2014.pdf?MOD=AJPERES

Snchez Cordero Dvila, Jorge A. (1981). Introduccin al Derecho Mexicano (Captulo IV:
Derecho de las Obligaciones). Instituto de Investigaciones Jurdicas UNAM. Mxico.
Consultado en https://archivos.juridicas.unam.mx/www/bjv/libros/2/746/31.pdf

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Sesin 3. Incumplimiento, transmisin y extincin de las obligaciones.

UNADM (2017). Mdulo 9. Obligaciones civiles y mercantiles, ttulos y operaciones de

crdito. Unidad 2. Ejecucin de las obligaciones. Sesin 3. Incumplimiento, transmisin y
extincin de las obligaciones. Texto de apoyo UNADM (s.f.). Las obligaciones en Derecho
Civil. Consultado en
http://moodle2.unid.edu.mx/dts_cursos_mdl/ejec/DE/OD/S12/OD12_Lectura.pdf

Universidad Nacional Autnoma de Mexico&Facultad de Derecho. Colegio de Profesores

de Derecho Civil (2011)Temas de Derecho Civil en homenaje al doctor Jorge Mario
Magalln Ibarra / rendido por miembros del Colegio de Profesores de Derecho Civil de la
Facultad de Derecho, UNAM. Editorial Porra. Mxico, D.F. Consultado en
https://biblio.juridicas.unam.mx/bjv/detalle-libro/3861-temas-de-dereho-civil-en-homenaje-
al-doctor-jorge-mario-magallon-ibarra

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