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ACESSIBILIDADE EM IMVEIS: QUESTIONAMENTOS

Luiz Antonio Miguel Ferreira1

Resumo: fundamento legal; quais os imveis que devem ser adaptados
pessoa com deficincia; o que deve conter um imvel acessvel; imveis
antigos, com plantas aprovadas antes das exigncias legais, tambm devem ser
adaptados; Existem imveis que no devem ser adaptados ou que no
comportam adaptao? Imveis tombados; aprovao de plantas e alvar de
funcionamento; Responsabilidade tcnica; compensao financeira pela
adaptao do imvel; jurisprudncia.

1. FUNDAMENTO LEGAL.
A introduo da poltica pblica de acessibilidade ocorreu com a vigncia da
Constituio Federal de 2008, que no captulo referente Famlia, Criana, Adolescente
e Idoso estabeleceu:

Artigo 227 - 2 - A lei dispor sobre normas de construo dos

logradouros e dos edifcios de uso pblico e de fabricao de veculos de
transporte coletivo, a fim de garantir acesso adequado s pessoas
portadoras de deficincia.

Nas Disposies Constitucionais Gerais, complementou a citada norma

acrescentando:

Art. 244 - A lei dispor sobre a adaptao dos logradouros, dos

edifcios de uso pblico e dos veculos de transporte coletivo atualmente
existentes, a fim de garantir acesso adequado s pessoas portadoras de
deficincia, conforme o disposto no artigo 227, 2.

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Promotor de Justia da Pessoa com Deficincia do Ministrio Pblico do Estado de So Paulo.
Especialista em direitos difusos e coletivos pela ESMP. Mestre em educao pela UNESP. Autor do livro
O Estatuto da Criana e do Adolescente e o Professor (Ed. Cortez). Home page: www.pjpp.sp.gov.br -
junho/2008.
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Pela norma constitucional, constata-se que o legislador constituinte estabeleceu a

necessidade de lei para regulamentar a questo da acessibilidade nos edifcios de uso
pblico, tanto no que se refere construo (art. 227, 2) como a adaptao (art. 244).

Atendendo a tal comando, foram editadas, dentre outras, as seguintes leis que
podem ser consideradas principais no que diz respeito a acessibilidade em imveis,
tanto no que diz respeito construo como adaptao:

a) Lei n. 7.853 de 24 de outubro de 1989 dispe sobre o apoio s pessoas

portadoras de deficincia, sua integrao social, sobre a CORDE, institui a tutela
jurisdicional de interesses coletivos ou difusos dessas pessoas, disciplina a
atuao do Ministrio Pblico, define crimes e d outras providncias.

b) Decreto n. 3.298, de 20 de dezembro de 1999, que regulamentou a Lei n.

7.853/89, e dispe sobre a poltica Nacional para a Integrao da Pessoa
portadora de deficincia, consolidando normas de proteo.

c) Lei n. 10.098 de 19 de dezembro de 2000 estabeleceu normas gerais e critrios

bsicos para a promoo de acessibilidade das pessoas portadoras de deficincia
ou com mobilidade reduzida.

d) Decreto n. 5.296 de 02 de dezembro de 2004 Regulamentou as Leis n.

10.048/2000, que d prioridade de atendimento s pessoas que especifica e Lei
n. 10.098, de 19 de dezembro de 2000, que estabelece normas gerais e critrios
bsicos para a promoo de acessibilidade das pessoas portadoras de deficincia
ou com mobilidade reduzida.

De uma maneira geral, toda essa legislao visa garantir a pessoa com
deficincia a plena integrao social com a garantia de acessibilidade aos prdios de uso
pblico, ou melhor, nos edifcios de uso pblico e os privados destinados ao uso
coletivo.
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Como estabelece o artigo 2, V da Lei n. 7.853 de 24 de outubro de 1989, visa a

lei a adoo e a efetiva execuo de normas que garantam a funcionalidade das
edificaes e vias pblicas, que evitem ou removam os bices s pessoas portadoras de
deficincia, permitam o acesso destas a edifcios, a logradouros e a meios de transporte.
Com fundamento nesta legislao que se busca garantir administrativamente e
se for necessrio, judicialmente a acessibilidade da pessoa com deficincia nos prdios
de uso pblico e os privados destinados ao uso coletivo. Foi necessria a
regulamentao da norma constitucional por leis e decretos em face das peculiaridades
de cada situao que envolve a pessoa com deficincia, seja fsica, mental, visual,
auditiva ou mltipla.

Na verdade, o que se constatou pela legislao citada que o impedimento ou a

ausncia de acessibilidade no est na pessoa e sim no ambiente, que deve sofrer os
ajustes necessrios para que se garanta a plena incluso.

2. QUAIS OS IMVEIS QUE DEVEM SER ADAPTADOS PESSOA COM

DEFICINCIA.
A Constituio Federal utiliza a terminologia edifcios de uso pblico, ou seja, o
edifcio pblico (que naturalmente de uso pblico) e o privado que se destina ao
pblico.

A legislao subseqente, em especial a Lei n. 10.098 de 19 de dezembro de

2000 e o Decreto n.5.296/2004 fala em edifcios pblicos ou privados destinados ao
uso coletivo, como tambm em edifcios de uso privado e edificaes de uso privado
multifamiliar. Por sua vez, o Decreto n. 5.296/2004 fala, alm das designaes supra,
em edificaes de uso coletivo.

Podem-se fazer as seguintes consideraes a respeito destas categorias de

imveis, segundo o artigo 8 do Decreto n. 5.296/2004:
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Edifcios de uso pblico e edifcios pblicos: Bens pblicos para o Cdigo

Civil (art. 98) so aqueles pertencentes s pessoas jurdicas de direito pblico interno.
Pelo Decreto citado, so aqueles bens imveis administrados por entidades da
administrao pblica, direta e indireta, ou por empresas prestadoras de servios
pblicos e destinados ao pblico e geral.
Edifcios privados so aqueles destinados a habitao, que podem ser
classificadas como unifamiliar (uma residncia por lote), multifamiliar (mais de uma
habitao por lote condomnios verticais e horizontais, por exemplo) e os conjuntos
residenciais.

Edifcios de privados destinados ao uso coletivo: O mesmo Cdigo Civil (art.

98) diz que tirando os bens pblicos mencionados, os demais so todos particulares, ou
seja, de natureza privada. Estes bens podem ser utilizados de forma exclusivamente
privada, como por exemplo, uma moradia familiar; como tambm podem ser
transformados em comrcios, com a utilizao de uso coletivo.

Edificaes de uso coletivo: aquelas destinadas s atividades de natureza

comercial, hoteleira, cultural, esportiva, financeira, turstica, recreativa, social, religiosa,
educacional, industrial e de sade, inclusive as edificaes de prestao de servios de
atividades da mesma natureza;

Vale ressaltar que o imvel inicialmente de natureza privada se for transformado

para destinao de uso coletivo deve necessariamente sofrer as adaptaes pessoa com
deficincia.

3. O QUE DEVE CONTER UM IMVEL ACESSVEL.

O Decreto n. 5.296/2004 define-se acessibilidade como:

Art. 8, I - A condio para utilizao, com segurana e

autonomia, total ou assistida, dos espaos, mobilirios e equipamentos
urbanos, das edificaes, dos servios de transporte e dos dispositivos,
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sistemas e meios de comunicao e informao, por pessoa portadora de

deficincia ou com mobilidade reduzida.

O imvel acessvel no deve conter barreiras que constitui qualquer entrave ou

obstculo que limite ou impea o acesso, a liberdade de movimento ou a circulao com
segurana da pessoa com deficincia. As barreiras apresentadas no entorno e interior
dos imveis de uso publico e coletivo e no entorno e nas reas internas de uso comum
nas edificaes de uso privado multifamiliar, constituem o que se denominam
BARREIRAS NAS EDIFICAES.

A acessibilidade garantida atravs da observncia das Normas Tcnicas da

ABNT (Associao Brasileira de Normas Tcnicas), merecendo destaque as seguintes
normas:
a) NBR 9050 Acessibilidade a Edificaes Mobilirio, Espaos e
Equipamentos Urbanos;
b) NBR 13994 Elevadores de Passageiros Elevadores para Transportes de
Pessoa Portadora de Deficincia;

Alm destas duas normas, existem outras que garantem a acessibilidade, mas
no especificamente em imveis, como:
a) NBR 14020 Acessibilidade a Pessoa Portadora de Deficincia Trem de
Longo Percurso;
b) NBR 14021 - Transporte - Acessibilidade no sistema de trem urbano ou
metropolitano;
c) NBR 14022 Acessibilidade a Pessoa Portadora de Deficincia em nibus e
Trlebus para Atendimento Urbano e Intermunicipal;
d) NBR 14273 Acessibilidade a Pessoa Portadora de Deficincia no
Transporte Areo Comercial; e
e) NBR 15250 - Acessibilidade em caixa de auto-atendimento bancrio.
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A acessibilidade deve ser garantida a pessoa com deficincia fsica, visual,

auditiva, mental e mltipla, o que gera varias situaes, de acordo com as normas
tcnicas da ABNT. Basicamente, esta acessibilidade pode ser garantida com:
Rampas de acesso ao imvel;
Elevadores de acesso rea externa do imvel (equipamento eletromecnico
de descolamento vertical) como tambm internamente;
Sanitrios;
Piso ttil e direcional;
Estacionamento ou garagens reservados;
Escadas com corrimo
Circulao interna acessvel.

De acordo com a destinao do imvel, como, por exemplo, clubes, escolas,

cinemas, teatros, estdios esportivos, devem ocorrer outras obras para a garantia da
acessibilidade, como nas:
Quadras esportivas
Salo de festas e reunies
Piscinas
Saunas
Portarias
Secretarias com mveis rebaixados
Bibliotecas
Laboratrios;
reas de lazer
Quadro negro adaptado
Carteiras
Reserva de espao em auditrios (no caso de teatros, cinemas, estdios, etc).

Na verdade, so inmeros os requisitos necessrios para se garantir que o imvel

est acessvel pessoa com deficincia, devendo o mesmo passar por anlise de
profissional tcnico da rea (engenheiro ou arquiteto).
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4. IMVEIS ANTIGOS, COM PLANTAS APROVADAS ANTES DAS

EXIGNCIAS LEGAIS, TAMBM DEVEM SER ADAPTADOS.
Pelo que foi estabelecido pela Constituio Federal, todos os imveis devem ser
adaptados pessoa com deficincia, pouco importando se a sua planta foi aprovada pela
municipalidade antes do advento da nova lei. Isto porque, a Constituio estabeleceu
duas regras claras: uma para os imveis a serem edificados e outra para adaptao dos
imveis j construdos. Logo, no h excluso de nenhum imvel na adaptao a pessoa
com deficincia.

Alis, a lei clara no sentido de estabelecer que a emisso de carta de habite-

se ou habilitao equivalente e para a sua renovao, quando esta tiver sido emitida
anteriormente as exigncias de acessibilidade contidas na legislao especfica,
devem ser observadas e certificadas as regras de acessibilidade nos termos do decreto n.
5.297/2004 e das normas tcnicas da ABNT (art. 13, 2).

5. EXISTEM IMVEIS QUE NO DEVEM SER ADAPTADOS OU QUE

NO COMPORTAM ADAPTAO?
A lei no exclui qualquer imvel, dentre aqueles apontados uso pblico ou
privados destinados ao uso coletivo - da necessidade de ser adaptado a pessoa com
deficincia. A lei no comporta exceo.

O que se verifica na prtica que alguns imveis antigos, construdos sem

qualquer planejamento de acessibilidade, encontraro maiores dificuldades para a sua
adaptao e apresentaro um custo mais elevado na reforma para garantir tal direito. Isto
porque o imvel inicialmente construdo com os critrios de acessibilidade tem um
custo inferior daquele que necessita sofrer adaptaes para garantir a acessibilidade.

Com os recursos existentes na rea de engenharia civil, pode-se afirmar que todo
e qualquer imvel pode ser adaptado pessoa com deficincia.
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Eventual recusa do proprietrio em adaptar o imvel em face de ausncia de

condies para se garantir a acessibilidade dever ser questionada judicialmente.

6. IMVEIS TOMBADOS.
A Lei n. 10.098/2000 estabeleceu textualmente:

Art. 25. As disposies desta Lei aplicam-se aos edifcios ou

imveis declarados bens de interesse cultural ou de valor histrico-
artstico, desde que as modificaes necessrias observem as normas
especficas reguladoras destes bens.

Assim, constata-se que os imveis tombados tambm foram includos entre

aqueles que devem sofrer adaptaes. A restrio fica por conta das especificidades do
bem.

Nos casos de reas ou elementos onde no seja possvel promover a adaptao

do imvel para torn-lo acessvel ou visitvel, deve-se garantir o acesso por meio de
informao visual, auditiva ou ttil das reas ou dos elementos cuja adaptao seja
impraticvel. No caso de stios considerados inacessveis ou com visitao restrita,
devem ser oferecidos mapas, maquetes, peas de acervo originais ou suas cpias,
sempre proporcionando a possibilidade de serem tocados para compreenso ttil (Guia
prtico de acessibilidade. CD Fernando Gonalves de Castro MP/SP).

7. APROVAO DE PLANTAS E ALVAR DE FUNCIONAMENTO.

Pela legislao em questo, a aprovao ou licenciamento ou emisso de
certificado de concluso de projeto arquitetnico ou urbanstico (habite-se) dever ser
atestado o atendimento s regras de acessibilidade previstas nas normas tcnicas da
ABNT (art. 10, 2 e 13, 2 do Dec. n. 5.296/2004).
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O mesmo ocorre para a obteno ou renovao do alvar de funcionamento

(para qualquer atividade art. 13, 1 do Dec. n. 5.296/2004). A atividade somente
poder ser desenvolvida em imvel adaptado, ou seja, acessvel.

8. RESPONSABILIDADE TCNICA.
Estabelece o Decreto n. 5.296/2004 o seguinte:

Art. 11. A construo, reforma ou ampliao de edificaes de uso

pblico ou coletivo, ou a mudana de destinao para estes tipos de
edificao, devero ser executadas de modo que sejam ou se tornem
acessveis pessoa portadora de deficincia ou com mobilidade reduzida.

1 As entidades de fiscalizao profissional das atividades de

Engenharia, Arquitetura e correlatas, ao anotarem a responsabilidade
tcnica dos projetos, exigiro a responsabilidade profissional declarada
do atendimento s regras de acessibilidade previstas nas normas tcnicas
de acessibilidade da ABNT, na legislao especfica e neste Decreto.

2 Para a aprovao ou licenciamento ou emisso de certificado

de concluso de projeto arquitetnico ou urbanstico dever ser atestado
o atendimento s regras de acessibilidade previstas nas normas tcnicas
de acessibilidade da ABNT, na legislao especfica e neste Decreto.

Verifica-se pela disposio legal que o engenheiro ou arquiteto da obra

responsvel pelo projeto arquitetnico no que diz respeito a acessibilidade, sendo que
eventual falsidade lanada no mesmo implicar em responsabilidade. E o proprietrio
do imvel que utilizar a planta, sabendo ser falsa as afirmaes lanadas quanto a
acessibilidade tambm poder ser responsabilizado penalmente.

9. COMPENSAO FINANCEIRA PELA ADAPTAO DO IMVEL.

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A questo que se coloca a seguinte: naqueles imveis cuja planta foi aprovada
sem adaptao e anteriormente a exigncia legal, agora, com o novo preceito de ordem
pblica referente garantia de acessibilidade, pode o proprietrio exigir uma
indenizao por parte do poder pblico em razo desta obrigatoriedade de
acessibilidade?

Esta questo no nova encontrando na doutrina, posicionamento tanto a favor

como contra. Confira a propsito os ensinamento de Jos dos Santos Carvalho Filho
(Manual de Direito Administrativo, 7 edio, Rio de Janeiro, 2001, Lumenjuris, pg.
428), Celso Antonio Bandeira de Melo (Curso de Direito Administrativo, 19 Edio,
So Paulo, 2005, Malheiros Editores, pg. 940/941), Maria Silvia Zanella Di Pietro
(Direito Administrativo, 11 edio, So Paulo, Ed. Atlas, 1999, pg. 508) e Adriano
Aparecido Arrias de Lima (Texto Responsabilidade civil do Estado pela edio de ato
legislativo. Consultado na internet no site: Jus Navigandi em junho de 2008, com o
seguinte endereo: http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=9702)

No caso especfico, no vislumbro a possibilidade de responsabilizao do

poder pblico. As leis que especificaram a questo da acessibilidade a pessoa com
deficincia foram editadas por fora da Constituio Federal e em conformidade com o
ordenamento jurdico e buscam dar efetividade ao principio da igualdade.

10. JURISPRUDNCIA.
A seguir so registradas algumas decises a respeito do tema:

AO CIVIL PBLICA - CIDADANIA - MINISTRIO PBLICO -

LOGRADOUROS E EDIFCIOS PBLICOS - PORTADOR DE
DEFICINCIA - ACESSO ADEQUADO - EXIGIBILIDADE - LEGALIDADE
- admissvel ao civil pblica para que o Poder Pblico, Federal, Estadual e
Municipal, seja obrigado a garantir pessoa portadora de deficincia, seu acesso
irrestrito a logradouros e edifcios de uso pblico e veculos de transporte
coletivo. Ilcita, porm, a ordem judicial explicitando a forma, por descaber ao
Poder Judicirio, sob pena de invaso de competncia, dizer qual obra deva ou
no o Executivo realizar - Inteligncia da CF/1988, arts. 2o, 24, inciso XIV, e seu
4o, e 227, 2o, e 244, da Constituio Bandeirante, art. 280 e art. 55 do seu
ADCT, e da Lei n, 10.098, de 19.12.2000, arts. 11, caput, e seu Pargrafo nico,
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incisos I a IV, e 23, Pargrafo nico. OBRIGAO DE FAZER - MULTA

DIRIA - COMINAO - LEGALIDADE - No ostenta ilegalidade alguma a
aplicao de multa diria, caso o responsvel legal, no prazo fixado pelo Juiz,
no implemente as medidas necessrias destinadas a assegurar aos portadores de
deficincia, seu acesso a logradouros, edifcios de uso pblico e veculos de
transporte pblico, ainda que se cuide de poder pblico, por estar contemplada
em lei, sem quaisquer ressalvas, essa medida excepcional - Inteligncia da Lei n.
7.347, de 24.7.1985, art, 11. Recurso parcialmente provido. (Apelao Com
Reviso 2152735600; Relator(a): Xavier de Aquino; Comarca: Comarca no
informada; rgo julgador: 5 Cmara de Direito Pblico ; Data do julgamento:
No disponvel; Data de registro: 08/09/2003 ).

AO CIVIL PBLICA - DEFICIENTE FSICO - ACESSO ESCOLA

(andar das salas de aula) dificultado por escada Infringncia ao artigo 227, 2o
da Constituio Federal, que determina a eliminao de barreiras que impeam o
livre acesso dos deficientes - Recurso provido. (Apelao Com Reviso
2202215100; Relator(a): Antonio Carlos Malheiros; Comarca: Comarca no
informada; rgo julgador: 3 Cmara de Direito Pblico; Data do julgamento:
No disponvel; Data de registro: 24/05/2006)

AO CIVIL PBLICA - DEFICIENTE FSICO - NBR 9.050/94; LF

8.275/75; DE n 20.811/83 e DM n 10.874/74 - Construo de rampas de
acesso em todos os compartimentos da escola - Adaptao de banheiros e
colocao de corrimos nas escadas existentes - 1. Deficientes fsico: Acesso.
Remoo de barreiras e obstculos ao acesso de deficientes fsicos a prprios
estaduais foi disciplinada no Estado pela LE n 3.710/83 (com a redao dada
pela LE n 5.500/87) e pelo DE n 27.383/87, tornando desnecessrio o acesso
Constituio Federal ou legislao federal. Desnecessrio, em conseqncia,
definir se os dispositivos constitucionais ou legais federais so de eficcia
contida ou de eficcia plena. - 2. Obrigao de fazer. Separao de poderes. A
determinao ao Executivo do cumprimento da lei, ainda que isso implique na
realizao de despesas, no ofende o principio da separao de poderes: a) o
Poder Pblico tambm se submete ao imprio da lei e cabe ao Judicirio, ao
decidir a lide, aplicar a lei conforme entender pertinente. Outra interpretao
impede ao Judicirio o exerccio de sua atribuio constitucional; e b) h
expressa autorizao legal na LF n 7.347/85 como se nota de seu art. 12, em que
o 1o cuida da suspenso de liminares a pedido 'da pessoa jurdica de direito
pblico interessada', a denotar que a obrigao de lazer ou no fazer (art. 11)
pode ser determinada liminar ou definitivamente contra o Estado. - 3. Obrigao
de fazer. Separao de poderes. questo tormentosa saber at que ponto pode o
Judicirio interferir na gesto da coisa pblica, determinando ao Executivo a
realizao de obras e fixando prazos. A anlise da jurisprudncia indica uma
tendncia a deixar discrio do Executivo a realizao de obras de maior vulto
ou que envolvam definio mais difusa de prioridades, dele exigindo no entanto
a realizao de servios e obras de pequeno vulto. (Apelao Com Reviso
2736395100; Relator(a): No disponvel; Comarca: Comarca no informada;
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rgo julgador: 7 Cmara de Direito Pblico; Data do julgamento: No

disponvel; Data de registro: 26/04/2005; Apte: Fazenda Estadual Apdo:
Ministrio Pblico Origem: 1a Vara Cvel (Ribeiro Preto) - Proa n 1.985/00
Juiz: Mrcia Blanes).

AO CIVIL PBLICA - DEFICIENTE FSICO - Acesso s salas de aula em

escola pblica dificultado por escadas - Obrigao de fazer consistente na
realizao de obras para as devidas adaptaes do prdio - Admissibilidade -
Direito de livre circulao em imvel de uso comum assegurado na Constituio
Federal de 1988, sobretudo a escola pblica, que deve facilitar o quanto se pode
o acesso ao ensino - Norma cuja aplicabilidade no pode ser condicionada
edio de lei estadual, que, passados dezesseis anos da Constituio Federal, no
foi providenciada, constituindo reprovvel conduta que fere princpios ticos e
ostenta flagrante inconstitucionalidade por omisso - Ao procedente -
Recursos improvidos. (Apelao Com Reviso 2759645900 ; Relator(a): No
disponvel; Comarca: Comarca no informada; rgo julgador: 7 Cmara de
Direito Pblico; Data do julgamento: No disponvel; Data de registro:
23/03/2005)

EMBARGOS INFRINGENTES - AO CIVIL PBLICA - REALIZAO

DE OBRAS PARA PERMITIR O INTEGRAL ACESSO DOS DEFICIENTES
EM PRDIO ESCOLAR - Inteligncia do art 244 do CF/S8 - Aplicao do
princpio da razoabilidade - Inexistncia de previso oramentria - Negado
provimento ao recurso, nos termos do acrdo. (Embargos Infringentes
2275915101; Relator(a): No disponvel; Comarca: Comarca no informada;
rgo julgador: 9 Cmara de Direito Pblico; Data do julgamento: No
disponvel; Data de registro: 16/09/2004).

AO CIVIL PBLICA. CONDIES PARA ACESSO A EDIFCIOS.

OBRIGAO DE FAZER POR PARTE DO ESTADO. Arts.227, par.2 e 244
da CF788 e Leis Estaduais ns 5.500 de 31.12.1986 e 9086 de 03.3.1995.
Recurso de apelao provido. (Apelao Com Reviso 2442535200; Relator(a):
Gama Pellegrini; Comarca: Comarca no informada; rgo julgador: 3 Cmara
de Direito Pblico; Data do julgamento: No disponvel; Data de registro:
09/06/2004).

AO CIVIL PBLICA - REMOO DE BARREIRAS ARQUITETNICAS

EM ESCOLA PBLICA PARA GARANTIR O PLENO ACESSO DE
PESSOAS PORTADORAS DE DEFICINCIA - Sentena de procedncia
mantida, com fixao de prazo para as obras necessrias, estabelecendo muita
aps o trmino do prazo para concluso das obras - Recurso parcialmente
provido. (Apelao Com Reviso 2074775300; Relator(a): Peiretti de Godoy;
Comarca: Comarca no informada; rgo julgador: 3 Cmara de Direito
Pblico; Data do julgamento: No disponvel; Data de registro: 03/10/2003).
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