PODER JUDICIAL DEL ESTADO

SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTICIA

CUARTA SALA

SENTENCIAS QUE CAUSARON ESTADO

NÚMERO DE TOCA FECHA EN QUE SE DICTÓ LA SENTENCIA

TOCA NÚMERO: 818-2014.

APELANTE:
ELIMINADO .

MAGISTRADO PONENTE:
ELIMINADO .

SECRETARIO DE ESTUDIO Y CUENTA:

ELIMINADO San Luis Potosí, S.L.P., a 3 tres de Febrero de 2015 dos mil quince.
V I S T O, para resolver el Toca número 818-2014, relativo al recurso de apelación interpuesto por ELIMINADO ,
en contra de la sentencia definitiva de fecha 31 treinta y uno de octubre del 2014 dos mil catorce, pronunciada por el Juez
Tercero del Ramo Civil de esta Capital, en el expediente 305/2014, relativo al Juicio Extraordinario Civil por inscripción
definitiva, promovido por ELIMINADO , en contra de Director del Registro Público de la Propiedad del Estado; y,
 RESULTANDO
PRIMERO.- La sentencia apelada contiene los siguientes puntos resolutivos: “PRIMERO.- Este Juzgado resultó
competente e idónea a vía extraordinaria civil, compareciendo las partes con personalidad. SEGUNDO.- El actor
ELIMINADO no probó su acción; en consecuencia, TERCERO.- Se absuelve al DIRECTOR DEL REGISTRO PÚBLICO
DE LA PROPIEDAD DEL ESTADO de todos y cada uno de los conceptos que le fueron reclamados en el escrito inicial de
demanda. CUARTO.- No se hace especial condenación en costas. QUINTO.- En cumplimiento a lo dispuesto por el
artículo 23º, fracción III de la Ley de Transparencia y Acceso a la información Pública del Estado, se hace saber a las
partes que la presente sentencia una vez que cause ejecutoria estará a disposición del público para su consulta, o
cuando así lo soliciten, conforme al procedimiento de acceso. SEXTO.- En estricta observancia del artículo 86 del
Reglamente General de Archivos del Poder Judicial del Estado de San Luis Potosí, publicado en el Periódico Oficial del
Estado, el 06 de Diciembre del 2012 dos mil doce, en vigor a partir del 07 siete de Diciembre del 2012 dos mil doce, se
hace saber a las partes el derecho que les asiste para recoger los documentos personales que obran en el expediente en
que se actúa, en un plazo no mayor de seis meses contados a partir de la notificación, de que ha causado ejecutoria, la
presente resolución, apercibidos que de no hacerlo en el tiempo señalado, se le tendrá por renunciando a ello.
SEPTIMO.- Notifíquese Personalmente”
SEGUNDO.- Inconforme la parte actora ELIMINADO , con la sentencia cuyos puntos resolutivos han quedado
transcritos, interpuso recurso de apelación, mismo que fue admitido por esta Sala, según acuerdo de 10 diez de
diciembre de 2014 dos mil catorce; confirmándose la calificación de grado hecha por el inferior y fue presentado en
tiempo el escrito de expresión de agravios por la parte apelante; una vez puestos los autos a la vista del apelante y del
apelado para que alegaran lo que a su derecho corresponda, el 26 veintiséis de enero de 2015 dos mil quince, se citó
para resolver; turnándose el toca al Magistrado ponente para la elaboración del proyecto respectivo; y,
CONSIDERANDO
PRIMERO.- Esta Sala es competente para conocer y resolver el presente recurso, de conformidad con lo
dispuesto por los artículos 936 y 952 del Código de Procedimientos Civiles del Estado, en relación con los numerales 1º,
3º, 4º fracción I, 7º y 25 de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la entidad.
 SEGUNDO.- Los agravios que hace valer el apelante ELIMINADO son del tenor literal siguiente: “Los causa en
su conjunto la sentencia que se combate, misma que al resolver sobre la acción de inscripción de escritura hecha valer
por mi representado, decreta su improcedencia, fijando indebidamente la acción, lo anterior en forma incongruente y sin
atender a la naturaleza de la acción con la consecuente inexacta aplicación de la ley en su perjuicio. Es de advertirse la
ilegalidad de la sentencia que se combate, lo anterior en razón de la indebida fijación de la litis del procedimiento, ello al
establecer en forma inadecuada la acción hecha valer y exigir mayores requisitos que los que la ley señala para la
procedencia de la acción ejercitada. Cierto, como se observa de la demanda de origen del procedimiento, mi
representado compareció ante el A Quo demandando al Director del Registro Público de la Propiedad el siguiente
concepto: “UNICO.- La inscripción en el libro correspondiente, de la escritura privada, de fecha 27 de junio de 1986, en el
cual se hizo constar el contrato de compraventa celebrado respecto del bien inmueble consistente en un predio urbano
para asiento de casa, ubicado en el ELIMINADO cuyas características se citan en el cuerpo de esta demanda”. De los
hechos narrados se observa que la causa eficiente de la demanda, lo era que la escritura cuya inscripción se
demandaba, solo había sido otorgada en documento privado, pero que carecía de antecedentes registrales que
permitieran su inscripción, que ante ello, al constituir la documental de mérito un documento privado fehaciente, pues
contenía la autentificación de las firmas de las partes contratantes por el ELIMINADO , era que procedía su inscripción
en términos de Ley de Registro Público de la Propiedad. Ahora bien, el a quo, al fijar los elementos de la acción preciso
los siguientes: “...a).- La existencia de la inscripción preventiva a que se refiere, y b).- Las causas por las cuales deberá
ordenarse la inscripción definitiva...” Sobre la anotada base, el a quo determinó la improcedencia de la acción, ello al
señalar que los anteriores elementos no fueron demostrados, pues no obstante y que dar valor probatorio a la
documental en la cual consta en contrato de compraventa cuya escritura se demanda su inscripción, lo consideró ineficaz
para que se proceda a su inscripción, ello al indicar que para la inscripción no basta la anotada circunstancia, no obstante
y estar regulado en el supuesto del artículo 76 de la Ley del Registro Público de la Propiedad, es necesario que cuente
con antecedentes registrales, ello debido a los efectos que se persiguen con el anotado registro, pues aun y cuando el
documento sea de los inscribibles y constar de manera fehaciente, no se surte el tracto sucesivo, que ante ello, al
haberse confesado la inexistencia de los antecedentes registrales, la acción es improcedente; precisando como corolario
que el procedimiento especial al respecto lo constituye el relativo a las informaciones ad perpetuam. Como ya lo anticipe,
al fijarse los elementos de la acción, estos fueron establecidos de manera incongruente con la acción ejercitada, dado
que la misma fue hecha valer con el objeto de que se ordenara por el órgano jurisdiccional la inscripción de la escritura en
términos del artículo 76 (ARTÍCULO 76. Tratándose de bienes inmuebles que consten en escrituras privadas fehacientes,
para lograr su inscripción deberá llevarse a cabo procedimiento judicial, a efecto de que el juzgado de la jurisdicción del
inmueble emita resolución en la que ordene su registro.) de la Ley del Registro Público de la Propiedad vigente al
momento de la demanda, jamás se hizo valer la elevación, a definitiva de una inscripción preventiva, tal y como lo
pretende el A Quo al fijar como elementos de la acción, la existencia de una inscripción preventiva y las causas por las
cuales deberá ordenarse su inscripción, pues al efecto y como lo precisa el propio A Quo, baste leer la demanda para
arribar a la conclusión antes indicada, en cuanto a que la demanda fue presentada con el propósito de que se registrara
la escritura privada de compraventa, la cual carecía de antecedentes registrales pero que contenía datos que la hacían
fehaciente al contener autentificación de las firmas de los signantes, lo anterior por actualizarse la hipótesis contenida en
el artículo 76 de la Ley del Registro Público de la Propiedad ya citado. En las relatadas condiciones, es claro que los
elementos de la acción fueron indebidamente fijados conculcándose lo dispuesto por el artículo 81 (ART. 81.- Las
sentencias deben ser claras precisas y congruentes con las demandas y las contestaciones y con las demás
pretensiones deducidas oportunamente en el pleito, condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los
puntos litigiosos que hayan sido objeto del debate. Cuando éstos hubieren sido varios, se hará el pronunciamiento
correspondiente a cada uno de ellos.) del Código de Procedimientos Civiles vigente del Estado, el cual exige que toda
sentencia deberá ser congruente y precisa con las pretensiones de las partes, y ante ello, la conclusión es
necesariamente errónea al exigirse para la procedencia de la acción mayores requisitos que los contenidos en el artículo
76 del dispositivo ya citado, en el caso, que se trate de un documento inscribible y que constituya una escritura privada
fehaciente, lo que en el caso, como se dijo en la demanda sea actualiza y que ahí lo inexacto de la conclusión a que
arribó el a quo, causándose el agravio cuya reparación se exige, a efecto de que se revoque la determinación indicada y
al reasumirse la jurisdicción, se fijen en forma adecuada los elementos de la acción y se resuelva sobre la procedencia de
la acción ejercida. En otro orden, es de observarse la ilegalidad de la determinación que combato, lo anterior en razón de
que como ya se anticipó, el a quo exigió a mi representado mayores requisitos que aquellos que la norma exige para la
procedencia de la acción, ello al exigir como requisito para la procedencia de la inscripción de la escritura que nos ocupa,
mas requisitos que los que la ley señala, pues como ya se señaló con antelación, conforme al artículo 76 de la Ley de
Registro Público de la Propiedad ya citada, es procedente la inscripción por primera vez de aquellas escrituras privadas
fehacientes mediante el procedimiento judicial par (sic) que el juez lo ordene, en tal orden, en términos del artículo 273
(ART. 273.- El actor debe probar los hechos constitutivos de su acción y el reo los de sus excepciones.) del Código de
Prendimientos (SIC) Civiles vigente del Estado, que otorga a mi representado la carga de acreditar los hechos
constitutivos de su acción, correspondía a este el acreditar la existencia de un documento inscribible y que este constare
en escritura privada fehaciente, y desde luego que no constar (sic) con antecedentes registrales, cuestiones estas que de
manera alguna importan la necesidad de demostrar la existencia de antecedentes registrales de la escritura o inmueble
materia de la inscripción, luego entonces, es claro que el a quo al fijar la acción, exigió a mi representado más requisitos
que los que la ley exige, pasando por alto la disposición de la norma que permitía el ejercicio de la acción, haciendo así
nugatorio el ejercicio de la acción que nos ocupa, causándose así el agravio cuya reparación se exige, a efecto de que
esta sala revoque la determinación combatida y en su lugar al reasumir jurisdicción se fijen en forma adecuada los
elementos de la acción y se resuelva sobre la procedencia de la misma. Finalmente, es ilegal la determinación que se
combate, puesto que es inexacta la observación del A Quo en cuanto a que es intrascendente el hecho de que el artículo
76 de la Ley del Registro Público de la Propiedad establezca la procedencia de inscripción de una escritura privada
fehaciente, mediante el procedimiento judicial respetivo (SIC), puesto que el procedimiento lo constituye el procedimiento
de la información ad perpetuam, fundándose para ello en la tesis que se invoca. Los anteriores argumentos son inexactos
y fuente de este agravio, pues con ellos el A Quo pasa por alto el espíritu de la Ley del Registro Público de la Propiedad
vigente al momento de la demanda, la cual fue establecida cuando fueron derogadas las disposiciones que regulaban las
inscripciones en el Registro Público de la Propiedad por el Código Civil del Estado, y en la cual se introdujeron hipótesis
normativas novedosas y revolucionarias, que tenían por objeto, dar certeza a la propiedad mediante su inscripción en el
Registro Público de la Propiedad de aquellos instrumentos inscribibles que constaren en escrituras privadas de manera
fehaciente, pues amen de las disposiciones del registro de las posesiones y adquisiciones por usucapión, establecidas en
la ley como información ad perpetuam, ello cuando se poseía un bien pro (SIC) el tiempo suficientes para prescribirlo a
favor del poseedor, pero que no tuviere antecedentes registrales, según lo establece el artículo 74 (ARTICULO 74.
Podrán ser objeto de primer registro los bienes que se encuentren en el supuesto señalado por el Capitulo de Información
Ad-Perpetuam del Código de Procedimientos.) de la Ley del Registro Público de la Propiedad ya citada; se estableció la
procedencia de la inscripción de aquellas escrituras privadas fehacientes, integrando así un nuevo procedimiento para
incorporar a la vida jurídica tales instrumentos jurídicos, dándoles certeza con su inscripción, sin embargo, tal supuesto se
dejó en manos de la autoridad jurisdiccional, a efecto de que se valorara el instrumento registrable y lo fehaciente de la
escritura, tal y como lo establece el artículo 76 de la anotada legislación, al establecer que para que proceda tal
inscripción deberá ejercitarse el procedimiento judicial a efecto de que el juzgado de la jurisdicción ordene la inscripción.
En tales términos, es evidente que es inexacta la observación y sustento de la a quo al desestimar la inscripción
reclamada bajo el pretexto de que es necesaria la existencia de antecedentes y que en todo caso se acuda al
procedimiento de información ad perpetuam, pues con tal actuar se pasa por alto la hipótesis normativa que permite el
ejercicio de la acción de inscripción de escrituras privadas fehacientes, tal y como lo establece la norma ya citada. Atento
a lo anterior, es que en su oportunidad solicito se revoque la determinación combatida y previa fijación adecuada de los
elementos de la acción se resuelva sobre la procedencia de la acción ejercitada.”
TERCERO.- Uno de los disensos expresados por el apelante, es fundado y suficiente para revocar la sentencia
recurrida.
Por cuestión de método, se analizará el motivo de desacuerdo que, como se anticipó, es fundado; haciéndose
prescindible el estudio y resolución del resto de los agravios expresados, pues ello, a nada práctico conduciría.
En efecto, el inconforme refiere en su pliego de agravios, que al fijarse los elementos de la acción, estos fueron
establecidos de manera incongruente con la acción ejercitada, dado que la misma fue hecha valer con el objeto de que se
ordenara por el órgano jurisdiccional la inscripción de la escritura en términos del artículo 76 de la Ley del Registro
Público de la Propiedad vigente al momento de la demanda, y por lo tanto, jamás se hizo valer la elevación a definitiva de
una inscripción preventiva, tal y como lo pretende el A Quo al fijar como elementos de la acción, la existencia de una
inscripción preventiva y las causas por las cuales deberá ordenarse su inscripción, pues al efecto y como lo precisa el
propio A Quo, baste leer la demanda para arribar a la conclusión antes indicada, en cuanto a que la demanda fue
presentada con el propósito de que se registrara la escritura privada de compraventa, la cual carecía de antecedentes
registrales pero que contenía datos que la hacían fehaciente al contener la autentificación de las firmas de los signantes,
lo anterior por actualizarse la hipótesis contenida en el artículo 76 de la Ley del Registro Público de la Propiedad ya
citado; extremos que afirma haber demostrado plenamente.
Analizado este primer apartado, los integrantes de esta Sala consideran que tiene razón el apelante.
Para una mejor comprensión de lo anterior, se estima prudente transcribir los antecedentes del asunto a tratar.
Mediante escrito presentado el 25 veinticinco de febrero de 2014 dos mil catorce, compareció el señor
ELIMINADO , demandando al Director del Registro Público de la Propiedad del Estado, la inscripción en el libro
correspondiente, de la escritura privada, de fecha 27 veintisiete de junio de 1986 mil novecientos ochenta y seis, en la
cual se hizo constar el contrato de compraventa celebrado respecto del bien inmueble consistente en un predio urbano
para asiento de casa, ubicado en el ELIMINADO , de la ELIMINADO En los hechos, relató que en la ELIMINADO ,
perteneciente al municipio de San Luis Potosí, S.L.P., en fecha 27 de junio de 1986, mediante contrato privado, el señor
ELIMINADO , como vendedor y el actor ELIMINADO , como comprador, celebraron contrato de compraventa, respecto
del predio ubicado en la ELIMINADO (sic), el cual tiene las siguientes medidas y colindancias: ELIMINADO ; que como
se observa de los antecedentes de la escritura de referencia, el inmueble objeto de la compraventa, carece de
antecedentes registrales, ante ello, se le indicó por parte del personal del Registro Público de la Propiedad y del
Comercio de esta ciudad, que era necesario que existiera mandato judicial por medio del cual se ordenara su inscripción
en el Registro Público de la Propiedad; que el acto traslativo del dominio hecho a su favor a virtud del contrato de
compraventa a que se ha referido con antelación, es un acto que consta en un documento fehaciente, pues consta en el
mismo la autentificación de las firmas de los signantes por parte del ELIMINADO , en la propia fecha de su realización,
ante ello, es que, en términos del artículo 33 fracción I, 35 fracción I y 76 de la Ley del Registro Público de la Propiedad,
refiere que procede su inscripción en el libro correspondiente ante el Registro Público de la Propiedad, razón por la cual y
dado que en términos de la disposición en cita, es necesaria la intervención judicial para que se ordene la inscripción
relativa, es que acude ante el Juez con el objeto de que previos los trámites legales se ordene la inscripción de la
escritura citada en el libro correspondiente y se de publicidad de esa manera al acto jurídico celebrado y surta
consecuentemente efectos contra terceros.
En el capítulo de “DERECHO”, la actora fundó su acción en lo establecido en los artículos 33 fracción I, 35 fracción
I y 76 de la Ley del Registro Público de la Propiedad.
El contrato base de la acción, consiste en la escritura privada otorgada por el señor ELIMINADO , a favor del
señor ELIMINADO , respecto de un predio urbano para asiento de casa ubicado en ELIMINADO , S.L.P., el 27
veintisiete de junio de 1986 mil novecientos ochenta y seis, el primero de los mencionados como vendedor y el segundo
como comprador, ante la fe de dos testigos de nombres ELIMINADO y ELIMINADO ; documento que contiene la
certificación de firmas asentada por el Licenciado ELIMINADO , ELIMINADO , de fecha veintisiete de junio de 1986 mil
novecientos ochenta y seis (foja 23 a la 26).
Consta de autos que mediante acuerdo del 20 veinte de mayo de 2014 dos mil catorce, se le acusó la
correspondiente rebeldía al DIRECTOR DEL REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD, al presentar su escrito de
contestación de manera extemporánea.
Una vez transcurridos los periodos de ofrecimiento de pruebas, desahogo y alegatos, se pronunció la sentencia
que hoy es motivo de apelación, en la cual, el juez del conocimiento, declaró que el actor no probó la acción ejercitada,
absolviendo a la institución pública demandada de las prestaciones reclamadas.
Para arribar a esa conclusión, el juzgador se apoyó en las consideraciones legales a precisar:
- Que la acción de inscripción definitiva que hizo valer la actora, la establece el artículo 414 fracción XIX del Código
de Procedimientos Civiles, por tanto, en observancia del numeral 273 del Código en mención, los elementos que debía
acreditar son: a) La existencia de la inscripción preventiva a que se refiere, y b) Las causas por las cuales deberá
ordenarse la inscripción definitiva.
- Que esos extremos se consideran no demostrados.
- Que es cierto que el actor adjuntó a su demanda la documental privada, localizable de ELIMINADO del sumario
relativa, al contrato privado de compraventa celebrado el 27 veintisiete de junio de 1986 mil novecientos ochenta y seis
entre ELIMINADO , como vendedor y ELIMINADO , como comprador, respecto del predio urbano para asiento de casa
ubicado en ELIMINADO , medio de convicción que si bien posee el valor previsto en los numerales 280 fracción III, 330,
331, 332, 392 y 395 de la Legislación Procesal Civil; en el caso concreto deviene, ineficaz para que se ordene su
inscripción definitiva en el Registro Público de la Propiedad del Estado.
- Que es primordial, para que proceda la inscripción de ese documento base de la acción, no sólo que la escritura
respectiva, sea privada; sino que cuente con antecedentes de registro; porque los efectos que se persiguen con la
inscripción, son los de dar publicidad al acto ahí consignado; y no para constituir derechos de propiedad.
- Que los actos o títulos que se dan a conocer a través del Registro Público de la Propiedad deben satisfacer los
requisitos que la Ley impone, al ser otro de sus fines el brindar certeza y seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario, lo
cual se logra dando a conocer, de la manera más fidedigna, la historia de cada finca para que no quede duda de su
procedencia.
- Que es insuficiente que el título que se exhibe para el registro sea de los inscribibles, porque respecto a él, no se
surte el tracto sucesivo, que no es otra cosa que la cadena ininterrumpida y sucesiva de registros anteriores a aquel que
se busca de manera definitiva.
- Y, que el diverso numeral 74 de la citada Ley del Registro Público de la Propiedad del Estado, que literalmente
reza: “Podrán ser objeto de primer registro los bienes que se encuentren en el supuesto señalado por el Capítulo de
Información Ad-Perpetuam del Código de Procedimientos. Prevé como excepción, ese procedimiento especial idóneo
para incorporar un bien inmueble que carece de antecedentes registrales, como en el caso concreto, su incorporación al
Registro Público de la Propiedad. Citando la tesis titulada “REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD, CUANDO EL
INMUEBLE PRETENDE INSCRIBIRSE NO TIENE ANTECEDENTES REGISTRALES, DEBE SEGUIRSE EL
PROCEDIMIENTO ESPECIAL DENOMINAO INFORMACION AD PERPETUAM O INMATRICULACION (LEGISLACION
DEL ESTADO DE SAN LUIS POTOSI)”.
Expuestos los antecedentes del caso, esta Sala coincide con la inconforme, en que la sentencia no es congruente
con la acción intentada, puesto que, ésta se ejercitó en base al artículo 76 de la Ley del Registro Público de la Propiedad
del Estado, cuyos elementos se encuentran debidamente demostrados.
El principio de congruencia, está inmerso en el artículo 81 de la Ley Adjetiva Civil, a saber:
 “Artículo 81.- Las sentencias deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y contestaciones y con
las demás pretensiones deducidas oportunamente en el pleito, condenando o absolviendo al demandado, y decidiendo
todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto de debate. Cuando estos hubieren sido varios, se hará el procedimiento
correspondiente a cada uno de ellos”.
En observancia a ello, las resoluciones judiciales deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y las
contestaciones y con las demás pretensiones deducidas oportunamente en el pleito, condenando o absolviendo al
demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto del debate.
Ahora bien, conforme a los hechos expresados y al derecho invocado en la demanda inicial por ELIMINADO ,
consta que su pretensión fue apoyada expresamente en la hipótesis prevista por el artículo 76 de la Ley del Registro
Público de la Propiedad del Estado; resultando contradictorio y falto de congruencia, que el juez natural fijara los
elementos de la acción, como si ésta estuviera basada en el registro de inscripción contemplado en los numerales 71 y
72 de la citada ley, exigiendo, como lo hizo, la acreditación de: “a).- La existencia de la inscripción preventiva a que se
refiere, y b).- Las causas por las cuales deberá ordenarse la inscripción definitiva”; mismos que, como se explicará a
continuación, no corresponden a la acción hecha valer por la promovente. Y resolviera la acción, bajo la consideración de
que lo trascendental era que el documento privado fundatorio de la acción, contara con antecedentes de registro, y que el
diverso numeral 74 de la Ley en comento, prevé como excepción, el procedimiento especial idóneo para incorporar un
bien inmueble que carece de antecedentes registrales, su incorporación al Registro Público de la Propiedad.
Para patentizar la anterior consideración, es conveniente precisar que nuestra legislación establece un
procedimiento judicial específico para solicitar la conversión de la inscripción provisional de una escritura de propiedad, a
definitiva; dicho procedimiento se encuentra previsto en los artículos 71 y 72 de la Ley del Registro Público de la
Propiedad del Estado y se tramita en la vía extraordinaria civil, constituyendo la materia del mismo la calificación del título
hecha por el registrador público al momento de negar la inscripción, razón por la cual, en esa clase de juicios, el
registrador reviste el carácter de demandado, en tanto que el demandante debe acreditar al órgano jurisdiccional, que su
título cumple con todos los requisitos a que aluden los artículos 35 y 68 de la ley en cita, decidiéndose el litigio con una
sentencia que aprueba o desaprueba la calificación de dicho título.
 La cuestión anterior ha sido definida por la Tercera Sala del Supremo Tribunal de Justicia del Estado de San Luis
Potosí, mediante la Jurisprudencia con la voz: “INSCRIPCIÓN DEFINITIVA, NO PROCEDE ORDENARLA POR EL
SOLO HECHO DE ACUDIR ANTE EL JUEZ LA CONVERSIÓN DE INSCRIPCIÓN PREVENTIVA REALIZADA POR EL
REGISTRADOR ANTE LA FALTA DE ANTECEDENTE REGISTRAL.”
Es importante hacer notar que la referida tesis surgió del análisis integral de los artículos 2841, 2843, 2844 y 2845
del Código Civil del Estado, los cuales estuvieron vigentes hasta la entrada en vigor del Decreto número 809, publicado
en el Periódico Oficial del Estado el 11 once de julio de 2009 dos mil nueve, por el que se derogó, de la Tercera Parte, el
Título Segundo y sus Capítulos I a V, con sus artículos del 2829 al 2848, 2848 bis y del 2849 al 2873, del ordenamiento
civil en cita. A virtud del referido decreto, los citados preceptos legales fueron insertados en la Ley del Registro Público de
la Propiedad del Estado, específicamente en sus artículos 35, 68, 71 y 72, los cuales son correlativos a los preceptos
civiles que fueron materia de interpretación por esa Sala, y en ellos se reitera el procedimiento judicial a seguir para
solicitar la conversión de la inscripción provisional otorgada por el registrador, a definitiva, con la variación de que en el
artículo 35 fracción III de la Ley del Registro Público de la Propiedad del Estado, la redacción fue modificada en lo
concerniente a la autenticidad de los documentos, pero sin alterar el procedimiento descrito.
El criterio sustentado en la Jurisprudencia a que se ha hecho referencia, estableció que si el inmueble que se
ampara por un documento, aunque sea inscribible, carece de antecedente registral y lo que se desea es dotarlo del
mismo, no es el juicio de referencia el idóneo para tal caso, sino que para ello existe diverso procedimiento judicial en el
que respete el principio de tracto sucesivo, mediante el procedimiento contemplado en la legislación de esta Entidad
Federativa, obteniéndose dicha resolución judicial, ya sea, mediante información de dominio o vía información posesoria.
Se destaca, que en el Título Tercero de la Ley del Registro Público de la Propiedad del Estado, surgida por
Decreto número 809, publicado en el Periódico Oficial del Estado, el 11 once de julio de 2009 dos mil nueve, se
insertaron los servicios que proporciona esa institución, como son: Las inscripciones, (previstas en el Capítulo II); las
anotaciones y los avisos preventivos, (según el Capítulo III), y las secciones del registro, (Capítulo IV). El Título Cuarto,
nombrado “Del Procedimiento de Registro”, contiene el Capítulo I, referente al procedimiento de registro desde la solicitud
y sus requisitos, hasta las acciones que se han de efectuar en caso de que no se satisfagan aquellos. Asimismo, el Título
Cuarto, contiene el Capítulo II, llamado “De los bienes Registrables y su Inscripción”, el cual está dedicado a los bienes
registrables y a la inscripción de los mismos, y en los casos en que proceda, la denegación de la inscripción;
contemplándose diversos supuestos, en los que los bienes pueden ser objeto de un primer registro.
Tales supuestos, se encuentran contenidos en los artículos 74, 75 y 76 del citado ordenamiento, que son del tenor
siguiente:
“Artículo 74.- Podrán ser objeto de primer registro los bienes que se encuentren en el supuesto señalado por el
Capítulo de Información Ad-Perpetuam del Código de Procedimientos”.
“Artículo 75.- El que tenga una posesión apta para prescribir, de bienes inmuebles no inscritos en el Registro a
favor de persona alguna, aún antes de que transcurra el tiempo necesario para prescribir, puede registrar su posesión,
mediante resolución judicial que dicte el juez competente”.
“Artículo 76.- Tratándose de bienes inmuebles que consten en escritura privada fehacientes, para lograr su
inscripción deberá llevarse a cabo procedimiento judicial, a efecto de que el juzgado de la jurisdicción del
inmueble emita resolución en la que ordene su registro”.
Preceptos legales que ponen de manifiesto la existencia de diversos procedimientos para los casos en que los
bienes pueden ser objeto de un primer registro. Estos procedimientos son: La Información Ad-Perpetuam (artículo 74);
la posesión apta para prescribir (artículo 75), y la inscripción de inmuebles que consten en escrituras privadas fehacientes
(artículo 76); siendo este último supuesto, un mecanismo novedoso surgido con la emisión del Decreto.
El invocado artículo 76, contiene la acción que ese ejerce para lograr la inscripción de un inmueble que consta en
escritura privada fehaciente, para lo cual se requiere que se lleve a cabo un procedimiento ante el juzgado de la
jurisdicción donde se ubica el inmueble, a efecto de que mediante resolución judicial, se determine si procede o no
ordenar su registro.
Lo anterior patentiza la intención del legislador potosino de proporcionar a los gobernantes una nueva vía para que
los bienes salgan a la vida pública y no permanezcan ocultos.
El espíritu del legislador plasmado en el referido precepto, encuentra su fundamento en la exposición de motivos,
contenida en el Decreto número 809, publicado en el Periódico Oficial del Estado el 11 once de julio de 2009, en la que,
entre otros argumentos, se estableció que el Registro Público de la Propiedad nació de la necesidad de otorgar certeza,
seguridad pública y protección oficial a los bienes y derechos, tanto para la tranquilidad de su titular, como,
implícitamente, para posibilitar su explotación, ya que el bien inscrito (que es un valor económico en sí mismo y, por
tanto, riqueza), sirve de garantía al crédito, que es la palanca de la economía moderna.
En la citada exposición de motivos, se hace referencia, además, a que en la dinámica económica que privilegia el
crédito, el sistema registral mexicano, según evaluación de algunos analistas internacionales, no ha evolucionado, y, por
ende, su normatividad no responde a las expectativas de confianza de quien pretende negociar con México, ya sea que
se trate de inversión local o extranjera, directa o indirecta.
Se consideró asimismo que el sistema y la normatividad establecida para llevar a cabo las inscripciones en
nuestro Estado, resultaba inoperante, y se precisaba de una transformación para brindar la seguridad que la publicidad y
demás principios registrales ofrecen.
Derivado de lo anterior, se hizo necesario dotar a la institución del marco jurídico adecuado que le permitiera
implementar los programas de modernización y reestructurar su organización y funcionamiento, de manera tal que pueda
operar de forma óptima en beneficio de la población, razón por la que se expidió dicha ley, la cual contiene figuras
jurídicas actualizadas que otorgan certeza y practicidad a la función registral.
De lo expuesto, se advierte que en aras de otorgar certeza y practicidad a la función registral, se instituyó el
Capítulo II del Título Cuarto de la Ley del Registro Público de la Propiedad del Estado en vigor, referente a “los bienes
registrables y su inscripción”, que alude a los diversos supuestos en que los bienes pueden ser objeto de primer registro,
adicionándose a la legislación, la acción de inscripción de un inmueble que conste en escritura privada fehaciente,
prevista en el artículo 76 del cuerpo normativo invocado.
En concordancia con lo anterior, es dable concluir que nuestra legislación establece un procedimiento judicial para
solicitar la conversión de la inscripción provisional otorgada por el registrador, a definitiva, (artículos 71 y 72 de la Ley del
Registro Público de la Propiedad del Estado), y un diverso procedimiento por el que se incorpora una finca a la vida
registral para el caso de que los bienes inmuebles consten en escrituras privadas fehacientes, (artículo 76 de la
ley invocada).
 En opinión de los integrantes de esta Sala, lo resuelto por el Juzgador en la sentencia impugnada, trasgrede el
principio de congruencia a que se contrae el artículo 81 del Código de Procedimientos Civiles; habida cuenta que, -como
lo hace ver la apelante-, la acción ejercitada no fue la de inscripción definitiva de un documento que reuniera los
requisitos del artículo 68 de la Ley del Registro Público de la Propiedad del Estado, (acción que corresponde a la prevista
en los numerales 71 y 72 de la citada ley registral); ni la prevista en el artículo 74 de la Ley en comento, en el que se
establece que podrán ser objeto de primer registro los bienes que se encuentren en el supuesto señalado por el Capítulo
de Información Ad- Perpetuam del Código de Procedimientos; sino aquella tendiente a lograr la inscripción de un
inmueble que conste en escritura privada fehaciente, (artículo 76 del mismo cuerpo legal).
En efecto, del texto de la demanda inicial, se advierte que ELIMINADO , sustentó su pretensión, -en cuanto al
fondo de la acción-, en el supuesto contemplado en el artículo 76 de la Ley del Registro Público de la Propiedad del
Estado, exponiendo, en lo que al punto controvertido interesa, que celebró un contrato de compraventa privado con el
señor ELIMINADO ; que tal compraventa es un acto que consta en un documento fehaciente, pues consta en el mismo
la autentificación de las firmas de los signantes por parte del ELIMINADO . en la propia fecha de su realización, por lo
que en términos de lo dispuesto por los artículos 33 fracción I, 35 fracción I y 76 de la Ley del Registro Público de
Propiedad, al ser necesaria la intervención judicial para que se ordene la inscripción relativa, es por lo que acude con el
objeto de que previos los trámite legales se ordenara la inscripción de la escritura en el libro correspondiente y se de
publicidad de esa manera al acto jurídico celebrado y surta consecuentemente efectos contra terceros.
Sin embargo, al dictar la sentencia que hoy se apela, el Juez Tercero del Ramo Civil, analizó la acción
considerando como primer elemento a acreditarse, la existencia de la inscripción preventiva a que se refiere y exigió la
satisfacción de que el multicitado contrato contara con antecedentes de registro; resolviendo que el actor no probó su
acción, bajo el argumento toral de que “ es insuficiente que el título que se exhibe para el registro sea de los inscribibles,
porque respecto a él, no se surte el tracto sucesivo”, destacando además que el procedimiento especial idóneo para
incorporar un bien inmueble que carece de antecedentes registrales, como en el caso concreto, su incorporación al
Registro Público de la Propiedad, era el previsto en el numeral 74 de la citada Ley del Registro Público de la Propiedad
del Estado; razonamiento que robusteció, invocando la tesis bajo el rubro REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD.
CUANDO EL INMUEBLE QUE PRETENDE INSCRIBIRSE NO TIENE ANTECEDENTES REGISTRALES, DEBE
SEGUIRSE EL PROCEDIMIENTO ESPECIAL DENOMINADO INFORMACION AD PERPETUAM O INMATRICULACION
(LEGISLACION DEL ESTADO DE SAN LUIS POTOSI).
Tal proceder del Juzgador, trastoca el principio de congruencia, porque la pretensión que la actora hizo valer en su
demanda, está sustentada en el artículo 76 de la Ley del Registro Público de la Propiedad del Estado, referente a los
inmuebles que por primera vez van a ingresar a la vida registral y que consten en escrituras privadas fehacientes, y no
en la hipótesis analizada en la sentencia.
Lo anterior permite a esta Sala concluir, que la acción planteada por ELIMINADO , no fue abordada en forma
correcta por el A quo, dado que en la sentencia apelada, nada se expresó respecto a si el contrato del que se demanda
su inscripción, cumple o no con el requisito de fehaciencia, en los términos en que lo hizo valer el accionante; sino que
analizó la pretensión, partiendo de una hipótesis legal diversa a la que fue sometida a consideración del juez, de ahí que,
se patentiza la incongruencia de la resolución debatida.
Al resultar fundado el primer agravio vertido por el apelante, se hace innecesario abordar el estudio del resto de los
motivos de inconformidad planteados en este recurso, ya que ello a nada práctico conduciría; de manera que, con apoyo
en el artículo 936 del Código de Procedimientos Civiles, lo conducente es REVOCAR la sentencia definitiva apelada, y, al
no existir en nuestro sistema procesal la figura jurídica del reenvío, esta Sala se sustituye en el inferior en grado, para
analizar y resolver el asunto origen de la apelación, lo que se fundamenta en la tesis siguiente:
“ACCIÓN, ESTUDIO OFICIOSO DE LA. EXCEPCIÓN A LA REGLA QUE RIGE EN LA APELACIÓN.- La Tercera
Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación en jurisprudencia definida ha sustentado, como regla general, el
criterio de que el tribunal de apelación no puede examinar de oficio la improcedencia de la acción a menos de que en el
pliego de agravios sometido a su consideración se hagan valer las correspondientes inconformidades y se proporcionen
las bases suficientes para que se esté en aptitud de establecer cuáles requisitos de la acción dejaron de cumplirse, esto
es, que en la segunda instancia sólo pueden examinarse los elementos de la acción y los hechos constitutivos de la
misma a la luz de los agravios respectivos; empero, como toda regla tiene sus excepciones, debe entenderse que una de
ellas se presenta cuando se interpone un recurso de apelación contra una sentencia que negó la procedencia de la
acción por falta de uno de sus elementos, y se invocan agravios que resultan fundados, pues ante la ausencia de
facultades de reenvío, la Sala debe sustituirse al Juez de primera instancia y examinar los restantes elementos de la
acción. De ahí que si la resolución de primer grado fue desfavorable a la parte actora, ahora quejosa, al estimar la
resolutora natural que no había procedido la acción intentada, dado que no había acreditado uno de sus elementos
esenciales, y al interponer el recurso de apelación en su contra invoca agravios al respecto, y el ad quem al atenderlos
los estima fundados, es obvio que ello da pauta para que éste se sustituya a la Juez instructora y asuma jurisdicción
sobre el particular, con la finalidad de examinar los restantes elementos de la acción.” TRIBUNAL COLEGIADO DEL
VIGÉSIMO SÉPTIMO CIRCUITO. Novena Época Registro: 183359 Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito Tesis
Aislada. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta XVIII, Septiembre de 2003, Materia(s): Civil Tesis:
XXVII.6 C Página: 1329.
CUARTO.- En substitución del A quo, el estudio de la acción correspondiente, se hace del modo siguiente:
La acción ejercitada por la parte actora ELIMINADO , tiene fundamento en el artículo 76 de la Ley del Registro
Público de la Propiedad del Estado, que dispone que tratándose de bienes inmuebles que consten en escrituras privadas
fehacientes, para lograr su inscripción deberá llevarse a cabo un procedimiento judicial, a efecto de que el juzgado de la
jurisdicción del inmueble, emita resolución en la que ordene su registro.
Acorde al precepto en cita, los elementos de la acción, son:
a).- Que la escritura materia de la inscripción sea privada;
b).- Que además, tenga la calidad de fehaciente.
Al respecto, se estima que en autos están plenamente demostrados dichos elementos, con los siguientes medios
de prueba:
Documental privada, consistente en el contrato de compraventa celebrado por ELIMINADO , en su carácter de
comprador, y ELIMINADO , como vendedor, de fecha 27 veintisiete de junio de 1986 mil novecientos ochenta y seis, en
ELIMINADO respecto de un predio urbano para asiento de casa, ubicado en el ELIMINADO , con las siguiente medidas
y colindancias: ELIMINADO ; en la que se pactó como precio la cantidad de ELIMINADO , misma que el vendedor
confesó tener recibidos con anterioridad y a su entera satisfacción; de suerte que, al no ser impugnada, dicha escritura
privada adquiere pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 392 del Código de Procedimientos Civiles, y, de
acuerdo con los artículos 1628, 1629, 1632, 2081, 2082 del Código Civil del Estado, da forma a un acto traslativo de
dominio celebrado entre particulares.
Por tanto, en opinión de la Sala que resuelve, queda satisfecho el primer elemento de la acción ejercitada,
consistente en la existencia de una escritura privada; y, en cuanto al segundo elemento, debe destacarse que el término
“fehaciente” alude a un testimonio eficaz para la demostración de la existencia de un hecho o acto, lo cual, en la especie
se satisface, habida cuenta que la escritura privada que presenta la actora, contiene una operación contractual de
compraventa, llevada a cabo ante la fe de dos testigos, cuyas firmas fueron certificadas por el ELIMINADO el 27
veintisiete de junio de 1986 mil novecientos ochenta y seis, de forma que, cumple además con la imposición de la rúbrica
del funcionario que certificó las firmas de los contratantes de los testigos y el sello de la ELIMINADO tal y como lo
prevenía el artículo 2841 del Código Civil vigente en la época en que se celebró el contrato, ahora derogado por Decreto
809 publicado en el Periódico Oficial del Estado el 11 once de julio de 2009 dos mil nueve.
Esa escritura, contiene además la toma de razón en la Tesorería ELIMINADO , que la propiedad de que se trata
esta al corriente en el pago de sus contribuciones, quedando anotada dicha escritura con el número ELIMINADO ,
firmando para constancia legal el Tesorero ELIMINADO de fecha 27 veintisiete de junio de 1986 mil novecientos
ochenta y seis.
Asimismo, la actora aportó los Certificados de Entero ELIMINADO y ELIMINADO , de la ELIMINADO , de
fechas el primero 28 veintiocho de junio de 1986 mil novecientos ochenta y seis y el segundo del 18 dieciocho de
noviembre de 1992 mil novecientos noventa y dos, por pago de pago de traslado de dominio e impuesto predial; ocho
recibos de pago de Impuesto Predial que van de 1993 mil novecientos noventa y tres al año 2000 dos mil (fojas de la 12 a
la 20).
Pruebas las anteriores que merecen pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 388 y 392 del Código
de Procedimientos Civiles, de manera que, sirven para tener por acreditados los elementos constitutivos de la acción que
nos ocupa intentada por ELIMINADO .
 En estas condiciones, de conformidad con el artículo 76 de la Ley del Registro Público de la Propiedad del Estado,
se declara que ELIMINADO , acreditó su acción de inscripción definitiva, en tanto que, la Dirección del Registro Público
de la Propiedad de esta ciudad, el juicio se siguió en su rebeldía, al haber presentado su escrito de contestación de
manera extemporánea; por lo que, se ordena inscribir de manera definitiva la escritura privada de propiedad presentada
en este juicio por el actor ELIMINADO , de fecha 27 veintisiete de junio de 1986 mil novecientos ochenta y seis; a través
de la cual adquirió de ELIMINADO , un predio urbano para asiento de casa, ELIMINADO , con las siguiente medidas y
colindancias: ELIMINADO ; lo anterior a virtud de que dicha inscripción solo tiene efectos publicitarios y no constitutivos
de derechos.
Lo anterior se robustece con la Jurisprudencia 01/2013 de la Tercera Sala del Supremo Tribunal de Justicia del
Estado de San Luis Potosí, cuyo contenido es el siguiente: “INSCRIPCION DE INMUEBLES QUE CONSTEN EN
ESCRITURAS PRIVADAS FEHACIENTES. PROCEDIMIENTO PARA LA”.- De la interpretación teleológica y sistemática
de los artículos 74, 75 y 76 de la Ley del Registro Público de la Propiedad vigente en el Estado, se advierte que existen
diversos procedimientos para el primer registro de bienes inmuebles en dicha Institución, regulándose por los dos
primeros de tales preceptos, lo inherente a las diligencias de información ad-perpetuam y la posesión apta para prescribir,
respectivamente. Un diverso procedimiento específico lo constituye la inscripción de bienes inmuebles que consten en
escrituras privadas fehacientes y que por primera vez se van a incorporar al sistema registral. Dicho supuesto lo regula en
forma expresa el artículo 76 de la invocada ley, conforme al cual, para que proceda la inscripción de esos documentos es
menester que la escritura respectiva sea privada y fehaciente, calidades que deberá calificar la autoridad judicial quien,
atendiendo a los principios de certeza jurídica y tracto sucesivo, resolverá si ordena o no su inscripción definitiva en el
Registro Público de la Propiedad, asumiendo la función que conforme a la normatividad civil de anterior vigencia
correspondía al ámbito administrativo y que el legislador consideró necesario trasladar al órgano jurisdiccional con la
finalidad de otorgar certeza, seguridad pública y protección oficial a los bienes y derechos, para la tranquilidad de su
titular y la seguridad jurídica de la sociedad, ante el hecho evidente de que la normatividad que al efecto venía rigiendo no
respondía ya a las expectativas de confianza y devenía por ello inoperante, situación que obligaba a una transformación
integral sustentada en los principios de organización, funcionamiento, publicidad, certeza y practicidad en la función
registral”.
No se hace especial condenación de costas, ya que en juicios como el que nos ocupa, la controversia se fija entre
un particular y un funcionario al servicio del Estado, que carece de interés directo, como lo es el Director del Registro
Público de la Propiedad de esta ciudad, y no se trata de un juicio entablado entre dos particulares, de manera que,
deberá ser a cargo de la accionante, el resarcimiento de las costas que erogó por la tramitación del mismo.
De conformidad con el artículo 936 del Código de Procedimientos Civiles, se revoca la sentencia definitiva apelada,
para quedar sus puntos resolutivos de la siguiente manera:
“PRIMERO.- Este juzgado fue competente para conocer del presente juicio. SEGUNDO.- La Vía Extraordinaria
Civil en que se tramitó el juicio fue la correcta. TERCERO.- La personalidad de las partes quedó plenamente reconocida y
acreditada en los términos del considerando tercero de la presente resolución. CUARTO.- El actor ELIMINADO , probó
su acción de Inscripción Definitiva; en tanto que la parte demandada Director del Registro Público de la Propiedad del
Estado, no compareció en tiempo al juicio, siguiéndose el mismo en su rebeldía. QUINTO.- En consecuencia, se ordena
inscribir de manera definitiva la escritura privada de propiedad presentada en este juicio por el actor ELIMINADO , de
fecha 27 veintisiete de junio de 1986 mil novecientos ochenta y seis; a través de la cual adquirió de ELIMINADO , un
predio urbano para asiento de casa, ubicado en el ELIMINADO , con las siguiente medidas y colindancias: ELIMINADO
; lo anterior a virtud de que dicha inscripción solo tiene efectos publicitarios y no constitutivos de derechos. SEXTO.- No
se hace especial condenación en costas. SEPTIMO.- Notifíquese personalmente”.
En cuanto a las costas de la Alzada, tampoco se hace condenación sobre este rubro, al no actualizarse la hipótesis
prevista en el artículo 135 fracción II del Código de Procedimientos Civiles.
Por lo expuesto y fundado, se resuelve:
PRIMERO.- Uno de los disensos expresados por el apelante resultó fundado y suficiente para revocar la sentencia
recurrida; haciéndose prescindible el estudio y resolución del resto de las inconformidades planteadas.
SEGUNDO.- En consecuencia, SE REVOCA la sentencia definitiva de fecha 31 treinta y uno de octubre del 2014
dos mil catorce, pronunciada por el Juez Tercero del Ramo Civil de esta Capital, en el expediente 305/2014, relativo al
Juicio Extraordinario Civil por inscripción definitiva, promovido por ELIMINADO , en contra de Director del Registro
Público de la Propiedad del Estado, y, al no existir la figura jurídica del reenvío, la Sala se substituyó en el Juzgador, para
analizar y resolver la cuestión planteada, y como resultado del análisis correspondiente, los puntos resolutivos de la
sentencia de primer grado deberán quedar como sigue:
“PRIMERO.- Este juzgado fue competente para conocer del presente juicio. SEGUNDO.- La Vía Extraordinaria
Civil en que se tramitó el juicio fue la correcta. TERCERO.- La personalidad de las partes quedó plenamente reconocida y
acreditada en los términos del considerando tercero de la presente resolución. CUARTO.- El actor ELIMINADO , probó
su acción de Inscripción Definitiva; en tanto que la parte demandada Director del Registro Público de la Propiedad del
Estado, no compareció en tiempo al juicio, siguiéndose el mismo en su rebeldía. QUINTO.- En consecuencia, se ordena
inscribir de manera definitiva la escritura privada de propiedad presentada en este juicio por el actor ELIMINADO , de
fecha 27 veintisiete de junio de 1986 mil novecientos ochenta y seis; a través de la cual adquirió de ELIMINADO , un
predio urbano para asiento de casa, ubicado en el ELIMINADO , con las siguiente medidas y colindancias: ELIMINADO
; lo anterior a virtud de que dicha inscripción solo tiene efectos publicitarios y no constitutivos de derechos. SEXTO.- No
se hace especial condenación en costas. SEPTIMO.- Notifíquese personalmente”.
TERCERO.- No se hace especial condenación de costas en segunda instancia.
CUARTO.- Con copia certificada de la presente resolución, devuélvase el expediente al juzgado de origen, y en su
oportunidad, archívese el toca como asunto concluido.
QUINTO.- Notifíquese personalmente, comuníquese y cúmplase.
A S I, por unanimidad de votos, lo resolvieron y firman los señores Magistrados integrantes de la Cuarta Sala del
H. Supremo Tribunal de Justicia del Estado, licenciados ELIMINADO , ELIMINADO y ELIMINADO , siendo ponente el
primero de los nombrados, quienes actúan con Secretaria de Acuerdos que autoriza y da fe, licenciada ELIMINADO .-
Doy fe.