KAT MLKYETNDE ORTAK YER ve TESSLERN

NTELNN DETRLMES
(Changing of Characteristics of Common Places
and Facilities in Flat Ownership)

Yrd.Do.Dr. Mehmet ENGL

zet
Bamsz blmler, ortak yer ve tesisler ile eklentiler, kat mlkiyetinin
temelini oluturan kavramlardr. Gerek klasik kat mlkiyetinde gerekse toplu
yaplarda, kat maliklerinin birlikte ynetimine ve kullanmna zglenmi,
masraf ve giderlerden sorumluluun kat maliklerine ait olduu yer ve eyler,
ortak yer ve tesis zellii tamaktadr. Kat mlkiyetinde nelerin ortak yer ve
tesis niteliinde olduu Kat Mlkiyeti Kanununda belirtilmi olmakla bir-
likte, bir yer ya da tesis, nitelii gerei ya da tahsis (zgleme) yoluyla da bu
zellii tayabilir. Bu almada, ortak yer ve tesisleri dzenleyen Kat Ml-
kiyeti Kanunu hkmlerinin emredici nitelikte olup olmadklar, sz konusu
yer ya da tesislerden hangilerinin bamsz blm ya da eklenti haline d-
ntrlebilecei ve buna ilikin usul incelenmitir.
Anahtar Kelimeler: Kat mlkiyeti, toplu yaplar, ortak yer ve tesisler,
bamsz blm, eklenti, kat malikleri kurulu, ynetim plan

Abstract
Independent units, land share, common places and facilities are the con-
cepts that underpin the flat ownership. Both in classical flat ownership and
housing sites, places and things, whose costs and expenses are flat owners'
responsibility, which are allocated for the collective management and use of
flat owners, are featured as common places and facilities. What the common

Kocaeli niversitesi Hukuk Fakltesi Medeni Hukuk ABD retim yesi

202 MHF HAD, C. 18, S. 3

places and facilities are determined by Flat Ownership Act. Besides, a place
or a thing can be qualified as a common place or facility by allocation or by
its own qualities. In this study, it is examined whether Flat Ownership Act's
rules regulating common places and facilities are compulsory and which
ones of those common places and facilities can be converted to an indepen-
dent unit or an accessory and the procedures to be followed.
Key Words: Flat ownership, housing sites, common places and facilities,
independent unit, accessory, flat owners committee, management plan

I. Giri
lkemizde 634 sayl Kat Mlkiyeti Kanunu (KMK) 23.6.1965 tarihin-
de kanunlam 1 ve 02.01.1966 tarihinde de yrrle girmitir. Zamanla
eklenen yeni hkmlere ramen kat mlkiyetine ilikin altml yllara ait
zmler, dou amac dnda ortaya kan yeni gelimeler karsnda ol-
duka yetersiz kalm ve gnn koullarnn gerekli kld kapsaml bir
Kanun deiiklii zorunluluu domutur. Nitekim bu kapsamda KMKda
14.11.2007 tarihli ve 5711 sayl Kanunla 2 yaplan bir deiiklikle toplu
yaplara ilikin zel dzenlemelere yer verilmi, son olarak 2009 tarihinde
5912 sayl Kanunla3 ve 2011 tarihinde 6111 sayl Kanunla4 baz maddele-
rinde deiiklik yaplarak KMK, bugnk halini almtr.
Kat mlkiyeti, tek parselde tek anayapdan oluan ve klasik dikey kat
mlkiyeti olarak ifade edilen bir yaplamadan meydana gelebilecei gibi,
ifade ettiimiz deiiklikler erevesinde bu gn iin tek parsel ya da ok
sayda komu parsel zerinde ina edilmi toplu yap eklinde bir oluumu
da mmkn klmaktadr. Ancak, hem klasik kat mlkiyetinde hem de toplu
yapda, kat mlkiyetinin temelini oluturan konular arasnda herhangi bir
farkllk bulunmamaktadr. Dier bir anlatmla, her iki sistem de bamsz
blm, ortak yer ve tesisler yannda eklenti eklinde oluan l bir sistem
zerine kurulmu, dolaysyla KMK sadece nitelik farkllna dayal olarak
bunlarn meydana gelmesi ve ynetimine ilikin hususlarda farkl bir ileyi
ngrmtr. Kanunda, kat mlkiyetinde ortak yer ve tesis kavram, nelerin

1
RG., 02.07.1965, S. 12038 (02.07.1965 tarihli Resmi Gazetede yaynlanan Kanun Met-
nindeki baz hatalar, 17.07.1965 gn ve 12051 sayl Resmi Gazetede (s. 16) dzeltilmitir.
2
RG., 28.11.2007, S. 26714.
3
RG., 07.07.2009, S. 27281.
4
RG., 25.02.2011, S. 27857.
Yrd.Do.Dr. Mehmet ENGL 203
Kat Mlkiyetinde Ortak Yer ve Tesislerin Niteliinin Deitirilmesi

bu kapsamda saylaca ve bunlar zerindeki hakkn nitelii, hem klasik kat

mlkiyeti hem de toplu yaplar bakmndan ele alnan hususlardandr. Bu
nedenle almada, ncelikle her iki kat mlkiyeti sistemine ilikin ortak yer
ve tesis kavramna nelerin girdiinin tespiti yaplacaktr. Sz konusu tespit
sonras, gerek kat mlkiyetinin kurulmas srasnda gerekse zaten mevcut bir
kat mlkiyetinin varl durumunda ortak yer ve tesislerin niteliinin deiti-
rilmesinin mmkn olup olmad meselesi zerinde durulacaktr. Dier bir
anlatmla, nitelii elverili bir ortak yer ya da tesisin bamsz blm veya
eklentiye dntrlp dntrlemeyecei hususlar bu almann ana
temasn oluturacaktr. Hemen belirtelim, KMK belirttiimiz hususa ilikin
herhangi bir dzenlemeye yer vermedii gibi, az yukarda ifade ettiimiz
deiikliklerde de bu konu ele alnm deildir. Dolaysyla, inceleme konu-
muza ilikin KMK tamamen suskun kalmaktadr. Bu nedenle konu daha ok,
retinin dorudan ya da dolayl olarak ileri srd grler erevesinde,
ksmen de Tapu ve Kadastro Genel Mdrlnn baz teblileri ve Yarg-
tay kararlar perspektifinde ele alnarak deerlendirilecektir.

II. Kat Mlkiyetinde Ortak Yer ve Tesisler

Kat Mlkiyeti Kanunu 2/b bendinde Anagayrimenkuln bamsz b-
lmleri dnda kalp, korunma ve ortaklaa kullanma veya faydalanmaya
yarayan yerlerin ortak yerler olduu ifade edilmi ve devam eden cmle-
sinde, kat maliklerinin ortak malik sfatyla payda bulunduklar bu yerler
zerinde faydalanma ve kullanma hakknn bulunduu belirtilmitir. Yine
KMK m. 4 hkmnde ortak yerler bal altnda ortak yerlerin konusunun
szleme ile belirtilebilecei ifade edildikten sonra, bent halinde dzenle-
dii yer ve eylerin Kat Mlkiyeti Kanununa gre her halde ortak yer say-
laca hkme balanmtr. Buna gre, a) Temeller ve ana duvarlar, tayc
sistemi oluturan kiri, kolon ve perde duvarlar ile tayc sistemin paras
dier elemanlar, bamsz blmleri ayran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar,
avlular, genel giri kaplar, antreler, merdivenler, asansrler, sahanlklar,
koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapc daire veya odala-
r, genel amarlk ve amar kurutma yerleri, genel kmrlk ve ortak
garajlar, elektrik, su ve havagaz saatlerinin korunmasna mahsus olup ba-
msz blm dnda bulunan yuvalar ve kapal ksmlar, kalorifer daireleri,
kuyu ve sarnlar, yapnn genel su depolar, snaklar, b) Her kat malikinin
kendi blm dndaki kanalizasyon tesisleri ve p kanallar ile kalorifer,
204 MHF HAD, C. 18, S. 3

su, havagaz ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon iin ortak e-

beke ve antenler scak ve souk hava tesisleri, c) atlar, bacalar, genel dam
teraslar, yamur oluklar, yangn emniyet merdivenleri Kanun gerei ortak
yer niteliindedir. KMK m. 4/son fkrasnda ise yukarda saylanlar dnda
kalp da yine ortaklaa kullanma, korunma veya faydalanma iin zaruri olan
dier yerler ve eyler de (ortak yer) konusuna girer hkm getirilmitir. Son
olarak KMK m. 16 hkm, kat maliklerinin btn ortak yerler zerinde arsa
paylar orannda ortak mlkiyet esaslar erevesinde malik olduklarn (f. 1)
ve aksine szleme bulunmadka her kat malikinin yine arsa pay orannda
ortak yerleri kullanma ve bunlardan faydalanma hakkna sahip olduu (f. 2)
dzenleme konusu yaplmtr.
Sz konusu dzenlemeler bir arada ele alndnda tek parsel tek anaya-
pdan oluan klasik kat mlkiyeti5 ilikisinde ortak yer kavramndan, ana-
gayrimenkuln korunmasna, kullanlmasna veya ondan yararlanlma-
sna yarayan yerler ve eylerin anlalaca ve bunlar zerinde kat malikle-
rinin arsa paylar orannda, payl mlkiyet esaslarna gre malik ve aksi n-
grlmedike kullanm ve yararlanma hakkna sahip olacaklarn ifade et-
mek mmkndr6
Klasik kat mlkiyeti bakmndan KMK m. 4 hkmnde nelerin ortak
yer saylaca dzenlenmi olmakla birlikte, toplu yap7 ortak yer ve tesisle-
rine ilikin temel dzenlemenin KMK m. 67de yer aldn gryoruz. Or-

5
Her ne kadar KMKda tanmlanmam olsa da retide KMK m. 1de ifade edilen bam-
sz egemenlik hakkna konu edilmi ve bal bana kullanma elverili birden fazla ba-
msz blm ieren ve halk dilinde apartman olarak adlandrlan blok ktle (anayap)
klasik dikey kat mlkiyeti olarak ifade edilmitir. Bkz. ARCAK Ali, Deiik ve Yeni
Hkmleriyle Kat Mlkiyeti, Ankara 1983, s. 1086; ZMEN E. Saba, Kat rtifak, Anka-
ra 1997, s. 225; ENGL Mehmet, Trk Medeni Hukukunda Toplu Yaplar ve Toplu
Yap Ynetimi, stanbul 2011, s. 47-49.
6
GERME Mahir Ersin, Kat Mlkiyeti Hukuku, Kat Mlkiyeti-Kat rtifak-Devremlk ve
Toplu Yap, Ankara 2008, s. 96; KARAHACIOLU A. Haydar, Aklamal-tihatl Kat
Mlkiyeti Kanunu, Ankara 2006, s. 83; PULAK Murat, Aklamal-tihatl-rnekli-
Notlu Kat Mlkiyeti Kanunu, Ankara 2009, s. 74; ARCAK, s. 148, 149.
7
Toplu yap, bir ya da birden fazla parsel zerinde yer alan alt yap tesisleriyle, ortak kul-
lanm yerleriyle, sosyal tesis ve hizmetleriyle, ayrca tm bu ortak yer ve tesislerin yne-
timiyle hukuki ve/veya fiziki olarak birbiriyle balantl hale gelmi birden ok yapy
ifade etmektedir (KMK m. 66/I). Ancak, bir ya da birden ok imar parselini ve bu parsel-
ler zerindeki kat maliklerini birbirine balayan asli unsur, bamsz blmlere zglen-
mi alt yap tesisleri, ortak kullanm yerleri, sosyal tesis ve hizmetlerdir (KMK m.
67). Ayrntl bilgi iin bkz. ENGL, s. 189 vd.; ZMEN E. Saba/KIR Hafize, Kat
Mlkiyeti Kanunu Deiiklikleri erhi ve Eletirisi, stanbul 2010, s. 143 vd.
Yrd.Do.Dr. Mehmet ENGL 205
Kat Mlkiyetinde Ortak Yer ve Tesislerin Niteliinin Deitirilmesi

tak yerler8 kenar baln tayan KMK m. 67 hkmne gre, Toplu yap
kapsamnda olup, btnyle bu kapsamdaki bamsz blmlerin ortak kul-
lanma ve faydalanmasna tahsis edilmi bulunan parsellerin malik hanesine,
tahsis edildikleri toplu yap kapsamndaki dier parsellerin ada, parsel, blok
ve bamsz blm numaralar gsterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir
ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bamsz blmlerin ortak
yeri olur. -Toplu yap kapsamnda bulunan birden ok yapnn ortak sosyal
ve alt yap tesisleri bulunduklar parsel veya yapya baklmakszn, tahsis
edildikleri bamsz blmlerin ortak yeri saylr.
Grld zere, sz konusu dzenleme erevesinde toplu yap ortak
yer ve tesis kavramnn, klasik kat mlkiyeti ortak yer kavramndan daha
geni bir anlam tad aktr. Gerekten, tek parsel tek anayapdan oluan
klasik kat mlkiyetinde ortak yerler KMK m. 4 hkm erevesinde anaya-
pnn iinde ya da dnda bulunabilir. rnein, tm kat maliklerinin ortak-
laa kullanma, korunma veya faydalanmas bakmndan zaruri olan temel-
ler, tayc kolon ve kiriler, asansr, at, baca gibi yerler anayap kapsa-
mndaki ortak yerlerdendir. Anayap dnda bulunan ortak yerlere ise bah-
e, kuyu, sarn, genel amarlk ve kurutma yerleri, genel kmrlk veya
ortak garajlar rnek olarak verilebilir. nemle belirtelim ki, klasik kat ml-
kiyeti bakmndan ifade ettiimiz yer ve tesisler, bir ynyle toplu yaplar
bakmndan da ortak yer niteliini tamaktadr. Gerekten, toplu yap kap-
samndaki blok yaplardan her birinde yer alan ve KMK m. 4 hkmnde
belirtilen temeller, tayc kolon ve kiriler, asansr, at, baca gibi yerler
blok ortak yeri niteliindedir. Bunun gibi, tek ya da komu parsel toplu
yaplarda parsellerin her birinde bulunan otopark, kuyu, sarn gibi yerler,
parsel ortak yeri niteliindedir (KMK m. 4) ve bloklardaki bamsz blm
ya da mnferit bamsz blm kat maliklerinin payl mlkiyetindedir
(KMK m. 16/I).
Ancak, toplu yaplarda ortak yer kavram, dier bir ynyle klasik kat
mlkiyetine nazaran toplu yapnn niteliine ve zgleme iradesine bal
olarak daha geni bir zellik arz eder. Zira komu parsel toplu yap ilikisine
vcut veren ve balantl yap zellii tad iin eyaya bal bor ilikisi

8
KMK m. 67 hkm yannda KMK m. 4 hkmnn kenar balnn da ortak yerler
eklinde olmasnn ayn Kanun iinde ayn kenar balnn iki kez kullanlmasna yol a-
t ve bunun kanun yapma teknii asndan ve meydana getirecei tereddtler nedeniyle
isabetli olmad ynnde bkz. ZMEN/KIR, s. 143; ENGL, s. 189, dn. 2.
206 MHF HAD, C. 18, S. 3

meydana getiren ortak yer ve tesisler, toplu yaplara zg bir nitelik tar9.
rnein, komu parsel toplu yap uygulamalarnda bir parselde yer alan ve o
parsel kat maliklerinin payl mlkiyetinde bulunan yer ya da tesisler dier
parsel kat maliklerine de zglenmek suretiyle ortak yer halini alabilir 10 .
Bunun gibi, klasik kat mlkiyetinde yer almayan ve komu parsel toplu yap-
lara zg olarak bir tanmazn eyaya bal mlkiyete konu ortak yer niteli-
ini tamas da mmkndr11. rnein, ayr bir mlkiyet konusu olan parse-

9
Eyaya bal bor, bir kimsenin, bir maln maliki ya da zilyedi bulunduu iin onun ml-
kiyet veya zilyetlii sresince, bir kanun hkm veya kanun tarafndan ngrlen bir hu-
kuki ilem gereince, baz edim ykmllkleri altna girmesini ifade etmektedir. Ayrnt-
l bilgi iin bkz. EREL afak, Eyaya Bal Bor, Ankara 1982, s. 5. Eyaya bal bor
kavramna ilikin tanmlar iin ayrca bkz. OUZMAN Kemal/SEL zer/OKTAY-
ZDEMR Saibe, Eya Hukuku, stanbul 2009, s. 16-18; ERTA eref, Eya Hukuku,
Ankara 2008, s. 59, N. 51; OUZMAN Kemal, Eyaya Bal Borlara Hakim Olan Esas-
lar, MHAE, Medeni Kanunun 50. Yl Sempozyumu, stanbul 1978, s. 225. KMK m. 66
vd. hkmleri erevesinde oluan ve ortak yerlerle birbiriyle balantl hale getirilen
komu parsel toplu yaplarda, parsellerin her birinde bulunan kat maliklerinin, mevcut or-
tak yer ve tesisler zerinde karlkl borlarla ykmlendikleri ve ayn zamanda bir takm
alacak haklarna sahip olduklar eyaya bal bor ilikisinden sz etmek gerekecektir.
Gerekten, komu parsel toplu yapnn meydana gelmesiyle, ortak yerin bulunduu parsel
kat malikleri, ortak yer ve tesislere ilikin masraf ve harcamalara katlma yannda (KMK
m. 72/I), dier parsel kat maliklerinin ortak yerlerden yararlanmalarna ve bu yerleri kul-
lanmalarna, ayrca ynetiminde de sz sahibi olmalarna katlanma ykmll altna
girmektedir (KMK m. 67/II, m. 69/III). Dier taraftan, byle bir ilikinin varl halinde,
komu parsel kat maliklerinin toplu yap bnyesindeki ortak yerlere ilikin masraf ve har-
camalara katlmalar, ayn zamanda onlar bakmndan bir ykmlk tekil etmektedir
(KMK m. 72/I). Ayrntl bilgi iin bkz. ENGL, s. 268, 269; ZMEN/KIR, s. 152.
10
Belirtelim ki, toplu yaplarda blok, parsel, ada ve toplu yap ynetiminin konusunu olutu-
rabilecek ekilde ortak yer ve tesisler bulunabilir. Bunlardan bazlar nitelikleri gerei
blok (rnein blok asansr) veya parsel (rnein bahe niteliindeki parsel boluklar)
ortak yeri olma zellii tadklar halde baz yer ya da tesislerin zgleme (tahsis) ira-
desiyle blok, parsel, ada veya toplu yap ortak yer ve tesisi niteliini kazanmas mmkn-
dr. Bkz. ZMEN/KIR, s. 172. Bu erevede vaziyet plan/projeleri veya ynetim plan
gibi tapuya ibraz edilecek belgelerle ya da bu konuda kat maliklerinin iradesini yanstan
kurul kararlar ile zgleme mmkn olabilecei gibi, fiziki baa dayal bir zgleme ile
blok, parsel, ada veya toplu yap ortak yer ve tesisi oluturulabilecektir. Ayrntl bilgi iin
bkz. ENGL, s. 225 vd.
11
Bir eya zerindeki mlkiyetin, baka bir eyaya balanmasyla meydana gelen eyaya
bal mlkiyette, iki eya o derece birbiriyle bal hale getirilmitir ki, kii bir maln ma-
liki olduu iin baka bir eyin de kendiliinden maliki haline gelmektedir. Bkz.
OUZMAN/SEL/OKTAY-ZDEMR, s. 252, 253; HATEM Hseyin/SEROZAN
Rona/ARPACI Abdlkadir, Eya Hukuku, stanbul 1991, s. 29; TEKNAY S. Sul-
hi/AKMAN Sermet/BURCUOLU Haluk/ALTOP Atilla, Eya Hukuku I, stanbul
1989, s. 562. Bu erevede KMK m. 67/I. fkras, Toplu yap kapsamnda olup, btny-
le bu kapsamdaki bamsz blmlerin ortak kullanma ve faydalanmasna tahsis edilmi
bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yap kapsamndaki dier par-
sellerin ada, parsel, blok ve bamsz blm numaralar gsterilmek suretiyle tapu siciline
Yrd.Do.Dr. Mehmet ENGL 207
Kat Mlkiyetinde Ortak Yer ve Tesislerin Niteliinin Deitirilmesi

lin ya da bamsz blmn malik hanesine kii yerine toplu yap bnyesin-
deki bamsz blmlere ilikin ada, pafta ve bamsz blm numaras yaz-
larak eyaya bal mlkiyet niteliinde toplu yap ortak yeri meydana getiri-
lebilmektedir.

III. Ortak Yer ve Tesislerin Bamsz Blme Dntrlmesi

A. Kat Mlkiyetinde Bamsz Blm Kavram

KMK 2/a bendi bamsz blm anagayrimenkuln ayr ayr ve bal
bana kullanlmaya elverili olup, bu kanun hkmlerine gre bamsz
mlkiyete konu olan blmler eklinde tanmlam, KMK m. 1/I hkmnde
ise ancak Tamamlanm bir yapnn kat, daire, i brosu, dkkan, maaza,
mahzen, depo gibi blmlerinden ayr ayr ve bal bana kullanlmaya elve-
rili olanlar zerinde bamsz mlkiyet haklarnn kurulabilecei dzen-
leme konusu yaplmtr. Dier taraftan KMK m. 50/II. fkrasnda Tm
kargir olmayan yaplarda kat mlkiyeti kurulamaz eklinde getirilen hkm
ile tamamen ya da ksmen ahap nitelikte olan yaplar ve dolaysyla bam-
sz blmler iin kat mlkiyetinin kurulamayaca ifade edilmitir. u halde
bamsz blm, tamamlanm12 ve tm kargir13 olan bir yapnn kat, dai-

kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bamsz blmlerin ortak

yeri olur eklinde bir dzenlemeye yer vermi ve zgleme ile toplu yaplarda eyaya
bal mlkiyete konu ortak yer meydana getirilebilecei hkm altna alnmtr. Bu ko-
nuda ayrntl bilgi iin ayrca bkz. ENGL, s. 286 vd.; ZMEN E. Saba/ERDEN Ha-
fize, 634 Sayl Kat Mlkiyeti Kanununun Baz Maddelerinin Deitirilmesine, Baz
Maddelerinin Yrrlkten Kaldrlmasna ve Kanuna Toplu Yap le lgili Maddeler Ek-
lenmesine Dair Kanun Tasarsnn Eklenmesi, BD 2000, C. 74, S. 10-11-12, s. 961, 962;
ZMEN/KIR, s. 149-151.
12
Kat mlkiyetine konu bir yapnn tamamlanm bir yap olarak nitelendirilebilmesi iin
fiziki ve hukuki birtakm artlarn varl gerekmektedir. Buna gre fiziki koul, btn
yapnn inasnn fiziki bakmdan bitmi olmas, hukuki koul ise iskan belgesi denilen
yap kullanma izin belgesinin alnm olmasn ifade etmektedir. Bkz. AYBAY Ay-
dn/SANAL Nezihi, Aklamal-tihatl Kat Mlkiyeti Kanunu, stanbul 1985, s. 5, 6;
ARCAK, s. 114. 3194 sayl mar Kanunu m. 30 hkmne gre yap tamamen bittii
taktirde tamamnn, ksmen kullanlmas mmkn ksmlar tamamland taktirde bu k-
smlarn kullanlmas iin kullanma ruhsat alnmas mecburidir. Yine K m. 31 hkmne
gre ise inaatn bitme gn kullanma izninin verildii tarihtir.
13
Her ne kadar kullanm ya da doann olumsuz koullarna dayal olarak yaplarda meyda-
na gelecek anma ve eskime kanlmaz ise de kanun koyucu kat mlkiyetine konu yap-
lar bakmndan kargir olma koulu ile bu konuda greli de olsa yaplarn devamll
esasn kabul etmitir. Bylece KMK m. 50/II hkmnn Tm kargir olmayan yaplar-
da kat mlkiyeti kurulamaz eklinde getirdii yasaklayc hkmle tamamen ya da ks-
men ahap nitelikte olan ve bamsz blmleri bnyesinde barndran yaplar iin kat
208 MHF HAD, C. 18, S. 3

re, i brosu, dkkan, maaza, mahzen, depo gibi ayr ayr ve bal bana
kullanlmaya elverili bulunan 14 ve 634 sayl KMK hkmleri gereince
zel mlkiyete konu olan blmlerinden her biri olarak tanmlanabilir 15 .
Toplu yaplarda ise, kat mlkiyetine konu tekil edebilecek bamsz blm-
lerin mutlaka ayn at altnda ya da ayn blokta yer almas zorunlu deildir.
Ayn parsel zerinde yer alan ve birden fazla bamsz blm bnyesinde
barndran blok yaplardaki her bir bamsz blm zerinde kat mlkiyeti
kurulmas mmkn olduu gibi, mnferit bamsz blm olarak ifade etti-
imiz ve birer katl, dubleks ya da tripleks olarak birbirine bitiik ya da ayrk
nizamda yaplm yaplar zerinde de bamsz blm olarak kat mlkiyeti

mlkiyetinin kurulamayaca ifade edilmitir. Ayrntl bilgi iin bkz. ZMEN, s. 110,
dn. 160; HATEM/SEROZAN/ARPACI, s. 167; ARPACI Abdlkadir, Trk Hukukuna
Gre Kat Mlkiyetinde Ynetim, stanbul 1984, s. 18 vd.; GERME, s. 37. Ancak, g-
nmz inaat teknolojisi karsnda, bamsz blmler iin bu artn artk gerekli olmad-
kanaatindeyiz. zellikle, villa olarak ifade edilen ve parselde dalm birden ok mn-
ferit bamsz blmden oluan toplu yaplarda, ahap niteliindeki yaplar dahi bamsz
blm olarak kabul edilmelidir.
14
Ayr ve bal banda kullanma elverili olma ile kastedilen, paya bal olarak tannm
mutlak egemenlik hakknn fiziki olarak da kullanmaya elverili olmasdr. Bkz. Z-
MEN, s. 109; GERME, s. 39. Daha geni bir yorum getirmek gerekirse bamsz b-
lm, hem fiziksel-maddi yap bakmdan hem ekonomik adan yaplacak bir deerlendir-
me ile ayr ve bal bana kullanlmaya elverili bir hacimden olutuu ve kendisine arsa
pay ayrld lde KMK anlamnda bamsz blm nitelii kazanacaktr. Bkz. AY-
BAY/SANAL, s. 10, 11; ARPACI, s. 23. Nitekim Yargtay vermi olduu bir kararnda
gerek tapu kayt rneinde yazl bilgilere, gerekse ynetim plannda yazlan ve kat
maliklerince kabul edilen hkmlere gre dava konusu yerin deiiklik projesine uygun
olarak ve kat irtifak kurulurken dahi arsa pay verilmek suretiyle 49 numaral bamsz
blm olarak tescil olunduu ve kat mlkiyetine de buna gre geirildii ve bylece ba-
msz blm olduu gereklemi ve zerine bina yaplan tenis kortu niteliindeki yer
dahi ayr ayr ve bal bana kullanlmaya elverili bamsz blm saylabilecei g-
rndedir. Bkz. Y. 5. HD., 16.6.1981, 4267/6861 (ARCAK, s. 127). Garaj, depo gibi
yerlerin hem bamsz blm, hem eklenti, hem de ortak yer niteliinde grlebilecei ve
bu gibi yerlerin arsa pay verilerek kat irtifak sahibi ve kat maliki adna dzenlenen resmi
senetle geirildii durumlarda, anagayrimenkuln ayr ayr ve bal bana kullanlmaya
elverili bir bamsz blm nitelii kazanaca ynnde ayrca bkz. Y. 5. HD.,
11.4.1983, 3585/3642 (KARAHACIOLU, s. 140, 141).
15
ARPACI, s. 17; TEKNAY S. Sulhi, Kat Mlkiyeti, stanbul 1991, s. 15; GERME, s.
62. Ouzman, bamsz mlkiyetin, bamsz blmler zerindeki mlkiyet hakk oldu-
undan hareketle, KMK m. 2/a bendinde yer alan bamsz mlkiyete konu olan blm-
ler ifadesinde mantk hatas bulunduu ve bamsz blmlerin bamsz mlkiyete konu
olabilme zelliinin, bamsz blm olma niteliini aklamada kullanlmamas gerektii
grndedir. Bkz. OUZMAN Kemal, Kat Mlkiyeti Hakknda svire ve Trkiyede
Hazrlanan Kanun Tasarlar Tahlil ve Tenkidi, HFM, 1960/1-4, c. XXV (Tasar Tenki-
di), s. 181. Ayn ynde ayrca bkz. BAKTIR Selma, Bamsz Blm lavesi, zmir Baro-
su Dergisi, Yl: 57, Ocak 1992, s. 106 dn. 1; ODYAKMAZ Nevzat A., Uygulamada Kat
Mlkiyetinden Doan Anlamazlklar ve zm Yollar, Ankara 1975, s. 14, 15.
Yrd.Do.Dr. Mehmet ENGL 209
Kat Mlkiyetinde Ortak Yer ve Tesislerin Niteliinin Deitirilmesi

tesisi mmkndr. u halde, kendi kendine yeten ya da tahsis edildii amac

gerekletirmeye yeterli olan kat, daire, dkkan, depo, bro gibi bir fiziksel
hacim bamsz blm vasfn kazanacak ve zerindeki hak ilikilerini yans-
tan kat mlkiyeti ktnde ayr bir sayfaya kaydedilebilecektir16.

B. Klasik Kat Mlkiyetinde Ortak Yer ve Tesislerin Bamsz Blme

Dntrlmesi
KMK m. 1/I hkm incelendiinde bamsz blmn tamamlanm bir
yapnn kat, daire, i brosu, dkkan, maaza, mahzen, depo gibi blmle-
rinden oluacandan sz edilmitir. Sz konusu dzenlemede yer alan gi-
bi ifadesinden de anlalaca zere bamsz blmn cinsine ilikin yap-
lan bu saym snrlayc deildir. Dolaysyla kendi bana kullanlmaya elve-
rili her yap blm, bamsz blm niteliini kazanabilecektir17. Burada
cevaplandrlmas gereken soru ise, KMKda zorunlu olarak ortak yerlerden
olduu belirtilen nitelerin, bal bana ve bamsz olarak kullanmaya elve-
rili olmalar durumunda, bunlarn bamsz blm haline dntrlmeleri-
nin mmkn olup olamayaca hususudur.
Klasik kat mlkiyetinde ortak yerlerin nelerden olutuu KMK m. 4
hkmnde belirtilmitir. Buna gre sz konusu dzenlemenin birinci fkras
ortak yerlerin szleme ile belirlenebileceini hkm altna almtr. Burada

16
HATEM/SEROZAN/ARPACI, s. 160. Belirttiimiz vasf tamayan yerler ayr ve bal
bana kullanmaya elverili olsa dahi bamsz blm niteliinde deildir. rnein, bir
maaza iletmesi iin onun deposu, ayr ve bal bana kullanlmaya elverili bir hacim
de olutursa, kural olarak bamsz blm nitelii tamaz. Ayn ekilde, bir konuttaki
odalar, bamsz olarak i yeri veya bro olarak kullanlmakta olsa dahi, tek bir bamsz
blm oluturan daireden ayr bir kat mlkiyeti objesinin varlndan sz edilemeyecektir.
Bkz. AYBAY/SANAL, s. 11; GKNAR Hikmet, Kat Mlkiyeti Devre Mlk ve Yaban-
clarn Tasarrufu, Ankara 1996, s. 68, 69. Buna karlk, bal bana kullanma konu olan
ve kendisine arsa pay ayrlm bir i hannda bulunan tek bir oda dahi kat mlkiyetine
konu olabilir. Bkz. TEKNAY, s. 15; ZMEN, Kat rtifak, s. 109. Yargtaya gre de,
bir binann mesken olarak blmlere ayrlabilmesi iin, her blmn dierinden bamsz
olmas ve mutfak, tuvalet gibi zaruri ksmlar ihtiva etmesi ve mahremiyeti ihlal edilmi
nitelikte bulunmamas gerektii ifade edilmitir. Bkz. YHGK., 8.2.1969, 967/6-809
(GKNAR, s. 69). unu da ifade edelim ki, kat mlkiyetine konu bir yapnn bamsz
blm olup olmad kat mlkiyeti ktnden kolaylkla anlalabilir. Bunun yannda
uygulamada bir takm tereddtlerin yaanmasna yol aabilecek bamsz blmlerin ta-
yini, maliklerin ak arzu ve taleplerine bal olmakla birlikte, KMK m. 12 hkmnde
ifade edilen proje ve yap kullanma izin belgesinde yer alan liste ve ekleri de yapdaki
yerlerin bamsz blm ya da ortak yer niteliinde olup olmadnn tespitinde nemli bir
ileve sahiptir. Ayrca bkz. ARPACI, s. 20.
17
ARPACI, s. 20; GERME, s. 39; GKNAR, s. 36.
210 MHF HAD, C. 18, S. 3

kastedilen szleme ise, KMK m. 10 ve 13 hkmleri erevesinde kat ml-

kiyeti kurulurken tapu memuru tarafndan dzenlenen resmi szlemedir
(KMK m. 2/e) 18. te byle bir szleme ile kat maliklerinin, yetkili merci-
lerce onanm plan ve projede de aka gsterilmi olma koulu ile bal
bana kullanlmaya elverili olan kat, daire, depo veya iyeri gibi bamsz
blmleri dahi ortak yer olarak kararlatrmalar mmkndr19. KMK m. 4
hkmnn birinci fkras bu ekilde szleme ile ortak yerlerin belirlenmesi-
ne olanak tanmakla birlikte ikinci fkrasnda Aada yazl yerler ve eyler
bu Kanun gereince her halde ortak yer saylr diyerek (a), (b) ve (c) bentle-
rinde bu nitelikte ortak yer ve eyler saylmtr. Burada tartmal olan hu-

18
Birden fazla kat irtifak sahibinin sz konusu olduu hallerde kat mlkiyetine geite ya
da yine birden fazla kat malikinin sz konusu olduu hallerde dorudan doruya kat ml-
kiyetinin tesisinde KMK m. 10 ve 13 anlamnda tapu memurunca hazrlanan resmi belge-
lerin taraflarca imzalanmas szleme mahiyetindedir (Bkz. RESOLU Safa, Uygu-
lamada Kat Mlkiyeti, Ankara 1976, s. 26; AYBAY/SANAL, s. 18; ARPACI, s. 21, dn.
15; GERME, s. 66). te yandan, bir tanmaza tek bana malik olan ve sahip olduu
bu tanmazda kat mlkiyetine konu bamsz blmler ina eden bir kimsenin de kat
mlkiyetinin tesisi bakmndan tapuda resmi szlemeyi imza etmesi gerekmektedir.
Ancak, her ne kadar KMK m. 10. ve 13. hkmlerinde szlemeden sz edilmekte ise de
tek kii gayrimenkul malikinin kat irtifaknn kat mlkiyetine evrilmesi ya da dorudan
kat mlkiyetinin tesisi srasnda tapuda yapm olduu bu ilemin szleme olarak nite-
lendirilmesi mmkn deildir. Ayrntl bilgi iin bkz. ARPACI, s. 21, dn. 15. Ayrca kr.
AYBAY/SANAL, s. 18. Tek kii mlkiyetindeki bir tanmazda kat irtifak tesisine ili-
kin hukuki nitelendirme iin ayrca bkz. ZMEN, Kat rtifak, s. 112, 113.
19
GERME, s. 97. Hemen belirtelim, bamsz blm niteliinde olan yerlerin tespiti ve
bu blmlere ilikin numaralandrma ilemi KMK m. 12/a bendinde dzenlenen mimari
projede yer alan hususlardr ve kat irtifaknn ya da kat mlkiyetinin tesisinde tapuda
KMK m. 10 ve 13 hkmleri erevesinde tm kat maliklerince yaplan resmi szleme-
nin bu projeye aykr olmas dnlemez. Dier bir anlatmla, bir yap, projede bamsz
blm olarak gsterildii srece, kat mlkiyetine gei srasnda yaplan resmi szleme-
de kat maliklerinin tmnn imzas bulunsa dahi byle bir yer, ortak yer haline dnt-
rlemez. Bu ekilde bamsz blm vasfna haiz yerin kat maliklerinin tmnn imzas
ile tapuda yaplacak resmi szleme erevesinde ortak yer (ya da eklenti) haline dnt-
rlmesi, bu konuda KMK m. 12/a hkmnce deiiklik projesinin de tapuya ibraz edilme-
si halinde mmkndr. Dier taraftan, tapuda kat mlkiyeti ktnde bamsz blm
olarak tescil edilmi kat, daire, depo, iyeri, oyun salonu, kooperatif lojman gibi yerlerin
ortak yer haline dntrlmesi ya da bamsz blmlere eklenti olarak balanabilmesi
de mmkndr. Ancak bunun iin yine kat maliklerinin tmnn karar ve buna ilikin
deiiklik projesinin tapuya ibraz gerekmektedir (rnein TKGMnn bu ynde anka-
ya 1. Blge Tapu Sicil Muhafzlna yazd 2.11.1972 tarih ve 4-1-10-10/8593 sayl ya-
zs iin bkz. GKNAR, s. 40). Bu ekilde bamsz mlkiyete konu olabilen bir yerin
sonradan ortak yer haline getirilmesi durumunda ise tipik bir eyaya bal mlkiyet iliki-
si meydana gelecek ve TST m. 26 hkmne gre ortaklaa kullanlmaya ayrlm bu yer-
lere ilikin tapu sicilindeki malik stununa faydalanan dier tanmaz mallarn ada ve par-
sel ya da bamsz blm numaralar yazlacaktr. Bkz. OUZMAN/SEL/OKTAY-
ZDEMR, s. 179.
Yrd.Do.Dr. Mehmet ENGL 211
Kat Mlkiyetinde Ortak Yer ve Tesislerin Niteliinin Deitirilmesi

sus, KMK m. 4 hkmnn ikinci fkrasnda saylan baz ortak yerlerin ba-
msz blm haline dntrlp dntrlemeyeceidir.
Hemen saf d brakmak gerekirse, bamsz blm iinde ya da dn-
da yer alan ve ortaklaa kullanma, korunma ve yararlanma iin zorunlu olan
yer ve eylerin ortak yer vasfnn deitirilmesi mmkn deildir20. rnein,
yapya ait temeller, ana duvarlar, tayc sistemi oluturan kiri, kolon ve
perde duvarlar, anayapya ait at, giri kaplar, kalorifer, kanalizasyon, su,
elektrik tesisleri gibi yer ve eyler yapsal zellikleri ve nitelikleri gerei her
halde ortak yerlerden sayldklarndan, kat maliklerinin oybirlii ile alacaklar
bir kararla dahi bu gibi yerleri bamsz blme dntrmeleri nitelikleri
gerei mmkn deildir. Buna karlk, sz konusu dzenlemede her halde
ortak yerlerden olduu ifade edilen ancak ayn zamanda bal bana kulla-
nlmaya elverili olma zellii de bulunan kapc daireleri, snaklar veya
garaj gibi yerlerin bamsz blm haline dntrlp dntrlemeyecei
konusunda KMKda bir aklk yoktur. retide bir gre gre zorunlu
olarak ortak yer saylan bu gibi yerler bamsz blme dntrlemez21.
Zira, KMK m. 4/I-a bendinde kapc daireleri, snaklar veya garaj gibi
yerler, ortak yer olarak saylm ve hkmn ilk cmlesinde ise Aada
yazl yerler ve eyler bu Kanun gereince her halde ortak yer saylr ifade-
sine yer verilmitir. Sz konusu ifadedeye dayanan bu gr taraftarlarnca,
ortak yerlere ilikin olan bu hkm emredici hukuk kural niteliinde oldu-
undan, ortak yer vasfna haiz bu gibi yerler bal bana kullanmaya elveri-
li bulunsa dahi bunlarn szleme ile bamsz blm olarak kabul edilmesi
mmkn deildir 22.
Bizim de katldmz dier bir gr ise KMK m. 4/I hkmnde yer
alan herhalde ortak yer saylr ifadesinin bal bana kullanma elverili ve
bamsz blm olabilecek nitelie sahip kapc daireleri, snaklar veya
garaj gibi yerler bakmndan geerli olmadn ve bu gibi yerlerin szleme

20
OUZMAN/SEL/OKTAY-ZDEMR, s. 492, dn. 28; GERME, s. 97, 98.
21
GKNAR, s. 45; GERME, s. 98; ARPACI, s. 21; GRSOY Kemal T./EREN Fik-
ret/CANSEL Erol, Trk Eya Hukuku, Ankara 1978, s. 475; ERTA, s. 417, N. 1978.
22
GKNAR, s. 45; GERME, s. 98; ARPACI, s. 21 (Yazar bu gibi yerlerin bamsz
blm olarak kullanlmaya elverili olsalar da hibir zaman bamsz blm saylamaya-
caklarn ifade etmektedir. Ancak, sonraki cmlesinde ise bu gibi yerlere szleme ile
bamsz blm niteliinin verilemeyeceini belirtmektedir. Dolaysyla yazarn sz ko-
nusu ifadelerinden, bu gibi yerlerin hibir ekilde mi yoksa sadece szleme ile mi bam-
sz blm haline getirilemeyecei hususundaki gr tam olarak anlalamamaktadr.)
212 MHF HAD, C. 18, S. 3

ile bamsz blm saylabileceini kabul etmektedir23. Gerekten, ileri sr-

len grler bakmndan hareket noktas olarak kabul edilen ve kapc daire-
leri, snaklar veya garaj gibi ortak yerleri de kapsayan KMK m. 4/I hk-
mndeki bu kanun gereince her halde ortak yer saylr eklindeki ifadenin
ilevinin farkl olduu kanaatindeyiz. Zira bu konuda getirilen hkm, say-
lan yerlerde nitelik deiikliinin kesinlikle mmkn olmad eklindeki
yorumdan daha ok, ortak yer olup olmad hususunda kan uyumazlk-
larda bunlarn ortak yer saylacana ilikin yasal bir karine ortaya koyduu
eklinde yorumlanmaldr24
Ancak, unu da belirtelim, dikkat edilirse her iki gr de belirttiimiz
nitelikteki ortak yerlerin, KMK m. 10 ve 13 hkmleri erevesinde kat
mlkiyeti kurulurken tapu memuru tarafndan dzenlenen resmi szleme
ile bamsz blm haline dntrlp dntrlemeyecei konusundaki
saptamalara dayanmaktadr. Buna karlk kat mlkiyetinin tesisinden ve
bamsz blmlerin kat mlkiyeti ktne tescilinden sonra, belirttiimiz
nitelikteki ortak yerlerin bamsz blm haline dntrlmesine ilikin
herhangi bir gr ileri srlmemitir. Ancak grmzce ister kat mlki-
yetinin tesisi srasnda KMK m. 10 ve 13 hkmleri erevesinde tapuda
yaplan resmi szleme ile isterse kat mlkiyetinin kurulmasndan sonra
ortak yer olarak gsterilen kapc daireleri, snaklar veya garaj gibi yerlerin
bamsz blm haline dntrlmesinde herhangi bir saknca bulunmad
kanaatindeyiz. Bu erevede meseleyi, kat mlkiyetinin szleme ile tesis
edilmesi srasnda ve kat mlkiyetinin kurulmas sonras ortaya kabilecek
ihtimallere gre ele almak gerekecektir.
yle ki, hukukumuzda kat mlkiyetine gei bakmndan kat irtifaknn
daha nceden kurulmu olma zorunluluu bulunmamaktadr. Dier bir ifa-
deyle kat mlkiyetine geite kat irtifaknn kurulmas ihtiyaridir 25 . Ancak
uygulamada kat mlkiyetine konu yaplamalarda byk oranda ncelikle kat
irtifaknn kurulmu olduu da bir gerektir. Buna gre, ayet yaplmakta olan
veya ileride yaplacak bir yapya ilikin KMK m. 14 hkmnce hazrlanan
belgelere gre kat irtifak tesis edilmise, yaplarn tamamlanmas sonras

23
AYBAY/SANAL, s. 29, 30; OUZMAN/SEL/OKTAY-ZDEMR, s. 492, dn. 28;
VELDEDEOLU Hfz V., Medeni Hukuk, stanbul 1969, s. 364, 365; ARCAK, s.
150. Ayn ynde ayrca bkz. Y. 5. HD., 1.12.1973, 18173/17254 (ARCAK, s. 156).
24
AYBAY/SANAL, s. 30, 31.
25
ZMEN, Kat rtifak, s. 207.
Yrd.Do.Dr. Mehmet ENGL 213
Kat Mlkiyetinde Ortak Yer ve Tesislerin Niteliinin Deitirilmesi

KMK m. 12 hkmnde belirtilen koullarn yerine getirilmesiyle kat irtifak

kat mlkiyetine evrilecektir. Kat irtifaknn kurulmad hallerde ise yapnn
tamamlanm olmas artyla bu kez yine KMK m. 12 hkmndeki koullarn
yerine getirilmesiyle dorudan doruya kat mlkiyeti tesis edilebilecektir.
Ancak ister kat irtifak sonras kat mlkiyetine geilmi, isterse doru-
dan kat mlkiyeti tesis edilmi olsun, KMK 12 ve 14. maddelerinde tapuya
ibraz gereken belgeler arasnda (bamsz blmler, arsa paylar ve eklenti-
ler yannda) kapc daireleri, snaklar veya garaj gibi ortak yerleri de ieren
mimari proje yer almaktadr. Bu erevede dorudan doruya KMK m. 12
hkmne gre kat mlkiyetine geite henz tapuya ibraz edilmemi mimari
projede ortak yer olarak gsterilmi bu yerlerin bamsz blm olarak tapu-
ya kaydedilebilmesi iin projenin malik ya da paydalarn tmnn rzasna
dayal olarak deitirilmi olmas gerekli ve yeterlidir. Bunun yannda yeni-
den dzenlenmesi gereken projede bamsz blmlere ve arsa payna ilikin
gerekli deiikliin de projeye yanstlm olmas gerekmektedir.
nce kat irtifaknn kurulduu ve sonrasnda kat mlkiyetine geiin
sz konusu olduu duruma gelince; kat irtifaknn tesisi ile KMK m. 14
hkmne gre tapu idaresine ibraz edilen projede ortak yer olarak gsteril-
mi kapc daireleri, snaklar veya garaj gibi yerlerin sonradan KMK m. 12
erevesinde kat mlkiyetinin tesisi srasnda yine bamsz blme dn-
trlmesinin mmkn olduu kanaatindeyiz. Zira, kat irtifaknn kurulmas
srasnda ibraz edilen proje malik ya da paydalarn ortak iradesiyle olutu-
una gre, retide baz yazarlarca 26 ileri srld gibi kat mlkiyetinin
tesisine ilikin resmi szleme ile bu iradenin kesinlikle deimez olduunu
kabul etmek, ayni haklara zg diledii gibi tasarruf edebilme yetkisine Ka-
nunun ngrmedii bir ekilde snrlama getirme anlamn tamaktadr. u
halde, kat irtifaknn tesisinde ortak yer olarak projede gsterilen kapc dai-
releri, snaklar veya garaj gibi yerler, kat mlkiyetine geite KMK m. 10
ve 13 hkmleri erevesinde malik ya da tm paydalarn ortak kararn
yanstan resmi szlemenin yaplmas srasnda, bu kez bamsz blm
haline dntrldne ilikin deiiklik projesinin tapu idaresine ibraz
edilmesiyle bamsz blm nitelii kazanabilecektir. Ancak, bu durumda da
kat irtifaknn tesisi srasnda ortak yer niteliindeki bu yerlerin kat irtifakna
geite bamsz blm haline dntrlmesi dier bamsz blmlerin de

26
GKNAR, s. 45; GERME, s. 98; ARPACI, s. 21.
214 MHF HAD, C. 18, S. 3

arsa payna etki edeceinden, deiiklik projesinin bu hususlar da iermesi

gerekecektir.

Yukarda da ifade edildii gibi, sz konusu ortak yerlerin bamsz b-

lm niteliine dntrlmesine ilikin farkl grler, kat mlkiyeti kuru-
lurken KMK m. 10 ve 13 hkmlerince tapu memuru tarafndan dzenlenen
resmi szleme srasnda mmkn olup olmad hususuna dayanmaktadr.
Buna karlk, kat mlkiyetinin tesisinden ve bamsz blmlerin kat ml-
kiyeti ktne tescilinden sonra, belirttiimiz nitelikte ortak yerlerin ba-
msz blm haline dntrlmesine ilikin herhangi bir gr belirtilme-
mitir. Ancak, bu durumda da malik tarafndan ya da tm paydalarn oybir-
lii ile aldklar karar sonras, gerekli proje deiikliinin yaplmasyla gara-
jn, kapc dairesinin veya snan arsa pay ayrlmak suretiyle bamsz
blm olarak tapuya tescilinin mmkn olduu grndeyiz27.

C. Toplu Yaplarda Ortak Yer ve Tesislerin Bamsz Blme Dn-

trlmesi
Bu balk altnda, klasik kat mlkiyetinde Kanunda saylan ortak yerle-
rin niteliinin deitirilip deitirilemeyecei meselesine ilikin yaanan
tartmalarn, toplu yaplarda blok ortak yerleri iin de geerli olup olmad-
na deinmek istiyoruz. Acaba, KMK m. 4/I hkmnde saylan ortak yerle-
rin, ya da saylmamakla birlikte yine zorunlu kullanm, korunma ve fayda-
lanma asndan tm bloktaki kat maliklerinin ortak yeri olmas gereken
yerlerin (KMK m. 4/son) bamsz blm haline dntrlmesi mmkn
mdr? Toplu yaplar bakmndan ortaya koyacamz sonulardan nce bu
hususa ilikin klasik kat mlkiyeti erevesinde ileri srlen grlerin daha
ayrntl ele alnmasnda yarar vardr.
Bu konuda Ouzman/Selii/Oktay-zdemir, Kanuni ortak yerler bak-
mndan nitelikleri ve fonksiyonlar itibariyle l bir ayrm getirmitir. Ya-
zarlara gre arsa, temeller, ana duvarlar, atlar, bamsz blmleri

27
AYBAY/SANAL, s. 29, 30; OUZMAN/SEL/OKTAY-ZDEMR, s. 492, dn. 28;
KARAHASAN M. Reit, Kat Mlkiyeti Hukuku, C.1, stanbul 2008, s. 75; GERME,
Kat Mlkiyeti, s. 98. Kapc dairesinin bamsz blm haline dntrlmesi hakknda
bkz. Y. 18. HD., 27.5.1995, 6799/7639 (KARAHACIOLU, s. 100, 101). Ayn ynde
Y. 5. HD., 23.10.1989, 2902/20831, (KARAHASAN, s. 711). Snan bamsz blme
dntrlmesi hakknda bkz. Y. 18. HD., 13.6.1995, 6096/7026 (KARAHACIOLU,
s. 101).
Yrd.Do.Dr. Mehmet ENGL 215
Kat Mlkiyetinde Ortak Yer ve Tesislerin Niteliinin Deitirilmesi

ayran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, giri kaps, antre ve merdi-

venler, kanalizasyon tesisat binann mevcudiyeti iin zaruri olan eyler-
den saylm ve bu yerlerin her binada zorunlu olarak ortak yer niteliinde
olduu belirtilmitir28. kinci grupta yer alan kalorifer daireleri ve kalori-
fer tesisat, p kanallar, su, havagaz, elektirk tesisatnn ana hatlar,
scak ve souk hava tesisat, asansrler, sahanlklar, koridorlar, bacalar,
yamur oluklar, yangn emniyet merdivenleri ise mevcudiyetleri halin-
de nitelikleri gerei binann btnne hizmet eden eyler olarak belirtilmi
ve bunlarn var olmas halinde ortak yerlerden olduklarnn kabul edilmesi
gerektii, ancak aksinin de taraflarca kararlatrlabilecei ifade edilmitir.
Yazarlar buna rnek olarak da, iki katl bir binada asansr veya yangn mer-
divenin sadece ikinci kata hizmet etmesi ve bu sebeple ikinci katn eklentisi
olmasnn taraflarca kararlatrlabilmesini vermilerdir 29 . Bu gre gre
nc grupta yer alan umumi tuvalet ve lavabolar, kapc daire veya
odalar, umumi amarlk veya amar kurutma yerleri, umumi k-
mrlk veya mterek garajlar, depolar, telefon, radyo ve televizyon
iin mterek ebeke ve anteni, elektrik, su ve havagaz saatlerinin ko-
runmasna mahsus ve bamsz blmler dnda bulunan yuvalar ve
kapal ksmlar, kuyular, sarnlar, binann umumi su depolar, snak-
lar, umumi dam teraslar ise tahsis edildikleri hizmet nedeniyle binann
btnne faydal eylerden saylm ve bunlarn ortak yer saylp saylamaya-
cann ancak kat maliklerinin arzularna gre tayin edilebilecei, dolaysyla
bunlarn ortak yer, eklenti veya bamsz blm olarak kararlatrlabilecei
belirtilmitir. Bu erevede yazarlara gre bu yerler btn kat maliklerinin
yararlanmasna tahsis edilmise ortak yer; bir kat mlkiyetine tahsis edilmise
eklenti; bal bana kullanlacak ise bamsz blm niteliindedir30.
Ouzman/Selii/Oktay-zdemir gibi ortak yerlere ilikin yukardaki
ekilde bir gruplamaya gitmeyen, ancak benzer dncede olan Aybay/Sanal
ise, Kanunda nitelikleri gerei ortak yerlerden saylan yer ve eylere ilikin
KMK m. 4/I hkmnde yer alan her halde ortak yer saylmalar ifadesinin
tersi kararlatrlamaz anlamna gelmediini ileri srmtr31. Yazara gre,
kullanlan herhalde szc, saylan yer ve eylerin ortak yer olup olma-

28
OUZMAN/SEL/OKTAY-ZDEMR, s. 492, dn. 28.
29
OUZMAN/SEL/OKTAY-ZDEMR, s. 492, dn. 28.
30
OUZMAN/SEL/OKTAY-ZDEMR, s. 492, dn. 28.
31
AYBAY/SANAL, s. 29, 30.
216 MHF HAD, C. 18, S. 3

d hususunda bir uyumazlk kmas halinde, bunlarn ortak yer olduklar-

na ilikin yasal bir karine ortaya koymaktadr; ancak bu karineye ramen,
hkmde saylanlarn bazlar iin taraflarn aksine szleme yaparak, bunla-
r ortak yer kapsam dnda brakmalar mmkndr32.
Buna karlk retide hakim gr33 KMK m. 4/I hkmnde saylan
yerlerin ortaklaa yararlanma iin zorunlu bulunmas nedeniyle kat malikle-
rinin bu yerleri ortak yer olarak ayrma ykmll altnda olduklar belir-
tilmi, ayrca, bu dzenlemede belirtilmeyen yerler bakmndan ise ortaklaa
kullanma, korunma veya faydalanma asndan zaruri (KMK m. 4/son) ol-
duklarnn tespiti halinde bunlarn da zorunlu olarak ortak yer saylaca
ifade edilmitir. Dolaysyla bu gre gre gerek KMK m. 4/I hkmnde
saylan yerler, gerekse KMK m. 4/son kapsamndaki yerler baka tr tahsise
konu edilemeyeceinden, bu yerlerde kat maliklerinin ortak yer dnda ba-
msz blm ya da eklenti olarak tahsis iradeleri snrlandrlmtr34.
Grld zere, retide ortaya kan temel gr farkll KMK m.
4/I hkmnde belirtilen ve her halde ortak yer saylaca ifade edilen bir
takm yerlerin bamsz blm (ya da eklenti) niteliini kazanp kazanmaya-
ca konusunda yaanmaktadr. Aslnda, klasik kat mlkiyeti bakmndan
ifade edilen ve sz konusu grler erevesinde ekillenen tartmann,
bugn iin toplu yap bnyesinde yer alan Kanuni ortak yerler bakmndan
da geerli olduu sylenebilir. Zira, KMK m. 4/I hkmnde saylan yerler,
acaba toplu yap bnyesinde yer alan blok yaplarn zorunlu ortak yeri niteli-
inde midir? Ya da, sz konusu dzenlemede saylmamasna ramen, blokta
yer alan ve ortaklaa kullanma, korunma veya faydalanma asndan zaruri
(KMK m. 4/son) olan yerlerin niteliinin deitirilmesi mmkn mdr? Bu
sorularn cevabna gemeden nce, u hususu bir kez daha hatrlatmakta
yarar gryoruz. Konuya ilikin retide ileri srlen grler, KMK m. 4
hkmnde ngrlen ortak yerlerin, tek parsel tek anayapdan oluan klasik
kat mlkiyeti bakmndan niteliinin deitirililip deitirilemeyeceine
ilikindir. Biz ise, toplu yap bnyesindeki bloklarn Kanun gerei sahip
olduu ortak yerleri az yukarda blok yapnn oturduu zemin kapsamnda

32
AYBAY/SANAL, s. 30.
33
ZMEN Saba, Kat Mlkiyetinde Bahenin Nitelii ve Ortak yer-Eklenti Ayrm erisin-
deki Yeri, TBBD, 1990/I, s. 75-78; ARPACI, s. 33-37; HATEM/SEROZAN/ARPACI,
s. 162, 163; KARAHASAN, s. 71; GKNAR, s. 45; ARCAK, s. 148, 149; GERME,
s. 97; KARAHACIOLU, s. 82.
34
ZMEN, Ortak Yer-Eklenti, s. 75; GERME, s. 97.
Yrd.Do.Dr. Mehmet ENGL 217
Kat Mlkiyetinde Ortak Yer ve Tesislerin Niteliinin Deitirilmesi

olma ile snrlandrmtk. Dolaysyla, aadaki aklamalarmz da, KMK

m. 4 hkmnde saylan ve Kanun gerei blok yap bnyesinde yer alan ortak
yerler bakmndan ele alacaz.
Az nce deindiimiz tartmalarn hareket noktas KMK m. 4 hkm
olmakla birlikte, zorunlu ortak yerlerden olduu ifade edilen yerlerin hangi
zaman diliminde aksinin kararlatrp kararlatrlamayaca hususuna yine
hi deinilmemitir. Acaba, zorunlu ortak yer sayld iin aksinin kararla-
trlmasnn mmkn olmad belirtilen yerlerin, kat irtifaknn kurulmas
aamasnda m, yoksa kat mlkiyetine gei srasnda m aksi kararlatrla-
mayacaktr? Yoksa, bir kez kat mlkiyeti kurulmusa, sonradan bu gibi yer-
lerin artk bamsz blm ya da eklenti haline getirilmesinin mmkn ol-
mad m ifade edilmek istenmitir? yle sanyoruz ki, KMK m. 4/I hk-
mnde belirtilen baz yerlerin zorunlu ortak yerlerden saylp saylmayaca-
na ilikin yaplacak ayrm yannda, kat mlkiyeti tesisi ve sonrasna ilikin
zaman diliminin de ele alnmas, bu konudaki farkl dncelerin giderilme-
sinde olduka nem tamaktadr. Zira sz konusu baz ortak yerlerin her ne
kadar Kanunda her halde ortak yerlerden saylaca ifade edilmise de, bu
yerlere ortak yer niteliini veren ve KMK m. 4/I kapsamna sokan yine kat
maliklerinin ortak iradesidir. Acaba byle bir irade, daha kat irtifak kurulur-
ken, kapc daireleri, snaklar, garaj, depo, teras, amar kurutma ya da
asma yeri gibi blok kapsamndaki yerleri, KMK m. 14 hkmne gre ibraz
gereken belgelerden olan mimari proje ya da vaziyet plannda ortak yer ola-
rak gstermesine ramen, kat mlkiyetine geite bu yerlerin niteliini de-
itirici yeni bir irade ortaya koyulamayacak mdr? Ayn ekilde, kat mlki-
yetine geite KMK m. 12 hkmne gre ibraz gereken belgelerde sz ko-
nusu yerler ortak yer olarak gsterilmekle birlikte, sonradan imar hukuku
kurallar erevesinde gerekli artlar yerine getirilerek, kat maliklerinin t-
mnn iradesine uygun bir biimde aksinin kararlatrmas mmkn grl-
meyecek midir?
Dikkat edilirse yaptmz aklamalarda daima baz ortak yerler kav-
ramn kullandk. Dolaysyla, toplu yapda blok yap bnyesindeki KMK m.
4/I hkmnde saylanlardan bazlar, ortaklaa kullanma, korunma ve yarar-
lanma iin zorunlu olduklarndan, hkm altna alnmam olmasayd dahi
ortak yer olma nitelikleri kesinlikle deimeyecekti35. rnein, blok yapya

35
OUZMAN/SEL/OKTAY-ZDEMR, s. 492, dn. 28; ZMEN, Ortak Yer-
Eklenti, s. 76; ARPACI, s. 34; GERME, s. 97, 98.
218 MHF HAD, C. 18, S. 3

ait temeller, ana duvarlar, tayc sistemi oluturan kiri, kolon ve perde
duvarlar, anayapya ait at, giri kaplar, kalorifer, kanalizasyon, su, elekt-
rik tesisleri gibi yer ve eyler yapsal zellikleri ve nitelikleri gerei her hal-
de blok ortak yeri saylacaklardr. Dolaysyla blok ya da parsel kat malikle-
rinin bu gibi yerleri, oybirlii ile alacaklar bir kararla dahi bamsz blm
haline dntrmeleri (veya bamsz blme eklenti olarak zglemeleri ya
da toplu yap ortak yer haline getirmeleri) nitelikleri gerei mmkn deildir.
Buna karlk, sz konusu dzenlemede her halde ortak yerlerden oldu-
u ifade edilen ancak ayn zamanda nitelii gerei bal bana kullanlmaya
elverili olma zellii de bulunan kapc daireleri, snaklar, garaj, depo,
teras, amar kurutma ya da asma yerleri gibi yerler KMK m. 4/I hkmnde
saylan yerlerden olmakla, zorunlu ortak yer haline getirildii ve bu gibi
yerlere ilikin kat maliklerinin tahsis iradelerinin kesin bir ekilde snrland-
rlm olduu fikrine de katlmak mmkn deildir.
Gerekten klasik kat mlkiyetine ilikin aklamalarmzda ifade ettii-
miz gibi toplu yaplarda da, kat mlkiyeti ktndeki gerekli tescil ya da
yazmlarn temelini, tm paydalarn imzalarn ieren, bu nedenle de ortak
iradeyi yanstan KMK m. 12 (ve kat irtifaknda KMK m. 14) hkm uyarn-
ca tapuya ibraz gereken belgeler tekil etmektedir. Dolaysyla, kural olarak
blok yap bnyesindeki bir yerin bamsz blm, eklenti ya da ortak yer
olup olmad hususunda kacak uyumazlklarda onayl mimari proje ve
ynetim plan esas alnacaktr36. te bu belgelerde ayet bir yer ortak yer
olarak gsterilmise, KMK m. 4/I hkmnde saylsn saylmasn, ya da
KMK m. 4/son hkmne gre ortaklaa kullanma, korunma veya faydalan-
ma asndan zaruri olsun olmasn o yerin blok ortak yeri niteliinde olduu
konusunda herhangi bir tereddde yer yoktur. Nitekim sz konusu belgeler-
de ortak yer olarak gsterilen bir yerin tapuda yaplan resmi szleme sra-
snda her naslsa bamsz blm olarak tescil ya da eklenti olarak tahsis
edilmi olmas ihtimalinde, mimari proje ve ynetim planna aykr byle bir
ilem hkmsz saylacaktr37.
Ancak dier taraftan, kat irtifak kurulurken sz konusu belgelerde blok
ortak yeri olarak gsterilmi KMK m. 4/I hkmnde saylan baz yerlerin kat

36
HATEM/SEROZAN/ARPACI, s. 162; KARAHASAN, s. 71.
37
Bkz. YHGK., 28.1.1976, 1974-5-758/127 (YKD., 1976, s. 792). Ayrca bkz. TEKNAY,
s. 22, 23, dn. 27.
Yrd.Do.Dr. Mehmet ENGL 219
Kat Mlkiyetinde Ortak Yer ve Tesislerin Niteliinin Deitirilmesi

mlkiyetine gei srasnda, paydalarn rzas bulunsa ve imar hukuku h-

kmleri erevesinde gerekli plan ve proje deiiklikleri yaplsa dahi niteli-
inin kesinlikle deitirilemeyeceini ileri srmek, o yerleri ortak yer yapan
kat maliklerinin iradelerinin yok saylmas anlamna gelecektir. Ayn ekil-
de, kat mlkiyeti tesis edilirken bir kez blok ortak yeri olarak gsterilmi
yerlerin, sonradan parsel kat malikleri kurulu karar ile ve imar hukuku h-
kmleri erevesinde yaplan deiikliklerle dahi niteliklerinin deitirile-
meyecei ileri srlememelidir. rnein, kat irtifaknn tesisinde bloklarn
her birinde snak ya da kapc dairesi olarak gsterilen birden fazla yerin,
sonradan kat mlkiyetine gei srasnda, fazla olduu dnlerek tm par-
sel kat maliklerinin iradesi ve gerekli proje deiiklii ile bamsz blm
haline getirilmesi ya da kat mlkiyetinin tesisinde blok kmrl olarak
gsterilen bir yerin, doalgaz sistemine gei ve her bamsz blmn ken-
dine ait snma sistemine sahip olmas sonrasnda, yine tm parsel kat malik-
lerinin onay ve gerekli proje deiiklii ile bamsz blm haline getiril-
mesi niin mmkn grlmesin? Dikkat edilirse, ifade etmi olduumuz
ortak yerlerin bamsz blm haline dntrlmesinde, sadece o blok kat
maliklerinin rzas yerine tm parsel kat maliklerinin oybirliine iaret ettik.
Zira, sz konusu yerlerin bamsz blme dntrlmesi ile bu yere de
arsa paynn verilmesi gerekecek, bu ise sadece o blok kat maliklerinin deil,
tm parselde yer alan bamsz blmlerin arsa payna etki edeceinden
oybirlii zorunludur (KMK m. 44).
Ancak, tekrar belirtmek gerekirse, kat maliklerinin, nitelii elverili olsa
dahi her trl blok ortak yerinin niteliini deitirebilme ynndeki iradele-
rinin de snrsz olduu dnlmemelidir. Zira taraflarca baka trl tahsis
etme iradesi bulunsa dahi, bu konudaki asl snr, ortaklaa kullanma, ko-
runma veya faydalanma iin zaruri yerler ve eylerin zorunlu ortak yerler-
den saylacan ifade eden KMK m. 4/son hkm belirlemektedir. Kanaati-
mizce de blok ortak yerlerinin niteliinin deitirilip deitirilemeyecei
meselesindeki asl zm, (bir ynyle yerinde bir ynyle eksik de olsa)
KMK m. 4/son hkmnde yer almaktadr. Hatta, blok yaplar bakmndan da
geerli olan KMK m. 4/I. fkrasnn (a), (b) ve (c) bentlerinde kazistik me-
totla ortak yerlere ilikin yaplan saym, zellikle baz yerler bakmndan
zmszl de beraberinde getirmektedir.
KMK m. 4/son hkm yerindedir, zira ortaklaa kullanma, korunma veya
faydalanma iin zaruri yerler ve eyler her halde ortak yerdir, aksi kararlatr-
220 MHF HAD, C. 18, S. 3

lamaz. rnein, retide savunulan grn38 aksine, blok yap bnyesindeki

asansrn, merdivenlerin, bacalarn, yamur oluklarnn ya da bu gibi yerlerin
bamsz blm ya da eklenti nitelii kazanmalar kesinlikle mmkn deildir.
Ancak bu, sz konusu gr kabul etmeyen yazarlarca ileri srld gibi39
bu nitelikteki yerlerin KMK m. 4/I hkmnde aka ortak yerlerden sayld
iin deil, KMK m. 4/son uyarnca ortak kullanm, yararlanma veya faydalan-
maya tahsis edilmi ve/veya tahsis edilmesi zorunlu yerlerden olduu iindir.
Dier taraftan KMK m. 4/son hkm yerinde bir hkm olmakla birlik-
te baz ynlerden eksiktir; zira baz blok yapdaki ortak yerler nitelii itiba-
riyle bamsz blm (ya da eklenti) olma zelliini tamasna ve ortaklaa
kullanma, korunma veya faydalanma iin zaruri olmamasna ramen yine de
kat maliklerinin mimari proje ve ynetim plan deiiklii ile aksini kararla-
trmalarn engelleyen bir baka dzenleme hkm bulunabilir. rnein,
mar Kanunu m. 37 hkmnce karlan Otopark Ynetmelii40 kat mlkiye-
tine konu belli nitelikteki yaplamalarda, parseldeki bir alann ya da blok
yap bnyesindeki yerin otopark alan olarak ayrlmas zorunluluu getiril-
mekte, yine mar Kanunu m. 36 ve 44 hkmlerince hazrlanan Snaklarla
lgili Ynetmelikle41 de belli inaat alan ve bamsz blmden oluan yap-
lamalarda baz zellikleri tayan snak yaplmasn zorunlu klmaktadr.
u halde, sz konusu dzenlemeler kapsamnda yer almakla, zorunlu ortak
yer haline gelen blok yap bnyesindeki otopark ya da snan kat malikle-
rinin rzas bulunsa dahi niteliklerinin deitirilmesi hukuken mmkn de-
ildir. Sonu olarak KMK m. 4/son balamnda toplu yaplara zg olarak
blok ortak yerlerinin, blok yapnn oturduu zeminde yer alan ve fakat ba-
msz blmler ve eklentiler dnda kalan, nitelikleri gerei de ortaklaa
kullanma, korunma veya faydalanma iin zaruri olan yer ve eylerden olu-
tuu ifade edilebilir. Dolaysyla toplu yapda bloklarda mevcut bu nitelikte-
ki bir yerin bamsz blm haline dntrlmesi mmkn deildir; ancak
bu kapsam dndaki yerlerden bal bana kullanma elverili olanlarnn,
arsa pay verilmek ve parsel kat maliklerinin oybirlii ile karar alnmak sure-
tiyle bamsz blme dntrlmeleri mmkndr.

38
OUZMAN/SEL/OKTAY-ZDEMR, s. 492, dn. 28.
39
ARPACI, s. 34, 35; HATEM/SEROZAN/ARPACI, s. 162; KARAHASAN, s. 71;
GKNAR, s. 45; GERME, s. 97; KARAHACIOLU, s. 82.
40
RG., 01.07.1993, S. 21624.
41
RG., 25.08.1988, S. 19910.
Yrd.Do.Dr. Mehmet ENGL 221
Kat Mlkiyetinde Ortak Yer ve Tesislerin Niteliinin Deitirilmesi

IV. Ortak Yer ve Tesislerin Eklenti Haline Getirilmesi

A. Kat Mlkiyetinde Eklenti Kavram

KMK m. 2/a hkmne gre bir bamsz blm dnda olup da doru-
dan doruya o bamsz blme tahsis edilmi olan yerlere eklenti denir.
Sz konusu dzenlemede yaplan tanm yannda KMK m. 6/I hkm nelerin
eklenti saylabileceine ilikin rnekler vermi ve kmrlk, su deposu,
garaj, elektrik, havagaz veya su saati yuvalar yahut tuvalet gibi yerlerin
yine bamsz blm dnda olmak ve dorudan doruya o bamsz blme
tahsis edilmek suretiyle eklenti niteliini kazanaca ifade edilmitir. KMK
m. 6/I hkmnn devam eden cmlesinde ise eklentilerin ait olduu bam-
sz blmn btnleyici paras42 saylaca ve bunun doal sonucu olarak
da bamsz blm malikinin eklentilerin de tek bana maliki olaca belir-
tilmitir. Bylece eklentiler, bamsz blm dnda da kat malikine tpk
bamsz blmdeki gibi malik hak ve yetkilerine sahip olma imkan ver-
mektedir. Yine KMK m. 6/IV. hkm bamsz blmlerin bakasna devre-
dilmesi, kaytlanmas ve kiralanmas durumunda eklentilerin de devredilmi,
kaytlanm ve kiraya verilmi saylacan dzenleme konusu yapmtr.
KMK m. 6/I hkmnn ak dzenlemesiyle bir yerin eklenti olarak ni-
telendirilebilmesi iin her eyden nce onun bamsz blm dnda bu-
lunmas gerekmektedir. Bu nedenle bloklardaki bamsz blmler ya da

42
Kat mlkiyetine tabi bamsz blme zglenen ve btnleyici para saylaca ifade
edilen eklentilerin TMK m. 684 hkmnde dzenlenen btnleyici para hkmnde olup
olmad tartmaldr. Bir gre gre, bamsz blmle eklenti arasnda btnleyici
para ilikisine ait koullarn hibirinin bulunmamas nedeniyle KMK m. 6/I hkmnde
eklentinin btnleyici para saylmasnn tamamen yanl olduu ve bamsz blme
balanan eklenti zerindeki hakkn eyaya bal bir mlkiyet hakkndan ibaret olduu ile-
ri srlmtr. Bu nedenle bu gr taraftarlarnca TMK m. 684 hkmnde aranan asl
eyle btnleyici para arasnda maddi bir balantnn bulunmasna ilikin artlar kar-
snda, zellikle kmrlk depo gibi bamsz blmle maddi balants bulunmayan yer-
lerin eya hukukuna zg teknik anlamyla btnleyici para saylmas mmkn deildir.
Bkz. TEKNAY, s. 16; OUZMAN/SEL/OKTAY-ZDEMR, s. 494; KARA-
HASAN, s. 62; ERTA, s. 416, N. 1976. Dier bir gre gre ise KMK m. 6/I hkm-
nn eklentilerin btnleyici para olduklarn deil, btnleyici para saylacaklarn
ifade ettiinden, eklentiler asndan sk maddi ballk artn aramaya gerek yoktur. Do-
laysyla asl ey ile btnleyici para arasndaki ballk, aslnda KMK m. 6/I hkmn-
deki eklentilerin bamsz blme tahsis edilmesiyle olumakta ve eklentilerin bamsz
blmn hukuki akbetine tabi olmas nedeniyle de btnleyici para saylma durumu
ortaya kmaktadr. Bkz. AYBAY/SANAL, s. 39; ARPACI, s. 24-26; ESMER Galip,
Mevzuatmzda Gayrimenkul Hkmleri ve Tapu Sicili, Ankara 1998, s. 236.
222 MHF HAD, C. 18, S. 3

mnferit bamsz blmler 43 iinde o blm tamamlayan ve eklentiye

benzer yerler mtemilat olarak kabul edilmektedir44. Buna karlk, gerek
klasik kat mlkiyetinde anayapdaki gerekse toplu yaplarda blok yapdaki
bamsz blmn eklentisi, bloun oturduu zemin iinde yer alabilecei
gibi (rnein, bodrum katndaki kmrlkler) parsel kapsamnda kalmak
koulu ile bunun dnda (rnein, parseldeki garaj ya da kmrlkler) bu-
lunmas da mmkndr45 . ayet eklenti, parsel iinde ancak blok yapnn
veya mnferit bamsz blmn oturduu zeminin dnda yer almakta ise,
bunun vaziyet plan ve projesinde ya da kadastro plannda, kadastro plan
henz yaplmamsa tapu haritasnda gsterilmesi gerekmektedir (KMK m.
6/II). Buna karlk blok iinde yer alan eklentilerin sadece mimari projede
gsterilmesi ve zglendii bamsz blmn beyanlar hanesine yazlmas
yeterlidir46. Dolaysyla bunlarn ayrca vaziyet plannda ya da kadastro pla-
nnda veya tapu haritasnda yer almas gerekmez.

43
Toplu yaplarda, parselde birer katl birbirine bitiik ya da ayr olarak ina edilmi
mstakil evler veya tasdikli inaat projesine gre yaplm birer katl sanayi ars, pa-
saj, motel gibi bal bana kullanmaya elverili blmlerden her biri iin, mnferit
bamsz blm terimi kullanlmaktadr. Kavram iin bkz. ZMEN, Kat rtifak, s.
32,33; ENGL, s. 33.
44
ZMEN E. Saba, Kat Mlkiyetine Bal Eklentiler ve Bu Konudaki Taahht lemlerine
Ynelik Hkmn Temelsizlii, Adalet Dergisi, Yl: 81, Temmuz-Austos1990, S. 4, s.
31; ARCAK, s. 181; HATEM/SEROZAN/ARPACI, s. 161. rnein, su deposu, k-
mrlk, odunluk gibi yerler bamsz blmn iinde yer almakta ise bunlar eklenti say-
lamayacaktr. Bkz. ARPACI, s. 27. Ayn ekilde, baka yerden girii olmayan ve sadece
bir bamsz blmn iinden girilebilen bodrum kat veya bir dkkann arkasndaki depo
ya da bir maazann asma kat da o bamsz blmn mtemilatndan saylacandan
eklenti niteliinde deildir. Bkz. GKNAR, s. 54.
45
TEKNAY, s. 15. Bir bamsz blmn kendisine tahsis edilmi birden fazla eklentisi
bulunabilir. rnein bir bamsz blme hem garaj hem kmrlk eklenti olarak bala-
nabilir. Ancak, bir eklentinin birden fazla bamsz blme tahsis edilip edilemeyecei
meselesi tartmaldr. Bir gre gre her ne kadar KMK m. 6/I hkmnde eklentilerin
sadece bir bamsz blme balanabilecei belirtilmise de kmrlk, garaj, su deposu
gibi yerlerin birka bamsz blme tahsis edilmesinde herhangi bir saknca grlmeme-
lidir. Bkz. AYBAY/SANAL, s. 40; GKNAR, s. 55; ODYAKMAZ, s. 133. Eklentiye
ilikin KMK m. 6/I hkmnde yer alan bir bamsz blmn dnda olup, dorudan
doruya o blme tahsis edilmi olan eklindeki ifadeden hareket eden baz yazarlar
ise bir eklentinin birden fazla bamsz blme tahsisinin mmkn olmad grnde-
dir. Bkz. ARCAK, s. 185; ZMEN, Eklentiler, s. 31, 32; ARPACI, s. 28; HATE-
M/SEROZAN/ARPACI, s. 161. Grlerin deerlendirilmesi hakknda ayrca bkz.
ENGL, s. 209, 210.
46
RESOLU, s. 39; ARPACI, s. 27; AYBAY/SANAL, s. 40.
Yrd.Do.Dr. Mehmet ENGL 223
Kat Mlkiyetinde Ortak Yer ve Tesislerin Niteliinin Deitirilmesi

B. Ortak Yer ve Tesislerin Eklentiye Dntrlmesi

Uygulamada bir bamsz blmn eklentisinin dierine verildii ya da
hi eklenti verilmedii eklindeki uyumazlklar yannda, hangi yerlerin
eklenti olarak bamsz blmlere tahsis edilebilecei biimindeki uyumaz-
lklara sklkla rastlanmaktadr. ncelikle u hususu ifade edelim ki, KMK
2/a hkmnde tanm yaplan ve 6/I. fkrasnda ise rnek vererek kmrlk,
su deposu, garaj, elektrik, havagaz veya su saati yuvalar yahut tuvalet gibi
yerlerin eklenti olabileceini ifade eden Kanun koyucu, bu saylanlar dn-
daki yer ve eylerin de eklenti saylabileceini, hkmde yer alan gibi
szc ile belirtmitir. Acaba, KMK m. 6/I hkmnde saylanlara benzer
nitelikteki yerlere de, bir bamsz blme tek bana kullanlmak zere tah-
sis edilmeyle eklenti niteliinin verilmesi mmkn mdr? Eklentilerin ve
zellikle de depolarn KMK m. 6/I hkmnde yer almamakla birlikte, ba-
msz blm ya da ortak yer haline dntrlme yannda, eklenti olarak
bamsz blmlere tahsis edildii oka grlmektedir. Ancak hal byle
olmakla birlikte retide KMK m. 6/I hkmnde saylmayan yerlerin eklenti
olarak bamsz blme zglenmesi hususunda bir gr birlii de bulun-
mamaktadr.
Arpacya gre, KMK m. 4 hkmnde mutlaka ortak yerlerden sayld
belirtilen yerler yannda, bu saylanlar dnda kalmakla birlikte KMK m.
4/son fkrada ortak yerlerden olduu belirtilen ve ortaklaa kullanma, ko-
runma ve faydalanma iin zaruri olan dier yer ve eylerin de eklenti nitelii
kazanmalar mmkn deildir 47 . Yazara gre, ayet kat mlkiyetine tabi
tanmaz zerinde btn kat maliklerinin faydalanabilecekleri bahe, iek-
lik, oyun yeri, otomobil park yeri gibi yerler ayrca yoksa, bu gibi yerlerin
eklenti olarak bir bamsz blme tahsis edilmesi KMK m. 4/son hkmne
aykrlk tekil etmektedir; buna karlk bu gibi yerler birden fazla ise bunla-
rn eklenti olarak bamsz blmlere tahsisi mmkndr 48 . KMK m. 4
hkmnde belirtilen ve zorunlu olarak ortak yer saylan yerlerin eklenti nite-
lii tayamayacan ileri sren zmen ise, bu kapsamda olmayan ancak
KMK m. 6/I hkmnde de ifade edilmeyen yerlerin eklenti niteliini kaza-
nabilmesi bakmndan Arpacdan farkl dnmektedir49. zmen, bu konu-

47
ARPACI, s. 29.
48
ARPACI, s. 29, 30.
49
ZMEN, Eklentiler, s. 32, 33; ZMEN, Ortak Yer-Eklenti, s. 85, 86.
224 MHF HAD, C. 18, S. 3

daki asl zmn yukarda saylanlar dnda kalp da, yine ortaklaa kul-
lanma, korunma veya faydalanma iin zaruri olan dier yerler ve eyler de
(ortak yer) konusuna girer eklindeki KMK m. 4/son hkmnde bulundu-
unu belirterek, ortak yer olarak aka saylmasa da bu kapsama giren yer-
lerin de zorunlu olarak ortak yerlerden olduunu ve bu gibi yerlerin eklenti
olarak kabul edilemeyeceini ileri srmektedir 50 . Ancak yazara gre, tek
olan eylerin ortaklaa kullanm, faydalanma, yararlanma ve korunma iin
zaruri olduklar gibi bir sonu da doru deildir. Bu nedenle bahe, ieklik,
oyun yeri, otomobil park yeri gibi yerlerin tek olduu durumda dahi eklenti
olarak bir bamsz blme tahsis edilmesi mmkndr51.
Dikkat edilirse her iki gr de KMK m. 6/I. fkrasnda saylmayan yer-
lerin eklenti olarak bir bamsz blme tahsis edilip edilemeyecei husu-
sunda KMK m. 4 hkmnn snrlar erevesinde cevap aramaktadr. Bu
balamda her iki yazar da KMK m. 4/I hkmnn (a), (b) ve (c) bentlerinde
saylan yerleri, bu Kanun uyarnca zorunlu olarak ortak yerlerden saymakta
ve nitelik olarak elverili olsalar da bu saylanlarn eklenti olamayacan
kabul etmektedir. Ayn ekilde, KMK m. 4/I hkmnde saylmayan yerler
bakmndan ise, ortaklaa kullanma, korunma veya faydalanma iin zaruri
olmalar halinde bunlarn da eklenti olarak bir bamsz blme tahsisinin
mmkn olmad grnde birlemektedirler. Ancak, her ne kadar sz
konusu grler klasik kat mlkiyeti bakmndan ileri srlme de, hem sz
konusu sitemde hem de toplu yaplarda KMK m. 4 hkmnn bu ekilde kat
yorumlanmamas gerektii kanaatindeyiz. Grmzce sz konusu dzen-
leme, KMK m. 4/I hkmnde belirtilen yerlerin tmnn veya ortaklaa
kullanma, korunma veya faydalanma iin zaruri olan (KMK m. 4/son) her
trl yerin kesinlikle eklenti olarak bir bamsz blme tahsis edilemeyece-
i eklinde deil, ortak yer olup olmad hususunda kan uyumazlklarda
bu gibi yerlerin ortak yer saylacana ilikin yasal bir karine ortaya koyduu
eklinde yorumlanmaldr52. O halde bir yerin eklenti olarak kabul edilebil-
mesi iin, bu karinenin aksini iddia edenin, her eyden nce tahsis edilen
yerin hem hukuki anlamda hem de nitelik itibariyle eklenti olduunu ispat
etmesi gerekecektir.

50
ZMEN, Eklentiler, s. 32, 33.
51
ZMEN, Eklentiler, s. 33, 34; ZMEN, Ortak Yer-Eklenti, s. 86.
52
AYBAY/SANAL, s. 30, 31. Ayrca kr. OUZMAN/SEL/OKTAY-ZDEMR, s.
492, dn. 28.
Yrd.Do.Dr. Mehmet ENGL 225
Kat Mlkiyetinde Ortak Yer ve Tesislerin Niteliinin Deitirilmesi

Nitekim, KMK m. 6/I hkm rnek vererek kmrlk, su deposu, ga-

raj, elektrik, havagaz veya su saati yuvalar yahut tuvalet gibi yerlerin
eklenti olabileceini belirttikten sonra ikinci fkrasnda bir yerin hukuki
manada eklenti olabilmesi bakmndan baz ekli artlar ngrmektedir.
Buna gre, ayet bir yer eklenti olarak bamsz blme tahsis edilmise,
kat mlkiyetinin kurulmas srasnda KMK m. 12/a hkmne, kat irtifakn-
da ise KMK m. 14 hkmne gre dzenlenecek mimari projede aka yer
almas, KMK m. 6/II uyarnca da bu ekilde eklenti haline gelmi yerin,
baland bamsz blmn ktk sayfasnn beyanlar hanesine kaydedi-
lerek, anayapnn oturduu zeminin iinde ise planda, dnda ise kadastro
plannda veya tapu haritasnda ayrca gsterilmesi gerekmektedir. 53 . u
halde, eklentilerin, ilgili bamsz blmn kat mlkiyeti kt sayfasnn
beyanlar hanesine yazlmasnn, eklenti-bamsz blm ilikisi bakmn-
dan bir kurucu unsur olduu dnldnde54, KMK m. 6/I kapsamnda
bir yer olsun olmasn byle bir yazmn bulunmad hallerde, aslolan bu
gibi yerlerin ortak yer niteliinde olduudur55. Aksi durumda ise o yerin

53
Grld zere, KMK m. 6/I hkmnde belirtilen ya da bunun dndaki bir yerin kulla-
nm, ynetim plan ya da kat maliklerinin oybirlii ile alm olduklar karar uyarnca belli
bir bamsz blm malikine braklm olsa dahi, beyanlar hanesine yazm olmadka o
yerin eklenti olduundan sz edilmez. Zira bu hallerde bamsz blm iin ngrlen
kullanm hakk gerek ierik ve nitelik, gerekse hukuki yap itibariyle eklentiden tama-
men farkldr. Buna gre eklenti zerindeki hak, KMK m. 6/I hkmnn ifadesiyle ba-
msz blmn btnleyici paras saylmakla onunla birlikte bir ayni hak niteliinde
iken, kullanm hakknn ynetim plannda bir bamsz blme verilmesi ise o bamsz
blme ilikin, ortak yarar iin gerekli olan durumlarda snrlandrlabilen veya kaldrla-
bilen bir kiisel hak niteliindendir. Bkz. GERME, s. 160. Kat mlkiyetine konu parsel
zerindeki otoparkn, kat maliklerinin aralarnda yapm olduklar szleme erevesinde
kullanm hakkn kat maliklerinden birine zglemelerine ilikin hkm ve sonular hak-
knda ayrca bkz. YILMAZ Halil, Kat Mlkiyeti Yasasnn Uygulanmas Balamnda
Otopark Sorunu, THD, Yl: 2, S. 10, Haziran 2007, s. 56, 57. KMK m. 4 ve 16 hkmleri
birlikte deerlendirildiinde, ortak yerlerin kullanm hakknn ynetim plan ya da bor
douran bir szleme ile bir bamsz blme tahsisine ilikin anlamalarn snrsz say-
lamayaca, zira bir yerin ortaklaa yararlanma hususunda zorunlu olduunun ak olmas
durumunda, bunun szleme ile kat maliklerine tahsisinin mmkn olmayaca ynnde
ayrca bkz. ZMEN, Ortak Yer-Eklenti, s. 83.
54
ERTA, s. 416, N. 1975; KARAHASAN, s. 62. Eklentilerin kadastro plan veya tapu
haritasnda gsterilerek beyanlar hanesine yazmnn, eklentiler bakmndan eya hukuku-
na ilikin alenilii salad, bylece KMK m. 9 hkmnn atfyla EMK m. 929 (TMK
m. 1021) erevesinde, haklarn kapsamn belirleme asndan tamamlayc nitelikteki
(evrak msbite) bu belgelere dayanarak bamsz blm mlkiyet hakknn kapsamnn
eklentileri de ierir ekilde tayin edilebilecei hususunda ayrca bkz. ZMEN, Ortak
Yer-Eklenti, s. 82.
55
ESMER, s. 236, 237; TEKNAY, s. 19; ZMEN, Ortak Yer-Eklenti, s. 81. Ayn ynde
bkz. Y. 5. HD., 22.10.1973, 15626/14919 (KARAHACIOLU, s. 147).
226 MHF HAD, C. 18, S. 3

baland blmn eklentisi olduu ynndeki ekli art tad kabul

edilmelidir.

Dier taraftan KMK m. 6/I hkm dndaki bir yerin eklenti saylabil-
mesi iin, bunun ayrca nitelik itibariyle de eklenti olabilme zelliini ta-
mas gerekir. Bu erevede, KMK m. 6/I dnda kalan ancak, KMK m. 4/I
hkmnde de ortak yerlerden saylmayan bahe, ieklik, oyun yeri, otomo-
bil park yeri, basket, voleybol veya tenis sahalar gibi yerler nitelikleri gerei
bir bamsz blme tahsisi mmkn olan yerlerdendir56. rnein, kat ml-
kiyeti kurulurken ya da sonrasnda tm blok kat maliklerinin iradesine dayal
olarak blok yap bnyesindeki ortak garajn blmlere ayrlarak bamsz
blmlere tahsisi mmkn grlmelidir57. Bu gibi yerler yukarda belirttii-
miz artlar erevesinde hukuki anlamda bir kez eklenti olarak kabul edil-
mise, grmzce bunlarn tek ya da birden fazla olma zellii nemli
olmad gibi, KMK m. 4/son uyarnca sonradan bunlarn ortaklaa kullan-
ma, korunma veya faydalanma iin zaruri olduklar gerekesiyle ortak yer-
lerden sayldklar da her durumda ileri srlememelidir. Tek ya da birden
fazla olma zellii nemli deildir, zira KMK m. 4/son hkm nicelik soru-

56
AYBAY/SANAL, s. 40; ZMEN, Eklentiler, s. 33.
57
Nitekim Yargtay uygulamasna baktmzda da KMK m. 4/I hkmnde her halde
ortak yerlerden olduu belirtilen yerlere ilikin somut uyumazlk erevesinde zm
arand grlecektir. rnein, Yargtay vermi olduu bir kararnda merdiven bolukla-
rnn KMK 4. maddesi uyarnca ortak yerlerden olup, nitelikleri gerei mimari projesinde
yer almad srece eklenti olamayacaklar belirtilmi (Y. 18. HD., 1.7.1996, 6187/6531
(KARAHACIOLU, s. 99)), baka bir kararnda ise davalnn dier tm paydalarn
onayn almadan ve proje deiiklii yapmadan kapc dairesine arsa pay tahsis etmek su-
retiyle kendi adna tescil ettirmeleri yasaya aykrdr eklinde hkm tesis etmitir (Y.
18. HD., 27.5.1995, 6799/7639 (GERME, s. 109)). Yine Yargtay baka bir kararnda
snan bamsz blme dntrlmesi (ve tapuya tescili) yoluyla gerekletirilen
proje deiikliinin tm kat maliklerinin onayna dayanmad saptandndan, bu bam-
sz blmn tapusunun iptalinin gerekeceini belirtmi (Y. 18. HD., 13.6.1995,
6096/7026 (KARAHASAN, s. 68, dn. 34)), dier bir kararnda da anagayrimenkuln
mimari projesi usulne uygun bir biimde deitirilip, davaya konu boluklar birer ba-
msz blm niteliine getirilerek ya da davaclara tahsis edilen bamsz blmlere kat-
larak ve arsa paylar bu surette yeniden dzenlenmeden bu yerlerin davaclar adna tesci-
line yasal olanak bulunmamaktadr ifadesine yer vermitir (Y. 18. HD., 16.2.1995,
345/72009 (GERME, s. 111)). Dikkat edilirse Yargtay, zellikle nitelikleri gerei ba-
msz blm ya da eklenti olabilecek yerler bakmndan KMKm. 4/I hkmn, retide-
ki baz yazarlar gibi kat yorumlamam ve bu gibi yerlerin herhalde ortak yerlerden say-
lacan karine olarak kabul etmekle birlikte, belli artlarn yerine getirilmesiyle aksinin
kararlatrlabileceini de zmni olarak kabul etmitir. Ayn ynde bkz. AYBAY/SANAL,
s. 29, 30; OUZMAN/SEL/OKTAY-ZDEMR, s. 492, dn. 28. Ayrca kr. AR-
PACI, s. 34, 35; ZMEN, Ortak Yer-Eklenti, s. 76, 77.
Yrd.Do.Dr. Mehmet ENGL 227
Kat Mlkiyetinde Ortak Yer ve Tesislerin Niteliinin Deitirilmesi

nuna zm retmedii iin, tek olan eylerin istisnasz ortaklaa kullanm,

faydalanma ve korunma iin zaruri olduklar sonucuna varlamaz58. rnein,
anagayrimenkulde tek olan oyun yerinin, ayn parseldeki kahveye eklenti
olarak tahsisinde herhangi bir engel bulunmamaktadr. Bir kez eklenti olarak
kabul edilen yerin, KMK m. 4/son uyarnca sonradan ortak yerlerden sayl-
d da her durumda ileri srlemez, zira bir yerin eklenti vasfn kazanabil-
mesi kat maliklerinin tmnn rzasna ve yukarda ifade ettiimiz hukuki
anlamda ekli artlara baldr ve bu artlarn oluumu tm kat maliklerinin
iradesine dayandndan, byle bir iradenin varl o yerin ortaklaa kul-
lanma, korunma veya faydalanma iin zaruri olmadnn ak bir gsterge-
si saylmaldr59. Belirttiimiz husus zellikle mnferit bamsz blmler-
den oluan toplu yap uygulamasnda nemli bir ileve sahip olacaktr. Zira,
parselde yer alan bitiik ya da ayrk nizamda ina edilmi mnferit bamsz
blmlerin her birinin nnde ve/veya arkasnda, kat maliklerinin tmnn
rzasna dayal olarak snrlar belirli eklenti niteliindeki bahelerin olutu-
rulmasnda hukuki bir saknca bulunmad gibi, bu ekildeki bir zmn
toplu yap uygulamasnn ve yaamn olaan gereklerine de uygun olduu
kukusuzdur60. Ayn ekilde, kat maliklerinin tmnn rzasna dayal olarak
ve beyanlar stununa yazmla zemin kattaki restorana, nndeki bahenin
tahsis edilmesi mmkn grlmelidir61. Ancak, dikkat edilirse ifade ettiimiz
hususlarn her durum iin de geerli olduu sylenemez. rnein, kat malik-
lerinin tmnn rzas bulunsa dahi, ok kk olan bahenin tamamnn
restorana eklenti olarak tahsis edilmesi KMK m. 4/son hkm kapsamndadr
ve artk ortaklaa kullanma, korunma veya faydalanma iin zaruri olan
byle bir yerin eklenti olarak kabul edilmesi mmkn grlmemelidir62.

58
ZMEN, Eklentiler, s. 33.
59
Ayrca kr. ZMEN, Ortak Yer-Eklenti, s. 86.
60
ZMEN, Ortak Yer-Eklenti, s. 86, 87.
61
Nitekim Yargtay da nceleri KMK m. 4/I hkmnde saylamamakla birlikte, KMK m.
4/son hkmne gre ortaklaa kullanma, korunma veya faydalanma iin zaruri yerlerden
olduundan hareketle bahenin eklenti olarak paydalar arasnda blnmesinin mmkn
olmad grndeydi. rnein bkz. Y. 5. HD., 14.6.1982, 6288/6247 (ARCAK, s.
164). Ancak son yllarda vermi olduu kararlarnda bahenin blmlere ayrlarak ba-
msz blmlere zglenmesinde herhangi bir saknca grmemektedir. rnein,
bahenin bir blmnn eklenti olarak 12 nolu bamsz blme tahsis edilmi bulun-
masna gre, eklenti erhinin beyanlar hanesinden iptaline ilikin istemin reddinde bir
isabetsizlik grlmemitir. eklindeki karar iin bkz. Y. 18. HD., 25.5.2000, 5637/6514
(KARAHACIOLU, s. 135, 136).
62
ZMEN, Eklentiler, s. 33.
228 MHF HAD, C. 18, S. 3

Aada yazl yerler ve eyler bu Kanun gereince her halde ortak yer
saylr eklinde dzenleme getiren KMK m. 4/I hkmnde (a), (b) ve (c)
bentlerinde saylan yerlerin eklenti olabilme niteliine gelince; sz konusu
dzenlemede zorunlu olarak ortak yerlerden saylan temellerin, duvarlarn,
antrenin ya da merdiven gibi yerlerin nitelikleri gerei elbette ki eklenti ola-
rak bir bamsz blme tahsisinden sz edilemez63. Ancak, herhalde ortak
yerlerden saylr eklindeki ifadeden hareket ederek KMK m. 4/I hkmnde
tek tek belirtilen yerlerin tmnn de zorunlu ortak yerlerden sayld gr-
nde deiliz. rnein KMK 4/I hkmnn (a) bendi kapsamndaki kuyu-
nun zorunlu ortak yerlerden sayld ve bir bamsz blme eklenti olarak
tahsis edilmesinin kesinlikle mmkn olmad sylenememelidir64. Bu er-
evede, bir kimsenin kendi arazisi zerinde ina ettii on adet mnferit ba-
msz blmden oluan toplu yap uygulamasnda, kat mlkiyetinin kurul-
mas srasnda arazide bulunan kuyuyu ileride kendisinin kullanaca mnfe-
rit bamsz blmlerden birinin beyanlar stununa yazmla eklenti olarak
tahsis etmesi mmkn grlmelidir. Bu kimsenin sonradan tm bamsz
blmleri bakalarna satmas ihtimalinde, kat maliklerinin, mnferit bam-
sz blm, eklentisi olan kuyu ile birlikte satn alan kiiye kar, KMK m.
4/I hkmnde zorunlu ortak yerlerden sayld gerekesiyle, eya hukuku-
nun temel prensipleriyle de eliir bir biimde bu yerin eklenti olamayaca-
n ileri srmelerinin kabul edilebilir olduunu sylemek gtr. Sonu itiba-
riyle KMK m. 4/I hkmnde belirtilen yerleri, bu Kanun uyarnca zorunlu
ortak yerlerden saymak suretiyle, nitelik olarak elverili olsalar da eklenti
olamayacaklarnn ifade edilmesinin, yukarda verdiimiz rnekte de grl-
d gibi KMK m. 4 hkmnn kat ekilde yorumu olduu grndeyiz65.

63
OUZMAN/SEL/OKTAY-ZDEMR, s. 492, dn. 28; TEKNAY, s. 19.
64
Nitekim Tekinay da, tanmaz bakmndan korumaya, ortaklaa kullanma ve yararlanma-
ya hizmet eden yerlerin KMK m. 4 hkmnde, rnein genel tuvalet, genel kmrlk,
ortak garajlar gibi szcklerle ifade edildiini, ancak bu gibi yerlerin genel ve ortak ihti-
yalar iin deil de bamsz blmlerden birine tahsis edilmesi durumunda artk ortak
yerden deil eklentiden bahsetmek gerektiini belirtmi ve bu konuda kmrln, ama-
r kurutma yerinin veya garajn eklenti olarak bir bamsz blme tahsisinin mmkn
olduunu ifade ederek KMK m. 4 hkmnde saylan baz yerlerin eklenti olabileceini
kabul etmitir. Bkz. TEKNAY, s. 19. Ayn ynde bkz. OUZMAN/SEL/OKTAY-
ZDEMR, s. 492, dn. 28.
65
Yargtay da vermi olduu bir kararnda, btn kat maliklerinin rzas olmadka otopar-
kn bamsz blmlerden birine, sonradan ve hangi nedenle olursa olsun mahkemece ek-
lenti olarak zglenmesine ve tesciline karar verilemeyeceine hkmetmitir. Bkz. Y. 18.
HD., 13.5.2003, 3088/3954 (YILMAZ, s. 57). u halde, sz konusu kararna aksiyle yo-
Yrd.Do.Dr. Mehmet ENGL 229
Kat Mlkiyetinde Ortak Yer ve Tesislerin Niteliinin Deitirilmesi

Sonu
Kat Mlkiyeti Kanunu klasik kat mlkiyeti yannda toplu yaplara ilikin
getirdii dzenlemelerde ortak yer ve tesislerin nelerden olutuunu dzen-
leme konusu yapmaktadr (KMK m. 4; m. 67). Ancak, ortak yerlere ilikin
hkmler bir arada deerlendirildiinde, daha ok nelerin bu nitelikte sayla-
ca ve bunlar zerindeki mlkiyetin payl mlkiyet olduu esas zerinde
durulmutur. Buna karlk, kat mlkiyetinde ortak yerlere ilikin nitelik dei-
iklii meselesi ayrca dzenlenmemitir. Hal byle olmakla birlikte, her iki
kat mlkiyeti sisteminde de nitelikleri gerei zorunlu ortak yerler bulunabile-
cei gibi, bamsz blm veya eklenti zellii tayabilen baz ortak yer ya
da tesislerin ifade ettiimiz ekillere dntrlmesi mmkn grlmelidir.
Bu konuda zellikle KMK m. 4 hkmnn kat yorumlanmamas gereine
iaret etmek istiyoruz. Zira, kat mlkiyeti kurmada, sz konusu sistemde ne-
lerin bamsz blm, ortak yer ya da eklenti olarak belirlenebilecei husu-
sunda bamsz blm maliklerine (ya da kat irtifak sahiplerine) tannan
yetkinin, kat mlkiyetine gemi yaplarda da devam etmesi gerektii aktr.
Bu nedenle, deiik ihtiyalarn sonradan ortaya kmasna bal olarak, kat
maliklerinin tmnn ortak iradesi (oybirlii) ve mar Kanunununce ngr-
len artlarn yerine getirilmesi suretiyle baz ortak yer ya da tesislerin bam-
sz blme veya eklenti olarak bamsz blmlere zglenmesinin mmkn
grlmesi; uygulamann kat yorumdan uzak bir biimde bu ekildeki bir
nitelik deiikliine geit vermesi gerektii dncesindeyiz.

rumundan, KMK m. 4 hkmnde Kanun gerei her halde ortak yerlerden saylan garaj gi-
bi yerlerin de btn kat maliklerinin rzasna dayal olarak bamsz blmlere tahsis edi-
lerek her birinin beyanlar hanesine yazmla, bunlarn da eklenti niteliini kazanabilecei
sonucuna varmak mmkndr.
230 MHF HAD, C. 18, S. 3

Yararlanlan Kaynaklar
ARCAK Ali, Deiik ve Yeni Hkmleriyle Kat Mlkiyeti, Ankara
1983.
ARPACI Abdlkadir, Trk Hukukuna Gre Kat Mlkiyetinde Yne-
tim, stanbul 1984.
BAKTIR Selma, Bamsz Blm lavesi, zmir Barosu Dergisi, Yl:
57, Ocak 1992.
EREL afak, Eyaya Bal Bor, Ankara 1982.
ERTA eref, Eya Hukuku, Ankara 2008.
ESMER Galip, Mevzuatmzda Gayrimenkul Hkmleri ve Tapu Sicili,
Ankara 1998.
GERME Mahir Ersin, Kat Mlkiyeti Hukuku, Kat Mlkiyeti-Kat rti-
fak-Devremlk ve Toplu Yap, Ankara 2008.
GKNAR Hikmet, Kat Mlkiyeti Devre Mlk ve Yabanclarn Tasar-
rufu, Ankara 1996.
GRSOY Kemal T./EREN Fikret/CANSEL Erol, Trk Eya Hukuku,
Ankara 1978.
KARAHACIOLU A. Haydar, Aklamal-tihatl Kat Mlkiyeti
Kanunu, Ankara 2006.
KARAHASAN M. Reit, Kat Mlkiyeti Hukuku, C.1, stanbul 2008.
ODYAKMAZ Nevzat A., Uygulamada Kat Mlkiyetinden Doan An-
lamazlklar ve zm Yollar, Ankara 1975.
OUZMAN Kemal, Kat Mlkiyeti Hakknda svire ve Trkiyede
Hazrlanan Kanun Tasarlar Tahlil ve Tenkidi, HFM, 1960/1-4, c. XXV
(Tasar Tenkidi).
OUZMAN Kemal, Eyaya Bal Borlara Hakim Olan Esaslar,
MHAE, Medeni Kanunun 50. Yl Sempozyumu, stanbul 1978 (Eyaya
Bal Bor).
OUZMAN Kemal/SEL zer/OKTAY-ZDEMR Saibe, Eya
Hukuku, stanbul 2009.
Yrd.Do.Dr. Mehmet ENGL 231
Kat Mlkiyetinde Ortak Yer ve Tesislerin Niteliinin Deitirilmesi

ZMEN E. Saba, Kat rtifak, Ankara 1997 (Kat rtifak).

ZMEN E. Saba, Kat Mlkiyetine Bal Eklentiler ve Bu Konudaki
Taahht lemlerine Ynelik Hkmn Temelsizlii, Adalet Dergisi, Yl: 81,
Temmuz-Austos1990, S. 4 (Eklentiler).
ZMEN Saba, Kat Mlkiyetinde Bahenin Nitelii ve Ortak yer-
Eklenti Ayrm erisindeki Yeri, TBBD, 1990/I (Ortak Yer-Eklenti).
ZMEN E. Saba/ERDEN Hafize, 634 Sayl Kat Mlkiyeti Kanunu-
nun Baz Maddelerinin Deitirilmesine, Baz Maddelerinin Yrrlkten
Kaldrlmasna ve Kanuna Toplu Yap le lgili Maddeler Eklenmesine Dair
Kanun Tasarsnn Eklenmesi, BD 2000, C. 74, S. 10-11-12.
ZMEN E. Saba/KIR Hafize, Kat Mlkiyeti Kanunu Deiiklikleri
erhi ve Eletirisi, stanbul 2010.
PULAK Murat, Aklamal-tihatl-rnekli-Notlu Kat Mlkiyeti Ka-
nunu, Ankara 2009.
RESOLU Safa, Uygulamada Kat Mlkiyeti, Ankara 1976.
ENGL Mehmet, Trk Medeni Hukukunda Toplu Yaplar ve Toplu
Yap Ynetimi, stanbul 2011.
TEKNAY S. Sulhi, Kat Mlkiyeti, stanbul 1991.
VELDEDEOLU Hfz V., Medeni Hukuk, stanbul 1969.
YILMAZ Halil, Kat Mlkiyeti Yasasnn Uygulanmas Balamnda
Otopark Sorunu, THD, Yl: 2, S. 10, Haziran 2007.