Correccion Plusvalia

ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA LA IMPLEMENTACION DE LA CONTRIBUCIN POR ING.
JOSE AGUSTIN
VALORIZACIN DEL MUNICIPIO DE SAN JOS DE CCUTA QUINTERO CHAPARRO
CONSULTOR
Contrato XXXX de 2.016
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA LA IMPLEMENTACIN DE LA

CONTRIBUCIN POR VALORIZACIN DEL MUNICIPIO DE SAN JOS DE CCUTA.
INFORME XXXX
CONSULTOR: ING. JOSE AGUSTIN QUINTERO CHAPARO
2016
Calle 36 N 20-28 Oficina 202, Telfonos: 6420211- 3187120129
megatecno@hotmail.com
Bucaramanga, Colombia
1
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA LA IMPLEMENTACION DE LA CONTRIBUCIN POR ING. JOSE AGUSTIN
CONSULTOR
Tabla de Contenido
Pag.
1. INFORMACIN BSICA DEL CONTRATO ................................................................................. 18
1.1 CONDICIONES ACTUALES DEL CONTRATO...................................................................... 18
1.2 ALCANCE DEL CONTRATO .................................................................................................. 18
2. ENFOQUE METODOLGICO ...................................................................................................... 21
2.1 MARCO DE REFERENCIA ..................................................................................................... 21
3. MARCO LEGAL ............................................................................................................................ 23
3.1. Desarrollo Jurdico de la Contribucin de Valorizacin en Colombia .................................... 23
3.1.1 Ley 25 de 1921 ................................................................................................................. 23
3.1.2. Ley 89 de 1936 ................................................................................................................ 24
3.1.3 Ley 195 de 1936 ............................................................................................................... 24
3.1.4 Ley 113 de 1937 ............................................................................................................... 24
3.1.5 Ley 63 de 1938 ................................................................................................................. 25
3.1.6 Ley 1A de 1943 ................................................................................................................ 25
3.1.7 Decreto 1604 de 1966 Legislacin permanente a travs de la Ley 48 de 1.968............. 26
3.3. Impuesto de valorizacin en San Jose de Cucuta ................................................................. 28
4. ACTIVIDADES DEL PROYECTO ................................................................................................. 29
4.1. ESTUDIO DE PREFACTIBLIDAD DE LOS PROYECTOS SELECCIONADOS. ................. 29
4.1.1. Alcance del estudio de pre-factibilidad de los proyectos seleccionados. ...................... 30
4.1.2. Metodologa ..................................................................................................................... 31
5. DESCRIPCIN GENERAL DE LOS PROYECTOS ..................................................................... 31
2
CONSULTOR
5.1 Aspectos Generales ................................................................................................................ 31
5.1.1.Lmites: ............................................................................................................................. 33
5.1.2. Climatologa y Superficie: ................................................................................................ 33
5.1.3. Hidrologa: ....................................................................................................................... 33
5.1.4. Temperatura: ................................................................................................................... 33
5.1.5. Poblacin: ....................................................................................................................... 33
5.1.6. Comunas: ........................................................................................................................ 33
5.1.7. Corregimientos: ............................................................................................................... 34
5.2. DESCRIPCIN DE LAS OBRAS A EJECUTAR ................................................................... 34
5.2.1. EJE 1: PUENTE VENTURA, PUENTE LA SALLE, PUENTE EL INDIO, PARQUE
FTIMA, AMOBLAMIENTO DEL CANAL BOGOTA, REMODELACION DE ANDENES ......... 35
5.2.1.1 PUENTE VENTURA ................................................... Error! Bookmark not defined.
Localizacin del Proyecto .................................................... Error! Bookmark not defined.
Descripcin del Proyecto ................................................. Error! Bookmark not defined.
Gestin ambiental............................................................ Error! Bookmark not defined.
Geologa ...................................................................... Error! Bookmark not defined.
Uso del suelo ............................................................... Error! Bookmark not defined.
5.2.1.2 PUENTE LA SALLE ................................................... Error! Bookmark not defined.
5.2.1.3 PUENTE EL INDIO .................................................... Error! Bookmark not defined.
3
CONSULTOR
5.2.1.4 PARQUE FTIMA ..................................................................................................... 39
Localizacin del Proyecto .................................................................................................. 39
Descripcin del Proyecto ............................................................................................... 39
5.2.1.5. AMOBLAMIENTO CANAL BOGOTA ....................................................................... 39
5.2.1.6 AMOBLAMIENTO CANAL BOGOTA .......................... Error! Bookmark not defined.
5.2.2. EJE CUATRO VIENTOS ................................................................................................. 40
5.2.2.1 PUENTE CUATRO VIENTOS ..................................... Error! Bookmark not defined.
4
CONSULTOR
5.2.3. PRESUPUESTO OBRAS A DESARROLLAR EN EL MUNICIPIO DE SAN JOSE DE
CCUTA .................................................................................................................................... 40
6. ZONA DE CITACIN .................................................................................................................... 44
6.1. Definicin de zona de citacin. .............................................................................................. 44
6.2. Criterios para delimitar la zona de citacin. ........................................................................... 44
6.2.1. Identificacin del proyecto objeto de estudio. ................................................................. 45
6.2.2. Visita a la zona del proyecto. .......................................................................................... 45
6.2.3. Investigacin socioeconmica......................................................................................... 45
6.2.4. Consulta de normas y usos de tierra. ............................................................................. 46
6.2.5. Preexistencia del cobro de valorizacin .......................................................................... 46
6.3. Mtodos para la delimitacin de una zona de citacin. ......................................................... 49
6.3.1. Mtodo de los accidentes naturales. ............................................................................... 49
6.3.2. Mtodo del margen del transporte. ................................................................................. 50
6.3.3. Mtodos alternativos al margen del transporte. .............................................................. 50
6.3.4. Beneficio Medio ............................................................................................................... 51
6.3.5. Renta Territorial Media .................................................................................................... 51
6.3.6. Frontera Econmica ........................................................................................................ 51
6.3.7. Tendencia de los precios de tierra .................................................................................. 51
6.3.8. Mtodo de la indiferencia de los costos de transporte. ................................................... 51
6.3.9. Mtodo del doble avalo. ........................................................................................ 52
6.4. Lmites de la zona citacin del proyecto. ............................................................................... 53
5
CONSULTOR
6.4.1.COMUNA 1....................................................................................................................... 53
6.4.2. COMUNA 2...................................................................................................................... 53
6.4.3. COMUNA 3...................................................................................................................... 53
6.4.4. COMUNA 4...................................................................................................................... 54
6.4.5. COMUNA 5...................................................................................................................... 54
6.4.7. COMUNA 7...................................................................................................................... 55
6.4.8. COMUNA 8...................................................................................................................... 55
6.4.9.COMUNA 9....................................................................................................................... 55
6.4.10. COMUNA 10.................................................................................................................. 55
6.5. COMPOSICIN SOCIO ECONMICA DE LA ZONA DE CITACIN................................... 57
6.5.1. Usos de la tierra. ............................................................................................................. 57
6.5.1.1. Uso Residencial. ...................................................................................................... 57
6.5.1.2. Uso Comercial. ......................................................................................................... 58
6.5.1.3. Uso Mltiple. ............................................................................................................. 59
6.5.1.4. Uso Dotacional. ........................................................................................................ 60
6.1.5.5. Uso Industrial. .......................................................................................................... 60
6.1.5.6 Zonas Verdes. ........................................................................................................... 61
7. ANALISIS SOCIOECONOMICO ................................................................................................... 63
7.1. Antecedentes ......................................................................................................................... 63
7.2. Justificacin ............................................................................................................................ 63
8. CAPACIDAD DE PAGO. ............................................................................................................... 88
9. BENEFICIOS GENERADOS POR LA OBRA ............................................................................... 91
9.1. Generalidades ........................................................................................................................ 91
6
CONSULTOR
9.2 La Plusvala. ............................................................................................................................ 92
9.2.1 Definicin de Plusvala ..................................................................................................... 92
9.2.2 Marco Jurdico ................................................................................................................. 93
9.2.3 La Tierra. .......................................................................................................................... 93
9.2.4 Valores comerciales de la tierra. ...................................................................................... 95
9.2.5 Definiciones concernientes a las zonas homogneas. .................................................... 95
9.2.5.1. Zona homognea fsica. ...................................................................................... 96
9.2.5.2. Zona homognea Geoeconmica ............................................................................... 96
9.3. Metodologa y conceptos presentes en el Clculo del Avaluo Catastral ............................... 96
9.3.2. Avalos por zonas homogneas geoeconmicas ................................................... 100
9.4 Avalos realizados por peritos para determinar los nuevos precios de las zonas homogneas
de la zona de influencia ............................................................................................................... 101
9.4.1. Calculo de la muestra a considerar en la ejecucin de avalos comerciales ............... 104
9.4.2. Mercado inmobiliario en la zona de citacin. ................................................................ 116
9.5. Calculo de la Plusvala generada por el proyecto. ............................................................... 122
9.5.1 Antecedentes.................................................................................................................. 122
9.5.2 Metodologa: ................................................................................................................... 122
9.5.2.1. Componentes del precio actual de la tierra. ........................................................... 123
9.5.2.1.1 Infraestructura Vial ........................................................................................... 124
9.5.2.1.2 Usos Actuales y Potenciales. ........................................................................... 124
9.5.2.1.3 Incremento del componente del precio futuro debido a los proyectos. .......... 125
9.5.3 Incremento del componente del precio futuro debido a la ejecucin del ....................... 126
EJE 1: PUENTE VENTURA, PUENTE EL INDIO, PUENTE LA SALLE, PARQUE FTIMA,
AMOBLAMIENTO CANAL BOGOTA, ADECUACION DE ANDENES ................................... 126
7
CONSULTOR
9.5.3.1 Precio futuro Sector EJE 1 ..................................................................................... 126
9.5.3.2 Determinacin del incremento del valor de la tierra debido a la construccin
de las obras del Eje 1 .............................................................................................. 128
9.5.4 Incremento del componente del precio futuro debido a la ejecucin del Puente 4 Vientos
................................................................................................................................................. 133
9.5.4.1 Precio futuro Sector Puente 4 Vientos ........................................................ 133
9.5.4.2. Determinacin del incremento del valor de la tierra debido al proyecto de
construccin Puente 4 Vientos ................................................................................ 135
9.6. Plusvala total generada por la construccin de las obras que hacen parte del proyecto
PLAN VIAL BUCARAMANGA COMPETITIVA ........................................................................... 138
10. MONTO DISTRIBUIBLE ........................................................................................................... 140
10.1 Definicin. .................................................................................................................... 140
10.2. Costos totales de la construccin de las obras viales proyectos eje 1 y cuatro vientos ..... 141
10.2.1. Resumen de costos. .................................................................................................... 143
11. EVALUACION ECONMICA DEL PROYECTO....................................................................... 144
11.1 Relacin Beneficio Costo ................................................................................................. 144
11.1.1 Beneficio ....................................................................................................................... 145
11.1.2 Costos .......................................................................................................................... 145
11.2 Evaluacin de La Relacin Capacidad De Pago/Costo. ..................................................... 146
11.2.1 Capacidad de Pago (Uso Residencial + Otros usos) .................................................. 146
11.2.2. Costos ......................................................................................................................... 146
11.3. ANTECEDENTES .............................................................................................................. 147
12. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES. .................................................................. 148
3.12 BIBLIOGRAFIA................................................................................................................ 150
8
CONSULTOR
TABLA DE ANEXOS
ANEXO 1 ............................................................................ Error! Bookmark not defined.
9
CONSULTOR
LISTA DE TABLAS
Pag.
Tabla 1. Datos coordinadores ............................................. Error! Bookmark not defined.
Tabla 2. Zona de citacin participacin por sector ........................................................... 56
Tabla 3. Distribucin uso residencial................................................................................ 57
Tabla 4. Resumen de usos en la zona de citacin ........................................................... 61
Tabla 5. Distribucin de la muestra por estratos ................. Error! Bookmark not defined.
Tabla 6. Estrato .................................................................. Error! Bookmark not defined.
Tabla 7. Tiempo de tenencia............................................... Error! Bookmark not defined.
Tabla 8. Destino del predio ................................................. Error! Bookmark not defined.
Tabla 9. Tenencia de deuda ............................................... Error! Bookmark not defined.
Tabla 10. Tipo de deuda ..................................................... Error! Bookmark not defined.
Tabla 11. Tiempo para cancelar deuda ............................... Error! Bookmark not defined.
Tabla 12. Deuda Actual ...................................................... Error! Bookmark not defined.
Tabla 13. Integrantes grupo familiar .................................... Error! Bookmark not defined.
Tabla 14. Aportantes del grupo familiar .............................. Error! Bookmark not defined.
Tabla 15. Actividad econmica de aportantes ..................... Error! Bookmark not defined.
Tabla 16. Gastos bienes y servicios .................................... Error! Bookmark not defined.
Tabla 17. Gastos Vivienda .................................................. Error! Bookmark not defined.
Tabla 18. Ingreso familiar mensual ..................................... Error! Bookmark not defined.
Tabla 19. Ingresos por Estrato ............................................ Error! Bookmark not defined.
Tabla 20. Otros Predios ...................................................... Error! Bookmark not defined.
Tabla 21. Calificacin de la malla vial ................................. Error! Bookmark not defined.
Tabla 22. Aspectos dificultan movilidad .............................. Error! Bookmark not defined.
Tabla 23. Alternativas de solucionar ................................... Error! Bookmark not defined.
10
CONSULTOR
Tabla 24. Falta construir vas e intercambiadores .............. Error! Bookmark not defined.
Tabla 25. Contribucin por valorizacin .............................. Error! Bookmark not defined.
Tabla 26. Contribucin por valorizacin estratificada .......... Error! Bookmark not defined.
Tabla 27. Contribucin por valorizacin contra Ingreso MensualError! Bookmark not
defined.
Tabla 28. Contribucin por valorizacin contra posesin otros prediosError! Bookmark
not defined.
Tabla 29. Ocupados 2002 a marzo 2009 ............................ Error! Bookmark not defined.
Tabla 30. Tasa de ocupacin Colombia incluyendo Bucaramanga 2002 a

marzo 2009......................................................................... Error! Bookmark not defined.
Tabla 31. Indicadores empleo Bucaramanga ...................... Error! Bookmark not defined.
Tabla 32. Ingreso por estrato Bucaramanga ....................... Error! Bookmark not defined.
Tabla 33. Egresos composicin gastos de las familias ....... Error! Bookmark not defined.
Tabla 34. Cuadro gasto medio total segn estrato socioeconmico Colombia ........... Error!
Bookmark not defined.
Tabla 35. Cuadro .Estructura de gastos Hogares Bucaramanga Segn encuesta

Socioeconmica 2009......................................................... Error! Bookmark not defined.
Tabla 36. Capacidad de pago uso residencial/mes ............. Error! Bookmark not defined.
Tabla 37. Capacidad de pago uso residencial/ao.............. Error! Bookmark not defined.
Tabla 38. Mxima capacidad de pago para uso residencial en 5 aosError! Bookmark
not defined.
Tabla 39. Capacidad de pago servicios .............................. Error! Bookmark not defined.
Tabla 40. Capacidad de pago para uso servicios por ao. .. Error! Bookmark not defined.
Tabla 41. Mxima capacidad de pago para uso servicios en 5 aosError! Bookmark not
defined.
Tabla 42. Capacidad de pago uso comercial ...................... Error! Bookmark not defined.
11
CONSULTOR
Tabla 43. Capacidad de pago para uso comercial por ao. Error! Bookmark not defined.
Tabla 44. Mxima capacidad de pago para uso comercial en 5 aos.Error! Bookmark
not defined.
Tabla 45. Capacidad de pago uso industrial ....................... Error! Bookmark not defined.
Tabla 46. Capacidad de pago para uso industrial por ao . Error! Bookmark not defined.
Tabla 47. Mxima capacidad de pago para uso industrial en 5 aosError! Bookmark not
defined.
Tabla 48. Capacidad de pago uso financiero ...................... Error! Bookmark not defined.
Tabla 49. Capacidad de pago para uso financiero por ao. Error! Bookmark not defined.
Tabla 50. Mxima capacidad de pago para uso financiero en 5 aos.Error! Bookmark
not defined.
Tabla 51. Capacidad de pago uso educacin ..................... Error! Bookmark not defined.
Tabla 52. Capacidad de pago para uso educacin por ao.Error! Bookmark not
defined.
Tabla 53. Mxima capacidad de pago para uso educacin en 5 aosError! Bookmark
not defined.
Tabla 54. Capacidad de pago para uso lote por ao. ........ Error! Bookmark not defined.
Tabla 55. Mxima capacidad de pago para uso lote en 5 aos.Error! Bookmark not
defined.
Tabla 56. Capacidad zona de citacin ................................ Error! Bookmark not defined.
Tabla 57. CAPACIDAD DE PAGO PROYECTO MESON ... Error! Bookmark not defined.
Tabla 58. CAPACIDAD DE PAGO PROYECTO NEOMUNDOError! Bookmark not

defined.
Tabla 59. CAPACIDAD DE PAGO PROYECTO QUEBRADASECAError! Bookmark not

defined.
Tabla 60. CAPACIDAD DE PAGO PROYECTO CALLE 56. Error! Bookmark not defined.
Tabla 61. Municipio: Bucaramanga Zona: Urbana ........................................................ 100
Tabla 62. AVALOS ...................................................................................................... 110
12
CONSULTOR
Tabla 63. Multiplicador ................................................................................................... 117
Tabla 64. Valores Comerciales IGAC, Multiplicador ........................................................ 120
Tabla 65. Componente del valor de la tierra ................................................................... 124
Tabla 66. Foco valorizacin Intercambiador Mesn de los Bcaros ............................... 127
Tabla 67. Zonas de plusvala Mesn de los Bcaros ..................................................... 131
Tabla 68. Calculo De La Plusvala Generada Por La Construccin Del Intercambiador Vial
MESN DE LOS BCAROS. ...................................................................................... 131
Tabla 69. Foco valorizacin Intercambiador Neomundo ................................................ 133
Tabla 70. Zonas de plusvala Neomundo ....................................................................... 136
NEOMUNDO. .............................................................................................................. 137
Tabla 72. Foco valorizacin Intercambiador Avenida quebrada seca Diagonal 15 ... Error!
Tabla 73. Zonas Plusvala Quebrada seca- K 15 ................ Error! Bookmark not defined.
QUEBRADASECA K15. .................................................... Error! Bookmark not defined.
Tabla 75. Foco Valorizacin proyecto vial calle 54-56, conexin sector oriente- occidente,
occidente - oriente .............................................................. Error! Bookmark not defined.
Tabla 76. Zonas Plusvala proyecto vial calle 54-56, conexin sector oriente- occidente,
occidente - oriente .............................................................. Error! Bookmark not defined.
Tabla 77. Calculo De La Plusvala Generada Por La Construccin proyecto vial calle 54-
56, conexin sector oriente- occidente, occidente - oriente. Error! Bookmark not defined.
Tabla 78. Plusvala Total Proyectos ............................................................................... 138
Tabla 79 Costos totales de la construccin de las obras viales intercambiador vial MESON
DE LOS BUCAROS ....................................................................................................... 142
Tabla 80 Costos totales de la construccin de las obras viales intercambiador vial

NEOMUNDO ................................................................................................................. 142
13
CONSULTOR
Tabla 81 Costos totales de la construccin de las obras viales Intercambiador Vial de

AVENIDA QUEBRASASECA- DIGONAL 15 ................................................................ 142
Tabla 82 Costos totales de la construccin de Proyecto vial calle 54-56, conexin sector
oriente- occidente, occidente - oriente .............................. Error! Bookmark not defined.
Tabla 83 Costos Del Proyecto ...................................................................................... 143
Tabla 84 Beneficio Total = Beneficio Mesn de los Bcaros + Beneficio Neomundo +

Beneficio AV Quebradaseca + Beneficio proyecto vial calle 54-56, conexin sector oriente-
occidente, occidente - oriente ........................................................................................ 145
14
CONSULTOR
LISTA DE FIGURAS
Pag.
Figura 1. Organigrama ........................................................ Error! Bookmark not defined.
Figura 2 .Localizacin geogrfica de la ciudad de Bucaramanga. .................................... 31
Figura 3. Localizacin general de interseccin de Mesn de los BcarosError! Bookmark

not defined.
Figura 4. rea de influencia inmediata del proyecto ............ Error! Bookmark not defined.
Figura 5. Planta general del intercambiador ........................ Error! Bookmark not defined.
Figura 6. Diseo en niveles de la interseccin .................... Error! Bookmark not defined.
Figura 7. Vista general del proyecto.................................... Error! Bookmark not defined.
Figura 8. Corte Transversal Glorieta y Tneles Vista al NorteError! Bookmark not

defined.
Figura 9. Planta general de espacio pblico ....................... Error! Bookmark not defined.
Figura 10. Anfiteatro al aire libre ......................................... Error! Bookmark not defined.
Figura 11. Locales comerciales .......................................... Error! Bookmark not defined.
Figura 12. Paso peatonal subterrneo ................................ Error! Bookmark not defined.
Figura 13. Paso peatonal elevado....................................... Error! Bookmark not defined.
Figura 14. Plazoletas de acceso ......................................... Error! Bookmark not defined.
Figura 15. Vista general proyecto urbanstico ..................... Error! Bookmark not defined.
Figura 16. Localizacin general de interseccin de NeomundoError! Bookmark not

defined.
Figura 17. rea de influencia inmediata del proyecto .......... Error! Bookmark not defined.
Figura 18. Seccin transversal va sobre puente ................ Error! Bookmark not defined.
Figura 19. Planta general proyecto ..................................... Error! Bookmark not defined.
Figura 20. Planta general proyecto ..................................... Error! Bookmark not defined.
15
CONSULTOR
Figura 21. Zona 1 plaza elevada ......................................... Error! Bookmark not defined.
Figura 24. Localizacin general del proyecto ...................... Error! Bookmark not defined.
Figura 25. rea de influencia inmediata del proyecto .......... Error! Bookmark not defined.
Figura 26. Seccin transversal va sobre puente ................ Error! Bookmark not defined.
Figura 27. Seccin transversal puente ................................ Error! Bookmark not defined.
Figura 28. Vista general espacios funcionales .................... Error! Bookmark not defined.
Figura 29. Vista general plazoleta ....................................... Error! Bookmark not defined.
Figura 30. Integracin plazoleta reas funcionales 1 ....... Error! Bookmark not defined.
Figura 31. Integracin plazoleta reas funcionales 2 ....... Error! Bookmark not defined.
Figura 32. Vista general del proyecto.................................. Error! Bookmark not defined.
Figura 33. Localizacin general del proyecto ...................... Error! Bookmark not defined.
Figura 35. rea de influencia del anlisis ............................ Error! Bookmark not defined.
Figura 40. Predios por sector ........................................................................................... 56
Figura 41. Porcentaje usos por estrato ............................................................................ 58
Figura 42. Usos ............................................................................................................... 62
Figura 43. Predios por estrato............................................. Error! Bookmark not defined.
Figura 44. Distribucin porcentual estrato ........................... Error! Bookmark not defined.
Figura 45. Distribucin porcentual tiempo de tenencia ........ Error! Bookmark not defined.
Figura 46. Distribucin porcentual Destino del predio ......... Error! Bookmark not defined.
Figura 47. Distribucin porcentual tipo de deuda ................ Error! Bookmark not defined.
Figura 48. Distribucin porcentual tiempo para cancelar deudaError! Bookmark not
defined.
Figura 49. Distribucin porcentual deuda actual ................. Error! Bookmark not defined.
16
CONSULTOR
Figura 50. Distribucin porcentual Actividad econmica de aportantesError! Bookmark

not defined.
Figura 51. Distribucin porcentual gastos bienes y serviciosError! Bookmark not

defined.
Figura 52. Distribucin porcentual gastos vivienda ............. Error! Bookmark not defined.
Figura 53. Distribucin porcentual ingreso familiar mensual Error! Bookmark not defined.
Figura 54. Ingreso familiar .................................................. Error! Bookmark not defined.
Figura 55. Ingresos por estrato ........................................... Error! Bookmark not defined.
Figura 56. Ingreso familiar por estrato ................................ Error! Bookmark not defined.
Figura 57. Distribucin porcentual otros predios ................. Error! Bookmark not defined.
Figura 58. Distribucin porcentual de otras localizaciones .. Error! Bookmark not defined.
Figura 59. Distribucin de porcentual de calificacin de la malla vialError! Bookmark not

defined.
Figura 60. Distribucin porcentual aspectos dificulta movilidad vialError! Bookmark not
defined.
Figura 61. Distribucin porcentual Alternativa solucin ....... Error! Bookmark not defined.
Figura 62. Distribucin porcentual Falta construir vas e intercambiadores ................ Error!
Figura 63. Distribucin porcentual Contribucin por valorizacinError! Bookmark not

defined.
Figura 64. Distribucin porcentual Contribucin por valorizacin estratificada ........... Error!
Figura 65. Distribucin porcentual Contribucin por valorizacin contra Ingreso Mensual
........................................................................................... Error! Bookmark not defined.
Figura 66. Distribucin porcentual Contribucin por valorizacin contra posesin otros
predios ................................................................................ Error! Bookmark not defined.
Figura 67. Tasa de Ocupacin en Colombia 7 Principales ciudades incluyendo

Bucaramanga ..................................................................... Error! Bookmark not defined.
17
CONSULTOR
Figura 68. Empleo por posicin Ocupacional 7 reas Metropolitanas incluyendo rea
Metropolitana de Bucaramanga .......................................... Error! Bookmark not defined.
Figura 69. Empleo Urbano por ramas de actividad econmica incluyendo Bucaramanga
........................................................................................... Error! Bookmark not defined.
Figura 70.Tasa de desempleo en Colombia 7 Principales ciudades incluyendo

Bucaramanga ..................................................................... Error! Bookmark not defined.
Figura 71. Tasa de Desempleo 2002-2008 ......................... Error! Bookmark not defined.
Figura 72. Tendencia 2001-2007 ........................................ Error! Bookmark not defined.
Figura 73. Ingreso familiar mensual por estrato .................. Error! Bookmark not defined.
Figura 74. Ingreso por estrato Bucaramanga ...................... Error! Bookmark not defined.
Figura 75. Gasto medio total segn estrato socioeconmico ColombiaError! Bookmark
not defined.
Figura 76. Curva de Beneficio Proyecto Mesn de los Bcaros ..................................... 129
Figura 77. Participacin Plusvala Mesn de los Bcaros .............................................. 132
Figura 78. Curva de Beneficio Proyecto Neomundo ...................................................... 136
Figura 79. Participacin Plusvala por zonas Neomundo ............................................... 137
Figura 80. Curva de Beneficio Proyecto Quebrada seca- K15Error! Bookmark not
defined.
Figura 81. Participacin plusvala Quebrada seca- K15 ...... Error! Bookmark not defined.
Figura 82. Curva de Beneficio proyecto vial calle 54-56, conexin sector oriente-
occidente, occidente - oriente ............................................. Error! Bookmark not defined.
Figura 83. Participacin Plusvala proyecto vial calle 54-56, conexin sector oriente-
occidente, occidente - oriente ............................................. Error! Bookmark not defined.
Figura 84. Porcentaje Plusvala por Obras..................................................................... 138
18
CONSULTOR
1. INFORMACIN BSICA DEL CONTRATO
En el presente informe se documentan las actividades desarrolladas por la Universidad

Industrial de Santander en la ejecucin del contrato interadministrativo No. 084 del 17 de
Septiembre de 2009, durante el periodo comprendido entre el 19 de Octubre de 2.009 al
30 de Noviembre de 2009.
1.1 CONDICIONES ACTUALES DEL CONTRATO
Contrato
Alcalde Municipal
Supervisor del contrato
Objeto
Fecha del contrato
Valor
Trmino de Vigencia
Acta de Inicio
Fecha de finalizacin
1.2 ALCANCE DEL CONTRATO
El estudio de pre-factibilidad est orientado realizar un anlisis de los aspectos antes

mencionados a las obras que conforman el plan vial, determinando su zona de citacin y
evaluando los aspectos socio-econmicos y de beneficio econmico real que generan
cada uno de estos proyectos al desarrollo vial del Municipio, que le permita ser
competente, acorde con la visin de la administracin municipal y brindar las mejores
condiciones de movilidad que facilite mejorar la dinmica actual de la ciudad, colapsada
en su trfico por la falta de vas adecuadas para manejar el gran volumen de vehculos
que circulan en la ciudad. La pre-factibilidad determinara finalmente mediante su
evaluacin econmica la posibilidad de recuperacin total o parcial dichas obras mediante
la contribucin de valorizacin.
19
CONSULTOR
El alcance del contrato comprende las siguientes actividades y productos:
1. Estudio de prefactibilidad de los proyectos selecciona, el cual incluye:
- Descripcin General de los Proyectos:
- Extensin y caractersticas generales
- Antecedentes e importancia de las vas
- Localizacin general
- Determinacin y definicin de la Zona de citacin
- Determinar cualitativa y cuantitativamente los parmetros aplicados para obtener

la zona de citacin.
- Determinar y delimitar la zona de citacin con su rea neta.
- Estudio fsico y socio econmico de la zona de citacin.
- La clasificacin socio-econmica de los predios localizados en la zona de citacin.
- Determinacin del uso actual del suelo y de los predios
- Determinar los impactos urbansticos y socio econmicos generados por los

proyectos.
- Estimacin de la capacidad de pago de los propietarios
- Precio promedio actual de la tierra en la zona en estudio
- Determinacin de beneficio para los propietarios de los predios que se encuentran

dentro del rea de citacin.
- Identificar las zonas homogneas de beneficio, conforme a las caractersticas

urbansticas y a los usos que se presentan.
- Determinar los puntos de anlisis y su localizacin, determinando los valores de la

tierra con las condiciones existentes (Sin Proyectos) y con las mejoras producidas
(Con el proyecto) para cada punto de anlisis.
- Determinacin del monto distribuible
20
CONSULTOR
- Evaluacin econmica del proyecto
- Censo predial actualizado, con la informacin catastral del 100% de los predios
incluidos en la zona de citacin.
- Conclusiones y recomendaciones
21
CONSULTOR
2. ENFOQUE METODOLGICO
2.1 MARCO DE REFERENCIA
Este proyecto tiene como marco de referencia el Plan Integral de Trnsito y Transporte
para el Municipio de San Jos de Ccuta y su rea Metropolitana Bi-Nacional (AMBN),
donde se plantean los Ejes Viales Estructuradores en base a la jerarquizacin de la malla
vial actual, basados en la necesidad de la integracin metropolitana y en calificar la
capacidad operacional del transporte pblico, preparndose al futuro para la
implementacin de un Sistema Integrado de Transporte Masivo. Esta propuesta de
mejoramiento vial para la ciudad lleva necesariamente al planteamiento de nuevas
alternativas financieras para lograr el objetivo de materializar los proyectos planteados en
el plan de desarrollo Municipal.
La contribucin de valorizacin constituye en Colombia un avanzado y eficaz sistema

financiero de derecho pblico para la construccin de obras de infraestructuras urbanas y
rurales que, adems de ser de inters general, producen beneficios especficos sobre
determinadas reas territoriales, con incrementos de valor a la propiedad inmobiliaria.
Sin este medio fiscal, las entidades pblicas, especialmente los municipios, no contaran
con recursos suficientes para esta clase de obras o tendra que atender a su ejecucin
con los fondos comunes del presupuesto, en perjuicio de las inversiones en las restantes
finalidades de la administracin, del servicio pblico y de los programas de mejoramientos
social, dentro del ilimitado campo de las necesidades colectivas que deben satisfacer.
Por otra parte, sino se aplicara la contribucin de valorizacin a las obras previstas por la
ley, se fomentara el enriquecimiento ociosos de los propietarios de los inmuebles
beneficiados, a expensas de la comunidad, crendose un desequilibrio grave en las
distribuciones del gasto pblico, que se concentrara en favor de sectores privilegiados.
De ah el hondo contenido de equidad social, que entraa esta contribucin y que le da
una razn de ser tico- jurdica incuestionable.
Para la implementacin de la contribucin por valorizacin en el Municipio de San Jos de

Ccuta, como herramienta financiera para la ejecucin de obras de inters pblico que
generan beneficios a los inmuebles ubicados en la zona de influencia de las mismas, para
lo cual se hace necesario realizar varias actividades previas y muy importantes que
permitan alcanzar este objetivo.
Se hace indispensable realizar una evaluacin previa de la normatividad existente y

vigente a la fecha en el municipio de San Jos de Ccuta para complementarla,
modificarla o realizar una nueva propuesta normativa; la elaboracin de un estatuto de
valorizacin, como marco jurdico por el cual se han de determinar los alcances y
22
CONSULTOR
obligaciones entre los beneficiados con los proyectos ejecutados por este sistema y el
ente Municipal; definir el organismo administrativo encargado de su manejo; la evaluacin
y revisin del plan de desarrollo.
Como continuidad a la evaluacin de la contribucin por valorizacin como herramienta de

financiacin es importante realizar una evaluacin y viabilidad de los proyectos a ejecutar,
para determinar aquellos que son viables por este sistema; una profundizacin de los
proyectos susceptibles de ser financiados por la contribucin a travs de un estudio de
pre-factibilidad, el cual nos llevara a la decretacin por parte del honorable concejo
municipal.
23
CONSULTOR
3. MARCO LEGAL
3.1. DESARROLLO JURDICO DE LA CONTRIBUCIN DE VALORIZACIN EN

COLOMBIA
Como parte importante en el proceso de determinar las obras a ser financiadas por este
sistema como a su vez, de las normas aplicables a la misma, se debe realizar como
primera etapa bsica y fundamental, la revisin de toda la normatividad existente y
vigente a la fecha.
El siguiente ha sido el desarrollo jurdico a nivel Nacional.
3.1.1 Ley 25 de 1921

Como antecedentes del impuesto de valorizacin, establecido por esta Ley, registramos
en nuestra legislacin la Ley 23 de 1887 que autoriz al Gobierno para ejecutar las obras
tendientes a impedir las inundaciones y expansin de las aguas en los predios contiguos
a los lagos, a costa de los propietarios, quienes quedaban obligados a pagar tales obras a
prorrata del valor de la propiedad afectada, para lo cual se ordenaba formar un catastro
de los predios inundados para determinar su valor; las Leyes 19 y 137 de 1888,
especiales para las inundaciones de la laguna de Fquene, sometidas al mismo sistema;
el Decreto Legislativo 40 de 1905, sobre desecacin de lagunas, cinagas y pantanos,
que ordenaba la ejecucin de las obras de desage a cargo de los propietarios, quienes
deban pagar el beneficio que recibieran con el mayor valor de las tierras, para saber el
cual, se avaluaran stas antes y despus de ejecutadas las obras. Este Decreto fue
declarado inexequible, en parte, por sentencia de la Corte Suprema de Justicia, de fecha
21 de noviembre de 1912.
Las disposiciones consignadas en las Leyes y Decretos citados, fueron reemplazadas por
la Ley 25 de 1921 y por las que la adicionan y reforman.
La ley 25, establece el impuesto directo de valorizacin, consistente en una contribucin

sobre las propiedades races que se beneficien con la ejecucin de obras de inters
pblico local, como limpia y canalizacin de ros, construccin de diques para evitar
inundaciones, desecacin de lagos, pantanos y tierras anegadizas, regados y otras
anlogas, contribucin destinada exclusivamente a atender los gastos que demanden
dichas obras.
La tasacin de este impuesto se har sobre catastros especiales de las propiedades que
han de beneficiarse con la obra y obras que se proyecten y en proporcin al valor de ellas,
al beneficiarse con la obra y obras que se proyecten y en proporcin al valor de ellas, al
beneficio que reporten de las susodichas obras y al presupuesto y costo de stas.
24
CONSULTOR
La organizacin, percepcin, manejo e inversin de la contribucin, estarn a cargo de

Juntas especiales que para el efecto se nombrarn, constituidas por tres miembros que
designar el Gobernador del respectivo Departamento, para lo cual tendr en cuenta los
candidatos indicados pro la Municipalidad o Municipalidades y los respectivos
interesados. En el caso de que la obra y obras interesen a ms de un Departamento, la
Junta especial ser nombrada por el Poder Ejecutivo, para lo cual tendr en cuenta los
candidatos indicados por los Gobernadores de los respectivos Departamentos
3.1.2. Ley 89 de 1936

La ley establece que las facultades conferidas al municipio de Bogot, rigen para los
municipios cuyo presupuesto anual no sea inferior de un milln de pesos; adicionalmente
extiende a los dems municipios que sean capitales de departamento cuyo presupuesto
anual no se inferior a trescientos mil pesos.
Este marco normativo faculto a los municipios que se encuentran en este rango de
presupuesto a establecer, organizar, recaudar e invertir el impuesto o contribucin de
valorizacin.
3.1.3 Ley 195 de 1936

Incluyo unas facultades especiales al concejo municipal de Bogot para hacer efectiva la
contribucin de valorizacin y determinar su inversin, al aplicar las facultades conferidas
pro la ley 72 de 1926, y permitirle dictar las medidas conducentes para hacer efectiva a
favor del municipio la contribucin creada por medio del artculo tercero de la ley 25 de
1921 y determinar su inversin.
De esta forma Municipio de Bogot, adquiri la facultad concreta y precisa para establecer
la contribucin de valorizacin y determinar su inversin, en otras palabras fijar las obras
de inters pblico por las cuales habra de exigirse este tributo.
3.1.4 Ley 113 de 1937

El impuesto directo de valorizacin, de que trata el artculo 3 de la Ley 25 de 1921,
comprende tambin el mayor valor que adquieran las propiedades races urbanas con la
pavimentacin de las calles, ya sea que la obra la realice el Municipio con fondos propios
o con auxilios de la Nacin o del Departamento.
La tasacin de este impuesto se har sobre catastros especiales de las propiedades

beneficiadas con la pavimentacin, y proporcionalmente al valor de ellas.
25
CONSULTOR
Es importante resaltar tres aspectos normativos; reafirmo el carcter urbano de la

contribucin, al aplicarla a la pavimentacin de calles; se refiri de manera expresa al
mayor valor como base para el cobro de la contribucin; e introdujo la posibilidad de que
los municipios podan cobrar la contribucin de valorizacin por la pavimentacin de
calles, aunque la obra se ejecutara con auxilios nacionales o departamentales, abrindole
as camino al cobro en favor de los municipios aun por obras ejecutadas por otras
entidades.
3.1.5 Ley 63 de 1938

El artculo primero de la ley en mencin, extiende a los municipios requeridos en los
artculos 1 y 2 de la Ley 9 de 1936. La facultad conferida al concejo de Bogot por medio
del ordinal d) del artculo 1 de la ley 195 de 1936, sin perjuicio de las reglamentacin de
carcter general que posteriormente haga el congreso, en consecuencia, quedan
autorizados esos municipios para establecer, organizar, recaudar e invertir el impuesto de
Valorizacin.
3.1.6 Ley 1A de 1943

Las propiedades afectadas por el impuesto de valorizacin que no fueren ocupadas o
adquiridas por el respectivo Municipio en el plazo de dos aos a contar de la fecha en que
hubieren sido declaradas como de utilidad pblica, podrn ser edificadas y reconstruidas,
reformadas o enajenadas libremente, sin las restricciones que rigen para ellas
Los Municipios a que se refiere esta Ley podrn exigir el impuesto de valorizacin
establecido por las Leyes 25 de 1921 y 195 de 1936, teniendo en cuenta el mayor valor
que reciban los predios favorecidos con las obra de servicio pblico, aunque no hayan
sido ejecutadas por el Municipio sino por la Nacin, el Departamento o cualquiera otra
entidad de carcter pblico; y sin considerar para ello solamente el costo de las mismas.
Los Municipios sealarn, la forma de hacer efectivo el impuesto de que trata este artculo
sin sujecin a las normas legales anterior a la presente ley.
Los Municipios que hoy no tienen derecho a establecer el impuesto de valorizacin

podrn establecerlo, distribuirlo, recaudarlo e invertirlo para obras de inters pblico local
que previamente sean juzgadas como tales y oportunas por el Gobernador o Intendente
respectivo.
Los planos y presupuestos de tales obras, as como la distribucin del impuesto entre los
propietarios beneficiados, no surtir efecto sin la aprobacin del Gobernador o Intendente
respectivo. Esta limitacin no se refiere a los Municipios que ya tienen establecido el
impuesto de valorizacin.
26
CONSULTOR
Todo impuesto de valorizacin se hace exigible cuando est ejecutoriada la resolucin

administrativa que lo impone.
Para la efectividad del impuesto de valorizacin se hacen extensivos, a ste los artculos,
1 y 2 de la Ley 33 de 1896 y el artculo 17 de la Ley 81 de 1931. Quedan obligados los
Visitadores de Hacienda Nacional a vigilar el cumplimiento de este artculo.
En la organizacin que acuerden los Concejos Municipales, al hacer uso de la atribucin

que se les ha conferido de organizar el impuesto de valorizacin, debern darle
intervencin a los propietarios beneficiados en todo caso, en la formacin del presupuesto
de la obra, en la distribucin del impuesto y facilitarles la vigilancia de la inversin de los
fondos.
3.1.7 Decreto 1604 de 1966 Legislacin permanente a travs de la Ley 48 de 1.968

El impuesto de valorizacin, establecido por el artculo 3 de la Ley 25 de 1921 como una
"contribucin sobre las propiedades races que se beneficien con la ejecucin de obras de
inters pblico local", se hace extensivo a todas las obras de inters pblico que ejecuten
la Nacin, los Departamentos, el Distrito Especial de Bogot, los Municipios o cualquiera
otra entidad de Derecho Pblico y que beneficien a la propiedad inmueble, y en adelante
se denominar exclusivamente contribucin de valorizacin.
El establecimiento, la distribucin y el recaudo de la contribucin de valorizacin se harn

por la respectiva entidad [nacional], departamental o municipal que ejecuten las obras, y
el ingreso se invertir en la construccin de las mismas obras o en la ejecucin de otras
obras de inters pblico que se proyecten por la entidad correspondiente.
La Direccin Nacional de Valorizacin tendr su cargo la distribucin y recaudacin de las

contribuciones de valorizacin por las obras de inters pblico que ejecute la Nacin, con
excepcin de las contribuciones de valorizacin de los establecimientos pblicos
nacionales que por legislacin especial estn facultados para cobrar esta contribucin. Sin
embargo, se autoriza a estos establecimientos pblicos para distribuir y recaudar las
contribuciones de valorizacin por obras a su cargo por conducto de la Direccin Nacional
de Valorizacin.
Para liquidar la contribucin de valorizacin se tendr como base impositiva el costo de la

respectiva obra, dentro de los lmites del beneficio que ella produzca a los inmuebles que
han de ser gravados, entendindose por costo todas las inversiones que la obra requiera,
adicionadas con un porcentaje prudencial para imprevistos y hasta un treinta por ciento
(30%) ms, destinado a gastos de distribucin y recaudacin de las contribuciones.
27
CONSULTOR
El Consejo Nacional de Valorizacin, teniendo en cuenta el costo total de la obra, el

beneficio que ella produzca y la capacidad de pago de los propietarios que han de ser
gravados con los contribuciones, podr disponer, en determinados casos y por razones de
equidad, que slo se distribuyan contribuciones por una parte o porcentaje del costo de la
obra.
La contribucin de valorizacin constituye gravamen real sobre la propiedad inmueble. En

consecuencia, una vez liquidada, deber ser inscrita en el libro que para tal efecto abrirn
los Registradores de Instrumentos Pblicos y Privados, el cual se denominar "Libro de
Anotacin de Contribuciones de Valorizacin". La entidad pblica que distribuye una
contribucin de valorizacin proceder a comunicarla al Registrador o a los Registradores
de Instrumentos Pblicos de los lugares de ubicacin de los inmuebles gravados,
identificados stos con los datos que consten en el proceso administrativo de liquidacin.
Los Registradores de Instrumentos Pblicos no podrn registrar escritura pblica alguna,

ni particiones y adjudicaciones en juicios de sucesin o divisorios, ni diligencias de
remate, sobre inmuebles afectados por el gravamen fiscal de valorizacin a que se refiere
el artculo anterior, hasta tanto la entidad pblica que distribuy la contribucin le solicite
la cancelacin del registro de dicho gravamen, por haberse pagado totalmente la
contribucin, o autorice la inscripcin de las escrituras o actos a que se refiere el presente
artculo por estar a paz y salvo el inmueble en cuanto a las cuotas peridicas exigibles. En
este ltimo caso, se dejar constancia en la respectiva comunicacin, y as se asentar
en el registro, sobre las cuotas que an quedan pendientes de pago.
En los certificados de propiedad y libertad de inmuebles, los Registradores de

Instrumentos Pblicos debern dejar constancia de los gravmenes fiscales por
contribucin de valorizacin que los afecten.
Los Municipios no podrn cobrar contribucin de valorizacin por obras nacionales, sino
dentro de sus respectivas reas urbanas y previa autorizacin de la correspondiente
entidad nacional, para lo cual tendr un plazo de dos aos contados a partir de la
construccin de la obra. Vencido ese plazo sin que un Municipio ejerza la atribucin que
se le confiere, la contribucin se cobrar por la Nacin.
En cuanto a las obras departamentales, es entendido que los Municipios solamente

podrn cobrar en su favor las correspondientes contribuciones de valorizacin en los
casos en que el Departamento no fuere a hacerlo y previa la autorizacin del respectivo
Gobernador.
28
CONSULTOR
El producto de estas contribuciones por obras nacionales o departamentales debern

destinarlo los Municipios a obras de desarrollo urbano.
Para que los Municipios puedan cobrar contribuciones de valorizacin en su favor, en los
trminos de este artculo, se requiere que la obra no fuere de aquellas que la Nacin
ejecute financindolas exclusivamente por medio de la contribucin de valorizacin, sino
con los fondos generales de inversin del Presupuesto Nacional.
3.3. IMPUESTO DE VALORIZACIN EN SAN JOSE DE CUCUTA

A la fecha se encuentra vigente el Acuerdo Nmero 0025 del 16 de Mayo del ao 2000,
emitido por el Concejo Municipal por medio del cual se adopta el Estatuto del Sistema de
la Contribucion de Valorizacin, el cual en su Artculo 9. Proyectos a Ejecutar: Mediante
el sistema de la contribucin de valorizacin se podrn financiar los proyectos de inters
pblico acordes con el Plan General de Desarrollo para el Municipio de San Jos de
Ccuta aprobado por el Concejo Municipal y/o el Plan de Ordenamiento Territorial.
En este estatuto se definen las condiciones legales, metodolgicas, organizacionales y

los procedimientos que deben tenerse en cuenta en la planeacin y ejecucin de
proyectos cuyo financiamiento requiere el cobro de la contribucin de valorizacin,
adems de definir los requerimientos tcnicos de los estudios de prefactibilidad,
factibilidad, los alcances de la resolucin decretadora y los organismos (cmites,
representantes, juntas) que intervienen en el proceso de aprobacin y verificacin de la
distribucin y cobro de la contribucin por valorizacin.
29
CONSULTOR
4. ACTIVIDADES DEL PROYECTO
4.1. ESTUDIO DE PREFACTIBLIDAD DE LOS PROYECTOS SELECCIONADOS.
El sistema de la contribucin de valorizacin es un mecanismo que con criterios de justicia

social redistributiva, permitir al Municipio de San Jos de Ccuta ejecutar un plan de
obras de inters pblico, vinculando a la comunidad como gestora de su propio desarrollo.
La factibilidad de ejecutar dichas obras por el sistema de la contribucin de valorizacin,

est supeditada al anlisis de tres variables fundamentales como son: El beneficio
econmico real expresado en trminos del mayor valor de la tierra generado por los
proyectos, el presupuesto o costo de las obras y la capacidad de pago de los
contribuyentes.
El estudio de pre-factibilidad est orientado realizar un anlisis de los aspectos antes

mencionados a las obras que conforman el plan vial, determinando su zona de citacin y
evaluando los aspectos socio-econmicos y de beneficio econmico real que generan
cada uno de estos proyectos al desarrollo vial del Municipio, que le permita ser
competente acorde con la visin de la administracin municipal y brindar las mejores
condiciones de movilidad que permita cambiar la dinmica actual de la ciudad, colapsada
en su trfico por la falta de vas adecuadas para manejar el gran volumen de vehculos
que circulan en la ciudad. La pre-factibilidad determinara finalmente mediante su
evaluacin econmica la posibilidad de recuperacin total o parcial dichas obras mediante
la contribucin de valorizacin.
El estudio de pre-factibilidad es un diagnostico general que incluye las siguientes

actividades as:
Descripcin General de los Proyectos:

Extensin y caractersticas generales
Antecedentes e importancia de las vas
Localizacin general
Determinacin y definicin de la Zona de citacin
Determinar cualitativa y cuantitativamente los parmetros aplicados para obtener
la zona de citacin.
Determinar y delimitar la zona de citacin con su rea neta.
Estudio fsico y socio econmico de la zona de citacin.
La clasificacin socio-econmica de los predios localizados en la zona de
citacin.
Determinacin del uso actual del suelo y de los predios
Determinar los impactos urbansticos y socio econmicos generados por los
proyectos.
30
CONSULTOR
Estimacin de la capacidad de pago de los propietarios

Precio promedio actual de la tierra en la zona en estudio
Determinacin de beneficio para los propietarios de los predios que se
encuentran dentro del rea de citacin.
Identificar las zonas homogneas de beneficio, conforme a las caractersticas
urbansticas y a los usos que se presentan.
Determinar los puntos de anlisis y su localizacin, determinando los valores de
la tierra con las condiciones existentes (Sin Proyectos) y con las mejoras
producidas (Con el proyecto) para cada punto de anlisis.
Determinacin del monto distribuible
Evaluacin econmica del proyecto
Censo predial actualizado, con la informacin catastral del 100% de los predios
incluidos en la zona de citacin.
Conclusiones y recomendaciones
La elaboracin del estudio de prefactibilidad es requisito para que el Concejo Municipal

de San Jos de Cucuta proceda a decretar la ejecucin de las obras que determine se
deben ejecutar para desarrollar el plan de Movilidad
4.1.1. Alcance del estudio de pre-factibilidad de los proyectos seleccionados.
El desarrollo de esta actividad, permite definir la potencialidad del proyecto frente a los
beneficios que este genera a los propietarios y /o poseedores de inmuebles ubicados en
sus zonas de citacin, como de las posibilidades econmicas de estos de financiar su
construccin a travs de la contribucin por valorizacin.
Esta etapa inicia con una descripcin general de los proyectos, sus caractersticas
generales, su ubicacin espacial y su importancia frente a las dems vas existentes,
continundose con la valoracin socioeconmica de los predios localizados en la zona de
citacin de los mismos, permitiendo definir y medir a travs de encuestas y estudios
econmicos la capacidad de pago de los propietarios y poseedores, continuando con la
determinacin de los beneficios que obtendran los predios ubicados en la zona de
influencia de los mismos, valorados a travs de estudios de precios de la tierra en los
entornos de los mismos.
Estos elementos permiten definir los beneficios que obtendran los predios ubicados en la
zona de citacin frente a los costos de los mismos, determinndose la viabilidad de ser
financiados a travs de la contribucin por valorizacin en su totalidad o parcialmente.
31
CONSULTOR
4.1.2. Metodologa
Como propuesta metodolgica para desarrollar esta etapa se inicia con la descripcin de
los proyectos, sus caractersticas e importancia vial, como a su vez de su localizacin
para determinar su potencial zona de citacin.
Se determinan los puntos de anlisis y su localizacin, para determinar los valores de la

tierra con las condiciones existentes, es decir sin la ejecucin del o los proyectos viales, y
se realiza una simulacin de las condiciones con la construccin de los mismos, lo cual
nos permitir conocer los nuevos valores de la tierra en los mismos puntos, con el
proyecto materializado.
Este estudio de valorizacin de predios, nos permite definir las zonas de citacin del
proyecto a diferentes distancias, como a su vez los beneficios que recibirn los inmuebles
ubicados en las diferentes franjas de beneficio, frente a la capacidad de pago de los
contribuyentes confrontas con el monto o valor final de ejecucin de las obras.
5. DESCRIPCIN GENERAL DE LOS PROYECTOS
Para la descripcin General de los proyectos, esta se toma del informe sobre el estudio
que para tal fin viene desarrollando la Alcaldia de San Jose de Cucuta.
5.1 ASPECTOS GENERALES

Figura 1 .Localizacin geogrfica del municipio de San Jos de Cucuta.
32
CONSULTOR
Fuente: www.invas.gov.co
Ccuta, oficialmente San Jos de Ccuta, es un municipio colombiano, capital

del departamento de Norte de Santander. Se encuentra situado en el noreste del pas, en
el Valle homnimo, sobre la Cordillera Oriental de los Andes, y frente a la frontera con
Venezuela. Ccuta cuenta con una poblacin aproximada de 650 mil habitantes segn las
proyecciones (2005-2020) propuestas por el DANE a partir del censo realizado en el ao
2005.
Tiene una longitud de 12 km de norte a sur y 11 de oriente a occidente, y est constituida

por 10 comunas. Es el epicentro poltico, econmico, administrativo, industrial, cultural y
turstico del departamento. Como capital del departamento, alberga los rganos
gubernamentales del orden departamental como la Gobernacin de Norte de Santander y
la Asamblea de Norte de Santander. El municipio es cabecera del Distrito Judicial de
Ccuta, por lo cual es sede del Tribunal Superior de Ccuta, el Tribunal Administrativo de
Norte de Santander, el Consejo Superior de la Judicatura Seccional Norte de Santander y
la Fiscala General Seccional Norte de Santander.
El desarrollo urbano ha excedido los lmites administrativos y se ha extendido por los

municipios cercanos que conforman el rea metropolitana, cuya poblacin asciende a
unos 850.000 habitantes.
Est conectada por carreteras con todo el pas a ciudades principales

como Bogot, Bucaramanga, Ocaa, Pamplona Valledupar, Tunja y Cartagena de
Indias y debido su posicin fronteriza tambin con toda Venezuela. Su terminal areo es
33
CONSULTOR
el Aeropuerto Internacional Camilo Daza. La Universidad Francisco de Paula

Santander es la universidad pblica de la ciudad.
5.1.1.Lmites:
Ccuta, limita por el Norte con el municipio de Tib; por el Occidente con los municipios
del Zulia y San Cayetano; por el Sur con los municipios de Villa del Rosario, Bochalema y
Los Patios y por el Oriente la Repblica de Venezuela y el municipio de Puerto Santander.
5.1.2. Climatologa y Superficie:
El rea del municipio de Ccuta es de 1.176 km2, que representan el 5,65% del
departamento, su altura sobre el nivel del mar es de 320m. Su temperatura media es 28C
y su precipitacin media anual es de 1.041 mm.
5.1.3. Hidrologa:
Los ros principales son: Ros Guaramito, Pamplonita, San Miguel y Zulia, Frontera con
Venezuela.
5.1.4. Temperatura:
La temperatura media del municipio de Ccuta es de 28 C. La altura de Ccuta

(cabecera municipal) es de 320m sobre el nivel del mar.
5.1.5. Poblacin:
Segn el censo de 1993, el municipio de Ccuta cuenta con 562.268 habitantes. Segn
proyeccin del DANE para el 2003 la poblacin es de 702.325 habitantes.
5.1.6. Comunas:
Cuenta con diez comunas: Comuna 1 Centro, Comuna 2 Centro Oriental, Comuna 3 Sur
Oriental, Comuna 4 Oriental, Comuna 5 Nororiental, Comuna 6 Norte, Comuna 7
Noroccidental, Comuna 8 Occidental, Comuna 9 Suroccidental y Comuna 10 Cementerio.
34
CONSULTOR
5.1.7. Corregimientos:
Aguaclara, Banco de Arena, La Buena Esperanza, El Soldado, Puerto Villamizar,

Ricaurte, San Faustino, San Pedro, Guaramito y El Palmarito.
5.2. DESCRIPCIN DE LAS OBRAS A EJECUTAR

Las obras propuestas en el plan de desarrollo comprenden varios proyectos encaminados
a mejorar la movilidad de la ciudad y con ello la calidad de vida de sus habitantes.
Desde varias perspectivas del Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de San Jos
de Ccuta (POT), es prioritario efectuar mejoras a la infraestructura de transporte. La
necesidad de construir infraestructura para la competitividad, incluyendo la vial, es vital
para alcanzar los objetivos del POT, a su vez guiados por determinantes econmicas,
territoriales, ambientales y sociales. Incluido en beneficios sociales inherentes a una
movilidad adecuada, el POT es claro en la identificacin del desarrollo de un nuevo orden
econmico como determinado por la globalizacin de los mercados, el impulso a
intercambios comerciales y de servicios y al aumento de la competitividad empresarial.
Consecuente con el reconocimiento de Ccuta del reto a superar para alcanzar la
competitividad econmica.
Descrito en el documento Megaproyecto San Jos de Ccuta, y con el fin de implementar

en el menor tiempo posible los referenciados Ejes Viales Estructuradores el plan incluye
las siguientes obras:
1. Construccin de la Interseccin Redoma El Indio.
2. Construccin de la Interseccin Avenida Diagonal Santander, con Avenida Cero y

Avenida Gran Colombia.
3. Construccin de la Interseccin Cuatro Vientos.
4. Construccin del Parque Ftima.
5. Implementacin urbana del Espacio Pblico de los proyectos descritos.
Dichas obras se han agrupado por su ubicacin geogrfica en dos ejes principales:
35
CONSULTOR
5.2.1 EJE 1: INTERSECCIN REDOMA EL INDIO, INTERSECCION DIAGONAL

SANTANDER CON AVENIDA CERO Y AVENIDA GRAN COLOMBIA, PARQUE
FTIMA, AMOBLAMIENTO DEL CANAL BOGOTA, REMODELACION DE ANDENES
El eje 1 definido para el presente estudio de pre-factibilidad agrupa la construccin de la

Interseccin Redoma El Indio, Interseccion Diagonal Santander con Avenida Cero y
Avenida Gran Colombia, Parque Ftima, Amoblamiento del Canal Bogota, Remodelacion
de andenes.
5.2.1.1 NTERSECCION EL INDIO
5.2.1.1.1 Zona de intervencin
El sitio del proyecto se encuentra ubicado hacia el occidente de la ciudad de Ccuta, en la

interseccin de la redoma que une la diagonal Santander con la va a Atalaya (Al Zulia) y
la avenida al aeropuerto (av. 7 y av. 7a) con las avenidas 7 y 8 que conducen al centro de
la ciudad, (Redoma del Indio), del Municipio de San Jos de Ccuta.
Adicionalmente a las condiciones de flujo antes descritas, se suman otras interrupciones

ocasionales al flujo vehicular generado por los vehculos colectivos de pasajeros, los
cuales arbitrariamente recogen y dejan pasajeros en cualquier punto sobre la va, en
especial sobre el acceso al terminal de transporte.
La solucin planteada para mejorar la movilidad en esta interseccin es la construccin de

una obra a desnivel, que involucra la adaptacin de un cruce de dos o ms ejes de
transporte a diferentes alturas (pendientes) para no interrumpir el flujo de trfico entre
otras rutas de trnsito cuando se cruzan entre s. La composicin de esos ejes de
transporte no tiene que ser uniforme, sino que puede consistir en una mezcla de caminos,
senderos, tneles, puentes, viaductos, o combinaciones entre estos pueden ser
construidos en un cruce para lograr el grado necesario de separacin.
Inicialmente se propone una interseccin deprimida, por lo cual, para su diseo, se debe
contar con la informacin necesaria sobre las dificultades y bondades que caracterizan la
zona del proyecto, tipo de estructura, que dar solucin al problema de trnsito en la
interseccin planteada, la cual es el resultado de un estudio comparativo de varias
alternativas, y corresponde a la mejor respuesta a la solucin del problema actual de
trnsito.
5.2.1.1.2. Tipo de obra
36
CONSULTOR
Por ello resulto necesario adelantar los estudios bsicos preliminares para conceptualizar
la mejor solucin que permita formular un proyecto a nivel de pre-diseo para mejorar la
condiciones de transito de la Interseccin de la redoma que une la diagonal Santander
con la va a Atalaya y la Av. al aeropuerto (Av. 7 y Av. 7) con las avenidas 7 y 8 que
conducen al centro de la ciudad.
El proyecto plantea la interseccin a desnivel (deprimido) de la redoma que une la

diagonal Santander con la va a Atalaya (Al Zulia) solucin que de por si ahorrara
inmensos costos en la adquisicin de bienes alrededor del proyecto, iniciando el desnivel
de la va en la diagonal Santander.
Otro de los aspectos que es necesario subrayar es la importancia que el diseo da a las
personas como participes directos del trnsito vehicular y peatonal, siendo muy generoso
en la continuidad del trnsito peatonal, su seguridad, la sensacin de apacibilidad en sus
obras ornamentales y la consideracin de las limitantes fsicas de un gran nmero de
personas que por su misma condicin muchas veces son olvidadas a la hora de definir
criterios y parmetros de diseo arquitectnico y de ingeniera.
5.2.1.1.3 Beneficios de la Obra
Reduce la congestin que se presentaba en la zona actualmente.
Mejora la accesibilidad y la movilidad del sector.
Reduce los tiempos de recorrido sobre la transversal Inferior, la avenida al aeropuerto (av.
7 y av. 7a) con las avenidas 7 y 8 que conducen al centro de la ciudad.
5.2.1.1.4. Especificaciones tcnicas
Longitud de va: 92 ml (Oriente-Occidente).
Espacio pblico mejorado: 924 m2.
Va vehicular mejorada: 535 ml.
Va vehicular nueva: 611 ml.
Seccin va: 7 ml.
Seccin andenes: 5 ml.
37
CONSULTOR
Separador central: 2 ml.
Zonas verdes: 308 m2.
5.2.1.2 INTERSECCION AVENIDA GRAN COLOMBIA Y AVENIDA CERO, CON

DIAGONAL SANTANDER
5.2.1.2.1. Zona de intervencin
El sitio del proyecto se encuentra ubicado en la Interseccin Diagonal Santander -

Avenida 0, que actualmente opera con semaforizacin en tres fases, sin incluir fases para
giros a izquierda desde la Diagonal Santander, y la Interseccin Diagonal Santander -
Avenida Gran Colombia, que opera con accesos sobre la Diagonal Santander que
cuentan actualmente con 3 carriles en cada sentido. Los vehculos particulares
procedentes del sur ingresan a la Zona Centro en giro a izquierda sobre la Calle 10. Esta
es una demanda importante de usuarios que ingresan a la Zona Centro, por lo que no se
puede eliminar o desviar.

cuales arbitrariamente recogen y dejan pasajeros en cualquier punto sobre la va.
5.2.1.2.2. Propsito
En concordancia con este Plan y antes de iniciar la construccin de una solucin de

trnsito, y estando en ejecucin los estudios bsicos que permitan contar con el pleno
conocimiento de la zona del proyecto, que sea profundo en la generacin de informacin
bsica necesaria y suficiente para concluir en el planteamiento de las posibles soluciones
satisfactorias plasmadas primero en anteproyectos y luego en proyectos definitivos, reales
y ejecutables.
Una solucin propuesta para mejorar la movilidad en estas intersecciones es la

construccin de una obra a desnivel, que simplemente es el proceso de la adaptacin de
un cruce de dos o ms ejes de transporte a diferentes alturas (pendientes) para no
interrumpir el flujo de trfico entre otras rutas de trnsito cuando se cruzan entre s. La
composicin de esos ejes de transporte no tiene que ser uniforme, sino que puede
consistir en una mezcla de caminos, senderos, tneles, puentes, viaductos, o
combinaciones entre estos pueden ser construidos en un cruce para lograr el grado
necesario de separacin. Inicialmente se propone dos intersecciones deprimidas, por lo
cual, para su diseo, se debe contar con la informacin necesaria sobre las dificultades y
bondades que caracterizan la zona del proyecto, tipo de estructura, que dar solucin al
problema de trnsito en la interseccin planteada, la cual es el resultado de un estudio
comparativo de varias alternativas, y corresponde a la mejor respuesta a la solucin del
problema actual de trnsito.
38
CONSULTOR
5.2.1.2.3 Tipo de obra
Por ello resulto necesario adelantar los estudios bsicos preliminares para conceptualizar
la mejor solucin que permita formular un anteproyecto a nivel de pre-diseo para mejorar
la condiciones de transito de la Interseccin Diagonal Santander - Avenida Gran Colombia
y la Interseccin Diagonal Santander - Avenida 0, que opera con accesos sobre la
Diagonal Santander que cuentan actualmente con 3 carriles en cada sentido, por lo que
no existir problema para en el futuro para la operacin de los carriles exclusivos de un
Sistema Integrado de Transporte Masivo.
El proyecto plantea la interseccin a desnivel (deprimido) de la Diagonal Santander con

Avenida 0, que actualmente opera con semaforizacin en tres fases. Con el propsito de
garantizar los 3 carriles sobre los accesos de la Diagonal Santander debern eliminarse
las bahas laterales existentes en ambas calzadas.
El proyecto plantea la interseccin a desnivel (deprimido) de la Diagonal Santander con la

Avenida Gran Colombia, que opera con accesos sobre la Diagonal Santander que
cuentan actualmente con 3 carriles en cada sentido, por lo que no existir problema para
en el futuro para la operacin de los carriles exclusivos de un Sistema Integrado de
Transporte Masivo.
personas como participes directos del trnsito vehicular y peatonal, siendo muy generoso
en la continuidad del trnsito peatonal, su seguridad, la sensacin de apacibilidad en sus
obras ornamentales y la consideracin de las limitantes fsicas de un gran nmero de
personas que por su misma condicin muchas veces son olvidadas a la hora de definir
criterios y parmetros de diseo arquitectnico y de ingeniera.
5.2.1.2.4 Beneficios
Reduce los tiempos de recorrido sobre la Diagonal Santander
5.2.1.2.5 Especificaciones tcnicas
39
CONSULTOR
Longitud de va: 92 ml (Oriente-Occidente)
Espacio pblico mejorado: 924 m2
Va vehicular mejorada: 535 ml
Va vehicular nueva: 611 ml
Seccin va: 7 ml
Seccin andenes: 5 ml
Separador central: 2 ml
Zonas verdes: 308 m2
5.2.1.4 PARQUE FTIMA
Zona de Intervencin
Propsito
Tipo de Obra
Beneficios
Especificaciones Tcnicas
5.2.1.5. AMOBLAMIENTO CANAL BOGOTA
Zona de Intervencin
Propsito
Tipo de Obra
Beneficios
Especificaciones Tcnicas
5.2.2. EJE 2: INTERSECCIN CUATRO VIENTOS
40
CONSULTOR
5.2.2.1. Zona de intervencin
El sitio del proyecto se encuentra ubicado hacia el oriente de la ciudad de Ccuta, desde
la redoma San Mateo frente a la Polica Nacional (K0+000) hasta el punto conocido
como Cuatro Vientos cruce de la Avenida 3 Demetrio Mendoza con Calle 20 del Barrio
San Luis (K0+436.78), correspondientes a las coordenadas geogrficas (IGAC)
aproximadas E844.655,00; N1363.785,00 y E844.814;92, N1364.160;61
respectivamente para K0+000 y K0+436.78, actualmente la va es de dos carriles sin
separador, en sentido sur norte que comunica el centro de la ciudad de Ccuta, Villa del
Rosario y San Antonio del Tchira con el Barrio San Luis, ciudadela de la Libertad, y la
vecina poblacin de Urea (Estado Tchira - Venezuela) con un ancho por carril de
aproximadamente de 4.50 metros para un total de ancho de calzada entre 9.00 y 10.00
metros aproximadamente, llegando tambin de la ciudadela La Libertad la carrera 20, y
otro en sentido norte sur de forma inversa, por la Avenida 2, desde el sitio denominado
la Silla Coja, rematando en el centro comercial Bolvar, frente a la redoma de San Mateo.

cuales arbitrariamente recogen y dejan pasajeros en cualquier punto sobre la va. De
igual forma el mal estado de la calzada disminuye considerablemente la velocidad de
operacin, generando con frecuencia interrupciones al flujo de vehculos, ms la entrada
al Centro Comercial Bolvar ocasionada por los vehculos que van en sentido sur norte y
el ingreso a la va de los vehculos provenientes de la ciudadela La Libertad que viajan
en sentido norte sur, por la carrera 20.
5.2.2.2. Propsito
En concordancia con este plan y antes de iniciar la construccin de una solucin de

trnsito, y estando en ejecucin los estudios bsicos que permitan contar con el pleno
conocimiento de la zona del proyecto, que sea profundo en la generacin de informacin
bsica necesaria y suficiente para concluir en el planteamiento de las posibles
soluciones satisfactorias plasmadas primero en anteproyectos y luego en proyectos
definitivos, reales y ejecutables.
La solucin propuesta para mejorar la movilidad en esta interseccin es la construccin

de una obra a desnivel, que simplemente es el proceso de la adaptacin de un cruce de
dos o ms ejes de transporte a diferentes alturas (pendientes) para no interrumpir el flujo
de trfico entre otras rutas de trnsito cuando se cruzan entre s. la composicin de esos
ejes de transporte no tiene que ser uniforme, sino que puede consistir en una mezcla de
41
CONSULTOR
caminos, senderos, tneles, puentes, viaductos, o combinaciones entre estos pueden

ser construidos en un cruce para lograr el grado necesario de separacin. inicialmente
se propone una interseccin deprimida, por lo cual, para su diseo, se debe contar con
la informacin necesaria sobre las dificultades y bondades que caracterizan la zona del
proyecto, tipo de estructura, que dar solucin al problema de trnsito en la interseccin
planteada, la cual es el resultado de un estudio comparativo de varias alternativas, y
corresponde a la mejor respuesta a la solucin del problema actual de trnsito.
5.2.2.3 Tipo de obra
Por ello resulto necesario adelantar los estudios bsicos preliminares para
conceptualizar la mejor solucin que permita formular un anteproyecto a nivel de pre-
diseo para mejorar la condiciones de transito de la Interseccin Avenida tercera
(Avenida Demetrio Mendoza) Carrera 20, ciudadela la Libertad, y Avenida Segunda
(Barrio San Luis), sitio denominado comnmente Cuatro Vientos, del Municipio de San
Jos de Ccuta.
El proyecto plantea COMBINAR dos opciones, en relacin con el valo de retorno en el

sitio conocido como cuatro vientos, que acoge el trfico de la Calle 20 del Barrio San
Luis, y al que viene de la redoma de San Luis, se plantea deprimir la va sobre la
Avenida 3 Demetrio Mendoza, solucin que de por si ahorrara inmensos costos en la
adquisicin de bienes alrededor del proyecto, iniciando el desnivel de la va frente al
hotel Bolvar.
personas como participes directos del trnsito vehicular y peatonal, siendo muy
generoso en la continuidad del trnsito peatonal, su seguridad, la sensacin de
apacibilidad en sus obras ornamentales y la consideracin de las limitantes fsicas de un
gran nmero de personas que por su misma condicin muchas veces son olvidadas a la
hora de definir criterios y parmetros de diseo arquitectnico y de ingeniera.
5. BENEFICIOS

42
CONSULTOR
Reduce los tiempos de recorrido sobre la transversal Inferior, Avenida 3

Demetrio Mendoza.
6. ESPECIFICACIONES TCNICAS
Longitud de va: 92 ml (Oriente-Occidente)

Espacio pblico mejorado: 924 m2
Va vehicular mejorada: 535 ml
Va vehicular nueva: 611 ml
Seccin va: 7 ml
Seccin andenes: 5 ml
Separador central: 2 ml
Zonas verdes: 308 m2
5.2.3. PRESUPUESTO OBRAS A DESARROLLAR EN EL MUNICIPIO DE SAN

JOSE DE CCUTA
Para la ejecucin de las obras anteriormente descritas el presupuesto destinado a cada

una de ellas se relaciona a continuacin:
VALOR
OBRA
60,000,000,000
PUENTE EL INDIO
35,000,000,000
PUENTE CERO CON DIAG
18,000,000,000
PUENTE CUATRO VIENTOS
40,000,000,000
COMUNIDAD- GOBIERNO
30,000,000,000
ANDENES
5,000,000,000
PARQUE FTIMA
5,000,000,000
AMOBLAMIENTO CANAL BOGOTA
43
CONSULTOR
193,000,000,000
TOTAL
COMPLEMENTAR INFORMACION
44
CONSULTOR
6. ZONA DE CITACIN
6.1. DEFINICIN DE ZONA DE CITACIN.

Se define la zona de citacin o de influencia de un proyecto, los lmites territoriales hasta
donde llegan los beneficios a la propiedad inmueble por la ejecucin de una obra de inters
pblico, que ser tambin la zona de imposicin de las contribuciones de valorizacin pues
debe haber una identidad entre el rea beneficiada y el rea gravada.
Esta zona est conformada por los predios que se beneficiaran con el plan de obras objeto
de estudio, denominndose ZONA DE CITACIN por tratarse del estudio de prefactibilidad,
rea que puede ser menor o mayor con respecto a la trazada posteriormente en el estudio
de factibilidad que se denomina ZONA DE INFLUENCIA de distribucin de contribuciones.
El beneficio est representado por el incremento en el valor de los predios comprendidos

dentro de la zona, derivado de su localizacin con respecto a la obra, mejoras en las
condiciones de acceso a zonas residenciales y centros de comercializacin, reduccin en
los costos de operacin de los vehculos, mejoramiento en las condiciones de
comercializacin, consolidacin de los usos actuales del sector, posibilidad de una va
alterna de buenas caractersticas tcnicas para el acceso a algunos sectores, bajos
conflictos viales y una mayor fluidez del trfico automotor por la zona, renovacin urbana
y reordenamiento urbanstico, dando mejor utilizacin al espacio pblico para uso
vehicular y peatonal.
6.2. CRITERIOS PARA DELIMITAR LA ZONA DE CITACIN.

Teniendo en cuenta la obra o conjunto de obras, ya construidas o que se proyecta construir,
su localizacin, caractersticas y finalidades, las condiciones del sector antes y despus de
la construccin y los beneficios especficos que con su ejecucin han de recibir los predios,
se procede a establecer hasta donde llegan estos beneficios y se fija la zona de citacin y
los inmuebles all ubicados sern los que han de gravarse con las contribuciones de
valorizacin, a menos que en el curso de los estudios de factibilidad y trabajos de
distribucin surjan conclusiones en el sentido de que la zona de citacin debe ampliarse o
reducirse, para que dentro de ella queden todos y nicamente los inmuebles beneficiados y
se proceda a su ampliacin o reduccin.
La delimitacin de una zona de citacin es de gran importancia en los estudios de

valorizacin ya que los predios involucrados en esta zona debern cancelar un gravamen
como contraprestacin directa por los beneficios econmicos recibidos; en el caso de una
delimitacin defectuosa se podr llegar a un cobro injusto a predios que realmente no se
45
CONSULTOR
benefician, o a la no inclusin dentro de la zona, de predios que s se benefician,

acarreando mayor gravamen a los predios incluidos en la distribucin de la contribucin.
Existen diferentes criterios para la determinacin de los lmites de la zona de citacin.
6.2.1. Identificacin del proyecto objeto de estudio.

Es necesario conocer detalladamente cada uno de los tems de que consta el proyecto o el
conjunto de proyectos que conforman la obra que se pretende ejecutar. Por lo tanto se
deben conocer los siguientes aspectos:
Tipo de Obra
Alcances de la obra
Diseos y especificaciones
Costos del proyecto
6.2.2. Visita a la zona del proyecto.

La visita al lugar o sitio donde se ejecutar el proyecto, as como las reas aledaas es de
gran importancia, pues nos permite conocer los alcances fsicos del proyecto y observar las
reales implicaciones al desarrollo del sector.
Con el fin de realizar la delimitacin preliminar de la zona de citacin se realizaron visitas a

la zona del proyecto, la conexin con otros ejes viales de importancia, la identificacin de
las zonas residenciales y centros de comercializacin, as como la indiferencia de algunos
sectores en la utilizacin del proyecto para descartar algn tipo de beneficio.
6.2.3. Investigacin socioeconmica.

La zona de citacin se debe tener plenamente identificados entre otros los siguientes
aspectos:
Consideraciones socioeconmicas.
Accidentes naturales, lmites urbanos, sectores catastrales, sistemas viales, prestacin de

servicios pblicos.
Polos de atraccin ya sean de comercializacin, de insumos, de trabajo, o de estudio.
Las zonas geoeconmicas u homogneas elaboradas por el IGAC.
46
CONSULTOR
En el Instituto geogrfico Agustn Codazzi (IGAC), se obtuvo la informacin catastral del

Municipio de San Jos de Cucuta que conforma la zona de citacin, adems de la
cartografa predial.
6.2.4. Consulta de normas y usos de tierra.

Un componente importante en el proceso de definicin de la zona de citacin es el
conocimiento de las normas y los usos de la tierra y las consideraciones del POT Municipal
en los sectores aledaos al proyecto, e investigar tambin, si con la ejecucin de este,
existen posibilidades de cambios de uso y en qu proporcin.
Otro aspecto importante que se debe tener en cuenta en la delimitacin de la zona de

citacin es el que corresponde a las restricciones de tipo normativo, como es el caso de los
bienes de uso pblico que define el Artculo 674 del cdigo civil y los contemplados en la
Ley 20 de 1974 referente al Concordato de la Santa Sede.
6.2.5. Preexistencia del cobro de valorizacin

Cuando el proyecto objeto de estudio est cerca de la zona de citacin de otras obras de
similares caractersticas y cuyo cobro sea ms o menos reciente, es conveniente mirar esta
ltima como lmite del nuevo proyecto, en el sector de confluencia de los beneficios.
Al respecto, en la zona de estudio se impuso en el ao 2006 una contribucin de

valorizacin a una buena parte de predios, segn la Resolucin 01881 del 29 de Diciembre
de 2006 en la que se realizo la distribucin y asignacin de la contribucin que por
valorizacin debieron pagar a los propietarios y/o poseedores de los predios ubicados
dentro de la zona de influencia del llamado MEGAPROYECTO SAN JOS DE CCUTA,
que comprende las siguientes obras:
-Interseccin Diagonal Santander con Canal Bogot.

-Interseccin avenida San Luis- Via a Urea- Puente Gaitn Durn.
-Interseccin redoma San Mateo.
-Interseccin redoma Aeropuerto.
SISTEMA VIAL
-Puente La Gazapa.
PRINCIPAL
-Adecuacin y pavimentacin vas de acceso a la nueva sexta entre
la antigua va al ferrocarril y Cenabastos y paralela a la va
Cenabastos Urbanizacin Metropol hasta la Nueva sexta.
-Puente sobre el canal Bogot con Avenida 11E y la Urbanizacin
Los Angeles.
SISTEMA VIAL -Pavimentacin y adecuacin de la malla vial del Municipio de San
47
CONSULTOR
SECUNDARIO Jos de Ccuta en sitios con predominancia de estrato uno y dos.

(BARRIOS)
SISTEMA -Parque Metropolitano

EQUIPAMENTOS
-Parque Bavaria
RECREATIVOS
-Parques sector la Sexta (Renovacin urbana)
SISTEMA -Renovacin Urbanistica Sector Central.

ESPACIO
PBLICO
Para la ejecucin de estas obras se realiz la disribucin de ciento dos mil quinientos
veintinueve millones ciento sesenta y ocho mil pesos ($102.529.168.000) entre los predios
ubicados en la zona de influencia y cuyo plazo para el pago en la resolucin 01881 de 2006
era de diez (10) aos contados a partir de la vigencia 2007.
Las contribuciones impuestas por esta obra ya han sido canceladas en un 88,24% de su
totalidad segn los datos de la oficina de valorizacion a corte 31 de diciembre de 2015.
PROYECCION RECAUDO VALORIZACION CUCUTA 2007 - 2015

Corte a 31 de Diciembre de 2015
PROYECCION RECAUDO VALORES RECAUDADOS

Vigencia 2007 $ 10,252,916,800 Vigencia 2007 $ 7,247,479,227
TOTAL RECAUDADO $ 111,009,636,992 TOTAL RECAUDADO $ 97,954,813,372
CARTERA X VIGENCIA
Vigencias Deuda sin Pagar Intereses de Mora
Vigencia 2007 a
2013 $ 18,963,713,388 $ 24,350,199,600
Vigencia 2014 $ 5,854,725,299 $ 1,688,083,500
48
CONSULTOR
Vigencia 2015 $ 7,494,227,336 $0

TOTAL CARTERA $ 32,312,666,023 $ 26,038,283,100
COMPORTAMIENTO HISTORICO
Vigencias Proyectado Recaudado %
2007 $ 10,252,916,800 $ 7,247,479,227 70.69%
2008 $ 12,000,000,000 $ 11,212,592,367 93.44%
2009 $ 13,000,000,000 $ 10,258,366,596 78.91%
2010 $ 12,582,484,736 $ 11,718,575,783 93.13%
2011 $ 12,082,484,735 $ 11,431,184,000 94.61%
2012 $ 12,774,516,359 $ 14,137,427,400 110.67%
2013 $ 13,130,733,339 $ 11,309,907,800 86.13%
2014 $ 12,680,863,841 $ 10,143,865,000 79.99%
2015 $ 12,505,637,182 $ 10,495,415,199 83.93%
TOTALES $ 111,009,636,992 $ 97,954,813,372 88.24%
NUMERO DE CONTRIBUYENTES : 199,928
CONTRIBUCION DE VALORIZACIN - RES. 01881 DEL 29/DIC/2006
Como se puede apreciar el pago de la contribucin de valorizacin presenta una tendencia

positiva, cercana a lo proyectado para los periodos de pago descritos anteriormente, lo que
49
CONSULTOR
permite evidenciar que los propietarios de los predios tienen disposicin de contribuir y una
buena percepcin de los beneficios econmicos que representan dichas obras.
6.3. MTODOS PARA LA DELIMITACIN DE UNA ZONA DE CITACIN.

Existen varios mtodos para la determinacin de los lmites de una zona de citacin y
en la mayora de los casos, no hay uno slo que garantice ntegramente la delimitacin
de dicha zona, por lo que se deben aplicar varios mtodos o combinar dos o ms para
lograr una delimitacin correcta.
Los mtodos de mayor precisin para la delimitacin de la zona de citacin son los
siguientes:
Mtodo de los accidentes naturales
Mtodo del margen del transporte
Mtodos alternativos al margen del transporte
Beneficio medio
Renta Territorial Media
Frontera Econmica
Tendencia de los precios de tierra
Mtodo de la indiferencia de los costos de transporte
Mtodo del doble avalo
A continuacin se presentan la definicin y los parmetros bsicos de cada uno de los

mtodos mencionados:
6.3.1. Mtodo de los accidentes naturales.

Este mtodo est basado en la similitud de la propagacin de las ondas de un foco
luminoso y los lmites sern los obstculos que impidan dicha propagacin. En este caso
el foco ser el proyecto, y las ondas los beneficios que genera la obra; los obstculos o
lmites de la zona son los accidentes geogrficos que impiden la propagacin de los
beneficios.
Este mtodo considera que caractersticas fsicas se constituyen en impedimentos para el

aprovechamiento econmico de la obra.
50
CONSULTOR
Dentro de los impedimentos fsicos de origen geogrfico se encuentran las estibaciones

de las cordilleras, lneas divisorias de aguas, cerros, colinas, cuchillas, ros, quebradas o
cualquier otro elemento relevante que imposibilite o dificulte el acceso a la obra y de
manera directa obstaculice la propagacin del beneficio que genera la realizacin de la
obra.
De acuerdo con lo anterior, se hace necesaria la investigacin directa del terreno para
verificar los accidentes naturales que puedan delimitar la zona de citacin, apoyndose
en cartografa bsica que contenga la informacin topogrfica, hidrogrfica y vial.
6.3.2. Mtodo del margen del transporte.

Este mtodo supone la existencia de un margen econmico resultante de la diferencia
entre el ingreso bruto del productor y costos de produccin, margen que tericamente
podra destinarse a cubrir costos de transporte de la produccin, la cantidad de kilmetros
que se recorren con este margen en condiciones reales de transporte en la regin,
constituyen el ancho de la zona de citacin, en el caso rural o del ncleo familiar, en el
caso urbano y los costos de produccin o mantenimiento familiar, respectivamente.
Matemticamente este margen se expresa as:
Margen de transporte = Precio mximo de venta o de ingreso - Costo mnimo de

produccin o mantenimiento familiar
Entendido que en el costo mnimo de produccin se involucran las ganancias medias

para el productor o distribuidor y ncleo familiar, as como los gastos que genera la
produccin o distribucin del producto.
Tericamente este margen puede dedicarse a cubrir los costos de transporte de la

produccin. La cantidad de kilmetros que se puedan recorrer con este margen en
condiciones reales para cada regin, constituye el ancho de la zona de citacin. En otras
palabras, los predios que entran en dicha zona son aquellos que por su ubicacin tengan
un margen de transporte superior a los costos de transporte y sern predios lmites de
dicha zona aquellos en que el margen sea igual a los costos, o sea que no "pierden ni
ganan" en un producto dado.
El mtodo del margen del transporte tiene el inconveniente que no todas las regiones
presentan homogeneidad en la produccin, por consiguiente los productos tendrn
diferentes rentabilidades y en consecuencia, se afectara el trazado ptimo de la zona de
citacin.
51
CONSULTOR
6.3.3. Mtodos alternativos al margen del transporte.

Existen varias alternativas al mtodo del margen del transporte, descrito anteriormente,
analizando las tendencias en el comportamiento econmico de los productos en un
perodo relativamente largo y estableciendo tendencias de la produccin bajo un
condicionante determinado. Estos mtodos alternativos son:
6.3.4. Beneficio Medio

Considera un beneficio medio en los costos de produccin para obtener el margen del
transporte.
6.3.5. Renta Territorial Media

Se basa en delimitacin de zonas homogneas tomando los criterios de tamao y
condiciones de fertilidad de los suelos. Se debe establecer en dichas zonas una renta
territorial promedia que se constituir en el margen econmico adicional al margen de
transporte para la delimitacin de la zona de citacin.
6.3.6. Frontera Econmica

El mecanismo de delimitacin de las zonas de citacin inscribe necesariamente el
contexto de la economa regional. De ello surge la posibilidad de ligar al anlisis de
produccin, desarrollos de mercadeo, de carcter empresarial, regional, subregional,
departamental o municipal que marcan territorios o Fronteras Econmicas. Estas
fronteras, que inicialmente, estaran constituidas por franjas o sectores claramente
demarcables de productos de economa domstica o de cultivos de subsistencia o
pancoger, seran el lmite de la zona de citacin. Para lograr mayor eficacia en los
anlisis es necesario combinarlo con otros mtodos. Este es un mtodo muy utilizado en
combinacin con otros en proyectos que involucran zonas de citacin rurales.
6.3.7. Tendencia de los precios de tierra

Es una variante de los mtodos de Frontera Econmica y Renta territorial Media. Se
parte de la delimitacin de zonas homogneas por el criterio de calidades de la tierra,
teniendo en cuenta el factor de "polos de atraccin econmica" que maneja el IGAC. Se
analizan estas zonas observando los precios unitarios de la tierra y donde se detecte un
cambio abrupto del comportamiento del precio, ser el lmite de la zona de citacin. La
hiptesis es que en este lmite comenzara a influir otro polo de atraccin diferente a los
establecidos por la obra estudiada. Este mtodo tiene inconvenientes y requiere de
anlisis sofisticados para aislar ciertos factores de citacin sobre los precios.
52
CONSULTOR
6.3.8. Mtodo de la indiferencia de los costos de transporte.

La utilizacin de este mtodo depende de la existencia de vas alternas que comuniquen al
mismo o a otros centros de consumo en la zona de estudio.
Este mtodo pretende ubicar puntos en los cuales es indiferente para los productores o
habitantes de la zona hacer uso o no de la va en estudio. La aplicacin de este mtodo
requiere del anlisis econmico de transporte para la va en estudio como en vas alternas.
Es decir estudia la oferta de los medios de transporte existentes en la regin y las
economas externas que ella genera.
En general se considera que estn dentro de la zona de citacin, los predios a los cuales
les resulta ms econmico transportar sus productos por la va en estudio que por otras
vas alternas al centro de distribucin y/o consumo.
Para la aplicacin de este mtodo es necesario hacer un anlisis de costos del transporte,
tanto en la va en estudio como en las vas alternas para determinar el punto de
equivalencia dichos costos. Se realiza la clasificacin de las vas existentes de acuerdo
con las especificaciones geomtricas y superficie de rodadura, en circuitos que se den en la
zona para tipos de vehculos ms usuales; la rigidez en el esquema de circuitos debe ser
compensada por observacin de la utilizacin de la va y por una investigacin sobre las
condiciones de los caminos que comunican las diversas alternativas.
6.3.9. Mtodo del doble avalo.

Este mtodo plantea la determinacin del conjunto de predios que adquirido un mayor valor
por la construccin, pavimentacin u otro tipo de mejora de la va en estudio.
Para efectos de su aplicacin se requiere realizar tasaciones o avalos antes y despus de

la construccin de la obra, y aquellos predios en que se constate el aumento de su valor, a
partir de estos datos se notar cuales predios incrementaron su valor y por lo tanto sern
los beneficiados, conformando la zona de citacin.
Se debe tener cuidado al aplicar este mtodo, el determinar el aumento de precio de los
predios debido a la construccin de la va y no a otros fenmenos que hayan de modificar
dicho precio o la incidencia que pueda tener alteraciones econmicas de otra ndole y/o
problemas de carcter poltico o social, etc., situaciones que puedan distorsionar la
economa de la regin afectando los precios de los predios de la zona en estudio.
El mtodo es efectivo si los dos avalos son realizados por el mismo perito o con los
mismos criterios antes y despus de la obra
53
CONSULTOR
6.4. LMITES DE LA ZONA CITACIN DEL PROYECTO.

Con base en los datos recopilados y las visitas realizadas y teniendo en cuenta una
combinacin de los mtodos de los accidentes geogrficos, el mtodo del doble avalu,
lmites territoriales Municipales y la indiferencia en los costos del transporte o
competencia con otras vas, y la integracin de cada una de las cuatro zonas de beneficio
de cada megaproyecto se determinamos una nica zona de citacin para cobro de la
contribucin de valorizacin debido a la ejecucin de las obras correspondientes al Plan
de Desarrollo municipal de San Jos de Ccuta. (Anexo Planos Beneficio Por proyecto),
la que se describe a continuacin y que involucra aproximadamente 222.458 predios con
una extensin de 4992,2421 hectreas y comprende el sector urbano de la ciudad
6.4.1.COMUNA 1
Conformada por: los asentamientos denominados: El Contento, El Pramo, Centro, La

Playa, Latino, El Callejn, Sector la Sexta, y los futuros asentamientos que se localicen
dentro de los lmites de la Comuna.
6.4.2. COMUNA 2
Conformada por los asentamientos denominados: la Rinconada, el Lago, Club de Tenis,

comercial Bolvar, el Rosal, Barrio Blanco, los Caobos,Los Libertadores, Quinta Vlez, la
Riviera, Colsag, Popular, La Ceiba, Quinta Oriental, Quinta Bosch, la Castellana, la
Capillana, los Pinos, Santa Luca, los Acacios,Govika, Los Prceres, Villa Mara, Prados I
y II, Prados Club, Brisas de Pamplonita, Rincn del Prado, Valparaso suite, las
Almeydas, la Primavera, Manolo Lemus, Condado de Castilla, Urbanizaciones: La
Rinconada, Mirador Campestre, San Isidro, La Ceiba I y II, Brisas del Pamplonita, Galicia,
La Primavera, CASD, UFPS, Cooperativa de vivienda La Esmeralda y los futuros
asentamientos que se localicen dentro de los lmites de la Comuna.
6.4.3. COMUNA 3
Conformada por los asentamientos denominados: Morelli, Bocono, Santa Ana, la Unin,
Valle Esther, Policarpa, las Margaritas, Aguas Calientes, la Libertad, San Mateo, Bogot,
Bellavista, la Carolina, Luis Prez Hernandez, La Monitora, Urbanizaciones: Santa Ana,
Bethel y los futuros asentamientos que se localicen dentro de los lmites de la Comuna.
6.4.4. COMUNA 4
54
CONSULTOR
Conformada por los asentamientos denominados: Nuevo Escobal, La Quinta, El Escobal,

El portal del Escobal, Isla de la Fantasia, La Alameda, El Higuern, Barrio San Martin,
Urbanizacin. San Martin, Alto Pamplonita, Bajo Pamplonita, Sector Chiveras, San Luis,
Santa Teresita, 13 de Marzo, Caa Fistolo, Prados del Este, Terranova, La Florida, San
Jos, Condominio Villas de San Diego, Santillana, Estacin del Este, Torcoroma,
Urbanizacin San Jos, Urbanizacin Aniversario, Nueva Santa Clara y los futuros
6.4.5. COMUNA 5
Conformada por los asentamientos denominados: Lleras Restrepo, La Merced, Colpet,

Pescadero, Zona Industrial, Portachuelo, Paraso, Urbanizacin La Mara, Urbanizacin
La Esperanza, Alcala, Urbanizacin El Bosque, Prados del Norte, Tasajero, Sevilla, Niza,
Linares, Juana Angel de Cuellar, Los Angeles, Niza, Zona Franca, Santa Helena, Zulima,
I,II,III,IV Etapa, Gratamira, La Mar, Ciudad Jardn, Guaimaral, Ceiba II, San Eduardo I,II,
Gualanday, Condominio El Trigal y los futuros asentamientos que se localicen dentro de
los lmites de la Comuna, Zona Franca, Zona Industrial, Cermica Italia, Universidad
Libre, DAT, Universidad de Santander UDES, Cenabastos,Matadero.
6.4.6. COMUNA 6
Conformada por los asentamientos denominados: Virgilio Barco, Porvenir, Aeropuerto.

Alonsito, San Gerardo, Aeropuerto, Panamericano, El Salado, La nsula, Colinas de la
Victoria, Sevilla, Cerro Norte, Cerro de la Cruz, Trigal del Norte, Molinos del Norte, Brisas
de Molinos, La Concordia, Simn Bolvar I, Cumbres del Norte,Cao Limn, Toledo Plata,
Mara Auxiliadora, Villas de Las Amricas, Los Laureles, Carlos Pizarro, Mara Paz, La
Isla, Carlos Garca Lozada, Divino Nio, Rafael Nuez, San Alonsito, Las Vegas, Nueva
Colombia, 8 de Diciembre, Olga Teresa, Cecilia Castro, Villa Nueva, Brisas del
Aeropuerto, 20 de Diciembre, Brisas del Paraso, 6 de Mayo, Esperanza Martinez, Villas
del Tejar, Brisas del Porvenir, El Cerro, Urbanizacin Brisas del Norte, Panamericano,
Garcia Herreros I y II, Luis David Flrez, Villa Juliana, Limonar del Norte, Los Girasoles,
Condominio Colinas del Salado, Camilo Daza, Molinos del Norte, Las Amricas, Camilo
Daza y los futuros asentamientos que se localicen dentro de los lmites de la Comuna,
Carcel Mdelo, Zona Industrial.
55
CONSULTOR
6.4.7. COMUNA 7
Conformada por los asentamientos denominados: El Rosal del Norte, Chapinero,

Comuneros, El Claret, Tucunar, Motilones, Las Amricas, la Florida,La Laguna, La
Primavera, Ospina Perz, Colombia I y II, Buenos Aries, la Hermita, Paraiso, Camilo y los
futuros asentamientos que se localicen dentro de los lmites de la Comuna.
6.4.8. COMUNA 8
Conformada por los asentamientos denominados: El Progreso, Antonia, Cerro Pico,

Palmeras, Belisario, Atalaya, I, II y II etapa, Ccuta 75, Los Almendros, Carlos Ramrez
Paris, Doa Nidia, Nia Cecilia, La Victoria, 6 de Enero, La Coralina, El Minuto de Dios,
Nuevo Horizonte, Los Olivos, El desierto, 7 de Agosto, Juana Rangel, Valles del Rodeo,
Kennedy, El Rodeo, Cementerio Los Olivos y los futuros asentamientos que se localicen
dentro de los lmites de la Comuna.
6.4.9.COMUNA 9
Conformada por los asentamientos denominados: Divina pastora, Beln, Rudensindo

Soto, Gaitn, Barrio Nuevo, La Aurora, las Colinas, Cundinamarca, San Miguel, Loma de
Bolvar, Los Alpes, Carora, Pueblo Nuevo, 28 de Febrero, El Reposo, Ftima, Aislandia,
Amu Briceo, Urbanizacin Las Colinas, Urbanizacin Beln de Umbra y los futuros
6.4.10. COMUNA 10
Conformada por los asentamientos denominados: Cementerio, San Jos, Circunvalacin,

Camilo Torres, la Cabrera, Puente barco, Cuberos Nio, Santo Domingo, San Rafael,
Alonso Lpez, Galn, Santander, Gatan, Magdalena, Las Malvinas, Urbanizacin La
Aurora, Condominio El Resumen, DAS, Grupo mecanizado La Maza, El Cura,
Cementerio Central, El cortijo, Embotelladora de Santander (Coca-cola) y los futuros
56
CONSULTOR
Tabla 1. Zona de citacin participacin por sector
PARTICIPACIN PARTICIPACION %
SECTOR N PREDIOS AREA (M2)
% PREDIOS AREA
1 22,577 10.15% 4,878,328 9.77%
2 10,356 4.66% 2,222,742 4.45%
3 21,824 9.81% 4,975,188 9.97%
4 29,318 13.18% 5,018,135 10.05%
5 23,481 10.56% 5,005,749 10.03%
6 9,976 4.48% 2,905,486 5.82%
7 22,844 10.27% 2,667,381 5.34%
8 37,661 16.93% 7,504,987 15.03%
9 5,977 2.69% 1,966,867 3.94%
10 22,561 10.14% 7,271,383 14.57%
11 14,993 6.74% 4,808,317 9.63%
13 890 0.40% 697,858 1.40%
TOTAL 222,458 100.00% 49,922,421 100.00%
Fuente: Elaboracin Propia
Figura 2. Predios por sector
PARTICIPACIN % PREDIOS
18.00% 16.93%
16.00%
14.00% 13.18%
12.00% 10.15% 10.56% 10.27% 10.14%
9.81%
10.00%
8.00% 6.74%
6.00% 4.66% 4.48%
4.00% 2.69%
2.00% 0.40%
0.00%
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 13
57
CONSULTOR
PARTICIPACION % AREA
16.00%
15.03% 14.57%
14.00%
12.00% 9.77% 9.97%
10.03%
10.00%
9.63%
8.00% 10.05%
6.00%
4.45% 5.82%
4.00% 5.34% 3.94%
2.00% 1.40%
0.00%
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 13
6.5. COMPOSICIN SOCIO ECONMICA DE LA ZONA DE CITACIN
6.5.1. Usos de la tierra.

Las principales actividades desarrolladas en la zona de citacin del proyecto de acuerdo a
los POT vigentes en el Municipio de Bucaramanga son en su orden de importancia:
Residencial Tipo 3, 2, 1, 4; Comercial Tipo 1, 2; Mltiple Tipo 1, 2; Dotacional Tipo 1,2,
Industrial, Zona Verde.
6.5.1.1. Uso Residencial.

La zona de citacin cuenta con 73.890 predios de uso Residencial Tradicional en vivienda
Multifamiliar y Unifamiliar que corresponde al 69.30% del total de predios que conforman
la zona de citacin, predominando el uso Residencial Tipo 3, destacndose los barrios:
San Miguel, Candiles, Gmez Nio, Alfonso Lpez, La Joya, Campo Hermoso, Quinta
Estrella, Girardot, Gaitn, Comuneros, Modelo, San Francisco, La Universidad, San
Alonso, Antonia Santos Centro, Bolvar, Mutualidad, La Concordia, Nuevo Sotomayor, La
Victoria, Los Almendros, Ciudad Bolvar, Mutis y Bucaramanga. El uso Residencial Tipo 2
corresponde a los barrios Ciudadela Real de Minas, La Ceiba y Altos de Fontana. El uso
Residencial Tipo 1 se destacan los barrios Lagos del Cacique, Palmeras del Cacique,
Quintas del Cacique, Santa Brbara, Altos del Cacique, Portn, Balcn del Tejar, la
Floresta, Terrazas y Conucos.
El tabla 3 y el Figura 34 muestran una informacin ms amplia de la composicin por
estrato de la zona de citacin y los porcentajes de participacin en predios y en reas.
Tabla 2. Distribucin uso residencial
58
CONSULTOR
PREDIOS
ESTRATO PREDIOS
(%)
2 4.062 5,50%
3 20.528 27,78%
4 36.629 49,57%
5 4.072 5,51%
6 8.599 11,64%
Total 73.890 100,00%
Fuente: IGAC, Consultora
Revisado los valores calculados en la tabla anterior se puede concluir que los estratos 3 y
4 son predominantes en la zona de estudio, los cuales obtendrn un claro beneficio con la
ejecucin del proyecto. En el cuadro y el Mapa de Estratificacin anexo se detalla la
composicin de los estratos en la zona de citacin.
Figura 3. Porcentaje usos por estrato
USO RESIDENCIAL ESTRATIFICADO
5.50%
5.51% 11.64%
27.78% 2
3
4
49.57% 5
6
Fuente: Clculos Consultor
6.5.1.2. Uso Comercial.
El uso Comercial Tipo 1 en sus principales actividades (Comercial Local, Comercial zonal
grupo 1 y 2, Comercial Hospedaje, Comercio oficina grupo 1 y 2), se encuentra en la zona
59
CONSULTOR
de citacin en el Sector ubicado entre la carrera 16 y la carrera 14 entre los ejes de la

calle 11 a la calle 18, entre la carrera17 y la carrera 15, entre los ejes de la calle 8 y calle
11, entre la carrera 15 y carrera 9 entre los ejes de la Avenida Quebrada Seca y calle 34,
entre la carrera 16 y la carrera 13 entre los ejes de la calle 37 y calle 43, sobre el eje de
la carrera 9 desde la Avenida Quebrada Seca hasta la calle 45, en el barrio San Francisco
entre el eje de la calle 13 y calle 16 entre el eje de la carrera 19 y la Avenida Bulevar
Santander y entre el eje de la carrera 27 entre el eje de la calle 12 hasta el eje de la calle
56. Sector de Cabecera del Llano sobre el eje de la Carrera 33, entre los ejes de la Calle
48 a la Calle 52 entre la Carrera 31 y la Carrera 36, en el eje de la calle 56, en el eje de la
Carrera 27 hasta la puerta del sol, en el eje de la Carrera 28 entre calles 56 y 60, en el eje
de la Avenida 105 entre la Carretera Antigua a Floridablanca y el puente de Provenza, en
el eje oriental de la Autopista a Floridablanca en el sector de Motoreste.
El uso Comercial Tipo 2 con sus actividades (Comercial Local, Comercial Zonal grupo 1 y
2, Comercial Hospedaje, Comercio Oficina grupo 2, Residencial Tradicional, Residencial
Inters Social) se encuentra en la zona de citacin en el Sector ubicado entre el eje de la
carrera 21 y carrera 15 entre el eje de la Avenida Bulevar Santander y el eje de la Avenida
Quebrada Seca.
6.5.1.3. Uso Mltiple.
El Uso Mltiple Tipo 1 en sus principales actividades (Comercial Local, Comercial zonal
grupo 1 y 2, Comercial Metropolitano, Comercial Hospedaje, Comercio Recreativo,
Comercio oficina grupo 1 y 2, Dotacional Local, Dotacional Zonal), se encuentra en la
zona de citacin en el Sector ubicado entre el eje de la Avenida Quebrada Seca y el eje
de la calle 37 entre el eje de la carrera 21 y el eje de la carrera 14, entre el eje de la
carrera 21 y el eje de la carrera 23 entre el eje de la calle 18 y el eje de la calle 22, entre
el eje de la carrera 21 y el eje de la carrera 24 entre el eje de la calle 11 y el eje de la calle
14, entre el eje de la carrera 15 y el eje de la carrera 13 entre el eje de la calle 19 y el eje
de la calle 22, entre el eje de la carrera 15 y el eje de la carrera 10 entre el eje de la calle
22 y el eje de la calle 24, entre el eje de la carrera 9 y el eje de la carrera 5 entre el eje de
la calle 24 y el eje de la calle 28, entre el eje de la carrera 14 y el eje de la carrera 11
entre el eje de la calle 14 y el eje de la calle 17, entre el eje de la carrera 17 y el eje de la
carrera 21 entre el eje de la calle 45 y el eje de la calle 61. Igualmente en el Sector de
Cabecera del Llano sobre el eje de la Calle 52 entre la Carrera 33 y Carrera 36, los lotes
ubicados el sector contiguo al Viaducto la Flora, entre la Transversal Oriental y la Avenida
el Tejar, y el sector del contiguo al Estadio de Atletismo Luis Enrique Figueroa Rey; en el
sector de la Plaza Satlite del Sur, en el zona oriental de la Autopista a Florida en el
sector de Jarris, y los parqueaderos contiguos sobre la paralela Diamante II- Provenza.
60
CONSULTOR
El Uso Mltiple Tipo 2 en sus principales actividades (Comercial Local, Comercial Zonal
grupo 1 y 2, Comercial Metropolitano, Comercial Hospedaje, Comercio Recreativo,
Comercio Oficinas grupo 1 y 2, Dotacional Local, Dotacional Zonal, Dotacional
Metropolitano grupo 1 y 2) se encuentra en el sector del Terminal de Transportes, Coca-
Cola y Almaviva.
6.5.1.4. Uso Dotacional.
El Uso Dotacional Tipo 1 en sus principales actividades (Dotacional Local, Dotacional,

Dotacional Zonal, Dotacional Metropolitano Grupo 1, 2, y 3), se encuentra en la zona de
citacin entre el eje de la carrera 17 y el eje de la carrera 27 entre el eje de la calle 6 y el
eje de la calle 11 destacndose Colegios, Universidades, Guarniciones Militares y
centros deportivos, entre el eje de la carrera 27 y el eje de la carrera 30 entre el eje de la
calle 10 y el eje de la calle 12 destacndose La Clnica Santa Teresa y Clnica La Merced,
en el eje de la calle 14 entre el eje de la carrera 27 y el eje de la carrera 33A
destacndose el SENA, en el eje de la carrera 33A desde el eje de la calle 14 hasta el eje
de la Avenida Quebrada Seca y en el eje de la Avenida Quebrada Seca desde el eje de la
carrera 33A hasta el eje de la carrera 32. El Uso Dotacional Tipo 2 en sus principales
actividades (Dotacional Local, Dotacional Zonal, Dotacional Metropolitano grupo 1, 2, y 3)
se encuentra en la zona de citacin en el eje de la calle 45 entre el eje de la carrera 14 y
el eje de la carrera 5, destacndose el Hospital San Juan de Dios, el Cementerio San
Laureano, el Cementerio Universal, Cruz Roja Colombiana, Hospital psiquitrico San
Camilo, en el eje de la calle 45 entre el eje de la carrera 7 y el eje de la carrera 1,
destacndose la Crcel Municipal Modelo, el Instituto Nacional de Medicina Legal y el
Cementerio Municipal, entre el eje de la carrera 15 y el eje de la carrera 9 entre el eje de
la calle 34 y el eje de la calle 42, destacndose el Palacio de Justicia, la Alcalda
Municipal, la Gobernacin de Santander, el D.A.S., la SIJIN, el Coliseo Peralta y la Casa
de Simn Bolvar. Igualmente en el eje oriental de la Carrera 33 con calles 53 y 54 en el
Sector de la Clnica Bucaramanga, el eje oriental de Carrera 33 entre calles 56 y el
Viaducto la Flora destacndose los Colegios La Merced, la Presentacin, y el Colegio
San Pedrito; en el sector de la Calle 55B con Avenida Gonzlez Valencia en la Clnica
Metropolitana; en la Calle 63 en el sector de conucos la Clnica Saludcoop; en la zona
occidental de la Autopista a Floridablanca con Calles 83 y 85 donde funciona la central
telefnica Diamante de Telebucaramanga
6.1.5.5. Uso Industrial.

El Uso Industrial en sus principales categoras (Industrial bajo impacto ambiental y bajo
fsico; Industrial bajo impacto ambiental y alto fsico), se encuentra en el sector norte de
61
CONSULTOR
zona de citacin entre el eje de la calle 5 y el eje de la calle 11 entre el eje de la carrera
16 y el eje de la carrera 13 destacndose las arroceras y los molinos. En la zona sur es
demasiado incipiente, y se encuentra localizado entre la Calle 58 y la Calle 60 con
Carreras 27 y 28 en el Barrio La Mercedes donde funcionan tipografas, envasadoras de
oxigeno y algunas otras industrias pequeas; sobre el eje oriental de la Carrera 27 entre
calles 64 y 67 destacndose como empresa importante Gaseosas Hipinto.
6.1.5.6 Zonas Verdes.

En la zona de citacin se tiene un componente importante en zonas verdes,
correspondiente a las caadas de las Quebradas La Iglesia, La Rosita, El Loro, El
Macho, La Flora, La Iglesia, La Cuellar.
En el Mapa de Actividades anexo se detallan los usos de los predios incluidos en la zona
de citacin.
Tabla 3. Resumen de usos en la zona de citacin
PORCENTAJE
USOS FRECUENCIA PORCENTAJE
ACUMULADO
RESIDENCIAL 73.890 69,30% 69,30%
COMERCIAL 19.727 18,50% 87,80%
SERVICIOS 9.241 8,67% 96,47%
EDUCACION 30 0,03% 96,49%
FINANCIERO 71 0,07% 96,56%
INDUSTRIAL 2.120 1,99% 98,55%
RELIGIOSO 80 0,08% 98,62%
LOTE 1.297 1,22% 99,84%
INSTITUCIONAL 170 0,16% 100,00%
TOTAL 106.626 100,00%
62
CONSULTOR
Figura 4. Usos
USOS
69.30%
70.00%
60.00%
50.00%
40.00%
30.00%
18.50%
20.00%
8.67%
10.00% 0.07%
0.03% 1.99% 0.08% 1.22%
0.00% 0.16%
63
CONSULTOR
7. ANALISIS SOCIOECONOMICO
Como parte de los estudios de Pre-Factibilidad para la realizacin de los Proyectos de

inters pblico para el municipio de San Jos de Ccuta se adelant un analisis socio-
econmico en la zona de influencia que abarca el proyecto.
7.1. ANTECEDENTES
El Municipio de San Jos de Ccuta ha tenido un gran incremento poblacional y vehicular,
lo que ha aumentado el flujo vehicular y ha hecho que su estructura vial resulte
insuficiente para el desplazamiento de sus habitantes. As mismo las intersecciones viales
han sido manejadas a travs de semaforizacin, generando congestiones y represamiento
del flujo vehicular, deteriorando los niveles de movilidad en diferentes sectores del
Municipio de San Jos de Ccuta.
La herramienta financiera que se piensa utilizar es la contribucin por valorizacin. Esta

debe ser cobrada a los propietarios de los diferentes predios e inmuebles que se
benefician de las obras, por lo cual se hace necesario un anlisis socio econmico de la
zona de estudio, donde se evalen variables de gran importancia como: la capacidad
global de pago, el volumen de ingresos, la estratificacin socioeconmica, entre otras.
7.2. JUSTIFICACIN
Con el fin de permitir el desarrollo del municipio de San Jos de Ccuta en pro de un
Beneficio Social, como es la satisfaccin de las necesidades de sus habitantes en cuanto
a la disminucin del tiempo en desplazamientos y el rpido acceso entre un sector y otro,
as mismo generar un beneficio econmico a los propietarios de los predios que
conforman la zona de citacin por el incremento del valor de sus inmuebles, es importante
considerar el sistema de contribucin de valorizacin como mecanismo financiero en la
ejecucin de obras pblicas.
Este modelo de financiacin de obras pblicas fue creado pensando en la equidad y

justicia social ya que el contribuyente paga nicamente parte del mayor valor adquirido
por su predio o inmueble y le permite disfrutar de todos los beneficios generados por el
proyecto guardando siempre una proporcin entre el beneficio, el rea de terreno y la real
capacidad de pago.
1. ANLISIS SOCIIOECONMICO DEL MUNICIPIO DE CCUTA
64
CONSULTOR
1.1 USOS DE LA TIERRA

Las principales actividades desarrolladas en los predios del municipio de Ccuta, segn la
clasificacin catastral asignada por el IGAC, estn relacionadas en un 83% con uso Habitacional, en
un 10% con uso Comercial, el 1,6% son Lotes, y el 0,2% son predios de uso Educativo. Otros 12
tipos de uso componen el 5% de las actividades desarrolladas. La siguiente grfica ilustra lo
anterior:
Grafico Usos Catastrales de la tierra en la ciudad de Ccuta

USOS
HABITACIONAL 83,372%
COMERCIAL 10,034%
LOTE NO URBANIZABLE 4,130%
LOTE URBANIZADO NO EDIFICADO 1,407%
EDUCATIVO 0,236%
DE USO PUBLICO 0,229%
RELIGIOSO 0,164%
INDUSTRIAL 0,158%
INSTITUCIONAL 0,073%
RECREACIONAL 0,067%
SALUBRIDAD 0,058%
CULTURAL 0,027%
AGROPECUARIO 0,016%
PECUARIO 0,013%
SERVICIOS ESPECIALES 0,007%
FORESTAL 0,006%
URBANIZABLE NO URBANIZADO 0,002%
AGRICOLA 0,001%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%
Para tener una representacin ms detallada de la composicin de los usos de la tierra en el

municipio de Ccuta se presenta la siguiente tabla, donde se observa la cantidad de predios por
tipo de uso, as como el porcentaje que representa y el porcentaje acumulado:
Tabla Resumen de Usos en la Zona de Citacin
65
CONSULTOR
PORCENTAJE
USOS FRECUENCIA PORCENTAJE
ACUMULADO
AGRICOLA 2 0,001% 0,001%
AGROPECUARIO 36 0,016% 0,017%
COMERCIAL 22.320 10,034% 10,051%
CULTURAL 59 0,027% 10,077%
DE USO PUBLICO 510 0,229% 10,306%
EDUCATIVO 526 0,236% 10,543%
FORESTAL 13 0,006% 10,549%
HABITACIONAL 185.464 83,372% 93,921%
INDUSTRIAL 351 0,158% 94,078%
INSTITUCIONAL 162 0,073% 94,151%
LOTE NO URBANIZABLE 9.188 4,130% 98,281%
LOTE URBANIZADO NO EDIFICADO 3.131 1,407% 99,689%
PECUARIO 28 0,013% 99,702%
RECREACIONAL 149 0,067% 99,768%
RELIGIOSO 365 0,164% 99,933%
SALUBRIDAD 130 0,058% 99,991%
SERVICIOS ESPECIALES 15 0,007% 99,998%
URBANIZABLE NO URBANIZADO 5 0,002% 100,000%
Total general 222.454 100,000%
1.1.1 Uso Habitacional
El presente uso catastral, que compone poco ms del 83% de los predios del municipio se divide
en estratos socieconmicos, generalmente relacionados con las caractersticas de las viviendas y/o
grupos de viviendas, lo que a su vez se relaciona con los ingresos econmicos de los hogares,
debido a que entre mayor es el estrato de la vivienda mayores son los costos de sostenibilidad y
mantenimiento. La composicin de los mencionados estratos se presenta a continuacin:
Tabla Cantidad de predios por estrato
66
CONSULTOR
ESTRATO PREDIOS PORCENTAJE
ESTRATO 1 47.175 25,4%
ESTRATO 2 85.417 46,1%
ESTRATO 3 33.784 18,2%
ESTRATO 4 15.324 8,3%
ESTRATO 5 3.304 1,8%
ESTRATO 6 459 0,2%
Total general 185463 100%
En la anterior tabla es evidente que los estratos bajos (1 y 2), componen cerca de tres cuartas
partes del total de predios en el municipio, los estratos medios (3 y 4) conforman el 26%, mientras
que los estratos altos (5 y 6) componen el 2% del total de los predios de uso habitacional. Esta
composicin se ilustra mejor en el siguiente grfico:
Grfico Uso Estratificado
1.1.2 Otros Usos

En cuanto al resto de usos registrados debido a que en el momento de registrarlos en el servicio
catastral se superponen unos con otros, estos se agruparon entre grupos de actividades afines, en
base a la revisin de la base de datos proporcionada por el servicio catastral, en donde se
encontraron coincidencias que facilitaron el proceso de agrupamiento, con el fin de facilitar los
clculos relacionados con la asignacin de capacidad de pago de acuerdo al uso del suelo. Por
ejemplo, se encontraron diferentes tipos de fabricas y empresas de manufacturas registradas
como de tipo comercial a pesar de corresponder a usos de tipo industrial, la recurrencia de este
67
CONSULTOR
incidente condujo a que se agrupara el uso industrial dentro del uso comercial. La agrupacin de
los usos se presenta a continuacin:
USOS
COMPOSICION CANTIDAD
CONSOLIDADOS
COMERCIAL
INDUSTRIAL
COMERCIAL 22.950
RECREACIONAL
SALUBRIDAD
INSTITUCIONAL
USO PBLICO
INSTITUCIONAL 1.096
RELIGIOSO
CULTURAL
EDUCATIVO EDUCATIVO 526
NO URBANIZABLE
LOTE URBANIZADO NO EDIFICADO 12.324
NO URBANIZADO
AGRICOLA
AGROPECUARIO
OTROS USOS FORESTAL 94
PECUARIO
SERVICIOS ESPECIALES
1.2 CRECIMIENTO DEMOGRFICO

Gracias a los datos proporcionados por el DANE en su presentacin Censo General 2005, Ccuta,
en base al censo poblacional realizado en el 2005 se puede observar que el crecimiento
poblacional de la ciudad se ha reducido paulatinamente a travs de los ltimos 50 aos,
mantenindose en terreno positivo, tal y como se puede observar a continuacin:
68
CONSULTOR
Grfico Poblacin ajustada por no cobertura y tasa de crecimiento media anual
Fuente: DANE. Censo General 2005, Ccuta. p. 4
Por otra parte, se presenta un anlisis en la evolucin de la migracin entre los aos 1968 hasta el
2005, del cual se concluye que aunque durante los aos 1973 a 1993 la ciudad fue receptora de
poblacin, a partir de 1993 el ritmo de crecimiento ha venido en descenso, lo cual permite concluir
que el municipio se ha constituido en una ciudad expulsora de poblacin, tal y como se observa a
continuacin:
Grfico Poblacin Evolucin de la inmigracin, emigracin, y saldo neto migratorio

intermunicipal
69
CONSULTOR
En cuanto a la participacin de poblacin total respecto al departamento es manifiesta la

importancia de Ccuta y su rea Metropolitana en el total de la poblacin departamental, que
para el 2005 equivala al 61,5%, significativa si se compara con las cifras de dcadas anteriores. Lo
mencionado se puede visualizar mas fcilmente en la siguiente tabla:
Tabla Participacin de poblacin total respecto al departamento
Tras comparar la estructura de la poblacin en Ccuta y su rea metropolitana se observa una

reduccin en los primeros grupos poblacionales, es decir en edades hasta los 10 aos, explicado
por la reduccin de la tasa de fecundidad experimentada en el municipio, as mismo se observa
una reduccin en los grupos entre los 20 y 34 aos de edad, lo cual puede estar asociado al
fenmeno migratorio que se ha experimentado, y el cual se menciono lneas arriba. Las
conclusiones mencionadas se pueden observar en el siguiente grfico:
Grafico Comparacin de las estructuras de poblacin segn censos de 1993 y 2005
70
CONSULTOR
1.3 ESTUDIO SOCIECONMICO
El 1er Reporte del Estado de las Ciudades en Colombia, elaborado por la Organizacin de las
Naciones Unidas (ONU), realiza una evaluacin de factores como Productividad, Infraestructura y
Conectividad, Calidad de Vida, Equidad e Inclusin Social, y Sostenibilidad Ambiental, para 23
ciudades, entre ellas Ccuta, dichos factores se recopilan en un indicador denominado ndice de
Prosperidad Urbana (CPI). Los factores tenidos en cuenta para la elaboracin del ndice, suponen
el principal desafo para evitar a travs de la poltica pblica que las brechas entre las
aglomeraciones del campo y la ciudad se amplen. En este ndice Ccuta se ubica entre las ultimas
4 ciudades, junto con Florencia, Riohacha y Quibd, tal y como se observa a continuacin:
Grfico ndice de Prosperidad Urbana
Fuente: ONU. 1er Reporte del Estado de las Ciudades en Colombia. p. 20
Los componentes del ndice por otra parte se presentan en el resumen de la siguiente tabla:
Tabla Resultados de los componentes del ndice de Prosperidad Urbana
71
CONSULTOR
En la anterior se pudo observar que la ciudad de Ccuta se encuentra por debajo del promedio
nacional en cuatro de los cinco componentes del indicador, a excepcin de Infraestructura, que
aunque se encuentra por encima del promedio nacional se halla muy por debajo de los resultados
obtenidos por algunas de las principales ciudades como Medelln, Bucaramanga y Manizales.
1.3.1 Productividad
Otros aportes realizados por el estudio y que vale la pena resaltar, son por ejemplo, la relacin
entre la tasa de Informalidad y el PIB per cpita, en este caso, se presenta el siguiente grfico:
Grfico Relacin entre la tasa de informalidad y el PIB per cpita en Colombia
72
CONSULTOR
En este se observa la correlacin negativa existente entre la tasa de informalidad y el PIB per
cpita en las principales ciudades del pas; en el caso especial de Ccuta es evidente que posee
una tasa de informalidad superior al resto de las ciudades, y un PIB per cpita por debajo del
promedio de las 23 ciudades.
Por otra parte el reporte resalta que aunque se espera que a mayor poblacin exista mayor
productividad, en el caso especial de la ciudad de Ccuta se observa lo opuesto, en donde su
ndice de productividad se encuentra por debajo de lo que se esperara para una ciudad de su
tamao, tal y como se refleja en el siguiente grfico:
Grfico ndice de Productividad y Tamao de la Poblacin
73
CONSULTOR
Tambin se proporciona la relacin entre el Ingreso medio de los hogares y el PIB per cpita, en este caso se
observa que Ccuta obedece al comportamiento de la mayora de las ciudades en Colombia, existiendo una
relacin directa entre estos, como se muestra a continuacin:
Grfico PIB per cpita e ingreso medio por hogar
La anterior relacin demuestra que el Producto Interno Bruto de las ciudades recae en gran
medida en la productividad de los hogares, es decir, que a mayor productividad de los hogares, se
experimentara una mayor productividad en las ciudades.
74
CONSULTOR
El comportamiento del PIB per cpita, por otro lado, tambin est relacionado con la proporcin
de poblacin en edad de trabajar sobre el total de la poblacin, en la ciudad de Ccuta as como
en la mayora de las ciudades esta relacin es positiva, y se ilustra en el siguiente grfico:
Grfico PIB per cpita y participacin de la poblacin en edad de trabajar
1.3.2 Infraestructura y conectividad

En este componente del CPI, que se basa en la Infraestructura de las viviendas, infraestructura
social, infraestructura de las tecnologas de la informacin y comunicaciones (ICT), la movilidad
urbana, y la conectividad de las vas, Ccuta ocupa el puesto 11 entre las 23 ciudades, por encima
de Bogot, Barranquilla y Pasto, tal y como se puede observar en el siguiente grfico:
Grfico Dimensin de infraestructura y conectividad urbana
75
CONSULTOR
Por otro lado, el reporte diseo un subndice de conectividad urbana, el cual tiene en cuenta la
superficie destinada a vas, la densidad vial, y la densidad de las interconexiones viales, acerca de
esto, seala que las ciudades con mejores resultados en este sentido pueden avanzar ms
fcilmente en las otras dimensiones del desarrollo. La siguiente grfica muestra los resultados del
mencionado subindice:
Grfico Subndice de conectividad urbana
Los anteriores resultados permiten observar que Ccuta ocupa la sexta posicin entre las 23
ciudades estudiadas, lo cual sugiere que un impulso en la ejecucin de obras que impulsen la
conectividad urbana no solo pondra a la ciudad como una de las primeras en este sentido a nivel
nacional, sino que allanara el camino para la ejecucin de programas dirigidos a diferentes
aspectos importantes del desarrollo local, facilitando el progreso y el logro de los diferentes
objetivos municipales.
76
CONSULTOR
Un resumen de los resultados de los subndices que componen la dimensin de infraestructura en

las ciudades medianas (entre 330 y 900 mil habitantes), entre las que se encuentra la ciudad de
Ccuta, permite observar que, a pesar de que la ciudad presenta importantes avances en
infraestructura de vivienda, tiene un comportamiento intermedio en cuanto a movilidad urbana y
conectividad de vas, y tiene un rezago significativo en Infraestructura social (densidad de mdicos
y bibliotecas pblicas) e ICT. Dicho resumen de resultados se puede ver en el siguiente grfico:
Grfico Subndices de la Dimensin de la Infraestructura
Entre los datos mencionados en el reporte sobre la ciudad de Ccuta resalta que, en cuanto a la
ICT, menos de una tercera parte de la poblacin tiene acceso a internet y a un computador en el
hogar; acerca de la Movilidad Urbana, entre las ciudades intermedias, tiene el menor nmero de
accidentes por cada 100mil habitantes, sin embargo, destaca junto a Pereira, por tener la menor
asequibilidad al transporte pblico.
1.3.3 Calidad de vida
Este factor est relacionado generalmente con las oportunidades disponibles para los habitantes,
lo que estas significan para ellos, y que tanto pueden aprovechar esas oportunidades que se
ofrecen. El reporte presenta cuatro subndices que componen este factor: Salud, Educacin,
Seguridad y Proteccin, y Espacio Pblico.
77
CONSULTOR
La ponderacin de estos subndices ubican a Ccuta en el puesto 13 entre las 23 ciudades, con un
indicador 2 puntos por debajo del promedio, y 7 puntos por debajo de las primeras cuatro
ciudades, tal y como se observa a continuacin:
Grfico Subndice Calidad de vida
De acuerdo con el reporte, la posicin intermedia de algunas ciudades, como Ccuta, en las que se
han logrado avances importantes, se debe en buena medida a que los mbitos tenidos en cuenta
en los subndices son el resultado de interacciones entre las polticas nacionales y locales, en
donde los gobiernos locales tienen un amplio margen de maniobra.
1.3.4 Equidad e inclusin social
El crecimiento continuo de las ciudades colombianas ha venido acompaado del desarrollo y

progreso de diferentes sectores de la economa, sin embargo este positivo avance se ha visto
menoscabado por las limitaciones en la distribucin del ingreso, decantando en una desigualdad
econmica que restringe el acceso a los bienes y servicios disponibles a una parte de la poblacin,
la cual no percibe los beneficios que ofrece la ciudad. Este componente del CPI se conform en
base a tres subndices: equidad econmica, inclusin social, y equidad de gnero. Los cuales a su
vez tienen en cuenta aspectos como la reduccin de la pobreza, el coeficiente Gini, el desempleo
juvenil, entre otros.
En este sentido, el reporte resalta que una de las ciudades importantes que mayores desafos
enfrenta, es la ciudad de Ccuta, al ubicarse en uno de los ltimos cuatro puestos entre las 23
ciudades tras la ponderacin de los resultados obtenidos en los diferentes subndices, tal y como
se muestra a continuacin:
78
CONSULTOR
Grfico Subndice de Equidad e Inclusin Social
En relacin con los anteriores resultados el reporte resalta que "la profundidad de la brecha en los
ndices de distribucin econmica es una constante de las ciudades colombianas",1 y que el
margen de maniobra de los gobiernos en este sentido es amplio, contrario a lo asumido
convencionalmente, lo que determina los buenos resultados es el nivel de articulacin entre los
diferentes niveles de gobierno nacional, departamental, y local, as como la clara definicin de
responsabilidades entre cada uno de ellos.
1.3.5 Sostenibilidad Ambiental

Como resultado de la implementacin de polticas con enfoques de sostenibilidad ambiental se ha
experimentado en diversas ciudades del mundo un fortalecimiento en las ventajas competitivas,
un incremento de la productividad, y una mejora en la calidad de vida de la poblacin. Por la razn
anterior se construy el ndice de sostenibilidad ambiental, que tiene en cuenta subndices como:
calidad del aire, manejo de residuos y, agua y energa, los cuales se dividen a su vez en 13
indicadores diferentes como: emisiones de CO2, tratamiento de aguas residuales, consumo de
energa renovable, consumo de agua, porcentaje de zonas protegidas, entre otros.
Tras computar los resultados de los diferentes indicadores, el reporte muestra que la ciudad de
Ccuta se ubica entre los cuatro ltimos puestos de las 23 ciudades estudiadas, a tres puntos del
ltimo lugar (Riohacha), a siete del promedio nacional, y a 18 del primer lugar (Armenia). Lo cual
pone de manifiesto el desafo que tiene por delante la ciudad de Ccuta en cuanto a la
1 ONU. 1er Reporte del Estado de las Ciudades en Colombia. p. 44
79
CONSULTOR
formulacin e implementacin de polticas en este sentido. Los resultados a nivel de las 23

ciudades puede ver a continuacin:
Grfico Dimensin de Sostenibilidad Ambiental
1.3.6 Comparativo de la Regin Santanderes (Bucaramanga y Ccuta)
Dado que la expansin incontrolada del espacio urbano supone un desafo para la planeacin
urbana, se realizan las siguientes recomendaciones para orientar la planeacin y diseo urbano:2
1. Espacio adecuado para las calles.

2. Densidades urbanas.
3. Usos mixtos del suelo.
4. Diversidad social.
5. Limitar la especializacin del uso del suelo.3
Dentro de ese proceso de planeacin diseo urbano de acuerdo con el reporte son
fundamentales: la legislacin y la regulacin urbana, que encauzan y dan forma urbana al
desarrollo local; y las finanzas urbanas que impulsan el crecimiento econmico, dado que el rpido
crecimiento de los centros urbanos les permite "capitalizar los beneficios naturales de las
economas de aglomeracin, reduciendo al mismo tiempo posibles futuras ineficiencias y
externalidades negativas",4 tal y como lo reconoce el Documento Conpes 3819 de 2014, donde se
formula la Poltica nacional para consolidar el sistema de ciudades en Colombia.

80
CONSULTOR
A raz de la importancia de las ciudades en el crecimiento y desarrollo econmico del pas se han
identificado diferentes ejes que pueden conformar el denominado sistema de ciudades, en donde
las aglomeraciones econmicas y las regiones juegan un papel fundamental para alcanzar un
mayor crecimiento y desarrollo conforme existan ajustes en las polticas econmicas que impulsen
el intercambio de sinergias e intereses en comn.
Entre estos ejes regionales se encuentra el Eje de los Santanderes, conformado por Bucaramanga
y Ccuta, acerca de estos el reporte resalta que hasta el 2015 no se observaban mayores
posibilidades de articulacin regional real, donde Bucaramanga tiene mayor interaccin con el eje
de Barrancabermeja que hacia la frontera. A pesar de estas diferencias identificadas desde la
prospectiva, se realiza un comparativo entre estas dos ciudades, cuyos resultados fueron en su
mayor parte dispares, donde Bucaramanga obtuvo generalmente puntuaciones que la ubicaban
entre las primeras cuatro ciudades, mientras que Ccuta ocupaba generalmente las ltimas cuatro
posiciones entre las 23 ciudades. Lo cual se refleja en la siguiente grfica, en la cual se muestran
los resultados del CPI para todas las ciudades, resaltando las ciudades de Bucaramanga y Ccuta:
Grfico Resultados del CPI para 23 ciudades de Colombia
Tambin se puede observar que en cuanto a los aspectos que componen el CPI, Bucaramanga
obtuvo un mejor puntaje en todos ellos frente a Ccuta, lo cual se observa a continuacin:
Grfico Componentes del CPI, Promedio y Santanderes.
81
CONSULTOR
En la anterior grfica es manifiesta la ventaja que tiene Bucaramanga en el factor Productividad y

Equidad, donde Bucaramanga obtuvo las posiciones 2 y 1 respectivamente, mientras que Ccuta
ocupo los puestos 19 en ambos casos. En el resto de factores aunque la diferencia es significativa,
la ventaja no es tan grande como en equidad y productividad, tal como se evidencia en los
grficos presentados lneas arriba.
Por otra parte, un anlisis ms profundo se ofrece al comparar diferentes dimensiones

econmicas, como el crecimiento econmico, la aglomeracin econmica y el empleo; en base a
dicha comparacin se pudo concluir que Bucaramanga se encuentra por encima de la lnea de
tendencia, gracias a que aprovecha su tamao relativo, su economa de aglomeracin y sus
ventajas comparativas. Mientras que Ccuta desaprovecha sus economas de aglomeracin y no
ha encontrado actividades econmicas propias. Los resultados de dicha comparacin se muestran
en el siguiente grfico:
Grfico Resultados relativos de las dimensiones econmicas.
82
CONSULTOR
Tambin se presentan los resultados de los diferentes indicadores del factor Productividad, el cual
se puede ver a continuacin:
Grfico Resultados relativos de los indicadores econmicos.
Los anteriores resultados del grfico permitieron evidenciar que la mayor diferencia entre las
ciudades se presenta en el indicador densidad econmica, mientras que el tamao del PIB es la
83
CONSULTOR
que muestra una menor diferencia, a pesar de que Bucaramanga obtuvo mayores resultados en
comparacin con Ccuta. Ese similar nivel del PIB con tasas de empleo tan diferentes, obedecen
principalmente al tipo de estructura productiva y empresarial que predomina, lo cual influye en la
calidad de crecimiento.
Una de las causas de los reducidos resultados en el componente productividad para la ciudad de
Ccuta se relaciona principalmente con la alta tasa de informalidad, siendo esta la ms alta en
todo el pas, lo cual refleja la calidad de empleo disponible, la capacidad de su estructura
productiva de generar ingresos convenientes para la creacin de trabajo decente.
El indicador de densidad econmica tambin influye notablemente en los resultados del factor
Productividad, siendo este el resultado de la cantidad de empresas en la ciudad por cada cien mil
habitantes; en este sentido Bucaramanga registra 58 empresas por cada cien mil habitantes (la
ms alta del pas), mientras que Ccuta registr 38 empresas. Esto se explica por el tipo de
comercio en Ccuta, el cual tiende a ser ms informal, mientras que en Bucaramanga la industria
representa la mayora de la actividad empresarial.
Dentro de las recomendaciones ms importantes que realiza el reporte para la ciudad de Ccuta
destaca la sugerencia acerca de la necesidad de una transformacin productiva en la ciudad,
donde se favorezca la creacin de clsteres de empresas de alta productividad, adems de la
implementacin de estrategias que incrementen la productividad de las actividades que hoy son
de baja productividad pero que estimulan a la economa local, as mismo se recomienda la
promocin de las industrias relacionadas con la construccin, como la produccin de cemento,
ladrillos, etc.
En el ndice de Infraestructura, se observ que con excepcin de la infraestructura en vivienda y

social Bucaramanga aventaja a Ccuta en los aspectos restantes, como se puede ver a
continuacin:
Grfico Componentes del ndice infraestructura Bucaramanga - Ccuta
84
CONSULTOR
En torno a estos aspectos el reporte seala que Ccuta aventaja a Bucaramanga en el componente
infraestructura de vivienda, gracias a que posee un mejor acceso a la electricidad y a fuentes de
agua, as como mejores condiciones y durabilidad de las viviendas en general. Por otro lado,
Ccuta presenta un importante rezago respecto al promedio en accesibilidad al transporte,
debido primordialmente a que la tarifa del transporte pblico est en promedio por encima de la
capacidad de pago de los usuarios. No obstante, Ccuta tiene el menor nmero de accidentes de
trnsito por cada cien mil habitantes, mientras que Bucaramanga posee las cifras ms altas en
este sentido a nivel nacional.
Al respecto del mejoramiento de la movilidad urbana el reporte realiza la siguiente

recomendacin:
"se ve como prioritaria la formulacin de un Plan Maestro de Movilidad Urbana para Ccuta y su
aglomeracin urbana con un horizonte de mediano y largo plazo. Podra seguir las pautas del que
se hizo en Bucaramanga para la regin metropolitana".5
Lo anterior deja clara la necesidad que tiene la ciudad de Ccuta de formular planes y programas
que lleven al mejoramiento de su infraestructura vial, que lleve a dinamizar la movilidad urbana.
Entre las fortalezas de la conectividad vial se resalta que el suelo asignado a las calles en la ciudad
de Ccuta es bueno y homogeneo entre las diferentes zonas, con excepcin de la zona industrial
que dedica a conectividad vial menos de la mitad de lo que requiere para funcionar ptimamente.
Por otro lado, la zona informal presenta una estructura urbana fragmentada en relacin a la
cantidad de intersecciones, como se observa en la siguiente grfica comparativa:
Grfico Conectividad vial por segmentos de las ciudades de Bucaramanga y Ccuta
5 ONU. 1er Reporte del Estado de las Ciudades en Colombia. p. 97.
85
CONSULTOR
Debido a lo mencionado en el anterior prrafo, se recomienda a la ciudad de Ccuta concentrar

sus esfuerzos en mejorar la conectividad vial de su zona industrial, as como prestar atencin a la
alta densidad de intersecciones en la zona informal, debido a que afecta la movilidad de los
habitantes.
Frente a el componente de Equidad e inclusin social los resultados de Ccuta son relativamente
malos, si se tiene en cuenta que en todos los componentes de este ndice su puntaje estuvo por
debajo del promedio, como se observa a continuacin:
Grfico Subndices del factor Equidad e Inclusin Social de Bucaramanga y Ccuta
86
CONSULTOR
De los anteriores resultados se puede inferir que, aunque el ndice GINI en las dos
ciudades es igual, los niveles de pobreza son relativamente ms altos en la ciudad de
Ccuta. Estas cifras se relacionan fuertemente con los efectos negativos de la crisis
econmica, que ha venido acompaada de una revaluacin del peso, adems de la crisis
en Venezuela, los cuales tambin han llevado a que el desempleo juvenil se incremente.
En torno al factor Calidad de vida, la ciudad de Ccuta se encuentra en una posicin

intermedia, en este sentido vale la pena sealar que el indicador de salud es mejor en
Ccuta que en Bucaramanga, como se observa en el siguiente grfico, en donde los
indicadores de cobertura en vacunacin, mortalidad materna, y mortalidad en nios
menores de 5 aos es mejor que en Bucaramanga.
Grfico Subndices del componente Calidad de Vida de Bucaramanga y Ccuta
87
CONSULTOR
As mismo se destacan las cifras de seguridad de la ciudad de Ccuta, en cuyo indicador ocup el
tercer puesto entre las 23 ciudades, dado que registra bajas tasas de homicidios y robos respecto
al resto de ciudades.
En cuanto al ltimo indicador estudiado, Sostenibilidad ambiental, se puede afirmar que las
ciudades de Bucaramanga y Ccuta obtuvieron malos resultados, dado que se ubicaron por debajo
del promedio de las 23 ciudades. En este sentido el informe llama la atencin en cuanto a que se
le debe prestar una importante atencin a los niveles de contaminacin en estas ciudades, al
respecto, Ccuta ocupo el penltimo lugar en el subndice Calidad del Aire, por ello se le sugiere
mejorar sus mecanismos de monitoreo, as como las prcticas insostenibles en sus actividades de
relleno sanitario y la formulacin de planes de tratamiento de aguas. Los resultados del indicador
Sostenibilidad Ambiental se pueden ver a continuacin:
Grfico Indicador Sostenibilidad ambiental para las 23 ciudades
88
CONSULTOR
En este sentido el reporte tambin resalta que aunque Ccuta presenta un esquema de
recoleccin de basuras que obtuvo un puntaje superior al promedio, en cuanto a el Agua y la
Energa, presenta escenarios de erosin y deforestacin, que han decantado en desbordamientos
de los ros, los cuales se agudizan con los efectos del cambio climtico.
8. CAPACIDAD DE PAGO.
Al analizar los niveles econmicos de los diferentes sectores de una zona de citacin y
calificar su capacidad general promedia para el pago de las contribuciones, no hay
necesidad de adelantar encuestas a nivel individual en que se aprecien las condiciones
econmicas de los propietarios de los inmuebles, pues las conclusiones a que se llegara
son, en el fondo, las mismas que si se hacen anlisis de conjunto por sectores, grosso
modo., en los cuales se puede presumir una capacidad de pago segn ndices de tipo
general, como usos de los terrenos, calidades de las edificaciones y de unas
circunstancias representativas, en lo urbano, del nivel econmico de sus propietarios.
Para lo rural, las formas de tenencia y explotacin de la tierra, extensin de los predios y
estado de la infraestructura agraria, son expresiones de la capacidad econmica de los
dueos de las fincas para afrontar, en un momento dado, el pago de las contribuciones de
valorizacin por una obra nueva. Se busca con todo esto, calificar en trminos generales
la posible capacidad econmica de la mayora de los propietarios, para juzgar
89
CONSULTOR
previamente sobre la factibilidad de recuperacin de las inversiones. Un barrio residencial

de clase alta econmica o un sector comercial o industrial no necesitan mayores
inversiones para constatar su capacidad de pago. Igualmente, para los barrios de clase
econmica baja se sabe de antemano que sus posibilidades de pago de contribuciones de
valorizacin son muy reducidas. Los casos individuales de excepcin no afectan las
condiciones del conjunto, y a quienes no puedan cumplir con los compromisos fiscales
dentro de los plazos generales se les concederan facilidades especiales de pago.
Cuando en algn proyecto resultare que la mayora de los propietarios de la zona de

citacin no tienen capacidad suficiente para atender el pago de las contribuciones que se
distribuyan, podra desistirse de la ejecucin de la obra por el sistema de valorizacin o
solo distribuir una parte de los costos, proporcionada a las circunstancias econmicas de
los propietarios, asumiendo la entidad pblica la diferencia no recuperable en
contribuciones.
El Decreto 1604 de 1966, que regula las normas generales sobre la contribucin de
valorizacin, en su artculo 9 que tambin define el monto a distribuir con base en el
costo de la obra, ms un porcentaje que no supere el 30%, y el beneficio real producido a
los inmuebles, restringe este monto a la capacidad de pago de los propietarios que han de
ser gravados con las contribuciones y permite, disponer, por razones de equidad, distribuir
slo parte o porcentaje del costo de la obra.
Se define el costo del proyecto del proyecto como el valor de las obras civiles, obras por
servicios pblicos, ornato y amoblamiento, bienes races, adquisiciones e
indemnizaciones, diseo, interventora, costos ambientales, gastos de distribucin y
recaudo, gastos jurdicos, gastos financieros, gastos para administracin e imprevistos.
Los gastos de administracin sern del diez por ciento (10%), e imprevistos del cinco por
ciento (5%) del costo total final de Proyecto.
La capacidad de pago es un parmetro que nos gua en la estimacin del monto a

distribuir, toda vez que nos seala cuanto del ingreso pueden dedicar los propietarios al
pago de la contribucin sin que se vea afectado su nivel de vida.
La capacidad de pago en valorizaciones define como la estimacin econmica en cuanto

a la capacidad real de un propietario para contribuir a una obra sin lesionar el presupuesto
familiar.
En otras palabras, la capacidad de pago es la afectacin al remanente de ingreso familiar

mensual, una vez satisfechas las necesidades bsicas.
Para determinar la capacidad de pago se parte de unos supuestos:
90
CONSULTOR
Las obras de inters pblico generan beneficios y estos son captados y distribuidos por
los distintos propietarios de manera diferente.
La capacidad de pago no guarda relacin con el beneficio, pues ella est relacionada con
la cantidad de dinero que un propietario pueda aportar en una unidad de tiempo, sin
afectar los lmites de sus consumos bsicos o la productividad de sus actividades.
Se tiene que la capacidad contributiva de los predios est en funcin de la productividad

potencial de los mismos y ste a su vez, en la calidad del suelo y del entorno ambiental,
geopoltico y social. Por lo tanto, la capacidad de pago se refiere, en particular, a la
rentabilidad que los predios tengan o puedan tener con base en la productividad terica,
es decir, de acuerdo con el ingreso neto generado por las actividades econmicas que en
cada predio se realice o se pueda realizar.
A partir del clculo del ingreso neto de los predios de la zona de citacin se determina el
ingreso disponible con el fin de demostrar la capacidad de pago de los predios y as
establecer el margen requerido para absorber el gravamen de valorizacin; en resumen,
se tiene que:
Ingreso disponible = Total de Ingresos Total de Egresos
91
CONSULTOR
9. BENEFICIOS GENERADOS POR LA OBRA
9.1. GENERALIDADES
Para la distribucin de las contribuciones de valorizacin por una obra o por un plan de
obras, lo primero que debe establecerse es cuales son los beneficios especficos y
determinantes que con su construccin recibirn los inmuebles que van a gravarse
fiscalmente.
Definir conceptos claros y precisos sobre la estimacin de ese beneficio y elegir medios de
apreciacin muy concretos, no es tarea fcil, dada la complejidad de los beneficios que se
generan sobre los inmuebles y la cantidad de variables que influyen dependiendo del
proyecto a ejecutar.
Los beneficios son diferentes y se extienden sobre reas mayores o menores segn la
clase de obra, la necesidad que han de satisfacer o el servicio que han de prestar. Ahora
bien al analizar los beneficios a la propiedad inmueble a causa de las obras de inters
pblico, como se ha enunciado anteriormente, se puede afirmar, sin lugar a dudas que
correlativamente a tales beneficios se produce siempre un mayor valor inmobiliario por las
condiciones de utilizacin en que queda la tierra con la construccin de la obra y por la
mayor demanda comercial que se crea sobre las propiedades mejoradas. Beneficio y
valorizacin de la tierra, son inseparables. Si se dijera que hay beneficios que no implican
un mayor valor de la tierra, habra que desconfiar de que esos beneficios sean reales y no
simplemente tericos.
Establecido un beneficio especifico y real a la propiedad inmobiliaria que se obtenga a

causa de la construccin de una obra pblica, corresponde determinar cul es el mayor
valor que dicho beneficio genera, pues este mayor valor de los predios es la medida
cuantitativa del beneficio, expresada en trminos monetarios, como ha de ser la
contribucin. Ese es precisamente el objeto de los estudios de beneficio que deben
elaborarse como paso inicial del proceso tcnico de distribucin de las contribuciones de
valorizacin, tanto respecto a una obra construida aisladamente y cuya influencia puede
estar limitada a unos pocos predios, como respecto a un conjunto de obras que influyan
sobre extensas reas de desarrollo urbano, como es el caso concreto de Ccuta por la
ejecucin de las obras antes descritas que generan beneficios sobre una gran cantidad de
predios, teniendo en cuenta la ubicacin fsica de las obras y los beneficios reales que
generaran en la movilidad de la ciudad y el precio de la tierra.
Con la construccin de obras de inters pblico, se generan diferentes tipos de beneficios

que dependiendo del proyecto especfico, se presentan con mayor o menor intensidad.
92
CONSULTOR
Es importante dentro del anlisis de la plusvala, entonces, el poder determinar en lo

posible, la magnitud o porcentaje de influencia de la obra analizada, dentro de ese mayor
valor adquirido, diferente al que puedan producir otro tipo de obras o cualquier otro factor
externo o exgeno al derivado de la construccin del proyecto, tales como la devaluacin,
inflacin y fenmenos de mercadeo de la finca raz.
9.2 LA PLUSVALA.
Se trae este concepto de la participacin en plusvala para que no se confunda con la
Contribucin de valorizacin que tambin genera plusvalas o mayores valores de la
tierra, que es el tema que nos ocupa en el objeto de este estudio para el Municipio de
Ccuta, y est regulada en Colombia por la Ley 25 de 1.921, Decreto Ley 1604 de 1.966,
Decreto Ley 1394 de 1.970. En Municipios y Departamentos es reglamentada mediante
Ordenanzas Departamentales y Acuerdos Municipales. Especficamente para Ccuta, fue
con el Acuerdo 0025 del 16 de Mayo de 2.000, que se adopto el Estatuto del Sistema de
la Contribucin de Valorizacin, vigente a la fecha y que se constituye en el marco legal
actual de este tributo. El hecho generador de la contribucin de valorizacin es la obra
pblica ejecutada por el ente territorial que genere beneficios econmicos a los
propietarios de predios de una zona de influencia, y es diferente a los hechos
generadores de la participacin en plusvala.
9.2.1 Definicin de Plusvala

Es el derecho que tienen las entidades territoriales de participar en los aumentos en el
valor del suelo, generados por las decisiones de la Administracin sobre clasificacin, uso
y posibilidad de una mayor edificacin.6(Artculo 82 Constitucin Poltica).
Es decir, la participacin en Plusvala es todo valor agregado que obtenga un predio o

conjunto de predios, motivado por:
La definicin de nuevas normas de ocupacin del territorio.

La construccin de infraestructuras.
Por el cambio de la normatividad existente en cualquier sector de la zona urbana,
suburbana o rural, que puede convertirse en un valor efectivo para los propietarios.
La Plusvala le permite a la Administracin Municipal Compartir con los particulares el

incremento en el precio del suelo generado por acciones urbansticas del ente pblico,
6 Silva Herrera Jaime, Experiencias de la aplicacin de la plusvala municipal en Colombia.

Semana de Geomtica 2005 IGAC;. Tcnico cientfico IGAC.
93
CONSULTOR
que en el pasado tena como nico beneficiario econmico a los propietarios o

poseedores de los predios.
9.2.2 Marco Jurdico

Los fundamentos tericos referentes al clculo de la plusvala aparecen en la Constitucin
Poltica de Colombia, adems existe una reglamentacin que determina el orden y la
transparencia de los estudios que respecto a este teme se hacen con el fin de realizar el
cobro de la misma. Especficamente se hace mencin de la plusvala en:
Ley 388 de 1997.
Decreto 1420 de 24 de julio de 1998
Decreto 1599 de 1999 (Derogado).
Resolucin 0762 de 23 de octubre de 1998
Decreto 1788 de 2004.
Acuerdo Municipal anterior al POT (Plan de ordenamiento Territorial)
Acuerdo Municipal que puso en vigencia el POT. (Plan de ordenamiento Territorial)
9.2.3 La Tierra en la Contribucin de Valorizacin.

Sea cual fuere el mtodo de distribucin de contribuciones que haya de seguirse, se
requiere determinar de manera precisa la base en la propiedad raz que ha de tomarse
para los clculos de estimacin del mayor valor que recibirn o han recibido los inmuebles
a causa de la ejecucin de la obra pblica que los beneficia.
El criterio que debe considerase al distribuir las contribuciones de valorizacin es el

terreno como hecho generador y se fundamenta en la afirmacin de que solo el terreno se
valoriza y que la construccin en s misma no recibe valorizacin alguna por la obra que
causa los gravmenes fiscales.
Como premisa inicial para la demostracin de este hecho, ha de tenerse en cuenta que un
inmueble edificado consta de dos elementos que, aunque complementarios, son de
naturaleza distinta, a saber, el terreno y la construccin. Ningn avalo que se efectu de
un inmueble, si se elabora razonablemente, fija un valor global al terreno y a la
construccin; los valores de estos dos elementos se estiman siempre por separado y sus
fuentes de informacin vienen de conductos distintos y se sustentan en aspectos
diferentes.
94
CONSULTOR
Para avaluar un terreno se estudia su ubicacin, rea, forma, uso potencial y precios de la
tierra en valores unitarios en el sector en que se encuentra; para avaluar la construccin
se analizan su calidad, materiales empleados, estado de conservacin, funcionalidad,
rea construida y valor comercial de la construccin nueva por metros cuadrados, y a este
valor se le descuenta el deterioro de la edificacin en el transcurso del tiempo. En el
avalo de la edificacin, el factor ms determinante es la depreciacin por tiempo de
existencia sobre la base de la temporalidad de los elementos de construccin.
Del planteamiento anterior se concluye que, mientras que los terrenos tienen valores
consolidados que no sufren depreciacin con el tiempo, ni con los usos, sino que, por el
contrario, gozan de capacidad acumulativa de las valorizaciones que obtuvieren por toda
clase de conceptos, las construcciones son, por naturaleza, depreciables, y ms
depreciables an a medida que se acelera el proceso urbano de renovacin en
edificaciones y se mejora la tcnica de la construccin, la funcionalidad del diseo se
adapta mejor a los nuevos usos y sistemas de vida y de trabajo y se embellecen las
formas arquitectnicas. La parte de un inmueble en permanente proceso de depreciacin,
es decir, que vale menos cada da, no est en condiciones de recibir valorizacin por una
obra, y si excepcionalmente la recibiera, esa valorizacin se neutralizara en el curso de
pocos aos con la depreciacin inevitable de la construccin, y desaparecer la
valorizacin obtenida. Ms aun, a la postre desaparecer tambin la construccin, pues
su duracin es limitada. Por el contrario, la tierra es permanente, y el paso del tiempo, al
contrario de depreciarla, la valoriza. As, el mayor valor que deriva de una obra pblica
que se ejecuta, no solamente lo conserva sino que tiende a aumentarlo.
Si se toma objetiva y aisladamente la construccin en una edificacin, se tendr que su

valor ser el mismo en cualquier parte donde se encuentre el edificio, ya sea al frente de
una obra nueva o en otro lugar. Claro que la buena ubicacin le da un valor superior a
todo el inmueble, ms rentabilidad y mejores condiciones de mercado, en caso de venta,
pero lo que determina ese mayor valor es el terreno mismo por su situacin, y no la
construccin. La tierra ejerce sus efectos de calidad sobre el resto del inmueble, o sea,
sobre la construccin dentro del conjunto inmobiliario.
Por eso, aunque pueda parecer que una construccin, fuera de su valor absoluto como
grado de materiales e instalaciones, se beneficia a causa de una obra pblica de
mejoramiento a la propiedad raz, ese beneficio de ubicacin o usos se debera en su
totalidad al lote de terreno en que se encuentra levantada.
Dentro de esas situaciones distintas de tierra y construccin, frente a la valorizacin que

producen las obras pblicas, ha de concluirse forzosamente que no recibiendo ninguna
95
CONSULTOR
valorizacin la edificacin en s misma, no puede tenerse en cuenta para gravarla con

contribuciones de valorizacin.
Es importante sealar que realizado el estudio de caracterizacin predial, se encontr que

en Ccuta existen alrededor de 53.557 mejoras, es decir predios construidos sobre
grandes extensiones de terreno, que no son poseedores de tierra, situacin que debe ser
materia de regulacin por parte del Concejo Municipal al momento de la decretacin de
cobro de contribuciones de valorizacin, teniendo en cuenta el concepto de que solo la
tierra obtiene beneficios, pero esta es una situacin atpica pues estas mejoras la mayora
sobre terrenos del Municipio, terminaran siendo legalizadas por mecanismos como la
prescripcin adquisitiva de dominio y sus poseedores obtendrn el titulo inmobiliario y el
derecho a la tierra.
Para la definicin de los valores iniciales de la tierra, para el Plan de Obras propuesto
para el municipio de San Jos de Ccuta se realiz la siguiente metodologa, la cual
permiti definir los precios base para la determinacin de los beneficios del proyecto.
9.2.4 Valores comerciales de la tierra.

Para determinar los valores comerciales de la tierra se realizan avalos, estos
representan el valor del inmueble expresado en dinero, entendindose por valor comercial
aquel que un comprador y un vendedor estaran dispuestos a pagar y a recibir de contado
respectivamente por una propiedad, de acuerdo a sus caractersticas generales, rea,
localizacin, actuando ambas partes libres de toda necesidad y urgencia.
Para determinar el valor de la tierra se realizaron avalos comerciales en diferentes zonas

homogneas geoeconmicas, valores que servirn de referencia antes de la ejecucin de
la obras generadoras de valorizacin utilizando las siguientes fuentes de informacin: 1)
avalos catastrales por zonas homogneas geoeconmicas; 2) avalos comerciales
realizados por peritos para determinar los nuevos precios de las zonas homogneas de la
zona de citacin; 3) Mercado Inmobiliario de la zona por investigacin y trabajo previo de
peritos expertos.
9.2.5 Definiciones concernientes a las zonas homogneas.

Una zona homognea puede entenderse como un espacio que conserva caractersticas
similares que permiten tipificar los diferentes aspectos fsicos y el desarrollo actual y
potencial de la misma. Estas pueden ser zonas homogneas fsicas o zonas homogneas
geoeconmicas.
9.2.5.1. Zona homognea fsica.
96
CONSULTOR
Espacio geogrfico con caractersticas similares en cuanto a suelos, pendientes y

tipificacin de la construccin servicios pblicos, vas, topografa. Pueden ser rurales o
urbanas.
9.2.5.2. Zona homognea Geoeconmica.

Es un espacio geogrfico con caractersticas similares en cuanto a destinacin econmica
valor del terreno y la construccin. Al igual que las zonas homogneas fsicas estas
pueden ser urbanas o rurales, dada la zona de influencia del proyecto se tiene en cuenta
que las zonas homogneas geoeconmicas urbanas estn clasificadas segn su
destinacin econmica tomando dos tipos de valores diferentes, teniendo en cuenta que
los destinos econmicos son:
1. Residencial
2. Comercial
3. Industrial
4. Institucional
5. Recreacional
6. Predios no edificados
7. Minero
8. Otros
El rea Urbanizada: Comprende los predios con destino econmico del 1 al 5.

El rea no construida: Comprende los predios con destino econmico del 6 al 8.
9.3. Metodologa y conceptos presentes en el clculo del avalo catastral.

El instituto Geogrfico Agustn Codazzi tiene en cuenta desde el ao 2001 El IVP (Indice
de Valoracin Predial, que se estima anualmente y se utiliza como criterio para determinar
el reajuste de los avalos catastrales de los predios urbanos a nivel nacional.
El ndice de Valoracin Predial (IVP) es un indicador que permite calcular la variacin

porcentual promedio de los precios de los predios urbanos del pas, excepto Bogot, entre
dos periodos de tiempo.
Con el IVP se construye un ndice que permite hacer seguimiento anual a los cambios de
valor en los predios habitacionales en rea urbana basados en sus avalos comerciales,
es decir, a partir de la dinmica del mercado de los predios se puede calcular por ciudad y
total nacional. Esta presenta limitaciones en cuanto a la cobertura, puesto que excluye a
Bogot, y tambin otras ciudades, ya que el operativo de recoleccin se realiza en las
veintids ciudades capitales de los departamentos existentes en el ao 1991.
97
CONSULTOR
Esta investigacin presenta un alcance con respecto a los predios urbanos habitacionales de
las veintids ciudades capitales colombianas de los departamentos existentes en el ao de
1991. La poblacin objetivo est compuesta por los predios urbanos habitacionales formados
de veintids ciudades: Armenia, Barranquilla, Bucaramanga, Cali, Cartagena, Ccuta,
Florencia, Ibagu, Manizales, Medelln, Montera, Neiva, Pasto, Pereira, Popayn, Quibd,
Riohacha, Santa Marta, Sincelejo, Tunja, Valledupar y Villavicencio. No se incluye a Bogot.
La informacin para calcular el IVP es recolectada por los peritos contratados por el IGAC, que
toman a septiembre como mes de referencia; la informacin es consolidada y revisada
nuevamente en el DANE Central, con el objeto de asegurar su calidad y veracidad, para luego
proceder al clculo, el cual arroja los resultados del ndice.
El indicador se encuentra disponible a finales de diciembre de cada ao, en los productos y

documentos de difusin que utiliza el DANE, como son el documento de contexto, el boletn de
prensa y los cuadros de salida.
El ndice de Valoracin Predial tiene el propsito de ser el referente anual del Consejo
Nacional de Poltica Econmica (CONPES), para que el Gobierno Nacional realice el
incremento en los avalos catastrales de los predios habitacionales de las veintids ciudades
capitales del pas, entre ellas Medelln y Cali, las que tienen catastros independientes. Se
excepta a Bogot por tener una investigacin independiente. Es as como se obtiene un
ndice total nacional y un ndice por ciudad.
El IVP, adems de reflejar el cambio patrimonial de los propietarios de bienes inmuebles y el

incremento de los avalos catastrales, puede ser utilizado tambin para medir el impacto que
tendr sobre las finanzas municipales. Sobre el particular, es muy importante tener en cuenta
que el avalo catastral es la base gravable del impuesto predial y que este representa en
promedio el 33% de los ingresos tributarios de municipios con poblacin inferior a 500.000
habitantes, constituyendo su principal fuente de ingresos. Para los otros municipios, el
impuesto predial representa el 28% de los ingresos tributarios, siendo la segunda fuente de
ingresos despus del impuesto de industria y comercio.
9.3.1. Base Conceptual
El IVP: es un ndice que mide la variacin en el valor de los bienes inmuebles con destino
econmico habitacional. El universo de esta investigacin son los predios habitacionales
de las veintids ciudades colombianas.
El Predio: es el inmueble perteneciente a una persona natural o jurdica, o a una

comunidad, situado en un mismo municipio y separado por otro predio pblico o privado.
Al realizar el avalo de un predio influyen factores como:
-rea de terreno: Corresponde a la cantidad de terreno con que cuenta el predio,

medido en metros cuadrados (m2). El rea total del predio puede estar desagregada en
varias zonas geoeconmicas.
98
CONSULTOR
- Valor del metro cuadrado de terreno:Corresponde al valor comercial del metro

cuadrado de terreno del predio investigado, medido en pesos colombianos. Este valor
solo debe ser calculado para las diferentes zonas geoeconmicas con que cuenta el
terreno del predio.
- rea construida: Corresponde a la cantidad de construccin habitacional con que

cuenta el predio, medida en metros cuadrados (m2 ). El rea total construida del predio
puede estar representada en ms de una construccin con destino econmico-
habitacional.
-Valor del metro cuadrado construido: Corresponde al valor comercial del metro
cuadrado construido del predio, medido en pesos colombianos. Este valor solo debe
ser calculado de manera independiente, para cada una de las construcciones con
destino econmico-habitacional, con que cuenta el predio.
-Puntaje de la construccin: Es la manera como se logra reconocer, clasificar y

calificar los diversos tipos de edificaciones existentes, teniendo como objetivo final el
avalo catastral. Considerando su estado de conservacin y los cambios en la
construccin, representados en cuatro variables principales: estructura, acabados
principales, bao y cocina, adems de la informacin referente al complemento
industrial y sus datos generales.
-Variacin anual del avalo comercial: Es un ndice que permite determinar el

incremento anual del valor comercial total del predio investigado, expresado en
trminos porcentuales. El cual debe ser calculado por el perito en la visita que realice a
los predios, con el objeto de detectar incrementos o prdidas injustificadas de valor.
A la fecha el DANE se encuentra en el proceso de valoracin de predios para emitir el IVP

correspondiente al ao 2016. Para el presente estudio se tendr en cuenta la informacin
obtenida para el ao 2015.
99
CONSULTOR
Fuente: DANE 2015
En estos resultados se puede observar que la ciudad de Ccuta presento para el ao

2015 una diferencial porcentual positiva del 0,98% con respecto al IVP calculado para el
ao 2014, ubicandola dentro de las 5 ciudades con mayor aumento porcentual en el pas
y por encima del IVP promedio total nacional. Este indicador es una seal positiva del
aumento del valor comercial de los predios en la ciudad, sin embargo el IVP es un
indicador promedio que no sustituye el ejercicio de avaluo y cuya muestra esta enfocada
de manera general a predios con destino habitacional excluyendo otros factores
importantes a la hora de determinar el valor comercial como el uso y la situacin particular
socioeconmica de las ciudades por estrato, pues en esta ltima categoria establece una
puntuacin general para cada uno de los estratos que no siempre refleja la situacin real
en cuanto al valor por el que se comercializa el predio. Para el presente estudio de
prefactibilidad y teniendo en cuenta que el cobro de la contribucin por valorizacin
depende de diversos factores que son nicos para cada municipio se propone la
realizacin de un anlisis ms especifico del mercado inmobiliario en la zona de
influencia.
100
CONSULTOR
9.3.2. Avalos por zonas homogneas geoeconmicas
El Instituto Geogrfico "Agustn Codazzi", avala los predios tanto urbanos como rurales,
mediante la aplicacin de la teora de las zonas homogneas geoeconmicas que
clasifican las tierras segn el uso, la topografa, el acceso, la existencia de servicios
pblicos etc., generando diferentes zonas de acuerdo con la similitud de caractersticas y
dando un valor por metro cuadrado de terreno.
Con base en la informacin suministrada por la oficina de catastro se pudo establecer en

cada uno sectores del Municipio de San Jos de Ccuta los precios de la tierra para cada
zona e igualmente para cada predio, obteniendo como resultado un valor por metro
cuadrado para el ao 2.016.
Estos valores fueron comparados con los precios actuales del mercado obtenidos a partir
de avalos practicados por peritos en la zona de influencia de los proyectos, concluyendo
que existe una gran diferencia entre los precios obtenidos del catastro y los reales valores
de comercializacin de los predios.(Ver tabla XXX)
Sin embargo en el trabajo de campo se encontr que las zonas definidas para cada predio
coincidan con las condiciones fsicas y econmicas del terreno, optando por utilizar esta
metodologa como herramienta para clasificar los predios de acuerdo a sus caractersticas
fsicas y econmicas, y mantener su correlacin con los precios de la tierra obtenidos del
mercado.
La siguiente fue la informacin obtenida por Municipio y Zona geoeconmica, para el

Municipio de San Jos de Ccuta:7
Tabla #. Municipio: San Jos de Ccuta Zona: Urbana
7 Listado de Tablas y Reglas, Municipio de San jos de Ccuta, INSTITUTO GEOGRAFICO

AGUSTIN CODAZZI, Ao 2016
101
CONSULTOR
Zona Valor M2 Zona Valor M2 Zona Valor M2 Zona Valor M2 Zona Valor M2
1 1,704,654 14 721,200 27 229,473 40 49,173 53 14,752
2 1,639,091 15 655,636 28 209,804 41 45,895 54 1,606
3 1,560,614 16 590,073 29 190,135 42 42,616 55 1,179
4 1,481,737 17 557,291 30 170,465 43 39,338 56 302
5 1,363,723 18 524,509 31 150,796 44 32,782 57 243
6 1,271,935 19 491,727 32 131,127 45 26,226 58 84
7 1,180,145 20 458,945 33 118,014 46 19,669 59 57
8 1,114,582| 21 426,164 34 104,901 47 16,391 60 36
9 1,049,018 22 393,382 35 91,789 48 13,113 61 20
10 983,454 23 360,600 36 78,677 49 9,834
11 917,891 24 327,818 37 65,564 50 6,556
12 852,327 25 295,036 38 59,008 51 3,278
13 786,763 26 262,254 39 52,451 52 20,653
Fuente: IGAC. Ao 2.016
9.4 Avalos realizados por peritos para determinar los nuevos precios de las
zonas homogneas de la zona de influencia
9.4.1. Antecedentes y Referencia de Procesos en Municipios Vecinos

(Bucaramanga y Floridablanca Departamento de Santander)
Como referencia en el anlisis de los valores comerciales de la tierra antes y despus de

la ejecucin de proyectos de infraestructura vial, factor indispensable en el clculo del
beneficio percibido por la ejecucin de las mismas se analiza el caso especfico de los
municipios de Bucaramanga y Floridablanca en el vecino departamento de Santander.
Para ello se realiz un estudio comparativo de los valores comerciales de los predios
entre el ao 2013 y el ao 2016, en puntos estratgicos basado en la elaboracin de 22
102
CONSULTOR
avalos en puntos estratgicos de la zona de Influencia de los proyectos Intercambiador

mesn de los Bcaros , Intercambiador Vial Neomundo, Intercambiador avenida
Quebradaseca Carrera 15 y el proyecto vial Calle 54-56, conexin sector oriente-
occidente, occidente oriente (17 avalos) en el municipio de Bucaramanga e
Intercambiador el Bosque (5 avalos) en el municipio de Floridablanca.
En estos avalos se tiene en cuenta factores como la estratificacin, zona homognea

geoeconmica, uso de la tierra, indice de ocupacin e indice de construccin y el
tratamiento de la zona.
A continuacin se relacionan los valores obtenidos en los avalos en cada municipio:
Tabla bucaramanga
Tabla floridablanca
En el anexo # se pueden analizar las fichas tcnicas de cada uno de los avalos citados
anteriormente.
De esta informacin podemos obtener una relacin entre el valor de la tierra en el ao

2013 (Sin la ejecucin de Proyectos) con el valor de la tierra para el ao 2016 (Con los
proyectos Ejecutados), dicho factor de relacin nos da una referencia del porcentaje real
de valorizacin en obras ya ejecutadas y financiadas por procesos de valorizacin
similares al propuesto para el Plan de desarrollo 2016-2019 del Municipio de San Jos de
Ccuta.
Cuadro por elaborar (falta archivo digital antonio jose)
Por otro lado si a los valores comerciales de la tierra en los puntos de avaluo en el ao
2013 se les aplica un ajuste proporcional al indice de precios del consumidor ao a ao
hasta el mes de noviembre de 2016 tenemos:
Tabla # . Ajuste 2013- 2016 Municipio de Bucaramanga
VALOR VALOR
CATASTRAL COMERCIAL 2014 IPC 2015 IPC 2016 IPC VALOR CON IPC
ZE 2013 2013 3,66% 6,77% 6,48% NOV 2016
1 2,400,000 3,500,000 128,100 245,622 251,017 4,124,740
5 1,200,000 2,260,000 82,716 158,602 162,085 2,663,403
103
CONSULTOR
8 960,000 1,440,000 52,704 101,056 103,276 1,697,036

9 450,000 1,020,000 37,332 71,581 73,154 1,202,067
11 720,000 1,440,000 52,704 101,056 103,276 1,697,036
13 600,000 1,560,000 57,096 109,477 111,882 1,838,455
13 600,000 1,200,000 43,920 84,213 86,063 1,414,196
14 900,000 1,440,000 52,704 101,056 103,276 1,697,036
14 780,000 1,440,000 52,704 101,056 103,276 1,697,036
14 720,000 1,320,000 48,312 92,635 94,669 1,555,616
14 540,000 960,000 35,136 67,371 68,850 1,131,357
15 480,000 1,680,000 61,488 117,899 120,488 1,979,875
15 540,000 1,080,000 39,528 75,792 77,457 1,272,777
17 420,000 1,000,000 36,600 70,178 71,719 1,178,497
20 330,000 850,000 31,110 59,651 60,961 1,001,722
25 210,000 780,000 28,548 54,739 55,941 919,228
31 180,000 1,920,000 70,272 134,741 137,701 2,262,714
Tabla # . Ajuste 2013- 2016 Municipio de Floridablanca
VALOR VALOR
CATASTRAL COMERCIAL 2014 IPC 2015 IPC 2016 IPC VALOR CON IPC
ZE 2013 2013 3,66% 6,77% 6,48% NOV 2016
COMPLETAR ANALISIS
%
VALOR VALOR VALORIZACION
COMERCIAL COMERCIAL VALOR CON RESPECTO A %VALORIZACION
ZE 2013 2016 IPC 2016 DIFERENCIA 2016 RESPECTO A 2013
1 3,500,000 4,500,000 4,124,740 375,260 10.7 28.571%
5 2,260,000 2,500,000 2,663,403 -163,403 -7.2 10.619%
8 1,440,000 1,600,000 1,697,036 -97,036 -6.7 11.111%
9 1,020,000 1,600,000 1,202,067 397,933 39.0 56.863%
104
CONSULTOR
11 1,440,000 2,500,000 1,697,036 802,964 55.8 73.611%

13 1,560,000 1,800,000 1,838,455 -38,455 -2.5 15.385%
13 1,200,000 1,800,000 1,414,196 385,804 32.2 50.000%
14 1,440,000 1,800,000 1,697,036 102,964 7.2 25.000%
14 1,440,000 2,500,000 1,697,036 802,964 55.8 73.611%
14 1,320,000 1,800,000 1,555,616 244,384 18.5 36.364%
14 960,000 1,400,000 1,131,357 268,643 28.0 45.833%
15 1,680,000 1,800,000 1,979,875 -179,875 -10.7 7.143%
15 1,080,000 1,800,000 1,272,777 527,223 48.8 66.667%
17 1,000,000 1,600,000 1,178,497 421,503 42.2 60.000%
20 850,000 1,200,000 1,001,722 198,278 23.3 41.176%
25 780,000 1,200,000 919,228 280,772 36.0 53.846%
31 1,920,000 2,500,000 2,262,714 -342,714 -17.8 30.208%
22.5% 40.353%
9.4.2. Calculo de la muestra a considerar en la ejecucin de avalos

comerciales
Con el fin de determinar los valores comerciales de la tierra y las caractersticas de las
diferentes zonas socioeconmicas, se realiz el clculo estadstico de la muestra
necesaria en cuanto al nmero de avalos que se deberan tener en cuenta a evaluar
para obtener datos representativos de la dinmica comercial de los predios en el
municipio de San Jos de Ccuta, para a partir de esta informacin tener una visin ms
clara de la situacin y de la potencialidad en cuanto al valor de los terrenos a considerar.
Teniendo en cuenta la poblacin predial urbana del municipio por zonas geoeconmicas,
nmero de predios y valor del metro cuadrado tenemos:
ZE PREDIOS VALOR IGAC($/M2)

0 53,557 Mejoras(0)
1 925 1,704,654
2 1,514 1,639,091
3 242 1,560,614
4 598 1,481,737
5 441 1,363,723
105
CONSULTOR
6 1,428 1,271,935
7 264 1,180,145
8 2,266 1,114,582
9 759 1,049,018
10 428 983,454
11 1,294 917,891
12 624 852,327
13 414 786,763
14 483 721,200
15 628 655,636
16 1,159 590,073
17 206 557,291
18 1,256 524,509
19 2,631 491,727
20 1,694 458,945
21 3,397 426,164
22 3,087 393,382
23 3,906 360,600
24 3,154 327,818
25 6,658 295,036
26 1,225 262,254
27 3,938 229,473
28 4,725 209,804
29 12,163 190,135
30 4,804 170,465
31 1,841 150,796
32 6,586 131,127
33 8,154 118,014
34 8,785 104,901
35 7,716 91,789
36 15,408 78,677
37 7,220 65,564
38 6,165 59,008
39 5,406 52,451
40 3,149 49,173
41 2,179 45,895
42 2,454 42,616
43 3,388 39,338
106
CONSULTOR
44 2,078 32,782
45 8,448 26,226
46 2,969 19,669
47 1,794 16,391
48 2,656 13,113
49 1,469 9,834
50 207 6,556
51 4,145 3,278
52 1 20,653
53 1 14,752
54 364 1,606
55 1 1,179
56 1 302
58 3 84
59 1 57
61 1 20
Total general 222,458
Predios a tener en
cuenta 168,528 137
Es importante sealar que hay predios que aparecen en la base de datos con rea de
construccin y sin rea de terreno. Esto tcnicamente se llama mejora y ocurre cuando
terreno y edificacin tienen nmeros catastrales diferentes y generalmente diferentes
propietarios, uno dueo del terreno y otro de la edificacion. Como se puede observar la
distribucin de nmero de predios en algunas zonas no corresponde a valores que
aporten datos relevantes a la hora de realizar los clculos propuestos, es el caso de la
zona 0 con un alto nmero de predios (53.557) que corresponden en su gran mayoria a
mejoras de edificaciones ya contenidas en el censo de predios de las dems zonas o las
zonas 52,53,54,55,56,57,58,59,60 y 61 donde el nmero de predios y el rea de terreno
es irrelevante comparado con el total de predios del municipio, por lo que incluirlos en el
clculo de la muestra no aporta informacin relevante para el estudio de los valores
comerciales actuales en la zona de influencia.
Teniendo en cuenta las anteriores consideraciones se tom el nmero total de predios en

las zonas 1 a la 51 siendo determinando una poblacin de 168.528 predios que tomamos
como base para calcular la muestra representativa de avalos que deberan realizarse en
la zona de influencia.
107
CONSULTOR
Entonces basndonos en una N =168.528 tenemos que el tamao de la muestra se

define como:
N (p) (q) (z)2

n=
(p) (q) (z)2 + N (E)2
Donde N=Tamao de la Poblacin total

n=Tamao de la muestra encuesta
p=probabilidad de ocurrencia=q=0.5 (proporcional)
E =% de error

z=coeficiente calculado a partir del valor de confianza= (1 )
2
Nivel de confianza= %
Analizando los distintos resultados obtenidos para la muestra al variar el porcentaje de

error y el grado de confiabilidad tenemos:
N [tamao del
168,528
universo]
p [probabilidad de
0.5
ocurrencia]
Nivel de z =(1-
1-alfa/2
Confianza (alfa) alfa/2)
90% 0.05 1.64
95% 0.025 1.96
97% 0.015 2.17
99% 0.005 2.58
Matriz de Tamaos muestrales para un universo de 168.528 predios con una p de 0.5
d [error
Nivel de mximo de
Confianza estimacin]
10.0% 9.0% 8.0% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0%
90% 67 83 105 137 187 269 419 744 1,664 6,466
95% 96 118 150 196 266 383 598 1,060 2,367 9,086
97% 118 145 184 240 326 470 733 1,298 2,893 11,004
99% 166 205 260 339 461 663 1,034 1,829 4,060 15,145
Un enfoque para seleccionar el tamao de muestra consiste en maximizar la ecuacin,

teniendo en cuenta que este es mximo cuando p = 0.5. En el grfico N.1 puede
observarse fcilmente que, si se aumenta el nivel de confianza, el intervalo de estimacin
108
CONSULTOR
se ampla (aumenta el error). Igualmente, el margen de error tambin se puede disminuir

si se disminuye la confianza en la estimacin, pero no es una estrategia muy deseable
puesto que se estara incrementada la posibilidad de obtener una conclusin incorrecta.
Grfico N.1
Lo ideal es, entonces, que el intervalo establecido tenga un nivel de confianza aceptable,
pero que sea estrecho (con poco error) porque mientras ms alto sea el nivel de
confianza, ms probable es que el intervalo contenga el parmetro y mientras ms
estrecho es el intervalo ms exacta es la estimacin. Estas dos propiedades parecen
contraponerse y slo pueden mejorarse si se aumenta el tamao de la muestra (y eso
implica un aumento en costos y tiempo); por lo tanto, el trabajo consiste en equilibrar el
nivel de confianza, el tamao de la muestra y el margen de error admitido de modo que se
obtenga un intervalo aceptable.
En otras palabras, tomar una muestra ms grande de lo necesario para alcanzar los
resultados deseados es derrochar los recursos, mientras que las muestras muy pequeas
conducen a resultados invlidos. El objetivo principal es obtener tanto una exactitud
deseable como un nivel apropiado de confianza con mnimos costos y gasto de recursos.
Teniendo en cuenta lo anterior y analizando la distribucin del nmero total de predios por
zona se decidi seleccionar la tamao de la muestra calculada en un nivel de confianza
del 90% y un porcentaje de error del 7%, dicho valor permite de manera cmoda realizar
el anlisis de los valores comerciales de la tierra y obtener conclusiones significativas en
cuanto a la relacin entre los valores catastrales y los montos reales en que se estan
comercializando los predios en la zona de influencia.
109
CONSULTOR
Nmero total de predios 168.528

Probabilidad de ocurrencia: 0.5
Nivel de confianza 90%
Porcentaje de error 7%
Muestra de avaluos a realizar 137
Como parte del grupo de trabajo, correspondi al arquitecto Gerardo Rueda Ramrez
perito avaluador de con ms de 25 aos de experiencia y RNA la ejecucin de 137
avalos especiales en diferentes sectores del Municipio de San Jos de Ccuta. Los
puntos seleccionados se relacionan a continuacin:
110
CONSULTOR
Tabla #. PUNTOS DE AVALOS SELECCIONADOS EN LA ZONA DE CITACIN
N DE AREA DE AREA
AVALUO DIRECCION ESTRATO Z.E. TERRENO CONSTRUIDA AVALUO IGAC
1 C 8 1 60 BR LATINO 03 27 4,007 1,293 $229,473
2 D SANTANDER 10 48 MZ L LO 4 BR CEN 02 2 899 0 $1,639,091
3 D SANTANDER 11 36 LO B4BIS UR ROSE 99 10 1,022 0 $983,454
4 C 6 1 53 BR LATINO 03 19 805 699 $491,727
5 D SANTANDER 3 37 41 BR LATINO 99 11 438 543 $917,891
6 A 6 1 86 99 24 1,837 444 $327,818
7 A 7 0 51 53 BR LA MERCED 99 20 286 901 $458,945
8 A 6 8N 9N ZONA INDUSTRIAL 03 28 2,930 1,838 $209,804
9 A 7A 8N 80 86 C 9N 7A 17 33 BR SEV 99 32 491 773 $131,127
10 A 0 1 115 UR QUINTA BOSCH 04 15 393 208 $655,636
11 A 0 2N 60 BR LLERAS RESTREPO 99 15 360 257 $655,636
12 C 19 2 50 54 BR SAN LUIS 03 32 88 88 $131,127
13 C 19A 1 51 MZ G Lo 1 UR BOSQUES DE 03 29 84 214 $190,135
14 AP 104 TO 1 CD PLENITUD 06 12 145 110 $852,327
15 C 19 14 38 BR AGUAS CALIENTES 02 30 202 147 $170,465
16 A 9 14 42 BR LA LIBERTAD 02 32 189 149 $131,127
17 C 30 11 15 BR LA LIBERTAD 02 33 242 70 $118,014
18 A 7 18A 17 BR LA LIBERTAD 03 37 88 125 $65,564
19 C 6 7 46 BR PAMPLONITA 02 45 172 76 $26,226
20 A 4 24 27 CS 1 BR SAN MATEO 02 34 108 198 $104,901
111
CONSULTOR
21 MZ E17 LT 11 UR TORCOROMA II 02 35 90 44 $91,789

22 C 16 12 74 BR LA LIBERTAD 02 28 162 150 $209,804
23 C 4 12 27 MZ 17 LT 22 ET 2 SAN MAR 03 35 120 93 $91,789
24 C 42 8 35 (C 6 2 38) BR BOGOTA 01 37 255 114 $65,564
25 C 9 16 27 BR CUNDINAMARCA 03 30 101 93 $170,465
26 C 3 12 91 BR CARORA 02 32 187 142 $131,127
27 C 6A 13 43 BR LOMA DE BOLIVAR 02 34 265 175 $104,901
28 C 3 6 68 BR CARLOS RAMIREZ PARIS 02 38 271 92 $59,008
29 C 22 4 33 BR OSPINA PEREZ 02 36 271 125 $78,677
30 A 9 1N 06 BR SAN MARTIN 02 33 194 109 $118,014
31 A 0B 4 100 BR SANTA ANA 01 36 240 128 $78,677
32 C 5AN 3E 121 MZ 12 Lo 15 UR CEIBA 04 26 149 0 $262,254
33 MZ B Lo 5 CONJ RES PORTAL DE BOCON 03 34 88 74 $104,901
34 A 5 6 25 31 35 BR LATINO 99 24 546 1,167 $327,818
35 C 12 6 21 BR CENTRO 99 11 149 410 $917,891
36 C 22 0A 56 0B 21 BR BLANCO 05 22 278 192 $393,382
37 C 9 6 88 BR CENTRO 99 6 548 520 $1,271,935
38 A 0 13 34 BR LA PLAYA 99 9 479 492 $1,049,018
39 A 0 13 135 BR CAOBOS 99 16 523 664 $590,073
40 C 15 5 38 46 BR CENTRO 03 13 248 257 $786,763
41 A LIBERTADORES 0E 60 BR BLANCO 05 22 855 421 $393,382
42 A 1 27 45 BR SAN RAFAEL 03 26 239 199 $262,254
43 C 19 8 88 BR CAMILO TORRES 02 37 262 257 $65,564
44 C 19 4 57 BR CRISTO REY 02 41 290 273 $45,895
45 C 19A 15 62 BR ALFONSO LOPEZ 02 33 240 86 $118,014
46 C 12 11 49 BR EL CONTENTO 03 24 148 112 $327,818
112
CONSULTOR
47 A 4 9 57 61 BR CENTRO 99 8 280 281 $1,114,582

48 C 12A 2E 96 MZ 5 LO 4 UR QUINTA VE 04 21 379 361 $426,164
49 A 9E 9 38 BR LA RIVIERA 05 19 311 249 $491,727
50 A GRAN COLOMBIA 3E 60 BR POPULAR 04 15 174 204 $655,636
51 C 22A 91 (C10 0 91) BR MOTILONES 02 35 289 217 $91,789
52 C 4BN 23A 45 MZ K3 LO 15 BR JUAN A 03 34 189 139 $104,901
53 A GRAN COLOMBIA 11E 08 16 BR QUINT 04 18 355 422 $524,509
54 C 15 6 43 BR EL SALADO 02 30 324 155 $170,465
55 C 12 1 66 BR AEROPUERTO 02 36 424 247 $78,677
56 C 4 3 46 56 BR AEROPUERTO 02 36 814 0 $78,677
57 C 20AN 2 169 MZ E LO 50 UR PRADOS 04 25 161 413 $295,036
58 A 12B 5N 51 (C 2 0 40) BR CHAPINER 02 43 129 130 $39,338
59 C 23 2 72 MZ G LO 33 UR GARCIA HER 03 29 84 60 $190,135
60 C 31 1A 53 BR VIRGILIO BARCO 01 44 492 0 $32,782
61 C 20AS 9C 57 BR LAS CUMBRES 01 46 233 0 $19,669
62 C 12AN 4 71 MZ A LO 5 UR PORTACHUE 04 25 97 132 $295,036
63 A 0AN 0 52 MZ 3 LO 9 UR TRIGAL DEL 02 39 90 76 $52,451
64 A 3E 1 136 BR LA CEIBA 04 25 188 101 $295,036
65 A 9E 1 20 BR QUINTA ORIENTAL 04 19 200 155 $491,727
66 C 10 5 22 30 BR CENTRO 99 1 635 799 $1,704,654
67 C 10 4 37 BR CENTRO 99 1 964 1,421 $1,704,654
68 C 10 4 50 54 60 LT 3A BR CENTRO 99 1 704 266 $1,704,654
69 C 10 7 47 L A BR CENTRO 99 2 193 165 $1,639,091
70 A 7 10 79 83 BR CENTRO 03 2 441 47 $1,639,091
113
CONSULTOR
71 C 9 7 86 BR EL CENTRO 99 3 119 390 $1,560,414

72 C 9 7 83 85 BR CENTRO 99 3 210 104 $1,560,414
73 C 12 4 52 76 BR CENTRO 99 4 353 353 $1,481,737
74 C 12 5 53 57 BR CENTRO 99 4 174 464 $1,481,737
75 C 12 5 72 78 BR CENTRO 99 4 168 576 $1,481,737
76 A 7 11 02 04 08 BR CENTRO L 1 99 5 189 249 $1,363,723
77 A LIBERTADORES 0 181 L 1-02 C 20N 99 5 109 37 $1,363,723
78 A 1 10 12 18 24 (C 10 1 05 11) BR 99 6 376 376 $1,271,935
79 C 9A 1 73 75 BR CENTRO 99 6 301 426 $1,271,935
80 A 11E 7AN 24 BR GUAIMARAL 03 7 142 111 $1,180,145
81 A 11E 9N 31 BR GUAIMARAL 03 7 133 120 $1,180,145
82 C 8 7 86 L 3 ED LA OCTAVA 99 8 35 65 $1,114,582
83 C 8 4 62 BR EL CENTRO 03 8 88 87 $1,114,582
84 A 0 11 94 96 C 12 0 16 BR LA PLAYA 99 9 562 302 $1,049,018
85 C 7 8 64 66 BR EL LLANO 03 20 416 461 $458,945
86 D SANTANDER 2E 10 L 1-06 BR CENTRO 99 10 75 97 $983,454
87 A 3 3 24 BR LLERAS RESTREPO 04 11 225 256 $917,891
88 C 7 5E 52 CS 1 UR SAYAGO 04 12 120 159 $852,327
89 C 9 4E 34 MZ A Y B Lo 1 UR ROSETAL 99 12 344 0 $852,327
90 MZ 3 LO 8 CS 8A UR EL MIRADOR CAMP 06 13 300 382 $786,763
91 A 1 26 124 LO 72 CONJ SAN ISIDRO 06 13 268 276 $786,763
92 A LIBERTADORES 15N 178 MZ G LO 27 99 14 16 16 $721,200
93 C 17 2 27 CS 1 AGRUPACION VIVIENDA 03 14 123 143 $721,200
94 C 16 0E 25 UNID 101B BR LOS LIBERT 99 16 30 45 $590,073
95 C 15 0 27E BR LOS CAOBOS 05 16 1,171 539 $590,073
96 A LIBERTADORES 10 84 UR LA RIVIERA 99 17 593 254 $557,291
114
CONSULTOR
97 C 13 2 21 BR CENTRO 99 17 334 1,032 $557,291

98 A 2 15 63 69 BR LA PLAYA 03 18 221 221 $524,509
99 C 15 0 85 BR LA PLAYA 05 18 237 102 $524,509
100 A 10 9 40 BR EL LLANO 99 20 392 614 $458,945
101 A 9 7 22 BR EL LLANO 03 20 237 224 $458,945
102 A 0 20 34 38 BR BLANCO 05 21 288 367 $426,164
103 A 0 18 46 48 BR BLANCO 05 21 289 204 $426,164
104 C 6N 1AE 196 MZ 18 LO 32B UR LA CE 05 22 180 252 $393,382
105 C 3N 17E 19 LO 17A UR PLAYA HERMOS 03 23 109 0 $360,600
106 C 3 1 33 BR COLSAG 04 23 231 261 $360,600
107 A 0C 23B 34 BR EL ROSAL 05 23 208 177 $360,600
108 C 1C 2B 84 MZ 3 LO 5 UR VILLA CAMI 03 26 98 93 $262,254
109 C 19 11 04 CS 2 BR LA LIBERTAD 02 27 169 202 $229,473
110 C 19 9 53 BR LA LIBERTAD 02 27 249 349 $229,473
111 C 16 8 65 BR PARAMO 03 28 103 91 $209,804
112 C 24A 48 35 BR PALMERAS 02 31 337 116 $150,796
113 A 2 8 41 BR AEROPUERTO 02 31 251 237 $150,796
114 C 12 16 15 INT BR CUNDIMARCA 03 31 117 119 $150,796
115 C 9 5 54 BR DONA CECI 02 33 220 126 $118,014
116 A 21 11 47 BR VALLESTHER 02 35 407 282 $91,789
117 C 11 6 32 BR SAN LUIS 02 38 67 67 $59,008
118 C 10 15 14 BR BELISARIO LO 1 01 38 149 61 $59,008
119 C 36N 29 76 (C 25 7 76) BR BUENOS 02 38 189 0 $59,008
120 A 28 11N 12 BR MOTILONES 02 39 357 197 $52,451
115
CONSULTOR
121 C 0C 1AN 16 MZ E LO 4 UR LIMONAR D 02 39 90 45 $52,451

122 C 16 48 42 BR ANTONIA SANTOS 02 40 140 111 $49,173
124 C 20 6B 47 BR LA CABRERA 02 41 180 98 $45,895
125 C 13A 24 21 BR GAITAN 01 42 72 62 $42,606
127 A 7 12 39 BR AEROPUERTO 02 43 74 100 $39,338
128 C 5 7C 18 INT 2 MZ A CJ CERRADO VI 03 44 93 98 $32,782
129 A 8B 25 68 MZ 3 LT 18 BR VILLAS DE 01 45 128 0 $26,226
C 22A 6B 47 MZ E LO 10 UR COLINAS DEL
130 NORTE 02 46 101 43 $19,669
131 C 16 30 83 BR RUDESINDO SOTO 01 47 174 0 $16,391
132 A 9 10 46 BR DONA NIDIA 02 47 224 102 $16,391
133 A 8A OAN 29 BR PUEBLO NUEVO 02 30 327 197 $170,465
134 D SANTANDER 8 50 52 54 56 58 62 BR 04 11 681 848 $917,891
135 D SANTANDER 8 23 BR POPULAR 04 11 322 341 $917,891
136 A 3 20 59 43 BR SAN MATEO 02 29 623 573 $190,135
137 BQ C L 24 CENTRO COMERCIAL BOLIVAR 99 27 217 53 $229,473
Fuente: Datos IGAC, Avalos Consultora.
116
CONSULTOR
9.4.3 Anlisis y comparacin de avalos catastrales y comerciales de la zona de citacin.

Como parte de la metodologa utilizada para determinar el valor actual de la tierra se hizo un anlisis comparativo entre de
los valores comerciales obtenidos a partir de los avalos que realizo el perito Ing. Gerardo Rueda Ramrez en el Municipio
de San Jos de Ccuta y las cifras que el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi manejo como valores catastrales por zona
homognea geoeconmicas, criterio que como habamos mencionado anteriormente se us para la ejecucin de dichos
avalos. Este anlisis refleja una notoria diferencia entre el valor que por metro cuadrado se da a la tierra en cada una de
las zonas reconocidas por el IGAC y el precio real de comercializacin de predios.
Cabe anotar que en la siguiente tabla se mencionan los valores en que oscilan los precios comerciales en cada una de las
zonas para el sector urbano, con base en esto se calcula un valor comercial promedio para la misma, excluyendo en el
clculo de este algunos avalos de sectores que por sus caractersticas o que por el uso que se les ha dado presentan
valores muy elevados o por el contrario muy bajos con respecto a los dems avalos realizados en la zona.
Teniendo en cuenta los resultados de los valores comerciales podemos notar que sobrepasan claramente el valor
catastral, razn por la cual resulta evidente la necesidad de calcular un indicador promedio que nos permita determinar en
general el aumento que se da entre los dos precios. En la tabla se relacionan los multiplicadores obtenidos para cada una
de las zonas, es decir el nmero de veces que el valor catastral se da en el valor comercial y el promedio total de estos
excluyendo los valores que podran generar guarismos muy altos, que distorsionen el valor promedio y se obtenga un
resultado sesgado. Algunas zonas no presentan valores de avalo por cuanto no resultaban representativos en cuanto a la
afectacin econmica del proyecto, como son las zonas 48 a la 61.
117
CONSULTOR
Tabla 4. Multiplicador
VALOR NUMERO DE
ZONA EC. VALOR COMERCIAL SEGN AVALUOS PROMEDIO MULTIPLICADOR
IGAC AVALUOS
1 1,704,654 3
2 1,639,091 3
3 1,560,614 2
4 1,481,737 3
5 1,363,723 2
6 1,271,935 3
7 1,180,145 2
8 1,114,582 3
9 1,049,018 3
10 983,454 2
11 917,891 3
12 852,327 3
13 786,763 2
14 721,200 2
15 655,636 2
16 590,073 3
17 557,291 2
18 524,509 3
19 491,727 3
20 458,945 3
21 426,164 3
118
CONSULTOR
22 393,382 3
23 360,600 3
24 327,818 3
25 295,036 3
26 262,254 3
27 229,473 3
28 209,804 3
29 190,135 3
30 170,465 3
31 150,796 3
32 131,127 4
33 118,014 4
34 104,901 4
35 91,789 4
36 78,677 4
37 65,564 3
38 59,008 3
39 52,451 3
40 49,173 2
41 45,895 2
42 42,616 2
43 39,338 2
44 32,782 2
119
CONSULTOR
45 26,226 2
46 19,669 2
47 16,391 2
48 13,113 2
49 9,834 1
50 6,556 2
51 3,278 2
52 20,653
53 14,752
54 1,606
55 1,179
56 302
58 84
59 57
61 20
MULTIPLICADOR PROMEDIO PARA LA ZONA DE CITACION
Fuente: Datos IGAC, Elaboracin Propia
120
CONSULTOR
Los valores resaltados corresponden a los avalos que por condiciones particulares
presentaban mayor variacin frente al promedio del valor comercial de la zona.
Finalmente concluimos que el valor del multiplicador promedio para la zona de influencia
es aproximadamente 2.0 para el sector urbano; ndice que nos sirve de referencia para
actualizar de manera general los valores de los precios comerciales por zona
geoeconmica a partir de los datos que maneja el IGAC.
Las siguientes son las nuevas tablas de valores de la tierra por zona geoeconmica luego
de aplicar los ndices anteriormente calculados y que servir como base de clculo del valor
de la tierra sin tener en cuenta los proyectos:
Tabla 5. Valores Comerciales IGAC con multiplicador(2)

NUEVO VALOR
ZONA VALOR COMERCIAL (M2)
COMERCIAL(M2)
1 1,704,654 3,409,308
2 1,639,091 3,278,182
3 1,560,614 3,121,228
4 1,481,737 2,963,474
5 1,363,723 2,727,446
6 1,271,935 2,543,870
7 1,180,145 2,360,290
8 1,114,582 2,229,164
9 1,049,018 2,098,036
10 983,454 1,966,908
11 917,891 1,835,782
12 852,327 1,704,654
13 786,763 1,573,526
14 721,200 1,442,400
15 655,636 1,311,272
16 590,073 1,180,146
17 557,291 1,114,582
18 524,509 1,049,018
19 491,727 983,454
20 458,945 917,890
21 426,164 852,328
22 393,382 786,764
23 360,600 721,200
121
CONSULTOR
24 327,818 655,636
25 295,036 590,072
26 262,254 524,508
27 229,473 458,946
28 209,804 419,608
29 190,135 380,270
30 170,465 340,930
31 150,796 301,592
32 131,127 262,254
33 118,014 236,028
34 104,901 209,802
35 91,789 183,578
36 78,677 157,354
37 65,564 131,128
38 59,008 118,016
39 52451 104,902
40 49,173 98,346
41 45,895 91,790
42 42,616 85,232
43 39,338 78,676
44 32,782 65,564
45 26,226 52,452
46 19,669 39,338
47 16,391 32,782
48 13,113 26,226
49 9,834 19,668
50 6,556 13,112
51 3,278 6,556
52 20,653 41,306
53 14,752 29,504
54 1,606 3,212
55 1,179 2,358
56 302 604
57 243 486
58 84 168
59 57 114
122
CONSULTOR
60 36 72
61 20 40
Fuente: IGAC ao 2016, Clculos Consultor
9.5. CALCULO DEL BENEFICIO GENERADO POR LOS PROYECTOS.
9.5.1 Antecedentes
En San Jos de Ccuta se ha utilizado el sistema de valorizacin para ejecucin de obras
de inters pblico, y en los ltimos diez aos ejecuto obras de gran importancia para el
desarrollo de la ciudad como fueron la interseccin de la diagonal Santander con el canal
Bogot, la interseccin de la avenida San Luis y la via Urea, la interseccin de la redoma
San Mateo, la interseccin de la redoma al Aeropuerto y el puente La Gazapa, entre otras
con importantes inversiones y comprobada generacin de beneficios econmicos a los
predios de las diferentes zonas de influencia de las obras ejecutadas.
9.5.2 Metodologa.
De la simplicidad que inicialmente se utiliz para calcular beneficios, que en la prctica se
limitaba a medir las distancias de la obra a los predios beneficiados y proporcionalmente por
reas, hoy las exigencias y conocimientos de economa urbana obligan a utilizar mtodos
ms rigurosos y comprobables, que permitan legalmente demostrarle a los propietarios, a la
comunidad y a los concejos municipales y a las juntas que aprueban estos cobros, la
equidad de esta contribucin.
El artculo 52 del Acuerdo Municipal 0025 de 2.000, establece los diferentes mtodos
validos para evaluar el beneficio, as:
1. Del doble avalu comercial para toda la zona. Consiste en avaluar cada uno de
los inmuebles sin proyecto (situacin actual) y con proyecto construido y en
funcionamiento.
2. Del doble avalu comercial para franjas de la zona. Por el cual se avalan algunos
inmuebles caractersticos situados a diferentes distancias del proyecto, sin
proyecto (situacin actual) y con proyecto construido y en funcionamiento.
3. Por analoga. Segn el cual se selecciona un proyecto semejante ya ejecutado,
en una zona similar a aquella en donde se va a construir el nuevo proyecto.
4. De doble avalu por muestreo. Por medio del cual se avalan unos puntos de la
zona de influencia seleccionados por metodologa de muestreo para determinar un
nivel de confiabilidad y el grado de error. Para cada punto se avala la tierra, sin
proyecto (situacin actual) y con proyecto construido y en funcionamiento,
considerando situaciones homogneas y/o anlogas de los predios y/o inmuebles
123
CONSULTOR
Para este caso en particular se determino utilizar el mtodo del doble avalu por muestreo,
para calcular los futuros beneficios generados por las obras y como mtodo alterno
apoyarse en el de analoga, comparndolo con proyectos similares ejecutados en una
ciudad con caractersticas similares a Ccuta, como lo es Bucaramanga.
Este sistema podemos resumirlo de manera bsica, en seleccionar previamente unos

predios muestra, nmero suficientemente representativo, a los cuales se les hace un
avalo comercial para establecer a la fecha, diciembre de 2016, su valor comercial. Para
la realizacin de los avalos se seguirn las directrices del Decreto 1420 del 24 de Julio
de 1998, del Ministerio de Desarrollo Econmico y las normas que lo complementen o
modifiquen.
Estos valores, que se toman slo para el suelo urbano, sin incluir caractersticas de
construcciones o formas particulares de cada uno, que denominamos para este estudio
lote tipo de la zona, se les define su valor comercial por segn la zona homognea a la
que pertenece y as obtener los valores de la tierra antes de la obra o situacin actual.
Analizando el impacto que tiene el desarrollo o construccin de estas obras viales, se

hacen unas hiptesis de diferentes criterios de beneficio para calificar en cada zona, el
grado de beneficio o la valorizacin que le generar la obra. Con base en estas
calificaciones se le da un puntaje de valorizacin para establecer la hiptesis del beneficio y
se definen los valores de la tierra despus de la obra o con proyecto. La diferencia entre
estas dos cifras ser el beneficio generado por la ejecucin de los proyectos a ejecutar.
Este mtodo, que ya ha sido ampliamente utilizado y que se ha ido perfeccionando con
informaciones ms completas y verificables, obteniendo un mayor nivel de precisin, nos
permite establecer los valores de la tierra sin considerar el proyecto, descomponiendo los
elementos que conforman su valor, para luego mediante un proceso de simulacin de las
mejoras urbanas que tienen los diferentes sectores, valorar el incremento de los precios
de los predios o incremento por valorizacin.
9.5.2.1. Componentes del precio actual de la tierra.
De acuerdo con los criterios comnmente aceptados en estos estudios, para la elaboracin
de los avalos urbanos, en el valor de la tierra de una propiedad inciden varios factores: El
lote, suelo urbano o la tierra, que depende de caractersticas naturales, tales como
topografa, tipo de suelo ( caractersticas de estructura de los suelos), estas determinan
tambin las limitaciones que la norma urbanstica determina como son las de ndice de
ocupacin, ndice de construccin, zonas de reserva, pendientes o taludes que no pueden
desarrollarse, zonas inestables y erosiones, pedregales, etc, que impide su utilizacin como
suelo urbano desarrollable.
124
CONSULTOR
Sobre el suelo urbano, existen factores muy determinantes en su precio como son la
infraestructura vial, la infraestructura de servicios, y principalmente su uso actual y
potencial, que lo determinan hoy los Planes de Ordenamiento Territorial POT en el uso
potencial. Otros factores que no determina la norma, los limita el mercado y cuando este es
positivo genera una alta demanda que facilita su comercializacin y eleva los precios.
En el caso especfico que nos corresponde analizar en este Estudio, estn los componentes
bsicos del valor de la tierra de la zona de influencia inmediata y mediata de cada uno de
los proyectos, que son zonas muy consolidadas, tradicionales y varias de ellas en proceso
de transformacin, que seguramente acelerar sus procesos de renovacin urbana, con el
impulso y valorizacin que les genera estos proyectos.
Como una hiptesis de la distribucin del valor del suelo urbano, en proporcin con los
factores que determinan su valor, se establecen los siguientes porcentajes, que pueden
tener algunas variaciones menores de acuerdo con los usos actuales y potenciales pero
que reflejan la incidencia de diferentes factores en el valor total de un terreno urbano.
Tabla 6. Componente del valor de la tierra
COMPONENTE DEL VALOR %
Valor intrnseco de la tierra 10,00%

Infraestructura Vial 20,00%
Usos Actuales y potenciales 25,00%
Servicios Pblicos 20,00%
Topografa 10,00%
Grado de comercializacin y entorno 15,00%
Total 100,00%
9.5.2.1.1 Infraestructura Vial

La infraestructura vial actual, corresponde al nivel de servicio que ya tiene la zona de
citacin de los proyectos y los beneficios que le generarn las nuevas obras proyectadas.
Tiene relacin con el mayor valor que se generaran en los predios como consecuencia del
mejoramiento de las condiciones viales del sector. Este beneficio se presenta en grado
diferente dependiendo del nivel de utilizacin que se d en cada una de las zonas de
beneficio, por cuanto para algunos zonas la utilizacin de la va es permanente y de cierta
manera, de paso obligado para tener acceso o salida de su territorio. Mientras que para
otras zonas, slo representa una va alterna de comunicacin hacia otros sectores.
9.5.2.1.2 Usos Actuales y Potenciales.
125
CONSULTOR
Los usos actuales y los que se podrn dar en el futuro para hacer ms lucrativos los
inmuebles beneficiados por una obra, son elementos de juicio que desempean un papel
preponderante, porque son altamente representativos de los distintos beneficios
inmobiliarios que la obra pueda producir.
Se complementa este tema con las expectativas de un redesarrollo que conlleva este tipo
de obras en la zona directa de citacin, hechos que permiten una comercializacin mayor y
ms acelerada de los terrenos existentes dentro de la zona, es decir se presenta una mayor
demanda por los predios y por ende, un mayor valor de venta o arrendamiento de ellos.
Es de suponer que la construccin de los proyectos que hacen parte del plan vial para el
municipio de San Jos de Ccuta, genera un nuevo entorno y por tanto estos factores van
a sufrir modificaciones en cuanto a su ponderacin, generando incrementos en los precios
de la tierra.
9.5.2.1.3 Incremento del componente del precio futuro debido a los

proyectos.
Los anlisis de beneficios y estudios del mayor valor que una obra pblica ha producido o
va a producir a los terrenos situados en una zona de citacin, porque en el fondo de toda
distribucin de contribuciones de valorizacin, sea cual fuere el mtodo que se aplique,
hay un proceso de dos valores de los terrenos que van a gravarse; el valor para antes de
ejecutada la obra y el valor para despus de construida.
De la comparacin entre estas cifras surge el mayor valor a causa de la obra. Y

resumiendo se tiene, que el futuro econmico del rea en que se encuentre un inmueble
es el mayor determinante de su valor, de tal manera que las condiciones futuras de los
inmuebles, y especialmente su nueva infraestructura vial, sus usos y grado de
comercializacin, estarn bajo la influencia de la obra pblica que causa el beneficio,
darn lugar al mayor valor resultante, calculados los factores en un pronstico prudente,
con criterios de mercado de la propiedad raz. El proceso de estimacin de valores para
una distribucin puede seguirse como un programa de valoracin en masa, calculando los
aumentos de valor por sectores de propiedades, lo cual se logra utilizando factores o
coeficiente de beneficio.
Los pasos del proceso de distribucin pueden ser ms o menos similares, pues es parte
de la definicin del problema, que en este caso es la determinacin de la clase de
beneficios que la obra genera a la propiedad inmobiliaria, se sigue con la obtencin,
procesamiento y relacin de la informacin, tendiente a calcular los mayores valores que
ha de producir la obra en un tiempo futuro limitado, en forma prudente, para concluir en la
definicin del mayor valor en cifras que sirvan de base en los clculos, con la finalidad de
poder apreciar lo acertado y correcto de los resultados de la distribucin.
126
CONSULTOR
Es bien sabido que la realizacin de obras pblicas no tiene un efecto directo e inmediato
sobre un mayor precio de la tierra, es realmente un beneficio adicional que puede
capitalizarse en un perodo corto de tiempo.
Es indudable que los proyectos del plan vial propuesto para el municipio de San Jos de
Ccuta tienen incidencia sobre el valor de los predios de su zona de citacin,
incrementando el componente bsico de su valor que tenga relacin con el proyecto. Este
incremento o beneficio es diferencial y distinto para cada zona considerada.
9.5.3 Incremento del componente del precio futuro debido a la ejecucin del
Eje 1: Puente Ventura, Puente la Salle, Puente el Indio. Amoblamiento canal
Bogot. Parque Virgen de Ftima. Adecuacin de andenes y obras
Comunidad Gobierno.
9.5.3.1 Precio futuro Sector Eje 1
Realizndose un anlisis de los factores determinantes del precio de la tierra antes de las
obras proyectadas, se destacan como elementos que generan un mayor valor de la tierra,
por efecto de la construccin del intercambiador vial entre otros los siguientes:
Mejoramiento de la infraestructura vial en la Diagonal Santander, construyendo tres
intercambiadores viales a desnivel que darn gran movilidad al trfico, hoy seriamente
deteriorado y congestionado por los pasos semaforizados a nivel que impiden un flujo
continuo, en ambos sentidos y no permiten un acceso y salida desde y hasta el centro de la
ciudad, que es unos de los principales polos de atraccin, a travs de la avenida Cero, la
avenida Gran Colombia y la Avenida Sptima. As mismo el intercambiador o puente del
indio dar flujo continuo hacia el Aeropuerto y hacia Atalaya (al Zulia), intercepcin que hoy
es uno de los sitios ms congestionados de la ciudad, agravado por la ubicacin de la
terminal de transportes que atrae gran volumen de trfico permanentemente.
Los anlisis de los beneficios generados por las obras complementarias tales como
amoblamiento de canal Bogot, parque de la Virgen de Ftima, adecuacin de andenes y
obras comunidad gobierno no se tienen en cuenta en este estudio, para estimar en
beneficio, pues generan beneficios muy puntuales que deben ser analizados en el momento
de la distribucin de contribuciones y no en la etapa de prefactibilidad, pero si se deben
tener en cuenta en el posible monto a distribuir.
Como foco de valorizacin del Eje1 se determino un Buffer de 300 mts, ovalado sobre el eje
de la Diagonal Santander, entre el Rio Pamplonita y el puente del indio. A partir de este
primer buffer, se replicaron buffers a la misma distancia generando la zona de citacin del
Eje1. Para el foco de valorizacin de este proyecto, se determin como valor de la tierra,
mediante avalu practicado por el especialista en avalos, un avalo promedio sobre el eje
127
CONSULTOR
de la Diagonal Santander, en las intersecciones con la Avenida Cero y la Avenida

Grancolombia y Avenida Sptima con un valor promedio por metro cuadrado de . En
promedio el valor del metro cuadrado de tierra en este sector es la suma de un milln de
pesos por metro cuadrado, cifra que sirve de base para el clculo de la plusvala en el foco
de valorizacin. La siguiente es la nueva composicin de ponderacin de factores para
determinar el precio de la tierra con proyecto, a partir de una hiptesis de valorizacin del
7% en el foco, sustentada en cambios porcentuales en la composicin del precio de la
tierra, de una manera prudente, especialmente en aspectos tales como infraestructura vial y
grado de comercializacin y entorno de la tierra por una nueva dinmica econmica. As
mismo el mtodo de analoga con proyectos similares nos sustenta una valorizacin real de
ms del 7% en obras similares en ciudades similares a Ccuta. (Vease experiencia
Bucaramanga). Luego de tener en cuenta los factores antes mencionados, tomamos como
referencia que el precio de la tierra en el foco de valorizacin para el lote tipo, que es en
promedio de $1.000.000/m2 como valor mximo y obtenemos la nueva composicin y el
nuevo valor de la tierra ahora con proyecto as:
Tabla 7. Foco valorizacin Eje 1
Valor metro 700,000

FOCO DE VALORIZACION Composicin actual Beneficio Situacin con proyecto
COMPONENTE DEL VALOR % Valor /Metro % Valor /Metro %
Valor intrnseco de la tierra 10.00% $ 70,000 0.00% $ 70,000 9.52%
Infraestructura Vial 20.00% $ 140,000 3.00% $ 161,000 21.90%
Usos Actuales y potenciales 25.00% $ 175,000 0.00% $ 175,000 23.81%
Servicios Pblicos 20.00% $ 140,000 0.00% $ 140,000 19.05%
Topografa 10.00% $ 70,000 0.00% $ 70,000 9.52%
Grado de comercialializacion y 15.00% $ 105,000 2.00% 16.19%
entorno
$ 119,000
Total 100.00% $ 700,000 5.00% $ 735,000 100.00%
Plusvala 105.00%
Fuente: Elaboracin Consultora
a) El valor intrnseco del suelo permanece igual.
b) La incidencia de la construccin de las obras del Eje 1 en la infraestructura vial

actual de la zona, se refleja en el mejoramiento de las condiciones de acceso
desde y hasta los centros de consumo reduciendo los tiempos de
desplazamiento, buenas caractersticas tcnicas, asegurando bajos conflictos
viales y dando una mayor fluidez del trfico automotor por la zona, disminucin
de los costos de operacin y generacin de un reordenamiento urbanstico que
le dar una mejor utilizacin al espacio pblico para uso vehicular y peatonal.
128
CONSULTOR
Por estos beneficios la composicin del precio de la tierra por infraestructura

vial se increment en un 4%.
c) El uso actual del suelo no se increment, por cuanto que el proyecto en s no

genera grandes cambios de uso, pues el POT considera para la zona directa
de beneficio usos Dotacional Tipo 2 y Comercial Tipo 1. El incremento se debe
realmente es a la consolidacin de estos usos y la posibilidad futura de
cambiar la densidad de la zona.
d) La demanda y comercializacin (venta y arriendo) de predios se increment

en un 3%, pues la construccin de las obras del Eje 1 permitir rpidos y
grandes desplazamientos vehiculares desde y hasta el centro de la ciudad y
sus principales ejes comerciales la Avenida Cero, la Avenida GranColombia y
la Avenida Sptima, estimulando una nueva dinmica comercial en estas
zonas, hoy congestionadas y de difcil acceso.
9.5.3.2 Determinacin del incremento del valor de la tierra debido a la

construccin de las obras del Eje 1
Con base en los incrementos de cada componente del precio actual de la tierra, la
determinacin de zonas de beneficio de acuerdo al grado de absorcin de los mismos
(Ver plano de Zonas de Beneficio) en forma individual y caracterizada por la situacin
actual de cada zona con respecto a la localizacin del proyecto y los avalos comerciales
actuales, se obtienen los posibles nuevos valores de la tierra gracias a la incidencia
directa del proyecto, cuya diferencia o incremento con el precio Sin Proyecto
corresponde a los beneficios esperados por la construccin de las obras del Eje 1.
Analizadas las obras a ejecutar, se tom como la zona donde se capitalizaran los
mayores beneficios (1 Zona de Beneficio Directo) por la ejecucin del proyecto, que
corresponde a las zonas colindantes con las obras. A partir de esta zona tambin llamada
Foco de Valorizacin, mediante anlisis del nivel de utilizacin del proyecto y de
beneficios adicionales ya tratados, se determinaron 15 Zonas de Beneficio Reflejo, cuyo
porcentaje de beneficio es homogneo para toda la zona y disminuye en la medida que se
alejan del proyecto y se tiende a cero cuando se vuelve indiferente su utilizacin como
solucin vial.
A partir del Foco de Valorizacin, se determinan zonas a diferentes distancias, que

disminuirn el valor del beneficio unitario, en funcin de la distancia, es decir a mayor
distancia del foco menor beneficio por metro cuadrado, lo que se puede traducir en una
curva descendiente de la forma B = a ebx donde B representa el beneficio, a y b son
constantes, x, representa la distancia, e = constante en base 10.
129
CONSULTOR
El plano de Zonas de Beneficios anexo, muestra las diferentes Zonas, que cubren la
distancia total de la zona de citacin, desde el foco de valorizacin, hasta el punto ms
distante, que es aproximadamente 4,8 kilmetros, donde los valores de plusvala, tienden
a cero.
A partir de la formula anterior evaluamos para los diferentes valores de x (distancia desde
el foco de valorizacin hasta el centro de cada franja), los valores B (beneficio), que al
multiplicarlos por su avalo comercial y por el rea de cada predio obtenemos el
beneficio total de la zona de citacin en pesos.
Tomando como base el beneficio calculado en el foco de Valorizacin, que se calcul en

el 7% del valor comercial de la tierra en la zona de beneficio directa, que para la curva
representa el valor de (a) y buscamos un curva con tendencia igual a cero para x
mayor de cuatro mil ochocientos metros (4.800 mts), frontera ms lejana hasta donde se
percibe algn beneficio.
Despus de realizar los anlisis matemticos correspondientes se encontr que la curva

que ms se ajusta a estos requerimientos, es la siguiente:
B = 7 e - 0.001 X
Donde:
Para X = 0 metros B = 7 (valor mximo de plusvala)
Para X > 4.800 metros B = tiende a cero (Valor mnimo)
Para calcular los diferentes valores de B, reemplazamos en la formula los diferentes

valores de x, obteniendo los diferentes valores de plusvala o beneficio para las
diferentes zonas, valores que se pueden apreciar en la grfica exponencial negativa con
tendencia a cero para valores superiores a 4.800 metros. (Figura 71)
Figura 5. Curva de Beneficio Proyectos Eje 1
130
CONSULTOR
Grafico No. Curva de Beneficio
8.00
7.00
6.00
Plusvalia(%)
5.00
y = 7e-0.001x
4.00
R = 1
3.00
2.00
1.00
0.00
- 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000
Distancia(Mts)
Fuente: Clculos Consultora
Teniendo en cuenta la anterior curva se obtuvieron los siguientes porcentajes de plusvala

o beneficio para cada zona de acuerdo a la distancia al eje de proyecto.
131
CONSULTOR
Tabla 8. Zonas de Beneficio Eje 1
ZONA Beneficio (%)

Foco 7
1 Zona Directa 5.95
1 Zona Refleja 4.31
2 Zona Refleja 3.11
3 Zona Refleja 2.25
4 Zona Refleja 1.63
5 Zona Refleja 1.18
6 Zona Refleja 0.85
7 Zona Refleja 0.62
8 Zona Refleja 0.45
9 Zona Refleja 0.32
10 Zona Refleja 0.23
Para obtener el clculo del beneficio total del proyecto, determinamos el beneficio de cada
predio de acuerdo al porcentaje a aplicar en cada zona, a partir de su rea de terreno y el
avalo comercial por metro cuadrado de acuerdo al siguiente cuadro:
Tabla 9. Calculo De La Plusvala Generada Por La Construccin de las obras

viales del eje 1.
Factor de Nmero Avalo Comercial Avalo Comercial

Zona Plusvala de Predios (Sin Proyecto) (Con Proyecto) Plusvala
1.D 5.95 5,289 992,747,509,986 1,051,815,987,070 59,068,477,084
1.R 4.31 9,700 1,097,254,694,998 1,144,546,372,368 47,291,677,370
2.R 3.11 12,304 1,113,481,832,336 1,148,111,117,890 34,629,285,554
3.R 2.25 9,176 875,626,722,300 895,328,323,484 19,701,601,184
4.R 1.63 10,108 717,219,474,212 728,910,151,676 11,690,677,464
132
CONSULTOR
5.R 1.18 10,951 530,670,910,442 536,932,826,870 6,261,916,428

6.R 0.85 13,103 564,945,261,484 569,747,296,154 4,802,034,670
7.R 0.62 14,096 504,236,431,882 507,362,697,854 3,126,265,972
8.R 0.45 12,584 470,402,364,296 472,519,175,272 2,116,810,976
9R 0.32 10,950 463,180,682,146 464,662,860,652 1,482,178,506
10 R 0.23 12,305 501,531,463,892 502,684,986,182 1,153,522,290
11 R 0.17 13,017 380,713,844,766 381,361,058,754 647,213,988
12 R 0.12 14,104 277,578,569,940 277,911,663,202 333,093,262
13 R 0.09 8,863 206,482,653,696 206,668,487,612 185,833,916
14 R 0.06 4,495 102,371,156,794 102,432,579,710 61,422,916
15 R 0.05 21,128 1,062,062,233,658 1,062,593,262,706 531,029,048
Totales 182,173 9,860,505,806,828 10,053,588,847,456 193,083,040,628
Figura #. Participacin Beneficio Eje 1
35.00%
Beneficio por zonas 1.D
1.R
30.00%
2.R
25.00%
3.R
20.00%
15.00% 4.R
10.00% 5.R
5.00% 6.R
0.00%
1.D 1.R 2.R 3.R 4.R 5.R 6.R 7.R 8.R 9 R 10 R 11 R 12 R 13 R 14 R 15 R
La figura # muestra el beneficio generado por el proyecto en cada una de las zonas,
ratificando que la Zona Directa es la que absorbe un mayor porcentaje de beneficio. Se
concluye que el beneficio total generada por la construccin de las obras del Eje 1 es de
Ciento noventa y tres mil ochenta y tres millones cuarenta mil seiscientos veintiocho
pesos ($193,083,040,628), que servir como base para la evaluacin financiera del
proyecto, al hacer una comparacin contra el monto a distribuir y contra la capacidad de
pago de la zona.
133
CONSULTOR
9.5.4 Incremento del componente del precio futuro debido a la ejecucin del
Puente Cuatro Vientos
9.5.4.1 Precio futuro Sector Puente Cuatro Vientos

Realizndose un anlisis de los factores determinantes del precio de la tierra como est
actualmente sin proyecto, se destacan como elementos que generan un mayor valor de la
tierra, por efecto de la construccin del puente Cuatro Vientos sobre la Avenida 3 o
Demetrio Mendoza con Calle 20, dando flujo continuo de trafico a desnivel, dando acceso
y salida desde y hasta el centro al Barrio San Luis, la ciudadela la Libertad, y la salida y
entrada a Urea, Villa del Rosario y San Antonio. Esta zona presenta hoy unos altos ndices
de trfico que generan congestiones en ambos sentidos. La construccin de un paso a
desnivel permitir regular el flujo vehicular y mejorar ostensiblemente los accesos y salidas
a una buena parte de la poblacin de la ciudad que reside en este sector.
Como foco de valorizacin del Eje 2 Intercambiador de Cuatro Vientos, se determino un

Buffer de 300 mts, ovalado sobre el eje del Intercambiador, entre el Rio Pamplonita y la
zona oriental de la ciudad. A partir de este primer buffer, se replicaron buffers a la misma
distancia generando la zona de citacin del Eje2. Para el foco de valorizacin de este
proyecto, se determin como valor de la tierra, mediante avalu practicado por el
especialista en avalos, un avalo promedio por metro cuadrado de . En promedio el valor
del metro cuadrado de tierra en este sector es la suma de un milln de pesos por metro
cuadrado, cifra que sirve de base para el clculo de la plusvala en el foco de valorizacin.
La siguiente es la nueva composicin de ponderacin de factores para determinar el precio
de la tierra con proyecto, a partir de una hiptesis de valorizacin del 7% en el foco,
sustentada en cambios porcentuales en la composicin del precio de la tierra, de una
manera prudente, especialmente en aspectos tales como infraestructura vial y grado de
comercializacin y entorno de la tierra por una nueva dinmica econmica. As mismo el
mtodo de analoga con proyectos similares nos sustenta una valorizacin real de ms del
7% en obras similares en ciudades similares a Ccuta. (Vease experiencia Bucaramanga).
Luego de tener en cuenta los factores antes mencionados, tomamos como referencia que el
precio de la tierra en el foco de valorizacin para el lote tipo, que es en promedio de
$1.000.000/m2 como valor mximo y obtenemos la nueva composicin y el nuevo valor de
la tierra ahora con proyecto as:
Tabla 10. Foco valorizacin Puente 4 Vientos
Valor metro 1,000,000

FOCO DE VALORIZACION Composicin actual Beneficio Situacin con proyecto
134
CONSULTOR
COMPONENTE DEL VALOR % Valor /Metro % Valor /Metro %

Valor intrnseco de la tierra 10.00% $ 100,000 0.00% $ 100,000 9.52%
Infraestructura Vial 20.00% $ 200,000 3.00% $ 230,000 21.90%
Usos Actuales y potenciales 25.00% $ 250,000 0.00% $ 250,000 23.81%
Servicios Pblicos 20.00% $ 200,000 0.00% $ 200,000 19.05%
Topografa 10.00% $ 100,000 0.00% $ 100,000 9.52%
Grado de comercialializacion y 15.00% $ 150,000 2.00% 16.19%
entorno
$ 170,000
Total 100.00% $ 1,000,000 5.00% $ 1,050,000 100.00%
Plusvala 105.00%
a) El valor intrnseco del suelo permanece igual.
b) La incidencia de la construccin del Puente 4 Vientos en la infraestructura vial

actual de la zona, se refleja en el mejoramiento de las condiciones de acceso
desde y hasta el centro de la ciudad a travs de la Avenida 3 Demetrio
Mendoza con Calle 2, a los barrios San Luis y Ciudadela la Libertad y la
conexin con Urea, Villa del Rosario y San Antonio dando entrada y salida al
sector, asegurando bajos conflictos viales y dando una mayor fluidez del trfico
automotor por la zona, disminucin de los costos de operacin y generacin de
un reordenamiento urbanstico que le dar una mejor utilizacin al espacio
pblico para uso vehicular y peatonal. Por estos beneficios la composicin del
precio de la tierra por infraestructura vial se increment en un 4%.
c) El uso actual del suelo no se increment, ya que el proyecto en si no genera

grandes cambios de uso pues el POT considera para la zona directa de
beneficio usos Residenciales y Mltiples Tipo I. El incremento se debe
realmente es a la consolidacin de estos usos y la posibilidad futura de
cambiar la densidad de la zona. Es importante tener en cuenta al momento de
distribuir y asignar plusvalas individuales analizar los predios no consolidados
(lotes) aledaos a las vas a ejecutar pues all se generan beneficios por
disminucin de costos de urbanismo. Para este anlisis no se consider el
incremento por los cambios de uso y disminucin por costos de urbanismo ya
que se debe aplicar de manera puntual al momento de realizar la distribucin
de contribuciones.
d) El grado de comercializacin y entorno (venta y arriendo) de predios se

increment en un 3%, pues la construccin del intercambiador permitir
rpidos y grandes desplazamientos vehiculares desde y hasta la zona,
135
CONSULTOR
aumentando la demanda de vivienda en el sector y por ende facilidad en su

comercializacin.
9.5.4.2. Determinacin del incremento del valor de la tierra debido al

proyecto de construccin Puente 4 Vientos
Con base en los incrementos de cada componente del precio actual de la tierra, la
determinacin de zonas de beneficio de acuerdo al grado de absorcin de los mismos
(Ver plano de Zonas de Beneficio) en forma individual y caracterizada por la situacin
actual de cada zona con respecto a la localizacin del proyecto, los avalos comerciales
actuales, se obtienen los posibles nuevos valores de la tierra gracias a la incidencia
directa del proyecto, cuya diferencia o incremento con el precio Sin Proyecto
corresponde a los beneficios esperados por la construccin del Puente Cuatro Vientos.
Analizadas las obras a ejecutar, se tom como la zona donde se capitalizaran los
mayores beneficios (1 Zona de Beneficio Directa) por la ejecucin del proyecto, que
corresponde a las zonas colindantes con las obras. A partir de esta zona tambin llamada
Foco de Valorizacin, mediante anlisis del nivel de utilizacin del proyecto y de
beneficios adicionales ya tratados, se determinaron (8 Zonas de Beneficio Reflejo, cuyo
porcentaje de beneficio es homogneo para toda la zona y disminuye en la medida que se
alejan del proyecto y se tiende a cero cuando se vuelve indiferente su utilizacin como
solucin vial.
A partir del Foco de Valorizacin, se determinan zonas a diferentes distancias, que

disminuirn el valor del beneficio unitario, en funcin de la distancia, es decir a mayor
distancia del foco menor beneficio por metro cuadrado, lo que se puede traducir en una
curva descendiente de la forma B = a ebx donde B representa el beneficio, a y b son
constantes, x, representa la distancia, e = constante en base 10.
El plano de Zonas de Beneficios anexo, muestra las diferentes Zonas, que cubren la
distancia total de la zona de citacin, desde el foco de valorizacin, hasta el punto ms
distante, que es aproximadamente 2.7 kilmetros, donde los valores de plusvala, tienden
a cero.
A partir de la formula anterior evaluamos para los diferentes valores de x (distancia desde
el foco de valorizacin hasta el centro de cada franja), los valores B (beneficio), que al
multiplicarlos por su avalo comercial y por el rea de cada predio obtenemos el
beneficio total de la zona de citacin en pesos.
Tomando como base el beneficio calculado en el foco de Valorizacin, que se calcul en

el 7% del valor comercial de la tierra en la zona de beneficio directa, que para la curva
representa el valor de (a) y buscamos un curva con tendencia igual a cero para x
136
CONSULTOR
mayor de dos mil doscientos metros (2.700 mts), frontera ms lejana hasta donde se
percibe algn beneficio.
Despus de realizar los anlisis matemticos correspondientes se encontr que la curva

que ms se ajusta a estos requerimientos, es la siguiente:
B = 7 e - 0.00108 X
Donde:
Para X = 0 metros a = 7 (valor mximo de plusvala)
Para X > 2.700 metros B = tiende a cero (Valor mnimo)
Para calcular los diferentes valores de B, reemplazamos en la formula los diferentes

valores de x, obteniendo los diferentes valores de plusvala para las diferentes zonas,
valores que se pueden apreciar en la grfica exponencial negativa con tendencia a cero
para valores superiores a 2.700 metros. (Figura #)
Figura 6. Curva de Beneficio Proyecto 4 Vientos
Grafico No. Curva de Beneficio
7.00
6.00
Plusvalia(%)
5.00
4.00 y = 7e-0.001x
3.00 R = 1
2.00
1.00
0.00
- 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000
Distancia(Mts)
Teniendo en cuenta la anterior curva se obtuvieron los siguientes porcentajes de plusvala

para cada zona de acuerdo a la distancia al eje de proyecto.
Tabla 11. Zonas de Beneficio Proyecto Cuatro Vientos
137
CONSULTOR
ZONA BENEFICIO (%)

Foco 7
1 Zona Directa 5.95
1 Zona Refleja 4.31
2 Zona Refleja 3.11
3 Zona Refleja 2,25
4 Zona Refleja 1.63
5 Zona Refleja 1,18
6 Zona Refleja 0.85
7 Zona Refleja 0,62
8 Zona Refleja 0.45
9 Zona Refleja 0.32
Para obtener el clculo de la plusvala o beneficio total del proyecto, determinamos el

beneficio de cada predio de acuerdo al porcentaje a aplicar en cada zona, a partir de su
rea de terreno y el avalo comercial por metro cuadrado de acuerdo al siguiente cuadro.
Tabla #. Calculo del Beneficio generado por la construccin del Eje Cuatro Vientos
Factor de Numero Avalo Comercial Avalo Comercial

Zona Plusvala de Predios (Sin Proyecto) (Con Proyecto) Plusvala
1.D 5.95 1,773 74,956,721,580 79,416,646,622 4,459,925,042
1.R 4.31 2,001 91,978,106,930 95,942,363,402 3,964,256,472
2.R 3.11 3,818 357,481,529,652 368,599,205,152 11,117,675,500
3.R 2.25 4,136 198,389,184,632 202,852,941,478 4,463,756,846
4.R 1.63 3,766 146,395,234,260 148,781,477,012 2,386,242,752
5.R 1.18 7,166 557,932,266,766 564,515,867,312 6,583,600,546
6.R 0.85 5,038 189,847,097,780 191,460,798,194 1,613,700,414
7.R 0.62 3,601 107,008,368,976 107,671,821,050 663,452,074
8.R 0.45 2,380 158,171,172,890 158,882,943,000 711,770,110
9R 0.32 6,606 454,356,409,190 455,810,350,326 1,453,941,136
Totales 40,285 2,336,516,092,656 2,373,934,413,548 37,418,320,892
Figura #7. Participacin en beneficios por zonas Cuatro Vientos
138
CONSULTOR
Beneficios por Zonas Cuatro Vientos

35.00%
1
30.00%
2
25.00% 3
20.00% 4
15.00% 5
6
10.00%
7
5.00%
8
0.00% 9
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
La figura # muestra la participacin en la plusvala generada por el proyecto en cada una

de las zonas, ratificando que la Zona Directa absorbe mayor porcentaje de beneficio. Se
concluye que la plusvala total generada por la construccin del Proyecto 4 Vientos es de
Treinta y siete mil cuatrocientos dieciocho millones trecientos veinte mil novecientos
ochenta y dos pesos ($37,418,320,892), que servir como base para la evaluacin
financiera del proyecto, al hacer una comparacin contra el monto a distribuir y contra la
capacidad de pago de la zona.
9.6. PLUSVALA TOTAL GENERADA POR LA CONSTRUCCIN DE LAS

OBRAS QUE HACEN PARTE DEL PROYECTO PLAN VIAL BUCARAMANGA
COMPETITIVA
Tabla 12. Plusvala Total Proyectos
OBRA PLUSVALIA PARTICIPACION %

INTERCAMBIADORES EJE1 $193,083,040,628 84%
INTERCAMBIADOR CUATRO VIENTOS $37,418,320,892 16%
TOTAL PLUSVALIA GENERADA $230,501,361,520 100%
Figura #. Porcentaje Plusvala por Obras
139
CONSULTOR
PARTICIPACION %
16%
84%
EJE 1 EJE CUATRO VIENTOS
Se concluye que la plusvala total generada por la construccin de las obras que hacen
parte de los proyectos viales del EJE 1 y el Puente 4 Vientos es de Doscientos treinta mil
quinientos un millones trescientos sesenta y un mil quinientos veinte pesos ($
231.501.361.520), que servir como base para la evaluacin financiera del proyecto, al
hacer una comparacin contra el monto a distribuir y contra la capacidad de pago de la
zona.
140
CONSULTOR
10. MONTO DISTRIBUIBLE
10.1 Definicin.
Para la determinacin del costo es necesario que la obra ya se encuentre construida o que
los proyectos estn elaborados y definidos en su totalidad.
En el primero de los casos, el costo se fija mediante la liquidacin de todas las inversiones
efectuadas, en el segundo, debe acudirse a la elaboracin del presupuesto de inversiones,
siguiendo los sistemas y criterios aplicables en la preparacin de presupuestos de toda obra
de ingeniera. En ambos casos debe llegarse a la conclusin de una cifra bsica para los
trabajos de distribucin. De conformidad con el artculo 9 del decreto legislativo 1604 de
1966, para liquidar la contribucin de valorizacin se tendr como base impositiva el costo
de la respectiva obra, dentro de los lmites del beneficio que ella produzca a los inmuebles
que han de ser gravados, entendindose por costo todas las inversiones que la obra
requiera, adicionadas con un porcentaje prudencial para imprevistos y hasta un treinta por
ciento ( 30%) ms para gastos de distribucin y recaudacin de las contribuciones. La
disposicin legal trascrita es aplacible para la fijacin de los costos, tanto cuando la obra
aun no se ha ejecutado, en que se procede con base en un presupuesto de inversiones,
incluyendo un porcentaje para imprevistos, como cuando ya la obra construida y entonces,
como es de evidente lgica, no habr lugar a ningn porcentaje adicional para imprevistos.
Siendo los costos de la obra y sus porcentajes adicionales para imprevistos y
administracin, la cuanta mxima de una distribucin, no se puede falsear los datos para
tratar de liquidar mayores contribuciones, por cuanto se incurrira en violacin de la ley. Los
presupuestos o los cuadros de costos, segn corresponde, deben ser ciertos, exactos y
comprobables.
Puede incluirse dentro de los costos de una obra, base de una distribucin de
contribuciones los gastos financieros que actualmente representan partidas muy
considerables en las inversiones de las obras y que principalmente estn constituidos por
los intereses que la entidad pblica debe pagar a causa de los prstamos que obtengan
para financiar su construccin como complemento de los recaudos de contribuciones.
Al concretar las obras que se financian con la contribucin de valorizacin, hay que definir
previamente si las cuotas de pago en los plazos que han de concederse a los
contribuyentes, estn de acuerdo en el tiempo con las cuantas de inversin previstas para
las distintas etapas. De ser as, la entidad pblica atender las inversiones con el producto
del recaudo de las contribuciones y no habr lugar a incluir partida de intereses por crdito
dentro del costo de la obra.
141
CONSULTOR
En caso de que los contribuyentes no pagaren oportunamente y la entidad pblica se viera

obligada a recurrir a soluciones de crdito, los recargos o intereses de mora que aquellos
tendran que pagar, serviran a la entidad ejecutora de la obra, para compensar los
intereses de su endeudamiento ocasional. Pero, si a los contribuyentes se les conceden
plazos generales para el pago que por su amplitud van ms all de la programacin de
inversiones, habr descompensacin entre ingresos y gastos, que debe suplirse con
obtencin de crditos, cuyos respectivos intereses son individualmente parte de los costos
de la inversin y han de incluirse dentro del monto distribuible, a cobrarse por separado
como intereses de financiacin a cargo de los propietarios que utilicen los plazos para el
pago. Si la distribucin de contribuciones se hace despus de ejecutada la obra, todos los
intereses pagados por crditos adquiridos para su construccin deben incluirse en el cuadro
de costos, por constituir gastos financieros de la obra.
El monto distribuible es el valor que los contribuyentes beneficiados directamente deben

retribuir al Estado, por las obras que hacen parte de los proyectos del Eje 1 y el Puente 4
Vientos. El monto distribuible est determinado por tres criterios, a saber:
1. Costo total de la obra
2. Beneficios a los predios o plusvala
3. Capacidad contributiva de los propietarios
10.2. COSTOS TOTALES DE LA CONSTRUCCIN DE LAS OBRAS VIALES

PROYECTOS EJE 1 Y CUATRO VIENTOS
Para el clculo del costo de las inversiones requeridas para que el proyecto, se tendr en
cuenta, adems de los precios actuales, los probables reajustes que estos sufrieran en el
transcurso del plazo que se determine para la completa realizacin del mismo.
El Proyecto de construccin de los proyectos EJE 1 y Cuatro Vientos, presentan el siguiente

componente de costos a tenerse en cuenta para la distribucin:
- Total costos de Construccin y mitigacin impacto ambiental.

- Costos Interventora tcnica y administrativa
- Adquisicin de predios
- Administracin y recaudo
- Imprevistos de recaudo
142
CONSULTOR
Tabla # Costos totales de la construccin de las obras viales Eje 1
DETALLE VALOR
Costos Directos
36% AIU
Compra de predios
Interventoria
Plan Manejo de Trafico
TOTAL COSTOS
Tabla #13 Costos totales de la construccin de las obras viales intercambiador vial
Cuatro Vientos
DETALLE VALOR
Costos Directos
36% AIU
Compra de predios
Interventoria
Plan Manejo de Trafico
TOTAL COSTOS
143
CONSULTOR
10.2.1. Resumen de costos.

As, teniendo en cuenta todos los tems que comprenden el valor total final de las obras, el
costo de las inversiones para la construccin de los proyectos del Eje 1 y El Puente 4
Vientose, para el presente estudio de pre-factibilidad asciende a la suma de:
Tabla # Costos Del Proyecto
OBRA VALOR
VALOR TOTAL PUENTE EL INDIO 60,000,000,000
VALOR TOTAL PUENTE CERO CON DIAG 35,000,000,000
VALOR TOTAL PUENTE CUATRO VIENTOS 18,000,000,000
VALOR TOTAL COMUNIDAD- GOBIERNO 40,000,000,000
VALOR TOTAL ANDENES 30,000,000,000
VALOR TOTAL PARQUE FTIMA 5,000,000,000
VALOR TOTAL AMOB CANAL BOGOTA 5,000,000,000
COSTO TOTAL 193,000,000,000
(-) APORTES DEL MUNICIPIO 0
COSTO TOTAL FINAL 193,000,000,000
144
CONSULTOR
11. EVALUACION ECONMICA DEL PROYECTO
11.1 RELACIN BENEFICIO COSTO
La relacin beneficio /costo usada con frecuencia en el anlisis econmico de cualquier

proyecto, se basa en la conveniencia que puede existir para una comunidad o regin la
construccin de una obra de inters pblico. Este cociente se ha definido como la relacin
entre el valor presente de los beneficios del proyecto y el valor de los costos de la obra; en
trminos generales, despus de impuestos, se definen los beneficios como el flujo de caja
neto y los costos como las inversiones netas propias de la obra. Si el proyecto es factible, la
relacin B/C debe ser mayor a la unidad.
Este indicador de la rentabilidad de un Proyecto de inversin es la relacin

beneficio costo o (RBC).
RBC = VPB / VPC
Donde:
VPB = Valor presente de los beneficios brutos
VPC = Valor presente de los costos brutos
Ntese que la RBC, al igual que el VPN, es una funcin de la tasa de inters de
oportunidad.
El criterio para la toma de decisiones con base en la RBC es el siguiente:
Si RBC > 1, se acepta el proyecto. (El valor presente de los beneficios es mayor que el de
los costos)
Si RBC < 1, se rechaza el proyecto. (El valor presente de los beneficios es menor que el
de los costos)
Si RBC = 1, es indiferente realizar o rechazar el proyecto. (Los beneficios netos apenas

compensan los costos de oportunidad del dinero).
145
CONSULTOR
11.1.1 Beneficio
Tabla # Beneficio Total = Beneficio Eje 1 + Beneficio Cuatro Vientos
BENEFICIOS POR OBRA

BENEFICIOS EJE 1 $
BENEFICIOS CUATRO VIENTOS $
BENEFICIO TOTAL $
Beneficio Total Generado por la Obra
11.1.2 Costos
Costo Total = Costo Total Eje 1 + Costo Total Cuatro Vientos
VALOR TOTAL DEL EJE 1 $ 175.000.000.000

VALOR TOTAL DEL EJE CUATRO VIENTOS $18,000,000,000
COSTO TOTAL ( C ) $ 193.000.000.000
COSTO TOTAL ( C ) $193.000.000.000
Costo Total de los Proyectos
Relacin B/C 1.321
Lo que significa que es viable la construccin de las obras de los proyectos EJE 1 y Cuatro
vientos por cuanto produce beneficios econmicos a los contribuyentes. Es importante
analizar con mayor profundidad esta relacin en el momento determinar el monto definitivo
a distribuir.
146
CONSULTOR
11.2 EVALUACIN DE LA RELACIN CAPACIDAD DE PAGO/COSTO.

Igualmente se hace necesario evaluar la relacin Capacidad de pago / Costo para
determinar la viabilidad del proyecto.
Para el proyecto de construccin de los proyectos pertenecientes al Eje 1 y al Puente

Cuatro Vientos se tienen los siguientes clculos:
11.2.1 Capacidad de Pago (Uso Residencial + Otros usos)

CAPACIDAD CAPACIDAD
USO
TOTAL/AO TOTAL 5 AOS
RESIDENCIAL
SERVICIOS
INDUSTRIAL
COMERCIAL
FINANCIERO
EDUCACION
LOTES
TOTAL
Capacidad de Pago Uso Residencial y Otros Usos
Capacidad de pago total (K) : $
11.2.2. Costos
Costo Total = Costo Total Obras Eje 1 + Costo Total Obras puente Cuatro Vientos
VALOR TOTAL DEL EJE 1 $ 175.000.000.000

VALOR TOTAL DEL EJE CUATRO VIENTOS $18,000,000,000
COSTO TOTAL ( C ) $ 193.000.000.000
COSTO TOTAL ( C ) $193.000.000.000
Costos Intercambiadores Viales
Relacin K/C 1,236
147
CONSULTOR
Existe una suficiente capacidad de pago en la zona de influencia para atender el pago de la
contribucin de valorizacin, relacin que confirma la viabilidad econmica del proyecto.
11.3. ANTECEDENTES
Teniendo en cuenta que en el municipio de San Jose de Ccuta en el ao 2006 el
Concejo Municipal aprob a travs de la resolucin 01881 el cobro por concepto de
contribucin por valorizacin de Ciento dos mil quinientos veintinueve millones ciento
sesenta y ocho mil pesos ($102.529.168.000) millones, concepto necesario para la
ejecucin de las obras del MEGAPROYECTO DE INTERES PBLICO, se proyecto dicho
valor actualizando ao a ao ajustado al indice de precios del consumidor para conocer el
alcance del valor presupuestado a la fecha:
AO IPC % VALOR DISTRIBUIDO

2006 (Valor Base) 4,48 102,529,168,000.00
2007 5.69 108,363,077,659.20
2008 7.67 116,674,525,715.66
2009 2.00 119,008,016,229.97
2010 3.17 122,780,570,344.46
2011 3.73 127,360,285,618.31
2012 2.44 130,467,876,587.40
2013 1.94 132,998,953,393.20
2014 3.66 137,866,715,087.39
2015 6.77 147,200,291,698.80
2016 6.48 156,738,870,600.88
Para el ao 2016 se tendra que el valor a distribuir ajustado para las obras del
MEGAPROYECTO DE INTERS PBLICO es de Ciento cincuenta y seis mil setecientos
treinta y ocho millones ochocientos setenta mil seiscientos pesos. completar
148
CONSULTOR
12. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.
Determinada la zona de citacin del proyecto y una vez realizado el estudio fsico y
socio-econmico de dicha zona, se puede concluir que es viable su ejecucin y
recuperacin de su inversin mediante el cobro de la contribucin de valorizacin a
los predios beneficiados con la construccin del plan de obras correspondientes al
Eje 1 y el Eje Puente Cuatro Vientos.
La evaluacin econmica del proyecto concluye que el proyecto es viable por cuanto
los beneficios econmicos generados por la construccin del plan de obras son
superiores a su costo. Igualmente la capacidad de pago de la zona de citacin en 5
aos supera el valor de las obras, condicin que hace econmicamente factible de
recuperacin este proyecto mediante la contribucin de valorizacin. Sin embargo
por estar tan cerca los valores correspondientes al Costo, La capacidad de pago y
los beneficios generados es importante analizar otras fuentes de financiacin con el
fin de no cobrar a los propietarios de predios beneficiados el total del costo de las
obras.
El proyecto genera grandes beneficios a la zona destacndose como los ms

importantes los siguientes: Mejoramiento de la infraestructura vial, potenciales
cambios de uso por densificacin y aumento de demanda de predios en la zona
facilitando su comercializacin y arriendo. De igual forma se genera un
reordenamiento urbanstico y se le da mejor utilizacin al espacio pblico para uso
vehicular y peatonal. Todos estos beneficios sern fcilmente capitalizados por los
predios de la zona de beneficio directa o foco de valorizacin.
Por ser un proyecto que cuenta con estudios tcnicos en Fase III y estudio de
prefactibilidad de valorizacin, es importante que la Administracin Central lo
presente al Honorable Concejo Municipal con el fin de decretar su ejecucin a
travs de la contribucin de valorizacin y se empiecen a buscar alternativas
financieras y las fuentes de financiacin necesarias para apalancar el proyecto.
Una vez decretado el proyecto es fundamental iniciar su socializacin e iniciar los

estudios tcnicos definitivos de factibilidad de valorizacin, y convocar a los
propietarios para que hagan la eleccin de sus representantes de acuerdo a lo
estipulado por la Ley, para estos procesos.
149
CONSULTOR
150
CONSULTOR
3.12 BIBLIOGRAFIA
FRANCISCO DARIO BUSTAMANTE LEDESMA: Manual de la Contribucin de
Valorizacin, Primera Edicin, Medelln, 1996.
ALBERTO FERNANDEZ CADAVID: La Contribucin de Valorizacin en Colombia,
Editorial TEMIS Librera, Segunda Edicin, Bogot, 1981.
EVALUACION FINANCIERA DE PROYECTOS DE INVERSION, Arturo Infante Villareal,
Editorial Norma, Bogot 1993
RESULTADOS CENSO GENERAL DANE 2005, Poblacin censada despus de
compensacin.
REGISTRO MERCANTIL, Cmara de Comercio de Bucaramanga, 2009

ESTADSTICAS DANE-BOLETN DE PRENSA, ndice de precios al consumidor .Pg.
2.Bogota, Julio 2010.
DECRETO No 087 de 2006 COMPILATORIO DEL PLAN DE ORDENAMIENTO
TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE BUCARAMANGA.
BASE DE DATOS IMPUESTO PREDIAL MUNICIPIO DE BUCARAMANGA, 2009.
BASE DE DATOS DE DECLARANTES DE INDUSTRIA Y COMERCIO, Secretara de
Hacienda Municipio de Bucaramanga ,2008
PLANO DE ZONAS GEOECONOMICAS Y ZONAS CATASTRALES, Agustn Codazzi,
2008.
PLANO DE ESTRATIFICACIN MUNICIPIO DE BUCARAMANGA, Secretara de
Planeacin de Bucaramanga, 2009.
ESTUDIO DE AVALUOS COMERCIALES EN LA ZONA DE INFLUENCIA, Antonio Jos
Daz Ardila, Arquitecto, Matricula No 1229 Capitulo Santander, Registro Nacional de
Avaluadores RNA No 1964.
151

Correccion Plusvalia

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Correccion Plusvalia

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA LA IMPLEMENTACION DE LA CONTRIBUCIN POR ING.

Contrato XXXX de 2.016

ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA LA IMPLEMENTACIN DE LA

CONSULTOR: ING. JOSE AGUSTIN QUINTERO CHAPARO

1. INFORMACIN BSICA DEL CONTRATO ................................................................................. 18

1.1 CONDICIONES ACTUALES DEL CONTRATO...................................................................... 18

1.2 ALCANCE DEL CONTRATO .................................................................................................. 18

2. ENFOQUE METODOLGICO ...................................................................................................... 21

2.1 MARCO DE REFERENCIA ..................................................................................................... 21

3. MARCO LEGAL ............................................................................................................................ 23

3.1. Desarrollo Jurdico de la Contribucin de Valorizacin en Colombia .................................... 23

3.1.1 Ley 25 de 1921 ................................................................................................................. 23

3.1.2. Ley 89 de 1936 ................................................................................................................ 24

3.1.3 Ley 195 de 1936 ............................................................................................................... 24

3.1.4 Ley 113 de 1937 ............................................................................................................... 24

3.1.5 Ley 63 de 1938 ................................................................................................................. 25

3.1.6 Ley 1A de 1943 ................................................................................................................ 25

3.1.7 Decreto 1604 de 1966 Legislacin permanente a travs de la Ley 48 de 1.968............. 26

3.3. Impuesto de valorizacin en San Jose de Cucuta ................................................................. 28

4. ACTIVIDADES DEL PROYECTO ................................................................................................. 29

4.1. ESTUDIO DE PREFACTIBLIDAD DE LOS PROYECTOS SELECCIONADOS. ................. 29

4.1.1. Alcance del estudio de pre-factibilidad de los proyectos seleccionados. ...................... 30

4.1.2. Metodologa ..................................................................................................................... 31

5. DESCRIPCIN GENERAL DE LOS PROYECTOS ..................................................................... 31

5.1 Aspectos Generales ................................................................................................................ 31

5.1.2. Climatologa y Superficie: ................................................................................................ 33

5.1.3. Hidrologa: ....................................................................................................................... 33

5.1.4. Temperatura: ................................................................................................................... 33

5.1.5. Poblacin: ....................................................................................................................... 33

5.1.6. Comunas: ........................................................................................................................ 33

5.1.7. Corregimientos: ............................................................................................................... 34

5.2. DESCRIPCIN DE LAS OBRAS A EJECUTAR ................................................................... 34

5.2.1. EJE 1: PUENTE VENTURA, PUENTE LA SALLE, PUENTE EL INDIO, PARQUE

FTIMA, AMOBLAMIENTO DEL CANAL BOGOTA, REMODELACION DE ANDENES ......... 35

5.2.1.1 PUENTE VENTURA ................................................... Error! Bookmark not defined.

Localizacin del Proyecto .................................................... Error! Bookmark not defined.

Descripcin del Proyecto ................................................. Error! Bookmark not defined.

Gestin ambiental............................................................ Error! Bookmark not defined.

Geologa ...................................................................... Error! Bookmark not defined.

Uso del suelo ............................................................... Error! Bookmark not defined.

5.2.1.2 PUENTE LA SALLE ................................................... Error! Bookmark not defined.

Localizacin del Proyecto .................................................... Error! Bookmark not defined.

Descripcin del Proyecto ................................................. Error! Bookmark not defined.

Gestin ambiental............................................................ Error! Bookmark not defined.

Geologa ...................................................................... Error! Bookmark not defined.

Uso del suelo ............................................................... Error! Bookmark not defined.

5.2.1.3 PUENTE EL INDIO .................................................... Error! Bookmark not defined.

Localizacin del Proyecto .................................................... Error! Bookmark not defined.

Descripcin del Proyecto ................................................. Error! Bookmark not defined.

Gestin ambiental............................................................ Error! Bookmark not defined.

Geologa ...................................................................... Error! Bookmark not defined.

Uso del suelo ............................................................... Error! Bookmark not defined.

5.2.1.4 PARQUE FTIMA ..................................................................................................... 39

Localizacin del Proyecto .................................................................................................. 39

Descripcin del Proyecto ............................................................................................... 39

Gestin ambiental............................................................ Error! Bookmark not defined.

Geologa ...................................................................... Error! Bookmark not defined.

Uso del suelo ............................................................... Error! Bookmark not defined.

5.2.1.5. AMOBLAMIENTO CANAL BOGOTA ....................................................................... 39

Localizacin del Proyecto .................................................... Error! Bookmark not defined.

Descripcin del Proyecto ................................................. Error! Bookmark not defined.

Gestin ambiental............................................................ Error! Bookmark not defined.

Geologa ...................................................................... Error! Bookmark not defined.